Ispišite obrazac preliminarne kupnje i prodaje kuće. Obavezne točke prilikom sastavljanja
Preliminarni ugovor o kupoprodaji kuće jamčit će zaključenje transakcije. Pomoću uzorka lako je pripremiti vlastiti dokument koji štiti interese prodavatelja i kupca. Kako to učiniti opisano je u ovom članku.
Kako sastaviti predugovor po modelu 2018 - 2019
Prije nastavka izvršenja transakcije za nabavu stambene zgrade potrebno je proučiti predugovor o prodaji kuće uzorka 2018. - 2019. godine. To će vam pomoći da se snađete u tome koje korake zakonodavstvo sada omogućava prodavaču i kupcu da zaštite svoja prava.
Prvo, trebali biste obratiti pažnju na oblik sporazuma o budućem prijenosu prava: prema stavku 2. čl. 429 Građanskog zakonika Ruske Federacije, oblik preliminarnog ugovora mora odgovarati obliku glavnog. Ugovor o kupoprodaji kuće, prema čl. 550 Građanskog zakonika Ruske Federacije, uvijek se sastavlja u obliku pismenog dokumenta koji potpisuju sve strane u transakciji. Na strani prodavatelja i kupca može djelovati nekoliko osoba.
Postoje dva slučaja kada je potrebno dodatno ovjeravanje kod javnog bilježnika:
- udio u pravu zajedničke imovine se prodaje;
- jedna od strana u transakciji je maloljetna.
Slijedom toga, u takvim će situacijama preliminarni ugovor također trebati dodatno ovjeriti kod javnog bilježnika (sukladno članku 2. članka 429. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
U praksi se preliminarni sporazum zaključuje kada stranke nemaju priliku odmah potpisati glavni. Na primjer, u situaciji ako:
- u kući je prijavljena osoba koja se prije prijenosa stana mora ukloniti iz registracije;
- potrebno je pribaviti dodatni pristanak za transakciju (na primjer, starateljstvo i starateljstvo, ako su to ugrožena prava maloljetnika);
- postoje i druge okolnosti koje sprečavaju brzo zaključenje transakcije.
Uvjeti preliminarnog ugovora
Zakon ne ograničava slobodu stranaka da u sporazumu uzmu u obzir sve uvjete koje smatraju mogućima. Nužno je utvrditi bitne uvjete glavnog ugovora o prodaji kuće:
- tema opisana što je detaljnije moguće;
- cijena ili način na koji je određena;
- popis građana koji mogu zadržati pravo boravka u vikendici.
Uz to, potrebno je naznačiti rok za sklapanje glavnog ugovora. Ako nije definiran, glavni ugovor podliježe zaključenju u roku od godine dana od datuma potpisivanja preliminarnog (članak 4. članka 429. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
VAŽNO! Iz preliminarnog ugovora o kupoprodaji ne mogu proizaći nikakva prava ili obveze, osim obveze sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji (vidi odluku Okružnog suda u Odoevskom Tulanske regije od 02.07.2018. U slučaju br. 2 -3 / 18).
Kao jamstvo za ispunjenje obveze sklapanja glavnog ugovora koristi se metoda poput forfeta. To nije u suprotnosti sa zakonodavstvom (vidi odluku Okružnog suda Avtozavodskiy Nižni Novgorod od 06.02.2018. U predmetu br. 2-165 / 18).
Polog po preliminarnom dogovoru
Polog, koji je, u skladu sa stavkom 4. čl. 380 Građanskog zakonika Ruske Federacije može se predvidjeti u preliminarnom dogovoru - ovo je iznos novca koji kupac prenosi prodavaču. Služi u dvije svrhe:
- Sigurnost. Ako stranka odbije zaključiti glavni ugovor, to postaje vrsta plaćanja za izgubljenu dobit ili priliku.
- Plaćanje. Kad glavni ugovor stupi na snagu, iznos se uključuje u plaćanje temeljem njega.
Polog se može izvršiti samo u gotovini, njegov iznos nije reguliran i ovisi o dogovoru stranaka. Ali ako se u okviru preliminarnog sporazuma plati puni trošak ili značajan dio cijene predmeta, čak i ako se takvo plaćanje naziva pologom, preliminarni ugovor može se kvalificirati kao glavni uz uvjet pretplata (vidi klauzulu 8 Rezolucije Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 11.07.2011. br. 54, u daljnjem tekstu - Rezolucija br. 54).
Sporne situacije povezane sa stvarnim neuspjehom sklapanja glavnog ugovora
Često se preliminarni sporazum sastoji od samo nekoliko točaka i ne sadrži mehanizam za provedbu obveze sklapanja glavnog sporazuma. To je pogreška, jer nepostojanje jasno navedenih uvjeta može onemogućiti da se govori o njihovom kršenju.
Obveze će prestati ako stranke prije isteka preliminarnog sporazuma ne pošalju jedna drugoj ponudu za zaključenje glavnog. Ako je oblik usmjeravanja proizvoljan, a ne izražen u obliku nacrta glavnog sporazuma, bit će teško zahtijevati i prisilu radi zaključenja i naknadu za gubitke nastale neispunjavanjem obveze (vidi odluku Kijevskog okruga Sud u Simferopolu od 16.02.2018. U predmetu br. 2- 183/18).
Ako je ugovorom predviđen polog i on je postao djelomična naknada gubitaka, ostatak se može povratiti u dijelu koji nije pokriven iznosom gubitka (vidi stavak 2. članka 381. Građanskog zakonika Ruske Federacije, odluka Okružnog suda u Ivanovskom od 29. prosinca 2017. u predmetu br. 2-2199 / 17) ...
Ali glavni ugovor možda neće biti potpisan u roku utvrđenom za to, iz razloga izvan kontrole stranaka, na primjer:
- zbog odbijanja banke da ponovno izda zalog;
- zapljena nekretnina;
- smrt ili gubitak poslovne sposobnosti od strane prodavatelja ili kupca, njegovog odlaska u mjesta zatvora.
U ovom će slučaju sud odbiti zahtjev za prisilom radi zaključenja glavnog ugovora ili nadoknade nastalih gubitaka (vidi odluku Okružnog suda Lenjinskog u Murmansku od 20. veljače 2018. u slučaju br. 2-572 / 18).
Ostale kategorije sporova iz predugovora o prodaji kuće
Postoje sporovi vezani za zahtjev da se predugovor o prodaji kuće prizna kao nesključen. Često su povezane s činjenicom da je priprema nacrta dokumenta provedena ne uzimajući u obzir sve zakonske zahtjeve u pogledu dogovora o bitnim uvjetima.
Jedan od njih bit će identifikacija predmeta. Da bi se predmet individualizirao, dovoljno je u ugovoru naznačiti katastarski broj objekta nekretnina (vidi članak 554. Građanskog zakonika Ruske Federacije i klauzulu 2. Rezolucije br. 54). Međutim, ovaj objekt možda neće biti u vlasništvu stranke u određeno vrijeme, budući da preliminarni sporazum izražava samo namjeru (vidi odluku Okružnog suda Khostinsky u Sočiju od 25. prosinca 2017. u slučaju br. 2-2787 / 17 ).
Treba imati na umu da, ako je preliminarni ugovor raskinut, nije potrebno proglasiti ga zaključenim, dovoljno je zahtjev za povratom pologa proglasiti nepravednim obogaćivanjem (vidi odluku Okružnog suda Oktyabrskiy iz Tomska od 14. prosinca 2017. u predmetu br. 2-3025 / 17).
Kako preuzeti i ispuniti uzorak preliminarnog ugovora o prodaji kuće
Da biste ispunili uzorak preliminarnog ugovora, sa sobom morate imati dokumente koji identificiraju predmet. Prilikom sklapanja ugovora također se morate pridržavati sljedećih pravila:
- potpisi obje strane moraju se napraviti vlastitom rukom;
- prijenos pologa mora biti potvrđen potvrdom, njegov iznos mora biti manji od 100% cijene predmeta;
- obveze koje se moraju ispuniti da bi se mogao zaključiti osnovni sporazum trebaju biti što detaljnije opisane;
- rok za sklapanje glavnog ugovora mora se odrediti na način koji ne stvara dvostruko tumačenje.
Predugovor o prodaji kuće možete preuzeti na poveznici: Predugovor o kupoprodaji kuće - uzorak.
Prilikom pripreme predugovora o prodaji kuće potrebno je obratiti pažnju na pravosudnu praksu, omogućit će izbjegavanje pogrešaka i stvaranje dokumenta koji optimalno štiti prava obje strane.
Prilikom pripreme prodaje nekretnina prikladan je predugovor o kupoprodaji kuće. Potvrđuje obveze stranaka da tijekom vremena zaključe posao: za mjesec ili dva, do određenog datuma. Razlozi za odgodu transakcije mogu biti različiti: nepotpuni iznos novca od kupca, nepotpuni skup dokumenata u rukama prodavatelja.
Dokument štiti interese prodavatelja i kupca, osigurava od moguće loše vjere. Zadatak je preliminarnog ugovora potvrditi polog, ako ga ima. A cijena kuće ostaje na razini koju su ugovor odredile u ugovoru.
Napisan je oblik sklapanja ugovora, isti kao i za glavni dokument. Također je potrebna ovjera. Ako se ovi uvjeti zanemare, preliminarni sporazum proglasit će se ništavim.
Ako materijalni uvjeti transakcije nisu navedeni u preliminarnom sporazumu, on mora sadržavati postupak njihovog odobrenja. U slučaju kašnjenja ili neispunjavanja uvjeta predugovora od strane jedne strane, nadoknadit će drugoj strani gubitke.
PRETHODNI UGOVOR
KUPITE PRODAJU
KUĆE
Grad ___________. "____" _______________
Mi, (ime i podaci prodavatelja) ______________________________, s jedne strane,
i (ime i detalji kupca) ______________________________, s druge strane,
su sklopili ovaj Ugovor na sljedeći način:
1. (puno ime prodavatelja) _____________________ namjerava prodati (puno ime
kupac) _________________________________________________________ STAMBENA ZGRADA
adresom: _______________________________________________________________________,
M 2,
katastarski broj ________________________________________
_____________________________________ (ostale karakteristike).
2. (puno ime prodavatelja) ______________ posjeduje navedenu stambenu zgradu dana
na temelju __________________ (dokument o osnovi vlasništva, njegovi detalji) da
potvrdio ___________________ (navedeni su podaci o potvrdi o vlasništvu).
3. (puno ime prodavatelja) _________________ obvezuje se prodati stambenu zgradu (puno ime
kupac) _____________ nakon ______________________ (naznačen je događaj ili datum).
4. U skladu s namjerom prodaje (puno ime i prezime
prodavač) ___________________________________________________________________, (puno ime i prezime
kupac) ________________________ obvezuju se sklopiti kupoprodajni ugovor u
pojam ______________________________.
5. (puno ime i prezime kupca) ____________________________________________ plaća (puno ime i prezime
prodavač) __________________________ trošak navedene stambene zgrade u cijelosti
iznos ________________ rubalja u sljedećem redoslijedu:
Gotovina - na vrijeme ________________ u iznosu od ___________________ rubalja,
Ostatak iznosa plaća se u iznosu od __________ rubalja prijenosom novca na
bankovni račun.
6. Stranke imaju pravo sporazumno raskinuti ovaj sporazum prije njegovog početka
izvedbe, u ovom slučaju sredstva navedena u odredbi 5. vraćaju se kupcu
potpuno.
7. Gubici koji proizlaze iz ovog ugovora i temeljnog kupoprodajnog ugovora,
nadoknađena od strane koja nije izvršila ovaj ugovor. Štoviše, iznos ovog ugovora
pripisuje se trošku odštete.
8. U glavnom ugovoru o kupoprodaji stambene zgrade stranke ne utvrđuju
uvjeti propisani ovim sporazumom.
9. Utaja zbog zaključenja glavnog ugovora posljedica je zahtjeva za
prisiljavajući stranku koja izbjegava potpisati glavni ugovor na sudu.
10. U slučaju neuspjeha zaključenja glavnog ugovora u skladu s ovim ugovorom
rok, a u nedostatku podnesenog prijedloga za potpisivanje glavnog ugovora, drugi
Kupoprodajna transakcija kuće može se odgoditi. Bez obzira na razlog, jedina ispravna i pravno ispravna odluka u takvoj situaciji je sklapanje predugovora koji se bavi prodajom i kupnjom kuće. Prisutnost takvog sporazuma u budućnosti jamči potpisivanje glavnog sporazuma pod uvjetima koje su stranke prethodno utvrdile i u roku koji su one odredile.
Bit ugovora
Preliminarni ugovor je dokument koji potvrđuje namjeru jedne osobe da kupi nekretninu, a druga - da je proda. Može se zaključiti bez obzira je li zgrada već izgrađena ili je još uvijek u izgradnji. Istina, većina odvjetnika još uvijek ne preporučuje sklapanje sporazuma u potonjem slučaju. Razlog je taj što se dokument može prepoznati kao nezakonit, jer zapravo, imovina i prava na njega nedostaju u trenutku potpisivanja papira.Za svaku od strana ovaj dokument ima vlastitu žalbu:
- za kupca je ovo jamstvo da kuća neće biti prodana nekome drugome tko će ponuditi najbolju cijenu, a sama cijena neće se znatno povećati do zaključenja glavnog ugovora;
- za prodavatelja je ovo potvrda da je pronašao kupca, a imovina će se prodati u roku navedenom u ugovoru.
Zanimljivo je da, kada podnosi zahtjev za hipotekom ili daje zajam za kupnju kuće, Sberbank zahtijeva od svojih klijenata preliminarni dogovor. Dakle, zajmoprimac potvrđuje da doista uzima kredit za kupnju kuće.
Što je navedeno u ugovoru?
Da bi dokument nakon zaključka imao pravnu snagu, u njemu se moraju naznačiti sljedeće točke:- Podaci o putovnicama stranaka... Prilikom sastavljanja ugovora važno je usporediti navedene podatke s putovnicom. Ako se podaci o putovnici ne podudaraju, a osoba odbije zaključiti posao, možete izgubiti polog. Navedeno je prezime, ime i prezime strana, adresa za registraciju, serija i broj putovnice, datum izdavanja.
- Rok za ispunjenje obveza... Preporučljivo je naznačiti određeni datum kako bi se izbjegle dvosmislene interpretacije. Ako datum potpisivanja glavnog ugovora nije naveden, tada se obveze moraju ispuniti u roku od godinu dana. To je razdoblje određeno Građanskim zakonikom Ruske Federacije.
- Određivanje predmeta transakcije, odnosno kuća s određenim tehničkim i pravnim karakteristikama. Navedena je adresa zgrade, naznačene su karakteristike prema projektnoj dokumentaciji, naziv i osnovni podaci dokumenta koji potvrđuju pravo prodavatelja da raspolaže predmetom transakcije.
- Vrijednost imovine... Mora se navesti kupoprodajna cijena. Cijena predviđena ugovorom ne može se mijenjati ni na koji način i smatra se konačnom. Također je važno točno navesti kako će se izvršiti plaćanje - gotovinom ili bankovnom doznakom. Također je naznačena valuta.
Treba imati na umu da ugovor nije upisan u Državni katastar nekretnina i ne zahtijeva prisustvo javnog bilježnika pri zaključenju. Iako se, po želji, stranke mogu osigurati ovjerom papira.
Struktura dokumenta i njegova priprema
Preliminarni ugovor sastavlja se na isti način kao i standardni pisani ugovor o prodaji. Možete ga sami sastaviti ili upotrijebiti standardni obrazac.U dokumentu su podaci navedeni u sljedećem slijedu:
- Naziv dokumenta, grad i datum sastavljanja.
- Pojedinosti o strankama, kao što je gore spomenuto. Uključuju podatke o putovnici. Ako je ugovor zaključen s pravnom osobom, navode se detalji organizacije.
- Popis klauzula i podtočaka sporazuma. Glavne točke su:
Oznaka predmeta ugovora;
- uvjeti sporazuma;
- uvjeti glavne transakcije;
- odgovornost strana;
- okolnosti više sile i načini rješavanja problema koji sprečavaju ispunjenje ugovora. Na primjer, koliko je potrebno da se druga strana obavijesti o višoj sili;
- dodatni uvjeti sporazuma. - Rad obično završava potpisima stranaka s prijepisom.
Ako se kuća prodaje s zemljištem
Često se kuća prodaje zajedno sa zemljištem. U ovom slučaju, ova se odredba mora odražavati u preliminarnom sporazumu.U takvom dokumentu treba biti jasno navedeno da se kuća prodaje zajedno sa zemljištem, koje ima niz karakteristika - adresa, površina. Ugovor također navodi naziv i karakteristike dokumenta kojim se potvrđuje vlasništvo prodavatelja.
Ove odredbe moraju biti napisane zasebno u ugovoru. Odnosno, u jednom se odlomku nalazi obilježje jednog predmeta transakcije - kuće, u sljedećem drugom - zemljišta.
Uz to, rad naznačuje:
- ukupna vrijednost transakcije;
- trošak kuće naznačen je odvojeno;
- trošak zemljišne parcele bez troškova kuće.
Polog u predugovoru
Nerijetko, prilikom sklapanja preliminarnog ugovora, kupac daje prodavaču polog čiji se iznos prilikom izračuna izračuna oduzima od ukupnog troška. Podaci o depozitu i njegovom iznosu moraju biti navedeni u dokumentu.Ako je transakcija otkazana krivnjom kupca, polog se ne vraća i ostaje prodavaču kao naknada. Ako prodavatelj otkaže posao, vraća kupcu polog u dvostrukom iznosu.
Na temelju ugovora nemoguće je uplatiti polog u punom iznosu vrijednosti imovine. U suprotnom možete izgubiti i polog i samu kupnju. Uz to, u slučaju kršenja zaključenog sporazuma, bilo koja od strana ima pravo obratiti se sudu s zahtjevom za plaćanje novčane naknade od strane koja krši ugovor.
Što tražiti?
Pri sastavljanju i potpisivanju rada stranke bi trebale obratiti pažnju na sljedeće točke:- Uneseni podaci moraju odgovarati onima koji će se odraziti u glavnom ugovoru. U suprotnom, vaš će ugovor biti poništen. Pažljivo provjerite sve podatke.
- Stranke imaju pravo pregovarati i uključiti u sporazum podatke o iznosu odštete ili novčane kazne u slučaju kršenja uvjeta. Poželjno je naznačiti iznos kamate za zakašnjelo plaćanje. Na primjer, 1% vrijednosti transakcije za svaki dan kašnjenja.
- Moguća klauzula o produženju ugovora na novo razdoblje. Preporučljivo je dogovoriti se o uvjetima produženja i njihovom broju. Inače, stranke mogu produžiti ugovor na neodređeno vrijeme, bez žurbe s zaključivanjem konačnog posla.
- Važno je provjeriti čistoću transakcije prije zatvaranja. Papire o kući provjerite kod vlasnika. Moraju imati sve potrebne potpise i pečate. Bilo bi korisno provjeriti čistoću kuće uz pomoć Rosreestr.
- U ugovoru naznačite da od trenutka potpisivanja ugovora prodavatelj zadržava zgradu za kupca i prestaje oglašavati objekt prodajući ga trećim stranama.
- Preporučljivo je unaprijed propisati klauzulu o rješavanju sporova. Hoće li prvo biti pregovora ili mogu stranke odmah poduzeti pravne mjere u slučaju kršenja zakona.
- Ako sklopite ugovor s pouzdanom osobom, bilo bi korisno provjeriti punomoć - je li joj rok valjanosti istekao.
Raskid sporazuma
Jedna od značajki predugovora je da ga niti jedna strana ne može raskinuti na vlastitu inicijativu. Inače, druga strana ima sva prava tužiti i prisiliti drugu stranu da se pridržava prethodno dogovorenih uvjeta. No, ipak postoji niz slučajeva koji omogućuju raskid ugovora:- Ako nakon isteka preliminarnog ugovora transakcija nije zaključena i niti jedna od strana neće prisiliti drugu da ispuni svoje obveze, ugovor se automatski otkazuje.
- Ako su se obje strane sporazumjele o raskidu ugovora.
- Uvjeti raskida transakcije mogu se odrediti u samom ugovoru. To se rijetko prakticira, ali događa se.
- Prisutnost više sile također je dobar razlog za otkazivanje transakcije. Na primjer, ako kuća koja se prodaje izgorjela u požaru, tada ne postoji način da se proda, a ugovor se automatski raskida .
Predugovor o kupoprodaji kuće zaključuje se kad, iz bilo kojeg razloga, stranke ne mogu izravno sklopiti kupoprodajni ugovor. Takva se situacija može dogoditi, na primjer, ako kupac nema na raspolaganju cjelokupni traženi iznos ili prodavač nema spremne sve potrebne dokumente (postupak nasljeđivanja nije prošao, sudska odluka nije primljena itd.) .).
Nedvojbena prednost sklapanja predugovora o kupnji i prodaji kuće je ta što će i kupac i prodavač u budućnosti moći sklopiti ugovor o prodaji određena kuća po razumljivoj cijeni.
Međutim, unatoč široko rasprostranjenoj praksi sklapanja preliminarnih sporazuma danas, ne razumiju svi njegovu bit i često ne obraćaju dužnu pažnju takvom sporazumu. To u konačnici može dovesti do neugodnih posljedica.
Što je predugovor o prodaji kuće?
Da bi se ispravno procijenili mogući rizici, prije svega treba imati ideju o tome što je preliminarni sporazum i u kojem obliku treba biti sastavljen.
Prema članku 1. članka 429. Građanskog zakonika Ruske Federacije, preliminarni sporazum obvezuje stranke da u budućnosti zaključe sporazum o prijenosu prava vlasništva, pružanju usluga ili obavljanju posla. Odnosno, u našem slučaju ugovor strankama nameće obvezu da u budućnosti zaključe transakciju s određenom imovinom po unaprijed dogovorenoj cijeni.
Da bi se ugovor kasnije smatrao valjanim, trebali biste se pažljivo pridržavati oblika sastavljanja ugovora utvrđenog zakonom u skladu sa stavkom 2. čl. 429 Građanskog zakonika Ruske Federacije.
Oblik sastavljanja predugovora sličan je obliku redovnog kupoprodajnog ugovora. Glavna razlika je u tome preliminarni ugovor o prodaji i kupnji kuće nije potreban za registraciju kod Rosreestr.
Četiri glavna problema sklapanja predugovora o prodaji kuće
Prvi je problem što se ponekad preliminarnom ugovoru dodijeljuju suvišne funkcije i jedna od ugovornih strana od njega previše očekuje.
Pogledajmo uobičajeni primjer. Stranke zaključuju preliminarni sporazum i u njega uključuju klauzulu o uplati pologa. Kupac daje prodavaču polog i ... tada problemi mogu početi.
Činjenica je da prijenos pologa prema preliminarnom ugovoru nije predviđen zakonom. Prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, polog je iznos koji je jedna od strana prenijela na račun dugovanih plaćanja po zaključenom kupoprodajnom ugovoru (!) kako bi se osiguralo njegovo izvršenje.
Preliminarni sporazum samo proizlazi iz obveza sklapanja takvog sporazuma u budućnosti. Odnosno, prema preliminarnom dogovoru, nije predviđen niti prijenos nekretnina, niti prijenos bilo kakvih novčanih svota.
Kao rezultat toga, ako jedna od stranaka odbije ispuniti svoje obveze iz preliminarnog sporazuma, preneseni iznos neće se smatrati zalogom na sudu sa svim posljedicama koje su iz toga proizašli. Odnosno, ako kupac iz opravdanog razloga odbije sklopiti kupoprodajni ugovor, on također može razumno zahtijevati povrat "sigurnosnog" iznosa. I sud će najvjerojatnije biti na njegovoj strani.
S druge strane, drugi je problem preliminarnog sporazuma umanjivanje njegove važnosti.
Odnosno, zaključivši preliminarni sporazum, jedna od stranaka ne smatra potrebnim poštivanje njegovih uvjeta, vjerujući da kao rezultat neće doći do ozbiljnih posljedica za nju.
Međutim, u skladu sa stavkom 4. čl. 445 Građanskog zakonika Ruske Federacije u slučaju neopravdanog utaje od ispunjenja obveza prema preliminarnom ugovoru o prodaji od strane jedne, druga strana ima pravo ići na sud... A sudovi najčešće udovoljavaju takvim zahtjevima. Štoviše, pored prisile na sklapanje glavnog ugovora o prodaji, sud često obvezuje nerazumno stranku koja izbjegava nadoknaditi drugoj strani gubitke.
Treći problem je odsutnost predmeta ugovora.
U nekim se slučajevima danas prakticira sklapanje predugovora o prodaji i kupnji stambene zgrade kada sama kuća zapravo još nije u vlasništvu prodavatelja. To jest, kuća ili još nije dovršena, ili nije u potpunosti upisana u vlasništvo (prodavač nije stupio u nasljedna prava itd.). Često se takav sporazum nudi zaključenju razvojnih tvrtki.
S pravnog gledišta, valjanost takvog sporazuma je sumnjiva i bilo koja strana može ga osporiti na sudu. Istodobno, utvrđena sudska praksa donošenja odluka o takvim zahtjevima još uvijek nije uspostavljena, a sud, prema tome, može donijeti odluku i o valjanosti ugovora i potrebi ispunjavanja obveza iz njega, i o njegovoj pravnoj ništavosti .
Četvrti problem je želja za poništenjem ugovora.
Ovaj problem proizlazi iz drugog i trećeg. Odnosno, jedna od stranaka pokušava pronaći uvjerljiv razlog za prepoznavanje ugovora kao nevaljanog. Nevaljanjem preliminarnog kupoprodajnog ugovora stranke se automatski oslobađaju potrebe ispunjavanja njihovih obveza radi sklapanja glavnog kupoprodajnog ugovora.
Ovaj problem nastaje kad prodavatelj dobije bolju ponudu ili kupac pronađe sebi povoljniju opciju.
Osnovi za priznavanje ugovora kao nevaljanog mogu biti pogreške u njegovoj pripremi, poput nepostojanja klauzula utvrđenih zakonom ili, obrnuto, prisutnost klauzula u njemu koje su u suprotnosti s važećim zakonodavstvom.
Kako izbjeći probleme
Najvažnije je strogo se pridržavati oblika sastavljanja ugovora. Preliminarni sporazum mora jasno i nedvosmisleno definirati predmet sporazuma. Mora biti navedeno u ugovoru sve dokumente na temelju kojih prodavatelj posjeduje kuću.
Obavezno navedite ugovor svi podaci o putovnicama pojedinaca i podaci o pravnim osobama... U slučaju da jedna od strana djeluje prema punomoći, trebali biste navesti njezine podatke i pobrinite se da ova punomoć stvarno daje pravo dovršiti transakciju kupnje i prodaje.
Također, neće biti suvišno provjeriti poslovnu sposobnost pojedincasklapanje ugovora s vama i tu činjenicu odražavaju u ugovoru.
Konačno, u ugovoru je nužno propisati jasan vremenski okvir u kojem će stranke morati sklopiti ugovor o prodaji.
Poštivanje ovih jednostavnih pravila pomoći će vam da postignete svoje ciljeve i predugovor o prodaji kuće učinite pouzdanim i prikladnim alatom za planiranje isplativih transakcija nekretninama.
- Otvorio sam SP, ali nisam radio Moram li platiti porez Što ne platiti porez SP
- Stopa i postotak premija osiguranja u poreznoj stopi FSS-a za okved 2
- Fond za zaštitu prava građana koji sudjeluju u zajedničkoj gradnji Koje se isplate sudionicima zajedničke gradnje iz Fonda za zaštitu prava građana
- Primjena sniženih stopa premije osiguranja od strane novih kategorija korisnika