Zakonodavstvo o hipotekarnim ugovorima. Savezni zakon o hipotekama i hipotekama na nekretninama
Da biste se upoznali s najnovijim promjenama hipotekarnog kreditiranja, trebali biste pažljivo proučiti zakon o hipotekama, trenutnoj verziji 2020. godine, koji donosi neke novosti.
Sada razmotrit ćemo sve nijanse koje se odnose na ovaj regulatorni dokument, također iz članka možete saznati neke suptilnosti postupka hipotekarnog pozajmljivanja.
Svaka aktivnost u našoj zemlji regulirana je zakonima. Hipoteka nije bila iznimka - za one koji planiraju dobiti hipotekarni kredit za kupnju stanova, prije svega, trebali biste se upoznati sa Zakonom 102 - FZ.
Sažetak hipotekarni zakon izgleda ovako:
- Prvo poglavlje definira glavne odredbe zakona koje se odnose na predmet založnog prava, kao i obveze strana u postupku upisa hipoteke.
- U sljedeća tri poglavlja ( 2 do 4) zakona je opisano sadržaj hipotekarnog ugovora i hipoteku. Također su navedeni zahtjevi za državnu registraciju hipotekarnog ugovora.
- Peti i šesti poglavlja definirati mogućnost prijenosa prava na kolateral hipoteke trećim osobama.
- Poglavlja 7 i 8 Zakon predan raspoređivanju dužnosti na hipoteku i zalog.
- Sljedeća dva poglavlja opisuju novčane kazne i kaznepredviđeno za nepoštivanje uvjeta hipotekarnog kreditiranja.
- Specifičnosti hipoteke za razne vrste nekretnina opisane su u poglavljima 11 do 13.
- Konačne informacije o Zakonu o hipoteci 102-FZ nalaze se u posljednjem 14. poglavlju.
Prema ovom zakonu, banke se bave hipotekarnim kreditiranjem.
Čitava se zakonodavna baza zemlje, uz najmanju promjenu u političkoj ili ekonomskoj sferi, vrlo često preispituje. Posljednja verzija zakona 102 Federalnog zakona o hipoteci (hipoteka na nekretnine) usvojena je 2015. godine, ali prije toga svijet je ugledao 16 njegovih zakona.
Najnovije izdanje saveznog zakona "O hipoteci".
Stoga je veći dio ovog zakonodavstva napisan na suhom pravnom jeziku pokušat ćemo prenijeti običnim građanima o čemu se radi u zakonu.
Glavna načela zakona o hipotekama
Savezni zakon 102 FZ daje jasnu definiciju pojma "Hipoteka": pravo je zajmodavca da nadoknadi svoj novac od korisnika kredita za koji je hipoteka izdata.
Pravo korištenja založene nekretnine, uz ovo, ostaje i založnik.
Zahtjevi za hipotekom naznačeni zakonom
Ovaj odjeljak saveznog zakona vrlo često zapisano u bankarskim hipotekarnim ugovorima, u dijelu u kojem su utvrđeni iznosi naknade:
- Kada se prijavljuje za naplatu duga, hipotekar može računati na najveći dio dugarelevantno u vrijeme liječenja.
- Naknada obračunanih kamata za servisiranje kreditaprema ugovoru o zajmu.
- Plaćanje penala i presudanastao kao posljedica neusklađenosti s odredbama ugovora.
- Naknada za parnične troškove.
- Nadoknada troškova vezanih za prodaju nekretnina s osiguranjem.
Shema naplate hipotekarnog duga
Odjeljak Zakona o kolateralu
Ovaj dio zakona regulira založno pravo i daje definiciju onoga što mu se može pripisati.
Prema ovoj odredbi hipoteke uključuju:
- Stambene nekretnine, naime kuće i stanovi.
- Zemljište.
- Industrijsko vlasništvo.
- vikendice sa zgradama i bez.
- Vozila.
- Garaže.
- Nekretnine u izgradnji.
- Pravo na zakup.
- Pravednost u stanovanju.
Pozdrav! U ovom postu istražit ćemo savezni zakon o hipotekarnim hipotekama. Možete preuzeti trenutnu verziju zakona za 2020. godinu, saznati najnovije izmjene, povijest dokumenta, kao i stručne komentare na glavne članke.
Tijekom 84 godine 20. stoljeća u Rusiji nije postojala hipoteka. Vlasti SSSR-a od samog početka svog režima lišavale su stanovništvo države prava na privatno vlasništvo. Hipoteka po novim pravilima u Rusiji pojavila se tek krajem 20. stoljeća. Za njen razvoj do trenutnog stanja bile su potrebne radikalne promjene u odnosu države prema vlasničkim odnosima i stambenoj gradnji. Pored toga, potrebne su i velike zakonodavne izmjene.
Tek uoči 1991. godine pojavili su se prvi preduvjeti za oživljavanje hipotekarne institucije u Rusiji. To je bio Zakon o imovini, donesen u prosincu 1990. godine. Zatim su do 1993. godine sukcesivno usvojeni zakoni o kolateralu i načelima stambene politike. Glavne odredbe također su sadržane u Građanskom zakoniku. Počeli su se sve češće prisjećati hipoteka na nekretnine.
Ti su zakoni desecima banaka omogućili uspostavu sustava izdavanja hipotekarnih zajmova do kraja 1994. Međutim, ovaj posao slabo je kontrolirao blagi niz regulatornih okvira na ovom području, koji nisu dopuštali hipoteku da dosegne visoku razinu razvoja i transparentnosti. Bio je potreban temeljno novi i snažni savezni zakon.
Usvojen je 16. srpnja 1998., mjesec dana prije najgore krize u ruskoj ekonomiji. 102 Savezni zakon o hipotekama postao je vrsta biblije koja je, zajedno s građanskim zakonikom, učinila ono što jest sada.
Nedavne izmjene i trenutna verzija zakona
Gotovo 20 godina u vezi s hipotekarnim zakonom učinjeno je više prilagodbi koje se odnose na razvoj hipoteka i promjene u drugim regulatornim dokumentima. Revizija od 3. srpnja 2016. s izmjenama i dopunama od 07. 01. 2017. sada je relevantna.
Najvažniji događaji na hipotekarnom tržištu u 2016. godini koji su utjecali na hipotekarno zakonodavstvo bili su:
- Zakonsko ograničenje iznosa kazne za zakašnjelo vraćanje zajma (ne smije prelaziti ključnu stopu Centralne banke na dan zaključenja ugovora o kreditu).
Nekoliko riječi o ključnoj stopi Centralne banke. Jednostavnim riječima, ovo je kamatna stopa po kojoj banke uzimaju kratkoročne kredite (tjedan dana) i otvaraju iste ročne depozite u Središnjoj banci. Od 2. svibnja 2017. stopa iznosi 9,25%.
- Obavezna notarska ovjera o transakcijama s nekretninama koje su u zajedničkom vlasništvu.
Odnosno, sada za prodaju stana podijeljenog udjelima nije dovoljno zaključiti ugovor o kupoprodaji u jednostavnom pisanom obliku. Potrebno je posjetiti javnog bilježnika i formalizirati transakciju u njenom obliku. U skladu s tim, troškovi registracije značajno su porasli.
- Promjena postupka obračuna poreza na prodaju stana. Od 01. 01. 2016. povećava se razdoblje vlasništva nad nekretninom, nakon čega je vlasnik oslobođen plaćanja poreza na promet s 3 na 5 godina. Osim toga, sada se porezni iznos izračunava od katastarske vrijednosti ili od vrijednosti navedene u kupoprodajnom ugovoru, ovisno što je veće. Odnosno, podcijenjene transakcije u ugovoru izgubile su na značenju, budući da je katastarska vrijednost približno jednaka tržišnoj vrijednosti.
Dobra je vijest. Ako je vlasništvo registrirano prije 01. 01. 2016., razdoblje ostaje isto - 3 godine.
Primjer. Građanin Ivanov kupio je stan vrijedan 3 000 000 rubalja. u travnju 2016. U svibnju 2017. prodao ga je. Katastarska vrijednost - 3.000.000 rubalja., Prema ugovoru o kupoprodaji - 1.000.000 rubalja. Porez će se izračunati na temelju katastarske vrijednosti u iznosu od 2.000.000 rubalja. (umanjeno za odbitak poreza od milijun) i iznosit će 260 000 rubalja.
- Još jedna dobra vijest za korisnike kredita u okviru programa Vojne hipoteke. Podaci o takvim sporazumima neće se uzimati u obzir u kreditnoj povijesti vojnika. Zapravo, on sam ne plaća zajam. Država to radi umjesto njega.
- Od srpnja 2016., zakon predviđa pravo na zagrade za automobile.
Opće odredbe
Temeljne odredbe zakona o hipotekama sadržavale su definiciju hipoteke, osnovu za njezino pojavljivanje, opis zahtjeva za zalog i imovinu koja se može prenijeti kao osiguranje.
Zalog mora nužno biti utvrđen sporazumom u kojem postoje dvije strane: založnik (vlasnik predmeta) i založnik (vjerovnik). Štoviše, vlasnik možda nema nikakve veze s kreditom, već mu samo osigurava svoju imovinu.
Sama hipoteka se uspostavlja ne samo na osnovu ugovora o zajmu. To bi mogao biti:
- ugovor o zajmu,
- ugovor o najmu,
- ugovor o radu,
- obveza na temelju ugovora o prodaji itd.
To jest, sve obveze, ako nisu obuhvaćene sigurnosnim postupkom određenim drugim zakonom, mogu biti predmet hipoteke.
Ugovorom se uspostavlja potpuni popis obveza koje su založne založno. Ako nešto ide protiv ugovora, imalac zaloga također ima pravo na naknadu za gubitke, kamate zbog zlouporabe njegovih sredstava, kao i na pravne troškove i troškove prodaje hipoteke, pod uvjetom da u ugovoru nije drugačije određeno. Zato je toliko važno pravilno sastaviti ovaj dokument.
Sljedeća imovina može biti založena:
- zemljišne čestice, ali ne sve (iznimke su opisane u članku 63. zakona);
- imovina koja se koristi za poslovanje;
- stambene zgrade (uključujući dijelove koji se sastoje od izoliranih soba);
- vikendice, vrtne kuće, kupaonice, garaže i druge zgrade za potrošače;
- brodovi (zrak, more, rijeka), pa čak i svemirski objekti;
- auto mjesto.
Osnovno načelo koje se primjenjuje na kolateral je nedjeljivost. To jest, dio imovine koji se sam, nakon što se podijeli u naturi, ne može upotrijebiti za predviđenu svrhu, ne prihvaća kao zalog. Jednostavno rečeno, ne možete polagati samo motore aviona ili samo krov kuće.
Druga važna točka je da se stambena zgrada na zemljišnoj parceli može prihvatiti kao zalog samo zajedno sa zemljištem. Ako se parcela zakupi, postavlja se pravo zakupa. U isto vrijeme, s rokom ugovora s najmodavcem dulje od 5 godina, vlasnička dozvola neće biti potrebna.
Ugovor o hipoteci
Opća pravila za zaključivanje svih civilnih ugovora u Rusiji sadržana su u Građanskom zakoniku. Zakon o hipoteci uvodi dodatne zahtjeve koje moraju ispuniti.
U ugovoru moraju biti navedeni sljedeći podaci:
- predmet hipoteke i njezina procjena;
- priroda, opseg i rok izvršenja obveza.
Predmet zaloga mora biti detaljno opisan kako bi mogao biti precizno identificiran. Naziv objekta, opis i lokacija bilježe se u ugovoru. U ovom slučaju vrijede ista pravila i za zakupljenu nekretninu, dodatno naznačuju rok zakupa.
Ako je potrebno, stranke mogu u ugovor uključiti postupak prodaje kolaterala u slučaju naplate duga na sudu ili opisati mogućnosti namire u pretkrivičnom razdoblju.
Kada je u pitanju ugovor o hipotekarnom kreditu s pojedincem koji kupuje nekretnine koje nisu namijenjene poduzetničkoj djelatnosti, na njega se primjenjuju norme opisane u Zakonu o potrošačkom kreditiranju. Odnosno, sljedeći uvjeti moraju se ispuniti bezuspješno:
- U ugovoru se navodi puni trošak zajma, a obvezan je na prvoj stranici.
- Zajmodavcu je zabranjeno naplaćivati \u200b\u200bzajmoprimčeve naknade za radnje koje su mu dodijeljene zakonom i koje on čini u vlastitom interesu (sve vrste naknada za izdavanje zajma i druga plaćanja koja nisu vezana za hipoteku).
- Uvjeti i postupak izdavanja zajma trebaju biti javni uvid na pregled (uključujući i Internet).
- Zajmoprimcu se mora dati raspored plaćanja.
Hipoteka
Hipoteka je upisano jamstvo u kojem je osigurano pravo založnog založnika založniku za ispunjenje obveza i pravo založne imovine. Zakonom nije obvezan uvjet njegove dostupnosti za zaključivanje hipotekarnog ugovora. Možda nije.
Dokument priprema ili hipotekar, ili ako imovina pripada trećoj strani, obojica.
Zakon jasno opisuje popis podataka koji bi se trebali odraziti na hipoteku, kao i obvezu da se papir prijavi državnom tijelu (na primjer, Rosreestr). Ako nije ispunjena barem jedna od niže navedenih točaka, hipoteka se ne može nazvati takvom:
- Riječ "Hipoteka" mora biti navedena u naslovu dokumenta.
- Fizičke osobe - ime založnika, podaci osobnog dokumenta. Za pravne osobe - naziv organizacije i mjesto.
- Za založnika isti podaci kao u odredbi 2.
- Isti detalji o dužniku, ako nije hipotekar.
- Datum i mjesto sklapanja ugovora, kao i razlozi za nastupanje obveza (na primjer, broj ugovora o zajmu).
- Iznos obveza i kamata, kao i razdoblje njihova izvršavanja.
- Naziv, opis i mjesto predmeta zaloga.
- Potvrđena procijenjena vrijednost imovine.
- Oznaka državne registracije hipoteke.
- Naznaka prisutnosti / odsutnosti opterećenja imovine pravima trećih strana.
- Potpis hipoteke i dužnika (ako to nije ista osoba).
- Navođenje datuma prijenosa hipoteke na vjerovnika.
Hipoteka se može dodijeliti trećoj osobi. Tada će se zahtjevi novog založnog obveznika temeljiti samo na podacima koji su prikazani u dokumentu.
Izgubljenu hipoteku možete vratiti dvostrukim kopijom, na kojoj je naznačena odgovarajuća oznaka.
Nakon otplate obveza prema vjerovniku, hipoteka se vraća hipotekarima, koji potom uklanja imovinsko opterećenje s imovine u državnoj agenciji.
Registracija hipoteke
Hipoteke na osnovu zakona moraju biti upisane u Rosreestr. Osim Zakona o hipoteci, ovaj je postupak reguliran i Zakonom br. 218-FZ o državnoj registraciji nekretnina.
Državna registracija formalno se sastoji od upisa transakcije u Jedinstveni državni registar nekretnina.
Osnova za registraciju transakcije je zajednička prijava hipotekarne osobe i hipotekarne osobe, ili na temelju izjave javnog bilježnika koji je ovjerio ugovor.
Upis hipoteke na osnovu zakona vrši se uz istodobnu registraciju prava vlasništva osobe čija su prava opterećena. Ako je dostupna, upisuje se hipoteka.
Očuvanje hipotekarne imovine
Glavna stvar je da založna imovina vjerovniku ne pruža mogućnost da ograniči pravo na korištenje založnog obveznika ove imovine za njenu namjenu. On također ima pravo na osiguranje osiguranja, dok povjerilac ne može zahtijevati taj prihod.
Istodobno, hipotekar je dužan održavati nekretninu u dobrom stanju i po potrebi obavljati popravke o svom trošku, ako u ugovoru nije drugačije određeno.
Često nastaju sporovi u vezi zakonitosti zahtjeva vjerovnika za osiguranje osiguranja od štete, štete ili gubitka. Zakon kaže da se takvo osiguranje može predvidjeti uvjetima ugovora o zajmu. U pravilu se imovina osigurava na štetu hipoteke.
Uz to, vlasnik je dužan poduzeti sve raspoložive mjere kako bi sačuvao nekretninu sigurno i zdravo te obavijestio založnika ukoliko postoji stvarna prijetnja gubitka zaloga.
Naknadna hipoteka
Naknadna hipoteka sastoji se u ponovnom zalogu već hipoteke. To može biti obećanje istom vjerovniku (za druge obveze) ili drugima.
Važno je poštivati \u200b\u200buvjete izvornog hipotekarnog ugovora. Ako sadrži izravnu zabranu naknadnih hipoteka (i većina ugovora o stambenoj hipoteci), takva će transakcija biti nevažeća bez obzira je li potencijalni hipotekar znao za to ili ne.
Postoje i slučajevi kad se u ugovoru utvrđuju uvjeti za registraciju naknadne hipoteke. U ovom slučaju, pod ovim uvjetima mora se zaključiti novi ugovor.
Inače, naknadna hipoteka malo se razlikuje od trenutne. Posebnu pozornost treba posvetiti samo postupku prikupljanja. Ovdje se treba voditi pravilom prava prvenstva potraživanja, u skladu s kojim se otplata obveza zauzvrat, počevši od prvog vjerovnika. Dakle, posljednji zajmodavac možda nema dovoljno novca od prodaje imovine.
Zadatak
Založnik ima pravo, po vlastitom nahođenju, prenijeti pravo traženja izvršavanja hipotekarnih obveza na bilo koju treću stranu. Na primjer, ako banka želi prenijeti sigurnost organizacije treće strane, ne mora imati licencu za obavljanje hipotekarnih zajmova.
Istodobno, osoba na koju je prešlo pravo na hipoteku ostvaruje prava na obvezu osiguranu založnim pravom. Odnosno, ta osoba zauzima mjesto izvornog vjerovnika.
Prenos hipoteke vrši se sklapanjem ugovora u jednostavnom pisanom obliku. Na novom nositelju zaloga mora se unijeti sigurnosni unos.
Zanimljivo je da zakon izričito zabranjuje bilježenje hipoteke o zabrani prijenosa iste trećim osobama. Takav zapis je a priori ništav.
Oporavak
Ako dužnik ne uspije pravovremeno i nepotpuno otplatiti svoje obveze, čime krši uvjete ugovora, vjerovnik ima pravo pokrenuti prisilnu naplatu duga.
Postoje dva načina razvoja događaja:
- suđenje;
- izvansudski oporavak.
Ako hipotekarnim ugovorom nije predviđena mogućnost izvansudske namire duga (uveden člankom 55. Zakona) naplatom založne imovine, takva je naplata moguća samo sudskom odlukom.
Postoje dva slučaja u kojima nije moguć sudski oporavak:
- Razdoblje tijekom kojeg se dug ne otplaćuje (kašnjenje) ne prelazi 3 mjeseca.
- Stanje duga je manje od 5% duga.
U praksi se naplata duga od strane banaka prodajom hipoteke događa samo u ekstremnim slučajevima, kada druge metode ne donose odgovarajući rezultat. Međutim, ne zaboravite da je zakon u takvim slučajevima u pravilu na strani vjerovnika, jer dužnik krši sklopljeni hipotekarni ugovor. Stoga, ako se radi o ekstremnim mjerama, moguće je prodati hipoteku kako bi se dug vratio.
Ostvarenje imovine
Imovina dužnika prodaje se javnim aukcijama u obliku aukcije. Njegova organizacija i vođenje nisu regulirani ovim zakonom. Za to su odgovorni postupovno zakonodavstvo i Građanski zakonik.
Općenito govoreći, licitiranje se provodi na sljedeći način. Najkasnije 30, ali najkasnije 10 dana prije dražbe, u službenim se novinama objavljuje oglas s informacijama o tome kada, gdje i što će se staviti na dražbu.
Oni koji žele sudjelovati moraju uplatiti depozit u iznosu koji ne prelazi 5% početne prodajne cijene predmeta. Pobjednik je onaj koji je ponudio najvišu cijenu. Ostatak depozita vraća se odmah.
Na dan nadmetanja s pobjednikom se potpisuje protokol. Odluka vrijedi 5 dana, tijekom kojih kupac plaća ostatak vrijednosti imovine, nakon čega, opet u roku od 5 dana, s njim se sklapa kupoprodajni ugovor.
Izvanredna prodaja imovine odvija se po sličnoj shemi s tom razlikom što je jedinu razliku u tome što dražbu organizira ovlaštena osoba u ime založnika. Iznos primljen prodajom raspoređuje se među sve založnike, a preostali iznos vraća se založniku.
Zakon također kaže da zajmodavac može zadržati imovinu za sebe ako je to navedeno u ugovoru. Dužnik može u bilo kojem trenutku prije objave aukcije zatvoriti naplatu otplatom duga.
Licitacije mogu biti proglašene nevažećim ako im se javio samo jedan kupac, početni iznos nije povećan ili dobitnik nije platio imovinu. Usput, za potonje, Građanski zakonik predviđa odgovornost, koja se izražava na štetu.
Značajke hipoteke na zemljištu
Hipoteka na zemljišne parcele moguća je ako promet takvih objekata zakonom nije ograničen ili njegova veličina premašuje minimalnu vrijednost utvrđenu zakonskim propisima za takve vrste i namjene.
Moguće je dati zemljišne parcele u općinskom vlasništvu. Ali postoje uvjeti:
- mjesto bi trebalo dodijeliti individualnoj izgradnji stanova u sklopu socijalnih programa;
- hipoteka bi trebala biti povezana s dobivanjem zajma za uređenje ove stranice;
- odluku o mogućnosti založnog donošenja donosi općinsko tijelo.
Zemljišna parcela stečena na teret kreditnih sredstava založit će se od trenutka upisa prava vlasništva. Ako vlasnik želi na terenu graditi bilo kakve zgrade ili građevine, ne mora tražiti odobrenje založnog vlasnika. Samo ako ove odredbe nisu u suprotnosti s ugovorom, ove će zgrade također postati predmet zaloga. To je točno trenutak kada funkcionira princip nedjeljivosti, odnosno zgrade ne mogu postojati odvojeno od mjesta, odnosno one su također uključene u zalog.
Razmotrimo još jedan slučaj. Na primjer, građanin X posjeduje zemljište kupljeno osobnim sredstvima i bez ikakvih opterećenja. Jednom je odlučio na ovom mjestu izgraditi stambenu zgradu s hipotekom. Banka je izdala novac i od tog trenutka uzela je parcelu kao zalog. A onda će nakon izgradnje kuće i upisa prava na nju uzeti kuću kao zalog. Isti princip nedjeljivosti. Samo u ovom slučaju, zajmodavac je u početku založio zemljište, jer još nije izgrađeno stanovanje, a zajam mora biti osiguran nečim.
Pravo na ovrhu zemljišta dolazi i putem otvorenih natječaja. Važna značajka je prodaja poljoprivrednog zemljišta. Sve dok se žetva ne pokupi i ne proda, ne može se primijeniti isključenje na ove zemlje.
Hipoteka na nestambene prostore
Hipoteka na nestambene prostore ima niz značajki koja su opisana u odgovarajućem odjeljku zakona.
Dakle, poduzeće kao jedinstveni imovinski kompleks prenosi se na hipoteku sa svom imovinom koja se nalazi na teritoriju, uključujući i zemlju.
Zasebni nestambeni prostori založeni su u cijelosti, zajedno s zemljištem.
U ovom slučaju založnik ni na koji način ne može spriječiti ili ograničiti založno pravo korištenja imovine. Jedine iznimke su transakcije s otuđenjem nekretnina i davanjem u zalog.
Poduzeće se može založiti samo ako iznos duga iznosi barem polovicu procijenjene vrijednosti imovine. Rok za podnošenje zahtjeva za naplatu zaloga je najmanje godinu dana od dana zaključenja ugovora.
Pretpostavimo da je poduzeće N prebačeno u hipotekarnu banku Y temeljem ugovora o zajmu na razdoblje od 9 mjeseci. Ako tvrtka ne vrati dug, banka još uvijek ne može započeti postupak naplate ranije od 12 mjeseci od dana potpisivanja dokumenta.
Usput, povrat duga od tvrtke na hipoteci moguće je samo sudskim nalogom.
Hipoteka kuća i stanova
Kad ih prenesete u hipoteku, posebni se zahtjevi postavljaju i na stambene zgrade i stanove, jer oni mogu biti prebivalište ne samo hipotekarnog stana.
Odmah valja napomenuti da hipoteka stambenih prostora koji su u općinskom vlasništvu nije dopuštena. Za ostale objekte postoji nekoliko značajki:
- U slučaju otuđenja imovine u kojoj je upisano maloljetno dijete, potrebno je dopuštenje organa starateljstva.
- Tijekom izgradnje stambene zgrade može se osigurati hipoteka s materijalima i opremom, ali nakon izgradnje, gotova kuća se daje u zalog.
- Prema članku 77. zakona, stan koji se kupuje kreditnim novcem založen je od trenutka upisa vlasničkih prava.
- Pod vojnom hipotekom, stambene objekte zalaže zajmodavac i vladina agencija koja vrši isplate za vraćanje zajma.
Usput, Vijeće Federacije nedavno je usvojilo izmjene i dopune zakona „O sustavu akumulacije hipoteke“ prema kojem se za „vojnu hipoteku“ nakuplja novac. Sada veći broj kategorija vojnog osoblja ima pravo obnoviti račun nakon ponovnog ulaska u službu.
Najvažnija točka u ovom odjeljku je odlomak o ovrhama na kućištu. Ova činjenica osnova je za iseljavanje stanovnika. Provodi se u skladu sa zahtjevima zakona. Taj je trenutak detaljno opisan u čl. 78.
Kao što vidite, ovaj savezni zakon daje prilično jasnu ideju o hipoteci. Ovo je učinkovit alat koji regulira hipotekarno tržište u Rusiji. Ono što je važno, ovo je živi dokument koji, iako ne uvijek munjevito, reagira na promjene u trenutnoj situaciji i omogućava razvoj stambene gradnje u zemlji.
Što god mislimo o hipoteci, postaje samo lakše dobiti hipoteku svake godine. Značajna zasluga u tome pripada upravo hipotekarnom zakonodavstvu. Možete saznati više.
Ako vam je potrebna kvalificirana pomoć hipotekarnog odvjetnika, zaštita vaših interesa pred bankom ili drugom polovicom u slučaju razvoda, preporučujemo da se prijavite za besplatno savjetovanje s našim odvjetnikom. Pružit će vam profesionalnu pomoć i predložiti učinkovit način izlaska iz vaše situacije.
Imate li još pitanja o ovoj temi? Čekamo ih u nastavku. Ocijenite post i kliknite na gumbe društvenih mreža.
Pravni okvir za hipoteke utvrđen je Federalnim zakonom 102 FZ „O hipoteci (hipoteka na nekretnine)“. Ovo je glavni dokument koji utvrđuje prava strana na transakciju i opisuje njegov postupak. Razmotrit ćemo ključne aspekte zakonodavnog akta, inovacije i točke na koje dužnici trebaju obratiti posebnu pozornost.
Što je regulirano zakonom o hipoteci (zalog na nekretninama) izmijenjenim za 2020. godinu
Federalni zakon br. 102 definira osnove za hipoteku, regulira prava zainteresiranih strana i opisuje postupak registracije hipoteke i sastavljanje sporazuma o hipoteci. U skladu s 1. stavkom 1. stavke, ugovori o hipoteci su založnik (vjerovnik) i založnik (dužnik), koji kao jamstvo za obaveze prenose nekretnine na vjerovnika.
Ovaj pravni akt jedan je od glavnih dokumenata za hipotekarne dužnike, jer upravo na osnovu njega banke određuju uvjete ugovora.
Zakon je usvojen 1998. godine, ali tijekom godina pretrpio je mnoge promjene. U 2020. godini vršena su redovna prilagođavanja. Što je novo u dokumentu:
- Stranke transakcije mogu izdati hipoteku u elektroničkom obliku na portalu državnih službi ili na web stranici Rosreestr. Takve izmjene pojednostavit će papirologiju, smanjiti materijalne troškove zajmoprimca i osigurati sigurnost dokumenta.
- Zahtjevi za sadržajem hipoteke su promijenjeni. Uz osnovne podatke o podacima stranke, visini obveza i uvjetima, dokument bi trebao sadržavati proširene podatke o dužniku (SNILS i TIN) i nekretninama (katastarski broj, opis nekretnine, tržišna vrijednost).
- Promjene su utjecale na sadržaj ugovora između zajmodavca i dužnika. Od 1.07.2018. Popis osnovnih uvjeta utvrđen je Federalnim zakonom br. 353 "O potrošačkim kreditima". Popis obveznih klauzula ugovora znatno se proširio, što smanjuje rizik od sporova između stranaka.
- Visina otplate duga i visina kazne od 2020. godine ovisit će o kamatnoj stopi Središnje banke.
- Posljednja izmjena odnosila se na uvjete naplate. Sukladno čl. 61. Zakona o izmjenama i dopunama, dužnik zajmoprimca smatrat će se zatvorenim ako su cijene nekretnina toliko pale da banka nije uspjela prodati vrijednosni papir na javnoj dražbi.
U bliskoj budućnosti očekuje se prijedlog zakona s promjenama: optimizacija upisa hipoteke uvođenjem digitalnih tehnologija, uvođenje zabrane izdavanja hipotekarnih kredita u stranoj valuti i mogućnost restrukturiranja hipotekarnih kredita u stranoj valuti.
Kratak opis odjeljaka
Federalni zakon br. 102 sastoji se od 14 poglavlja, od kojih svako razmatra ključne aspekte hipoteke:
- Glavne odredbe. Odjeljak definira pojam hipoteke, razloge njezina nastanka i popis nekretnina na koje se može založiti osiguranje dužničkih obveza.
- Ugovor o hipoteci. Ovo je poglavlje posvećeno pravilima sklapanja hipotekarnog ugovora i uknjižbe hipoteke u Rosreestr.
- Hipoteka. Ovdje se sve govori o sadržaju, izvršenju, registraciji i ostvarivanju hipotekarnih prava.
- Upis hipoteke. U ovom se odjeljku utvrđuje postupak upisa hipoteke, uvjeti za promjenu upisne evidencije za zalog, veličinu državne pristojbe i uklanjanje opterećenja iz nekretnina.
- Sigurnost osiguranja. Poglavlje utvrđuje obvezu založnika da osigura sigurnost nekretnina, uključujući i osiguranje. Također govori o posljedicama gubitka i štete osiguranja za dužnika.
- Prava na vlasništvo trećih strana. Utvrđeni su uvjeti i postupak za prijenos prava na hipoteku na treće strane.
- Naknadna hipoteka. Odjeljak uređuje pitanje ponovnog opterećenja imovine: uvjete pod kojima je to moguće i pravila upisa.
- Dodjela prava na osnovu hipotekarnog ugovora. U ovom poglavlju se navodi da banka može prodati pravo na potraživanje trećim osobama.
- Kolekcija. Utvrđuju se razlozi naplate predmeta založnog postupka, sudski postupak i načini rješavanja sporova.
- Realizacija hipoteke na nekretninama. Poglavlje utvrđuje postupak nadmetanja i razloge za prekid naplate imovine.
- Značajke hipoteke na zemljištu. Popis parcela koje se mogu založiti, prava ugovornih strana na objektima smještenim na založenom zemljištu, specifičnosti prikupljanja parcela ovisno o kategoriji zemljišta.
- Hipotekarne tvrtke. Postavljaju se rokovi za izvršavanje obveza u slučaju hipoteke poduzeća, prava dužnika, kao i pravila za naplatu osiguranja.
- Hipoteka stambene nekretnine. Odjeljak razmatra pravila za upis stanova i kuća kao založno pravo i određuje postupak prodaje imovine u slučaju ovrhe na njoj.
Prednosti i nedostaci zakona
Račun se poboljšava svake godine. Inovacije su pozvane, prije svega, radi zaštite prava stranaka i pojednostavljenja procesa obrade transakcije.
Glavne prednosti zakona:
- uzimaju se u obzir interesi svih vlasnika nekretnina, koje su založene;
- s hipotekom, prema zakonu, sastavlja se jedan ugovor kojim se izbjegava papirologija;
- mogućnost da istu imovinu založi na više vjerovnika.
Unatoč stalnim prilagođavanjima, zakon i dalje ima mnogo slabosti. Na primjer, ne navode slučajeve u kojima se teret na nekretnini može ukloniti u slučaju prestanka kupoprodajnog ugovora. Razlozi na kojima prestaje važenje založne naloge navedeni su u čl. 352. Građanskog zakonika Ruske Federacije, a također ne sadrži riječ o raskidu opterećenja u slučaju raskida ugovora o prodaji. Ako je dužnik kupio stan kreditnim novcem, ali potom raskinuo ugovor s prodavateljem, tada će zapisnik o hipoteci u Rosreestru ostati validan sve dok kupac ne vrati kredit.
Drugi značajan minus je pravo zajmodavca dodijeliti prava za traženje duga. Banka može prodati dužnik dužnika trećim osobama bez dozvole za obavljanje hipotekarnog zajma. Ispada da bilo koja organizacija treće strane može postati nositelj zaloga.
Također se može napomenuti da je dokument u cjelini više usmjeren na zaštitu interesa banke, njezine sposobnosti naplate duga i ostvarivanja kolaterala.
Oni koji će podnijeti zahtjev za hipoteku, preporučljivo je znati ključne aspekte zakona:
- Nekretnine založene banci bit će opterećene dok se zajam ne otplati. To znači da dužnik nema pravo obavljati transakcije s ovim predmetom tijekom cijelog razdoblja plaćanja bez pristanka zajmodavca. Ako je stanovanje kupljeno na vojnoj hipoteci, tada će i banka i Ministarstvo obrane biti vlasnici zaloga.
- U slučaju nevraćanja duga, zalog se prodaje na aukciji, a dobiveni novac šalje se banci kao naknada za neplaćene kamate, neplaćanje glavnog duga i za nadoknadu troškova na sudu.
- Ako nekoliko osoba posjeduje nekretninu, tada je za registraciju zaloga potreban njihov pristanak.
- Ako među vlasnicima domova postoje osobe s invaliditetom ili djeca, za dobivanje zaloga potreban je pristanak organa starateljstva i starateljstva. Sukladno čl. 77, vlasti mogu dati suglasnost samo ako prijenos stanovanja kao zalog ne krši interese maloljetnika ili pravno nesposobnih vlasnika.
- Predmet zaloga je osiguran bez otkaza. Osiguranje od kreditnog rizika nije potrebno.
- Upis hipoteke vrši se na lokaciji nekretnine.
- Banka može zahtijevati ranu isplatu cjelokupnog iznosa u slučaju da zajmoprimac krši odredbe ugovora i saveznog zakona br. 102.
- Banka ima pravo provjeriti založenu imovinu.
- Naplata duga je neprihvatljiva ako preostali dug iznosi manje od 5% od ukupnog iznosa kredita.
- Ako primatelj zajma ne može vratiti dug i stvar je stigla do suda, tada ima pravo tražiti jednogodišnju odgodu prodaje zaloga.
- Sukladno čl. 78 prilikom povrata stambenog prostora i njegove prodaje, dužnik gubi pravo korištenja ove imovine.
Dakle, hipotekarni zakon je temeljni dokument na temelju kojeg se gradi odnos banke i dužnika.
Savezni zakon o hipoteci
Hipoteka je zalog skupe velike imovine uz pružanje prava posjedovanja zajmodavcu koji je novac posudio. Dužnik potpisuje hipotekarni ugovor za svoju imovinu i daje obećanje vjerovniku da će dug vratiti novcem ili založnom imovinom, ako ga ne može vratiti u gotovini. Možete staviti hipoteku i kupiti kućište, zemljište, jahtu, automobil i drugu imovinu. Od kupnje nekretnine hipotekom postaje vlasništvo dužnika. Česta opcija za hipoteku je kupovina stana na kredit. Često se daje zalog za stanovanje, ali moguće je osigurati stan u vašem vlasništvu. Hipoteke izdaju banke. Uvjeti kreditiranja su različiti za sve. Savezni zakon o hipotekama regulira odredbe za izdavanje i korištenje hipoteka u Rusiji.
Zadnja izmjena Zakona o hipoteci: inovacije u 2019. godini
2019. predsjednik Ruske Federacije izmijenio je federalni zakon 102 o hipotekama. Prema novim podacima, pojavile su se sljedeće stavke:
- Pojavila se prilika da se auto mjesta registriraju kao hipoteka. U tom slučaju se otkazuje obvezna registracija hipoteka. Ova se funkcija implementira samo ako je potrebno.
- Otkazana su pravila o registraciji, njezini uvjeti i mogućnost obustave. Počevši od ove godine ta su pitanja regulirana drugim zakonom savezne razine br. 218 iz 2015. godine.
Uz to, prema novom zakonu o hipotekama, nekoliko je točaka izgubilo vlastitu snagu. Na primjer, stavak 1. članka broj 22., kao i stavak 3. članka broja 25. Također, značenje članaka 27. i 28. u potpunosti je izgubljeno. Bavili su se regulatornim pitanjima u postupku osporavanja registracije hipotekarnog kredita. Posljednje promjene su zakonsko smanjenje osnovne kamate na kredite izdane uz državnu potporu. Od 1. siječnja 2019. njihova veličina iznosi od 9 do 11,4%. Za to su učinjene značajne promjene u vezi s povratom novca od dužnika. Sada visina naknade duga izravno ovisi o kamatnoj stopi Centralne banke.
Također, izmjene zakona o hipotekama u 2019. godini dotakle su moratorij na prijevremenu otplatu hipotekarnih kredita, ali dosad ta izmjena nije odobrena od strane vlasti. Trenutno omogućuju zajmoprimcima da plaćaju svoje službene obveze ranije od navedenog vremenskog razdoblja bez iznošenja bilo kakve kazne.
Također, hipotekarnim dužnicima ublažene su novčane kazne i kazne, koje su prethodno iznosile oko 20% godišnje. Sada će ovu kaznu morati platiti ovisno o temeljnoj stopi iz Središnje banke.
Značajke uvjeta za obradu postupka navedenih u novom zakonu
Zakon o hipotekarnom kreditiranju ispituje ovaj postupak, ovisno o vrsti nekretnine koja se kupuje, što je jamstvo. Razlike u postupku ovise o ovim točkama. Stambena nekretnina daje se do 5 dana, nestambeni fond, uključujući zemljište površine zgrade, komercijalne i industrijske nekretnine, dobiva razdoblje do 15 dana. Za ostale objekte razdoblje je do 30 dana. Uz ovjeru ugovora o zalogu, cijeli se postupak može smanjiti na 5 dana, ali ne više.
Putinova naredba da smanji stope hipoteke ispod 8%
Predsjednik Ruske Federacije uveo je upute za sniženje stopa hipoteke na manje od 8%. Takva bi odluka trebala biti na snazi \u200b\u200bdo 2024. godine, i dalje se smatra Putinovim novim zakonom o hipoteci.
To je ono što se raspravlja u dekretu poglavara države pod naslovom "Nacionalni zadaci tehničkog razvoja za razdoblje do 2024." Ovaj je zakon objavljen na službenom izvoru Kremlja.
Vlada Ruske Federacije uputila je do 2024. godine da obezbijedi prihvatljivo stanovanje za mnoge obitelji čije je bogatstvo prosječno. Zbog toga kamatne stope ne bi trebale prelaziti 8% godišnje. Također je primijećeno da je u proteklih šest mjeseci potrebno postići razinu koja omogućuje najmanje 5 milijuna ruskih obitelji da poboljšaju vlastite životne uvjete svake godine. Ranije je šef Sberbank najavio da je njegova banka već spremna za 2 godine smanjiti stope hipoteke na 7%, to će pokušati učiniti rano. Prema riječima stručnjaka, smanjenje stopa dogodit će se na 6,2% do kraja ove godine.
Putin je potpisao zakon o hipoteci, ali da bi mogao stupiti na snagu, klijent prvo mora sklopiti osiguranje, a nakon prijenosa ugovora o osobnom osiguranju na bankarsku ustanovu mora potpisati pristanak na osiguranje kuće. Također primjećujemo da država može ponuditi subvencije samo kada je dužnik u potpunosti ispunio sve uvjete, a klijenti na izdanom zajmu izvršavaju plaćanja u jasno određenim linijama. Ovakav pristup Ruske Federacije bit će poticaj građanima za povećanje nataliteta u zemlji.
Trenutačno izdanje zakona o hipoteci 2019. razlog za razvoj programa
Na snagu je stupio savezni Zakon o hipotekarnom kreditiranju, jer je u 2018. godini postalo jasno da se rad građevinskih tvrtki i programera vrši po dobro koordiniranom programu, a uzimaju se u obzir njihove vlastite sklonosti. Kupac ostaje odlučiti hoće li kupiti stanove ili ne, isključivo iz vlastitih mogućnosti. Kao rezultat toga, nastala je situacija u Ruskoj Federaciji u kojoj programeri nisu u stanju prodati novogradnje s više cjelina, a kupci ne mogu postati njihovi vlasnici zbog velike cijene. To je dovelo do gubitničke situacije za obje strane, programeri su bankrotirali, banke nisu vratile novac uložen u izgradnju, a građani nisu imali gdje živjeti, jer kamatne stope banaka nisu dopuštale hipotekarne obitelji koje imaju malu djecu. Zbog toga je 2019. usvojen novi zakon o hipoteci. . Prema vladajućim ograncima države, takva odluka će biti:
- povećati natalitet u zemlji;
- smanjiti ključnu kamatnu stopu Centralne banke Ruske Federacije, što će hipotekarnu ponudu učiniti dostupnom stanovništvu što je više moguće;
- oživjeti tržište nekretnina, registrirati dovršene projekte, višestambene zgrade, koje su još u izgradnji;
- vratiti bankarskim institucijama materijalna sredstva koja se koriste za financiranje projekata;
- pomoći obiteljima u stjecanju vlastitog stambenog prostora, to se uglavnom odnosi na ekonomsku klasu, takva će se odluka dogoditi zbog smanjenja kamata koje se moraju platiti banci;
- vratiti bankarskim tvrtkama postotnu razliku u obliku subvencija koje mogu izgubiti na kreditima odobrenim građanima Ruske Federacije.
Uz to će se osigurati zaštita depozita građana prilikom kupnje novog stambenog prostora u okviru DDU-a.
Da bi realizirali sve postavljene ciljeve, predsjednik, Ministarstvo financija i Središnja banka donose odgovarajuće uredbe i preispituju zakonodavstvo. Za predsjednika Ruske Federacije regulacija aktivnosti bankarskih sustava postala je prioritetno pitanje. Stoga se bavio problemom smanjenja ključne stope prilikom podnošenja zahtjeva za hipotekom. Zakon o hipoteci jamči da će u narednoj godini hipoteke, kao i ostali kreditni proizvodi postati dostupniji prosječnim građanima Ruske Federacije.
Hipoteka "na osnovu zakona" ili "na osnovu ugovora"
Zakon o hipoteci na nekretninama predviđa zaključivanje takvih hipotekarnih ugovora:
- "Prema zakonu" je kupnja, izgradnja, prodaja na kredit nekretnina i najam. Kada kupuje dom, osoba koristi svoj novac ili posuđen novac. Za posuđeni iznos sastavlja se ugovor o zajmu. Hipoteke na osnovu zakonskog registra u vrijeme sastavljanja kupoprodajnog ugovora. Vlasnik nekretnine mijenja se automatski. Dodatna izjava obje strane nije potrebna.
- „Na osnovu sporazuma“ - sklapa se ugovor o zalogu uz primjenu obje stranke u Registracijskoj komori. Za obnovu kuće, za pokretanje poslovnog, obrazovnog ili drugog događaja, ljudi mogu staviti hipoteku na svoju imovinu.
označava da se svaki slučaj mora upisati u Jedinstveni državni registar, jer se u protivnom ugovor smatra nevažećim. U oba slučaja, nekretnina se dodjeljuje onome čije je ime upisano u potvrdi o vlasništvu. Vlasnik može koristiti i živjeti u hipotekarnom kućištu i mora ga zaštititi. Ne možete prodati ili pružiti zalog za druge zajmove, ako to nije propisano hipotekarnim ugovorom. Možete slobodno raspolagati imovinom nakon potpune otplate kredita.
Ako dužnik ne može otplatiti zajam, tada se zakon o hipoteci zajmodavca nekretnina "prvo stavlja u red" kako bi primio novac od dužnika. To mu daje prednost nad ostalim vjerovnicima (ako ih ima) koji žele primiti novac od dužnika. Prema zakonu, hipotekarni stan prodavat će se na javnoj dražbi. Prihodi trebaju pokriti hipotekarni dug i gubitke zajmodavca (kamate na kredit, troškovi nadmetanja, oduzimanje, troškovi održavanja stana). Događa se da primljeni iznos nije dovoljan za isplatu svih troškova. U ovom slučaju, savezni zakon o hipotekama određuje da će dužnik i dalje ispunjavati obveze po hipoteci. Hipoteka se prodaje, što znači da je proveden hipotekarni ugovor. Zajmodavac otpisuje preostali dug i nema pravo tražiti ga od dužnika.
Hipoteka prema novom zakonodavstvu 2019 razlikuje se u nekoliko parametara. Razmotrimo glavne razlike. Prema pravnom obliku hipoteke, predmet zaloge je kupljeni stan, onaj koji je dužnik odlučio kupiti. Predmet ugovorne hipoteke mogu biti bilo koje druge vrste nekretnina koje ima kupac.
Registracija hipotekarnog kredita vrši se paralelno s pravom upisa na stambenu nekretninu, a ugovorno - nakon izvršenja dokumenta o kupnji i prodaji. Registracija zakonske hipoteke ne predviđa naplatu državnih naknada, za razliku od one koja na snagu stupa na snagu.
Zahvaljujući novom zakonodavstvu Ruske Federacije, hipoteka će postati još dostupnija građanima zemlje.
Postupak upisa hipoteke
Od 16. srpnja 1998. godine N102, savezni zakon o hipotekama regulira registraciju hipoteka. Ako je sporazum postao njegova osnova, tada je za provođenje državne registracije potrebno podnijeti prijave dviju strana sporazuma. Zajmoprimac mora pružiti popis dokumenata:
- potpisan ugovor o hipoteci;
- dokumenti koji prate ugovor;
- primitak državne pristojbe.
Zakon o hipoteci na nekretninama također definira vrijeme registracije. Zakonodavstvo ih ograničava na mjesec dana. Da biste upisali hipoteku u Jedinstveni registar, morate unijeti određeni upis u nju, što potvrđuje pravo dužnika na primanje imovine na hipoteci. Fiksni datum smatra se datumom registracije. Bez ovog postupka transakcija se smatra nepotpunom i ne daje zajmoprimcima prava na smještaj.
Hipotekarni ugovor mora sadržavati:
- predmet hipoteke;
- procijenjena vrijednost;
- iznos i rok otplate kredita;
- pravo (vlasništvo, najam itd.) na temelju kojeg hipotekarni predmet drži zajmoprimac s naznakom državnog tijela u kojem je upisano njegovo pravo na nekretnini.
Uvjeti hipoteke
Savezni zakon o hipotekama određuje da jedna nekretnina ili više vrsta nekretnina mogu djelovati kao hipotekarni objekti na temelju sljedećih uvjeta za izdavanje hipotekarnog kredita:
- ako je imovina u vlasništvu vjerovnika ili na pravu gospodarskog vlasništva;
- ako je vlasništvo nad nekretninama upisano kao zasebni objekt;
- druge nekretnine (mogu se koristiti i nepotpune građevinske nekretnine) koje će nakon zaključenja hipotekarnog ugovora postati vlasništvo hipoteka;
- nekretnine koje su objekt državnog ili komunalnog poduzeća na temelju gospodarskog vlasništva;
- udio imovine.
Nekretnine su založene sa svim bitnim stvarima. Ako se založno zemljište založi, hipoteka pokriva zgrade koje se nalaze na njemu. Uvjeti hipoteke predviđaju da se vrijednost osiguranja utvrđuje uz pristanak obje strane uz pomoć neovisne procjene vjerovnika hipoteke.
Zakon o hipoteci na nekretninama predviđa uvjete za dobivanje hipotekarnog kredita:
- Godišnja kamatna stopa.
- Iznos pozajmice. To može biti 70 ili 80% ukupnih troškova kupljenih stanova. Ostatak se smatra predujmom koji dužnik izvršava prilikom primanja zajma. Zajmoprimac će moći povećati iznos zajma uz pomoć suosnivača kredita. To mogu biti muž ili žena, rođaci ili drugi pojedinci. Pri izračunavanju iznosa hipotekarnog kredita banka će uzeti u obzir njihov stupanj srodstva i omjer prihoda. Suosnivač će upravljati ugovorom o hipoteci.
- Obračun plaćanja. Preostali iznos koji dužnik daje vjerovniku ovisi o njemu. On ima pravo da sam odabere valutu zajma.
- Dokaz o dobiti dužnika. Popis dohotka i oblik potvrde razlikuju se između banaka. Mnogima je potreban određeni staž u jednom poslu.
- Prisutnost jamaca.
- Dodatni troškovi za dobivanje zajma uglavnom su 10% iznosa avansa. Za to bi dužnik trebao biti spreman.
- Kreditni rok.
Kako dobiti novu hipoteku na 6% po novom zakonodavstvu
Savezni zakon o hipotekama predviđa da ako su plaćanja hipoteke već u tijeku, onda trebate samo dostaviti potvrdu o rođenju djece. Tada trebate podnijeti peticiju za godinu. U tom će slučaju banka restrukturirati preostalo plaćanje. Ako se hipoteka samo planira, tada je potrebno prikupiti standardni paket dokumenata kako biste dobili kredit. To uključuje:
- ispunjeni zahtjev za hipoteku;
- putovnica, kao i njegova skenirana verzija;
- fotokopija radne knjižice;
- prijava razine dohotka, sastavljena u obliku 2NDFL;
- ako je SP - kopija države. prijava i prijava poreza;
- skenirane verzije rodnog lista djece;
- kupoprodajni ugovor ili dokument o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji.
Ako nastanu sporovi ili banke žele potvrditi ove ili one podatke, mogu biti potrebni dodatni dokumenti. Izdaju se na zahtjev upravitelja financijske organizacije.
Refinanciranje hipoteke nakon rođenja
Trenutačna verzija Zakona o hipoteci predviđa da ako zajam je izdan nakon 2018. godine, a zatim za razdoblje do 2022. godine uključivo, obitelj ima drugo ili treće dijete, dobija se mogućnost refinanciranja hipoteke. Onima koji sudjeluju u programu subvencija, od trenutka rođenja drugog djeteta, također se nudi učinak povlaštenih hipoteka, ali kad se rodi treće.
Koji su uvjeti za kredit
Putinov zakon o hipoteci u 2019. godini bit će relevantan za građane čiji ugovori o zajmu ispunjavaju nekoliko parametara:
- obrada zajma odvija se isključivo u rubaljima i ne ranije od 1. siječnja 2018 .;
- iznos zajma ne smije prelaziti 3 000 000 rubalja. za regije Ruske Federacije i ne prelazi 8 milijuna rubalja. za Moskvu i regiju, kao i za Sankt Peterburg;
- predujam bi trebao biti najmanje 20% ukupnog troška stana;
- kamatna stopa bit će 6% u trenutku subvencioniranja;
- preduvjet je postojanje životnog osiguranja zajmoprimca i objekta od trenutka završetka njegove izgradnje.
Također uzmite u obzir činjenicu da se otplata hipoteke prema 102 saveznog zakona vrši putem anuitetnih plaćanja.
Promjene u omjerima hipotekarnog rizika počevši od 2019. godine
Mnogi građani Ruske Federacije sanjaju o vlastitom stanovanju, ali u većini slučajeva nemaju dovoljno financijskih sredstava da ga kupe, pa su prisiljeni podnijeti zahtjev za hipoteku. Uzimanjem hipotekarnog kredita stečena imovina postavlja se kao osiguranje. Novi zakon o hipoteci iz 2019. godine, kao i prethodni, kaže da, ako je nemoguće otplatiti dugovanje vlastitog hipotekarnog kredita, klijent gubi stečeno stambeno područje. Taj ishod nije koristan ni bankama ni dužnicima. No, hipotekom banke još uvijek žele procijeniti mogući financijski rizik. Za to se provode određene analize i izvještaji. Uz to, morat ćete procijeniti financijsko stanje klijenta koji želi podnijeti zahtjev za kredit, kao i analizirati određene uvjete koji financijskoj instituciji jamče pod osiguranjem i stabilnošću.
Nedavno su unesene izmjene u zakonodavstvo o hipotekama u vezi s faktorom rizika za hipotekarni kredit s malim predujmom. Od 1. siječnja 2019. porasta sa 150 na 200%. Ova je odluka ažurirana kako bi se osigurala financijska stabilnost. Ova se promjena odnosi na kredite koji će se izdavati od 1. siječnja tekuće godine. Također, središnja banka objavila je da ovaj segment kreditiranja djeluje kao najrizičniji. Stoga je povećanje koeficijenta dobro utemeljena odluka, s obzirom na to da su ovi krediti nedavno počeli kvantitativno rasti.
Naravno, bankarske tvrtke procjenjuju solventnost vlastitih korisnika kredita prije nego što daju kredit. Istodobno, nužno se uzimaju u obzir i razina prihoda klijenta za mjesec dana, dostupnost jamaca, sastav obitelji i slično. U svakom slučaju, financijska institucija će morati dobiti hipoteku kako bi stekla hipoteku koja će dokumentirati razinu njezinog prihoda.
Naravno, mnogim obiteljima je potrebna prilika da iskoriste hipotekarno kreditiranje kako bi dobili državnu potporu u ovom pitanju. Na temelju karakteristika suvremenog tržišta nerealno je odmah prikupiti potrebnu količinu financijskih sredstava za kupnju stanova. Stoga će posljednje izdanje saveznog zakona 102 o hipotekama učiniti ovaj oblik zajma još popularnijom opcijom među ostalim.
U Ruskoj Federaciji, VTB 24 i Sberbank vrlo su aktivni u hipotekarnom kreditiranju. Postoje i brojne financijske organizacije koje izravno rade s hipotekama, poput banke za financiranje stanova. Također, UniCredit, Alpha može pružiti povoljne ponude. Zakon o hipoteci 102 FZ predviđa da klijent izabere odluku o suradnji izravno nakon proučavanja svih prijedloga.
Prijedlog banaka u posljednjem izdanju saveznog zakona o hipotekama
Sigurnost hipotekarnih objekata
Od 16. srpnja 1998. godine, N102, savezni zakon o hipotekama obvezuje dužnika da vlastitim sredstvima održava imovinu u ispravnom obliku. Ako je potrebno, trebao bi izvršiti tekuće popravke o svom trošku i popraviti manju štetu. Zajmoprimac mora obavijestiti zajmodavca ako se stanje hipotekarne imovine pogorša ili izgubi. Prilikom upisa hipoteke zajmodavac ima pravo dokumentarno i prirodno provjeriti stanje hipotekarnog predmeta. Zakon mu daje to pravo za vrijeme trajanja hipotekarnog ugovora.
Podvodne stijene
Zakon o hipoteci na nekretninamapretpostavlja da stan može založiti treća osoba koja nije u ugovoru o zajmu. Ako to ne učini, osoba za koju je novac uzet u kredit, primit će vlasništvo nad ovim stambenim objektom, uz prijenos hipotekarnih obveza na njega temeljem ugovora. Ovaj stan je nemoguće prodati bez pristanka banke pozajmice. Ako su suprug ili supruga kupili nekretninu dok su bili u braku, savezni zakon o hipotekama daje supružnicima pravo na zajednički stan, iako oni nisu platili dug. Bez obzira za koga se stan radi, drugi će možda zahtijevati 50% stambenog prostora, čak i ako on ubuduće neće plaćati banku kredit. Kako bi spriječili ovu situaciju, par sklapa bračni ugovor u fazi registracije hipoteke. Ukazuje na jedinog vlasnika nekretnine za koju je izdat zajam.
Prednosti i nedostaci hipoteke
Glavna prednost hipoteke je ta što, umjesto da uštedite potreban iznos za kupnju kuće duži niz godina, savezni zakon o hipotekama omogućava sada useljenje u novi stan ili kuću. U ovom slučaju hipotekarno stanovanje postaje vlasništvo dužnika. U novom stanu možete prijaviti članove obitelji dužnika. Iz sigurnosnih razloga su osigurani rizici gubitka vlasništva nad stanom i njegove štete, kao i invalidnost dužnika. Uz to, hipoteka još uvijek ima niz "prednosti":
- Zajmoprimcu je odobren odbitak poreza na imovinu. Snižava kamatnu stopu zbog činjenice da ne treba plaćati porez na dohodak na iznos utrošen na kupnju stana i na kamate.
- Dugi rok zajma čini mjesečne isplate malim, što znači da se ne opterećuju previše.
- Za određene kategorije ljudi može biti iznenađenje da u njihovoj regiji postoje socijalne hipoteke.
Nedostatak hipoteke u "preplati" za stan. Može dostići 100%. Hipotekarni „preplaćeni iznos“ uključuje godišnje troškove obveznog osiguranja i kamate na kredit. Drugi nedostatak su brojni zahtjevi banaka prema zajmoprimcima: registracija, rusko državljanstvo, dokaz o primanjima, radno iskustvo na jednom mjestu, žiranti itd.
Da biste riješili stambeni problem hipotekom, važno je naći kompromis između pozitivnih i negativnih strana hipoteke i odabrati dostojnog partnera (banku).
(zalog za nekretnine)
zadnji put revidiran 10.5.2015
Poglavlje I. Opće odredbe
Članak 1. Razlozi za nastanak hipoteke i njezino uređenje
Odjeljak 2. Hipotekarna obveza
Članak 3. Zahtjevi osigurani hipotekom
Članak 4. Osiguravanje hipoteke dodatnih troškova imatelja zaloga
Članak 5. Imovina koja može biti predmet hipoteke
Članak 6. Pravo na založno pravo na osnovu hipotekarnog ugovora
Članak 7. Hipoteka na imovinu u zajedničkom vlasništvu
Poglavlje II Zaključivanje hipotekarnog ugovora
Članak 8. Opća pravila za zaključivanje hipotekarnog ugovora
Članak 9. Sadržaj hipotekarnog ugovora
Članak 9.1. Značajke uvjeta ugovora o zajmu, ugovora o zajmu koji se s pojedincem sklapaju u svrhe koje nisu vezane uz njegovu poduzetničku djelatnost i obveza dužnika za koje je osigurana hipoteka
Članak 10. Državna registracija hipotekarnog ugovora
Članak 11. Nastanak hipoteke kao teret
Članak 12. Upozorenje hipotekarnog korisnika o pravima trećih osoba na predmetu hipoteke
Poglavlje III. Hipoteka
Odjeljak 13. Osnovne odredbe o hipotekama
Odjeljak 14. Sadržaj hipoteke
Odjeljak 15. Zahtjevi za hipotekom
Odjeljak 16. Registracija vlasnika hipoteke
Odjeljak 17. Ostvarivanje hipotekarnih prava i ispunjavanje hipotekarne obveze
Članak 18. Nadoknada prava na izgubljenoj hipoteci
Poglavlje IV. Državna registracija hipoteka
Članak 19. Osnovne odredbe o državnoj registraciji hipoteka
Članak 20. Postupak državne registracije hipoteka
Članak 21. Odbijanje državne registracije hipoteke i obustava državne registracije hipoteke
Članak 22. Evidencija o hipoteci i potvrda o državnoj registraciji hipoteke
Članak 23. Ispravljanje, izmjena i dopuna registra o hipoteci
Odjeljak 24. Državna carina
Odjeljak 25. Otkup zapisnika o registraciji hipoteke
Odjeljak 25.1. Otkup zapisnika o registraciji hipoteke u slučaju likvidacije založnika, pravnog lica
Članak 26. Javna priroda državne registracije hipoteka
Odjeljak 27. Žalba protiv postupaka državnih registracija hipoteke
Odjeljak 28. Odgovornost tijela za registraciju hipoteke
Poglavlje V. Sigurnost imovine založene temeljem ugovora o hipoteci
Odjeljak 29. Korištenje založnog dobra od strane založnika
Odjeljak 30. Održavanje i popravak založene imovine
Članak 31. Hipotekarno osiguranje imovine. Osiguranje od odgovornosti zajmoprimca i osiguranje financijskog rizika zajmodavca
Članak 32. Mjere zaštite hipoteke od gubitka i oštećenja
Član 33. Zaštita hipotekarne imovine od potraživanja trećih lica
Član 34. Pravo založnog vlasnika da provjeri založnu imovinu
Članak 35. Prava nositelja zaloga u slučaju neadekvatnog čuvanja založene imovine
Odjeljak 36. Posljedice gubitka ili oštećenja založne imovine
Poglavlje VI. Prijenos prava na imovinu založenu temeljem hipotekarnog ugovora na druge osobe i opterećenje ove imovine pravima drugih osoba
Odjeljak 37. Otuđenje založne imovine
Članak 38. Čuvanje hipoteke nakon prijenosa prava na hipoteku na drugu osobu
Član 39. Posljedice kršenja pravila o otuđenju založne imovine
Članak 40. Opterećenje založne imovine pravima drugih osoba
Odjeljak 41. Posljedice prisilnog oduzimanja založne imovine od strane države
Odjeljak 42. Posljedice pokazivanja založne imovine
Poglavlje VII. Naknadna hipoteka
Članak 43. Pojam naknadne hipoteke i uvjeti pod kojima je to dopušteno
Članak 44. Upozorenje založnicima prethodne i sljedeće hipoteke. Izmjena i dopuna prethodnog hipotekarnog ugovora
Članak 45. Državna registracija naknadnih hipoteka
Članak 46. Zadovoljstvo tražbinama hipoteke na prethodnim i sljedećim hipotekama
Poglavlje VIII. Dodjela prava na osnovu hipotekarnog ugovora. Prijenos hipoteke i založno pravo
Članak 47. Dodjela prava na temelju hipotekarnog ugovora ili obveze osigurane hipotekom
Odjeljak 48. Prijenos hipotekarnih prava
Odjeljak 49. Hipotekarni zalog
Poglavlje IX. Ovrha na imovini založena na osnovu hipotekarnog ugovora
Članak 50. Razlozi za ovrhu na založnoj imovini
Odjeljak 51. Sudski postupak za povrat imovine založne imovine
Članak 52. Nadležnost i nadležnost u predmetima zabrane vršenja hipotekarne imovine
Članak 53. Mjere zaštite interesa drugih hipotekarnih hipotekarnih osoba i drugih osoba
Članak 54. Pitanja koja je sud riješio u razmatranju predmeta o ovrhama na založnoj imovini
Članak 54.1. Razlozi za odbijanje ovrhe na založnoj imovini
Članak 55. Natjecanje na založnoj imovini izvansudsko
Članak 55.1. Sporazum o nagodbi o obvezi koja je osigurana hipotekom, prilikom ovrhe na predmetu hipoteke
Članak 55.2. Postupak i zahtjevi obavijesti
Poglavlje X. Protuotrovina ovršne imovine
Odjeljak 56. Prodaja založne imovine
Odjeljak 57. Postupak provođenja javnog nadmetanja tijekom ovršnog postupka
Članak 58. Proglašavanje javne aukcije nevažećom
Član 59. Prodaja založne imovine prema dogovoru stranaka
Članak 59.1. Zadržavanje založne imovine
Članak 60. Prestanak ovrhe na hipoteci i njene prodaje
Član 61. Raspodjela iznosa prihoda od prodaje založene imovine
Poglavlje xi. Značajke hipoteke na zemljištu
Članak 62. Zemljišne čestice koje mogu biti predmetom hipoteke
Odjeljak 62.1. Hipoteka na zemljište u vlasništvu općine i zemljište, čiji je državni vlasništvo nije ograničeno
Članak 63. Zemljišta bez hipoteke
Članak 64. Hipoteka na zemljišnoj parceli na kojoj se nalaze zgrade ili građevine koje pripadaju hipotekarima
Član 64.1. Hipoteka na zemljišnu parcelu stečenu kreditnim sredstvima banke ili druge kreditne institucije ili sredstvima posebnog zajma
Članak 64.2. Hipoteka na zemljišnoj parceli na kojoj se nalaze zgrade ili građevine, stečena ili izgrađena kreditnim sredstvima banke ili druge kreditne institucije ili sredstvima posebnog zajma
Članak 65. Izgradnja založnika građevina ili građevina na založnoj zemljišnoj parceli
Članak 66. Hipoteka na zemljišnoj parceli na kojoj se nalaze zgrade ili građevine u vlasništvu trećih lica
Članak 67. Procjena zemljišne parcele hipotekom
Član 68. Značajke ovrhe na založnim parcelama i njihove prodaje
Poglavlje XII. Značajke hipotekarne tvrtke, građevinski, građevinski i nestambeni prostori
Članak 69. Hipoteka poduzeća, zgrada ili građevina sa zemljištem na kojem se nalaze
Članak 69.1. Hipoteka zgrada, građevina i nestambenih prostora kupljenih kreditnim sredstvima banke ili druge kreditne institucije ili sredstvima posebnog zajma
Članak 70. Hipoteka poduzeća kao imovinskog kompleksa
Članak 71. Obveze koje mogu biti osigurane hipotekom poduzeća
Članak 72. Prava hipotekarnog društva u odnosu na založno poduzeće
Član 73. Natječaj za založno preduzeće
Poglavlje XIII. Sadrži hipoteke kuća i stanova
Odjeljak 74. Primjena hipotekarnih pravila za stambene zgrade i stanove
Članak 75. Hipoteka na stanove u stambenoj zgradi
Članak 76. Hipoteka stambenih zgrada u izgradnji
Članak 77. Hipoteka stambenih zgrada i stanova kupljenih o trošku zajma banke ili druge kreditne organizacije
Odjeljak 77.1. Hipoteka najamne kuće
Članak 78. Natjecanje na hipoteku stambene kuće ili stana
Poglavlje XIV. Završne odredbe
Član 79. Donošenje ovog saveznog zakona