Koliko će koštati refinanciranje hipoteke? Osobno iskustvo: kako sam refinancirao svoju hipoteku
S rastućim financijskim problemima među građanima Rusije, sektor hipotekarnih kredita dobio je novi život. Konkurencija tjera banke na povoljne ponude, smanjenje kamata i povećanje rokova kredita. Zajmoprimci koji su podigli kredit u razdoblju visokih kamata našli su se u teškoj situaciji. Za njih je stvorena mogućnost refinanciranja - traženje novog kredita po povoljnijim uvjetima za otplatu starih dugova. Ljudi su požurili da se prijave za uslugu, zaboravivši na troškovi refinanciranja hipoteke. Ako ne uzmete u obzir ovu nijansu, postoji veliki rizik od pogoršanja vašeg financijskog stanja i akumulacije još većeg duga. Informacije u članku pomažu u izbjegavanju problema.
Opći uvjeti i zahtjevi za zajmoprimca
Deseci institucija nude usluge refinanciranja. Svrha registracije je smanjenje iznosa glavnice duga, zamjena valute, produljenje trajanja ugovora i smanjenje iznosa mjesečnih rata. Kredit je moguće refinancirati ako zajmoprimac ispuni uvjete banke i prenese paket papira. Nijanse pružanja usluga u kreditnim institucijama variraju, ali opća načela ostaju nepromijenjena.
Zahtjevi za zajmoprimca:
- Visoka dobit (likvidnost).
- Dob od 21 godine.
- Nema negativne kreditne povijesti.
- Zaposlenje i radno iskustvo (od 3-6 mjeseci).
- Državljanstvo Ruske Federacije.
- Dostupnost paketa papira za nekretnine, koji djeluju kao kolateral.
Zamjena hipoteke drugim kreditima provodi nakon proučavanja prijedloga financijskih institucija. Uvjeti refinanciranja u bankama imaju svoje osobitosti, ali općenito "slika" izgleda ovako:
- Stopa - od 9,5%.
- Rok kredita je 6-8 godina.
- Iznos - do 10 milijuna rubalja.
- Nema provizije.
- Razdoblje pregleda prijave je 1-3 dana.
Papiri za refinanciranje hipoteke
Prvi korak je ispunjavanje upitnika (prijave) na web stranici odabrane kreditne institucije. Ako se klijent obrati, djelatnik banke ga nazove i razjasni koji će dokumenti biti potrebni za refinanciranje. Standardni paket uključuje:
- Putovnica državljanina Ruske Federacije (kopija);
- Dokumenti koji potvrđuju dobit (2-porez na dohodak, ugovor o radu, potvrda u obliku kreditne institucije).
Po svojstvu:
- Potvrda o nepostojanju duga.
- Ugovor o kreditu sa starom bankom (kopija).
- Potvrda o preostalom iznosu koji treba platiti.
- Podaci o računu osobe koja planira refinancirati.
Klijent banke treba se uvjeriti da nema neplaćenih kazni, dugova, kašnjenja ili kazni. Ako ih ima, treba ih isplatiti prije prijenosa zahtjeva na novog vjerovnika.
Postupak registracije
Refinanciranje hipoteke odvija se prema sljedećem algoritmu:
- Zajmoprimac obavještava staru banku o želji za refinanciranjem kredita.
- Proučavaju se prijedlozi i odabire nova kreditna institucija.
- Radovi se šalju na recenziju. Pregled se provodi u roku od 10 dana.
- Ako je odluka pozitivna, određuje se dan izvršenja ugovora.
- Novac se prebacuje na novi bankovni račun za otplatu starog duga. Prilikom prijenosa traženog paketa, financijska institucija ima pravo izdati veći iznos.
- Bivši vjerovnik izdaje potvrdu o otplati duga, nakon čega dužnik počinje ispunjavati obveze prema novom vjerovniku.
Otplata hipoteke traje 5-30 godina, tako da se smanjenje kamatne stope prevodi u uštedu za zajmoprimca. Ali pri odabiru opcije, mnogi ljudi zaboravljaju na dodatne troškovi (rashodi) kod refinanciranja hipoteke.
Glavni troškovi:
- Naknada za kredit. Takva uplata je obavezna, a njezin iznos ovisi o bankarskoj instituciji i uvjetima. Iznos provizije je od nula do dva posto iznosa kredita.
- Procjena vrijednosti nekretnina. Novi zajmodavac određuje koliko je kolateral vrijedan. Za izvođenje radova angažirana je tvrtka za procjenu, čije usluge koštaju 5-6 tisuća rubalja.
- Prijenos novca s novog računa zajmoprimca na račun prethodne kreditne institucije. Trošak usluge je 0,5 tisuća rubalja.
- Uklanjanje tereta sa založne imovine. Donji prag cijene je 1,5 tisuća rubalja, ali parametar varira među različitim bankama.
- Ovjera kod javnog bilježnika. Ugovor o hipoteci, u kojem se pojavljuje založna nekretnina, ovjerava javni bilježnik. Ova usluga se plaća, a dužnik snosi troškove. Cijena - 2,5-3,0 tisuća rubalja.
- Troškovi osiguranja. Do otplate duga imovinom raspolaže vjerovnik. Kako bi se izbjegli rizici, kolateral je osiguran od požara, poplava i drugih nepogoda. Kamatna stopa osiguranja je fiksna i kreće se od 0,2 do 1,0 posto iznosa kredita. Neke banke nude osobno osiguranje (životno, zdravstveno) kako bi smanjile stopu refinanciranja hipoteke. Ali to je dodatna usluga i zajmodavac je nema pravo nametati.
Vrijedno je istaknuti dodatne troškove kod refinanciranja hipoteke:
- Pomoć hipotekarnog brokera - stručnjaka koji pomaže pri odabiru banke i povoljnih uvjeta kredita. Osim toga, broker djeluje kao posrednik, pomaže u prikupljanju papira i smanjuje troškove. Trošak usluga mjeri se kao postotak veličine kredita (obično 1-2%).
- Angažiranje agencije za uknjižbu - tvrtke koja upisuje ugovor o hipoteci i isporučuje papire zajmodavcu. Troškovi - od 10 tisuća rubalja.
- Promjena procjene koštat će od 2 tisuće rubalja.
U kojim slučajevima je refinanciranje korisno?
Zadatak zajmoprimca je dobiti zajam po povoljnijim uvjetima. Ali kako ćete znati ima li refinanciranje vaše hipoteke smisla? Ovdje vrijedi istaknuti sljedeće kriterije:
- Kamatna stopa je niža za 2% ili više.
- Prošlo je manje od 50% roka od primitka kredita (za anuitetne otplate). To je zbog činjenice da klijent prvo plaća kamate, a tek onda glavninu duga. Ako refinancirate svoju hipoteku u drugoj polovici ugovornog roka, morat ćete ponovno platiti kamate.
- Porezni odbitak ostaje isti nakon promjene banke.
- Ukupna preplata bit će manji iznos (za potvrdu izračuna koristite kalkulator).
Ima li refinanciranje vaše hipoteke smisla?
Refinanciranje hipotekarnog kredita, u skladu s gore navedenim pravilima, je korisno. Uz njegovu pomoć moguće je riješiti niz problema:
- Smanjite dug i preplatu kredita.
- Promijenite raspored plaćanja prema svojim osobnim željama.
- Zamijenite valutu zajma (relevantno ako je prethodni zajam izdan u dolarima).
- Skinuti nekretninu s tereta (u rijetkim slučajevima).
Uvjeti za isplativo refinanciranje
Tržište hipotekarnih kredita nudi veliki izbor opcija kreditiranja. Pogledajmo najbolje:
- Sberbank izdaje kredite u iznosu do 1 milijun rubalja na razdoblje do 30 godina. Stopa hipoteke 9,5%. Prednosti refinanciranja kod Sberbank u 2017. očite su - smanjenje iznosa plaćanja, bez plaćanja provizije, povoljni uvjeti, lojalni zahtjevi za zajmoprimce i paket papira.
- VTB24 je banka u kojoj je dostupno refinanciranje hipoteke po stopi od 9,45% godišnje. Novac u iznosu do 30 milijuna rubalja izdaje se na razdoblje do trideset godina. Na web stranici dostupan je kalkulator zajma koji vam omogućuje da odredite prednosti refinanciranja.
- Tinkoff. Refinanciranje hipoteke također je dostupno u Tinkoff banci. Obrada kredita dostupna je do 25 godina, a iznos je do 100 milijuna rubalja. Stopa refinanciranja - od 8%. Za prijavu na uslugu potrebno je ispuniti zahtjev, dobiti odluku banke i ispuniti njezine uvjete.
Refinanciranje hipoteke također nude druge kreditne organizacije - VTB Bank of Moscow, Alfa-Bank, Raiffeisenbank i druge.
1. Opći uvjeti
1.1. Ovom Politikom utvrđuje se postupak obrade i zaštite od strane Društva s ograničenom odgovornošću "MAS" (u daljnjem tekstu "MAS doo") podataka o fizičkim osobama (u daljnjem tekstu Korisnik), koje može dobiti "MAS doo" kada Korisnik koristi usluge/proizvode koje pruža neisključiva licenca uključujući putem web stranice, usluga, usluga, programa koje koristi MAS LLC (u daljnjem tekstu Web stranica, Usluge).
1.2. Svrha ove Politike je osigurati odgovarajuću zaštitu osobnih podataka koje Korisnik daje o sebi samostalno prilikom korištenja Stranice, Usluga ili tijekom postupka registracije (stvaranje računa) za kupnju roba/usluga, neisključiva licenca od neovlašteni pristup i otkrivanje.
1.3. Odnosi povezani s prikupljanjem, pohranjivanjem, distribucijom i zaštitom podataka koje daje Korisnik regulirani su ovom Politikom, drugim službenim dokumentima MAS LLC i važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.
1.4. Registracijom na Stranici i korištenjem Stranice i Usluga, Korisnik izražava svoju punu suglasnost s uvjetima ove Politike.
1.5. Ako se Korisnik ne slaže s uvjetima ove Politike, korištenje Stranice i/ili bilo koje usluge dostupne prilikom korištenja Stranice mora se odmah prekinuti.
1.6. Ukoliko se Korisnik ne slaže s primanjem informacija od MAS LLC, može se odjaviti s mailing liste: - klikom na link Odjava na dnu pisma - slanjem obavijesti na [email protected] ili telefonom u kontakt centar. Kada se obavijesti primaju e-poštom [e-mail zaštićen] ili prilikom pozivanja kontakt centra u posebnom softveru za snimanje radnji u vezi s dotičnim Korisnikom, kreira se zahtjev na temelju podataka dobivenih od Korisnika. Zahtjev se obrađuje u roku od najviše 24 sata. Kao rezultat toga, informacije o korisniku nisu uključene u segment slanja za odgovarajuću regiju.
2. Svrhe prikupljanja, obrade i pohrane informacija koje pružaju korisnici Stranice
2.1. Obrada osobnih podataka Korisnika provodi se u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije. MAS LLC obrađuje osobne podatke Korisnika u svrhe: - identifikaciju stranke u okviru sporazuma i ugovora sklopljenih s MAS doo; - pružanje Korisniku robe/usluga, neisključive licence, pristupa Stranici, Usluga; - komunikacija s Korisnikom, slanje transakcijskih pisama Korisniku u trenutku primitka prijave za registraciju na Stranici ili primanja uplate od Korisnika, jednokratno, ako Korisnik izvrši te radnje, slanje obavijesti i zahtjeva Korisniku; - slanje reklamnih i/ili informativnih poruka Korisniku - ne više od 1 poruke dnevno; - provjera, istraživanje i analiza takvih podataka, omogućujući održavanje i poboljšanje usluga i odjeljaka Stranice, kao i razvoj novih usluga i odjeljaka Stranice; - provođenje statističkih i drugih istraživanja na temelju anonimiziranih podataka.
3. Uvjeti za obradu osobnih podataka koje daje Korisnik i njihov prijenos trećim osobama
3.1. MAS doo poduzima sve potrebne mjere za zaštitu osobnih podataka Korisnika od neovlaštenog pristupa, izmjene, otkrivanja ili uništenja.
3.2. MAS LLC omogućuje pristup osobnim podacima Korisnika samo onim zaposlenicima i izvođačima kojima su ti podaci potrebni kako bi osigurali funkcioniranje Stranice, Usluge i pružanje Usluga, prodaju robe i primitak neisključive licence od strane Korisnik.
3.3. MAS LLC ima pravo koristiti informacije koje je pružio Korisnik, uključujući osobne podatke, kako bi se osigurala usklađenost sa zahtjevima važećeg zakonodavstva Ruske Federacije (uključujući u svrhu sprječavanja i/ili suzbijanja nezakonitih i/ili nezakonitih akcije korisnika). Objavljivanje podataka koje je korisnik dostavio može se izvršiti samo u skladu s važećim zakonodavstvom Ruske Federacije na zahtjev suda, agencija za provođenje zakona, kao iu drugim slučajevima predviđenim zakonodavstvom Ruske Federacije.
3.4. MAS doo ne provjerava točnost podataka koje je korisnik dao i pretpostavlja da Korisnik, u dobroj vjeri, pruža pouzdane i dostatne informacije, brine o pravovremenim izmjenama prethodno danih podataka kada se takva potreba pojavi, uključujući ali ne ograničavajući se na to. za promjenu telefonskog broja,
4. Uvjeti korištenja stranice, usluga
4.1. Prilikom korištenja Stranice, Korisnik potvrđuje da: - ima sva potrebna prava koja mu omogućuju da se registrira (izradi račun) i koristi usluge stranice; - označava pouzdane informacije o vama u mjeri potrebnoj za korištenje usluga stranice, obavezna polja za daljnje pružanje usluga stranice označena su na poseban način, sve ostale podatke korisnik daje prema vlastitom nahođenju. - razumije da informacije koje je Korisnik postavio o sebi na stranici mogu postati dostupne trećim stranama koje nisu navedene u ovoj Politici te da ih one mogu kopirati i distribuirati; - je upoznat s ovom Politikom, izražava suglasnost s njom te preuzima prava i obveze navedene u njoj. Upoznavanje s uvjetima ove Politike i označavanje kućice ispod poveznice na ovu Politiku je pisani pristanak Korisnika za prikupljanje, pohranu, obradu i prijenos trećim stranama osobnih podataka koje je Korisnik dao.
4.2. MAS doo ne provjerava točnost primljenih (prikupljenih) informacija o Korisnicima, osim u slučajevima kada je takva provjera nužna radi ispunjenja obveza prema Korisniku.
5. U okviru ove Politike, “osobni podaci Korisnika” označavaju:
5.1. Podatke koje Korisnik daje samostalno prilikom korištenja Stranice, Usluga, uključujući ali ne ograničavajući se na: ime, prezime, spol, broj mobilnog telefona i/ili adresu e-pošte, bračni status, datum rođenja, rodni grad, obiteljske veze, kućnu adresu , podatke o obrazovanju, o vrsti djelatnosti.
5.2. Podaci koji se automatski prenose na Usluge tijekom njihove upotrebe pomoću softvera instaliranog na uređaju Korisnika, uključujući IP adresu, informacije o kolačićima, informacije o korisničkom pregledniku (ili drugom programu putem kojeg se pristupa Uslugama), vrijeme pristupa, adresu traženog stranica
5.3 Ostali podaci o Korisniku, čije je prikupljanje i/ili pružanje navedeno u Regulatornim dokumentima pojedinih Usluga MAS LLC.
6. Promjena i brisanje osobnih podataka
6.1. Korisnik može u bilo kojem trenutku promijeniti (ažurirati, dopuniti) osobne podatke koje je dao ili njihov dio, kao i njihove parametre povjerljivosti, koristeći funkciju uređivanja osobnih podataka u odjeljku ili u osobnom odjeljku relevantne Usluge. Korisnik je dužan voditi računa o pravodobnosti izmjene prethodno danih podataka i ažuriranju istih, u protivnom MAS doo ne snosi odgovornost za nedolazak obavijesti, roba/usluga i sl.
Pad stopa hipotekarnih kredita doveo je do toga da Rusi sve češće traže refinanciranje kredita. Banke ne udovoljavaju tim zahtjevima. U srpnju 2017. prosječna stopa kredita bila je 11%. Ovo je novi rekord u povijesti Centralne banke. Prije samo dvije godine, hipoteke su izdane na 15%. Kako građani ostvaruju povoljne uvjete kreditiranja?
Esencija
Refinanciranje je program koji vam omogućuje otplatu duga po starom kreditu podizanjem novog kredita. Usluga je podijeljena u dvije vrste:
- Interno ponovno izdavanje kredita pod novim uvjetima sastavljanjem dodatnog ugovora.
- Eksterna preregistracija je dobivanje kredita od druge banke. U tom slučaju klijent će morati ponovno proći postupak registracije ugovora. Proces uključuje registraciju novog kreditnog računa i njegovu sigurnost u prisutnosti dokumenata koji potvrđuju vlasništvo.
Je li refinanciranje hipoteke isplativo?
Ima smisla ponovno pregovarati o ugovoru ako se smanji veličina redovnog plaćanja ili stopa. Primjerice, klijent je dobio hipoteku u iznosu od 200 tisuća dolara koju mora otplatiti 30 godina. Ugovor se servisira uz 12% godišnje. Mjesečna rata bit će $2057. Je li isplativo refinancirati hipoteku ako stopa kredita padne na 9%? Da, ovo će zajmoprimcu uštedjeti 488 dolara mjesečno. Tijekom trideset godina ušteda će iznositi 16 000 USD.
Stručnjaci savjetuju refinanciranje hipoteke ako kamatna stopa padne za najmanje 2 postotna boda. Prosječna tržišna stopa na današnjem tržištu je 10%. Sukladno tome, isplativije je rješavati pitanje refinanciranja za klijente koji su podigli hipoteku 2015. godine. Tada je prosječna tržišna stopa bila 12%. Oni koji su kupili dom prije samo godinu dana moraju pričekati da stope padnu na 9%.
Je li isplativo refinancirati hipoteku ako je ugovorom predviđeno plaćanje anuiteta? Ne, prema ovoj shemi plaćanja, prve uplate će se koristiti za otplatu kamata. Ako je od sklapanja ugovora prošlo više od pola roka, tada će refinanciranje donijeti samo gubitke.
Možete provjeriti je li isplativo podnijeti zahtjev za refinanciranje hipoteke u VTB banci na sljedeći način:
- Potrebno je uzeti trenutni otplatni plan i zbrojiti sve preostale uplate po ugovoru.
- Zatim biste trebali unijeti početne uvjete u kalkulator kredita na web stranici banke: preostali rok prema trenutnom ugovoru, izračunato stanje duga.
- Kalkulator će izračunati iznos mjesečne uplate.
- Ovaj iznos treba pomnožiti s brojem mjeseci koji odgovaraju roku novog kredita.
- Potrebno je usporediti dobivene rezultate. Ako je razlika značajna, tada će refinanciranje biti isplativo.
Prednosti
Kao rezultat refinanciranja kamatna stopa će se smanjiti, ali će se rok trajanja ugovora produžiti. Je li to isplativo? Recenzije kupaca potvrđuju da zajmoprimci sa stabilnim visokim prihodom mogu uštedjeti značajan novac. Ako ne možete obnoviti ugovor s bankom koja je izdala kredit, uvijek se možete obratiti drugoj financijskoj instituciji.
Postoje neki pozitivni aspekti nižih stopa. Prema podacima Središnje banke, od 1. kolovoza 2017. hipotekarnih kredita dano je 20% više nego u istom razdoblju prošle godine. Ukupni obujam kreditiranja porastao je za 4,7 trilijuna. rubalja
Priprema
Odgovoriti na pitanje "Je li refinanciranje hipoteke u Sberbanci isplativo?" u konkretnom slučaju treba izračunati troškove.
- prije svega, morate proučiti ugovor, obratiti posebnu pozornost na klauzulu koja se odnosi na beskamatnu prijevremenu otplatu duga;
- Zatim morate izračunati veličinu provizije i adekvatno procijeniti svoje sposobnosti;
- ako odlučite ponovno pregovarati o ugovoru, obratite se vjerovniku;
- Banke se susreću s odgovornim klijentima i formaliziraju restrukturiranje duga, ne osigurava uvijek kreditiranje;
- Ako ne možete postići rezultate s jednom bankom, obratite se drugoj kreditnoj instituciji.
Dokumentacija
Da biste podnijeli zahtjev za refinanciranje hipoteke u Tinkoff banci, trebali biste pripremiti niz dokumenata:
- kopija putovnice;
- ovjerenu presliku radne knjižice (sporazum, ugovor);
- potvrda o prihodu (2-NDFL) s mjesta rada;
- ugovor o životnom osiguranju dužnika;
- originalni ugovor i bankovne izvode s planom otplate duga.
Nakon popunjavanja upitnika banka počinje procjenjivati solventnost dužnika na temelju njegovih podataka i ugovora o kreditu. Ako je zahtjev odobren, zajmoprimac treba dostaviti dokumente za nekretninu, potvrde o stanju duga i odsutnosti restrukturiranja, pismo s podacima o računu s kojeg se vrši otplata.
Sastavljanje aplikacije
Čim klijent dobije suglasnost banke za preregistraciju ugovora, kreće sam proces. Zajmoprimac će dobiti sredstva za otplatu prethodnog zajma. Imovina će biti prebačena kao kolateral na novu bankarsku instituciju.
Klijent se odmah treba pripremiti na dodatne troškove. Ako osiguravajuće društvo nije ovlašteni partner banke, morat će se zamijeniti. U suprotnom, kreditna stopa će se povećati. U Sberbanci će odbijanje kreditiranja života kompenzirati povećanje stope za 1 postotni bod, u Absolut banci čak i više - 4 postotna boda.
Ako je osiguranje izdano prilikom sklapanja ugovora s prvom bankom, tada ćete jednostavno morati promijeniti korisnika u dokumentu. Također, u razdoblju sklapanja novog ugovora (do otplate starog), naplaćuje se povećana stopa (1-2 p.p.) za životno osiguranje. Ovo ne traje više od mjesec dana.
Što se događa na tržištu?
Sberbank je smanjio stopu refinanciranja hipoteke na povijesnu razinu od dvjesto.Možete kupiti stan u novogradnji na 7,4-10% godišnje, na sekundarnom tržištu - na 9-10%. Grupa banaka VTB izdaje hipoteke na 9,9-10%, a izdaje sredstva za kupnju novog stambenog prostora na 9,6-10%.
Pod istim uvjetima kao u Sberbanku, možete podnijeti zahtjev za refinanciranje hipoteke u Otkritie banci - od 10,2%. Absolut Bank i Uralsib također su smanjili stope na 6,5% za ograničeni broj novih stanova.
Stope refinanciranja ruskih banaka prikazane su u donjoj tablici.
Jedan od važnih uvjeta za refinanciranje je nepostojanje kašnjenja, kazni i novčanih kazni. Ako ih ima, onda prvo treba podmiriti dug, a zatim podnijeti zahtjev.
Problem
Je li refinanciranje hipoteke korisno za kreditne institucije? U većini slučajeva br. U uvjetima pada tržišnih stopa, banke nastoje održati prihod od kamata, što je od velike važnosti u nestabilnom sustavu. Stoga odbijaju promijeniti uvjete kredita. Klijentima se ne daju ni formalni razlozi odbijanja.
Prema zakonu, dužnik ima pravo refinancirati zajam ako ugovor ne sadrži izravnu zabranu ove operacije. Međutim, danas banke sve više uključuju ovu klauzulu u ugovor. Ovo je već privuklo pozornost regulatora.
Klijenti imaju samo jednu priliku promijeniti odluku banke. Potrebno je priložiti jamstveno pismo ili predugovor druge kreditne institucije prema kojem se banka obvezuje prijevremeno zatvoriti kredit i izdati zajmoprimcu novu hipoteku pod istim uvjetima, ali uz nižu kamatnu stopu. U tom će slučaju zajmodavac polovično izaći u susret klijentu, jer će prijevremena otplata ugovora uvelike smanjiti njegov prihod od kamata. Posao će postati neisplativ.
Je li refinanciranje hipoteke isplativo: nedostaci
Gotovo je nemoguće postići reviziju uvjeta ugovora ako je dio duga plaćen sredstvima majčinskog kapitala, imovina je upisana u zajedničko vlasništvo roditelja i maloljetnika. Vrlo je teško implementirati takav objekt.
Revizija uvjeta sporazuma može utjecati na zahtjeve Banke Rusije. Prema standardima regulatora, financijska institucija mora stvoriti rezervu za svaki izdani zajam. To podrazumijeva zamrzavanje sredstava i može utjecati na usklađenost s propisima.
Je li isplativo refinancirati hipoteku? Ne uvijek, jer ćete morati platiti novac za postupak ponovnog izdavanja dokumenata. Prve uplate novog kredita iskoristit će se za otplatu smanjenih kamata. I na kraju, najvažniji nedostatak je da će dužnik izgubiti porezne olakšice. U slučaju refinanciranja više se ne radi o hipoteci, već o ugovoru o kreditu koji je osiguran nekretninom. Dakle, zajmoprimci su lišeni poreznih olakšica.
Kada je isplativo refinancirati hipoteku? Takva je operacija ekonomski opravdana samo u jednom slučaju: ako je stopa novog zajmodavca najmanje 2 postotna boda niža od prethodne. Zato ima toliko ljudi koji žele refinancirati.
Banke danas aktivno najavljuju razne programe kreditiranja, au posljednjih nekoliko mjeseci na tržištu se pojavilo nekoliko takvih ponuda. Čini se da su oni koji su 2015. uzeli hipoteku uz visoke kamate imali pravu priliku smanjiti otplate. Međutim, u praksi to nije otvoreno za sve, a samo refinanciranje ima svoje zamke s kojima dužnik treba unaprijed znati.
Zajmoprimac bi trebao razmišljati o refinanciranju ako je kamata na postojeći kredit dva do tri posto viša od one koju banka trenutno nudi. Stope refinanciranja na tržištu danas se kreću od 10,5-10,75 posto godišnje. Oni koji su uzeli kredit na samom početku krize uz 15 posto, moći će uštedjeti više od tri tisuće rubalja na plaćanjima svaki mjesec nakon refinanciranja. Bolje je refinancirati u prvim godinama servisiranja hipoteke, kada se mjesečna rata sastoji uglavnom od kamata za korištenje kredita.
Istodobno, banke imaju ograničenja u uvjetima nakon kojih su spremne refinancirati dužnika. Prije nego što namami zajmoprimca, kreditna institucija mora shvatiti da je klijent druge banke discipliniran zajmoprimac i da pažljivo plaća zajmove. Dakle, za refinanciranje u Absolut banci mora proći najmanje godinu dana od trenutka dobivanja prvog kredita, VTB 24 banka spremna je refinancirati klijente drugih banaka u roku od šest mjeseci od trenutka izdavanja prve hipoteke. Ako je do tog trenutka otplaćena polovica kredita, već je kasno razmišljati o refinanciranju: refinanciranjem nećete ništa dobiti, samo ćete imati troškove dobivanja novog kredita.
Većina banaka neće se obvezati na refinanciranje kredita ako su sredstva materinskog kapitala prvobitno korištena za otplatu hipoteke. Činjenica je da se u ovom slučaju obitelj obvezuje, nakon pune otplate hipoteke, dati djeci udio u nekretnini. Prelaskom u drugu banku, ona mora ispuniti tu obvezu, ali nisu sve kreditne organizacije spremne dodijeliti udjele u stanu pod hipotekom djeci. Uglavnom, banke koje posluju prema AHML standardima pristaju na ovaj uvjet. Ionako mali krug banaka koje refinanciraju kredite za obitelji s majčinskim kapitalom značajno se smanjuje.
Koliki su troškovi refinanciranja hipoteke?
Refinanciranjem klijent u biti dobiva novi kredit, pa će se suočiti s istim troškovima kao i prilikom podnošenja zahtjeva za prvi hipotekarni kredit. To su troškovi procjene (dvije do tri tisuće rubalja, ovisno o banci), životno i zdravstveno osiguranje (0,2-1 posto iznosa kredita), osim toga, niz banaka zahtijeva tehničku dokumentaciju, a ako je nema tehnički plan, morat ćete ga naručiti od BTI. Također ćete morati platiti izvadak iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina (400 rubalja, neke banke to naručuju same) i platiti državnu pristojbu u Rosreestru za registraciju ugovora (tisuću rubalja). Osim toga, kako bi se teret brže uklonio, brojne banke naplaćuju proviziju od pet tisuća rubalja. U prosjeku, ukupni trošak refinanciranja hipoteke je 10-15 tisuća rubalja.
Konzultanti za hipotekarne kredite mogu vas savjetovati kako smanjiti troškove povezane s refinanciranjem. „Zajmoprimac treba kompetentno pristupiti izboru osiguravajućeg društva", kaže Tatyana Sholokhova, hipotekarni savjetnik u agenciji za nekretnine KIAN. „Svaka banka ima nekoliko akreditiranih osiguravatelja i koeficijente koje koriste pri izračunu, na primjer, životnog osiguranja su različiti. Odabirom društva s najnižim stopama osiguranja možete prepoloviti svoje troškove osiguranja.”
Osim toga, hipotekarni posrednici će vam reći kojoj banci trebate dostaviti dokumente u situaciji pojedinog dužnika. Činjenica je da se zahtjevi za zajmoprimca u banci u kojoj klijent podnosi zahtjev za refinanciranje mogu razlikovati od onih koje nameće njegov trenutni zajmodavac. Druga banka pristupa procjeni prihoda zajmoprimaca na temelju vlastitih politika.
Gdje započeti s refinanciranjem kredita?
Prvo što zajmoprimac treba učiniti je prikupiti dokumente za dobivanje hipoteke. Njihov popis varira ovisno o banci. Standardni paket dokumenata za refinanciranje uključuje vlasničke dokumente za stan (ugovor o kupoprodaji, darovanju, zamjeni, prijenos vlasništva stana, nasljedni list, certifikat stambene zadruge), izvod iz kućne knjige, obrazloženje (dokument koji sadrži opis stana, u kojem je naznačen broj soba i njihova površina), potvrdu o nepostojanju duga za komunalne usluge za stan i izvještaj o procjeni nekretnine, koji je izradio neovisni procjenitelj.
Osim toga, za refinanciranje će vam trebati dokumenti koje je izdala banka kreditor: ugovor o kreditu, potvrda banke o vašoj kreditnoj povijesti, potvrda o nepostojanju dospjelih obveza i stanje duga po prvom kreditu.
Za refinanciranje dužnik će trebati dobiti suglasnost banke - sadašnjeg zajmodavca za refinanciranje, no čak i ako je banka odbije izdati, moguće je refinancirati kredit i bez nje. No, u tom slučaju, za razdoblje dok nova banka još ne stavi teret na stan, kamata na kredit za dužnika bit će jedan do dva posto viša. Automatski se smanjuje čim nova banka izda hipoteku na nekretninu.
Kada banka može odbiti refinanciranje?
Nakon prikupljanja cjelokupnog paketa dokumenata, dužnik banci podnosi standardni zahtjev za hipoteku. Važan uvjet: kredit je moguće refinancirati samo ako njegov iznos ne prelazi 85 posto vrijednosti nekretnine (u nekim bankama - 80 posto) i tu mogu nastati poteškoće.
“Ako je stan kupljen prije dvije godine, kada su cijene na tržištu bile veće, za dva milijuna rubalja, a danas je njegova cijena 1,6 milijuna rubalja, a dužnik je uzeo 1,6 milijuna na kredit, banka će pristati izdati kredit. za samo 80 posto svoje današnje tržišne vrijednosti. Tada će zajmoprimac morati ili odbiti refinanciranje ili platiti dodatni iznos tako da zajam iznosi 80 posto cijene nekretnine”, objašnjava Anastasia Bogdanova, savjetnica za hipotekarna pitanja pri Akademiji znanosti KIAN.
Istodobno, programi refinanciranja omogućuju vam posuđivanje većeg iznosa od izvornog zajma. Ako je dužnik dužnik prema banci - glavnom zajmodavcu - 70 posto cijene stana, moći će dobiti dodatnih deset posto cijene, koje može koristiti po vlastitom nahođenju. Na primjer, potrošite ga na renoviranje stana.
Hoće li zajmoprimac moći dobiti poreznu olakšicu nakon refinanciranja?
Prema zakonu, kupac jednom u životu ima pravo vratiti kao poreznu olakšicu dio iznosa potrošenog na kupnju stana i dio kamata na ciljani kredit uzet za kupnju stana.
"Prilikom refinanciranja hipotekarnog kredita, dužnik ne gubi pravo na poreznu olakšicu, budući da se novi kredit izdaje za otplatu prve hipoteke", kaže Olga Botova, porezna savjetnica i direktorica tvrtke Outsourcing. - Vrlo je važno navesti namjenu - refinanciranje (on-lending) hipoteke. Osim toga, davanje oba ova zajma mora biti povezano s kupnjom iste nekretnine. Kako bi potvrdili da su ti uvjeti ispunjeni, porezna uprava mora dostaviti presliku izvornog ugovora o kreditu i presliku novog ugovora o refinanciranju kredita s drugom bankom. To je potrebno kako bi porezna uprava mogla pratiti promjene.”
Ali ako zajmoprimac, prilikom refinanciranja, kombinira nekoliko potrošačkih kredita u jedan kredit s hipotekom, možda neće dobiti cjelokupni porezni odbitak. “Ovdje je važno obratiti pozornost na namjenu kredita u novom ugovoru o kreditu”, objašnjava Olga Botova. — Porezni odbitak se daje samo za onaj dio kamate koji će se obračunati na iznos hipotekarnog zajma. Stoga svrha novog zajma mora istaknuti iznose i namjenu prethodnih zajmova uključenih u ugovor o refinanciranju.”
Isplati se refinancirati hipoteku ako je razlika u stopi između postojećeg kredita i onoga što banka nudi najmanje jedan i pol do dva posto. Na primjer, kredit u iznosu od 2,35 milijuna rubalja podignut je u ožujku 2014. na rok od 15 godina, stopa na njega tada je bila 12,5 posto, a mjesečna rata 29 tisuća rubalja. Nakon refinanciranja iznosa glavnice od 2,135 milijuna rubalja za preostalo razdoblje od 13 godina po stopi od 10,75 posto, isplata je smanjena na 26,5 tisuća rubalja, a ušteda kamata tijekom cijelog razdoblja bit će 360 tisuća rubalja.
U svibnju 2017. kupio sam dvosobni stan u Moskvi. Koštao je 6,5 milijuna rubalja. Dobio sam 3 milijuna rubalja od prodaje stana u blizini Moskve. Nestalih 3,5 milijuna rubalja posuđeno je od banke po stopi od 11% godišnje. Ali uzimajući u obzir dodatna plaćanja, to se pretvorilo u 11,57%. Posudio sam novac na 13 godina. Pod tim uvjetima moja mjesečna uplata iznosila je 42 263 rublja, a preplata za sve godine iznosila je oko 3,1 milijun rubalja.
Na internetu sam saznao za mogućnost refinanciranja hipoteke, odnosno smanjenja kamatne stope na kredit. Počeo sam gledati ponude banaka.
Koje stope banke nude za refinanciranje?
Izvor: hipotekarni kalkulator Sravni.ru, 30 najboljih banaka po imovini.
Na kraju sam se odlučio za Transcapitalbank (TCB).
Ova banka je obećala stopu od 7,9% godišnje. Ali postojali su uvjeti:
Trenutni kredit morao sam otplaćivati najmanje šest mjeseci.
Iznos kredita manji je od 50% troškova stanovanja. Morao sam prije roka vratiti 180 tisuća rubalja kako bih ispunio ovaj uvjet.
Napravite procjenu stana. Koštao je 4500 rubalja.
Kupite osiguranje od banke za 20 tisuća rubalja (ovaj iznos mora se plaćati svake godine).
Platite jednokratnu naknadu od 4,5% iznosa kredita (ako to nije učinjeno, stopa će biti 9,4%). U mom slučaju to je 145 350 rubalja.
Platite državnu pristojbu za ponovnu registraciju zaloga (košta 1000 rubalja, od čega moram platiti 500 rubalja).
Uvjeti su strogi, ali sam učinio sve da mi se odobri refinanciranje. Bio sam vrlo zadovoljan obećanom stopom.
Proces refinanciranja
Ispunio zahtjev za kredit. Pozvali su me natrag. Razgovarali su o uvjetima. E-poštom smo vam poslali popis dokumenata koje je potrebno prikupiti. U banku sam išao samo dva puta. Jednom me dovela da pokažem originalne dokumente, a drugi put da potpišem sporazum.
Dokumenti za refinanciranje hipoteke
Banka je tražila sljedeći popis vrijednosnih papira:
zahtjev za refinanciranje kredita;
skenovi ugovora o kreditu;
presliku putovnice i radne knjižice;
potvrda 2-NDFL;
dva primjerka procjene vrijednosti nekretnine;
izvod iz kućne knjige o broju osoba prijavljenih u stanu (daje se besplatno u MFC-u);
potvrdu o hipotekarnom dugu banke u kojoj sam podigao prvi kredit;
izvadak iz državnog registra prava na nekretninama (USRP);
objašnjenje stana - izradio majstor iz BTI za 6.200 rubalja.
Nakon potpisivanja dokumenata, banka će na sebe prenijeti hipoteku mog stana. Dok traje postupak preuknjižbe prava (oko mjesec dana) imat ću stopu od 9,9%.
Kakav je rezultat?
Stopa hipoteke smanjena je s 11,57% na 7,9%.
Rok kredita povećan je s 13 na 14 godina.
Mjesečna uplata smanjila se s 42.263 na 31.836 rubalja.
Ukupna preplata smanjena je s 3.089.926,10 na 2.116.997,64 rubalja (bez provizija).
Za registraciju, pripremu dokumenata i sve formalnosti bilo je potrebno manje od mjesec dana. 178 850 rubalja.
Planiram plaćati 30 000 rubalja mjesečno prije roka kako bih brže otplatio kredit. Ako sve bude išlo po planu, preplatit ću 740.483,64 rublja.
1. Usporedite ponude različitih banaka.
3. Obavite rane uplate.
zaključke
Ako ste podigli hipoteku i plaćali ste je kratko vrijeme (na primjer, godinu ili dvije), tada je refinanciranje isplativo. Obično se koriste anuitetna plaćanja, pri čemu se prvo plaćaju kamate na kredit. Odnosno, ako ste otplaćivali kredit 10 godina, veći dio kamata ste već platili. Tada možda neće biti isplativo refinancirati. Što se prije odlučite za refinanciranje, to ćete više novca uštedjeti.
- Raiffeisen Online: osobni račun za fizičke osobe Raiffeisenbank connect prijava
- Kako spojiti Raiffeisenbank mobilnu banku: metode aktivacije i prednosti usluge Raiffeisen Bank aplikacije
- Raiffeisenbank osobni račun: registracija, promjena lozinke i upravljanje uslugama
- Osobno iskustvo: kako sam refinancirao svoju hipoteku