Nevaljanost ugovora o hipoteci sudska praksa. Osporavanje ugovora o hipoteci
Ništavost ugovora o zalogu pri kupnji stana ili drugog ugovora o zalogu nastupa kada:
- nesposobnost jedne od ugovornih strana;
- nedostatak ovlasti za sklapanje sporazuma;
- djelovanje kao stranka prema maloljetnom djetetu;
- nedostatak državne registracije ugovora;
- nedostatak pristanka jednog od supružnika, ako je do stjecanja založene imovine došlo nakon sklapanja braka;
- nepotpuni popis glavnih uvjeta transakcije.
Redoslijed postupka
Takav postupak kao što je poništenje ugovora odvija se isključivo na sudu. Za to zainteresirana strana podnosi tužbu pravosudnim tijelima.
Zakonitost njihovih tvrdnji mora se dokazati uz pomoć svjedoka, uz dostavu paketa dokumenata. Nakon pregleda spisa i ocjene materijala u predmetu, sudska tijela odlučuju u korist jedne od stranaka.
Posljedice poništenja zaloga
Ugovor o zalogu iz Građanskog zakonika Ruske Federacije sud priznaje nevažećim u cijelosti ili u bilo kojem dijelu. Rezultat odluke bit će povratak stranaka u razdoblju u kojem ni jedna od strana još nije potpisala sporazum.
Priznanje transakcije nevaljanom prijeti zajmodavcu raskidanjem kolaterala zajma predviđenog ugovorom. Zalogodavac praktički ne pati od takvog postupka.
Također treba imati na umu da založni vjerovnik prilikom promjene uvjeta osiguranja kredita može zahtijevati promjenu uvjeta ovog ugovora. I zajmoprimac će morati vratiti sredstva koja su osigurana.
Za povrat založene imovine bit će potrebna pomoć pravosudnih tijela ako je zajmoprimac ne želi dobrovoljno vratiti. Nakon što sudac donese odluku i obvezuje prijenos imovine, kontrolu nad prijenosom traženog pasti će na ovršenika.
Arbitražna praksa
Poništenje ugovora o zalogu - sudska praksa:
1. Zalogom se smatrao automobil čiji je naziv vozila bio u rukama založnog vjerovnika. Nakon što zajmoprimac nije mogao ispuniti uvjete ugovora, podnesena je tužba sudu za naplatu duga uz žalbu na založenu imovinu. Udovoljeni su zahtjevi po tužbi, ali se u ovršnom postupku ispostavilo da je na vozilu napravljen duplikat PTS-a, koji je na temelju svojeručne punomoći izbačen iz registarskog registra i prodan.
Besplatan pravni savjet:
Uslijedila je još jedna žalba sudu sa zahtjevom za oduzimanje i ovrhu na založenoj imovini koja je djelomično udovoljena. Novi vlasnici su podnijeli zahtjev za priznanje ugovora o zalogu kao nesklopljenog i stoga ništavnog.
Prema čl. 353. Građanskog zakona, trebate oduzeti automobil kako se ne bi preprodao tijekom suđenja. Kupci moraju dokazati svoju dobru vjeru na sudu, jer njihovo ponašanje svjedoči o suprotnom (kupnja automobila od osobe koja djeluje po punomoći, korištenje duplikata PTS-a i sl.)
Prema klauzuli 43 Rezolucije Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije br. 6, Plenum Vrhovnog suda Ruske Federacije br. 8 od 01.07.1996. "O nekim pitanjima u vezi s primjenom prvog dijela Građanski zakon Ruske Federacije", veličina i uvjeti ispunjenja obveze osigurane zalogom odnose se na bitne uvjete ugovora o zalogu, bez čijeg se sporazuma ugovor o zalogu ne smatra sklopljenim.
Kada je zalogodavac zajmoprimac-dužnik, čije su obveze iz sklopljenog ugovora o kreditu osigurane zalogom, za određivanje visine i roka ispunjenja obveze iz ugovora dovoljno je pozvati se na odgovarajući ugovor o zajmu.
Članak 13. Rezolucije Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 17. veljače 2011. N 10 "O nekim pitanjima primjene zakonodavstva o zalogu" navodi da čak i ako se promijene uvjeti ugovora o zajmu, ograničenje razdoblje po ugovoru o zalogu se ni na koji način ne mijenja, a obračun počinje od dana prestanka ugovora o kreditu koji je izvorno utvrđen i propisan ugovorom o zalogu. To je jedan od razloga koji određuje datum ispunjenja obveza iz ugovora o kreditu u cijelosti.
Besplatan pravni savjet:
2. Tužitelj je podnio zahtjev sudu za poništavanje ugovora o hipoteci zbog njegove ništavosti. Građanin se poziva na činjenicu da uvjeti ugovora o zalogu nisu u skladu sa zahtjevima ovog zakona.
U prvom stupnju pravosudni organi su tužbeni zahtjev odbili, a drugostupanjski sud potvrdio je odluku suda. Razlog je to što su ugovorom o zalogu nekretnine (ugovorom o hipoteci) propisane bitne okolnosti, visina i rok ispunjenja kreditnih obveza u pogledu iznosa glavnice i plaćanja obračunate kamate za korištenje kreditnih sredstava.
U cijelosti je opravdana odluka prvostupanjskog suda kojim je utvrđeno da nema osnova za priznavanje nevaljanog ugovora o zalogu u odnosu na nekretninu.
O ugovoru o zalogu imovine kao kolateralu za ugovor o kreditu pročitajte ovdje.
3. Tužitelj se tužbom obratio sudu (obje stranke su fizičke osobe) o korištenju posljedica nevaljanosti posla. Zahtijevao je da se ugovor o hipoteci proglasi nevažećim, da se položaj stranaka vrati u prvobitni položaj i da se ukloni kolateral iz nestambenih prostorija. Tužitelj je napomenuo da prema čl. 69. Saveznog zakona "O hipotekama (zalog nekretnina)" Hipoteke građevine moguće su samo uz jednokratnu hipoteku zemljišne parcele na kojoj se ova zgrada nalazi. Navedeni ugovor ne navodi hipoteku na zemljišnoj čestici, niti mjesto ugovora na koji je sklopljen ugovor o hipoteci.
Besplatan pravni savjet:
Sudovi oba stupnja odbili su tužbeni zahtjev uz obrazloženje da tužitelj nije dostavio dokaze o formalnom vlasništvu nad zemljištem na kojem se nalazi stambena zgrada. Dokaz tužitelja o ništavosti ugovora o hipoteci nije dostavljen sudu, budući da ne postoji ugovor o zalogu zemljišne čestice. Nemoguće je složiti se s tvrdnjama tužitelja o nesukladnosti ugovora s člankom. 9. Saveznog zakona "O hipotekama" s obzirom na činjenicu da dokument ima opis hipotekarnih obveza i da je u klauzuli 2 sporazuma navedeno mjesto plaćanja.
Video govori o općim uvjetima nevaljanosti transakcija
Banka je reorganizirana spajanjem, izvorni založni vjerovnik je likvidiran - nema podataka o državnoj registraciji založnog ugovora od strane novog založnog vjerovnika - uvjeti ugovora predviđaju promjene hipoteke (u našem slučaju, nova organizacija putem reorganizacije) provodi se prilikom izdavanja i upisa nove hipoteke. Je li moguće priznati stari račun nevažećim - a zahtjev banke da se kolateral proda na dražbi je nezakonit?
Ne, nažalost, stari račun se ne može priznati nevažećim, a potraživanja banke o prodaji kolaterala na dražbi su nezakonita, budući da podaci i dalje ostaju.
Besplatan pravni savjet:
Odvjetnik sa 7 godina iskustva u području građanskog prava. Diplomirao na Ruskoj pravnoj akademiji.
Podaci na stranici su dati samo u informativne svrhe. Prije donošenja bilo kakve odluke konzultirajte se s odvjetnikom.
Uprava stranice nije odgovorna za korištenje informacija objavljenih na stranici.
Kopiranje materijala dopušteno je samo kada se koristi aktivna poveznica na ovu stranicu ili izvor informacija.
Besplatan pravni savjet:
Priznanje ugovora o hipoteci nije sklopljen
Vlasništvo nad zgradom podrazumijeva pravo korištenja ili vlasništvo nad zemljištem ispod i potrebnom za njegovo održavanje. Zaključak da se ugovor o hipoteci zgrade mora sklopiti uz istovremeno sklapanje ugovora o hipoteci za zemljišnu česticu pogrešan je i nije utemeljen na zakonu:
Odlukom suda udovoljeni su tužbeni zahtjevi tužitelja: ugovor o hipoteci (zalogu nekretnine) zgrade trgovine za promet industrijskih i prehrambenih proizvoda oglašen je nevažećim uz primjenu posljedica ništetnosti posla. Prilikom donošenja odluke sud je naveo da je ugovor o hipoteci za 12. dio zgrade nevažeći jer nije u skladu sa zahtjevima zakona, budući da je kada je sklopljen, 12. dio zemljišne čestice ispod zgrade koja pripada v. tužitelj na temelju zajedničkog vlasništva također mora biti predmet zaloga.
Ukidajući odluku suda i donoseći novu odluku o odbijanju tužbenog zahtjeva, kasacijski sud ukazuje na sljedeće.
Ne uzima se u obzir da, sukladno odredbama zemljišnog zakonodavstva, vlasništvo nad zgradom povlači pravo korištenja ili vlasništva nad zemljištem koje se nalazi pod njom i potrebno je za njegovo održavanje. S tim u vezi nije bilo potrebno sklapanje dodatnog ugovora o hipoteci za zemljišnu česticu prilikom sklapanja ugovora o hipoteci zgrade. Zaključak suda da se ugovor o hipoteci zgrade mora zaključiti uz istodobno sklapanje ugovora o hipoteci za zemljišnu česticu pogrešan je i nije utemeljen na zakonu. Nema dokaza da su navedenim sporazumom povrijeđena zakonska prava tužitelja. (Odluka Primorskog zemaljskog suda od 12. travnja 2011. u predmetu br.)
Činjenica da u ugovoru nije naveden naziv tijela koje provodi državnu registraciju prava na nekretninama i transakcija s njima, koje je upisalo ovo pravo zalogodavca, ne može povlačiti ništavost ugovora:
Besplatan pravni savjet:
L.V. podnio tužbu protiv A.A. o priznavanju nevažećim (ništetnim) ugovora o zajmu sklopljenog između S.A. i A.A., u smislu ugovora o hipoteci stana koji je u njemu uključen, te priznanja nepostojanja tereta (hipoteka) ovog stana, upisa u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama i transakcija s njim. Tužitelj je naveo da je temeljem st. 1. i 3. čl. 10. saveznog zakona "o hipotekama (zalozima nekretnina)", budući da ugovor o hipoteci uključen u ugovor o zajmu ne sadrži sve podatke navedene u čl. 2. čl. 9. ovog zakona, ugovor o kreditu od 31. srpnja 2009. godine nije podlijegao državnoj registraciji.
Tvrdnje su odbijene. Prvostupanjski sud je utvrdio da je u ugovoru o zalogu sklopljenom između A.A. (hipotekarni vjerovnik) i S.A. (od strane založnika), hipotekarni vjerovnik daje hipotekarni dužnik kredit s rokom otplate do 1. prosinca 2009. godine. Ugovor sadrži uvjet o hipoteci stana upisanog na temelju vlasništva za S.A. Navedeni ugovor ovjeren je kod javnog bilježnika koji pripada S.A. provjerena je založena imovina, sporazum je registriran u skladu s utvrđenom zakonskom procedurom od strane Ureda Federalne službe za registraciju za regiju Ryazan, o čemu postoji odgovarajuća oznaka.
Činjenica da u ugovoru nije naveden naziv tijela koje provodi državnu registraciju prava na nekretninama i prometa s njima, koje je upisalo ovo pravo zalogodavca, ne može dovesti do ništavosti ugovora.
Iz sadržaja ugovora proizlazi da sve bitne uvjete koji su obvezni za ovu vrstu ugovora stranke navode. Naveden je predmet hipoteke, njezina procjena, priroda, visina i rok ispunjenja obveze osigurane zalogom. Nije bilo razloga za odbijanje državne registracije ugovora. (Kazacijska presuda Regionalnog suda Rjazan od 24. studenog 2010. u predmetu br.)
Tvrdnje tužitelja o ništavosti ugovora o hipoteci zbog nepostojanja zaloga zemljišne čestice na kojoj se zgrada nalazi, sud je smatrao nelikvidnom jer tužitelj nije dostavio dokaze o propisno ozvaničenom vlasništvu na zemljišnoj čestici koja se nalazi pod. stambena zgrada:
Tužitelj (pojedinac) je podnio tužbu protiv tuženika (fizičke osobe) za primjenu posljedica ništavosti ništetnog posla - ugovora o hipoteci sklopljenog između tužitelja i tuženika, vraćanjem stranaka u prvobitni položaj i uklanjanjem ugovora o hipoteci. teret iz nestambenih prostorija. Istaknuo je da prema čl. 69. Saveznog zakona "O hipoteci (zalogu nekretnina)" hipoteka zgrade ili građevine dopuštena je samo uz istovremenu hipoteku prema istom ugovoru o zemljišnoj čestici na kojoj se nalazi ova zgrada ili građevina, odnosno pravu zakupa ova čestica pripada zalogodavcu, međutim, u ovom ugovoru o hipoteci postoji naznaka zaloge zemljišne čestice ili prava na njoj nisu sadržana. Također, nije naznačeno mjesto sklapanja ugovora, u prilog čemu je sklopljen ugovor o hipoteci.
Besplatan pravni savjet:
Odbijajući tužbeni zahtjev, sudovi oba stupnja naznačili su da tužitelj nije predočio dokaze o uredno ozvaničenom vlasništvu na zemljištu koje se nalazi ispod stambene zgrade. Dakle, sudu nije dokazana tvrdnja tužitelja o ništavosti ugovora o hipoteci zbog nepostojanja zaloga zemljišne čestice. Nemoguće je složiti se sa zahtjevom da ugovor nije u skladu sa zahtjevima čl. 9 FZ "o hipotekama". Ugovor sadrži opis obveze osigurane hipotekom, a u čl.2. ugovora, naznačeno je mjesto plaćanja (Kazacijska presuda Vrhovnog suda Udmurtske Republike od 21. veljače 2011. u predmetu br. / 2011.)
Odbijen je zahtjev za priznanje ugovora o zalogu nekretnine (hipoteke) nevažećim, budući da je predmet zaloga u ugovoru definiran, dana njegova ocjena, utvrđena suština, veličina i rok obveze zajma:
Pozivajući se na neusklađenost ugovora o zalogu sa zahtjevima važećeg zakonodavstva, tužitelj je podnio tužbu protiv AK Štedionice Ruske Federacije (OJSC) za poništavanje (nije zaključenog) ugovora br. hipoteka nekretnine (ugovor o hipoteci) na temelju ništetnosti.
Prvostupanjski sud je tužbu odbio. Ostavljajući odluku suda nepromijenjenom, drugostupanjski sud je naveo da “. u ugovoru o zalogu nekretnine (ugovoru o hipoteci) od. utvrđuje se predmet zaloga, daje njegova ocjena, utvrđuje se bit, visina i rok obveze zajma, kako u pogledu visine glavnog duga tako i plaćanja kamata za korištenje kredita. Slijedom navedenog, opravdan je zaključak suda prvog stupnja da ne postoje razlozi za priznanje ugovora o zalogu nekretnine nevažećim. (Kazacijska presuda Okružnog suda u Vologdi od 17. rujna 2010. br.)
Činjenica da se stranke u ugovoru o zalogu nisu dogovorile o postupku obračuna i plaćanja kamata za korištenje kredita, kao ni o uvjetu plaćanja provizije za otvaranje kreditne linije, ne ukazuje da je ugovor o hipoteci kao cjelina nije zaključena, već može značiti samo ograničavanje tražbina osiguranih zalogom isplatom iznosa po ugovoru o kreditu u iznosu dogovorenom između stranaka:
Besplatan pravni savjet:
Tužitelj je podnio tužbu protiv OJSC Bank zbog priznanja nesklopljenog, nevaljanog ugovora o zalogu nekretnine, pozivajući se na činjenicu da nije suglasna sa svim bitnim uvjetima ugovora o hipoteci.
Odbijajući tužbeni zahtjev, sudovi su naznačili da je predmet zaloga određen ugovorom o hipoteci, dana njegova ocjena, utvrđena priroda, veličina i rok kreditne obveze (kreditni limit, trajanje kreditne linije, naznačena je učestalost plaćanja i njihova veličina, kamatna stopa za korištenje kredita, odšteta. ), odnosno svi bitni uvjeti propisani zakonom za ovu vrstu ugovora, u pogledu visine glavnice i odštetu, dogovorile su stranke, tada je sud donio ispravan zaključak da nema osnova za priznanje ugovora o zalogu kao nesklopljenog zbog neusaglašavanja stranaka o njegovim bitnim uvjetima.
Činjenica da se stranke u ugovoru o zalogu nisu dogovorile o postupku obračuna i plaćanja kamata za korištenje kredita, kao ni o uvjetu plaćanja provizije za otvaranje kreditne linije, kako je navedeno u kasacijskoj tužbi ne znači da ugovor o hipoteci u cjelini nije sklopljen, već može značiti samo ograničavanje tražbina osiguranih zalogom na isplatu iznosa po ugovoru o kreditu u iznosu dogovorenom između stranaka. Stoga ova tvrdnja tužbe nije razlog za ukidanje sudske odluke. (Odluka Vrhovnog suda Republike Komi od 14. travnja 2011. u predmetu br. / 2011.)
Predmet ugovora o hipoteci (zalog nekretnine) kao jamstvo za obveze mogu biti založene nekretnine, ne samo stečene u okviru ciljnog kredita (kredita) danog za kupnju ili izgradnju stana, već i kao osiguranje za obveza iz ugovora o zajmu, ugovora o zajmu ili druge obveze... Obveza osiguranja hipotekarne nekretnine (stana) nastala je zbog zahtjeva važećeg zakonodavstva:
Tužitelj se obratio sudu s tužbom za poništavanje ugovora o hipoteci stana.
Besplatan pravni savjet:
Tužba je odbijena. Prvostupanjski sud, odbijajući udovoljiti tužbenim zahtjevima, došao je do razumnog zaključka da ne postoje zakonski razlozi za priznanje ugovora o hipoteci stana nevažećim, budući da je prema Saveznom zakonu "O hipoteci (zalogu nekretnina)" nekretnina založena. , ne samo stečeno u okviru ciljanog kredita (kredita) izdanog za kupnju ili gradnju stana, već i kao jamstvo za obvezu iz ugovora o zajmu, ugovora o kreditu ili druge obveze.
Također, prvostupanjski sud je razumno zaključio da je uvjet osiguranja založene imovine preduvjet za sklopljen ugovor o hipoteci za stan od 07.03.2007. važećeg zakonodavstva.
Obveza zajmoprimca da osigura imovinske interese povezane s štetom po život i zdravlje zajmoprimaca (osiguranje od nezgode ili bolesti - osobno osiguranje) nije utvrđena zakonom o hipotekama. Osim toga, prema 2. dijelu čl. 935 Građanskog zakona Ruske Federacije, obvezu osiguranja života ili zdravlja građaninu ne može biti nametnuta zakonom. Slijedom toga, prilikom sklapanja ugovora o hipoteci u skladu s važećim zakonodavstvom Ruske Federacije, zajmoprimac ima obvezu prema zajmodavcu osigurati samo predmet hipoteke. Istodobno, nametanje obveza zajmoprimca za životno i zdravstveno osiguranje ne ukazuje na nevaljanost ugovora o hipoteci u cijelosti, budući da preostali dio ugovora o hipoteci ne prestaje. (Kazacijska presuda Okružnog suda u Krasnojarsku od 6. prosinca 2010. u predmetu br./10)
Analiza ugovora o hipoteci ukazuje da je po svojoj pravnoj prirodi mješovita koja sadrži elemente ugovora o hipoteci i ugovora o jamčenju. Međutim, iz materijala predmeta proizlazi da u ugovoru o hipoteci nisu navedeni uvjeti ugovora o jamčenju, u vezi s kojim ugovor u ovom dijelu nije sklopljen, tužitelj odgovara samo u okviru vrijednosti imovine koja mu je prenesena u god. hipoteka:
Tužitelj (Ch. - pojedinac) podnio je tužbu protiv LLC-a da djelomično poništi ugovor o hipoteci.
Istaknuo je da je klauzula 3.3. ugovora o hipoteci, utvrđeno je da u slučaju neispunjavanja obveza DOO 1 iz ugovora o isporuci naftnih derivata, DOO 2 ima pravo izvršiti ovrhu na navedenom predmetu hipoteke. Istovremeno, klauzula 4.4. ugovorom o hipoteci propisano je da ako iznos dobiven prodajom založene nekretnine nije dovoljan za potpuno namirenje tražbine založnog vjerovnika, potonji ima pravo dobiti nedostajući iznos iz druge imovine zalogodavca.
Besplatan pravni savjet:
Sud je tužbeni zahtjev odbio, a kasacijski sud je potvrdio odluku suda navodeći sljedeće.
Imovinski jamac je osoba koja prenosi nekretninu u hipoteku radi osiguranja ispunjenja obveze druge osobe – dužnika.
Dakle, hipoteka je vrsta zaloga i posebno osiguranje obveze, te stoga za svaku promjenu glavne obveze nije potrebna suglasnost imovinskog jamca – hipotekara.
Istodobno, analiza ugovora o hipoteci ukazuje na njegovu mješovitu pravnu prirodu koja sadrži elemente ugovora o hipoteci i ugovora o jamčenju.
Međutim, iz materijala predmeta proizlazi da uvjeti ugovora o jamstvu nisu navedeni u ugovoru o hipoteci.
Besplatan pravni savjet:
Imovinski jamac nije stranka u glavnom ugovoru osiguranom hipotekom, on se samo obvezuje vjerovnicima odgovarati za dužnikovo ispunjenje ugovornih obveza u okviru vrijednosti imovine koja je na njega prenesena u hipoteku.
Predmet ovog ugovora o hipoteci je nekretnina - nestambeni prostor br. V, ukupne površine 154,3 m2, a na toj nekretnini može se naplatiti potraživanje prema pravilima st. Zakon o hipoteci.
Osim toga, nije sklopljen ugovor o zalogu druge imovine koja pripada Ch. (Kazacijska presuda Okružnog suda u Volgogradu od 3. veljače 2011. u predmetu br. / 2011.)
Odluka o priznanju ugovora o hipoteci kao nesklopljenog je poništena, predmet je poslan na ponovno razmatranje:
OJSC "Banka" podnijela je tužbu protiv imena punog naziva o ovrsi na predmetu zaloga - podzemno parkiralište. Sud je tužbu odbio. Ukidanjem odluke prvostupanjskog suda, upućivanjem predmeta na ponovno suđenje, područni sud je naveo da “. zaključujući da ugovor o hipoteci u cjelini nije sklopljen iz razloga što se stranke ovog ugovora nisu dogovorile o uvjetima plaćanja kamata za korištenje kredita, kao ni o visini i roku plaćanja obveza. kazne za zakasnele kamate za korištenje kredita, povećane kamate za zakasnelu otplatu glavnice po kreditu, sud nije uzeo u obzir da su se stranke dogovorile o svim bitnim uvjetima (veličina, rok i sadržaj obveze). ) koji se odnosi na obvezu osiguranu hipotekom da se dužniku isplati glavnica po ugovoru o kreditu, pa se stoga ugovor o hipoteci ne može smatrati nezaključenim u cjelini. (Odluka Regionalnog suda Voronjež od 28. rujna 2010.)
Besplatan pravni savjet:
Sudski sporovi za hipoteku u 2017
Sporovi koji proizlaze iz ispunjenja obveza iz ugovora o hipoteci često zahtijevaju rješavanje na sudu.
Sudska praksa o hipotekama u 2017. godini ima svoje karakteristike i nijanse, posebno u tako uskim odnosima kao što su razvod ili vojna hipoteka.
Ugovor o hipotekarnom kreditu obvezuje zajmoprimca da svoje obveze ispunjava na vrijeme.
Slučajevi ignoriranja dogovorenih uvjeta, kašnjenja zbog financijskih problema obogaćuju sudsku praksu o hipotekama u 2017. godini.
Upravo je ova godina postala teška zbog financijske nestabilnosti tržišta.
Besplatan pravni savjet:
Kreditni sporovi
U slučaju kašnjenja ili neotplate kredita u cijelosti dolazi do spora između banke i njenog klijenta.
Sudska praksa govori o najčešćim razlozima za pojavu sporova s dužnicima:
U slučaju neplaćanja salda na novčanom dugu, kada, na primjer, nije izvršena posljednja uplata od nekoliko tisuća rubalja, mora se razumjeti da se kamata na hipoteku naplaćuje na taj saldo.
To je navedeno u rasporedu plaćanja, kao i kamate kao kazna za kašnjenje.
Odgovornost za kašnjenje predviđena je ne samo zakonom o hipotekama i Građanskim zakonikom Ruske Federacije, već i samim sporazumom.
Besplatan pravni savjet:
Upravo ovaj dokument propisuje iznos odšteta koji se treba vratiti, a koji može biti veći od onog navedenog u Građanskom zakoniku Ruske Federacije.
Prema uvjetima ugovora o hipoteci, banka ima pravo zahtijevati od klijenta povrat cjelokupnog iznosa kredita već pri prvom kašnjenju.
U parnicama se velika pozornost poklanja ugovornim uvjetima.
Zakonodavstvo iz područja građanskog prava, posebice hipotekarnih odnosa, uglavnom se primjenjuje uz rezerve propisane ugovorom.
Stoga je tako važno pri upisu hipoteke pažljivo razmotriti studiju ugovora o zajmu. Sve što je napisano u dokumentu postaje obvezujuće.
Besplatan pravni savjet:
Odlazak na sud
Slijedi žalba sudu ako se banka nije mogla dogovoriti s klijentom. U praksi, banka neće provoditi nikakve postupke mirenja na vlastitu inicijativu, a da ga korisnik kredita ne kontaktira.
Stoga, čim klijent shvati da neće moći platiti kredit na vrijeme, treba se obratiti banci sa zahtjevom za otplatu rate, odgodu, smanjenje kamata, refinanciranje kredita i drugu "pomoć" organizacije. .
Sam sporazum o mogućnosti dobivanja mjere potpore od banke možda nije preciziran, ali to ne lišava pravo na takav zahtjev.
Obično sporazum o zajmu s državnom potporom (na primjer, u okviru programa "Stanovanje", u okviru financiranog programa za vojsku) predviđa mogućnost odgode plaćanja.
Banka obavještava dužnika o odlasku na sud. Obično se na parnicu gleda kao na krajnje sredstvo i ne slijedi odmah nakon prve odgode.
Besplatan pravni savjet:
Praksa pokazuje da se tužba pokreće u slučaju kašnjenja u iznosu od 5% cijene stambenog prostora pod hipotekom.
Žalba se priprema sudu u tijeku tužbenog postupka, ukoliko se radi o potrebi povrata hipoteke (određivanje početne cijene za dražbu).
U drugim situacijama, ako govorimo o otpisu računa, a ne o prodaji zaloga, dopušteno je podnijeti zahtjev za sudski nalog u skladu s Poglavljem 11. Zakona o građanskom postupku Ruske Federacije.
Potrebni dokumenti
Čim zajmoprimac primi obavijest suda o početku postupka, mora se pripremiti za postupak.
Za to se sastavljaju i prikupljaju dokumenti:
Besplatan pravni savjet:
Sama banka - pokretač proizvodnje priprema dokumente:
Ako tijekom suđenja bude potrebno pribaviti neke dokumente, onda možete podnijeti zahtjev za sudski povrat istih ili ih sami priložiti.
Priznanje ugovora nevažećim
Ugovor o zajmu može se proglasiti nevažećim samo na sudu.
Za takvo priznanje potrebni su dovoljni razlozi koji ukazuju na to da je tijekom izvršenja transakcije došlo do kršenja zakona ili volje druge strane.
Sudska praksa dopušta priznanje ugovora o hipoteci nevaljanim iz sljedećih razloga:
Besplatan pravni savjet:
Ako se hipotekarni posao prizna nevaljanim, tada prestaju sve pravne posljedice koje su uslijedile nakon njegovog sklapanja, sve primljeno se vraća natrag.
Odnosno, postaje potrebno vratiti novac u banku. Ako to nije moguće, onda je dopušteno platiti odštetu.
Sudionici kreditnog odnosa mogu priznati transakciju nevaljanom u roku od tri godine od stupanja ugovora na snagu.
Ako valjanost ugovora utječe na strane interese, tada se takve zainteresirane osobe mogu obratiti sudu sa zahtjevom da se transakcija proglasi ništavnom u roku od deset godina od dana važenja ugovora.
Video: što učiniti ako nemate čime platiti kredit. Arbitražna praksa
Ništetnost znači da ni uz suglasnost ugovornih strana ne može izazvati pravne posljedice i uopće nije smjela biti zaključena po sili zakona (npr. ništav je hipotekarni posao koji je formaliziran samo za radi izgleda, imaginarno).
Pravomoćnost ugovora o hipoteci možete osporiti u roku od godinu dana od dana kada je osoba saznala za takvu mogućnost.
Osporivost znači da je transakcija priznata kao takva od strane suda i može biti priznata koja ne povlači posljedice za budućnost (npr. počinila ju je osoba koja nije imala dovoljno ovlaštenja).
Hipotekarni spor
U slučaju sukoba s klijentom, banka je zainteresirana vratiti uloženi novac.
Stoga se većina sporova na sudu rješava oko povrata hipotekarnog duga.
Sudska praksa nudi sljedeće mogućnosti za rješavanje sukoba:
U slučajevima u kojima se traži priznanje hipoteke kao nevaljane, sudska praksa malo zna. Glavnina je povezana sa zahtjevnim aktivnostima.
U korist zajmoprimca
Klijent može dobiti pravni spor oko ugovora o hipoteci. Da biste to učinili, trebali biste pažljivo proučiti vlastiti ugovor o zajmu, potvrde o uplati sredstava po zajmu.
Sudska odluka može se donijeti u korist zajmoprimca iz razloga:
U svakom slučaju, hipotekarni spor je složen financijski spor.
Prilikom rješavanja preporučljivo je koristiti pomoć profesionalnog odvjetnika.
Sudjelovanje stručnjaka značajno povećava šanse za pozitivan ishod ispitivanja.
Po valuti
Prije krize 2015., hipotekarni zajmoprimci u stranoj valuti imali su koristi u usporedbi s onima koji su sklopili sporazum s cijenom u ruskim rubljama.
Kamate na hipoteke u stranoj valuti uvijek su bile (i trenutno) niže nego na "domaće".
Kada je stopa bila, na primjer, 35 rubalja za jedan dolar, tada su takvi klijenti značajno profitirali u ukupnom iznosu.
Izbijanje krize, čije su posljedice uglavnom pale na 2017., natjeralo je mnoge devizne zajmoprimce na osjećaj vlastite financijske nesposobnosti.
Značajan dio njih prima plaću u ruskim rubljama. Čak i ako je indeksiran, ne može pratiti rast tečaja dolara.
Banke ne mogu udovoljiti svačijim zahtjevima za odgodama i drugim mjerama potpore.
Stoga raste broj sudskih sporova s deviznim dužnicima koji ne plaćaju kredite.
Veliku opasnost u ovom slučaju predstavljali su ugovori s promjenjivom kamatnom stopom, kada konačni iznos mjesečne naknade ovisi o fluktuacijama tečaja na deviznom tržištu.
Nagli rast dolara doveo je do toga da značajan broj deviznih klijenata nije mogao otplaćivati svoje obveze.
Postavljaju se pitanja kako izaći iz hipoteke, pogotovo jer se sudski sporovi uglavnom ne rješavaju u korist zajmoprimaca.
Vojska
Program akumulativne hipoteke za vojsku u 2017. nastavlja s radom.
Nakon tri godine službe svaki vojnik ima pravo postati član.
Prijava sudionika u program se vrši automatski, ali izdavanje potvrde o sudioniku - prema izvješću djelatnika.
Istodobno, sukobi mogu nastati ne samo s bankom u vezi s određenim kreditom, već i s Rosvoenipotekom.
Hipoteke osigurane zemljištem i nekretninama, pročitajte ovdje.
Najčešći sporovi su:
- Odbijanje uključivanja vojnog čovjeka u program.
- Odbijanje izdavanja potvrde.
- Netočan izračun iznosa godišnjih uplata na osobni račun vojske.
Ako je vojnik sastavio ugovor o hipoteci, tada može uslijediti žalba sudu zbog:
- nevraćanje duga po ugovoru;
- odbijanje osiguranja založene imovine.
Sam vojni čovjek može osporiti radnje banke na sudu:
Ako su akumulirana sredstva dovoljna, tada vojni čovjek ne smije pribjeći uslugama bankovnog zajma.
Štoviše, vojska nema obvezu kupnje stambenog prostora samo na području ili regiji u kojoj je dobio potvrdu sudionika programa.
Ali ako su potrebna sredstva banke, tada se ugovor o zajmu sastavlja u regiji u kojoj se planira kupnja stambenog prostora.
Sudska praksa o vojnim hipotekama u slučaju razvoda braka govori o posebnostima postupka u ovom predmetu koje proizlaze iz:
U slučaju vojne hipoteke, banke i Rosvoenipoteka mogu zahtijevati bračni ugovor između vojske i njegovog supružnika.
Nakon razvoda
Mnogi zajmoprimci zabrinuti su zbog pitanja što će se dogoditi s ugovorom o kreditu i stambenim prostorima pod hipotekom u slučaju razvoda.
Razvod braka nije razlog za raskid ugovora o zajmu.
Ali sama situacija se često razvija tako da postaje potrebno podijeliti založenu imovinu, kao i odrediti postupak otplate.
Ako je hipoteka u braku, tada se imovina stečena na kredit smatra zajedničkom imovinom, a dug se raspoređuje na ramena oba supružnika.
U slučaju razvoda, banka može zahtijevati:
- Isplatite dug prije roka.
- Podjela ostale imovine na udjele za otplatu kredita.
Podatke o razvodu braka nadležna tijela automatski ne prenose banci, osim ako ne dođe do spora oko kredita ili založene imovine.
Ali prisutnost sukoba između supružnika provocira banku da poduzme aktivne korake u obliku zahtjeva za prijevremenu otplatu.
Neke kreditne organizacije mogu zahtijevati, u fazi upisa hipoteke, sklapanje bračnog ugovora, gdje je propisano čija je imovina nakon razvoda hipoteka stambeni prostor, kao i postupak otplate ostatka duga.
Za sudjelovanje obitelji u državnom programu potrebna je registracija stana u vlasništvu svih članova, uključujući i djecu.
Važno je zapamtiti da se prema važećem Zakonu o građanskom postupku Ruske Federacije može izreći kazna za hipotekarni stan, čak i ako je to jedina imovina i obitelj s djetetom (u slučaju kašnjenja).
Razmatranje zahtjeva
Zahtjeve razmatra okružni sud, budući da je njegova cijena veća od 50 tisuća rubalja. Ako je trošak tužbe manji, onda postupak pokreće sudac.
Suđenje se, prema pravilima procesnog zakonodavstva, održava na javnoj sjednici kojoj mogu prisustvovati svi.
Nakon primitka zahtjeva s prilozima, sudac ih provjerava u skladu sa zahtjevima Zakona o građanskom postupku Ruske Federacije u pogledu oblika i sadržaja tužbe.
Neispravno izvršenje dokumenata podrazumijeva odbijanje da se oni prihvate na razmatranje i vrate podnositelju.
Ako su dokumenti ispravno sastavljeni, tada sudac donosi odluku o samom imenovanju sastanka.
O tome se obavještavaju svi sudionici i zainteresirane osobe (npr. u slučaju sukoba između korisnika kredita i banke, supružnik se obavještava kao zainteresirana osoba).
Strane u sukobu pozvane su na preliminarni sastanak, gdje sudac, prije početka samog procesa, predlaže mirno rješavanje sukoba i objašnjava kako se odreći zahtjeva u skladu sa Zakonom o građanskom postupku Ruske Federacije.
Na ovom sastanku se razjašnjavaju okolnosti spora, prenose dokumenti i drugi dokazi.
Neposredno razmatranje tužbe odvija se u sudskoj sjednici. Nepojavljivanje strane u sukobu u procesu može poslužiti kao osnova za njezin prijenos.
Cijeli proces se sastoji od faza:
Na temelju rezultata razmatranja zahtjeva priprema se rješenje.
Ako se jedna od stranaka u sporu ne slaže s njim, može podnijeti zahtjev višem sudu za žalbu protiv izrečenog sudskog akta (za to se daje deset dana).
Odluke uručene
Završni dio svog čina, odnosno trenutnu odluku, sudac izvještava posljednjeg dana sukoba.
Sudu Zakona o građanskom postupku Ruske Federacije dat je pet dana da dovrši konačni oblik akta.
U odluci o hipotekarnom sporu sud propisuje:
Nakon što je odluka donesena, ne može se mijenjati.
No dopušteno je dodati rješenje u slučaju:
- jedan od zahtjeva u tužbenom zahtjevu zanemaren je u odluci;
- nije naveden iznos nagrade;
- utvrđivanje postupka za naknadu troškova postupka.
Ako zajmoprimac ili predstavnik banke ne razumije odluku, sudac je ima pravo obrazložiti.
Odluka stječe punu pravnu snagu nakon deset dana od objave. U tom se razdoblju zainteresiranoj osobi daje mogućnost da je ospori na višem sudu.
Izrečene kazne
Ako zajmoprimac odbije vratiti hipotekarni dug, sud može odrediti sljedeće vrste naplate:
Postupak naplate može se odgoditi ako se odluka pobija na sljedećem sudu. Za to je potrebno pripremiti odgovarajuću prijavu.
Moguće nijanse
Hipotekarni spor ima sljedeće značajke:
Česti zahtjevi za hipotekama, koji nastaju tijekom postojanja odnosa između dužnika i banke, obogaćuju sudsku praksu.
Kako uzeti stan na hipoteku bez predujma, pročitajte ovdje.
Refinanciranje hipoteka u 2017. pročitajte ovdje.
Vodenje sudskog spora s bankom često zahtijeva uključivanje profesionalnog odvjetnika.
Hipoteka od developera
Hipoteka za sekundarno stanovanje
Provjerite također
Popis dokumenata za uklanjanje hipotekarnih tereta
Prihodi većine ruskih građana ne dopuštaju im kupnju vlastitog stambenog prostora za gotovinu. Oni su dugi.
Dodaj komentar Odustani odgovor
Kategorije
Dobijte besplatan pravni savjet odmah:
Moskva i regija
Sankt Peterburg i regija
Osporavanje ugovora o hipoteci
U nekim slučajevima moguće je osporiti ugovor o hipoteci unatoč minimalnim šansama. Postupak osporavanja provodi se na sudu i ako postoje razlozi za poništavanje sporazuma.
Uzroci
Najčešći razlog zašto građani žele osporiti ugovor o hipoteci je nespremnost ili nemogućnost plaćanja dugova. U tom slučaju će organizacija stečajnog postupka na Arbitražnom sudu biti učinkovitija, jer raskid ugovora između banke i pojedinca na zahtjev potonjeg u ovom slučaju je nemoguć.
Kada još uvijek možete osporiti ugovor:
- Nekretnina kupljena na teret kreditnih sredstava upisana je na ime poslovno nesposobnog građanina, te je stoga bila opterećena. Prema zakonu, sve transakcije s poslovno nesposobnim osobama moraju formalizirati njihovi skrbnici ili drugi zakonski zastupnici.
- Ugovorom su navedeni nezakoniti zahtjevi koji zajmoprimca stavljaju u krajnje nepovoljan položaj: porobljavanje transakcije, lažno ili pretvaranje, ako je za to saznao tek nekoliko mjeseci nakon registracije.
- Tužitelj je banka koja zahtijeva poništenje transakcije zbog nakupljanja velikih kamata i kazni za zajmoprimca.
VAŽNO!!! Potonje nastaje kada dužnik ne plaća kredit dulje od tri mjeseca. Od tog trenutka financijska organizacija može podnijeti tužbu sudu, pokušati samostalno riješiti problem ili sklopiti sporazum s agencijom za naplatu o ustupanju prava potraživanja (član 47. Saveznog zakona „O Hipoteke").
Kako osporiti ugovor o hipoteci: upute korak po korak
U čl. 30. Zakona o parničnom postupku navodi se da je kod osporavanja prometa nekretninama potrebno obratiti se sudu u mjestu upisa. Zajmoprimac, suzajmoprimac ili vlasnik nekretnine može se prijaviti. Često su to potpuno različita lica, tk. kredit može platiti jedna osoba, ali stan se izdaje drugoj osobi koja nije uključena u transakciju.
Što treba učiniti:
- Prikupiti sve dokumente koji ukazuju na nezakonitost transakcije ili pojedinih klauzula ugovora.
- Sastavite tužbu, navodeći u njoj svoje puno ime, podatke iz putovnice, broj ugovora, ime vjerovnika, datum transakcije. Također ukazuje na bit tužbe, daje poveznice na članke zakona koje je banka prekršila prilikom sklapanja ugovora. Na kraju se vrši popis priloženog materijala, stavlja se potpis.
- Podnesite tužbu sudu. To se može učiniti osobno ili putem elektroničkog obrasca na web stranici pravosudnog tijela, ako je takva mogućnost omogućena u regiji prebivališta.
- Prilikom podnošenja tužbe zamolite suca da stavi bilješku o upisu na drugi primjerak.
- Pričekajte obavijest od suda. Obično stiže u roku od 10 dana i sadrži SMS s datumom prvog ročišta.
Ako je zahtjev podnositelja odbijen, u roku od 5 dana šalje mu se rješenje s navođenjem razloga (članak 134. Zakona o građanskom postupku Ruske Federacije).
Kada je u pitanju osporavanje ugovora o hipoteci između pojedinaca, primjenjuje se sličan algoritam, ali postoji jedno upozorenje: ako sud utvrdi da je tuženik znao za nezakonitost svojih radnji i doveo tužitelja u zabludu, može biti priveden upravnom ili kaznenom postupku. odgovornost.
Razmotrimo primjer iz sudske prakse:
Volokhov S.V. sklopio ugovor o hipoteci s R.O.Grjaznovom, prema kojem mu ovaj prodaje stan na rate uz kamatu, a nakon sklapanja transakcije on postaje zalog do otplate duga. U ugovoru je navedeno da je imovina u vlasništvu R.O.Grjaznova, dostavljena je potvrda o vlasništvu na nekretnini.
Kasnije je utvrđeno da je u stanu upisan nemoćni brat R.O.Grjaznova, a za njegovu prodaju nije dobivena suglasnost zakonske zastupnice, majke, on u njemu nije živio.
Nakon toga, majka nesposobne osobe podnijela je tužbu za proglašenje ugovora o hipoteci nevažećim po dva osnova:
- Kršenje transakcije (za prodaju je potrebna suglasnost zakonskog zastupnika).
- Vezano uz prodaju imovine, nesposobnim su povrijeđena prava stanovanja i slobodnog korištenja stambenog prostora.
Razmotrivši materijale predmeta, sud je odlučio raskinuti ugovor o hipoteci u vezi s bitnom povredom prava zajmoprimca i nesposobnog brata tuženika.
Budući da je ugovor o hipoteci isti građanskopravni posao kao i ostali, na njega se primjenjuju svi razlozi za ništavost transakcija predviđeni građanskim pravom.
Pritom postojanje prava osporavanja hipoteke ne znači i realnu mogućnost njegove provedbe. U pravilu je primjena općih osnova za poništenje transakcija (ugovora) na hipoteku vrlo teška bez uzimanja u obzir svih specifičnosti institucije zaloga nekretnine, specifičnosti regulatornog i pravnog okvira koji ga uređuje i praktične komponente. sklapanja ugovora o hipoteci.
Hipotekarni sporovi: najčešći razlozi i razlozi
U velikoj većini slučajeva, ugovori o zajmu, uključujući hipoteke općenito, osporeni su zbog problema s njihovim izvršenjem od strane zajmoprimaca. Potonji obično na instrument osporavanja gledaju ne toliko kao na način zaštite svojih interesa, već kao na sredstvo izbjegavanja odgovornosti prema ugovoru o zajmu i minimiziranja iznosa naplate duga.
Na temelju sudske prakse hipotekarnih sporova može se razlikovati nekoliko tipičnih kategorija predmeta:
- Osporeni su ugovori sklopljeni s osobama koje nisu imale pravo samostalno sudjelovati u prometu i odlučivati, odnosno čije je sudjelovanje osporeno. Vrlo često se u ovoj kategoriji slučajeva tražbine ne postavljaju prema zajmoprimcu, već prema osobi koja je dala zalog za nekretninu. Primjerice, može se pobijati zalog nekretnine čije je vlasništvo upisano na ime poslovno nesposobne (djelomično sposobne) osobe, maloljetne osobe, bez suglasnosti roditelja (skrbnika, skrbnika). Općenito, sporne nekretnine, založene kao kolateral, postaju čest predmet spornih ugovora o hipoteci.
- Osporavanje pojedinih odredbi ugovora o hipoteci kao kršenje zahtjeva zakona. Za ovu kategoriju slučajeva sve je individualno. Mogu se koristiti kao opća osnova za priznavanje nevažećih transakcija, na primjer, porobljavanje, lažne, lažne transakcije i privatne. Privatni razlozi u kontekstu hipoteke su razlozi koji proizlaze striktno iz osobitosti ugovora o hipoteci, čija je pravna snaga izravno određena kolateraliziranom nekretninom, njezinim statusom i karakteristikama.
- Sporovi nastali nastankom osnova banke za iskazivanje potraživanja dužniku. U ovu kategoriju predmeta spadaju sporovi oko ovrhe banke na kolateralu, uključujući i one koji se odnose na njegovu procjenu i provedbu, kao i sporove oko iskazivanja novčanih potraživanja prema zajmoprimcu, sudužniku i jamcu.
Kako osporiti hipoteku
Svi sporovi vezani uz ugovor o hipoteci, a čiji je predmet sam ugovor, rješavaju se isključivo na sudu.
Tužbu mogu podnijeti:
- zajmoprimac / sudužnik;
- vlasnici nekretnina pod hipotekom i njihovi zakonski zastupnici;
- jamac (samo pod određenim okolnostima);
- druge zainteresirane osobe kojima su ugovorom o hipoteci povrijeđena prava i interesi.
Osobitosti strukture predmeta u postupku tražbine uzrokovane pobijanjem ugovora o hipoteci proizlaze iz činjenice da stranke u kreditnom pravnom odnosu nisu uvijek subjekti hipotekarnog odnosa. Na primjer, zajmoprimac ne može i ne mora nužno biti vlasnik kolaterala. Ili, recimo, kredit može podići i formalizirati samo jedan supružnik, a drugi, koji nije formalno sudionik kreditnog pravnog odnosa, vlasnik je kolaterala ili ga ima pravo tražiti.
Tužba se može podnijeti na inicijativu osobe koja osporava ugovor o hipoteci ili kao odgovor na potraživanja banke kao protutužba.
Predmet broj 2-887 / 2015
RIJEŠENJE
U ime Ruske Federacije
Sudac Središnjeg okružnog suda u Prokopjevsku L. Tikhonova
pod sekretarom Dyakonova Yu.R.
ispitan na otvorenom sudu u Prokopjevsku
građanski predmet po tužbi Rinata Abbasoviča Aftahova protiv OJSC "Ural Bank for Reconstruction and Development" (UBRD) o priznavanju ugovora o zajmu djelomično nevažećim,
INSTALIRANO:
Tužitelj Aftakhov R.A. podnio tužbu protiv tuženika radi priznavanja ugovora o kreditu djelomično nevažećim, uklanjajući teret iz zaloga jedinog stambenog prostora, tvrdeći da je uzeo kredit u iznosu od 1.900.000 rubalja od podružnice UBRD OJSC, ugovor o zajmu br. DD.MM. GGGG godine. Prilikom potpisivanja ugovora o kreditu, tuženik je založio svoj jedini stan, dovodeći ga u zabludu da je i jedini stan pod hipotekom, koristeći svoju pravnu nepismenost. Kuću je kupio 2007. godine, nije hipoteka i kupljena je prije sklapanja ugovora s bankom.
Na ročištu tužitelj Aftakhov R.A. potkrijepio je tu tvrdnju i dodao da su on i njegov maloljetni sin upisani u kuću.
Zastupnik tužitelja Bshoyan John, postupajući na temelju javnobilježničke punomoći, potkrijepio je tužbeni zahtjev, tražio da se ukloni teret s kuće kako bi tužitelj mogao slobodno raspolagati stambenim prostorom, jer banka je nezakonito nametnula terete. Na temelju 2. dijela čl. 6. zakona o hipotekama traži da se ugovor o zajmu prizna djelomično nevažećim.
Zastupnik tuženika nije došao na ročište, bio je obaviješten o danu ročišta.
Saslušavši tužitelja, njegovog punomoćnika, uvidom u pisani materijal predmeta, sud dolazi do sljedećeg.
ODLUČIO:
Tužba Rinata Abbasoviča Aftahova protiv OJSC Ural Banke za obnovu i razvoj (UBRD) o priznavanju ugovora o zajmu kao djelomično nevaljanog, te odbijanju uklanjanja tereta s nekretnine zbog neutemeljenosti.
Na odluku se može uložiti žalba po žalbi Okružnom sudu u Kemerovu u roku od mjesec dana od dana donošenja odluke u konačnom obliku.
Sudac: potpis
Istina: sudac L.G. Tihonov
Sud:
Središnji okružni sud u Prokopjevsku (regija Kemerovo)Sudije u predmetu:
Tikhonova L.G. (suditi)Sudska praksa na:
Priznanje transakcije nevaljanomPriznanje ugovora nevažećim
Sudska praksa o primjeni norme čl. 167 Građanskog zakonika Ruske Federacije
Ilustracija: Pravo.ru / Petr Kozlov
Sigurnosne transakcije poništavaju se po istim pravilima kao i obične, ali postoje neke posebnosti. Odvjetnici su ispričali zašto je sada teže osporiti transakcije nego prije, koji su njihovi rizici od stečaja i kada kršenje korporativne procedure neće pomoći da se ugovor poništi. Navodimo i primjer arbitražnog slučaja kada je vrijednosni papir proglašen nevažećim zbog obmanjivanja.
Sigurnosne mjere, kao što su zalog ili jamstvo, koriste se za ugovore o nekretninama, velike zajmove i druge značajne transakcije. Oni bi zajmodavcu trebali dati povjerenje u “Plan B” u slučaju problema s drugom stranom. No, nesavjesni dužnici na sve načine pokušavaju osporiti transakcije osiguranja kako bi vjerovniku oduzeli jedan od najbržih i najjednostavnijih načina za vraćanje duga, kaže odvjetnica Natalija Lopatina.
Zašto je to teže osporiti
Sigurnosne transakcije općenito se poništavaju prema istim pravilima kao i obične. Opći razlozi za osporavanje iz Građanskog zakonika, poput lažiranja, pretvaranja, zlouporabe ovlasti i sl., sada se koriste mnogo rjeđe, dijeli svoja zapažanja Dmitrij Konstantinov iz odvjetničkog ureda. Odvjetnik to objašnjava učinkovitošću posebnih pravila - o nelikvidnosti ili korporativnim. Osim toga, 2013. nova verzija čl. 166. Građanskog zakona o poništivim i ništetnim transakcijama, što je značajno ograničilo mogućnosti za njihovo osporavanje, nastavlja upravljački partner AB Yuri Pustovit.
Hipoteke i jamstva osporavaju se ništa rjeđe nego prije, ali sudovi su sve češće počeli odbijati.
Jurij Pustovit, izvršni partner JSB "Yug"
Konkretno, u čl. 166. učvrstio načelo estoppela: osoba ne može tražiti da se transakcija proglasi nevaljanom ako se prethodno ponašala kao da je valjana. Osim toga, ranije su "bilo koje zainteresirane osobe" mogle zahtijevati primjenu posljedica nevaljanosti transakcije, a sada - njezine stranke ili druge osobe navedene u zakonu.
Praksa se također stabilizirala po takvim osnovama za osporavanje jamstva pojedinaca kao što je nedostatak pristanka supružnika. Prije 10 godina, ovo je bio jedan od najpopularnijih načina za otkazivanje kolaterala, prisjeća se Dimitri Nurzhinsky iz. No, 12. srpnja 2012. Plenum Vrhovnog arbitražnog suda donio je rješenje, u kojem je obrazloženo da je jamac osobno odgovoran – što znači da izostanak pristanka supružnika ne znači nevaljanost transakcije. Taj se položaj ticao pojedinačnih poduzetnika, ali je 2013. isti pristup primijenio i u slučaju običnih građana (predmet br. 18-KG13-27), kaže Nurzhinsky. Unatoč nedvosmislenoj odluci i uhodanoj praksi, banke su reosigurane i i dalje zahtijevaju javnobilježnički pristanak supružnika za jamstvo, dijeli odvjetnica.
Registri također pomažu u stabilizaciji prometa. Zalog prestaje ako je založenu stvar stekao kupac koji nije znao za teret (čl. 352. čl. 1. st. 2.). Nekretnine su od toga "zaštićene" sustavom registracije prava, ali takve su sheme često pronađene na tržištu kupnje i prodaje automobila, rekao je Nurzhinsky. Sudovi, prema njegovim riječima, nisu uvijek bili spremni primijeniti čl. 352, dakle, zakonodavac je 2014. godine uveo sustav upisa zaloga pokretnina kod javnog bilježnika (čl. 339.1. GZ-a).
Stečaj i korporativni sporovi
U stečaju je mnogo lakše poništiti transakciju. Hipoteka ili jamstvo mogu se osporavati na temelju toga da su prouzročili štetu vjerovnicima ili da su počinili prednost u odnosu na jednog od njih. Ako sud potvrdi da je vjerovnik znao ili je trebao znati za predstečajno stanje dužnika, transakcija će se proglasiti nevaljanom.
Ugovori sklopljeni unutar tri godine prije pokretanja stečajnog postupka mogu biti u opasnosti od stečaja, upozorava Alexander Anchugov, voditelj odjela pravne podrške razvojnim projektima.
Ostali razlozi za spor su korporativni. Velike transakcije ili transakcije s povezanim stranama moraju biti odobrene interno u skladu s dokumentima i zakonima tvrtke. Ako je postupak povrijeđen, onda se ugovor može proglasiti nevažećim, pod uvjetom da je vjerovnik znao ili je mogao znati za povredu. Stoga mu je važno unaprijed provjeriti korporativnu strukturu druge ugovorne strane i osigurati da je posao odobren u skladu sa svim pravilima. To je uobičajena osnova za osporavanje jamčevine, iako se tijekom sudskog postupka može ispostaviti da je ugovor stvarno odobren ili je nastupila zastara, kaže Georgy Murzakayev, savjetnik za pravnu praksu. Možete se braniti od takvih tvrdnji, uključujući i ukazivanje na nepoštenje protivnika. U posljednje vrijeme je povećana važnost institucije zlouporabe zakona, skreće pozornost Murzakayev. Navodi primjere odluka koje su "preživjele" na razini Gospodarskog odbora Oružanih snaga:
- U predmetu br. A58-8432 / 2014 "AYAM Management Company" osporila je hipoteku na nekretnini, koju je kontrolirano "Udruga graditelja Amur-Yakutsk magistrale" založila pod zajmom tvrtki. Kako se navodi u tužbi, jamčevinu nije odobrila skupština sudionika. Iako su prekršena pravila korporativnog odobrenja, sudovi su odbili poništiti posao. Smatrali su da je glavni cilj bio oslobađanje hipotekarnog dužnika koji je posjedovao stvarnu imovinu iz hipoteke, što znači da je tvrtka zloupotrijebila pravo osporavanja transakcije. Osim toga, većinski sudionik još je odobrio hipoteku.
- U predmetu br. A40-186355 / 2015 "Skladište nafte br. 1" pokušalo je poništiti hipoteku koja je odobrena na izvanrednoj skupštini sudionika, ali je trebala biti u upravnom odboru. Ali sudovi su tužbe odbacili. Primijetili su da je postignut potreban kvorum. A tužba je podignuta kako bi se izbjeglo izvršenje transakcije i nanijeli gubici banci.
Ostali razlozi za osporavanje i minimiziranje rizika
Transakcije se mogu osporiti i po drugim osnovama poznatim svakom odvjetniku. Primjerice, punomoć nije dala ovlast za sklapanje upravo takvog ugovora ili se pokazalo da predmet hipoteke zapravo ne pripada hipotekarnom vjerovniku (npr. poništen je ugovor o kupoprodaji zgrade). Često pokušavaju osporiti hipoteku zgrade s obrazloženjem da zemljište ispod nje nije postavljeno, kaže Pustovit iz AB Yuga. Prema riječima odvjetnika, sudovi su skloni odbiti takve zahtjeve: objašnjavaju da upis prava na zemljištu ovisi samo o hipotekaru, a hipotekarni vjerovnik s tim nema nikakve veze.
Postoje i relativno rijetki načini izazivanja. Murzakaev je kao primjer naveo slučaj br. A40-216102 / 15. U njemu je sud poništio ugovor o zalogu za udio u temeljnom kapitalu doo kao jamstvo za bankovnu garanciju Peresvet banke, budući da je banka dovela u zabludu pojedinca zalogodavca. Prvi i drugi stupanj su skrenuli pozornost da je glavno osiguranje već bilo dano, a ugovor o zalogu udjela sklopljen je dodatno, nakon izdavanja bankovne garancije i na zahtjev banke. Što je to značilo, predstavnici banke nisu pojasnili. Sudovi su zaključili da su doveli građanina u zabludu i zatražili sklapanje ugovora koji nije bio potreban. To znači da treba biti priznat kao nevažeći.
U jednom od slučajeva sudovi su poništili ugovor o zalogu udjela, jer je pojedinačni zalogodavac doveden u zabludu: nije bilo potrebe za transakcijom.
Teško je predvidjeti takav rizik, ali one najčešće se mogu i trebaju spriječiti. To rade odvjetnici, čiji je zadatak pažljivo proučiti dokumente, zatražiti one koji nedostaju i pravilno strukturirati posao. Kako zaštititi interese obiju strana u transakciji, govori Lopatina iz “Commonwealtha zemljišnih pravnika” na primjeru kupoprodaje parcele “krive” namjene. Kupac želi kupiti poljoprivredno zemljište i na njemu izgraditi vikendicu. Prodavatelj obećava da će promijeniti namjenu zemljišta, ali, naravno, protiv akontacije. "Ovdje trebate sklopiti predugovor ili ugovor o kupoprodaji buduće stvari - mjesta s pravnim režimom za stambenu izgradnju", kaže Lopatina. - Rok za sklapanje glavnog ugovora mora biti strogo vezan uz trenutak upisa tražene vrste korištenja stranice u USRN. Za registraciju, prodavatelj će primiti predujam od kupca. U slučaju da nije moguća promjena namjene zemljišta, Lopatina predlaže povezivanje financijski pouzdanog jamca koji jamči povrat predujma.
Za dobivanje kredita za poslovne potrebe često nisu dovoljne hipoteke, banke zahtijevaju osobno jamstvo generalnog direktora ili članova pravne osobe. Kao rezultat toga, ti ljudi postaju odgovorni za višemilijunske i milijarde dolara dugove, koje, najvjerojatnije, neće moći otplatiti. Teško je takvo jamstvo priznati nevažećim, jer sudovi pokušavaju sačuvati jamstvo, kaže viša odvjetnica Tatjana Voronina: „Oni odbacuju argumente da je dug već postojao u vrijeme jamstva ili da njegov iznos nije naveden u ugovorima. Također, sudovi ne uzimaju u obzir da jamac nije imao dovoljno imovine da plati dugove (a jasno je da neće biti).“
Voronina je siguran: banke sklapaju sporazume ne s ciljem primanja sredstava, već kako bi kontrolirale jamca pod prijetnjom da ga dovedu do zajedničke odgovornosti. Preporuča da se menadžeri i članovi tvrtki pismeno obrate banci sa zahtjevom da odustanu od jamstva ili pokušaju promijeniti njegove uvjete. Možete pokušati ograničiti odgovornost na one dugove koji nastanu tijekom mandata određene osobe. U protivnom ćete morati odgovarati za sljedeće - nakon što građanin prestane kontrolirati društvo, zaključuje Voronina.