Как могут продать квартиру без собственника. Можно ли продать квартиру без ведома собственника? Продаем квартиру
«А тут, бац, и у тебя в квартире толпа народа зарегистрирована...» - закончил свой разгромный монолог мой сосед, рассказывая о новых правилах регистрации по месту пребывания и по месту жительства граждан РФ.
Вступили в действие новые правила регистрации по месту пребывания и месту жительства. Появилась возможность зарегистрироваться по интернету и по почте. Порядок регистрации стал не «разрешительным», а «уведомительным». Но наши сограждане тут же переполошились и зашумели. Так есть ли у нас причины волноваться?Ещё совсем недавно в своей статье «Регистрация по доверенности » , я сетовала на то, что несмотря на закон, очень сложно зарегистрироваться в квартире, не привлекая к этому процессу всех, имеющих даже отдаленное отношение к данной жилплощади.
И вот, в ноябре 2010 года Правительство РФ внесло поправки в Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (далее Правила).
Из-за чего весь сыр-бор
Согласно этим поправкам, граждане РФ получили возможность представлять заявления о регистрации по месту пребывания и месту жительства в форме электронного документа через интернет, а также уведомлять о месте временного и постоянного проживания по почте.
Тут же люди подняли шум, мол, при таких Правилах собственник квартиры, обратившись в паспортный стол по своим надобностям, может случайно узнать, что у него в квартире кто-то зарегистрирован без его разрешения. Потянулись в паспортные столы граждане, желающие написать заявление о том, что без их личного присутствия в квартиру никого не регистрировать.
Но прежде чем паниковать и бежать в паспортный стол, боясь злоупотреблений, давайте разберемся, в чем суть нововведений.
Новый порядок регистрации по интернету (теория)
О том, как было раньше, можно прочитать в статье «Регистрация по доверенности ». Там подробно изложено, с каким количеством препятствий мы с мужем столкнулись, когда решили временно зарегистрировать подругу в квартире мужа.
Но если кратко, то, чтобы временно или постоянно зарегистрировать жильца, хозяин квартиры должен был лично придти с паспортом и документами на квартиру в паспортный стол, написать там заявление, привести того, кто регистрируется, который тоже должен написать заявление. А если в квартире несколько собственников, или речь идет о муниципальном жилье, то приходить в паспортный стол пришлось бы всем собственникам или всем прописанным соответственно.
Теперь же, исходя из сути нововведений, всем дружным, а иногда и не очень дружным коллективом никуда ходить не надо. Можно сделать все по почте или через интернет. Для примера, рассмотрим, как подать документы на регистрацию по месту пребывания через интернет.
Шаг. 1. Регистрация на портале государственных и муниципальных услуг ( www.gosuslugi.ru) (далее Портал)
Процесс регистрации включает в себя следующие действия:
Шаг 2. Подготовка документов
Для того, чтобы зарегистрироваться по месту пребывания через интернет вам понадобятся те же документы, что и при регистрации в паспортном столе:
Шаг 3. Отправка документов
Не могу точно сказать, как совершается данное действие на Портале, так как только начала процесс регистрации там. Но думаю, что там есть форма для прикрепления и пересылки документов.
Регистрация по интернету – практика
Для получения государственных услуг в электронном виде предусмотрено использования гражданами электронно-цифровой подписи . Однако, долго изучая федеральный закон № 1 от 10 января 2002 года «Об электронной цифровой подписи», я так и не разобралась, как же получить эту подпись физическому лицу, то есть обычному человеку. Да и руководство ФМС подтверждает, что «по объективным причинам» возможности пользоваться электронной цифровой подписью у граждан пока не имеется.
Поэтому, для регистрации заявителю всё равно нужно пойти в паспортный стол, чтобы в присутствии паспортистки расписаться на своём заявлении, предъявить паспорт и надлежаще удостоверенный документ-основание для оформления регистрации. Что значит надлежаще удостоверенный? Это значит, документ должен быть заверен нотариусом или паспортисткой. А значит, нужно к нотариусу или в паспортный стол привести всех тех, кто должен дать «добро» на временную регистрацию в квартире - собственники или все зарегистрированные в муниципальном жилье.
Таким образом, у граждан пока нет возможности уведомлять соответствующие органы о своем месте пребывания по интернету. Все равно нужно приходить лично в паспортный стол, а также либо к нотариусу, либо тоже в паспортный стол приводить всех участвующих. И не забудьте, что за каждое нотариальное удостоверение документа нужно платить деньги. Соответственно, если денег платить не хочется, то придется идти в паспортный стол.
Регистрируемся по почте
А что с почтой? Можно ли отослать копии всех документов почтой, тем самым уведомив паспортный стол о своем новом месте пребывания или жительства?
Для того, чтобы «сделать регистрацию» по почте, нужно отослать в паспортный стол заявление о регистрации по месту пребывания в установленной форме, копию паспорта и надлежаще удостоверенный документ-основание для вселения.
Значит, и в этом случае не обойтись без массового похода к нотариусу или в паспортный стол.
Так стоит ли волноваться хозяину?
Исходя из всего вышесказанного, хозяину квартиры волноваться совершенно не о чем. Потому как без его непосредственного участия и его личной подписи на документах все равно регистрации не получить. Он должен присутствовать либо у нотариуса, либо в паспортном столе. Соответственно без его ведома никто никого никуда не зарегистрирует. Ни по интернету, ни по почте не подать документов без удостоверенной личной подписи хозяина квартиры.
А что касается мошенников, то по сути принцип подачи документов не поменялся. Если кто-то захочет нарушить или обойти закон, то только путем заключения неправомерных договоренностей с работниками паспортных столов или нотариусами. Но это было возможно и раньше. Здесь ничего принципиально нового не появилось.
Различные жизненные ситуации могут лишить возможности личного участия в продаже собственной квартиры. Тяжелая болезнь, командировка, проживание в другой стране (в другом регионе страны) и иные случаи являются поводом к составлению доверенности, в соответствии с которой можно передать полномочия по реализации квартиры третьему лицу.
Так называемому, доверенному , можно поручить продажу квартиры от начала и до конца, что чаще всего именуется как генеральная доверенность. Стоит учесть, что в таком случае обязательно нотариальное удостоверение такого документа.
Оформление доверенности не требует сбора большого количества . Сам процесс продажи квартиры не будет отличаться от обычного процесса, за исключением необходимости доверенному лицу предъявлять документ, на основании которого ему передан определенный объем полномочий. В изменения также минимальны и связаны с указанием данных доверенного лица.
Поэтому сделка купли-продажи по доверенности возможна и осуществляется на практике ввиду различных жизненных ситуаций.
В основном продажа квартиры третьему лицу доверяется в случае невозможности личного участия в продаже квартиры (например: болезнь, переезд на новое место жительства в другой город). В иных случаях доверенность оформляется редко, и собственник лично занимается всеми вопросами, связанными со сделкой. В первую очередь, это связано с целым рядом рисков как для самого собственника, так и для покупателей.
Кроме того, подобная продажа собственности через третье лицо может отрицательно сказаться на ее привлекательности для потенциальных покупателей.
Если сделка по реализации квартиры будет нотариально оформлена уполномоченным лицом, либо им будет осуществлено представительство во время государственной регистрации перехода права собственности, то такая доверенность должна быть также нотариально удостоверена в соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. Помимо многочисленных вопросов, связанных с оформлением доверенности, включением в нее необходимых положений необходимо изначально продумать круг полномочий, которые будут доверены третьему лицу.
В тексте доверенности должны быть определены полномочия доверенного лица (функции поверенного). К таковым можно отнести:
- сбор необходимых для продажи документов, справок, выписок;
- осуществление продажи квартиры;
- подписание договора купли-продажи;
- получение денежных средств за продажу имущества;
- сдача и (или) получение документов в соответствующих государственных органах.
Также желательно указать предоставляется ли поверенному право передоверия , то есть право передать полномочия (полученные по доверенности) другому лицу.
Кроме того, согласно ст. 186 ГК РФ доверенность считается выданной на один год с момента ее совершения в случае отсутствия указания в ней конкретного срока. При этом дата совершения доверенности обязательна к указанию в таком документе.
Как продать квартиру по доверенности без собственника
Для реализации квартиры без участия в этом процессе собственника необходимо оформить соответствующую доверенность, именуемую «генеральной». Такое наименование подразумевает под собой передачу всех полномочий по продаже такой недвижимости от сбора необходимых документов до получения денежных средств и соответствующего оформления в территориальном органе Росреестра.
В случае оформления генеральной доверенности и прохождения процедуры ее нотариального удостоверения, присутствие собственника при подписании договора купли-продажа, сбора и оформления необходимых документов и прочих действий необязательно .
Перечень документов
Учитывая необходимость нотариального удостоверения генеральной доверенности необходимо предоставить нотариусу :
- сведения о доверителе и поверенном (оригиналы паспортов);
- текст доверенности (в случае составления доверенности самим нотариусом не требуется);
- круг полномочий поверенного.
Иных документов для осуществления удостоверения не требуется, как и для оформления доверенности в целом. Для необходим стандартный набор документов и доверенность поверенного лица (вместе с оригиналом его паспорта для удостоверения личности. В пакет документов входит:
- доверенность;
- паспорта сторон сделки;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Договор купли-продажи квартиры по доверенности
Соглашение о продаже квартиры, совершаемой по доверенности, отличается от договора купли-продажи по общим правилам лишь уточнением о наличии доверенности и сведениями о поверенном. Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца представлен ниже.
Кто платит налог при сделке с недвижимостью по доверенности?
Согласно налоговому законодательству Российской Федерации при получении денежных средств за продажу квартиры необходимо оплатить . Исключение составляет лишь такой случай, при котором реализуемое имущество находится в собственности более трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если квартира находится в собственности менее трех лет, то придется оплачивать соответствующий налог.
В связи с тяжелой болезнью и невозможностью самостоятельно заниматься продажей своей квартиры Семенова А.Л. доверила сыну, Семенову В.Н. реализовать квартиру. С этой целью была оформлена генеральная доверенность, которую удостоверил нотариус. Через два месяца Семенов нашел покупатель и продал квартиру, передав вырученные денежные средства Семеновой. Учитывая нахождение указанной недвижимости в собственности Семеновой более трех лет и в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ подоходный налог за реализацию квартиры не уплачивался.
Учитывая, что поверенный не получает денежных средств от продажи квартиры, налог должно уплатить то лицо, которое получило доход от продажи квартиры, то есть собственник.
Это подтверждается положением ч. 1 ст. 207 НК РФ о том, что налогоплательщиками являются в том числе лица, получающие доход от источников в Российской Федерации, к которым в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 208 НК РФ относится доход от реализации недвижимого имущества.
Риски покупателя и продавца при продаже по генеральной доверенности
Продажа квартиры по генеральной доверенности несет в себе ряд рисков как для покупателя, так и для продавца . Для покупателя риски заключаются в следующих возможных ситуациях:
- доверенность может быть подложной или прекращена (в связи с истечением срока, отменой, смертью доверителя);
- недееспособность лица выдавшего доверенность;
- отсутствие нотариального удостоверения доверенности, оформление в неправильной форме (например, отсутствие даты составления).
Продавец также подвергается ряду рисков. Учитывая, что поверенному полностью доверяется проведение всей сделки, могут возникнуть различные сложности с неверным оформлением самого договора, что может привести к его недействительности.
Кроме того, поверенный может получить денежные средства от продавца и не передать их собственнику квартиры. Поэтому лучше всего как можно тщательней указывать круг полномочий в самой доверенности, а также тщательно выбирать поверенного.
Можно ли признать сделку недействительной?
Сделка, совершенная с использованием доверенности, как и любая другая сделка может быть признана недействительной . В данном случае исключения отсутствуют, однако к тем основаниям, которые изложены в гл. 9 ГК РФ добавляются новые. Действительность сделки исключается, если собственник или его доверенное лицо являются недееспособными.
Кроме того, на момент заключения сделки доверенность может быть отозвана, просрочена, что лишает поверенного права подписи такого договора, в результате чего подписанный таким лицом договор также признается недействительным. Если сама доверенность будет признана недействительной (ненадлежащим образом оформлена, не подписана, не удостоверена нотариусом), то подписанная по ней сделке также признается недействительной и оспаривается.
Заключение
Продажа квартиры по доверенности может быть отличным инструментом, при помощи которого с минимум усилий и затрат можно реализовать свою квартиру. Обычно такая возможность используется из-за невозможности личного участия в продаже квартиры или нежелания в связи со слабой грамотностью в вопросе продажи недвижимости. Зачастую доверенности заключаются не только между родственниками или иными лицами, которым собственник доверяет, но и со специализированными юридическими лицами, которые занимаются такого рода деятельностью.
Однако не стоит забывать, что доверие такого важного вопроса (а стоимость недвижимости довольно высока) должно быть рассчитанным: необходимо серьезно отнестись к выбору поверенного, грамотно составить круг полномочий для него, по возможности отслеживать действия. Также стоит ожидать, что собственность, реализуемая таким путем, может быть менее привлекательна для покупателей в связи с возможными рисками.
Вопрос
Право подписи договора по доверенности
Я собираюсь доверить продажу квартиры своему брату. При составлении доверенности возник вопрос о возможности подписании договора купли-продажи братом как моим представителем. Вправе ли он, как мой поверенный, подписать сделку?
Ответ
Для того чтобы поверенное лицо имело право подписи договора, акта приема-передачи и иных необходимых документов об этом следует прямо указать в тексте доверенности. В противном случае такое лицо не будет иметь законного основания подписывать договор.Продать квартиру в отсутствии одного из собственников возможно, надо лишь со знанием подойти к данному вопросу. В любом случае, помощь юридически образованного человека не будет лишней, так как каждый случай – особенный и требует индивидуального подхода с учетом всех тонкостей и нюансов.
Если среди вашего ближайшего окружения нет человека, владеющего знаниями в области действующего законодательства, то вы можете проконсультироваться в компании «Правосфера». Все варианты связи имеются на нашем сайте. Звонки на горячую линию можно осуществлять круглосуточно из любого региона РФ, и они будут бесплатными. Также вы можете задать свой вопрос, отправив его на электронную почту или в онлайн чат портала.
Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности
Чтобы заключить сделку по квартире, у которой несколько собственников, например, супруги, совершеннолетние дети и пр., необходимо их присутствие при подписании договора. Однако не всегда имеется возможность собрать всех заинтересованных в одно время и в одном месте. В такой ситуации можно воспользоваться письменным разрешением, заверенным нотариусом, того собственника, который не может явиться.
Очень часто супруги, имеющие равные права на недвижимость, пишут друг на друга доверенность, позволяющую им свободно распоряжаться совместным имуществом. Этот документ может быть использован и при совершении продажи квартиры. Иногда права на собственность получаются в результате приватизации, и в такой ситуации владеть квартирой могут совершенно посторонние друг другу люди.
Важно! В случае если хотя бы один из собственников не готов продавать недвижимость – сделка не состоится.
Можно ли продать квартиру в отсутствии собственника?
Конечно, можно! Если вопрос только в самой процедуре, то есть собственник знает о продаже и ничего не имеет против. В такой ситуации, как уже говорилось выше, можно либо написать доверенность, либо дать письменное согласие на совершение сделки. Любой из этих документов необходимо заверить у нотариуса. Однако встречаются и другие ситуации.
- Один из собственников пропал. В случае, когда срок составляет больше пяти с половиной лет, совладельцы могут поднять вопрос о признании пропавшего умершим. Как только такое решение будет вынесено и оформлено наследство, квартиру можно будет выставлять на продажу. Риск в том, что при появлении пропавшего гражданина и предъявления им своих прав, сделка может быть расторгнута.
- С собственником нет связи. В ситуации, когда совладелец не проживает в квартире, меняет место жительства, и в последнее время контакт с ним не налажен, можно продать квартиру без него так, как это делается при долевой собственности. То есть по последнему известному месту пребывания высылается уведомление о продаже. Через месяц, если гражданин не объявился, квартиру можно продать, но его доля сохраняется, то есть для покупателя есть риск возвращения совладельца.
- Собственник отбывает наказание в МЛС. В принципе, такая ситуация не считается сложной, если гражданин ничего не имеет против продажи квартиры.
Пример. Молодой человек за мошенничество был наказан и попал в МЛС. Так как, наравне с родителями, он являлся владельцем приватизированной квартиры, они обратились к нему с предложением продать ее и приобрести две других. Парень был не против, и чтобы не терять время (до окончания наказания оставалось полгода), решили, что все сделают родители без его участия. Молодой человек написал доверенность на отца (чтобы тот мог действовать от его имени), которую подписал начальник колонии. Гражданин был окончательно выписан из квартиры, которую супруги продали, а вместо этого ему была куплена новая жилплощадь.
- Собственник не согласен на продажу. В этом случае можно потребовать выделения своей доли через суд и попытаться продать только свою часть, что вполне реально.
Продажа квартиры без согласия собственника
Если один из собственников не желает продавать квартиру, хотя он ей не пользуется, или его доля весьма мала, то можно осуществить сделку через суд. Когда мнение собственника может быть игнорировано?
- Его доля ничтожна по сравнению с суммарной частью остальных владельцев.
- Его доля не может быть выделена в натуральном виде.
- Часть настолько мала, что не может быть выражена в площади комнаты, то есть невозможно предоставить другое жилье.
- Собственник не проживает в квартире, не платит за нее, никак не участвует в ее содержании.
Помощь юриста при продаже квартиры в отсутствии собственника
Если вам надо срочно продать квартиру, но сделка не может состояться, так как один из собственников недоступен, обратитесь в компанию «Правосфера». Юрист предложит вам варианты решения возникшей проблемы и тогда, когда собственник не против сделки, и в случае его отказа, и тогда, когда владельца найти невозможно.
В каждой ситуации, следует действовать индивидуально, так как нет единого решения для всех возможных проблем. Несведущему человеку быстро понять все нюансы и разобраться в тонкостях очень сложно, поэтому разумнее всего заручиться поддержкой юриста. Мы смогли решить многие проблемы, поможем и вам!
NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!
Как не допустить, чтобы продали квартиру без ведома собственника
В связи с тем, что с 01.01.2017 года и все подтверждение права — это выписка ЕГРН, многие опасаются того, что квартиру продадут без ведома собственника по доверенности
Ведь раньше для продажи нужно было обязательно предъявить оригиналы правоустанавливающих документов, а еще раньше обратиться к нотариусу, сейчас же для регистрации перехода права собственности достаточно договора в простой письменной форме, составленного по шаблону в интернете, и заявления в МФЦ от сторон сделки, которые могут действовать по доверенности.
Нотариальная сделка для случаев, когда продавец единственный, не требуется, а, значит, подлинность бланка доверенности проверит:
- девушка в МФЦ (которая, возможно, неделю как работает);
- покупатель, который может приобретать без хорошего юридического сопровождения и просто не будет знать, что и как проверять.
Оригинал доверенности остается на руках у доверенного лица, а девушка в МФЦ снимет лишь копию (на которой, безусловно, не будет никаких степеней защиты) и отправит все это на проверку в Росреестр.
Росреестр проверит не отменена ли доверенность и срок ее действия по базе нотариальной палаты, где указывается только номер и статус доверенности, но на подлинность доверенность не сможет быть проверена и действительно ли в нотариальной палате за этим номером значится именно этот текст доверенности не проверит .
И все это не говоря уже о том, что единственным доказательством Вашего права является выписка ЕГРН, которая хранится электронно.
Итак, как же защитить себя от случаев незаконной продажи недвижимости без ведома собственника:
- Проверить недвижимость на предмет, кто является собственником сейчас. Для этого . Сделать это несложно и Стоит это удовольствие недорого, 200 рублей, и в течение одного рабочего дня у Вас на электронной почте будет выписка ЕГРН с приложенным ключом проверки подлинности на сайте Росреестра. В ней будет указаны ФИО текущего собственника.
- Вы убедились, что все в порядке. В ближайшее же время собственнику рекомендуется взять паспорт и направиться в ближайшее МФЦ для наложения запрета на любые регистрационные действия без личного присутствия собственника. Тогда без Вашего личного присутствия, Ваша недвижимость не сможет быть отчуждена. Данный сервис заблокирует прием документов от любых участников, кроме самого собственника. Услуга бесплатная.
В подтверждение наших слов даже сам сайт МФЦ рекомендует владельцам защитить свое имущество от мошеннических действий именно таким способом.
Рискуете запутаться или что-то не учесть?
Читайте еще
Внимание!
Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.
Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на