© Некрасов Олег Сергеевич, 2018.

© Правовой центр Олега Некрасова - Некрасов.РФ, 2018

В России в течение многих лет участие в долевом строительстве жилья занимает нишу популярного, основного способа приобретения квартир. Цена жилого помещения, покупаемого у застройщика на этапе строительства намного ниже квартиры в готовом доме. В отсутствие достаточных средств и при высокой кредитной ставке для многих граждан долевое строительство становится единственным способом улучшить свои жилищные условия.

Приобретать жилье на этапе строительства по законным схемам можно и нужно.

Но, следует понимать, что долевое строительство несет в себе риск. В случае если застройщик столкнется с финансовыми или организационными проблемами, сроки передачи жилья могут быть сорваны, а строительство вовсе может быть заморожено. Причины у этого бывают различны – экономический просчет, небрежность застройщика, кризисная ситуация в экономике, форс-мажоры, или откровенно мошеннические схемы. Именно так на объекте возникают пострадавшие дольщики.

В этой статье мы постарались сложить воедино советы для граждан, которые принимают решение об участии в долевом строительстве жилых помещений в многоквартирных домах. Статья предназначена для желающих вступить в отношения долевого строительства и поможет уменьшить риски при выборе застройщика, а также наиболее эффективно действовать в случае остановки строительства объекта и при банкротстве застройщика.

Детально об условиях использования денежных средств участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры – статья 18.1 Закона № 214-ФЗ

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июня 2016 г. N 5-КГ16-91

Участие дольщика в процедуре банкротства застройщика - обусловленная объективными причинами потребность. Попадание в подобную ситуацию для дольщика большой стресс, однако, необходимо постараться занять активную позицию в данном споре и отстаивать законные интересы. В строительных компаний знание своих прав и обязанностей — необходимый элемент в любой сделке. Законодатель , позволяющих выражать свое мнение и принимать решения, влияющие на ход процедуры банкротства в целом. Подробнее о собрании дольщиков рассказал в своей колонке наш эксперт, генеральный директор юридической компании «Деловой дом», к.ю.н., Алексей Кузнецов.

Вопрос 1: Зачем идти на собрание участников строительства?

Включение в реестр кредиторов застройщика в качестве участника строительства позволяет дольщикам участвовать в специальном собрании кредиторов-участников строительства. В рамках данного мероприятия только дольщики обладают правом голоса. Посещение собраний участников строительства для дольщика крайне важно, поскольку только таким способом он может повлиять на дальнейшую судьбу многоквартирного дома, финансирование строительства которого было осуществлено.

Вопрос 2: Когда проводится собрание участников строительства?

Организацией и проведением собрания кредиторов занимается арбитражный управляющий, именно он, по общему правилу, и уведомляет участников строительства о проведении очередного собрания. Уведомление должно быть получено участником строительства по почте не позднее чем за 14 дней до даты проведения собрания, иным способом - не менее чем за 5 рабочих дней. Сведения о собрании включаются в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве и публикуются в газете «Коммерсантъ». Данный информационные ресурсы целесообразно просматривать, чтобы не пропустить назначенный день.

Вопрос 3: Можно ли провести собрание участников строительства самостоятельно?

Арбитражный управляющий может организовывать собрание дольщиков по непосредственному требованию его созыва участниками строительства. Для этого необходимо соблюсти определенную процедуру. Комитет кредиторов должен направить требование арбитражному управляющему, включающее перечень вопросов, предлагаемых к обсуждению. Внимательно следует подходить именно к этапу формулировки вопросов, поскольку именно в таком виде они будут представлены на голосование — арбитражный управляющий не вправе их изменять. У арбитражного управляющего есть три недели для организации собрания с момента получения требования кредиторов. Только при условии, что собрание не назначено и не проведено в указанный срок, участники строительства вправе самостоятельно провести собрание.

Вопрос 4: Что взять с собой на собрание?

На собрании участников строительства необходимо иметь при себе документы, удостоверяющие личность. Кроме того, поскольку на собрании участников строительства голосовать имеют право только дольщики, то не лишним будет в качестве подстраховки и копия определения суда о включении требований в реестр требований кредиторов.

Вопрос 5: Какие вопросы решаются на собрании участников строительства?

Во-первых, только на собрании участников строительства решается вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований путем передачи прав на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному ЖСК.

Во-вторых, сам вопрос о создании ЖСК подлежит разрешению только на собрании участников строительства.

В-третьих, решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований путем передачи жилых помещений в собственность принимается также на собрании участников строительства.

На собрании участников строительства могут решаться и иные вопросы, имеющие особое значение для каждого конкретного случая, но решение вышеуказанных вопросов невозможно без созыва собрания дольщиков.

Каждый дольщик, чьи требования включены в реестр кредиторов застройщика, обладает правом голоса на собрании участников строительства. Хотелось бы обратить внимание, что размер требований дольщика определяет степень его влияния на конечное решение. Это связано с тем, что количество голосов конкретного дольщика прямо пропорционально размеру его требований по отношению к общей сумме задолженности застройщика. Поэтому, если ваши требования составляют значительную долю в реестре кредиторов, то участие в собрании участников строительства приобретает особый смысл. В целом для принятия решения установлен кворум — 3/4 голосов участников строительства, имеющих право голоса на данном собрании.

Вопрос 7: Обязательно ли присутствовать на собрании участников строительства лично?

Участие кредитора-дольщика в собрании участников строительства, безусловно, необходимо, однако форма такого участия может быть различной. Дольщик может лично присутствовать на собрании участников строительства и отстаивать свои интересы, но ничто не запрещает ему отправить на собрание своего представителя. Поскольку каждое действие кредитора влечет определенные юридические последствия, то присутствие на собрании лица, обладающего специальными знаниями о специфике банкротства застройщика, является не только полезным, но и желательным. Это лицо может самостоятельно выступать от имени дольщика по доверенности, будучи его представителем, либо оказывать ему поддержку в виде советов и рекомендаций, присутствуя на собрании вместе с дольщиком.

Вопрос 8: Какой тактики поведения стоит придерживаться на собрании участников строительства?

На собрании участников строительства фактически решается судьба строящегося объекта, и решается она именно дольщиками. Поэтому надо не стеснятся задавать уточняющие вопросы, относящиеся к теме собрания, если они имеются. Желательно записывать все обсуждения на диктофон. Безусловно, нужно вести себя корректно по отношению ко всем присутствующим: и к арбитражному управляющему, и ко всем участникам строительства, — даже если разразится полемика. Необходимо четко обозначить свою позицию, опираясь на факты, а не на эмоции. Фразы а-ля «а вот у моего соседа/друга/брата было вот так…..» недопустимы, т.к. они не имеют отношения к сложившейся именно у вас ситуации и уводят беседу в сторону. Используйте для аргументации положения закона и опирайтесь на судебную практику.

В заключение отмечу, что право проведения собственного собрания кредиторов, которым наделены участники строительства, — действенный и эффективный инструмент влияния на ход процедуры банкротства в целом. Участвовать в нем нужно всем дольщикам, потому что, пропустив даже одно собрание участников строительства, можно навсегда утратить шанс на поворот дела в ваших интересах.

В соответствии с п.13 ст201.10 Закона о банкротстве в случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам.

В случае если по договору дается рассрочка платежа и назначается новый застройщик, дольщик продолжает платить рассрочку или необходимо внести всю сумму?

В соответствии с положениями ст. 201.15-2 Закона о банкротстве при передаче имущества и обязательств застройщика по его договорным обязательствам происходит перемена лица на приобретателя (нового застройщика). При перемене лица новая сторона сделки не вправе в одностороннем порядке изменять ее условия, в том числе график исполнения обязательств участником долевого строительства, если в договоре участия в долевом строительстве не предусмотрено иное.

Смогут ли дольщики получить компенсацию и передать фонду право требования на объект в случае, если голоса разделятся, и часть дольщиков будет голосовать за компенсацию, а часть за достройку?

В соответствии с п.п. 5, 6 ст. 201.12-1 Закона о банкротстве решения собрания участников долевого строительства принимается тремя четвертями голосов таких участников долевого строительства. В случае принятия собранием участников долевого строительства решения о получении возмещения, Фонд осуществляет выплаты всем участникам долевого строительства.

В случае, если я не смогу приехать на голосование, сможет ли за меня проголосовать мой представитель?

Вы можете делегировать свое право представлять Ваши интересы на собрании участников строительства третьему лицу на основании нотариально оформленной доверенности.

В доверенности представителя в обязательном порядке должны быть предусмотрены следующие полномочия:
— полномочия представлять интересы участника строительства в рамках дела о банкротстве со всем правами, предоставленными Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», в том числе участвовать в собрании кредиторов, участников строительства (долевого строительства), с правом голосования по всем вопросам повестки дня.

Представитель для участия в собрании участников строительства должен иметь на руках паспорт, нотариально оформленную доверенность, копию ДДУ и уведомление о включении в РЖП.

Я проживаю в другом городе и до сих пор не получил уведомление о включении в РЖП. Смогу ли я проголосовать, не имея на руках уведомления о включении в РЖП?

Уведомление необходимо получить заранее, обратившись в один из центров приема документов, указанных в разделе « «.

В случае если такой возможности нет, необходимо оставить заранее запрос на получение уведомления.. В теме обращения указать «Запрос уведомления для голосования».

На основании каких законов Крокус Групп будет достраивать объекты? На данный момент отсутствуют заявления о намерении от застройщика. Заявление о готовности достроить Урбан Групп не было подано в арбитражный суд, как того требует процедура по закону.

Договор с генеральным подрядчиком АО «Крокус» заключен техническим заказчиком от имени застройщика в соответствии с законом и предусматривает выполнение текущих строительных работ. При этом АО «Крокус» не является приобретателем обязанностей банкрота.
Законом о банкротстве предусмотрены несколько вариантов удовлетворения требований участников строительства, в том числе через завершение строительства путем передачи объектов новому застройщику или создания жилищно-строительного кооператива. Нормы закона о банкротстве направлены на защиту участников строительства, обязанность конкурсного управляющего — предоставить право выбора дольщикам.

В случае создания участниками строительства ЖСК, все расходы и действия по достройке объектов должно нести ЖСК, т.е. финансироваться самими дольщиками.
В случае, если дольщики проголосуют против создания ЖСК, то в соответствии с Дорожной картой предполагается передача объектов новому застройщику для завершения строительства. Финансирование будет осуществляться из бюджетов РФ и субъекта РФ в ранее озвученном объеме.

По нормам Закона о банкротстве новый застройщик может подать заявление о намерении стать приобретателем обязательств застройщика в арбитражный суд на любом этапе конкурсного производства.

Возможно ли участвовать в голосовании наблюдателям от дольщиков?

Круг лиц, имеющих право участвовать в собрании участников строительства как с правом голоса, так и без права голоса, прописан в п.2 статье 201.12 Закона о банкротстве . По действующему законодательству конкурсный управляющий обязан в течение пяти рабочих дней передать материалы собрания в Арбитражный суд, где материалы будут доступны для ознакомления.

Каким образом будет проходить голосование по домам, в которых не было отчислений в фонд и в которых эти отчисления были? По юридическим лицам или по объектам?

В первом случае (по объектам, где не было отчислений в компенсационный фонд), в соответствии с ст.201.12 решение будет приниматься в отношении всех домов одновременно. Во втором случае (по объектам, где были отчисления в компенсационный фонд) в соответствии с ст.201.12-1 решение будет принимать относительно каждого дома в отдельности.

Поступает информация о том, что ДОМ.РФ планирует разорвать контракт с Крокус Групп и создать ЖСК по домам высокой готовности. Это значит, что мы будет достраивать дома высокой готовности за свой счет?

Договор с генеральным подрядчиком АО «Крокус» заключен техническим заказчиком по поручению конкурсного управляющего.

По закону о банкротстве для объектов, не попадающих под действие 218-ФЗ, конкурсный управляющий обязан поставить перед участниками строительства вопрос о создании ЖСК. В случае если участники строительства проголосуют против, появится возможность привлечения нового застройщика для завершения строительства в соответствии с дорожной картой, принятой Правительством РФ в августе 2018 года, за счет средств федерального бюджета и бюджета Московской области.

Возможно ли ознакомиться с заключением КУ о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства и завершения строительства в рамках ЖСК?

Каким количеством голосов будут приниматься решения на собрания участников строительства?

Решения собрания участников строительства по вопросам, отнесенным к его компетенции, принимаются тремя четвертями голосов участников строительства, принимающих участие в голосовании по соответствующему вопросу.

Какой кворум необходим для признания собраний участников строительства правомочными?

Собрание участников долевого строительства считается правомочным в случае, если участники строительства, принимающие в нем участие и имеющие право голоса по этому объекту, составляют не менее трети от общего числа таких участников и обладают более чем половиной голосов от общего числа голосов таких участников долевого строительства.

Что будет, если мы проголосуем против создания ЖСК?

В случае, если данное решение не будет принято участниками строительства, строительство объектов будет завершено путем привлечения нового застройщика. «Дорожная карта» и сроки строительства объектов установлены.

Что будет, если мы проголосуем за создание ЖСК?

Положениями ст.201.10 Закона о банкротстве участникам строительства предоставляется правовая возможность своими силами достроить объекты незавершенного строительства.

В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом другими федеральными законами случаях объединение юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

По нашему дому не было компенсационных взносов в Фонд. Какие вопросы будут решаться на собрании участников строительства?

На собрании участников строительства, в отношении домов, по которым взносы не уплачивались конкурсным управляющим будет вынесен вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

По нашему дому компенсационные взносы отчислялись в Фонд. Какие вопросы будут решаться на собрании?

Перечень вопросов, который будет вынесен конкурсным управляющим на собрании участников строительства, в отношении домов, по которым взносы уплачивались в Фонд:
1) о получении возмещения от Фонда в соответствии с законодательством Российской Федерации;
2) об обращении в арбитражный суд с ходатайством, предусмотренным статьей 201.10 Закона о банкротстве;
3) об обращении в арбитражный суд с ходатайством, предусмотренным статьей 201.11 Закона о банкротстве;
4) о привлечении иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве, при наличии возможности привлечения такого лица.

По каким объектам Urban Group застройщиком оплачивались компенсационные взносы?

Под защиту Фонда попадают дома, по которым первый ДДУ был заключен после 20 октября 2017 года. По Urban Group это 9 объектов:
— ЖК «Видный город», дома: 12 к.1, 12 к.2.
— ЖК «Лесобережный», дома: 2, 3. 4, 6, 8
— ЖК «Лайково», дома: 18, 21

По остальным объектам оплаты компенсационных взносов не было.

Какие вопросы будут решаться на собрании участников строительства?

В зависимости от даты заключения первого ДДУ обязанность должников оплачивать компенсационные взносы в Фонд возникла не по всем объектам незавершенного строительства.

В связи с этим компетенция собраний участников строительства по домам, где взносы были уплачены должниками, и по домам, где вносы не уплачивались, будет различаться. Данный вопрос урегулирован положениями ст.201.12 и ст.201.12-1 Закона о банкротстве.

Где я могу посмотреть подробную информацию о предстоящем собрании?

Информация о проведении собрания участников строительства будет размещена в карточках дел о банкротстве на сайте https://bankrot.fedresurs.ru/ за 14 дней до даты проведения собрания участников строительства.

В сообщении будет указана следующая информация:
— наименование, место нахождения должника и его адрес;
— дата, время и место проведения собрания кредиторов;
— повестка собрания участников строительства;
— порядок ознакомления с материалами собрания, подлежащими к рассмотрению участниками строительства;
— порядок регистрации участников собрания.

Также информация о проведении собраний будет размещена на сайте Фонда.

Кто сможет принять в них участие?

В собрании примут участники строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений на дату проведения мероприятия.

Которые в том числе касаются облегчения процедуры проведения общего собрания собственников многоквартирных домов. Однако важный пробел, касающейся проведения общих собраний в новостройках, до сих пор не заполнен.

В настоящее время подавляющее большинство квартир в новостройках приобретается по договорам долевого участия (ДДУ). При этом участники строительство с момента подписания передаточного акта de facto становятся собственниками вновь созданного жилого помещения и несут бремя его содержания. Но гласит, что "право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации".

Т.е. право собственности de jure возникает с момента получения такой бумаги:

Но не секрет, что иногда между моментом подписания передаточного акта и моментом оформления может пройти достаточно длительное время, которое в отдельных случаях исчисляется годами. Например, застройщик «А101 девелопмент» (бывш. «Авгур-Эстейт») до сих по не может полностью исполнить свои обязательства по оформлению прав собственности (с клиентами при покупке квартиры добровольно-принудительно заключались агентские договоры на данную услугу) домов 3-й очереди ЖК «Квартал А101» в поселке Коммунарка.

Кроме этого, регистрация права собственности является именно правом, но не обязанностью.

Однако, если мы обратимся к Жилищному кодексу части порядка проведения общего собрание, то увидим, что речь там идет именно о собственниках помещений. В частности, статья 44 гласит, что "общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование ". А статья 45 говорит, что "общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов".

Т.е. согласно смыслу Жилищного кодекса, принимать участие в общем собрании собственников (а также созывать такое собрание) имеют права участники долевого строительства, которые прошли процедуру государственной регистрации права собственности. Более того, согласно п.5.1. ст. 48 ЖК РФ "при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме".

К счастью, по сложившейся практике, органы государственной и местной власти при осуществлении своей деятельности, как правило не делают разницы между собственником, зарегистрировавшим свое право и участником долевого строительства, имеющего акт передачи объекта долевого строительства. Например, отсутствие зарегистрированного права не будет препятствием при обращении в Государственную жилищную инспекцию. Подобную же позицию можно найти и в судебной практике. Например, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.02.2013 № 33-2530/2013 гласит, что "участие в голосовании лиц, являющихся владельцами помещений на основании договоров долевого участия в строительстве и актов приема-передачи помещений во исполнение указанных договоров, но не зарегистрировавших свои права на дату проведения собрания, не может быть признано существенным нарушением порядка принятия решений собрания, поскольку осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества, в то время как права и обязанности по содержанию помещений и общего имущества многоквартирного дома возникли у участников долевого строительства с момента передачи имущества. Соответственно, вопросы по содержанию общего имущества, поставленные на голосование на общем собрании, затрагивают права указанных лиц, их отстранение от участия в голосовании исключало бы возможность принятия решений, отнесенных к компетенции общего собрания собственников".

Однако, в Российской Федерации действует не прецедентная система права. Поэтому в каждом отдельном случае инициаторы собрания вынуждены полагаться на то, какую позицию займет тот или иной судья в случае, если решение общего собрание будет оспариваться.

При всем при этом, вопрос возникновения права собственности по договорам долевого участия в юридической науке остается дискуссионным, а наделение участников долевого строительства в полной мере правами собственников требует внесения серьезных изменений не только в жилищное, но и гражданское законодательство.

Своего рода «законодательной заплаткой» могут стать внесения лишь в отдельные статьи Жилищного кодекса. Так, статья 44 может быть дополнена положением, что участники долевого строительства обладающие и передаточным актом или иным документом о передаче объекта долевого строительства имеют право принимать участие и созывать общее собрание собственников многоквартирного дома на равне с другими собсвтенниками. При этом их доля в праве на общее имущества будет пропорциональный фактической площади квартиры, указанной в акте, а не в ДДУ. Пункт 5.1. ст. 48 дополнить прямым допущением, что в бланке голосование в качестве сведений о собственности могут быть указаны реквизиты ДДУ и акта передачи объекта долевого строительства.

Данное решение не является идеальный и также порождает много спорных последствий, но тем не менее предлагает определенную защиту для инициаторов общих собраний в новостройках, например, в случаях, когда жильцы пытаются сменить управляющую компанию навязанную застройщиком.

Специально для

Глава 3. Возникновение прав на объект долевого строительства

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности (то есть указанное имущество находится в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из собственников в праве собственности) общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Право общей долевой собственности возникает у граждан сразу после приобретения ими в собственность жилых помещений в многоквартирном доме. Объектами права общей долевой собственности названы находящиеся за пределами всех расположенных в доме квартир помещения, оборудование, необходимое для содержания дома, его несущие конструкции, места общего пользования. При этом нужно иметь ввиду, что общегражданские нормы, касающиеся правил распоряжения (ст. 246 ГК РФ, согласно которой участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом), владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности (ст. 247 ГК РФ, в соответствии с которой участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации), а также положения о разделе имущества (ст. 252 ГК РФ, на основании которой имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними, а участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества), находящегося в долевой собственности, и выделе из него доли не распространяются на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Причиной этому служит тот факт, что после совершения кем-либо из сособственников помещений в многоквартирном доме указанных действий станет невозможным осуществление другими собственниками квартир использование общего имущества в целях содержания и обслуживания всего дома.

Нормы гражданского законодательства полностью соответствуют положениям законодательства жилищного. ЖК РФ в гл. 6 рассматривает вопросы использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В ст. 36 перечень общего имущества значительно расширен по отношению к предусмотренному ГК РФ. Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей собственности (согласно ЖК РФ) принадлежат помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Все вышеперечисленное составляет понятие общего имущества многоквартирного дома.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Размер общего имущества в многоквартирном доме стабилен и не подлежит изменению. Исключение из этого правила составляет возможность уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование третьим лицам с соблюдением следующих требований:

– решение об этом принимается на общем собрании собственников помещений;

– передача общего имущества не нарушит права и законные интересы физических и юридических лиц.

Каждый собственник жилого помещения в многоквартирном жилом доме имеет право общей долевой собственности на общее имущество указанного дома. Определение соответствующей доли в общем имуществе многоквартирного дома производится путем соотношения доли жилого помещения и общей площади дома. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле принадлежащего ему помещения, измеренных в метрах квадратных площади.

Право на долю в объектах общего пользования следует судьбе права собственности на жилое помещение в доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и право собственности на жилое помещение взаимосвязаны: первое понятие следует за судьбой второго. При продаже квартиры к новому собственнику переходит право собственности на соответствующую долю в общем имуществе всего дома в том размере, который был у прежнего собственника. То есть доля собственности каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в доме следует судьбе права собственности на помещение в указанном доме, принадлежащее этому домовладельцу. В развитие этого положения необходима следующая конкретизация: когда происходит переход права собственности на помещение в многоквартирном доме, соответствующая помещению доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме переходит к новому собственнику. Она равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

ЖК РФ установлены серьезные ограничения в отношении собственника помещения в многоквартирном доме. Он не имеет права:

1) выделить в натуре свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (без передачи от права собственности на само жилое помещение),

3) совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Таким образом, когда происходит приобретение новым собственником жилого помещения в многоквартирном жилом доме к новому собственнику переходит доля прежнего собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. То есть право общей собственности на общее имущество возникает у собственников квартир в силу факта приобретения ими жилого помещения.

В том случае, если стороны установят по взаимному соглашению условия, в соответствии с которыми при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме не будет осуществлен переход доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, данные положения будут являться ничтожными.

Нормам ЖК РФ и гражданского законодательства соответствует ст. 75 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», рассматривающая ипотеку квартир в многоквартирном жилом доме. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

В соответствии со ст. 15 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу указанного ФЗ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Согласно ст. 210 ГК РФ именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Нормы ст. 39 ЖК РФ соответствуют данному положению. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме несут расходы на содержание общего имущества в размере, соответствующем его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Эти расходы являются обязательными и собственники помещений не могут установить иные правила в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение. Порядок установлен гл. 4 ЖК РФ (переустройство и перепланировка жилого помещения). Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Ряд статей указанного кодекса регулирует право общей собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Указанные лица имеют на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире производится в соответствии с общим правилом, предусмотренным ЖК РФ в отношении доли собственника жилого помещения в общем имуществе много квартирного дома. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля же в праве общей собственности на общее имущество во всем многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Положения о судьбе доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире также соответствует нормам, регулирующим судьбу доли в общем имуществе многоквартирного дома. Она следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Особенностью коммунальной квартиры является следующее положение. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. То есть, установлено, что собственникам комнат в коммунальной квартире указанные помещения принадлежат на праве общей долевой собственности. Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй ст. 255 ГК РФ (при обращении взыскания на долю в общем имуществе), и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Так же как и собственники помещений в многоквартирном доме, собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Согласно ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ (до 1 марта 2005 г.) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие указанного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Ст. 36 ЖК РФ устанавливает право общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок, на котором расположен данный дом. В этом случае действуют общие нормы вышеназванного кодекса о том, что судьба доли в общем имуществе следует за судьбой помещения в многоквартирном доме. То есть при переходе права собственности на помещение в доме к новому собственнику право собственности на соответствующую долю земельного участка переходит к этому лицу в размере, пропорциональном долям собственности на расположенный на нем основной объект недвижимости. Раздел земельного участка в натуре между сособственниками указанного объекта не допускается.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с указанной статьей ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Исключительное право на приватизацию земельных участков (приобретение его в собственность указанными категориями граждан и юридических лиц) или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Ст. 217 ГК РФ предусматривает следующее. Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества, предусмотренные ГК РФ положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не установлено иное. В соответствии со ст.2 Закона о приватизации на приватизацию земли он не распространяется. Значит, к отношениям по приватизации земельных участков из государственных или муниципальных земель применяются нормы гражданского законодательства.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено указанными законами.

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами. В соответствии со ст. 312 ГК РФ существует долевая множественность лиц, а согласно ст. 322 ГК РФ – солидарная. В ЗК РФ не указано, каким должен быть характер множественности лиц на стороне арендаторов.

При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, перечисленные в указанной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления указанного заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного ст. 29 ЗК РФ исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в п. 5 ст. 29 ЗК РФ, и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка.

На основании проекта границ земельного участка за счет указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. № 1223 утверждено «Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах». Данное положение действует в соответствии с положениями Раздела 6 ЖК РФ о товариществе собственников жилья.

Это Положение определяет порядок определения размеров и установления границ земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в собственность или аренду домовладельцам или товариществам собственников жилья.

Размеры земельных участков определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. Границы земельных участков устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.

Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в кондоминиуме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, входящего в состав кондоминиума, а также доступ ко всем объектам кондоминиума. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.

Для определения размеров и установления границ земельных участков проводятся следующие работы:

– подготовка материалов по установлению границ земельных участков в кондоминиумах с указанием предлагаемых ограничений по их использованию и сервитутов; при необходимости организация разработки проекта межевания территории существующей застройки (квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры их частей) для создания кондоминиумов;

– определение нормативных размеров и установление границ земельных участков, передаваемых домовладельцам бесплатно;

– выявление территорий, превышающих нормативные размеры земельных участков (сверхнормативные территории), и подготовка проектов договоров о передаче в собственность или аренду этих территорий домовладельцам или товариществу собственников жилья;

– разрешение споров, возникающих при установлении границ земельных участков, сервитутов и ограничений по использованию земельных участков.

Указанные работы выполняются органом, уполномоченным органами местного самоуправления. Уполномоченный орган принимает свои решения на открытых заседаниях с участием домовладельцев конкретного кондоминиума, а также собственников, владельцев, пользователей и арендаторов смежных земельных участков и владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений, которым по их требованию выдаются копии принятых решений.

Территория общего пользования (основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений, иные объекты общего пользования) в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры подлежит передаче в собственность или аренду домовладельцам или товариществу собственников жилья только при условии установления соответствующих ограничений и сервитутов – право ограниченного пользования земельного участка. Он может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

В отношении объектов, существовавших до введения ЖК РФ не допускается запрет на установление сервитута в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к этим объектам. Новое обременение земельного участка сервитутом устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Согласно ст. 23 ЗК РФ выделяется частный и публичный сервитут. Сервитут, предусмотренный ГК РФ, является частным. Публичный сервитут в соответствии с ЗК РФ устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Могут устанавливаться публичные сервитуты, например, для прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры, и т. д. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации…». Она проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Документы и материалы по определению размеров и установлению границ земельных участков в кондоминиуме должны быть подготовлены и переданы в органы государственной власти или органы местного самоуправления в срок не позднее двух месяцев с даты обращения в уполномоченный орган домовладельцев или товарищества собственников жилья о передаче земельного участка в собственность или аренду.

Согласованные с заинтересованными органами, домовладельцами или товариществом собственников жилья конкретного кондоминиума, собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами смежных земельных участков и владельцами расположенных на них зданий, строений и сооружений предложения уполномоченного органа о размерах и границах земельного участка, передаваемого в собственность (бесплатно или за плату) или аренду, а также об установлении сервитутов и ограничений по его использованию оформляются протоколом согласования.

По итогам заседания уполномоченный орган в установленном порядке оформляет окончательный план границ всего земельного участка, и подготавливает проекты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления о передаче этого участка в собственность (бесплатно или за плату) или аренду домовладельцам или товариществу собственников жилья.

Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы смежных земельных участков и владельцы расположенных на них зданий, строений и сооружений, которые не согласны с предложениями уполномоченного органа о размерах и границах земельного участка, могут обжаловать их в орган местного самоуправления.

Решения органов государственной власти или органов местного самоуправления об условиях передачи земельных участков в собственность или аренду домовладельцам или товариществам собственников жилья, установлении сервитутов и ограничений по использованию этих участков, а также об их размерах и границах могут быть обжалованы в судебном порядке. Финансирование работ по определению размеров и установлению границ земельных участков осуществляется за счет средств домовладельцев.

В соответствии с общими положениями ГСК РФ строительство представляет собой создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Согласно требованиям ст. 747 ГК РФ (регулирующей отношения, связанные со строительным подрядом) заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В ст. 30 ЗК РФ содержится порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Согласно этому требованию предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определен Правительством РФ. Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется ст. 38.2 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а некоторым лицам (государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления) в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения – в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) проведение работ по формированию земельного участка:

– подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

– определение разрешенного использования земельного участка;

– определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее – плата за подключение);

– принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

– публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

2) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ;

3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проведение работ по формированию земельного участка;

3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ.

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

1) государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

2) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;

3) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд.

Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.

Ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» называет в качестве застройщика и наделяет правом подписания договоров об участии в долевом строительстве юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок. Указанный земельный участок должен использоваться для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости возникает у застройщика только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

Предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора.

Согласно ст. 21 указанного Закона информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать (наряду со сведениями, например, о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; о разрешении на строительство), в частности, информацию: о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства. Кроме перечисленных данных о застройщике доступной должна быть и иные сведения, перечисленные в ст. 21 Закона.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

1) разрешение на строительство;

2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

2) рекламировать многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство этих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства.

Согласно ст. 17 указанного закона договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации…».

В соответствии с внесенными изменениями в указанный закон ст. 25.1. предусматривает, что на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с указанным Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Результатом этого станет то, что в выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования) юридических лиц – участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц – участников долевого строительства.

В заключение необходимо обратить внимание на тот факт, что согласно ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Данное положение действует после 1 марта 2005 г., хотя ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» применим только к строительным организациям, получившим разрешение на строительство после 1 апреля 2005 г.

Органом управления многоквартирным домом (независимо от того, является он муниципальным, государственным или частным) в ст. 44 ЖК РФ названо общее собрание собственников помещений в нем. Данная норма является новой, в ЖК РСФСР такой орган предусмотрен не был.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом (непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; или управление управляющей организацией);

5) другие вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, круг вопросов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определен указанным кодексом. Хотя если на собрании будет принято решение о том, что именно данное собрание будет в дальнейшем управлять домом в соответствии со ст. 164 ЖК РФ, круг его вопросов будет значительно шире того, что назван непосредственно в ЖК РФ.

На собственников помещений возложена обязанность ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме ежегодных собраний возможно проводить внеочередные собрания. Они могут быть созваны по инициативе любого из собственников. То есть право инициировать созыв собрания принадлежит только собственнику помещения (при наличии лиц, занимающих в доме помещения по договору найма)

Предусмотрен следующий порядок созыва общего собрания. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

И ежегодное, и внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. При определении кворума необходимо учесть, что количество голосов каждого собственника помещения в многоквартирном доме определяется пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются:

1) по вопросам о принятии решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; о принятии решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; о принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Перед проведением собрания должна быть принята и утверждена повестка дня общего собрания. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание (если оно было внеочередным, так как проведение ежегодного обязательного собрания не требует чьей-либо инициативы, оно проводится исходя из императивной нормы ЖК РФ), путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Так как решения собрания оформляются протоколами, то протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, а также решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Решение общего собрания собственников помещений является правомерным и обязательным для исполнения всеми собственниками при соблюдении суммарно следующих обязательных условий:

– решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания,

– при проведении собрания соблюдено требование о кворуме,

– оно оформлено протоколом, который должен храниться согласно решению данного собрания;

– кроме того, оно принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания;

– оно доведено до сведения собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом все перечисленные ранее положения, касающиеся порядка, сроков подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются. Исключение составляют положения, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. То есть в указанный срок он обязан принять документ (без составления протокола), содержащий решение по тем вопросам, которые отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято:

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

К заочной форме голосования применимы положения о кворуме и необходимом количестве проголосовавших за тот или иной вопрос голосов (в зависимости от уровня вопросов – простое большинство голосов или две трети от проголосовавших лиц).

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование.

Его полномочия могут быть удостоверены доверенностью – письменным уполномочием, выдаваемым одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями следующими ГК РФ:

– она может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении;

– доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. Доверенность от имени юридического лица, основанного на государственной или муниципальной собственности, на получение или выдачу денег и других имущественных ценностей должна быть подписана также главным (старшим) бухгалтером этой организации.

Кроме того, указанный вид доверенностей может быть удостоверен нотариально.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.