Prijenos prava na osnovu hipotekarnog ugovora. Zašto mi treba hipoteka na hipoteci: zahtjevi za registraciju
"Kolateral -
to je zalog zaloga<*>.
(D. I. Meyer)
<*> Pojašnjenje dao autor.B.D. Zavidov, doktor znanosti (pravnik), istraživač, Istraživački institut glavnog tužitelja Ruske Federacije, zamjenik glavnog urednika časopisa Ruski istražitelj
Osnove hipoteke
Praktični značaj hipoteke je da ona ne samo da pojednostavljuje, već i ubrzava promet nekretninama. Ovaj zaključak proizlazi iz čl. 13. saveznog zakona "O hipoteci (hipoteka na nekretnine)"<*> (u daljnjem tekstu: Zakon). U istoj normi formulirane su sljedeće osnovne odredbe o hipoteci.
<*> Savezni zakon "O hipoteci (zalog nekretnine)" od 16. srpnja 1998. N 102-FZ (s posljednjom izmjenom i dopunama) // RG. 1998.22 srpnja.Prvi. Prava nositelja zaloga pod obvezom osiguranom hipotekom i hipotekarnim ugovorom mogu se ovjeriti hipotekom, jer drugačije nije utvrđeno Zakonom o hipoteci (u daljnjem tekstu: Zakon).
Drugi. Hipoteka je registrirana hartija od vrijednosti koja potvrđuje sljedeća prava svog zakonitog vlasnika:
- pravo na izvršenje novčane obveze osigurane hipotekom imovine navedene u hipotekarnom ugovoru, bez pružanja drugih dokaza o postojanju ove obveze; uključujući pravo na založno pravo određeno u hipotekarnom ugovoru.
Dakle, vidimo da je hipoteka registrirana sigurnost. Ovo pravilo proizlazi iz značenja stavka 2. čl. 13. i čl. 48. Zakona „O hipoteci“ i omogućuje prijenos prava na hipoteku stavljanjem na nju natpisa o prijenosu u korist druge osobe s imenom te osobe - nalog o zavođenju (u terminologiji dijela 2. točke 3. članka 146. Građanskog zakonika). Ovdje je Zakon o hipotekama izravno u suprotnosti s općim odredbama Građanskog zakonika prema kojima se razlikuju vrijednosni papiri na donositelja, registrirani i narudžbeni, te čl. 146. Građanskog zakonika jasno je utvrđen prijenos prava za vrijednosne papire svake vrste. Točka 3. čl. 146. Građanskog zakonika dopušta se prijenos prava ovjerom samo na temelju jamstva - prava na registrirani vrijednosni papir mogu se prenijeti samo dodjelom (članak 2. odredbe članka 146. Građanskog zakonika). Odstupanje od ovih normi Građanskog zakonika neprihvatljivo je. Hipoteka mora biti jamstvo naloga ili se prava na nju kao registrirano jamstvo moraju prenijeti na način utvrđen za ustupanje potraživanja (cesija)<*>.
<*> Vidi: Pleshanova O. Hipoteka - nova vrsta osiguranja // Ruska pravda. 1998. N 5. S. 19 - 20.Unatoč nedosljednosti ovog hipotekarnog teksta, nesumnjiva je vrijednost za ubrzanje civilnog prometa nekretninama.
Zakon izričito kaže da su obveznici pod hipotekom:
- dužnik osigurane hipotekarne obveze;
- zalagač.
U međuvremenu, hipoteku, u pravilu, snosi hipotekar, a ako je treća strana, također dužnik pod obvezom osiguranom hipotekom. Hipoteku izvornom založniku izdaje tijelo državne registracije nakon državne registracije hipoteke (stavak 5. članka 13. "Zakona").
U značenju st. 3 st. 5 Članak 13. Zakona "dopušteno je: prijenos hipotekarnih prava; hipotekarni zalog.
Štoviše, st. 3 st. 5 Članak 13. "Zakona" odgovara čl. 48 istog „Zakona“ „Prijenos prava pod hipotekom“ i čl. 49 "Hipotekarno jamstvo".
Značajke prijenosa prava na hipoteku nalaze se u sljedećim ključnim točkama.
Prvi. Prijenos prava pod hipotekom vrši se tako da se na njoj stavi natpis o prijenosu u korist druge osobe (vlasnik hipoteke) i prenese se hipoteka na tu osobu.
Drugi. Ovjera mora točno i u potpunosti navesti ime osobe na koju se prenose hipotekarna prava. Hipotekarni zapisi koji ne sadrže takvu naznaku (blanko odobrenje) smatraju se ništavim.
Treći. Ovjeru mora potpisati nositelj zaloga naveden u hipoteci, a ako ovaj natpis nije prvi, vlasnik hipoteke naveden u prethodnom zavjeru.
Četvrta. Prijenos hipotekarnih prava na drugu osobu znači prijenos na istu osobu prava na obvezu koja je osigurana hipotekom.
Peti. Pravni vlasnik hipoteke posjeduje sva ovjerena prava, uključujući prava nositelja zaloga i prava vjerovnika za obvezu koja je osigurana hipotekom, bez obzira na prava prvotnog nositelja zaloga i prijašnjih vlasnika hipoteke.
Sve gore spomenuto o hipoteci, a točnije o prijenosu prava hipotekom na drugog vlasnika, još jednom potvrđuje ideju velikog ruskog civilista D.I. Meyer da je založno sredstvo moguće "založno pravo - založno pravo" i možda je to glavna svrha hipoteke.
Najsloženija pravna konstrukcija, možda u gotovo cijeloj hipotekarnoj instituciji, jesu pravila članaka 3 čl. 48 o konceptu "pravnog vlasnika" hipoteke tijekom prijenosa, uključujući naknadni prijenos prava na nju. Tako, na primjer, zakonodavac ističe da se „vlasnik hipoteke smatra zakonitim ako se njegova prava na hipoteku zasnivaju na posljednjem zavjeru i na kontinuiranom nizu prethodnih zavjera na njemu. Ne smatra se pravim vlasnikom hipoteke ako se dokaže da je hipoteka bila otuđena bilo koja osoba koja je dala krađu kao posljedicu krađe ili na neki drugi način nego što je volja te osobe, a za koju je vlasnik hipoteke, stekavši je, znao ili je trebao znati. "
Izrazi upotrijebljeni u tekstu stavka 3. čl. 48. Zakona: "o kontinuiranom nizu prethodnih ovjeravanja na njemu"; "ako se dokaže da je hipoteka odustala od posjeda ..."; "Drugačije od volje ove osobe"; "Ono što je vlasnik hipoteke, stječući je, znao ili je trebao znati", sve to donekle komplicira ne samo formulaciju ove zakonske norme, već i njezinu primjenu. Dakle, izraz "prethodni ovjeri" znači da se sama hipoteka (na osnovama navedenim u "Zakonu") može polagati nebrojeno puta. U korist ovog argumenta postoji i takva klauzula „izravne radnje“: „Napisi na hipoteci koji zabranjuju njezin daljnji prijenos drugim osobama su poništeni“ (članak 48. Zakona 4).
Revizor, računovođa, financijer i javni bilježnik, kao i svaki sudionik u civilnom prometu, trebao bi poznavati pravilo čl. 8. Ustava Ruske Federacije o jednakosti svih oblika (vrsta) vlasništva i da je pravo na privatnu (uključujući i poslovnu) imovinu zaštićeno zakonom (članak 35. Ustava Ruske Federacije), kao i činjenica da „niko ne može biti lišen svoje imovine u protivnom, kako je sud odlučio "(dio 3. članka 35. Ustava Ruske Federacije). Slijedom toga, svako ograničenje raspolaganja pravom vlasništva, koje bi u našem slučaju trebalo biti natpisi na hipoteci, a koje zabranjuje njegovo daljnje prenošenje na druge osobe, poništava. Isto tako, "zakoniti vlasnik" hipoteke mora dokazati da je pravi, istinski zakoniti vlasnik hipoteke, ako je hipoteka izgubljena, itd., A sve se temelji na dokazima. U ovoj opciji zakonodavac jasno stavlja do znanja izvršitelju zakona da se mora dokazati "titula" zakonitog vlasnika hipoteke u određenoj situaciji (koja je odustala od posjedovanja protiv njegove volje).
Natrag trećoj strani u hipotekarnom sporazumu. Dakle, ako je treća osoba prema stavku 2. čl. 313. Građanskog zakonika Ruske Federacije u potpunosti ispunio obvezu osiguranu hipotekom za dužnika, ona ima pravo tražiti prijenos prava hipoteke na njega. Ako založnik odbije prijenos tih prava, treća osoba može zahtijevati sudski prijenos tih prava na sebe (stavak 5. članka 48. "Zakona").
Hipotekarna sigurnost
Zakonska regulacija hipotekarnog zaloga čini nam se nešto jednostavnijom od „postupka“ prijenosa prava hipoteke, koji uključuje četiri glavne točke.
Prvi trenutak. Hipoteka se može staviti pod hipoteku prenošenjem na drugu osobu (hipotekar) kako bi se osigurala obveza temeljem ugovora o zajmu ili druge obveze koja proizilazi između ove osobe i hipotekarnog obveznika koji je prvobitno naveden u hipoteci, ili drugog njegovog zakonitog vlasnika (hipotekarni hipotekar).
Drugi trenutak. Ako obveza osigurana založnom hipotekom nije ispunjena, nositelj hipoteke na zahtjev nositelja hipoteke prenosi mu svoja prava pod hipotekom na način, pod uvjetima i s posljedicama koje su predviđene člankom 48. Zakona. U slučaju odbijanja ovih prava, hipotekar može tražiti od suda da ta prava prenese na sebe.
Treća točka. Založni obveznik hipoteke na koga su prenesena prava hipoteke ili na koji je sud prenio pravo ovrhe na predmetu hipoteke u skladu s uvjetima hipoteke. Prihodi od prodaje predmeta hipoteke pretvaraju se u otplatu duga nositelja hipotekarnog zaloga nositelju zaloga, a preostali iznos prenosi se nositelju hipotekarnog zaloga za otplatu duga koji mu je dužan prema ugovoru o zajmu ili drugoj obavezi osiguranoj hipotekom na hipoteci, ostalim hipotekarima hipoteke i hipotekom u skladu s člankom 61. hipotekom u skladu s člankom 61. hipotekom sukladno zakonu "Zakon."
Četvrta točka. Nosilac hipotekarne zaloge može na hipoteci izvršiti poseban založni zalog, dajući hipotekarnom korisniku pravo da proda hipoteku nakon određenog razdoblja kako bi oduzeo od iznosa iznosa obveze osigurane njenom založom (članak 49. "Zakona").
Dodjela prava na osnovu hipotekarnog ugovora
Na ovaj ili onaj način, glavni ugovor je usko povezan s hipotekom - hipotekarnim ugovorom. Naravno, da i kod dodjele prava temeljem hipotekarnog ugovora sama hipoteka, kao vrsta osiguranja, igra važnu ulogu u ovim ugovornim obvezama. S tog stajališta dodjelu prava na osnovu hipotekarnog ugovora treba razmatrati u kontekstu odnosa hipotekarnog ugovora i hipoteke. Što radimo.
Temeljem stavka 1. čl. 47. "Zakona", založnik ima pravo, ako ugovorom nije drugačije određeno, svoja prava temeljem hipotekarnog ugovora prenijeti na drugu osobu. U isto vrijeme osoba na koju su prenesena hipotekarna prava postaje mjesto bivšeg hipotekarnog korisnika prema istom sporazumu. Na njegove odnose s ovim založnikom vrijede pravila iz članaka 382., 384. - 386., 388. i 390. Građanskog zakona Ruske Federacije o prijenosu prava vjerovnika dodjelom potraživanja (stavak 2. članka 47. "Zakona").
Vratimo se drugim aspektima dodjele prava na osnovu hipotekarnog ugovora.
Prvi. Ustupanje založnog prava na osnovu hipotekarnog ugovora drugoj osobi valjano je ako je istoj osobi dodijeljeno pravo tražiti dužnika prema obvezi koju osigurava hipoteka.
Drugi. Ako nije drugačije dokazano, ustupanje prava na temelju hipotekarnog ugovora znači i dodjelu prava na obvezu koja je osigurana hipotekom.
Treći. Dodjeljivanje prava na osnovu hipotekarnog ugovora u skladu sa stavkom 1. i 2. članka 389. Građanskog zakona Ruske Federacije mora biti ovjereno i podložno državnoj registraciji na način utvrđen za državnu registraciju transakcija nekretninama.
I posljednja u tom pitanju. Dodjeljivanje prava po hipotekarnom ugovoru ili obveza osigurana hipotekom, čija su prava ovjerena hipotekom, nije dopuštena. Nakon završetka takve transakcije, ona se priznaje kao ništava.
Navedeno znači da ako postoji hipotekarni ugovor (jednak obvezi koja je osigurana hipotekom), a prava po takvom ugovoru ovjerena su hipotekom, zabranjuje se dodjela prava na osnovu takvog sporazuma zbog beznačajnosti. I to je istina, jer u suprotnom, prikrivena, kao da je "dvostruka", dobiva se zalog za nekretnine: neispravna strana ugovorno odustaje od prava iz ugovora - "povlači" novac, a zatim koristi hipoteku prema istom ugovoru - "uzima" novac opet! Zakonodavac je uzeo u obzir mogućnost gore navedene situacije u hipotekarnim odnosima. Dakle, dodjeljivanje prava na osnovu hipotekarnog ugovora moguće je, ali samo ako na temelju istog ugovora ne postoji hipoteka.
Ostale odredbe o hipoteci i njezinim prilozima
U uvjetno „ostale“ odredbe o hipoteci (ne računajući sadržaj članka 14. „Zakona“, koji ćemo razmotriti u nastavku), uključili bismo sljedeće „nekretnine“ iste:
a) promjena predmeta hipoteke;
b) promjenu veličine hipotekarnog osiguranja.
Navedena "svojstva" hipoteke zakonski su utvrđena u stavku 6. čl. 13 „Zakona“. Dakle, u slučaju djelomičnog ispunjenja obveze osigurane hipotekom, dužnik prema njoj, hipotekar i pravni vlasnik hipoteke imaju pravo zaključiti sporazum koji predviđa:
- takva promjena predmeta hipoteke u kojoj se dio imovine prethodno založene temeljem ovog sporazuma o hipoteci priznaje kao hipoteku, ako određeni dio imovine može biti neovisan predmet prava;
- takva promjena u visini osiguranja, u kojoj se iznos potraživanja koji proizlaze iz zajma ili drugog ugovora i osigurani temeljem ovog hipotekarnog ugovora povećava ili smanjuje u odnosu na onaj koji je hipoteka prethodno osigurala. Ovaj sporazum mora biti ovjeren.
Valja istaknuti ovu činjenicu. Zakonodavac, uzimajući u obzir činjenicu da će sama hipoteka u budućnosti postati vrlo raširena, dopušta određene sudionike svojim ustupcima, u smislu olakšavanja sastavljanja oblika i sadržaja takvih dokumenata. Dakle, u slučajevima predviđenim stavkom 6. čl. 13. Zakona o "hipoteci" ("Svojstva" hipoteke) i prijenos duga pod obvezom hipoteke, ovi sporazumi predviđaju:
ili unositi promjene u sadržaju hipoteke dodavanjem na sebi overenu presliku ovog ugovora i navođenje sporazuma kao dokumenta koji je sastavni dio hipoteke, u tekst hipoteke u skladu s pravilima drugog dijela članka 15. Zakona;
ili otkazivanje hipoteke i istodobna izdaja nove hipoteke, sastavljena uzimajući u obzir relevantne promjene.
U potonjem slučaju, istodobno s zahtjevom za izmjenu podataka Jedinstvenog državnog registra prava na nekretninama, hipotekar prenosi tijelu koje je izvršilo državnu registraciju hipoteke novu hipoteku koja se daje hipotekaru u zamjenu za hipoteku koja je u njegovom zakonskom posjedu. Otkazana hipoteka pohranjuje se u arhivu tijela koje je izvršilo državnu registraciju hipoteke, do dospijeća zapisnika o upisu na hipoteku (stavak 7. članka 13. "Zakona").
Razmotrite slučaj kada je zabranjeno izdavanje hipoteke.
Iznošenje i izdavanje hipoteke nije dopušteno ako:
- predmet hipoteke su:
- poduzeće kao imovinski kompleks;
- zemljišne čestice iz sastava poljoprivrednog zemljišta na koje se odnosi ovaj savezni zakon;
- šuma;
- pravo na zakup gore navedene imovine;
- hipoteka pruža novčanu obvezu, iznos duga za koji u trenutku sklapanja ugovora nije bio određen i koji ne sadrži uvjete koji omogućuju utvrđivanje tog iznosa u pravom trenutku.
U gore spomenutim slučajevima uvjeti hipoteke u hipotekarnom ugovoru nisu valjani (stav 4. člana 13. stavka "Zakona"). Gore navedeni tekst stavka 4. čl. 13. "Zakona" doslovno znači sljedeće. Budući da je hipoteka određene imovine zabranjena (članak 5. "Zakona") i izdavanje hipoteke na predmetu hipoteke naveden u gore navedenom stavku, prirodno su zabranjeni svi uvjeti na hipoteci.
Iz značenja stavka 4. čl. 13. Zakona "nije jasno je li" popis "hipoteka zabranjenih za sastavljanje i izdavanje hipoteke podložan širokom tumačenju. Ili ne?! Prema našem mišljenju, ovaj je popis iscrpan, jer u tekstu "Zakona" ne stoji drugačije.
I na kraju, posljednja nijansa stavka 4. čl. 13 „Zakona“. Pitanje je da zalog nekretnine, pružajući bilo kakvu novčanu obvezu, u svim slučajevima mora imati zbroj izraza, u vrijeme sklapanja takvog sporazuma. Ako iznos duga za koji je obveza osigurana hipotekom nije utvrđen, tada se uvjeti na hipoteci u hipotekarnom ugovoru smatraju nevažećim.
Navedeno pravilo je u suprotnosti sa stavkom 3. čl. 424. Građanskog zakonika Ruske Federacije, u kojem se navodi da u slučajevima kada cijena nije utvrđena ugovorom za naknadu štete i ne može se odrediti na temelju odredbi ugovora, izvršenje ugovora mora biti plaćeno po cijeni koja se obično naplaćuje za sličnu robu pod usporedivim okolnostima. Ali samo u pitanju određivanja cijena nekretnina nema proturječnosti, već postoji iznimka od općeg pravila. Takvo je pravilo čl. 555. Građanskog zakonika Ruske Federacije da ugovor o prodaji nekretnina treba predvidjeti cijenu ove nekretnine. Štoviše, ako ne postoje precizno definirani podaci o predmetu, cijeni nekretnina koje se trebaju prenijeti u ugovoru, uvjeti u njima smatraju se nesuvisenim stranama, a ugovor se smatra nesvršenim (dio 2. članka 554. i dio 2. članka 1. članka 555. Građanskog zakonika Ruske Federacije ) Zakonodavac ih je, koristeći gore navedena pravila Građanskog zakona, prenio na hipoteku i hipoteku.
"Zakon" postavlja vrlo stroge zahtjeve u vezi s hipotekom. Hipoteka mora sadržavati:
- riječ "hipoteka" sadržana u naslovu dokumenta;
- ime zalogodavca i naznaka njegovog prebivališta ili njegovo ime i mjesto, ako je hipotekar pravna osoba;
- ime izvornog zalogodavca i navođenje prebivališta ili njegovo ime i naznaku njegove lokacije, ako je založnik pravna osoba;
- naziv ugovora o zajmu ili druge novčane obveze, čije se izvršavanje osigurava hipotekom, navodeći datum i mjesto sklapanja takvog ugovora ili razlog nastanka osigurane hipotekarne obveze;
- ime dužnika pod obvezom osiguranom hipotekom, ako dužnik nije hipotekar, te naznakom mjesta prebivališta dužnika ili njegovo ime i mjesto, ako je dužnik pravna osoba;
- naznaku iznosa obveze osigurane hipotekom i iznos kamate, ako se plaćaju na ovu obvezu, ili uvjete koji omogućuju određivanje tog iznosa i kamate u odgovarajuće vrijeme;
- naznaka roka za plaćanje iznosa obveze osigurane hipotekom, a ako se taj iznos isplaćuje na rate, uvjeti (periodičnost) odgovarajućih plaćanja i veličina svake od njih ili uvjeti koji omogućuju utvrđivanje tih uvjeta i iznosa plaćanja (plan otplate duga);
- naziv i opis imovine na kojoj je osnovana hipoteka i dovoljni su za identifikaciju i naznaku lokacije takve imovine;
- novčana vrijednost imovine na kojoj je osnovana hipoteka;
- naziv zakona temeljem kojeg imovina koja je predmet hipoteke pripada založniku, i organ koji je to pravo upisao, uz navođenje broja, datuma i mjesta državne registracije, a ako je predmet hipoteke pravo na zakup u vlasništvu založnika - točan naziv imovine koja je predmet zakupa, u skladu s podstavkom 8 ovog stavka i trajanje ovog prava;
- naznaka da je imovina koja je predmet hipoteke opterećena pravom doživotne uporabe, zakupa, služnosti, drugim pravom ili nije opterećena bilo kojim pravom trećih osoba koja podliježu državnoj registraciji u vrijeme državne registracije hipoteke;
- potpis hipoteke, a ako je treća osoba, ujedno i dužnik obveze osigurane hipotekom;
- podatke o vremenu i mjestu ovjere hipotekarnog ugovora, kao i podatke o državnoj registraciji hipoteke predviđene stavkom 2. člana 22. ovog saveznog zakona;
- navođenje datuma izdavanja hipoteke izvornom založnom nositelju (stav 1. članka 14. "Zakona").
U određenu svrhu citirali smo tekst stavka 1. čl. 14. "Zakona" doslovno. I zato! Zakonodavac dalje u tekstu stavka 1. čl. 14. navedenog „Zakona“, ako dokument nazvan „hipoteka“ ne sadrži podatke navedene u podstavcima 1. do 14. stavka 1. čl. 14. Zakona, tada takav dokument nije hipoteka i ne podliježe ga izvornom založniku. (Vidi također stavak 1. članka 10. „Zakona“: povreda pravila o hipoteci povlači za sobom ništavinu hipotekarnog ugovora.)
U smislu stavka 2. čl. 14. "Zakona" dopušteno je proširiti oblik, sadržaj i jedinstvenu suštinu hipoteke, ali samo dogovorom između hipotekarnog i hipotekarnog korisnika. Istodobno, ostali podaci i uvjeti koji nisu utvrđeni stavkom 1. čl. 14. „Zakona“. Stoga je "sužavanje" sadržaja hipoteke strogo zabranjeno.
Treba biti da će se uskoro pojaviti razvijeni formalizirani obrasci hipoteke. Ali čak i u ovom slučaju, kada na hipotekarnoj obveznici nema dovoljno prostora za zakladne bilješke ili oznake o djelomičnom ispunjenju obveze osigurane hipotekom, na hipoteku je priložen dodatni list, natpisi i oznake na kojima su napravljeni na takav način da počinju na hipoteci i završavaju na ovom listu.
Točka 3. čl. 14. "Zakona" stoji da su svi listovi hipoteke jedna cjelina. Moraju biti numerirani i zapečaćeni notarskim pečatom. Odvojeni listovi hipoteke ne mogu biti predmet transakcija.
Može se dogoditi da hipoteka ne bude u skladu s hipotekarnim ugovorom i (ili) obrnuto. Što učiniti u ovom slučaju? Prednost se daje hipoteci. Dakle, ako hipoteka nije u skladu s hipotekarnim ugovorom ili sporazumom čija je obveza osigurana hipotekom, smatra se da je sadržaj hipoteke istinit ako stjecatelj u vrijeme transakcije nije znao i nije trebao znati za takvo nepoštivanje. Ovo se pravilo ne primjenjuje na slučajeve kada je vlasnik hipoteke izvorni založni posjednik (stav 1. stav 4. članka 14. "Zakona"). Kao oslobađanje od gornjeg pravila, „oslobađanje” se daje dobronamjernom izvornom založnom obvezniku.
Temeljem stavka 4. čl. 14. "Zakona", pravni vlasnik hipoteke ima pravo zahtijevati otklanjanje te odstupanja poništavanjem hipoteke u njegovom vlasništvu i istodobno izdavanjem nove hipoteke, ako je zahtjev najavljen odmah nakon što je pravni vlasnik hipoteke postao svjestan takve nesukladnosti. Hipotekarni nalogodavac odgovoran je za gubitke nastale u vezi s navedenim nepoštivanjem i njegovim otklanjanjem.
Ovdje treba naglasiti da "Zakon" ne propisuje postupke nositelja hipoteke: bilo da su počinjene namjerno ili iz nehata. Stoga, temeljem čl. 15. stavak 3. članka 401. Građanskog zakona Ruske Federacije, odnosi između poduzetnika odgovaraju bez krivnje, s izuzetkom više sile ili u slučaju sklapanja takve hipoteke po krivici drugih osoba (hipotekar i hipotekar), a ako je hipotekar treća strana (stavak 5. članka 13. "Zakona" ), zatim prema shemi: "treća osoba je založnik", a zatim, u slučaju obostrane krivnje, primjenjuju se pravila čl. 404 GK "Kreditna zajma", ili "Kašnjenje dužnika" (članak 405. Građanskog zakonika), ili "Odgoda vjerovnika" (članak 406. Građanskog zakonika).
Hipotekarni zahtjevi
Zahtjev za hipotekom izričito je naveden samo u čl. 15. "Zakona", a u stavku 7. čl. 13. i čl. 9. „Zakona“ o dostupnosti zahtjeva za hipoteku može se samo pretpostaviti. U međuvremenu se tekst Zakona (stavak 4. članka 10.; stavak 3. članka 20.; stavak 5. članka 47 .; članci 48. i 49. Zakona) više puta odnosi na samu hipoteku, posebno na njen sadržaj (članak 14. „Zakona“). A budući da čl. 15. "Zakona" dopušta primjenu raznih dokumenata na hipoteku, tada čl. Umjetnost. 15. i 14. „Zakona“ treba primijeniti u cjelini, jer će, prema našem mišljenju, hipoteka u budućnosti nužno imati odgovarajuće primjene.
Zakonodavac ne daje definiciju zahtjeva za hipoteku. Da, ne može biti, jer je nemoguće nabrojati sve one aplikacije koje su možda potrebne za hipoteku različitih vrsta: hipoteku zgrade, zemljišta, poduzeća itd. Zakonodavac, naime, utvrđuje činjenicu da se hipoteci mogu priložiti dokumenti koji definiraju uvjete hipoteke ili su potrebni da hipotekar može ostvarivati \u200b\u200bsvoja prava iz hipoteke.
Stavak 2. čl. 15. Zakona "u potpunosti je ispunjen demokratskim sadržajem:" Ako se dokumenti priloženi hipoteci, u njoj ne spominju s takvim stupnjem točnosti koji je dovoljan za njihovu identifikaciju, a hipoteka ne kaže da su takvi dokumenti njezin sastavni dio, takvi su dokumenti fakultativni osobe na koje su prenesena prava na hipoteku kao rezultat njegove prodaje, zaloga ili na drugi način. "
Upozorili bismo čitatelja na tekst stavka 2. stavaka 5., 6. i 7. čl. 13. "Zakona", prema kojem se hipoteka, prvo, izdaje tek nakon njezine državne registracije, i drugo, u slučaju promjene njegovih "svojstava" (promjene predmeta hipoteke, promjene u visini jamstva) ili drugih promjena u sadržaju hipoteke, npr. hipoteka podliježe vrsti ponovne registracije ili se "stara" hipoteka poništava, a zauzvrat se nova hipoteka izdaje založniku, nakon njegove državne registracije. Treće, prema stavku 4. čl. 10. "Zakona", javni bilježnik bilježi hipoteku o vremenu i mjestu javnobilježničkog ovjera hipotekarnog ugovora, broji i zapečaćuje listove hipoteke u skladu s dijelom 2. stavkom 3. čl. 14. „Zakona“. (Svi listovi hipotekarne obveznice čine jednu cjelinu. Moraju ih biti numerirani i zapečaćeni pečatom javnog bilježnika. Pojedinačni listovi hipotekarnog zajma ne mogu biti predmet transakcije.)
Dakle, elementarna logika govori nam da su hipotekarni zahtjevi elementi same hipoteke! A budući da su zahtjevi za hipoteku njezine zasebne komponente, onda, naravno, prijave za hipoteku moraju biti ovjerene i izvršiti državnu registraciju zahtjeva ili zahtjeva za hipoteku na isti način kao i sama hipoteka. Ovaj zaključak proizlazi i iz značenja stavka 2. čl. 13. "Zakona" da je hipoteka registrirano jamstvo (članak 144. Građanskog zakona "Zahtjevi za jamstvo").
Pitanja registracije vlasnika hipoteke
Nažalost, Zakon o hipoteci sadrži ne toliko izravnih referentnih normi na Savezni zakon "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom"<*>, To su norme stavka 1. i stavka 2. čl. 19. Zakona "O hipoteci", a posredno - čl. 10. „Zakona“. Stoga je od provedbe zakona od samog početka nejasna specifična povezanost posljednjeg zakona sa Zakonom o hipoteci upravo u pitanjima državne registracije ne samo hipoteke, već i sporazuma o hipoteci. Također nije vidljiv poseban izravni "obrnuti odnos" saveznog zakona "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcija s njim" s federalnim zakonom "O hipoteci (hipoteka na nekretnine)". To je alarmantno: u kojoj su ravnini dva zakona međusobno povezana? Točnog odgovora nema.
<*> Vidi: SZ RF. 1997. N 30. Art. 3594 (s posljednjom izmjenom i dopunom).Uzdržavajući se od analize dva slična u pitanjima državne registracije navedenih zakona, ukratko ćemo analizirati suštinu problema u registraciji vlasnika hipoteke. Prema stavku 1. čl. 16. "Zakona", svaki pravni vlasnik hipoteke ima pravo zahtijevati od tijela koje je izvršilo državnu registraciju hipoteke da ga upiše u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama kao založnika koji će navesti njegovo ime i prebivalište, a ako je vlasnik hipoteke pravna osoba - imena i lokacije.
U ovom slučaju dužnik, temeljem stavka 2. čl. 16. Zakona, za obvezu koja je osigurana hipotekom, a koja je od zakonskog vlasnika hipoteke zaprimila pismenu obavijest o upisu ove u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama s pravilno ovjerenim izvatkom iz ovog registra, potrebno je izvršiti privremene isplate za ovu obvezu, bez potrebe za svaki prikazivanjem njemu hipoteku. Takva obveza dužnika prestaje nakon što primi pismeni obavijest ovog ili drugog pravnog vlasnika hipoteke o prenosu prava na hipoteku.
Apsolutna novost ove pravne norme nije u dvojbi. U formulaciji: "... bez da mu se svaki put mora unositi hipoteka" - vidimo ne samo neku vrstu podrške za "slabu" stranu civilnog prometa vjerovnika, već i nešto više. To je zabrana svih vrsta birokratsko-formalnih odnosa u obvezama između vjerovnika i dužnika, ali i očitovanje načela privatnog prava u građanskom pravu.
Mogućnosti za ostvarivanje hipotekarnih prava i ispunjavanje hipotekarne obveze
Kontrastni stavak 3. čl. 16. Zakona ", čl. 13 Savezni zakon "O registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom." Dakle, prema ovom članku 13, registracija ograničenja (opterećenja) hipoteke, zakupa ili druge transakcije nekretninama vrši se najkasnije u roku od mjesec dana od dana podnošenja zahtjeva i svih ostalih dokumenata. Usporedite: 1 dan i 1 mjesec!
Evidencija o zakonskom vlasniku hipoteke treba biti napravljena u roku od jednog dana od dana podnošenja zahtjeva podnositelja zahtjeva tijelu koje je izvršilo državnu registraciju hipoteke, nakon predočenja hipoteke na temelju:
ovjeru napravljenu u skladu s ovim „Zakonom“ na ime podnositelja zahtjeva, ako je osoba koja je počinila upis zakoniti vlasnik hipoteke ili založni vlasnik hipoteke, na čije ime je izrađen poseban zalog hipoteke i koja je prodala hipoteku nakon razdoblja određenog u njoj (stavak 4.) Članak 49. "Zakona");
dokumente koji potvrđuju prijenos prava pod hipotekom na druge osobe kao rezultat reorganizacije pravne osobe ili nasljeđivanjem;
sudske odluke o priznavanju hipotekarnih prava za podnositelja zahtjeva (stavak 3. članka 16. "Zakona").
Prisutnost hipoteke s određenom osobom znači da ta osoba (vjerovnik) ima ne samo pravo na ostvarivanje određene novčane obveze, već i pravo na založno pravo imovine određeno hipotekarnim (i hipotekarnim) ugovorom.
Postojanje određenog opsega prava kod jedne druge ugovorne strane (vjerovnika) suprotstavlja se postojanju određenog obima njegovih obveza prema drugoj ugovornoj strani (dužniku). Ukratko, prava jednog entiteta odgovaraju odgovornosti drugog. Na taj se način grade gotovo sve teške obveze. Hipotekarni odnosi izgrađeni na istoj pravnoj strukturi nisu iznimka u ovome. Dakle, tradicionalno, ako zakonom ili sporazumom nije drukčije određeno, vlasnik hipoteke dužan je hipoteku predati onoj obvezanoj osobi (dužniku ili založniku), u odnosu na koju se ostvaruje odgovarajuće pravo, na njegov zahtjev, osim ako nije preneseno kod javnog bilježnika prilikom polaganja hipoteke.
Zauzvrat, hipotekar je u cijelosti obvezan prenijeti hipoteku na hipoteku kada ispuni hipoteku osiguranu obvezu, a u slučajevima kada je obveza izvršena dijelom, dužniku pružiti priliku da se upiše na hipoteku o ispunjenju relevantnog dijela obveze ili da potvrdi njezino ispunjenje na drugi način dovoljan za hipotekar i očito mogućim sljedećim vlasnicima hipoteke.
Istodobno, prisutnost hipoteke kod založnika ili odsutnost na njoj žiga ili potvrde o inače djelomičnom ispunjenju obveze osigurane hipotekom, osim ako se ne dokaže drukčije da ta obveza ili, sukladno tome, njezin dio nije ispunjen (stavak 3. članka 17. "Zakona").
Takva je situacija također moguća: kada ni vjerovnik ni dužnik nemaju hipoteku, ili su obje ove osobe izgubile hipoteku, što onda treba učiniti u ovom slučaju? Zakonodavac daje odgovor na ovo pitanje. Dakle, prisutnost hipoteke kod bilo koje od njih prema njoj ili kod tijela koje je izvršilo državnu registraciju hipoteke ukazuje ako je zakonom drugačije dokazano ili utvrđeno da je ispunjena obveza osigurana hipotekom. U ovom slučaju, osoba u čijem je vlasništvu hipoteka, dužna je odmah obavijestiti druge osobe iz reda navedenih.
U slučajevima kada se sukladno „Zakonu“ hipoteka poništava, tijelo koje je izvršilo državnu registraciju hipoteke, odmah po primanju hipoteke poništava je stavljanjem pečata na prednju stranu žiga „poništeno“ ili na drugi način sprečavajući mogućnost prometa, osim fizičkog uništenja hipoteka (stavak 7. članka 17. "Zakona").
Dužnik pod obvezom osiguranom hipotekom isplatit će svoj dug u cijelosti ili djelomično pravilnim izvršavanjem svojih obveza po hipoteci u skladu s planom otplate duga prema svom zakonitom vlasniku ili osobi koja je pismeno ovlastila pravnog vlasnika hipoteke za ostvarivanje prava na nju.
U slučaju prenosa hipoteke na javni bilježnički depozit tijekom zaloga hipoteke, dužnik ispunjava svoju obvezu polaganjem hipoteke polaganjem duga u depozit javnog bilježnika (stavci 4. i 5. članka 17. Zakona).
Stavci 4. i 5. čl. 17. "Zakona" odgovara pravilima stavka 3. čl. 352. Građanskog zakonika Ruske Federacije da će nakon prestanka založne obveze zbog ispunjenja obveze osigurane založnim posjednikom, založnik, koji je imao hipotekarnu imovinu, dužan odmah je vratiti založniku. Osoba koja se obvezuje pod hipotekom ima pravo odbiti nosioca hipoteke u ostvarivanju njegovih prava iz hipoteke u sljedećim slučajevima:
sud je prihvatio na razmatranje zahtjev za priznavanje nevažeće dodjele prava iz ove hipoteke ili primjenu posljedica nevaljanosti ove transakcije;
podnesena hipoteka nije valjana zbog gubitka zakonitog vlasnika i izdavanja duplikata hipoteke (članak 18.) ili zbog povrede postupka izdavanja hipoteke ili njenog duplikata, za što odgovorne osobe nisu odgovorne.
Osoba koja je odgovorna za hipoteku nema pravo podnijeti zahtjeve zakonskog vlasnika hipoteke o ostvarivanju prava na nju, nema prigovora koji se temelje na hipoteci (klauzula 6 člana 17 "Zakona").
Značajke obnove prava u slučaju gubitka hipoteke
"Zakon" je predvidio pravni propis u slučajevima gubitka hipoteke vraćanjem prava na nju. Takvu obnovu provodi hipotekar, ako je treća osoba, a ujedno i dužnik obveze osigurane hipotekom. Nadalje, obnova prava na izgubljenoj hipoteci provodi se:
- na temelju prijave osobe koja je kao nositelj zaloga upisana u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama;
- u slučaju da izgubljena hipoteka potvrdi činjenicu uspostavljanja svih zavjera danih na izgubljenoj hipoteci, u skladu s čl. 16. Zakona ";
- na temelju sudske odluke donesene kao rezultat razmatranja u posebnom postupku predmeta o utvrđivanju činjenica od pravnog značaja u skladu s procesnim zakonodavstvom Ruske Federacije (članci 247–248 Zakona o parničnom postupku RSFSR; članci 27, 32 Zakona o arbitražnom postupku Ruske Federacije). Podsjetimo da je prema čl. 27 Zakona o arbitražnom postupku Ruske Federacije, slučajevi utvrđivanja činjenica pravne vrijednosti razmatraju se u mjestu prebivališta podnositelja zahtjeva, s izuzetkom slučajeva utvrđivanja činjenice vlasništva nad zgradom, zgradom, zemljištem koji se razmatraju na lokaciji zgrade, građevine, zemljišta.
Dakle, razlozi za vraćanje hipoteke, nabrojani gore u nas (odredba 1. članka 18. „Zakona“), po našem su mišljenju iscrpni i ne podliježu širokoj interpretaciji. U svim spornim slučajevima, uključujući i onda, kada matičar odbije izdati drugu hipoteku, obnavljanje hipoteke provodi se putem suda. Čl. 12. Građanskog zakona Ruske Federacije pod nazivom "Načini zaštite građanskih prava", obnova hipoteke moguća je na vlastiti zahtjev zainteresirane osobe. Takav zahtjev može imati sljedeća imena: „O priznavanju prava na hipoteku“ ili „O ponovnom uspostavljanju stanja koje je postojalo prije izdavanja hipoteke i izdavanju duplikata hipoteke“, itd.
U međuvremenu, ako nema spora oko prava na vraćanje hipoteke, obnavlja se i hipoteka. Međutim, ako je hipotekar treća osoba, tada i dužnik, tj. oni, u pravilu, zajedno sastavljaju duplikat takve hipoteke. "Zakon" ne utvrđuje točan ili drugi, već određeni vremenski rok za sastavljanje duplikata hipoteke, već samo naznačuje da je on (duplikat) sastavljen (obvezan sastaviti) "što je prije moguće" s oznakom na njemu i prosljeđuje se organu koji upisane hipoteke. Potonji bi trebao dati duplikat osobi koja je izgubila hipoteku.
Čini se da formulacija nije u potpunosti uspješna: "što je prije moguće." Građanski zakonik Rusije ne sadrži ovaj pojam. Kodeks u vezi s tim ima i druge koncepte: "izvršavanje obveza na odgovarajući način"; "u skladu s uvjetima obveze i zahtjevima zakona, drugim pravnim aktima"; "u skladu s poslovnim običajima"; "u skladu s općenito primjenjivim zahtjevima" (članak 309. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Konačno, u pogledu termina za izvršavanje obveza, postoje pojmovi: „razumno razdoblje“ koje je dužnik dužan ispuniti u roku od sedam dana od dana kada vjerovnik podnese zahtjev za njegovo ispunjenje (članak 314. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Vjerujemo da je uvod zakonodavca u stavak 2. čl. 18. Zakona "neobična fraza" što je prije moguće "neće pojednostaviti izvršenje, već će ga komplicirati. Stoga je bilo prikladnije u ovom slučaju upotrijebiti tradicionalno formulaciju Građanskog zakonika: „u razumnom roku“, ili „u kratkom razumnom roku“, ili „moguće u razumnom roku“. U ovom slučaju, pravila čl. 314. Građanskog zakonika Ruske Federacije o maksimalnom sedmodnevnom roku za ispunjenje obveze.
I posljednja stvar o dupliciranju hipoteke. Mora u potpunosti odgovarati izgubljenoj hipoteci. Zavodnik duple hipoteke odgovoran je za gubitke nastale u vezi s neusklađivanjem duplikata hipoteke s izgubljenom hipotekom. Podsjetimo da se gubici moraju dokazati u svakom slučaju, što proizlazi iz odnosa čl. 15. i čl. 393. Građanskog zakonika Ruske Federacije.
Tko izdaje duplikat? Duplikat hipoteke izdaje tijelo koje je izvršilo državnu registraciju hipoteke predajući ga osobi koja je izgubila hipoteku. Duplikat hipoteke mora u potpunosti odgovarati izgubljenoj hipoteci.
I dalje. Posljednja rečenica u Poglavlju III Zakona "O hipoteci": "Obvezne hipoteke nemaju pravo odbiti zakonitog vlasnika dvostruke hipoteke u ostvarivanju prava na nju, u vezi s naznačenim odstupanjem, ako su oni za to odgovorni." Slažete se da ova formulacija nije posve jasna. Ali pokušajte to shvatiti.
"Hipoteke" - tko su oni? Navodno su one osobe koje su postavile hipoteku na svoju imovinu, tj. mortgagors. Dakle, ispada da ovi "hipotekarni krediti" nemaju pravo odbiti zakonitog vlasnika dvostruke hipoteke (u našoj verziji hipotekar) da ostvari prava na nju. " „Prava“ znače sva prava nositelja zaloga: tražiti ispunjenje obveze, provjeriti hipoteku (predmet zaloga); zahtijevaju poboljšanu sigurnost za hipoteku, itd. Konačno, najnerazumljiviji izraz, posljednji u naznačenoj pravnoj normi: "... u vezi s naznačenom neskladom, ako su oni za to odgovorni." Što znači ova zadnja formulacija zakonodavca ?! "Zakon", očito, znači slučaj kada "neusklađenost" duplikata hipoteke nastaje upravo po krivici hipotekarnog dužnika kao dužnika. U ovom se slučaju dužnik (založnik) ne može odnositi na odstupanje između duplikata hipoteke i početne hipoteke. Štoviše, zakonodavac nema pravo odbiti zakonitog vlasnika duplikata (u našem slučaju nositelja zaloga) da ostvari pravo na dupliciranje takve hipoteke, jer je dužnik (založnik) sam sastavio ovaj dokument i, samim tim, mora biti odgovoran za neispravnu pripremu takvog dokumenta. To je glavno značenje posljednje rečenice u odst. 2 st. 4 Članak 18. „Zakona“.
Zaključci kao zaključak
Dakle, istražili smo pravne probleme hipoteke. Unatoč nekim nedostacima u izgradnji nekih pravnih struktura na hipoteci, ovaj „podinstitut“ hipoteke, a samim tim i građansko pravo, ima veliku budućnost. A smisao hipoteke nije samo u tome što ona predstavlja apsolutnu novost u suvremenom građanskom pravu, već i u njegovoj praktičnoj orijentaciji.
Prvo, hipoteka uvelike olakšava civilni promet u hipotekarnim odnosima. Na primjer, iako je hipoteka sastavljena da bi opravdala hipotekarni ugovor, njegov je neovisni značaj ipak očit. Čl. 49. "Zakona", hipoteka se može pod određenim uvjetima hipoteka, prodaja i "hipoteka" i na drugi način otuđiti, uključujući i stavljanjem na njega posebnog založnog zaloga, prema Zakonu o hipoteci (članak 49. "Zakona").
Drugo, hipotekom ili prodajom hipoteke (hipotekar, hipotekar, treća osoba ili drugi nositelj autorskih prava) ne možete mijenjati hipotekarni ugovor.
Treće, pod određenim uvjetima, prednost u hipotekarnim odnosima ne daje se hipotekarnom ugovoru, već hipoteci (klauzula 4. članka 14. "Zakona").
Četvrto, "Zakon" daje pravo strankama hipotekarnog ugovora da promijene predmet hipoteke (da ga smanje i (ili) povećaju) ili da promijene količinu osiguranja tako da sastave ugovor (dodatak), ali sam hipotekarni ugovor ne možete "ponoviti".
Peto, „Zakon“ dopušta mogućnost promjene sadržaja hipoteke ili otkazivanja hipoteke novom hipotekom.
Šesto, dopuštena je prijava za hipoteku, zaobilazeći uključivanje svih promjena (dodataka) u hipotekarni ugovor.
I na kraju, sedmo, ako se izgubi hipoteka, ovlaštena osoba ima pravo dobiti njezin duplikat.
To je daleko od potpunog popisa "prednosti" hipoteke. No danas, naravno, kako kažu, poduzetnici odmah ne mogu osjetiti vrijednost i univerzalnu prirodu hipoteke u pravnim odnosima na hipoteci na nekretninama. Međutim, neće proći toliko vremena dok se pravni akti koji se tiču \u200b\u200bhipoteke ne dovedu u sukladnost, a život će neminovno dokazati nedvojbene prednosti hipoteke u hipotekarnom sporazumu. Nadalje, u uvjetima još neuravnotežene tržišne ekonomije Rusije, još uvijek nema druge alternative koja bi mogla tako jasno promijeniti bit osiguranja nekretnina, kao što je hipoteka i hipoteka.
Hipotekarni zajmoprimci često se suočavaju s dodjelom prava. Pokretač transakcije može biti vjerovnik u prenošenju hipotekarnih potraživanja drugoj banci ili sam dužnik kada kupuje stambeno zgradu u izgradnji na osnovu ugovora o dodjeli prava na ugovor o kapitalu. Što trebate znati u tim situacijama?
Zašto banke daju hipoteke drugima?
Dodjela prava hipoteke jedan je od glavnih alata hipotekarnog tržišta, omogućavajući bankama da privuku nova sredstva za daljnje kreditiranje. Doista, kad se izda hipotekarni zajam, banka postaje založnik - prima hipoteku. Potonji potvrđuje dva prava zajmodavca: hipotekarnu imovinu i primanje svih plaćanja s kamatama prema hipotekarnom ugovoru. A banka može prodati ovu hipoteku i na taj način oba svoja prava prenijeti na drugog vjerovnika.
Hipoteke su „imovina“ bankarskih organizacija, stoga, prikupivši dovoljnu količinu tih vrijednosnih papira, banka vrši njihovu prodaju. Prihod od transakcije omogućava organizaciji da nastavi hipotekarno kreditiranje građana. Pravo na dodjelu prava često provode male banke u odnosu na veće kreditne organizacije. Također, ova je operacija obvezna komponenta aktivnosti partnerskih banaka AHML. I nekoliko mjeseci nakon registracije stambenog kredita u njima sve hipoteke prelaze na samu Agenciju.
AHML partnerske banke najčešći su hipotekarni zajmodavci s državnom potporom. Stoga, oni koji će uzeti takav hipotekarni kredit moraju znati ne samo što je dodijeljeno pravo na traženje hipoteke, već i kako bi trebali postupiti.
Kako se prodaje hipoteka?
Međubankarske hipotekarne transakcije održavaju se bez izravnog sudjelovanja zajmoprimca. U ovom se slučaju stranke smatraju samo prethodnim i novim založnicima, koji između sebe zaključe ugovor o prijenosu potraživanja. Nakon toga, hipoteka prelazi u ruke novog vjerovnika - zajedno sa svim pravima koja ga osigurava. Takva transakcija mora biti podvrgnuta državnoj registraciji. Stranke vlastima dostavljaju sljedeće dokumente:
- potvrda plaćanja državne pristojbe;
- izjava o hipotekarnom ugovoru koju zajednički priprema trenutni hipotekar i novi zajmodavac;
- ugovor o ustupanju prava na osnovu hipotekarnog ugovora.
Unatoč činjenici da dužnik nije uključen u transakciju, izvorni povjerilac mora obavijestiti dužnika o prenosu prava. To se radi pismeno.
Kako dužnik treba postupiti nakon primitka obavijesti?
Zajedno s obavijesti o transakciji, prethodni zajmodavac mora poslati nove podatke o plaćanju: za njih će dužnik izvršiti sve naredne isplate. Ponekad je transakcija za dodjelu potraživanja toliko neupadljiva za hipotekaricu da ne mora čak ni promijeniti primatelja uplate. Plaćanja u ovom slučaju prihvaća prethodna banka i prebacuje se trenutnom vjerovniku.
Ali u ovom slučaju (kada dužnik nije dobio nove detalje), on mora biti što budniji. Bolje je još jednom konzultirati se s bankama (u staroj i novoj) i provjeriti je li sve legalno nego mjesecima plaćati dug pogrešnom vjerovniku - i biti na sudu.
Sami uvjeti hipotekarnog kredita ne mijenjaju se. Novi založnik nema pravo mijenjati tekst hipoteke, a s njom i uvjete kredita. Stoga će kamate ostati iste, a same isplate vršit će se u uobičajenom iznosu. Zajmoprimac bi trebao pronaći ugovor o osiguranju hipoteke i pronaći stupac "korisnik". Ako je tamo registriran stari vjerovnik (ime određene banke), tada će se osiguranje morati ponovno izdati na ime novog založnika. Ako je u ovaj stupac napisano bezlično "trenutno hipoteka", tada ta akcija nije potrebna.
Nakon završetka svih plaćanja hipotekarnim kreditom, dužnik ima pravo odmah primiti hipoteku. I to bi trebao podnijeti zahtjev ne banci u kojoj je uzeo hipoteku, već trenutnom hipoteku.
Pored dodjele prava na traženje hipoteke - uobičajene međubankarske transakcije - na tržištu stambenih kredita postoji i dodjela prava traženja stana. To je naziv transakcije kada kupac stječe primarno vlasništvo na kredit, ne od samog graditelja, već od dioničara prema ugovoru o kapitalu.
Prijenos prava vlasnika kamate: značajke zaključivanja transakcije pod DDU-om
Hipoteka za "dodjelu" prava je prijenos prava potraživanja na stan u nedovršenoj kući. Ovaj posao se može sklopiti samo dok vlasnik kuće ne preda ugovor o prijenosu od graditelja. U ovoj operaciji ne sudjeluje samo dioničar i kupac, već i sam graditelj stambenog prostora. Da bi transakcija bila priznata kao zakonita, stranke moraju poštivati \u200b\u200bdva uvjeta:
- Između graditelja i vlasnika kamate moraju se izvršiti sva nagodba. Sadašnji "vlasnik prava" dužan je u potpunosti platiti stanovanje u skladu s uvjetima DDU-a. Potpuno namirenje mora biti dokazano odgovarajućim dokumentom;
- Stranke su dobile suglasnost programera. Važno je pažljivo proučiti tekst DDU-a: unatoč činjenici da prema zakonodavstvu Ruske Federacije pristanak programera nije potreban, u dokumente dioničara mogu se zapisati potpuno različite stvari. O planiranoj transakciji građevinska organizacija mora biti pismeno obaviještena, a njeni inicijatori također moraju dobiti odgovor u pisanom obliku;
- Stranke su pribavile suglasnost banke kod koje je dužnik pod takvim uvjetima podnio zahtjev za izdavanje stambenog kredita.
Kad se sva nagodba zaključi i dobije suglasnost svih sudionika u transakciji, stranke moraju potpisati odgovarajući ugovor. Nakon toga bit će potrebna njegova državna registracija. Pruža ugovor o prenosu prava na osnovu ugovora DDU i zajedničku izjavu vlasnika autorskih prava i nositelja autorskih prava. Sudionici u transakciji morat će platiti državnu naknadu za državnu registraciju.
Nakon sklapanja nagodbi i potpisivanja vrijednosnih papira, zajmoprimac će imati sljedeće dokumente:
- glavni ugovor;
- ugovor o prenosu;
- potvrda svih nagodbi između stranaka;
- pristanak na transakciju trećih osoba koje u njemu sudjeluju: programer i organizacija koja je izdala hipotekarni kredit;
- akt prenošenja svih gore navedenih dokumenata.
Ako se ugovor o kapitalu raskine, trenutni nositelj autorskih prava moći će primiti samo onaj iznos koji je propisan u raskinutom DDU-u. To se fiksni iznos vraća, čak i ako se ispostavilo da je stvarni iznos novog dioničara veći.
Koje banke mogu kontaktirati?
Neće svi, pa ni u bilo kojoj banci, moći dobiti hipotekarni kredit za "posao". Dodjeljivanje prava na DDU-u, ako se sastaje s bankama, vrši se samo u slučaju kada sve stranke: nositelj kamata, programer i građevinski objekt udovoljavaju zahtjevima banke. Adresa akreditiranih novih zgrada može se naći izravno na web stranicama banaka. No, sve bankarske organizacije ne izdaju takve hipoteke - možete se sigurno prijaviti samo na sljedeće banke:
- DeltaCredit;
- Sberbank
- VTB 24;
- Moskovska banka;
- MTS banka;
- Promsvyazbank.
Atraktivni zajmodavac može privući i novu zgradu. Često na njima visi reklamni natpis bankarske organizacije koja je akreditirala izgradnju. A pri kupnji takvog objekta možda neće biti ni isplativije ustupiti zahtjev, ali: zajmodavci nude minimalne kamatne stope za takve nove zgrade, plus dužnik ima priliku primiti državnu pomoć.
Timoshenko D.A., zamjenik predsjednika Arbitražnog suda pri IPO VP SFD, predavač na Modern Modern Humanitar Academy (Podružnica Rostov).
Hipotekarna prava zakonski nositelj hipoteke može prenijeti na drugu osobu, uključujući i dužnika glavne obveze osigurane hipotekom ili hipotekar. Sljedeće dvije vrste prava ovjerene su hipotekom: pravo na izvršenje obveze osigurane hipotekom i pravo na založno pravo na imovini opterećenoj hipotekom.
Prema čl. 413. Građanskog zakonika Ruske Federacije, obveza prestaje slučajnošću dužnika i vjerovnika u jednoj osobi, tj. nakon prijenosa hipoteke na dužnika, glavna obveza osigurana hipotekom smatra se ukinuta, a iz toga također proizlazi (u skladu s stavkom 1. članka 352. Građanskog zakona Ruske Federacije 1. stav) da je hipoteka koja pruža obvezu također prestala. Ako hipotekarna prava hipotekar prenese na hipotekar, tada će i sama hipoteka prestati, ali će glavna obveza i dalje postojati, ali bez osiguranja<1>.
<1> V.A. skreće pažnju na istu stvar. Belov. Vidi: Belov V.A. Vrijednosnice u ruskom građanskom pravu: udžbenik. naknada za posebni tečaj 2. izd., Izmijenjeno. i dodatno .: U 2 sveska T. II. M .: Centar YurInfoR, 2007.S 401.Prema čl. 48. Zakona o hipotekama, prijenos prava pod hipotekom vrši se sklapanjem transakcije u jednostavnom pisanom obliku. Prijenos prava pod hipotekom povlači za sobom posljedice ustupanja potraživanja (cesija)<2>, Kod prijenosa prava hipotekom osoba koja prenosi pravo označava novog vlasnika hipotekom. Oznaka mora točno i u potpunosti navesti ime osobe na koju su prenesena hipotekarna prava i razlog takvog prijenosa. Oznaku mora potpisati nositelj zaloga naveden u hipoteci, a ako ovaj natpis nije prvi, vlasnik hipoteke naveden u prethodnoj oznaci.
<2> Imajte na umu da je ovaj zalog na hipoteci "osebujan" zagovor, što je u literaturi više puta naznačeno. Vidi, na primjer: Belov V.A. Dekret. Op. S. 351 - 357; Medvedev D.A. O pravnoj prirodi hipoteke // Eseji o trgovačkom pravu. Vol. 5. Yaroslavl, 1998. S. 27; Pavlodsky E. Pravno reguliranje hipoteke // Gospodarstvo i pravo. 2000. N 6. S. 23 - 24; Ševčenko G.N. Pravna regulacija vrijednosnih papira: Udžbenik. džeparac. 2. izd., Otr. i dodajte. M .: Statut, 2005. S. 55 - 56.Prijenos hipotekarnih prava na drugu osobu znači prijenos na istu osobu svih prava koja je ona zajednički potvrdila. Pravni vlasnik hipoteke posjeduje sva ovjerena prava, uključujući prava nositelja zaloga i prava vjerovnika za obvezu koja je osigurana hipotekom, bez obzira na prava prvotnog nositelja zaloga i prijašnjih vlasnika hipoteke.
Prema stavku 4. čl. 48. Zakona o hipotekama, natpisi na hipoteci, koji zabranjuju njezin naknadni prijenos drugim osobama, su nevažeći. Treba obratiti pažnju na odredbu Zakona o hipoteci kojom je utvrđeno pravo nositelja hipoteke na registraciju. Dakle, prema stavku 1. čl. 16. Zakona o hipotekama, svaki zakonski vlasnik hipoteke ima pravo tražiti od tijela državne registracije da je upiše u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama i prometima (u daljnjem tekstu: Jedinstveni državni registar) kao založno pravo.
Ova odredba stavka 1. čl. 16. Zakona o hipoteci samo pruža zakonskom vlasniku hipoteke upis u Jedinstveni državni registar poduzeća, ali ni na koji način ne obvezuje zakonskog vlasnika hipoteke da poduzme radnje na takvoj registraciji.
Kao što napominje A. Konovalov, predviđeno čl. 16. Zakona o hipoteci, pravo može koristiti zakonski vlasnik hipoteke kako bi pojednostavio postupak interakcije između dužnika i stjecatelja hipoteke kako bi dokazao da je potonje pravo na izvršenje novčane obveze osigurane hipotekom proisteklo iz transakcije prijenosa hipoteke.<3>.
<3> Vidi: A. Konovalov Strange paper // EJ-Lawyer. 2005. N 1.Prema stavku 2. čl. 16. Zakona o hipotekama, dužnik pod obvezom osiguranom hipotekom, koji je od zakonskog vlasnika hipoteke dobio pismenu obavijest o upisu ove u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama i transakcijama s njom s ispravno ovjerenim izvatkom iz ovog registra, dužan je izvršiti privremene isplate na navedenu obvezu, a ne zahtijevajući svaki put hipoteku. Takva obveza dužnika prestaje nakon što primi pismeni obavijest ovog ili drugog pravnog vlasnika hipoteke o prenosu prava na hipoteku.
Ovaj stavak 2. čl. 16. Zakona o hipoteci omogućava nam da govorimo o značajnoj razlici u pravnom statusu neregistriranog i registriranog nositelja hipoteke.
Sukladno stavku 3. čl. 16. Zakona o hipotekama, upisni zapis o zakonitom vlasniku hipoteke treba napraviti u roku od jednog dana od dana podnošenja zahtjeva podnositelja zahtjeva tijelu koje obavlja državnu registraciju prava, nakon predočenja hipoteke na temelju:
- prijenos prava na hipoteku i izvršen na hipotekarnom znaku napravljenom u skladu sa Zakonom o hipoteci, ako je osoba koja je napravila takav upis bila pravni vlasnik hipoteke ili hipotekar hipoteke, na čije ime je napravljen poseban sigurnosni natpis o prijenosu i koja je hipoteku prodala nakon roka navedenog u njoj;
- dokumente koji potvrđuju prijenos prava pod hipotekom na druge osobe kao rezultat reorganizacije pravne osobe ili nasljeđivanjem;
- sudske odluke o priznavanju hipotekarnih prava od strane podnositelja.
U vezi s ovom zakonodavnom normom, A. Konovalov napominje da „u slučaju transakcije između kreditnih organizacija koje prodaju kreditni portfelj koji sadrži veliki broj hipoteka, rok za upis legalnog vlasnika hipoteke u Jedinstveni državni registar pravnih osoba očito nije izvediv. Na primjer, 2004. god. Otkup hipotekarnog portfelja od strane Gradske hipotekarne banke rezultirao je s više od 300 hipoteka u vrijednosti nekoliko desetaka milijuna američkih dolara<4>.
<4> Konovalov A. Čudan papir // EJ-Lawyer. 2005. N 1.A. Konovalov s pravom ističe da je još jedna važna prednost transakcije stjecanja hipoteke pomoću hipoteke mogućnost minimiziranja troškova kupca prava u vezi s plaćanjem državne pristojbe koja se naplaćuje prilikom registracije ugovora. U pravilu troškove plaćanja navedene naknade snosi stjecatelj prava (primatelj). No, prilikom prijenosa prava pod hipotekom sama transakcija ne zahtijeva obveznu državnu registraciju, a stjecatelj hipoteke ima pravo po vlastitom nahođenju da odluči hoće li se upisati u USRU kao založni vlasnik<5>.
<5> Vidi: A. Konovalov. Pravna regulativa hipotekarnog refinanciranja // Corporate Lawyer. 2007. N 4.Sukladno čl. 49. Zakona o hipoteci, hipoteka se može staviti pod hipoteku na temelju ugovora o zalogu hipoteke, bez prenošenja ili prenošenja na drugu osobu (hipotekar) radi osiguranja ugovora o zajmu ili druge obaveze koja proizlazi između ove osobe i hipotekarnog obveznika koji je prvotno imenovan hipotekom ili njenom drugom pravni vlasnik (nositelj hipoteke).
Kao što primjećuju neki istraživači, "... kada se založi hipoteka, njezin hipotekar ne stekne nikakva prava na založnu stvar (ni pravo nadzora stanja stvari, niti druge ovlasti koje čine sadržaj založnog prava), jer će hipoteka biti predmet zaloga, i samo ona ; poseban natpis na hipoteci ne odnosi se ni na hipoteku (skrivenu ili otvorenu) ni na zavjeru. Vlasnik hipoteke stječe sva prava po njoj samo ako hipotekar (vlasnik hipoteke) ne ispuni obvezu osiguranu hipotekom "<6>.
<6> Pravni problemi organizacije tržišta hipotekarnih zajmova u Rusiji / Ed. V.Š. Ema. M., 2002. S. 112.Kad založite hipoteku bez da je prebacite na hipoteku, postupak zabrane stavljanja hipoteke u hipoteku uređen je čl. 349. Građanskog zakonika Ruske Federacije.
Prilikom sklapanja ugovora o zalogu za hipoteku s prijenosom hipoteke na ugovornu stranku, stranke imaju pravo predvidjeti:
- ovrha na založnoj imovini na način propisan čl. 349 Građanskog zakona Ruske Federacije;
- prijenos prava pod hipotekom na način, pod uvjetima i s posljedicama koje su predviđene čl. 48 Zakona o hipoteci;
- nositelj zaloga hipoteke čini poseban natpis na zalogu na hipoteci, dajući imatelju zaloga pravo da proda hipoteku nakon određenog razdoblja kako bi oduzeo iznos obveze osigurane svojom založnom imovinom iz prihoda.
U pravnoj literaturi napominje se da prevladavajući građanskopravni propis hipotekarnog zaloga zahtijeva profesionalno kompetentne i organizirane akcije hipoteka. Da ne bi dospjeli u tešku situaciju, založnici moraju sklopiti ugovore o zalogu s prijenosom hipoteke i istovremeno odrediti da sva prava hipotekarnog zajmodavca pređu na njih<7>.
<7> Vidi: Makarov O.V. Suvremeni problemi teorije vrijednosnih papira // Moderno pravo. 2005. N 4.Kruženje hipoteke prestaje poništavanjem hipoteke (sukladno stavku 7. stavku 7., članku 17. Zakona o hipotekama), državno tijelo za registraciju će hipoteku odmah po primitku hipoteke stavljati žigom „otkazano“ na prednju stranu ili na drugi način ne dozvoljavajući njegova cirkulacija), kao i u slučaju fizičkog uništenja hipoteke.
Hipoteka se poništava ako hipoteka nije u skladu s hipotekarnim ugovorom ili sporazumom čija je obveza osigurana hipotekom (stavak 4. člana 14. Zakona o hipotekama).
Imajte na umu da Zakon o hipotekama ne sadrži pravilo o prestanku kretanja hipoteke na zahtjev sudionika u hipotekarnom odnosu uz zadržavanje glavne obveze.
Prema čl. 18. Zakona o hipotekama, vraćanje prava na izgubljenu hipoteku vrši zalogodavac, a ako je treća osoba, također dužnik obveze osigurane hipotekom na temelju:
- izjave kojima im se obraća osoba koja je u Jedinstvenom državnom registru označena kao založno pravo, ako je prema podacima unesenim u navedeni registar moguće utvrditi zakonitost vraćenih prava na izgubljenu hipoteku;
- presude suda donesene kao rezultat razmatranja u posebnom postupku za utvrđivanje činjenica pravnog značaja u skladu s procesnim zakonodavstvom Ruske Federacije.
Napominjemo da je u slučaju kada vlasnik hipoteke nije bio upisan u Jedinstveni državni registar pravnih osoba kao založno pravo, obnova njegovih prava moguća je samo sudskom odlukom.
Rezimirajući gore navedeno, sa sigurnošću se može reći da je hipotekarna institucija koja je namijenjena ubrzanju i donekle pojednostavljivanju gospodarskog prometa do sada nije opravdala svoje nade zbog nesavršenosti zakonske regulative osobitosti hipotekarnog prometa, što je pokazatelj potrebe za novim zakonskim izmjenama.
Novi trikovi telefonskim prijevarama za koje svatko može pasti
Poglavlje VIII. Dodjela prava na osnovu hipotekarnog ugovora. Prijenos hipoteke i založno pravo
Federalni zakon o hipoteci (hipoteka na nekretnine) br. 102-FZ od 16.07.98Članak 47. Dodjela prava na temelju hipotekarnog ugovora ili obveze osigurane hipotekom
1. Imalac zaloga ima pravo, ako ugovorom nije drugačije određeno, svoja prava prenijeti na drugu osobu:
na osnovu hipotekarnog ugovora;
na obvezu osiguranu hipotekom (primarna obveza).
2. Osoba na koju se prava prenose temeljem hipotekarnog ugovora zamjenjuje bivšeg hipotekarnog korisnika po ovom sporazumu.
Ako nije drugačije dokazano, ustupanje prava po hipotekarnom ugovoru znači i dodjelu prava na obvezu koja je osigurana hipotekom (primarna obveza).
3. Ako ugovorom nije drugačije određeno, prava za osiguranje ispunjenja obveze prelaze i na osobu na koju se prava prenose u okviru obveze (primarna obveza).
Takva osoba prema mjestu hipoteke postaje mjesto bivšeg zalogodavca.
Prenos prava pod hipotekom (osnovna obveza) u skladu sa stavkom 1. članka 389. Građanskog zakona Ruske Federacije mora se izvršiti u obliku u kojem je zaključena hipotekarna obveza (glavna obveza).
4. Norme između članaka 382, \u200b\u200b384–386, 388 i 390 Građanskog zakona Ruske Federacije o prijenosu prava vjerovnika putem dodjele potraživanja primjenjuju se na odnose osobe kojoj su dodijeljena prava i nositelja zaloga.
(Odredba 4. izmijenjena i dopunjena Saveznim zakonom od 11. veljače 2002. br. 18-FZ)
5. Dodjeljivanje prava na osnovu hipotekarnog ugovora ili obveze osigurane hipotekom, čija su prava ovjerena hipotekom, nisu dopuštena. Nakon završetka takve transakcije, ona se priznaje kao ništava.
Odjeljak 48. Prijenos prava pod hipotekom
1. Prijenos prava pod hipotekom obavlja se sklapanjem transakcije u jednostavnom pisanom obliku.
Prijenos prava pod hipotekom povlači za sobom posljedice ustupanja potraživanja (cesije).
Kod prijenosa prava pod hipotekom osoba koja prenosi pravo označava novog vlasnika na hipoteci.
Oznaka mora točno i u potpunosti navesti ime osobe na koju su prenesena hipotekarna prava i razlog takvog prijenosa.
Oznaku mora potpisati nositelj zaloga naveden u hipoteci, a ako ovaj natpis nije prvi, vlasnik hipoteke naveden u prethodnoj oznaci.
(Odredba 1. izmijenjena i dopunjena Saveznim zakonom od 11. veljače 2002. br. 18-FZ)
2. Prijenos prava na hipoteku na drugu osobu znači na taj način prenošenje na istu osobu sva prava koja je ona ovjerila.
(izmijenjen i dopunjen Saveznim zakonom od 11. veljače 2002. N 18-FZ)
Pravni vlasnik hipoteke posjeduje sva ovjerena prava, uključujući prava nositelja zaloga i prava vjerovnika za obvezu koja je osigurana hipotekom, bez obzira na prava prvotnog nositelja zaloga i prijašnjih vlasnika hipoteke. Ako u transakciji određenoj odredbom 1. ovog članka nije drugačije određeno, prilikom prijenosa prava pod hipotekom s djelomičnim ispunjenjem hipoteke (primarne obveze) smatra se da su ispunjene one obveze koje su trebale biti ispunjene prije prijenosa prava pod hipotekom.
(stavak uveden saveznim zakonom od 11. veljače 2002. N 18-FZ)
3. Vlasnik hipoteke smatra se zakonitim ako se njegova prava na hipoteku zasnivaju na prenosu prava na hipoteku i posljednjoj oznaci hipoteke koju je izvršio prethodni vlasnik. Ne smatra se pravnim vlasnikom hipoteke ako se dokaže da je hipoteka uzeta iz posjeda jedne od osoba koja je natpise o prijenosu napravila kao posljedica krađe ili na bilo koji drugi način osim volje ove osobe, o čemu je vlasnik hipoteke, kad je stekao, znao ili trebao znati.
(izmijenjen i dopunjen Saveznim zakonom od 11. veljače 2002. N 18-FZ)
4. Natpisi na hipoteci koji zabranjuju njezin daljnji prijenos drugim osobama su nevažeći.
5. Ako je treća osoba, u skladu sa stavkom 2. članka 313. Građanskog zakona Ruske Federacije, u potpunosti ispunila obvezu za koju je hipoteka osigurana za dužnika, on ima pravo tražiti prijenos prava hipoteke na njega. Ako nositelj zaloga odbije prijenos tih prava, treća osoba može zahtijevati sudski prijenos tih prava na sebe.
Odjeljak 49. Hipotekarni zalog
1. Hipoteka se može staviti pod hipoteku na osnovu ugovora o zalogu hipoteke, bez prenošenja ili prenošenja na drugu osobu (hipotekar) kako bi se osigurao ugovor o zajmu ili druga obaveza koja nastaje između ove osobe i hipotekarnog obveznika koji je prvotno imenovan hipotekom ili drugim njezinim zakonskim vlasnikom (nositelj hipoteke). (izmijenjen i dopunjen Saveznim zakonom od 11. veljače 2002. N 18-FZ)
2. Kad založite hipoteku bez da je prebacite na hipoteku, postupak zabrane stavljanja hipoteke u hipoteku uređen je člankom 349. Građanskog zakona Ruske Federacije.
(Odredba 2. izmijenjena i dopunjena Saveznim zakonom od 11. veljače 2002. br. 18-FZ)
3. Prilikom sklapanja ugovora o zalogu za hipoteku s prijenosom hipoteke na hipoteku, stranke imaju pravo pružiti:
1) ovrha na založnoj imovini na način propisan člankom 349. Građanskog zakona Ruske Federacije;
2) prijenos prava pod hipotekom na način, pod uvjetima i posljedicama predviđenim članom 48. ovog saveznog zakona;
3) založni založni obveznik na hipoteci napravi poseban natpis zalog, dajući založniku pravo da nakon određenog razdoblja proda hipoteku kako bi oduzeo od iznosa iznosa obveze osigurane iz njezine zaloge.
(Odredba 3. izmijenjena Saveznim zakonom od 11. veljače 2002. br. 18-FZ)
4. Vlasnik hipotekarne zaloge može na hipoteci izvršiti posebno jamstvo o zalogu, dajući založniku pravo da nakon određenog vremenskog razdoblja proda hipoteku kako bi oduzeo iznos obveze osiguran njenim zalogom iz zarade.
Kakve novčane kazne prijete onima koji započnu popravke u svom stanu
Mnogi naši sunarodnjaci iskoristili su priliku da dobiju hipoteku i poboljšaju svoje životne uvjete. Netko je napokon stekao dragocjene metre, netko je stvorio novu obitelj, netko je poboljšao svoje životne uvjete. Uporedo s tim, svi ti ljudi postali su kupci banaka koje su izdavale hipoteke. Osim toga, sretni vlasnici „brojila“ dobili su određenu zabrinutost: ne samo da li otplaćujete hipotekarni kredit svaki mjesec, već je i situacija u ekonomiji nerazumljiva, i sve osim toga - pojačano je uzbuđenje u medijima zbog mogućih hipotekarnih problema. A onda iz banke stiže pismo da je hipoteka (hipoteka koja potvrđuje zalog vašeg stana) banka prodala. Sve ove informacije u glavi se ne uklapaju u jasnu strukturu, pa sve sami smislimo i možemo sve smisliti.
Što se zapravo događa? Zašto banka prodaje hipoteke? Ima li on pravo da proda vašu hipoteku bez dogovora s vama? Što biste trebali učiniti u ovom slučaju? Koje dodatne troškove može imati dužnik? Zašto? I općenito, što učiniti? Pokušajmo razumjeti sve detaljnije.
1. Zašto banka prodaje hipoteke?
Izdavanjem hipotekarnog zajma banka sastavlja vrijednosni papir (zvan hipoteka) koji potpisuje dužnik. Ova sigurnost, s jedne strane, potvrđuje da je stan založio nositelj hipoteke, s druge strane, može se prodati drugom (novom) vlasniku, koji od trenutka prodaje počinje primati prihod od ovog zajma.
Prema čl. 13. klauzula 2. Saveznog zakona od 16. srpnja 1998. br. 102-FZ (izmijenjena i dopunjena 30. prosinca 2008.) „O hipoteci (založno pravo na nekretninama)“: „Hipoteka je registrirani sigurnosni dokument koji potvrđuje sljedeća prava njegovog legalnog vlasnika:
- pravo na izvršenje novčanih obveza osiguranih hipotekom bez predočenja drugih dokaza o postojanju tih obveza;
- pravo na založno pravo na hipoteku. "
To znači da ko posjeduje hipoteku, ima pravo primati mjesečne isplate zajmoprimca za zajam i pravo založnog stana. Hipotekarni sustav tvori hipotekarno tržište: primarno i sekundarno. Na primarnom tržištu djeluju uglavnom komercijalne banke koje izdaju i prodaju zajmove prodajom hipoteka, na sekundarnom tržištu - financijska poduzeća, fondovi kupuju hipoteke hipotekarnih banaka osiguranih založnom imovinom, a zatim na njihovoj osnovi izdaju druge vrijednosne papire (obveznice ) Dakle, s položaja banaka, razumnije je nakon izdavanja dugoročne hipotekarne zajmove prodati hipotekarna prava na tržištu prodajom hipoteka i na taj način privući dodatna sredstva za izdavanje novih zajmova.
2. Ima li banka pravo prodati hipoteku bez koordiniranja ovog pitanja s klijentom?
U skladu s Građanskim zakonikom, suglasnost dužnika na prijenos / dodjelu prava na traženje duga nije potrebna. Banka jednostavno obavještava dužnika o prodaji hipoteke. Usput, nema ništa loše u tome. Ako ste nepošteni obveznik i na vrijeme plaćate zajam, nije bitno tko ste vlasnik hipoteke za vaš stan.
3. Kako će prijenos prava pod hipotekom utjecati na kreditne uvjete?
Za zajmoprimca čija je hipoteka prodana, ništa se ne mijenja. Svi uvjeti ugovora o zajmu i hipoteci (iznos zajma, kamatna stopa, uvjeti itd.), Postupak otplate kredita ostaju isti. Promijenili su se samo Zajmodavac i detalji plaćanja duga (to je naznačeno u obavijesnom pismu). Sva pitanja o kreditu, poput prijevremene otplate kredita, od sada je potrebno riješiti s novim zajmodavcem.
4. Postupci dužnika u slučaju prodaje hipoteke na njegov zajam.
Nakon primitka obavijesti od Banke o prijenosu prava na hipoteku na drugog zajmodavca, potrebno je zajmodavcu platiti kredit (njegovi podaci navedeni su u obavijesti). To se može učiniti bilo otvaranjem računa u banci navedenom u obavijesti i prijenosom novca putem nove banke, bilo korištenjem postojećeg računa u Plus banci i prijenosom s vašeg prethodnog računa. Plus banka OJSC, zauzvrat, će prenijeti plaćanja novom zajmodavcu. U tom će se slučaju naplaćivati \u200b\u200bnaknada za prijenos - banka će nadoknaditi svoje troškove za prijenos vaših plaćanja primatelju (novom vlasniku hipoteke).
5. Koje dodatne troškove snosi klijent ako je potrebno platni promet prenijeti na drugog zajmodavca? Zašto nastaju? Kako ih minimizirati?
Primjerice, u obavijesti o prodaji hipoteke navode se detalji prijenosa plaćanja na zajam koji nije prethodni. A novi je vjerovnik nebankarska organizacija (na primjer, AHML OJSC), tj. ona ima račun u drugoj banci. I sada na ovaj račun trebaju stići isplate kredita. Zadatak dužnika je da na ovaj račun dostavi sredstva na bilo koji način koji je za njega najpovoljniji ili najjeftiniji. Provizija za prijenos plaćanja na kredit ne pruža se kao dopunsko plaćanje zajma, već kao uplata za bilo koji prijenos na račun kod druge banke u skladu s tarifama banke. Veličinu provizije određuje banka koja isplatu prenosi novom zajmodavcu, odnosno dužnik može odabrati bilo koju banku s najnižom stopom transfera. Moguća je i ova opcija: dužnik može napisati izjavu u računovodstvenom odjelu na mjestu rada o mjesečnom prijenosu dijela plaće kao isplatu zajma u korist novog zajmodavca.