Риски при покупке вторичной квартиры. “Подводные камни” при покупке квартиры на вторичном рынке: как обезопаситься
Под " риском при приобретении недвижимости " принято понимать вероятность (угрозу) потери времени, денежных средств или появления дополнительных расходов при самой покупке. Есть также риск владения квартирой, когда зарегистрированное право собственности может быть признано ничтожным по решению суда ПОСЛЕ ПОКУПКИ, но это относится к риэлторской проверке документов по квартире.
Указанные риски присутствуют при любой покупке недвижимости. Ниже рассмотрены самые распространенные угрозы интересам покупателей недвижимости. Приведена оценка риска и раскрыты обычные действия риэлтора для минимизации рисков покупателя.
Продавец – не продавец
Ситуация : продавец квартиры тянет с показами, переговорами, внесением аванса. Возможно продавец желает выставлять, но не продавать его. Или же у продавца сложности с пакетом документов для сделки.
Риск : покупатель может потерять много времени, пока ждет, что «продавец созреет».
Риэлтор минимизирует риск тем, что работает сразу по нескольким объектам . В случае если переговоры с продавцами привлекательного объекта затруднены, то есть несколько подготовленных альтернативных объектов.
Длительные неудачные переговоры
Ситуация : продавец выставил квартиру по низкой цене, организовал показы, и ведет активные переговоры сразу с несколькими покупателями. Продавец манипулирует словами и ждет, когда ему предложат максимальную цену. Это «аукцион» в понимании некоторых риэлторов, хотя эта технология продаж не дотягивает до настоящего аукциона по ключевым характеристикам.
Риск : в этом случае покупатель может потерять не только время, но и множество сил, может «устать» еще до нахождения своей квартиры.
Я исключаю манипуляционные техники продаж в своей работе.
Нестандартные способы продаж недвижимости оправданы только для нестандартных объектов. Для массового рынка есть отлаженные технологии, устоявшиеся термины и отработанные ситуации, которые позволяют обеспечить .Риэлтор оценивает вероятность выхода на сделку с привлекательной ценой, и ограждает своих заказчиков от манипуляционных техник других риэлторов.
Невыход на сделку
Ситуация : Аванс внесен, но продавцы могут «не выйти на сделку» . Это означает, что продавцы не явились в полном составе с паспортами и другими документами, необходимыми для совершения сделки, в установленное время и место. Если правильных путей единицы , то неправильных путей подготовки сделки у продавцов может быть очень много:
- не смогли собрать вовремя необходимые справки и документы;
- не появился или убыл один из собственников из-за изменений в рабочем графике;
- разногласия между собственниками по документам, разделу денег, межличностные конфликты;
- выявленные при проверке квартиры проблемы с дееспособностью продавцов, зарегистрированными по адресу лицами, задолженностями по коммунальным услугам;
- конфликтные переговоры между продавцами и покупателем;
- изменения предварительно оговоренных условий: цена, освобождение и др.
Риск : покупатель может потерять не только время на поиск другого объекта, но и утратить внесенный аванс. Аванс должен возвращаться покупателю в случае, если отказ от сделки происходит по желанию или вине продавца. Но не все продавцы легко расстаются с полученным авансом, и конфликт может дойти до суда.
Что делает риэлтор для минимизации риска: до внесения аванса уже обсуждаются ключевые моменты предстоящей подготовки и проведения сделки, максимально точно описываются условия в авансовом соглашении, при наличии известных межличностных конфликтах компромиссные решения определяются до внесения аванса.
С целью минимизации потерь денежных средств риэлтор вносит некритичные авансы и авансы строго под подробные условия возврата.
Ошибки при организации взаиморасчетов на сделке
Ситуация : в Москве общеприняты расчеты через банковские ячейки. Но никто не отменяет важные моменты: верные условия доступа к ячейкам, проверка купюр, согласованные тексты расписок. Эти действия планируются задолго до сделки. На сделке стороны реализуют договоренности.
Риск : на этом этапе обычно не случается серьезных проблем. Ошибки в доступах к ячейкам исправляются в присутствии обеих сторон. Непредусмотренные ранее ситуации на сделках решаются незамедлительно, для чего на сделке всегда есть риэлтор со достаточным опытом.
Что делает риэлтор: заранее определяет и извещает условия аренды банковских ячеек, залога за ключ и проверки купюр в банке , разъясняет условия банковских ячеек сторонам, тщательно проверяет адреса и паспортные данные в банковских договорах.
Малоопытных риэлторов на сделках сопровождает опытный наставник или руководитель отдела.
Отмена регистрации в Росреестре
Ситуация : совсем редкий случай, когда сделка отменяется после подачи пакета на регистрацию в Росреестр. Например, это может произойти по причине конфликта между участниками сделки.
Риск : возврат к первоначальному состоянию «до сделки». Конфликтная ситуация сопровождается необходимостью извлечь денежные средства из ячейки, и возвращения авансированных денежных средств.
Для уменьшения рисков должны быть качественно проведены предварительные этапы. Этим достигается отсутствие рисков по основной сумме денежных средств, заложенной в ячейку. Риэлтор профессионально консультирует и участвует в переговорах по возвращению в русло договоренностей или возврату к первоначальному состоянию «до сделки».
Невыполнение условий по освобождению и передачи квартиры
Ситуация : Также редкий случай, но всё же вероятный. Продавец должен освободить и передать квартиру по условиям договора. Причем передача квартиры осуществляется в оговоренном состоянии – например, наличие оборудования и мебели. В случае нарушения сроков выписки зарегистрированных лиц, срока передачи квартиры, сохранения оговоренного состояния и неразрешимом конфликте с продавцом покупатель может обратиться только в суд.
Риск : уменьшение рыночной привлекательности купленной квартиры.
Что делает риэлтор: на предыдущих этапах риэлтор создает условия, чтобы освобождение и передача квартиры была наименее сложным этапом для сторон . Все что можно сделать до сделки, делается до сделки (например, выписка зарегистрированных лиц), состояние передаваемого имущества описано в авансовом соглашении и договоре купли-продажи. И риэлтор прилагает усилия, чтобы между участниками договора создались хорошие личные отношения, когда нарушение условий продавцом будет влиять не только на потерю денежных средств, но и к «потере лица» .
Потеря права собственности на приобретенную квартиру
Ситуация : Никто не может гарантировать покупателю, что продавец или «третье лицо» не оспорит право собственности по купленную квартиру в судебном порядке . И суд может принять решение в какую-то сторону по своему усмотрению. Такая неопределенность может парализовать некоторых особо впечатлительных покупателей.
Тут следует помнить, что для оспаривания права покупки недостаточно только желания судиться. Нужны реальные основания : подложная сделка, ущемление интересов стороны, предоставление подложных документов, недееспособность сторон сделки.
Что делает риэлтор: именно эти риски ограничения прав покупателя проверяются риэлтором или юристом (с обязательным опытом в недвижимости) на этапе подготовки сделки. В спорных моментах требуется дополнительные консультации у практикующих юристов, имеющих высокую квалификацию.
При любых проблемах в документах объекта риэлтор извещает покупателя вместе со своей экспертной оценкой и путями минимизации риска: перенос даты сделки для устранения недостатков, усложнение сделки через альтернативу, проведение медицинского освидетельствования и так далее. Покупатель знакомится с альтернативами и принимает своё решение.
Сделка может быть совершена, если вероятность невысока или ошибки можно исправить в процессе сделки
Часто риэлторы берут дополнительные обязательства продавцов в нотариальной форме. Это не влияет на свободу действий сторон, но является серьезным аргументом в случае, если конфликт дойдет до судебного разбирательства. Также доступно "тититульное страхование".Банкротство продавца ПОСЛЕ продажи квартиры
Это новый риск , который появился после октября 2015 года со вступлением в силу Закона «О банкротстве физических лиц». Подробно вопрос уже освещался в прессе. Например, .
В общем случае риск в том, что если на момент продажи имущества продавец имеет кредиты, и его платежеспособность резко ухудшилась в течение 1-3 лет ПОСЛЕ сделки, то продавец может быть признан банкротом , а уже завершившиеся сделки могут быть рассмотрены на предмет сокрытия имущества от кредиторов.
Что делает риэлтор: к обычной юридической проверке объекта недвижимости риэлтор оценивает финансовую состоятельность , наличие кредитов и просрочек. Значительно рискованными стали покупки недвижимости по заниженной стоимости.
Титульное страхование при покупке квартиры
Титульное страхование - это единственный надежный инструмент возврата денежных средств в объеме всей покупки в случае, когда договор может быть признан ничтожным. Ни риэлтор, ни продавец, ни государство не гарантируют возврат покупателю денег в полном объеме или в разумные сроки .
Покупатель может застраховать покупку на "смену титульного собственника" на срок 1-3 года на всю сумму сделки. Это может составить от 0,2% от стоимости объекта недвижимости, когда правоустанавливающие документы не предполагают "приключений", до 5% от стоимости, если присутствуют риски оспаривания права или валютные риски.
Покупателю следует выбирать страховую компанию с безупречной репутацией
Известны случаи, что страховая компания отказывается от своих обязательств при наступлении страхового случая: находит причину для отказа по документам, или указывает, что покупатель "знал о проблемах" и утаил при страховании. В этом случае получить деньги становится крайне затруднительным.Где таится опасность? Квартир много и, казалось бы, алгоритм купли-продажи более или менее отработан.
На самом же деле рынок многолик, а каждая квартира сочетает в себе набор индивидуальных характеристик, включая угрозы интересам покупателя.
Итак, по каким направлениям следует обследовать понравившуюся вам квартиру :
- сопроводительные документы;
- техническое состояние объекта;
- истинные намерения настоящего владельца;
- нечистоплотность посредников (если таковые задействованы в продаже).
Любой из этих пунктов – неотъемлемая часть целого . То есть недопустимо опираться на удовлетворительность одних моментов, при этом игнорируя сомнительность гарантий по другим моментам. Например:
- квартира идеально подходит по цене, месту расположения, освещенности, планировке. Хорошие соседи, аккуратный подъезд. Но окажется, что у квартиры есть скрытые обременения – человек, выписанный на время тюремного заключения (такие лица сохраняют за собой право пользования жильем, в котором были зарегистрированы перед отправкой в ИТК). Спустя время «сиделец» вернется и заявит о своих правах;
- документы на квартиру в идеальном состоянии, ремонт требуется небольшой, но почему-то ни при каких обстоятельствах посредник (действующий по доверенности) избегает контакта покупателя с реальным продавцом . Что здесь может таиться: доверенность получена мошенническим путем – у пожилого человека с расстроенной психикой, страдающего наркотической зависимостью и т.д.;
- продавец и квартира не вызывают подозрений, документы идеальны, люди приветливые. Но впоследствии окажется, что много лет в доме не проводился капремонт – существует риск обрушения несущей балки потолочного перекрытия, дом часто остается без электроснабжения и т.п.;
- квартира осматривалась летом, когда на площадке было тихо и уютно . Новый владелец после покупки квартиры заселился, но осенью с дачи вернулись проблемные соседи, которые сдавали свою жилплощадь студентам, а фактически являются буйными алкоголиками. Согласитесь, мало приятного, хотя юридически сделка была абсолютно безопасна.
Смотрите видео о том, какие существуют риски при покупке квартиры на вторичном рынке (какие способы могут использовать мошенники для обмана):
Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке, зачем и как
Серьезность покупки квартиры ни у кого не взывает сомнений, но почему-то часто люди склонны перекладывать ответственность на чужие плечи.
Риэлтору, посреднику, кому угодно, якобы отвечающим за надлежащее техническое состояние и юридическую чистоту.
Историю помещения
Частная собственность в нашей стране возникла в начале 90-х годов (во времена СССР жилой фонд принадлежал государству). Поэтому большинство квартир старого жилфонда многократно меняли своих владельцев. Да и более молодая недвижимость быстро переходит во «вторичку» со всеми вытекающими : правоустановление, документооборот и т.д. Необходимо проверить историю квартиры, ведь любой переход права собственности в прошлом – потенциальный риск возникновения юридической «слабости» объекта.
Действия покупателя:
- Заказать выписку из ЕГРП. В ней отражается нынешний и предыдущие владельцы, а также наличие/отсутствие каких-либо обременений и запретов на совершение сделки (например, залог, арест, исковые требования).
- Обратить внимание на частоту смены правообладателей. Особенно, если они не жили в данной квартире подолгу. Риск в том, что сделки могли быть «не чистыми», то есть мошенники выполняли задачу быстро-быстро перепродать, «подставив» добропорядочных покупателей.
В соответствии с Законодательством РФ, любая сделка с недвижимостью может быть признана недействительной в течение 3-х лет. За этот период не исключено, что на горизонте появится кто-то из прежних владельцев, в итоге вам не избежать серьезных хлопот. Если в выписке ЕГРП срок по последней сделке выше 3-летнего срока, волноваться вообще не о чем – смело покупайте такую квартиру.
Некоторые квартиры, перейдя из СССР в рыночную экономику, так и не попали в ЕГРП (Единый государственный реестр прав собственности появился только в 2002 году), потому что были приватизированы, но никаким сделкам купли-продажи и другим отчуждениям не подвергались. Это наилучший, идеальный вариант для покупки: объект много лет находится в одних руках. Правда, такое встречается крайне редко.
Качество продаваемого жилья
Иногда квартира находится в удручающем техническом и санитарном состоянии, не соответствующем тому, что было обещано предварительно
.
Еще одна серьезная проблема в том, что владельцы квартир часто делают незаконные перепланировки, которые видны физически, но не отражены в документах БТП (Бюро технической инвентаризации).
Покупка объекта с противозаконными изменениями в будущем принесет массу проблем :
- невозможность продать квартиру;
- выявление перепланировки чиновниками и требование узаконить ее (а это немалые деньги, учитывая также неизбежные штрафы «за сокрытие»);
- требование властей устранить незаконную перепланировку, если она представляет собой угрозу всему дому (на это потребуются немалые денежные затраты, не обойдется без нервотрепки).
Обратите внимание, что всю ответственность за текущее состояние квартиры несет тот владелец , который является таковым на момент претензий насчет перепланировок (а не тот, кто их когда-то не узаконил).
Действия покупателя:
- тщательно нужно тщательно смотреть квартиру (состояние перекрытий, балконов, пола, сливов и электропроводки, потолка, швов бетонных плит в стенах, на последних этажах – чердак, на первых этажах – подвал);
- потребовать у продавца «свежие» документы из БТИ. И хотя для регистрации сделки достаточно 5-летнего срока с момента последней выдачи техпаспорта, лучше всего настоять на его обновлении, т.к. 5 лет – слишком долгий период. В некоторых случаях есть смысл оплатить данную услугу, если продавец апеллирует к недостатку у него «лишних» средств.
Документы на квартиру и сопутствующие
Проверка документов направлена на то, чтобы удостовериться в их подлинности (нет подделки печатей, подписей, дат).
Визуальная экспертиза не дает гарантий безопасности покупателя – лишь в УФРС после подачи на регистрацию каждый документ пройдет тщательную экспертизу.
Однако хорошо «подкованные» юристы из надежных фирм владеют знаниями о всех тонкостях оформления различных документов:
- порядок и трактовку цифр в каждом коде;
- дизайн печатей разных ведомств (вплоть до старых печатей, вплоть до государственных структур в других регионах);
- фактуру бумаги бланков строгой отчетности (регистрационных свидетельств, справок из ЗАГСов, министерских сертификатов и т.д.).
К сделке принимаются только документы без подчисток, помарок, исправлений (за исключение нотариально зафиксированных).
Все формулировки и записи должны быть четкими, понятными, без двусмысленностей.
Участников сделки и других заинтересованных лиц
Для покупателя важно исследовать продающую сторону :
- личность продавца. Главное слабое звено в личности продавца – это его недееспособность, психическая несостоятельность, злоупотребление алкоголем, наркозависимость. Лица, совершающие отчуждение недвижимости при наличии у них подобных изъянов, не отдают себе отчета в происходящем. Их родственники легко оспорят сделку, и покупатель окажется в убытке ;
- личность доверенного лица, если такое действует по поручению собственника;
- наличие третьих лиц – возможных претендентов на квартиру со стороны продавца (находящиеся в заключении либо в длительной зарубежной или арктической командировке);
- причастность несовершеннолетних лиц к продаваемой квартире (квартира не может быть продана, если среди собственников есть ребенок либо если он выписан с нарушениями закона и не был обеспечен иным жильем без ущерба интересам ребенка).
Действия покупателя
:
- узнать о подлинности паспорта продавца (воспользоваться официальным сайтом Федеральной миграционной службы, где «фальшивки» не числятся, а законно выданные паспорта отражаются независимо от года и населенного пункта их выдачи). Также не помешает наведаться в местный паспортный стол. Предъявите там предварительный договор купли-продажи и свой паспорт , и вам не откажут в предоставлении юридически значимой информации;
- потребовать справку из психоневрологического диспансера продавца, особенно если продавец дал хотя бы малейший намек на подозрения. Также рекомендуется деликатно попросить такую справку от продавца , если человек старше 55-60 лет (слишком велик риск возрастных заболеваний, связанных с сосудистой деятельностью головного мозга);
- за продавца может действовать его опекун по недееспособности или доверенное лицо, но в этом случае покупателю следует потребовать нотариально заверенной доверенности;
- накануне сделки по доверенности уточните, не отозвана ли эта доверенность (сделайте запрос выдавшему ее нотариусу);
- уточните, каков круг полномочий по доверенности – только ли подписание документов или также получение денег за квартиру;
- выясните, покупалась ли квартира в браке (при ее нынешней продаже должно быть согласие другого супруга, даже если продавец разведен – совместно нажитое имущество не может отчуждаться без обоюдного согласия супругов, в противном случае сделка может быть признана недействительной уже после денежных расчетов и госрегистрации вашего права собственности );
- требуйте у продающей стороны расширенную выписку из домовой книги. В ней указан не только состав ныне прописанных лиц, но и тех, кто ранее был зарегистрирован и снят с регучета (куда именно человек убыл и по какой причине – делайте запросы, выясняйте, даже если придется нанять юриста). Выписка прояснит информацию об осужденных, длительно командированных и несовершеннолетних.
Какие вопросы задать при покупке квартиры на вторичном рынке
Покупая квартиру, не нужно стесняться задавать любые вопросы,
связанные с ней. Особенно важно уточнить:
- кто владел квартирой раньше и как долго;
- когда делался капремонт в доме;
- есть ли серьезные коммунальные дефекты в квартире и другие особенности (близость расположения к источникам повышенных вибраций, радиации и др.);
- по какой причине продается квартира сейчас;
- если человек действует по доверенности – где доверитель, можно ли с ним связаться, удостовериться в том, что он жив, адекватен и сознательно отчуждает принадлежащую им недвижимость;
- кто соседи.
Честные продавцы ведут себя раскованно, уверенно и открыто.
Готовы ответить на любой вопрос подробно, всячески стремятся к взаимной корректности накануне сделки, к согласию о сроках и формах расчета и так далее.
Малейшая напряженность в ответ на ваши вопросы должна вызвать здоровую настороженность и еще более глубокие выяснения сведений о квартире, вплоть до отказа от нее. Если же достойных альтернатив данной квартире нет, обязательно привлекайте грамотных юристов !
Как избежать мошенничества
Намереваясь приобрести квартиру, следует мобилизовать благоразумие, отключить эмоции и проявлять максимальную осмотрительность . Рекомендуется:
- избегать сотрудничества с «темными» риэлторами и другими подозрительными лицами;
- тщательно проверять документы на элементарном уровне самостоятельно;
- привлекать опытных и авторитетных в юристов для более глубокой экспертизы документов, а также для помощи в составлении договора купли-продажи;
- выяснять причину очень низкой цены (бывает, людям надо продать квартиру срочно по семейным обстоятельствам, но часто и мошенники напирают на быстрейший расчет за квартиру, которая имеет соблазнительно низкую для покупателя цену);
- заключать договор с условием, что оплата будет произведена только по окончании признания сделки законной в УФРС (для расчетов использовать банковские ячейки с опцией блокировки до предъявления Свидетельства о госрегистрации);
- не рассчитываться в «случайных» местах (мошенники иногда дезориентируют незадачливого покупателя путем создания отвлекающих маневров, суеты, паники. А затем обвиняют его в том, что деньги уплачены не были).
Правила продажи квартиры на вторичном рынке
Алгоритм купли-продажи следующий:
- поиск объекта;
- осмотр;
- в случае договоренности – заключение предварительного договора сделки (его еще называют договором задатка) и внесение аванса;
- окончательная подготовка пакета документов к сделке;
- заключение окончательного договора купли-продажи в простой письменной форме (либо оформление его нотариально);
- государственная регистрация в УФРС.
Простая письменная форма не имеет юридической силы, пока договор не пройдет государственную регистрацию в УФРС .
Нотариальный договор вступает в юридическую силу сразу, но без дальнейшей госрегистрации новый владелец не сможет отчуждать квартиру.
Нотариус не в состоянии провести глубокий анализ документов, да это и не входит в его обязанности (его предназначение – нотариально закрепить факт юридического акта между сторонами). Сотрудники регистрационной службы проводят глубокую правовую экспертизу, на что по закону отводится не меньше 30-ти дней.
Юристы рекомендуют регистрировать договор через УФРС, а расчет производить только убедившись, что в регистрации сделки не отказано, сделка не приостановлена , Свидетельство выдано. Довольно часто сделкиу приостанавливают, а иногда и отказывают в регистрации.
Какие документы нужно подготовить для заключения договора
Стандартный набор документов , прилагаемых к основному договору:
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, завещание, дарственная, договор приватизации, иное);
- паспорта обеих сторон;
- техпаспорт БТИ с экспликацией;
- выписка из домовой книги;
- выписка из лицевых счетов ЖЭУ или ТСЖ;
- согласие супруга (если необходимо);
- различные справки из ЗАГСов (о смене фамилий, о брачном статусе – если обстоятельства текущей сделки того требуют);
- разрешение из органов опеки и попечительства (если при купле-продаже затрагиваются права несовершеннолетних);
- нотариально заверенная доверенность (если продажей занимается доверенное лицо);
- справка из психоневрологического диспансера (если требуется).
На всех этапах покупки квартиры (осмотр, подготовка документов, совершение сделки) покупателя поджидают как явные, так и скрытые риски.
Чтобы разобраться в них, требуется опыт, без знания юридических тонкостей не обойтись.
Целесообразно привлечь грамотных юристов , не имеющих общих интересов с продающей стороной.Только так вы сможете избежать неприятностей.
Как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости и на что покупателю обратить внимание, прежде чем заключить договор купли-продажи:
Риски при покупке квартиры есть в 80% сделок с недвижимостью. Конечно тех, которые приводят к финансовым потерям только 10%,
но этого вполне достаточно для получения нервного срыва.
Вы задаете очень серьезный вопрос на который невозможно ответить в одной статье.
Если вы хотите получить полную и достоверную информацию прочтите практическое пособие автора статьи «Выявление скрытых
рисков в современных сделках купли — продажи недвижимости»
Это часть 2 электронной книги
— пособия для покупателя недвижимости.
- риски при покупке квартиры на вторичном рынке
- покупка квартиры по переуступке прав риски
- риски покупки квартиры по доверенности
- покупка квартиры в ипотеку риски
- покупка квартиры с обременением риски
- риски покупки приватизированной квартиры
- покупка квартиры у юридического лица риски покупателя
Статья обновлена 25.03.2018 г
Мало того, что риски есть. Есть еще скрытые риски, распознать которые порой не каждый риэлтор сможет.
Покупка недвижимости — ответственный момент, ведь это дорогое приобретение, да и мошенничеств в таких сделках немало. К тому же требуется соблюдение законодательства и правил оформления купли-продажи, нарушение которых ведет к недействительности(ничтожности) или оспоримости сделок в суде.
Разберемся почему риски возникают и как их избежать. Еще подробнее разъяснено в обучающих материалах Автора сайта.
Какие бывают риски:
- Риск попасть в мошенническую сделку, в которой со стороны продавца выступают преступники. Чаще всего используется фальшивая доверенность. К тому же мошенники применяют схему двойных продаж, поскольку у них на руках могут быть не погашенные документы на квартиру. Это происходит по нескольким причинам: до 15.07.2016 года можно было получить дубликаты Свидетельства о праве собственности(хоть несколько) и использовать их для повторной продажи.; вторая причина — теперь можно подать документы на регистрацию в электронном виде, а это значит, что Свидетельство о праве собственности остается на руках и может применяться повторно.
- Риск ничтожной сделки. Ничтожные сделки — незаконны по определению. В таких сделках грубо нарушены требования законодательства. Например, договор подписан не полномочным лицом. Нередко такое случается при подписании предварительного договора, ошибочно считая его не важным документом, договор подписывается родственником, у которого нет доверенности или учредителем юридического лица, вместо директора. Такой договор ничтожен и сделка ничтожна. А в это время законное лицо подписывает другой договор, законный.
- Риск оспоримой сделки возникают, когда могут впоследствии появиться законные требования к праву на недвижимость у других лиц, если это право было нарушено при заключении сделки. Например, квартира, являющаяся совместно нажитым имуществом, подарена одним из супругов, без согласия другого. Либо директор юридического лица продал недвижимость без решения учредителей этой компании.
- Риск потери задатка или аванса возникают при неправильном составлении предварительного договора купли продажи, который является важнейшим документом, но далеко не всегда участники сделки понимают это и относятся к его составлению формально, применяя чужие образцы
- Риск нарушения договоренностей по срокам и другим условиям сделки происходит когда условия обсуждены устно, но почему то не прописаны в договоре и одна из сторон пользуется этим обстоятельством.
Еще подробнее:
Риски при покупке квартиры. Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Ну во-первых, что такое вторичное жильё?
Вторичным называют объекты недвижимости с зарегистрированными правами собственности.
Любая новостройка, до момента регистрации права в Росреестре -первичный объект недвижимости.
Какие же риски есть при покупке квартиры, на которую уже ранее зарегистрированы права?
- Право было зарегистрировано незаконно, а значит может быть оспорено. Для исключения этой ситуации необходимо изучить историю предыдущей сделки, то есть прав устанавливающий и право подтверждающий документы. Получить информацию из Реестра прав (с 02.01.2017 г — ЕГРН)
- Могут появиться наследники, которые не знали о смерти наследодателя, но являются наследниками по закону. Поэтому не лишним будет в договоре купли-продажи прописать ответственность продавцов по этому обстоятельству
- По приватизированным квартирам: дети, зарегистрированные в квартире на момент приватизации, не включенные в число собственников, могут обратиться в суд для восстановлением нарушенных прав в течении 3 лет, после достижения полной дееспособности(18 лет); зарегистрированные в квартире лица до момента приватизации и не включенные в договор, даже если они написали нотариальный отказ, сохраняют законное право проживания в ней
- Совместно нажитое имущество супругов продано без согласия другого. Читайте:
- Нарушено обязательство родителей о выделении долей детям в связи с применением Материнского(семейного) капитала и государственных субсидий на покупку жилья семьям
- Нет разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры(доли), принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному.
- Ваш договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, а вы не знали об этом требовании.
Эти риски явные, вернее легко выявляемые. Более грозные — скрытые. О них не знают даже юристы, особенно если они не специализируются на сделках с недвижимостью.
О них вы прочтете в вышеуказанном пособии
— более 70 станиц текста с примерами из практики.
Риски при покупке квартиры. Покупка квартиры по переуступке прав, риски
Ну во-первых, купить квартиру можно только если права на нее ранее зарегистрированы.
Все остальное — это переуступка прав и обязанностей участника долевого строительства или участника ЖСК.
Поэтому вы берете на себя все риски, связанные с несоблюдением сроков постройки объекта и риски нарушения технологии строительства.
Договор переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации, что исключает двойные продажи.
Договор переуступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации и регламентируется уставом организации.
Какие же риски нужно исключить при «покупке» по переуступке:
- необходимо согласие супруга, если договор долевого участия был заключен во время брака
- оспоримой будет переуступка, если для оплаты по договору Долевого участия применялись средства Материнского(семейного) капитала или средства других государственных субсидий семьям на улучшение жилищных условий, а доли детям не выделены.
- Нет приказа из органов опеки и попечительства, разрешающего переуступку прав принадлежащих несовершеннолетнему или недееспособному
Риски при покупке квартиры. Риски покупки квартиры по доверенности
Всегда, когда в сделке купли-продажи квартиры участвует не сам владелец, а доверенное лицо, риски возрастают. Почему:
- доверенность может быть фальшивая. Как мошенники получают такую доверенность? Например, одна из схем. Мошенник арендует приглянувшуюся квартиру, которая может быть востребована на рынке недвижимости. При заключении договора аренды мошенник получает от законного владельца копию его паспорта и Свидетельства о праве собственности. Затем делается качественный фальшивый паспорт с его фотографией. Затем обращается к нотариусу с доверенным лицом и составляется доверенность на восстановление якобы утраченных подлинников документов на квартиру с полномочиями продажи и получения денег. Такие доверенности могут давать риелторам, которые и не в курсе этой мошеннической схемы, а просто выполняют посреднические услуги. И квартира продается, а хозяин «ни сном, не духом»
- собственник квартиры подал в Росреестр заявление о невозможности регистрации перехода права на покупателя без его личного участия
- в доверенности прописаны не все полномочия, необходимые для заключения сделки, например забыли прописать полномочия оплатить госпошлину и все….приплыли, что называется))). Далее читайте статью:
В нашем проекте сайт мы обещаем рассказать то, о чем молчит продавец.
Если в отношении земли и коммерческой недвижимости об этом мы рассказывали здесь, то ТОП-9 рисков для жилья:
1. ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ НЕ СОБСТВЕННИКОМ
Собственник очень занятой человек? Все время в разъездах? Или пожилая бабушка, которую очень сложно вывезти из Клина? Но вот есть бодрый человек с доверенностями от этих прекрасных людей? Не поленитесь заказать выписку из ЕГРП, чтобы проверить кто является реальным собственником квартиры и требуйте встречи с этим прекрасным человеком где бы он ни был. И уж ни в коем случае не соглашайтесь на подписание договора купли-продажи жилья по доверенности. Только личное присутствие продавца. С паспортом.
Что иначе?
В лучшем случае лишитесь задатка. В худшем - после сделки окажется, что доверенность поддельная или уже отозвана до сделки. Соответственно, лишитесь и только что купленной квартиры.
2. ТЕМНОЕ ПРОШЛОЕ
Квартира продается быстро, продать ее нужно срочно, потому и цена такая низкая, торопливо объясняет вам продавец. Мама в больнице, брат в тюрьме, сыну нужно поступать. Не верьте на слово. Поговорите с соседями – выяснится, что вы уже десятый как будете – бегите.
А лучше соседей об этом вам расскажет расширенная выписка из ЕГРП с историей перехода права собственности на квартиру. Ее перепродают уже третий раз за год? Спросите в связи с чем? Возможно в отношении нее идет судебный процесс по ее изъятию в пользу одного из бывших владельцев, и нынешний владелец таким образом пытается ее обезопасить. Не думаю, что Вы хотите стать стороной такого судебного процесса.
Если квартира находилась в собственности продавца менее трех лет - существует возможность претензий на нее бывших собственников по любым основаниям.
3. ЗДЕСЬ ПОМНЮ, ЗДЕСЬ - НЕ ПОМНЮ
Требуйте от продавца справку из ПНД и НД всегда. И не просто какую-то справку, а данную ему заведением по месту его прописки. Не поленитесь лично позвонить в это заведение и выяснить работает ли в нем врач, подписавший справку и по возможности - выдавалась ли такая справка. В ином случае может быть и так, что ваш продавец – глубоко больной человек со вспышками сознания, в одну из которых и продал вам квартиру. А теперь хочет ее назад, и ничего не знаю – что взять с больного?
4. НАСЛЕДНЫЕ ДЕЛА
Вы хотите купить жилье, которое Продавец получил по наследству? Не поленитесь, уж если хочется именно эту квартиру, влезть в его матримониальные отношения и выяснить кто еще был наследником и какова их участь. Иначе, не ровен час как сестра продавца из Усть-Новогирейска случайно выяснит, что любимый папа умер и оставил ей с братом квартиру, а брат ее взял и продал. Как продал? Кому – вам. Вот с вами и будут судиться.
5. ПРИВЕТ, 90-е
Квартира была приватизирована, и теперь ее продают? Не поленитесь выяснить историю приватизации. Классический случай – мама с сыном были зарегистрированы в квартире, сын пил, маму бил, в тюрьму сел надолго. А мама квартиру без его ведома приватизировала, продала и умерла. А вы купили. А тут и сын исправившийся из тюрьмы выходит – и прямиком в свою квартиру. То есть теперь уже в вашу. Но это ему все равно – закон – тайга, прокурор – медведь.
6. БАБА ЯГА ПРОТИВ
Этот пункт касается лиц, которые должны дать согласие на продажу вам вожделенной жилплощади. А кто это может быть? Само собой, супруги – пусть даже и не значатся сособственниками, но чаще всего ими являются. Требуйте их согласие в обязательном порядке. Но бывают еще и несовершеннолетние. Не верьте словам родителей – да, я ему скажу, он че хошь подпишет, какой он собственник. На продажу квартиры, где сособственником является несовершеннолетний потребуется согласие органа опеки и попечительства.
7. ЗАЮШКИНА ИЗБУШКА
Не соглашайтесь никогда, ни за что, ни за какие коврижки на покупку квартиры с прописанными в ней людьми. Даже если они сейчас живут на Крайнем Севере, но вот скоро уже приедут и сами выпишутся. Выписать их вы сможете. Но только в судебном порядке. А если прописан несовершеннолетний, то еще и с участием органа опеки и попечительства.
8. МЫ СТРОИЛИ-СТРОИЛИ
Очень часто продавцы, следуя своему архитектурному гению претворяют в жизнь свои самые смелые строительные фантазии не сильно считаясь с требованиями закона, соседями и реальностью. В результате завариваются стояки, проводятся водоснабжаемые теплые полы, идут трещины в несущих стенах. К чему это приведет? К тому что нового собственника могут заставить привести квартиру в соответствие с требованиями законодательства, а может быть даже и изъять, если ситуация совсем ужасна. Поэтому не поленитесь взять технический паспорт и сравнить его с реальностью, а потом спросить - где штампик о согласовании перепланировки.
9. СХЕМОТЕХНИКА
Продавец, говорит – тебе же все равно как ты квартиру получишь. Давай я тебе ее подарю. Или давай я ее продам юр лицу, а ты в нем генеральным директором станешь. Или давай я тебе ее долями продавать буду. И или еще что-нибудь давай. Не давай. Чтобы безопасно купить квартиру вам нужно купить ее по договору купли-продажи у ее собственника. Никак иначе. Хитрые юридические игры оставьте тем, кто в них понимает. А выигрывает, как известно, всегда устроитель игры.
НЕ ЗАНИМАЙТЕСЬ САМОДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ
Когда-то наши предки сами шили себе одежду, лечили себя и готовили пищу. С тех пор прошло много времени и для всего появились специальные люди.
Одни из таких людей – юристы, которые профессионально занимаются тем, что страхуют вас не только от вышеописанных, но и от многих других, поверьте, не менее опасных.
Юристы могут профессионально (и каждый день этим занимаются)
- Риск того, что будут нарушены права лиц, которые не достигли возраста совершеннолетия
, или же лиц, которые находятся под опекой, либо попечительством.
Эта ситуация может возникнуть тогда, когда квартира продается не взирая, на то, что органы опеки не дали разрешения на продажу, либо такое разрешение вообще, не было получено. И продавец просто скрыл факт, того, что в квартире прописан ребенок или он является полноправным собственником жилья, либо имеет долю.
Для избежания такой ситуации стоит запросить у продавца оригинал разрешения органов опеки о продаже квартиры, если в ней имеются прописанные дети или несовершеннолетний является собственником.
Так же стоит удостовериться, что ребенку, снятому с регистрации по данному месту жительства, будет, где проживать (копия свидетельства о регистрации права собственности или справка с нового места жительства).
- Возможен риск при покупке квартиры, которая была приватизирована с нарушениями прав лиц, которые не достигли совершеннолетия
. Это значит, что в процессе приватизации не участвовал совершеннолетний собственник, он вправе обжаловать такую сделку по достижения возраста восемнадцати лет.
Запросите у продавца выписку из архива о лицах, которые когда-либо были зарегистрированы в данной квартире, а так же проверьте зарегистрированных несовершеннолетних детей до приватизации квартиры.
- Случается так, что Вы покупаете квартиру, которая была приобретена в то время, когда собственник был в браке
, и квартира была куплена совместно, но записана только на одного. Тогда возникает опасность того, что права супруга могут быть нарушены, так как без согласия, второго супруга собственник не имеет право продать квартиру.
В такой ситуации необходимо проверить паспорт продавца и, если, он в браке, запросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.
- Если в квартире проживают люди, которые
- не желали участвовать в приватизации жилья,
- пользуются недвижимости с тем, что имеют завещательный отказ,
- являются детьми, не достигшими восемнадцати лет или дети, оставшиеся без попечения родителей/находящиеся под опекой,
- получают ренту на данную недвижимость,
- имею договор найма либо пользования квартирой на безвозмездной основе.
То возможно возникновения опасности, что при покупке квартиры другим лицом, данные будут обременять его своим присутствием, которое является законным, независимо от того, кто является собственником.
Для минимального риска нужно попросить у продавца выписку из домовой книги о зарегистрированных лицах, и, если, там имеются прописанные люди, то стоит их снять с регистрационного учета до продажи жилплощади, соответственно, расторгнув договора, которые имелись до этого.
- Риск того, что квартира продана человеком признанным недееспособным или ограниченно дееспособным
по решению судебного заседания. Суть в том, что в данном случае продажа квартиры возможна только при подписании договора купли-продажи опекуном или попечителем.
Если недееспособное лицо подпишет договор о продаже квартиры, то его вправе обжаловать через суд люди, являющимися опекунами или попечителями.
Устранить риск можно посетив совместно с продавцом психоневрологические и наркологические диспансеры и, получив, справку о не состоянии на учете в них продавцом. Требование покупателем от продавца справки из органов опеки о том, что над продавцом не установлено опеки.
Случаи, когда нарушаются права наследников довольно распространены . Это возникает тогда, когда наследник, который вступил в наследство, продает квартиру, считая, что имеет право, так как другие наследники не успели вступить в наследство по истечению полугода, которые отведены для принятия наследства.
Но другие члены семьи, имеющие права на наследство могут обжаловать такую сделку, если в суде докажут, что на то, что они не успели вступить в наследство, имелись уважительные причины. В этом случае может быть оспорено и само завещание, которое может быть подделанным.
Риск будет минимальным, если сделка произойдет после того, как истечет срок исковой давности с момента регистрации права собственности на наследника. Так же возможно нотариально заверить договор купли-продажи.
- Риск того, что продавец намеренно хочет обмануть покупателя с целью продажи недвижимости
, которая является некачественной, по завышенной цене. Стоить быть внимательным при осмотре квартиры, которую хотите приобрести, так как после совершения сделки купли-продажи и подписания договора довольно тяжело будет доказать, что квартира оказалась в неисправном состоянии и до этого Вы об этом не знали!
Необходимо как можно больше узнать о квартире, удостовериться в том, что продавец показывал Вам продаваемую квартиру, возможно, поговорить с соседями, а так же обязательно проверить сам паспорт продавца!
- Риск покупки недвижимости на вторичном рынке с долговыми обязательствами прошлого собственника
. Это распространенное явление, которое оказывается просто катастрофой для нового владельца квартиры, когда ему приходят квитанции с долгом, да еще и не маленьким.
В данном случае необходимо требовать от продавца справку о том, что за данной квартирой не числится долг, а так же последнюю оплаченную квитанцию с чеком.
- Риск покупки квартиры по мошеннической схеме
. Тогда вы можете остаться как без денег, так и без купленной недвижимости. А какие именно могут быть схемы мошенников, будет написано ниже.
Для того, чтобы такого не произошло, нужно проверять каждый документ которые Вам преподносит продавец, еще лучше проверить подлинность документа в организации которая его выдала. Внимательно читайте условия договора. Не отдавайте аванс продавцу, если не уверены в его надежности.
- Риск потери денег, которые Вы отдали в качестве задатка продавцу
. Такое может случиться, если квартира приобретается в кредит, ипотеку. Повремените с авансовыми деньгами, пока не будете точно уверены в одобренном решении банка.
Иначе вернуть отданные деньги в качестве задатка продавцу, будет тяжело вернуть, если отданы они были без каких либо документальных подтверждений (расписка или другой документ подтверждающий, что продавец обязуется вернуть задаток, при отрицательном решении банка об одобрении кредита либо ипотеки).
Передавайте деньги в качестве первоначального взноса продавцу только тогда, когда сделка будет назначена в банке на подписании договора купли-продажи, либо под расписку.
- Возникновения риска продажи квартиры с нарушением прав о собственности на жилье гражданина, который находится в местах лишения свободы
, является военнослужащим или по неизвестным причинам отсутствует. В данном случае это грозит тем, что такое лицо, после своего возврата имеет право признать сделку недействительной через суд.
Если гражданин, являющийся собственником, отсутствует на момент продажи квартиры, то требуйте у продавца доверенность от владельца на продажу жилой площади!
- Риск продажи недвижимости, когда один собственник доли не предложил выкупить другому свою долю
. Так как согласно статье 250 Гражданского Кодекса , собственники другой доли имеют приоритет в покупке доли в одной жилплощади у другого долевого владельца.
Попросите продавца представить письменное доказательство того, что долевые собственники отказались от покупки другой части квартиры!
Подробнее о том, на что следует обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, читайте .
Какие документы стоит проверить перед совершением сделки?
Для того, чтобы не ошибиться, нужно проверить следующие :
![](https://i1.wp.com/myrealproperty.ru/wp-content/uploads/2017/10/dokumenty_4_18191925-400x267.jpg)
Продавец же в свою очередь должен ответить на все, что Вас интересует, так как если квартира продается без какого-либо мошеннического замысла, то продавец с легкостью ответит, а не будет пытаться увильнуть от разговора!
Мошеннические схемы
Может возникнуть такая ситуация, что продавец желает продать квартиру по схеме мошенничества. В данном случае продавцом будет являться человек, которые совершает обдуманно действия против воли закона.
Фальшивая доверенность
Продавец, возможно, будет использовать «липовую» доверенность от чьего-либо лица , которое якобы доверило ему право представления интересов собственника. В этом случае настоящий собственник в обязательном порядке поспешит обжаловать такую сделку, и суд признает ее недействительной.
Подделка паспорта
Продажа квартиры по паспорту, который является подделкой подлинника. Чаще всего человек, выставляющий себя за собственника, подделывает паспорт настоящего владельца , например путем снятия взятия квартиры в аренды при долгом отсутствии собственника. Злоумышленник подделывает паспорт и получает все необходимые документы, выдавая себя за настоящего правообладателя.
Материнский капитал
Если квартира приобреталась на средства материнского (семейного) капитала, то владелец сертификата обязан наделить своих детей, включая первого ребенка и последующих за вторым, долями в данной жилплощади.
Если этого не произошло, то такую сделку вправе признать недействительной, если раскроется факт приобретения квартиры за средства сертификата.
О том, как составить договор купли-продажи квартиры за материнский капитал, читайте , а в рассказано, кто будет собственником жилья.
Скрытие наследников
Это может случиться тогда, когда злоумышленники принудительно заставляют написать завещание, чтобы наследство перешло к ним , за место людей, имеющих право на квартиру в силу закона. Это происходит чаще всего с пожилыми людьми или людьми, которые недееспособны или ограниченно дееспособны. Выявить факт подложного завещания тяжело, но возможно.
Может возникнуть такая ситуация с квартирой по наследству, что по истечению срока вступления в наследство, могут объявиться новые наследники на жилплощадь. Эти лица имеют законное право на то, чтобы оспорить такую сделку. Чаще всего это кровные родственники или незаконнорожденные дети, обделенные наследством умершего.
Как правило, наследодатель и сам мог не знать о факте наличия других детей. Данные явления довольно распространены, когда владельцем квартиры являлся мужчина, реже всего такое происходит с женщинами. Порой владельцы могут специально скрывать других наследников , но чаще всего они просто о них не знают и даже не могут предположить их существование.
Еще более частое явление, когда родственники, будучи наследниками жилой площади, договариваются о том, что кто-то из них не собирается претендовать на наследство. Тем самым давая право другому наследнику продавать или менять квартиру на свое усмотрение.
Но в такой устной договоренности есть один нюанс в том, что сторона, которая приняла решение доверить право распоряжением квартиры другой, может вновь «передумать» и заявить свои права , как лишенный наследства родственник, попросив пересмотреть сделку о купле-продаже.
Ваше подозрение должно вызвать тот факт, что в завещательном письме могут быть указаны только те родственники умершего, которые наиболее ему близки, либо наоборот люди, которые не имею ничего общего с умершим наследодателем.
В этих ситуациях, возможно, то, что либо идет сокрытие других родственных связей, которые вправе через суд признать незаконность сделки , так как они и так вступят в законное наследование, независимо, от завещания, либо завещание было написано под силой принуждения или мошенничества злоумышленников.
Полезное видео
Заключение
Покупка квартиры в любом случае рискованный шаг для покупателя. А если это еще и вторичный рынок, то нужно быть еще более бдительным к продавцу и предоставляемым им . Если человек Вам кажется не надежным или не внушает доверие, то лучше обратиться за помощью специалиста риэлтерского агентства, чем самостоятельно проверять необходимые документы.