Zahtjevi za obrazac ugovora o kupoprodaji nekretnina. Nepoštivanje pismenog oblika ugovora o prodaji nekretnina povlači za sobom nevaljanost ugovora
Kupnja i prodaja nekretnina: pravila za isključivanje rizika
Posebnosti pravne regulative i specifičnost predmeta ugovora o kupoprodaji nekretnina značajno ga razlikuju od ostalih vrsta ugovora o kupoprodaji. Razgovarajmo o obliku i sadržaju ugovora o kupoprodaji nekretnina, uputnosti preliminarnog sporazuma između stranaka i načinu sastavljanja takvog sporazuma, rizicima koji se moraju predvidjeti i temeljima koje obje strane ne mogu zaobići.
Pravilo br. 1. Pridržavamo se oblika ugovora
Propust stranaka u poštivanju oblika ugovora o prodaji nekretnina na temelju izravnih naznaka zakona () povlači za sobom nevaljanost. Obvezan je pisani obrazac za ugovor o prodaji i kupnji nekretnina.
Postoje različiti načini sklapanja sporazuma u pisanom obliku: osim sastavljanja jednog dokumenta koji potpisuju stranke, dopuštena je i razmjena pisama, brzojava, teleksa, telefaksa, elektroničkih dokumenata itd. (). Međutim, u odnosu na ugovor o kupoprodaji nekretnina, zakonodavac je ne samo uspostavio obvezni pisani obrazac, već je i imperativno naznačio način njegova izvršenja: sastavljanjem jednog dokumenta koji su potpisale stranke.
Nepoštivanje stranaka drugih formalnosti (na primjer, ako stranice sporazuma nisu prošivene i nisu numerirane, na firmware-u nema potpisa ili pečata strana) ne ukazuje na nedostatak u obliku zaključenog sporazum. Ovo je zaključak sudova ().
Utvrđena praksa primjene ovih normi pokazuje da drugi pisani dokazi koji potvrđuju činjenicu sklapanja i izvršenja ugovora o kupoprodaji nekretnina sud često ocjenjuju kao nepoštivanje stranaka pravilnog oblika transakcije. Na primjer, Moskovski gradski sud nije prihvatio kao dokaz poštivanja strana obveznog oblika ugovora o prodaji nekretnina, potvrdu koju je prodavač sastavio po primitku sredstava od kupca za prodane nekretnine ().
Pravilo br. 2. Pružamo osnovne uvjete
Da bi se ugovor o kupoprodaji nekretnina mogao smatrati zaključenim, stranke moraju ne samo poštivati \u200b\u200bzakonom propisani oblik, već i postići dogovor o svim bitnim uvjetima ugovora.
U odnosu na bilo koji ugovor, bitan je uvjet o njegovom predmetu. Štoviše, definicija predmeta u ugovoru o kupoprodaji nekretnina mora sadržavati specifične podatke koji omogućuju identificiranje nekretnina (). Obavezni podaci uključuju informacije o mjestu na kojem se objekt nekretnine prodaje na zemljišnoj parceli ili kao dio druge nekretnine (na primjer, pri prijenosu vlasništva nad prostorom u kući).
Također je bitan uvjet o cijeni nekretnine koja se prodaje (). Trošak nekretnina stranke mogu odrediti u fiksnom iznosu za cijeli objekt ili postaviti po jedinici njegove površine, što također mora biti naznačeno u ugovoru.
Što se tiče prodaje i kupnje stambene zgrade, stana ili udjela u navedenoj nekretnini, čije pravo prebivanja zadržavaju treće strane, bitan je uvjet popis takvih osoba. Uz popis, odredbe ugovora trebaju odrediti koje pravo i u kojoj mjeri je kupac dužan pružiti tim osobama.
Obilazimo oštre kutove:
Po ugovor o prodaji nekretnina (na ugovor o prodaji nekretnina), prodavatelj se obvezuje prenijeti u vlasništvo kupca zemljište, zgradu, građevinu, stan ili drugu nepokretnu imovinu (klauzula 1. članka 549. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Kupnja i prodaja među najčešćim su nekretninama.
Ugovor o prodaji nekretnina je kompenzacijski, sporazumni, uzajamni.
Opće odredbe o prodaji nekretnina sadržane su u § 7 pogl. 30. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Posebnosti prodaje zemljišnih parcela propisane su RF LC, morskih plovila - RF KTM
Ispitanici ovog ugovora su prodavatelj i kupac. Oni mogu biti i građani koji aktivno prodaju i kupuju svoje stanove, zemljišta, ljetne vikendice itd. I pravni subjekti koji kupuju nekretnine za svoje urede, poduzeća itd. Drugi subjekti građanskih prava (Ruska Federacija, sastavnice entiteta Ruska Federacija, općine) također mogu sudjelovati u prodaji nekretnina kao prodavač i kupac.
U većini slučajeva vlasnik je prodavač. Iznimno, subjekti zakona o ekonomskom upravljanju i operativnom upravljanju - državna i općinska poduzeća, ustanove i državna poduzeća - također mogu biti prodavači.
Državna ili općinska poduzeća nemaju pravo otuđivati \u200b\u200bnepokretnu imovinu bez pristanka vlasnika (odredba 2. članka 295., odredba 1. članka 297. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Što se tiče institucije, ona može otuđiti samo onu nepokretnu imovinu koja je stečena na teret prihoda od aktivnosti dopuštenih njenom poveljom i evidentirana je u zasebnoj bilanci (klauzula 2. članka 298. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Sadržaj ugovora o kupoprodaji nekretnina
Bitni uvjeti ugovora su predmet i cijena.
Predmet može biti i zemljišna parcela i zgrada, građevina ili stan, kao i druge nekretnine.
Ugovor mora sadržavati podatke koji vam omogućuju da definitivno utvrdite nekretninu koja će se prema ugovoru prenijeti na kupca, uključujući podatke koji određuju mjesto nekretnine na odgovarajućoj zemljišnoj parceli ili kao dio druge nekretnine (članak 554. Građanski zakonik Ruske Federacije). Pa ako predmet ugovora je zgrada, građevina, prostor, u ugovoru je potrebno naznačiti njezino mjesto, adresu, namjenu, godinu gradnje, površinu itd. U nedostatku ovih podataka u ugovoru, stanje nepokretnosti za prijenos smatra se da se stranke nisu dogovorile i ugovor nije sklopljen.
Cijena zgrade, građevine ili druga nepokretnost smještena na zemljišnoj parceli uključuje cijenu pripadajućeg dijela zemljišne čestice prenesene s ovom nepokretnošću ili pravo na nju, ako zakonom ili ugovorom o prodaji nekretnina nije drukčije određeno (klauzula 2. članka 555.). Ako u ugovoru nije naznačena cijena nekretnine, smatra se da nije zaključena (stavak 1. članka 555.)
Budući da nekretnine u većini slučajeva imaju neraskidivu vezu sa zemljišnom česticom, prilikom prijenosa vlasništva nad nekretninom potrebno je riješiti pitanje prava na zemljišnoj čestici, odnosno prilikom promjene vlasnika zemljišne čestice, postavlja se pitanje o pravima na objektima nekretnina koji se na njima nalaze.
U čl. 552 Građanskog zakonika Ruske Federacije osigurala su prava na zemljišnu parcelu prilikom prodaje zgrade.
Općenito je da se prema ugovoru o prodaji zgrade, građevine ili druge nekretnine, kupcu istovremeno s prijenosom vlasništva na toj nekretnini prenose prava na onom dijelu zemljišne čestice koji zauzima ta nekretnina. imanje i neophodan je za njegovo korištenje.
Ako je prodavatelj vlasnik zemljišne čestice na kojoj se nalazi nekretnina koja se prodaje, pravo vlasništva prelazi na kupca ili pravo zakupa ili drugo pravo na odgovarajući dio zemljišta predviđen ugovorom za prodaju nekretnina se odobrava.
Ako ugovorom nije definirano pravo na pripadajuću zemljišnu parcelu koja je prenesena na kupca nekretnine, pravo vlasništva na onom dijelu zemljišne čestice koji je zauzet nekretninom i nužan je za njezinu uporabu prenosi se na kupca.
Istodobno, prodaja nekretnina smještenih na zemljišnoj parceli koja ne pripada prodavaču po pravu vlasništva dopuštena je bez pristanka vlasnika ove parcele, ako to nije u suprotnosti s uvjetima za korištenje takve čestice utvrđena zakonom ili sporazumom. Kada se takva nekretnina proda, kupac stječe pravo korištenja odgovarajućeg dijela zemljišne čestice pod istim uvjetima kao i prodavatelj nekretnine.
Članak 553. Građanskog zakonika Ruske Federacije uspostavlja prava na nekretninama prilikom prodaje zemljišne parcele.
Ako se zemljišna parcela na kojoj se nalazi zgrada, građevina ili druga nekretnina koja pripada prodavatelju prodaje bez prijenosa ove nekretnine u vlasništvo kupca, prodavatelj zadržava pravo korištenja dijela zemljišne čestice koji zauzima nekretnina imanja i neophodan je za njegovo korištenje, pod uvjetima utvrđenim kupoprodajnim ugovorom.
Ako uvjeti korištenja odgovarajućeg dijela zemljišne čestice nisu ugovorom o prodaji utvrđeni, prodavatelj zadržava pravo ograničenog korištenja (služnost) na onom dijelu zemljišne čestice koji je zauzet nekretninama i koji je neophodan za njegovu upotrebu u skladu sa svojom svrhom.
Prijenos nekretnina ima određene značajke. Sastavljaju ga stranke koje potpisuju ugovor o prijenosu ili drugi dokument koji potvrđuje prijenos imovine od strane prodavatelja i prihvaćanje od strane kupca (članak 556. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Utaja jedne od stranaka od potpisivanja dokumenta o prijenosu nekretnine pod uvjetima predviđenim ugovorom smatra se odbijanjem prodavatelja da ispuni obvezu prijenosa imovine, a kupca - od obveze prihvaćanja imovine.
Prihvatanje nekretnina koje nisu u skladu s uvjetima ugovora od strane kupca, uključujući i slučajeve kada je takvo odstupanje predviđeno dokumentom o prijenosu nekretnine, nije osnova za oslobađanje prodavatelja od odgovornosti za nepropisno izvršenje ugovor.
Uvjeti za obrazac ugovora o prodaji nekretnina utvrđeni su čl. 550 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Sklapa se ugovor o prodaji nekretnina u pisanom obliku sastavljanjem jednog dokumenta koji su potpisale stranke (klauzula 2. članka 434. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Nepoštivanje oblika ugovora o prodaji nekretnine povlači za sobom nevaljanost.
Treba imati na umu da postojeće zakonodavstvo ne predviđa obveznu ovjeru ugovora o prodaji nekretnina (stranke to mogu učiniti prema vlastitom nahođenju). Istovremeno, prijenos vlasništva na kupca podliježe državna registracija (Klauzula 1. članka 551. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Državna registracija podrazumijeva se kao pravni akt priznavanja i potvrde od strane države nastanka, ograničenja (tereta), prijenosa ili ukidanja prava na nekretninama u skladu s Građanskim zakonikom Ruske Federacije.
Državna registracija jedini je dokaz o postojanju registriranog prava, koje se može osporiti samo na sudu. Postupak registracije utvrđen je Zakonom "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njima".
Nekretnina se preuzima na stjecatelja od trenutka državne registracije, a njezino izvršenje do tog trenutka (prijenos dokumenata, deložacija i preseljenje itd.) Ne podrazumijeva prijenos vlasništva, teret održavanja i rizik od slučajnih nesreća gubitak imovine stjecatelju (članci 210., 211. Građanski zakonik Ruske Federacije).
Međutim, ako jedna od strana izbjegava državnu registraciju prijenosa vlasništva nad nekretninama, sud ima pravo, na zahtjev druge strane, donijeti odluku o državnoj registraciji prijenosa vlasništva.
Treba imati na umu da, u pravilu, registracija nije predmet samog ugovora čiji je predmet nekretnina, već prijenos prava na nju.
Značajke prodaje stambenih prostora
Bitan uvjet ugovora o prodaji stambene zgrade, stana, dijela stambene zgrade ili stana u kojem žive osobe, koje u skladu sa zakonom zadržavaju pravo korištenja ovog stambenog prostora nakon kupnje od strane kupca , je popis tih osoba naznačujući njihova prava na korištenje stambenih prostora koji se prodaju.
Ugovor o prodaji stambene zgrade, stana, dijela stambene zgrade ili stana podliježe državnoj registraciji i smatra se sklopljenim od trenutka takve registracije.
Prema ugovoru o prodaji nekretnine (ugovor o prodaji nekretnine), prodavatelj se obvezuje prenijeti u vlasništvo kupca zemljište, zgradu, građevinu, stan ili drugu nekretninu, a kupac se obvezuje prihvatiti ovu nekretninu i platiti cijenu koju su za nju odredile stranke (klauzula 1. članka 549., klauzula 1. članka 454. Građanskog zakonika).
Bitni uvjeti ugovora o prodaji nekretnine uključuju uvjete o predmetu prodaje i cijenu nekretnine koja se prodaje.
Zakon zahtijeva da se u ugovoru o prodaji nekretnina moraju navesti podaci koji omogućuju definitivno utvrđivanje nekretnina koje se prema ugovoru prenose na kupca, uključujući podatke koji određuju mjesto nekretnine na odgovarajućoj zemljišnoj parceli ili kao dio ostalih nekretnina. U nedostatku navedenih podataka u ugovoru, stanje na nekretninama koje se prodaju i podliježu prijenosu smatra se neskladnim i ugovor nije zaključen.
U razlika od kupoprodajnog ugovora pokretne imovine, ugovor o prodaji nekretnina mora sadržavati uvjet o cijeni nekretnine o kojoj su se stranke pismeno dogovorile. U nedostatku uvjeta o cijeni, smatra se da ugovor o prodaji nekretnina nije zaključen (klauzula 1. članka 555. Građanskog zakonika). Općenito, cijena nepokretne imovine koja se nalazi na zemljišnoj čestici o kojoj su se stranke dogovorile uključuje cijenu odgovarajućeg dijela zemljišne čestice prenesene s ovom nepokretnom imovinom ili pravo na nju (klauzula 2. članka 555. Građanskog zakonika ). Međutim, ovo je pravilo dispozitivno.
Cijena nekretnine u ugovoru o prodaji nekretnina stranke mogu odrediti na razne načine. U slučajevima kada se cijena nekretnine određuje po jedinici njene površine ili nekom drugom pokazatelju njene veličine, ukupna cijena takve nekretnine koja se plaća određuje se na temelju stvarne veličine nekretnine koja je prebačena na kupca (klauzula 3. članka 555. Građanskog zakonika).
Glavna odgovornost kupac prema ugovoru o prodaji nekretnine, uz obvezu prihvaćanja kupljene nekretnine, obveza je da je plati. Oblik, postupak i način plaćanja ugovorne strane utvrđuju samostalno. Zakon dopušta plaćanje kupljene nekretnine na rate i na kredit, kao i plaćanje unaprijed.
Ako u ugovoru nema klauzule o raspodjeli troškova za državnu registraciju prijenosa vlasništva, te troškove treba snositi prodavatelj.
Ugovor o prodaji nekretnina sklapa se u pisanom obliku sastavljanjem jednog dokumenta kojeg potpisuju stranke.
Nepridržavanje oblik ugovora o prodaji nekretnine povlači za sobom nevaljanost. Prijenos vlasništva nad nekretninama prema ugovoru o prodaji nekretnina na kupca podliježe državnoj registraciji.
Ugovor o prodaji poduzeća
Prema ugovoru o prodaji poduzeća, prodavatelj se obvezuje prenijeti vlasništvo kupca na cijelo poduzeće kao imovinski kompleks (članak 132. Građanskog zakonika Ruske Federacije), osim prava i obveza da prodavatelj nema pravo prijenosa na druge osobe (stavak 1. članka 559. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Razdvajanje ugovora o prodaji poduzeća kao neovisne vrste ugovora o prodaji nekretnina nastalo je zbog specifičnosti predmeta - poduzeća kao imovinskog kompleksa koji se koristi za poduzetničku djelatnost.
Ugovor o prodaji poduzeća sporazuman je, težak i uzajaman.
Cilj ovog sporazuma je poduzeće kao imovinski kompleks. Struktura poduzeća kao imovinskog kompleksa uključuje sve vrste imovine namijenjene njegovim aktivnostima, uključujući zemljišne čestice, zgrade, građevine, opremu, inventar, sirovine, proizvode, prava potraživanja, dugove, kao i prava na oznake koje individualizirati poduzeće, njegove proizvode, rad i usluge (naziv marke, zaštitni znakovi, znakovi usluga) i druga ekskluzivna prava. Ostali imovinski i neimovinski elementi mogu se uključiti u strukturu poduzeća zakonom ili ugovorom.
Ugovorne strane su prodavatelj - fizička ili pravna osoba koja ima vlasništvo nad predmetnim imovinskim kompleksom i kupac - u pravilu pojedinac - poduzetnik ili pravna osoba koja može posjedovati imovinski kompleks za određenu Svrha.
Zahtjevi za oblikom ugovora o prodaji poduzeća trebaju se smatrati posebnim. Prvo, ovo su upute o stvarnom obliku ugovora i njegovoj registraciji, i drugo, upute o dokumentima priloženim uz ugovor, čiji je popis iscrpan. Nepoštivanje tih i ostalih zahtjeva povlači za sobom nevaljanost ugovora.
Ugovor o isporuci: pojam, vrste i elementi
Prema ugovoru o opskrbi, dobavljač - prodavač koji se bavi poduzetničkom djelatnošću, obvezuje se u određenom roku ili datumu prenijeti kupcu proizvedenu ili kupljenu robu za uporabu u poduzetničkoj djelatnosti ili u druge svrhe koje nisu povezane s osobnim, obitelj, kućanstvo i druge slične namjene.
Ovaj je sporazum sporazuman, nadoknadiv i uzajaman.
Opskrba najčešće uključuje ugovor o opskrbi za državne potrebe, ugovor o opskrbi energijom, ugovor o ugovaranju.
Elementi ugovora o opskrbi su sljedeći: stranke, predmet, cijena, rok, oblik i postupak sklapanja, sadržaj ugovora.
Ugovorne strane su osobe koje se bave poduzetničkom djelatnošću, t.j. prema čl. 2 Trgovačke organizacije Građanskog zakonika (ponekad nekomercijalne) ili građani - individualni poduzetnici.
Predmet ugovora su u pravilu stvari definirane generičkim obilježjima. Prava kupca uključuju pravo na zamjenu neispravne robe, nadoknađivanje kratkih isporuka od drugih osoba, pripisivanje troškova njihove kupnje dobavljaču. Pojedinačne stvari ne mogu biti predmet ugovora. Ugovorna cijena određuje se sporazumom strana (osim za one vrste robe za koje se provodi državna regulacija cijena).
Rok za ispunjenje obveza za prijenos robe i za njezino plaćanje također se utvrđuje sporazumom stranaka.
Obrazac ugovora je napisan, koji se u praksi izrađuje u pravilu potpisivanjem i sastavljanjem jednog dokumenta od strane stranaka. Sadržaj ugovora sastoji se od obveza strana (dobavljač će robu prenijeti kupcu sa svim potrebnim priborom i dokumentima u dogovorenoj količini, asortimanu i skupu utvrđene kvalitete, bez prava trećih strana, u odgovarajućoj ambalaži ili spremnicima, a kupac da prihvati robu i plati je).
Opskrba robom za državne potrebe
Opskrba robom za državne potrebe obavlja se na temelju državnog ugovora o opskrbi robom za državne potrebe, kao i ugovora sklopljenih u skladu s njim.
Državne potrebe prepoznaju se kao potrebe Ruske Federacije ili sastavnica Ruske Federacije utvrđene u skladu sa zakonom, osigurane na teret proračuna i izvanproračunskih izvora financiranja.
Državni ugovor za opskrbu robom za državne potrebe vrsta je ugovora o opskrbi i u tom smislu se može okarakterizirati kao nadoknađena 105 besmislica i uzajamni ugovor.
Prema državnom ugovoru o isporuci robe za državne potrebe, dobavljač (izvršitelj) se obvezuje predati robu državnom kupcu ili, prema njegovom naputku, drugoj osobi, a državni kupac obvezuje se osigurati plaćanje isporučene robe.
Državni ugovor zaključuje se na temelju naloga državnog kupca za opskrbu robom za državne potrebe, koji je prihvatio dobavljač (izvršitelj).
Za državnog kupca koji je dao narudžbu koju je prihvatio dobavljač (izvršitelj), sklapanje državnog ugovora je obvezno. Zaključenje ugovora obvezno je za dobavljača (izvršitelja) samo u slučajevima utvrđenim zakonom i pod uvjetom da će državni kupac nadoknaditi sve gubitke koji mogu nastati dobavljaču (izvršitelju) u vezi s izvršenjem ugovora .
Ako se putem natječaja daje narudžba za isporuku robe za državne potrebe, sklapanje ugovora s dobavljačem (izvršiteljem) proglašenim pobjednikom na natječaju obvezno je za državnog kupca.
U slučajevima predviđenim zakonom, državni kupac ima pravo u potpunosti ili djelomično odbiti robu, čija je dostava predviđena državnim ugovorom, uz naknadu dobavljaču za gubitke nastale takvom odbijom.
Ugovor
Prema ugovornom ugovoru, proizvođač poljoprivrednih proizvoda obvezuje se poljoprivredne proizvode koje je uzgajao (proizveo) prenijeti nabavljaču - osobi koja takve proizvode kupuje za preradu ili prodaju.
Ovaj je sporazum sporazuman, nadoknadiv i dvostran.
Specifične za ugovor su stranke i predmet ugovora. Prodavač prema ugovornom ugovoru mogu biti ne samo poljoprivredne trgovačke organizacije i seljačka (poljoprivredna) poljoprivredna gospodarstva, kojima je proizvodnja i prodaja poljoprivrednih proizvoda poduzetnička djelatnost, već i građani koji proizvode poljoprivredne proizvode na parcelama kućanstva, vrtnim parcelama i ljetnim vikendicama . Kupac (nabavljač) je osoba koja kupuje poljoprivredne proizvode za daljnju preradu ili prodaju, tj. za poslovnu upotrebu.
Prema ugovornom ugovoru, prodaju se samo oni poljoprivredni proizvodi koje uzgaja (proizvodi) prodavatelj, u količini i rasponu utvrđenim ugovorom. To mogu biti proizvodi buduće žetve ili oni koji su već dostupni od proizvođača nakon zaključenja ugovora. Prema ugovoru o isporuci, mogu se prodati i proizvedeni i kupljeni proizvodi.
Prema ugovornom ugovoru prodaju se poljoprivredni proizvodi koji nisu prošli nikakvu preradu. Prerađeni poljoprivredni proizvodi su industrijski proizvodi koji se prodaju prema ugovoru o opskrbi ili prema ugovoru o maloprodaji i kupoprodaji.
Ugovor o opskrbi energijom
Ugovor o opskrbi energijom javni je ugovor.
Prema ugovoru o opskrbi električnom energijom, organizacija za opskrbu energijom obvezuje se pretplatnika (potrošača) opskrbljivati \u200b\u200bputem priključene mreže, a pretplatnik se obvezuje platiti primljenu energiju, kao i poštivati \u200b\u200brežim potrošnje predviđen ugovorom, kako bi se osigurala sigurnost rada energetskih mreža pod njezinom kontrolom i ispravnost uređaja i opreme koji se koriste povezani s potrošnjom energije.
Ugovor o opskrbi električnom energijom zaključuje se s pretplatnikom ako ima uređaj za prijam električne energije koji udovoljava utvrđenim tehničkim zahtjevima, povezan s mrežama organizacije za opskrbu električnom energijom i ostalom potrebnom opremom, kao i kod osiguranja mjerenja potrošnje energije.
Ovo je ugovor sporazumno, budući da prava i obveze stranaka proizlaze od trenutka sklapanja ugovora i kada se opskrbna organizacija obveže opskrbljivati \u200b\u200bpretplatnika energijom tijekom ugovora; osim toga, to je plaćeni i uzajamni ugovor i klasificiran je kao javni ugovor.
Strane ovog sporazuma su organizacija za opskrbu energijom i pretplatnik. Tvrtke za opskrbu energijom smatraju se komercijalnim organizacijama koje potrošačima prodaju proizvedenu ili kupljenu električnu i (ili) toplinsku energiju.
Pretplatnik prema ugovoru o opskrbi energijom (kupac energije) može biti pravni ili pojedinac. Entitet mogu primati energiju ili za izravnu potrošnju ili za daljnju prodaju. Građaniu pravilu zaključuju ugovor o opskrbi električnom energijom radi dobivanja energije za potrošnju u kućanstvu. Međutim, ugovorom se može predvidjeti korištenje energije i pružanje poduzetničkih aktivnosti.
Građanski zakonik ne sadrži posebne zahtjeve za oblik ugovora o opskrbi energijom. Stoga se prilikom njegova formaliziranja moraju poštivati \u200b\u200bopće odredbe o obliku transakcija. Pri zaključivanju ugovora o opskrbi energijom s pretplatnikom - pravnom osobom, potreban je jednostavan pisani obrazac. Do registracije ugovornih odnosa dolazi "stvarnim spajanjem" na propisani način na povezanu mrežu (klauzula 1. članka 540. Građanskog zakonika). Stvarnom povezivanju građanin podnosi zahtjev elektroenergetske organizacije, pregled njegovih ožičenja, brtvljenje brojila itd., Nakon čega se, ako se utvrdi njihova usklađenost s trenutnim tehničkim zahtjevima, opskrba električnom energijom organizacija otvara osobni račun na ime pretplatnika i predaje mu "čekovnu knjižicu" za dokumente izvoda o plaćanju za iskorištenu električnu energiju. Pauza u posluživanju, prekid ili ograničenje opskrbe energijom mogući su: - po dogovoru strana; - ako nezadovoljavajuće stanje pretplatničkih elektrana prijeti nesrećom ili predstavlja prijetnju životu ili sigurnosti građana; - ako je potrebno, poduzeti hitne mjere za sprečavanje ili uklanjanje nesreće u sustavu elektroenergetskog poduzeća.
Ugovor o prodaji nekretnina zaključuje se u pisanom obliku sastavljanjem jednog dokumenta koji su stranke potpisale (stavak 2. članka 434.).
Nepoštivanje oblika ugovora o prodaji nekretnine povlači za sobom nevaljanost.
Komentar članka 550
1. Komentar stavka 1. Umjetnost. predviđa posebna pravila u vezi s oblikom ugovora o prodaji nekretnina. Takav ugovor mora se sklopiti u pisanom obliku sastavljanjem jedinstvenog dokumenta koji potpisuju obje strane. Ostale varijante pismenog oblika ugovora poznate domaćem pravnom poretku, na primjer, razmjena dokumenata putem poštanskih, telegrafskih, elektroničkih i drugih komunikacija (vidi točku 2. članka 434. Građanskog zakonika), nedostatne su za njegov zaključak (vidi Rezoluciju FAS-a okruga Volgo-Vyatka od 2. srpnja 2007. g. N A43-2514 / 2007-23-64).
2. U skladu sa stavkom 1. čl. 452. Građanskog zakonika, sporazum o izmjeni ili raskidu sporazuma sklapa se u istom obliku kao i sporazum, osim ako zakon, drugi pravni akti, sporazum ili poslovni običaji ne proizlaze drugačije. Slijedom toga, sporazum o izmjeni ili raskidu ugovora o prodaji nekretnina također mora imati oblik jedinstvenog dokumenta koji potpisuju stranke.
3. Ugovor o kupoprodaji nekretnina smatra se sklopljenim od trenutka potpisivanja jednog pismenog dokumenta od obje strane. Iznimka su ugovor o prodaji stambenih prostora (vidi članak 558. Građanskog zakonika) i ugovor o prodaji poduzeća (vidi članak 560. Građanskog zakonika), koji su predmet državne registracije i stupaju na snagu od trenutak njihove registracije (članak 3. članka 433. Građanskog zakonika).
4. Odlomak 2. komentara. Umjetnost. utvrđuje posebne posljedice kršenja pismenog oblika ovog sporazuma (usp. s općim pravilima klauzule 1. članka 162. Građanskog zakonika). Nepoštivanje oblika ugovora o prodaji nekretnine - njegovo usmeno izvršenje ili kršenje zahtjeva jednog pismenog oblika - povlači za sobom nevaljanost ugovora.
Prema ugovoru o prodaji nekretnine, prodavatelj se obvezuje prenijeti u vlasništvo kupca zemljište, zgradu, građevinu, stan ili drugu nekretninu, a kupac se obvezuje prihvatiti ovu nekretninu i platiti cijenu koju su stranke utvrdile za to (klauzula 1. članka 549., klauzula 1. članka 454. Građanskog zakonika).
Ugovor o prodaji i kupnji nekretnina je sporazuman, naporan, uzajaman. Prodavatelj nepokretne imovine može biti vlasnik nepokretne imovine ili osoba koju on posebno ovlasti na temelju zakona ili ugovora. Ugovor o prodaji nekretnina mora se sklopiti u pisanom obliku sastavljanjem jednog dokumenta koji potpisuju stranke. Nepoštivanje utvrđenog oblika povlači za sobom nevaljanost (članak 550. Građanskog zakonika). Ugovor o prodaji nekretnina (osim ugovora o prodaji i kupnji stambenih prostora) smatra se sklopljenim od trenutka potpisivanja jedinstvenog dokumenta koji formulira sve njegove bitne uvjete. Prijenos vlasništva nad nekretninama s prodavatelja na kupca podliježe državnoj registraciji. Ako u ugovoru nema klauzule o raspodjeli troškova za državnu registraciju prijenosa vlasništva, te troškove treba snositi prodavatelj.
Bitni uvjeti ugovora o prodaji nekretnine uključuju uvjete o predmetu ugovora i o cijeni same nekretnine. Pri zaključivanju ugovora, posebnu pozornost treba posvetiti identificiranju predmeta određivanjem mjesta na odgovarajućoj zemljišnoj čestici ili kao dijela druge nekretnine. Treba napomenuti da ako prodavatelj zgrade nije vlasnik zemljišne čestice na kojoj se nalazi, ista prava korištenja odgovarajućeg dijela zemljišne čestice prenose se na kupca pod istim uvjetima kao i prodavatelj.
Na temelju karakteristika različitih kategorija nekretnina, zakon definira posebna pravila za njihovu kupnju i prodaju:
1. Ako su zemljišne čestice predmet kupnje i prodaje, tada prvo moraju proći državnu katastarsku registraciju, a također se ne smiju povući ili ograničiti u prometu (čl. 27. ZZ). Štoviše, prodavatelj je dužan kupcu dostaviti podatke o opterećenjima zemljišne parcele i ograničenjima njezine uporabe.
2. Postoje značajke prodaje stambenih prostora koje se sastoje u činjenici da je ugovor o prodaji stambenih prostora podložan državnoj registraciji i smatra se sklopljenim od trenutka takve registracije (odredba 2. članka 558. Građanskog Zakonika), bitan uvjet ugovora o prodaji kuće, stana, dijela stambene zgrade ili stana, drugog stanovanja u kojem žive osobe, koje u skladu sa zakonom zadržavaju pravo korištenja ovih prostorija nakon kupujući ga od strane kupca, postoji popis tih osoba koji ukazuju na njihova prava na korištenje prodanih stambenih prostora (klauzula 1. članka 558. Građanskog zakonika), te da prodaja stambenih prostorija u kojima su maloljetni članovi vlasnika obiteljski život dopušten je samo uz pristanak organa starateljstva i starateljstva (klauzula 4. članka 292. Građanskog zakonika). Također, ako govorimo o stjecanju vlasništva nad prostorijama u višestambenoj zgradi, tada udio u pravu zajedničkog vlasništva na zajedničkom dobru u kući (stepenice, liftovi, potkrovlja, podrumi, zemljišna parcela s elementima uređenja i uređenja). poboljšanje itd.) prenosi se na stjecatelja.