Založno pravo na nekretnine radi osiguranja novčanog zahtjeva. obveznice
Podnositelj zahtjeva želi odobriti uredbu o postupku, uvjetima i uvjetima prodaje imovine dužnika - građanina (SP)
Podnositelj zahtjeva osporava rezultate aukcije za prodaju imovine dužnika - građanina (IP)
Podnositelj zahtjeva se ne slaže s raspodjelom sredstava od prodaje imovine dužnika - građanina (SP)
Zajmodavac želi u registar potraživanja vjerovnika uvrstiti zahtjev zasnovan na sporazumu o naknadi
1. Od prihoda od prodaje predmeta zaloga sedamdeset posto izdvaja se za otplatu potraživanja vjerovnika za obvezu osiguranu založnom imovinom dužnika, ali ne više od glavnice glavnice duga za obvezu osiguranu zalogom i dospjelom kamatom. Novčana sredstva preostala od iznosa primljenog od prodaje predmeta zaloga polažu se na poseban bankovni račun dužnika sljedećim redoslijedom:
dvadeset posto prihoda od prodaje predmeta zaloga - za otplatu potraživanja vjerovnika prve i druge faze u slučaju nedovoljnosti druge imovine dužnika za vraćanje tih potraživanja;
2. Ako su zahtjevi stečajnog vjerovnika prema ugovoru o zajmu osigurani založnom imovinom dužnika, osamdeset posto prihoda od prodaje založene imovine raspoređuje se za otplatu zahtjeva stečajnog vjerovnika prema ugovoru o zajmu osiguranom zalogom imovine dužnika, ali ne više od glavnice glavnice na osiguranu obvezu i dospjele kamate. Preostala sredstva od iznosa primljenog od prodaje predmeta zaloga polažu se na poseban bankovni račun dužnika sljedećim redoslijedom:
petnaest posto prihoda od prodaje predmeta zaloga - za otplatu potraživanja vjerovnika prve i druge faze u slučaju nedostatka druge imovine dužnika radi povrata tih potraživanja;
preostala sredstva - za otplatu sudskih troškova, troškove za isplatu naknade arbitražnom upravitelju i plaćanje usluga osoba koje arbitražni upravitelj angažira radi osiguranja izvršavanja njegovih dužnosti.
(vidi tekst u prethodnom izdanju)
2.1. Sredstva namijenjena za otplatu potraživanja vjerovnika prve i druge faze i ostaju na posebnom bankovnom računu dužnika nakon pune otplate takvih potraživanja koriste se za vraćanje dijela zahtjeva konkurentskih vjerovnika osiguranih založnom imovinom dužnika, a ne vraćenih iz vrijednosti založne stvari zbog odbitka dijela vrijednosti za otplatu potraživanja vjerovnika prve i druge faze u skladu sa stavkom 1. i ovim člankom.
U stečajnu masu ulaze i sredstva koja su preostala nakon pune nadoknade sudskih troškova, troškovi za isplatu naknade arbitražnom upravitelju i plaćanje usluga osoba koje arbitražni upravitelj angažira radi obavljanja poslova koji su mu dodijeljeni.
Potraživanja povjerilaca koja nisu zadovoljena na štetu vrijednosti založne stvari za obveze osigurane založnom imovinom dužnika, udovoljavaju se kao dio tražbina vjerovnika trećeg prioriteta.
2.2. Potraživanja vjerovnika iz obveze osigurane založnim pravima prema ugovoru o bankovnom računu udovoljavaju se terećenjem banke na temelju naloga stečajnog upravnika kolateralnog računa dužnika i izdavanjem vjerovniku pod obvezom osiguranom zalogom prava prema ugovoru o bankovnom računu ili uplatom na navedeni račun takav zajmodavac.
Zahtjevi vjerovnika navedeni u ovoj klauzuli zadovoljavaju se u iznosu od sedamdeset posto novca raspoloživog na kolateralnom računu, a ako založno pravo na osnovu ugovora o bankovnom računu predviđa zahtjeve stečajnog vjerovnika prema ugovoru o zajmu, u iznosu od osamdeset posto novca na navedenom računu, ali ne veća od veličine potraživanja osiguranog zalogom temeljem ugovora o bankovnom računu.
Sredstva koja ostaju nakon namirenja potraživanja povjerilaca predviđenih ovom klauzulom, upotrebljavat će se u skladu s pravilima predviđenima u točkama 1. do 2.1. Ovog članka.
3. Stečajni upravnik otvara zasebni račun dužnika u kreditnoj instituciji koji je namijenjen samo udovoljavanju tražbinama vjerovnika na teret sredstava od prodaje založene stvari, u skladu s ovim člankom (poseban bankovni račun dužnika).
Izvođač posebnog bankovnog računa dužnika kaže da se sredstva koja se nalaze na posebnom bankovnom računu dužnika mogu teretiti samo za namirenje potraživanja povjerilaca prve i druge faze, kao i za plaćanje sudskih troškova, troškova koji se odnose na plaćanje naknade arbitražnim upraviteljima i plaćanje usluga uključenih osoba arbitražnog upravitelja radi osiguranja izvršavanja svojih dužnosti.
Transakcije napravljene protivno zahtjevima ove klauzule mogu se poništiti.
(vidi tekst u prethodnom izdanju)
Početnu prodajnu cijenu založne stvari, postupak i uvjete za davanje ponuda, postupak i uvjete osiguranja sigurnosti založne stvari određuje stečajni vjerovnik, čije zahtjeve osigurava prodana založena imovina. Navedene podatke podliježu uvrštavanju arbitražnog upravitelja na teret dužnika u Jedinstveni savezni registar podataka o stečaju najkasnije petnaest dana prije datuma početka prodaje založne stvari na aukciji.
(vidi tekst u prethodnom izdanju)
U slučaju neslaganja između stečajnog vjerovnika oko obveze osigurane založnom imovinom dužnika i stečajnog upravnika ili osoba koje sudjeluju u stečajnom slučaju u vezi s početnom prodajnom cijenom, postupkom i uvjetima natječaja za prodaju osiguranja, postupkom i uvjetima osiguranja osiguranja osiguranja svakog od njih od njih, u roku od deset dana od dana uvrštenja podataka u Jedinstveni savezni registar stečajnih podataka, ima pravo podnijeti zahtjev za rješavanje takvih nesuglasica arbitražnom sudu koji razmatra stečajni slučaj, na temelju rezultata kojeg arbitražni sud donosi odluku o utvrđivanju početne prodajne cijene, odobravajući postupak te uvjete natječaja za prodaju predmeta založnog postupka, postupak i uvjete osiguranja sigurnosti predmeta zaloga, protiv kojih se može uložiti žalba. Ako se prodaja predmeta zaloga vrši zajedno s prodajom druge imovine dužnika, postupak i uvjeti takve prodaje ne mogu se uspostaviti bez pismenog pristanka stečajnog vjerovnika, čiji su zahtjevi osigurani zalogom imovine koja se prodaje.
(vidi tekst u prethodnom izdanju)
U slučaju neslaganja stečajnog vjerovnika u vezi s obvezom osiguranom založnom imovinom dužnika i stečajnim upravnikom, kao i između stečajnih vjerovnika u vezi s obvezama koje su osigurane zalogom iste imovine dužnika, u vezi s postupkom i uvjetima natječaja za prodaju založne imovine, svaki od oni imaju pravo podnijeti zahtjev za rješavanje takvih nesuglasica arbitražnom sudu koji razmatra stečajni slučaj, na temelju rezultata razmatranja kojih arbitražni sud donosi odluku o odobrenju postupka i uvjeta natječaja za prodaju predmeta zaloga, protiv čega se može uložiti žalba.
(vidi tekst u prethodnom izdanju)
4.1. U slučaju da je ponovljena ponuda proglašena nevažećom, stečajni povjerilac za obveze osigurane založnom imovinom dužnika ima pravo ostaviti predmet zaloga sa sobom s procjenom od deset posto ispod početne prodajne cijene na ponovljenom nadmetanju.
Stečajni povjerilac za obveze osigurane založnom imovinom dužnika, kad prepusti predmet zaloga za sebe, dužan je sredstva u iznosu utvrđenom u skladu sa stavkom 1. i ovim člankom prenijeti na poseban bankovni račun na način utvrđen
Zalog je nastao i razvijao se istodobno s nastankom elemenata privatne svojine, kao financijskog i ekonomskog instrumenta koji štiti vjerovnike i potiče razvoj investicijske aktivnosti.
U svom općem smislu, zalogmogu se definirati kao imovina ili druge vrijednosti koje služe kao zalog za zajam. Oni. zaloga je određeni način osiguranja obveze u kojem imalac zaloga (pravna ili fizička osoba koja založeni predmet prihvaća kao jamstvo koje mu je izdao), u slučaju da zalogodavac (pravna ili fizička osoba koja je pružila predmet založnog predmeta za osiguranje duga) ima pravo prvenstva ostalim vjerovnicima da udovolje svom potraživanju od vrijednosti hipoteke.
Založno pravo nastaje temeljem ugovora, kao i na temelju Zakona nakon sticanja okolnosti navedenih u njemu, ako je zakonom predviđena imovina i osigurati izvršenje koje obveze se prepozna kao založno pravo.
Najčešća je zaloga po ugovoru, kada založnik (dužnik) dobrovoljno založi svoju imovinu, zaključivši odgovarajući ugovor s založnikom (vjerovnikom)
Zaloga je način osiguranja obveze, a ugovor o zalogu nije neovisan po svojoj prirodi, već je uvijek povezan s drugim ugovorom (prodaja, ugovor, provizija, skladištenje itd.) Koji daje. Osim toga, ugovor, obveze s jamstvom založnog prava, zaključen je kako bi se založena imovina mogla oduzeti od mogućeg povrata prema zahtjevima drugih vjerovnika. Ugovor o zalogu uvijek stoji iza drugog glavnog ugovora i o njemu izravno ovisi.
Zajmodavac zadržava pravo osiguranja čak iu slučaju otuđenja imovine od strane vlasnika u korist trećih strana. Međutim, založno pravo ne daje pravo vlasništva (posjedovanja ili korištenja) založne imovine nakon što dužnik prekrši svoje obveze, već služi kao sredstvo za udovoljavanje vjerovnikove glavne tražbine od vrijednosti založene imovine.
Treba napomenuti da su glavne odredbe o zalogu, kao takve, određene, prvo i drugo, zakonom Ruske Federacije od 29.5.92. Br. 2872 - 1 "O zalogu". Međutim, treba imati na umu da se regulacija osiguranja u Građanskom zakonu Ruske Federacije ponekad razlikuje od njegove regulacije u gore navedenom zakonu.
Pojam zaloga ne može se u potpunosti utvrditi bez utvrđivanja predmeta predmeta zaloga.
Predmet zaloga mogu biti i pokretna i nepokretna imovina, kao i imovinska prava, tj. objektivna prava sudionika u vezi, a koji se odnose na posjedovanje, upotrebu i raspolaganje imovinom, kao i one materijale (imovinski) zahtjevi koji se javljaju kod sudionika u gospodarskom prometu u vezi s raspodjelom ove imovine i razmjenom dobara, usluga, vrijednosnih papira itd.
Predmet zaloga mogu biti ne samo postojeći objekt ili prava na njega, imovina koja u trenutku sklapanja ugovora ne postoji u naravi, na primjer, budući usjev ili zgrada koja će se graditi o trošku zajma, za čije jamstvo djeluje.
Glavni načela kolaterala:
1. Publicitet- dostupnost podataka o založnoj imovini za sve zainteresirane strane.
2. Specifičnost- imovina koja je prenesena kao zalog mora po svojim karakteristikama (posebno u funkcionalnoj svrsi) točno odgovarati podacima koje ima kao predmet državne registracije.
3. Samouvjerenost- vrijednost i likvidnost imovine jamče povrat duga. Zahtjevi nositelja zaloga ispunjavaju se pod jamstvom dogovorene imovine založnika. Vlasnik zaloga ima pravo na istoj osnovi dobiti naknadu osiguranja od gubitka ili oštećenja založene imovine, bez obzira na čiju je korist osiguran, osim ako nije došlo do gubitka ili oštećenja iz razloga za koje je založnik odgovoran.
Veliki je broj vrste osiguranjakoje se međusobno razlikuju u skladu s karakteristikama koje su činile njihovu osnovu.
S gledišta odnos stranaka do založne imovine Razlikuju se sljedeće glavne vrste osiguranja:
Klasična hipoteka - imovina ostaje kod hipoteke;
Hipoteka - imovina se prenosi hipotekarnom korisniku u posjed;
Čvrsto založno pravo - posjed ostaje kod založnika uz primjenu znakova koji označavaju založno pravo na njemu.
Vrsta osiguranja također ovisi o uvjetima vraćanja kreditne imovine dobivene na osnovi osiguranja. U ovom se slučaju razlikuju različite vrste hipoteka. Hipoteka - vrijednosni papir koji definira zahtjev za hipotekarnom imovinom koju pruža hipotekar radi osiguranja kredita.
1. Hipoteke s fiksnom kamatnom stopom. Hipotekar je dužan vršiti mjesečne isplate za otplatu duga po kreditima i plaćanje kamata. Takvi zajmovi klasificirani su kao samo-uplaćujući. Amortizacija u ovom slučaju znači postupak otplate glavnog duga i kamata na korištenje kredita.
2. Hipoteke s promjenjivom (ili podesivom) kamatnom stopom. Nadalje, kamatna stopa je vezana za drugu tržišnu kamatnu stopu i prilagođava se u skladu s njezinim promjenama. Ispravljanje se u pravilu vrši ne više od jednom godišnje. Istodobno, kamatna stopa na hipoteke s promjenjivom kamatnom stopom niža je, u prosjeku, za 1,5-2 postotna boda nego na hipoteke s fiksnom kamatnom stopom, što je povezano s sviješću o riziku koji vlasnici prilagodljivih hipoteka preuzimaju na sebe. Suština ovog rizika je da se prilagodbom povećava kamatna stopa, a povećava se količina mjesečnih plaćanja.
3. Hipoteke s diferenciranim plaćanjima. Takve hipoteke omogućuju postupno povećanje ili smanjenje otplate kredita. Takvi se zajmovi mogu, na primjer, koristiti za kreditiranje mladih obitelji s primanjima na početku kreditnog razdoblja manjim nego na kraju.
4. Zajamčene hipoteke. U ovom slučaju potrebno je osigurati hipoteku.
Pravo na založno pravo nastaje od trenutka sklapanja ugovora o zalogu, a u vezi sa založnom imovinom koja će se prenijeti vlasniku zaloga, od trenutka prijenosa ove imovine, ako ugovorom o zalogu nije drugačije određeno.
Založno pravo prestaje u sljedećim slučajevima:
U izvršavanju obveza za osiguranje osiguranja;
U slučaju grubih prekršaja založnih dužnosti u njihovim dužnostima, što podrazumijeva prijetnju uništenjem imovine i na zahtjev založnika;
Nakon prestanka jamstvenog prava i smrti založne imovine, osim ako ugovorom o zalogu nije drugačije određeno;
Ako je nemoguće prodati zalog.
Zalog nekretnine kojom se osigurava novčana tražbina založnog prava nad založnikom naziva se hipoteka .
Međutim, postoji neki "ali". Dali smo opću definiciju hipoteka, iz koje pobliže definicije ovog koncepta mogu proizaći iz karakteristika, stanja i razvoja hipoteka u različitim zemljama. Tako se, na primjer, u SAD-u, hipoteka podrazumijeva kao posudba samo u stambenom sektoru. Stoga je, iako do sada, hipoteka određenog međunarodnog karaktera, međutim, teško je dati nedvojbenu definiciju ovog koncepta, jer ga predstavnik zemlje ili grupe stanovništva može prilagoditi na svoj način.
Hipoteka predstavlja dva aspekta: pravni i ekonomski.
Pravni sadržaj Hipoteka se sastoji od opterećenja prava vlasništva nad nekretninama kada su založene.
Ekonomski sadržaj Hipoteke su tržišni instrument za promet imovinskih prava na nekretninama (u slučajevima kada su drugi oblici otuđenja - kupnja i prodaja, razmjena - nepraktični) koji omogućavaju privlačenje dodatnih financijskih sredstava za provedbu bilo kakvih projekata.
Zakonsko reguliranje hipoteke odvija se uz pomoć Građanskog zakona Ruske Federacije, kao i saveznog zakona br. 102 - Federalnog zakona o hipotekama od 16. srpnja 1998.
Predmet hipoteke mogu biti objekti nekretnina navedeni u Građanskom zakoniku Ruske Federacije, čija su prava upisana na način utvrđen za državnu registraciju. Ova nepokretna nekretnina uključuje:
1. Poduzeća kao jedinstveni imovinski kompleksi koji se koriste u poduzetničkoj djelatnosti.
Za prijenos tvrtke na hipoteku potreban je pristanak vlasnika gore navedene nekretnine. Hipotekar, bez odobrenja hipotekarnog kredita, nema pravo prenijeti imovinu koja se odnosi na poduzeće kao zalog, izvršiti transakcije radi otuđenja imovine povezane s poduzećem, ako ugovorom o hipoteci nije drugačije određeno.
Hipoteka poduzeća može biti osigurana obvezom, čija je vrijednost najmanje polovica vrijednosti sve imovine koja se odnosi na to poduzeće.
2. Zgrade i građevine (koristi se u poduzetničkoj djelatnosti) s istodobnom hipotekom prema istom sporazumu na zemljišnim parcelama na kojima se nalaze ili na dijelovima tih parcela koji funkcionalno pružaju te zgrade i građevine. Ovdje je također potrebno reći da ako se zemljište na kojem se nalazi hipoteka u zakupu, a istovremeno s hipotekom zgrade ili građevine, zasnivaju se i prava zakupa na ovom zemljištu ili njegovom dijelu.
3. Stambene zgrade, stanovi i dijelovi stambenih zgrada i stanova, koji se sastoje od jedne ili više izoliranih soba.
4. Hoteli, kuće za odmor, ljetne rezidencije, vrtne kuće i druge zgrade i prostori koji nisu namijenjeni stalnom boravku.
5. Zrakoplovna i pomorska plovila, plovila za unutarnju plovidbu i svemirski objekti.
6. Nekretnine u tijeku, i materijala i opreme koja se priprema za njihovu izgradnju.
7. Podzemne parcele, izolirana vodna tijela.
8. Šume, višegodišnje zasade.
Budući da se objekti nekretnine nalaze na zemljištu koje je s njom čvrsto povezano, založna zgrada, građevine, poduzeća, izolirana vodna tijela i višegodišnji nasadi praktički je nemoguća bez istodobnog zaloga na odgovarajućim zemljišnim parcelama (to je već spomenuto gore). To definira posebnu ulogu zemljišta u polju kolateralnih odnosa.
9. Zemljišne parcele u vlasništvu građana, njihovih udruga, pravnih osoba, a osigurane su za vrtlarstvo, stočarstvo, individualno stanovanje, izgradnju ljetnih vikendica i garaža, osobne parcele zemljišta za osobne pomoćne parcele i zemljišne parcele koje zauzimaju zgrade, građevine ili građevine u iznosu, neophodno za njihovo održavanje (funkcionalna podrška).
Sukladno Zakonu o hipoteci, kao i imovina koja je predmet hipoteke smatra se založnom zalogom kao dodatkom u cjelini.
Sukladno ruskom zakonu, predmet hipoteke ne može biti:
Dio imovine čija je podjela u naravi nemoguća bez promjene namjene;
Imovina povučena iz prometa koja se ne može naplatiti, kao i imovina za koju je predviđena obvezna privatizacija ili čija je privatizacija zabranjena;
Državna imovina: državna i općinska zemljišta, kao i poljoprivredno zemljište, državne i općinske individualne i višestambene stambene zgrade, podzemne parcele i posebno zaštićena prirodna područja;
Dio zemljišne čestice, čija je površina manja od minimalne veličine za različite namjene i dopuštene uporabe;
Dijeli u pravu vlasništva nad zajedničkim posjedom stambene zgrade odvojeno od vlasništva stana.
Zakonodavna regulacija kolateralnih odnosa nalazi se u Manuvim zakonima u drevnoj Indiji (II. Stoljeće prije Krista), a ona je detaljno razvijena u rimskom pravu.
Izraz "hipoteka" (od grč. Hypotheke - zalog), prema povjesničarima, prvi se put pojavio u Grčkoj na početku VI stoljeća. Kr., Pa je čak i tada bilo povezano s osiguravanjem odgovornosti dužnika prema vjerovniku određenih zemljišnih posjeda. Povijest razvoja hipoteka u Rusiji dana je u prid. šesnaest.
Takva definicija vrijedi za Rusku Federaciju.
Na primjer, čl. 339, 340, 349 itd.
Više pojedinosti o hipotekama poduzeća zgrada i građevina raspravlja se u poglavlju XII Zakona "O hipoteci".
prijašnji |
Po opsegu korištenja bankarskih kredita od strane građana i komercijalnih organizacija, može se prosuditi o stabilnosti i razvoju ekonomije zemlje.
Međusobna povezanost bankarskog zajma i gospodarstva zemlje jasno je definirana činjenicom da gotovo svaki zajam ima svog primatelja orijentiranog na rješavanje obećavajućih zadataka, uključujući: izgradnju kuća, stvaranje ili rekonstrukciju poduzeća, izgradnju objekata značajnih za infrastrukturu zemlje itd.
Ozbiljan problem u vrijeme gospodarske krize za komercijalne banke bio je rizik neisplate kredita. No nije tajna da banka daje kredite iz štednih fondova građana i poduzeća koji su pohranjeni na depozitnim računima, obvezujući se vraćati štedišama svoj novac s obračunatim kamatama. Odnosno, banka je dužna zaštititi novac svojih štediša jačajući jamstva otplate sredstava dužnika. Najčešći načini da se osigura da kreditni zajmoprimac ispunjava kreditne obveze su hipoteke (zalozi za nekretnine) i zalozi za pokretnu imovinu.
Na temelju čl. 334. Građanskog zakona Ruske Federacije, zalog daje prednost nositelju založnog vjerovnika da udovolji svom potraživanju na štetu hipoteke, ako dužnik ne ispuni svoje obveze vraćanja zajma. Izuzetak su slučajevi bankrota poduzeća kada vjerovnik ima pravo na primanje sredstava tek nakon prve i druge faze vjerovnika, a to su:
- prva faza je naknada nematerijalne štete i štete životu i zdravlju (stav 1 stav 4 članka 134 Zakona o stečaju);
- druga faza je naknada radne snage i otpremnina (stavak 2. člana 4. članka 134. Zakona o stečaju).
Zalog nekretnine
Od 1998. godine u Ruskoj Federaciji je osiguranje prava na nekretninama regulirano Zakonom o hipoteci. Na hipotekarni ugovor mogu se primijeniti opća pravila Građanskog zakona Ruske Federacije o zalogu, osim ako Zakonom o hipoteci nije drugačije određeno.
Hipotekarni predmeti (članak 76. Zakona o hipotekama):
- zgrade i građevine;
- zemljište;
- grudi;
- šuma;
- izolirana vodna tijela;
- zrakoplova i brodova;
- višegodišnje zasade;
- plovila za unutarnju plovidbu;
- stanovi;
- izgradnja u tijeku.
Pored gore navedenih hipotekarnih stavki, založno pravo mogu biti sredstva koja se nalaze na računima, bezgotovinska strana valuta itd.
Uglavnom su kolateralni odnosi proizašli iz relevantnog sporazuma, a založno pravo također se može predvidjeti zakonom. Tako se, na primjer, zalog prema zakonu odnosi na stan ili stambenu kuću kupljen ili izgrađen kreditnim sredstvima banke ili sredstvima posebnog zajma (stavak 1. članka 77. Zakona o hipotekama).
Založnik je osoba koja založi imovinu koja mu pripada. Takva osoba može biti ne samo dužnik glavne obveze, već i treća osoba koja želi hipoteku svoje imovine osigurati tuđu obvezu. Odnosi dužnika pod glavnom obvezom i založnikom u takvom su slučaju izvan ugovora o zalogu.
Vlasnik nekretnine ima pravo raspolagati njime po vlastitom nahođenju, odnosno može je hipoteku, prodati, donirati itd. Izuzetak je imovina koja je prenesena u ekonomsko upravljanje. Poduzeće koje posjeduje imovinu koja je prebačena u gospodarski posjed može staviti hipoteku samo na pokretni dio takve imovine (članak 2., član 295. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Za hipoteku na nekretninama tvrtki će trebati vlasničko odobrenje. Imovina institucija koje se financiraju na teret vlasnika ne može se staviti u hipoteku. Istodobno, ove institucije mogu založiti imovinu stečenu sredstvima primljenim od dozvoljenih poduzetničkih aktivnosti (stavak 2. članka 298. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Poduzeća u državnom vlasništvu imaju pravo založiti nepokretnu i pokretnu imovinu koja im je dodijeljena samo nakon što dobiju dozvolu vlasnika. Važeće zakonodavstvo trezorskim poduzećima povjerava pravo raspolaganja po vlastitom nahođenju, uključujući davati jamčevine svojim proizvodima.
Založno pravo ne može biti samo izravna imovina, već i imovinska prava. Ovo se pravo može založiti bez pristanka vlasnika, osim ako zakonom ili ugovorom nije zabranjena takva radnja.
Ugovor o zalogu
Zaloga se izvršava u pisanom sporazumu.
- predmet zaloga;
- procjena predmeta zaloga;
- veličina, rok i sadržaj izvršenja obveza;
- određivanje stranke koja će imati zalog tijekom trajanja zajma.
Hipotekarni ugovor sukladno čl. 339. Građanskog zakonika Ruske Federacije, podnosi se notarska ovjera na mjestu založene imovine. Također, ugovor o zalogu za pokretnu imovinu podliježe notarskom ovjeri, ako je ta imovina glavnom obvezom iz ugovora. Nakon notarske ovjere, založni predmet podliježe državnoj registraciji, kako se izbjegne osnivanje zaloga na istoj nekretnini više puta. Uz ostale transakcije nekretninama, upis hipoteke uređen je Zakonom o registraciji prava na nekretninama. Pokretna imovina, naime sve vrste prijevoza, sukladno stavku 2. čl. 40. Zakona o založnom postupku, uz obveznu registraciju zaloga.
Svako odstupanje od zahtjeva ugovora o zalogu ne vodi priznavanje takvog ugovora.
Prekid osiguranja
Založno pravo prestaje u vezi sa (članak 352. Građanskog zakona Ruske Federacije):
- uništenje založene stvari;
- raskid založene obveze;
- raskid imovinskog zakona;
- javna prodaja hipoteke;
- nemogućnost prodaje kolaterala;
- prijenos prava na založnu imovinu na založnog vlasnika;
- prijenos duga po primarnoj obvezi na drugu osobu;
- oduzimanje hipotekarne imovine od hipotekarnog od strane zakonskog vlasnika ili u postupku sankcije za prekršaj ili zločin.
Hipotekar ima pravo zahtijevati povraćaj imovine koju drži primatelj hipoteke ako on grubo krši obvezu osiguranja sigurnosti imovine u hipoteci.
Nakon prestanka založnog zaloga u registar upisa hipotekarnih ugovora treba upisati odgovarajuću napomenu. Prestanak zaloga obvezuje založnog vlasnika da vrati založno vlasništvo svom vlasniku.
Trenutačno zakonodavstvo u području kolaterala usmjereno je na zaštitu interesa obje stranke, kako hipotekarice, tako i hipotekarne osobe. Savjetovanje odvjetnika u građanskim stvarima zaštitit će se od nezakonitih radnji bilo koje od stranaka ugovora o zalogu, kao i zaštititi svoju imovinu ili prava u slučaju spora.
- jamčio. Značajke ugovora i odgovornost stranaka ;
- kreditna. Značajke prema zakonu.
S poštovanjem,
Victoria Demidova, odvjetnica.
Založno pravo na nekretninama jedno je od jamstava zaštite vlasničkih prava zajmodavaca. Sve je raširenija u bankarskom sektoru Rusije u vezi s osiguravanjem obveza po ugovorima o zajmu i kupnjom stambenih i poslovnih nekretnina. Što je založno pravo na nekretninama, u kojim se slučajevima primjenjuje, kako se sklapa ugovor i koji rizici podrazumijevaju osnivanje ove vrste osiguranja?
Što je
Poštovani čitatelji! U članku se govori o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, ali svaki je slučaj individualan. Ako želite znati kako riješite svoj problem - obratite se savjetniku:
PRIJAVE I POZIVI PRIHVATAJU se 24 sata i bez isključenih dana.
Brzo je i JE BESPLATNO!
Uz aktiviranje razvoja ekonomskih odnosa, funkcije zaloga na nekretninama prvenstveno ispunjavaju zadatak pružanja jamstava za izvršenje dužničkih financijskih obveza i zaštite interesa i prava na imovini vjerovnika. Istovremeno, založno pravo ne ispunjava svrhu stjecanja imovine, već služi samo kao mehanizam za dobivanje kreditnih sredstava radi stjecanja imovine u posjedu.
Stranke založnog odnosa obično su tri strane: vlasnik imovine, zajmodavac i dužnik.
Osoba koja je izdala sredstva za kupnju kuće ili komercijalne imovine ne stječe vlasnička prava čak i ako dužnik prekrši uvjete, imat će priliku tražiti uzimajući u obzir zahtjeve ugovora o materijalnoj kompenzaciji u obliku plaćanja novčanih kazni i penala za nepravovremeno izvršavanje obveza od strane dužnika.
Založna nekretnina podrazumijeva se kao hipoteka koja se odnosi i na stambeni i na komercijalni posjed.
Izraz se koristi u dva značenja:
- hipoteka kao pravni odnos radi osiguranja hipoteke na nekretninama prilikom stjecanja stana, zemljišta, individualnih zgrada, osnovnih sredstava ili zgrada prilikom pribavljanja zajma od zajmodavca;
- hipoteka kao jamstvo u obliku hipoteke. To je jamstvo u kojem su utvrđena prava vjerovnika na imovini.
Danas u Rusiji postoje dva temeljna regulatorna akta:
- Hipotekarni zakon;
- Zakon o hipoteci na nekretninama.
Dokumenti govore o potrebi ispunjavanja zakonskih zahtjeva navedenih u ugovoru o zajmu ili ugovoru o radu. Odnosi s hipotekom mogu biti popraćeni registracijom odnosa na zakupu, drugom dozvoljenom uporabom.
Osobitosti zaloga na nekretninama uključuju mogućnost otkazivanja imovine dužnika ili vraćanje imovine vjerovniku u slučaju neizmirenja kreditnih obveza za vraćanje duga. Naplata se vrši na teret založene imovine ili primanjem novca od njene prodaje.
U kojim je slučajevima potrebno
Po zakonu, hipoteka nastaje u sljedećim slučajevima:
- Kada kupujete gotove ili u izgradnji stambene troškove o trošku banke. Odredba stupa na snagu na temelju stavka 77. članka 77. Zakona o hipotekama od trenutka kada je u Rosreestr zabilježeno činjenično stanje.
- Prilikom upisa prebivališta u vlasništvu vojnika prema državnom programu akumulacije NIS-a. Odnosi su regulirani odredbama zakona o sustavu akumulativnog i hipotekarnog smještaja za vojno osoblje. Ne rade sve ruske banke s saveznim programom subvencija, već samo one najveće, poput Sberbank of Russia, Rosselskozbank, Moskovska banka, VTB24 itd.
- Sklapanjem ugovora o sudjelovanju u gradnji na temelju stavaka. 1-3, članak 13 Federalnog zakona br. 214 i stav 1 člana 58 Zakona o hipoteci.
- Kod stjecanja imovine u ratama ili s odgođenim uvjetom, također je moguće zasnovati založno pravo na nekretninama i.
Važno: u slučaju da u ugovoru o odgađanju / otplati nije navedena rečenica da zalog za nekretnine ne nastaje temeljem članka 488., 489. Građanskog zakona Ruske Federacije, stručnjaci tvrtke Rosreestr unijeti će podatke o pojavljivanju hipoteke u bazu podataka nekretnina na temelju zaloga i uspostavljanje takvog tereta bez neuspjeha.
Predmet hipoteke može biti bilo koja nekretnina:
- stambeni stan;
- individualna zgrada sa zemljišnim zemljištem ispod nje;
- uredi, trgovine, skladišta, industrijske zgrade i drugi komercijalni prostori;
- vikendice, apartmani i gradske kuće izvan gradskih granica.
Hipoteka na osnovu zakona primjenjuje se u sljedećim slučajevima:
- rente;
- zalog imovinskih prava;
- dobivanje ciljanih zajamnih sredstava;
- izgradnju nekretnina na temelju investicijskih ugovora ili u zajedničkoj gradnji;
- nakon kupnje stambenih ili poslovnih objekata na posuđenim sredstvima koja su primljena od kreditne institucije.
Moguće je i nastajanje hipoteke na temelju privatnog ugovora. Prema zakonu, hipoteka se upisuje izravnim naznakama u regulatornim aktima, u drugom slučaju, kada se od stranaka u vezi podnese poseban zahtjev.
Zalog nekretnine uz zajam
Hipotekarna imovina može se prihvatiti za primanje bilo kakvog novca:
- u vlasništvu zajmoprimca;
- kupljeno na temelju kupoprodajnog ugovora;
- prilikom sudjelovanja u kapitalnom odnosu.
Važna stvar u zaključivanju ugovora je utvrđivanje vrijednosti predmeta prenosa za osiguranje za kreditne obveze. Analiza cijena sličnih nekretnina na tržištu provodi neovisno od zajmodavca ili akreditirane organizacije, a to nudi banka ili druga financijska organizacija.
Značajka zaloga na nekretninama je nepostojanje potrebe da založnik podnese zahtjev za povrat imovine na sud. Povratak se događa ako se zahtjevi primatelja zaloga ne dobiju automatski nakon obavijesti.
Na sigurnost poslovnih nekretnina i pogodnih prostora za život krediti se prenose po nižoj kamatnoj stopi. To je zbog postojanja jamstva za materijalnu potporu u slučaju da dužnik propusti. U isto vrijeme, što je skuplja nekretnina ponuđena kao kolateralna i što je veći iznos zajma, to je viša kamatna stopa na kredit.
Kako sastaviti ugovor
Da biste sklopili ugovor o zalogu za nekretnine, potrebni su sljedeći koraci:
- Dobijajte odobrenje banke za kredit ili hipoteku.
- Navedite sve dokumente s nekretninama za zaključivanje kupoprodajnog ugovora o kreditnim sredstvima.
- Registracija dozvole u banci za kupnju određenog stambenog ili poslovnog dobra.
- Sklapanje ugovora o zalogu s bankom uz sudjelovanje triju strana: vlasnika kuće, dužnika i zajmodavca. Uključivanje podataka o opterećivanju imovine hipotekom ili hipotekom, smještanje podataka u jedinstvenu bazu podataka o državnim nekretninama, prijavom na Rosreestr s odgovarajućom prijavom.
- Uklanjanje ograničenja raspolaganja nekretninama zalog je nakon zatvaranja kreditnih obveza u cijelosti prilikom davanja potvrde o plaćanju duga na temelju uvjeta ugovora o kreditu.
Izmjene i dopune ugovora o zalogu za nekretnine moguće su samo uz odobrenje svih strana u odnosu prilikom sastavljanja dodatnih ugovora o glavnom aktu i njihove naknadne registracije u Rosreestr, nakon čega oni stupaju na snagu i stupaju na snagu.
Ugovor je sastavljen u 4 jednaka primjerka za predaju u arhivu Rosreestr, za vlasnika nekretnina - prodavatelja, zajmoprimca - kupca i banku kreditora. Svi se u originalu prenose organu za registraciju koji se nakon pravnog ispitivanja i stavljanja podataka u registar transakcija nekretninama vraća strankama.
Tekst ugovora mora sadržavati podatke:
- detaljan opis nekretnine - adresa lokacije, katastarski broj, karakteristike izgleda;
- naznaka vlasničkih dokumenata na temelju kojih je upisano vlasništvo prodavatelja, Rosreestr potvrda o vlasništvu ili izvod iz USRN-a;
- podatke o hipotekaru i hipotekaru, broj i datum zaključenja ugovora o zajmu;
- rok za otplatu duga po ugovoru o zajmu ili hipoteci, prestanak obveza;
- procjena novčanih potraživanja prema dužniku - iznos zajma propisan u ugovoru o zajmu s kamatama i drugim troškovima.
Mogući rizici
U praksi se strane u kolateralnim odnosima suočavaju sa sljedećim nijansama:
- svakako morate provjeriti imovinu uz jamčevinu prije izdavanja zajma, to možete učiniti podnošenjem zahtjeva za izdavanje izvoda iz USRN-a za bilo kakva opterećenja i ograničenja u vezi s imovinom;
- prilikom upisa zaloga stambene imovine obavezno je provjeriti nepostojanje dugova na komunalnim računima i evidentirano po četvornom metru, to se posebno odnosi na registraciju maloljetne djece, prilično je teško i često samo na sudu deložati zakonske zastupnike iz pravnih prostora;
- hipoteku prati provjera vlasničkih dokumenata na nekretninama i nepostojanje ograničenja raspolaganja već uvećanom imovinom, kao što su uhićenja na temelju sudske odluke ili ovršitelja, založeni drugi financijski obveze - ugovori o zajmu, hipoteka protiv osiguranja, spor oko imovine;
- prilikom upisa imovine u zalog preporučljivo je provjeriti povijest nekretnine - koliko puta je bila predmet prijenosa vlasništva nad transakcijama, u kojim razdobljima - najmanji broj njih osigurava da nema potraživanja od bivših vlasnika ili potencijalnih vlasnika, poput građana koji nisu pravovremeno prihvatili nekretninu;
- poteškoće će se pojaviti s založnim nekretninama s ilegalnim preuređenjem - prvo se to mora dogovoriti s ovlaštenim državnim tijelima, u praksi sudova vrši se pregled imovine koja se daje u zalog, katastarske i tehničke putovnice provjeravaju se stvarno stanje stana, tako da se ta činjenica ne smije skrivati Čini se da je to moguće za vlasnike objekata.
Video: Osiguranje nekretnina
ML Pashkov,
odvjetnik
Važeći građanski zakon definira založno pravo kao način osiguranja obveza, zahvaljujući kojem vjerovnik pod osiguranom obvezom (nositelj zaloga) ima pravo, u slučaju da dužnik ne ispuni ovu obvezu, dobiti zadovoljstvo od vrijednosti založne imovine, uglavnom drugim vjerovnicima osobe koja posjeduje tu imovinu (založnika), za izuzeća utvrđena zakonom (članak 334. Građanskog zakona Ruske Federacije, u daljnjem tekstu Građanski zakonik Ruske Federacije). Kao i bilo koji drugi način osiguranja obveze (isključujući bankarsko jamstvo), zalog je u obliku dodatne (dodatne) obveze i prestaje s ispunjenjem glavne obveze.
Sukladno čl. 4. Zakona Ruske Federacije od 05.29.92. N 2872-1 "O zalogu", založno pravo može osigurati valjano potraživanje, posebno koje proizlazi iz ugovora o zajmu, uključujući bankovni zajam, ugovore o kupnji i prodaji, zakup imovine, prijevoz robe i drugi ugovori. Predmet zaloga mogu biti stvari, vrijednosni papiri, druga imovina i imovinska prava. Predmet zaloga ne mogu biti osobni zahtjevi, kao ni drugi zahtjevi, čije je založno pravo zabranjeno.
Sljedeći kratki zaključci mogu se izvući iz odredbi važećeg zakonodavstva.
1. Založno pravo nastaje na temelju ugovora. Sukladno čl. 154 Građanskog zakona Ruske Federacije, ugovor je dvostrana transakcija. Članak 420. Građanskog zakona Ruske Federacije daje koncept ugovora kao sporazuma dvije ili više osoba o uspostavljanju, izmjeni ili ukidanju građanskih prava i obveza. Dakle, založno pravo može se uspostaviti radi osiguranja obveze stranke prema ugovoru, odnosno na određenoj transakciji. Zalog se ne može osigurati obvezom stranaka na mjenici.
2. Međutim, zakonodavac ne ograničava raspon predmeta u zalogu, što ukazuje na to da založena stvar ne može biti predmet izvađen iz prometa i potraživanja neraskidivo vezana za identitet vjerovnika, posebno zahtjeva za alimentaciju, za naknadu štete nanesene životu ili zdravlju, i druga prava, čija je dodjela drugoj osobi zakonom zabranjena.
Predmet zaloga mogu biti i nekretnine.
U Rusiji pitanja hipoteke regulirana su Građanskim zakonikom Ruske Federacije (pogl. 23. stavak 3.), saveznim zakonom od 16.07.98. N 102-FZ "O hipoteci" (založno pravo na nekretnine) (u daljnjem tekstu: Zakon o hipoteci), podzakonskim aktima, sudskoj arbitražnoj praksi ,
Hipoteka se u modernom ruskom zakonu naziva zalogom nekretnina.
Sukladno Zakonu o hipotekama, predmet hipoteke su:
1) zemljišne parcele, osim zemljišnih čestica koje su u državnom ili općinskom vlasništvu, kao i poljoprivredno zemljište iz zemljišta poljoprivrednih organizacija, seljačkih (zemljoradničkih) poljoprivrednih gospodarstava i poljsko zemljište ličnih podružnica;
2) poduzeća, kao i zgrade, građevine i druge nekretnine koje se koriste u poduzetničkoj djelatnosti;
3) stambene zgrade, stanovi i dijelovi stambenih zgrada i stanova, koji se sastoje od jedne ili više izoliranih soba;
4) vikendice, vrtne kuće, garaže i druge građevine za upotrebu potrošačima;
5) zrakoplove i morska plovila, plovila za unutarnju plovidbu i svemirski objekti.
Hipoteka se postavlja na temelju sporazuma hipotekarnog i hipotekarnog korisnika. Hipoteke karakteriziraju niz značajki.
1. Založnik može biti vlasnik imovine ili osoba koja posjeduje imovinu na temelju prava gospodarskog upravljanja. Nadalje, valja napomenuti da hipotekar može biti ne samo dužnik glavne obveze. Zakonom je predviđena mogućnost da treća osoba bude založno pravo prema ugovoru o hipoteci. Glavni uvjet za hipotekar - imovina mora biti na njegovom pravu vlasništva ili gospodarskog upravljanja. Pri razmatranju prava osobe koja posjeduje imovinu pod pravom gospodarskog upravljanja, da je osigura kao hipotekarni predmet, mora se imati na umu da u skladu sa stavkom 2. čl. 295. Građanskog zakona Ruske Federacije, državno poduzeće nema pravo založiti nepokretnu imovinu koja mu pripada po pravu vlasništva bez pristanka vlasnika ove imovine. Kao što znate, imovina je osigurana pravom ekonomskog upravljanja samo državnim ili komunalnim jedinicama (stav 2 članka 113. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Vlasnici ove imovine su ili državna ili općinska tijela. Prema Uredbi Vrhovnog vijeća Ruske Federacije od 27. prosinca 91. N 3020-1 "O razgraničenju državne imovine u Ruskoj Federaciji" raspolaganje državnom imovinom dodijeljeno je Vladi Ruske Federacije koja ima pravo delegirati ministarstvima i odjelima brojna ovlaštenja u vezi sa saveznom imovinom, uključujući zaključivanje sporazuma o zalogu. nekretnine.
Prema čl. 131 Građanskog zakona Ruske Federacije, pravo vlasništva i druga imovinska prava na nepokretnostima (u skladu s člankom 130. Građanskog zakona Ruske Federacije, nepokretnosti, posebno zgrade i građevine) podliježu državnoj registraciji u jedinstvenom državnom registru od strane pravosudnih tijela. Tijelo koje vrši državnu registraciju prava na nekretninama i transakcije s njom ovjerava registraciju izdavanjem dokumenta o upisanom pravu ili transakciji ili upisom na dokument koji će se registrirati. Prema čl. 14. Saveznog zakona od 21. srpnja 1997. N 122-FZ "O državnoj registraciji prava na nekretninama i prometu s njom", dokument koji potvrđuje pojavu i promjenu prava na nekretnini je potvrda o državnoj registraciji prava.
Ako hipotekar nije vlasnik nekretnine ili, budući da je vlasnik ove imovine na temelju gospodarskog upravljanja, nije dobio suglasnost vlasnika, ugovor o hipoteci može biti poništen zbog neusklađenosti njegovih uvjeta sa zahtjevima zakona.
Primjer iz arbitražne prakse: Ruska trgovačka i industrijska komercijalna banka apelirala je na Arbitražni sud u Sankt Peterburgu i Lenjingradskoj regiji sa zahtjevom da prisili zvaništenik "Pars Tsarskoye Selo" da zaključi ugovor o zalogu nekretnina na temelju preliminarnog sporazuma. Odlukom od 17. jula 1995. zahtjevi su odbijeni. Istodobno, sud je polazio od činjenice da u trenutku donošenja rješenja PTO Tsarskoye Selo nije imao vlasništvo nad spornom imovinom. Osim toga, u vezi s dospijećem zajma, ugovor o zalogu ne bi bio način osiguranja glavne obveze, već način vraćanja duga za dužnika.
2. Prava na nepokretnosti moraju biti upisana na način propisan za državnu registraciju prava na nepokretnosti u skladu s primjenjivim zakonom.
Trenutno se državna registracija prava na nekretninama provodi u skladu sa Saveznim zakonom od 21. srpnja 1997. N 122-FZ "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom."
3. Sukladno stavku 3. čl. 340. Građanskog zakona Ruske Federacije, hipoteka zgrade ili građevine dopuštena je samo uz istodobnu hipoteku temeljem istog ugovora zemljišne parcele na kojoj se nalazi ova zgrada ili građevina, ili dijela ove parcele koji funkcionalno osigurava hipoteku, ili prava na zakup ove zemljišne čestice ili njenog odgovarajućeg dijela koji pripada založniku.
Taj je uvjet izazvao mnogo kontroverzi; na primjer, što učiniti kada prava na zemljišnu parcelu nisu formalizirana. Pravosudna praksa formulirala je sljedeći pristup ovom problemu.
Ako hipotekar zgrade ili građevine nije vlasnik ili zakupnik zemljišta, hipotekarni ugovor ne može se smatrati neskladnim sa zakonodavstvom na temelju stavka 3. čl. 340 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Prava hipoteke, a prilikom ovrhe na zgradi ili građevini, prava kupca na zemljište treba odrediti na temelju čl. 37 Zakona o zemljištu Ruske Federacije, prema kojem se prilikom prijenosa vlasništva nad zgradom, zgradom ili prilikom prijenosa na druge pravne osobe ili građane, zajedno s tim objektima, prenosi i pravo korištenja zemljišta.
Odjeljak 69. Zakona o hipotekama potvrđuje zaključak donesen tijekom prakse provođenja zakona.
Gornje pravilo primjenjuje se ako je osoba koja je hipotekar zgrade ili građevine vlasnik ili najmoprimac zemljišta.