Паршенцева И.С. Кадастровая и рыночная стоимость земли: проблемы взаимоотношений
Если проблему кадастровой стоимости формулировать в общем, то она сводится к некачественной оценке кадастровой стоимости. Причем термин «некачественная» можно понимать как маловероятная, неадекватная, недостоверная, сомнительная, спорная. Причин некачественной оценки множество, и все они обусловлены большим числом проблем определения и оспаривания кадастровой стоимости. В настоящей статье попытаемся их сформулировать и классифицировать.
21 февраля 2014 года в Нижнем Новгороде на заседании Совета уполномоченных по защите прав предпринимателей в регионах Приволжского федерального округа констатировали, что в данный момент чаще всего кадастровая стоимость земель расходится с рыночной стоимостью, и в ряде случаев в несколько раз. Ситуация провокационная и вызывает большое количество вопросов у предпринимателей (сайт «Империя консалтинга» 21.02.2014г.).
Такая ситуация у нас в стране сохраняется уже несколько лет, с тех пор как налогообложение земельных участков стало производиться по их кадастровой стоимости, а точнее - когда после кризиса 2008 года земельный рынок в стране стабилизировался (рыночная стоимость земельных участков перестала расти, а в ряде регионов стала снижаться). И вот уже почти шесть лет в стране ежегодно рассматривается несколько десятков тысяч судебных и внесудебных дел по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков.
В ближайшем будущем ситуация еще более обострится, когда к спорам по кадастровой стоимости земли прибавятся споры по кадастровой стоимости объектов капитального строительства (строений). Московские предприниматели, имеющие крупные коммерческие объекты недвижимости (которые теперь будут облагаться налогом по их кадастровой стоимости) уже заволновались.
Проблемы определения и оспаривания кадастровой стоимости можно классифицировать по различным критериям. Например, по содержательному (проблемы законодательства, проблемы методологии оценки, информационные проблемы и т.д.).
Мы считаем, что наиболее целесообразно классифицировать проблемы оценки кадастровой стоимости по функциональному признаку. При этом весь процесс определения и оспаривания кадастровой стоимости разбивается на общие и специфические функции.
Общие функции:
- подготовка данных по объектам оценки и по рынку;
- моделирование кадастровой стоимости;
- определение кадастровой стоимости;
- оспаривание кадастровой стоимости;
- администрирование всего процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости.
Специфические функции:
- оценка кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;
- оценка земель промышленного назначения;
- оценка объектов капитального строительства и др.
Соотношение между общими и специфическими функциями следующее: для реализации каждой специфической функции оценки объекта недвижимости необходимо реализовать все общие функции, т.е., например, для того чтобы оценить земельный участок сельскохозяйственного назначения, надо подготовить данные по этому участку, собрать информацию по сделкам с земельными участками-аналогами, разработать модель кадастровой стоимости, определить кадастровую стоимость, при необходимости сопроводить процесс ее оспаривания и осуществить администрирование всех общих функций оценки / спланировать их, организовать деятельность, произвести координацию деятельности по реализации функций, учесть и проконтролировать деятельность, а также простимулировать персонал.
Каждую общую и специфическую функцию можно подразделить на подфункции.
Например, специфическую функцию оценки объектов капитального строительства можно разделить на отдельные подфункции в зависимости от вида строения: оценка коммерческих объектов, оценка некоммерческих объектов и т.д.
В свою очередь, каждую подфункцию можно разделить на отдельные задачи. Например, подфункцию оценки коммерческих объектов можно разделить на оценку торговых объектов, оценку административных объектов, оценку офисов и т.д.
Таким образом, все функции определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости можно разделить на конкретные задачи, которые имеют свои присущие им проблемы: законодательные, методологические, информационные и прочие.
Только «разбираясь» с каждой общей и специфической функцией, подфункцией и задачей процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости, т.е. комплексно охватывая весь анализируемый процесс, можно выявить и разработать меры по разрешению проблем определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в нашей стране.
В одной из работ мы на основе вышеприведенных общих функций предложили создать государственную систему определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Эта система аккумулирует в себя лучший зарубежный опыт развитых стран.
В настоящей работе мы сделали попытку классифицировать проблемы оценки кадастровой стоимости недвижимости по функциональному признаку, но по другому его составу; разбивая весь процесс определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости на три укрупненные функции:
- определение кадастровой стоимости;
- оспаривание кадастровой стоимости;
- налогообложение недвижимости (в том числе, работы по расчету налоговых ставок, по определению пакета льгот по налогообложению недвижимости, по процедурным операциям, например, рассылки налогоплательщикам уведомлений).
Ниже по этим укрупненным функциям группируются соответствующие проблемы.
Проблемы определения кадастровой стоимости недвижимости
1.1. Формирование информации об объектах оценки кадастровой стоимости
В настоящее время оценщик обязан оценить все объекты, указанные в перечне, передаваемом ему заказчиком. При этом определить достоверную величину кадастровой стоимости ряда объектов не представляется возможным, поскольку нельзя их однозначно идентифицировать.
Например, в качестве наименования указано «сооружение» без конкретизации его типа (мост, дамба и пр.), отсутствует информация о площади объекта оценки, разрешенном использовании земельного участка, протяженности линейных сооружений и т.д.
Предлагается сформировать законодательный механизм, который:
а) обяжет заказчика государственной кадастровой оценки (далее ГКО) предоставлять оценщику информацию для однозначной идентификации объектов оценки, а также информацию по основным ценообразующим факторам и сделкам с объектами-аналогами;
б) даст оценщику право не оценивать те объекты из перечня, которые невозможно однозначно идентифицировать или по которым отсутствует существенная ценообразующая информация (получить которую можно исключительно у заказчика).
1.2. Разработка типового контракта на кадастровую оценку
Существующая практика проведения ГКО показывает, что условия контрактов на ГКО, с одной стороны, позволяют выигрывать соответствующие конкурсы недобросовестным и некомпетентным оценщикам, а с другой - не предусматривают ответственность заказчика за нарушение условий контракта (например, информация не предоставлена или предоставлена не в установленный срок).
Предлагается сформировать существенные условия типового контракта на ГКО (типовой макет). Такие условия, прежде всего, должны быть направлены на:
а) выбор «адекватного» исполнителя, например: установление минимально возможного срока выполнения работ по кадастровой оценке, установление требования к оценочным организациям иметь в штате не менее трех оценщиков, для которых данное место работы является основным (это затруднит вход на рынок оценочных работ «случайных компаний», для которых данный вид деятельности не является основным и которых не интересует судьба отрасли), требования к специальному программному обеспечению и другие условия;
б) установление ответственности заказчика за нарушение условий контракта (например, информация не предоставлена в установленные сроки);
в) установление требований к исходной информации по объектам оценки (их перечень должен размещаться до конкурса; после заключения контракта оценщик имеет право дозапросить уточнения по перечню; уточнения принимаются до определенной даты, после которой оценщик имеет право не оценивать те объекты, которые невозможно идентифицировать или по которым отсутствует существенная ценообразующая информация).
1.3. Демпинг цен на оценочные услуги по определению кадастровой стоимости
«Подготовка отчета об оценке земельного участка до 10 га у независимого оценщика с выездом на место будет стоить 150-200 тыс. рублей; необходимая для судебного оспаривания экспертиза отчета в саморегулируемой организации -еще 50-100 тыс. рублей. А в рамках госзаказа работа по тому же земельному участку стоит копейки, в сотни раз дешевле» (Василий Ким, президент компании «Ким и партнеры», сайт prodazhacen.livejournal.com, 15.04.2014г.).
Демпинг цен на оценочные услуги осуществляют мошенники, которые за «малые» деньги по госзаказу делают заведомо недостоверную (завышенную) оценку, которую затем сами же (уже по заказу собственников-налогоплательщиков), но уже за «большие» деньги, оспаривают, подготавливая отчеты об оценке рыночной стоимости этих же земельных участков, но при этом стоимость значительно занижается.
Проблема заключается в том, что нередко в конкурсах на осуществление оценочной деятельности выигрывают субъекты оценочной деятельности, которые предлагают осуществить оценочные услуги за вознаграждение гораздо ниже себестоимости этих работ, а иногда за 1 рубль и даже за 0 рублей. И руководители конкурсных комиссий по госзакупкам объявляют их победителями и заключают с ними государственные контракты. Хотя хорошо знают, что это оценщики-мошенники, которые затем вымогают деньги у налогоплательщиков - владельцев этих объектов оценки за занижение стоимости объектов в их интересах. И на этих преступлениях данные оценщики-мошенники процветают.
Вот что сказал в своем интервью журналу «Оценочная деятельность» замначальника управления оценки федерального имущества Росимущества Вадим Смоляков: « опираясь на практику размещения заказов на оказание услуг по оценке, зачастую победителями становятся участники, предложившие более низкую цену за свои услуги, но не обладающие необходимым опытом проведения оценки федерального имущества и соответствующей квалификацией. Вследствие этого качество услуг, оказываемых этими организациями, является низким, а представляемые отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности. Подобные результаты возникают вследствие того, что при оценке заявок участников максимальная значимость присваивается критерию »цена«, а значимость остальных критериев определяется по остаточному принципу».
Предлагается :
- Национальному совету по оценочной деятельности разработать и утвердить в установленном порядке минимальные тарифы при размещении заказов на оказание услуг по оценке федерального имущества, обеспечивающих обязательный отказ госзаказчика от рассмотрения заявок участников размещения госзаказа, содержащих необоснованно низкие ценовые предложения (демпинг) (это предложение было сформулировано Росимуществом);
- Внести соответствующие изменения в ФЗ-44 о контрактной системе в сфере госзакупок;
- Национальному совету по оценочной деятельности совместно с ведущими профессиональными оценочными сайтами организовать анализ, выявление и обнародование случаев демпинга на рынке оценочных услуг, составить и обнародовать список оценщиков, которые демпингуют;
- Основной удельный вес при выборе оценщика в соответствии с ФЗ-44 о контрактной стоимости госзакупок придать критерию качества подготовки отчетов об оценке.
Предлагается также создать при Росреестре систему государственной оценки кадастровой стоимости, в рамках которой будет сформирован институт аккредитованных оценщиков с утвержденными региональными тарифами на услуги по определению кадастровой стоимости недвижимости, а также - которая будет обеспечивать оценщиков достоверной исходной информацией об объектах оценки и о сделках с объектами-аналогами.
Предлагается также отчет об оценке до утверждения кадастровой стоимости в регионе публиковать в сети интернет (по нескольким адресам: на сайте региональной администрации, на сайте саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, на сайте Росреестра), и тогда процедуру оценки по конкретному району можно будет проанализировать заинтересованным лицам: собственникам-налогоплательщикам, соответствующей саморегулируемой организации, региональной администрации, региональной комиссии по оспариванию кадастровой стоимости.
Для обеспечения возможности широкой экспертизы отчетов по оценке кадастровой стоимости недвижимости Росреестру необходимо опубликовать большими тиражами, а также поместить в интернете все методики по определению кадастровой стоимости различных видов земельных участков и различных видов объектов капитального строительства (по опыту развитых зарубежных стран).
1.4. Закрытость отчетов по определению кадастровой стоимости
Из-за того, что отчеты по определению кадастровой стоимости недвижимости (земельных участков и объектов капитального строительства) не публикуются, собственники-налогоплательщики не знают результатов оценки, т.е. они не знают уровень кадастровой стоимости своей собственности, с которой они платят налог, пока результаты оценки не будут утверждены и только после этого опубликованы. В связи с этим, если собственник-налогоплательщик не согласен с кадастровой стоимостью его объекта и хочет ее оспорить, то он не имеет возможности это сделать до срока налогообложения объекта. Причем время оспаривания кадастровой стоимости сначала во внесудебном формате, а затем, в случае необходимости, и в судебном формате очень продолжительно. И весь этот период он должен платить налог на свой объект недвижимости по прежней кадастровой стоимости, пока ее не оспорит. И даже если ему удастся оценку оспорить, уплаченный с недостоверной кадастровой стоимости налог ему никто не вернет.
1.5. Сроки переоценки кадастровой стоимости недвижимости
Данная проблема больше касается собственников-налогоплательщиков, так как частая ежегодная переоценка кадастровой стоимости не позволяет до конца осуществить ее оспаривание.
Региональная администрация заинтересована в затягивании процесса оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Суды нередко «прислушиваются» к ее интересам. В связи с этим, пока собственник оспаривает кадастровую стоимость, утвержденную региональной администрацией год назад, эта же региональная администрация утверждает переоценку кадастровой стоимости нового года.
И собственник-налогоплательщик вынужден начинать судиться уже по новой неадекватной кадастровой стоимости своего объекта недвижимости.
Таким образом, он не может оспорить неадекватную кадастровую стоимость своего объекта и вынужден платить несправедливый налог на недвижимость.
Предлагается в административном порядке ускорить рассмотрение в суде и принятие решения по искам по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости: не более трех месяцев со дня подачи исков.
Также в административном порядке ускорить рассмотрение заявлений собственников-налогоплательщиков в региональных комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости: не более 15 дней.
1.6. Идентификация объекта недвижимости (правовой аспект)
Как идентифицировать объект оценки, если у земельного участка и у строения, которое на нем находится, разные собственники? С кого брать единый налог на недвижимость?
Предлагается до тех пор, пока по объекту оценки не будет единственного собственника, взимать налоги с обоих собственников отдельно: с одного - с кадастровой стоимости земельного участка, с другого - с кадастровой стоимости строения.
1.7. Сознательное завышение или занижение кадастровой стоимости недвижимости
Нередко бывают случаи завышения или занижения кадастровой стоимости недвижимости, обусловленные «давлением», оказываемым заказчиком оценки на оценщика.
Предлагается повысить их ответственность: заказчиков снимать с должности, оценщиков лишать членства в саморегулируемой организации (без права перехода в другую саморегулируемую организацию).
Предлагается также законодательно закрепить статус заказчика кадастровой оценки за Росреестром, так как региональная администрация и муниципалитеты являются заинтересованными лицами в том или ином уровне кадастровой стоимости недвижимости.
1.8. Разработка конкурсных требований к оценщикам, участвующим в определении кадастровой стоимости недвижимости
Разные региональные администрации формулируют разный набор требований к оценщикам кадастровой стоимости недвижимости. Нередко эти требования противоречат законодательным положениям о конкуренции.
Предлагается:
- Разработать единые критерии оценки заявок на участие в конкурсе по проведению кадастровой оценки, единый набор требований к конкурсной документации и к оценщикам кадастровой стоимости недвижимости, который бы соответствовал ФЗ-135 от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ» и ФЗ-44 от 05.04.2013г. «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»
- Разработать макет типового договора на определение кадастровой стоимости.
1.9. Повышение качества отчетов по определению кадастровой стоимости недвижимости
Известно, что качество кадастровой стоимости недвижимости низкое. Причин такому положению множество. Это и низкая квалификация оценщиков, и отсутствие достоверной информации об объекте оценки и сделках с объектами-аналогами, и «давление» на оценщиков руководителей региональных администраций (заказчиков), заинтересованных либо в завышении (в большинстве случаев), либо в занижении уровня кадастровой стоимости в своих регионах, и другие причины.
Предлагается:
1. До утверждения кадастровой стоимости недвижимости размещать отчеты по определению кадастровой стоимости недвижимости минимум на трех сайтах:
- на сайте саморегулируемой организации оценщиков, которая проводит экспертизу отчета об оценке кадастровой стоимости недвижимости (до проведения экспертизы);
- на сайте Росреестра - в фонде данных государственной оценки кадастровой стоимости; и на сайте региональной администрации (данное предложение прошло первое чтение в Госдуме РФ 13.03.2014г.);
2. Ввести обязательное уведомление налогоплательщика о намерении проведения оценки кадастровой стоимости его объекта недвижимости (данное предложение прошло первое чтение в Госдуме РФ 13.03.2014г.);
3. Ввести обязательное сертифицирование Росреестром оценщиков, осуществляющих определение кадастровой стоимости недвижимости;
4. Ввести обязательное повышение квалификации (1 раз в 3 года) для оценщиков, осуществляющих определение кадастровой стоимости недвижимости;
5. Росреестру ввести обязательное утверждение учебных программ, по которым проводится обучение оценщиков, осуществляющих определение кадастровой стоимости недвижимости, а также ввести контроль за качеством обучения по этим программам в вузах страны;
6. Создать при Росреестре Институт государственной кадастровой оценки, который бы реализовывал следующие функции:
а) разработка методологии массовой оценки в РФ;
б) разработка и совершенствование отдельных методик для определения отдельных видов объектов недвижимости (земель и строений различного назначения);
в) формирование информационной инфраструктуры в сфере определения кадастровой стоимости в РФ (профессиональные сайты, журналы, семинары, обучение и повышение квалификации оценщиков и др.);
г) разработка рыночных нормативов и способов определения поправок для расчета кадастровой стоимости недвижимости;
д) проведение экспертизы отчетов по определению кадастровой стоимости федеральных объектов недвижимости;
е) другие функции в сфере определения, оспаривания и налогообложения недвижимости;
7. Создать в РФ на базе Росреестра государственную систему определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (см. статьи В. Григорьева по этому поводу).
1.10. Регистрационно-учетная проблема
Проблема заключается в том, что объекты оценки (они же объекты налогообложения) описываются по двум разным законодательным актам: ФЗ «О государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним» и ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В связи с этим происходит путаница учетных данных для одних и тех же объектов налогообложения (объектов оценки).
Эта путаница усложняет работу по формированию государственного кадастра недвижимости и не позволяет получить оценщику достоверную информацию об объектах для определения их кадастровой стоимости. Это значительно снижает качество оценки.
Предлагается:
- Принять постановление правительства РФ, в котором бы были установлены положения по описанию единого объекта недвижимости (земля + строение) как объекта налогообложения (а также объекта оценки кадастровой стоимости);
- Принять постановление правительства РФ о создании на базе Росреестра государственной системы определения кадастровой стоимости недвижимости, которая могла бы решить многие проблемы ее определения и оспаривания (концепция такой системы разрабатывается в Финансовом университете при правительстве РФ).
1.11. Информационный дефицит в оценке кадастровой стоимости недвижимости
Проблема заключается в том, что оценщику, определяющему кадастровую стоимость объектов недвижимости, недостает множества видов информации об объектах оценки и о сделках с ними на рынке.
Массовая оценка, т.е. оценка для целей налогообложения, основывается на анализе рыночной стоимости объектов недвижимости. Но фактические данные о ней в стране скрыты, фактические рыночные данные о сделках с объектами недвижимости отсутствуют в открытой печати. Оценщики используют в основном цены предложений.
Таким образом, основная группа информации о сделках с объектами недвижимости (и земли, и строений), которая должна быть использована для определения кадастровой стоимости недвижимости, в стране отсутствует. В этих условиях нельзя получить качественную достоверную оценку.
Предлагается принять постановление правительства РФ о регистрации, учете и анализе сделок с объектами недвижимости в РФ, в котором бы были зафиксированы положения по информационному обеспечению процесса определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе по регистрации, учету, мониторингу, анализу сделок на рынке недвижимости, моделированию и оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости. Эти положения можно было бы реализовывать в рамках создания системы государственной кадастровой оценки в Российской Федерации.
1.12. Разработка программного обеспечения расчета кадастровой стоимости различных видов объектов оценки
Проблема заключается в разработке компьютерных программ, необходимых для расчета кадастровой стоимости различных видов объектов оценки.
В настоящее время созданы несколько программ, которые на практике используются некоторыми оценочными организациями для определения кадастровой стоимости. Это программные продукты:
- СПО ФГУП ФКЦ «Земля» (г. Москва);
- ООО «Группа комплексных решений» (г. Нижний Новгород);
- МОК «Центр менеджмента оценки и консалтинга» (г. Москва).
Однако данные программные продукты требуют своего совершенствования. Кроме того, большинство видов объектов оценки не охватываются ими. В частности, различные виды объектов капитального строительства и отдельные виды земель оцениваются в ручном режиме, что значительно затрудняет и удорожает оценку объектов недвижимости и удлиняет сроки выполнения работ.
Предлагается создать при Росреестре Институт государственной кадастровой оценки, который бы наряду с другими функциями обобщал и совершенствовал существующие программные продукты, а также разрабатывал новые компьютерные программы по определению кадастровой стоимости различных видов объектов оценки.
В заключение
В данной статье были рассмотрены далеко не все проблемы определения кадастровой стоимости, а ряд основных из них. В дальнейших исследованиях нужно обратить внимание на проблемы оспаривания кадастровой стоимости, которые также ждут своего решения. Надеемся на критический анализ предложений, приведенных в данной статье, со стороны специалистов.
Литература
- Организация оценки и налогообложения недвижимости. В 2 т. / Пер. с англ. Под общей ред. К. Эккерта. - М.: РОО, Академия оценки. Стар-Интер, 1997.
- Судебно-кадастровая экспертиза /Под ред. А.Ф. Волынского, В.А. Прорвича. - М.: Экономика, 2013.
- Никонова И.А. Проектный анализ и проектное финансирование. - М.: Альпина Паблишер, 2912.
- Богатырев С.Ю. Принципы справедливости в экономике. Сайт Владимира Путина, 12.01.2012г., www.putin2012.ru/suggestion/6742
- Материалы сайта «Империя оценки», imperia-a.ru
В условиях современной нестабильной политической обстановки, кризиса на Украине, как важнейшего экономического партнера России, роль земель сельскохозяйственного назначения, как определяющего фактора развития экономики, существенно возросла. Необходимо провести оценку кадастровой стоимости земель, присоединенных к России. В данной статье перечислены объекты, которые оцениваются при определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения. При оценке рыночной стоимости земли предметом оценки является рыночная стоимость права собственности на земельный участок и иных прав, дающих возможность получать те или иные выгоды от оцениваемого земельного участка. Приведены показатели, которые определяются при оценке нерыночной стоимости земли. Также в данной статье рассмотрены проблемы оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Несмотря на многолетний опыт земельнооценочных работ в нашей стране, оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий сопряжена с большими трудностями как в методическом, так и информационном отношении. Такое положение обусловлено отсутствием сформированного рынка земель данной категории и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценки.
кадастровая стоимость
земли сельскохозяйственного назначения
земельный участок
рыночная стоимость
рынок земель
1. Баронин С.А., Меньшаков Д.И. Девелопмент проектов реконструкции и развития городских территорий // Известия Юго-Западного государственного университета. – 2011. - № 5 (38). – Ч. 2.
2. Баронин С.А., Анчихров Е.А., Толстых Ю.О. Управление инвестиционным развитием комплексной жилой застройки территорий на основе систем кадастра недвижимости // Известия Юго-Западного государственного университета. – 2011. - № 5 (38). – Ч. 2.
3. Пресняков В.В., Тюкленкова Е.П., Синицина Г.Ю. Использование глобальных спутниковых навигационных систем при корректировке и обновлении базовых карт и планов территорий // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 2. - URL: www..
4. Пресняков В.В., Тюкленкова Е.П., Синицина Г.Ю. Современные проблемы картографического обеспечения территории Российской Федерации с учетом геополитических интересов страны // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 3. - URL: http://www..
5. Пресняков В.В., Тюкленкова Е.П. Аэрогеодезия и фотограмметрия: электронный учебник / Пензенский государственный университет архитектуры и строительства. - Пенза, 2011.
В условиях современной нестабильной политической обстановки, кризиса на Украине, как важнейшего экономического партнера России, углубления мирового, энергетического и финансового кризисов роль земель сельскохозяйственного назначения, как определяющего фактора развития экономики, существенно возросла.
По состоянию на 2012 год на территории России насчитывалось 389,0 млн га земель сельскохозяйственного назначения, включая 196,3 млн га сельскохозяйственных угодий, в том числе 115,2 млн га пашни. По отчетным данным под сельскохозяйственное производство используется 521,3 млн га земель, из них земли сельскохозяйственного назначения составляют 343,0 млн га (65,8%).
В связи с присоединением Крыма и города Севастополя к Российской Федерации требуется внести серьезные коррективы в существующий картографический материал России с учетом добавления новых земель сельскохозяйственного назначения. Необходимо провести оценку кадастровой стоимости земель, присоединенных к России. Это сложная задача, требующая дополнительных финансовых ресурсов, особенно если учесть, что в настоящее время на землях сельскохозяйственного назначения не до конца проведена инвентаризация, в границах территорий бывших сельскохозяйственных предприятий не выполнено разграничение земель, которые используются сельскохозяйственными организациями и гражданами на различном праве пользования. Земли сельскохозяйственного назначения играют решающую роль в экономике России, их постановку на кадастровый учет, регистрация, закрепление в натуре следует провести в сжатые сроки.
При определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного имущества оцениваются: сельскохозяйственные и иные угодья или незастроенные земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства или обеспечивающие его, застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения и использования, рассматриваемые как единые объекты недвижимости, в том числе фермы, личные подсобные хозяйства и дачи, производственные помещения и объекты инфраструктуры, собственно земля в составе застроенных земельных участков, сельскохозяйственный имущественный комплекс и отдельные виды сельскохозяйственного имущества, в состав которого входят сельскохозяйственные угодья, здания и сооружения, сельскохозяйственная техника, многолетние насаждения, в том числе колхозные леса, продуктивный и рабочий скот, полезащитные лесные полосы, водоемы, используемые для разведения рыбы, запасы и другое имущество, земельные доли, паи и акции, частичные имущественные права на землю (право аренды земли на определенный срок, право аренды земельной доли), величина компенсации при выделении земельного участка в натуре в счет долей в праве общей собственности на земельный участок, сервитуты, убытки собственников, землевладельцев и арендаторов, возникающих при изъятии у них земельных участков или ограничении их прав.
Предметом оценки стоимости земли является не сама по себе земля, рассматриваемая как вещь, а стоимость правомочий, вытекающих из различных прав на нее и дающих возможность получать определенные выгоды и полезности. Оцениваться могут показатели рыночной и нерыночной стоимости земли.
При оценке рыночной стоимости земли предметом оценки перечисленных выше объектов является рыночная стоимость права собственности на земельный участок (государственной, муниципальной, частной, коллективно-долевой) и иных прав, дающих возможность получать те или иные выгоды (доходы, полезности) от оцениваемого земельного участка. В последнем случае оцениваются так называемые частичные права, например земельные доли, паи, акции.
При оценке нерыночной стоимости земли могут определяться такие показатели, как: кадастровая стоимость земельного участка, стоимость потерь сельскохозяйственного производства при переводе земель сельскохозяйственного назначения в иные категории земель, стоимость выкупа земельного участка под зданиями, строениями, сооружениями у государства или муниципалитета в собственность, нормативная цена земли, стоимость права на землю при ликвидации или банкротстве сельскохозяйственного предприятия в случае отсутствия данных о рыночной стоимости земли, иные показатели стоимости, применяемые в тех или иных целях по установленным государством или местными властями правилам.
Вопросы определения нерыночных показателей стоимости в основном регламентируются правовыми актами, содержащими нормативные показатели или инструкции по их расчету. Порядок расчета показателей кадастровой стоимости земли устанавливается ведомственными методиками Росземкадастра (ныне Минэкономразвития России).
Стоимость потерь сельскохозяйственного производства при переводе земель сельскохозяйственного назначения в иные категории земель определяется по нормативам стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27 ноября 1995 г. № 1176.
Порядок расчета стоимости выкупа земельного участка под зданиями, строениями, сооружениями установлен Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ. Конкретные расценки устанавливаются на основании данного порядка органам власти субъектов Российской Федерации.
Нормативная цена земли также устанавливается органами власти субъектов Российской Федерации самостоятельно. Самые общие принципы установлены постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. «О порядке определения нормативной цены земли».
Во многих странах оценка сельскохозяйственных угодий является составной частью оценки сельскохозяйственного имущества (сельскохозяйственной недвижимостью), а стоимость угодий рассматривается в качестве одного из элементов стоимости такого имущества. Поэтому оценка сельскохозяйственных угодий, как правило, проводится в составе оценки сельскохозяйственного имущества. Развитие оборота сельскохозяйственных земель в России, по всей видимости, также требует решения задач оценки сельскохозяйственного имущества. Соответственно, сельскохозяйственные угодья будут рассматриваться в качестве одного из его элементов.
Выделение перечисленных выше объектов оценки отвечает наиболее типичным потребностям определения стоимости сельскохозяйственного имущества в условиях рынка. Указанные объекты соответствуют объектам оценки сельскохозяйственного имущества, рассматриваемым Европейскими стандартами оценки (ЕСО) и проектом нового Международного руководства по оценке сельскохозяйственного имущества, входящего в состав Международных стандартов оценки (МСО).
Европейские стандарты оценки в качестве объектов оценки сельскохозяйственного имущества выделяют: землю без объектов недвижимости, находящихся на ней, оборудованные фермы (с жилыми домами и сельскохозяйственными постройками), сельскохозяйственные имения и сельскохозяйственное инвестиционное имущество, многолетние культуры, квоты на производство продукции, поголовье скота, машины и мертвый капитал (материальные запасы), зерно в хранилищах и другое.
В проекте нового Международного руководства по оценке сельскохозяйственного имущества выделяются следующие объекты оценки: растениеводческие фермы, орошаемая земля или фермы с орошаемым земледелием, многолетние посадки, лесные участки, молочные фермы, скотоводческие пастбищные хозяйства, объекты сельскохозяйственного имущества, которые, как правило, не приносят урожая, а используются для обработки, переработки или хранения урожаев после уборки.
К основным проблемам, которые возникают на практике при оценке сельхозугодий, относятся: оценка земли преимущественно методами доходного подхода и, как следствие, невозможность проверки результатов другими методами, получение официальной информации о сделках с сельхозугодиями, определение ставки дисконтирования, получение информации об урожайности культур на угодьях разного качества и о качестве сельскохозяйственных угодий внутри хозяйств, оценка земли, права на которую отличны от полного права собственности (земельные доли, право аренды земли), оценка земли в депрессивных регионах с низкой плотностью населения, учет значительных колебаний цен на сельхозпродукцию, оценка сельскохозяйственных угодий, наиболее эффективным использованием которых является не ведение сельского хозяйства, а застройка под дачи, коттеджи и объекты рекреации (престижные пригороды больших городов и рекреационно-привлекательные места), оценка земли под многолетними насаждениями - садами, виноградниками и полезащитными лесополосами и лесной растительностью.
Таким образом, несмотря на многолетний опыт земельнооценочных работ в нашей стране, оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий сопряжена с большими трудностями как в методическом, так и информационном отношении. Такое положение обусловлено отсутствием сформированного рынка земель данной категории и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценки, основанных на информации о фактически состоявшихся сделках с земельными участками или имущественными комплексами сельскохозяйственного назначения. С развитием оборота сельскохозяйственных земель положение будет меняться. Оценку можно будет проводить, используя данные реальных сделок купли-продажи земли.
Большие объемы землеустроительных работ предстоит провести на территориях муниципальных и иных административных образований. Вошедшие в состав Российской Федерации Крым и Севастополь требуют особого внимания в решении различных землеустроительных задач, связанных с установлением их границ, инвентаризацией и разграничением земельных участков, с постановкой их на кадастровый учет, а также с необходимостью территориального планирования новых земель, включенных в состав России, их рациональным использованием и охраной.
Рецензенты:
Бормотов А.Н., д.т.н., профессор кафедры «Автоматизация и управление» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный технологический университет», г. Пенза.
Баронин С.А., д.э.н., профессор кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», г.Пенза.
Библиографическая ссылка
Тюкленкова Е.П., Пресняков В.В., Синицина Г.Ю. СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 5.;URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=14647 (дата обращения: 01.02.2020). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://allbest.ru
Введение
Оценка земли, являясь составной частью земельного кадастра, выступает в то же время и как часть общей оценки природных ресурсов. Коренная перестройка всех отраслей народного хозяйства, перевод экономики на рыночные отношения, введение частной собственности на землю и другие средства производства обуславливают качественное изменение в подходах оценки земель, природных ресурсов, хозяйственной деятельности человека и общества в целом.
Успешное решение многих задач, общих и внутрихозяйственных невозможно без глубокого изучения качества земли и его грамотной оценки. При решении проблемы оценки земли важно установить реальный объект и предмет исследования.
При оценке земли следует учитывать функционирование ее в общественном производстве и исходить прежде всего из требований сельскохозяйственного производства, где она выполняет более активную роль, выступая в качестве главного средства производства, а в других отраслях народного хозяйства - в качестве всеобщего средства. Следовательно, в широком понимании в качестве объекта оценки земля выступает как всеобщее средство производства и как главное средство производства в сельском хозяйстве. Оценка должна характеризовать доброкачественность и ценность земли при использовании ее в сельском хозяйстве, которое включает по существу весь комплекс естественных условий производства и в этом смысле земля характеризуется почвенным покровом, качество которого выражается плодородием и местоположением.
В процессе земельно-оценочных работ выполняются подготовительные работы, в задачу которых входит выявление наличия и определение качества обследовательских материалов, содержание и значение выполняющихся ранее работ по природно-сельскохозяйственному районированию, агропроизводственной группировки почв, классификации земель; бонитировки почв и экономической оценки земель, возможность их использования при проведении оценочных работ. Затем производят сбор, систематизацию, анализ и уточнение необходимой для оценки земель исходной информации. В этой связи подготовительные работы подразделяются на камеральные работы и полевые обследования. Важным условием проведения объективной оценки земель является тщательный учет природных и экономических факторов. Влияние природных условий на урожайность сельскохозяйственных культур можно определить на сравнительно небольших территориях с примерно одинаковыми климатическими, почвенными, экономическими и организационно-хозяйственными условиями. Это связано с тем, что территория РФ имеет большую протяженность как с запада на восток, так и с севера на юг, и разнообразные характеристики качества земель, которые имеют большие различия по теплой влагообеспеченности, типам рельефа, почвенному покрову, степени освоенности земель и их использованию. Природные и экономические условия также различаются и в пределах территорий республик, краев и областей. В соответствии с этим для более объективного учета различий природных и экономических условий необходимо провести природно-сельскохозяйственное районирование территории, которое представляет собой систему деления территории страны на выделы с учетом закономерных изменений природных условий, а также особенностей использования земель в народном хозяйстве. Продуктивность сельскохозяйственного производства в значительной мере определяется почвенно-климатическими условиями и поэтому наиболее совершенной формой учета климата и почвенного покрова является проведение:
природно-климатического районирования территории;
природно-сельскохозяйственного агропочвенного районирования.
При проведении земельно-оценочных работ возникает необходимость наряду с природно-климатическими условиями учитывать экономические показатели использования земель. С этой целью проводится природно-экономическое или земельно-оценочное районирование. Земельно-оценочное районирование республики, края, области предусматривает выделение территорий относительно однородных по агроклиматическим, геоморфологическим, почвенным и мелиоративным условиям, напрямую влияющим на специализацию и уровень интенсивности производства. Поэтому, земельно-оценочный район представляет собой часть территории республики, края, области, для которой характерна относительная однородность почвенно-климатических, геоморфологических, природно-технологических, почвенно-мелиоративных условий, влияющих на уровень сельскохозяйственного производства и относительную ценность земли.
Границы земельно-оценочных районов по возможности увязывают с границами административных районов и, в крайнем случае, с границами землепользований сельскохозяйственных предприятий. Минимальное число хозяйств в земельно-оценочном районе должно быть не менее 30, что определяется требованиями статистической обработки информации. Таким образом, природно-экономическое районирование предполагает выделение земельно-оценочных районов, характеризующихся практической однородностью климата, относительно однообразным почвенных покровом и примерно одинаковыми экономическими условиями ведения хозяйства.
Глава 1. Аналитический обзор литературы
1.1 Основные положения земельно-оценочных работ
Проблема рационального и эффективного использования земельных ресурсов непосредственно связана с созданием и ведением земельного кадастра. Особенное значение при разработке земельного кадастра придается проведению земельно-оценочных работ по оценке земель (бонитировке почв и экономической оценке земель). Для успешного решения проблемы оценки земель важно обосновать с научных позиций методы ее проведения.
Методические принципы оценки земель, позволяющие установить её объект, предмет и критерии, базируются прежде всего на понимании особенностей земли как средства производства. Главная особенность земли -- это присущее ей свойство плодородия, в результате которого земельных участки обладают устойчивой качественной неоднородностью. По своей сути плодородие почвы -- это способность земли удовлетворять потребности растений в необходимых питательных веществах и влаге. Именно свойством плодородия земля коренным образом отличается от всех других средств производства.
Современная наука выделяет в основном два вида плодородия -- естественное (природное) и экономическое (эффективное). Наряду с названными широко применяются и другие термины: плодородие искусственное, потенциальное, действительное, абсолютное и относительное. Однако эти термины служат для характеристики и уточнения двух основных видов плодородия -- естественного и экономического, объясняют их происхождение, способы выражения, степень использования и т.д.
Естественное плодородие создается в своем первоначальном виде самом природой, путем длительного почвообразовательного процесса, протекающего в определенных климатических условиях. Оно определяется физическими, химическими и биологическими свойствами почвы, ее способностью удовлетворять потребности растений.
На землях, вовлеченных в земледельческий процесс, естественное плодородие претерпевает изменения, поскольку человеческий труд становится важным фактором почвообразования наряду с природными условиями Созданное человеческой деятельностью дополнительное плодородие почвы выступает в виде искусственного плодородия, которое сливается с первоначальными свойствами почвы и становится естественным плодородием для каждого данного периода. Это единое плодородие обрабатываемых земель необходимо рассматривать как естественную, потенциальную, производительную способность земли, т. е. как потенциальное плодородие. Для каждого периода оно характеризуется потенциальными запасами в почве ремонтов питания, содержанием гумуса и его составом, особенностями теплового, солевого и других режимов почвы. Определение и сопоставление данных показателей дает представление о природном потенциальном плодородии почвы.
В процессе использования человеком потенциальных возможностей ловы, элементов питания, от которых зависит урожайность возделываемых сельскохозяйственных культур, ее естественное плодородие приобретает новое содержание и проявляется в определенном количестве потребительных стоимостей (продуктов земледелия). Таким образом, возникает экономическое (эффективное) плодородие, которое является результатом хозяйственной деятельности человека, продуктом развития общественной производительной силы и реализуется лишь в процессе производства. Уровень экономического плодородия свидетельствует об определенных возможностях человека в реализации естественного потенциального плодородия почвы в данный период. Из этого положения следует, что экономическое плодородие -- это плодородие фактически существующее (действительное), с наибольшей полнотой характеризует современную производительность земледелия.
Для научного обоснования решения методических вопросов оценки земель в системе земельного кадастра необходимо всесторонне определить уровень плодородия, которое, с точки зрения способов его проявления, выступает в форме абсолютного и относительного. Абсолютное плодородие характеризуется урожайностью (выходом продукции) с единицы земельной площади. Оно отражает степень использования потенциального и уровень действительного плодородия. Величина получаемого продукта находится в тесной связи с интенсификацией производства.
Особое значение при определении уровня плодородия имеет относительное плодородие. Точные параметры его характеристик и содержания имеют большое значение в решении основных вопросов методики оценки земель, то есть обоснования предмета и критериев оценки земель при проведении земельно-оценочных работ. Относительное плодородие характеризуется количеством получаемой продукции на единицу затрат, вложенных в землю разного качества. Из этого следует, что относительное (сравнительное) плодородие определяется производительностью равных затрат (количеством получаемой продукции на единицу затрат), вложенных в землю различного потенциального плодородия.
Понимание сущности плодородия почвы и форм его проявления позволяет определить место и значение бонитировки почв и экономической оценки земель в системе земельно-оценочных работ. Как видно из представленной характеристики основных видов плодородия почвы, природные свойства земли являются первичной основой, базисом, на который накладываются экономические факторы производства. Следовательно, экономическая оценка земли в системе земельно-оценочных работ основывается на результатах предшествующего ей этапа -качественной оценки (бонитировки) почв.
Современная наука и практика ведения земельного кадастра рассматривают бонитировку почв и экономическую оценку земель как процессы, тесно связанные общностью целей. Они опираются на единые данные регистрации землепользований, количественный и качественный учет земель, материалы почвенных исследований и источники статистической информации о производственных показателях использования оцениваемых земель. Таким образом, бонитировка почв и экономическая оценка земель являются единым процессом определения производительной способности земель, поскольку естественные и приобретенные свойства почв, технологические особенности и местоположение земель, интенсивность производства одновременно и взаимосвязанно влияют на производительность земледельческого труда.
В соответствии с положением о порядке проведения оценки земель земельно-оценочные работы включают: подготовительные работы по сбору информации, земельно-оценочное районирование территории, качественную оценку (бонитировку) почв и экономическую оценку земель.
Поскольку бонитировка почв и экономическая оценка земель представляют единый непрерывный земельно-оценочный процесс, некоторые виды работ (подготовительные работы, земельно-оценочное районирование) имеют определенное отношение к бонитировке почв и экономической оценке земель.
1.2 Понятие, содержание и критерии бонитировки почв
Бонитировка почв является сравнительной оценкой их качества по плодородию при определенном уровне развития культуры земледелия. В теоретическую разработку вопросов бонитировки почв большой вклад внес В.В. Докучаев. При оценке почв В. В. Докучаев четко различал две стороны проблемы, существенно отличающиеся друг от друга. Он считал, что в начале следует оценивать почву как естественноисторическое тело, независимо от отношения к ней человека и условий времени, то есть исследовать состав почвы, ее физические свойства, отношение к подпочве, и только после этого определять сравнительное достоинство почв. Это последнее обстоятельство, подчеркивал В. В. Докучаев, и придает исследованию почв как естественных тел особую ценность и заставляет базировать оценку земель на результатах подобных исследований. При этом важно отметить, что, разрабатывая свой естественноисторический опыт познания почв, В. В. Докучаев положил в основу оценки природные свойства и признаки почв, а урожайность культур использовал лишь для подтверждения правильности установленных им соотношений между отдельными почвенными группами. Следовательно, бонитировка как сравнительная оценка почв базируется на объективных признаках и свойствах, которые имеют ведущее значение для развития и роста сельскохозяйственных культур.
Развивая теоретические положения В. В. Докучаева о том, что естественная правоспособность почв есть главнейший фактор ценности земли, академик С. С. Соболев определяет бонитировку почв как специализированную классификацию почв по их продуктивности, построенную на объективных признаках самих почв, наиболее важных для роста сельскохозяйственных культур и коррелирующих со средней многолетней урожайностью. Он принимает в качестве первичной таксономической единицы почвенную разновидность. Бонитировка почв является логическим продолжением комплексных обследований земель и предшествует их экономической оценке.
Рассматривая в методическом плане бонитировку почв и экономическую оценку земель как единый процесс земельно-оценочных работ, следует вместе с тем четко разграничивать цели и задачи этих составных кадастра. Отличие задач бонитировки почв от экономической оценки земель вытекает прежде всего из понятия почвы как естественноисторического тела и понятия земли как основного средства производства в сельском хозяйстве. В соответствии с этими понятиями бонитировка почв изучает и оценивает почву как природное (естественноисторическое) тело со всеми свойственными ему признаками и агропроизводственными особенностями. Следовательно, бонитировка почв -- это качественная их оценка по важнейшим свойствам и признакам, обусловливающим естественное плодородие почвы. Первичным объектом бонитировки почв являются почвенные разновидности или их группы, однородные по качеству, технологическим свойствам, условиям обработки и т. д. Предметом бонитировки выступают естественные потребительские свойства почвы или сама почва с присущими ей объективными естественными свойствами и агропроизводственными особенностями.
Задача бонитировки почв состоит в том, чтобы выявить земли, наиболее благоприятные для возделывания тех или иных сельскохозяйственных культур, т. е. дать оценку агрономического качества почв. Исходя из этих положений, критериями бонитировки почв, являются их природные диагностические признаки и признаки, приобретенные в процессе длительного окультуривания, напрямую связанные с урожайностью основных зерновых, технических и других культур, а при бонитировке кормовых угодий - с продуктивностью сенокосов и пастбищ.
При проведении бонитировки почв важное значение имеет правильный выбор диагностических признаков (критериев). Только при этом условии достигается необходимая объективность результатов бонитировки. Как известно, качество почвы зависит от морфологических, генетических, химических и физических свойств. Важнейшими из этих диагностических признаков являются: мощность гумусового горизонта, процентное содержание гумуса в почве, валовые запасы гумуса, азота, фосфора и калий в почве, механический состав, кислотность, сумма поглощенных оснований, степень насыщенности почвы основаниями и др. При этом важно отметить, что набор таких признаков может в различных почвенно-климатических зонах варьировать.
Выбор диагностических признаков, находящихся в устойчивой связи с урожайностью сельхозкультур, в конкретных условиях производится на основании всестороннего изучения почвенного покрова, данных об урожайности сельскохозяйственных культур и определения влияния отдельных свойств почвы на показатели урожайности.
1.3 Понятие и содержание экономической оценки земель. Методы расчёта её показателей
Экономическая оценка земли в системе земельного кадастра характеризует экономическую, хозяйственную ценность земли как средства производства, определяет производительную способность разнокачественных земель с помощью системы экономических показателей при учете всего комплекса природных и экономических условий хозяйствования.
Объект экономической оценки земель неразрывно связан с предметом их оценки. При обосновании предмета экономической оценки земель необходимо исходить из известного положения о том, что земля не является продуктом человеческого труда, однако полезность земли как средства производства, способность удовлетворять общественную потребность в продуктах сельского хозяйства определяет её общественную потребительную стоимость. Следовательно, предметом экономической оценки земли может быть только ее общественная потребительная стоимость как средства производства. При этом общественная потребительная стоимость земли рассматривается в неразрывном единстве ее естественных и общественно-экомических условий, определяющих полезность этих свойств.
Поскольку экономическое плодородие аккумулирует в себе характеристики естественных свойств земли в их неразрывной связи с развитием производительных сил, оно, по сути, и является конкретным выражением общественной потребительной стоимости земли как средства производства в сельском хозяйстве и, следовательно, служит предметом экономической оценки земель. Исходя из сути оценки земель, ее объектом следует считать определенные единицы земельной площади, которые отличаются по экономическому плодородию.
Следовательно, объектом экономической оценки земель (в отличие от бонитировки почв) выступает не почва, а земля как средство производства. Земля включает в себя весь комплекс природных факторов, определяющих условия её использования в процессе производства. Другими словами, объект экономической оценки земель представляет собой почву в совокупности со всеми природными факторами, определяющими понятие земли с учётом конкретных производственных и экономических условий ее использования в процессе производства. При проведении земельно-оценочных работ совокупность этих условий содержится в конкретной оцениваемой единице площади -- агропроизводственной группе почв. Как основная оценочная единица агропроизводственная группа почв объединяет разновидности почв по основным свойствам и характеру их использования. Выступая в качестве первичной оценочной единицы экономической оценки земель, агрогруппа почв представляет собой естественный ресурс с учетом конкретных производственных и экономических условий его использования. Другими словами, при экономической оценке земель учитывается местоположение оцениваемой агрогруппы почв по экономическим условиям хозяйствования, что достигается путем проведения земельно-оценочного районирования.
Экономическая оценка земель как заключительный этап земельно-оценочных работ в составе земельного кадастра определяет сравнительную ценность земли как средства производства в сельском хозяйстве. Конечная цель экономической оценки земель направлена на создание предпосылок для объективного решения вопросов рационального использования и охраны земельных ресурсов, совершенствования экономического механизма хозяйствования в народном хозяйстве.
Главная задача экономической оценки земель состоит в том, чтобы на основе всестороннего учета условий и результатов сельскохозяйственного производства установить для каждого хозяйства продуктивность земель и экономический эффект их использования (с одновременным учетом природного потенциала и объективных экономических факторов) и определить производительность общественного труда при использовании разнокачественных земельных участков.
Материалы экономической оценки земли предназначаются для решения следующих задач:
оценка хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов;
развитие и функционирование рынка земли;
предоставление и изъятие земельных участков;
установление размеров земельного налога, арендной платы и нормативной цены земли;
установление размеров компенсационных выплат в соответствии с законодательством Российской Федерации;
формирование земельного фонда в государственной, муниципальной и частной собственности.
Экономическая оценка земель характеризует их производительную способность как средства производства с помощью системы натуральных и стоимостных показателей.
По результатам бонитировки почвенные разновидности объединяются в группы (агропроизводственные группы почв), которые оцениваются по экономическим показателям, что и является задачей экономической оценки земель. Оценка земли производится в двух аспектах:
Общая оценка земель.
Частная оценка - по эффективности возделывания основных сельскохозяйственных культур (всех черновых, кукурузы на зерно, подсолнечника, кукурузы на силос и зеленый корм, однолетних трав на сено, многолетних трав на сено).
Основными показателями как общей, так и частной оценки земель являются:
продуктивность земель, исчисленная по выходу валовой продукции растениеводства в кадастровых ценах (ВП - валовой продукт), руб/га -при общей оценке, или урожайность основных сельскохозяйственных культур (У), ц/га - при частной оценке;
окупаемость затрат - отношение стоимости продукции в кадастровых целях к затратам на ее производство, руб/руб исчисляется по формуле:
дифференциальный доход (часть чистого дохода, выражающая стоимость дополнительного прибавочного продукта на относительно лучших землях), руб/га.
Показатели урожайности и продуктивности (ВП) выражают достигнутый уровень производства, который зависит как от качества земли, так и от уровня интенсивности земледелия, причем во многих случаях различи» в величине производственной продукции определяются в большей мере уровнем интенсивности, чем различия в естественном плодородии.
Окупаемость затрат (03) характеризует эффективность земледельческого труда по количеству произведенной продукции на единицу затрат. При одинаковом уровне интенсивности окупаемость затрат всегда выше на лучших землях по сравнению с худшими. Данный показатель является связующим показателем между валовым продуктом и дифференциальным доходом. На его основе определяется удельный вес дифференциального дохода в валовом продукте.
Дифференциальный доход (ДД), соответствующий суммарной дифференциальной ренте I-II, выражает общую величину экономического эффекта использования земель с одновременным учетом их качества и уровня интенсивности земледелия.
Дифференциальный доход определяется на основе оценочных показателей валового продукта и окупаемости затрат по следующим формулам:
где d - удельный вес дифференциального дохода в валовом продукте, который определяется по следующим показателям:
где 03 - оценочный показатель по окупаемости затрат;
1,35 - исходный уровень окупаемости затрат.
При 03 более 1,35 дифференциальный доход соответственно будет положительной величиной и возрастает пропорционально приросту оценки земель по окупаемости затрат и валовому продукту.
В связи с необходимостью стоимостной соизмеримости различных видов растениеводческой продукции при проведении оценки земель используются кадастровые цены, которые по своему уровню соответствуют общественно необходимым затратам в худших условиях массового товарного производства сельскохозяйственных культур.
Глава 2.Качественная оценка (бонитировка) почв
2.1 Расчёт баллов почв по их свойствами признакам. Построение оценочной шкалы
Главным основанием бонитировки почв должны служить их природные качества как наиболее объективные и надежные показатели. Наименьшей таксономической единицей бонитировки является почвенная разновидность.
Разработка шкалы бонитировки почв начинается с составления областного списка почвенных разновидностей. В Ростовской области этот список основных (занимающих площадь более 500 га) почвенных разновидностей содержит 1200 наименований.
Для каждой почвенной разновидности определяется почвенный балл по свойствам, наиболее тесно связанным с урожайностью сельскохозяйственных культур: содержание гумуса в пахотном слое, запасы гумуса в профиле, мощность гумусового профиля и содержание физической глины.
Для определения указанных признаков проводятся почвенные и агрохимические обследования на всей территории области.
По материалам крупномасштабных почвенных обследований определяют свойства и признаки каждой почвенной разновидности, выбранные в качестве критериев бонитировки.
Для сопоставимости критериев бонитировки почв их показатели выражаются в баллах.
В ростовской области за 100 баллов приняты следующие количественные показатели:
мощность гумусового горизонта - 135 см;
запасы гумуса в гумусовом горизонте - 600 т/га;
Баллы каждой почвенной разновидности по данным критериям определяют по формуле:
земельный почва плодородие бонитировка
где Б К - балл почвы по определённому критерию;
П Ф - фактическое значение данного критерия;
П КП - количественный показатель критерия, принятый при сто бальной оценке.
Для каждой почвенной разновидности определяется среднегеометрический почвенный балл по формуле:
где Б СГ - среднегеометрический балл почвы;
Б 1 - балл по содержанию гумуса;
Б 2 - балл по мощности гумусового горизонта;
Б 3 - балл по запасам гумуса;
Б 4 - балл по содержанию физической глины.
Для определения совокупного почвенного балла в среднегеометрический почвенный балл вводятся понижающие поправочные коэффициенты на специфические признаки почв (солонцеватость, переувлажнение).
С учетом поправок на совокупный коэффициент устанавливается совокупный балл бонитета для конкретной почвы (Б П =Б СГ k). Результаты расчетов сводятся в таблицу шкалы бонитировки почв
Первичными оценочными единицами для оценки земель (бонитировки почв и экономической оценки земель) служат группы почв близкие по генезису.
Выделенные, в процессе проведения земельно-оценочных работ, группы почв (агропроизводственные группы) характеризуются показателями свойств и признаков, установленными по почвенным разновидностям.
2.2 Бонитировка почв в хозяйствах
Список групп почв на пахотных угодьях в оценочном районе состоит из десяти наименований. В результате проведения земельно-оценочных работ в области для каждой группы почв рассчитан бонитет по свойствам и признакам.
Наличие данной информации позволяет провести бонитировку пашни по всем хозяйствам района.
Бонитировка любого земельного участия, состоящего из различных групп почв, проводится как средневзвешенная величина баллов бонитета отдельных почв с учетом их площади по формуле:
где ББ - балл бонитета земельной территории (угодья);
Б П1 ,Б П2,…., Б Пn - бонитеты групп почв (из приложения 1);
Р 1 , Р 2 ,…, Р n - площадь групп почв (из приложения 2).
Результаты расчётов сводятся в таблице 2:
2.3 Определение степени корреляции совокупного почвенного балла с урожайностью (продуктивностью) сельскохозяйственных культур
В результате проведённых расчётов в таблице 2 по каждому хозяйству в целом по району почвенные баллы пашни в зависимости от баллов бонитета групп почв и их площадей в составе пахотных земель.
Достоверность проведенных расчетов определяется коэффициентом корреляции почвенного балла с фактической (продуктивностью) урожайностью. Между этими величинами существует тесная связь.
Однако прежде, чем приступить к определению коэффициентов корреляции, необходимо рассчитать продуктивность земель (стоимость валовой продукции с 1 га пашни по фактической урожайности взятых основных культур - зерновых, кукурузы на зерно, подсолнечника).
Стоимость валовой продукции в целом по хозяйству (ВП х) определяется по формуле:
где У Ф - урожайность (среднемноголетняя) сельскохозяйственных культур в хозяйстве, ц/га (берется из приложения 3);
С ппх - структура посевных площадей (площадь, в %, которую занимает культура от общей площади пашни хозяйств),
ц - кадастровая цена на сельскохозяйственную продукцию, руб/ц (для зерновых 23 руб/ц, кукурузы на зерно - 25,3, подсолнечника - 26,5 руб/ц).
После расчетов баллов бонитета хозяйств (ББ), стоимости валовой продукции с 1 га пашни (ВП), и имеющихся данных по фактической урожайности сельскохозяйственной культуры (У) все результаты сводятся в таблице 3.
Таблица 3
Исходные данные для определения коэффициента корреляции почвенного балла с продуктивностью земель.
хозяйства |
исходные величины |
||||||
фактическая урожайность |
|||||||
зерновые |
кукуруза |
подсолнечник |
|||||
Коммунар |
|||||||
Обильное |
|||||||
Прогресс |
|||||||
Коэффициент парной корреляции определяется по формуле:
где r - коэффициент корреляции;
x - балл бонитета хозяйства;
y - фактическая урожайность сельскохозяйственной культуры, или продуктивность пашни;
n - число наблюдений.
Все расчёты по определению коэффициента корреляции ведутся в таблицах 4 и 4а:
Таблица 4 Определение коэффициента корреляции балла бонитета почв и валового продукта
хозяйства |
|||||||
Коммунар |
|||||||
Обильное |
|||||||
Прогресс |
|||||||
по району |
Таблица 4а . Определение коэффициента корреляции балла бонитета почв и урожайности зерновых.
хозяйство |
|||||||
Коммунар |
|||||||
Обильное |
|||||||
Прогресс |
|||||||
по району |
Значение коэффициента корреляции определяют с точностью до 0,001, обязательно указывая знак, характеризующий прямую или косвенную обратную связь.
Если значение находиться с точностью до 0,5000, то связь следует считать слабой, от 0,501 до 0,700 - средней, более 0,700 - тесной, более 0,900 - очень тесной.
Достоверность и существенность коэффициента корреляции определяется отношением этого коэффициента к его среднеквадратической ошибке, которая определяется по формуле:
где m r - среднеквадратическая ошибка коэффициента корреляции;
n - число пар наблюдений.
Достоверность коэффициента корреляции по критерию Стьюдента определяется по формуле:
Полученные результаты расчётов по формулам записаны в таблице5:
Таблица 5 . Числовые характеристики связи продуктивности (урожайности) с баллами бонитета
Значение критерия Стьюдента(t Ф), в обоих случаях больше 2,5 - его теоретического значения. Это свидетельствует о том что, коэффициент корреляции можно считать достоверным. То есть прямолинейная связь между урожайностью и почвенным балом доказана.
Глава 3. Экономическая оценка земель.
3 .1 Определение базисных показателей по группам почв
Основными показателями экономической оценки земли, как уже отмечалось, являются: продуктивность земель (стоимость валовой продукции), окупаемость затрат и дифференциальный доход. Для определения этих показателей по земельным участкам, отдельным сельскохозяйственным угодьям и в целом по хозяйствам необходимо вначале вычислить базисные исходные показатели оценки по группам почв - урожайность отдельных культур и затраты на их производство. Однако урожайность отражает качество земли при условии равенства производительных затрат на ее получение.
Поэтому экономическая оценка земли проводится по сопоставимой «нормальной» урожайности. «Нормальная» урожайность это показатель эффективного плодородия определенной группы почв применительно к конкретной культуре, в характерных для данной местности климатических условиях, и при среднеобластной ресурсообеспеченности и среднем уровне использования этих ресурсов.
При расчете «нормальной» урожайности используются уравнения регрессии (модели урожайности), полученные в результате многократного корреляционно-регрессивного анализа почвенных, климатических и экономических факторов формирования урожая. Для этих целей проводится сбор информации производственно-экономических, почвенных, климатических показателей. Источниками информации о почвах служат материалы почвенных и геоботанических обследований, результаты бонитировки почв. Производственно-экономические показатели выбираются из годовых отчетов хозяйств, статистической и бухгалтерской отчетности по многолетним (не менее, чем за 5 лет) данным; по посевным площадям и валовым сборам сельскохозяйственных культур, составе основных фондов, затратам на производство продукции, внесению удобрений на 1 гектар пашни, стоимости силовых и рабочих машин на 1 гектар культивируемой площади и другим; по всем хозяйствам области.
Из климатических показателей за многолетний период выбираются следующие: сумма температур выше 10° за весь вегетационный период и отдельные месяцы, количество осадков за год и месяцы вегетационного периода, количество дней с суховеями, запасы продуктивной влаги в слое 0-20 см и 0-100 см в период посева и начала вегетации озимых культур.
В результате указанной информации и ее обработки институтом ЮжНИИгипрозем, в процессе проведения оценки земель в области, получена «нормальная» урожайность сельскохозяйственных культур по всем агропроизводственным группам почв, рассчитанная в результате множественного корреляционно-регрессивного анализа почвенных, климатических и экономических факторов формирования урожая (приложение 6).
«Нормальная» урожайность по группе почв и является базисным показателем частной оценки земель. По данным базисной урожайности культур (У б) определяется базисная продуктивность земель (стоимость валовой продукции) (ВП б) по группам почв, как базисная величина общей оценки земель. Базисная продуктивность земель рассчитывается по формуле:
где ВП б - базисная стоимость валовой продукции по группам почв;
С ППР - структура посевных площадей по району (приложение 4);
У б - базисная урожайность сельскохозяйственных культур по группам почв (приложение 6).
Наряду с базисной урожайностью и продуктивностью земель определяются также базисные затраты по каждой культуре и в целом по пашне. За базисные затраты принимают средний уровень затрат, соответствующий обычным условиям агротехники в оценочном районе. По условиям выполняемой работы затраты дифференцируются только в зависимости от величины урожая.
Расчет базисных показателей затрат по группе почв для конкретной культуры проводится по формуле:
где З БК - базисная величина затрат по группе почв для конкретной культуры, руб/га;
3 Н - затраты, не связанные с уборкой урожая (вспашка, внесение удобрений, борьба с сорняками и другое), руб/га;
3 У - затраты уборочные (скашивание, обмолот, транспортировка и другое), руб/га;
У - урожайность культуры на данной группе почв, ц/га (приложение 6);
У Р - средняя величина урожайности данной культуры в районе (приложение 3).
Величина 3 Н и З У в сумме равны средним по району затратам на 1 гектар данной культуры. Соотношение между ними устанавливается из технологических карт. При выполнении всей работы соблюдалось соотношения:
З Н =60%; З У =40%.
Рассчитанные по формуле указанной выше, базисные затраты используются для проведения частной оценки земель. Вместе с тем, на основе их величин устанавливаются базисные затраты и для общей оценки земель, исходя из структуры посевных площадей в оценочном районе и урожайности сельскохозяйственных культур, по которым проводится частная оценка земель.
Вычисление базисных затрат для общей оценки земель проводится по формуле:
где 3 БВ - базисная величина затрат по группам почв для общей оценки земли, руб/га;
З БК - базисная величина затрат по группе почв для конкретной культуры, руб/га;
С ППР - структура посевных площадей в районе, площадь в процентах, которую занимает культура от общей площади пашни в хозяйстве (приложение 4).
Результаты расчетов базисных показателей заносят в сводную таблицу 6:
Таблица 6. Базисные показатели по группам почв
общая оценка |
зерновые |
кукуруза |
подсолнечник |
|||||||
урожайность |
урожайность |
урожайность |
||||||||
3.2 Составление шкал частной оценки пашни по продуктивности
На основе абсолютных величин базисной урожайности по группам почв рассчитываются относительные показатели оценки, в баллах. В относительных показателях частной оценки отражается уровень эффективного плодородия групп почв применительно к конкретным сельскохозяйственным культурам.
На основе данных взятых из приложения 6 проводится перерасчет данных базисной урожайности в показатели продуктивности по кормовым единицам. Ниже приводятся коэффициенты (к) перерасчета продукции сельскохозяйственных культур в кормовые единицы:
зерновые - 1,19;
кукуруза на зерно - 134;
подсолнечник - 1,47.
После перевода базисной урожайности по культурам в кормовые единицы производится расчет баллов по урожайности для отдельных сельскохозяйственных культур. За 100 бадлов принята урожайность в 50 ц/га кормовых единиц. Продуктивность любой культуры в кормовых единицах по группе почв определяется в процентах к эталону (50 ц/га).
Проведенные расчеты по определению балла заносят в таблицу 7, представляющую собой шкалу частной оценки земель по продуктивности:
Таблица 7 Шкала частной оценки пашни по продуктивности
сельскохозяйственные культуры |
|||||||
зерновые |
кукуруза |
подсолнечник |
|||||
3.3 Составление шкалы общей оценки пашни
В разделе 3.1. были рассчитаны показатели валовой продукции (ВП) и затрат (З), которые сами по себе являются оценочными показателями. На базе показателей рассчитывается показатель оценки земель по окупаемости затрат (03), как отношение валовой продукции к производственным затратам. При этом стоимость валовой продукции и затраты берутся из таблицы 6.
Расчет дифференциального дохода (ДД) производится по формулам указанным выше. Полученные в результате произведенных расчетов абсолютные показатели общей оценки земли: стоимость валовой продукции (ВП), окупаемость затрат (03) и дифференциальный доход (ДД) согласно существующей методике исчисляются в относительных показателях, баллах. За 100 баллов для Ростовской области приняты:
стоимость валовой продукции - 1000 руб/га;
окупаемость затрат - 8 руб/руб;
дифференциальный доход - 800 руб/га.
Проведенные расчеты абсолютных и относительных показателей общей оценки пашни занесены в таблицу 8:
Таблица 8 . Шкала общей оценки пашни
шифр группы почв |
показатели оценки |
||||||
3.4 Расчёт показателей частной оценки пашни и её графическое оформление
Частная оценка производится по шкале частной оценки пашни по продуктивности (таблица 7) на основе удельного веса групп почв в площади каждого хозяйства (приложение 2) по формуле:
где Б - балл хозяйства района по данному показателю;
I j - удельный вес группы почв (j-ой) в общей площади пашни хозяйства;
Б j - величина j-ой группы почв в шкале.
Расчёты ведутся в таблице 9:
Таблица 9 . Расчёты баллов частной оценки пашни по продуктивности
Хозяйства |
зерновые |
кукуруза |
подсолнечник |
||
Коммунар |
|||||
Обильное |
|||||
Прогресс |
|||||
По району |
После расчета баллов экономической оценки по культурам определяется достоверность и надежность полученных земельно-оценочных показате...
Подобные документы
Природно-географическая характеристика территории Болградского района. Методика проведения работ по эколого–агрохимическому обследованию и оценке почв и земель. Особенности гумусного состояния. Обоснование мероприятий по повышению плодородия почв.
дипломная работа , добавлен 12.11.2014
Особенности плодородия почв Башкортостана. Оптимальные параметры состава, свойств земли. Факторы, лимитирующие плодородие грунта. Факторы продуктивности фитоценозов и урожайности сельскохозяйственных культур. Методики исследования плодородия почв.
реферат , добавлен 07.12.2008
Рассмотрение основных характеристик почв и климатических условий в Костанайской области. Анализ хозяйственной деятельности ТОО "Аккол". Изучение содержания основных элементов питания почв в данном предприятии. Оценка влияния удобрений на урожай зерна.
дипломная работа , добавлен 03.07.2015
Изучение направлений хозяйственной деятельности организации. Особенности климатических условий, рельефа и почв. Характеристика основных экономических показателей деятельности хозяйства. Интенсификация и интенсивность сельскохозяйственного производства.
контрольная работа , добавлен 10.05.2010
Расчет баллов бонитета почв по признакам. Определение среднегеометрического почвенного балла, общего балла агропроизводственной группы, степени корреляции совокупного почвенного балла с урожайностью сельскохозяйственных культур по 10-ти землепользованиям.
курсовая работа , добавлен 14.01.2016
Выявление влияния плодородия дерново-подзолистых почв на ее нитрификационную способность. Определение агрохимических свойств дерново-подзолистых почв и расчет индекса окультуренности почв. Анализ влияния плодородия на содержание NPK в зерне и соломе.
курсовая работа , добавлен 09.12.2013
Географическое положение и характеристика природных условий почвообразования на территории района. Гумусное состояние дерново-подзолистых почв, их рациональное использование и охрана. Расчёт нормы органических, известковых и минеральных удобрений.
курсовая работа , добавлен 13.11.2014
Географическая характеристика Бокситогорского района. Описание главных генетических типов почв и основных почвообразующих процессов их формирования. Степень сельскохозяйственной освоенности района. Основные мероприятия по повышению плодородия почв.
курсовая работа , добавлен 26.11.2012
Природные условия и характеристика СПК "Урняк". Географическое распространение почв севооборотной площади. Типы почв, их генезис, морфологические признаки, состав, степень эрозии и пути повышение их плодородия. Агропроизводственная группировка почв.
курсовая работа , добавлен 31.01.2011
Материнские породы и грунтовые воды. Зональные факторы почвообразования. Определение возраста почв. Агрометеорологические показатели района за 1961–2001 годы. Растительность и животные организмы. Биологические и агрохимические показатели плодородия почв.
Кадастровая стоимость представляет собой независимую оценку объекта недвижимости, которая проводится на территории каждого региона России. При этом она максимально приближена к рыночной стоимости, поскольку складывается в основном из таких показателей как спрос и предложение на объект недвижимости (будь то квартира, земельный участок, дом и др.).
В соответствии с ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке» вступившим в силу с 1 января 2017 года, кадастровую оценку недвижимости для последующих расчетов налогов на квартиры, дома, дачи и гаражи физических лиц будут проводить не рыночные оценщики, а государственные, вводит новые критерии и новые правила оценки объектов недвижимости, изменен порядок исчисления налога на имущество: перейти полностью на новую систему расчетов планируется к 2020 году . Для этого в каждом регионе страны создаются специальные госучреждения (ГБУ).
Частная кадастровая оценка, исходя из которой впервые в 2016 году заплатили налог на имущество жители 28 регионов, не оправдала себя. Граждане получили завышенные налоговые суммы. Это возникло из-за недостатка достоверных государственных баз исходных данных о квартирах, дачах, земельных участках, которые требуются для корректной оценки. Случайным компаниям, которые отбирались на аукционах, не под силу было самостоятельно собирать и актуализировать огромный массив разрозненной информации, включая архивную. Ответственность же за конечные цифры налога на имущество делили между собой разные организации, что запутывало всю систему.
Применяется не инвентаризационная стоимость объекта недвижимости, а кадастровая. Она, в свою очередь, практически соответствует рыночной стоимости. В результате таких изменений налог на имущество увеличился в несколько раз.
Для того, чтобы узнать кадастровую стоимость интересуемого объекта недвижимости, можно воспользоваться таким ресурсом, как официальный сайт Росреестра. Однако такая информация носит справочный характер и для официального подтверждения кадастровой стоимости ее недостаточно.
Возможна ситуация, при которой независимый оценщик может допустить ошибку при расчетах кадастровой стоимости. Это впоследствии приводит к неверному исчислению налога на имущество и, как правило, в сторону увеличения. В таких ситуациях в силу закона у гражданина имеется возможность восстановить нарушенное право и обжаловать (оспорить) оценку.
Важно, что теперь они будут собирать сведения не только о конкретных домах или квартирах, но и о том, в экологически благоприятных местах или нет, они находятся, учитывать экономическое и социальное состояние регионов, транспортную доступность, наличие магазинов, мест развлечений. Эти показатели прямо не относятся к недвижимому имуществу, но будут влиять на его кадастровую стоимость. Примут во внимание и износ построек. Старые дома в селах не оценят дороже аналогичных по площади, недавно отстроенных коттеджей .
Государственная кадастровая оценка по закону будет проводиться один раз в 3-5 лет, а в городах федерального значения - в Москве, Санкт- Петербурге и в Севастополе раз в 2 года, но не реже одного раза в 5 лет, за исключением внеочередной оценки. Она понадобится в случае, если вдруг цены на недвижимость в конкретном регионе со времени предыдущих расчетов упадут более чем на 30%.
Оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель на территории региона: сельскохозяйственного или промышленного назначения, земли населенных пунктов и пр.
Кадастровая стоимость необходима для:
- Расчета налогов и сборов. Ранее для этих целей на всей территории России использовалась инвентаризационная стоимость, которая значительно ниже кадастровой. Это связано с тем, что в ее расчет основывается на затратах на постройку объекта недвижимости и амортизации имущества;
- оформления ипотечного кредита. Банки учитывают эту стоимость, поскольку в случае невозврата займа, квартира может быть реализована и именно за данную сумму.
- вступления в наследственные права;
- оформления сделок купли-продажи, дарения и др.
Существует несколько способов узнать кадастровую стоимость недвижимости:
- Она указывается в кадастровом паспорте;
- лично обратиться в Росреестр, многофункциональный центр и заказать справку о кадастровой стоимости объекта или выписку из государственного кадастра недвижимости;
- на сайте Росреестра.
Если гражданин считает, что кадастровая стоимость квартиры завышена, то он вправе оспорить ее. В соответствии с новыми правилами существует три основных способа оспаривания:
- Подать заявление в комиссию. В соответствии с законом об оценочной деятельности, комиссии созданы при Росреестре, а соответствии с новым законом комиссии будут созданы госорганами. Согласно действующим нормам комиссии, рассматривают заявления об исправлении ошибки и признании кадастровой стоимости равной рыночной, а по новому закону за ними закрепят только последнее полномочие;
- такое заявление должно быть рассмотрено в течение 30 дней;
- подача заявления в суд о признании недействительным решения комиссии;
- в судебном порядке, подав административное исковое заявление. При этом не требуется обращение в комиссию с требованием признать стоимость в размере рыночной стоимости или об исправлении ошибки;
Однако для юридических лиц Законом об оценочной деятельности предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования такого вопроса.
У него в обязательном порядке должна быть специальная лицензия на осуществление соответствующей деятельности. В указанном отчете указывается рыночная цена квартиры, которая существенно ниже стоимости по кадастру.
Помимо этого, новой системой несколько расширен перечень объектов недвижимости, подлежащих налогообложению.
В сложившейся ситуации, когда приняты новые законы и данная система еще не отлажена до конца, увеличится число судебных разбирательств. Кроме того, нет единообразия в толковании некоторых норм, что может привести к непредсказуемости судебного решения .
В целом такие нововведения призваны увеличить количество денежных поступлений в доход государства. Но не каждому гражданину будет по карману платить налог на имущество, который будет составлять несколько тысяч рублей, хоть и рост налога на имущество физических лиц рассчитан до 2020 года.
Список литературы:
- Федеральный закон от №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" Электронный ресурс]. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/
- Некрестьянов Д. Изменения в процедуре оценки кадастровой стоимости земельных участков // Хозяйство и право. - М., 2011, № 2. - С. 9-14
- Хотько А.В. К вопросу об объекте государственной кадастровой оценки земель поселений // Российское право: образование, практика, наука. - Екатеринбург: ГОУ ВПО "Урал. гос. юр. акад.", 2010, № 5-6 (70-71). - С. 107-115
- Черкашина Т.А., Иваненко Д.Е. Кадастровая оценка земель больших и средних городов в условиях реформирования земельных отношений // Финансовые исследования. 2009. № 23. С. 44-50.
- Паршенцева И.С. Кадастровая и рыночная стоимость земли: проблемы взаимоотношений. П. Федоров, О.М. Пахомова, Н.В. Булычева. Оценка рыночной стоимости земли методом массовой оценки Общие сведения о кадастровой стоимости
- Основные страны экспортёры и импортёры газа, место России на этом рынке Крупные производители и экспортеры газа
- Как писать эссе по обществознанию, готовые сочинения План написания эссе
- Подводные камни при автокредитовании Подводные камни при получении автокредита