Ипотека: характеристики, условия, изчисляване. Характеристики на предоставяне на ипотечни заеми на руското население. Структура на ипотечното кредитиране

Но кредитирането е невъзможно без сериозно гарантиране на интересите на кредитора. Еволюцията на кредитното развитие показа това най-ефективните интереси на кредитораможе да бъде защитени чрез използването на обезпечение на недвижими имоти, защото:

• недвижимите имоти са сравнително малко изложени на риск от смърт или внезапно изчезване;
• стойността на недвижимите имоти има тенденция да се увеличава постоянно;
• високата цена на недвижимите имоти и рискът от загуба са мощен стимул, който насърчава длъжника да изпълнява точно и навременно задълженията си към кредитора.

Един от инструментите за защита на интересите на кредиторите чрез използването на обезпечение на недвижими имоти беше ипотеката.

Ипотека – понятие и същност

Терминът „ипотека“ в правно отношение обикновено обхваща две понятия:

Ипотеката като правоотношениее залог на недвижими имоти (земя, дълготрайни активи, сгради, жилища) с цел получаване на кредит.

Ипотека като обезпечение- предполага: дългов инструмент, удостоверяващ правата на ипотекарния кредитор върху недвижим имот.

Ипотечно кредитиранее кредитиране, обезпечено с недвижими имоти, т.е. кредитиране, използващо ипотека като гаранция за изплащане на средствата по заема.

Ако заемът не бъде изплатен, заемодателят става собственик на имота. По този начин ипотеката е специална форма на обезпечение на заема.

Характеристики на ипотечното кредитиране:

• ипотеката е залог на имущество;

• дългосрочен характер на ипотечния кредит (20 - 30 години);
• заложеното имущество остава по правило при длъжника за срока на ипотеката;
• Може да се залага само имуществото, което принадлежи на залогодателя по право на собственост или право на стопанско управление;
• правната основа за ипотечното кредитиране е правото на залог, въз основа на което се изготвя договор за ипотека и се извършва продажба на имущество, прехвърлено на заемодателя;
• развитието на ипотечното кредитиране предполага наличието на развита институция за оценката му;
• Ипотечното кредитиране се извършва по правило от специализирани ипотечни банки.

Участници в системата за ипотечно кредитиране:

• Залогодателят е физическо лице. или юридическо лице, което е предоставило недвижим имот като обезпечение за обезпечаване на дълга си.
• Ипотекарният кредитор (ипотечен кредитор) е юридическо лице, което издава заеми, обезпечени с недвижими имоти.

Правно основание на ипотечното кредитиране в Русия:

1. Федерален закон на Руската федерация „За ипотека (залог на недвижими имоти)“ от 16 юли 1998 г.;
2. Федерален закон на Руската федерация „За оценителската дейност в Руската федерация“ от 29 юли 1998 г.

Ипотеката подлежи на държавна регистрация от съдебните институции в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти.

Ипотеки и банки

Ипотечни банки -специализирани банки, предоставящи дългосрочно кредитиране, обезпечено с недвижими имоти.

Предимства на ипотечното кредитиране за банките:

• сравнително нисък риск при издаване на заеми, тъй като те са обезпечени с недвижими имоти;
• дългосрочното кредитиране освобождава банките от частни преговори с клиентите;
• ипотечните кредити осигуряват на банката напълно стабилна клиентела;
• ипотечните кредити могат да се търгуват активно на вторичния пазар, което позволява на банката да диверсифицира своя риск чрез продажба на ипотеката след отпускане на заема.

Недостатъци на ипотечното кредитиране за банките:

• необходимостта от поддържане на персонал от тясно квалифицирани специалисти - оценители на недвижими имоти, които са представени като обезпечение, което увеличава разходите на банката;
• дългосрочно отклоняване на средства;
• дългият период на кредита е голяма заплаха за бъдещите печалби на банката, тъй като е много трудно да се предвиди динамиката на пазарните лихвени проценти десетилетия напред.

Механизъм за ипотечно кредитиране

Ипотеката е заем, получен срещу недвижим имот.

Основните документи за получаване на кредит, които определят отношенията между кредитора и кредитополучателя, са договорът за кредит и договорът за обезпечение.

Договор за заемопределя целта за получаване на заем, срока и размера на заема, процедурата за издаване и погасяване на заема, инструменти за заем (лихвен процент, условия и честота на промените му), условия за застраховане на заема, метода и формата на проверка на обезпечение и предназначение на заема, санкции за злоупотреба и забавено погасяване на заеми, размер и ред за плащане на глоби, ред за прекратяване на договора, допълнителни условия по споразумение между заемодателя и заемополучателя.

Договор за ипотекаопределя формата, размера и реда за обезпечение на кредита.

Ипотечно обезпечение

Развитието на ипотеката предполага наличието на специфични видове ценни книжа - ипотеки и ипотечни облигации.

Ипотека- това е правен документ за ипотека (залог) на обект на недвижим имот, който удостоверява освобождаването на обекта като гаранция за задължения по заем.

Обект на обезпечение е недвижимо имущество, което служи за обезпечение на задълженията на кредитополучателя. Обектът на кредитирането е конкретна цел. за които е предоставен заемът.

По този начин са възможни различни комбинации от обекта на обезпечение и обекта на кредитиране. Например: кредит за жилищно строителство, обезпечен със земя.

Механизъм за ипотечно кредитиранесе различава съществено от механизма за генериране на кредитен ресурс в търговската банка. В развитите страни банката генерира средства предимно за отпускане на кредити чрез продажба на ипотечни листовеИ собствен капитал.

Ипотечни листове -Това са дългосрочни обезпечителни задължения на банката, предоставящи надеждни (или съвкупни) ипотечни заеми, по които се плаща фиксирана лихва.

Ипотечните листове се продават от ипотечните банки на вторичния пазар на инвеститори - други кредитни институции (в някои страни - на всеки инвеститор).

Вторичният пазар е процесът на покупка и продажба на ипотечни ценни книжа, емитирани на първичния пазар. Осигуряването на възможност на първичните заемодатели да продадат основната ипотека и използването на получения доход за предоставяне на друг заем на същия пазар е основната задача на ипотечния капитал.

Инвестициите в ипотечни записи се считат за надеждна инвестиция на капитал, тъй като освен стабилен лихвен доход, инвеститорът е гарантиран срещу риска от ипотека. Разбира се, пазарната стойност на заложеното имущество може да падне с времето, но тук банките могат да предложат различни опции за хеджиране (намаляване на риска) при продажба на ипотеки.

Чрез продажбата на ипотеките заемодателят използва постъпленията за предоставяне на нови ипотеки.

Изплащане на ипотекасвързани със срока и лихвите по продаваните ипотеки. Ако срокът на ипотеката е 10 години, а фиксираният лихвен процент е 6,5%, тогава заемът трябва да бъде издаден при лихва от най-малко 7% годишно, за да покрие разходите за издаване на ипотеки и плащане на лихва на инвеститорите. Лихвеният процент ще се променя в зависимост от пазарните условия след 10 години, ако срокът на ипотеката е по-дълъг. Погасяването се извършва на вноски, като интервалът (месец, тримесечие, полугодие, годишно) се определя от договора за заем.

Схема за ипотечен кредит

Динамика на салдото по кредита

Ролята на ипотеките в икономиката

Ипотечното кредитиране е неразделна част. Отразявайки моделите на развитие на световната банкова индустрия, това е един от приоритетните инструменти за развитие.

Ипотека и кризи

Световният опит показва, че ипотечното кредитиране е допринесло за съживяване, възстановяване, преодоляване на безработицата и в крайна сметка, изход от кризатаСъединените американски щати - през 30-те години, Канада и Германия - през 40-50-те години, Аржентина и Чили - през 70-те-80-те години, както и ускоряването на икономическите реформи в редица страни. Определени надежди се възлагат на ипотечните кредити като инструмент за решаване на жилищния проблем в Русия.

Ипотеката и реалният сектор на икономиката

Развитието на ипотечния бизнес оказва положително влияние върху функционирането на индустрията, строителството, селското стопанство и др. Както показва световната практика, разпространението на ипотечното кредитиране като ефективен начин за финансиране на капиталови инвестицииможе да помогне за преодоляване на инвестиционната криза.

Ипотека и банкова система

Ипотечното кредитиране е от голямо значение пряко за развитие на банковата системадържави. Ипотеката е най-важното средство за гарантиране на изплащането на кредита. Ипотечна кредитна институция, работеща в рамките на системата за ипотечно кредитиране, е относително стабилна и печеливша икономическа единица. Следователно, колкото повече такива кредитни институции са в банковата система, толкова по-стабилна и ефективна е нейната дейност в икономическата система на страната като цяло.

Ипотеки и социални помощи

Ипотечно кредитиране, отклоняване на средства от текущия оборот във вътрешно натрупване, до известна степен помага за намаляванеинфлация.

В съвременните условия значението на ипотеките за... Жилищно ипотечно кредитиранедопринася за предоставянето на гражданите на достъпна частна жилищна собственост, като е мощен фактор в класата на обществото.

Уместността на жилищния ипотечен кредит се дължи на факта, че използването му ни позволява да разрешим противоречията:

• между високите цени на недвижимите имоти и текущите доходи на населението;
• между паричните спестявания на една група икономически субекти и необходимостта от използването им от друга.

Отсъствието на институция за недвижими имоти и ипотека у нас в продължение на 70 години доведе до негативни последици - до голяма степен е загубен опитът в организирането на ипотечното кредитиране, както на ниво кредитна институция, така и на ниво държава като дупка.

Ако по-рано практически единствената възможност за подобряване на жилищните условия беше получаването на обществено жилище, днес този проблем се решава главно от гражданите чрез закупуване или изграждане на жилище за сметка на собствените им спестявания. Ограниченият бюджетен ресурс насочи вниманието на държавата към решаване на жилищните проблеми само на определени групи от населението. Повечето от тях обаче в момента не могат да подобрят условията си на живот поради липса на необходимите спестявания.

Създаване на система за ипотечно кредитиранеще направи покупката на жилище достъпна за по-голямата част от населението; ще осигури връзката между паричните ресурси на населението, банките, финансовите, строителните фирми и предприятията от строителната индустрия, насочвайки финансовите ресурси към реалния сектор на икономиката.

Инфраструктура за ипотечно кредитиране

Ефективното функциониране на системата от ипотечни кредитни институции е невъзможно без наличието на подходящи поддържащи елементи (инфраструктура). Спецификата на ипотечното кредитиране е тясната му връзка с оценката, застраховането и регистрацията на оборота на недвижими имоти, както и с вторичния пазар на ипотечни кредити. В тази връзка функционирането на системата от ипотечни институции е невъзможно без наличието в страната на:

• системи за регистриране на оборота на недвижими имоти;
• застрахователни организации (дружества);
• организации, професионално занимаващи се с оценка на стойността на недвижими имоти.

Развитата инфраструктура на системата за ипотечно кредитиране осигурява ефективността на ипотечните операции и повишава защитата на правата на субектите на ипотечното кредитиране.

Неразделен инструмент на системата за жилищно ипотечно кредитиране е обезпечението на кредита, т.е. гаранция за връщането му.

Ипотека - вид имуществено обезпечение, което служи за обезпечение на изпълнението на парично задължение с цел получаване на ипотечен кредит. В същото време ипотеката е вид обезпечение, при което заложеното имущество не се прехвърля в ръцете на заемодателя, а остава при залогодателя (кредитополучателя).

Терминът "ипотека" се отнася до сигурността на недвижими имоти и се използва в законите на различни страни за обозначаване на следните три правни категории:

Обезпечение;
- ипотека;
- ипотечен заем.

Действащото руско гражданско законодателство разбира пешката като ценна книга, която удостоверява следните права на нейния законен собственик:

Право да се получи изпълнение на парично задължение, обезпечено с ипотека на имота, посочен в договора за ипотека, без да се представят други доказателства за съществуването на това задължение;

Правото на залог върху имота, посочен в договора за ипотека.

В съответствие с чл. 77 от Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“, апартамент, придобит чрез банков заем в собственост, се счита за заложен от момента на държавна регистрация на договора за покупко-продажба.

Паричните средства, получени от ипотекарния кредитор (на когото са прехвърлени правата по ипотеката или на когото съдът е прехвърлил) в резултат на продажбата на предмета на ипотеката, се разпределят в следния ред:

От тях се удържат суми, необходими за покриване на разходи, направени във връзка с възбраната на ипотекирания имот и неговата продажба;

Те се използват за изплащане на дълга на ипотечния титуляр към ипотечния титуляр;

Останалата сума се превежда на ипотекарния титуляр в погасяване на дължимото му задължение по договора за кредит или друго задължение, обезпечено с ипотеката;

Накрая остатъкът се разпределя между другите кредитори на залогодателя и самия залогодател.

Разпределението се извършва от органа, извършил изпълнението на съдебното решение, а ако възбраната върху заложеното имущество е извършена извънсъдебно - от нотариус, удостоверил споразумението за процедурата по събиране, при спазване на правилата на чл. 319, ал. 1, чл. 334 и ал. 4 и 6 чл. 350 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

В този случай ипотекарят е в по-неблагоприятно положение в сравнение с това, ако ипотеката не е била издадена и впоследствие не е била ипотекирана. Така, като общо правило, ако сумата, получена от продажбата на заложеното имущество, надвишава размера на вземането на заложния кредитор, обезпечено със залога, разликата се връща на залогодателя (клауза „б“ на член 350 от Гражданския кодекс на Руската федерация). При залагане на ипотека предметът на ипотеката служи за обезпечение на две практически несвързани задължения: задълженията на длъжника към ипотекарния титуляр; задължения на собственика на ипотеката към ипотекарния кредитор. Освен това ипотекарят не е дал съгласие за обезпечаване на второто задължение (поне действащото законодателство не съдържа изискване собственикът на ипотеката първо да получи такова съгласие от ипотекарния ипотекар, преди да сключи сделка за залагане на ипотеката).

Ако длъжникът наруши условията за изпълнение на основното задължение, приходите от продажбата на предмета на ипотеката се използват за изплащане на две несвързани задължения (вместо едно задължение на длъжника към ипотекарния кредитор при липса на ипотечно обезпечение) . Шансът на ипотекарния кредитор да получи разликата между паричната сума, получена от продажбата на предмета на ипотеката, и размера на задълженията на главния длъжник рязко намалява.

За по-голяма яснота ще демонстрираме формулата за изчисляване на сумата, която трябва да бъде прехвърлена на ипотечния кредитор:

ZD = S – OD – OZ

където ZD е сумата, която трябва да бъде преведена на ипотечния залогодател; C - сумата, получена от продажбата на предмета на ипотеката, намалена с разходите, необходими за покриване на разходите във връзка с възбраната на предмета на ипотеката и неговата продажба; ОД - размерът на задълженията на главния длъжник; ОЗ - размерът на задълженията на ипотекаря към ипотекаря, удържани от последния. Този правен дисбаланс може да доведе до нулеви усилия за въвеждане в икономическото обращение на допълнителен гъвкав и необходим финансов инструмент - ипотека.

За разлика от горната формула, следната формула трябва да има приоритет (стойностите на индикаторите са същите като в предишната):

ZD = S - OZ

Тази формула се основава на общите правила, заложени в клаузи 5 и 6 на чл. 350 от Гражданския кодекс на Руската федерация, т.е. ако стойността на ипотеката е отрицателна, тогава ипотекарят има право да изиска тази разлика от ипотечния ипотекар (клауза 5 от член 350 от Гражданския кодекс на Руската федерация) . Ако стойността на ипотеката е положителна, тогава тази разлика трябва да бъде прехвърлена от притежателя на ипотеката на ипотечния кредитор (клауза 6, член 350 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Списъкът на видовете ипотеки, класифицирани в съответствие с Насоките за прилагане от професионални участници на пазара на ценни книжа на Федералния закон „За ипотеките (залог на недвижимо имущество)“ (одобрен със заповед на Федералната комисия по ценните книжа на Русия от февруари 26, 1999 г. № 195-r) се класифицира като високорисков:

Ипотеки, при които ипотекарите и длъжниците по задълженията, обезпечени с ипотека, са различни лица, с изключение на случаите, когато Руската федерация, съставните образувания на федерацията и общините действат като ипотекатори на недвижими имоти;

Ипотеки, чийто залог на недвижимо имущество е обезпечен не със задължения за изплащане на получени кредити (заеми), а с други граждански задължения;

Ипотеки, чиито законни собственици и отчуждители са физически лица;

Ипотеки, чиито първоначални законни собственици са физически лица;

Ипотеки, чиито първоначални законни собственици са юридически лица, които нямат право да извършват ипотечно кредитиране от законодателството на Руската федерация;

Ипотеки при липса на договори за заем и ипотека, приложени към тях, чиято форма и съдържание отговарят на изискванията на гражданското законодателство на Руската федерация, както и законодателството за регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях;

Ипотеки, чийто недвижим имот принадлежи на ипотекарите с право на икономическо управление;

Ипотеки, недвижими имоти по които, макар и собственост на залогодателите, могат да бъдат предмет на граждански сделки само със съгласието на трети лица, вкл. със съгласието на упълномощени държавни органи или органи на местното самоуправление;

Ипотеки, за които ипотеката е право на наем или друго право на собственост и ползване на недвижим имот;

Ипотеки, върху които са заложени самолети, морски кораби и кораби за вътрешно плаване;

Ипотеки, недвижимите имоти, по които са в обща (обща или споделена) собственост на двама или повече залогодатели;

Ипотеки за жилищни помещения (апартаменти, индивидуални жилищни сгради) без приложени към тях удостоверения за характеристиките на жилищното пространство, удостоверения за броя и състава на лицата, регистрирани (регистрирани) в жилищното пространство, документи за разпределение на земята, изготвени по подходящ начин начин, планове за земли парцели, извлечения по обекти от регистри за регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях. Отношенията между субектите на ипотечното жилищно кредитиране се изграждат на договорна основа: между субектите на кредитните отношения се сключват съответни споразумения, които определят всички страни по кредитната сделка, включително правата, задълженията и отговорностите на страните.

Терминът „ипотека“ идва от гръцки език и означава обезпечение. Ако говорим за ипотека във връзка с недвижим имот, тогава говорим преди всичко за заем, който се издава за обезпечение на недвижим имот. Ако кредитът не бъде върнат, банката продава обезпечението и връща парите си.

Положителните страни на ипотеката

Ако целта ви е да закупите жилище, то естествено ви трябват пари за това. Когато нямате достатъчно пари, трябва да вземете заем. Когато се обърнете към банка за пари, можете да получите оферта както за ипотечно, така и за неипотечно кредитиране. При ипотека на недвижим имот апартаментът веднага се вписва като собственост на лицето, което го закупува. Дори ако плащането не е извършено изцяло, банката не може да отнеме това имущество от кредитополучателя.

При закупуване на апартамент на кредит можете да получите допълнителни данъчни облекчения. Ползите се изплащат на кредитополучателя за факта, че заемът се изразходва за закупуване или строителство на жилище и е целеви заем.

Характеристики на получаване на ипотека

Банката се нуждае от гаранции, че ще можете да върнете предоставената ви сума и лихвата по кредита. Ето защо, преди банката да даде пари, ще трябва да преминете през цяла процедура и да отговорите на много въпроси. Все пак банката поема рискове. На първо място, банката кредитор ще се интересува от доходите на кредитополучателя. Кредитополучателят ще трябва да похарчи около половината от доходите си, за да намали дълга към банката и да плаща месечна лихва. И колкото по-висока е заплатата в деня на получаване на заема, толкова по-голяма сума на заема може да получи кредитополучателят.

Банката също така ще попита: „Каква цена искате да купите за апартамент и колко на ден можете да плащате като авансово плащане?“ И колкото по-малко пари кредитополучателят може да даде за първоначалната вноска, толкова по-висок е процентът, дължим върху ипотеката.

Някои банки, които се занимават с ипотеки, вземат предвид само онези доходи, които са официално получени. Други банки са готови да включат всички допълнителни печалби в общия ви доход. Например, ако някакъв недвижим имот се отдава под наем, този доход понякога може да надвишава вашия основен доход. Но ако по време на заема кредитополучателят не работи никъде, той определено няма да получи пари от банката, дори ако има допълнителен доход. Във всеки случай трябва да сте официални на работа. Но ако работи по-малко от шест месеца, тогава той също не е включен в обхвата на получаване на ипотечен кредит.

Освен това много банки изискват поръчители, за да получат ипотека. Ако кредитополучателят не може да изплати кредита, банката ще го събере от поръчителите. И ако нищо не може да се вземе от тях, тогава апартаментът ще бъде продаден чрез съда. А със средствата, получени от тази продажба, банката ще покрие загубите си. Броят на поръчителите зависи пряко от размера на изтегления кредит. И колкото по-високи са доходите на поръчителите, толкова по-голям размер на ипотечния кредит можете да получите.

Най-сигурната стъпка, с която да започнете, е да посетите фирма за недвижими имоти, която действа като своеобразен посредник на пазара на недвижими имоти. Сключвайки договор с нея, клиентът ще получи опитен и компетентен специалист, който да му помогне. Брокерът ще придружи сделката и ще предупреди за всички възможни „подводни течения“. Именно брокерът ще може да посъветва правилната банка, която ще подхожда на конкретния клиент и ще му каже как да се държи, за да бъде сигурен, че ще получи заем.

Много често банките предоставят ипотечен кредит, като вземат предвид размера на получените средства не само за самия кредитополучател, но и за доходите на цялото му семейство. Съгласно Семейния кодекс, когато кандидатстват за ипотека, банките разглеждат съпрузите като съкредитополучатели или единият от тях може да бъде поръчител на другия. Това е от полза за този, който тегли кредит, тъй като общият доход винаги е по-висок от дохода на един от съпрузите и съответно банката ще може да предостави по-голяма сума на кредита. Но ако към момента, когато искате да кандидатствате за ипотека, единият от съпрузите няма доходи, тогава банката има право да го счита за зависим и да приспадне минималния издръжка на човек на месец от предоставената информация за доходите . И въз основа на получената сума ще бъде изчислен размерът на предоставения ипотечен кредит. Общата сума на заема се изчислява, като се вземат предвид доходите на кредитополучателя, разходите за живот се приспадат за всеки зависим на месец, което означава намаляване на сумата на заема средно с 3-5 хиляди долара.

В допълнение към всичко по-горе, размерът на ипотечния кредит, предоставен от банката, може да бъде повлиян от трудовия стаж на последно място, образованието на кредитополучателя, възрастта и много други.

Рискове при ипотечен кредит

Ипотеката у нас е не само изгодна, но и рискова. Освен това това е рискован бизнес не само за тези, които вземат пари на заем, но и за тези, които са кредитори. В крайна сметка руското законодателство по въпросите, свързани с ипотеките, все още е несъвършено и изисква подобрение по някои правни въпроси. Инфлацията и промените във валутния курс допринасят за непредвидимостта на икономическата ситуация в страната ни дори през следващите години, да не говорим за следващите десетилетия. За да кандидатствате за ипотечен кредит от банка, трябва предварително да прецените собствените си сили и възможности и е по-добре да се застраховате срещу различни видове рискове.

Рискове на кредитополучателя. Ако пазарните цени на жилищата изведнъж намалеят, тогава, колкото и странно да звучи, това не винаги е добре (пазарен риск). Включително и за вас като кредитополучател. В крайна сметка, когато купувате апартамент с помощта на ипотека, не очаквате, че цената ще падне. В този случай трябва да надплатите доста за жилищното пространство, което получавате. В този случай банката също не е доволна. Ако по някаква причина не можете да изпълните ипотечните си задължения, банката няма да може да компенсира разходите, които е направила при издаването на заема, тъй като цената на ипотекирания имот също ще намалее значително.

Друг риск, който ви очаква при кандидатстване за ипотечен кредит е свързан с промени във валутния курс. На руския ипотечен пазар всички заеми се дават в доларово изражение. Вземате заем в долари и трябва да го върнете в долари. Малко хора у нас обаче получават заплати в тази валута, а законът у нас забранява това.

Почти невъзможно е самостоятелно да се изчисли възможността за този вид риск и следователно е доста трудно да защитите доходите си. В повечето такива случаи се препоръчва този въпрос да се адресира до специални брокерски фирми. Рискове на заемодателя. На първо място, когато кандидатстват за ипотечен кредит, кредиторите са изправени пред риска от промени в лихвените проценти. И това е напълно възможно. Това се случва, защото темпът на инфлация може постоянно да се променя. За кредитора този риск е, че доходността на ипотеката е намалена. Първо, нарастващата инфлация „изяжда“ част от печалбата, която заемодателят очаква да получи. На второ място, рискът на банката се изразява във възможността за предсрочно погасяване на ипотечния кредит от кредитополучателя.

При стандартната опция за ипотека платената лихва по получения заем е фиксирана за целия срок. Но този вариант е най-добрият, ако инфлацията е ниска. Ако през целия период на заема има увеличение на нивото на инфлация, тогава заемодателят може да не върне парите, които е дал назаем на заемополучателя.

При този вариант банките се застраховат срещу всякакви рискове, свързани с евентуална инфлация. В този случай се използват различни варианти за заем, при които има променливи лихви. Но такива проценти са много трудни за изчисляване и не винаги точно отразяват нивото на съществуващата инфлация. Именно поради тази причина, за да се привлекат кредитополучатели за този вид заем, лихвените проценти по него се определят по-ниски, отколкото по заем с фиксиран лихвен процент.

Рискът от неплащане или забавено плащане, така нареченият кредитен риск, е естествено опасен за кредитора. В крайна сметка той е този, който може да не получи доходите си от ипотеката, ако кредитополучателят се окаже некредитоспособен.

Специалистите изчисляват този риск на най-ранните етапи от кандидатстването за ипотека, определяйки условията на кредита и размера на очакваните плащания. Можете да предвидите всички бъдещи изненади с помощта на специални услуги, които проверяват кредитоспособността на човек, който иска да кандидатства за ипотечен кредит от банка. С цел намаляване на кредитния риск се използват определени ограничения. Например месечното плащане не трябва да надвишава 30-40% от месечния доход на кредитополучателя, въпреки че заемът е издаден с обезпечение. Въпреки че обезпечението значително намалява риска банката да загуби парите си. Но и тук има подводни камъни и течения. У нас има закон, според който длъжниците не могат да бъдат изгонени от апартамент, който е обезпечение, ако това жилищно пространство е единственото, с което кредитополучателят разполага.

Значителен за банката е и рискът от предсрочно погасяване на ипотечен кредит. В повечето случаи банките позволяват предсрочно погасяване на кредита. Въпреки че някои от тях предвиждат определени срокове, през които предсрочното погасяване на дълга е невъзможно за вас. В крайна сметка предсрочното погасяване води до получаване на голяма сума от заемодателя, която трябва да бъде реинвестирана. Кредиторът не може да знае предварително кога ще настъпи предсрочното погасяване. И това, като правило, се случва точно в момента на най-ниските лихви.

Имуществените рискове принадлежат към условната група рискове, тоест това са рискове, които са свързани с обекта на обезпечение. Например рискът от имуществени щети. Ако апартаментът, който е бил заложен, например, пострада от пожар и стане необитаем, тогава в този случай задълженията на кредитополучателя по ипотеката няма да престанат. В този случай рисковете от щети на имущество подлежат на застраховка, а в случай на застрахователно събитие парите се изплащат не от кредитополучателя, а от застрахователната компания, в която последният е застрахован.

Изчисляване на финансовите възможности за ипотечен кредит

Първо, кредитополучателят трябва да има достатъчно собствени средства, за да направи първоначална вноска за закупеното жилище. Размерът на тази вноска може да варира от 10 до 30% от цената на апартамента. Ако няма такива пари, все още можете да получите ипотечен кредит, но лихвата по него в този случай ще бъде с 1-2 процентни пункта по-висока и следователно ще трябва да разчитате на по-високи месечни плащания по кредита.

След това трябва да балансирате размера на бъдещите месечни плащания с действителния си доход. И въпреки че банката ще се интересува и от размера на доходите на кредитополучателя, е необходимо да се прецени дали е възможно да си позволи нормален живот със средствата, които ще бъдат налични след плащане на месечната вноска по ипотечния кредит. Освен това всички знаят, че в момента заплатите се изплащат „в плик“, тоест не са официално регистрирани никъде. От една страна, това не е лошо за кредитополучателя, тъй като реалният размер на неговия доход е по-висок от посочения в удостоверението за заплата и той може да си позволи да живее спокойно с тези пари. От друга страна, банката няма да издаде желаната сума, ако официалният доход на кредитополучателя се счита за недостатъчен за изплащане на ипотечния кредит. Вярно е, че в този случай има изход. Банката може да ви отпусне ипотечен кредит, дори без да потвърдите официалния си доход, но в този случай лихвеният процент ще бъде по-висок със същите 1-2 процентни пункта.

Освен това трябва да очаквате да платите различни процедури, когато кандидатствате за ипотечен кредит: комисионна за превод на пари, застрахователни плащания, нотариални услуги и други.

Ипотечен кредит за увеличаване на доходите

Ипотечният кредит винаги е дългосрочен. Издава се за няколко години или дори десетилетия. Ето защо, в допълнение към финансовите възможности, трябва да оцените други житейски обстоятелства, например да помислите за работата си. И въпреки че е невъзможно да се предвиди бъдещето, особено далечното, важно е да оцените правилно перспективите си и тук.

Първо, необходимо е да се определи колко стабилна е работата. Колко надеждно е предприятието или колко стабилен е бизнесът. В края на краищата, ако мястото на работа е потенциална „фирма за един ден“, тогава след известно време кредитополучателят може да загуби работата си, средствата за препитание, както и способността да изплаща ипотечния заем и в резултат на това наскоро закупено жилище.

Напълно възможно е кредитополучателят да разчита на бързо издигане по кариерната стълбица и следователно на увеличение на доходите си. Или, да речем, според изчисленията неговият бизнес ще трябва да донесе баснословни печалби за една година. Но в бизнеса има много капани и всичко може да се случи, а издигането по кариерната стълбица може да не се осъществи по много причини. Трябва да помислите какво ще се случи, ако мечтите ви не се сбъднат. В крайна сметка да живееш само с мечти и фантазии е най-малкото неразумно.

Ипотечен кредит за семейство

Също така е важно правилно да оцените перспективите за семеен живот, когато вземете решение за получаване на ипотечен кредит. В крайна сметка, ако кредитополучателят живее със съпруга си, тогава, като изразходва почти цялата си заплата за изплащане на заема, той не застрашава семейния бюджет, т.к. а половинката му печели нещо. Но ако бракът, не дай Боже, е в опасност, тогава заплашва не само разделянето на имуществото, но и невъзможността да се изплати ипотечният заем с всички произтичащи от това последствия.

Или, да речем, кредитополучателят чака ново попълнение в семейството. Този факт също трябва да се има предвид, тъй като детето е нов член на семейството и разходите за него са дори по-високи, отколкото за възрастен член на домакинството.

Възможно е също да има ситуация, при която кредитополучателят е подпомаган финансово от родителите си и той разчита на тяхната помощ в бъдеще, така че да не се притеснява, че не може да изплати ипотечния заем. Но обстоятелствата в живота могат да се променят, родителите може например да се пенсионират и вече няма да могат да помагат.

Тук отново е невъзможно да се предвиди всичко няколко години напред, но трябва поне да се погледне реално на нещата.

Очевидни начини да спестите пари при теглене на ипотечен кредит

При попълване на пакет от документи, кредитополучателят ще трябва да плати за редица допълнителни услуги. Можете да спестите значителна сума пари, като платите за тези услуги. Например, обработката на заявление за ипотечен кредит в различни банки струва различно: от 100 до 200 долара. Таксата за отпускане на заема също може да варира от 1 до 4%. Ето защо, ако е възможно, трябва да изберете банка, където тези и други услуги са по-евтини.

Лихвеният процент по ипотечния кредит в различните банки отново може да бъде различен и е разумно да изберете банка, в която този процент е по-нисък, за да спестите в крайна сметка от изплащането на лихви по кредита. Същото може да се каже и за услугите на нотариус, независими оценители и застрахователни услуги: цената им в различните институции може да варира. Но тези методи за спестяване са очевидни, така че нека разгледаме по-отблизо други, по-малко очевидни начини за спестяване.

Когато търсят подходящ апартамент, много хора използват услугите на брокери. Тези услуги, трябва да се каже, не са евтини, до 4% от цената на апартамента. Можете обаче сами да потърсите подходящо жилище. За да направите това обаче, трябва да имате достатъчно свободно време, както и да похарчите малко усилия, но това ще се изплати с лихва. Тъй като, както знаете, ипотечният кредит се издава за дълъг период, има смисъл да се търсят начини за намаляване на месечните плащания, това може да спести значителна сума. И такива начини съществуват.

Механизмът за погасяване на ипотечния кредит е такъв, че първо се изплащат лихвите по кредита и едва след това самият кредит. Следователно, ако от първите месеци плащате като месечно плащане сума, по-голяма от предвидената в договора. Разликата ще отиде за погасяване не на лихвата, а на самия ипотечен кредит, което ще доведе до намаляване на размера на главницата, а оттам и на лихвите по нея. Лихвеният процент зависи от размера на първоначалната вноска и дали изобщо ще има такава. Следователно, колкото повече внасяте като първоначална вноска, толкова повече ще спестите от месечните плащания по-късно.

Срокът, за който се издава заемът, също играе важна роля. Колкото по-дълъг е срокът, толкова по-висок е процентът. Ето защо тук трябва да претеглим всичко внимателно. Не трябва да се стремите към максималния период. В крайна сметка, ако вземете например заем за 10 години, тогава месечните плащания ще бъдат, да речем, 1000 USD. Ако изтеглим същия ипотечен кредит за 20 години, тогава месечната сума ще бъде 800 USD. (цифрите са условни, но като цяло показват, че разликата в размера на плащанията няма да е много значителна). Но 800 USD ще трябва да платите над двадесет години, а 1000 - само десет. В резултат на това установяваме, че в случай на ипотечен кредит за 10 години, общият размер на плащанията ще бъде 120 000 куб., а със срок от 20 години - 192 000 куб.

Избор на банка

Първото нещо, на което трябва да обърнете внимание при избора на банка, в която кредитополучателят ще изтегли заем, разбира се, е лихвеният процент по ипотечния кредит. Разбира се, колкото по-ниско е, толкова по-добре. Това вече беше обсъдено в предишни статии и няма да се спираме на това подробно. Има обаче един важен момент: лихвеният процент може да бъде фиксиран или плаващ, тоест може да се променя с течение на времето. Не се заблуждавайте от тази възможност. В крайна сметка, ако, да речем, плаващ лихвен процент е определен в диапазона от 11 до 15%, кредитополучателят подсъзнателно разчита на по-ниското ниво на лихва, а банката, естествено, на горното. И въпреки че по-ниското ниво на лихвените проценти в този случай често изглежда много привлекателно, такава сделка може да бъде много рискована.

Важен фактор при избора на банка е размерът на първоначалната вноска. Световната практика е размерът му обикновено да е 30% от стойността на жилището. Същата сума се определя от правителството на Руската федерация. Много банки обаче, за да привлекат клиенти, намаляват размера на първоначалната вноска. В този случай, като правило, лихвеният процент по кредита става по-висок. Ето защо, когато избирате банка, трябва да сравните размера на първоначалната вноска и нивото на лихвения процент.

Освен това различните банки имат различен размер на допълнителните разходи за кандидатстване за ипотечен кредит (разглеждане на заявлението, оценка на недвижими имоти, откриване на кредитна сметка и др.).

Когато избирате ипотечна банка, трябва да имате предвид и факта, че не всяка банка работи с ипотеки на първичния пазар на недвижими имоти. Това е разбираемо: когато инвестирате пари в нова сграда, рисковете се увеличават многократно. В края на краищата, една къща може да отнеме доста време за изграждане или дори да не бъде завършена изобщо; по време на строителния период цената на апартаментите в нея може да се промени, както нагоре, така и надолу. Ето защо повечето местни банки предпочитат да работят на вторичния пазар на недвижими имоти, тъй като е по-надежден.

Когато избирате ипотечна банка, трябва да попитате дали е възможна такава операция в бъдеще или поне дали е възможно предсрочно погасяване на кредита. Ако има мораториум за предсрочно погасяване, колко време важи? Срокът, за който банката е готова да отпусне ипотечен кредит, също е важен фактор. Не са много местните банки, които ще се съгласят да издадат ипотечен кредит за срок над 20 години: времената на промяна и общата нестабилност са имали своя ефект. Затова такива дългосрочни финансови инвестиции като цяло са непопулярни у нас. Максималният срок, който реално може да се очаква е 27 години. Но най-често срокът, за който се предоставя ипотечен кредит, е от 10 до 15 години. Но тъй като говорим за срокове, струва си да споменем, че когато избирате между различни ипотечни банки, трябва да обърнете внимание и на периода за разглеждане на молбата за кредит. Може да варира от 1 ден до 1 месец.

Условия за изплащане на ипотечен кредит

Погасяването на ипотечния кредит може да става или на равни части през целия период на плащане (анюитетен кредит), или на намаляващи вноски във времето (диференциран кредит). В случай на диференциран заем, първото плащане по него (да не се бърка с първоначалната вноска) ще бъде най-голямото. След това всеки месец сумата за погасяване на ипотеката ще бъде все по-малка. Ако кредитополучателят е в състояние, според финансовите си възможности, да плаща месечно сумата, която е платил през първия месец, тогава той може спокойно да плаща тази сума текущо, въпреки факта, че вече е задължен да плаща по-малко. Това ще съкрати срока за погасяване на ипотечния кредит. Освен това общият размер на плащанията ще бъде намален поради факта, че ще бъдат изплатени не само лихвите по ипотечния кредит, но и част от основния дълг. Разбира се, описаният по-горе механизъм на плащане е възможен само ако банката не възразява срещу предсрочното погасяване на ипотечния кредит.

Като цяло практиката е, че банките по правило се противопоставят, тъй като в този случай, намалявайки лихвата, губят част от печалбата си. Но въпреки това последните проучвания показват, че предсрочното погасяване на ипотечните кредити в Русия е широко разпространено.

Обикновено, когато кандидатства за ипотечен кредит, кредитополучателят получава график за плащане на кредита. Различните банки може да имат различно отношение към спазването на сроковете за погасяване, но е малко вероятно някой да хареса, ако сроковете за плащане се нарушават системно. Нарушаването на условията за изплащане на ипотечен кредит може да доведе до санкции. Затова е важно винаги да помните тези срокове и да ги спазвате стриктно. В същото време, за да не се окажете в неприятна ситуация, не забравяйте, че късно вечер или през почивните дни касата на банката може да не работи. За да се избегнат подобни инциденти, има смисъл да се сключи споразумение с работодателя за удържане на сумата на месечното плащане от заплатата и прехвърлянето й безкасово на кредитиращата банка, ако, разбира се, това е възможно.

Данъчни облекчения

В допълнение към собствените си доходи можете да използвате други източници за изплащане на ипотечния си кредит, например данъчни облекчения. Същността му е, че доходът на руски гражданин може да бъде освободен от данък общ доход в размер, разпределен за изграждане или закупуване на готово жилище. Размерът на данъчното приспадане може да бъде доста значителен.

За да получите данъчна декларация, трябва да подадете съответните документи в данъчната служба (договор за покупко-продажба на жилищни помещения, разписки за погасяване на заем и др.), След което на кредитополучателя ще бъде възстановена сумата на надплатения данък върху доходите в изминалата календарна година. И, разбира се, данъчните облекчения са приложими само за граждани, които получават „бяла“ заплата, тъй като получателите на „сива“ заплата така или иначе не плащат данъци.

Майчинският капитал е алтернативен източник за изплащане на ипотечен кредит

Както знаете, от 1 януари 2007 г. в Русия е в сила законът за майчинския капитал. Съгласно този закон жена, която роди или осинови второ и следващо дете след 1 януари 2007 г., получава майчински капитал в размер на 250 000 рубли. През следващите години тази сума ще се промени, за да се коригира спрямо инфлацията. Така че същият този капитал за майчинство може да се използва изцяло или частично за изплащане на ипотечния заем. Вярно е, че ще можете да се възползвате от тази възможност едва след 1 януари 2010 г., тъй като законът предвижда разпоредбата, че използването на майчински капитал е възможно само след като детето навърши 3 години. Но този метод за изплащане на ипотечен кредит не трябва да се отписва.

Ипотекаили ипотекае може би специален кредитен продукт, който банката предлага на своите клиенти. Неговата изключителност се състои в някои характеристики, които по правило не са присъщи на други кредитни продукти:

• свръхдълъг срок на заема, който може да достигне 30 години, но като правило варира от 10 до 20 години;
• сравнително голяма сума на кредита;
• недвижими имоти като обезпечение.

Характеристики на ипотеката

Всъщност характеристиките на ипотеката не се ограничават до изброените по-горе. Освен това в действителност има много повече от тях и разбирането на всички нюанси без специални познания е доста трудно. Затова в тази статия ще ви помогна да разберете нюансите на ипотечния кредит.

Дългият срок на кредита, който в повечето случаи е 15-20 години, поражда високи рискове, които могат еднакво да засегнат както банката, така и кредитополучателя. Рискът, свързан с фактора несигурност, нараства правопропорционално на продължителността на договора за ипотека. През това време могат да се случат всякакви икономически събития: от загуба на работа на кредитополучателя до фалит на банка. Не можем да изключим и възможността от финансова криза, граждански конфликти, природни и причинени от човека бедствия, които биха могли да унищожат обекта на обезпечение, и подобни събития, които не могат да бъдат предвидени предварително.

Тъй като е невъзможно обективно да се разгледат всички тези рискове, ще се спрем на чисто икономическите и финансови характеристики на ипотечния кредит. Съгласете се, че е доста трудно да се предвиди появата на пожар или наводнение, да не говорим за по-глобални катаклизми. Но да се върнем към характеристиките на ипотеката.

Дълъг срок на заема

За банката основният проблем е възможната загуба на източник на доход от страна на кредитополучателя, което може да настъпи както в резултат на уволнението му, така и в резултат на частична или пълна загуба на работоспособност в резултат на нараняване, заболяване или злополука. Смъртта на кредитополучателя също поставя под въпрос изплащането на кредита. Следователно задължителното изискване на банката е кредитополучателят да закупи полица за застраховка живот и здраве с размер на покритие не по-малък от остатъка от ипотечния дълг. При настъпване на застрахователно събитие ипотечният кредит се погасява от застрахователното обезщетение. Въпреки това остава непокрит рискът кредитополучателят да загуби работата си в резултат на уволнение.

За кредитополучателя има и рискове, свързани с финансовото благосъстояние на банката. Например, в резултат на фалит на банка, кредитополучателят ще трябва да изплати изцяло остатъка от дълга или може да загуби имуществото си. Когато съдът обяви банка в несъстоятелност, всички кредитополучатели ще бъдат помолени незабавно да изплатят всички дългове. Ако те не могат да направят това, обезпеченият имот ще бъде продаден, а приходите от продажбата му ще бъдат използвани за изплащане на ипотеката. Съгласете се, ситуацията не е съвсем приятна. Трябва да се каже, че такива ситуации възникват рядко, но въпреки това не трябва да се изключва напълно възможността за тяхното възникване.

Сравнително висока сума на кредита

Стойността на недвижимите имоти остава сравнително висока през цялото време (в сравнение с други дълготрайни стоки). Това се дължи на факта, че освен прякото си предназначение – непосредствено пребиваване, имотите често се закупуват само с инвестиционна цел. Например, апартамент може да бъде закупен с цел генериране на доход от увеличението на пазарната му стойност. С други думи, купувайте по-евтино, продавайте по-скъпо. Освен това апартаментът може да се отдава под наем, което ще носи допълнителни текущи приходи на инвеститора. Това води до увеличаване на търсенето на пазара на недвижими имоти, което автоматично води до повишаване на цените.

В допълнение, важен фактор е относително високата цена на строителството, необходимостта от привличане на значителни средства и доста дългата продължителност на строителството на големи проекти.

Като цяло всички тези фактори и много други означават, че средният размер на ипотечния кредит обикновено е по-висок, отколкото при всеки друг вид банково кредитиране.

Недвижими имоти като обезпечение

За разлика от други видове физически активи, недвижимите имоти имат редица специфични характеристики. Всички активи са обект на износване, както морално (например остаряване, причинено от появата на нови технологии), така и физическо. Колкото по-кратък е полезният живот на даден физически актив, толкова по-голямо е влиянието на тези фактори. Тъй като полезният живот на недвижимите имоти се измерва в десетки години, а понякога и над сто години, факторът износване не е от решаващо значение. За сравнение ще дам един прост пример.

Съвсем очевидно е, че пазарната стойност на един лек автомобил след 10 години експлоатация ще намалее няколко пъти, което ще се дължи на физическо и в по-малка степен на остаряване. Продукт като лаптоп ще загуби по-голямата част от стойността си в рамките на 2-3 години, което ще се случи в резултат на морално и в много по-малка степен физическо износване. Стойността на недвижимите имоти за 10 години, напротив, може да се увеличи няколко пъти, но може и да падне.

Като цяло пазарната стойност на недвижимите имоти зависи от много фактори, сред които са: промените в нивото на доходите на населението, нивото на лихвените проценти по ипотечните кредити, държавната политика в строителния сектор и много други. Освен това имотите могат да бъдат закупени с цел инвестиция, което често води до рязко повишаване на стойността им в момента на навлизане на спекулативния капитал на пазара и бърз спад в момента на излизането му. Има много подобни примери в съвременната история, последният от които е световната финансова криза от 2008 г., която беше причинена от ипотечната криза в Съединените щати. През 2000-те години недвижимите имоти в Съединените щати се превърнаха в печеливш инвестиционен обект, така че големите инвеститори масово инвестираха средствата си в придобиването му. Това доведе до значително покачване на цените, което завърши със срив през 2008 г., което от своя страна доведе до фалит на много от най-големите банки, занимаващи се с ипотеки.

И така, недвижимите имоти са специфичен обект на обезпечение, тъй като нито банката, нито кредитополучателят по обективни причини могат да предвидят промени в пазарната му стойност.

Възможност за намаляване на пазарната стойност на недвижими имоти

Намаляването на цените не е от полза нито за банката, нито за кредитополучателя. В този случай кредитополучателят ще надплати за имота. Банката в такава ситуация е изправена пред риска, че ако кредитополучателят не изпълни задълженията си (с други думи, ако кредитополучателят не може да продължи да плаща ипотеката), тя няма да може да изплати целия дълг, като използва постъпленията от продажбата на обезпечението. Удобно е да разгледаме тази ситуация с пример.

Да приемем, че кредитополучателят е изтеглил ипотечен кредит в размер на 90 000 куб., като пазарната стойност на апартамента е 100 000 куб. (кредитополучателят е платил липсващите 10 000 cu от собствените си средства). Да кажем, че след 3 години пазарната стойност на недвижимите имоти е намаляла с 30% и възлиза на 70 000 USD. В същото време остатъкът от ипотечния дълг е 77 600 USD. Ако кредитополучателят по някаква причина не е в състояние да изплати заема, тогава банката, ако обезпечението бъде продадено, ще загуби 7600 USD. От друга страна, трябва да признаете, че за всеки е неприятно да разбере, че е купил апартамент за повече, отколкото струва днес.

Възможност за промяна на лихвата

Повече за видовете лихвени проценти ще говорим малко по-късно. Тук искам да обърна внимание на следния момент. Договорът за ипотека трябва да съдържа клауза, която позволява на банката да преразгледа едностранно лихвения процент по ипотеката. Кредитополучателят има прост избор: или да изплати ипотеката предсрочно, или да се съгласи. Затова ви съветвам да проучите много внимателно тази част от договора, преди да го подпишете, като е по-добре да се консултирате с професионален юрист.

Риск от предсрочно изплащане на ипотека

Подобряването на финансовото състояние на кредитополучателя може да доведе до възможността той да изплати заема много по-бързо, отколкото е предвидено в споразумението. В резултат на това банката няма да получи пълния размер на лихвите, които е очаквала да получи. Изглежда, че това не е проблем за кредитополучателя, но може да се превърне в такъв. Обикновено банките позволяват на кредитополучателите свободно да погасяват ипотеката си предсрочно, без да налагат санкции. В някои случаи обаче договорът може да съдържа клауза, която установява неустойки за предсрочно погасяване. Затова ви съветвам внимателно да прочетете договора, за да идентифицирате такива нюанси.

Изисквания към кредитополучателя за издаване на ипотека

Тъй като ипотеката обективно носи по-високи рискове, банката поставя по-високи изисквания към кредитополучателя, отколкото например при издаване на потребителски заем за закупуване на лаптоп. Нека да разгледаме основните.

Както при всеки друг вид заем, основното условие за получаване на ипотека е потвърденият доход на кредитополучателя. За целта той трябва да представи удостоверение за доходи по установения образец, данъчна декларация или счетоводни и финансови отчети, ако кредитополучателят има собствен бизнес. Максималната възможна сума на ипотечния кредит ще зависи пряко от размера на вашия доход.

Възрастта също е важен фактор. По правило банките са длъжни да определят минимален лимит, обикновено 21 години. Може да бъде определен и максимален лимит, като кредитополучателят не трябва да го достига към момента на приключване на договора за ипотека. Например, тази лента е определена на 65 години. Това означава, че кредитополучателят не трябва да е над 45 години, за да вземе 20-годишна ипотека.

Важна роля играе общият стаж, включително непрекъснатият, и стажът на едно място. Ако човек е безработен дълго време и след като си намери работа и работи там 8 месеца, кандидатства за ипотечен кредит, най-вероятно банката ще му откаже - ще влезе в сила факторът липса на непрекъснат стаж. Понякога банката може да определи лимит за минималния общ стаж. Освен това трудовият стаж на текущата работа обикновено трябва да бъде поне 6 месеца.

Пряко влияние оказват и социални фактори като семейно положение и наличие на деца. При равни други условия е по-вероятно едно семейство да получи ипотека, отколкото индивидуален кредитополучател. Броят на децата и други лица на издръжка, напротив, намалява размера на заема, тъй като част от доходите на кредитополучателя се изразходват за тяхната издръжка.

Освен това банката може да изиска от кредитополучателя да намери гарант, който доброволно да се задължи да изпълни задълженията по договора, ако кредитополучателят не е в състояние да изплати заема. В този случай съпругът или съпругата, съгласно законодателството на някои страни, става гарант без съмнение.

Условия за ипотечен кредит

Договорът за ипотека е доста сложен за разбиране правен документ, който освен финансови въпроси засяга и имуществени аспекти, свързани с процедурата за продажба на обезпечението в случай на неизпълнение на задълженията на кредитополучателя. Затова горещо ви съветвам да вземете примерен договор и да оставите професионален юрист да го проучи. Ще се съсредоточим върху финансовия аспект.

Схема на погасяване

На практика анюитетът е по-разпространен, тъй като позволява при равни други условия да се заеме по-голяма сума. А понякога банките просто не предлагат намаляващи погасителни планове за ипотечни кредити. Нека да разгледаме разликата между тях с прост пример.

Да приемем, че кредитополучател тегли ипотечен заем за $100 000. за 20 години при 12% годишно. С анюитет сумата на плащането ще бъде 1101,08 USD. Ако изберете схема на погасяване с намаляващи плащания, първото плащане ще бъде 1416,67 USD. Тоест, ако доходът на кредитополучателя му позволява да използва 1200 cu за погасяване, тогава анюитетът ще му позволи да вземе заем за 100 000 cu, но схемата за погасяване с намаляващи плащания няма.

Лихвен процент

Тъй като ипотечният кредит е дългосрочен, винаги съществува риск лихвените проценти да се променят поради пазарни фактори. Освен това е невъзможно да се определи предварително дали лихвите ще се понижат или повишат по обективни причини. В тази ситуация банката предлага на кредитополучателя възможност да избира между фиксиран или плаващ лихвен процент. Всеки вариант има своите плюсове и минуси, така че нека ги разгледаме по-подробно.

Фиксираният лихвен процент е посочен в договора и е валиден за целия срок на ипотечния договор. Както вече споменах, договорът може да съдържа някои клаузи, които все пак позволяват на банката да промени лихвения процент, така че ги прочетете внимателно преди подписване!

Дали изборът на фиксиран лихвен процент ще бъде изгоден за кредитополучателя или не зависи от ситуацията на кредитния пазар. Ако лихвените проценти по кредитите се покачат, кредитополучателят ще бъде защитен от това. Въпреки това, ако процентите паднат, той ще надплати лихва.

Променливият лихвен процент, както подсказва името, може да се променя по време на срока на договора. Следователно в текста му не е записано количественото му изражение (например 12% годишно), а формулата за изчисление. Тоест, плаващият лихвен процент се състои от две части: променливо ядро ​​и фиксирана премия. Лихвени проценти като LIBOR или EURIBOR, сконтовият процент на централната банка, темпът на инфлация и др. могат да се използват като ядро. Фиксираната премия се определя от банката и нейният размер по правило зависи от кредитния рейтинг на кредитополучателя. Колкото по-висок е неговият кредитен рейтинг, толкова по-ниска ще бъде премията. Лихвеният процент обикновено се преразглежда периодично, което е фиксирано в договора. Ставката може да се преразглежда месечно, тримесечно, полугодишно или годишно.

Нека да разгледаме механизма на действие на плаващия лихвен процент на конкретен пример.

За ипотечни кредити, издадени в щатски долари, променливият лихвен процент обикновено е обвързан с процента LIBOR. Да приемем, че кредитополучателят е взел ипотечен заем в размер на $100 000. за срок от 15 години. Освен това споразумението предвижда тримесечно преразглеждане на лихвения процент по формулата „тримесечен LIBOR + 9,5%“, като процентът LIBOR към момента на сключване на споразумението е 4,25%. Да приемем, че към момента на първото преоценяване на лихвения процент тримесечният LIBOR е бил 4,57%.

Тъй като ипотеката включва две схеми за погасяване, ще разгледаме и двете.

При схема на погасяване с намаляващи вноскивсичко изглежда доста просто. Графикът за плащане се съставя за периода до първото преразглеждане на лихвения процент, т.е. в нашия пример 3 плащания (едно тримесечие). И така, лихвеният процент към момента на подписване на споразумението е 13,75% годишно (4,25% + 9,5%). Основният размер на заема е 100 000 USD. ще бъдат равномерно разпределени пропорционално на периода на кредитиране, тоест на 180 части (15 години, което е 180 месеца). Върху неизплатеното салдо ще бъде начислена лихва в размер на 1,1458333% (13,75%/12). Трябва да се отбележи, че използвах общия подход за равен брой дни във всеки месец. Въпреки това, някои банки използват действителния брой дни, което обаче няма да доведе до съществени несъответствия. И така, графикът за първите три плащания ще изглежда така.

След това ще бъде ревизиран лихвеният процент, който вече ще бъде 14,07% (4,57% + 9,5%). През следващото тримесечие лихвата вече ще се начислява с този процент до следващата ревизия. По този начин графикът на плащанията за следващото тримесечие ще изглежда така:

След това ще последва нова ревизия на лихвения процент и това ще продължи, докато кредитополучателят изплати изцяло ипотеката.

Въпреки че схемата за погасяване с намаляващи плащания предполага тяхното последователно намаляване, в случай на плаваща лихва това може да не е така. Ако променящата се част расте, това може да доведе до увеличение на плащанията, както видяхме в примера.

При анюитета схемата на пръв поглед изглежда по-сложна, но всъщност не е коренно различна. На първо място, трябва да намерим сумата на плащането, което е удобно да се направи в Excel с помощта на функцията „PLT“ (в някои версии „Плащане“). За да направите това, трябва да попълните параметрите на функцията в диалоговия прозорец.

1. „Процент“ е лихвата по кредита. Към момента на подписване на договора за ипотека процентът е 13,75% годишно (4,25% + 9,5%). Трябва обаче да вземем предвид един нюанс: в договора е посочен лихвеният процент в годишно изражение, но трябва да го цитираме въз основа на месечната вноска. Следователно в тази колона попълваме “13,75%/12”;
2. “Nper” - броя на кредитните периоди, попълнете “180” (180 месеца);
3. “Ps” е сумата на кредита, попълнете “100000”.

Останалите полета не попълваме.

Плащането ще бъде 1314,99 USD. и ще остане в сила до следващия преглед на лихвените проценти след три месеца. Като се има предвид, че при анюитет се начислява и лихва върху остатъка от дълга, погасителният план за първите три месеца ще бъде както следва. (Повече подробности за методологията за изчисляване на плащането за анюитет можете да намерите в статията „Анюитет“)

След това ще бъде ревизиран лихвата, която вече ще бъде 14.07% и ще остане в сила до следваща ревизия.

Преизчисляването на анюитет може да изглежда много сложно на пръв поглед, но това съвсем не е така. Ние, както и преди, ще използваме функцията „PLT“, чиито параметри трябва да бъдат попълнени правилно.

“Процент” - лихвеният процент се е увеличил до 14.07%, така че в тази колона попълваме “14.07%/12”.

“Nper” - в този момент вече са изминали 3 месеца, така че до края на договора остават 177 месеца, които ще попълним с “177”.

“Ps” - към този момент кредитополучателят вече е погасил част от главницата по кредита, а именно 513.31 USD. (169.16+171.09+173.06). Тоест, към момента на преизчисляването, салдото на дълга ще бъде 99 486,69 USD, което трябва да бъде попълнено в тази колона.

Така новото плащане ще бъде 1336,24 cu, а погасителният план ще изглежда по следния начин.

В бъдеще преизчисляването на анюитета ще се извършва по подобен начин.

Така че в момента на подписване на ипотечен договор е невъзможно да се отговори недвусмислено на въпроса кой лихвен процент в крайна сметка ще се окаже по-изгоден. Изразът е просто подходящ тук: „Ако знаех покупката, щях да живея в Сочи.“ Но тъй като все още трябва да изберете, ще дам някои препоръки.

Всъщност фиксираният лихвен процент осигурява сигурност, тоест знаете предварително размера на всички плащания, което ви позволява да планирате изплащането на ипотечния кредит. Въпреки това, ако лихвените проценти паднат, вие ще платите повече от променлива лихва.

От своя страна, плаващият лихвен процент увеличава фактора на несигурността, тъй като не позволява да се предвиди размерът на бъдещите плащания. Дали в крайна сметка ще е печелившо или не зависи от динамиката на кредитния пазар. Ако лихвите се покачат, определено ще загубите, ако паднат, ще спечелите.

Според мен фиксираната лихва е по-добър вариант, но вие ще трябва да вземете окончателното решение.

Предсрочно погасяване

Условията на договора обикновено предвиждат възможност за предсрочно погасяване. Подробен пример за механизма за предсрочно погасяване можете да намерите в статиите „Предсрочно погасяване на анюитет“ и „Предсрочно погасяване по схемата на намаляващи плащания“.

Не забравяйте обаче, че в някои случаи предсрочното погасяване може да бъде придружено от неустойки, размерът и процедурата за тяхното изчисляване са посочени в условията на споразумението.

Изчисляване на ипотека

Нека обобщим

Както видяхме, договорът за ипотека може да има много клопки, не само финансови, но и юридически. Тъй като срокът на договора се изчислява в години, а понякога дори десетилетия, може да нямате шанс да коригирате грешки. Затова ви съветвам да проучите задълбочено договора, да разберете всички нюанси, да се консултирате с професионален адвокат, обективно да оцените финансовите си възможности и едва след това да подпишете договора.

Добър ден, скъпи читатели на финансовия сайт на списанието! Днес ще говорим за ипотека и ипотечен кредит: какво е това, как да изчислим ипотека онлайн, какви са условията за получаване на ипотека през 2019 г., какви програми за ипотечно кредитиране предлагат водещи банки.

Публикацията ще бъде полезна на всички, които са решили или все още обмислят подобна възможност. Би било добра идея да прочетете статията за хора, които искат да разширят знанията си в областта на финансите. Затова препоръчваме на абсолютно всеки да не губи време, а да започне да чете!

И така, от тази статия ще научите:

• Какво е ипотечен кредит и какви са предимствата и недостатъците на ипотечния кредит;
• Какви специални програми за ипотечно кредитиране съществуват;
• Какви са етапите, свързани с получаването на ипотека?
• Основни условия за издаване на ипотека в Русия;
• Какви са характеристиките на изчисляването на плащанията по ипотечен кредит?
• Кои банки предлагат най-добри условия;
• Към кого да се обърна за помощ при получаване на ипотека.

Освен това в края на статията читателите ще намерят отговори на най-популярните въпроси относно ипотечното кредитиране.

Публикацията се оказа доста обемна, така че използвайте съдържанието.

В този брой ще ви разкажем какво е ипотека, какви са условията за получаване на ипотечен кредит във водещи руски банки, как можете бързо да изчислите ипотека онлайн, както и какви ипотечни програми съществуват.

1. Какво е ипотека с прости думи - преглед на концепцията и нейната същност 📋

Какво е ипотека?

Ипотека- това е специален вид обезпечение, което е предназначено да застрахова кредитора срещу евентуално невръщане на средства. В този случай закупеният имот се използва като обезпечение.

Традиционно недвижимите имоти се използват при ипотеки - апартамент, жилищна сграда, дял в имота.

При кандидатстване за ипотека правото на собственост принадлежи на купувача. Освен това, поради факта, че е обезпечение, заемодателят има право, ако кредитополучателят не изпълни задълженията си съдя недвижими имоти за ваша полза.

Освен това собственикът няма право да се разпорежда с имота по свое усмотрение. Без одобрение от кредитната институция той не може да продава или дарява недвижим имот, обременен с обезпечение.

1.1. Значението на ипотеката

Основната характеристика на ипотеката е залог . Наличието му е най-важното условие за съществуването на тази икономическа концепция.

Трябва да се разберече обезпечение може да бъде не само закупуваният имот, но и вече притежаваният имот от кредитополучателя.

Например, банките не винаги са склонни да се съгласят на кредитиране жилища в строеж, тъй като собствеността върху него все още не е вписана. Това означава, че е невъзможно да се наложи тежест.

Процесът става много по-прост, ако потенциалният кредитополучател предложи да регистрира съществуващ апартамент като обезпечение.

След завършване на строителството и въвеждане в експлоатация на имота, можете да продадете обезпечението с разрешение на банката с цел погасяване на кредита. Друг вариант е тежестта да се поддържа до пълното изпълнение на задълженията. В този случай кредитополучателят става собственик на два апартамента.

Финансистите разбират ипотеките като две икономически категории: залог на имущество , както и издадените по него паричен заем .

В този случай можем да подчертаем редица признаци, които са характерни за ипотека:

1. регистрацията се регулира от федералните закони;
2. целеви характер, тоест, когато кандидатствате за заем за апартамент, няма да е възможно да харчите пари за закупуване на нещо друго;
3. дълъг срок на заема (до 50 години);
4. по-ниски лихви в сравнение с нецелевите заеми.

Теоретично е възможно да се тегли ипотека за покупка на друг имот ( Например, луксозни стоки), както и заплащане на обучение и лечение. Подобни програми обаче не са популярни в Русия.

1.2. История на развитието

Историците са съгласни, че терминът ипотека се случи много отдавна - приблизително 5 000 година пр.н.е.

Тогава в Древна Гърция се нарича ипотека стълб, който е инсталиран в парцела на кредитополучателя. Съдържаше информация, свързана с предмета на залога. В допълнение, заеми, обезпечени с недвижими имоти, също са били издадени в Древен Египет.

В нашата страна ипотеките в съвременния смисъл се появиха не толкова отдавна. Закупуването на апартаменти в гр. стана възможно едва в края 90 години.

Импулсът за това беше осиновяването през 1998гзакони, регулиращи ипотеките. Именно той и до днес действа като основен законодателен акт, който регулира изпълнението на ипотечните споразумения.

1.3. Предимства и недостатъци на ипотеката

За повечето жители на нашата страна получаването на ипотека се превръща в единствената възможност да станете собственик на апартамент днес, а не в далечното бъдеще. Това води до постоянно търсене на ипотечни програми.

Експертите подчертават редица Ползикоито получават кредитополучателите при кандидатстване за ипотека:

1. Закупуване на собствен дом с максимална ползадостъпни за тези, които отговарят на условията за получаване преференциална ипотека. В Русия млади професионалисти, военнослужещи и граждани, отглеждащи повече от едно дете, могат да се възползват от специални програми.
2. Решаване на жилищни проблеми възможно най-бързо.Използването на ипотека ви позволява да избегнете дългосрочно натрупване на средства за вашия собствен апартамент. Необходимостта да се дават огромни суми пари на непознат всеки месец като плащане на наем също изчезва.
3. За някои тегленето на ипотека им позволява да инвестират в недвижими имоти.Такива имоти рядко поевтиняват, а в дългосрочен план цената на апартаментите не спира да расте. Купувайки недвижим имот, кредитополучателят получава възможност да го продаде в бъдеще на по-висока цена. В този случай ще бъде възможно не само да изплатите ипотечния си дълг, но и да направите осезаема печалба.

Въпреки значителните предимства, ипотечните кредити също имат редица недостатъци:

1. Получаването на ипотека може да бъде доста трудно.Много кредитни институции проверяват кредитополучателите толкова щателно, че става трудно да се получи положително решение.
2. Голям размер на надплащания.Поради дългосрочната ипотека, тя може да бъде равна на първоначалната сума на кредита.
3. Собственикът има ограничени права за разпореждане с обезпечения имот.
4. Срокът за погасяване на кредита обикновено е доста дълъг.Не всеки е готов да прави впечатляващи плащания всеки месец в продължение на 10-30 години.
5. Има риск да загубите апартамента си.Ако по някаква причина кредитополучателят не изпълни задълженията си по ипотеката, банката има право да вземе обезпечението чрез съда или да го продаде на търг.

Статистиката показва, че вече няма хора, които могат да си позволят да си купят жилище с ипотека. 5 % от руските граждани. В същото време голяма част от тях кандидатстват за кредити при преференциални условия.

2. Има ли разлика между понятията ипотека и ипотечен кредит? 📊

Повечето граждани не могат да си позволят да купят апартамент в брой. Ето защо статистиката показва това Повече ▼ 50 % Всички сделки с недвижими имоти се извършват чрез ипотечни кредити. Писахме по-подробно за това и как да действаме правилно при покупка на жилище на кредит в предишна статия.

Не всеки знае каква е концепцията ипотекиИ ипотечен заемнеравен.

Ипотека- това е важен компонент на ипотечната система, която включва издаване на заем от банката, обезпечен под формата на обезпечение на недвижими имоти.

Оказва се, че при издаване на заем банкова организация, за да гарантира връщането на издадените средства, формализира закупения апартамент като обезпечение. Именно недвижимият имот, закупен със заемни средства, действа в описаната по-горе ситуация. ипотека.

Под ипотекаразбирайте определена форма на обезпечение. В този случай придобитият имот е собственост на длъжника и се ползва от него, но върху него има наложена тежест.

Оказва се, че ако длъжникът откаже да извършва плащания по заема, кредиторът има право да продаде имота, за да върне средствата, издадени като заем.

Преглед на основните видове ипотечно кредитиране в Русия

3. Основни видове ипотеки и ипотечно кредитиране 📑

Днес ипотечното кредитиране е единственият начин за решаване на жилищния проблем за мнозина. Поради това търсенето на тази финансова услуга непрекъснато нараства.

В такива условия банките, за да привлекат колкото се може повече клиенти, пускат всичко на пазара нови програми. В същото време огромен брой клиенти не само се затрудняват да решат коя програма ще бъде оптимална за тях, но и нямат представа какви са основните им различия.

Ипотечни кредити – понятието е многостранно, поради което в зависимост от различни характеристики се разграничават голям брой класификации:

• по цел на кредитиране;
• в зависимост от валутата на кредита;
• по вид недвижими имоти, които ще бъдат закупени;
• според метода на изчисляване на месечните плащания.

Това не е пълен списък и всяка класификация има право да съществува.

Някои експерти предпочитат да подчертаят ипотечни групи , въз основа на определението му като ипотека на недвижими имоти.

Въз основа на този принцип могат да се разграничат две групи:

1. ипотека, обезпечена със съществуващ недвижим имот;
2. Много по-често заеми теглят тези, които нямат нищо, така че заемът, обезпечен с закупения имот, е по-популярен.

Ако ипотеката е издадена по първия метод, кредитополучателят получава следните предимства:

• по-ниска ставка;
• възможност за злоупотреба със средства.

При кандидатстване за ипотека, обезпечена със закупения имотНапротив, заемът има изключително целеви характер. Тоест с получените пари не можете да купите нищо, освен апартамент, освен това трябва да бъде одобрен от банката. Прочетете как да го приемате в отделна статия.

Днес на пазара съществуват огромен брой кредитни институции. Естествено, това води до голяма конкуренция.

Всяка банка се стреми да развива няколко програми за ипотечно кредитиране, който ще бъде уникален и ще бъде популярен сред кредитополучателите.

Програмите за заем се наричат ​​по различен начин, но най-често имената отразяват метод за получаванеили мишена. В първия случайимената са по-скоро с рекламен характер. Във втория– отразяват действителното предназначение на ипотеката.

Според целта на дизайна е обичайно да се разграничават:

1. Кредит за закупуване на апартамент на вторичния пазаредин от най-разпространените днес. Той се характеризира оптимални условия, изгодна лихва. Освен това този вид ипотека е различен бърза обработка. Много банки предлагат няколко вида ипотечни кредити за закупуване на жилище на вторичния пазар, според които се предлагат определени предимства за определени групи кредитополучатели.
2. Ипотечен кредит за имот в строеждава възможност за закупуване на жилище в момента на изграждането му. Трябва да се разбере, че разработчикът трябва да бъде акредитиран от организацията, която издава заема. В този случай банката е изправена не само пред риска от неизплащане, но и пред вероятността строителството да не бъде завършено. Следователно, според такива програми най-висок процент. Естествено, това води до увеличаване на надплащането. Има обаче и плюс за кредитополучателя - апартамент може да бъде закупен на много по-ниска цена.
3. Ипотека за строеж на къщаиздадени на тези, които имат земя. Този заем ви позволява да построите частна къща.
4. Кредит за покупка на селски имотви позволява да станете собственик градска къща, Вила, поземлен имотили вила. На пазара има оферти, разработени от кредитни институции с подкрепата на разработчици. Подобни програми предоставят възможност за закупуване на жилищни имоти в екологично чисти райони на разумни цени.

Оказва се, че за да може кредитополучателят да избира по-лесно сред разнообразието от ипотечни програми, той трябва да реши какъв имот ще използва като обезпечение.

След това в банков клон, на неговия уебсайт или в онлайн ресурси за търсене на кредити трябва да изберете програма, която съответства цели. Тоест, трябва да вземете предвид тези програми, които ви позволяват да закупите желания тип недвижими имоти.

Програми за ипотечно кредитиране за млади семейства, държавни служители, държавни служители, млади специалисти

4. Специални програми за ипотечно кредитиране - преглед на ТОП 4 ипотечни програми 📝

В Русия има не само стандартни (основни) ипотечни програми, за които може да кандидатства всеки, но и специален насочени към подпомагане на определени категории граждани при закупуване на жилища. Отличителна черта на такава ипотека е подкрепата от държавата.

1) Ипотека с държавна подкрепа

Целта на ипотечното кредитиране с държавна подкрепа е да помогне за решаване на жилищни проблеми, което е предназначено за социално слаби граждани.

Те включват:

• семейства с много деца;
• граждани, отгледани в домове за сираци;
• нископлатени работници в публичния сектор;
• хора с увреждания;
• други категории граждани, които не могат да закупят жилище без държавна помощ.

За да се възползват от възможността за получаване на социална ипотека, гражданите трябва да бъдат настанени опашказа подобряване на условията на живот.

Има няколко вида помощи, предоставяни от държавата:

• субсидия, която може да се използва както за погасяване на съществуваща ипотека, така и за първоначална вноска;
• по-ниска лихва по ипотечен кредит;
• продажба на недвижими имоти на кредит на намалена цена.

Гражданинът няма право самостоятелно да избира коя помощ предпочита. Това решение се взема от местните власти.

2) Военна ипотека

За военнослужещи, които участват в програмата за спестовно-ипотечна система, има възможност да използват програмата за закупуване на апартаменти "Военна ипотека" . Такова кредитиране се извършва с подкрепата на държавата.

Превеждат го в специална сметка за военния субсидии, които са предназначени за закупуване на жилищни имоти. В същото време, с 2016 година военните имаха възможност да избират региона на закупуване на жилище, както и вида на имота.

3) Ипотека за младо семейство

Друг вид социална ипотека е ипотека за младо семейство. Тази програма беше планирана да приключи през 2015 година. Условията обаче са редактирани и ипотеката на младото семейство е удължена. В момента се планира програмата да работи до 2020 на годината.

Семейства, които отговарят на следните изисквания, имат право да се възползват от този вид ипотека:

• единият от съпрузите е по-млад 35 години;
• официално признаване на семейство като нуждаещо се от подобряване на жилищните условия.

Програмата предоставя възможност за използване на субсидирани средства като плащане по ипотечен кредит. В същото време максималният размер на държавната помощ е 30 % от цената на жилището.

4) Ипотека за млади специалисти

Тази програма е предназначена да помогне при закупуването на жилище служители бюджетенсфери, чиято възраст не надвишава 35 години. Една от програмите в тази категория е „Дом за учители“.

Тези, които планират да се възползват от програмата за социална ипотека, трябва да знаят, че в допълнение към федерални програмиса налични и специални програми в регионитеразработени от местните власти. Именно в тези организации можете да научите за съществуващите програми.

Условие 8. Ипотечен лихвен процент

Средният лихвен процент в руските банки е 12 -14% през годината.

По-изгодни условия важат за редовни клиенти на банката, както и за кандидатстващи за ипотечен кредит социални програми.

Клиентите трябва да бъдат внимателни към онези банки, които предлагат ипотека при по-ниска лихва. Често в тези случаи има завишени комисионни.

Условие 9. Ред на плащане

Теоретично има 2 опции за месечно плащане:

1. диференциран;
2. анюитетни плащания.

В първия случайразмерът на плащането постепенно намалява, във втория– плащането се извършва на равни суми.

В Русия най-популярната схема е използването анюитетни плащания. Това предлагат повечето банки.

Условие 10. Застрахователни премии

Руското законодателство предвижда задължение за застраховане на ипотечни кредити. Но банките често въвеждат условия за допълнителна застраховка.

Въвеждат условие за застраховане в кредитните програми живота на клиента, неговият работоспособност, и ипотекиран имот. В този случай е най-добре да изберете каско застраховка , тъй като цената му ще бъде по-ниска.

По този начин има редица условия за ипотечно кредитиране, с които кредитополучателят трябва да се запознае на етапа на избор на банка.

Изчисляване на вашата ипотека (размер на ипотечен кредит) с помощта на онлайн калкулатор

8. Как да изчислим ипотека онлайн - пример за изчисляване на размера на ипотечен кредит 💻💸

Още на етапа на вземане на решение за закупуване на жилище с ипотека бъдещите кредитополучатели се чудят какъв ще бъде размерът на месечните вноски и колко ще бъде надплащането в крайна сметка.

Повечето големи банки предоставят на всеки възможността самостоятелно да направи всички необходими изчисления, използвайки ипотечен калкулаторв режим на линия . Често обаче възникват определени трудности.