Zalog nekretnine radi osiguranja novčanog potraživanja. Obveznice
Podnositelj zahtjeva želi odobriti uredbu o postupku, uvjetima i uvjetima prodaje imovine dužnika - građanina (IP)
Podnositelj zahtjeva osporava rezultate aukcije za prodaju imovine dužnika - građanina (IP)
Podnositelj zahtjeva se ne slaže s raspodjelom sredstava od prodaje imovine dužnika - građanina (IP)
Vjerovnik želi u registar potraživanja vjerovnika uvrstiti potraživanje na temelju sporazuma o poništenju
1. Od prihoda od prodaje založene stvari sedamdeset posto usmjerava se na otplatu vjerovnikovih potraživanja po obvezi osiguranoj zalogom dužnikove imovine, ali ne više od glavnice duga po osiguranoj obvezi zalogom i dospjelim kamatama. Sredstva preostala od iznosa primljenog prodajom založene stvari polažu se na poseban bankovni račun dužnika prema sljedećem redoslijedu:
dvadeset posto iznosa primljenog prodajom založene stvari - za otplatu tražbina vjerovnika prvog i drugog prioriteta u slučaju da druga imovina dužnika nije dovoljna za otplatu navedenih tražbina;
2. U slučaju da su potraživanja stečajnog vjerovnika prema ugovoru o zajmu osigurana zalogom imovine dužnika, osamdeset posto prihoda od prodaje predmeta zaloge bit će usmjereno na otplatu stečajnih zahtjeva vjerovnika prema ugovoru o zajmu osiguranom zalogom imovine dužnika, ali ne više od iznosa glavnice duga po založenoj obvezi i dospjelih kamata. Preostala sredstva od iznosa primljenog prodajom založene stvari polažu se na poseban bankovni račun dužnika u sljedeća narudžba:
petnaest posto primljenog iznosa od prodaje založene stvari - za otplatu tražbina vjerovnika prvog i drugog prioriteta u slučaju da druga imovina dužnika nije dovoljna za podmirenje navedenih tražbina;
preostala sredstva - za podmirivanje pravnih troškova, izdataka za plaćanje naknade stečajnom upravitelju i za plaćanje usluga osoba koje je stečajni upravitelj privukao kako bi se osiguralo ispunjenje dodijeljenih mu dužnosti.
(vidi tekst u prethodnom izdanju)
2.1. Sredstva namijenjena za otplatu tražbina vjerovnika prvog i drugog prioriteta i koja ostaju na posebnom bankovnom računu dužnika nakon potpune otplate tih tražbina usmjerena su na otplatu dijela osiguranih tražbina stečajnih vjerovnika zalogom imovine dužnika koja nije vraćena iz vrijednosti založene stvari u vezi sa zadržavanjem dijela vrijednosti za otplatu tražbina vjerovnika prvog i drugog prioriteta u skladu sa stavcima 1. i ovog članka.
Novčana sredstva preostala nakon potpune otplate sudskih troškova, troškovi isplate naknade stečajnom upravitelju i plaćanja usluga osoba koje je stečajni upravitelj privukao radi osiguranja ispunjenja dodijeljenih mu dužnosti, uključena su u stečajna masa.
Potraživanja vjerovnika koji nisu namireni na teret vrijednosti založene stvari prema obvezama osiguranim zalogom imovine dužnika podmiruju se kao dio tražbina vjerovnika trećeg prioriteta.
2.2. Potraživanja vjerovnika po obvezi osiguranoj zalogom prava prema ugovoru o bankovnom računu namiruju se otpisom banke na temelju naloga stečajnog upravitelja Novac s založnog računa dužnika i njihovo izdavanje vjerovniku prema obvezi osiguranoj zalogom prava prema ugovoru o bankovnom računu, odnosno knjiženjem na račun koji je odredio takav vjerovnik.
Potraživanja vjerovnika navedena u ovoj klauzuli namiruju se u iznosu od sedamdeset posto sredstava raspoloživih na založenom računu, a u slučaju da su tražbine stečajnog vjerovnika prema ugovoru o zajmu osigurane zalogom prava iz ugovor o bankovnom računu, u iznosu od osamdeset posto sredstava raspoloživih na navedenom računu, ali ne više od iznosa potraživanja osiguranog zalogom prava iz ugovora o bankovnom računu.
Sredstva preostala nakon namirenja potraživanja vjerovnika predviđena u ovom stavku koristit će se u skladu s pravilima predviđenim u stavcima 1. - 2.1. Ovoga članka.
3. Otvara se likvidator kreditna institucija zasebni račun dužnika, koji je namijenjen samo za podmirenje potraživanja vjerovnika na teret sredstava primljenih od prodaje predmeta zaloge, u skladu s ovim člankom (poseban bankovni račun dužnika).
Ugovorom o posebnom bankovnom računu dužnika naznačeno je da se sredstva na posebnom bankovnom računu dužnika mogu zadužiti samo za isplatu potraživanja vjerovnika prvog i drugog prioriteta, kao i za plaćanje sudskih troškova, izdataka za isplatu naknade arbitražnom upravitelju i plaćanje usluga uključenih osoba arbitražnog upravitelja kako bi se osiguralo ispunjenje dodijeljenih mu dužnosti.
Transakcije izvršene u suprotnosti sa zahtjevima ove klauzule mogu se poništiti.
(vidi tekst u prethodnom izdanju)
Početnu prodajnu cijenu založene stvari, postupak i uvjete za održavanje natječaja, postupak i uvjete za osiguranje sigurnosti založene stvari određuje stečajni vjerovnik čija su potraživanja osigurana zalogom imovine koja se prodaje. Navedene informacije podložne su uključivanju od strane arbitražnog upravitelja na trošak dužnika u Sjedinjenim Državama savezni registar podatke o stečaju najkasnije petnaest dana prije datuma početka prodaje založene stvari na dražbi.
(vidi tekst u prethodnom izdanju)
U slučaju neslaganja između stečajnog vjerovnika po obvezi osiguranoj zalogom imovine dužnika i stečajnog upravitelja ili osoba koje sudjeluju u stečajnom postupku o početnoj prodajnoj cijeni, postupak i uvjeti za održavanje natječaja za prodaju založene stvari , postupak i uvjeti za osiguranje sigurnosti založene stvari, svaka od njih, u roku od deset dana od dana uvrštavanja podataka u Jedinstveni savezni registar podataka o stečaju, ima pravo prijaviti se sa zahtjevom za rješenje takve nesuglasice s arbitražnim sudom koji razmatra slučaj stečaja, nakon čijih rezultata arbitražni sud donosi rješenje o utvrđivanju početne prodajne cijene, odobrava postupak i uvjete za održavanje natječaja za prodaju založene stvari, postupak i uvjete radi osiguranja sigurnosti založene stvari, na što se može uložiti žalba. Ako se prodaja predmeta zaloga provodi zajedno s prodajom druge imovine dužnika, postupak i uvjeti za takvu prodaju ne mogu se uspostaviti bez pristanka pisanje stečajni vjerovnik čija su potraživanja osigurana zalogom imovine koja se prodaje.
(vidi tekst u prethodnom izdanju)
U slučaju neslaganja između stečajnog vjerovnika po obvezi osiguranoj zalogom imovine dužnika i stečajnog upravitelja, kao i između stečajnih vjerovnika po obvezama osiguranim zalogom iste imovine dužnika, u pitanjima postupak i uvjete za održavanje natječaja za prodaju založene stvari, svaki od njih ima pravo podnijeti zahtjev za rješavanje takvih nesuglasnosti arbitražnom sudu koji razmatra slučaj stečaja, na temelju čijeg je rezultata arbitražni sud donosi rješenje o odobravanju postupka i uvjeta za održavanje natječaja za prodaju predmeta zaloga na koje se može uložiti žalba.
(vidi tekst u prethodnom izdanju)
4.1. U slučaju da se ponovljene aukcije proglase nevažećim, stečajni vjerovnik za obveze osigurane zalogom imovine dužnika ima pravo zadržati predmet zaloge uz njegovu procjenu u iznosu od deset posto nižem od početne prodaje cijena na ponovljenim aukcijama.
Stečajni vjerovnik za obveze osigurane zalogom imovine dužnika, prilikom napuštanja predmeta zaloge, dužan je sredstva u iznosu utvrđenom u skladu sa stavkom 1. i ovim člankom prenijeti na poseban bankovni račun na način propisan
Zalog je nastao i razvijao se istodobno s pojavom elemenata privatnog vlasništva, kao financijskog i ekonomskog instrumenta koji osigurava zaštitu vjerovnika i doprinosi razvoju investicijskih aktivnosti.
U opštem smislu, zalog mogu se definirati kao nekretnine ili druge dragocjenosti koje služe kao jamstvo za kredit. Oni. zalog je način osiguranja obveze u kojem založni vjerovnik (pravni ili pojedinac prihvaćanje predmeta zaloge kao jamstva za zajam koji je on izdao), u slučaju neispunjenja obveze zalogodavca (pravna ili fizička osoba koja je predmet zaloge osigurala za svoj dug) ima pravo prvenstva nad ostalim vjerovnicima da zadovolje njegov potraživanje od vrijednosti založene imovine.
Zalog nastaje na temelju ugovora, kao i na temelju zakona nakon nastupanja okolnosti navedenih u njemu, ako Zakon predviđa koju imovinu i radi osiguranja ispunjenja koje se obveze priznaje kao zalog.
Najčešći je zalog prema ugovoru, kada zalogodavac (dužnik) dobrovoljno daje u zalog svoju imovinu, sklapajući odgovarajući ugovor sa založnim vjerovnikom (vjerovnikom)
Zaloga je način osiguranja obveze, a ugovor o zalozi nije neovisan, uvijek je povezan s drugim ugovorom (prodaja, ugovor, provizija, skladištenje itd.) Koji daje. Osim toga, sklapa se ugovor, obveza osigurana zalogom, radi povlačenja založene imovine iz moguće naplate po tražbinama drugih vjerovnika. Ugovor o zalozi uvijek stoji iza drugog glavnog ugovora i izravno ovisi o njemu.
Vjerovnik zadržava založno pravo čak i ako je vlasnik otuđio vlasništvo u korist trećih osoba. Međutim, zaloga ne daje pravo vlasništva (posjeda ili korištenja) na založenoj nekretnini nakon što je dužnik povrijedio svoje obveze, već služi kao sredstvo za namirenje glavnog potraživanja vjerovnika iz vrijednosti založene imovine.
Valja napomenuti da su glavne odredbe o zalozi, kao takve, određene, prvo, i drugo, zakonom Ruske Federacije od 29. svibnja 1992., broj 2872-1 "O zalogu". Međutim, treba imati na umu da se regulacija zaloga u Građanskom zakoniku Ruske Federacije ponekad razlikuje od njegove regulacije u gore spomenutom zakonu.
Koncept zaloga ne može se u potpunosti uspostaviti bez definiranja onoga što je predmet zaloge.
Predmet zaloga mogu biti i pokretna i nepokretna imovina, kao i imovinska prava, tj. objektivna prava sudionika u odnosu, povezane s posjedovanjem, korištenjem i raspolaganjem imovinom, kao i tim materijalom(imovinska) potraživanja koja nastaju između sudionika u gospodarskom prometu u vezi s raspodjelom ove imovine i razmjenom dobara, usluga, vrijednosnih papira itd.
Predmet zaloga može biti ne samo postojeći predmet ili prava na njemu, na nekretnini koja ne postoji u prirodi u vrijeme sklapanja ugovora, na primjer, buduća žetva ili zgrada koja će se graditi zajmom čija sigurnost djeluje kao vrijednosni papir.
Glavni načela zaloga:
1. Publicitet- dostupnost informacija o založenoj nekretnini za sve zainteresirane strane.
2. Konkretnost- založena nekretnina mora, prema svojim karakteristikama (a posebno, funkcionalna svrha) točno se podudaraju s podacima koje ima kao objekt državna registracija.
3. Povjerenje- vrijednost i likvidnost imovine jamči povrat duga. Potraživanja založnog vjerovnika ispunjena su uz jamstvo ugovorene imovine založnog založitelja. Založni vjerovnik ima pravo na istoj osnovi dobiti naknadu od naknade osiguranja za gubitak ili oštećenje založene imovine, bez obzira u čiju je korist osigurana, osim ako je do gubitka ili štete došlo iz razloga zbog kojih je založni vjerovnik nastao je odgovoran.
Ima ih mnogo vrste kolaterala, koji se međusobno razlikuju u skladu s karakteristikama koje su činile njihovu osnovu.
Sa stajališta odnos stranaka prema založenoj imovini razlikuju se sljedeće glavne vrste kolaterala:
Klasični zalog - imovina ostaje kod zalogodavca;
Hipoteka - imovina se prenosi u posjed hipotekarnog vjerovnika;
Čvrsti zalog - nekretnina ostaje s založnim založnikom sa znakovima na kojima je naznačeno zalog.
Vrsta kolaterala također ovisi o uvjetima otplate zajma primljenog uz kolateral imovine. U isto vrijeme, Različite vrste hipoteke. Hipoteka je vrijednosni papir koji definira tražbinu u odnosu na hipotekarnu imovinu koju je dao hipotekarni dužnik u svrhu osiguranja kredita.
1. Hipoteke s fiksnom kamatnom stopom. Zalogodavac je dužan po njima mjesečno plaćati otplatu duga po zajmu i plaćati kamate. Takvi se krediti klasificiraju kao amortizacijski. Amortizacija u ovom slučaju znači proces otplate glavnice duga i kamata na korištenje kredita.
2. Hipoteke s promjenjivim (ili podesivim) kamatama. U tom slučaju kamatna stopa je vezana za drugu tržišnu kamatnu stopu i usklađuje se u skladu s njezinim promjenama. Prilagodba se provodi, u pravilu, ne više od jednom godišnje. Istodobno, kamatna stopa na hipoteke s promjenjivom kamatnom stopom niža je, u prosjeku za 1,5-2 postotna boda, nego na hipoteke s fiksnom kamatnom stopom, što je povezano sa sviješću o riziku koji vlasnici prilagodljive hipoteke pretpostavljaju. Bit ovog rizika je u tome što usklađenje podiže kamatnu stopu prema gore, a povećava se i obujam mjesečnih plaćanja.
3. Hipotekarne obveznice s diferenciranim plaćanjem. Takve hipoteke omogućuju postupno povećanje ili smanjenje plaćanja za otplatu kredita. Takvi se krediti mogu, primjerice, koristiti za kreditiranje mladih obitelji koje imaju manje prihode na početku roka kredita nego na kraju.
4. Zajamčene hipoteke. U tom slučaju trebate osiguravatelja hipotekarnih kredita.
Pravo zaloga proizlazi od trenutka sklapanja ugovora o zalogu, a u odnosu na zalog imovine koja se ima prenijeti na založnog vjerovnika, od trenutka prijenosa ove imovine, ako ugovorom o zalogu nije drukčije određeno.
Zalog prestaje u sljedećim slučajevima:
Prilikom ispunjavanja obveza osiguranja zaloga;
U slučaju grubih povreda založnog vjerovnika svojih obveza, koje uključuju prijetnju uništavanjem imovine i na zahtjev zalogodavca;
Po prestanku založnog prava i uništavanju založene imovine, osim ako u ugovoru o zalogu nije drugačije određeno;
Ako je nemoguće prodati zalog.
Zalog nekretnina radi osiguranja novčanog potraživanja založnog vjerovnika od zalogodavca naziva se hipoteka .
Međutim, ovdje postoji neko "ali". Dali smo opća definicija hipoteke iz kojih mogu proizaći detaljnije definicije ovog koncepta, na temelju karakteristika, stanja i razvoja hipoteka u različitim zemljama. Tako se, na primjer, u SAD -u hipoteka odnosi na kreditiranje samo u stambenom sektoru. Stoga, iako hipoteka do sada ima određeni međunarodni karakter, teško je dati neporecivu definiciju ovog pojma, budući da ga predstavnik određene zemlje i skupine stanovništva može prilagoditi na svoj način.
Hipoteka ima dva aspekta: pravni i ekonomski.
Pravni sadržaj hipoteka je opterećenje prava vlasništva na nekretninama kada su založene.
Ekonomski sadržaj Hipoteke su tržišni instrument za promet imovinskih prava na nekretninama (u slučajevima kada su drugi oblici otuđenja - kupnja i prodaja, zamjena - neprikladni), omogućujući privlačenje dodatnih sredstava za provedbu bilo kojih projekata.
Pravna regulacija hipoteke se provode uz pomoć Građanskog zakonika Ruske Federacije, kao i Saveznog zakona br. 102 - FZ "O hipotekama" od 16.07.98.
Predmet hipoteke mogu biti objekti nekretnina navedeni u Građanskom zakoniku Ruske Federacije, čija su prava upisana na način propisan za državnu registraciju. Ova nepokretna imovina uključuje:
1. Poduzeća kao kompleksi pojedinačnih nekretnina koji se koriste u poduzetnička aktivnost.
Za prijenos poduzeća u hipoteku potrebna je suglasnost vlasnika gore navedenih nekretnina. Zalogodavac, bez dopuštenja založnog vjerovnika, nema pravo prenositi imovinu koja se odnosi na poduzeće kao zalog, zaključivati transakcije s ciljem otuđenja imovine povezane s poduzećem, osim ako ugovorom o hipoteci nije drukčije određeno.
Hipoteka poduzeća može osigurati obvezu čiji je iznos najmanje polovica vrijednosti sve imovine koja pripada ovom poduzeću.
2. Zgrade i objekti(koristi se u poslovanju) uz istovremenu hipoteku po istom ugovoru zemljišne parcele, na kojima se nalaze, ili dijelove ovih mjesta koji funkcionalno pružaju te zgrade i građevine. Ovdje je također potrebno reći da ako se zemljište na kojem se nalazi založeni objekt daje u zakup, tada se istodobno s hipotekom zgrade ili građevine nužno zalažu prava zakupa ove čestice ili njezina dijela.
3. Stambene zgrade, stanovi i dijelovi stambenih zgrada i stanova, koji se sastoje od jedne ili više izoliranih prostorija.
4. Hoteli, kuće za odmor, ljetnikovci, vrtne kućice i druge zgrade i prostori koji nisu namijenjeni stalnom boravku.
5. Zračni i morski brodovi, plovila za unutarnju plovidbu i svemirski objekti.
6. Nedovršeni objekti nekretnina, kao i materijala i opreme koji su pripremljeni za njihovu izgradnju.
7. Zemljišta podzemlja, izolirana vodna tijela.
8. Šume, višegodišnje zasade.
Budući da se na zemljištu nalaze nekretnine koje su s njim čvrsto povezane, hipoteka zgrada, građevina, poduzeća, izoliranih vodnih tijela i višegodišnjih zasada praktički je nemoguća bez istodobne hipoteke odgovarajućih zemljišnih čestica (to je već gore spomenuto ). To određuje posebnu ulogu zemljišta u sferi hipotekarnih odnosa.
9. Zemljišne čestice u vlasništvu građana, njihovih udruga, pravnih osoba i predviđene za vrtlarstvo, stočarstvo, individualno stanovanje, izgradnju vikendica i garaža, osobne zemljišne čestice pomoćne parcele i zemljišne čestice koje zauzimaju zgrade, građevine ili građevine u iznosu potrebnom za njihovo ekonomsko održavanje (funkcionalna potpora).
U skladu sa zakonom "O hipoteci", kao i, nekretnina koja je predmet hipoteke smatra se založenom zajedno s priborom u cjelini.
U skladu s Rusko zakonodavstvo predmet hipoteke ne može biti:
Dio imovine čija je podjela u naravi nemoguća bez promjene namjene;
Imovina povučena iz prometa, koja se ne može otuđiti, kao i imovina za koju je predviđena obavezna privatizacija ili čija je privatizacija zabranjena;
Državno vlasništvo: državno i općinsko zemljište, kao i poljoprivredno zemljište, državne i općinske individualne i stambene zgrade, podzemna zemljišta i posebno zaštićena prirodna područja;
Dio zemljišne čestice čija je površina manja od minimalne veličine za različite predviđena svrha i dopuštena uporaba;
Dionice u vlasništvu zajedničko vlasništvo stambena zgrada odvojena od vlasništva nad stanom.
Zakonodavna regulativa založni odnosi nalaze se u zakonima Manu u staroj Indiji (II. st. pr. Kr.), a detaljno je razvijen u rimskom pravu.
Izraz "hipoteka" (od grčkog hypotheke - zalog), prema povjesničarima, prvi put se pojavio u Grčkoj početkom 6. stoljeća. Kr., A čak i tada bio je povezan s osiguravanjem odgovornosti dužnika prema vjerovniku određenim zemljišnim posjedima. Povijest razvoja hipoteka u Rusiji data je u Dodatku. šesnaest.
Ova definicija vrijedi za Ruska Federacija.
Na primjer, čl. 339, 340, 349 itd.
Detaljnije, značajke hipoteke poduzeća na zgrade i građevine razmatrane su u poglavlju XII Zakona "O hipoteci".
Prethodni |
Po opsegu uporabe kredit u banci građani i komercijalne organizacije mogu suditi o stabilnosti i razvoju gospodarstva zemlje.
Međusobno povezivanje bankovno kreditiranje a gospodarstvo zemlje jasno je definirano činjenicom da praktički iza svakog zajma postoji orijentacija njegova primatelja prema rješavanju obećavajućih problema, uključujući: izgradnju stambenih zgrada, stvaranje ili rekonstrukciju poduzeća, izgradnju objekata značajnih za infrastrukturu zemlje itd.
U to vrijeme ozbiljan problem ekonomska kriza, za komercijalne banke postojao je rizik nevraćanja kredita. No, nije tajna da banka izdaje kredite iz štednih fondova pojedinaca i poduzeća, koji se drže na depozitnim računima, dok se obvezuje vratiti novac štedišama s dospjelim kamatama. Odnosno, banka je dužna štititi novac svojih štediša jačanjem jamstava zajmoprimčeva povrata sredstava. Najčešći načini osiguranja uspješnosti dužnika po kreditnim obvezama su hipoteke (zalog nekretnina) i zaloga pokretne imovine.
Na temelju čl. 334. Građanskog zakonika Ruske Federacije, zalog daje prvenstveno pravo vjerovniku-založnom vjerovniku da namiri svoje potraživanje na teret založene imovine, ako zajmoprimac ne ispuni svoje obveze vraćanja zajma. Izuzetak su slučajevi stečaja poduzeća, kada vjerovnik ima pravo primiti svoja sredstva tek nakon prve i druge faze vjerovnika, a to su:
- prva faza - naknada za moralnu štetu i štetu nanesenu životu i zdravlju (stavak 1. članka 4. članka 134. Zakona o stečaju);
- druga faza su plaće i otpremnine (stavak 2. članka 4. članka 134. Zakona o stečaju).
Zalog nekretnina
Od 1998. godine u Ruskoj Federaciji zaloge nekretnina regulirane su Zakonom o hipotekama. Može se primijeniti ugovor o hipoteci Opća pravila Građanskog zakonika Ruske Federacije o zalozi, ako drugačije nije utvrđeno Zakonom o hipotekama.
Hipotekarni predmeti (čl. 76. Zakona o hipoteci):
- zgrade i građevine;
- zemljište;
- grudi;
- šuma;
- izolirana vodna tijela;
- zrakoplovi i brodovi;
- višegodišnje sadnje;
- plovila za unutarnju plovidbu;
- apartmani;
- nedovršeni građevinski projekti.
Osim gore navedenih hipotekarnih stavki, zalog mogu biti i sredstva koja se nalaze na računima, bezgotovinska strana valuta itd.
U osnovi, založni odnos proizlazi iz odgovarajućeg ugovora, a zalog može biti predviđen i zakonom. Tako se, na primjer, polog prema zakonu odnosi na stan ili stambenu zgradu kupljenu ili izgrađenu korištenjem kreditna sredstva banka ili sredstva ciljanog zajma (klauzula 1. članka 77. Zakona o hipoteci).
Zalagatelj je osoba koja je založila svoju imovinu. Takva osoba može biti ne samo dužnik po glavnoj obvezi, već i treća osoba koja želi založiti svoju imovinu radi osiguranja tuđe obveze. Odnos između dužnika po glavnoj obvezi i založnog vjerovnika u ovom slučaju je izvan ugovora o zalozi.
Vlasnik nekretnine ima pravo njome raspolagati prema vlastitom nahođenju, odnosno može staviti pod hipoteku, prodati, pokloniti itd. Izuzetak je imovina koja je prenesena na upravljanje gospodarstvom. Poduzeće koje posjeduje imovinu prenesenu u gospodarski posjed može staviti pod hipoteku samo pokretni dio te imovine (klauzula 2 članka 295. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Za hipoteku nekretnina tvrtka će trebati dopuštenje vlasnika. Imovina institucija koja se financira iz sredstava vlasnika ne može se staviti pod hipoteku. Istodobno, ove institucije mogu založiti imovinu stečenu sredstvima dobivenim od dopuštenih poduzetničkih aktivnosti (klauzula 2. članka 298. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Poduzeća u državnom vlasništvu imaju pravo staviti pod hipoteku nepokretnu i pokretnu imovinu koja im je dodijeljena tek nakon što za to dobiju dopuštenje vlasnika. Postojeći zakoni daju državnim poduzećima pravo da raspolažu proizvodima koje proizvedu, uključujući jamčevinu.
Zalog može biti ne samo neposredno vlasništvo, već i imovinsko pravo. Ovo se pravo može založiti bez pristanka vlasnika, osim ako je zakonom ili sporazumom zabranjena takva radnja.
Ugovor o zalozi
Zalog je formaliziran pismenim ugovorom.
- predmet zaloga;
- procjena predmeta zaloga;
- iznos, vrijeme i sadržaj ispunjenja obveza;
- određivanje stranke s kojom će trajati zajam hipotekarna nekretnina.
Ugovor o hipoteci u skladu s čl. 339 Građanskog zakonika Ruske Federacije podložan je notarskoj ovjeri na mjestu imovine koja se zalaže. Ugovor o zalozi pokretne imovine također je podložan ovjeri kod javnog bilježnika ako ta nekretnina pruža glavnu obvezu prema ugovoru. Nakon ovjere kod javnog bilježnika, zalog nepokretnosti podliježe državnoj registraciji, kako bi se izbjeglo zasnivanje zaloga na istoj imovini nekoliko puta. Uz ostale transakcije s nekretninama, upis hipoteke uređen je Zakonom o upisu prava na nekretninama. Pokretna imovina, naime sve vrste prijevoza, u skladu sa stavkom 2. čl. 40. Zakona o zalogu, podliježu obveznoj registraciji zaloga.
Svako odstupanje od zahtjeva za ugovor o zalozi dovodi do priznavanja takvog ugovora kao nevažećeg.
Prestanak zaloga
Zalog prestaje u vezi s (članak 352. Građanskog zakonika Ruske Federacije):
- uništenje založene stvari;
- prestanak obveze osigurane zalogom;
- prestanak prava vlasništva;
- prodaja založene imovine na javnoj dražbi;
- nemogućnost prodaje založene imovine;
- prijenos prava na založenu imovinu na hipotekarnog vjerovnika;
- prijenos duga po glavnoj obvezi na drugu osobu;
- oduzimanje založene imovine od zalogodavca od strane zakonitog vlasnika ili po redu sankcije za prekršaj ili zločin.
Zalogodavac ima pravo zahtijevati povrat imovine koju ima zalogodavac ako ovaj grubo krši obveze osiguranja sigurnosti založene imovine.
Nakon prestanka hipotekarnog zaloga, u upisnik upisa hipotekarnih ugovora potrebno je unijeti odgovarajuću bilješku. Prestanak zaloga obvezuje založnog vjerovnika da vrati založenu imovinu svom vlasniku.
Suvremeno zakonodavstvo na području kolaterala ima za cilj zaštitu interesa obje strane, i založnog vjerovnika i založnog vjerovnika. Zagovaranje savjetovanja u građanskim slučajevima omogućit će vam da se zaštitite od nezakonitih radnji bilo koje strane u ugovoru o zalogu, kao i da zaštitite svoju imovinu ili prava u slučaju spora.
- jamstvo. Osobitost ugovora i odgovornost stranaka ;
- Kreditna. Značajke prema zakonu.
Iskreno,
Victoria Demidova, odvjetnica.
Zalog nekretnina jedno je od jamstava zaštite imovinskih prava vjerovnika. Bila je široko prihvaćena u bankarstvo Rusija u vezi s osiguravanjem obveza po ugovorima o zajmu i stjecanjem stambenih i komercijalne nekretnine... Što je zalog nekretnina, u kojim se slučajevima primjenjuje, kako se sastavlja ugovor i koje rizike nosi uspostava ove vrste osiguranja?
Što je
Dragi čitatelji! Članak govori o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, no svaki je slučaj individualan. Ako želite znati kako riješiti svoj problem- obratite se konzultantu:
PRIJAVE I POZIVI PRIHVAĆAJU SE 24/7 i BEZ DANA.
Brzo je i JE SLOBODAN!
Osim što pospješuje razvoj ekonomske odnose funkcije zaloga nekretnina obavlja prvenstveno zadaću davanja jamstava za ispunjenje financijskih obveza dužnika i zaštite interesa i prava na imovini vjerovnika. Istodobno, zalog ne ispunjava svrhu stjecanja imovine, već služi samo kao mehanizam za dobivanje sredstava zajma za stjecanje vlasništva nad nekretninom.
Stranke u odnosu na kolateral su obično tri strane: vlasnik nekretnine, zajmodavac i zajmoprimac.
Osoba koja je izdala sredstva za kupnju stambenog ili poslovnog objekta ne stječe pravo na imovinu čak i ako dužnik krši uvjete. Ima mogućnost tražiti, uzimajući u obzir zahtjeve ugovora o materijalnoj naknadi u obliku plaćanje novčanih kazni i penala za kašnjenje u izvršavanju obaveza od strane dužnika.
Zalog nekretnina shvaća se kao hipoteka koja se odnosi i na stambene i na poslovne objekte.
Pojam ima dva značenja:
- hipoteka kao pravni odnos radi osiguranja zaloga nekretnina pri kupnji stambenog prostora, zemljišta, pojedinačnih zgrada, osnovnih sredstava ili zgrada pri dobivanju kredita od zajmodavca;
- hipoteka kao vrijednosni papir u obliku hipoteke. To je vrijednosni papir kojim se utvrđuju prava vjerovnika na imovini.
Danas u Rusiji postoje dva temeljna propisa:
- Zakon o hipoteci;
- Zakon o hipoteci nekretnina.
Dokumenti ukazuju na potrebu poštivanja zakonskih zahtjeva navedenih u ugovoru o zajmu ili ugovoru o radu. Odnosi s hipotekom mogu biti popraćeni registracijom odnosa o najamnini, drugom dopuštenom korištenju.
Osobitosti zaloga nekretnina uključuju mogućnost poništenja imovine dužnika ili vraćanje imovine vjerovniku u slučaju nepodmirenja obveza po kreditu radi otplate duga. Naplata se vrši na teret imovine založene kao zalog ili primanjem sredstava njenom prodajom.
Kada je potrebno
Na temelju zakona hipoteka nastaje u sljedećim slučajevima:
- Pri kupnji gotovog ili stambenog prostora u izgradnji na teret banke. Odredba stupa na snagu na temelju klauzule 1. članka 77. Zakona o hipoteci od trenutka upisa činjenice vlasništva u Rosreestr.
- Prilikom registracije stambeni prostori u vlasništvu vojnika državni program akumulacija NIS -a. Odnosi su uređeni odredbama Zakona o štedno -hipotekarnom sustavu kućište vojno osoblje ". Daleko od toga da sve ruske banke rade sa saveznim programom subvencija, ali samo najveće od njih, poput Sberbank Rusije, Rossellskozbank, Moskovske banke, VTB24 itd.
- Na osnovu zaključenja ugovora udjelom u kapitalu u graditeljstvu na temelju st. 1-3 članka 13. Federalnog zakona br. 214 i stavka 1 članka 58. Zakona o hipotekama.
- Prilikom stjecanja imovine na rate ili uz uvjet odgode moguće je zasnovati i zalog nekretnine na temelju i.
Važno: ako ugovor o kupoprodaji s planom odgode / rate ne sadrži izraz koji kaže da hipoteka nekretnine ne nastaje na temelju članaka 488., 489. Građanskog zakonika Ruske Federacije, stručnjaci Rosreestra unijet će podatke o pojava hipoteke u bazi podataka o nekretninama na temelju hipoteke i zasnivanje takvog tereta bez greške.
Hipoteka može biti predmet bilo kojeg objekta nekretnine:
- stambeni stan;
- pojedinačna zgrada sa zemljišnom parcelom ispod;
- uredi, trgovine, skladišta, industrijske zgrade i drugi poslovni prostori;
- vikendice, stanove i gradske kuće izvan granica grada.
Zakonom se hipoteka primjenjuje u sljedećim slučajevima:
- najam;
- zalog imovinskih prava;
- dobivanje sredstava za ciljani zajam;
- izgradnja nekretnina prema ugovorima o ulaganju ili u zajedničkoj izgradnji;
- pri kupnji stambenih ili poslovnih objekata na posuđena sredstva primljeno od kreditne institucije.
Također je moguće da hipoteka može nastati na temelju privatnog ugovora. Prema zakonu, hipoteka je upisana na temelju izravne naznake u propisi, u drugom slučaju, prilikom podnošenja zasebnog zahtjeva od strana u odnosu.
Zalog nekretnine uz kredit
Kolateralizirane nekretnine mogu se prihvatiti za primanje sredstava bilo koje:
- u vlasništvu zajmoprimca;
- stečeno na temelju kupoprodajnog ugovora;
- pri sudjelovanju u kapitalnom odnosu.
Važna točka pri sklapanju ugovora je utvrđivanje vrijednosti predmeta prenesenog radi osiguranja za kreditne obveze. Analizu cijena sličnih nekretnina na tržištu neovisno provodi zajmodavac ili akreditirana organizacija koju nudi banka ili druga financijska organizacija.
Značajka zaloga nekretnina je da nema potrebe da se založni vjerovnik podnese za povrat imovine na sudu. Vraća se ako založni vjerovnik ne poštuje zahtjeve automatski kada se pošalje obavijest.
Na osiguranje poslovnih nekretnina i objekata pogodnih za život, krediti se prenose pod uvjetima većim od povoljna stopa u smanjenoj veličini. To je zbog postojanja jamstva materijalne sigurnosti u slučaju neplaćanja dužnika. Istodobno, što se skuplje nekretnine nude kao zalog i što je veći iznos kredita, to je veći kamatna stopa za kredit.
Kako sastaviti ugovor
Da biste sklopili ugovor o zalogu nekretnina, morate izvršiti sljedeće korake:
- Nabavite odobrenje banke za kredit ili hipoteku.
- Dostavite sve dokumente za nekretnine za sklapanje ugovora o kupoprodaji sredstava kredita.
- Registracija bankovne dozvole za kupnju određenog stambenog ili poslovnog prostora.
- Sklapanje ugovora o zalogu s bankom uz sudjelovanje triju strana: vlasnika kuće, zajmoprimca i zajmodavca. Uključivanje podataka o opterećenju imovine zalogom ili hipotekom, stavljanje podataka u jedinstvenu bazu državne nekretnine podnošenjem odgovarajuće prijave Rosreestr.
- Uklanjanje ograničenja raspolaganja nekretninama - zalog, nakon potpunog zatvaranja kreditnih obveza nakon davanja potvrde o plaćanju duga na temelju uvjeta ugovora o zajmu.
Izmjene ugovora o zalogu nekretnina moguće su samo uz odobrenje svih strana u odnosu prilikom sastavljanja dodatnih ugovora uz glavni akt i njihovu naknadnu registraciju kod Rosreestra, nakon čega oni postaju valjani i stupaju na snagu.
Ugovor je sastavljen u 4 istovjetna primjerka za predaju u arhivu Rosreestra, za vlasnika nekretnine - prodavatelja, zajmoprimca - kupca i zajmodavca - banku. Svi se oni u izvornicima prenose tijelu za registraciju, koji se nakon pravnog vještačenja i stavljanja podataka u krunicu transakcija s nekretninama vraćaju strankama.
Tekst ugovora mora sadržavati podatke:
- detaljan opis nekretnine - adresa lokacije, katastarski broj, karakteristike rasporeda;
- naznaku vlasničkih dokumenata, na temelju kojih je registrirano vlasništvo prodavatelja, potvrdu o vlasništvu Rosreestra ili izvadak iz USRN -a;
- podatke o hipotekarnom zajmodavcu i zajmodavcu, broju i datumu ugovora o zajmu;
- rok za otplatu duga po kreditu ili ugovor o hipoteci, prestanak obveza;
- procjena novčanih potraživanja prema dužniku - iznos kredita naveden u ugovoru o zajmu s kamatama i drugim troškovima.
Potencijalni rizici
U praksi se stranke u hipotekarnom odnosu suočavaju sa sljedećim nijansama:
- imperativ je prije izdavanja kredita provjeriti imovinu uz jamčevinu, to se može učiniti podnošenjem zahtjeva za izdavanje izvoda iz USRN -a zbog prisutnosti tereta i ograničenja u odnosu na objekt;
- prilikom upisa hipoteke na stambenu nekretninu, obavezno je provjeriti da nema dugovanja za komunalne račune i da li su upisani na četvornih metara, to se posebno odnosi na registraciju malodobne djece koju je zakonskim zastupnicima prilično teško iseliti bez davanja životnog prostora, a često samo putem suda;
- hipoteku prati provjera vlasničkih isprava na nekretninama i nepostojanje već nametnutih ograničenja raspolaganja imovinom, poput uhićenja na temelju sudske odluke ili naloga ovršitelja, uz jamčevinu financijske obveze – ugovori o kreditu, hipoteka protiv osiguranja, spor oko predmeta;
- pri upisu imovine kao zaloga preporučljivo je provjeriti povijest nekretnine - koliko je puta bila predmet prijenosa vlasništva po transakcijama, u kojim razdobljima - najmanji broj njih služi kao jamstvo nepostojanja potraživanja od bivših vlasnika ili potencijalnih vlasnika, poput građana koji nisu prihvatili nasljedstvo na vrijeme;
- poteškoće će nastati s zalogom nekretnina s nezakonitom obnovom - prvo se to mora uskladiti s ovlaštenim državna tijela, u sudskoj praksi postoji inspekcijski nadzor nad činjenicom založene imovine, provjeravaju se i katastarska i tehnička putovnica sa stvarnim stanjem stana, pa nije moguće da vlasnici objekata sakriju takvo okolnost.
Video: Hipoteka na nekretninama
M.L. Paškov,
odvjetnik
Postojeće građansko zakonodavstvo zalog definira kao način osiguranja obveza, temeljem kojeg vjerovnik pod obvezom osiguranom zalogom (založni vjerovnik) ima pravo, u slučaju da dužnik ne ispuni tu obvezu, dobiti naknadu. od vrijednosti založene imovine, uglavnom drugim vjerovnicima osobe koja posjeduje tu nekretninu (zalogodavac), za izuzeća utvrđena zakonom (čl.334 Građanski zakonik Ruske Federacije, u daljnjem tekstu Građanski zakonik Ruske Federacije). Kao i svaki drugi način osiguranja obveze (isključujući bankovno jamstvo), zalog ima karakter dodatne (dodatne) obveze i prestaje ispunjenjem glavne obveze.
Sukladno čl. 4 Zakona Ruske Federacije od 29. svibnja 1992. N 2872-1 "O zalozi", zalog se može osigurati valjanom tražbinom, osobito proizašlom iz ugovora o zajmu, uključujući kredit u banci, kupoprodajni ugovori, zakup imovine, prijevoz robe i drugi ugovori. Predmet zaloga mogu biti stvari vrijednosni papiri, ostalo vlasništvo i imovinska prava. Predmet zaloga ne mogu biti potraživanja osobne prirode, kao ni druga potraživanja, čije je zalaganje zakonom zabranjeno.
Iz odredbi važećeg zakonodavstva mogu se izvesti sljedeći kratki zaključci.
1. Zalog nastaje na temelju ugovora. Sukladno čl. 154. Građanskog zakonika Ruske Federacije, sporazum je dvostrana transakcija. Članak 420. Građanskog zakonika Ruske Federacije daje koncept sporazuma kao sporazum dviju ili više osoba o osnivanju, promjeni ili ukidanju građanska prava i odgovornosti. Dakle, zalog se može zasnovati kako bi se osigurala obveza stranke prema ugovoru, odnosno po određenoj transakciji. Zalogom se ne mogu osigurati obveze stranaka prema mjenici.
2. Zakonodavac ne ograničava raspon predmeta zaloge, ukazujući, međutim, da predmet zaloge ne mogu biti stvari izuzete iz prometa i potraživanja koja su neraskidivo povezana s osobnošću vjerovnika, osobito zahtjevi za uzdržavanje, za naknadu štete nanesene životu ili zdravlju i druga prava čije je ustupanje drugoj osobi zakonom zabranjeno.
Predmet zaloge mogu biti i nekretnine.
U Rusiji su pitanja hipoteke regulirana Građanskim zakonikom Ruske Federacije (poglavlje 23. stavak 3.), Savezni zakon od 16.07.98 N 102-FZ "O hipoteci" (hipoteka nekretnine) (u daljnjem tekstu Zakon o hipotekama), odjelni akti, sudska i arbitražna praksa.
Hipoteka u suvremenom ruskom zakonu zalog je nekretnina.
Sukladno Zakonu o hipoteci, predmet hipoteke je:
1) zemljišne čestice, s izuzetkom zemljišnih čestica u državnom ili općinskom vlasništvu, kao i poljoprivredno zemljište iz zemljišta poljoprivrednih organizacija, seljačkih (poljoprivrednih) domaćinstava i poljskih zemljišnih površina osobnih pomoćnih čestica;
2) poduzeća, kao i zgrade, građevine i druga nepokretna dobra koja se koriste u poduzetničkoj djelatnosti;
3) stambene zgrade, stanovi i dijelovi stambenih zgrada i stanova, koji se sastoje od jedne ili više izoliranih prostorija;
4) ljetnikovce, vrtne kućice, garaže i druge zgrade za potrošačku uporabu;
5) zračna i morska plovila, plovila za unutarnju plovidbu i svemirski objekti.
Hipoteka se osniva na temelju ugovora između hipotekarnog dužnika i založnog vjerovnika. Za hipoteke su karakteristične brojne značajke.
1. Zalogodavac može biti vlasnik nekretnine ili osoba koja posjeduje imovinu na temelju prava gospodarskog upravljanja. Štoviše, valja napomenuti da zalogodavac može biti ne samo dužnik prema glavnoj obvezi. Zakon predviđa mogućnost da treća strana bude hipotekarni hipotekarnik prema ugovoru o hipoteci. Glavni uvjet založnog dužnika je da imovina mora biti u njegovom vlasništvu ili u poduzeću. Prilikom razmatranja pitanja prava osobe koja posjeduje nekretninu na pravu gospodarskog upravljanja, dati je kao predmet hipoteke, mora se imati na umu da sukladno stavku 2. čl. 295 Građanskog zakonika Ruske Federacije državno poduzeće nema pravo založiti nekretnine u njegovu vlasništvu na temelju vlasništva, bez pristanka vlasnika ove nekretnine. Kao što znate, imovina se na temelju prava gospodarskog upravljanja dodjeljuje samo državnim ili općinskim jedinstvenim poduzećima (klauzula 2, članak 113 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Vlasnici ove nekretnine su ili državne ili općinske vlasti. Prema rezoluciji Vrhovnog sovjeta Ruske Federacije od 27. prosinca 1991. N 3020-1 "O razgraničenju državne imovine u Ruskoj Federaciji", naredba državno vlasništvo povjeren Vladi Ruske Federacije, koja ima pravo delegirati ministarstvima i odjelima niz ovlasti u vezi s objektima savezne imovine, uključujući zaključivanje ugovora o zalogu imovine.
Prema čl. 131 Građanskog zakonika Ruske Federacije, pravo vlasništva i druga imovinska prava na nepokretnostima (u skladu s člankom 130. Građanskog zakonika Ruske Federacije, nepokretne stvari, osobito uključuju zgrade i građevine) podliježu državna registracija u jednom državni registar tijela pravde. Tijelo koje provodi državnu registraciju prava na nekretninama i transakcije s njom, ovjerava izvršenu registraciju izdavanjem dokumenta o upisanom pravu ili transakciji ili vrši ispis na dokumentu koji se upisuje. Prema čl. 14 Saveznog zakona od 21.07.97 N 122-FZ "O državnoj registraciji prava na nepokretnoj imovini i transakcijama s njom" dokument koji potvrđuje nastanak i promjenu prava na nepokretnosti je potvrda o državnoj registraciji prava.
Ako zalogodavac nije vlasnik nekretnine ili, budući da je vlasnik ove nekretnine na temelju prava gospodarskog upravljanja, nije dobio suglasnost vlasnika, ugovor o hipoteci može biti poništen zbog nedosljednosti njegovih uvjeta sa zahtjevima zakona.
Primjer iz arbitražne prakse: ruska komercijalna i industrijska Komercijalna banka kontaktirao Arbitražni sud grad Sankt Peterburg i Lenjingradska oblast sa zahtjevom da se LLP "PTO" Tsarskoye Selo "" prisili na sklapanje ugovora o hipoteci nepokretne imovine na temelju predugovor... Odlukom od 17. srpnja 1995. godine odbijeni su zahtjevi. Istodobno, sud je pošao od činjenice da u vrijeme donošenja odluke PTO Tsarskoye Selo LLP nije imalo pravo vlasništva na spornoj nekretnini. Osim toga, u vezi s početkom roka otplate kredita, ugovor o zalogu ne bi postao način osiguranja glavne obveze, već način otplate duga zajmoprimca.
2. Prava na nepokretnostima moraju biti upisana na način utvrđen za državnu registraciju prava na nepokretnostima u skladu s važećim zakonom.
Trenutno se državna registracija prava na nekretninama provodi u skladu sa Saveznim zakonom od 21.07.97 N 122-FZ "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom."
3. U skladu sa stavkom 3. čl. 340 Građanskog zakonika Ruske Federacije, hipoteka zgrade ili građevine dopuštena je samo uz istodobnu hipoteku prema istom ugovoru na zemljištu na kojem se ta zgrada ili građevina nalazi ili na dijelu ove čestice koji funkcionalno osigurava predmet pod hipotekom, ili pravo davanja u zakup ove čestice ili njenog pripadajućeg dijela u vlasništvu hipotekarnog dužnika.
Ovo stanje izazvalo je mnogo kontroverzi; na primjer, što učiniti u slučaju kada prava na zemljište nije ukrašen. Praksa arbitraže formulirao sljedeći pristup ovom problemu.
Ako založnik zgrade ili građevine nije vlasnik ili zakupnik zemljišne čestice, ugovor o hipoteci ne može se smatrati neskladnim sa zakonodavstvom na temelju stavka 3. čl. 340 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Prava založnog založnika, a pri naplati ovrhe na zgradi ili objektu, prava kupca na zemljišnoj čestici trebaju se utvrditi na temelju čl. 37 Zemljišni zakonik Ruske Federacije, prema kojoj nakon prijenosa vlasništva nad strukturom, strukturom ili nakon njezina prijenosa na druge pravne osobe ili na građane, uz te objekte prenosi se i pravo korištenja zemljišnih čestica.
Članak 69. Zakona o hipoteci potvrđuje zaključak donesen tijekom provedbe zakona.
Gore navedeno pravilo primjenjuje se ako je osoba koja djeluje kao založnik zgrade ili građevine vlasnik ili zakupnik odgovarajuće zemljišne čestice.
- Yuzhakov O.Yu. Upravljanje bankama u kontekstu gospodarske krize: međunarodno iskustvo. Sustavna bankarska kriza započela je u Rusiji Sustavna kriza nastaje kad dođe do loše imovine
- Kako živi zatvoreno rotacijsko selo Sabetta na krajnjem sjeveru Sabette koji gradi
- Kako potrošiti bonuse Zapsibcombank -a?
- Supruge najbogatijih ruskih poslovnih ljudi i dužnosnika (29 fotografija)