Preliminarni ugovor o prodaji zemljišta sa kućom. Preliminarni ugovor o prodaji kuće - pravne nijanse
Pred prodavač i kupac sklapaju se preliminarni ugovor o prodaji zemljišta kako bi zabilježili svoje namjere za dovršetak transakcije. Ovaj dokument mora biti pripremljen kada trenutno nije moguće sastaviti osnovni sporazum. Najčešći uzroci:
- osoba koja kupuje nekretnine nema potrebnu svotu novca dostupnu za plaćanje (na primjer, može ugovoriti zajam ili spremiti potrebna sredstva);
- vlasnik nije spreman pružiti cijeli paket dokumenata, treba mu vremena da ga pripremi;
- nema fizičke mogućnosti za prodaju.
Preliminarni dogovor način je kojim se osigurava suglasnost obje strane da završe prodaju zemljišne čestice sa ili bez kuće. Istodobno, prodavatelj dobiva jamstva da druga strana neće odbiti transakciju, a kupac da prodavatelj ne promijeni uvjete ugovora.
zakonodavstvo
Ako jedna od strana naknadno odbije transakciju, vrijede pravila utvrđena stavkom 4. čl. 445. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Možete zatražiti izvršenje sporazuma u roku od šest mjeseci od trenutka kada je jedna od strana prekršila svoje obveze.
Članak 550. Građanskog zakona kaže da samo pisani sporazum ima pravnu snagu.
Članak 550. Građanskog zakona Ruske Federacije. Obrazac ugovora o prodaji imovine
Ugovor o prodaji nekretnina zaključuje se pismenim putem sastavljanjem jednog dokumenta koji su potpisale stranke (članak 43. stavak 2.).
Nepridržavanje oblika ugovora o prodaji nekretnine povlači za sobom nevaljanost.
Razlike od glavnog dogovora
Preliminarni ugovor o prodaji zemljišta sa ili bez kuće je primarni dokument na osnovu kojeg se sastavlja glavni ugovor. Sadrži podatke o strankama u transakciji, predmetu i vremenu potpisivanja glavne (pročitajte o nijansama sastavljanja i sklapanja ugovora o prodaji zemljišne parcele, a upoznat ćete s osobinama i razlikama ugovora o prodaji zemljišne parcele između fizičkih ili pravnih osoba). Glavne razlike označenih dokumenata:
- Predmet. U prvom slučaju predmet je namjere izvršiti kupnju i prodaju nekretnina, u drugom - neposredni predmet transakcije (kuća i zemljište).
- Datum stupanja na snagu. Preliminarni sporazum stupa na snagu od trenutka potpisivanja. Glavni ugovor - nakon registracije u Rosreestr.
- Jedina pravna posljedica inicijalnog sporazuma je obveza zaključenja glavne transakcije.
- Plaćanje po prethodnom ugovoru izravno je nemoguće, dopušteno je samo uz buduće isplate (kao avansni prijenos ili polog).
- Primarni dokument je privremeni za razliku od glavnog.
- Glavni ugovor podliježe državnoj registraciji, primarni - ne.
Kompilacija i zaključak
Preporučljivo je sastaviti preliminarni ugovor o prodaji zemljišta za određeno vremensko razdoblje, npr. Za dokumentarnu pripremu ili kupnju parcele (ako je opterećena). U postupku izrade i potpisivanja dokumenta trebalo bi uzeti u obzir ključne točke:
- Građanski zakonik Ruske Federacije kaže da ugovor vrijedi samo ako je zaključen u pisanom obliku;
- preliminarni sporazum trebao bi sadržavati glavne točke sporazuma između strana, posebno predmet transakcije (namjera za kupnju određenog zemljišnog zemljišta s naznakom određenih podataka: lokacija, površina, katastarski broj);
- u dokumentu mora biti navedena cijena predmeta prodaje (u skladu s člankom 555. Građanskog zakona Ruske Federacije);
- ako se ugovorne strane ne slažu u pogledu vrijednosti zemljišta, sporazum se ne može smatrati zaključenim;
- prodavatelj bez odgode obavještava kupca o opterećenju alokacije, ako ga ima; u skladu s člankom 37. Zemljiškog zakona Ruske Federacije, ta se činjenica ogleda u dokumentu.
dokumenti
Prije sklapanja preliminarnog sporazuma potrebno je pripremiti cijeli paket dokumenata. Za sastavljanje i potpisivanje ugovora trebat će vam:
- potvrda o vlasništvu zemljišta na prodaju, tehnička putovnica;
- katastarska putovnica;
- dokument koji označava granice zemljišta - granični plan; ako razlika nije izvršena ranije, bit će potrebno provesti istraživanje prije prodaje;
- akt koordinacije granica zemlje sa susjedima;
- dokument na temelju kojeg je prodavatelj stekao pravo vlasništva - ugovor o kupoprodaji, dar, administrativna uredba o prijenosu nekretnine u vlasništvo, oporuka itd .;
- potvrda o odsutnosti uhićenja, opterećenja na mjestu - izvadak iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina;
- dozvolu za prodaju drugih vlasnika, kao i organe starateljstva u prisustvu maloljetne djece.
Zakonodavstvo nameće određene uvjete za pripremu preliminarnog ugovora.
Trebao bi uključivati:
- Preambula. Sadrži naziv dokumenta, datum i mjesto njegovog potpisivanja; Podaci o strankama u transakciji: kontakti, detalji putovnice, adresa registracije.
- Predmet ugovora. U ovom se odjeljku navodi dogovor stranaka o prodaji nekretnina. Potrebno je detaljno opisati predmet budućeg glavnog ugovora (adresa, granice, ukupna površina, katastarski broj, kategorija zemljišta, prisutnost opterećenja itd.).
- Trošak. Ovo je obavezna stavka u dokumentu. Cijena se može slobodno odrediti prema nahođenju prodavača, ne mora biti vezana za tržišnu ili katastarsku vrijednost.
- Podaci o pologu, ako je uplaćen.
- Rok za zaključivanje glavnog sporazuma. Ako to stanje nije naznačeno, automatski se osigurava razdoblje od jedne godine.
- Klauzula „Prava i obveze stranaka“ trebala bi navesti obvezu za buduće potpisivanje glavnog ugovora.
- U odjeljku "Odgovornost" navodi se postupak rješavanja situacije ako prodavac ili kupac prekrši uvjete ugovora.
- Posljednja faza je određivanje uvjeta stupanja na snagu ugovora, mogućnost produženja i raskida. Pojedinosti i potpisi stranaka.
Ako se stavi na kuću
Ako je zemljište stečeno zajedno sa stambenim zgradama, trebate uzeti u obzir da su ti objekti nekretnina neraskidivo povezani (možete saznati kako sastaviti ugovor o prodaji zemljišne čestice sa stambenom zgradom). U skladu s normama Zemaljskog zakona Ruske Federacije, kao i Građanskim zakonikom, otuđenje kuće neraskidivo je povezano s otuđenjem zemljišta na kojem je zgrada izgrađena.
U situaciji kada nije cjelokupna zgrada predmet prodaje i kupnje, već samo njezin dio, provodi se razgraničenje i naknadno otuđenje odgovarajućeg udjela u zemljišnoj parceli.
Upozorenje: kupoprodajni ugovor mora nužno navesti prijenos vlasništva ne samo nad gradnjom, već i nad zemljom. U suprotnom, sporazum može biti nevažeći.
Kada se zemljišno zemljište prodaje zajedno s kućom, predmet ugovora također identificira glavne karakteristike zgrade: ukupnu i dnevnu površinu, broj katova, soba itd. Cijena kuće i zemljišta, kao i vrijednost kupnje, naznačeni su zasebno.
Važna točka je izrada dva tehnička plana za svaku od nekretnina. Crteži i parametri dva objekta nekretnina ne mogu biti uključeni u jedan dokument. Trošak se također ne može prikazati u jednom iznosu, mora biti odvojeno označen za kuću i zemljište. Nakon što je propisana cijena cijele transakcije.
Upućivanje pologa
Depozit pri kupnji kuće je određeni iznos novca koji se prodavatelju prenosi u skladu s predugovorima kako bi se osigurale obveze. Unosi se u račun budućih naselja prema temeljnom sporazumu (preporučuje se ta točka biti navedena u tekstu dokumenta).
Ako je bilo predujma, ali do transakcije nije došlo, posljedice se razlikuju ovisno o tome koja ga je strana prouzročila:
- po krivici kupca - depozit ostaje kod prodavatelja;
- krivnjom prodavatelja - naknada se vraća kupcu u dvostrukoj veličini (u skladu s člankom 388. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Članak 381. Građanskog zakona Ruske Federacije. Posljedice otkaza i neispunjavanja obveze osigurane depozitom
- Nakon prestanka obveze prije početka njezinog izvršenja sporazumom stranaka ili zbog nemogućnosti izvršenja (), depozit mora biti vraćen.
- Ako je strana koja je dostavila depozit odgovorna za neizvršenje ugovora, ostaje druga strana. Ako je strana koja je primila depozit odgovorna za neizvršavanje ugovora, dužna je drugoj strani platiti dvostruki iznos depozita.
Nadalje, stranka odgovorna za neizvršavanje ugovora dužna je nadoknaditi drugoj strani gubitke kompenzacijom iznosa depozita, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.
Što se mijenja u popisu dokumenata?
Kupnja i prodaja zemljišta uz zaključivanje preliminarnog ugovora može se izvršiti s pologom. Ako se novac uplaćuje za plaćanje buduće vrijednosti imovine, važno je osigurati uvjete povrata u određenim situacijama, kao i dobiti potvrdu o prijenosu određenog iznosa.
U ovom slučaju izračun se može izvršiti u gotovini i bez gotovine. Postupak prijenosa novca mora biti dokumentiran. Kad se predujam plati na račun prodavatelja, takvi dokazi će biti dokument o plaćanju (ček, potvrda), izvadak s kupčevog tekućeg računa, prijenos gotovine u nazočnosti javnog bilježnika, kao i potvrda o primitku depozita ili poseban ugovor. u preliminarnom dogovoru prikladno je navesti da će se sredstva koja su doprinijela kao depozit koristiti za plaćanje stečenog zemljišta. Takva naizgled očita nijansa može spriječiti nastajanje konfliktnih situacija u budućnosti.
nijanse
Pripremanje preliminarnog sporazuma o prodaji kuće sa zemljišnom parcelom trebalo bi shvatiti ozbiljno, jer će ovaj dokument postati osnova za pripremu glavnog ugovora. Ovo je dvostruko važno ako su stranke u transakciji odlučile uplatiti depozit.
Činjenica je da depozit djeluje kao jamstvo obveza, i, stoga, ako se transakcija ne dogodi, jedna od strana može pretrpjeti materijalne gubitke.
Prilikom sklapanja spomenutog sporazuma treba obratiti posebnu pozornost prodavaču koji ima čitav paket dokumenata za svaku nekretninu: zemljište i kuću, kako bi provjerio ovlaštenja vlasnika za prodaju nekretnine, kako bi se osiguralo da nema opterećenja ili drugih pravnih problema koji mogu rezultirati transakcijom.
Trebam li se registrirati?
Preliminarni ugovor, prema kojem se stranke u budućnosti obvezuju izvršiti kupnju i prodaju nekretnina, ne podliježe registraciji. To je navedeno u točki 14. Informativnog pisma Prezidija Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije broj 59 od 16. veljače 2001. godine. Registracija podliježe izravnom prijenosu vlasništva (o onome što trebate znati prilikom registracije ugovora o kupoprodaji zemljišne parcele, pročitajte).
Preliminarni ugovor je jamac ispunjavanja obveza za sklapanje ugovora prodaja nekretnina. Štoviše, njegovo potpisivanje nije osnova za nastanak vlasničkih odnosa. Dodatna potvrda ozbiljnosti namjera stranaka može biti obećanje, a u slučaju neispunjavanja obveza u ovom slučaju, sudionici snose financijsku odgovornost. Kompetentni pristup pripremi ovog dokumenta postat će osnova za uspješnu transakciju.
Ako pronađete pogrešku, odaberite dio teksta i pritisnite Ctrl + Enter.
Kada se postavi pitanje potpisivanja takvog papira kao preliminarnog ugovora o prodaji kuće, ljudi se boje da se u tome krije neki trik.
Što je ovaj dokument i koje su nijanse u ovom postupku?
Takav dokument sastavlja kupac i prodavac privatne kuće, ako se transakcija ne može odmah izvršiti. Obično se preliminarni ugovor o prodaji kuće mora potpisati kad je kupac zadovoljan svime - rasporedom, lokacijom, stanjem građevinskih elemenata, čak i troškom.
Ali postoje objektivni razlozi za odlaganje transakcije:
- kupac još nema potreban iznos u cijelosti, ali za mjesec dana situaciju treba riješiti;
- prodavac je podcijenio nasljedstvo;
- prodavač čeka da sudska odluka stupi na snagu, itd.
Potpisivanjem preliminarnog ugovora pobjeđuju obje strane budućeg posla: budući vlasnik imanja može prestati tražiti, uvjeren u kupnju ovog određenog doma, po već dogovorenom trošku, prihvatljivom za njega. Prodavač može mirno završiti s papirima, znajući točno kada i za koji iznos će prodati ovu kuću.
Što se tiče zakonitosti takvog postupka, građanima možete osigurati sumnju: po zakonu u čl. 429 Građanskog zakona Ruske Federacije predviđeno je potpisivanje preliminarnog ugovora o prodaji. Važno je razumjeti da ovaj ugovor za buduću transakciju nije samo papir, već ozbiljan dokument, s određenim obvezama obje strane koje proizlaze iz činjenice njegova postojanja.
Da bi takav ugovor imao pravnu težinu, on mora formirati u potpunosti u skladu sa svim zahtjevima stavka 2. čl. 429. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Ne biste trebali pokušati u jednom dokumentu navesti sve strane koje se odnose na vezivanje imovine s vašom željom da je preuzmete: obrazac preliminarnog kupoprodajnog ugovora ne sadrži podatke o prijenosu depozita.
Predstavljanje depozita, obveza vraćanja treba biti pravilno sastavljena u posebnom dokumentu koji se zove ugovor o pologu.
To znači da preliminarni ugovor, s klauzulom o prenošenju depozita koji je u njemu uključen, ako se razmotri na sudu, pogrešno sastavljen ugovor neće moći pomoći vlasniku kuće da zadrži depozit, novac će morati vratiti.
Preliminarni ugovor o prodaji kuće samo na papiru fiksira namjere stranaka da se ubuduće obvežu, iako nije daleko, prijenos vlasništva nad stambenom zgradom.
Izdvajamo preliminarni ugovor
Kako sklopiti preliminarni ugovor o prodaji kuće? Ovaj dokument mora sadržavati sljedeće podatke:
- naziv naselja, datum;
- Puno ime oba predstavnika stranaka;
- u klauzuli „Predmet ugovora“ potrebno je navesti karakteristike kuće i zemljišta;
- cijena, algoritam izračuna;
- obveze stranaka vezane za datume izvršenja;
- potraživanja jedni prema drugima;
- potpisa stranaka.
Opisujući „Predmet Ugovora“, morate detaljno navesti adresu, kao i karakteristike stambene zgrade, a ne zaboravite navesti katastarske brojeve zgrade i zemljišne čestice, kao i gdje i kada se pravo vlasništva upisuje odvojeno za kuću i zemljište.
Nepostojanje prava vlasništva nad nekretninama ne daje vlasniku pravo sudjelovanja u postupku pretprodaje, uz provođenje preventivnog ugovora.
Sljedećem dokumentu moraju biti priloženi preventivni ugovori:
- preslike potvrde o registraciji kuće i katastarske potvrde za zemljišno zemljište, ovjerene;
- potvrda o prihvatu stambene imovine (zajedno s zemljišnom parcelom);
- depozitni ugovor.
Takav ozbiljan rad sastavlja se u 3 primjerka: jedan za svaku od stranaka, a treći će morati biti prebačen na Federalnu službu za registraciju zajedno s glavnim ugovorom. Ako se ugovor o depozitu ne priprema odvojeno, iznos prebačen kao depozit obračunavat će se kao predujam.
Preventivni ugovor ne zahtijeva registraciju, a sudjelovanje kod notara nije potrebno, iako je poželjno.
Nijanse koje treba uzeti u obzir
Svaki odlomak uvodnog rada treba pažljivo pročitati i razumjeti suštinu, a ako vam nešto ne odgovara, trebali biste inzistirati na isključenju ovog stavka.
Ako je sve što je rečeno i napisano u ovom sporazumu istinito, obje strane su zastupljeni normalnim, pristojnim ljudima, onda nema ništa loše u tome što svoj potpis stavite na takav dokument. Ali postoje nijanse koje ukazuju na prisutnost rizika.
Obavezno provjerite recept za izradu tehničke putovnice za nekretninu.
Ako je kupac stručnjak za građevinarstvo ili poslove u prometu nekretninama, moći će se orijentirati nakon što se upozna s planom kuće u naturi, koliko tačno list podataka odgovara stvarnom položaju prostorija.
Činjenica je da kasnije može doći do problema: obrazac s podacima priložen je davno, a pregradnja nije dovršena.
Još uvijek postoji opasnost od stjecanja stambene imovine s maloljetnom djecom koja su registrirana u ovom stambenom području ili s najmoprimcem određenim u pritvoru - uostalom, za preventivni ugovor nije potrebna potvrda registriranih stanara, ne samo arhivska, već čak i obična. Stoga vrijedi pitati vlasnika za arhivsku potvrdu stanara na ovoj adresi.
Ne postoji potpuna sigurnost da se prethodno potpisan papir ne odnosi na stambeni objekat s opterećenjima (to postaje očito kada se izvrši glavna verzija dokumenta za prodaju, na zahtjev javnog bilježnika).
Važno je razjasniti ovu nijansu (nepostojanje nametnutog napada, zaloga itd.) Kupcu prije nego što stavi potpis na preliminarnu verziju.
Može se dogoditi da u trenutku potpisivanja glavnog kupoprodajnog ugovora kupac još uvijek nije mogao sakupiti puni iznos troškova kuće sa zemljom.
U nekim slučajevima prilikom kupnje nekretnine sastavlja se preliminarni ugovor kojim se na vrijeme odlaže transakcija kupnje i prodaje. Nekoliko je važnih stvari na koje biste trebali obratiti pozornost prilikom dizajniranja: o tome ćete saznati odmah.
Obrasce uzoraka možete preuzeti na kraju članka.
Prilikom kupnje određene nekretnine (stana, zemljišta, automobila itd.) Stranke mogu, ali nisu obvezne sklapati tzv. Preliminarni ugovor o prodaji. Legalnost takvog postupka, kao i činjenica postojanja takvog dokumenta, odražavaju se u Građanski zakonik (članak 429.).
Glavna svrha je da obje strane preuzmu određene obveze prije nego što se transakcija dogodi:
- prodavatelj prihvaća obvezu prodaje imovine ovom kupcu;
- kupac pristaje kupiti predmet od ovog prodavatelja.
Strane potvrđuju namjeru sklapanja glavnog ugovora u preliminarnom roku kada se dogodi transakcija kupnje i prodaje. U isto vrijeme stranke znače da će glavni ugovor biti potpisan pod istim uvjetima.
Svrha preliminarnog sporazuma je da svaka strana u transakciji može potvrditi svoje namjere i istodobno preuzeti pisanu obvezu druge strane o svojim namjerama. Najčešće se bilježi dogovor o daljnjem otkupu stana. Takav je dokument obično potreban u sljedećim slučajevima:
- Prodavač i kupac dogovorili su se o transakciji, ali prodavatelj nema neke dokumente za stan ili ih nisu pravilno izvršili.
- Kupac nema dovoljno sredstava za jednokratnu kupnju, ali odmah prenosi dio iznosa i pristaje platiti ostatak u cijelosti u određenom roku.
- Kada kupujete stan na hipoteci, zaključivanje preliminarnog ugovora uobičajena je praksa, budući da je postupak kompliciran potrebom da se dobije odobrenje od banke, koja će stanovanje uzeti kao osiguranje za osiguranje kreditnih sredstava.
Sporazum se razlikuje od glavnog po tome što ga nije potrebno registrirati u Rosreestr-u ili ovjeriti kod javnog bilježnika. U tom smislu dokument nosi određene rizike ako strane ne dostave dokumente koji dokazuju da stan nije opterećen (založno pravo, uhićenje, zahtjevi trećih osoba itd.).
Prethodno potpisan ugovor sadrži određena jamstva, kao i rizike stranaka - o njima se detaljno govori u sljedećem odjeljku.
Prethodni ugovor: garancije
Preliminarni sporazum sadrži dvije važne garancije koje štite interese obje strane:
- Kupac ovom dokumentu jamči da će mu stan biti prodat i to po točno naznačenoj cijeni.
- Ugovor prodavatelju daje garanciju da će upravo ovaj kupac od njega kupiti stan najkasnije u naznačenom roku.
Ako netko izmiče svojim obvezama, bilo koja strana može ići na sud tako da se glavni ugovor provodi i transakcija je završena. Prijava se može podnijeti u roku od 6 kalendarskih mjeseci od dana kada preliminarni ugovor zahtijeva zaključivanje glavnog (znači rok).
Komentar stručnjaka o značajkama preliminarnog ugovora predstavljen je u videu.
Preliminarni ugovor: rizici
Glavni rizici su da stranke mogu izbjeći svoje obveze. Štoviše, ako nisu iskazali zahtjeve u roku od šest mjeseci, tada preliminarni ugovor o prodaji prestaje važiti.
Ovaj dokument, sam po sebi, ne nosi rizike u smislu da ne dolazi do vlasništva prodavatelja prema kupcu na temelju njegovog potpisivanja. Ako jedna strana zatraži da prisili drugu stranu da dovrši transakciju, tuženik može podnijeti protutužbu radi nevaljanja ugovora.
PAŽITE PAŽNJU Ako je preliminarni ugovor sklopljen kupnjom nove zgrade (s graditeljem), tada u slučaju nepodmirenja tužitelj može podnijeti zahtjev sudu sa zahtjevom da prisili tuženika na potpisivanje sporazuma o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji.
Ostatak preliminarnog sporazuma povezan je s rizicima koji obično prate transakcije na tržištu nekretnina:
1. U nekim slučajevima preliminarni sporazum može sud proglasiti ništavnim.
To je moguće u 2 slučaja:
- ugovor se izvršava s očitim kršenjima (nisu navedeni svi detalji stana, postoje činjenične pogreške);
- stan ne postoji ili je još u izgradnji.
2. rizik zbog činjenice da se stan može više puta prodati. Ova situacija nastaje u slučaju kada programer izvršava lažni plan: na primjer, može sklopiti nekoliko identičnih ugovora o prodaji istog stana.
3. rizik povezan s gubitkom sredstava utrošenih na kupnju stana. To se odnosi i na slučajeve stjecanja stana izravno u kući u izgradnji. Važno je shvatiti da uložena sredstva (pod povjereničkim aktom) ne vraćaju se uvijek po završetku izgradnje - tvrtka se često proglašava bankrotom, a oštećena se može nadati samo djelomičnoj nadoknadi za svoj gubitak.
Dakle, nakon potpisivanja preliminarnog ugovora, stranke su obvezne potpisati glavni ugovor pod potpuno istim uvjetima (promjene su moguće samo sporazumno).
Kod privatnih građana (kada kupuju kuću na sekundarnom tržištu) glavni su rizici povezani s činjenicom da stranke neće ispuniti svoje obveze. Ako se kupi stan u novoj zgradi, opasnost se naglo povećava - sve ovisi o iskrenosti developera.
Preliminarni ugovor: uzorak 2017
Uvjeti za izvršenje preliminarnog kupoprodajnog ugovora ove godine nisu se promijenili. Standardni obrazac lako se preuzima i ispisuje.
Prilikom ispunjavanja važno je uzeti u obzir da su svi bitni uvjeti odraženi u dokumentu - bolje je provjeriti odgovaraju li svi podaci podacima navedenim u relevantnim dokumentima (putovnica vlasnika stana, potvrda o vlasništvu). Posebna se pozornost posvećuje sljedećim točkama:
- Ugovorna cijena, tj. po kojoj cijeni prodavač pristaje prodati stan u dogovorenom roku.
- U preliminarnom ugovoru moraju se navesti sve osobe koje trenutno žive s prodavateljem. Navedeno je njihovo puno ime i podaci o putovnici.
- Ako vlasnik živi na drugom mjestu, bolje je navesti obje adrese: i stvarnu adresu i onu koja je zapisana u putovnici.
- Ugovor nužno odvojeno opisuje činjenicu da prodavač jamči: stan nije založen, uhićen je, druge osobe to ne zahtijevaju.
- Trajanje preliminarnog ugovora sastavni je uvjet njegove važnosti: nakon ovog datuma ugovor ističe.
- Ugovorom se mora propisati postupak plaćanja troškova stanovanja: na primjer, prvo kupac plati 10% ukupnog iznosa, a potom preostalih 90%. Činjenica plaćanja dodatno se potvrđuje ugovorom o pologu (na zahtjev članka 380. Građanskog zakonika). Isti se dokument naziva potvrda - sastavlja se u bilo kojem obliku, a potpisuju ga obje strane.
- Opisana je i odgovornost za neplaćanje: podrazumijeva se predstečajna nagodba. Na primjer, stranka koja je izbjegla transakciju plaća drugoj strani dvostruki sigurnosni depozit.
Bez navođenja bilo kojeg od ovih bitnih uvjeta, preliminarni ugovor praktično je nemoguće priznati pravno valjanim, zbog čega ga neće biti moguće koristiti kao jedan od dokaza u pravnom postupku.
Uzorak ugovora naveden je u nastavku.
Također treba napomenuti da izrada takvog sporazuma ne predviđa prijenos stambenog prostora u vlasništvo kupca. Prema tome, nema potrebe:
- sastaviti akt o prijenosu;
- pružiti izvode s osobnog računa, koji dokazuju nepostojanje dugova na komunalnim računima;
- naručite izvadak iz USRN-a kako bi dokazali da stan nije opterećen;
- priložiti tehničku putovnicu stana uz preliminarni ugovor.
Nakon što stranke zaključe transakciju kupnje i prodaje i potpišu glavni ugovor, preliminarni se smatra nevažećim. O ovoj činjenici se ne sastavljaju posebni dokumenti - stranke ovaj dokument mogu jednostavno uništiti.
Preuzmite ogledni obrazac:
Pri kupnji nekretnina (u našem slučaju kupnja kuće s zemljištem) potrebna je posebna pažnja s obje strane transakcije. Treba imati na umu da jedna transakcija nekretninama prenosi vlasništvo nad dva različita objekta. U članku ćemo detaljno razmotriti postupak sklapanja ugovora o depozitu za kupnju kuće i zemljišta u 2019. godini.
Preuzmite ogledne dokumente
Zakonodavni okvir
- Građanski zakonik Ruske Federacije (članci 380, 381, 451, 1102);
- O zaštiti prava potrošača (članci 10., 12.).
Koje dokumente prikupiti kako biste kupili zemljište sa kućom?
Postupak prodaje zemljišta sa kućom uključuje:
- Procjena predmeta;
- Priprema dokumenata;
- Izrada i potpisivanje preliminarnog ugovora;
- Prijenos novca;
- Registrirajte;
- Plaćanje poreza na dohodak.
Prodavač mora imati sve dokumente o vlasništvu. Za kupnju zemljišta morate pripremiti dokumente:
- Potvrda o vlasništvu;
- Tehnička putovnica do kuće;
- Putovnica do zemlje;
- Pristanak svih stanovnika na izvadak iz kuće, koji mora biti ovjeren;
- Izvadak iz Jedinstvenog državnog registra;
- Pomoć od poreza.
Obično stranke prilikom pravljenja transakcija žele osigurati određena jamstva. Takva jamstva daju se prijenosom depozita i izvršavanjem ugovora o depozitu, što će pomoći u izbjegavanju otkazivanja transakcije, neočekivanom povećanju cijene zemljišne parcele s kućom i osigurat će sve uvjete sporazuma.
O depozitu prilikom kupovine kuće
Kaucija je regulirana člancima 380. i 381. Građanskog zakona Ruske Federacije. To je određeni iznos novca koji jedna od strana u transakciji daje na račun isplate nastalih u skladu s sporazumom drugoj strani kao dokaz ozbiljnosti svojih namjera - sklapanja sporazuma i pružanja njegovih odredbi. Ugovor o pologu prilikom kupnje kuće sa zemljišnom parcelom ili bilo kojom drugom nekretninom sklapa se u pisanom obliku.
Novac se prebacuje od kupca do prodavatelja samo nakon potpisivanja ugovora o depozitu. Prilikom sastavljanja dokumenta potrebno je poštivati \u200b\u200bpravila koja štite interese strana: inače će jedna strana izgubiti novac, druga će kuću prodati trećoj osobi.
Depozit jamči uspjeh transakcije, ohrabrujući obje strane da ispune uvjete ugovora. Obje strane su osigurane, što je poanta sastavljanja ugovora o depozitu.
Zakon ne regulira visinu depozita prilikom kupovine kuće ili druge nekretnine, iznos se utvrđuje dogovorom stranaka. Obično se uzima 10% vrijednosti cijelog prodanog predmeta.
Vraća li se polog ako odbijete kupiti kuću?
Polog se vraća ako je obveza raskinuta prije njezinog izvršavanja sporazumom stranaka ili ako je nemoguće ispuniti. Ako je ugovor prekršen zbog kupca, novac ostaje kod prodavatelja. Ako prodavatelj prekrši ugovor mijenjajući mišljenje o prodaji kuće ili prodaji trećoj osobi, dužan je drugoj strani uplatiti cjelokupni iznos depozita u dvostrukoj veličini.
Sklapanje ugovora o depozitu prilikom kupovine kuće
Ugovor o pologu mora biti izveden u pisanom obliku. Treba napomenuti da verbalni dogovor nije prihvatljiv. Potpisuju dokument nakon što je kupac pregledao zemljište i nakon što su strane razmotrile sve važne točke predstojeće transakcije.
U ugovoru se moraju zabilježiti:
- Predmet ugovora;
- Veličina depozita;
- Postupak izračuna;
- Rok tijekom kojeg zaključuju glavni kupoprodajni ugovor;
- Posebni uvjeti za buduću prodaju i kupnju.
Za sastavljanje ugovora o pologu prilikom kupnje zemljišne parcele nema potrebe posjećivati \u200b\u200bjavnog bilježnika.
Za sastavljanje preliminarnog ugovora prilikom kupnje kuće s iznosom depozita potrebni su vam sljedeći dokumenti:
- Putovnica prodavača i kupca;
- Vlasnički dokument na zemljištu;
- Katastarska putovnica;
- Vlasnički dokumenti za građevine, građevine i ostale objekte koji se nalaze na zemljišnoj parceli;
- Možda će vam trebati i dodatne dozvole, potvrde, izjave u vezi s zemljištem.
Katastarska putovnica - državni dokument koji izdaje Savezni registar, sadrži cjelovite podatke o zemljištu. Katastarska putovnica izdaje se kada mjesto prođe postupak registracije s dodjelom broja. Dokument se sastoji od nekoliko listova A4.
U nedostatku katastarske putovnice, vlasnik će morati dokazati svoje pravo raspolaganja nekretninom. U slučaju prirodne katastrofe, vlasnik neće moći dobiti materijalnu naknadu za pretrpljenu štetu.
Pogledajte korisni videozapis
Uzorak preliminarnog ugovora o pologu za kupnju kuće sa zemljištem
Obrazac ugovora o pologu pri kupnji kuće sa zemljišnim zemljištem ispisan je na računalu. Zakonodavstvo ne regulira obvezni oblik ugovora.
U gornjem lijevom kutu naznačite datum i mjesto zaključenja ugovora. Sve numeričke vrijednosti moraju se duplicirati riječima.
Možete preuzeti primjer dokumenta s. A možete se upoznati sa primjerom u nastavku:
Mi, dolje potpisani, Valery Rostislavovich Ivanov, rođen 02.11.1986., Živimo na adresi __ (navedite detaljnu adresu), u daljnjem tekstu "Stranka 1", i Andreev Jurij Nikolajevič, rođen 26.05.1981., Živi u ( navesti detaljnu adresu), u daljnjem tekstu "stranka 2", te zajedno pod nazivom "stranke", da bi se osiguralo ispunjenje obveza stranaka utvrđenih u skladu s preliminarnim kupoprodajnim ugovorom, sklopili su sporazum o sljedećem:
Strana 1 je prebačena, a Stranka 2 dobila je polog u iznosu od 100 000 rubalja (sto tisuća rubalja) kao jamstvo za potpisivanje ugovora o kupoprodaji ___ (naznačen je objekt, primjer: kuća s apartmanima s gospodarskim zgradama s uvjetnim brojem _____, koja se sastoji od glavne strukture dnevnika s ukupnom površinom stambene površine ___ četvornih metara).
Navedena stambena zgrada s zgradama nalazi se na zemljišnoj parceli ukupne površine ____ četvornih metara. Katastarski broj ____, kategorija zemljišta ___.
Stambena zgrada s gospodarskim zgradama u vlasništvu je stranke 2 na temelju potvrde o nasljeđivanju zakonom __________ godine _____ (upisni broj, datum i mjesto izdavanja navedeni su u nastavku).
Stranke su se složile da je trošak stambene zgrade ___ (naveden je uvjetni broj objekta, područja, adrese) ____ rubalja (iznos se duplicira u riječima).
Prijava i prijava ugovora o prodaji stambene zgrade plaća se odvojeno.
Depozit je prebačen Stranci 2___ (navedite način prijenosa sredstava).
Obveze i odgovornost stranaka
Strana 1 pristaje kupiti gornji objekt, a stranka 2 - prodati gornji objekt na vrijeme, sve dok ovaj ugovor vrijedi.
U slučaju neizvršavanja stranke 1, depozit ostaje kod stranke 2 u skladu s čl. 381. Građanskog zakonika Ruske Federacije.
U slučaju neispunjenja strane 2, polog će se vratiti ugovornoj strani 1 u roku od 7 dana u dvostrukom iznosu u skladu s čl. 381. Građanskog zakonika Ruske Federacije.
Stranka 2 se obvezuje da će kuću prenijeti u obliku u kojem je bila u trenutku potpisivanja ovog ugovora o depozitu pod potvrdom o prihvatu.
Iznos novca naveden u odredbi 4. ovog ugovora o depozitu, umanjen za već napravljeni depozit, stavlja se prije transakcije u depozit banke ____ (adresa banke navedena je) navedena u preliminarnom ugovoru.
Datum isteka
Ovaj ugovor vrijedi ___ (naznačen datum, mjesec, godina) do __ (naznači datum) uključivo.
Dodatni uvjeti
Ugovor se sastavlja u __ (navedite broj primjeraka), po jedan za sve stranke u transakciji.
(Na zahtjev stranaka navode se svi drugi uvjeti).
Prilikom sklapanja ugovora, u donjem lijevom kutu naznačeno je "Preneseno", a ispod njega je transkript potpisan, datum. U donjem desnom kutu - "Primljeno", potpis s dešifriranjem, datum.
Razlike avansa od avansne uplate
Depozit ne treba miješati s konceptom avansa. Za razliku od depozita, zakonodavstvo nema jasnu definiciju predujma, a Građanski zakonik Ruske Federacije ne sadrži posebne uvjete za predujam.
Predujam, za razliku od depozita, ne jamči ispunjenje obveza iz ugovora, ali obavlja funkciju plaćanja. U slučaju neizvršavanja ugovora, stranka koja je izdala predujam ima pravo zahtijevati povrat u jednom iznosu. Stranka koja je kriva za ometanje transakcije ne smije platiti nikakve sankcije. Ali postoji izuzetak: kazna se plaća ako ugovor predviđa plaćanje kazne.
Budući da je plaćanje predujma novčana obveza, odbijanje se priznaje kao nepravedno bogaćenje, koje se može vratiti. Stranka koja odbije vratiti novac odgovorna je za neopravdano korištenje tuđih sredstava u obliku plaćanja kamate u visini tih sredstava.
Predujam - iznos predujma koji kupac prebacuje prodavaču protiv budućih plaćanja za transakciju, a nema sigurnosne funkcije. Ako se transakcija nije dogodila, predujam se mora vratiti. Predujam je isti depozit, ali bez teških posljedica za strane u transakciji.
Kako vratiti polog za kuću?
Ako se ugovor raskine zbog razloga neovisnih o obje strane ili sporazumno, iznos depozita vraća se. Ako nema valjanog razloga za raskid ugovora, isti se može vratiti tek nakon parničnog postupka.
Ponekad kupac zahtijeva raskid ugovora. Na primjer, u slučaju kada prodavač pokušava prodati nekretnine nedovoljne pravne čistoće. Tada će kupac vjerojatno vratiti depozit putem suda, ali s velikim poteškoćama.
Nekoliko mjeseci prije prodaje kuće ili stana, može se ispostaviti da u posjedu postoji drugi vlasnik koji je u zatvoru ili na dugotrajnom / obveznom liječenju. To nije naznačeno u ugovoru, kupac slučajno sazna za to.
Ako prodavatelj ne želi vratiti polog, možete svoje interese zaštititi na sudu člankom 451. Građanskog zakona Ruske Federacije, koji regulira da je značajna promjena okolnosti iz kojih su stranke nastale prilikom sklapanja ugovora osnova za promjenu ili raskid, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.
Ako agent pokušava prevariti kupca, a želi odbiti transakciju nakon uplate pologa, za lažne podatke o proizvodu možete primijeniti Zakon "O zaštiti prava potrošača", članci 10., 12. Dom je također roba.
Izvođač ili prodavač mora kupcu odmah pružiti pouzdane informacije o proizvodu, što osigurava mogućnost njihovog ispravnog izbora. Ako su lažne, netočne ili nepotpune informacije dovele do kupnje proizvoda koji nema kvalitete potrebne za kupca, može raskinuti ugovor i zatražiti nadoknadu gubitaka.
Ako je polog prebačen na nekretninu ili posrednika, a treća osoba počne voziti kupca za nos, prekršiti uvjete ugovora, možete raskinuti ugovor i zahtijevati da vrati depozit. Treća strana može odbiti i pozvati se na činjenicu da je ovaj depozit plaćanje provizije. Ako sporazum ne naznačuje da je polog jednak proviziji, hitno treba pripremiti dokumente na sudu, kvalificirajući postupke treće strane kao nepravedno bogaćenje (članak 1102. Građanskog zakona Ruske Federacije).
Postoji mogućnost za vraćanje pologa:
- Kad banka odbije dati zajam;
- Ako ugovor ima uvjet prema kojem možete kupiti kuću nakon što kupac proda svoju kuću, ali ona nije na prodaju, a prodavač se umorio od čekanja;
- Dogovorom stranaka.
Kaucija pri kupnji kuće potvrda je činjenice da je između kupca i prodavatelja došlo do preliminarne transakcije kupnje i prodaje. Ali čak i uz uplatu dijela sredstava, kupac u ovoj fazi neće postati vlasnik nekretnine.
Posljednja faza stjecanja zemljišne čestice s kućom je potpisivanje glavnog kupoprodajnog ugovora prema kojem će vlasništvo nad objektom preći na kupca.
Prema ovoj vrsti sporazuma, stranke preuzimaju određene obveze da će u budućnosti dovršiti transakciju kupnje i prodaje. Prodavač se obvezuje da će predmet prenijeti na kupca. Važno je jasno naznačiti koja će se imovina prodavati, na kojoj adresi, koji je njezin matični broj i ostale informacije. Istodobno je važno navesti podatke o kući i na mjestu na kojem stoji.
Troškovi objekta i naselja
Trošak kućne parcele uključen je u ukupni trošak kuće, što je nužno naznačeno u ugovoru. Akontacija se plaća po zaključenju prethodnog ugovora, a puni iznos nakon zaključenja glavnog ugovora.
Plaćanje je izvršeno u vremenu koje je unaprijed određeno u ugovoru. Isplate se također mogu obavljati u skladu sa zakonom.
Ugovorne obveze
Nakon potpisivanja dokumenata na snagu stupaju obveze o budućem sklapanju glavnog ugovora. Nakon prestanka transakcije izriču se novčane kazne.
- Značajke putne karte učenika i postupak njegove dobivanja
- Projektiranje različitih vrsta parkirališta
- Službeni obrazac službene službe za taksi vozača Foto kartica taksista
- Sažetak lekcije "veličina stanovništva i prirodni priraštaj stanovništva" Geografija veličina stanovništva i prirodni priraštaj stanovništva