Как узаконить перепланировку труб горводоканала в квартире. Как самостоятельно узаконить перепланировку в квартире
Неузаконенная перепланировка — довольно распространенная ситуация на современном рынке недвижимости, которая может при отчуждении жилья доставить немало хлопот своему владельцу. Чтобы избежать проблем с узакониванием перепланировки, лучше, конечно, вообще не заниматься ею без предварительного согласования, ведь рано или поздно согласовывать самовольные перепланировочные действия все равно придется.
Если же правовладелец жилья не позаботился о правильном оформлении своих планировочных решений, ему или новым собственникам жилья придется столкнуться с необходимостью узаконивания. При этом алгоритм согласования выполненных изменений будет несколько сложнее, чем при законно проводимой перепланировке.
Зачем нужно узаконивать перепланировку?
Правообладатель жилья столкнется с необходимостью получения всех необходимых разрешений и легализации сделанных в квартире изменений при намерении совершить юридические действия с собственным жильем (продать, передать в наследство, приватизировать, ). К тому же о незаконно выполненной перепланировке может стать известно коммунальным службам и контролирующим госорганам, которые обяжут правообладателя жилья узаконивать перепланировочные решения либо приводить все измененные конструкции к первоначальному состоянию.
На практике о самовольной перепланировке, если о ее узаконивании собственник не позаботился заблаговременно, становится обычно известно при регистрации сделок. Любые сделки с недвижимыми объектами подлежат императивной регистрации в Росреестре, а одним из требуемых документов для совершения регистрационной процедуры выступает поэтажный план регистрируемого жилого объекта. На этом плане технический работник БТИ обязательно обозначит несанкционированные изменения красными линиями. И даже если в БТИ нет сведений о перепланировке, замалчивать данный факт при совершении сделки не рекомендуется.
По закону, регламентирующему госрегистрацию прав на недвижимость, самовольная перепланировка не включена в перечень нормативных оснований для отказа в проведении регистрационной процедуры.
Тем не менее, при отчуждении жилья факт несанкционированных перепланировочных изменений может иметь достаточно негативные последствия для продающей стороны.
Если факт незаконной перепланировки был выявлен до отчуждения объекта, в регистрационном свидетельстве в разделе «обременения» делается запись о несанкционированной перепланировке. Из-за подобного обременения жилья многие потенциальные покупатели отказываются от покупки, особенно если сделка предполагает ипотечное кредитование.
Чтобы обезопасить себя при покупке, специалисты советуют потенциальным приобретателям жилья самостоятельно сверить текущую планировку с поэтажным планом, даже когда красные линии БТИ на плане квартиры отсутствуют. Если же покупатель соглашается купить жилье с таким обременением, продавцу обычно приходится делать существенную скидку, ведь приобретателю квартиры потребуется в дальнейшем потратить время и средства на узаконивание интерьерных идей бывшего владельца. Размеры скидки, как правило, зависят от характера изменений. Чем сложнее перепланировочные решения, тем дороже их легализация.
Соответственно, узаконивать перепланировку перед продажей необязательно, если имеется согласие покупателя жилья. Если же продавец скрыл от покупателя факт перепланировки, последний может впоследствии оспорить в суде сделку, и добиться сославшись на отсутствие в существенного условия, скрытого продавцом.
В каких случаях провести сделку с жильем невозможно?
Как уже было сказано, наличие перепланировочных изменений, даже если в документации БТИ фигурируют красные линии, не выступает безусловным основанием отказа в госрегистрации. Но есть и изменения, с которыми совершить сделку не удастся .
К примеру, когда в ходе перепланировки правообладатель объединил две квартиры или присоединил к своему жилью часть межквартирного коридора, и в итоге поменялась площадь жилья, регистрацию сделки не проведут.
При изменении площади жилья прежний объект жилой недвижимости юридически перестает существовать, и правообладателю придется для отчуждения жилья сначала узаконивать изменения (если это вообще возможно), а потом заново регистрировать права собственности на изменившийся объект.
Ответственность за незаконную перепланировку
Поскольку самовольная перепланировка выступает незаконным действием, законодатель устанавливает штрафные санкции и иные неблагоприятные для правообладателя жилья меры ответственности за ее проведение.
Сейчас штраф, согласно статье 7.21 российского КоАП, составляет 1000-1500 рублей при перепланировке жилых домов или жилых помещений, не являющихся частью многоквартирного дома, и 2000-2500 рублей при осуществлении перепланировки правообладателем жилья в многоквартирном доме.
К тому же согласно 29 статье (части 3, 5) российского Жилищного кодекса, правонарушителя могут обязать восстанавливать первоначальный вид квартиры. А при игнорировании названных предписаний можно вообще лишиться жилья.
Соответственно, о возможности узаконивания перепланировки все-таки стоит задуматься еще перед ее проведением, даже если вы в ближайшем будущем вовсе не планируете проводить никакие согласовательные процедуры. В будущем ситуация может измениться, и придется делать дорогостоящую перепланировку, чтобы вернуть объект к первоначальному состоянию.
Когда можно узаконить перепланировку?
Согласно положениям Жилищного кодекса, перепланировка может быть сохранена и, соответственно, узаконена, если произведенные изменения в планировке объекта не нарушают права, законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни или здоровью.
При выполнении работ, касающихся перепланировки, категорически запрещено:
- увеличивать кухню, санузел за счет части жилой комнаты, если в результате названных действий площадь комнаты станет существенно меньше (уменьшится на 25% и больше);
- сносить, менять несущие домовые конструкции;
- объединять комнату и кухню, когда на кухне монтирована газовая плита;
- переносить общедомовые коммуникации;
- переносить санузел и ванную комнату (исключение — квартиры на первом этаже, под которыми нет других жилых помещений);
- расширять комнаты за счет балконной площади.
Порядок узаконивания самовольной перепланировки
Правообладатель жилья, выполнивший незаконную перепланировку, может легализовать изменения в административном и судебном порядке. Административная процедура узаконивания схожа с порядком согласования законной перепланировки до осуществления строительных работ.
Административный порядок узаконивания самовольных перепланировок
Алгоритм действий:
1. Обратитесь в компетентный орган , выполняющий согласование перепланировок, по местонахождению жилья. В зависимости от конкретного населенного пункта таким органом могут выступать:
- специализированные жилинспекции,
- отделы капитального строительства местной администрации и др.
- Так, в Москве согласованием перепланировок занимается Мосжилинспекция,
- а в Санкт-Петербурге — межведомственные комиссии, действующие при районных администрациях.
Если у вас нет вопросов относительно узаконивания перепланировки, которые требуют компетентных разъяснений, и уже готова вся требуемая документация, можно обратиться и в МФЦ. Однако если есть вопросы, к какому виду относится выполненная перепланировка, требуется ли выполнять процедуру легализации, лучше обращаться непосредственно в специализированный орган, ведь специалисты МФЦ могут быть и не совсем компетентны в подобных вопросах.
Даже если вы пришли только за консультацией, желательно представить специалистам технический паспорт жилья, поэтажный домовой план и экспликацию. При отсутствии названных бумаг их потребуется заказывать в БТИ.
Если перечисленная документация была получена до выполнения перепланировки, требуется отметить произошедшие конструктивные изменения.
2. Закажите проект осуществления перепланировки или самостоятельно выполните эскиз.
Проекты перепланировок выполняются специализированными компаниями или предпринимателями, обладающими разрешением на такие работы и состоящими в саморегулируемых организациях. Компании, занимающиеся разработкой проектов, сами проведут согласования готового проекта в СЭС, территориальном Роспотребнадзоре, в органах пожарного надзора и архитектурно-планировочном управлении.
Эскиз, созданный самостоятельно владельцем квартиры, обычно оформляется непосредственно на имеющемся плане жилья. По правилам, необходимо зеленым цветом отметить возводимые архитектурные элементы, а красным цветом обозначить те элементы, которые планируется снести.
Отметим, что по эскизу можно оформить далеко не все планируемые перепланировки. Так, в эскизе возможно отобразить предполагаемый монтаж либо демонтаж стен, не являющихся несущими конструкциями, переоборудование оконных проемов, перемену изначальной конфигурации санузла и иные не слишком серьезные перепланировочные изменения.
А, например, при монтаже инженерных коммуникаций, не предусматриваемых архитектурным проектом, потребуется легализация по проекту.
3. Соберите пакет документов и представьте бумаги в компетентный орган либо МФЦ.
Для узаконивания перепланировочных изменений потребуются:
- Заявление правообладателя жилья (его представителя). Если перепланированное жилье является долевой собственностью, заявление подписывается каждым сособственником, либо заявитель, подающий документацию, должен иметь нотариальную доверенность от каждого правообладателя.
- Правоустанавливающую документацию жилья (регистрационное свидетельство, договор соцнайма, арендное соглашение и др.). Если заявителем, легализующим перепланировку, выступает арендатор либо наниматель жилья, вместе с правоустанавливающей документацией потребуется представить письменное согласие квартирного собственника на выполнение работ.
- Технический паспорт перепланированного жилого помещения, поэтажный план, экспликация.
- Проект либо эскиз выполненной перепланировки. В первом случае дополнительно подается соглашение с проектной организацией.
- Техническое заключение о безопасности и допустимости выполненных изменений.
- Разрешительные заключения компетентных госструктур: Роспотребнадзора, органа пожарного надзора, СЭС и территориального архитектурно-планировочного управления.
Некоторые документы не являются обязательными к представлению (техпаспорт, заключения компетентных органов, поэтажный план), и орган, согласовывающий перепланировки, может их запрашивать самостоятельно. Однако, на практике, ждать результатов такого межведомственного взаимодействия не всегда целесообразно, поскольку это увеличивает срок согласовательной процедуры.
4. Получите решение о легализации перепланировочных изменений или отказ в их узаконивании.
Законодатель предусмотрел 45-дневный срок для вынесения решения о согласовании перепланировки. Срок исчисляется с даты представления согласовательной документации. Еще 3 дня дано на то, чтобы компетентный госорган направил решение заявителю.
В согласовании перепланировки может быть отказано, например, если полномочные сотрудники органа, проводящего согласование, посчитают произведенные в квартире изменения недопустимыми или будут обнаружены ошибки в проекте. В этом случае у правообладателя только одна возможность легализовать перепланировку (если только речь не идет о заведомо несогласуемой по закону перепланировке) — обращение в суд, которое должно осуществляться в трехмесячный период после получения отказа.
5. При положительном решении жилинспекции представьте его в территориальный отдел БТИ для занесения согласованных изменений в техдокументацию квартиры.
Судебный порядок узаконивания
Порядок действий при судебной легализации перепланировок выглядит следующим образом:
1. Составьте иск об оспаривании отрицательного решения жилинспекции (иного компетентного органа) и подайте его в районный суд, приложив документы:
- письменный отказ жилинспекции в согласовании перепланировки;
- правоустанавливающую документацию на жилье;
- техпаспорт жилья, поэтажный план с экспликацией;
- квитанцию об оплаченной госпошлине;
- перепланировочный проект либо эскиз;
- соглашение с проектной компанией, выполнявшей проект;
- заключения компетентных вышеперечисленных госструктур;
- иную документацию, составляющую доказательную базу истца.
2. Принимая участие в заседании суда, попытайтесь доказать 3 основных факта:
- выполненная перепланировка жилья не нарушает права граждан и не образует угрозу для их жизни либо здоровья;
- перепланировочные работы произведены в соответствии с нормативными требованиями;
- вы предприняли возможные меры для согласования перепланировки.
Иногда судья может назначить строительно-техническую экспертизу для выявления нарушений (либо отсутствия нарушений) при выполнении перепланировки. Оплата экспертного исследования будет возложена на сторону, ходатайствующую о проведении экспертизы.
3. При положительном решении суда представьте его в территориальный отдел БТИ для занесения согласованных изменений в техдокументацию квартиры.
Получить консультацию и юридическую помощь по любым вопросам, связанным с перепланировкой, вы можете с помощью онлайн-формы слева в нижнем углу страницы.
Стоимость узаконивания
Расходы по легализации проекта складываются из нескольких составляющих (стоимости выполнения проекта, госпошлины, цены изготовления технической документации БТИ, судебных издержек и др.) и зависят от сложности перепланировочных работ, срочности оформления проектной документации и других факторов.
Так, сумма штрафа за самовольную планировку составит 2000-2500 рублей. Стоимость составления проекта может варьироваться в зависимости от региона (примерно от 4 тысяч рублей). Цена оформления техпаспорта — 900 рублей. Госпошлина при судебном узаконивании перепланировки для граждан — 300 рублей. Если вы пользуетесь услугами посреднических фирм, проводящих легализацию изменений, издержки повышаются на сумму посреднических услуг.
Узаконить перепланировку жилья собственник может и лично, и по предписанию. Непосредственно само понятие возникло, когда граждане устремились к комфортной жизни в квартире. Не любой россиянин имеет финансовые возможности приобрести новое, более комфортное жилье взамен старого, чего не скажешь о перепланировании квадратных метров.
Государство, в свою очередь, ввело ряд норм и правил на ведение в квартирах многоэтажек строительных и ремонтных работ, связанных с изменением плана жилья. Данное мероприятие будет происходить максимально безопасно для соседствующих квартир, так как не все желающие изменить условия жизни в более комфортную сторону являются квалифицированными специалистами в области строительства. Так что такое перепланировка и как узаконить данное действие? Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно? Нужно ли и как узаконивать перепланировку квартиры, сделанную ранее, и чем грозит незаконная перепланировка? Какой штраф придётся заплатить, если соседи пожаловались на незаконные строительные работы?
Что такое перепланировка? Действие представляет собой изменение межкомнатного пространства в квартире, которое заключается в полном демонтаже перегородок или их переносе. Все произошедшие изменения внутри жилья должны быть отражены в его техпаспорте. Перепланировка или неузаконенный снос перегородок влечёт за собой определённое наказание.
Узаконение перепланировки квартиры обязательно должно сопровождаться разрешительными документами на осуществление подобного рода деятельности.
Не разрешённая властями, самостоятельная перепланировка квартиры грозит:- Штрафом за незаконную перепланировку квартиры в размере 2–2,5 тысячи рублей. Помимо выплаты денежных средств, виновное лицо должно привести квартиру в соответствующий паспорту вид. Помимо всего прочего, если наниматель не приведёт жилье в разумный срок в надлежащий предписанию вид, то в результате судебного разбирательства квартира может быть продана на торгах, а с пользователем договор найма будет расторгнут.
- Отсутствием возможности продажи перепланированного жилья, так как его вид не соответствует техническим характеристикам паспорта.
- Обрушением несущих конструкций и иным аварийным ситуациям.
Незаконная перепланировка нежилого помещения влечёт за собой такие же последствия.
Итак, что является перепланировкой? Любое изменение пространства является перепланировкой в квартире.
Как продать квартиру с незаконной перепланировкой? Продавать такую квартиру нельзя. Следует должным образом оформить все документы в БТИ (бюро техинвентаризации).
Покупка квартиры с незаконной перепланировкой может быть совершена, если в договоре покупатель берёт ответственность за незаконную перепланировку и готов возложить на себя дополнительные обязательства.
Перепланировка или узаконивание её может быть невозможной.
Существует ряд требований, нарушать которые нельзя:- увеличивать площадь кухни или санузла за счёт жилого пространства более 25% от жилой площади;
- в домах, оборудованных газовыми плитами, объединять кухню с жилой комнатой;
- снос несущих стен;
- сносить, перемещать и уменьшать инженерные коммуникации;
- менять месторасположение санузла и располагать его над жилыми комнатами соседей;
- устанавливать отопительное оборудование на балконах и лоджиях;
- увеличивать площадь балкона за счёт жилой комнаты.
Жилищные условия после проведения перепланировки не должны стать хуже. Перепланировка и закон, который её регулирует, не должны противоречить друг другу. Следовательно, необходимо уточнить, как правильно по закону надо действовать и с чего начать.
Как сделать без нарушений?
Закон о перепланировке квартир при изменении жилплощади допускает:Возникает вопрос, нужно ли узаконивать перепланировку? Да, этим следует заняться, чтобы избежать проблем в будущем при совершении сделок с жильём.
Незаконная перепланировка квартиры не позволит совершить ни одного коммерческого действия с жильём, включая безвозмездные сделки.
Перепланировка в квартире как узаконить? Что входит в этапы действий?
Когда перепланирование жилья было произведено самовольно, то легализовать перепланировку можно:- Путём проведения судебного заседания.
- Методом административной процедуры, назначенной региональным управлением. Она является схожей с процедурой по выдаче утвердительных ответов на перепланировку.
Для оформления соответствующей документации следует посетить органы, согласовывающие перепланировку по расположению жилья.
Это:- государственная инспекция по жилью;
- местный отдел по капитальному строительству.
- технический паспорт жилой площади;
- план этажей с перечнем конструкций.
В исходные документы следует внести перепланированные изменения. Составить видоизменённый план может специалист БТИ. Он выедет на место и проведёт нужные для составления документов замеры. В плане перепланировка будет отражена линиями красного цвета.
Готовый документ согласовывается:- в санитарно-эпидемиологической станции;
- в пожарном надзоре;
- в Роспотребнадзоре;
- в управлении по архитектуре и планированию.
Собрать подписи в инстанциях владелец жилья может лично либо предоставить это организации, составляющей эскиз.
Для согласовывающих перепланировку структур следует подготовить ряд документов:
Перечень бумаг является базовым, это означает, что региональные власти вправе запросить дополнительные документы.
Заявителю на руки выдаётся расписка о получении бумаг. По итогам 45-дневной проверки документов будет выдано письменное заключение о согласовании или об отказе. При передаче документов в МФЦ (многофункциональный центр) отсчёт будет начат с момента передачи бумаг в соответствующий орган.
После принятия соответствующего решения заявитель уведомляется не позже трёх рабочих дней.
Узаконить перепланировку квартиры через суд можно:
Обжаловать административное решение можно не позднее трёх месяцев со дня его передачи заявителю.
Чтобы узаконить перепланировку через суд, помимо иска следует подготовить пакет документов:- чек, подтверждающий уплату пошлины;
- подтверждение прав собственности на квартиру;
- справки из БТИ;
- проект перепланированного жилья;
- документальное заключение компетентных инстанций;
- договор на оказание услуг с проектной компанией;
- прочую документацию, обосновывающую проведённые работы и требование их узаконить.
Все документы должны быть продублированы, а дубликаты нотариально заверены.
Взяв в работу иск и приложенный к нему пакет документов, судья назначит дату проведения процесса.
Здесь истцу придётся доказывать, что перепланировка:- не отступает от соседских прав и интересов;
- не представляет опасности для окружающих;
- отвечает строительным нормам и правилам.
Помимо этого, истец доказывает суду, что он предпринял все возможные меры для получения разрешения на усовершенствование жилья.
Во время рассмотрения дела судебный орган может назначить дополнительную экспертизу для подтверждения обоснованности требований истца. Стоимость процедуры будет оплачивать сторона, запросившая её.
По итогу заседания суд выносит решение, в котором перепланировка либо легализуется, либо нет.
В силу документ вступит через месяц после его вынесения. Данный промежуток времени предназначен для возможной апелляции.
При положительном заключении суда следует документ, выданный судебным органом, предоставить в БТИ. Здесь будут внесены соответствующие изменения в документы на квартиру.
Куда жаловаться на незаконную перепланировку?
Когда перепланировка нарушает интересы граждан, существует ряд инстанций, куда могут пожаловаться на незаконную перепланировку обиженные соседи:- Местная администрация.
- Федеральная инспекция по жилью.
- Прокуратура.
Гражданин, незаконно перепланировавший жильё, имеет полное право не впускать в него соседей, поэтому все претензии и жалобы должны быть оформлены соответствующим образом.
Жалоба на незаконную перепланировку пользователя по социальному договору найма помещения должна быть подана в местный муниципалитет.
Куда обращаться, чтобы узнать про перепланировку соседей, и насколько она законна? Уточнить можно как непосредственно у владельца, так и обратившись в коммунальные службы. Законодательство защищает своих граждан от несанкционированных строительных работ соседей.
Перепланировка считается законной, когда на неё есть разрешение.
Можно ли сократить расходы? Минимально затратить материальные средства на узаконивание перепланировки можно, проведя процедуру самостоятельно, без помощи сторонних организаций. Однако ряд вложений всё же придётся произвести.
При обращении к посреднику можно потратить некоторую сумму, но значительно сократить время проведения процедуры.
Сколько стоит узаконить перепланировку? Как узнать, сколько придётся заплатить?
Цена услуг такого рода компаний будет зависеть:- от площади, где произошли переустройство и перепланировка жилого помещения;
- от стоимости услуг проектной организации;
- от сложности проведения процедуры и так далее.
В общей сложности цена узаконивания перепланировки будет колебаться от 20 000 до 100 000 рублей.
Чтобы не тратить время и деньги, лучше перед проведением перепланировки получить на неё разрешение, чем устранять последствия незаконной перепланировки.
Оформить перепланировку задним числом можно будет исключительно при соблюдении строительных норм.
В июле текущего года вышел новый закон о перепланировке, где некоторые нормы и правила были изменены. Поэтому лучше обращаться к специалисту, оформляющему разрешительный документ и знающему тонкости и нюансы. Не нужно начинать работы без получения разрешительных бумаг. Рекомендуется начать перепланировку с создания проекта.
Приобретая недвижимость, следует уточнить, узаконена ли перепланировка, иначе её придётся самостоятельно узаконить.
Современное жилье отличается повышенный уровнем комфорта, просторными помещениями и удобным расположением помещений. Однако, большинство граждан проживают в квартирах, расположенных в зданиях, построенных еще в прошлом веке. С целью улучшения жилищных условий и повышения уровня комфорта затеваются перепланировки. Как узаконить перепланировку, если она уже сделана, зависит от многих обстоятельств: соответствия выполненных работ списку разрешенных по закону действий и сложности произведенных изменений.
Виды перепланировки
Так как перепланировка связана с изменением конфигурации внутренних помещений и всего жилья с дальнейшим изменением основных характеристик объекта недвижимости, все мероприятия должны быть узаконены и зарегистрированы соответствующими государственными органами.
Владельцы квартир выполняют самые различные действия с конечной целью – сделать жилье максимально удобным, просторным, что повысить в дальнейшем ее рыночную стоимость.
Различают простые и конструктивно сложные изменения, процесс узаконивания которых будет различаться.
Простая перепланировка, как правило, охватывает следующий спектр работ:
- изменение местоположения сантехники и кухонных плит;
- снос дополнительных перегородок, не относящихся к несущим стенам;
- изменение формы проемов;
- возведение других перегородок в пределах квартиры.
Несмотря на то, что действия не относятся к значимым изменениям внутриквартирного пространства, их нужно выполнять с соблюдением правил технической безопасности, без риска повредить конструкцию всего дома.
Простая перепланировка также влечет за собой необходимость регистрации изменений, а, следовательно, и согласования манипуляций с госорганами. После получения согласования и выполнения работ, результаты должны найти свое отражение в измененной техдокументации на жилье.
Более сложная процедура и значимы последствия при выполнении следующих мероприятий:
- демонтаж стены;
- изменение места размещения кухонного пространства;
- изменение площади жилья путем сноса подсобных помещений;
- оборудование другого санузла;
- перенос коммуникаций;
- любые изменения, связанные с несущей конструкцией и объединением внутренних помещений.
Данные работы требуют тщательной подготовки, ведь в случае признания изменений недопустимыми, владелец жилья будет оштрафован, а также принужден восстановить прежнюю планировку, что повлечет за собой существенные финансовые расходы.
Необходимость узаконивания
Прежде, чем заняться ремонтом квартиры, следует ознакомиться, какие действия не нуждаются в узаконивании перепланировки:
- косметический ремонт;
- замена материала несущих конструкций;
- смена напольного покрытия;
- установки систем кондиционирования;
- переоборудование помещений (без замены газовой плиты);
- встраивание шкафов;
- перенос места расположения электрической плиты на кухне;
- монтаж внешних антенн.
Выполняя следующие виды работ, владелец квартиры должен получить разрешение от компетентного органа:
- возведение и демонтаж внутренних перегородок и антресолей;
- изменение конфигурации проема для окна или дверей;
- организация нового проема;
- первичный монтаж пола в новостройке, переданной в собственность без отделки;
- новая стяжка;
- любые варианты конструкционных изменений, нуждающихся в отражении в техпаспорте;
- изменение местоположения санитарных узлов.
Главное условие, при котором возможно внесение изменений в конструкцию, ремонт не должен портить условия проживания всех жильцов.
Когда перепланировка невозможна
Некоторые виды изменений категорически неприемлемы при выполнении ремонта ввиду нарушений норм строительства и положений Жилищного кодекса:
- перенос санузлов в помещения, под которыми у соседей расположены жилые комнаты;
- расширение кухни при изменении площади туалета или комнаты;
- оборудование кухни в помещении, для этого не предназначенном;
- конструкционные изменения газо- или водопровода;
- вынос батарей центрального отопления на балкон ил лоджию;
- вмонтирование трубопровода в стену;
- организация дополнительных проемов и демонтаж части несущих стен.
- обустройство на чердаке жилой комнаты;
- значительное расширение площади функциональных помещений за счет остальной площади (более, чем на четверть от общего пространства).
Особые требования предъявляются и к самому жилью – признание его аварийным делает незаконными любые конструкционные изменения.
Порядок согласования перепланировки
Идеальный вариант – когда хозяин квартиры заранее беспокоится относительно согласования будущей перепланировки и ее узаконивания.
Закон предписывает получать предварительное разрешение на перепланировку до начала ремонта. Самостоятельно узаконить перепланировку в таком случае гораздо легче:
- Готовят новый план и в местном отделе Жилищного комитета получают разрешение на перепланировку.
- Выполняют ремонтные работы в рамках согласованных мероприятий.
- Представители Жилищного комитета выполняют проверку по факту выполненных изменений и выносят свое решение.
- Полученное решение станет основанием для внесения изменений в техдокументацию объекта и получении нового правоустанавливающего документа.
Если владелец собственности выполнил самовольную перепланировку, не согласовав ее с Жилищным комитетом, возможны два варианта дальнейших действий:
- Согласование с отделом Жилищного комитета по аналогичному алгоритму.
- Получение решения суда, позволяющего внести изменения в регистрационные документы по факту выполненных работ.
Оба варианта являются затратными, утомительными, а самое главное – не гарантируют успешного результата, что грозит наложением штрафа и принуждением вернуть изначальную планировку квартиры.
Если работы уже выполнены и владелец намерен их узаконить, придерживаются следующей последовательности:
- Для Жилищного комитета готовят перечень документов.
- Проводят согласование по факту выполненных изменений.
- После внеплановой инвентаризации получают новые документы в БТИ.
- Вносят изменения в кадастровый паспорт.
- Регистрируют новое право собственности на жилье с измененными общими характеристиками.
Детальное описание этапов
На каждом этапе есть свои нюансы, которые требуется знать. Если владелец недвижимости не имеет возможности вплотную заниматься решение вопроса по перепланировке, он может привлечь специалистов, которые возьмутся добиться получения разрешения на платной основе.
Сбор документов для обращения
Перед походом в Жилищный комитет готовят перечень бумаг:
- Заявление с просьбой разрешить внести изменения.
- Правоустанавливающие документы на собственность.
- Проект перепланировки (заказывают в компетентной лицензированной проектной организации).
- Техническая документация на жилье.
- Разрешение от службы охраны памятников исторического, культурного наследия.
Сотрудникам Жилищного комитета отводится 45 дней для рассмотрения обращения и принятия решения о допустимости изменений.
Проверка выполненных работ
По факту внесенных изменений, хозяин собственности приглашает комиссию для проверки новой планировки на соответствие заявленной в проекте.
Проводится внеплановая инвентаризация с замером новых параметров. По результатам проверки подписывается акт и, по истечении 10-дневного срока, выдаются разрешительные документы.
Внесение изменений в регистрационную запись
В территориальный отдел Росреестра подают полный пакет документов для регистрации изменений о праве собственности. Сотрудникам Росреестра предоставляют правоустанавливающий документ на квартиру и кадастровый паспорт с внесенными изменениями.
После внесения новой записи о праве собственности перепланировка считается узаконенной.
Перепланировка по суду
Не всегда удается добиться получения разрешения на перепланировку в рамках стандартной процедуры, и собственник вынужден обращаться в суд для разрешения ситуации.
Суд примет иск о признании перепланировки законной в следующих случаях:
- владелец собственности получил отказ в проведении перепланировки;
- выдано решение о недопустимости заявленных изменений.
Для обжалования решения с отказом отводится трехмесячный срок, в течение которого заявитель готовит иск и документы для суда. Следует быть готовым к несению дополнительных трат, связанных с необходимостью уплаты госпошлины для суда и подготовкой документов, устанавливающих детали разбирательства.
Если истец приводит исчерпывающие доказательства в пользу технической безопасности произведенных работ, отсутствию вреда для здания и ущемления прав других жильцов дома, суд вынесет положительное решение.
Данное постановление станет основанием для дальнейшего узаконивания изменений. Постановление суда передают в БТИ и готовят новые техдокументы на объект. Далее производят регистрацию нового права собственности согласно полученному судебному решению.
На видео об узаконивании перепланировки
Вопрос перепланировки является серьезным и требует тщательной подготовки, ведь в случае выявления нарушений норм и положений законодательства, узаконить ее будет невозможно. Рекомендует узнать заранее, возможны ли запланированные изменения, чтобы избежать дальнейших проблем с получением новых правоустанавливающих документов.
Добрый день!
Вам необходимо подавать в суд заявление об обязании администрации согласовать перепланировку. Я так понимаю, что поскольку стояки являются общим имуществом, то администрация полагает, что Вы не имели право их менять и замена нарушает права третьих лиц. На самом же деле это не так.
Согласно п. 6 ст. 26, п. 1 ст. 29 Жилищного кодекса РФ самовольными являются переустройство или перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения о согласовании, выданного органом, осуществляющим такое согласование, или с нарушением проекта.
При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 25 Жилищного Кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» установлены условия и порядок таких работ.
Перечень работ включает: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; перенос нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов; устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат; прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств и проч.
Данных о том, что в результате выполнения вышеуказанных работ создается реальная угроза разрыва стояка отопления при его заполнении горячей водой и затоплении нижерасположенных квартир, Вам не предоставлено, равно как и доказательства того, что произошло изменение внутреннего размера стояка и производственной мощности системы теплоснабжения в помещениях квартир, расположенных по этому стояку, изменение потока теплоресурса, ухудшение качества поставляемой услуги – отопления.
Доводы администрации о том, что замена стояка отопления является переустройством не основаны на законе, поскольку в соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Пункт 3.16 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года N 37, предусматривает, что в технический паспорт жилого помещения не вносятся сведения о местоположении и о наличии отопительных приборов, находящихся в жилом помещении: трубопроводы холодной и горячей воды, канализации, отопления, газа и т.п., а также радиаторы центрального отопления на поэтажных планах не показываются.
При проведении капитального ремонта необходимо узаконить перепланировку квартиры. Если делать это до ее осуществления, то тратится меньше времени и сил, так как судебные разбирательства не нужны. Когда ремонт уже сделан, следует выполнить простые действия для внесения изменений в необходимые документы.
Запрещенные действия
При возникновении вопроса, как узаконить перепланировку квартиры, необходимо помнить, что есть действия, которые запрещены законом:
- Расширять кухню или санузел, задействуя всю жилую комнату. Разрешается применять не более четверти жилого помещения для увеличения данных отсеков.
- Соединять помещение кухни и комнату, вход в которую оснащен аркой, если для приготовления пищи применяется газовая плита. Следует учесть, что при использовании электрической плиты данное действие осуществлять разрешается.
- Удалять часть или полный объем стен, выполняющих несущую функцию.
- При возникновении заинтересованности в том, как узаконить перепланировку квартиры, следует учесть, что нельзя модифицировать, укорачивать, переносить коммуникации, которые служат для сообщения домов. Это касается всех стандартных водопроводных труб, радиаторов, вентиляционных систем, проемов.
- Перемещать ванную и туалет в те места, где у других жильцов располагаются жилые комнаты. Данное действие разрешается производить только владельцам двухуровневых квартир.
- Делать систему теплых полов, проводить трубы от общедомового отопления на дополнительные помещения, то есть балконы или лоджии.
- Подключать радиаторы отопления от общедомовых коммуникаций на лоджии.
- Расширять балкон при помощи уменьшения жилого помещения в квартиры. Разрешается делать арку, однако только в том случае, если ее ширина не превышает 1 м.
Правила, запрещающие ухудшать жилищные условия при перепланировке
Даже очень большие ванная и туалет не могут послужить площадью для увеличения жилой зоны. Данный аспект нужно помнить, если есть вопрос, как узаконить перепланировку квартиры. Этот запрет налагается из-за того, что при любом смещении кухня конкретного жильца располагается частично в радиусе ванной или туалета у соседей. Исключения из этого правила есть. Можно предпринимать такую перепланировку в том случае, если человек живет на верхнем этаже или в одноэтажном строении.
Техники разрешают расширять кухню, используя для этого пространство коридора. Такое правило актуально в том случае, если соседи снизу решили сделать то же самое у себя. Так можно избежать нарушения двух аспектов. Человек не применяет собственную жилую площадь для расширения пространства кухни, а также ремонт не служит причиной ухудшения жилищных условий соседей.
В каждой квартире в кухне обязательно должно быть минимум 1 окно. Это правило действует при использовании любой перепланировки. Разрешено обеспечивать попадание света в кухню через стеклянные перегородки.
Разрешенные меры при перепланировке
Позволительно соединение кухни с газовой плитой с жилой комнатой при помощи монтирования дверного проема. Жильцы могут сделать его ровным, однако есть возможность установить арку. Актуальны раздвижные конструкции дверей. Человек может постоянно держать их открытыми, однако есть возможность при необходимости оградить пространство. Только так можно оборудовать кухню с газовой плитой в качестве части жилого помещения.
Чтобы увеличить ванную и туалет, можно применить пространство из нежилого помещения. Это возможно сделать с помощью коридора. Следует учесть, что часть пола санузла не может опускаться на 5 см ниже, чем у смежного отсека.
При необходимости есть возможность заменить трубы от стояка. Для этого применяются новые конструкции, по которым слив воды будет осуществляться в безопасном режиме. Следует помнить, что данный аспект возможен только при точном копировании угла слива, чтобы сохранить первоначальную планировку. Это полезно и для самих жильцов, так как в обратном случае жидкость будет неправильно циркулировать и отводиться в замедленном режиме.
Необходимо различать такие понятия, как перепланировка и переоборудование помещения. Перепланировка включает перемещение или полное удаление стен, изменение площади комнат и отсеков, а также смещение определенных зон в квартире. Переоборудование относится к жилищным коммуникациям. Это касается их модификации, смещения или дополнения новыми элементами. Все данные действия можно производить только с занесением в технический паспорт квартиры.
Как узаконить перепланировку квартиры
При возникновении вопроса, как узаконить перепланировку квартиры, следует помнить: чтобы сделать самовольную перепланировку законной, необходимо обратиться в суд. Другого способа решения этой проблемы нет. Если человек получит разрешение уполномоченного органа оставить перепланировку в нетронутом состоянии, можно продолжать эту процедуру далее, не меняя уже модифицированный интерьер. Так легализуется самовольная перепланировка квартиры.
При принятии решения сделать перепланировку без уведомления соответствующих инстанций необходимо помнить, что данное действие не является законным. Если какие-либо особенности перепланировки судья посчитает не соответствующими законным нормам, человека могут обязать переделать все изменения до исходного внешнего вида. Штраф, если выявляется незаконная перепланировка квартиры, составляет от 1000 до 30 000 рублей.
Необходимые документы
Следует подготовить следующий перечень документов:
- Переоформленный кадастровый паспорт на жилплощадь.
- Технический паспорт на квартиру с внесенными изменениями.
- Письменное подтверждение соответствия планировки квартиры предписаниям СЭС. Чтобы иметь возможность получить данное заключение, необходимо оформить специальное заявление у регистратора, а затем заверить его собственной подписью. Когда заявление будет подписано, уполномоченный специалист произведет осмотр квартиры, проанализирует соответствие ее планировки основным нормам. Позже придется прийти и забрать письменное заключение.
- Проект квартиры можно заказать проектно-технической фирме.
Когда все документы будут получены, необходимо оповестить районную администрацию о перепланировке. Следует обратиться в архитектурный отдел. Там же можно уточнить аспекты, связанные с тем, как самостоятельно узаконить перепланировку квартиры.
Как выиграть суд для узаконивания перепланировки?
Чтобы начать процесс получения разрешения на перепланировку, необходимо обратиться в районный суд. Подается заявление на узаконивание перепланировки квартиры, которая осуществилась без предварительного уведомления соответствующих инстанций. Для этого подается следующий перечень документов:
- Право собственности на квартиру предоставляется в оригинале, копии не требуются.
- Технический паспорт.
- Документы, полученные от СЭС.
- Проект квартиры, сделанный в организации, получившей лицензию на предоставление таких услуг.
Особенности судебного процесса
Судья при рассмотрении вопроса принимает решение. Следует помнить, что в каждом конкретном случае есть риск того, что судья может отказать в перепланировке. Иногда начисляется довольно значительный штраф. Также жильца могут обязать вернуть все изменения в исходное состояние. Это нужно учитывать при возникновении вопроса, чем грозит незаконная перепланировка квартиры.
Если судья разрешит оставить перепланировку на своих местах и признает ее законной, необходимо сразу оформить новый технический паспорт с внесением всех изменений.
Внесение правок в кадастровый учет
Необходимо составить концепцию изменений для записи в кадастровый учет. Также владелец квартиры должен получить новый кадастровый паспорт на квартиру. Следует отнести необходимые документы в МФЦ или Кадастровую палату. Нужно подготовить паспорт гражданина РФ, недавно переоформленный технический паспорт, бумагу с положительным решением суда, заключение СЭС, заверенное подписью заявление о постановке на кадастровый учет, свидетельство об оплате госпошлины в размере 200 рублей.
Сотрудники организации назначают специальный день, в который в квартиру приезжает уполномоченный сотрудник. Он должен проанализировать состояние помещения и отметить все внесенные изменения в ее конструкцию. Когда все перемены будут зафиксированы, можно получить на руки кадастровый паспорт, а также забрать все ранее поданные документы.
Получение нового свидетельства о праве собственности
Иногда после осуществления перепланировки изменяется суммарная площадь квартиры. В этом случае после оформления всех обязательных документов необходимо заняться получением нового свидетельства о праве собственности. Каждый из собственников обязан лично посетить УФРС и заполнить стандартное заявление о необходимости выдачи нового образца свидетельства. При их подаче каждый сдает оригиналы своих паспортов, которые получают при выдаче нового свидетельства о праве собственности. Также при подаче заявлений необходимо на время сдать переоформленный технический паспорт.
Последствия незаконной перепланировки
Если наблюдательные органы заметят, что жильцы осуществили перепланировку без составления соответствующего уведомления, те привлекаются к административной ответственности, а именно осуществляется начисление штрафной санкции. Владельцу квартиры придется не только его полностью выплатить, но и в законном порядке пройти процесс регистрации всех внесенных изменений. На это отводятся определенные сроки, в которые хозяин квартиры должен уложиться.
Что будет, если игнорировать решение суда?
Иногда жильцы принимают решение не реагировать на санкции. Тогда сотрудники инспекции назначают более значительное материальное взыскание. При долговременном отсутствии ответа со стороны жильцов принимается решение о продаже их жилья с торгов, то есть фактически люди могут остаться без квартиры. Это происходит только в самых редких случаях, при злостном отказе от регистрации изменений.
Можно долгое время не обращать внимания на перепланировку сотрудников БТИ, однако в этом случае владелец квартиры лишается возможности совершать сделки с ней. При попытке ее продажи каждый владелец должен оформить технический паспорт. Для этого специалисты посещают здание и записывают информацию о его состоянии, то есть раскрывается отсутствие регистрации некоторых изменений, что влечет за собой наложение соответствующих штрафов. Это нужно учесть перед тем, как узаконить самовольную перепланировку квартиры.
При обращении в фирму для скорейшего оформления всех документов и экономии времени придется заплатить гонорар за услуги, а при самостоятельном прохождении процедуры придется платить госпошлины, а иногда и штрафы. Чтобы перепланировка квартиры не доставила проблем, не следует осуществлять запрещенные законом изменения и своевременно информировать местные инстанции о ее осуществлении.