Предсрочно погасяване на ипотеката. Какво е по -изгодно?
След като са взели ипотечен кредит, мнозина се стремят да го изплатят предсрочно при първа възможност. Като правило говорим за частични предсрочни погасявания, а не за пълния размер на оставащия дълг. Очевидно предсрочното погасяване привлича както с възможността да се плаща по -рано на банката, така и в крайна сметка да се намали общата сума на надплащане по ипотеката.
Така че, след като сте събрали някаква сума за частично предсрочно погасяване, пишете изявление до банката, където се изисква да посочите как преизчислете графика на плащаниятаи се предлагат два варианта
- Намалете срока на кредита... Тоест месечното Ви плащане остава същото, както е било преди, но общият срок на ипотеката се намалява.
- Намалете месечното плащане... С други думи, срокът на заема не се променя, но месечното Ви плащане намалява, в резултат на което нивото на задълженията за плащане на месечното плащане става по -ниско.
Какво е по -изгодно? Нека се опитаме да го разберем. Съществува популярно мнение, че първият вариант, който предвижда по -кратък период, е по -печеливш от втория. Как може да се съмнява в това, изглежда? Вземете например 1 000 000 рубли за 3 години. И след година ще изплатим 500 000 предсрочно. ще помогне да се изчисли за надплащане от 111 696.24 рубли и за 130 656.11 рубли. Изглежда всичко е вярно с твърдението: първият вариант изглежда по -печеливш. Нека обаче разгледаме по -отблизо тези графици за плащане.
Според първия график месечното плащане остава 33 214,31 рубли.
Според втория - 9 672,39 рубли. В тази ситуация е доста странно да се сравняват тези две възможности по отношение на размера на окончателното надплащане, тъй като те очевидно са неравни. В първия случай трябва да плащаме няколко пъти повече на месец, би било странно да изискваме същото надплащане от втория вариант. Нека премахнем тази несправедливост и ще харчим същата сума на месец във втория вариант, както в първия. За да направим това, ще използваме разликата в месечните плащания за предсрочно погасяване. Тези. в допълнение към плащането на 9 672,39 месечно плащане, добавяме (33 214,31 - 9 672,39) 23 541,92 рубли за предсрочно погасяване, отново ще извършим това погасяване, като използваме опцията за намаляване на месечното плащане, оставяйки първоначалния срок непроменен. Ще направим същото с последващи плащания. Тук можете да видите изчислението
Както можете да видите, в този случай размерът на надплащане до стотинка съвпада с първия вариант, поради което и двата варианта за предсрочно погасяване с намаляване на срока или намаляване на месечното плащане са еквивалентни по отношение на размера на надплащане ако заемът е погасен съгласно горната схема. Ако си спомняте, че втората опция има допълнителна функция по отношение на намаляването на риска: чрез намаляване на размера на задължителното месечно плащане, вашата финансова стабилност става по -висока: в случай на непредвидени обстоятелства, когато доходът може да намалее, рисковете от не -изплащането на заема е по -малко поради намаленото задължително месечно плащане. При такива обстоятелства вторият вариант за погасяване изглежда идеален: докато намалявате рисковете, не плащате допълнително на заемодателя.
Разбира се, заслужава да се отбележи, че на практика има ограничения, които могат да променят мнението за избор на опция с по -малко надплащане. Това може да включва следните функции:
- минимална сума за предсрочно погасяване... Доста типична е ситуацията, когато в договора за заем е посочена такава сума, под която предсрочното погасяване е просто невъзможно. В този случай, ако разликата между месечните плащания, която трябваше да се насочва всеки месец за предсрочно погасяване на дълга, стане по -малка от посочената прагова сума, тогава погасяването може да се извърши само след като се натрупа достатъчно сума за няколко месеци. В този случай надплащането между двете опции ще бъде толкова по -забележимо, колкото повече време ще бъде необходимо за натрупване на възможно най -минималната сума за предсрочно погасяване.
- Санкции за предсрочно погасяване... Както може да се види във втората опция за погасяване, е необходим по -голям брой такива операции, следователно фактът, че са приложими по -голям брой глоби, може да повлияе негативно на привлекателността на опцията за намаляване на месечното плащане.
- Такси за предсрочно погасяване... Ситуацията в много отношения е подобна на глобите. Заслужава да се отбележи, че някои кредитни институции обичат да правят разлика между понятията „глоби“ и „комисиони“. Така например декларирайте в маркетинговите си материали, че предсрочните погасявания по ипотечен кредит се приемат без никакви санкции, а в тарифната книга можете да намерите комисионна „за преизчисляване на графика за плащане за предсрочно погасяване“. Ситуацията с комисионните се усложнява от факта, че като правило те могат да възникнат поради необходимите съпътстващи парични операции и операции по сетълмент и очевидно няма да бъдат формулирани като отнасящи се за предсрочно погасяване на ипотека. Това е най -подходящо за случая, когато банката е препродала ипотечния ви заем на друга организация, но все пак правите месечни плащания към банката, където сте подписали договора за заем. В този случай превеждате месечните си плащания по сметката на новия собственик на ипотеката. Това може да бъде или сметка на организация в същата банка, или като цяло междубанков превод. В същото време банката може да има специален комисионен режим за кредити, които е препродала. Така че за месечни плащания може да няма комисионни, но ако искате да извършите предсрочно погасяване, тогава тук могат да влязат пълноценни тарифи за междубанкови преводи, например 3% от сумата на превода.
- Необходимостта от някои допълнителни официални процедури... Поне за предсрочно погасяване трябва да напишете декларация. За да направите това, трябва специално да дойдете в банката, да застанете на опашка, да прекарате време. Като се има предвид, че често се изисква такова заявление да се подава не по -късно от определен брой дни преди датата на плащане на месечното плащане, може да се наложи да се насрочи отделно посещение за това. Във втория вариант, поради по -големия брой предсрочни погасявания, ще ви е необходимо повече време за такива процедури.