Формулы определения кадастровой стоимости земель водного фонда. Проблемы и пути совершенствования оценки кадастровой стоимости земельных участков
В результате изучения кадастровой оценки земель водного и лесного фонда Ямало-Ненецкого автономного округа можно сделать следующие выводы.
Поверхностные водные ресурсы региона отличаются богатством и разнообразием. Они включают: побережье Карского моря, многочисленные заливы и губы, реки, озера, болота.
Одним из самых крупных водных объектов является Обская губа - залив Карского моря, крупнейший морской залив Российской Арктики. Её площадь достигает 44000 км2.
Речная сеть Ямало-Ненецкого автономного округа включает около 50 тыс. рек, ручьёв и проток и принадлежит к бассейну Карского моря, из них свыше 44 тыс. имеет длину менее 10 км.
В соответствии с приказом Минсельхоза Российской Федерации от 04.02.2009 г. № 37 "Об утверждении перечня лесорастительных зон и лесных районов Российской Федерации" леса Ямало-Ненецкого автономного округа отнесены к двум зонам, и в пределах зон - к двум лесным районам:
К зоне притундровых лесов и редкостойной тайги, Западно-Сибирскому району притундровых лесов лесотундры и редкостойной тайги Сибири. В указанный район входят Красноселькупское, Таркосалинское, Ноябрьское, Надымское лесничества, Мужевское и Горковское участковые лесничества Ямальского лесничества;
К таежной зоне, Северо-Уральскому лесному району Европейско - Уральской части Российской Федерации. В указанный район входит Приуральское участковое лесничество Ямальского лесничества.
Леса всех лесничеств отнесены к равнинным лесам.
Общая площадь земель лесного фонда Ямало-Ненецкого автономного округа составляет 31647670 га. В целях организации управления по использованию, охране, защите и воспроизводству лесов в соответствии с приказом Рослесхоза от 07.05.2008 № 140 "Об определении количества лесничеств на территории ЯНАО и установлении их границ" в лесном фонде ЯНАО образовано 5 лесничества.
В ходе изучения процесса кадастровой оценки земли водного и лесного фондов ЯНАО были выявлены следующие проблемы:
1. Наличие кадастровых ошибок. Ошибки выявляются тогда, когда у кадастровой палаты появляются границы земельных участков из состава земель лесного фонда. Исправление их трудоемко и возможно либо по заявлению собственника о внесении изменений в координаты своего участка, либо в судебном порядке.
2. Несоответствие размеров площадей, указанных в материалах лесоустройства, размерам площадей по форме 22 "Сведения о наличии земель и распределении их по формам собственности, категориям, угодьям и пользователям".
Проблема несоответствия учета земель и учета лесов в ЯНАО в ряде случаев ведет к искажению площадей и границ земель лесного фонда либо к затягиванию на неопределенный срок процедуры постановки на государственный кадастровый учет.
3. Перевод земель из категории сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, водного фонда в земли лесного фонда.
В большинстве субъектов ЯНАО не внесены изменения в государственный кадастр недвижимости в части перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли лесного фонда в лесах, раннее находившихся во владении сельскохозяйственных организаций. Это влечет за собой трудности при постановке на кадастровый учет земель государственных лесничеств как земель лесного фонда. Причем при решении этой проблемы необходимо также учесть и нелесные земли. В связи с этим необходимо предусмотреть упрощенную процедуру перевода бывших "сельских лесов" в состав категории земель лесного фонда. Кроме того, по данным органов кадастрового учета, в ряде субъектов земли лесного фонда числятся как земли населенных пунктов, водного фонда и т.д. Однако переведены они были в одностороннем порядке, и лесничества об изменении категории земель не оповещались.
На лесные поселки, водные объекты и т.п., ранее поставленные на кадастровый учет, Описания (межевые планы) готовились отдельно и на них получены отказы в осуществлении кадастрового учета объектов недвижимости из-за разной категории земель. Данный вопрос может решаться лесничествами только в судебном порядке.
4. Несогласованность систем координат. Кадастровые палаты работают в различных системах координат, порой даже условных, поэтому при отсутствии ключей перехода определить положение смежных земельных участков достаточно сложно.
Использование местных координат при вычислении площади лесных массивов приводит к ее значительному изменению. Так, при пересчете местных систем координат в государственные появляется погрешность в местоположении границ в 10-15 м.
Институт кадастровой оценки нужно признать сложившимся, однако качество ее результатов запредельно часто стало не удовлетворять ни ее заказчиков, ни собственников земельных участков, ни других лиц, интересы которых она затрагивает. Основные элементы кадастровой оценки - информация об объектах оценки, рыночная информация, предложенные регулятором методики и методические рекомендации - не позволяют оценщикам выполнять работу с надлежащим качеством. Дальнейшее развитие кадастровой оценки в направлении предоставления оценщику все больших прав и полномочий в выборе того или иного метода расчета не приведет к прогрессу, а лишь усугубит ситуацию. Существует как минимум два способа решения проблемы:
Первый - дальнейшее совершенствование кадастровой оценки, направленное на повышение качества как методической основы, так и используемой в процессе оценки информации. Для этого необходимо осуществлять мероприятия в следующих направлениях:
1) повышение качества информации об аналогах. На начальном этапе целесообразно иметь структуру, которая осуществляла бы сбор и анализ рыночных сведений об объектах недвижимости в каждом регионе оценки на постоянной основе;
2) доработка методик кадастровой оценки;
3) отказ от критерия "срок исполнения работ" при отборе исполнителя работ (оценочной компании); срок выполнения работ должен быть достаточным для получения качественного результата;
4) исключение возможности влияния заказчика оценки на итоговый результат кадастровой оценки путем отказа от механизма согласования кадастровой стоимости в так называемых "межведомственных комиссиях";
5) разработка механизма, позволяющего максимально использовать опыт, методические наработки, полезную для оценки информацию, которыми обладают оценщики из регионов, где проводится оценка.
Второй способ - отказ от существующего пути развития кадастровой оценки и возврат к ее методическому обеспечению на нормативной основе. Это позволит проводить оценку на единой методологической базе, обеспечивающей сопоставимость результатов, решить проблему оспаривания кадастровой стоимости, поскольку исчезнет элемент творчества оценщика, однако вряд ли серьезно повлияет на восстановление системы рационального и эффективного землепользования в стране.
Для определения кадастровой стоимости земель водного фонда применяются «Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости земель водного фонда».
В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельные участки в составе земель водного фонда, объединяются в 6 групп.
Для определения кадастровой стоимости земель водного фонда (КС ) нужно выделить группы водных объектов, имеющих место на территории Нукутского района, их местоположение и площадь (S ). Затем определить соответствующий для каждой группы удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС ).
Таблица 4 - Группы водных объектов на территории Нукутском района
№ группы | Состав группы | Площадь, га |
Земельные участки, занятые обособленными водными объектами, находящимися в обороте в соответствии с законодательством РФ | Нет объектов | |
Земельные участки, занятые обособленными водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте; сооружениями, предназначенными для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов. | ||
Земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, занятых: объектами водоснабжения; объектами рыбного и охотничьего хозяйства; гидротехническими сооружениями; водозаборными, портовыми и иными водохозяйственными сооружениями и объектами. | ||
Земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые древесно-кустарниковой или иной растительностью. | ||
Земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, предоставленные садоводческим, огородническим и дачным объединениям | ||
Земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые объектами рекреации. |
Кадастровая стоимость определяется отдельно для каждой группы.
КС 1 = 100% от рыночной стоимости данных объектов.
КС 2 = УПКС × S; УПКС – среднее значение УПКС земельных участков сельскохозяйственного назначения. Следовательно, кадастровая стоимость для объектов данной группы в Нукутском районе составляет:
КС 2 = 94 га × 3828 руб/га = 359 832 руб
КС 3 = УПКС × S; УПКС – среднее значение УПКС земельных участков промышленного назначения.
КС 3 = 25 га × 193 000 руб/га = 4 825 000 руб
КС 4 = УПКС × S; УПКС – минимальное значение УПКС земельных участков сельскохозяйственного назначения по виду использования наиболее близкому по функциональному назначения к оцениваемому объекту. Следовательно, кадастровая стоимость для объектов данной группы в Нукутском районе составляет:
КС 4 = 61 га × 500 руб/га = 30500 руб.
КС 5 = УПКС × S; УПКС – среднее значение УПКС земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений. Следовательно, кадастровая стоимость для объектов данной группы в Нукутском районе составляет: КС 5 = 11 га × 77 300 руб. = 850300 руб.
КС 6 = УПКС × S; УПКС – среднее значение УПКС земельных участков особо охраняемых территорий. Следовательно, кадастровая стоимость для объектов данной группы в Нукутском районе составляет:
КС 6 = 8 га × 49815 руб/га = 398520 руб.
Вывод: в процессе определения кадастровой стоимости земель водного фонда были определены удельный показатели кадастровой стоимости земельных участков, подходящие для каждой группы водных объектов. Результаты кадастровой оценки водных объектов Нукутского района Иркутской области представлены в таблице 5.
ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
Учебное пособие
Волгоград
3 Принципы оценки земель. 8
Факторы, определяющие стоимость земли
При определении рыночной стоимости земельного участка необходимо учитывать факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
¨ местоположение и окружение;
¨ целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
¨ физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
¨ транспортная доступность;
¨ инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
¨ условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
¨ условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
¨ обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
¨ изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.
В зарубежной и отечественной теории и практике оценки земли принято выделять четыре основные категории факторов, влияющих на стоимость земли:
¨ экономические;
¨ социальные;
¨ юридические, административные или политические;
¨ физические, связанные с окружающей средой либо с местоположением.
Экономические факторы определяются общим состоянием мировой, национальной или региональной экономики. Экономическими факторами спроса являются уровень занятости, величина заработной платы и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставка процента, издержки, связанные с оформлением продаж. Экономические факторы предложения представлены площадью земель, предлагаемых к продаже, затратами на освоение или производство строительных работ, затратами, связанными с обеспечением финансирования и налогообложением.
Социальные факторы основаны на базовых потребностях людей в приобретении земли и в общении с окружающими. Эти потребности проявляются, с одной стороны, в стремлении людей "группироваться" вокруг городских центров, а с другой стороны, в разных вариантах землепользования. Стоимость земельных участков зависит также от других факторов социального характера – возрастной структуры, уровня образования населения, криминогенности, чувства собственности.
Юридические, административные и политические фак торы влияют на спрос как положительно, так и отрицательно. Политика предоставления разного рода льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика могут стимулировать, либо подавлять экономическое развитие в целом и спрос на землю в частности. Органы государственной власти и местного самоуправления часто осуществляют программы стимулирования или ограничения освоения земли через такие механизмы, как налогообложение, зонирование, контроль землепользования и ставок арендной платы. К факторам данного группы относятся также качество услуг, предоставляемых местной администрацией, например, дороги, школы, общественный транспорт, состояние городских служб.
В совокупности физических факторов , факторов окружающей среды и местоположения разграничивают характеристики собственно участка (размер, топография, иные физические параметры) и показатели местоположения, описывающие участок с точки зрения его расположения относительно делового центра, автострады, школ, магазинов и т.п.
Принципы оценки земель
В теории оценки недвижимости выделяют следующие группы принципов оценки:
1) пользователя;
2) связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;
3) связанные с рыночной средой;
4) наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка.
К принципам пользователя относятся принципы полезности, замещения и ожидания. Каждый из этих принципов напрямую относится в первую очередь к зданиям, строениям, сооружениям и лишь косвенно затрагивает земельные участки.
Непосредственно "привязаны" к земле принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся. К этой группе оценочных принципов относятся принципы:
– остаточной продуктивности земли;
– предельной продуктивности (принцип вклада);
– возрастающей и уменьшающейся доходности;
– оптимальной величины;
– оптимального разделения имущественных прав;
– сбалансированности.
Согласно принципу остаточной продуктивности в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (или производительность). Теория остаточной продуктивности базируется на четырех составляющих производства (капитал, труд, управление, земля), необходимых для осуществления любого вида деятельности.
Каждая из составляющих производства должна быть покрыта из доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Однако вследствие того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и управление привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, сначала оплачиваются эти три составляющие производства, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.
Данное суждение исходит из положения экономической теории – земля имеет "остаточную стоимость" и определенную ценность тогда, когда есть остаток дохода после покрытие трех других составляющих производства (Маршалл А.). Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после того, как оплачены затраты на труд, капитал и управление.
В основе принципа предельной продуктивности (принципа вклада) лежит положение об оставшемся после покрытия издержек доходе, полученном в результате инвестиций. Принцип предельной продуктивности в отношении земельных участков реализуется следующим образом: затраты на улучшение качественных свойств земли (внесение удобрений, проведение рекультивации и т.д.) позволяют увеличить ее стоимость в размерах, значительно больших, чем вложенные затраты. Размер вклада будет соответствовать разнице между увеличением цены в результате улучшений качества земель и затратами на эти улучшения
Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности заключается в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости, для определения которой эксперту-оценщику необходимо проанализировать различные варианты использования земельного участка, например рассчитать прибыль от строительства различных типов объектов недвижимости или различного числа объектов на этом участке. Таким образом, принцип возрастающей и уменьшающейся доходности реализуется в процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли.
Сущность принципа оптимальной экономической величины заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях бόльшим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Принцип оптимальной величины подходит как к строениям, так и к земельным участкам. Например, на рынке жилья в Москве повышенным спросом пользуются одно-двух комнатные квартиры, а на земельном рынке в Подмосковье – земельные участки размером 10 соток.
Непосредственное отношение к земельным участкам и расположенным на них объектам недвижимости имеет принцип оптимального разделения имущественных прав. Основной постулат данного принципа: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. В отношении земельных участков разделение имущественных прав может осуществляться следующим образом:
¨ физическое разделение – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки;
¨ разделение по времени владения и пользования – различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;
¨ разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения;
¨ разделение по залоговым правам (в перспективе).
Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности), заключающийся в том, что составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции, устанавливает экономическую связь земли с капиталом, трудом и управлением. Оптимально сочетание всех четырех составляющих производства приведет к максимальному доходу, а, следовательно, и высокой стоимости объекта недвижимости при его оценке.
Группа принципов, связанных с рыночной средой , представлена принципами зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.
Согласно принципу зависимости, на стоимость объекта недвижимости (в том числе земли) оказывают влияние различные факторы внешней среды: климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, юридические, демографические и т.д. В зависимости от степени влияния на тот или иной объект (участок) факторы можно разделить на основные и дополнительные. Безусловно, одним из основных факторов, определяющих стоимость объекта недвижимости, является его местоположение. В совокупности с близостью к объектам инфраструктуры (дороги, торговые и культурные центры) фактор местоположения формирует понятие "экономическое местоположение недвижимости", оказывающее наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.
Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме связей. Связи измеряются затратами времени, денежных средств или расстоянием. Например, рассматривая влияние на стоимость дачного участка одного из региональных факторов – расположения его в живописном месте – можно попытаться измерить эту связь путем сравнения оцениваемого участка с сопоставимым, находящимся в обычной местности участком. Разница в стоимости этих объектов и будет характеризовать влияние фактора (живописность местоположения) на стоимость объекта в денежном выражении.
Согласно принципу соответствия, объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость объекта.
Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости (спрос) и ограниченностью его предложения. Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем выше спрос, тем выше стоимость объекта недвижимости (предложение земельных участков ограничено).
Наибольшее влияние на соотношение спроса и предложения на объекты недвижимости оказывает введение законодательных и нормативных актов. Например, разрешение в законодательном порядке купли и продажи земельных участков обусловило значительное увеличение предложения на земельном рынке, что, в свою очередь, привело к стабилизации цен на землю.
Принципы конкуренции и изменения, в основном, присущи оценке зданий и сооружений.
Этап 1. Определение задачи.
О6ычно цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. Полезность, замещение и ожидание являются теми основополагающими принципами, которые помогают аналитику понять содержание поставленной задачи.
Этап 2. Составление плана оценки.
Обычно оценщик разрабатывает план, чтобы определить, какие данные будут необходимы для решения поставленной задачи. План составляется во избежании ненужного дублирования, непродуктивных затрат и потери времени. Оценщик попытается сконцентрировать свое внимание на тех факторах, которые имеют значение для решения данной задачи.
Этап 5. Согласование.
Согласование - это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность.
Оценка земель поселений
Методика ГКО земель поселений разработана группой специалистов – представителей Государственной земельной службы РФ (Росземкадастр, ФКЦ "Земля"), Министерства имущественных отношений РФ, земельных комитетов и иных организаций Нижегородской и Пермской областей. Методика предназначена для определения кадастровой стоимости земельных участков в границах городских и сельских поселений и базируется на статистическом анализе рыночных цен, иной информации об объектах недвижимости и на адаптированных для российской практики подходах и методах массовой оценки недвижимости. В рассматриваемой методике кадастровая стоимость земельных участков определяется с учетом:
¨ уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений и иной информации об объектах недвижимости;
¨ площади земельного участка;
¨ вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;
¨ факторов местоположения и окружающей среды.
Основными требованиями, используемыми при подготовке рассматриваемой методики и определении кадастровой стоимости земель поселений, были:
¨ преемственность при проведении ГКОЗП;
¨ достоверность и доступность исходной информации;
¨ объективность учета существующих ценообразующих факторов;
¨ совместимость с системой государственного земельного кадастра (ГЗК);
¨ простота и универсальность использования специального программного обеспечения Методики;
¨ многофункциональность и иерархичность Методики;
¨ адаптация подходов и методов оценки недвижимости.
Состав первичных данных, используемых в данной Методике, формируется на основе статистической и иной информации, обрабатываемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности. В частности, информация о сделках с объектами недвижимости может быть представлена данными по сделкам с объектами недвижимости (купля-продажа, аренда, выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями), а также ценами предложений по объектам недвижимости, публикуемыми в специальных изданиях или средствах массовой информации.
Основными этапами расчета кадастровой стоимости земель поселений по рассматриваемой Методике являются:
1) проведение факторного анализа с учетом ценообразующих факторов;
2) выделение на территории субъекта РФ кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;
3) выделение тестовых, наиболее типичных по совокупности показателей объектов в каждом кластере и определение аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;
4) расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования;
5) распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера;
6) расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок.
В общем виде расчет кадастровой стоимости земельного участка (Р) может быть представлен следующей формулой:
P= S зем.уч. *(Pпос i +Pсделки i) * К i ц,
где: S зем.уч. – площадь земельного участка (кв.м);
Pпос i – линейная функция от сжатых факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/кв.м;
Pсделки i – линейная функция параметров сделки для i-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб/кв.м;
К i ц – коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует.
В связи с объективной ограниченностью на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками, в Методике предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями). Кадастровая стоимость земельного участка и (или) удельный показатель кадастровой стоимости земель определяется методом "извлечения" (метод определения стоимости земельного участка по остаточному принципу).
Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам функционального использования по которым отсутствует информация о сделках, определяются на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в удельный показатель кадастровой стоимости земель данного вида функционального использования и вида функционального использования, по которому нет информации о сделках.
Экспертная оценка соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различного функционального использования проводится на основе вопросника типовых анкет, анализ и обработка которых осуществляется с использованием метода «анализа иерархий».
Порядок проведения ГКОЗП включает две технологические линии. По первой технологической линии определяется кадастровая стоимость земельных участков в границах поселений с численностью жителей 10000 человек и более (>10000) на основе факторного анализа и кластеризации объектов ГКОЗП на территории субъекта РФ и формирования аналитических зависимостей между ценами сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости и ценообразующими факторами. По второй технологической линии определяется кадастровая стоимость земельных участков в малых городах и поселках, сельских поселениях с числом жителей до 10000 человек (<10000) на основе выделения тестовых объектов и установления для них удельного показателя кадастровой стоимости земель.
Практическим руководством по реализации методики ГКОЗП для организаций-исполнителей работ по государственной кадастровой оценке земель поселений являются специальные Технические указания, в которых приводятся разъяснения по используемому в методике математическому аппарату, этапам и видам работ по ГКОЗП. Методика ГКОЗП, технические указания, специальное программное обеспечение с руководством пользователя составляют единое методическое обеспечение производства работ по определению кадастровой стоимости земель поселений.
Оценка земель лесного фонда
Согласно ст. 101 ЗК РФ к лесным землям, входящим в состав земель лесного фонда, отнесены земли, покрытые лесной растительностью и непокрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, – вырубки, гари, редины, прогалины и другие.
Кадастровая стоимость лесных земель определяется на трех уровнях:
¨ оценочных зон и субъектов Российской Федерации;
¨ лесхозов;
¨ участков лесных земель в границах лесхозов.
Кадастровая стоимость лесных земель определяется на основе капитализации годового расчетного рентного дохода, получаемого в результате хозяйственного использования лесных земель.
На первом уровне государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации определяется кадастровая стоимость 1 гектара лесных земель в границах оценочных зон и субъектов Российской Федерации.
Оценочные зоны совпадают с лесотаксовыми районами. Границы лесотаксовых районов устанавливаются в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 19.02.2001 №127 «О минимальных ставках платы за древесину, отпускаемую на корню» (Собрание законодательства Российской Федерации, 05.03.2001, № 10, ст. 958).
Для определения кадастровой стоимости 1 гектара лесных земель рассчитываются следующие показатели на 1 гектар лесных земель оценочной зоны и субъекта Российской Федерации:
¨базовая оценочная продуктивность в натуральном и денежном выражениях;
¨базовые оценочные затраты;
¨цена производства древесины;
¨годовой расчетный рентный доход.
На втором уровне государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации определяется кадастровая стоимость 1 гектара лесных земель в границах лесхозов.
При определении кадастровой стоимости лесных земель в расчет принимается один вид лесопользования - заготовка древесины.
Для определения кадастровой стоимости 1 гектара лесных земель по каждому лесхозу рассчитываются следующие показатели на 1 гектар лесных земель:
¨ оценочная продуктивность в натуральном и денежном выражениях;
¨ оценочные затраты;
¨ цена производства древесины;
¨ годовой расчетный рентный доход.
На третьем уровне государственной кадастровой оценки земель лесного фонда в качестве объекта кадастровой оценки выступают участки земель лесного фонда в границах лесхозов.
Под участком земель лесного фонда понимается участок земель лесного фонда, границы которого должны быть обозначены в натуре с помощью лесохозяйственных знаков и (или) указаны в планово-картографических материалах (лесных картах).
При государственной кадастровой оценке участки лесных земель подразделяются на три вида:
1) Участки лесных земель, не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными культурами, и иные).
2) Участки лесных земель, занятые насаждениями, которые не входят в категорию спелых и перестойных лесов, то есть земли, занятые молодняками, средневозрастными и приспевающими насаждениями.
3) Участки лесных земель, занятые спелыми и перестойными насаждениями, пригодными для проведения рубок главного пользования при наличии соответствующих экономических условий.
Оценка земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.
Определение кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения предполагает следующую последовательность действий:
¨ группировка различных видов использования земель промышленности и иного специального назначения;
¨ определение удельных показателей кадастровой стоимости земель (далее УПКСЗ) для видов использования земель каждой группы;
¨ расчет кадастровой стоимости земельных участков по каждой группе земель промышленности и иного специального назначения.
В случаях наличия рыночной стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровая стоимость указанных земельных участков устанавливается в процентах от их рыночной стоимости.
В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков виды использования земель промышленности и иного специального назначения объединяются в группы.
Оценка земель водного фонда
Экономическая оценка водных ресурсов строится на основании системного подхода, то есть требуется рассмотрение водных ресурсов бассейна водного объекта с учетом потребностей общества в водных ресурсах.
При оценке водных ресурсов учитываются их следующие свойства:
¨ обеспечивать необходимую потребность в воде человека, флору, фауну, развитие производства;
¨ быть источником самой дешевой и экологически безопасной электроэнергии;
¨ служить источником продовольственных ресурсов;
¨ быть источником производственных ресурсов, таких как торф, сапропель;
¨ служить в качестве дешевых путей сообщения, используемых для внутренних грузо- и пассажироперевозок;
¨ быть основным рекреационным ресурсом как на локальном уровне (пляжи, базы отдыха), так и используемые в качестве туристических путей сообщения.
Одной из основных составляющих для оценки водных ресурсов являются замыкающие затраты, которые характеризуют общественно-необходимые допустимые затраты на прирост располагаемых водных ресурсов в связи с изменением объемов их потребления в рассматриваемом районе для данного периода времени и отражают территориальную ограниченность запасов водных ресурсов.
Другой составляющей при определении стоимостной оценки водных ресурсов является рента. Проблема определения водной ренты при использовании водных ресурсов решается с учетом изъятия рентных доходов, полученных при пользовании водными объектами, различающихся по таким признакам, относимым как к природным факторам – качество воды, удаленность от потребителя, рассредоточенность по водосборной площади, динамичность и изменчивость располагаемых водных ресурсов во времени, так и связанными с ними экономическими факторами – затраты на регулирование стока рек, на сооружение и эксплуатацию магистральных каналов комплексного назначения, затраты на содержание и восстановление гидротехнических сооружений, затраты на улучшение качественного состояния водных объектов
Удельная стоимость пресных водных ресурсов определяется соотношением суммы следующих показателей:
¨ экономическая оценка воды как основы жизни и существования человека, флоры и фауны;
¨ годовая экономическая оценка используемых водных ресурсов для водоснабжения, для гидроэнергетики, использование акватории водных объектов для производственно-хозяйственных нужд, для продовольственных нужд, для обеспечения производственных ресурсов.
Годовая экономическая оценка водных ресурсов, используемых в качестве водных путей Российской Федерации установлена в размере 7,2 млрд. руб.
По каждому водному объекту, включая болота, озера, реки при расчете удельной стоимости водных ресурсов принимаются только характерные для них показатели экономической оценки. При определении удельной стоимости водных ресурсов по отдельным водным объектам применяются повышающие коэффициенты: для болот применяются повышающие коэффициенты, учитывающие их способность содержать и аккумулировать запасы воды; для озер применяются повышающие коэффициенты, учитывающие высокое качество их пресных вод.
По экспертной оценке повышающие коэффициенты применяются в размере: для болот – 1,3;для озер – 2; для рек – 3.
ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
Показатели и методики оценки земель
Учебное пособие
Волгоград
2 Факторы, определяющие стоимость земли. 6
3 Принципы оценки земель. 8
4. Процесс оценки. Подходы к проведению земельно-оценочных работ. 12
5 Современные методики кадастровой оценки земель в России. 15
5.1. Оценка земель поселений. 16
5.2. Оценка земель сельскохозяйственного назначения. 19
5.3 Оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений. 22
5.4 Оценка земель лесного фонда. 24
5.5 Оценка земель особо охраняемых территорий и объектов. 26
5.6 Оценка земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. 27
5.7 Оценка земель водного фонда. 27
Структура и размещение водных объектов в регионах Водные объекты и их воды, то есть реки, озера, водохранилища, пруды, каналы, воды болот, подземных вод, внутренние моря и территориальные воды морей составляют водный фонд Украины. Он охватывает часть воды, находящейся в естественной среде в пределах Украины. Вода, которая является компонентом растительных и животных организмов, горных пород, атмосферного воздуха, как и вода, добытая из природной среды и находящаяся в водопроводных системах, сосудах, резервуарах, не входит в состав водного фонда.
К основным водным объектам относятся:
Большие, средние и малые реки общей протяженностью более 373 тыс. Км;
Водоемы с площадью водного зеркала около 10 тыс. Км2;
Подземные воды питьевого качества с прогнозными запасами около 21 млрд, м,
Большие магистральные каналы общей длиной около 1,2 тыс. Км и большие водопроводы, по которым ежегодно в маловодные районы подается более 22 млрд, м3 воды;
Скважины, которые ежегодно поставляют почти 5 млрд, м3 подземных вод;
Большие водозаборы с водоводами для водоснабжения областных городов и промышленных центров;
Большие межобластные оросительные системы, обеспечивающие полив засушливых земель, водоснабжения населения, промышленности и сельского хозяйства;
Большие межобластные осушительные системы, обеспечивающие необходимый водно-воздушный режим переувлажненных земель и широко используются для рыбоводства;
Защитные дамбы с гидротехническими сооружениями, дренажными системами, насосными станциями, защищают территорию у 1 млн. Га.
Речная сеть Украины - это речные системы Днепра, Вислы,
Дуная, Днестра, Южного Буга, Северского Донца и рек черноморского и азовского побережий.
Необходимо отметить, что наибольшая нагрузка и наибольший удельный количество водопотребления приходится на малые реки. их водность уменьшается вследствие прямого забора воды из русла и водоносных горизонтов, которые гидравлически связаны с руслом. Очень часто объемы потерь достигают 30-50%. Большая часть объема природных водоемов (озер, лиманов) представлена солеными и солоноватыми водами, что исключает возможность забора значительных объемов воды из них, хотя в отдельных местностях они могут быть источником водоснабжения в ограниченных масштабах.
Искусственно созданные водоемы содержат объем воды, который превышает средний годовой сток Днепра и в целом водные ресурсы страны (52,4 км3), которые формируются на ее территории в средние по водности годы. Распределяются искусственные водоемы по территории Украины неравномерно. Относительно много озер и водохранилищ в бассейнах Южного Буга, Северского Донца, лесостепных и степных притоков Днепра. По областям распределение прудов также неравномерно. их больше в Винницкой (3216), Киевской (2J389), Черкасской (2312), Кировоградской (2185) областях.
Качественное и количественное истощение водных ресурсов
О количественном истощения водных ресурсов свидетельствуют исследования А.В. Яцика (2003) которыми установлено, что потери стока на дополнительное испарение с водной поверхности прудов и водохранилищ (кроме днепровских и Днестровского) уменьшают водные ресурсы: на Полесье - на 1-2% в средние по водности годы и на 5-7% - в очень маловодные годы; в зоне Лесостепи - соответственно на 2-5 и 7-15%; в зоне Степи - 5-7 и 20-40%.
Теоретически водные ресурсы неисчерпаемы, поскольку "они восстанавливаются в процессе круговорота. Еще в недалеком прошлом считалось, что воды на Земле так много, что, за исключением отдельных засушливых районов, людям не следует беспокоиться о том, что ее может не хватить. Однако потребление воды растет такими темпами, что перед человечеством все чаще возникает проблема чистой воды.
Чрезмерная зарегулированность водного режима вместе с упомянутыми факторами, урбанизацией, обезлесения и т.д. приводит к нарушению водного цикла. Наряду с разрушением режима стока через интенсивное использование подземных вод их уровень в отдельных местах значительно (до 100 м) Снизился, то есть изменился и режим вод в подземной сфере. Наконец, изменение климата вследствие парникового эффекта может вызвать и расширение аридных зон в различных регионах мира. Однако ни вероятность, ни масштаб этих процессов сегодня не могут быть достоверно оценены.
Количественное истощение водных ресурсов - это лишь одна сторона проблемы. Другая сторона - качественное их "истощение", то есть загрязнение вод. В наше время загрязняется больше воды, чем используется. Один кубометр забранной, а затем возвращенной к источнику загрязненной воды портит в пять-десять, а иногда и более раз чистой воды. Кроме того, в загрязненных водах все больше проявляют веществ, которых нет в природе и которые она не может обезвредить. Эти загрязнения, например ДДТ и его производные, распространяются из мест своего появления и наносят значительный ущерб всему живому, не исключено, что и на генетическом уровне. Для самоочищения и самовосстановления природе необходимо время, а интенсификация человеческой деятельности не дает этого времени водным ресурсам.
Вместе с тем следует понимать, что состояние водных объектов и водных ресурсов тесно связан с состоянием водосборов, с состоянию почв, лесов, атмосферного воздуха, с состоянием окружающей среды. Поэтому оценивать состояние водных экосистем можно только в совокупности с оценкой состояния всей территории водосбора, области, региона, страны.
Водные объекты Украины очень загрязнены. Эти загрязнения влияют на гидрохимический и гидрологический режимы водоемов, а также на живые системы - гидробионты. Загрязнение - это неблагоприятное изменение окружающей среды, полностью или частично является результатом человеческой деятельности, прямо или косвенно меняет распределение энергии, поступающей уровне радиации, физико-химические свойства окружающей среды и условия существования живых существ. Эти изменения могут влиять на человека прямо или через сельскохозяйственные ресурсы, через воду или другие биологические продукты (вещества). Они также могут влиять на человека, ухудшая физические свойства предметов, которые находятся в ее собственности, условия отдыха на природе и искажать ее саму. Отсюда следует, что загрязнение рек - лишь одна из множества, множества граней проблемы загрязнения биосферы, которая является неизбежным следствием экстенсивного использования природных ресурсов.
Загрязнение водоемов, в том числе и всех рек, разделяют на биологическое и антропогенная. Биологическое загрязнение рек происходит через естественные процессы роста биомассы гидробионтов, преимущественно гидрофитов, с последующим их отмиранием и распадом, а также органических веществ, образующихся в лесах, на полях и лугах. Поэтому различают органические вещества автохтонного (от греческого слова, которое означает - местный, коренной) происхождения, образующиеся в самой водоеме, и аллохтонные (также от греческого слова, означающего - не местный, не коренной), принесенные извне, Антропогенное загрязнение водоемов эт "связано с хозяйственной деятельностью человека: промышленность, коммунальное и сельское хозяйство.
Промышленность загрязняет своими отходами и выбросами воду, воздух, почвы, а коммунальное хозяйство и сельскохозяйственное производство "питает" реки и озера тяжелыми металлами, нефтепродуктами, различными химикатами и возбудителями инфекционных болезней.
Поскольку в природе все взаимосвязано, то от качества водных ресурсов зависит качество других природных ресурсов и, в частности, земельных (миграция химических соединений с подпочвенными и поверхностными водами, водный режим почвенного покрова и т.д.). В свою очередь, усиление антропогенной нагрузки на природные ресурсы в первую очередь проявляется на качестве воды (ограниченные запасы пресной воды на планете, ухудшение ее качества уже в недалеком будущем может поставить под угрозу существование человечества). Поэтому альтернативы бережному отношению к водным объектам нет.
Приказом Минэкономразвития России от 14.05.2005 № 99 утверждены Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель водного фонда.
Для целей кадастровой оценки земельные участки в составе земель водного фонда подразделяются на шесть групп.
Первая группа включает в себя земельные участки, занятые обособленными водными объектами, находящимися в обороте. Кадастровая стоимость этих земельных участков устанавливается в размере 100% их рыночной стоимости.
Вторая группа включает в себя земельные участки, занятые:
- - обособленными водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте;
- - сооружениями, предназначенными для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, рек; сооружениями (дамбами), ограждающими хранилища жидких промышленных отходов; устройствами от размывов па каналах, а также другими сооружениями, предназначенными для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.
Кадастровая стоимость участков данной группы рассчитывается путем умножения среднего значения УПКС земель сельскохозяйственного назначения в пределах того же административного района на площадь оцениваемых земельных участков.
Третья группа включает в себя земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических и иных водохозяйственных сооружений, занятые:
- - объектами водоснабжения;
- - объектами рыбного и охотничьего хозяйства;
- - гидротехническими сооружениями (за исключением отнесенных ко второй группе);
- - водозаборными, портовыми и иными водохозяйственными сооружениями и объектами.
Кадастровая стоимость таких земельных участков рассчитывается аналогично второй группе, но в качестве УИКС принимается среднее для того же административного района значение УПКС земель промышленности и иного специального назначения, отнесенных к соответствующей группе. При этом если земельные участки расположены в границах прибрежных защитных полос, то используется не среднее, а максимальное значение УПКС земель промышленности.
Четвертая группа включает в себя земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических и иных водохозяйственных сооружений, занятые древесно-кустарниковой или иной растительностью.
Кадастровая стоимость таких земельных участков рассчитывается аналогично предыдущей группе, но в качестве УПКС принимается минимальное для того же административного района значение УПКС земель сельскохозяйственного назначения по виду использования, наиболее близкому по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам.
Пятая группа включает в себя земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических и иных водохозяйственных сооружений, предоставленные садоводческим, огородническим и дачным объединениям.
Для расчета кадастровой стоимости таких земельных участков в качестве УПКС принимается среднее для того же административного района значение УПКС садоводческих, огороднических и дачных объединений. Если земельные участки расположены в границах прибрежных защитных полос, то используется не среднее, а максимальное значение данного УПКС.
Шестая группа включает в себя земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических и иных водохозяйственных сооружений, занятые объектами рекреации.
Кадастровая стоимость таких земельных участков рассчитывается аналогично предыдущей группе, но в качестве УПКС принимается среднее для того же административного района значение УПКС земель особо охраняемых территорий и объектов, отнесенных к соответствующей группе. Если оцениваемые земельные участки расположены в границах прибрежных защитных полос, то используется максимальное значение указанного УПКС.