Dogovor s tehničkim kupcem u fazi projektiranja. Pravilnik o kupcu-programeru
Krestin P.A.
Student magisterija Moskovskog državnog sveučilišta za građevinarstvo
GLAVNE FUNKCIJE TEHNIČKOG NARUČITELJA U GRAĐEVINARSTVU I OSNOVE KONTROLE GRAĐENJA
anotacija
Danas je uloga tehničkog naručitelja ključna u procesu izgradnje. Mnogi čak tehničkog kupca nazivaju kamenom temeljcem o kojem ovisi uspjeh projekta u cjelini. Tehnički naručitelj je profesionalni izvođač u pripremi dozvola i suglasnosti po redoslijedu prolaska raznih državnih tijela, kao i partner koji je stručnjak za rješavanje brojnih pitanja. Članak otkriva glavne funkcije koje obavlja tehnički kupac. Ovaj članak također opisuje osnove kontrole građenja.
Ključne riječi: investitor, tehnički naručitelj, proces izgradnje, tehnička dokumentacija
Krestin P.A.
Dodiplomski studij Moskovskog državnog sveučilišta za građevinarstvo
GLAVNE FUNKCIJE TEHNIČKOG NARUČITELJA U GRAĐEVINARSTVU I OSNOVE KONTROLE GRAĐENJA
Sažetak
U današnje vrijeme uloga tehničkog kupca je ključna u procesu izgradnje. Mnogi čak nazivaju tehničkog kupca kamenom temeljcem na kojem je sav uspjeh stvaranje projekta općenito. Tehnički naručitelj je profesionalni izvođač u postupku pripreme dozvola i suglasnosti u prolasku raznih državnih tijela, kao i partner koji je stručan u rješavanju mnogih pitanja. Članak se bavi osnovnim funkcijama koje obavlja tehnički kupac. Također, ovaj članak predstavlja osnove kontrole građenja.
Ključne riječi: investitor, tehnički naručitelj, proces izgradnje, tehnička dokumentacija
Za razumijevanje uloge tehničkog naručitelja u procesu izgradnje važno je odvojiti vrijeme i razmotriti neke od poslovnih subjekata koji su izravno uključeni u proces izgradnje, budući da sudjelovanje tehničkog naručitelja u njemu podrazumijeva komunikaciju i suradnju s većinom entiteta predstavljenih u nastavku.
U procesu izgradnje uključen je veliki broj poslovnih subjekata i to:
- Investitor
- Kupac (tehnički korisnik)
- Developer
- Generalni izvođač
- Podizvođač
- Dizajner
- ostalo
Kako bismo razumjeli specifičnosti aktivnosti tehničkog kupca, treba razmotriti glavne funkcije koje on obavlja, prikazane u nastavku na slici 1.
Riža. 1 – Glavne funkcije kupca
Sada prijeđimo na razmatranje odnosa između developera i izvođača.
Ugovor o djelu je ugovor kojim se jedna strana (izvođač) obvezuje izvršiti određeni posao u ime druge strane (naručitelja) i rezultat tog rada isporučiti naručitelju, a naručitelj se obvezuje prihvatiti i platiti.
Ugovorne strane su: naručitelj i izvođač.
U odnosu na ugovornu organizaciju, tehnički kupac se suočava sa sljedećim zadatkom: mora platiti naknadu i prihvatiti posao koji je izvršio izvođač. Tehnički naručitelj prilikom preuzimanja posla utvrđuje eventualne nedostatke i ukazuje izvođaču na njihovo otklanjanje.
Također, u odnosu na izvođača, tehnički naručitelj:
- Mora prihvatiti posao u roku i na način kako je navedeno u ugovoru
- Pravo na provjeru uspješnosti rada, davanje uputa o načinu njihove provedbe, navođenje zahtjeva za rezultat obavljenog rada, ne mijenjajući bit zadatka u cjelini.
- Pravo odbiti usluge ugovornog poduzeća ako ono ne započne s radom na vrijeme ili ga izvodi tako sporo da dovodi u pitanje završetak radova na vrijeme.
- I tako dalje.
Između ostalog, tehnički kupac također kontrolira financijske tijekove investitora kako bi smanjio troškove. Funkcije kupca također uključuju kompetentno upravljanje projektom, posebice financijsko upravljanje, izvješćivanje itd. U nastavku su neke od funkcija koje tehnički korisnik obavlja u području financiranja, računovodstva, izvješćivanja i revizije:
- Vodi računovodstvene, operativne i statističke evidencije
- Kontrolira primitak pravovremenih plaćanja za obavljeni rad i drugih plaćanja predviđenih ugovorima
- Predstavlja zakonska izvješća
- Provodi analizu troškova po pojedinim rashodovnim stavkama i vrstama radova i usluga te poduzima mjere za učinkovito korištenje sredstava dodijeljenih od strane investitora.
- Organizira reviziju, u dogovoru s investitorom
- I tako dalje.
U nastavku se nalazi tablica s glavnim funkcijama koje tehnički naručitelj obavlja u području pripreme i korištenja gradilišta te u području kontrole i nadzora tijeka građenja.
Tablica 1 – Glavne funkcije koje obavlja kupac
Može se zaključiti da tehnički naručitelj ima vodeću ulogu u organizaciji građenja te je poveznica između investitora, izvođača i projektanta. Većina vodećih ruskih građevinskih tvrtki već je uvidjela važnost suradnje s kompetentnom i tržišno dokazanom tvrtkom tehničkog kupca, jer sudjelovanje u procesu tehničkog kupca pojednostavljuje kontrolu izgradnje, upravljanje novčanim tokovima i mnoge druge ključne zadatke za investitora.
Nabrajajući glavne funkcije tehničkog naručitelja, treba otkriti i bit osnova kontrole građenja.
Kontrola građenja je skup stručnih provjera koje se provode kako bi se osiguralo strogo poštivanje projektom utvrđenih troškova, roka, obujma i kvalitete radova i građevinskih materijala.
Prema Zakonu o urbanističkom planiranju Ruske Federacije, građevinski nadzor može se provoditi tijekom izgradnje, rekonstrukcije i velikih popravaka kapitalnih građevinskih projekata, kako bi se provjerila usklađenost obavljenog posla s projektnom dokumentacijom, zahtjevima tehničkih propisa , rezultate inženjerskih istraživanja, kao i zahtjeve urbanističkog plana uređenja zemljišne čestice.
Kontrolu građenja dužna je provoditi osoba koja izvodi građenje. U slučaju izgradnje, velikih popravaka ili rekonstrukcije na temelju ugovora, nadzor nad izvođenjem također provodi tehnički naručitelj ili izvođač, odnosno fizička ili pravna osoba koju oni privuku na temelju ugovora.
Glavni ciljevi inherentni kontroli izgradnje prikazani su u nastavku na slici 2.
Riža. 2 – Ciljevi nadzora građenja
Na temelju prezentiranog materijala može se donijeti sljedeći zaključak. Prvo, postaje očita vodeća uloga tehničkog naručitelja u izgradnji, kao najvažnije karike u tako teškom i skupom procesu. Drugo, kontrola izgradnje, također jedna od najznačajnijih i najzahtjevnijih komponenti u procesu izgradnje, u većini slučajeva pada na pleća tehničkog naručitelja. Dakle, kompetentna provedba kontrole izgradnje od strane tehničkog naručitelja omogućuje investitoru da pravodobno prenese sve informacije o procesu izgradnje, a također omogućuje provedbu projekta bez napuhavanja procijenjenih troškova izgradnje i osigurava visoku kvalitetu izvedenih radova.
Književnost
- M. A. Kostenko Trgovačko pravo. Bilješke s predavanja. Taganrog: TTI SFU, 2007.
- A. N. Asaul, V. A. Koščejev Državno poduzetništvo u građevinarstvu (državni građevinski nalog) St. Petersburg: 2009., 300 str.
- Vrste inženjerskih aktivnosti u građevinarstvu Alaeva A.V., Filippov G.B., Slepkova T.I. U zborniku: 21. stoljeće: temeljna znanost i tehnologija Materijali VI. međunarodnog znanstveno-praktičnog skupa. n.-i. Centar "Akademski". North Charleston, SC, SAD, 2015., str. 123-130.
- Građanski zakonik Ruske Federacije
- Zakon o urbanizmu Ruske Federacije
- Technical customer [Elektronički izvor] URL: http://www.acstroy.com/technical-customer (datum pristupa 10.09.2015.).
Reference
- Kostenko M.A. Bilješke predavanja o trgovačkom pravu, Taganrog, TTIYFU,2007
- Asaul A.N., Koscheev V.A. Državno poslovanje u građevinskoj industriji (državni građevinski nalog), - SPb.: ANOIPEV, 2009, 300 str.
- Vrste inženjerskih aktivnosti u građevinarstvu Alaeva A.V. Filippov G.B., SlepkovA T.I. U: 21. Doba: Osnove znanosti i tehnologije Zbornik radova VI. međunarodnog znanstveno-praktičnog skupa. n.-i. c. "Akademski". NorthCharleston, SC, SAD, 2015. str. 123-130. Građanski zakonik Ruske Federacije
- Zakon o urbanizmu Ruske Federacije
- URL tehničkog kupca: http://www.acstroy.com/technical-customer (datum prijave 10.9.2015.).
Kontroverzni procesi koji se ponekad javljaju između kupaca i građevinskih tvrtki mogu dugo uništiti živote obje strane. To je ono zbog čega postoji služba za korisnike. Njezina je izravna odgovornost osigurati obostrano korisnu i kompetentnu suradnju.
Tržišna utakmica
Potraga za građevinskim naručiteljem ili pouzdanom tvrtkom izvođačem ponekad dovodi do toga da kandidati gube puno vremena, pretvarajući sve u trčanje u začaranom krugu. Zašto dolazi do ove situacije? To se događa zbog velike konkurencije u građevinskoj industriji koja je svakim danom sve veća. Mnoge tvrtke reklamiraju svoje usluge, ali u stvarnosti ne mogu sve pružiti potrebnu kvalitetu.
Mnogi razlozi mogu biti krivi za to - od neuspješno odabranog mjesta do pogrešno instaliranih komunikacija. Služba za korisnike je takva organizacija koja će izbjeći sve sporove između strana provođenjem potpune neovisne revizije. To je garancija da se stvar neće razviti u tužbe i da će svi biti sretni.
Što služba za korisnike radi u građevinarstvu?
Prije svega, funkcionalnost ove usluge uključuje odabir pouzdanog i isplativog partnera. Nakon toga ova služba će kontinuirano i produktivno raditi sa svim tijelima državnog nadzora, s izvođačima i investitorima. I naravno, s organizacijama u čije je nadležnosti dokumentacija.
Što nam omogućuje da osiguramo kvalitetnu suradnju
Kao što vidite, korisnička služba je pružanje potpune popratne kontrole nad procesom izgradnje, pri čemu su zaštićena prava svake strane. Ovako profitabilna i vrlo učinkovita suradnja ostvaruje se zahvaljujući činjenici da se svi uvjeti u početku otvoreno pregovaraju, a zatim se vrši kontrola i postavljaju strogi zahtjevi za izvedbom kako bi se osigurala kvaliteta obavljenog posla.
Prijemna dokumentacija
Jasno je da u tako ozbiljnoj organizaciji mogu raditi samo profesionalci. Uostalom, tehnički nadzor podrazumijeva potpuno posjedovanje potrebnog znanja i stečenog iskustva. Dakle, korisnička služba je organizacija čiji zaposlenici imaju karakteristike kao što su odgovornost i specijalizirano obrazovanje. Da bi se izvršila kontrola izgradnje, takva građevina mora imati važeću potvrdu izdanu od SRO za dozvolu za rad.
Što organizacija radi i jamči
Stručnjaci tvrtke osiguravaju kontrolu u svim fazama rada - od izrade projektne dokumentacije do potpunog puštanja u rad izgrađenog objekta. Funkcije službe za korisnike uključuju:
1. Elaborat zemljišne čestice (predloženo mjesto izgradnje).
2. Utvrđivanje mogućnosti stjecanja smjera
3. Konzultacije s investitorom, kao i s ostalim stručnjacima gradskih službi.
4. Čak i prije početka projektiranja, pripremite niz potrebnih dokumenata na temelju početnih podataka, čiji popis uključuje:
5. Usklađivanje paketa početne i odlučujuće dokumentacije za razmatranje svih mogućih opcija s ciljem minimiziranja troškova kupca.
Osim toga, korisnička služba:
- Priprema i provodi natječaj među prijavljenim projektantskim tvrtkama radi određivanja generalnog projektanta, kao i podizvođača projektiranja.
- Odgovoran za pripremu ugovora s projektantskim organizacijama.
- Priprema dokumentaciju za provođenje izbora za građevinske poslove.
Za koga je prikladno podnijeti zahtjev?
Mnogi će građani vjerojatno biti zainteresirani za koga su takve organizacije stvorene i tko im se može prijaviti? U principu, korisnička/razvojna služba pregledava apsolutno sve ponude. Uostalom, njihov glavni zadatak je poštivanje interesa svih strana. A mogu ga koristiti ne samo klijenti koji naručuju izgradnju zgrada, kuća itd., već i izvođači, investitori, kao i cijeli odjeli za kapitalno urbano planiranje.
Prednosti su očite svima. Na primjer, kupac je oslobođen potrebe rješavanja birokratije s početnom dokumentacijom, kao i rješavanja svojih problema s državnim tijelima. Sve će to organizirati, izvesti i provjeriti ispravnost angažirani servis. Što se tiče građevinskih organizacija, i njima to ide u korist jer dobivaju zanimljiv projekt i ozbiljnog kupca. Osim toga, izvođenje radova u skladu s deklariranom kvalitetom postat će reklamni projekt koji će tvrtku razlikovati od konkurenata. Možemo reći da tu pobjeđuju sve strane.
Faza izgradnje projekta
U fazi izgradnje objekta tehnička služba za korisnike provodi stalne provjere kvalitete izvedenih radova. I obvezno je prihvaćanje planiranih fizičkih volumena izvedenih faza u tijeku aktivnosti sukladno aktima. Osim toga, provodi pregled i prijem kritičnih elemenata ugradnje te provjerava kvalitetu ugradnje. Prati njihova ispitivanja i izrađuje izvedbenu dokumentaciju. Također je uključen u organiziranje i vođenje (uz vlastito ocjenjivačko sudjelovanje u radu) državne prijemne komisije izvedenih radova na objektu.
Proračun za servisno održavanje
Sredstva predviđena za održavanje kupaca-programera moraju biti uključena u procjenu dokumentacije, a posebno u Ch. br. 10 zbirnog obračuna troškova građenja (točka 4.87 Metodologije MDS br. 81-35.2004).
Ako se radovi izvode na teret saveznog proračuna, tada se iznos navedenog financiranja određuje u skladu sa standardima koje je 2005. odobrio Državni odbor za izgradnju Ruske Federacije. Kako se to izračunava? Troškovi održavanja usluge tehničkog nadzora kupca, u slučaju korištenja sredstava saveznog proračuna, izračunavaju se u postotku: od 1,1-1,5% godišnjeg obujma kapitalnih ulaganja (prema Dodatku br. 2 Naredbe Rosstroja br. 36 ). To ovisi o visini kapitalnih troškova i broju naselja u regiji u kojoj se gradi.
Ako financije nisu iz Državnog proračuna
Ako izgradnju financiraju privatni investitori, tada oni samostalno određuju iznos sredstava. To je možda već odlučeno i navedeno u ugovoru o izgradnji. Na primjer, uzdržavanje naručitelja-programera može se dogovoriti i odrediti u obliku određenog zasebnog novčanog iznosa. Ili, kao u slučaju državnih proračunskih sredstava, plaćanje za rad službe može biti određeni postotak u odnosu na vrijednost određenog pokazatelja koji su stranke dogovorile (primjerice, u vezi s obujmom kapitalnih izdataka ili drugom vrijednošću). ekonomski opravdanog pokazatelja).
Prijenos radi održavanja
Kao rezultat toga, ako je iznos iznosa naveden na početku, sredstva će programer prenijeti odvojeno od kapitalnog proračuna dodijeljenog za izgradnju. Na primjer, u obliku naknade za obavljeni rad.
Služba za korisnike može se financirati iz već izgrađenih nekretnina uključenih u popisnu vrijednost ako se sredstva nadoknađuju iz procijenjenih izdvajanja i smatraju se kapitalnim izdacima za izgradnju. U svrhu ovakvog obračuna rashoda, ova norma navedena je u točki 1.4. pravilnika o računovodstvu dugoročnih ulaganja.
Po dogovoru
Prilikom sastavljanja ugovora s predstavnicima tehničke službe za korisnike, investitor im može dodijeliti apsolutno bilo koju količinu odgovornosti. To se također odnosi i na potpuno upravljanje svim fazama realizacije uloženog projekta. Usluge mogu uključivati sve, od prikupljanja početne dokumentacije za dobivanje dozvola prije početka razvoja projekta do stvarne registracije dozvola za puštanje u rad. Ako je potrebno, oni će se pobrinuti za druge stvari, na primjer, sastavljanje potrebnih ugovora s opskrbnim resursima i operativnim tvrtkama.
Samostalno ili ne, stvar je izbora
Tehnički kupac je službena servisna tvrtka koja doslovno organizira i kontrolira cijeli proces izgradnje objekta - od izrade projektne dokumentacije do puštanja u pogon. Programer može samostalno obavljati funkcije takve organizacije. Međutim, uključivanje specijaliziranih tvrtki vrlo je brzo postalo rašireno. Dakle, vrijedi.
1. Status kupca-developera
1.1. Naručitelj-programer je pravna i fizička osoba koju je investitor (ili koji je i sam investitor) ovlastio za realizaciju investicijskih i građevinskih projekata. Naručitelj sklapa, u granicama prava koja su mu priznata, ugovor o građenju s izvođačem (izvođačem).
1.2. Kupac-programer, koji nije investitor, ima pravo posjedovati, koristiti i raspolagati kapitalnim ulaganjima za razdoblje i unutar ovlasti utvrđenih sporazumom i (ili) državnim ugovorom u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije. Federacija.
1.3. Za obavljanje funkcija kupaca, kao i za izvođenje građevinskih i instalacijskih radova na ekonomičan način, kupac-programer mora imati državnu licencu.
1.4. Aktivnosti Kupca-programera završavaju nakon registracije puštanja objekta u rad kod lokalnih vlasti, osim ako nije drugačije predviđeno u ugovoru s investitorom.
1.5. Kupac-programer obavlja svoje aktivnosti u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije i zahtjevima regulatornih dokumenata u građevinarstvu.
2. Zadaci kupca-programera
Zadaci klijenta-programera uključuju:
2.1. Organizacija provedbe investicijskog projekta (predprojektna priprema, analiza sposobnosti sudionika u investicijsko-građevinskom procesu, planiranje građenja, uključujući projektiranje, izvid, istraživanje, razvoj, građenje i montažu, završne radove, seizmička istraživanja i dr. poslovi vezani uz izgradnju i popravak industrijskih i neproizvodnih objekata). Zadaci naručitelja-programera mogu uključivati cijeli kompleks organizacijskih i upravljačkih poslova koji osiguravaju izgradnju po principu ključ u ruke (na račun sredstava koja su mu prenesena prema ugovoru s investitorom).
2.2. Osiguranje učinkovitosti kapitalnih ulaganja temeljeno na korištenju naprednih proizvodnih i informacijskih tehnologija u projektiranju i građenju, poštivanju normativa i standarda za projektiranje i građenje objekata, te drugih pojedinačnih zahtjeva investitora za tehničkom razinom i kvalitetom objekta, omogućujući postizanje natjecateljskog rezultata. Obvezni su zahtjevi utvrđeni državnim standardima kako bi se osigurala sigurnost proizvoda, radova i usluga za okoliš, život, zdravlje i imovinu, kao i drugi zahtjevi utvrđeni zakonodavstvom Ruske Federacije.
3. Funkcije kupca-programera
Kupac-programer u procesu projektiranja, izgradnje i puštanja u pogon objekta obavlja sljedeće funkcije:
3.1. Predprojektna priprema i planiranje izgradnje.
3.1.1. Kupac-programer sklapa ugovor s investitorom. Preuzima odgovornost za provedbu investicijskog projekta u svim fazama investicijskog procesa. Ugovor je ugovor između investitora i naručitelja, prema kojem prvi prenosi sredstva, a drugi se obvezuje izvršiti radove na realizaciji investicijskog projekta i pružiti usluge inženjeringa investitoru u traženom roku.
3.1.2. Postavlja, uglavnom na konkurentnoj osnovi, narudžbe za radove na provedbi investicijskog projekta. Pojedinci i pravne osobe koje imaju licence za obavljanje određenih vrsta djelatnosti uključene su kao izvođači na temelju ugovora o radu i (ili) državnog ugovora sklopljenog u skladu s Građanskim zakonikom Ruske Federacije.
3.2. Izrada projektne dokumentacije i organizacija građenja.
3.2.1. Određuje faze projektiranja. Odabire, uglavnom na temelju rezultata natječaja za ugovor, projektantsku organizaciju. Istovremeno, naručitelj-programer ocjenjuje predložene tehničke i ekonomske pokazatelje objekta planiranog za izgradnju, dane u prijedlogu natječaja, kao i organizacijski sustav upravljanja, uključujući sustav kontrole kvalitete za dizajn proizvoda u skladu s GOST R ISO 9000, te financijsko stanje projektantske organizacije.
3.2.2. Sklapa ugovore za izradu projektne dokumentacije s relevantnim organizacijama koje imaju licence za obavljanje djelatnosti građenja. Prilikom sklapanja ugovora naručitelj-programer utvrđuje zahtjeve za vrijeme izrade, tehničke i ekonomske pokazatelje, sastav i obujam projektne dokumentacije, utvrđuje ugovorenu cijenu rada, uvjete osiguranja za rizike povezane s izradom i provedbom projektne dokumentacije, imovinska odgovornost stranaka za neispunjenje ugovornih obveza, uvjeti korištenja i vlasništva izrađene projektne dokumentacije, uvjeti povjerljivosti tijekom provedbe sporazuma (ugovora) i drugi uvjeti.
3.2.3. Odobrava projektantski zadatak. Daje polazne podatke za izradu projektne dokumentacije. Osigurava njihovu cjelovitost i kvalitetu.
3.2.4. Usklađuje s projektantskom organizacijom kalendarski plan za izvođenje radova i izdavanje projektne dokumentacije, te prati njegovu provedbu.
3.2.5. Prati osiguranje potrebne razine kvalitete projektnih rješenja u postupku izrade i izvedbe projektne dokumentacije, te prihvaćanje, čuvanje i predaju radne dokumentacije izvođačima.
3.2.6. Organizira pregled i odobravanje arhitektonsko-urbanističkih rješenja projektiranih objekata u upravnim tijelima arhitekture.
3.2.7. Osigurava provjeru projektne dokumentacije, uključujući državnu ocjenu utjecaja projektiranog objekta na okoliš, za što određuje tijela za ispitivanje i sklapa odgovarajuće ugovore.
3.2.8. Organizira, prema utvrđenoj proceduri, usuglašavanje, odobravanje i ponovno odobravanje projektne dokumentacije, kao i unošenje izmjena u projektnu dokumentaciju na temelju primjedbi stručnjaka.
U oblasti organizacije građenja:
Odabire, uglavnom na temelju rezultata natječaja za ugovor, glavnog izvođača (izvođača) za izgradnju. Prilikom odabira generalnog izvođača (izvođača), naručitelj-projektant ocjenjuje uvjete građenja objekta dane u ponudi natječaja, tehnologiju izvođenja građevinskih i instalacijskih radova koju izvodi izvođač, raspoloživost potrebne opreme i vozila, internu kontrolu kvalitete sustav za građevinske proizvode, u pravilu, uzimajući u obzir zahtjeve GOST R ISO 9000 (građevinski i instalacijski radovi, građevinski materijali i strukture), ugled i financijsko stanje izvođača;
Sklapa ugovor s glavnim izvođačem (izvođačem) za kapitalnu izgradnju, proširenje, rekonstrukciju ili tehničku ponovnu opremu poduzeća, zgrada i građevina. Prilikom sklapanja ugovora naručitelj-programer postavlja zahtjeve za vrijeme izgradnje i kvalitetu izgrađenog objekta, utvrđuje faze izgradnje, razmatra, u skladu s projektnom dokumentacijom, sastav i asortiman građevinskih materijala, konstrukcija, tehnološke opreme i druge vrste materijalnih sredstava koje isporučuje izvođač, postupak puštanja u rad, pojašnjava ugovornu cijenu radova, uvjete osiguranja od rizika povezanih s izgradnjom, imovinsku odgovornost stranaka za neispunjenje ugovornih obveza, uvjete povjerljivosti tijekom izvršenja ugovora itd. Kupac-programer može djelovati kao glavni izvođač ako ima licencu za odgovarajuću vrstu građevinske djelatnosti;
Naručitelj-programer dogovara popis podizvođača koje glavni projektant i glavni izvođač uključuju za izvođenje radova na investicijskom projektu;
Donosi odluku o potrebi projektantskog nadzora projektantske organizacije nad građenjem objekata, sklapa ugovor o njegovoj provedbi i stvaranju potrebnih uvjeta za to;
Regulira nesuglasice koje nastaju tijekom provedbe investicijskog projekta, uključujući podnošenje tužbi protiv organizacije za projektiranje, glavnog izvođača radova i drugih organizacija uključenih od strane kupca-programera za plaćanje kazne (novčane kazne, kazne) za neispunjenje ili nepravilno ispunjavanje ugovornih obveza;
Organizira rad na prilagodbi projektne dokumentacije u vezi s promjenama regulatornog okvira za projektiranje, izgradnju i rad objekata u izgradnji, primjedbe i sugestije tijekom izgradnje i puštanja u pogon objekata.
3.3. Financiranje izgradnje.
3.3.1. Kupac-programer provjerava dokumente koje su organizacije koje je angažirao predočile za plaćanje za obavljene radove, isporučene proizvode i pružene usluge.
3.3.2. Prihvaća i plaća radove na temelju potpisanih dokumenata o obimu i cijeni obavljenih radova.
3.3.3. Vodi računovodstvene, operativne i statističke evidencije, sastavlja i dostavlja izvješća prema utvrđenom postupku za sve vrste poslova prema odobrenim standardima u utvrđenom roku.
3.3.4. Osigurava primitak prijenosa kapitala (doprinosa) od organizacija trećih strana (investitora) za izgradnju objekata i njihovo korištenje za financiranje ove izgradnje.
3.3.5. Daje investitoru izvješća o korištenju financijskih sredstava, potrebi financijskih sredstava za naredno razdoblje, kao i na zahtjev operativne podatke o provedbi investicijskog projekta (stanje izgrađenosti), kao i druga izvješća koja dostavlja za u dogovoru s investitorom.
3.3.6. Sklapa ugovore o osiguranju vezano za izradu i provedbu investicijskog projekta s osiguravajućim organizacijama koje zakonski obavljaju odgovarajuće vrste osiguranja.
3.3.7. Osigurava pravovremeno otvaranje financiranja i pravodobno plaćanje radova po sporazumima (ugovorima) s izvođačima radova (za izradu projektne dokumentacije, izvođenje ugovornih građevinskih radova, nabavu opreme i druge ugovore za realizaciju investicijskog projekta).
3.4. Logistička podrška.
3.4.1. Naručitelj-izvođač osigurava izgradnju objekata s posebnom tehnološkom i drugom opremom i materijalima, ako mu je ta nabava povjerena u skladu sa sporazumom (ugovorom) s izvođačem. U tu svrhu sklapa ugovore s proizvodnim poduzećima ili dobavljačkim organizacijama za nabavu građevinskog materijala, konstrukcija, tehnološke opreme i drugih vrsta materijalnih sredstava. Prilikom sklapanja sporazuma (ugovora), kupac-programer utvrđuje zahtjeve za vrijeme, količinu isporuke i kvalitetu isporučenih materijalno-tehničkih resursa, određuje redoslijed njihove isporuke, uvjete osiguranja rizika povezanih s materijalno-tehničkom podrškom. investicijskog projekta, imovinska odgovornost stranaka za neispunjenje ugovornih obveza, uvjeti povjerljivosti pri izvršavanju sporazuma (ugovora).
3.4.2. Prima, evidentira i propisno skladišti opremu, proizvode i materijal u skladištu, te ih predaje za montažu ili za rad.
3.4.3. Podnosi zahtjeve prema proizvođačima ili dobavljačima u slučaju nepotpunosti ili nedostataka opreme i opreme, kvalitete materijala, kao i njihove nepravovremene isporuke i nedostatke.
3.5. Odabir zemljišnih parcela i uređenje gradilišta.
3.5.1. Kupac-programer obraća se lokalnim vlastima sa zahtjevom za dodjelu zemljišta za izgradnju objekta.
3.5.2. Izrađuje akt o rezerviranju zemljišta za izvođenje projektantskih i geodetskih radova.
3.5.3. Izrađuje dokumente za dodjelu zemljišne čestice (uključujući pravo korištenja i posjedovanja zemljišne čestice).
3.5.4. Dobiva dozvole od nadležnih operativnih organizacija za:
Izvođenje radova u području nadzemnih elektroenergetskih vodova, komunikacijskih vodova u traci željezničkih pruga, na mjestima podzemnih komunikacija (kabel, plin, kanalizacija) i drugih koji se nalaze na gradilištu;
Korištenje tijekom razdoblja izgradnje električne energije, plina, vode i pare iz postojećih izvora u skladu s projektom organizacije građenja u slučaju da Naručitelj-izvođač nema vlastite objekte za opskrbu plinom, vodom, parom i energijom;
Krčenje šuma i ponovna sadnja drveća te, u nužnim slučajevima, prijenos sječnih karata.
3.5.5. Preseljava građane koji žive u kućama koje su predmet rušenja, preseljenja ili rekonstrukcije. Naknađuje građanima, po potrebi, troškove oduzetog sadnog i bobičastog voća i usjeva, kako je predviđeno važećim zakonodavstvom, kao i troškove stambenih zgrada i zgrada koje im pripadaju kao osobno vlasništvo i podliježu rušenju.
3.5.6. Provjerava izračune preostale knjigovodstvene vrijednosti srušenih zgrada i građevina i zakonitost njenog uključivanja u procjenu dokumentacije za građenje. Izrađuje geodetske niveletne podloge za građenje.
3.5.7. Prijavljuje službene osobe koje provode tehnički nadzor nad građenjem kod tijela državne kontrole gradnje i dobiva dozvolu za izvođenje građevinskih i instalacijskih radova.
3.6. Nadzor gradnje.
3.6.1. Kupac-razvojnik koordinira s relevantnim organizacijama pitanja vezana uz instalaciju, ispitivanje i registraciju proizvodne i tehnološke opreme, procesnih dizalica, mehanizama za podizanje, parnih kotlova i druge opreme i uređaja koji rade pod pritiskom.
3.6.2. Obavlja kontrolu i tehnički nadzor građenja, usklađenost obujma i kvalitete izvedenih radova s projektnom dokumentacijom, cijene i rokova radova s uvjetima iz ugovora.
3.6.3. Prilikom obavljanja tehničkog nadzora, Naručitelju-programeru povjerava se:
Praćenje usklađenosti izvedenih građevinskih i instalacijskih radova, upotrijebljenih konstrukcija, isporučenih materijala i opreme s projektnim rješenjima, zahtjevima građevinskih kodova i propisa, normi, tehničkih specifikacija i drugih regulatornih dokumenata. (Kupac-programer može povjeriti obavljanje poslova tehničkog nadzora projektantskoj organizaciji. U ovom slučaju kombinira se obavljanje poslova tehničkog i projektantskog nadzora);
Pravodobno poduzimanje mjera i praćenje otklanjanja uočenih nedostataka u projektnoj dokumentaciji, njena revizija (po potrebi) i sprječavanje neopravdanog poskupljenja građenja;
Provjera dostupnosti dokumenata koji potvrđuju kvalitetu konstrukcija, proizvoda i materijala koji se koriste u izgradnji (tehničke putovnice, potvrde, rezultati laboratorijskih ispitivanja itd.);
Praćenje provedbe geodetskih radova tijekom građenja;
Pregled i procjena, zajedno sa zaposlenicima građevinskih i instalaterskih organizacija, izvedenih radova i konstrukcijskih elemenata skrivenih tijekom naknadnih radova, kao i osiguranje zahtjeva za zabranu daljnjeg rada do izdavanja potvrda za pregled skrivenih radova;
Izvođenje, kada je spremno, uz sudjelovanje predstavnika općih ugovornih i specijaliziranih (instalacijskih) organizacija, kao i projektantskih organizacija, međuprijem kritičnih konstrukcija zgrada i građevina - nosača i raspona mostova, spremnika, konstrukcija, nosivih konstrukcija metalne i armiranobetonske konstrukcije itd.;
Sudjelovanje u inspekcijskim pregledima državnih nadzornih tijela, građevinskoj kontroli stanja i usklađenosti s projektom opreme primljene na ugradnju, u ocjeni kvalitete njezine ugradnje, u sveobuhvatnom ispitivanju i prijemu;
Praćenje usklađenosti obujma i kvalitete izvedenih i na plaćanje predočenih građevinskih i instalacijskih radova s radnom dokumentacijom;
Provođenje obračuna obujma i troškova preuzetih i plaćenih građevinskih i instalacijskih radova, kao i obujma i troškova loše izvedenih građevinskih i instalacijskih radova od strane izvođača te troškova otklanjanja nedostataka i dorada;
Praćenje dostupnosti i ispravnosti vođenja primarne tehničke dokumentacije izvedenog stanja (sheme izvedenog stanja, instrumentalni pregledi montiranih konstrukcija, dijelova zgrada, građevina i komunalija, opći i posebni dnevnici radova) i unošenje izmjena u istu u vezi s utvrđenim nedostacima i kvarovi tijekom građevinskih i instalacijskih radova;
Praćenje provedbe građevinskih i instalaterskih organizacija uputa i uputa projektantskog nadzora i tijela državne kontrole građenja, kao i zahtjeva tehničkog nadzora naručitelja-programera koji se odnose na kvalitetu izvedenih građevinskih i instalaterskih radova i konstrukcija korišteni, proizvodi, materijali i oprema, osiguravajući pravovremeno uklanjanje nedostataka i nedostataka utvrđenih tijekom prijema određenih vrsta radova, strukturnih elemenata zgrada, građevina i objekata općenito;
Sudjelovanje u provjerama kvalitete pojedinih konstrukcija i sklopova, vrsta građevinskih i instalacijskih radova, opreme i mehanizama nakon njihova preuzimanja od strane prijemnih komisija;
Sudjelovanje u pregledu predmeta, zgrada i građevina koji su predmet konzervacije, te izradi dokumentacije za konzervaciju ili privremenu obustavu izgradnje poduzeća, zgrada i građevina, kao iu ocjeni tehničkog stanja objekata prilikom prijenosa u građenje i instalacijske organizacije za nastavak rada;
Sudjelovanje u inspekcijskim nadzorima tijela državnog nadzora i nadzora građenja, te povjerenstava investitora;
Obavještavanje tijela državnog nadzora i nadzora građenja o svim slučajevima izvanrednih stanja na gradilištima i opsegu radova na otklanjanju nesreća;
Osigurati provedbu geodetskih mjerenja deformacija temelja zgrada i građevina predviđenih projektom, provesti kontrolna geodetska snimanja i na temelju njihovih rezultata primijeniti sve izmjene izvedbenog glavnog projekta.
3.7. Prihvaćanje u rad izvedenih građevinskih projekata.
3.7.1. Kupac-programer zajedno s glavnim izvođačem:
Predaje potrebnu dokumentaciju komisiji za prijem izvedenih građevinskih projekata;
Prenosi dokumentaciju o prihvaćanju objekata u rad za skladištenje od strane korisnika objekta, osim ako nije drugačije određeno regulatornim dokumentima lokalnih vlasti i/ili sporazumom (ugovorom) s investitorom;
Sudjeluje u radu prijemne komisije za prijem i puštanje u pogon objekata izgrađenih na teret proračunskih sredstava;
Osniva, u ime investitora, komisiju za prijem i prihvaća od izvođača radove završene izgradnjom objekata izgrađenih na teret poduzeća, privatnih investitora i drugih izvanproračunskih fondova, osim ako nije drugačije određeno sporazumom (ugovorom) između investitor i kupac-programer;
predaje u rad primljeni objekt i prijavljuje puštanje u rad objekta kod lokalnih vlasti na način koji oni utvrde;
Određuje način rada objekta tijekom ispitivanja i prijema;
Prijavljuje se državnim nadzornim tijelima radi dobivanja mišljenja o predmetu koji je predstavljen na prihvaćanje;
Izvršene građevinske objekte predaje investitoru ili korisničkim organizacijama koje ovlasti investitor ili ih na način koji odredi investitor daje u prodaju;
Prima na konzervaciju gradilišta od izvođača prema aktu, poduzimajući mjere za osiguranje sigurnosti izvedenih radova;
3.7.2. Klijent-programer može obavljati dodatne funkcije:
Prikupljanje početnih podataka i koordinacija tehničkih specifikacija;
Inženjerske usluge;
Izrada sustava za održavanje građevinskih rizika, izbor osiguravajućeg društva, koordinacija uvjeta osiguranja.
4. Prava kupca-developera
Za obavljanje funkcija koje su mu dodijeljene, kupac-programer ima pravo:
4.1. Zastupati investitora u institucijama, organizacijama i poduzećima po pitanjima realizacije investicijskog projekta.
4.2. Donosi odluke i vodi korespondenciju o pitanjima tehničko-ekonomskih procjena i proračuna ulaganja, održavanja natječaja i ponuda za ugovore, sklapanja sporazuma (ugovora) za izradu projektne dokumentacije, ugovora o izgradnji (ugovora) za kapitalnu izgradnju i drugih sporazuma (ugovora).
4.3. Angažirati kompetentne stručnjake i organizacije kao stručnjake i konzultante za provjeru statusa provedbe investicijskog projekta, izrade projektne dokumentacije, izgradnje, nabave i ugradnje opreme i dr., pridržavanja utvrđenih rokova provedbe investicijskog projekta i kvalitete proizvoda. u svim fazama investicijskog ciklusa tijekom trajanja ugovora (ugovora) za realizaciju investicijskog projekta.
4.4. Obustaviti proizvodnju bilo koje vrste radova ako se izvode u odstupanju od zahtjeva projekta i pravila utvrđenih ugovorima.
4.5. Zahtijevati od izvođača radova i drugih izvođača radova (projektna organizacija, generalni građevinski izvođač) da obrazlože predloženu cijenu radova (izrada projektne dokumentacije, izvođenje građevinskih, instalacijskih i drugih radova i usluga).
4.6. Raskinuti jednostrano, na vlastitu inicijativu, sporazume (ugovore) sa sudionicima u investicijskom projektu u slučaju nemotiviranog povećanja rokova za dovršetak radova, u slučaju nepoštivanja zahtjeva za kvalitetu proizvoda, projektne dokumentacije, izgradnje i instalacijski radovi, isporučena oprema i druge vrste radova, kao iu slučaju otkaza dozvole za građenje.
4.7. Upravljanje investicijskim projektom prenijeti na drugu pravnu osobu ili građanina (voditelja projekta), koji su opunomoćenici naručitelja te djeluju u njegovo ime i zastupaju njegove interese tijekom cijelog trajanja ugovora o realizaciji investicijskog projekta.
4.8. Uspostavite izravne kontakte s podizvođačima projektiranja i građenja te konzultantima koje angažiraju uz pisanu suglasnost glavnog projektanta i glavnog izvođača radova.
4.9. Projektnu dokumentaciju koristiti prema vlastitom nahođenju u skladu s važećim zakonskim propisima, osim ako ugovorom o izradi projektne dokumentacije i ugovorom s investitorom nije drugačije određeno.
4.10. Nastavak financiranja realizacije investicijskog projekta na teret vlastitih ili posuđenih sredstava u slučaju privremenog prestanka financiranja investitora, uz stjecanje prava vlasništva na objektu za uložena sredstva, na temelju dodatne dogovoru sa investitorom.
5. Odgovornost naručitelja-developera
5.1. Kupac-programer snosi punu imovinsku i drugu zakonom predviđenu odgovornost za:
Ispunjavanje svih obveza iz ugovora s investitorom i ugovora s izvođačima radova (za izradu projektne dokumentacije, izvođenje ugovornih građevinskih i instalaterskih radova i drugih vrsta radova);
Kvaliteta pravodobno prihvaćenog i plaćenog investicijskog projekta (projektna dokumentacija, izgrađeni objekt i druge vrste investicijskih projekata);
Ispunjavanje obveza oko puštanja objekata u pogon;
Poštivanje obveza utvrđenih ugovorima između sudionika u provedbi investicijskog projekta. Naručitelji nadoknađuju gubitke drugim izvođačima, uključujući izgubljenu dobit, uzrokovanu prekidom ispunjavanja obveza prema ugovorima s njima;
Obavljanje funkcija i korištenje prava dodijeljenih Klijentu-programeru.
Odgovor na pitanje "Tko je tehnički kupac" može se sažeti u sljedeću formulaciju: "Ovo je organizacija koja pruža cijeli niz inženjerskih usluga u građevinarstvu od razvoja projekta do puštanja objekta u pogon." Kada se detaljno ispitaju funkcije tehničkog kupca, postaje jasno da je područje njegove odgovornosti mnogo šire nego što se čini na prvi pogled. Tehnički naručitelj nije samo profesionalni izvođač u smislu izrade dozvola i prolaska kroz postupak svih suglasnosti, on je partner koji je stručnjak za organizaciju gradilišta, ishođenje tehničkih uvjeta za priključenje na komunalnu mrežu, financijsku kontrolu i drugo. Tehnički kupac ima ključnu ulogu u upravljanju procesom izgradnje i učinkovitoj interakciji sa svim njegovim sudionicima. Uloga koordinatora, koji provodi tehnički nadzor u svim fazama, kontrolira kvalitetu i vrijeme izgradnje.
Pojava pojma i njegova legitimacija
Pojam "tehnički kupac" službeno se pojavio osamdesetih godina, kada je sovjetski Gosstroy izdao odgovarajuću uredbu. Državni naručitelj stvorio je posebnu službu, čije su aktivnosti uključivale pripremu prije izgradnje i poslove tehničkog nadzora izgradnje. Zajedno s odvajanjem investicijskih pitanja kupca-developera u zaseban odjeljak, to je vjerojatno dovelo do pojave koncepta "tehničkog kupca". Tehnička služba za korisnike u potpunosti se nosila s obvezama koje su joj dodijeljene, a posebno s funkcijom kontrole kvalitete u graditeljstvu, a nakon raspada sovjetskog političkog sustava pokazala se najspremnijom za rad u novim uvjetima.
Potrebu za ovakvim sudionikom danas diktira tržište, budući da je riječ o višeslojnom poslu, a za njegovu realizaciju potrebno je znanje koje se stječe godinama. Nema tehničke posebnosti kupca kao takve, predstavnici servisa naglašavaju da je to prije svega dugotrajna praksa o kojoj se ne uči ni na jednom fakultetu.
U obavljanju čitavog niza usluga tehnički naručitelj se prije svega vodi svojim ugovornim obvezama. Budući da postoje ugovori, pojavljuju se i pravni aspekti njihove provedbe: upravni akti, sudske odluke i drugo. Informacije o obavljanju funkcija tehničkog kupca mogu se naći u rezolucijama predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 10. prosinca 2002. i Saveznog arbitražnog suda Moskovskog okruga od 6. prosinca 2006. U Osim toga, moskovske su vlasti formulirale što podrazumijevaju pod konceptom "tehničkog kupca". Citirajmo rezoluciju moskovske vlade br. 386-PP od 13. lipnja 2006. „O napretku razvoja sustava državnih narudžbi u gradu Moskvi”: „8.2.2. Uključiti u uvjete nadmetanja za odabir projektnih organizacija i organizacija koje obavljaju poslove kontrole i nadzora za razdoblje projektiranja i izgradnje objekata (u daljnjem tekstu: tehnički naručitelji), uvjete za izradu i odobrenje projektne i predračunske dokumentacije. ..”
Drugim riječima, pojam se udomaćio, ali sve donedavno nije postojala zakonska definicija tehničkog kupca, njegovih prava i obveza. Službeno priznanje tehničkog kupca kao punopravnog subjekta građevinske industrije dogodilo se 2011. godine. Izmjene i dopune Zakonika o urbanizmu Ruske Federacije donesene su Saveznim zakonom br. 337-FZ od 28. studenog 2011. Umjesto naziva "kupac" sada se koristi koncept "tehnički kupac". Tehnički kupac je pojedinac (koji djeluje na profesionalnoj osnovi) ili pravna osoba koju je ovlastio programer i koja djeluje u njegovo ime. Pojam "tehnički kupac" pojavljuje se u mnogim člancima Urbanističkog kodeksa Ruske Federacije, u stavku 22. čl. 1 daje potpunu definiciju tehničkog naručitelja i jasno navodi njegove funkcije: „Sklapa ugovore o izvođenju inženjerskih istraživanja, o izradi projektne dokumentacije, o izgradnji, rekonstrukciji, remontu projekata kapitalne izgradnje, priprema zadatke za provedbu ove vrste radova, pruža ih osobama koje obavljaju inženjerska istraživanja i (ili) provode izradu projektne dokumentacije, izgradnju, rekonstrukciju, velike popravke projekata kapitalne izgradnje, materijale i dokumente potrebne za obavljanje ovih vrsta radova, odobrava projektnu dokumentaciju , potpisuje dokumente potrebne za dobivanje dopuštenja za puštanje u rad projekta kapitalne izgradnje, obavlja druge poslove predviđene ovim Kodeksom. Programer ima pravo samostalno obavljati funkcije tehničkog korisnika.”
Tehnički kupac je kao dirigent u orkestru, producent u filmu, lokomotiva u...
Da bismo objektivno razumjeli važnost tehničkog kupca u građevinarstvu, detaljnije se osvrnimo na funkcije koje su mu dodijeljene. Prema riječima predstavnika tehničke službe za korisnike, njihov glavni zadatak je pružanje tehničke podrške za predprojektnu i projektnu dokumentaciju te upravljanje projektom u fazi njegove izrade i odobrenja. Tehnički naručitelj djeluje kao organizator procesa interakcije između svih njegovih sudionika i osigurava glavnu vezu između investitora (kupaca), projektanata, izvođača i homologacijskih tijela. Vodeći računa o interesima svih, tehnički naručitelj preuzima odgovornost da objekt bude dovršen na vrijeme u skladu s projektom i svim građevinskim normama i propisima.
Dakle, zamislimo da postoji dodijeljena parcela na kojoj je naručitelj (investitor) odlučio graditi višekatnicu, a za tu parcelu postoji urbanistički plan na temelju kojeg je potrebno izraditi razne dokumente. To uključuje ugovor o zakupu i besplatno korištenje zemljišnih čestica za razdoblje projektiranja i izgradnje objekata, kao i dokumente o registraciji zemljišta i vlasničkih odnosa i prijenos zemljišnih čestica u potrebnu kategoriju.
Drugim riječima, nalet papira pada na glavu tehničkog naručitelja, označavajući početak faze predprojektiranja i pripreme kompleta početne dozvole. Dalje više. Nakon izrade i odobrenja arhitektonsko-planerskog koncepta, potrebno je ishoditi tehničke uvjete za priključenje objekta na postojeću komunalnu mrežu. Pritom ih nije dovoljno primiti, valjanost svih izdanih tehničkih uvjeta za opskrbu električnom energijom, toplinsku energiju, vodoopskrbu, kanalizaciju, telefonske instalacije, radio instalacije, vanjsku rasvjetu i plinofikaciju moraju potvrditi pogonske organizacije, kojih, kao što razumijete, ima jako mnogo.
Prošavši kroz urede Mosenerga i Moskovske toplinske mreže, MOEK-a i Mosvodokanala, Mossveta, Mosgaza i drugih organizacija, tehnički korisnik pristupa sljedećoj fazi u punoj borbenoj spremnosti. U paketu dokumentacije potrebne za provođenje natječaja i nadmetanja za izbor projektantske organizacije, osim cijenjenih tehničkih uvjeta, uključuje i suglasni urbanistički plan zemljišne čestice, arhitektonski koncept sa sadnjom na lokaciji, arhivski geološki osnove i drugih materijala.
Nakon odabira tvrtke, možete započeti s izradom projektne i procjenske dokumentacije, nakon što ste prethodno sklopili ugovor s projektantskom organizacijom za obavljanje relevantnih radova u utvrđenom roku. Zadatke dobivene od dizajnera odobravaju Moskovski odbor za arhitekturu, Odjel za obrazovanje i zdravstvo, Odjel za stambenu politiku i stambeni fond i drugi. Izrađena projektna i predračunska dokumentacija prolazi procjenu utjecaja na okoliš, kao i ocjenu industrijske i protupožarne sigurnosti.
Nakon primitka zaključka Moskovske državne ekspertize, projekt se prenosi kupcu (investitoru) za raspisivanje natječaja za odabir izvođača, kao i dobavljača opreme, građevinskog materijala i usluga. Istodobno, tehnički kupac priprema materijale za natjecanje, prati vrijeme održavanja, drugim riječima, izravno sudjeluje u organizaciji procesa od početka do kraja.
I sada je formiran tim stručnjaka za programere, ali prije nego što ga puste na gradilište, tehnički kupac će morati ishoditi građevinsku dozvolu. Potrebno je izraditi dokumente za dodjelu zemljišta za građevinske radove, a također, tijekom razdoblja građevinskih radova, dobiti dozvolu od gradskih operativnih službi za korištenje postojećih komunikacija. Osim toga, pribavite dopuštenje za izvođenje radova u području nadzemnih elektroenergetskih vodova u pravom prolazu željeznica i autocesta, podzemnih komunikacija i inženjerskih građevina.
Posebna priča s dozvolom za sječu i presađivanje zelenih površina: stabla koje je palo u građevinsku zonu objekta možete se riješiti samo ako dokažete potrebu za sječom, za to morate ići na građevinsku stranice zajedno sa stručnjacima iz centra za rješavanje ovih problema.
Područje odgovornosti tehničkog naručitelja uključuje izradu geodetske osnove za izravnavanje građevine, postavljanje osi i trasa zgrada i građevina, nadzor zgrada i građevina tijekom izgradnje, nadzor geoloških istraživanja i radova bušenja tijekom istraživanja za izgradnju. Ovo nije potpuni popis, ali je, po našem mišljenju, sasvim dovoljan za razumijevanje opsega posla tehničkog kupca u ovoj fazi.
Tehnički naručitelj tijekom izgradnje provodi kontrolu i tehnički nadzor, a ne radi se samo o provjeri kvalitete upotrijebljenih materijala, konstrukcija i opreme. Tehnički kupac djeluje kao inspektor koji nadzire vrijeme, obujam, cijenu i kvalitetu rada u skladu s projektom i zahtjevima regulatornih dokumenata.
A sada, kada je put od gradskog plana do izgradnje objekta završen, a kuća spremna, višestruke aktivnosti tehničkog naručitelja približavaju se završnoj fazi. Ostalo je još samo završiti papirologiju potrebnu za prijem i puštanje objekta u rad. Tehnički kupac prenosi kompletan paket dokumenata, uključujući BTI materijale i jamstvene obveze, kupcu - vlasniku novoizgrađene kuće - za upis vlasništva.
Posebnu pažnju zaslužuje rad tehničkog naručitelja u području financiranja, računovodstva i izvješćivanja u svim fazama projekta. Uostalom, on je taj koji utvrđuje i usuglašava s izvođačem, uz sudjelovanje projektantskih i podizvođačkih organizacija, ugovorne cijene za građenje objekata, provjerava podnesene račune za plaćanje za obavljene radove izvođača, dobavljača, projektira, izviđa. i druge organizacije. Kontrolira utrošak procijenjenog limita za odgovarajuću strukturu kapitalnih ulaganja, kao i pouzdanost računovodstva građevinskih projekata i troškova. Tehnički naručitelj ažurno priprema izvješća o utrošku dodijeljenih sredstava, kako investitoru tako i nadležnim državnim tijelima – za sve vrste djelatnosti.
Dakle, nadamo se da je sada jasno zašto stručnjaci za građevinsko tržište tehničkog kupca uspoređuju s “lokomotivom koja vuče gradilište”, “dirigentom u orkestru” i “producentom u filmu”. Tehnički naručitelj, kako god ga zvali, ima vodeću ulogu u organizaciji građenja, a potreban je svima: naručitelju, projektantima i izvođačima, bez obzira na oblik investicijskog projekta. Međutim, ističemo da je raščlamba funkcija i odgovornosti tehničkog naručitelja izvršena, prije svega, u kontekstu njegove dugogodišnje prakse, odnosno na temelju sustava proračunskog financiranja, kada se raspoređuju sredstva za izgradnju. preko državne korisničke službe.
Čak i s prelaskom na tržišno gospodarstvo, uloga tehničkog kupca kao poveznice između države i velikih developera bitno se nije promijenila. Moskapstroy je upečatljiv primjer toga, tvrtka s više od pola stoljeća iskustva, koja je od UKS-a i GlavUksa prešla put do samostalne udruge za pružanje inženjerskih usluga s naknadnom transformacijom u dioničko društvo. Danas prioritetni smjer u radu naše tvrtke ostaju objekti urbanog reda, ali istovremeno uspješno surađujemo s komercijalnim strukturama glavnog grada i regija.
Postoji mišljenje da je razumno da investitor pozove stručnjake za vođenje jednog velikog projekta, dok se za veliki dugoročni program izgradnje stvara interna tehnička služba za korisnike. Doista, postoje veliki igrači na tržištu koji imaju vlastitu upravljačku strukturu, ali se postupno udaljavaju od te prakse. Prilikom izgradnje složenih i velikih projekata investitori se za pomoć obraćaju tehničkoj korisničkoj službi, a više ne govorimo o pojedinačnim narudžbama, već o trendu, pa ćemo o tome posebno.
U suradnji s investitorom
Tko je tehnički kupac i je li on uopće potreban? Ovo je najteže pitanje za svakog investitora. Tehnička služba za korisnike uključena u investicijski projekt može se na drugi način nazvati društvom za upravljanje koje zna puno o urbanom planiranju. Zapravo, to je i upravljanje i savjetovanje, a investitor može tehničkom kupcu povjeriti i punu podršku projekta i njegovih pojedinih faza.
U fazi ishođenja dozvola može se činiti da je uloga tehničkog naručitelja svedena na izvršne funkcije. No, iskusni investitori znaju koliko je važno već u prvoj fazi promicanja projekta izgraditi što bolji partnerski odnos s tehničkim naručiteljem o kojem ovisi optimizacija cjelokupnog projekta, ušteda vremena i materijalnih sredstava.
Prije svega, opet je riječ o dobivanju, ovisno o složenosti objekta, ogromnog broja različitih zaključaka, dogovora i izjava. U ovom slučaju, potrebno je uzeti u obzir vrijeme razmatranja ili izvršenja zahtjeva, kao i činjenicu da je većina njih regulirana s nekoliko zakonskih ili podzakonskih akata, a kršenje najjednostavnijih formalnih zahtjeva dovodi do obrazložene kazne. odbijanje. Tu u pomoć dolazi tim stručnjaka koji je sposoban pravovremeno ishoditi dopuštenje od nadležnih nadležnih tijela.
Osim toga, tehnički kupac preuzima više od jednostavne uloge poveznice između investitora i dizajnera. Samo stručna osoba može razumjeti jezik klijenta i prenijeti njegove želje arhitektu, čije će izjave pak morati biti prevedene na jezik investitora. Odnosno, potrebno je voditi računa o interesima svih i pritom poštivati pravila igre.
Prema riječima stručnjaka tehničke službe za korisnike, na svaki, pa i najbeznačajniji problem, investitoru nastoje dati što opširniji i cjelovitiji odgovor. Tipično, investitor nema potpuno znanje u području kapitalne izgradnje; njegov tim možda nema ni građevinske stručnjake ni odvjetnike specijalizirane za ovu temu. Samo ga voditelj može usmjeravati u pitanjima dobivanja tehničkih specifikacija, primjene novih tehnologija u gradnji i drugih dobro poznatih metoda za optimizaciju projekta.
Kao rezultat toga, povećanje troškova povezanih s privlačenjem tehničkog kupca rezultirat će ozbiljnim uštedama. Tehnički naručitelj poznaje specifičnosti organizacije procesa izgradnje u kojem postoji jasan redoslijed zadataka te ih rješava bez gubljenja vremena, rasterećujući investitora nepredviđenih troškova.
Tijekom izgradnje postavljaju se brojna pitanja koja nisu uzeta u obzir u projektnim planovima i proračunima. Evo, na primjer, nedavnog slučaja iz prakse Moskapstroja, kada je na pregledanom gradilištu u površinskom kopu otkriveno staro sklonište koje nije bilo geološko obilježeno. Kao što stručnjaci primjećuju, u rješavanju takvih problema potrebna je učinkovitost; kašnjenja u bilo kojoj fazi prepuna su dodatnih troškova, pogotovo ako to dovodi do povećanja vremena izgradnje.
Zapravo, svaki objekt ima značajke koje ponekad zahtijevaju radikalnu reviziju strategije razvoja projekta i sastava projektne dokumentacije. I ovdje tehnički kupac postaje ne samo punopravni partner, već i povjerljivi predstavnik investitora na gradilištu. U tom slučaju treba vjerovati specijaliziranoj službi tehničkog naručitelja, koja ima znanje i praksu u primjeni zakona i propisa, sposobna je održavati veliku količinu tekuće dokumentacije i vlastitu posrednu kontrolu dokumenata koje su izradile vanjske organizacije. Tehnički kupac vodi financijsku evidenciju i prati usklađenost obujma i kvalitete posla predstavljenog za plaćanje, prati troškovnu učinkovitost i isplativost projekta u svim fazama razvoja.
Istodobno, još jednom naglašavamo da tehnički kupac nije samo profesionalac u području graditeljstva, već i kompetentan menadžer s organizacijskim sposobnostima i sposobnošću vođenja bilo kakvih pregovora. Pravilnim pristupom i učinkovitom organizacijom procesa izgradnje tehnički naručitelj je izvođač, konzultant i menadžer u jednoj osobi, ali prije svega partner koji uz poštivanje zakonskih zahtjeva i kvalitetu rada brani interese investitora.
__________ "___"________ ____ g.U daljnjem tekstu nazivamo__ "Kupac-razvojnik", kojeg zastupa ____________________, koji djeluje__ na temelju ____________________, s jedne strane, i ____________________, u daljnjem tekstu "Tehnički kupac", kojeg zastupa ____________________, s druge strane, zajedno u tekstu “Strane”, zaključile su ovaj Ugovor o sljedećem:
1. PREDMET UGOVORA
1.1. Tehnički kupac, u ime i za račun kupca-programera, obvezuje se:
sklapaju ugovore s izvođačima o izvođenju inženjerskih istraživanja, o izradi projektne dokumentacije, o izgradnji, rekonstrukciji i velikim popravcima kapitalnih građevinskih projekata. Adrese kapitalnih građevinskih projekata ili linearnih objekata (u daljnjem tekstu "objekti"), raspored planiranih vrsta radova na njima, Klijent-programer komunicira s dodjelom Tehničkom kupcu;
pripremiti zadatke za izvođenje vrsta radova koje je odredio naručitelj-programer;
osigurati osobama koje provode inženjerska istraživanja i (ili) izradu projektne dokumentacije, izgradnju, rekonstrukciju, velike popravke kapitalnih građevinskih projekata s materijalima i dokumentima potrebnim za obavljanje ove vrste posla;
odobriti projektnu dokumentaciju, potpisati dokumente potrebne za dobivanje dopuštenja za puštanje u rad projekta kapitalne izgradnje;
obavljati druge funkcije predviđene Zakonom o urbanizmu Ruske Federacije.
1.2. Tehnički naručitelj jamči svoje pravo na izvođenje vrsta građevinskih radova navedenih u Ugovoru (ili: rekonstrukcija, veliki popravci projekta kapitalne izgradnje) _______________________ (samostalno ili osiguravajući takvo pravo uz uključivanje drugih osoba koje ispunjavaju ove uvjete).
1.3. Prilikom izvršavanja Ugovora, tehnički kupac obavlja sljedeće funkcije:
Izrada poslovnog plana i studije izvodljivosti;
Ishođenje svih potrebnih dozvola i suglasnosti;
Razvoj, koordinacija s Naručiteljem-programerom, izvođenje, komunikacija s izvođačima zadataka za obavljanje vrsta poslova koje je odredio Naručitelj-programer;
Ishođenje suglasnosti i tehničkih uvjeta za priključenje objekta na postojeće mreže;
Pribavljanje potvrde od uprave mjesta (kotrana) o valjanosti svih izdanih tehničkih uvjeta za opskrbu električnom energijom, vodoopskrbu, kanalizacijske ispuste, grijanje, radio instalacije, telefonske instalacije;
Priprema polaznih podataka za izradu projektne dokumentacije;
(dodatna mogućnost: - preliminarni odabir projektanata, izvođača, proizvođača i dobavljača opreme;)
Odabir organizacija za projektiranje i istraživanje na konkurentnoj osnovi i sklapanje ugovora s njima za izvođenje relevantnih projektnih i anketnih radova za izgradnju __________________________ (ili: rekonstrukcija, veliki popravci);
(dodatna mogućnost: - ispitivanje projekta, uključujući okoliš;
Izrada i odobrenje projektne i predračunske dokumentacije;)
Određivanje osiguravajućeg društva i ugovaranje uvjeta osiguranja građevinskih rizika;
Priprema zemljišta (ili: gradilišta) za rad;
Realizacija granica gradilišta, crvenih linija i drugih regulacijskih linija, kota, osi zgrada i građevina, komunalnih trasa, kao i granica gradilišta;
Odabir na natječajnoj osnovi izvođača za nabavu materijala, izvođača za izvođenje radova, pružanje usluga u graditeljstvu i sklapanje sporazuma (ugovora) s njima;
Provjera potrebnih licenci i potvrda izvođača radova i dobavljača materijala;
Odobrenje rasporeda rada;
Izrada i prijenos geodetske podloge na izvođača radova;
Prijenos dokumenata o dodjeli zemljišta, potrebnih suglasnosti i dozvola izvođaču radova;
Prijenos izvođaču za izvođenje radova odobrene i pregledane projektne i procjenske dokumentacije u skladu s Zakonom o urbanističkom planiranju Ruske Federacije u količini potrebnoj za obavljanje radova izvođača i uključenih organizacija;
Uspostavljanje postupka za održavanje izvršne i proizvodne dokumentacije koja nije izravno predviđena regulatornim dokumentima i izvješćivanje o tome izvođača;
Ukazivanje izvođaču na konkretan sastav primopredajne dokumentacije potrebne za prihvat objekta u pogon;
Obavještavanje izvođača o utvrđenim mjestima skladištenja i odvoza zemlje, smeća, materijala od demontaže, sječe zasada nepodobnih za reciklažu, kamenoloma za isporuku nedostajuće zemlje, mjesta spajanja i prijenosa dozvola za priključenje na postojeće mreže elektroopskrbe, vodoopskrbe, kanalizacija i dr.;
Usklađivanje s relevantnim organizacijama postupka ugradnje, ispitivanja i registracije tehnoloških mehanizama za dizanje i opreme koja radi pod visokim pritiskom;
Prijem, obračun, skladištenje, pregled prije ugradnje i prijenos za ugradnju ili proizvodnju opreme, komponenti i drugih materijalno-tehničkih sredstava, čija je nabava prema ugovoru povjerena Tehničkom kupcu;
Kontrola kvalitete rada;
Odobrenje popisa osoba koje su u njegovo ime ovlaštene obavljati građevinski nadzor nad građenjem i instalacijskim (popravnim) radovima i provjeravati kvalitetu upotrijebljenih materijala, konstrukcija i opreme, primati skrivene i dovršene radove i davati upute o prestanak ili privremenu obustavu rada;
Registracija kod državnih regulatornih tijela službenika odgovornih za obavljanje poslova visokog rizika i ispunjavanje posebnih zahtjeva nadziranih službi;
Prijem obavljenog posla od izvođača u skladu s uvjetima ugovora;
Pregled skrivenih radova i međuprihvat kritičnih objekata;
Po potrebi izmjena projektne i predračunske dokumentacije, njezino ponovno odobrenje i promjena rokova za dovršetak pojedinih vrsta radova ili faza izgradnje;
Prihvaćanje za ravnotežu ili odgovorno skladištenje zgrada i građevina, uklj. privremeni, izgrađen na gradilištu nakon njegovog prijenosa za izgradnju objekta;
U dogovoru s Naručiteljem projekta donošenje odluke o privremenoj obustavi izgradnje i konzervacije objekta, odobravanje predračuna konzervatorskih radova i praćenje njihove provedbe;
Prijem konzerviranih objekata od izvođača, organizacija zaštite materijalnih dobara;
Kontrola izgradnje, usklađenost obujma, cijene i kvalitete rada s projektima, procjenama i ugovorenim cijenama, građevinskim propisima i propisima za proizvodnju i prihvaćanje ovog posla;
Ako se otkriju odstupanja od projekta, korištenje materijala i obavljenih radova čija kvaliteta ne udovoljava zahtjevima tehničkih specifikacija, GOST-ova i SNiP-ova, izdavanje naloga za obustavu rada i ispravljanje otkrivenih nedostataka te izricanje sankcija krivcu kao predviđeno u ugovoru;
Praćenje realizacije rasporeda poslova;
Pravovremeno plaćanje za rad i usluge;
Organizacija prijema i puštanja u pogon izvedenog objekta;
Sklapanje ugovora i organizacija nadzora montaže i puštanje u rad;
Puštanje u pogon objekata;
Prijenos Kupcu-programeru (korisniku) objekta i potrebne dokumentacije, uključujući jamstvene obveze, kao i tehničke informacije u skladu sa Zakonom o zaštiti prava potrošača;
Kontrola kvalitete rada tijekom jamstvenog roka;
Analiza troškova po pojedinim rashodovnim stavkama i vrstama radova i usluga i poduzimanje mjera za učinkovito korištenje sredstava dodijeljenih od strane Naručitelja-proizvođača, kontrola utroška sredstava i otpisa materijalnih sredstava;
Pojašnjenje tehničkih i financijskih pitanja regulatornim tijelima;
Prodaja nedovršenih građevinskih objekata;
Obavještavanje nadzornih tijela o utvrđenim slučajevima izvanrednih stanja na gradilištu;
Praćenje pridržavanja izvođača uputa državnih nadzornih tijela i projektantskog nadzora, zahtjeva organizacija za nadzor montaže u pogledu sigurnih načina građenja, kvalitete radova te upotrijebljenih materijala i građevnih konstrukcija.
1.4. Posebne funkcije tehničkog kupca:
Ako je, u skladu s Zakonom o urbanističkom planiranju Ruske Federacije, tijekom izgradnje (rekonstrukcija, veliki popravci projekta kapitalne izgradnje) predviđen državni građevinski nadzor, Tehnički kupac unaprijed, ali najkasnije sedam radnih dana prije početka izgradnje (rekonstrukcija, veliki popravci projekta kapitalne izgradnje) šalje ovlaštenom za provedbu državnog nadzora gradnje, saveznom izvršnom tijelu, izvršnom tijelu konstitutivnog entiteta Ruske Federacije (u daljnjem tekstu također državni građevinski nadzor tijela) obavijest o početku tih radova s priloženom potrebnom dokumentacijom;
Ako se tijekom izgradnje (rekonstrukcije, velikih popravaka) otkrije objekt koji ima znakove objekta kulturne baštine, tehnički kupac će obustaviti izgradnju (rekonstrukciju, velike popravke) i obavijestiti tijela predviđena zakonodavstvom Ruske Federacije o kulturnim baštinskih objekata o pronalasku takvog predmeta.
1.5. Prava i obveze prema transakcijama koje je izvršio Tehnički kupac proizlaze izravno od Kupca-programera.
1.6. Tehnički naručitelj jamči nepostojanje ugovornih i drugih odnosa s osobama koje bi mogle utjecati na izvršenje ovog Ugovora. Tehnički naručitelj jamči svoju neovisnost i objektivnost tijekom izvršenja ovog Ugovora.
1.7. Narudžbe prema ovom Ugovoru izvršavaju se na lokaciji Tehničkog kupca. Ukoliko je potrebno putovati u druga naseljena mjesta, Kupac-Izrađivač plaća put i smještaj zaposlenika Tehničkog kupca u iznosu od:
Ulaznice: ________________________________________________;
Smještaj (hotel): _____ (__________) rubalja dnevno;
Obroci: _____ (__________) rubalja dnevno.
1.8. Sve troškove povezane s provedbom ovog Ugovora, a koji nisu navedeni u Ugovoru ili o kojima se Strane nisu dogovorile prilikom prihvaćanja zadatka Naručitelja-Programera na izvršenje, Tehnički Kupac snosi samostalno na račun svoje naknade.
2. PRAVA I OBVEZE KUPCA
2.1. Tehnički kupac dužan je:
2.1.1. Provoditi upute prema ovom Ugovoru na način iu rokovima utvrđenim zadacima Kupca-programera, pod uvjetima dogovorenim između stranaka.
2.1.2. Osobno izvršiti zadatak prema ovom Ugovoru, ako je potrebno, uključujući treće strane.
2.1.3. Omogućiti pristup Naručitelju-programeru na gradilište radi praćenja usklađenosti obujma i kvalitete radova koje izvode izvođači u pratnji predstavnika Tehničkog Naručitelja.
2.1.4. Odmah obavijestiti Kupca-programera o nastanku okolnosti izvan kontrole tehničkog kupca koje onemogućuju tehničkog kupca da pravilno (kvalitetno i pravovremeno) ispuni svoje obveze prema ovom Ugovoru.
2.1.5. Nakon puštanja objekta u rad, prenesite ga Kupcu-programeru prema potvrdi o prihvaćanju.
2.1.6. Prilikom primopredaje gotovog predmeta osigurati da se, na zahtjev upravno-tehničke inspekcije i drugih ovlaštenih organizacija, otklone nedostaci i nedostaci navedeni u zapisniku o kvarovima.
2.1.7. Prenesite Kupcu-programeru potrebne dokumente (kopije) koji su dostupni Tehničkom kupcu za državnu registraciju vlasništva nad izgrađenim objektom.
2.1.8. Osigurati da Klijent-Programer primi izvješće o provedbi ovog Ugovora na mjesečnoj (tromjesečnoj, polugodišnjoj) osnovi najkasnije do _____ dana u mjesecu koji slijedi nakon izvještajnog razdoblja.
2.1.9. Obavijestiti Kupca-programera, na njegov zahtjev, sve informacije o tijeku izvršenja naloga prema ovom Ugovoru.
2.1.10. Prenesite Kupcu-programeru bez odlaganja sve primljeno po transakcijama izvršenim u skladu s narudžbom.
2.1.11. U roku od _____ dana od datuma izvršenja svake narudžbe prema ovom Ugovoru, vratiti Kupcu-programeru punomoć koja nije istekla i dostaviti izvješće o izvršenju narudžbe s priloženim popratnim dokumentima.
2.1.12. Uredno ispunjavati svoje ostale obveze predviđene ovim Ugovorom.
2.2. Tehnički kupac ima pravo:
2.2.1. Odstupiti od uputa Kupca-programera ako je, prema okolnostima slučaja, to potrebno u interesu Kupca-programera, a Tehnički kupac nije mogao prethodno zatražiti Kupca-programera ili nije primio odgovor na svoj zahtjev u roku od _______________ od datuma slanja. Tehnički naručitelj je dužan obavijestiti naručitelja-programera o svim odstupanjima čim obavijest postane moguća.
2.2.2. U bilo kojem trenutku odbijte izvršiti ustupanje prema ovom Ugovoru tako što ćete obavijestiti Kupca-programera o ovom _______________.
2.2.3. Sklapanje ugovora s izvođačima u ime naručitelja-developera. Pratiti usklađenost obujma i kvalitete građevinskih radova (rekonstrukcija, veliki popravci) koje izvode izvođači.
2.2.4. U svakom trenutku provjerite tijek i kvalitetu radova, usklađenost upotrijebljenih materijala, ne ometajući operativne i gospodarske aktivnosti izvođača i drugih osoba.
2.2.5. Uz obavijest Kupcu-programeru, prenosi svoja pojedinačna prava i obveze prema ovom Ugovoru na treću stranu, pod uvjetom da potonja prihvati dio dužnosti, uvjeta i obveza prema ovom Ugovoru. Prijenos prava i obveza formalizira se odgovarajućim ugovorom.
3. PRAVA I OBVEZE KUPCA-PROGRAMERA
3.1. Kupac-programer dužan je:
3.1.1. Nakon sklapanja ovog Ugovora, Agentu dostaviti potvrdu o prihvaćanju, Povelju i druge potrebne dokumente na pisani ili usmeni zahtjev Tehničkog kupca.
3.1.2. Tehničkom korisniku izdati punomoć (punomoći) za obavljanje radnji navedenih u članku 1.1. ovog Ugovora.
3.1.3. Plaćati Tehničkom kupcu naknadu u iznosu, na način i pod uvjetima utvrđenim ovim Ugovorom.
3.1.4. Tehničkom kupcu nadoknaditi troškove nastale izvršenjem ovog Ugovora.
3.1.5. Odmah osigurati Tehničkom kupcu sredstva potrebna za izvršenje naloga prema ovom Ugovoru.
3.1.6. Pravovremeno izdajte zadatke za objekte, koordinirajte s tehničkim kupcem uvjete za njihovu provedbu.
3.1.7. Bez odgode prihvatite od Tehničkog kupca sve izvršeno prema ovom Ugovoru.
3.1.8. Ispuniti obveze prema ugovorima koje je zaključio Tehnički kupac u ime i na trošak Kupca-programera u skladu s točkom 1.1. ovog Ugovora.
3.1.9. Po potrebi sudjelovati u koordinaciji s nadležnim državnim tijelima, odobravanju i zaprimanju dozvola i druge dokumentacije potrebne za obavljanje poslova sukladno Ugovoru.
3.1.10. Imenovati predstavnike koji će sudjelovati u radu povjerenstva za prijem izvedenog građevinskog projekta.
3.1.11. Primite objekt od Tehničkog kupca prema potvrdi o prijemu.
3.1.12. Od trenutka prihvaćanja objekta snosite teret njegovog održavanja, uključujući rizik od slučajne smrti, kao i druge odgovornosti predviđene važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.
3.1.13. Ako se ovaj Ugovor raskine prije nego što Tehnički kupac u potpunosti izvrši narudžbu, Kupac-programer dužan je Tehničkom kupcu platiti naknadu razmjernu poslu koji je obavio, kao i Tehničkom kupcu nadoknaditi troškove nastale u izvršavanje naloga.
Uvjet utvrđen ovim stavkom ne odnosi se na izvršenje naloga od strane Tehničkog kupca nakon što je saznao ili je trebao saznati za raskid naloga.
3.1.14. Nemojte samostalno angažirati izvođače za izvođenje radova na objektima koje je Tehnički kupac prihvatio za izvođenje.
3.2. Kupac-programer ima pravo:
3.2.1. Zahtijevati od tehničkog korisnika da ispuni svoje obveze prema ovom Ugovoru.
3.2.2. Utvrditi obujme korištenja investicije sukladno ovom Ugovoru, projektu i predračunu.
3.2.3. Uključiti druge tehničke naručitelje za izvođenje radova na objektima koje Tehnički naručitelj nije prihvatio za izvođenje.
3.2.4. Osigurati kontrolu usklađenosti obujma i kvalitete obavljenog posla. Prilikom praćenja odvijanja radova, Naručitelj-izvođač ili njegova ovlaštena osoba moraju se kretati gradilištem u pratnji ovlaštenog predstavnika Tehničkog naručitelja, uz strogo pridržavanje sigurnosnih propisa.
3.2.5. Prenesite svoja prava i obveze prema ovom Ugovoru na treće osobe.
3.2.6. U bilo kojem trenutku zatražite od Tehničkog kupca informacije i izvješća o napretku Ugovora, kopije dokumenata koji potvrđuju rad koji je izvršio Tehnički kupac.
3.2.7. Tehničkom kupcu dati upute o postupku i drugim uvjetima za izvršenje naloga prema ovom Ugovoru. Upute Naručitelja-developera moraju biti zakonite, izvedive i konkretne.
3.2.8. Otkažite narudžbu prema ovom Ugovoru u bilo kojem trenutku obavještavanjem Tehničkog kupca o ovom _______________.
4. POSTUPAK NAGODBE IZMEĐU STRANAKA
4.1. Naknada Tehničkom kupcu prema Ugovoru iznosi _____ (__________) rubalja, uključujući PDV - _____ (__________) rubalja.
4.2. Plaćanje naknade (točka 4.1 ovog Ugovora) vrši Kupac-programer odjednom u roku od _____ (__________) dana od datuma primitka izvješća Tehničkog korisnika prijenosom sredstava na račun Tehničkog korisnika.
4.3. Iznos naknade utvrđen klauzulom 4.1 ovog Ugovora može se promijeniti u sljedećim slučajevima:
4.3.1. Izmjene u projektnoj i predračunskoj dokumentaciji.
4.3.2. _______________________________________.
3.3. Naručitelj-proizvođač nadoknađuje troškove tehničkog naručitelja za izvršenje zadatka po ovom Ugovoru na način iu rokovima utvrđenim zadatkom za objekt prijenosom sredstava na račun tehničkog naručitelja ili prema fakturama za plaćanje koje izdaju izvođači.
5. POSTUPAK PRIJENOSA GOTOVOG OBJEKTA. OTKLANJANJE KVAROVA
5.1. Po završetku izgradnje (rekonstrukcija, veliki popravci) i kada je objekt spreman za prijenos, tehnički kupac će poslati odgovarajuću pisanu obavijest Kupcu-programeru u roku od __ dana. Prijenos gotovog objekta (objekta) kupcu-developeru provodi se prema aktu o prihvaćanju i prijenosu objekta. Akt potpisuju obje ugovorne strane ili njihovi ovlašteni predstavnici i njime se potvrđuje da su ugovorne strane ispunile svoje obveze iz ovog Ugovora te da nemaju međusobnih potraživanja imovinske ili neimovinske prirode.
Dodatna opcija: 5.2. Vlasništvo nad objektom formalizira kupac-programer neovisno nakon što se gotovi objekt prenese na njega.
5.3. Nakon prijenosa imovine Kupcu-programeru, Strane će poduzeti sve potrebne mjere za formaliziranje prava Kupca-programera na zemljišnu česticu.
5.4. Dokaz o kvaliteti gotovog objekta koji se prenosi na kupca-programera, njegovu usklađenost s građevinskim i tehničkim normama i pravilima, projekt je potpisivanje potvrde o prihvaćanju završene izgradnje gotovog objekta od strane komisije za prihvaćanje.
5.5. Prilikom preuzimanja gotovog objekta naručitelj-izvođač dužan je prijaviti sve nedostatke koji se mogu utvrditi tijekom uobičajenog načina preuzimanja. Jamstveni rok prema ovom Ugovoru je _______________ od trenutka puštanja objekta u rad prema aktu.
5.6. Ako se nedostaci otkriju u roku utvrđenom u članku 5.5 ovog Ugovora, Kupac-programer ima pravo kontaktirati Tehničkog kupca sa zahtjevom da ih ukloni. Otklanjanje nedostataka provodi se u roku od _______________ nakon primitka pisanog zahtjeva od Naručitelja-programera.
6. ODGOVORNOST STRANAKA I POSTUPAK RJEŠAVANJA SPOROVA
6.1. Strane su odgovorne za neispunjenje ili nepravilno ispunjavanje svojih obveza prema ovom Ugovoru u skladu s važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.
6.2. U slučaju da Kupac-programer prekrši rokove za ulaganja, plaćanje naknade i kompenzaciju troškova Tehničkog kupca prema ovom Ugovoru, uključujući za različite objekte utvrđene Rasporedima financiranja, Tehnički kupac ima pravo povećati rok za ispunjavanje svojih obveza razmjerno razdoblju kašnjenja u ispunjenju svojih obveza od strane Naručitelja-izvođača.
6.3. Rizik od posljedica oštećenja ili uništenja gotovog objekta prelazi s tehničkog kupca na kupca-izvođača nakon potpisivanja potvrde o prijemu objekta prema ovom Ugovoru.
6.4. Stranke će nastojati sve sporove i nesuglasice riješiti izvan suda.
6.5. Ako stranke ne postignu sporazum, spor se prosljeđuje sudu u skladu s važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.
Dodatna opcija: 6.6. Kako bi osigurao ispunjenje svojih obveza, Tehnički kupac daje Kupcu-developeru jamstvo (jamstvo, zalog itd.).
6.7. Tehnički kupac odgovoran je za neusklađenost objekta s projektom, građevinskim kodovima i propisima, uključujući one utvrđene nakon prihvaćanja objekta, tijekom jamstvenog roka.
6.8. U slučaju neuspjeha ili neispravnog izvršavanja obveza Tehničkog kupca prema ovom Ugovoru, Kupac-razvojnik ima pravo podnijeti Tehničkom kupcu zahtjev za naknadu gubitaka (ispravak utvrđenih nedostataka na trošak Tehničkog kupca , itd.).
7. PRIVATNOST
7.1. Sve informacije o financijskom položaju stranaka i uvjetima ovog Ugovora, kao i sporazumi s trećim stranama uključenim u izgradnju (rekonstrukcija, veliki popravci), smatraju se povjerljivima i ne podliježu otkrivanju. Ostali uvjeti povjerljivosti mogu se uspostaviti na zahtjev bilo koje od stranaka.
8. OSLOBAĐANJE OD ODGOVORNOSTI (VIŠA SILA)
8.1. Strane se oslobađaju odgovornosti za djelomično ili potpuno neispunjenje obveza iz ovog Ugovora ako je to neispunjenje bilo posljedica okolnosti više sile (više sile), tj. izvanredne i nepremostive okolnosti u danim uvjetima, posebice poplave, potresi, druge elementarne nepogode ili druge prirodne pojave, epidemije, teroristički akti, vojne operacije, kao i promjene važećeg zakonodavstva, donošenje propisa lokalnih vlasti koje onemogućuju ispunjavanje obveza stranaka.
O postojanju i trajanju gore navedenih okolnosti više sile dokazuju se potvrde nadležnih tijela.
8.2. U slučaju promjena u zakonodavnim i regulatornim aktima koje pogoršavaju situaciju stranaka u usporedbi s njihovim stanjem na dan sklapanja ovog Ugovora i dovode do dodatnih troškova vremena i novca, ugovoreni rokovi za dovršetak radova povećavaju se razmjerno do ovog vremena. Uvjeti i trošak Ugovora u ovom slučaju navedeni su u dodatnom ugovoru.
8.3. Razdoblje ispunjenja obveza iz ovog Ugovora produžuje se razmjerno vremenu u kojem su postojale takve okolnosti i njihove posljedice.
8.4. Ako je, zbog okolnosti navedenih u članku 8.1. ovog Ugovora, kašnjenje u ispunjavanju obveza iz ovog Ugovora veće od _______________, bilo koja Strana ima pravo odbiti neispunjeni dio Ugovora. U tom slučaju niti jedna strana nema pravo zahtijevati naknadu za gubitke.
9. VALJANOST I PROMJENA (RASKID) UGOVORA
9.1. Ovaj Ugovor stupa na snagu danom potpisivanja od strane stranaka i prestaje važiti nakon što su strane ispunile sve obveze iz njega i dovršile međusobne obračune između stranaka.
9.2. Uvjeti ovog Ugovora mogu se promijeniti dogovorom stranaka. Sve izmjene, dodaci i dogovori ovog Ugovora sastavni su dijelovi ovog Ugovora ako su sačinjeni u pisanom obliku i potpisani od strane stranaka.
9.3. Ovaj se Ugovor može raskinuti sporazumom stranaka, podložno sporazumu o međusobnim obračunima u trenutku raskida, kao iu drugim slučajevima predviđenim zakonodavstvom Ruske Federacije.
9.4. U slučaju konzervacije nedovršenog građevinskog objekta, Strane će produžiti važenje ovog Ugovora ili odrediti uvjete za njegov raskid.
10. ZAVRŠNE ODREDBE
10.1. Ovaj Ugovor sastavljen je u dva primjerka s jednakom pravnom snagom, po jedan primjerak za svaku stranu.
10.2. Obavijesti, obavijesti ili druge poruke predviđene ovim Ugovorom koje su važne za odnose stranaka moraju biti dostavljene osobno ili ih strane moraju poslati jedna drugoj preporučenim pismom ili telegramom s povratnicom na adrese navedene u ovom Ugovoru. kao pravne i poštanske adrese stranaka.
10.3. U slučaju promjene telefonskog broja, mjesta registracije, poštanske adrese ili drugih podataka, Ugovorne strane su dužne jedna drugoj odmah poslati obavijesti o tim promjenama na gore propisani način. Sve informacije i korespondencija poslana na telefonski broj i adresu navedenu u ovom Ugovoru smatra se primljenom od Strane koja je promijenila adresu i telefonski broj, a o tome nije obavijestila, koja snosi rizike svih štetnih posljedica.
10.4. Istovremeno s potpisivanjem Ugovora, Stranke imenuju svoje ovlaštene predstavnike iz Ugovora, definirajući njihovu nadležnost, te se o tome međusobno obavještavaju.
10.5. Nakon sklapanja ovog Ugovora, svi prethodni ugovori između Ugovornih strana - kako pismeni tako i usmeni - smatraju se ništavnim.
10.6. U svemu ostalom što nije predviđeno ovim Ugovorom, stranke se rukovode važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.
10.7. Pojedinosti stranaka:
Tehnički kupac: ____________________________________________________
________________________________________________________________
Klijent-developer: _________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
Prijave:
1. Obrazac zadatka za izvedbeni projekt (Prilog br. 1).
2. Obrazac plana financiranja (Prilog br. 2).