Ипотека по силата на закона: какво е това, характеристики. Ипотека по силата на закона: какво е това, характеристики и изисквания Ипотека по силата на закона в сертификата

От правна гледна точка ипотеката е залог на недвижим имот. Имотът, заложен като обезпечение, служи за обезпечаване на задълженията на кредитополучателя към кредитора и в случай на неизпълнение, кредиторът има право да го продаде и да използва получените пари за изплащане на заема, издаден на кредитополучателя. Съществуващото законодателство предвижда два вида основания за възникване на ипотека:

• Ипотека по силата на закона;
• Ипотека по силата на договор.

Ипотека по силата на закона.

Ситуация, при която ипотеката възниква не в резултат на специално споразумение между страните за обезпечение, а при настъпване на факти, определени от закона, е ипотека по силата на закона или законна ипотека. Основните случаи, при които възниква ипотека по силата на закона, включват:

• Закупуване на къща, апартамент, земя с банкови кредити;
• Строителство на къща с банкови кредити;
• Ситуация, при която продавачът на недвижим имот едновременно действа като кредитор, предоставяйки заем или разсрочено плащане на своя купувач.

Пример: Кредитополучателят закупува апартамент със средства, получени от банката. Тъй като покупката се извършва с помощта на заемни средства, нейната регистрация се извършва чрез сключване на така наречения „договор за покупко-продажба на апартамент с помощта на заемни средства“. След държавна регистрация на такова споразумение, кредитополучателят става собственик, но апартаментът автоматично се счита за заложен в банката, а сертификатът за собственост на такъв апартамент в колоната „Ограничения“ ще съдържа записа „Залог чрез сила на Закона."

Ипотека по силата на договор.

Основанието за възникване на договорна ипотека е сключването от страните на договор за залог на недвижим имот. Такъв договор се сключва едновременно с договора за заем и не е самостоятелно задължение. Отличителна черта на ипотеката по силата на договор е, че задължително условие за отпускане на заем е залогът на недвижим имот, който вече е собственост на кредитополучателя. Ако при ипотека по силата на закона заемът е целеви и може да се използва само за закупуване на недвижим имот, то при договорна ипотека кредитополучателят има право да изразходва заема по свое усмотрение.

Пример: Гражданин притежава апартамент и иска да получи заем за голяма сума, която впоследствие планира да използва за закупуване на скъпо оборудване. В този случай, за да получи заем, той трябва да се свърже с банката, където успоредно с договора за заем ще бъде подписан договор за ипотека, според който апартаментът ще бъде заложен на банката.

В повечето случаи кредитополучателите прибягват до ипотечен кредит именно с цел закупуване на недвижим имот, който впоследствие ще служи като обезпечение в банката, поради което ипотеките са станали по-широко разпространени по силата на закона.

Сделките, свързани с покупко-продажба на недвижими имоти, напоследък все по-често се извършват чрез банка с помощта на ипотечен кредит. Изгодните лихви, минималното време за обработка, възможността за използване на удостоверение за майчинство и програмите за държавно субсидиране ги правят по-достъпни. Тези, които за първи път се сблъскват с банкови услуги, когато попаднат в клон, чуват много нови термини и изрази. Една от тях е ипотеката по силата на закона. Какво е това, не е ясно веднага. Ето защо си струва да разгледаме този въпрос отделно, така че страните по сделката да имат разбиране и осъзнаване на случващото се.

Посочване на ипотека по силата на закона

В Гражданския кодекс и Федералния закон на Руската федерация № 102 „За ипотеката“ законодателят е установил определение за това какво е - ипотека по силата на закона. Този вид кредитиране винаги предполага наличието на тежест или още по-често се нарича обезпечение на имущество. Най-често срещаният начин за регистриране на сделки с недвижими имоти е чрез използване на банкови средства. Така възниква ипотека. Най-надеждният вариант е да го регистрирате по силата на закона, тъй като кредитополучателят няма да може да оспори собствеността поради гарантираното наличие на тежест.

Веднага след като правото на недвижим имот бъде регистрирано в Единния държавен регистър на правата, можем да говорим за възникването на задължения от този вид ипотека. Правата на собственост се формират чрез сключване на договор за наем, договор за покупко-продажба и залог на вещни права.

Характеристики на дизайна

Повечето клиенти първо получават одобрение за ипотечен кредит и едва след това започват да търсят подходящ имот. След като решат, те подписват договор за заем и едва след това за покупко-продажба. Веднага след като държавната регистрация на ипотеката е настъпила по силата на закона, банката превежда средствата по заема на адреса на продавача на недвижими имоти. Така клиентите не могат да избират под каква форма да теглят ипотеката. Ако говорим за закупуване на недвижим имот с помощта на заемни средства, ипотеката автоматично ще се счита за издадена от закона.

Документално кредитополучателят става собственик на имота, но тъй като той е закупен със заемни средства, той става и обезпечение. Кредитополучателят може да изразходва получените средства само за закупуване на недвижим имот, който впоследствие се прехвърля като обезпечение на кредитната институция. Не е предвидено използване на кредитни пари в брой.

Причини за регистрация

На законодателно ниво са установени следните видове недвижими имоти, които могат да бъдат закупени под ипотека: апартамент на вторичния пазар или нова сграда, стая, парцел, къща (вила, имение), гараж, кооперация , промишлени помещения. Ако някой от тях е закупен с част от банкови средства, тогава по силата на закона възниква ипотека. Това включва и случаите, когато недвижим имот е закупен на изплащане.

Може да се предостави и при изготвяне на договор за наем или за строеж на къща. При изграждането на постройка или сграда върху поземлен имот, който е обременен от кредитна институция, ипотеката ще важи и за тези обекти. Изключение могат да бъдат правилата, посочени в договора за ипотека.

Отговорности и права на кредитополучателя

След като бъде издадена ипотека, по силата на закона, ипотеката трябва да се запази в същата форма, в която е била първоначално прехвърлена. Отговорността на кредитополучателя се разпростира и в случаите на повреда или загуба на целостта на вещта. Ако се случи една от тези точки, заемодателят трябва да бъде уведомен.

В случай, че предмет на ипотеката е селска къща, кредитополучателят има право да застрои района около нея с всякакви сгради, които не противоречат на закона. За да направи това, той не е необходимо да получи одобрението или съгласието на банката.

Ако параметрите на ипотечния кредит предвиждат възможност за прехвърляне на заложената собственост на трето лице, тогава това лице става ипотекар и отговаря за изпълнението на условията на ипотечния договор. Това може да включва и задължения, които са били нарушени от предишния собственик.

Регистрация на права

След като сте решили какво е ипотека по закон, трябва да разберете как протича процедурата по регистрация. Всеки случай, свързан с промяна на собствеността, подлежи на държавна регистрация в Единния държавен регистър на правата. Преди извършване на сделка е необходимо да се установи дали обектът е обременен от трети лица. Можете да проверите информацията чрез онлайн услугите на Единния държавен регистър или MFC, като се свържете с Rosreestr.

За да продължите с процеса на регистрация, трябва да изпълните следните стъпки:

• Получаване на одобрение за кредит от банката, съставяне на договор за покупко-продажба.
• Предоставете тези документи на държавната агенция, както и ипотеката за регистрация.

Регистрацията се извършва в рамките на 5 работни дни. Ако говорим за недвижими имоти като парцел, нежилищни помещения, конструкции, сгради, тогава руското законодателство предвижда период от 15 работни дни.

Документиране

Официално потвърждение, че имотът е обременен с тежести, е ипотека. Като правило, след регистриране на ипотека по закон, тя се формализира от банков служител. Има обаче и случаи, когато ипотеката е изготвена от нотариус.

Тъй като имотът е обременен с тежести, той не може да бъде продаден без банково одобрение. В удостоверението за регистрация на права в раздела „Тежести“ трябва да се отбележи, че обектът е закупен със заемни средства. Веднага след като целият дълг бъде погасен и задълженията към банката са напълно изпълнени, регистраторът ще постави печат за анулиране върху сертификата за собственост. За тази процедура няма държавна такса, законът предвижда тридневен срок за извършване на тази процедура.

Без писменото съгласие на ипотекарния кредитор е невъзможно да се изземе или отчужди недвижим имот, взет под ипотека.

Възможно ли е да се замени с ипотека по силата на договор?

За да разберем какво е това - ипотека по силата на закона, е необходимо да разграничим другия й вид - ипотека по силата на договора. Възможно е при извършване на сделка с имот, който бъдещият кредитополучател вече притежава, който прехвърля като обезпечение. Възможно е също така кредитополучателят да получи средства по заем, да регистрира собственост и едва след това да прехвърли имота като обезпечение на банката. Без вписване като обезпечение е възможна и ипотека по силата на договор, като в този случай не възниква тежест.

Тази посока крие определени рискове, тъй като има вероятност издадените средства да не бъдат върнати. Невъзможно е сами да определите вида на ипотеката. Това следва от предмета на ипотеката и начина на разпореждане с получените средства.

Накратко за разликите между двете форми на ипотеката

За да обобщим разликите, това би изглеждало така:

• Процедура за регистрация: ипотеката, по силата на споразумението, трябва да бъде регистрирана отделно и документите трябва да бъдат представени в Единния държавен регистър на недвижимите имоти заедно с ипотекарния кредитор и ипотекарния кредитор. При изготвяне на договор за ипотека, по силата на закона, процесът на регистрация протича едновременно с регистрацията на права в Единния държавен регистър от новия собственик. Залогоприемателят и залогодателят могат да представят документи в държавната агенция поотделно.
• Регистрирането на ипотека по закон предполага целево използване на средства, при което закупеният имот автоматично става обезпечение. При договорна ипотека може да няма обезпечение, но недвижимият имот на собственика може да действа като тежест.
• Процесът на вписване на ипотека по силата на закона не предвижда необходимостта от плащане на държавна такса, което не може да се каже в договорната му форма.

Смяна на титуляр или прекратяване на ипотеката

В случай, че по силата на закона е издадена ипотека на имот, но кредитополучателят не изпълнява задълженията си, ипотеката може да бъде прехвърлена на кредитора за продажба. Веднага след като задълженията по договора за ипотечен кредит бъдат изпълнени, дългът е погасен, той (ипотеката) престава да бъде валиден. Можем спокойно да говорим за премахване на ипотеката по силата на закона.

На законодателно ниво е възможно да се промени титулярът на ипотека, например при продажба или рефинансиране на ипотечен кредит. Ако притежателят на сертификата се нуждае от липса на кредитни знаци в полето „Тежести“, тогава той ще трябва да издаде нов сертификат. За да го получи, собственикът плаща държавна такса от 200 рубли.

Условия за разглеждане и необходими документи за премахване на тежест

Максималният период, през който се извършва държавна регистрация на премахването на тежестта, е три дни. За да извършите процедурата, трябва да предоставите следните документи:

• Молба от ипотекарния кредитор с приложени документи, посочващи пълното изпълнение на задълженията по ипотеката.
• Заявлението на ипотечния кредитор обикновено се прави от името на банката.
• Ако прекратяването на задълженията по ипотеката е направено въз основа на съдебно решение, то също трябва да бъде предоставено.

Заявлението може да се подаде съвместно от собственика на имота и банката. В повечето случаи, след пълно изпълнение на задълженията, самият клиент (бивш кредитополучател) се обръща към държавната агенция. Трябва да се отбележи, че той може да получи ипотека, като подпише акт за приемане в банковия клон, където е издаден ипотечният кредит. Ще ви трябва и удостоверение за липса на дълг, посочващо датата, на която е сключен договорът за ипотека.

Ако банката е голяма, тогава тя може самостоятелно да премахне тежестта, след като кредитополучателят изпълни ипотечните си задължения.

Всеки от нас е чувал думата ипотека, тя означава залог на недвижим имот, който служи като обезпечение по договор за кредит, договор за заем или други задължения. Същността му е, че обезпечението става собственост на кредитора, ако кредитополучателят наруши условията за погасяване на кредита и не изпълни задълженията си по кредита. Има две понятия за ипотека по силата на закона и по силата на договора. Между другото, отношенията между залогодателя и ипотекарния кредитор се регулират у нас от Федералния закон за ипотеката (залог). Затова нека да разгледаме разликите между ипотека по силата на закона и по силата на договора.

Какво означава ипотека?

Първо, нека да отговорим на въпроса какво е ипотека като цяло. Както споменахме по-рано, това е вид обезпечение. Или, с прости думи, предаването на недвижим имот като обезпечение на заемодател срещу паричен заем. Този термин се отнася за всеки вид недвижими имоти, които са регистрирани в Единния държавен регистър на правата. Те включват:

• апартамент;
• стая;
• гараж;
• поземлен имот;
• производствени помещения;
• търговски недвижими имоти.

С прости думи този термин означава обезпечение на недвижими имоти за паричен заем. Въпреки факта, че обезпечението е на разположение на кредитополучателя, той не може да го притежава изцяло или да го прехвърли на друго лице. Това ограничение е валидно до края на договора между кредитора и кредитополучателя. В случай на нарушение на условията на договора за заем, заемополучателят, разбира се, прехвърля обезпечението на заемодателя за изплащане на дълга по заема.

Какво е ипотека по закон?

Първо, нека да отговорим на въпроса какво означава ипотека по силата на закона. Всичко тук е съвсем просто, с прости думи, когато този вид сигурност възниква не въз основа на споразумение между държави, а въз основа на руското законодателство.

Целевият заем за придобиване на собственост е обезпечен с придобития недвижим имот, който всъщност става собственост на кредитополучателя, който е вписан в Единния държавен регистър на правата и в същото време е обременен от кредитора, това е ипотека по силата на закона. Какво е? Как става на практика: закупили сте апартамент със заемни средства от банката, всъщност вие не сте собственик на средствата, така че при регистриране на сделката вие ставате собственик на имота, но в същото време той е заложен на банката, издала средствата, до пълното изпълнение на задълженията на кредитополучателя.

Друга особеност на отношенията за този вид обезпечение е, че вписването на ипотека по силата на закона става без допълнително споразумение на страните. С прости думи, тежестта върху закупения обект се налага при регистрацията на договора за покупко-продажба в Единния държавен регистър на правата, когато купувачът и продавачът регистрират споразумението. Но тежестта се налага незабавно без съгласието на банката и кредитополучателя.

Няма държавна такса за регистрационни действия.

Последният въпрос е как да премахнете ипотеката по силата на закона, тук трябва да се свържете отново с Rosreestr с документа за ипотека (това е документ, който удостоверява правото на ипотекарния кредитор върху имота). Ако този документ не съществува или по-точно не е съставен, тогава и двете страни трябва да присъстват на процедурата за премахване на тежестта, тоест кредитополучателят и представител на финансовата институция.

Какво е ипотека по договор?

Тук всичко е по-просто, тази форма на обезпечение възниква въз основа на взаимно споразумение между страните по договора за заем. Тоест, когато кандидатствате за кредит от банка, кредиторът и кредитополучателят определят реда на взаимоотношенията си с допълнително споразумение. Особеността на този вид залог, за разлика от предишния, е, че условията на споразумението могат да бъдат индивидуални. Ето няколко примера:

• имот, закупен с кредитни средства, се регистрира директно на името на купувача, т.е. банката всъщност не налага тежест върху имота;
• издадените средства осигуряват друг имот, собственост на кредитополучателя;
  кредитополучателят и кредиторът съставят отделен договор за ипотека, който се регистрира отделно от прехвърлянето;
• право на собственост, обикновено когато купувачът получи сертификат за собственост.

Вписването на ипотека по силата на споразумение се извършва въз основа на отделно взаимно споразумение. Тоест, ако в предишната версия тежестта беше наложена веднага след регистрацията на договора за покупко-продажба, тогава в този случай това трябва да се направи отделно. Обикновено, според споразумението с банката, тежестта се налага след вписване на договора за покупко-продажба.

Каква е разликата

На първо място, разликата между ипотека по закон и договор е, че при първия вариант тя възниква на правно основание, а при втория вариант въз основа на взаимно споразумение, тоест договор. По силата на закона ипотеката се вписва автоматично при вписване на сделка за покупко-продажба във втория вариант само при взаимно заявление на страните.

Друга разлика е, че за вписване на ипотека, според закона, заявление може да бъде подадено от една от страните, както от ипотекарния кредитор, така и от ипотекарния кредитор. Ако говорим за договор, тогава заявлението трябва да се подаде съвместно. И последната разлика е, че по силата на закона държавно мито не се начислява за ипотека, но по силата на споразумение, да.

Имайте предвид, че при ипотека, по силата на договора, банката носи определени рискове, тъй като няма гаранция, че издадените средства ще бъдат използвани по предназначение за закупуване на имота.

И така, за да обобщим, ипотеката по силата на договор всъщност е отношение между заемодател и заемополучател, което се урежда от взаимно споразумение между страните, а не от законодателството на нашата страна; това е, което отличава ипотека по силата на закон. Как да премахнете тежест, процедурата няма да се различава значително, тоест и в двата случая Rosreestr трябва да представи или документ, потвърждаващ прекратяването на взаимоотношенията, или трябва да присъстват и двете страни по споразумението.

Много хора са чували за ипотеки по силата на закона и погрешно смятат, че това понятие е свързано с процеса на получаване на ипотека за жилищни недвижими имоти. Всъщност действащото законодателство прилага понятията ипотека по силата на закон и договор, които имат редица съществени разлики. Ще говорим за тях в днешната статия.

Какво казва законодателството?

Независимо от целта на кредитирането, всяка ипотека винаги предполага наличието на обезпечение, което е предмет на тежест през целия период на кредита. Всеки вид ипотека винаги предполага наличието на обезпечение, което най-често е ипотекиран недвижим имот или собствен дом на кредитополучателя. За банката залогът действа като гарант и ако дадено лице не е в състояние да изплати дълга по кредита, кредитната институция има право да продаде заложения обект и да компенсира дълговете си с постъпленията.

Днешното законодателство съдържа два вида основания за ипотека:

1. по силата на договора;
2. по силата на закона.

Първият вид ипотека винаги е свързан с наличието на специални споразумения между страните по сделката, които са записани в договора и предполагат индивидуалността на споразумението. Вторият вид ипотека е тясно свързана със законодателна уредба и възниква при наличието на определени факти.

Ипотека по силата на закона: какво е това?

Ипотеката по силата на закона често се нарича законна във финансовите и правни среди. Свързано е със законодателното регулиране на сделките с имоти. Когато кредитополучателят се свърже с банка, той или тя има възможност да закупи жилищен имот със средства на банката, която при кандидатстване за кредит в повечето случаи прилага ипотека по силата на закона. Такава транзакция се счита за една от най-надеждните, тъй като тежестта е гарант за банката да върне средствата по кредита и процесът на оспорване на кредитната сделка след подписване на договора за кредит ще бъде безплоден за кредитополучателя.

Задължението възниква след приключване на процедурата по регистрация в държавен орган. Ипотеката по закон е тясно свързана с момента на прехвърляне на собствеността, който може да възникне при сключване на договор за продажба на недвижим имот, наем или други сделки с имущество.

Ипотеката възниква по силата на закона в следните случаи:

• закупуване на апартамент, частна къща или земя със заемни средства;
• строителство на недвижими имоти със заем;
• продажба на жилище с предоставяне на изплащане, когато продавачът на имота е и кредитор.

В повечето случаи хората започват да търсят жилище, ако имат одобрено решение за кредит от кредитна институция. След избор на обект се подписва договор за заем и се изготвя договор за покупко-продажба с превод на средствата по заема по банковата сметка на продавача.

Тази схема за закупуване на недвижими имоти с ипотека е най-популярната, но не и единствената. Често договорът за покупко-продажба предвижда предоставяне на изплащане на купувача, което означава налагане на тежест до окончателно уреждане. В някои случаи се изисква официално доказателство за обезпечение и се създава ипотечен запис. Документът може да бъде издаден в банка или при нотариус. След пълно изпълнение на задълженията по кредита ипотеката се прекратява. Законът позволява смяна на собственика, което често се случва, когато кредитополучателят използва рефинансиране.

На практика ипотеката по закон е най-често срещаният вариант за закупуване на жилище със заемни средства. След преминаване през всички етапи на процеса на заема и подписване на споразумението се извършва неговата държавна регистрация. След извършване на вписвания в регистъра, кредитополучателят става собственик на ипотекирания имот, а документът за собственост в графата за ограничаване се подпечатва „ Гаранция по силата на закона" Физическо лице има право да пребивава и да използва инженерни съоръжения, но всъщност имотът е собственост на банката до пълното изплащане на заема.

Особености на ипотеката по силата на договор

Този вид ипотека възниква въз основа на споразумение относно обезпечения имот. Договорът възниква в резултат на взаимни договорки или по отделно сключен договор за ипотека. Основната характеристика на повечето договори е, че основното условие на заема е регистрацията на жилищни имоти, собственост на физическо лице, като обезпечение. В процеса на регистрация задълженията и правата на всяка страна се договарят индивидуално.

Ипотеката, по силата на закона, винаги включва целево използване на заемни средства, тоест те могат да бъдат изразходвани само за закупуване на жилищни недвижими имоти. Отличителна черта на споразумението по силата на договора е възможността за използване на заема по преценка на кредитополучателя.

Днес практиката за сключване на такива споразумения съществува само сред малък брой кредитни институции. Особен случай е процедурата за приватизация на имущество, когато условията за прехвърляне на собствеността се договарят отделно между страните по сделката. Всички видове такива ипотеки могат да бъдат разделени на следните категории:

• няма тежест и няма обезпечение като такова;
• недвижими имоти на кредитополучателя се използват като обезпечение;
• собствеността възниква след издаването на заема и впоследствие обезпечението се прехвърля на разпореждане на банката.

Малкият брой такива споразумения на финансовия пазар се обяснява с по-високия им риск за кредитните институции, тъй като няма гарант за връщане на средствата по заема. След сключване на договор за кредит, кредитополучателят разполага с определен период от време, в който оглежда желания имот и преминава през процедурата по регистрация. В бъдеще той е длъжен съгласно условията на договора да го предостави като обезпечение. Тъй като при такава схема няма факт на налагане на тежест, тогава, ако възникнат недоразумения, за кредитора е трудно да докаже факта на издаване на заемни средства и е почти невъзможно да се съди за правото на собственост върху имота в съдебен орган.

Ипотека по силата на закона и по силата на договора: разлики

Основната разлика е свързана с основанието за възникване на ипотеката. За правния вид сделка това е законът, за втория вид е споразумение. Основните отличителни характеристики включват следното:

• необходимостта от регистрация в държавна агенция;
• вид обезпечение по кредит;
• задължително държавно мито.

Ипотеката по силата на закона изисква регистрация, която се извършва, след като кредитополучателят се обърне към държавната агенция с необходимия пакет документи. Единният държавен регистър приема документи от кредитополучателя и кредитора, които имат право да ги представят поотделно или заедно. Ипотеката по споразумението се регистрира като самостоятелно споразумение и двете страни по сделката трябва да присъстват при подаване на документи в Единния държавен регистър.

По споразумение, по силата на закона, се издават средства за целево закупуване на жилищни недвижими имоти, които стават обезпечение. Съгласно споразумението недвижими имоти, собственост на кредитополучателя по право на собственост, могат да действат като обезпечение.

Законната ипотека не налага задължение за плащане на държавна такса, което възниква при сключване на договорна ипотека. Освен това е свързано с тежест, която може да е невъзможно да се заобиколи, ако банката не даде съгласието си за извършване на сделка с имот.

Как се вписва законна ипотека?

Съгласно действащото законодателство, когато собственикът на недвижим имот се промени, за да бъде призната за законна, сделката трябва да премине през процедурата за държавна регистрация на правата на собственост. Можете да извършвате такива действия, ако няма обременяване на жилищен имот, можете да разберете за присъствието в MFC, Rosreestr или на официалните портали на организациите. Днес можете да използвате онлайн метода по всяко време и да генерирате извлечение чрез интернет, като зададете редица необходими параметри по отношение на обекта на интерес.

Струва си да се има предвид, че при регистриране на сделки с имоти документите се подлагат на щателна проверка за автентичност, така че измамните схеми са сведени до минимум. Регистрацията на законна ипотека се извършва, както следва:

1. сключват се договор за заем и договор за покупко-продажба;
2. изготвя се списък от задължителни документи за регистрация в държавна агенция, включително договор за покупко-продажба и договор за заем, ипотека, ако има такава;
3. приложени са всички приложения по договора за кредит;
4. В рамките на 5 работни дни се извършва регистрация и се прави бележка за наличие на тежест, която продължава до пълното погасяване на кредита.

Ако е невъзможно да се регистрирате лично в Единния държавен регистър, можете да използвате услугите на нотариус, който ще удостовери ипотеката срещу малка такса.

Заключение

Днес действащото законодателство дава възможност за сключване на ипотечен договор по силата на закон или договор. И двата варианта могат да се използват за получаване на кредитни средства, но възможността за нецелесъобразно използване се предоставя от опцията за изпълнение по договор, който предвижда определени права и задължения на двете страни по сделката.