Районен коефициент за продажба на апартамент. Данък върху продажбата на апартамент: как да намалите сумата до минимум със законни средства

Знаеш ли това…

От януари 2016г данък върху продажбата на апартаментнатоварени с нея кадастрална стойност. По-точно с нея кадастрална стойност, умножено по коефициент 0,7. Но това правило има нюанси. Дяволът, както винаги, е в детайлите. Нека сега да обясним за какво говорим тук.

Всеки продавач на апартамент е длъжен да плати данък 13% - данък върху доходите на физическите лицаот получените доходи от продажбата на апартамента, като съобраз облекчения за данък върху имуществото (със сумата, с която Продавачът може да намали своя облагаем доход).

Факт е, че до 2016 г. този „доход, получен от продажба на апартамент“ се изчисляваше от сумата, която беше посочена като цена в Договор за покупко-продажба (SPA). И от януари 2016 г. данъчните власти получиха правото да изчисляват Данък върху доходите на физическите лицапри продажба на апартамент със своя кадастрална стойност,умножено по понижаване коефициент 0,7 (клауза 5, отваря се в нов раздел.">Член 217.1 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Данъчните служители използват това право само ако цена на договора по-малко от кадастрална стойност Х 0,7. Ако договорната цена е по-висока, тогава данъкът ще бъде приспаднат от нея ( тоест от сумата, която се оказа по-голяма).

Продавачът, разбира се, все още има право да посочи всяка цена в своята, но ако размерът на дохода, който получава, се окаже по-малък от, тогава данъкът ( 13% данък върху доходите на физическите лица) той все пак ще трябва да плати точно тази сума - от 70% от кадастралната стойност на апартамента.

В същото време Продавачът запазва възможността за кандидатстване, а в някои случаи данъкът може да бъде намален до нула ( За повече информация относно удръжките вижте връзката).

Кадастрална стойност на апартаментаза данъчни цели се взема към 1 януари на годината, в която апартаментът е продаден. И в случай на това кадастрална стойностза апартамент неопределен , тогава разпоредбите на този член не се прилагат и данъкът все още се изчислява от цената, посочена в договора. Но сега има много малко такива случаи и през годините, когато се извършва редовна работа по кадастралната регистрация на недвижими имоти, изобщо няма да има такива случаи.

Освен това в ал.6 от същ Член 217.1 от Данъчния кодекс на Руската федерациявъзможността е посочена за всеки субект на Руската федерация по свое усмотрение намаляване на коефициента 0,7 за кадастрална оценка за данъчни цели. Освен това с отделен закон на съставния субект на Руската федерация този коефициент може да бъде намален до нула както за всички, така и за определени категории данъкоплатци и / или недвижими имоти.

Следователно, в различни региони на Русия, преди да продадете апартамент, има смисъл да разберете текущата ситуация по отношение на местната стойност коефициент, приложено към кадастрална стойност на апартаментаза данъчни цели при продажбата му. Такава информация може да бъде получена например от регионалната служба на Rosreestr, клон на Кадастралната камара на Rosreestr или от местни консултанти.

За кои апартаменти важи новото данъчно правило?

Важен момент! Това е законодателна иновация отчитане на кадастралната стойност при изчисляване на данък върху продажбата на апартамент) се прилага само за тези апартаменти, които са закупени след 1 януари 2016 г. Това е директно посочено в Opens in a new tab.">клауза 3, член 4 от Уводния закон № 382-FZ от 29 ноември 2014 г.

С други думи, ако апартаментът е регистриран като собственост ( приватизирани, наследени, закупени и др.) преди 2016 г. и продадени след това, тогава правилото за определяне на данък върху продажбите по кадастрална стойност не се прилага.

Струва ли си да се занижи цената в договор за покупко-продажба на апартамент?

Преди това много продавачи се опитваха избягвайте плащането на данък върху продажбата на апартамент, посочени в Договор за покупко-продажба (SPA)намалена цена на апартамента - в рамките на 1 милион рубли. Това им даде възможност да използват лег данъчно приспаданев размер на същите 1 милион рубли и по този начин е „законно“ да се избегне плащането на данък върху продажбите.

Този трик зарадва Продавачите, но изплаши Купувачите, тъй като в случая Купувачът има право на възстановяване на същата „намалена“ сума от договора, а не тази, която действително е платил.

Но Данъкът върху продажбите на апартаменти се нулираза Продавача и по напълно законен начин, без никакви далавери, след няколко години собственост на апартамента. Ако например го е купил преди това, след 5 години собственост той може да го продаде без данък (Отваря се в нов раздел."> Клауза 4, член 217.1 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Ако го е получил като подарък, наследил го е или го е приватизирал, тогава той е освободен от данък върху продажбите след 3 години собственост (Отваря се в нов раздел."> Клауза 3, член 217.1 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Ако той продаде апартамента, без да изчака тези срокове, тогава възниква данък и той може да бъде законно намален само с помощта на данъчни облекчения . Тук Продавачът се изкушава да намали цената на апартамента с Договор за покупко-продажба, за да го съобразите с размера на удръжката и да не плащате нищо в бюджета.

Това изкушение ще остане при продавачите до началото на 2021 г. ( ако апартаментът е бил закупен преди това от него: 2016 + 5 години собственост), или до началото на 2019 г. ( ако апартаментът е получен като подарък, наследен или приватизиран: 2016 + 3 години собственост). Купувачите трябва да имат това предвид и да не се поддават на подобен трик подценяване в договор за покупко-продажба на недвижим имот.

Този въпрос вече е актуален за всички продавачи на апартаменти. Преди да посочите справедливата пазарна стойност в Договор за покупко-продажба на апартамент (APA), би било хубаво да знаем точно каква стойност ще се окаже данъчна основа – посочената в договора цена или кадастрална стойностапартаменти с коефициент 0,7?

Да знам кадастрална стойност на апартаментадостъпен безплатно на уебсайта на Rosreestr, в раздел „Услуги“ – „Справочна информация за недвижими имоти онлайн“: .

Такава информация е отворена и общодостъпна и е достъпна за всеки, който може да въведе точния адрес или кадастрален номер на апартамента в съответното поле. Текущите данни за разходите се предоставят автоматично от базата данни Държавен имотен кадастър (ГКН).

Кадастралната оценка на недвижими имоти не е статична стойност, а се променя периодично. Следователно, когато извършват такава оценка, те се опитват да изхождат все повече от пазарните параметри на апартамента кадастрална стойностблизо до реалната пазарна цена на апартамента, а понякога може и да я надвишава.

Ако се окаже че кадастрална стойност на апартаментазначително надвишава реалната си пазарна стойност ( например 1,5 - 2 пъти) тогава собственикът на апартамента има право предизвикателство извършена кадастрална оценка. Но в този случай без специалисти ( адвокати и оценители) не достатъчно.

За да оспорват и намаляват кадастралната стойностсобствен апартамент, физическо лице може да се обърне директно към съда или да се опита да разреши този въпрос извън съда ( и ако не се получи, отидете в съда).

За извънсъдебно решение трябва да се свържете със специален комисия за разглеждане на спорове относно резултатите от определянето на кадастралната стойност . Такава комисия работи в клоновете на Rosreestr във всеки съставен субект на Руската федерация. Комисията трябва да отговори до месец - да откаже заявителя или да удовлетвори искането му.

Опитвам се да предизвикам по този начин ( намалявам) кадастралната стойност на апартамент има смисъл само ако надвишава пазарната цена с поне 35-40%. Ако има по-малки несъответствия в цената, комисията едва ли ще приеме искането за разглеждане. Но собственикът на апартамента отново може да оспори такъв отказ в съда.

Правилата и последователността на подготовка на сделка за покупко-продажба на апартамент са на интерактивната карта „Отваря се в изскачащ прозорец.“> ИНСТРУКЦИИ СТЪПКА ПО СТЪПКА » (ще се отвори в изскачащ прозорец).

Как да разберете кадастралната стойност на апартамент или друг недвижим имот.

Защо може да е необходимо да разберете кадастралната стойност на апартамент?

Основните промени, направени в декларацията 3-NDFL през 2017 г., са свързани с факта, че при продажба на апартаменти, къщи и други недвижими имоти продажната цена се сравнява с кадастралната стойност на имота. Ако продажната цена по договора е по-малка от кадастралната стойност, намалена с коефициент 0,7 (установена е клауза 5 на член 217.1 от Данъчния кодекс на Руската федерация), тогава данъкът върху дохода се изчислява не върху стойността на продажбата по договора, но върху кадастралната стойност, намалена с коефициент. За това изчисление беше добавен нов лист към декларацията 3-NDFL през 2017 г. Приложение „Изчисляване на доходите от продажба на недвижими имоти“, което не съществуваше преди. Тези промени се отнасят само за недвижими имоти, придобити след 1 януари 2016 г.

Например, човек е наследил апартамент. И тогава, след като го притежаваше по-малко от пет години, той продаде този апартамент за 1 000 000 рубли. Да приемем, че кадастралната стойност на този апартамент е 3 000 000 рубли. Трябва също така да вземете предвид, че при продажба на апартамент, който е бил собственост по-малко от пет години, има приспадане на данъка върху имуществото в размер на 1 000 000 рубли.

Така че, ако човек е закупил или наследил този апартамент преди 01.01.2016 г., тогава сумата на данъка ще бъде изчислена въз основа на доход от 1 000 000 рубли (разходите за продажба на апартамента по договора) - минус приспадането на данъка върху имуществото от 1 000 000 рубли рубли = 0 рубли (облагаем доход от продажба на апартамент) и съответно 0 x 13% = 0 рубли - данък върху дохода от продажбата на този апартамент.

Ако човек е закупил или наследил този апартамент след 01.01.2016 г., тогава изчислението ще бъде различно. За да се определи облагаемият доход, разходите за продажба на апартамент по договор (1 000 000 рубли) трябва да се сравнят с кадастралната стойност, намалена с коефициент 0,7 (установена в клауза 5 на член 217.1 от Данъчния кодекс на Руската федерация) - в нашия пример 3 000 000 рубли х 0,7 = 2 100 000 рубли По-голямата сума ще бъде облагаем доход. Така в този случай размерът на данъка се изчислява въз основа на доход от 2 100 000 рубли - минус приспадането на данък върху имуществото от 1 000 000 рубли = 1 100 000 рубли (облагаем доход от продажба на апартамент) и съответно 1 100 000 х 13% = 143 000 рубли - данък върху доходите от продажбата на този апартамент.

В дадения пример дадено лице не може да документира разходите за закупуване на апартамент; в противен случай, вместо приспадане на имущество, облагаемият доход ще бъде намален с разходите, свързани с покупката на този апартамент.

Примерът показва, че при продажба на апартамент, стая, къща и други недвижими имоти, придобити след 1 януари 2016 г., трябва да знаете кадастралната стойност на апартамента, за да сте сигурни, че кадастралната стойност на апартамента, намалена с коефициент , не надвишава размера на доходите, получени от продажбата по споразумение.

При продажба на апартамент продавачът или неговият брокер подготвя за купувача пакет от документи за собственост, който обикновено включва кадастрално удостоверение или извлечение от кадастрала, или кадастрален паспорт, всеки от тези документи съдържа информация за кадастралната стойност на имота. Продавачът трябва да направи копия на тези документи за себе си; те ще бъдат полезни за подаване на декларация 3-NDFL.

Кога иначе може да се наложи да разберете кадастралната стойност на апартамент?

В допълнение към задачата за попълване на 3-NDFL декларация, може да се наложи да разберете кадастралната стойност на апартамента, например в следните случаи:

• за изчисляване на данъка върху имуществото на гражданите (все още не във всички региони, но постепенно до 2020 г. всички региони на Русия трябва да преминат към това изчисление)
• съдебни спорове относно собственост върху апартамент или негов дял
• при кандидатстване за ипотека за апартамент в банки
• определяне на цената на нотариалните услуги при вписване на наследство за апартамент
• да получават различни помощи и субсидии от регионално и местно значение

Как да разберете кадастралната стойност на апартамент чрез интернет?

1

Ако знаете кадастралния номер на апартамент или друг недвижим имот, тогава цената може да бъде намерена на уебсайта на данъчната служба, където ще трябва да посочите държавния кадастрален номер - GKN. Тази услуга е предназначена за изчисляване на данъци върху имотите. При изчисляване на данъка върху имотите се използва кадастралната стойност. По този начин, използвайки тази услуга на една от междинните стъпки, ще разберете кадастралната стойност. Ако искате да изчислите данък върху имота, той се изчислява на базата на кадастралната или инвентарната стойност на апартамента, така че продължете да използвате услугата, като натиснете бутона "Напред".

2

Ако не знаете кадастралния номер на имот, първо трябва да отидете на уебсайта на Rosreestr, където в раздела „Справочна информация за недвижими имоти онлайн“ можете да намерите кадастралния номер. За да направите това, в онлайн услугата на Rosreestr трябва само да посочите адреса на апартамента и след това да запишете или копирате получения държавен кадастрален номер - GKN. След това, след като разберете Държавния данъчен кодекс, можете да използвате метода от първата точка по-горе, за да разберете кадастралната стойност.

Как да получите документ за кадастралната стойност на апартамент?

Както вече писахме по-горе, следните документи: кадастрално удостоверение или кадастрално извлечение, или кадастрален паспорт съдържат информация за кадастралната стойност на имота.

За да получите един от тези документи, трябва да се свържете с местната кадастрална камара или териториалния клон на MFC.

Най-бързият начин е да поръчате сертификат. За да получите сертификат, трябва да изпратите:

• удостоверение за собственост на апартамента или извлечение от Rosreestr, оригинал,
• етажен план на жилищна сграда и експликация на апартамента, те могат да бъдат свободно и без излишна бюрокрация поръчани от ОТИ,
• паспорт (и нотариално заверено пълномощно, ако заявлението не е подадено от собственика).

Специалист от кадастралната камара или MFC ще попълни заявление от ваше име за сертификат, в което ще трябва да се подпишете. Сертификатът се издава безплатно. Ако е необходима бърза поръчка в рамките на един ден, ще се приложи такса. След подаване на заявката Ви се издава разписка за получаване на документи, в която е посочена и датата на получаване на попълненото удостоверение. Периодът за изготвяне на удостоверение за кадастрална стойност обикновено е 5 дни при кандидатстване през кадастралната камара и от 5 до 10 дни, ако поръчката е направена чрез MFC. Попълненото удостоверение можете да получите на същото място, където е подадена заявката.

Изчисляването на данъка върху доходите поради продажбата на апартамент може да бъде тясно свързано с кадастралната стойност на имота. Нека проучим как тази връзка може да бъде проследена на практика.

Какво е значението на кадастралната стойност на апартамент при продажбата му?

Може да се наложи да се изчисли данъкът върху продажбата на апартамент въз основа на кадастралната стойност с участието на продавача на имота в различни правоотношения. Фактът дали кадастралната стойност на апартамента се определя при продажба може значително да повлияе на начина, по който се изчислява данъкът върху доходите на продавача на съответния имот (под формата на средства, получени от купувача). Освен това е възможно да се идентифицират някои косвени механизми на влияние на кадастралната стойност на апартамент върху данъчното облагане на доходите от продажбата му.

По един или друг начин кадастралната стойност при определяне на размера на данъците върху продажбата на недвижими имоти е важна от гледна точка на:

1. Определяне на данъчната основа въз основа на доходите на продавача.

В съответствие с разпоредбите на новия член от Данъчния кодекс на Русия - член 217.1 от Данъчния кодекс на Руската федерация, кадастралната стойност играе изключително важна роля при определяне на данъчната основа за доходите, възникващи в резултат на продажба от данъкоплатец на жилищен имот (в рамките на правоотношения, възникнали след влизането в сила на този член от Данъчния кодекс на Руската федерация - от 01.01.2016 г.).

Ако стойността на апартамента по договора е по-малка от кадастралната стойност (към началото на годината е сключена сделката), която се умножава по 0,7 (фиксиран коефициент, установен от Данъчния кодекс на Руската федерация), тогава данъчната основа се приема равна на кадастралната стойност. Ако цената на апартамента е по-висока от съответния показател, тогава данъчната основа се приема равна на стойността на имота.

Разбира се, това правило важи само ако продавачът на апартамента е задължен по закон да плаща данък. Разпоредбите на член 217.1 от Данъчния кодекс на Руската федерация и съответните правни норми установяват критерии, според които гражданин в определени случаи се освобождава от плащане на данък върху доходите на физическите лица при сделки с недвижими имоти.

В съответствие с член 220 от Данъчния кодекс на Руската федерация данъкоплатецът има право да намали данъчната основа (по избор):

• за 1 000 000 рубли;
• за разходи, свързани с придобиване или строителство на продаден апартамент.

Иванов купи апартамент през 2015 г. за 2 000 000 рубли, а в началото на 2017 г. го продаде за 2 500 000 рубли. Кадастралната стойност на този апартамент към началото на 2017 г. е 2 200 000 рубли.

При продажба на апартамент данъчната основа ще бъде равна на 2 500 000 рубли, тъй като кадастралната стойност, умножена по 0,7 - 1 540 000 рубли, е по-малка от продажната цена на апартамента по договора.

Иванов има право да намали тази база с 2 000 000 рубли. Окончателната данъчна основа за доходите на продавача ще бъде 500 000 рубли. Ще трябва да платите данък върху доходите на физическите лица върху него в размер на 260 000 рубли (13% от 2 000 000).

1. Установяване на справедлива цена за недвижими имоти.

Руският пазар на недвижими имоти в много сегменти е много нестабилен. Процесите на ценообразуване там понякога са много локализирани и някои тенденции, които са актуални за една община, може да не отразяват същността на икономическите процеси в друга.

Кадастралната стойност е показател, който, от една страна, до голяма степен се основава на пазарната цена на апартамента (в случаите, предвидени от закона, само върху него), от друга страна, включва разглеждане от Rosreestr (агенцията, която установява кадастралната стойност на недвижимия имот) на много други критерии, например:

• състояние на сградата, нейното местоположение;
• състояние на инфраструктурата на района;
• строителни материали;
• наличието на неотделими подобрения.

По този начин, ако посочените характеристики на апартамента са на ниско ниво, тогава, въпреки факта, че недвижимите имоти, принадлежащи към съответния пазарен сегмент, имат същата стойност, апартаментът може да има значително по-ниска цена според кадастъра.

И обратното - недвижими имоти, които традиционно не са много търсени в града (и следователно цените им не са високи), но имат отлични характеристики - могат да бъдат оценени от Rosreestr над средните пазарни показатели.

Тоест кадастралната стойност в някои случаи може да бъде основната референтна точка за продавача на недвижими имоти (когато има въпрос за определяне на справедливата пазарна цена на конкретен апартамент). В този смисъл тази стойност ще се отрази върху размера на данъчната основа не само de jure, но и de facto.

Друг възможен критерий за влиянието на кадастралната стойност върху продажната стойност (и, като следствие, върху данъчната основа) е да се оцени бъдещата данъчна тежест на купувача на апартамента - от гледна точка на плащането на данък върху имуществото . Тя е обвързана конкретно с кадастралната цена на имота. Тоест, ако кадастралната стойност на апартамента е висока, неговият купувач може, позовавайки се на високата цена на данъчната тежест върху апартамента в бъдеще, да убеди продавача да направи малка отстъпка за апартамента (и това също ще се отрази на размер на данъчната основа).

И друго възможно тълкуване на връзката между кадастралната цена и продажбата на апартамент е да се определи размерът на данъка, като се вземе предвид месецът, в който апартаментът е продаден. Факт е, че данъкът върху имота по кадастрална стойност се изчислява въз основа на общия брой пълни месеци на собственост на дадено лице върху имот през годината. Ако например човек продаде апартамент в края на октомври 2016 г., тогава той ще плати данък по кадастралната стойност за 10 месеца на 2016 г. От своя страна купувачът на съответния имот ще бъде длъжен да плати данък върху имотите за ноември и декември 2016 г.

Иванов продаде апартамента си с кадастрална стойност 2 000 000 рубли в края на февруари 2017 г. Купувачът на този имот Петров ще е длъжен да плати данък за него за 10 месеца, а Иванов - за 2, през които е притежавал апартамента.

Според изчислението на уебсайта https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/ за цялата година на притежаване на апартамент през 2017 г. се плаща данък върху имуществото в размер на 1800 рубли. Всъщност Петров ще трябва да плати 1500 рубли ((1800 / 12) * 10), а Иванов - 300 рубли ((1800 / 12) * 2).

По принцип в рамките на правоотношенията между продавача и купувача (по договор за покупко-продажба), а в предвидените от закона случаи - Данъчната служба (FTS), могат да се наблюдават сценарии, при които посочените правни механизми на едновременно ще се наблюдава влиянието на кадастралната стойност върху размера на данъка.

Как да разберете кадастралната стойност на имот?

И така, проучихме ролята на кадастралната стойност на апартамента при продажбата му. Също така ще бъде полезно да разберете как данъкоплатецът, преди да планира сделка, може да разбере кадастралната цена на имота, който притежава. Законодателството на Руската федерация предвижда следните възможности за решаване на този проблем:

1. Свържете се с Rosreestr, за да получите извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти.
2. Извършване на онлайн заявка чрез Държавния фонд за данни за кадастрална оценка (достъпен на уебсайта на Rosreestr).

Вярно е, че за да получите информация от фонда, трябва да знаете кадастралния номер на имота - той може да бъде поискан чрез лично заявление до Rosreestr.

Ако данъкоплатецът има въпроси относно кадастралната стойност (например изглежда прекалено висока), тогава той има право да изпрати заявление до Rosreestr с искане за разяснение относно кадастралната цена на конкретен имот. Агенцията е длъжна да предостави съответните разяснения на гражданина в срок от 30 дни след получаване на искане от него.

Ако данъкоплатецът не е доволен от обясненията на Rosreestr, той има право да започне процедура за преразглеждане на кадастралната стойност на имота. Нека проучим неговите характеристики по-подробно.

Преразглеждане на кадастралната стойност на апартамент: нюанси

Ревизия на кадастралната цена на имот може да се извърши:

1. Чрез ведомствена комисия.
2. Съдебно.

Ревизия на кадастрална стойност чрез ведомствена комисия

В същото време използването на първата възможност не е приоритетно по закон. Гражданинът има право незабавно да подаде иск в съда. Свързването с комисията на практика обаче може да бъде не по-малко ефективно. За да го приложите, трябва:

1. Направете изявление за необходимостта от преразглеждане на кадастралната стойност на апартамента и приложете към него:

• извлечение от държавния регистър на недвижимите имоти;
• копие от документа, удостоверяващ собствеността върху апартамента;
• документи, потвърждаващи позицията на собственика на имота, че неговата кадастрална стойност е определена неправилно;
• документи, потвърждаващи пазарната оценка на имота (ако се оспорва установяването на кадастралната стойност въз основа на пазарната стойност).

1. Донесете заявлението и посочените документи в Rosreestr.

В едномесечен срок комисията за решаване на проблемите с определянето на кадастралната цена на недвижими имоти трябва да разгледа заявлението и да даде отговор по него. В същото време комисията взема решение какъв ще бъде отговорът на отделно заседание, като собственикът на имота има право да присъства на него (той трябва да бъде уведомен за датата на заседанието).

Ако аргументите на собственика на апартамента се считат за достатъчно убедителни, тогава Rosreestr ще започне корекция на кадастралната цена на имота в рамките на 5 дни, като изпрати необходимите данни на компетентните структури на Rosreestr.

Ревизия на кадастралната стойност в съда

Ако резултатите от работата на комисията Rosreestr не отговарят на собственика на апартамента, той има право да се обърне към съда. За да направите това ви трябва:

1. Съставете заявление съгласно изискванията на Административнопроцесуалния кодекс. Тя трябва да съдържа:

• формулировка, в която се посочва, че гражданин решава да оспори определени действия или бездействие на комисията Rosreestr;
• формулировка за желанието на собственика на апартамента да промени кадастралната му стойност.

Заявлението трябва да включва също:

• името на съда, в който се подава;
• Трите имена, адрес и други необходими лични данни на ищеца;
• име, адрес и друга необходима информация за териториалното представителство на Rosreestr, което ще бъде ответникът.

Също така е важно да включите в приложението:

• информация, потвърждаваща факта на нарушение на интересите на ищеца;
• аргументи, които оправдават твърденията;
• информация за резултатите от взаимодействието с комисията (ако е извършено преди да се обърнете към съда).

Заявлението може да бъде допълнено с различни документи и писмени доказателства. Като цяло се придружава от:

• уведомления за връчване на лица, имащи отношение към спора, копия от молбата и документите;
• извлечение от държавния регистър на недвижимите имоти;
• нотариално заверено копие от удостоверението за собственост на апартамента;
• документи, удостоверяващи ненадеждността на информацията, използвана от Rosreestr при определяне на кадастралната цена на апартамента;
• решение на комисията Rosreestr (отново, ако гражданинът е кандидатствал там);
• разписка, потвърждаваща плащането от ищеца на държавното мито в размер на 300 рубли.

Този списък не е изчерпателен и може да бъде допълнен с други документи в зависимост от спецификата на конкретната претенция. Например, ако човек се обърна за помощ към адвокат, тогава ще са необходими документи, удостоверяващи пълномощията на представителя. В допълнение, адвокатът може да инициира предоставянето на други източници на съда, за да потвърди позицията на ищеца.

1. Подайте искова молба, допълнена с необходимите документи, до съда на съставния субект на Руската федерация.

Трябва да направите това навреме:

• в рамките на 5 години от датата на вписване в държавния регистър на невярна информация за имота, според мнението на собственика на апартамента;
• в рамките на 3 месеца от момента, в който ищецът открие факта на нарушение на неговите права и свободи поради действия или бездействие на Rosreestr.

Ако съдът застане на страната на гражданина, Rosreestr ще направи необходимите промени в държавния кадастър. Те ще важат за всички правоотношения от 1 януари на годината, в която е подадена съдебната молба, или от момента на вписване на първоначалната информация за апартамента в кадастъра - ако това вписване е постъпило в кадастъра по-късно от 1 януари на годината, в която съдът е разгледал иска на собственика на апартамента.

За недвижими имоти, придобити в собственост след 01.01.2016 г.:

Доходите, получени от данъкоплатец от продажба на недвижим имот, са освободени от данъчно облагане (и деклариране), при условие че такъв обект е бил собственост на данъкоплатеца за минимален период на собственост върху недвижимия имот или повече.

Минималният период на собственост върху недвижим имот е 3 годиниза недвижими имоти, за които е изпълнено поне едно от следните условия:

1. собствеността върху обекта е получена от данъкоплатеца по наследство или по договор за подарък от физическо лице, признато за член на семейството и (или) близък роднина на този данъкоплатец в съответствие със Семейния кодекс на Руската федерация;
2. собствеността върху обекта е придобита от данъкоплатеца в резултат на приватизация;
3. собствеността върху обекта е придобита от данъкоплатеца - платеца на наема в резултат на прехвърляне на имущество по силата на договор за пожизнена издръжка с лица на издръжка.

В други случаи минималният период на собственост върху недвижими имоти е 5 години.

Ако доходът от продажба на недвижим имот е значително по-нисък от реалната му стойност (под 70% от кадастралната стойност на този имот към 1 януари на годината на продажбата), тогава за данъчни цели такъв доход на данъкоплатеца е се приема равна на кадастралната стойност на този имот, умножена с коефициент 0 ,7.

За недвижими имоти, придобити преди 01.01.2016 г., както и за други имоти (гараж, кола и др.) - минималният срок на владение остава същият - 3 години.

Вместо да прилага приспадане на имущество, данъкоплатецът има право да намали размера на доходите, получени от продажбата на имущество, с действително извършени и документирани разходи, пряко свързани с придобиването на това имущество. В определени ситуации това може да е по-изгодно от използването на приспадане на имущество.

Изчисляване на приспадане на имущество

1 000 000 рубли– максималният размер на данъчното приспадане, с който могат да бъдат намалени доходите, получени от продажбата на жилища, апартаменти, стаи, вили, градински къщи, парцели, както и дялове в посочения имот;

250 000 рубли– максималният размер на данъчното приспадане, с който могат да бъдат намалени доходите, получени от продажба на друго имущество, чийто списък включва автомобили, нежилищни помещения, гаражи и други вещи.

Ако имот, който е бил споделена или съвместна собственост за по-малко от минималния максимален период на собственост, е бил продаден като един обект на собственост по един договор за покупко-продажба, приспадане на данък върху имуществото в размер 1 000 000 рублиразпределени между съсобствениците на този имот пропорционално на техния дял или по споразумение между тях (в случай на продажба на имот, който е бил обща съвместна собственост).

Ако всеки собственик на дял от собствеността върху имот продаде своя дял, който е бил в неговия имот по отделен договор за покупко-продажба, тогава той има право да получи приспадане на данък върху имуществото също в размер на 1 000 000 рубли.

Ако данъкоплатецът е продал няколко обекта за една година, посочените ограничения се прилагат общо за всички продадени обекти, а не за всеки обект поотделно.

Ако сумите, получени от продажбата на имущество, не надвишават посочените лимити, тогава задължението за подаване на декларация остава и задължението за плащане на данък не възниква.

Пример за изчисление

През 2017 г. Kotov S.A. продаде апартамента за 3 000 000 рубли, който купи през 2015 г. за 2 500 000 рубли.

Тъй като апартаментът е бил собственост на Kotov S.A. по-малко от минималния период на притежаване, спрямо доходите, получени от продажбата му, е длъжен да подаде ДДФЛ за 2017г.

При деклариране на приспадане на данък върху имуществото в такава декларация, облагаемият доход на Kotova S.A. ще бъде 2 милиона рубли, и

Данък върху доходите на физическите лица = (3 000 000 рубли - 1 000 000 рубли) x 13% = 260 000 рубли

Ако Kotov S.A. декларира в декларацията не приспадане на имущество, а приспадане в размер на документирани разходи, облагаемият му доход ще бъде 500 000 рубли, а данъкът върху доходите на физическите лица ще бъде 65 000 рубли:

Данък върху доходите на физическите лица = (3 000 000 рубли – 2 500 000 рубли) x 13% = 65 000 рубли.

Ако всеки собственик на дял от собствеността на имот е продал своя дял, който е бил в неговия имот по отделен договор за покупко-продажба, тогава той има право да получи приспадане на данък върху имуществото в размер на 1 000 000 рубли.

Пример за изчисление

Доходи на Иванов Н.В. от продажбата през 2017 г. на апартамент, закупен през 2016 г., възлиза на 2 100 000 рубли.

Кадастралната стойност на апартамента към 1 януари текущата година, в която е извършена държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността върху този апартамент, възлиза на 3 300 000 рубли. Няма документирани разходи за закупуване на апартамент.

Данъчната основа за данък върху доходите на физическите лица в този случай се определя с коефициент на намаление, приложен към кадастралната стойност на апартамента, равен на 0,7.

Кадастрална стойност на апартамента, като се вземе предвид коефициентът на намаление:

3 300 000 рубли х 0,7 = 2 310 000 rub.

Тъй като доходите на Иванов Н.В. от продажбата на апартамент е по-малко от кадастралната стойност на апартамента, като се вземе предвид коефициентът на намаление от 0,7, за данъчни цели данъчната основа ще бъде: 2 310 000 рубли.

Данъкът върху доходите на физическите лица се изчислява от данъкоплатеца, както следва:

2 310 000 рубли х 13% = 300 300 rub.

Ако имот, който е бил в споделена собственост за по-малко от минималния период на собственост, е бил продаден като един обект на собственост по едно споразумение за покупко-продажба, приспадане на данък върху имуществото в размер на 1 000 000 рубли се разпределя между съсобствениците на този имот пропорционално на техния дял.