Zašto novi zakon o zajedničkoj gradnji prijeti kolapsom na stambenom tržištu. Otkazivanje zajedničke gradnje: Kada očekivati rast cijena stanova? Je li zabranjena zajednička gradnja?
Zajednička gradnja legalizirana je 2004. godine kako bi se racionaliziralo korištenje sredstava investitorima u izgradnji stambenih zgrada i kako bi se kupci nekretnina zaštitili od nesavjesnih graditelja. Tijekom godina došlo je do niza promjena u zakonu o zajedničkoj gradnji, čiji je cilj jačanje kontrole nad radom developera i jačanje zaštite prava vlasnika kapitala. Posljednje promjene usvojeni su krajem 2017. Još nekoliko će stupiti na snagu od 1. srpnja 2018. Zajednička gradnja: promjene od 2018., kako će zajednička gradnja funkcionirati od 1. srpnja, čega biste trebali biti svjesni.
Izmjene zakona o zajedničkoj gradnji od 2018. godine
Vlasti neprestano poduzimaju mjere usmjerene na racionalizaciju građevinskog tržišta i dovođenje u sve civiliziranije okvire. Zakonodavci vjeruju glatki prijelaz iz zajednička gradnja na prodaju gotovih stanova uvelike će smanjiti rizike ovog tržišta.
Vlada već dugo raspravlja o potrebi napuštanja zajedničke gradnje i prelaska na hipoteku. U prosincu prošle godine na Vladinim je stranicama objavljena “mapa puta” koja je uključivala akcijski plan prelaska na projektnu vrstu financiranja izgradnje stambenih zgrada:
- do 1. srpnja 2018. planira se izraditi regulatorni okvir za prijelaz na novi način financiranja;
- od 1. srpnja 2018. do 30. srpnja 2019. dopustiti mješovito financiranje izgradnje - moguće je korištenje escrow računa ili posebnog i izravnog novca sudionika u zajedničkoj gradnji;
- od 1. srpnja 2019. za privlačenje novca za izgradnju stambenog prostora bit će dopušteno koristiti samo escrow ili posebne račune.
Također, zakonodavci su izradili zakon o zaštiti prava dioničara u slučaju stečaja investitora, kojim se uvode mnoge izmjene saveznog zakona koje stupaju na snagu 1. siječnja i 1. srpnja 2018. godine.
Uvjeti uvođenja usvojenih izmjena
Istodobno s ulaskom putokaz o prelasku na projektno financiranje građevinarstva, zakonodavci su unijeli određene izmjene u zakon o zajedničkoj gradnji. Sada će količina vlastitih sredstava i rad developera postati strože kontrolirani u brojnim područjima.
Većina izmjena stupit će na snagu 1. srpnja 2018. Posljedično, programeri imaju dovoljno vremena da se pripreme za aktivnosti u promijenjenim uvjetima i dovrše projekte koje su započeli.
Valja napomenuti da inovacije neće utjecati na pojedine novogradnje. To uključuje one u čijoj se izgradnji koriste sheme stambenih zadruga - stambeno-građevinske zadruge. Zakonodavci to ne zabranjuju, ali oni ovaj zakon ne primjenjuje.
Prethodno poduzete mjere za zaštitu prava dioničara u obliku osiguranja od odgovornosti graditelja pokazale su se neučinkovitima. Osiguravatelji su koristili veliki broj trikova kako bi izbjegli plaćanje takvog osiguranja, niti jedna zgrada nije dovršena od uplata osiguranja.
Prošle godine za pomoć dioničarima registrirana je nova organizacija, Fond za zaštitu prava građana koji sudjeluju u zajedničkoj gradnji. Investitori su dužni donirati ovom fondu 1,2% cijene stana svakog sklopljenog ugovora. vlasničko sudjelovanje.
Novac iz kompenzacijskog fonda koristit će se za dovršetak izgradnje nedovršenih objekata, odn isplate odštete pogođeni dioničari.
Opći kriteriji za programere
Zahtjevi za programere u zajedničkoj gradnji u 2018. uključeni su u jedan pojam "specijalizirani programer". Među glavnim novim zahtjevima su sljedeći:
- "Specijaliziranim developerom" smatrat će se isključivo trgovačka društva koja se bave građevinarstvom. U gradnju neće biti dopuštene javne neprofitne, obrazovne, sportske i druge organizacije.
- Izvođač ima najmanje 3 godine iskustva na građevinskom tržištu i dobivene dozvole za puštanje u pogon stambene zgrade ukupne površine 10.000 m2.
- Direktor, glavni računovođa i drugi menadžeri developera više neće moći biti osobe s kaznenim dosjeom, bankrotom pojedinca ili privedene supsidijarnoj odgovornosti. Podatke o usklađenosti uprave s tim zahtjevima programeri će biti obvezni staviti u Deklaraciju projekta.
- Od 1. siječnja 2018. programeri su dužni postaviti puni i srednji računovodstveni izvještaji u Jedinstvenom informacijskom sustavu stambene izgradnje i na njegovoj službenoj web stranici.
Veliki broj izmjena i dopuna zakona usmjeren je na jačanje financijske stabilnosti programera.
Dakle, norma je poništena minimalni iznos odobren kapital, to će sada ovisiti o ukupna površina stanovanje u izgradnji. Danas je zahtjev sljedeći - graditelji moraju imati vlastita sredstva veća od 10% cijene projekta.
U trenutku predaje projektne deklaracije u ovlaštenoj banci, na posebnom računu programera mora biti stanje u iznosu od najmanje 10% procijenjene cijene objekta.
Do trenutka prezentacije projektna dokumentacija programer ne bi trebao imati financijske obveze koji se ne odnose na građevinarstvo, preko 1%. Troškovi održavanja također su ograničeni - ne više od 10%. I ukupna veličina sva plaćanja predujmova ne smiju biti veća od 30%.
Nedavne izmjene i dopune zakona zabranjuju programerima:
- Izdajte ili kupite vrijednosne papire osim ako se radi o vašim vlastitim dionicama. Time će se zatvoriti shema računa za financiranje izgradnje.
- Privucite ili dajte kredite za izgradnju uz cilj.
- Stvarati ili sudjelovati u komercijalnim i nekomercijalnim organizacijama putem kojih se često povlačio novac od prevarenih dioničara.
Druga velika promjena u 2018. godini je uvođenje escrow računa, na koji će se prenositi novac sudionika zajedničke gradnje. Programeri će novac moći koristiti tek nakon isporuke stanova kupcima. prijenosne isprave.
Slijedom toga, nakon stupanja na snagu izmjena zakonodavstva Gotovina teče programeri će doći pod kontrolu ovlaštenih bankarskih organizacija.
Sve izmjene zakona o zajedničkoj gradnji imaju i prednosti i nedostatke. Jačanje kontrole nad tržištem nekretnina, smanjenje rizika za potencijalne vlasnike kapitala može se smatrati prednostima. Protiv - potencijalni rast cijena stanova u novim zgradama. Kako će to zapravo ispasti, bit će jasno za manje od mjesec dana.
Državna duma održala je saslušanja o izmjenama i dopunama zakona o zajedničkoj izgradnji. Zastupnici su predložili niz mjera kako bi potaknuli programere da brzo odustanu od prodaje u sustavu predškolskog odgoja
Foto: Evgeny Razumny / Vedomosti / TASS
Od 1. srpnja 2019. Rusija će potpuno napustiti postojeći sustav privlačenja novca građana u stambenu izgradnju. Ovo je razdoblje prijelaznog razdoblja s zajedničke gradnje na financiranje projekata, rekao je predsjednik Vladimir Putin tijekom pravocrtne linije 7. lipnja. Krajem svibnja potpredsjednik Vlade za graditeljstvo i regionalna politika Vitalij Mutko da će se fazni prijelaz na projektno financiranje dogoditi do 2020.-2021.
Kako bi riješila probleme prevarenih investitora u nekretnine, Rusija mora ići na "civilizirane metode stambene izgradnje bez privlačenja sredstava građana" i napustiti ugovore o vlasničkim udjelima (DAC), naglasio je predsjednik. Civilizirani način je privlačnost bankovni krediti za izgradnju i korištenje escrow računa, na kojima se čuva novac dioničara do završetka izgradnje kuće. S tim novcem investitor će moći otvoriti kreditnu liniju u banci i koristiti sredstva samo za financiranje izgradnje.
Saslušanja u Državnoj Dumi
Državna duma je 7. lipnja održala saslušanja o izmjenama i dopunama zakona o zajedničkoj izgradnji. Saslušanjima su nazočili zastupnici, predstavnici Ministarstva graditeljstva Rusije, programeri, banke i javne organizacije.
Predsjednik odbora Državne dume na prirodni resursi, imovinski i zemljišni odnosi Nikolaj Nikolaev izjavio je potrebu za povećanjem uloge države u izgradnji i nadzor nad njom. Zamjenik Državne dume Vladimir Zhirinovski također je govorio o potrebi prenošenja kontrole nad izgradnjom i prodajom stanova na državu. Prema njegovim riječima, građani bi trebali dobiti samo gotove stambene objekte.
“Tržište zajedničke gradnje mora biti transparentno, za to je potrebno odmaknuti se od načina gradnje kotlova. Zajedničku gradnju potrebno je zaustaviti već danas, inače će piramida nastaviti rasti i jednog dana se urušiti “, rekao je Vladimir Yakushev, ministar graditeljstva i stambeno-komunalnih usluga Rusije.
Neće svi programeri ostati na građevinskom tržištu nakon pooštravanja zahtjeva za njih i prijelaza na nova shema financiranje stanovanja, tržište će biti očišćeno, kaže Kirill Kholopik, šef osoblja Nacionalne udruge stambenih graditelja (NOZA). “Avanturisti koji su gradili nasumično, bez izračunavanja financijskog modela, otići će jer neće moći proći ocjenu projekta u banci. Također, s tržišta će napustiti i neprofesionalne tvrtke kojih ima jako puno. Ići financiranje projekta stambena izgradnja u Rusiji može dovesti do privremenog pada puštanja u rad stambenih objekata u Rusiji “, uvjeren je stručnjak.
Problemi dioničara
“Ukupno imamo preko 1,1 milijun ugovora o zajedničkoj gradnji u zemlji, a iznos novca koji je tamo je 3,4 bilijuna rubalja. To su ogromna sredstva i programeri ih ne koriste uvijek učinkovito “, rekao je Vladimir Putin tijekom izravne linije.
U Rusiji raste broj problematičnih kuća, gdje je gradnja sada obustavljena. "Ako je 1. siječnja 2018. bilo 836 takvih objekata, odnosno 1101 kuća, sada već postoje 842 objekta, odnosno 1261 kuća", rekao je Yakushev. U podacima stambeni kompleksi dioničari koji su upisani u registar žrtava. Rast se događa unatoč činjenici da se neke od kuća dovršavaju: od početka godine uvedeno je 67 dugoročnih projekata, od čega je 15 kompenzirano, naglasio je.
Romani zakonodavaca
Vlada i zakonodavci pripremili su dvije velike grupe amandmana za drugo čitanje zakona o zajedničkoj gradnji. Oni se odnose i na ograničenja za programere u prijelaznom razdoblju i na pitanja bankarske potpore za izgradnju, objasnio je Yakushev. Izmjene i dopune zakona bit će konačno usvojene 27. lipnja, rekao je.
Brojni amandmani su već u drugom čitanju. No, na ročištima su se najavljivali i romani koje će zastupnici razmatrati u specijaliziranim povjerenstvima. Od 1. srpnja 2018. programeri mogu koristiti escrow račune na dobrovoljnoj osnovi, a od 1. srpnja 2019. je to obvezno za sve projekte za koje je sklopljen ugovor nakon stvaranja Fonda za zaštitu prava dioničara.
Zakonodavci su također predložili značajno povećanje naknada od programera Fondu za zaštitu dioničara ( kompenzacijski fond), koji mora osigurati dovršetak stambenog zbrinjavanja u slučaju stečaja investitora. Sada je tarifa 1,2% cijene svakog DDU-a. Od 1. listopada odbici će se povećati na 3%, a od 1. siječnja - do 6%, rekao je Nikolaj Nikolaev. Prema njegovom mišljenju, to će postati metoda ekonomskih poticaja za programere da pređu na escrow račune. Fond će poslovati do 1. lipnja 2019. godine.
Zastupnici su predložili i osiguranje sredstava dioničara na escrow računima u Udruzi za osiguranje depozita (DIA), slično bankovni depoziti... Takozvani nezapaljivi iznos bit će 10 milijuna rubalja. Predloženo je i da se za svaku građevinsku dozvolu otvori jedan tekući račun kako bi trošak i prijenos novca za gradilište postao potpuno transparentan, pojasnio je Nikolajev. Novac dioničara s posebnih računa prenosit će se investitoru nakon što se ključevi izdaju vlasniku kapitala, a prije toga može koristiti vlastita i posuđena sredstva, dodao je zamjenik.
Zakonodavci su također predložili smanjenje regulatornog opterećenja za programere koji su prešli na escrow račune. Predlaže se zabraniti programeru obavljanje poslova koji nisu povezani s provedbom projekata stambene izgradnje. Zastupnici inzistiraju na pooštravanju zahtjeva za programere: razlog za odbijanje davanja mišljenja o usklađenosti programera može biti kašnjenje u puštanju objekta u pogon za tri mjeseca ili više.
Ublažavanje zahtjeva predviđenih izmjenama i dopunama pomoći će da prijelaz bude glatkiji, rekli su programeri i trgovci nekretninama. “U ovom trenutku puno je važnije da predstavnici građevinske industrije, bankarskog sektora i regulatori tržišta razviju zajedničko razumijevanje o tome kako i pod kojim uvjetima će se otvarati kreditne linije, hoće li biti kamatna stopa na kredite za izgradnju smanjeno ili opće tržište,” komentirao je direktor marketinga i razvoja proizvoda GC "A101" Dmitrij Cvetov.
Glatko otkazivanje zajedničke gradnje neće biti bezbolno za tržište, ali radikalno je čak i rizično, kaže Dmitrij Skvortsov, zamjenik predsjednika Upravnog odbora za pravne poslove Grupacije NDV. Prema njegovom mišljenju, potencijalni kupci će se suočiti s prosječnim rastom cijena stanova za četvrtinu, a investitori će se suočiti s neizbježnim bankrotima. “Ako banka odluči hoće li developer ostati na površini ili ne, onda će oni koji ne dobiju puna sredstva za svoj projekt biti prisiljeni napustiti posao. Kao rezultat toga, broj moskovskih programera mogao bi se smanjiti na nekoliko desetaka, ako ne i na nekoliko “, rekao je Skvortsov.
Ono što je već usvojeno za drugo čitanje
Najznačajnija promjena je da se od 1. srpnja 2018. uvodi bankarska potpora stanogradnji, što se odnosi i na one novogradnje koje su već u izgradnji. Programeri neće moći primati novac izravno od kupaca. Oni će biti prebačeni na tekući račun programera kod kreditne institucije ovlaštene od Središnje banke. Izravna prodaja bit će moguća samo u kućama koje su puštene u pogon.
Utvrđeni su uvjeti za veličinu vlastitih sredstava graditelja i njegovih sredstava položenih na račun kod ovlaštene banke (najmanje 10% cijene projekta zajedničkog građevinskog objekta), proizlazi iz dokumenta. Popis poslova na koje je moguće utrošiti sredstva kupaca primljena na račun utvrdit će se posebnim državnim aktom o postupku bankarske potpore.
Vlada je olakšala uvjete za privlačenje sredstava od dioničara za programere složenih razvojnih projekata za teritorij. Od 1. srpnja programeri će dobiti priliku za privlačenje unovčiti dioničari za izgradnju kuća pod više dozvola odjednom, ako se gradnja odvija na istom mjestu ili unutar granica teritorija integriranog razvoja, navedeno je u dokumentu.
Pretpostavlja se da će programeri koji su sklopili sporazum o razvoju izgrađenog područja, sporazum o integriranom razvoju ili razvoju teritorija prije 1. siječnja 2018., moći dovršiti izgradnju bez uzimanja u obzir zahtjeva koji stupaju na snagu 1. srpnja. Izmjenama će se stvoriti uvjeti za osiguranje stabilnosti stambenog tržišta, proizlazi iz dokumenta.
Pozivaju se investitori da za svaku izdanu građevinsku dozvolu za svaku izdanu građevinsku dozvolu osiguraju pravo na privlačenje ciljanih zajmova glavne tvrtke za izgradnju višestambenih zgrada i drugih nekretnina u iznosu od najviše 20% projektne cijene izgradnje objekata. stopa koja ne prelazi datum sklapanja ciljanog ugovora o zajmu ključna stopa Banka Rusije, povećana za 2 p.p.
Građevinske organizacije moći će dobiti novac od dioničara za stanove koje su kupili tek nakon predaje kuća. Od 1. srpnja izmjene i dopune saveznog zakona"O sudjelovanju u zajedničkoj gradnji ...". Glavna promjena u njemu je pojava escrow računa. Banke će novac dobiven prodajom stanova zadržati na sebi do kraja izgradnje. I dajte graditeljima zajmove uz kamatu za određeni projekt kod kuće.
Dakle, kupac stana sklapa ugovor s investitorom za kupnju stana u novogradnji.
"Ovaj će ugovor biti registriran u Rosreestru", objasnio je Nikolaj Alekseenko novi sustav. generalni direktor Agencija za ocjenjivanje građevinski kompleks... "U ovom slučaju, sredstva neće ići developeru, već će biti stavljena u banku na poseban račun."
Programer će ih dobiti tek nakon završetka izgradnje. Tako će sredstva dioničara biti zaštićena od rasipanja. Pretpostavlja se da s prijelazom na novu financijski model programeri će ulagati u izgradnju više vlastitih sredstava. Njihov minimalni volumen propisan je novim zakonom. Projektanti su dužni rezervirati 10 posto vlastitih sredstava prije početka izgradnje. To može biti dobit ostvarena provedbom već provedenih projekata.
A što više developer ulaže u posao, to će mu trebati manje bankovnih kredita. Što jeftinije, što znači da će njegovi stanovi biti konkurentniji na tržištu.
Upravo će posuđeni novac kasnije postati glavni izvor financiranja nakon napuštanja zajedničke gradnje u Rusiji.
Kako se novac tijekom gradnje ne bi preusmjeravao u druge svrhe, uspostavljena je zabrana izvođenja projekata koji nisu vezani uz stambenu izgradnju, uvođenje obvezne bankovne potpore projektima i pooštravanje kontrole trošenja sredstava investitora.
Neće svi programeri odmah prijeći na escrow račune od 1. srpnja. V obvezno ovaj mehanizam se uvodi za one objekte za koje će ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji s prvim dioničarom biti prezentiran na državna registracija nakon 01.07.2019.
Značajke primjene stručnjaka za zakonodavstvo "RG" u naslovu "Pravni savjet". Možete im postaviti svoja pitanja
"Descrow računi ostat će rijetkost u bliskoj budućnosti", kaže Maria Litinetskaya, upravljački partner Metriuma. Osim toga, zbog velikog broja projekata koji su već lansirani na tržište, kupci će moći pronaći stan koji se može kupiti bez korištenja escrow računa još najmanje dvije godine, kaže Alexander Khrustalev, čelnik NDV Grupe .
Druga stvar je što je kupcu escrow računa to samo isplativije od dosadašnje procedure zajedničke gradnje. Sudionici na tržištu kažu da nova financijska shema kupcima jamči sigurnost bez presedana u transakcijama na tržištu nekretnina sa stambenim zgradama u izgradnji. Zapravo, postoji nekoliko mehanizama osiguranja odjednom, koji se pokreću ovisno o nastaloj situaciji.
"Ako banka ima problema, na primjer, opoziv licence, DIA jamči vlasnicima kapitala povrat do 10 milijuna rubalja", kaže Nikolaj Alekseenko. će dovršiti projekt ".
Promjene ne samo da će jamčiti povrat novca, već će i ubrzati proces. Do kraja godine mogu se napraviti promjene vezane uz redoslijed stečaja developera.
"Postupak povlačenja objekta radi dovršetka bit će ubrzan", kaže Alexander Khrustalev. Sada stečaj može trajati nekoliko godina, ljudi ne dobivaju svoj novac, nedovršeni projekti se ne prenose novim građevinskim tvrtkama na završetak. Novi mehanizam mogao bi omogućiti povrat novca ili prijenos kuća novim građevinskim tvrtkama u roku od tri do pet mjeseci, rekao je Khrustalev.
Osim toga, Državna duma usvojila je izmjene i dopune koje će omogućiti da se odmakne od principa "kotla" u izgradnji. To je jedan od glavnih razloga za pojavu dugotrajnosti i spriječit će zlouporabu sredstava. građevinske organizaciješto će doprinijeti njihovoj financijskoj stabilnosti. Promijenjena je i uredba "jedna građevinska dozvola - jedna tvrtka". Programeri sada mogu koristiti više građevinskih dozvola ako su projekti koji se provode dio istog projekta.
Zajednička gradnja u Rusiji može biti potpuno zabranjena, a o toj se temi razgovaralo na sastanku s predsjednicom. Prema izvoru Vedomosti, sam šef države predložio je ostaviti nedovršenu prodaju i to učiniti gotovo 2018. godine.
Zajednička gradnja može biti potpuno zabranjena. Kako navode Vedomosti, o toj mogućnosti razgovaralo se na sastanku s predsjednikom. Štoviše, kako je rekao jedan od izvora bliskih sudionicima sastanka, šef države je sugerirao da je šef države predložio odmak od prodaje nedovršenih građevinskih projekata gotovo 2018. godine.
Od sljedeće godine tržište dijeljene gradnje već čeka globalne promjene, koje bi prije svega trebale zaštititi dioničare, ali one ne izazivaju oduševljenje među programerima. Graditelji stanova neće moći dobiti novac od kupaca sve dok ne iznajme svoje domove. Prilozi će se voditi na posebnim računima u bankama, a tvrtke će na njima graditi kuće kreditna sredstva, ili samostalno.
Te su amandmane mnogi kritizirali. Bilo je mišljenja: to bi moglo stati na kraj zajedničkoj gradnji.
Business FM pitao je sudionike na tržištu, kupce i stručnjake što bi se dogodilo da se u potpunosti zabrani kupnja nedovršenih objekata. Prevareni dioničar stambenog kompleksa Terletsky Park Nikita Zhevchenko smatra da se država na taj način želi osloboditi odgovornosti:
Nikita Ževčenko dioničar stambenog kompleksa "Terletsky Park"“Dijeljene gradnje, prije svega, nema nigdje u Europi. imamo ga. Zašto ga imamo? Jer imamo visoki ulog na hipoteku, odnosno država je došla do takve metode. Umjesto niske hipoteke, smislili su zajedničku gradnju, tako da taj novac, koji je zapravo beskamatni, koji je bio s nizak interes, koje banke daju u Europi, ovdje daju dioničari. Ali u ovom slučaju, ako je država time riješila pitanje razvoja građevinskog tržišta, odnosno mora nekako zaštititi ta ulaganja. Inače, ispada da nekako perete ruke i pritom se čini kao bum izgradnja je u tijeku ali nemaš ništa s tim ako se nešto dogodi. Kao rezultat toga, beskrupulozni programeri su to iskoristili, oni koji ne grade, ali povlače novac. Shodno tome, naravno, država snosi izravnu odgovornost za to. A sada to pokušavaju nekako prilagoditi na način da zakrpe te rupe."
Biće teško za posao bez mogućnosti zajedničke gradnje, posebno u regijama, kaže Dmitrij Kotrovsky, član uprave Opora Rossii:
Dmitrij KotrovskiČlan uprave Opora Rossii“Prije svega, to će, naravno, dovesti do povećanja troškova stanovanja, što je, čini mi se, potpuno suprotno svibnja dekretima, u kojem se govorilo da bi se trebalo pojaviti plus 40 milijuna četvornih metara pristupačnih stanova kako bi 5 milijuna Rusa moglo poboljšati svoje životni uvjeti... Ovo apsolutno nije u korelaciji jedno s drugim. PIK je zauzeo više od 30% tržišta, ali nije svatko u stanju baciti sjenu na cijelo tržište i prilagoditi apsolutno sve sudionike sebi. Skalabilnost koju PIK grupa tvrtki ima, naravno, omogućit će im da minimiziraju troškove. Sukladno tome, odrediti marginalnost koja će u konačnici formirati konačni trošak proizvoda. Ne mogu zamisliti da je moguće pratiti takvu priliku za druge sudionike na tržištu, posebice one koji rade u regijama. Ipak, ako govorimo o činjenici da bi 5 milijuna Rusa trebalo dobiti pristupačno stanovanje, kako se to može učiniti u svih 85 regija, uzimajući u obzir činjenicu da će investitor prvo morati negdje uzeti novac, dokazati banci da je projekt je svrsishodan i relevantan, a zatim na cijenu cijene dodajte opterećenje koje je usporedivo s vrijednošću novca, a vi ćete biti dužni uzimati kredite. Za mene je misterij - kako se takva dva suprotna rješenja mogu uzdići u rang državnog zadatka. Ne znam kako se to može učiniti."
Stručnjaci smatraju da će, ako se u fazi izgradnje zabrani prodaja nekretnina, cijene gotovih stanova skočiti u nebo. Evo što kaže Sergey Lobzhanidze, direktor analitičke platforme BNmap.pro:
Sergej Lobžanidzedirektor analitičke platforme BNmap.pro“Osim činjenice da će to automatski dovesti do povećanja cijena u fazi završne izgradnje, jer sada prosječni rast tijekom izgradnje, na primjer, u Moskvi, iznosi od 18% do 27%, a kreditno opterećenje će dodati ovome. Tome će se dodati i PDV koji će se morati platiti po primitku nekretnine, tako da mislim da se ovdje može poskupjeti i do 50-60%, samo na temelju povećanja volumetrijskih troškova za proizvode. Ovdje se radi o cijeni. Što se tiče popularnosti, mogu kao primjer reći da do kraja 2017. imamo oko 54 tisuće transakcija s fizičkim osobama, uključujući stanove, unutar granica Moskve i Nove Moskve, u okviru ugovora o vlasničkom udjelu na prijenos prava po osnovu kupoprodaje. Sekundarno tržište - oko 120 tisuća [transakcija], odnosno, u principu, gotovo polovica - to je vrlo velik postotak."
Ne javlja se jesu li donesene odluke o zabrani zajedničke gradnje. Publikacija samo napominje da se kao opcija razgovarala i o mogućnosti prodaje samo gotovih stanova od 2020. godine.
Denis Artemov, viši pravnik u odvjetničkom društvu Via lege, govori portalu Novostroy-M o glavnim promjenama Saveznog zakona "O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji višestambenih zgrada i drugih nekretnina..." od 30. prosinca 2004. br. 214-FZ, uveden Saveznim zakonom od 29. srpnja 2017. br. 218-FZ.
Uvod
Dana 30. studenog 2017., premijer Ruske Federacije Dmitrij Medvedev, tijekom intervjua za ruske TV kanale, pozvao je na napuštanje zajedničke gradnje u korist hipoteka, smatrajući takve ugovore naslijeđem nerazvijenog stambeno tržište, "Tragovi prethodnog doba."
Već 25. prosinca 2017. službena web stranica Vlade Ruske Federacije objavila je "kartu puta" za postupni prijelaz s vlasničkog financiranja izgradnje na korištenje escrow računa i kreditiranja developera.
Provedba akcijskog plana uključuje tri glavne faze:
- pripremni (do 30. lipnja 2018.), koji se sastoje u izradi regulatornog okvira za prijelaz na model ciljanog financiranja;
- prijelazni (od 01. srpnja 2018. do 30. srpnja 2019.) - sklapanje ugovora za sudjelovanje u zajedničkoj gradnji kako korištenjem mehanizma escrow računa i/ili posebnih računa, tako i prikupljanjem sredstava po ugovorima za sudjelovanje u zajedničkoj gradnji izravno s investitorom koristeći postojeći mehanizmi za zaštitu prava vlasnika kapitala;
- konačni (od 01. srpnja 2019. do 31. prosinca 2020.) - prijelaz na sklapanje svih ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji korištenjem mehanizma escrow računa i/ili posebnih računa.
Ovi događaji postali su predmetom žustrih rasprava o budućoj sudbini institucije zajedničke gradnje.
Možda je tako radikalno rješenje problema zajedničke gradnje predizborna retorika - u ožujku 2018. održat će se sljedeći predsjednički izbori i vladajuća stranka mora pokazati aktivnost na najhitnijim društvenim problemima.
Uostalom, bit će vrlo teško stvoriti dostojnu alternativu zajedničkom sudjelovanju osobne štednje građana u izgradnji.
Dionički dio, koji je u biti beskamatno financiranje developera, izvan je svake konkurencije u smislu "jednostavnosti korištenja" za programere.
Ipak, zakonodavci su krenuli ka pooštravanju regulative i postupnoj reformi institucije zajedničke gradnje, što podrazumijeva odgovarajuće izmjene saveznog zakonodavstva.
Federalni zakon "O javnopravnom društvu za zaštitu prava građana - sudionika u zajedničkoj gradnji u slučaju insolventnosti (stečaja) graditelja i o izmjenama i dopunama određenih zakonodavni akti Ruska Federacija„Od 29. srpnja 2017. br. 218-FZ, koji sadrži mnoge izmjene i dopune 214-FZ.
Izmjene i dopune stupaju na snagu dana 01. siječnja i 01. srpnja 2018... Mnogi od njih su temeljno nove prirode. Novele su ozbiljno pooštrile zahtjeve za građevinske tvrtke, proces izgradnje i korištenje sredstava dobivenih od građana. Štoviše, ako se provede "karta puta", ove su inovacije samo početak galaksije izmjena i dopuna 214-FZ.
Ali već sada mnogi programeri tvrde da će temeljne promjene značajno zakomplicirati rad graditelja, smanjiti broj građevinske tvrtke(prije svega - mali i srednji programeri), smanjit će obujam stambene izgradnje i, kao rezultat, dovesti do povećanja cijena stambenih nekretnina.
Ovdje neće biti suvišno podsjetiti se da se od svog usvajanja, 214-FZ mijenjao u ovoj ili drugoj mjeri 16 puta, a svaki novi pokušaj zakonodavaca da građevinsko tržište učine transparentnijim i zaštićenijim izazivao je slične oštre kritike programera, međutim, u području razvoja i dalje rade veliki, srednji i mali programeri.
Istina je da raniji pokušaji reforme 214-FZ nisu uspjeli riješiti problem prevarenih dioničara. Koliko će inovacija "proraditi", koliko daleko će zapravo ići i koliko će njihov rad postati pozitivan ili negativan?
Kada će inovacije "proraditi"
Odmah se skreće pozornost da će većina izmjena zahvatiti samo novogradnje za koje je građevinska dozvola dobivena nakon 1. srpnja 2018. godine. Odnosno, zakonodavac je, očito, na temelju ozbiljnosti romana, dao građevinskim tvrtkama cijelu godinu da se pripreme za promjenjive uvjete rada.
S druge strane, nešto slično se već dogodilo u trenutku donošenja samog 214-FZ u prosincu 2014. godine, kada je njegovo djelovanje prošireno i na objekte za koje je građevinska dozvola dobivena nakon 1. travnja 2015. godine.
Zatim su mnogi programeri jednostavno dobili dopuštenje za izgradnju niza objekata prije datuma "X", nakon čega su tiho dovršili gradnju još nekoliko godina, ne potpadajući pod utjecaj inovacija.
Vrlo je vjerojatno da će mnogi programeri sada implementirati sličan scenarij.
Važno je napomenuti da novine 214-FZ uopće neće utjecati na mnoge nove zgrade. to je o onim kućama koje se grade po shemi stambene izgradnje (ZZZ) ili stambeno akumulativnih zadruga (ZZZ), kao i prema predugovorima za prodaju stanova. Nova verzija zakona još uvijek ne zabranjuje takve sheme za privlačenje novca u izgradnju, a ovdje pravni odnos "programer-građanin" 214-FZ ne regulira ni na koji način.
Zanimljivo je da su u isto vrijeme romani lišili programere mogućnosti izdavanja ili kupnje vrijednosnih papira, s izuzetkom dionica. Budući da su jedna od vrsta vrijednosnih papira zadužnice, novom izdanjem 214-FZ konačno je stavljena tačka na shemu “zadužnice” za financiranje novih zgrada.
Opći zahtjevi za programera
Konsolidirajući mnoge nove zahtjeve za programera, zakonodavac je uveo novi koncept - "specijalizirani programer".
Od sada specijalizirani programer može biti samo poslovno društvo - korporativne komercijalne organizacije u obliku društava s ograničenom odgovornošću ili dionička društva... Programeri poput neprofitnih postaju stvar prošlosti. javne organizacije, sportske, glazbene, obrazovne i znanstvene institucije.
Budući da graditelj mora obavljati funkciju izgradnje, a prema novim zahtjevima zakonodavstva ne može obavljati druge funkcije, čini se da je ovo pravilo logično opravdano.
Investitor mora imati najmanje 3 godine iskustva na tržištu izgradnje višestambenih zgrada (kao projektant, tehnički naručitelj ili generalni izvođač). Obvezno je posjedovanje dozvola za puštanje u rad najmanje 10 tisuća četvornih metara višestambenih zgrada.
Ova inovacija znatno otežava ulazak novih građevinskih tvrtki na tržište. Sada se organizacija prvo mora "pokazati", odnosno steći određeni staž i radno iskustvo, pa tek onda dobiti pravo na privlačenje sredstava građana u gradnju višestambenih zgrada.
Novella će također smanjiti broj malih građevinskih tvrtki koje već postoje, a "ne zadovoljavaju" navedene kriterije.
Nadglednik, glavni računovođa i drugi pojedinci iz upravljačkih tijela programera ne bi trebali imati kazneni dosje na terenu ekonomska aktivnost ili protiv državne vlasti, da se prije (prije manje od 3 godine) privede supsidijarnoj odgovornosti za obveze pravna osoba, biti nesolventan (bankrot). Isti zahtjevi vrijede i za korisnike programera.
U projektnoj deklaraciji objavljenoj za opću reviziju, nositelj projekta će biti dužan navesti podatke o usklađenosti svojih upravitelja sa zahtjevima zakona.
Posebna se pozornost posvećuje povećanju informacijske transparentnosti programera. Na svojim službenim web stranicama programer će biti dužan u cijelosti objaviti financijska izvješća za razdoblje najkasnije 5 kalendarskih dana nakon završetka odgovarajućeg izvještajnog razdoblja, kao i godišnje računovodstvene izvještaje i revizorsko izvješće najkasnije 120 kalendarskih dana nakon završetka relevantne izvještajne godine.
Izvođač će biti dužan iste podatke objaviti u Jedinstvenom informacijskom sustavu stambene izgradnje, takva obveza proizlazi od 1. siječnja 2018. godine.
Važno je napomenuti da takav Singl Informacijski sistem je već počeo s radom (https: //our.dom.rf/).
Financijska stabilnost programera
Brojne inovacije usmjerene su na poboljšanje financijske pouzdanosti programera.
V novo izdanje 214-FZ ukinuo je prethodno postojeći zahtjev o minimalnom iznosu odobrenog kapitala, ovisno o površini objekata u izgradnji (od 2,5 milijuna rubalja s ukupnom površinom do 1,5 tisuća četvornih metara, do 1 milijarde 500 milijuna rubalja s ukupnom površinom većom od 500 tisuća četvornih metara).
Međutim sada vlastitih sredstava programer mora iznositi najmanje 10% planiranog troška projekta.
Uveden je novi zahtjev za minimalni saldo sredstva na računu ovlaštene banke na dan slanja projektne deklaracije koja moraju iznositi 10% projektne cijene izgradnje.
Obveze investitora koje se ne odnose na izgradnju stambene zgrade ne smiju prelaziti 1% projektne cijene izgradnje na dan slanja projektne deklaracije ovlaštenom tijelu. Troškovi održavanja projektanta ne mogu prelaziti 10% troškova izgradnje projekta.
Također, ukupni iznos predujmova ne bi trebao prelaziti 30% projektne cijene izgradnje.
Prema novom izdanju 214-FZ, programer ne može sudjelovati niti stvarati komercijalne i nekomercijalne organizacije. Tako se pokušalo isključiti stvaranje građevinski fondovi, koji u praksi ne pridonose toliko sposobnosti developera da ostane "na površini", nego pojednostavljuju povlačenje sredstava problematičnog programera izvan dosega prevarenih investitora u nekretnine i agencija za provođenje zakona.
To se posebno odnosi na strane offshore pravne osobe povezane s developerom.
No, čini se da se ova zabrana u praksi može lako zaobići registracijom podružnica na "njihovom" pojedinci, formalno nije ni na koji način povezan s organizacijom-programerom.
Programer ne može privući zajmove i zajmove, osim ciljanih zajmova, sam programer također ne može dati zajmove ili zajmove.
Kao što je već navedeno, od sada programer nema pravo izdavati obveznice i druge vrijednosne papire, osim dionica, kao ni kupnju vrijednosnih papira (uključujući mjenice).
Zahtjevi izgradnje
Jedna od glavnih novina bilo je pravilo prema kojem investitor nema pravo istovremeno izvoditi gradnju višestambenih zgrada na temelju više građevinskih dozvola i ima pravo prikupljati novac od dioničara samo za izgradnju višestambenih zgrada navedenih u jednoj dozvoli. .
Sada funkcionira princip: "1 investitor = 1 građevinska dozvola".
Ova inovacija je usmjerena na suzbijanje prakse kada programer dovrši izgradnju jednog apartmanska kuća na teret sredstava prikupljenih za izgradnju druge stambene zgrade. Posljednja stambena zgrada u ovom “začaranom” lancu imala je povećani rizik da postane problemski objekt.
Prema novom izdanju 214-FZ, programer ima pravo privući sredstva građana samo s jednom građevinskom dozvolom.
U organizacijskom smislu računovodstvo Izvođač će biti dužan voditi evidenciju o uplaćenim sredstvima sudionika u zajedničkoj gradnji posebno za svaku stambenu zgradu.
Investitor neće moći provoditi aktivnosti koje nisu povezane s privlačenjem sredstava od dioničara i izgradnjom odgovarajućeg objekta. Takva koncentracija napora developera na proces izgradnje, prema zakonodavcu, pridonijet će brzoj i kvalitetnoj gradnji, kao i minimizirati rizike povezane s financijskom odgovornošću investitora u drugim područjima poslovanja, što je u konačnici negativno utjecalo na financiranje razvoja.
Međutim, u stvarnosti, čak i prije, većina developera praktički se nije "odvojila" od svojih glavnih djelatnosti, svladavajući samo vrste djelatnosti koje se odnose na gradnju (registracija predškolske ustanove, imovinska prava, popravak izgrađenih stanova po principu "ključ u ruke" itd. .).
Značajan korak u reguliranju tehničkih parametara gradnje je obvezna prisutnost pregleda projektne dokumentacije u svim slučajevima, čak i u niskogradnji.
Nedostatak stručnosti u ovom području (uglavnom - sferi prigradska gradnja) često dovodi do značajnih kršenja građevinskih propisa.
Kompenzacijski fond
Programer će biti dužan uplatiti doprinose u specijalizirani kompenzacijski fond u iznosu od 1,2% troška svake predškolske ustanove.
Neprofitna organizacija "Fond za zaštitu prava građana - sudionika u zajedničkoj izgradnji", osnovana Uredbom Vlade Ruske Federacije od 7. prosinca 2016. br. 1310, sada se pretvara u javno poduzeće .
Sredstva fonda namijenjena su za završetak problematičnih objekata ili za isplatu novčane naknade dioničarima. Obvezni odbici kompenzacijski fond zamijenio je dosadašnje metode osiguranja obveza investitora u obliku obveznog bankovnog jamstva, ili obvezno osiguranje građanska odgovornost.
Međutim, programer ih i dalje može dobrovoljno koristiti.
Treba napomenuti da se dosad prakticirani sustav obveznog osiguranja od odgovornosti graditelja nije opravdao u praksi. Prema statistikama, nije bilo niti jednog slučaja da je problemska kuća ili stambeni kompleks dovršen novcem osiguravatelja.
S tim u vezi, odluka zakonodavca da ukine ovaj način osiguranja obveza graditelja čini se ispravnom.
Istovremeno, iznos od 1,2% cijene DDU-a sasvim je u skladu s iznosima koje su programeri plaćali osiguravajućim društvima.
Već 20. listopada 2017. godine počelo je s radom javnopravno poduzeće „Fond za zaštitu prava građana – sudionika u zajedničkoj gradnji“.
Nemoguće je ne složiti se da će novi mehanizam doista osigurati dodatna jamstva dioničarima, takav je sustav pouzdaniji od postojećeg. Sredstva koja su već formirana u fondu mnogo su lakša za korištenje od hipotetskih naknada iz osiguranja ili bankovnih plaćanja.
Pritom su zakonodavci ostali vjerni sebi i ranije zauzetom općem kursu samoregulacije pojedinih područja poslovanja, prepuštajući odgovornost za financiranje rada fonda na sudionike zajedničke gradnje - graditelje i građane.
Dosljedno uvodeći politiku planskog financiranja, zakonodavci su, kao alternativu financijskom teretu stvaranja fonda, predvidjeli prelazak developera na korištenje escrow računa.
Važno je napomenuti da je zakonom utvrđen maksimalni iznos naknade koji se definira kao umnožak ukupne površine svih stambene prostorije prenijeti na građanina - sudionika u zajedničkoj gradnji (ali ne više od 120 četvornih metara) i prosječno Tržišna vrijednost 1 sq metar u odgovarajućoj sastavnici Ruske Federacije, čija se vrijednost utvrđuje u određenom razdoblju savezno tijelo Izvršna moč.
Dakle, vlasnici elitnih stanova, čija površina često prelazi 120 četvornih metara, nisu bili u potpunosti zaštićeni. m.
Uz to, upitan je i omjer tržišne vrijednosti. četvorni metar za određenog graditelja i "prosječnu tržišnu vrijednost", koju utvrđuje savezno izvršno tijelo i može biti znatno niža nego u stvarnosti.
Bankarska kontrola
Prirodni rezultat bankarskog lobija bilo je davanje širokih ovlasti poslovne banke, čiji će popis posebno odrediti Vlada Ruske Federacije.
Izvođač je dužan otvoriti račun samo kod ovlaštene banke, dok ima pravo imati samo jedan tekući račun preko kojeg će se vršiti sva plaćanja za izgradnju.
Svi ključni sudionici u izgradnji, kao što su projektant, tehnički naručitelj i generalni izvođač, moraju imati račune kod jedne ovlaštene banke.
Najkontroverznija inovacija bilo je pravilo prema kojem će se za svaku uplatu od strane developera provoditi posebna bankovna kontrola. Banka će provjeravati DDU, druge ugovore vezane uz građenje, akte isporuke i prijema izvedenih radova, potvrde o isporuci i preuzimanju robe, tovarne listove i sl. U slučaju otkrivanja fiktivnih transakcija i drugih prekršaja važeće zakonodavstvo banka će biti dužna obavijestiti supervizora.
Davanje nadzornih ovlasti bankama koje su komercijalne organizacije, zajedno s ovlaštenim izvršnim tijelom konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, koje je već predviđeno 214-FZ, doista je neočekivana odluka.
Opsežna interakcija pojedinih komercijalnih struktura (programera) s drugim komercijalnim strukturama (bankama), posebice kada su prve ovise o potonjima, gotovo uvijek daje široko polje za zlouporabe i korupciju.
Pritom se mora priznati da takva dvostruka kontrola nad financijski tokovi graditelji smanjuje rizik od povlačenja imovine iz izgradnje i naknadnog namjernog bankrota developera.
Konačno, bankovna kontrola može se smatrati svojevrsnim testom sposobnosti banaka da kontroliraju tržište dioničkog građevinskog kapitala.
Podsjetimo, prema planu za reformu institucije dijeljene gradnje, počevši od 1. srpnja 2019. godine, očekuje se potpuni prijelaz na korištenje escrow računa i/ili posebnih računa. Posljednja činjenica također izaziva mnogo kontroverzi o prirodi zakonskih promjena.
Posebno se ističe da glavni korisnik (korisnik) uvođenja escrow računa na primarno tržište nekretnina nisu graditelji (zbog sve složenijih zahtjeva za njihov rad) niti sudionici u zajedničkoj gradnji (iako za njih smanjuje se rizik ulaganja u gradnju, ali postoji velika vjerojatnost rasta cijena primarnih nekretnina), ali izravno same bankarske strukture.
Na primjer, banka izdaje hipoteka sudioniku u zajedničkoj gradnji pod odgovarajućim pošteno visoke kamate... Zatim, kada sudionik u zajedničkoj gradnji stekne stan, banka isti novac vraća na escrow račun. A onda banka opet posuđuje isti novac investitoru za izgradnju kuće, i to opet uz kamatu. Istodobno, sam programer, prema uvjetima ugovor o zajmu potpada pod punu kontrolu banke.
Dakle, bez stvarnog "vađenja" novca iz banke, kreditna organizacija dobiva priliku dobiti interes i od sudionika u zajedničkoj gradnji i od investitora.
Izlaz
Promjene napravljene u 214-FZ mogu se okarakterizirati kao značajne. Stvoreni su novi zahtjevi za stvaranje i rad developera, financiranje izgradnje i proces izgradnje višestambenih zgrada novi put osiguranje obveza nositelja projekta u obliku javnog poduzeća pod nazivom Fond za zaštitu prava građana - sudionika u zajedničkoj gradnji.
Očigledan rezultat romana u praksi bit će povlačenje s tržišta većine malih i srednjih građevinskih tvrtki, od kojih mnoge neće moći raditi po novim pravilima. Takve tvrtke ili će biti prisiljene prijeći na sheme stambenih zadruga i ZhNK, preliminarni ugovori, ili prenesite svoje gradilišta većim programerima koji će oslobođeni potencijal podijeliti među sobom.
Bankovne strukture već dobivaju važne preferencije, s kojima će programeri morati raditi, a s čijim će se pravilima igre programeri morati računati. Banke u budućnosti mogu ostvariti još veće koristi u provedbi Vladinog plana puta.
Korištenje escrow računa trenutno nije obvezno, što znači da institucija vlasničkog sudjelovanja u samoj gradnji nastavlja s radom.
Istodobno, zauzet je opći smjer zamjene vlasničkog sudjelovanja bankovno kreditiranje i drugi oblici financiranja.
Očito, u isto vrijeme, mogu se pojaviti poteškoće u provedbi drugog vladinog tečaja - stvoriti pristupačno stambeno tržište. Uostalom, monopolizacija građevinskog tržišta od strane velikih razvojnih tvrtki, kompliciranje njihovog rada zbog zakonodavnih inovacija i kontrola banke, smanjenje ponude zbog povlačenja s tržišta mnogih malih i srednjih graditelja, u pozadini povećanja potražnje potrošača, može dovesti do značajnog povećanja cijena stanova u stambenim zgradama u izgradnji.
Međutim, samo praktična upotreba razmatrali inovacije u zakonodavstvu u životu.
Datum objave 11. siječnja 2018