Бланк предварительной купли продажи дома распечатать. Обязательные пункты при составлении
Предварительный договор купли-продажи дома станет гарантией заключения сделки. Используя образец, легко подготовить собственный документ, защищающий интересы продавца и покупателя. О том, как это сделать, рассказывается в данной статье.
Как составить предварительный договор по образцу 2018 - 2019 года
Перед тем как приступить к оформлению сделки по приобретению жилого дома, необходимо изучить предварительный договор купли-продажи дома образца 2018 - 2019 года. Это поможет ориентироваться в том, какие шаги законодательство сейчас разрешает совершить для защиты своих прав продавцу и покупателю.
Сначала следует обратить внимание на форму соглашения о будущем переходе прав: согласно п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ форма предварительного договора должна соответствовать форме основного. Договор купли-продажи дома, согласно ст. 550 ГК РФ, всегда составляется в форме письменного документа, подписанного всеми участниками сделки. На стороне продавца и покупателя может выступать несколько лиц.
Есть 2 случая, когда дополнительно потребуется нотариальное удостоверение:
- продается доля в праве общей собственности;
- одна из сторон сделки — несовершеннолетний.
Следовательно, и предварительный договор в таких ситуациях потребуется дополнительно удостоверить нотариально (во исполнение п. 2 ст. 429 ГК РФ).
На практике предварительный договор заключается тогда, когда стороны не имеют возможности сразу подписать основной. Например, в ситуации, если:
- в доме зарегистрировано лицо, которое перед передачей жилья требуется снять с регистрации;
- необходимо получить дополнительное согласие на сделку (например, органов опеки и попечительства, если затрагиваются права несовершеннолетнего);
- имеются иные обстоятельства, препятствующие оперативному заключению сделки.
Условия предварительного договора
Закон не ограничивает стороны в свободе учитывать в соглашении любые условия, которые они сочтут возможными. Необходимо обязательно оговорить существенные условия основного договора купли-продажи дома:
- предмет, описанный максимально подробно;
- цену или способ ее определения;
- список граждан, которые могут сохранить свое право на проживание в коттедже.
Кроме того, необходимо указать срок заключения основного договора. Если он не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с даты подписания предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
ВАЖНО! Из предварительного договора купли-продажи не могут возникать какие-либо права, а также обязанности, кроме обязательства заключить основной договор купли-продажи (см. решение Одоевского районного суда Тульской области от 07.02.2018 по делу № 2-3/18).
В качестве обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор используется такой способ, как неустойка. Это не противоречит законодательству (см. решение Автозаводского районного суда г. Нижнего Новгорода от 06.02.2018 по делу № 2-165/18).
Задаток по предварительному договору
Задаток, который в соответствии с п. 4 ст. 380 ГК РФ может быть предусмотрен в предварительном договоре, — это денежная сумма, передаваемая продавцу покупателем. Он выполняет две функции:
- Обеспечительную. В случае отказа стороны от заключения основного договора он становится своеобразной платой за упущенную выгоду или возможность.
- Платежную. При вступлении в силу основного договора сумма входит в состав платежа по нему.
Задаток может вноситься только в денежной форме, его размер не регламентирован и зависит от соглашения сторон. Но если в рамках предварительного договора происходит оплата полной стоимости или значительной части стоимости объекта, даже если такая выплата названа задатком, предварительное соглашение может быть квалифицировано как основное с условием о предоплате (см. п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, далее — постановление № 54).
Спорные ситуации, связанные с фактическим незаключением основного договора
Достаточно часто предварительный договор состоит всего из нескольких пунктов и не содержит механизма реализации обязательства по заключению основного договора. Это ошибка, поскольку отсутствие ясно прописанных условий может не дать возможности говорить об их нарушении.
Обязательства прекратятся, если до истечения срока действия предварительного договора стороны не направят друг другу предложение заключить основной. Если форма его направления будет произвольной, а не выраженной в виде проекта основного соглашения, сложно будет требовать и понуждения к заключению, и возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства (см. решение Киевского районного суда г. Симферополя от 16.02.2018 по делу № 2-183/18).
Если договором предусмотрен задаток и он стал частичным возмещением убытков, остальные могут взысканы в части, не покрытой суммой убытка (см. п. 2 ст. 381 ГК РФ, решение Ивановского районного суда от 29.12.2017 по делу № 2-2199/17).
Но основной договор может быть не подписан в срок, установленный для этого, по причинам, не зависящим от воли сторон, например:
- из-за отказа банка в переоформлении залога;
- наложения ареста на объект недвижимости;
- смерти или утраты дееспособности продавцом или покупателем, его попадания в места лишения свободы.
В этом случае требование о понуждении к заключению основного договора или возмещению причиненных убытков будет отклонено судом (см. решение Ленинского районного суда г. Мурманска от 20.02.2018 по делу № 2-572/18).
Иные категории споров из предварительного договора купли-продажи дома
Бывают споры, связанные с требованием признать предварительный договор купли-продажи дома незаключенным. Они часто связаны с тем, что подготовка проекта документа проводилась без учета всех требований законодательства в части согласования существенных условий.
Одним из них будет идентификация предмета. Для индивидуализации предмета достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (см. ст. 554 ГК РФ и п. 2 постановления № 54). Тем менее этот объект может не быть на конкретный момент в собственности стороны, так как предварительное соглашение выражает только намерение (см. решение Хостинского районного суда г. Сочи от 25.12.2017 по делу № 2-2787/17).
Следует учитывать, что если действие предварительного договора прекратилось, необходимости в признании его незаключенным не возникает, достаточно заявить требование о взыскании суммы задатка как неосновательного обогащения (см. решение Октябрьского районного суда г. Томска от 14.12.2017 по делу № 2-3025/17).
Как скачать и заполнить образец предварительного договора купли-продажи дома
Для заполнения образца предварительного договора необходимо иметь при себе документы, идентифицирующие объект. При оформлении договора также нужно придерживаться следующих правил:
- подписи обеих сторон должны быть выполнены собственноручно;
- передачу задатка нужно подтвердить распиской, его сумма должна быть менее 100% стоимости объекта;
- обязательства, которые должны быть исполнены для возможности заключить основное соглашение, должны быть прописаны максимально подробно;
- срок заключения основного договора должен быть определен способом, не создающим двойного толкования.
Скачать предварительный договор купли-продажи дома можно по ссылке: Предварительный договор купли-продажи дома - образец .
Готовя предварительный договор купли-продажи дома, необходимо обращать внимание на судебную практику, она позволит избежать ошибок и создать документ, оптимально защищающий права обеих сторон.
Когда готовится продажа недвижимости, уместен предварительный договор купли-продажи дома. Он подтверждает обязательства сторон заключить сделку со временем: через месяц, два, к определенной дате. Причины, по которым откладывается сделка, могут быть разными: неполная сумма денег у покупателя, неполный комплект документов на руках у продавца.
Документ защищает интересы продавца и покупателя, страхует от возможной недобросовестности. Задачей предварительного договора является подтверждение задатка, если таковой был внесен. И цена на дом остается на уровне, который оговорили в договоре стороны.
Форма заключения договора — письменная, такая же, как и для основного документа. Обязательно и нотариальное заверение. Если пренебречь этими условиями, предварительный договор будет признан ничтожным, недействительным.
Если в предварительном договоре не были прописаны существенные условия сделки, он должен содержать порядок их согласования. В случае задержки или неисполнения условий предварительного договора одной стороной, она возмещает другой стороне убытки.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
КУПЛИ-ПРОДАЖИ
ДОМА
Город ___________. «____»_______________
Мы, (ФИО и данные продавца)______________________________, с одной стороны,
и (ФИО и данные покупателя)______________________________ , с другой стороны,
заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. (ФИО продавца)_____________________ имеет намерение продать (ФИО
покупателя)_________________________________________________________ ЖИЛОЙ ДОМ
по адресу:_______________________________________________________________________,
Кв.м,
кадастровый №________________________________________
_____________________________________(иные характеристики).
2. (ФИО продавца)______________принадлежит указанный жилой дом на
основании__________________(документ-основание о собственности, его реквизиты), что
подтверждается ___________________ (указываются данные свидетельства о собственности).
3. (ФИО продавца)_________________ обязуется продать жилой дом (ФИО
покупателя)_____________ после ______________________ (указывается событие или срок).
4. В соответствии с намерениями о продаже (ФИО
продавца)___________________________________________________________________, (ФИО
покупателя)________________________обязуются заключить договор купли-продажи в
срок______________________________.
5. (ФИО покупателя)____________________________________________оплачивает (ФИО
продавца)__________________________ стоимость указанного жилого дома полностью в
сумме ________________ рублей в следующем порядке:
Наличными — в срок________________ в размере ___________________рублей,
Остальная сумма оплачивается в сумме__________рублей путем перевода денег на
банковский счет.
6. Стороны вправе прекратить этот договор по взаимному соглашению до начала его
исполнения, в этом случае денежные средства, указанные в п.5, возвращаются покупателю
полностью.
7. Убытки, связанные с этим договором и основным договором купли-продажи,
возмещаются стороной, не исполняющей данный договор. При этом сумма данного договора
зачитывается в стоимость возмещения убытков.
8. В основном договоре купли-продажи жилого дома стороны устанавливают не
оговоренные в данном договоре условия.
9. Уклонение от заключения основного договора имеет последствием к требованию о
понуждении уклоняющейся стороны к подписанию основного договора в судебном порядке.
10. В случае не заключения основного договора в оговоренный в настоящем договоре
срок и в отсутствии направленного предложения о подписании основного договора другой
Сделка по приобретению жилья может быть отсрочена. Вне зависимости от причины, единственное верное и юридически правильное решение в такой ситуации – заключение предварительного договора, в котором рассматривается сделка купли-продажи дома. Наличие такого соглашения в дальнейшем гарантирует подписание основного договора на ранее установленных сторонами условиях и в указанный ими срок.
Суть договора
Предварительный договор – документ, подтверждающий намерение одного лица приобрести недвижимость, а второго – продать ее. Он может заключаться вне зависимости от того, строение уже построено или так и находится в стадии постройки. Правда, большинство юристов все же не рекомендуют заключать договор в последнем случае. Причина состоит в том, что документ может быть признан неправомерным, так как, по сути, объект недвижимости и права на него отсутствуют на момент подписания бумаги.Для каждого из сторон данный документ имеет свою привлекательность:
- для покупателя это гарантия, что дом не будет продан еще кому-то, кто предложит лучшую цену, а сама цена не возрастет в разы к моменту заключения основного договора;
- для продавца это подтверждение того, что он нашел покупателя, а недвижимость будет продана в указанный в договоре срок.
Интересно то, что при оформлении ипотеки или выдаче кредита под покупку дома, Сбербанк требует от своих клиентов наличие предварительного договора. Таким образом, заемщик подтверждает, что он действительно берет кредит для покупки дома.
Что указывается в договоре?
Для того чтобы документ после заключения имел юридическую силу, в нем должны обязательно быть указаны следующие моменты:- Паспортные данные сторон . При составлении договора важно сравнить указанные данные с паспортом. Если паспортные данные не будут совпадать, а лицо откажется заключать сделку, вы можете лишиться задатка. Указывается фамилия, имя и отчество сторон, адрес регистрации, серия и номер паспорта, дата выдачи.
- Срок выполнения обязательств . Желательно указать определенную дату, чтобы избежать двояких толкований. Если дата подписания основного договора не указана, то обязательства должны быть выполнены в течение года. Данный срок оговорен ГК РФ.
- Указание предмета сделки , то есть дома, обладающего определенными техническими и правовыми характеристиками. Указывается адрес строения, характеристики согласно проектной документации, указывается название и основные данные документа, подтверждающего право продавца распоряжаться предметом сделки.
- Стоимость имущества . Обязательно указывается стоимость покупки. Оговоренная в соглашении цена не может быть никоим образом изменена и считается конечной. Важно также указать, как именно будет проводиться оплата – наличным или безналичным расчетом. Также указывается валюта.
Стоит отметить, что договор не регистрируется в Государственном кадастре недвижимости и не требует присутствия нотариуса при заключении. Хотя, при желании, стороны могут обезопасить себя, нотариально заверив бумагу.
Структура документа и его составление
Предварительный договор составляется аналогично стандартному договору купли-продажи в письменном виде. Составить его можно как самостоятельно, так и воспользоваться стандартным бланком.В документе данные указываются в такой последовательности:
- Название документа, город и дата составления.
- Реквизиты сторон, как указывалось выше. К ним относятся паспортные данные. Если договор заключается с юридическим лицом – указываются реквизиты организации.
- Перечень пунктов и подпунктов договора. К основным пунктам относятся:
Указание предмета договора;
- сроки выполнения соглашения;
- условия основной сделки;
- ответственность сторон;
- форс-мажорные обстоятельства и пути решения проблем, препятствующих выполнению договора. К примеру, в какой срок необходимо уведомить вторую сторону о форс-мажоре;
- дополнительные условия соглашения. - Бумага стандартно заканчивается подписями сторон с расшифровкой.
Если дом продается с земельным участком
Зачастую дом продается вместе с земельным участком. В таком случае данное положение обязательно должно быть отражено в предварительном договоре.В таком документе должно быть четко прописано, что дом продается вместе с земельным участком, который имеет ряд характеристик – адрес, площадь. Также в договоре указывается название и характеристики документа, подтверждающие право собственности продавца.
Данные положения обязательно прописываются в договоре отдельно. То есть, в одном пункте идет характеристика одного предмета сделки – дома, в следующем другого – земли.
Помимо этого, в бумаге указываются:
- общая стоимость сделки;
- отдельно указывается стоимость дома;
- стоимость земельного участка без учета стоимости дома.
Задаток в предварительном договоре
Довольно часто при заключении предварительного договора покупатель передает продавцу задаток, размер которого вычитается из общей стоимости при расчете. Данные о задатке и его размере должны обязательно указываться в документе.Если сделка отменяется по вине покупателя, задаток не возвращается и остается у продавца как компенсация. Если отменяет сделку продавец, возвращает задаток покупателю в двойном размере.
На основании договора нельзя вносить задаток в полном размере стоимости за недвижимость. В противном случае, вы можете лишиться и задатка, и самой покупки. Дополнительно при нарушении заключенной договоренности любая из сторон имеет право обратиться в суд с требованием о выплате денежной компенсации стороной-нарушителем.
На что обратить внимание?
При составлении и подписании бумаги сторонам стоит обратить внимание на следующие моменты:- Внесенные сведения должны соответствовать тем, которые будут отражены в основном договоре. В противном случае, ваш договор будет признан недействительным. Тщательно сверяйте все данные.
- Стороны вправе оговорить и включить в договор данные о размере неустойки или штрафа при нарушении сроков. Желательно указать размер пени за просрочку. Например, 1% от стоимости сделки за каждый день просрочки.
- Возможен пункт о продлении действия договора на новый срок. Желательно оговорить сроки продления и их количество. В противном случае, стороны могут бесконечно продлять договор, не спеша заключать окончательную сделку.
- Перед заключением сделки важно проверить ее чистоту. Проверьте бумаги на дом у собственника. Они должны иметь все необходимые подписи и печати. Нелишним будет проверить чистоту дома с помощью Росреестра.
- Укажите в договоре, что с момента подписания договора продавец резервирует строение за покупателем и перестает рекламировать объект, продавать его третьим лицам.
- Желательно заранее прописать пункт о разрешении споров. Будут ли сначала вестись переговоры или же стороны могут сразу подавать в суд в случае нарушений.
- Если вы заключаете договор с доверенным лицом, нелишним будет проверить доверенность – не вышел ли срок ее действия.
Расторжение договора
Одна из особенностей предварительного договора – ни одна из сторон не может расторгнуть его по собственной инициативе. В противном случае, вторая сторона имеет все права подать в суд и принудить вторую сторону к исполнению ранее оговоренных условий. Но все же, есть ряд случаев, которые допускают расторжение договора:- Если по истечении срока действия предварительного договора сделка не была заключена и при этом ни одна из сторон не собирается принуждать другую к выполнению обязательств, договор аннулируется автоматически.
- Если обе стороны пришли к взаимному согласию о расторжении договора.
- Условия расторжения сделки могут быть оговорены и в самом договоре. Это довольно редко практикуется, но все же случается.
- Наличие форс-мажоров также является веской причиной для расторжения сделки. К примеру, если продаваемый дом сгорел при пожаре, то продать его уже никак не получится, и договор автоматически расторгается.
Предварительный договор купли-продажи дома заключается тогда, когда по каким-либо причинам стороны не могут непосредственно заключить договор купли-продажи . Такая ситуация может возникнуть, к примеру, если у покупателя нет в наличии всей требуемой суммы, или у продавца не готовы все необходимые документы (не прошла процедура вступления в наследство, не получено на руки судебное решение и т.п.).
Несомненным плюсом заключением предварительного договора купли-продажи дома становится то, что и покупатель и продавец в будущем получают возможность заключить договор купли-продажи конкретного дома по понятной стоимости .
Однако, несмотря на достаточную распространенность сегодня практики заключения предварительных договоров, далеко не все представляют себе его суть и зачастую не уделяют такому договору должного внимания. Это в итоге может привести к неприятным последствиям.
Что же такое предварительный договор купли-продажи дома?
Чтобы правильно оценить возможные риски, следует, прежде всего, иметь представление о том, что из себя представляет предварительный договор и в какой форме его нужно составлять.
Согласно п.1 ст.429 ГК РФ предварительный договор обязует стороны заключить в будущем договор передачи имущественных прав, оказания услуг или выполнения работ. То есть в нашем случае договор накладывает на стороны обязательство по заключению в будущем сделки с конкретным объектом недвижимости по заранее оговоренной цене.
Для того чтобы впоследствии договор считался действительным, следует тщательно придерживаться установленной законом формы составления договора согласно п.2 ст. 429 ГК РФ.
Форма составления предварительного договора аналогична таковой для обычного договора купли-продажи. Основное же отличие заключается в том, что предварительный договор купли-продажи дома не требуется регистрировать в Росреестре.
Четыре основных проблемы заключения предварительного договора купли-продажи дома
Первая проблема заключается в том, что подчас на предварительный договор возлагаются избыточные функции и одна из сторон договора ждет от него слишком многого.
Рассмотрим распространенный пример. Стороны заключают предварительный договор и включают в него пункт о внесении задатка. Покупатель передает продавцу задаток и… тут могут начаться проблемы.
Дело в том, что передача задатка по предварительному договору законом не предусмотрена. Согласно ГК РФ задатком признается сумма, переданная одной из сторон в счет причитающихся ей платежей по заключенному договору купли-продажи(!) в обеспечение его исполнения.
Предварительный же договор порождает всего лишь обязательства по заключению такого договора в будущем. То есть по предварительному договору не предусматривается ни передача недвижимого имущества, ни передача каких бы то ни было денежных сумм.
В итоге, в случае отказа одной из сторон от исполнения своих обязательств по предварительному договору, на суде переданная сумма не будет считаться залоговой со всеми вытекающими последствиями. То есть, если покупатель по обоснованной причине отказывается заключать договор купли-продажи, он также может и обоснованно потребовать возвращения «залоговой» суммы. И суд, вероятнее всего, будет на его стороне.
Вторая проблема предварительного договора, напротив, состоит в преуменьшении его значимости.
То есть, заключив предварительный договор, одна из сторон не считает необходимым соблюдать его условия, считая, что никаких серьезных последствий для нее в результате этого не наступит.
Однако, в соответствии с п.4 ст. 445 ГК РФ в случае безосновательного уклонения от исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи одной стороной, другая сторона вправе обратиться в суд . И чаще всего суды подобные иски удовлетворяют. Более того, помимо принуждения к заключению основного договора купли-продажи суд нередко обязует необоснованно уклоняющуюся сторону возместить другой стороне убытки.
Проблема третья - отсутствие предмета договора.
В некоторых случаях сегодня практикуется заключение предварительного договора купли-продажи жилого дома тогда, когда самого дома по факту еще нет в собственности продавца. То есть дом либо еще не достроен, либо полностью не оформлен в собственность (продавец не вступил в права наследования и т.д.). Часто подобный договор предлагается к заключению компаниями-застройщиками.
С юридической точки зрения действительность такого договора сомнительна и он может быть оспорен в суде любой из сторон. При этом устоявшейся судебной практики решений по таким искам до сегодняшнего момента не сформировано, и суд, соответственно, может вынести решение как о действительности договора и необходимости выполнения обязательств по нему, так и его юридической ничтожности.
Проблема четвертая - стремление аннулировать договор.
Эта проблема вытекает из второй и третьей. То есть одна из сторон пытается найти веское основание для того, чтобы признать договор недействительным. Признание недействительным предварительного договора купли-продажи автоматически освобождает стороны от необходимости выполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи.
Возникает такая проблема в тех случаях, когда продавец получает более выгодное предложение или же покупатель находит более выгодный для себя вариант.
Основаниями признания договора недействительным могут стать при этом ошибки при его составлении, такие как отсутствие установленных законом пунктов, или же наоборот, наличие в нем пунктов, противоречащих действующему законодательству.
Как избежать проблем
Самое важное - это строго придерживаться формы составления договора. В предварительном договоре должен быть четко и однозначно определен предмет договора. Необходимо указать в договоре все документы, на основании которых продавец владеет домом.
Следует проследить за тем, чтобы в договоре были указаны все паспортные данные физических лиц и реквизиты юридических . В том случае, если одна из сторон действует по доверенности , следует указать ее реквизиты и убедиться, что данная доверенность действительно дает право на совершение сделки купли-продажи.
Также не лишним будет убедиться в дееспособности физического лица , заключающего с вами договор и отразить этот факт в договоре.
И наконец, следует обязательно прописать в договоре четкие сроки, в которые стороны должны будут заключить договор купли-продажи.
Соблюдение этих несложных правил поможет вам достичь поставленных целей и сделать предварительный договор купли-продажи дома надежным и удобным инструментом планирования выгодных сделок с недвижимостью.