Zašto novi dionica zakon prijeti raspada na stambeno tržište. Otkazivanje valjanosti: Kada čekati porast cijena stanova? Je li zajednička građevina bila zabranjena
Zajednička izgradnja bila je legalizirana 2004. godine, kako bi se koristila uporaba sredstava građana od strane developera tijekom izgradnje stambenih zgrada i zaštite stjecatelja nekretnina od nepravednih graditelja. U svih ovih godina, određeni broj promjena u zakonu o kapitalu, osmišljen za jačanje rada developera i ojačati zaštitu prava dioničara. Nedavne izmjene zakona usvojene su na kraju 2017. godine. Lagano će početi djelovati od 1. srpnja 2018. godine. Dijeli Konstrukcija: Promjene od 2018. godine kako će zajednička izgradnja raditi od 1. srpnja, što bi trebalo biti poznato o tome.
Promjene u Zakonu o izgradnji dionica od 2018. godine
Vlasti stalno poduzimaju mjere osmišljene kako bi pojednostavili građevinsko tržište i donijele je u sve civiliziraniji okvir. Zakonodavci vjeruju da će glatko prelazak iz kapitalne izgradnje na provedbu gotovih stanova značajno smanjiti rizike ovog tržišta.
Vlada je odavno raspravljala o potrebi napuštanja kapitala i premještanja na hipoteka metodu. U prosincu prošle godine, vladina internetska stranica je objavljena javna "mapa puta", koja je uključivala plan mjera za prijelaz na projekt financiranja izgradnje stambenih zgrada:
- do 1. srpnja 2018. planira se stvaranje regulatornog okvira za prebacivanje na novu metodu financiranja;
- od 1. srpnja 2018. do 30. srpnja 2019. godine, riješiti mješovito financiranje izgradnje - moguće je primijeniti ESCrou račun ili poseban i izravan novac sudionika u izgradnji dionica;
- od 1. srpnja 2019. korištenja isključivo escro račune bit će dopušteno privući novac na izgradnju stambenog ili posebnog.
Također, zastupnici su razvili zakon o zaštiti prava dioničara u slučaju stečaja developera koji doprinosi mnogo promjena saveznog zakona, koji je na snazi \u200b\u200bod 1. siječnja i 1. srpnja 2018. godine.
Rokovi za uvođenje usvojenih promjena
U jednom trenutku, uvođenjem plana za prijelaz na projektno financiranje građevinske industrije, zakonodavci su napravili određene promjene u Zakonu o kapitalu. Sada će iznos vlastitih sredstava i rad developera biti stroži kontrolirani brojnim smjerovima.
Većina promjena stupa na snagu 1. srpnja 2018. godine. Slijedom toga, programeri imaju rezervat vremena za pripremu za aktivnosti u promijenjenim uvjetima i donijeti projekte na kraj.
Treba napomenuti da inovacije neće utjecati na određene nove zgrade. To uključuje one u izgradnji koje se primjenjuju SCHC sheme - stambene zadruge. Zakonodavci ne zabranjuju ovo, ali ovaj zakon se ne odnosi na njih.
Usvojen prije nego što su mjere zaštite prava dioničara u obliku osiguranja odgovornosti developera pokazala neučinkovite. Osiguravatelji su korišteni veliki broj trikova za brigu o plaćanju na takvom osiguranju, a ne jedna zgrada od plaćanja osiguranja nije dovršena.
Prošle godine, nova organizacija "Zaklada za zaštitu prava prava sudionika", osmišljen kako bi pomogao u rješavanju. U ovom fondu, programeri su dužni odbiti 1,2% vrijednosti stana svakog zaključenog sporazuma o sudjelovanju.
Novac iz fonda za naknadu bit će poslan na završetak izgradnje nedovršenih struktura ili kompenzacijskih plaćanja do žrtve nastupanja.
Opći kriteriji za programere
Zahtjevi za programere u kapitalu u 2018. godini uključeni su u koncept "specijaliziranog developera". Među glavnim novim zahtjevima, napominjemo takve:
- "Specijalizirani developer" smatrat će se isključivo komercijalnim tvrtkama koje se bave izgradnjom. Svaka javna nekomercijalna organizacije, obuka, sport i druge organizacije prije izgradnje neće biti dopuštene.
- Prisutnost razvojnog iskustva na građevinskom tržištu najmanje 3 godine i primila je dozvole za puštanje u pogon stambenih zgrada ukupne površine 10.000 m2.
- Direktor, glavni računovođa i drugi programeri developera više neće moći biti osobe koje imaju kaznene evidencije, stečaju pojedinca ili privučeni supsidijarnom odgovornošću. Podaci o sukladnosti upravljanja ovim zahtjevima developera dužni su objaviti u izjavi projekta.
- Od 1. siječnja 2018. godine programeri su dužni staviti potpune i srednje računovodstvene izjave u jedinstvenom informacijskom sustavu stanovanja i na službenoj internetskoj stranici.
Veliki broj izmjena i dopuna zakonodavstva namijenjen je ojačavanju financijske stabilnosti programera.
Dakle, stopa minimalne količine odobrenog kapitala je otkazan, sada će ovisiti o ukupnoj površini stanovanja u izgradnji. Danas, zahtjev od sljedećeg - graditelji bi trebali imati svoja sredstva više od 10% troškova projekta.
U vrijeme odredbe Deklaracije o dizajnu u ovlaštenoj banci, ostatak u iznosu od najmanje 10% procijenjene vrijednosti objekta treba biti smješten na posebnom računu developera.
U vrijeme prezentacije projektne dokumentacije, programer ne bi trebao imati financijske obveze koje se ne odnose na izgradnju, više od 1%. Troškovi njihovog sadržaja su također ograničeni - ne više od 10%. Štoviše, ukupan iznos svih plaćanja o napretku ne bi trebalo biti više od 30%.
Najnovije izmjene i dopune zakonodavstva zabranjuju programere:
- Otpustite ili kupiti vrijednosne papire ako samo to nisu vaše dionice. Tako će biti zatvoren zakon o financiranju financiranja.
- Privući ili osigurati kredite za izgradnju osim cilja.
- Stvorite ili sudjeluju u komercijalnim i ne-komercijalnim organizacijama, kroz koje su često prikazane novac zavojeni.
Još jedna velika promjena u 2018. godini je uvođenje escrow računa, gdje će se prenijeti novac sudionika u kapitalu. Da biste koristili novac programeri će moći napraviti priliku isključivo nakon iznajmljivanja stanova za kupnju aktera.
Prema tome, nakon stupanja na snagu promjena u zakonodavstvu, novčani tokovi programeri će pasti pod kontrolu ovlaštenih bankarskih organizacija.
Sve promjene u Zakonu o izgradnji dionica imaju i prednosti i nedostatke. Prednosti se mogu smatrati jačanjem kontrole na tržištu nekretnina, smanjenju rizika za potencijalne dioničare. Po konsi - potencijalni porast cijena stanova u novim domovima. Kako će to biti važno, bit će jasno manje od mjesec dana.
Država Duma je održala amandmane sluha za Zakon o izgradnji dionica. Zastupnici su ponudili niz mjera za poticanje developera brže da odbijaju prodaju na ddu
FOTO: Evgeny razumno / Vedomosti / Tass
Od 1. srpnja 2019. u Rusiji će se u potpunosti odbiti od postojećeg sustava kako bi privukao novac građana na izgradnju stanovanja. Takvo razdoblje prijelaznog razdoblja od kapitalne konstrukcije do projektnog financiranja predsjednika Vladimira Putina tijekom ravne linije 7. lipnja. Krajem svibnja, zamjenik premijera za građevinsku i regionalnu politiku Vitaly Mutko, da se u faznoj tranziciji na financiranje projekta dogodit će 2020.-2021.
Kako bi se riješili probleme prevarenih dioničara, Rusija bi trebala ući u "civilizirane metode izgradnje stambenih zbrinjavanja bez privlačenja sredstava građanima" i odbiti dijeliti sporazume (DDU), naglasio je predsjednik. Civilizirani način je privlačenje bankovnih kredita za izgradnju i korištenje escrow računa, gdje se kreirači novca pohranjuju do kraja izgradnje kuće. Prema tom novcu, programer će moći otvoriti kreditnu liniju u banci i koristiti sredstva samo za financiranje gradilišta.
Slušajući u državnoj Dumi
U državnoj Dumi, 7. lipnja održan je ročišta za izmjenu zakona o kapitalu. U raspravama su sudjelovali zastupnici, predstavnici Ministarstva polaganja Rusije, programere, banaka i javnih organizacija.
Predsjednik Državnog odbora Duma o prirodnim resursima, imovine i zemljišnim odnosima Nikolay Nikolaev najavio je potrebu povećanja uloge države u izgradnji i kontroli nad njim. Državni zamjenik Duma Vladimir Zhirinovsky također je govorio o potrebi za prijenosom kontrolnih funkcija na izgradnju i prodaju stanovanja. Prema njegovim riječima, građani bi trebali primiti samo spreman smještaj.
"Tržište izgradnje kapitala mora biti transparentno, za to je potrebno pobjeći od metode izgradnje kotla. Već je potrebno zaustaviti izgradnju dionica danas, a zatim će piramida rasti dalje i ikada sruši se ", izjavio je ministar graditeljstva i stambene i komunističke partije Rusije Vladimir Yakushev, izjavio je o ročištima.
Nisu svi programeri ostaju na građevinskom tržištu nakon pooštravanja zahtjeva za njih, a prijelaz na novu shemu financiranja stanovanja će biti očišćena od tržišta, na čelu Nacionalne udruge stambenih programera (Noza) Kirill Khopik vjeruje. "Tu će biti avanturista koji su izgradili hipoteku, bez izračuna financijskog modela, jer neće moći preuzeti procjenu projekta u banci. Također, neprofesionalne tvrtke, koje su puno, napustit će tržište. Prijelaz na projektno financiranje stambene izgradnje u Rusiji može dovesti do privremenog pada unosa stanovanja u Rusiji ", stručnjak je uvjeren.
Problemi s dolkchekovom
"Ukupno u zemlji imamo više od 1,1 milijuna ugovora o kapitalu, a iznos novca koji se nalazi tamo je 3,4 trilijuna rublja. To su ogromna sredstva, a programeri uvijek nisu uvijek učinkovito koriste ", rekao je Vladimir Putin tijekom ravne linije.
Broj problematičnih kuća, gdje je izgradnja sada zaustavljena, Rusija raste u Rusiji. "Ako je 1. siječnja 2018. bilo 836 takvih objekata, ili 1101 kuću, sada ima 842 objekta ili 1261 kuće, kazao je Yakushev. U tim stambenim kompleksima, dioničari koji su uključeni u registar žrtava. Rast se događa unatoč činjenici da je dio kuća dovršeno: od početka godine uvedeni su 67 dugoročnih mina, od kojih je 15 dobila naknadu mjere, naglasio je.
Noveli zakonodavci
Vlada i zakonodavci su pripremili dvije velike skupine izmjena i dopuna drugog čitanja u Zakonu o kapitalu. Oni se odnose na oba ograničenja za programere u prijelaznom razdoblju i pitanjima bankarskog održavanja građevina, objasnio je Yakushev. Izmjene i dopune zakonodavstva konačno će usvojiti 27. lipnja, pojasnio je.
Broj izmjena i dopuna već je u drugom čitanju. Međutim, romani su bili izrazili na ročištima, koje će se zamjenici razmotriti u odborima profila. Od 1. srpnja 2018. godine programeri mogu koristiti escrow račune na dobrovoljnoj osnovi, a od 1. srpnja 2019. - potrebno je za sve projekte za koje se sporazum sklapa nakon izrade fonda za zaštitu prava.
Zakonodavci su također predložili da značajno povećavaju troškove s programerima u Fondu za zaštitu Dolkov (naknada fond), koji bi trebao osigurati završetak stambenog prostora u slučaju stečaja developera. Sada tarifa je 1,2% troškova svakog DDU-a. Od 1. listopada, odbici će se povećati na 3%, a od 1. siječnja - do 6%, rekao je Nikolai Nikolayev. Po njegovom mišljenju, to će biti metoda ekonomskih stimulirajućih developera na prijelaz na escrow račun. Fond će vrijediti do 1. lipnja 2019. godine.
Zastupnici su također ponudili osigurati sredstva dioničara na escrow račune u udruzi osiguranja (DCA) na analogno s bankovnim depozitima. Takozvani vatrootporni iznos će biti 10 milijuna rubalja. Također se predlaže da je jedan tekući račun trebao biti otvoren za svaku građevinsku dozvolu, tako da je potrošnja i prijenos novca za izgradnju postao potpuno transparentan, objasnio je Nikolaev. Novac dioničara iz posebnih brojača navest će se developer nakon izdavanja ključeva dioničara, prije toga može koristiti vlastite i posuđene fondove, dodao zamjenik.
Zakonodavci su također predložili da smanje regulatorni teret programere koji su se prebacili na račune ESKROW-a. Predlaže se zabraniti održavanje operacija koje se ne odnose na provedbu građevinskih projekata stanovanja. Zastupnici inzistiraju na zatezanju zahtjeva za programere: temelj za odbijanje izdavanja zaključka o suradnji developera može biti kašnjenje u upisu objekta za tri mjeseca ili više.
Stemiranje uvjeta predviđenih u izmjenama i dopunama pomoći će da prijelaz više glatko, programeri i realtors su rekli. "Trenutno predstavnici građevinske industrije, bankarski sektor i regulatori tržišta, mnogo je važnije razviti opće razumijevanje o tome kako i pod kojim uvjetima će se otvoriti kreditne linije, bit će stopa na kredite za izgradnju smanjenja ili Općenito, "komentirao je direktor marketinga i razvoja proizvoda GK" A101 "Cvijeće Dmitry.
Glatko otkazivanje zajedničke građevine neće proći bezbolno za tržište, a radikalno i rizično uopće, smatra zamjenika predsjednika Upravnog odbora o pravnim pitanjima NDV Dmitry Skvortsov. Prema njegovom mišljenju, potencijalni kupci čekaju troškove stanovanja u prosjeku za četvrtinu, a programeri su neizbježni bankrot. "Ako će banka odlučiti, developer će ostati na površini ili ne, onda oni koji neće dobiti puno financiranje njihov projekt bit će prisiljeni napustiti posao. Kao rezultat toga, broj metropolitnih programera može se svesti na par desetaka, ako ne i u potpunosti do jedinice ", kaže Skvortsov.
Ono što je već prihvaćeno za drugo čitanje
Najznačajnija promjena - od 1. srpnja 2018., bankarska potpora uvodi se u izgradnju stambenih, što se odnosi na one nove zgrade koje su već u izgradnji. Programeri neće moći primati novac izravno od kupaca. Oni će biti navedeni na računu namire developera u kreditnoj instituciji ovlaštenoj od strane središnje banke. Izravna prodaja bit će moguće samo u puštanju u kući.
Zahtjevi se uspostavljaju za veličinu vlastitog sredstava developera i njegovog novca, stavljen na račun u ovlaštenoj banci (najmanje 10% projektne vrijednosti objekta izgradnje kapitala), slijedi iz dokumenta. Popis operacija na kojima možete potrošiti sredstva primljene na račun određuje se posebnim aktom Vlade o postupku za bankarsku potporu.
Vlada je olakšala uvjete za privlačenje sredstava za programere za programere integriranih projekata razvoja projekta. Od 1. srpnja, programeri će pružiti priliku privući gotovinske stupnjeve za izgradnju kuća odjednom u nekoliko dozvola ako konstrukcija ide na jednoj web-lokaciji ili unutar granica integriranog razvoja, naznačeno je u dokumentu.
Pretpostavlja se da će programeri koji su sklopili sporazum o razvoju izgrađenog teritorija, sporazum o integriranom razvoju ili razvoju teritorija do 1. siječnja 2018., moći će dovršiti izgradnju zahtjeva bez ulaganja Snage 1. srpnja. Amandmani će stvoriti uvjete za osiguranje stabilnosti stambenog tržišta, slijedi iz dokumenta.
Programeri su pozvani da pruže pravo na uključivanje lokalnog društva na kopnu za izgradnju stambenih zgrada i drugih nekretnina objekata u iznosu ne više od 20% troškova projektiranja izgradnje objekata za svaku izdanu građevinsku dozvolu po stopi koja ne prelazi Naslov ciljnog ugovora o zajmu Ključna rangirana banka Rusije, povećala se na 2 str. str.
Novac dioničara za stan kupio ih, građevinske organizacije moći će primiti tek nakon isporuke kuća. Od 1. srpnja, izmjene i dopune saveznog zakona "o sudjelovanju u izgradnji dionica ..." počela djelovati. Glavna promjena u njemu - izgled escrow računa. Na njima će banke zadržati novac od prodaje stanova do kraja gradnje. I izdavati graditelje po zajmovima za određeni projekt kuće.
Dakle, kupac apartmana završava sporazum s programerom za kupnju stana u novoj zgradi.
"Ovaj ugovor će biti registriran u Rusiji", objasnio je Nikolai Alekseenko, generalni direktor za rejting agencije za građevinski kompleks. - U isto vrijeme, novac neće obaviti od strane programera, ali će biti smješten u banku na a poseban. "
Developer će ih primiti samo nakon završetka izgradnje. Tako će proizvodi dioničara biti zaštićeni od otpada. Pretpostavlja se da će s prijelazom na novi financijski model, programeri ulagati u izgradnju više kapitala. Minimalni iznos registriran je kod novog zakona. Programeri moraju zadržati 10 posto svojih sredstava prije početka gradnje. Može biti dobit dobivena od provedbe već utjelovljenih projekata.
A više sredstava za ulaganje u slučaju developera, to će biti potreban iznos bankovnih kredita. Jeftinije, i stoga će njegovi stanovi na tržištu biti konkurentni.
Posuđen je novac koji će kasnije postati glavni izvor financiranja nakon odbijanja izgradnje udjela u Rusiji.
Tako da novac tijekom izgradnje ne ometaju druge svrhe, zabrana projekata koji nisu povezani s stambenom izgradnjom se utvrđuje, uvođenje obveznog bankarskog potpore projekata i zatezanja kontrole nad razvojem sredstava.
Nisu svi programeri odmah od 1. srpnja ići na escrow račune. U obveznom, ovaj mehanizam je uveden za one predmete kojim se ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji s prvim dioničarima podnosi se državnoj registraciji nakon 1. srpnja 2019. godine.
Značajke primjene zakonodavstva stručnjaci "RG" Pod naslovom "Pravoslav". Mogu postaviti svoja pitanja
"Escrow računi uskoro će ostati velika rijetkost", rekla je Maria Lithinetskaya, upravljajući partner metriji. Osim toga, na štetu velikog broja projekata koji su već pokrenuti, pronalaženje stana koji se može kupiti bez korištenja escrow računa, kupci će biti u mogućnosti za najmanje dvije godine, rekao je Alexander Khrustalev, voditelj NDV-a Skupina.
Druga stvar je da je za kupca escrow-račun samo više profitabilniji danas redoslijedom kapitala. Sudionici na tržištu sugeriraju da nova financijska shema korisnicima jamči nezapamćenu sigurnost transakcija na tržištu nekretnina s stanovanjem u izgradnji. U stvari, nekoliko mehanizama osiguranja osigurano je odmah, koje se pokreću ovisno o situaciji.
"U slučaju da Banka ima problema, na primjer, pregled licence, DRI jamči da se vrate iznose do 10 milijuna rubalja", kaže Nikolai Alekseenko. - Ako programer ne može dovršiti izgradnju, kupac će biti vraćen na novac ili banku akreditirati novi developer, koji dovršava projekt. "
Promjene ne samo jamstvo povrata, već i ubrzati taj proces. Do kraja godine izvršene su promjene povezane s postupkom za stečajne programere.
"Postupak odabira objekta za završetak će se ubrzati", rekao je Alexander Khrustalev. Sada bankrot može trajati nekoliko godina, ljudi ne primaju svoj novac, nedovršeni se ne prenose u nove građevinske organizacije. Novi mehanizam mogao bi osigurati povrat sredstava ili prijenos kuća u nove građevinske organizacije u roku od tri do pet mjeseci, smatra Khrustalev.
Osim toga, država Duma je usvojila amandmane, koje će omogućiti da se udaljite od načela "kotla" u izgradnji. To je jedan od glavnih razloga za nastanak dugoročne i sprječava neciljano korištenje sredstava od strane građevinskih organizacija, što će doprinijeti njihovoj financijskoj stabilnosti. Promjena "jedine građevinske dozvole je jedna tvrtka" također je bila podložna promjenama. Sada programeri mogu koristiti nekoliko građevinskih dozvola ako su provedeni objekti dio jednog projekta.
Zajednička gradnja može se u potpunosti zabranjena u Rusiji, a ova tema je raspravljana na sastanku na predsjedniku. Prema izvoru "vedomosti", da se od prodaje nedovršenih i učini gotovo 2018. godine predložio je šef države
Zajednička izgradnja uopće se može zabranjena. Prema vedomosti, takva prilika raspravljala se na sastanku na predsjedniku. Štoviše, kao jedan od izvora bliskih sastanku sudionici su rekli da pobjegne od prodaje nedovršenih i da ga gotovo u 2018. godini, ponudio je šef države.
Od sljedećeg godine, tržište izgradnje kapitala i čeka globalne promjene koje trebaju biti osigurane prvenstveno dioničarima, ali ne uzrokuju užitak programera. Programeri apartmana neće moći dobiti novac od kupaca dok ne predaju stanovanje. Doprinosi će biti pohranjeni na posebnim vijećima u bankama, a izgradnja kuća tvrtke će ili na kreditnim fondovima ili vlastitim.
Mnoge od tih izmjena su kritizirani. Bilo je mišljenja: može staviti križ na kapitalnu izgradnju.
Poslovni FM upitao je sudionike na tržištu, kupcima i stručnjacima, koji će biti, ako je kupnja nedovršenih će biti potpuno zabranjena. Preplavljeni LCD LCD "Terletsky Park" Nikita Zhevchenko vjeruje da država tako želi odlučiti odgovornost:
Nikita Zhevchenko LCD LCD "Terletsky Park""Zajednička izgradnja, prvo, u Europi nema načina. Ovo je s nama. Zašto je od nas? Budući da imamo visoke stope hipoteke, to jest, dakle, država je izmislila takvu metodu. Umjesto niske hipoteke, došli su do konstrukcije kapitala, tako da je taj novac, koji su u stvari, koji su bili s niskim postotkom, koji u Europi daju bankama, daje dioničarima ovdje. No, u ovom slučaju, ako je država tako odlučila problem s razvojem građevinskog tržišta, to jest, oni bi trebali nekako braniti ta ulaganja. Inače se ispostavlja da vam se čini da operete ruke i istovremeno izgleda kao bum u građevinarstvu, ali nemate nikakve veze s nečim ako se nešto dogodi. Kao rezultat toga, beskrupulozni programeri iskoristili su to, oni koji nisu izgrađeni i donose novac. Prema tome, naravno, država nosi izravnu odgovornost. A sada pokušavaju nekako postaviti na takav način da se te rupe guraju. "
Bez mogućnosti izgradnje kapitala, to će biti teško, posebno u regijama, smatra članom Uprave Rusije Dmitrij Kotrovsky:
Dmitrij KotrovskyČlan odbora "Podrška Rusije""Prije svega, to će, naravno, dovesti do povećanja cijena stanovanja, koji mi se čini, potpuno proturječi svibnja, koji je rekao da bi se trebao pojaviti i 40 milijuna ulaznih četvornih metara pristupačnog stanovanja, tako da 5 milijuna Rusa mogu poboljšati životne uvjete. To apsolutno nije povezano jedni s drugima. Ovdje je vrh trajao više od 30% tržišta, još uvijek nije u stanju baciti sjenu na cijelo tržište i prilagoditi se apsolutno svim sudionicima. Skalabilnost koja postoji u vrhuncu grupe tvrtki, naravno, omogućit će im da minimiziraju troškove. Prema tome, odrediti marginalnost koja će na kraju stvoriti konačni trošak proizvoda. Kako bi pratili takvu priliku za druge sudionike na tržištu, osobito one koji rade u regijama, ne mogu zamisliti. Ipak, ako govorimo o 5 milijuna Rusa treba dobiti pristupačan smještaj, dobro, kako to učiniti u svih 85 regija, uzimajući u obzir činjenicu da će programer morati prvo uzeti novac negdje, da dokaže banku da je projekt Pogodno i relevantno, nakon toga, i dalje se stavlja u cijenu trošak teret, koji je usporediv s troškovima novca, unatoč tome što ćete biti dužni uzeti zajmove. Za mene, ovo je zagonetka - kako se takva dva suprotna rješenja mogu podići u čin državni zadatak. Ne znam kako se to može učiniti. "
Stručnjaci vjeruju da je u slučaju zabrane prodaje nekretnina u fazi izgradnje, cijena gotovog stanovanja je bitna prema gore. To je ono što je redatelj analitičke platforme BNMAP.PRO Sergei Lobzhanidze:
Sergey Lobzhanidzedirektor analitičke platforme BNMAP.PRO"Osim činjenice da će automatski dovesti do povećanja cijena u fazi konačne gradnje, jer se sada povećanje tijekom izgradnje u prosjeku, na primjer, u Moskvi od 18% na 27%, to će to opterećenje zajma dodati , PDV će biti dodan u to, što će, o činjenici dobivanja imovine, morati platiti, pa mislim da do 50-60% može uzrokovati cijenu, samo na temelju povećanja volumetrijskih troškova proizvodi. Odnosi se na cijenu. Što se tiče koliko popularan, mogu reći kao primjer da, prema rezultatima 2017. godine, imamo oko 54 tisuće poslova na pojedincima, uključujući apartmane u okviru ugovora za prijenos prava na temelju kupnje - prodaje , Sekundarno tržište je oko 120 tisuća [transakcija], to jest, u načelu, gotovo polovica je vrlo veliki postotak. "
O tome jesu li donijele neke odluke o zabrani izgradnje kapitala, a ne prijavljene. Publikacija primjećuje da je i opcija raspravljala o mogućnosti prodaje samo spreman smještaj od 2020. godine.
Denis Artemov, viši odvjetnik odvjetničkog društva putem lege, kaže portalu Novostroy-M na glavnim promjenama u saveznom zakonu "o sudjelovanju u izgradnji stambenih zgrada i drugih objekata nekretnina ..." od 30. prosinca 2004. godine 214-FZ, izrađen od strane saveznog prava od 29. srpnja 2017. br. 218-FZ.
Uvod
Dana 30. studenog 2017. godine, predsjednik Vlade Ruske Federacije, Dmitrij Medvedev, tijekom intervjua s ruskim TV kanalima, pozvao je da napusti kapital konstrukciju u korist hipoteke, u pogledu takvih sporazuma kao nasljeđe nerazvijenog stanovanja tržište, "rudimente bivšeg epohe".
Već je 25. prosinca 2017. na službenoj internetskoj stranici Vlade Ruske Federacije, objavljena je postupna tranzicija iz kapitala financiranja izgradnje na korištenje eScro računa i kreditiranja developera.
Provedba Akcijskog plana daje tri glavna faza:
- pripremni (do 30. lipnja 2018.), koji se sastoji u stvaranju regulatornog okvira za prijelaz na ciljni model financiranja;
- prijelazni (od 1. srpnja 2018. do 30. srpnja 2019.) - Zaključni ugovori o sudjelovanju u kapitalu u izgradnji ESCOU-a i / ili posebne račune, te s uključenjem sredstava u ugovorima o dionicama izravno s programerima koristeći postojeće mehanizme za zaštitu prava dioničari;
- konačni (od 1. srpnja 2019. do 31. prosinca 2020.) je prijelaz na zaključak svih sporazuma o sudjelovanju u kapitalu konstrukcije koristeći račune i / ili posebne račune.
Ti su događaji postali predmet živih rasprava o daljnjoj sudbini Instituta za izgradnju dionica.
Možda, takva kardinalna rješenje problema u kapitalu je izbor retorika - u ožujku 2018. godine, održat će se sljedeći izbori predsjednika Ruske Federacije i Vlade, potrebno je pokazati aktivnosti na najtežim društvenim pitanjima ,
Uostalom, kako bi se stvorila pristojna alternativa zajedničkom sudjelovanju osobnih akumulacija građana u izgradnji bit će vrlo teško.
Sudjelujte u sudjelovanju, u biti, što je interesantno financiranje programera, na "praktičnost korištenja" nalazi se za programere izvan svih natjecanja.
Ipak, zakonodavci zauzimaju tečaj o zatezanju regulacije i faznoj reformi regionalnog građevinskog instituta, što podrazumijeva relevantne promjene u saveznom zakonodavstvu.
Federalni zakon "o javno-pravnoj tvrtki na zaštiti prava građana - sudionici u kapitalu u nelikvidnosti (stečaj) developera i na izmjenama pojedinačnih zakonodavnih akata Ruske Federacije" od 29. srpnja 2017. br. 218-FZ koji sadrže mnoge izmjene u 214 -Fz.
Amandmani stupaju na snagu 1. siječnja i srpanj 2018, Mnogi od njih su fundamentalno novi. Noveli su ozbiljno pooštrili zahtjeve za građevinske tvrtke, građevinski proces i korištenje sredstava primljenih od građana. Štoviše, ako će se "mapa puta" provesti, ove inovacije su samo početak Plejada amandmana u 214 f ez.
Ali sada mnogi programeri tvrde da će se kardinalne promjene značajno riješiti rad graditelja, broj građevinskih tvrtki će smanjiti (prije svega, mali i srednji programeri) smanjiti obujam stanovanja i, kao rezultat toga, hoće li dovesti do povećanja cijena za stambene nekretnine.
Ovdje neće biti suvišno, jer je njegovo usvajanje 214 f ez već promijenio u jednom ili drugom stupnju, a svaki novi pokušaj zakonodavca čini građevinskom tržištu transparentnijim i zaštićenim uzrokovao je slične oštre kritike od strane programera, ali u isto vrijeme u Sektor razvoja Veliki, srednji i manji programeri još uvijek rade.
Istina je da pokušaji reforme 214 f ez nisu bili u mogućnosti riješiti problem prevarenih dioničara. Koliko će stvarno "raditi" inovacije, koliko će učiniti u stvari, i koliko će biti pozitivan ili negativan posao?
Kada "zaradite" inovacije
Činjenica da će većina promjena utjecati samo na nove zgrade, građevinska dozvola je primljena nakon 1. srpnja 2018. godine. To jest, zakonodavac se očito temelji na ozbiljnosti romana, uzeo izgradnju građevinskih tvrtki tijekom cijele godine kako bi se pripremila za promjenu uvjeta rada.
S druge strane, nešto slično se već dogodilo u vrijeme donošenja 214 f ez u prosincu 2014. godine, kada je njegova akcija podijeljena na objekte, građevinska dozvola dobivena je nakon 1. travnja 2015. godine.
Tada su mnogi programeri jednostavno dobili dozvolu za izgradnju broj objekata do datuma "X", nakon čega ih je još nekoliko godina mirno preselilo, ne podliježe inovacijama.
Vjerojatnost je velika da će sada mnogi programeri provesti sličan scenarij.
Važno je napomenuti da mnoge nove zgrade inovacija 214-FZ uopće neće utjecati na sve. Govorimo o tim kućama koje se temelje na shemi stanovanja i građevinarstva (HCC) ili stambenim i akumulativnim zadrugama (LNG), kao i prema preliminarnim ugovorima za prodaju stanova. Novo izdanje zakona i dalje ne zabranjuje takve sheme za privlačenje novca za izgradnju, a ovdje pravni odnosi "developer-građani" 214-FZ uopće ne.
Zanimljivo, u isto vrijeme, romani su uskraćeni programerima priliku za proizvodnju ili stjecanje vrijednosnih papira, s izuzetkom dionica. Budući da je jedan od vrsta vrijednosnih papira bilješke, novo izdanje 214-fz konačno zalaže na financiranje novih zgrada s "rešetkom".
Opći zahtjevi za programere
Konsolidiranje mnogih novih zahtjeva za programera, zakonodavac je uveo novi koncept - "specijalizirani razvojni razvoj".
Od sada, specijalizirani razvojnik može imati samo poslovno društvo - korporativne komercijalne organizacije u obliku društva s ograničenom odgovornošću ili dioničkih društava. Posljednji programeri kao što su ne-komercijalne, javne organizacije, sportske, glazbene, obrazovne i znanstvene institucije.
Budući da je programer mora ispuniti funkciju izgradnje, a prema novim zahtjevima zakonodavstva ne može se provesti i druge funkcije, ovo pravilo se podnosi logički opravdano.
Za developer ne manje od 3 godine iskustva u izgradnji stambenih zgrada (kao razvojni, tehnički kupci ili generalni izvođač). Obvezne dozvole za naručivanje najmanje 10 tisuća četvornih metara višenamjenskih kuća.
Ova inovacija značajno komplicira pojavu novih građevinskih tvrtki na tržištu. Sada se organizacija mora prvo "pokazati", to jest, da stječe određeno iskustvo i iskustvo, a tek tada dobivaju pravo privući sredstva građana u izgradnji stambenih zgrada.
Novella će smanjiti broj malih građevinskih tvrtki koje već postoje, ali ne i dosežu navedene kriterije.
Glava, glavni računovođa i drugi pojedinci upravnih tijela developera ne bi trebali imati kaznenu evidenciju o zločinima u području gospodarske djelatnosti ili protiv državne vlasti, biti ranije (prije manje od 3 godine) podignuti na pomoćnu odgovornost za obveze pravne osobe, biti neodrživ (bankrot). Isti zahtjevi odnose se na korisnike programera.
U projektnoj deklaraciji objavljena za opći pregled, programer će biti dužan navesti podatke o usklađenosti sa zahtjevima zakona njezinih vođa.
Odvojena pozornost posvećuje se povećanoj otvorenosti informiranja developera. Na svojoj službenoj internetskoj stranici, developer će biti dužan u punom privremenom računovodstvenom izvješćivanju na vrijeme najkasnije 5 kalendarskih dana nakon završetka relevantnog izvještajnog razdoblja, kao i godišnje računovodstvene solarne i revizije zaključak na vrijeme najkasnije 120 kalendara dana nakon završetka relevantne izvještajne godine.
Isti razvojni programer će biti dužan objaviti u jedinstvenom informacijskom sustavu stambene izgradnje, takve odgovornosti proizlazi od 1. siječnja 2018. godine.
Važno je napomenuti da je takav jedinstveni informacijski sustav već zaradio (https: //nash.doma.rf/).
Financijska stabilnost programera
Brojne inovacije usmjerene su na poboljšanje financijske pouzdanosti programera.
U novom izdanju 214-fz, prethodno postojao zahtjev za minimalnu vrijednost odobrenog kapitala, ovisno o području objekta u izgradnji (od 2,5 milijuna rubalja, ukupne površine do 1,5 tisuća kvadrata metara, do 1 milijardu 500 milijuna rubalja za ukupnu površinu od 500 tisuća m2).
Međutim, sada vlastita sredstva za razvojne programere moraju biti najmanje 10% planiranih troškova projekta.
Novi zahtjev uveden je na minimalni novčani saldo na račun ovlaštene banke na dan izrade projektne deklaracije, koji bi trebao biti 10% troškova projekta izgradnje.
Obveze developera koji nisu povezani s izgradnjom stambene zgrade ne smiju prelaziti 1% vrijednosti projekta izgradnje na dan izrade projektne deklaracije u ovlaštenom tijelu. Troškovi održavanja developera ne mogu prelaziti 10% građevinske vrijednosti gradnje.
Također, kumulativni iznos predujnih plaćanja ne smije prelaziti 30% troškova projekta izgradnje.
Prema novom izdanju 214 f ez, programer ne može sudjelovati ili stvoriti komercijalne i nekomercijalne organizacije. Dakle, pokušaj je napravljen kako bi se uklonilo stvaranje izgradnje holdinga, koji u praksi ne doprinose sposobnosti da ostane "na površini", koliko pojednostavi povlačenje novca razvojnih programera izvan dosega prevarenih dioničara i prava agencija za provedbu.
To se posebno odnosi na podružnice s programerima stranih offshore pravnih osoba.
Međutim, čini se da se ova zabrana u praksi može lako obuhvatiti registracijom podružnica na "njihovim" pojedincima, formalno ni na koji način u vezi s organizacijskim programerom.
Developer ne može privući zajmove i zajmove, s izuzetkom ciljanog, sama developer također može pružiti kredite ili zajmove.
Kao što je već navedeno, od sada, programer nema pravo proizvesti obveznice i druge vrijednosne papire, osim dionica, kao i stjecanje vrijednosnih papira (uključujući i račun).
Zahtjevi za izgradnju
Jedna od glavnih inovacija bila je pravilo, prema kojem programer nema pravo istovremeno provesti izgradnju stambenih zgrada na nekoliko građevinskih dozvola i ima pravo privući raspodjelu novca samo za izgradnju stambenih zgrada navedenih u jednoj razlučivosti.
Sada načelo radi: "1 developer \u003d 1 građevinska dozvola."
Takva inovacija je usmjerena na sprječavanje prakse kada je programer završio jednu stambenu zgradu na račun fondova privukao izgradnju druge stambene zgrade. Konačna stambena zgrada u ovom "začaru" lanac imala je povećan rizik da postane problem s problemom.
Prema novom izdanju 214 f ez, programer ima pravo privući novac građana samo jedne građevinske dozvole.
Što se tiče organizacije računovodstva, programer će biti dužan osigurati održavanje novca koje sudjeluju sudionici u kapitalu, odvojeno u odnosu na svaku zgradu stambene zgrade.
Developer neće moći obavljati aktivnosti koje se ne odnose na uključivanje gotovog stupnjeva i izgradnju relevantnog objekta. Takva koncentracija napora developera na procesu izgradnje, prema zakonodavcu, pridonijet će brz i kvalitetnoj izgradnji, kao i minimiziranju rizika povezanih s financijskom odgovornošću developera u drugim poslovnim područjima, što kao Rezultat se negativno odrazio na razvoj razvoja.
Međutim, u stvarnosti, većina programera praktički nije "razbijena" iz glavne aktivnosti, svladavajući samo s povezanim aktivnostima (registracija DDU-a, vlasničkih prava, popravak izgrađenih stanova uččavanja, itd.).
Značajan korak reguliranja tehničkih parametara izgradnje je obvezna dostupnost ispitivanja projektne dokumentacije u svim slučajevima, čak i uz niske izgradnje.
Odsutnost pregleda u ovom području (uglavnom gradilište zemlje) često je dovelo do značajnih kršenja građevinskih standarda i pravila.
Kompenzacijski fond
Developer će biti dužan izvršiti odbitke specijaliziranom naknadu fonda u iznosu od 1,2% troškova svakog ddu.
Neprofitna organizacija "Zaklada za zaštitu vladinih sudionika - Sudionici izgradnje dionice, osnovana odredbom Vlade Ruske Federacije 7. prosinca 2016. br. 1310, od sada se pretvara u javno-pravnu tvrtku ,
Sredstva fonda namijenjena je završetku problematičnih objekata ili isplate novčane naknade dioničarima. Obvezni odbici na naknadu fond zamijenilo je prethodno postojeće načine za pružanje obveza razvoja u obliku obveznog jamstva Banke ili obveznog osiguranja od civilne odgovornosti.
U tom slučaju, programer još uvijek može dobrovoljno koristiti.
Važno je napomenuti da se prethodno prakticirani sustav obveznog odgovornosti developera u praksi ne opravdava. Prema statistikama, nije bilo niti jedan slučaj kada je dovršen problem dom ili stambeni kompleks za novac osiguravatelja.
U tom smislu, odluka zakonodavca o otkazivanju navedene metode pružanja obveza razvoja je točna.
U isto vrijeme, iznos od 1,2% cijene RDA u potpunosti se odnosi na količine koje su programeri platili osiguravajućim društvima.
Dana 20. listopada 2017., javno-pravna tvrtka "Zaklada za zaštitu državnih prava - sudionika u izgradnji dionica" započeo je svoj rad.
Nemoguće se ne slažem da će novi mehanizam doista dati dodatna jamstva dioničarima, takav sustav je pouzdaniji od djeluje sada. Sredstva koja su već formirana u fondu mnogo je lakše koristiti od hipotetske naknade za osiguranje ili bankovne isplate.
U isto vrijeme, zakonodavci su ostali ispravni za sebe i prethodno preuzeli opći tečaj o samoregulacije pojedinaca poslovanja, stavljajući dužnost da financira rad temelja na samim članovima sudionika - programeri i građani.
Sekvencijalno provođenje planiranih politika financiranja, zakonodavci, kao alternativu financijskom opterećenju o stvaranju Fonda, osigurali su prijelaz na programeru da koristi ESCro račune.
Važno je napomenuti da zakon određuje maksimalni iznos naknade, koji je definiran kao proizvod ukupne površine svih stambenih prostora koji će se prenijeti na građanin - sudionik u kapitalu (ali ne više od 120 m2 .m.) i pokazatelj prosječne tržišne vrijednosti od 1 kV. Mjerač u relevantnom predmetu Ruske Federacije, čija se vrijednost određuje u određenom razdoblju saveznog izvršnog tijela.
Dakle, vlasnici elitnih stanova nisu bili u potpunosti zaštićeni, čija je metrarhea često premašila 120 četvornih metara. m.
Osim toga, postavlja pitanje o omjeru tržišne vrijednosti četvornog metra u određenom programeru i "srednjoj tržišnoj vrijednosti", koja je određena saveznim izvršnim tijelom i može biti znatno niža nego u stvarnosti.
Banaka
Tužba bankarskog predvorja bila je pružanje širokih ovlasti za poslovne banke, čiji je popis posebno definiran od strane Vlade Ruske Federacije.
Developer je dužan otvoriti račun samo u ovlaštenoj banci, dok ima pravo imati samo jedan račun namire, kroz koji će se izvršiti sva naselja.
Svi ključni sudionici gradnje, kao što su developer, tehnički kupac i generalni izvođač, moraju imati račune u jednoj ovlaštenoj banci.
Većina inovacija za raspravu bila je pravilo, prema kojem će se provesti posebna kontrola banke za svaku isplatu programera. Banka će provjeriti DDU, druge srodne ugovore, djela prihvaćanja obavljenog posla, akata prihvaćanja i prijenosa robe, režije trgovine itd. U slučaju otkrivanja fiktivnih operacija i drugih povreda postojećeg zakonodavstva, Banka će biti dužna izvijestiti u nadzornom tijelu.
Pružanje banaka, koje su komercijalne organizacije, nadzorne ovlasti zajedno s ovlaštenim ovlaštenjem izvršnih tijela sastavnih subjekata Ruske Federacije, doista je neočekivana odluka.
Rasprostranjena interakcija nekih komercijalnih struktura (programeri) s drugim komercijalnim strukturama (banke), osobito kada su prvi ovisni o drugoj, gotovo uvijek daje široko polje za zlostavljanje i korupciju.
U isto vrijeme, nemoguće je ne prepoznati da takva dvostruka kontrola nad financijskim tokovima graditelja smanjuje rizik od imovine izgradnje i naknadnog namjernog bankrota developera.
Konačno, kontrola banke može se smatrati neobičnim testom za mogućnosti banaka da kontroliraju tržište izgradnje kapitala.
Podsjetimo se da je prema mapi ceste reforme Instituta za izgradnju dionica, od 1. srpnja 2019. godine, očekuje se potpuni prijelaz na korištenje eScro račune i / ili posebnih računa. Posljednja činjenica također uzrokuje mnoge sporove o prirodi zakonodavnih promjena.
Posebno, naznačeno je da glavni korisnik (korisnik) iz uvođenja ESCRO račune na primarnom tržištu nekretnina nije programere (zbog svih kompliciranih uvjeta za njihov rad), a ne sudionicima u kapitalu (iako za njih Rizik od ulaganja u izgradnju se smanjuje, ali postoji velika vjerojatnost rasta cijena za primarne nekretnine), a izravno same bankarske strukture.
Na primjer, banka izdaje hipotekarnih kredita sudioniku u kapitalu u skladu s relevantnim prilično visokim interesom. Zatim, kada sudionik zajedničke građevine stječe stan, banka vraća isti novac ESKROW-u. A onda Banka ponovno krediti u programeru za izgradnju kuće, a opet na postocima. Istovremeno, sama developer pod uvjetima ugovora o zajmu podliježe potpunoj kontroli Banke.
Tako, u stvari, "bez uklanjanja" novca iz banke, kreditna institucija dobiva priliku za primanje interesa i od sudionika u kapitalu, a od developera.
Izlaz
Promjene izrađene u 214 f ez mogu se okarakterizirati kao značajne. Pojavili su se novi zahtjevi za stvaranje i rad developera, financiranje izgradnje i proces stvaranja višegodišnjih kuća, novi način pružanja obveza developera u obliku javno-pravne tvrtke "Zaklada za zaštitu stvoren je građanitelj-prava.
Očigledan rezultat romana u praksi će se brinuti od većine malih i srednjih građevinskih tvrtki, od kojih mnogi neće moći raditi pod novim pravilima. Takve tvrtke ili će biti prisiljeni ići na SCR schemes i LNG, preliminarni ugovori, ili prenose svoje gradilišta na većim programerima koji međusobno dijele oslobođeni potencijal.
Važne preferencije već su sada primljene od strane bankarskih struktura s kojima će programeri biti prisiljeni raditi, a s pravilima od kojih će programeri biti prisiljeni računati. Čak i veće koristi mogu dobiti u budućnosti tijekom provedbe vladine mape puta.
Korištenje escrow računa u trenutnom trenutku nije obavezno, ali to znači da je institucija kapitala u izgradnji i dalje radi.
Istodobno se poduzima opći tečaj kako bi se zamijenilo sudjelovanje kapitala od strane kredita banaka i drugih obrazaca za financiranje.
Očito je da u isto vrijeme mogu postojati poteškoće u provedbi drugog vladinog tečaja - stvoriti pristupačno stambeno tržište. Uostalom, monopolizacija tržišta građevinskog tržišta je velika razvojna poduzeća, komplikacija njihovog rada kao rezultat zakonodavstva i kontrole banaka, smanjenje prijedloga kroz odlazak s tržišta za mnoge male i srednje programere, protiv Pozadina povećanja potražnje potrošača može dovesti do značajnog povećanja cijena za stanove u stambenim zgradama u izgradnji.
Međutim, to je jasno i druga važna pitanja mogu biti u mogućnosti pružiti praktičnu primjenu zakonodavstva u životu.
Datum objave 11. siječnja 2018- Uz pomoć takvog kriterija za društveni razvoj, kao uspjesi znanosti i tehnologije, možete pokazati progresivnu prirodu.
- Kharchenko, Leah Petrovna - Demografija: Tutorial za studente sveučilišta, studenti u specijalnosti "Statistika" i drugi ekonomski specijaliteti
- Računovodstvo za "kettles": proučavamo koncept računa koji studije čini računovodstvo
- Vodič za knjigovodstvo: Gdje početi učiti računovodstvo?