Как можете да погасите ипотеката си предсрочно?
Ако кредитополучателят вземе решение за предсрочно погасяване на ипотеката, тогава той трябва да проучи подробно този въпрос, така че в бъдеще да не се налага да се сблъсква с евентуални проблеми и допълнителни разходи.
В тази статия ще разгледаме подробно: действията, които трябва да бъдат предприети от кредитополучател, който иска погасяване на ипотека предсрочно; клопки, с които кредитополучателят може да се сблъска.
Възможности за предсрочно погасяване на ипотеката, в зависимост от системата на кредитиране
Възможността за погасяване на ипотечния дълг преди срока, посочен в споразумението, е пряко свързана с кредитната система, използвана във вашия конкретен случай. Въпросът е, че днес може да се използва една от следните опции:
- Сумата ще бъде изчислена в анюитетни плащания. Какво е рента? Това е начин за изплащане на дълг, при който вноските са равни през целия живот на заема. Този метод има свой собствен недостатък: в началния етап (и с ипотечен кредит, това са първите няколко години), кредитополучателят всъщност не изплаща тялото на заема (сумата на главницата), а дава на финансовата институция само лихва за своите използвайте. Този механизъм на ипотечно кредитиране е от полза за кредитните институции, тъй като банката минимизира собствените си рискове и реализира максимална печалба.
- Диференцирани плащания. Този механизъм предвижда въвеждането на равен размер на дълга и Тази схема е полезна, разбира се, за кредитополучателя, но в началния етап разходите ще бъдат впечатляващи. Въпросът е, че поради нарастващите рискове на банката заедно с риска да не получи максимална печалба, първоначалното месечно плащане ще бъде много по -високо, отколкото при анюитетни плащания. След известно време размерът на плащането ще намалее и в резултат на това ще стане по -лесно за семейния бюджет.
Начини за депозиране на средства при предсрочно погасяване на ипотечен кредит
Можеш погасяване на ипотечния кредит предсрочно,като използвате един от начините:
- Напълно затворете размера на дълговите задължения.
- Депозиране на средства, които ще покрият определена част от главницата.
Ако сте избрали първия вариант, тогава имате възможност да изплатите изцяло ипотеката. Но тук трябва да бъде изпълнено едно условие - за текущия месец на ползване на кредита трябва да се плащат лихви. Останалата част от лихвата ще бъде автоматично преизчислена и нулирана.
Ако сте избрали втория вариант на погасяване, тогава рентабилността на инвестицията ще бъде свързана с вида на сетълмента, посочен в договора за ипотека на длъжника.
Ползи от диференцирана схема за сетълмент за предсрочно погасяване на ипотека
Вече казахме, че ползата от кредитополучателя в случай на предсрочно погасяване е пряко свързана със системата за сетълмент, предвидена в договора за ипотека.
Ако говорим за диференцирана система за сетълмент, тогава изплащането на ипотеката преди определената дата е полза на всеки етап от кредитирането, както на части, така и изцяло. Факт е, че ако кредитополучателят реши да „затвори“ изцяло ипотеката, например, 3 години след подписването на споразумението, то той все още не е имал време да изплати впечатляващия размер на лихвите по кредита, като същевременно пропорционално намалява размера на основния дълг. Следователно, трябва да платите по -малко, за да изплатите основния дълг, а надплащането няма да бъде толкова значително. Подобна ситуация ще възникне при използване на кредитни средства за 10 години. Основният дълг ще бъде много по -малък, а размерът на лихвите по заема ще бъде впечатляващ.
Ако погасите заема частично, тогава размерът на главницата ще стане по -малък, което ви позволява да намалите размера на задължителното месечно плащане. Лихвите по заема вече ще се начисляват върху размера на оставащия дълг и това дава възможност да се намали вноската при нейното погасяване.
Предсрочно погасяване на ипотека за анюитетни плащания
В тази ситуация очевидната полза не е толкова забележима, въпреки че във всеки случай е изгодно да се гаси предсрочно. Както бе споменато по -горе, с този метод на погасяване в началния етап банката начислява впечатляващи лихви, а размерът на главницата намалява незначително. След това кредитополучателят започва да изплаща действително взетата сума.
Така се оказва, че в този период от време, когато кредитополучателят е решил да погаси заема предсрочно, той вече е дал такава лихва по кредита на финансова и кредитна институция, че реалната разлика, дали ще изплати ипотеката навреме или предсрочно, ще бъде незначително.
Но ако длъжникът все пак вземе решение погасяване на ипотечния кредит предсрочно,тогава банката ще бъде отговорна за преизчисляването и след това събитията могат да се развият в 2 посоки:
- Клиентът запазва предварително установения срок на ипотека, но плащанията му веднъж месечно стават по -малки.
- Срокът на заема се съкращава, но размерът на месечните вноски остава непроменен.
Застраховка на имущество или дълг за предсрочно погасяване на ипотека
Ипотечните програми в повечето случаи имат предпоставка, която е предмет на ипотека или дълг по договор за заем. Понякога се случва да се изискват два вида застраховка.
Ако размерът на дълга е изплатен изцяло, тогава можете да поискате от застрахователната компания да преизчисли стойността на застраховката за заема. Ако имате сключен и застрахователен договор за апартамент, тогава имате право на предсрочно прекратяване, но в същото време е наложително да изпълните всички условия, предвидени в застрахователния договор.
Като правило говорим за изплащане на малка сума неустойка или определен дял от необходимата застрахователна премия. По един или друг начин, ако кредитополучателят откаже застраховка или изиска да преизчисли стойността му, спестяванията в парите му ще бъдат очевидни.
Рефинансиране за предсрочно погасяване на ипотечен кредит
Има и друг начин да промените начина, по който ипотечното кредитиране е да започнете процедурата в друга финансова институция. Кредитополучателят може по всяко време да стане клиент на друга банка, за да преиздаде ипотеката при по -изгодни условия за себе си. Това дава възможност за промяна на лихвения процент, срока на кредита, метода за изчисляване на плащанията (от диференциран към анюитет и обратно) и т.н.
Обръщаме Ви внимание, че ако смените банката кредитор, тежестта няма да бъде премахната от имота. С други думи, апартаментът се прехвърля от ипотеката в предишната банка в ипотеката в друга финансова институция.
Ако заемополучателят има нужда например да обменя, продаде или дари апартамент без допълнителни проблеми, а главницата е не повече от 1 500 000 рубли, тоест изход от ситуацията е да се издаде потребителски заем. Като се вземат предвид съществуващите ипотеки, можете да вземете заем само ако гаранция от трети страни или друго имущество е заложено като обезпечение (например скъп автомобил може да действа като залог).
Как да депозирате пари по -рано, за да изплатите ипотека
За да депозирате пари предсрочно, трябва да уведомите банката, че плащането е планирано. По правило срокът за разглеждане на такова заявление не надвишава 30 календарни дни. За да имате пълна информация, трябва предварително да се свържете с банката и да разберете важни нюанси.
В уговорения ден кредитополучателят трябва да дойде в банката и да депозира средствата, посочени в заявлението, и да преиздаде документите. Ако решите погасяване на ипотечния кредит предсрочно,след това ще трябва да разработите нов график за плащане или да преизчислите сумата, необходима за плащане. Ако сте изплатили изцяло ипотеката, вземете удостоверение от банката, че задълженията ви са прекратени и прекратени. Издаването на такъв сертификат може да отнеме известно време, но ще ви позволи да избегнете редица трудности в бъдеще. Може да се наложи да платите определена сума за него.
Когато всички средства бъдат депозирани, вие ставате собственик на недвижимия имот или сте още една крачка по -близо до заветната цел.
Важна информация относно предсрочното погасяване на ипотеки
1. Процедурата за депозиране на необходимите суми преди определената дата ще бъде разгледана в момента на сключване на ипотечния договор и на кредитополучателя се предлагат няколко варианта. Трябва да се запознаете подробно с тях, да анализирате и да изберете най -приемливия вариант.
2. В чл. 809 и 810 от Гражданския кодекс на Руската федерация бяха направени промени, според които банките вече нямат право да събират неустойки, да налагат глоби или да не позволяват на клиента да погасява ипотеката преди определената дата. Освен това лихвите могат да се начисляват само до деня, в който длъжникът действително е използвал заетите средства.
3. Обърнете специално внимание на клаузата за предсрочно погасяване на заема и за отговорността на страните. Той може да съдържа санкции за факта, че кредитополучателят е внесъл излишни средства в рамките на срока, посочен в заявлението. Също така може да се определи минимална сума, която е разрешена преди предсрочно плащане.