Je li zajednička izgradnja zabranjena. Zabrana sudjelovanja u kapitalu u građevinarstvu
Uobičajeni način rješavanja stambenog pitanja sada je bio uključen u zajedničku izgradnju. To omogućuje građanima da dobiju stan po dogovoru, a programeri razvijaju tržište novih zgrada. Dodatna jamstva daje registraciju ugovora o zajedničkoj izgradnji, koja neće dopustiti da ponovi jedan i isti stan u procesu izgradnje kuće.
To bi se činilo uspješnim za sve sheme zapravo napravio neke taoce situacije kada su programeri bili bankrontirani, rokovi za puštanje u pogon kuća bile su značajno odgođeni, kao i oni su se napustili u nedovršenoj fazi.
Počeli su se pojavljivati \u200b\u200bprevareni dioničari, a njihov je nezadovoljstvo izašao na ulicama lokalnih uprava. Tekuće zakonodavstvo potrebno za usklađivanje. I počeli su raditi od 1. siječnja 2018. u smislu otvorenosti informacija o programeru, čineći ove podatke u jedinstveni sustav stanovanja i stečajnih pravila. Novi dio izmjena uveden je od 1. srpnja 2019. od strane saveznog zakona br. 175 i razgovarat ćemo o više o tome.
Savezni zakon o izgradnji dionica 214-FZ
Glavni regulatorni dokument u području reguliranja odnosa između developera i građana je savezni zakon 30. prosinca 2004. broj 214-FZ "o sudjelovanju u izgradnji dionica". Izmjene i dopune izvršavaju se godišnje kako bi se riješili problemi vezani uz pojavu prevarenih dioničara.
Razlozi za nastanak takvih situacija, u pravilu, su lažne sheme za financiranje izgradnje, kada su financijske rupe formirane na drugim objektima "zaglavljeni" putem novih suradnika. Kao rezultat toga, slučajevi se mogu pojaviti kada developer ne može ispuniti svoje obveze i proglašava se bankrot. U najgorem slučaju, on samo nestaje.
Kako bi se spriječile lažne sheme, izvršene su ozbiljne izmjene i dopune koje se dobiju u obzir od 1. srpnja 2019. godine.
Zajednička izgradnja u 2019. godini. Novo u zakonodavstvu
Inovacije u zakonu 214-FZ pooštrile su zahtjeve za građevinske organizacije koje se bave izgradnjom stambenih zgrada pod ugovorima o sudjelovanju kapitala građana. Navedite ih:
1. Jedan developer je jedna građevinska dozvola.
Od 1. srpnja 2019. amandman je počeo djelovati, koji ne dopušta specijaliziranom programeru da izvede izgradnju stambenih zgrada za nekoliko dozvola za to. Dopuštenje se može izdati jednom ili više građevinskih objekata, ali samo jedan.
2. Promijenili su se zahtjevi za građevinsku tvrtku.
Dopuštenje će se izdavati samo kada programer radi sljedeće parametre:
- dostupnost vlastitih sredstava u iznosu od najmanje 10% planiranog volumena izgradnje prema projektnoj dokumentaciji;
- dovoljnu veličinu i prisutnost ovih sredstava na obračunskom računu developera moraju biti potvrđeni u vrijeme odredbe projektne deklaracije u teritorijalnom tijelu;
- društvo nema pravo na proizvodnju i izdavanje vrijednosnih papira osim dionica;
- developer ne bi trebao imati dug na ciljanim kreditima i zajmovima ako se ne primjenjuju na izgradnju stambene zgrade u jednom dopuštenju;
- imovina Društva ne smije se koristiti kao ispunjenje obveza prema trećim osobama;
- nužno prisutnost uspješnih projekata od developera u iznosu od najmanje 5 tisuća četvornih metara;
- developer je zabranjeno sudjelovati u drugim aktivnostima uz gradnju.
Prema članku 23.3 Federalnog zakona 214-fz, popis podataka da je developer dužan objaviti u jednom informacijskom sustavu stambene izgradnje, nadopunjen s pravim dokumentima za zemljište, gdje je izgradnja stambene zgrade u tijeku.
3. Jedan razvoj je jedan tekući račun.
Građevinska organizacija koja je specijalizirani developer dopušten je samo jedan tekući račun otvoren u ovlaštenoj banci. Prema tome, izgradnja stambenog objekta može sudjelovati samo-samo programeri i kupci, ali i banka akreditira država.
Sva monetarna operacija na ovom računu trebala bi biti samo u roku od 214 zakona, ali i pod kontrolom Banke. Otkazivanje sredstava moguće je prilikom primjene programera s potvrđivanjem dokumenata i provjeravanje od kreditne institucije. Stoga se sredstva neće prenijeti na graditelje do ispunjenja obveza podijeliti sudionike.
4. Privatni pojedinci mogu biti uključeni putem escrow računa. (Čl. 15.4 FZ od 30. prosinca 2004. br. 214 fd).
Ova metoda omogućuje osiguranje sredstava dioničara, ali samo prilikom izrade escrow računa. Osiguranje se provodi u udruzi osiguranja depozita ili fond za naknadu štete.
5. Ponude moraju biti u pratnji banke.
6. Državna kontrola transakcija.
U svakom subjektu treba stvoriti vlast kontrole, koja će zajedno s bankama provoditi kontrolu nad programerima. Vođe takvih tijela imenuje Ministarstvo graditeljstva (čl. 23 FZ od 30. prosinca 2004. br. 214 fd).
7. Doprinosi za naknadu fond
Kako bi se zajamčila naknada za izgubljene fondove štediša, kao rezultat beskrupulovjetnosti developera, formira se fond za zaštitu distributera. Zakonodavstvo obvezuje građevinsku tvrtku da prevedu 1,2% zatvorenika za ddds od prodaje stambenog prostora. Ugovori neće biti registrirani bez prijenosa sredstava u Fond.
8. Ograničeni iznos unaprijed plaćanja
Novo izdanje zakona utvrđuje uvjet za prijenos sredstava na programeru kao izračune s dobavljačima i izvođačima. Bez prezentacije banke dokumenata kako bi potvrdio novac koji se obavlja prema ugovoru, novac neće biti preveden. To znači da samo nakon obavljanja partnera za pružanje usluga, opskrbu roba itd. Developer će moći platiti s njim.
No, u dijelu 4. članka 18. Zakona postoji rezervacija da partneri mogu navesti napredak, čija kumulativna veličina neće biti iznad 30% od potraživanja vrijednosti projekta.
9. Zemljište na kojoj će se izgradnja stambene zgrade provoditi u vlasništvu developera ili za prava najam.
Hoće li dijeliti izgradnju Cancel 1. srpnja 2019.?
Promjene u Zakonu br. 214-fz na kapital Construction doveli su do ukidanja postojeće sheme i na nesmetano tranziciju na financiranje stambenih zgrada.
Za programere, projekti su počeli ranije 1. srpnja 2018. trebali bi završiti na prethodnim uvjetima, a za kupce sa zatvorenicima i registrirani DDU će ostati u akciji prije iznajmljivanja stanova.
Što će biti umjesto DDU-a?
Od 1. srpnja 2019. planira se prijelazu iz sudjelovanja u kapitalu na financiranju projekta. Novi sustav će uključivati \u200b\u200blanac sudionika:
- Osobnosti.
- Kreditna institucija (banka).
- Programer.
- Regulatori.
Kao rezultat toga, troškovi projekta će se povećati, što će zasigurno utjecati na konačni proizvod i uzrokovati rast cijena za stanovanje u novim zgradama do 20-30%.
Prijelazno razdoblje od kapitalne izgradnje do financiranja projekta
Prijelaz se provodi u dvije faze:
1. razdoblje od 1. srpnja 2018. do 30. lipnja 2019. godine, kada programeri sklapaju sporazume s građanima koristeći jedan od mehanizama:
- escro račun;
- državna regulacija u skladu s čl. 23 № 214-fz.
2. Razdoblje od 1. srpnja 2019. do 31. prosinca 2020., kada će svi ugovori za sudjelovanje građana u stambenoj izgradnji koristiti mehanizam escrow ili posebnih savjetnika.
Novi model financiranja dovest će do činjenice da će se izgradnja provoditi uz sudjelovanje bankovnih kredita. Sredstva građana pohranjenih na računima ESKROW-a bit će prebačeni na razvojnog programera ili na račun otplate kredita tek nakon potpisivanja akta za prijenos stranaka u kapitalu.
Bankarstvo pratnju transakcija u kapitalu
Bankarstvo je postalo obvezno od 1. srpnja 2018. godine. Sada građani neće moći izravno prenijeti gotovinu. Država ih obvezuje na poseban račun u banci otkrivanju u okviru odobrenja. Ti projekti koji su počeli prethodno navedeni datumi dužni su prebaciti na isti sustav izračuna i kontrolu nad njima.
U sklopu integriranog razvoja teritorija, programer je dopušten izgradnja stambenih zgrada u nekoliko dozvola, ali za svaki od njih treba otvoriti u banci.
Takvu regulaciju financijskih odnosa između dioničara i omogućuje vam osiguranje sredstava građana iz gubitaka u prijevaru ili stečaju developera.
Sredstva će ići samo pod uvjetom:
- naručivanje kod kuće;
- registracija prava barem jednog od stanova u njemu.
U slučaju zamrzavanja objekta ili stečaja developera, sva sredstva dioničara bit će vraćena u cijelosti.
Escrow račun za razvojne programere
Od 1. srpnja 2019. godine developer je dužan otkriti DDU na sklapanju ugovora. Planirano je da će takav model smanjiti rizike dioničara da postanu prevareni.
Stoga će novi mehanizam dovesti do činjenice da neće biti potrebno zaključiti sporazume s građanima - sudionicima u kapitalu. Ta će se sredstva biti smještena na posebnim računima developera pod kontrolom kreditne institucije i osigurani od strane agencije za osiguranje depozita iz mogućeg stečaja Banke.
Količina naknade osiguranja u ovom slučaju je jednaka 10 milijuna rubalja Na stopu jednog apartmana u stambenoj zgradi.
Skup uvjeta koji se primjenjuju u okviru novog zakonodavstva izgradnji stambenih zgrada omogućuju crtanje sljedećih zaključaka:
- ugovor o sudjelovanju u kapitalu u izgradnji više se ne primjenjuje, došlo je do tranzicije na financiranje projekta;
- prethodni zatvorenici DDU-a bit će važeći do ispunjenja obveza na njih;
- očekuje se da će povećati troškove stanova u novim zgradama u vezi s novim zahtjevima za financiranje izgradnje, sada kupiti po niskim cijenama na pozornici "Kotlovan" će biti teško.
Stručnjaci "M16-nekretnine" pripremili su detaljan materijal o ukidanju kapitala u Rusiji.
Mi kažemo koje će se promjene dogoditi u zakonodavstvu i na tržištu od 1. srpnja 2018., što će posljedice imati odbijanje korištenja sredstava dioničara i kada će u Rusiji konačno zabraniti zajedničkoj gradilištu.
Uklanjanje izgradnje kapitala u Rusiji
Trenutno, oko 80% svih stambenih se prodaje u uvjetima sudjelovanja u kapitalu, koje je, zauzvrat, regulirano 214 f ez. Nažalost, zakonodavna regulacija sfere, koja je u jednom trenutku bila položena visoke nade, nisu dali posebne plodove. I od kraja 2017. broj službeno priznatog obmanjivih dioničara u zemlji iznosio je 86 tisuća.
Broj službeno priznatog prevarenih dioničara je 86 tisuća, oko 2 milijuna ljudi koji su pogođeni djelovanjem programera neformalno su u zemlji.
Očito je da je problem dioničara pogođenih djelovanjem građevinskih tvrtki, a njegova odluka zahtijeva od vlade odlučujućih i oštrih mjera. To je samo takva mjera i trebala bi biti ukidanje perciendara.
Što će biti umjesto kapitala?
U stvari, programeri će biti zabranjeni uključiti sredstva građana-dioničara na njihov rad. Umjesto toga, tvrtke će morati obaviti svoja sredstva (a to je stvarno možda za državne tvrtke), ili posuditi. S bankama situacija je već dogovorena i razrađena.
U isto vrijeme, građani zadržavaju pravo na stjecanje nedovršenog stanovanja. Samo sada plaćeni fondovi bit će pohranjeni na posebnim računima escrow, pristup kojima će se programeri pojaviti samo nakon isporuke kod kuće.
Ako je programer nije ispunio obveze, kupci jednostavno vraćaju svoja sredstva, dobro, ne troše i čekati strpljivo, ostaju na escrow računima.
Usput, u vladi, oni ne isključuju da za nekoliko godina zabrana prodaje nedovršenog stanovanja u načelu. Međutim, sve dok to nije fiksno nigdje.
Predsjednikov mišljenje
Predsjednik je inzistirao na najjačim od svih na ukidanju smjera. On je pokrenuo razvoj alternativnog sustava koji bi omogućio izgradnju novog stanovanja bez korištenja fondova kupaca.
Ruski predsjednik Vladimir Putin pozvao je zajedničku izgradnju neciviliziranog sustava
Početkom ovog mjeseca V. Putin je bio iznimno kritičan komentiran zajedničkoj izgradnji, pozivajući shemu neciviliziranih, a regulacija je nejasna.
Djelovati o ukidanju kapitala
Kao takav, neće biti odvojenog zakona. Umjesto toga, sve će promjene biti sadržane u 214 fz. Prve inovacije će zaraditi ove godine. U punoj snazi, reforma će se održati samo u 2019. godini. Očekuje se da će ovaj put biti u vladi, programeri bi trebali biti dovoljni za preusmjeravanje i pripremu za rad u novim uvjetima.
Novo u izgradnji dionica od 2018. godine
Očekujte puni otkaz postotka u tekućoj godini - rano. Međutim, tržište još uvijek očekuje značajne promjene.
Glavna stvar je da su zahtjevi za programere teže. Od sada, samo će tvrtke biti dopušteno izgraditi stanovanje, iza kojih najmanje 3 godine rada na smještaju smjera.
Od 1. srpnja 2018. godine programeri će početi primati dozvole za izgradnju tek nakon pune provedbe prethodnih projekata
Osim toga, tvrtka bi trebala biti najmanje 10% od planiranih troškova gradnje. Taj iznos, usput, bit će zamrznut.
Nakon 1. srpnja, programeri će moći primiti samo jednu građevinsku dozvolu. I do ispunjenja obveza u okviru sadašnjeg projekta o novoj razlučivosti ne ne može ni sanjati.
U isto vrijeme, ispitivanje projektne dokumentacije je teže.
Kada će u Ruskoj Federaciji otkazati izgradnju pravednosti
Isprva će programeri imati pravo samostalno odabrati format izgradnje - udio ili s financiranjem projekta. Međutim, od 1. srpnja 2019. takva mogućnost neće biti - zajednička izgradnja bit će u potpunosti otkazana.
Za godinu Društva treba pripremiti za prijelaz na drugi oblik financiranja i uspostaviti radne procese u skladu s novim zahtjevima.
Što će zabrana zajedničke gradnje biti omotana?
Naravno, takve izmjene velikih razmjera ostavit će vidljivi trag u stambenom tržištu nekretnina, a posljedice su i pozitivne i negativne delegatere i kupce.
Sigurnost kupaca
To je glavni razlog zašto bi izgradnja dijeljenja trebala biti izabrana u letu. Međutim, koliko će biti učinkovita nova mjera?
Zahvaljujući escrow računima na kojem će se zadržati novac koji se prenosi u stan zadržava, kupci će se financije doista biti sigurni. A ako programer ne ispuni svoje obveze, kupci će jednostavno dobiti novac natrag.
Novi nalog će zaštititi novac dioničara, ali dugoročno neće spasiti
Ali to neće utjecati na pravodobno završetak kuća. Netko može reći "vraćeni novac - i u redu, možete uzeti novi apartman", ali to nije točno.
Zamislite da ste kupili stan za 3 milijuna rubalja, a za dvije godine uzeo je developer i bankrotirao. Imate novac natrag, to je sada takav stan košta 4 milijuna. I mogućnost ulaska u vlastito stanovanje ponovno je odgođeno na neodređeno vrijeme.
Cijene za stanovanje
Apartmani će biti skupi, to je činjenica. Trošak objekata će rasti sam po sebi, jer će se troškovi kreditne usluge sada ulagati. Programeri će pokušati što je više moguće podijeliti kreditno opterećenje s kupcima, tako da će apartmani biti dosljedno ići. Prema riječima stručnjaka "M16-Nekretnine", porast cijena će biti od 15 do 30%.
S druge strane, programeri će ostati ograničeni na kupovnu moć, koja se ne povećava dugo (u doglednoj budućnosti, nema i uzroka za njegov rast).
Sudionici na tržištu
Broj programera će se primjetno smanjiti. Štoviše, tržište će se riješiti ne samo od nepoštenih igrača, nego i samo iz malih tvrtki. Borba protiv developera koji nemaju dovoljno temeljne gotovine u svojoj imovini bit će prisiljeni napustiti tržište.
Tržište će se riješiti nepravednih programera. Neurizruple tvrtke također će biti prisiljene otići
Neke od tvrtki sada su preusmjereni na opći izvođač. Glavni razlog je nesigurnost situacije uzrokovane promjenom zakonodavstva. Među takvim tvrtkama, na primjer, jedan od najstarijih developera sv. Petersburga je "47 povjerenja".
Iako gubici sv. Petersburga i Moskve neće biti jako vidljivi zahvaljujući voditeljima tržišta koji ovdje rade, u cjelini, Rusija će izgubiti značajan udio građevinskih tvrtki, uključujući savjesno.
Graditi tempo
Princip "jedan developer je jedna građevinska dozvola" plaši programeri ne manje od mogućnosti za zajam za izgradnju.
Tvrtke se boje da će se rokovi za prodaju stambenih kompleksa značajno povećati, jer će svaka zgrada morati dobiti posebne dozvole. Uključujući zgrade socijalne ili inženjerske infrastrukture.
To jest, paralelna izgradnja kuća i vrtića će morati zaboraviti. Isto vrijedi i za pojedinačne kotlove, transformatori, itd. Za projekte mačke, to će biti posebno vidljivo. A prvih stanara morat će se naviknuti na atmosferu vječnog gradilišta.
Što će se dogoditi prevarenim dioničarima?
Za one koji su već patili od postupaka programera, ništa se neće promijeniti. Umjesto toga, njihovi problemi će se riješiti u trenutnom redoslijedu.
Što sada?
Do sada, promjene nisu stupile na snagu, programeri pokušavaju dobiti što više dozvola što je više moguće i brže donijeti objekte na tržište. Prodaja objekata izvedenih na tržištu prije 1. srpnja provodit će se na postojećim pravilima, a naknadno otkazivanje zajedničke izgradnje neće utjecati na to.
U nadolazećoj godini, tržište će se formirati uglavnom zbog izdavanja prijedloga, cijene će biti konkurentne, raste u cijenu - umjereno.
Mišljenje 2019.
Pavel Lipkin, voditelj izgradnje nekretnina "M16": Od 1. srpnja, građevinsko tržište se konačno prenose na izračune s dioničarima putem escrow računa. Međutim, postoje iznimke: oni koji su već prodali više od 10% područja moći će dovršiti izgradnju starih pravila, a spremnost kuće prelazi 30%.
Za one koji moraju graditi na vlastitim troškovima i prenositi društvene objekte u riznicu, minimalna razina spremnosti smanjuje se na 15%. A za tvrtke "System-forming" tvrtke, prag spremnosti smanjen je na 6%, ali u St. Petersburgu, samo se nekoliko developera može primijeniti na takav status.
Razdoblje od 1. srpnja 2018. postalo je "test" režim za građevinsko tržište. Neke tvrtke su se prebacile na escrow račune, ali mnogi su počeli tražiti rješenja za treniranje, na primjer, prodajne zadatke. Dio apartmana ponovno je ponovno objavljen na pravnim osobama trećih strana koji sada govore prodavačima pod ugovorom o dodjeli prava.
Predviđeni porast cijena bilo je manje od očekivanog. U prvoj polovici godine prosječni porast cijena četvornog metra bio je 7-10%. Općenito, svaka procjena novih pravila i dalje će biti preuranjena, tek nakon što konačni prijelaz na escrow račune mogu se u potpunosti cijeniti tržišnim promjenama.
Imate pitanja? Ostavite kontakt podatke, a naši stručnjaci će vas nazvati.
Velike izmjene i dopune preuzete su u zakonodavstvo o stambenom udjela (savezni zakon 1. srpnja 2018. br. 175-FZ ").
Za one programere koji su već u punom zamahu i završetku stanovanja, gotovo se ništa neće promijeniti, ali kontrola banke nad svojim računima će se zategnuti. No, programeri koji primaju samo građevinsku dozvolu, naprotiv, čekaju velike promjene.
Prvo, moraju birati najprikladniji radni format za njih - putem escrow računa ili kroz tzv. "Financiranje projekta" (1. dio članka 15.4. Saveznog zakona od 30. prosinca 2004. br. 214-FZ "", u daljnjem tekstu - zakon br. 214-FZ). Takav izbor je dopušten samo sljedećih 12 mjeseci: bilo koji projekt u kojem će se graditi prvi DTU za registraciju na Rosrestar u godini bit će izgrađen, ne-alternativno, samo prema shemi escro računa.
Financiranje projekta je najstroži kontrola Banke za korištenje novca s računa razvoja - kako bi ih isključivo potrošilo na gradilištu, dopušteno je samo nakon provjere dokumenata "oslobađajuće presude" (,). U isto vrijeme, programer, tehnički panel i glavni izvođač mora otvoriti račune za naselja u istoj banci; Ako programer ima nekoliko građevinskih dozvola - za svaki od njih se otvara poseban račun (,). Ako razvojnik "ostavlja" na drugu banku (to je njegovo pravo), onda je generalni izvođač, a Tehnički panel dužan je otići nakon developera i prevesti sav novac u novu banku.
Ako plaćanje koje nudi razvojni programer ne potvrdi acts, TTN, fakture fakture i druge dokumente, ako je granica troškova ili predujma plaćanja, ili na drugi način krši propise, Banka mora odbiti izvršiti operaciju na računu (,,). Usput, moguće je unovčiti novac samo za izdavanje plaće za graditelje.
Dogovore o razvoju zaobilazeći ova pravila mogu se osporiti na sudu - prema zahtjevu Zaklade za zapošljavanje zaštite i samih dioničara ili nadzornog tijela ().
Ako će programer radije raditi kroz escrow račun, onda će mu biti mnogo lakše: u ovom slučaju neće morati čak platiti doprinose fondu za zaštitu zaštite, pa čak i više izvješće banci, u skladu s financijskim standardima održivosti, za izgradnju iskustva i nužan kapital vlastitog novca (). Čak mu je dopušteno imati dugove i porezne obveze, a štoviše, izdaju račune i proizvode druge vrijednosne papire ().
Sljedeći je mehanizam rada Eskrowa računa u "Shauluku". Dioničar zaključuje standardni DTD s programerima, ali s uvjetom za escrow račun, registrira ga u rospostre i doprinosi banci iznos u iznosu ddu (). No, programer ne prima peni iz tog novca: oni su u potpunosti deponirani (to jest, oni su netaknuti) do samog kraja izgradnje, a programer se temelji isključivo na njegovom ili posuđenom (). Usput, građanin kojeg Banka sumnja u pranje novca ili financiranje terorizma, Banka ima pravo odbiti ulazak u Ugovor o ESCUU, a on neće moći postati dioničar u načelu ().
Ako se izgradnja kuće dobro završi, razvojni programer zauzima cijeli bazen sredstava na escrow račune - ali ne ranije izgrađena kuća će dobiti dozvolu za proviziju, a prvi dio dioničara uspješno će registrirati vlasništvo nad svojim predmetom u roštištu ; Usput, to je dodatni bonus za dioničare, jer često se ne mogu registrirati vlasništvo nad svojim stanom, iako žive u njoj, - u Rusiji, odjednom se "ispada" da programer nije dogovorio katastarski dokumenti za kuća.
Ako programer bankrotira - lolver ima pravo prekinuti DDU i pokupiti njegov novac. Međutim, opcija "Login" će se nastaviti za stečajnog programera i pričekajte završetak svog doma (čl. 201.12-2 saveznog zakona od 26. listopada 2002. br. 127-FZ "").
Ako skalera otapa DDU (na primjer, zbog kašnjenja u programeru), može ponovno uzeti svoj novac ().
A ako banka bankrotira, salestler i programer će jednostavno ići na drugi: escrow račun je osiguran u sustavu osiguranja depozita u iznosu do 10 milijuna rubalja.
- Zabranjeno je kupiti DDU za gotovinu;
- menadžeri i korisnici programera sada nose zajedničku odgovornost s programerom za štete uzrokovane njihovom vjerom za građane. To znači da se gubici mogu riješiti tim osobama odmah i izravno - bez čekanja stečaja, bez utvrđivanja nedostatnosti vlastitih sredstava developera;
- nije potrebno imati vlastite web stranice za programere sada - sve informacije koje moraju otkriti, prije svega, u jednom informacijskom sustavu stanovanja (HTTPS: //nash.d.rf). Voljeli smo sve fotografije kuća u izgradnji također će biti tamo s mjesečnim ažuriranjem. Za dioničare, to je prikladno - prvo, to je lakše za prst, ako informacije nisu sve, drugo, neće nestati nigdje ako programer ne bankrotira ili odluči pobjeći na Cipru s kovčegom novca. Istina, ova norma će zaraditi tek od listopada;
- kao i prije, voditelj regionalnog "DDU-nadzorništva" će biti imenovan i odbacujući guvernere, međutim, kandidatura i ulaz, te "o odlasku" moraju biti dogovoreni u Federalnom ministarstvu unutarnjih poslova Rusije;
- kao i prije, regionalni "DDU-nadzor" dužan je spriječiti Rosrestar da "manjkavi" developer nema pravo na prodaju ddu (u ovom slučaju Rozrestar blokira njihovu registraciju). Ali ako, na "starim" programerima, takve informacije se prenose u Rosrestar tijekom dana nakon otkrivanja, zatim na objekti s novim, nakon 01.01.2018., Građevinske dozvole - ovisno o stupnju kršenja - mogu se poslati najkasnije do 1 dan ili tijekom jednog do jednog i pol tjedna;
- privatni stambeni certifikati ne mogu se više objavljivati \u200b\u200b(dopušteno je dovršiti ranije započete projekte), a izgradnja putem HCC-a dopuštena je samo u stečajevima i takvom JSC-u, koji se nalazi u izgradnji za državu ili općinu;
- to će biti moguće izgraditi ne isključivo od strane jednog građevinskog dopuštenja, već u nekoliko dozvola odjednom. Dakle, načelo "jednog developera je jedno dopuštenje u provedbi", zapravo, nikada nije zaradio. Istina, postoji zabrana sudjelovanja developera u nekoliko sporazuma o razvoju izgrađenog teritorija i (ili) sporazuma o složenom razvoju teritorija i (ili) sporazume o integriranom razvoju teritorija i rad na nekoliko dozvola moguće je samo putem escrow računa i s obveznim odbitnim novcem u fondu za zaštitu;
- iznos informacija da je programer dužan objaviti mrežu (od listopada - na njegov račun na HTTPS: //nash.domurf), povećao se. Konkretno, sada je dužan objaviti izračun veličine vlastitih sredstava i regulatora financijske održivosti (tromjesečno), kao i GPSU-a i organizacije organizacije planiranja zemljišta s oznakom plasmana objekta kapitalne izgradnje, ulazi i prolaza na njega, granice zona javnih službi, arheoloških objekata baštine;
- razdoblje "izopćenika iz struke" povećalo se - prije 1. srpnja, bilo je zabranjenih osoba koje su se zamrljali s odnosima s inženjerima u stečaju u prethodne tri godine, a sada se razdoblje "ekspecnuunikacija" povećalo na pet godina. Za korisnike su zadržane trogodišnje razdoblje, ali sami programeri postaju sve više - ranije su obratili pozornost samo onima koji su izravno ili neizravno u vlasništvu barem četvrtinu dionica ili udio bankrota developera, a sada Oni će pažljivo pogledati one koji imaju samo 5% dionica ili dionica. Puno ime, Inn i Snils takve likove nužno su otkrivaju programer;
- 6 puta povećano razdoblje za otkrivanje od strane programera srednjeg računovodstvenog izvješćivanja (od 5 do 30 kalendarskih dana).
Denis Artemov, viši odvjetnik odvjetničkog društva putem lege, kaže portalu Novostroy-M na glavnim promjenama u saveznom zakonu "o sudjelovanju u izgradnji stambenih zgrada i drugih objekata nekretnina ..." od 30. prosinca 2004. godine 214-FZ, izrađen od strane saveznog prava od 29. srpnja 2017. br. 218-FZ.
Uvod
Dana 30. studenog 2017. godine, predsjednik Vlade Ruske Federacije, Dmitrij Medvedev, tijekom intervjua s ruskim TV kanalima, pozvao je da napusti kapital konstrukciju u korist hipoteke, u pogledu takvih sporazuma kao nasljeđe nerazvijenog stanovanja tržište, "rudimente bivšeg epohe".
Već je 25. prosinca 2017. na službenoj internetskoj stranici Vlade Ruske Federacije, objavljena je postupna tranzicija iz kapitala financiranja izgradnje na korištenje eScro računa i kreditiranja developera.
Provedba Akcijskog plana daje tri glavna faza:
- pripremni (do 30. lipnja 2018.), koji se sastoji u stvaranju regulatornog okvira za prijelaz na ciljni model financiranja;
- prijelazni (od 1. srpnja 2018. do 30. srpnja 2019.) - Zaključni ugovori o sudjelovanju u kapitalu u izgradnji ESCOU-a i / ili posebne račune, te s uključenjem sredstava u ugovorima o dionicama izravno s programerima koristeći postojeće mehanizme za zaštitu prava dioničari;
- konačni (od 1. srpnja 2019. do 31. prosinca 2020.) je prijelaz na zaključak svih sporazuma o sudjelovanju u kapitalu konstrukcije koristeći račune i / ili posebne račune.
Ti su događaji postali predmet živih rasprava o daljnjoj sudbini Instituta za izgradnju dionica.
Možda, takva kardinalna rješenje problema u kapitalu je izbor retorika - u ožujku 2018. godine, održat će se sljedeći izbori predsjednika Ruske Federacije i Vlade, potrebno je pokazati aktivnosti na najtežim društvenim pitanjima ,
Uostalom, kako bi se stvorila pristojna alternativa zajedničkom sudjelovanju osobnih akumulacija građana u izgradnji bit će vrlo teško.
Sudjelujte u sudjelovanju, u biti, što je interesantno financiranje programera, na "praktičnost korištenja" nalazi se za programere izvan svih natjecanja.
Ipak, zakonodavci zauzimaju tečaj o zatezanju regulacije i faznoj reformi regionalnog građevinskog instituta, što podrazumijeva relevantne promjene u saveznom zakonodavstvu.
Federalni zakon "o javno-pravnoj tvrtki na zaštiti prava građana - sudionici u kapitalu u nelikvidnosti (stečaj) developera i na izmjenama pojedinačnih zakonodavnih akata Ruske Federacije" od 29. srpnja 2017. br. 218-FZ koji sadrže mnoge izmjene u 214 -Fz.
Amandmani stupaju na snagu 1. siječnja i srpanj 2018, Mnogi od njih su fundamentalno novi. Noveli su ozbiljno pooštrili zahtjeve za građevinske tvrtke, građevinski proces i korištenje sredstava primljenih od građana. Štoviše, ako će se "mapa puta" provesti, ove inovacije su samo početak Plejada amandmana u 214 f ez.
Ali sada mnogi programeri tvrde da će se kardinalne promjene značajno riješiti rad graditelja, broj građevinskih tvrtki će smanjiti (prije svega, mali i srednji programeri) smanjiti obujam stanovanja i, kao rezultat toga, hoće li dovesti do povećanja cijena za stambene nekretnine.
Ovdje neće biti suvišno, jer je njegovo usvajanje 214 f ez već promijenio u jednom ili drugom stupnju, a svaki novi pokušaj zakonodavca čini građevinskom tržištu transparentnijim i zaštićenim uzrokovao je slične oštre kritike od strane programera, ali u isto vrijeme u Sektor razvoja Veliki, srednji i manji programeri još uvijek rade.
Istina je da pokušaji reforme 214 f ez nisu bili u mogućnosti riješiti problem prevarenih dioničara. Koliko će stvarno "raditi" inovacije, koliko će učiniti u stvari, i koliko će biti pozitivan ili negativan posao?
Kada "zaradite" inovacije
Činjenica da će većina promjena utjecati samo na nove zgrade, građevinska dozvola je primljena nakon 1. srpnja 2018. godine. To jest, zakonodavac se očito temelji na ozbiljnosti romana, uzeo izgradnju građevinskih tvrtki tijekom cijele godine kako bi se pripremila za promjenu uvjeta rada.
S druge strane, nešto slično se već dogodilo u vrijeme donošenja 214 f ez u prosincu 2014. godine, kada je njegova akcija podijeljena na objekte, građevinska dozvola dobivena je nakon 1. travnja 2015. godine.
Tada su mnogi programeri jednostavno dobili dozvolu za izgradnju broj objekata do datuma "X", nakon čega ih je još nekoliko godina mirno preselilo, ne podliježe inovacijama.
Vjerojatnost je velika da će sada mnogi programeri provesti sličan scenarij.
Važno je napomenuti da mnoge nove zgrade inovacija 214-FZ uopće neće utjecati na sve. Govorimo o tim kućama koje se temelje na shemi stanovanja i građevinarstva (HCC) ili stambenim i akumulativnim zadrugama (LNG), kao i prema preliminarnim ugovorima za prodaju stanova. Novo izdanje zakona i dalje ne zabranjuje takve sheme za privlačenje novca za izgradnju, a ovdje pravni odnosi "developer-građani" 214-FZ uopće ne.
Zanimljivo, u isto vrijeme, romani su uskraćeni programerima priliku za proizvodnju ili stjecanje vrijednosnih papira, s izuzetkom dionica. Budući da je jedan od vrsta vrijednosnih papira bilješke, novo izdanje 214-fz konačno počinjeno s "Bill" financiranjem novih zgrada.
Opći zahtjevi za programere
Konsolidiranje mnogih novih zahtjeva za programera, zakonodavac je uveo novi koncept - "specijalizirani razvojni razvoj".
Od sada, specijalizirani razvojnik može imati samo poslovno društvo - korporativne komercijalne organizacije u obliku društva s ograničenom odgovornošću ili dioničkih društava. Posljednji programeri kao što su ne-komercijalne, javne organizacije, sportske, glazbene, obrazovne i znanstvene institucije.
Budući da je programer mora ispuniti funkciju izgradnje, a prema novim zahtjevima zakonodavstva ne može se provesti i druge funkcije, ovo pravilo se podnosi logički opravdano.
Za developer ne manje od 3 godine iskustva u izgradnji stambenih zgrada (kao razvojni, tehnički kupci ili generalni izvođač). Obvezne dozvole za naručivanje najmanje 10 tisuća četvornih metara višenamjenskih kuća.
Ova inovacija značajno komplicira pojavu novih građevinskih tvrtki na tržištu. Sada se organizacija mora prvo "pokazati", to jest, da stječe određeno iskustvo i iskustvo, a tek tada dobivaju pravo privući sredstva građana u izgradnji stambenih zgrada.
Novella će smanjiti broj malih građevinskih tvrtki koje već postoje, ali ne i dosežu navedene kriterije.
Glava, glavni računovođa i drugi pojedinci upravnih tijela developera ne bi trebali imati kaznenu evidenciju o zločinima u području gospodarske djelatnosti ili protiv državne vlasti, biti ranije (prije manje od 3 godine) podignuti na pomoćnu odgovornost za obveze pravne osobe, biti neodrživ (bankrot). Isti zahtjevi odnose se na korisnike programera.
U projektnoj deklaraciji objavljena za opći pregled, programer će biti dužan navesti podatke o usklađenosti sa zahtjevima zakona njezinih vođa.
Odvojena pozornost posvećuje se povećanoj otvorenosti informiranja developera. Na svojoj službenoj internetskoj stranici, developer će biti dužan u punom privremenom računovodstvenom izvješćivanju na vrijeme najkasnije 5 kalendarskih dana nakon završetka relevantnog izvještajnog razdoblja, kao i godišnje računovodstvene solarne i revizije zaključak na vrijeme najkasnije 120 kalendara dana nakon završetka relevantne izvještajne godine.
Isti razvojni programer će biti dužan objaviti u jedinstvenom informacijskom sustavu stambene izgradnje, takve odgovornosti proizlazi od 1. siječnja 2018. godine.
Važno je napomenuti da je takav jedinstveni informacijski sustav već zaradio (https: //nash.doma.rf/).
Financijska stabilnost programera
Brojne inovacije usmjerene su na poboljšanje financijske pouzdanosti programera.
U novom izdanju 214-fz, prethodno postojao zahtjev za minimalnu vrijednost odobrenog kapitala, ovisno o području objekta u izgradnji (od 2,5 milijuna rubalja, ukupne površine do 1,5 tisuća kvadrata metara, do 1 milijardu 500 milijuna rubalja za ukupnu površinu od 500 tisuća m2).
Međutim, sada vlastita sredstva za razvojne programere moraju biti najmanje 10% planiranih troškova projekta.
Novi zahtjev uveden je na minimalni novčani saldo na račun ovlaštene banke na dan izrade projektne deklaracije, koji bi trebao biti 10% troškova projekta izgradnje.
Obveze developera koji nisu povezani s izgradnjom stambene zgrade ne smiju prelaziti 1% vrijednosti projekta izgradnje na dan izrade projektne deklaracije u ovlaštenom tijelu. Troškovi održavanja developera ne mogu prelaziti 10% građevinske vrijednosti gradnje.
Također, kumulativni iznos predujnih plaćanja ne smije prelaziti 30% troškova projekta izgradnje.
Prema novom izdanju 214 f ez, programer ne može sudjelovati ili stvoriti komercijalne i nekomercijalne organizacije. Dakle, pokušaj je napravljen kako bi se uklonilo stvaranje izgradnje holdinga, koji u praksi ne doprinose sposobnosti da ostane "na površini", koliko pojednostavi povlačenje novca razvojnih programera izvan dosega prevarenih dioničara i prava agencija za provedbu.
To se posebno odnosi na podružnice s programerima stranih offshore pravnih osoba.
Međutim, čini se da se ova zabrana u praksi može lako obuhvatiti registracijom podružnica na "njihovim" pojedincima, formalno ni na koji način u vezi s organizacijskim programerom.
Developer ne može privući zajmove i zajmove, s izuzetkom ciljanog, sama developer također može pružiti kredite ili zajmove.
Kao što je već navedeno, od sada, programer nema pravo proizvesti obveznice i druge vrijednosne papire, osim dionica, kao i stjecanje vrijednosnih papira (uključujući i račun).
Zahtjevi za izgradnju
Jedna od glavnih inovacija bila je pravilo, prema kojem programer nema pravo istovremeno provesti izgradnju stambenih zgrada na nekoliko građevinskih dozvola i ima pravo privući raspodjelu novca samo za izgradnju stambenih zgrada navedenih u jednoj razlučivosti.
Sada načelo radi: "1 developer \u003d 1 građevinska dozvola."
Takva inovacija je usmjerena na sprječavanje prakse kada je programer završio jednu stambenu zgradu na račun fondova privukao izgradnju druge stambene zgrade. Konačna stambena zgrada u ovom "začaru" lanac imala je povećan rizik da postane problem s problemom.
Prema novom izdanju 214 f ez, programer ima pravo privući novac građana samo jedne građevinske dozvole.
Što se tiče organizacije računovodstva, programer će biti dužan osigurati održavanje novca koje sudjeluju sudionici u kapitalu, odvojeno u odnosu na svaku zgradu stambene zgrade.
Developer neće moći obavljati aktivnosti koje se ne odnose na uključivanje gotovog stupnjeva i izgradnju relevantnog objekta. Takva koncentracija napora developera na procesu izgradnje, prema zakonodavcu, pridonijet će brz i kvalitetnoj izgradnji, kao i minimiziranju rizika povezanih s financijskom odgovornošću developera u drugim poslovnim područjima, što kao Rezultat se negativno odrazio na razvoj razvoja.
Međutim, u stvarnosti, većina programera praktički nije "razbijena" iz glavne aktivnosti, svladavajući samo s povezanim aktivnostima (registracija DDU-a, vlasničkih prava, popravak izgrađenih stanova uččavanja, itd.).
Značajan korak reguliranja tehničkih parametara izgradnje je obvezna dostupnost ispitivanja projektne dokumentacije u svim slučajevima, čak i uz niske izgradnje.
Odsutnost pregleda u ovom području (uglavnom gradilište zemlje) često je dovelo do značajnih kršenja građevinskih standarda i pravila.
Kompenzacijski fond
Developer će biti dužan izvršiti odbitke specijaliziranom naknadu fonda u iznosu od 1,2% troškova svakog ddu.
Neprofitna organizacija "Zaklada za zaštitu vladinih sudionika - Sudionici izgradnje dionice, osnovana odredbom Vlade Ruske Federacije 7. prosinca 2016. br. 1310, od sada se pretvara u javno-pravnu tvrtku ,
Sredstva fonda namijenjena je završetku problematičnih objekata ili isplate novčane naknade dioničarima. Obvezni odbici na naknadu fond zamijenilo je prethodno postojeće načine za pružanje obveza razvoja u obliku obveznog jamstva Banke ili obveznog osiguranja od civilne odgovornosti.
U tom slučaju, programer još uvijek može dobrovoljno koristiti.
Važno je napomenuti da se prethodno prakticirani sustav obveznog odgovornosti developera u praksi ne opravdava. Prema statistikama, nije bilo niti jedan slučaj kada je dovršen problem dom ili stambeni kompleks za novac osiguravatelja.
U tom smislu, odluka zakonodavca o otkazivanju navedene metode pružanja obveza razvoja je točna.
U isto vrijeme, iznos od 1,2% cijene RDA u potpunosti se odnosi na količine koje su programeri platili osiguravajućim društvima.
Dana 20. listopada 2017., javno-pravna tvrtka "Zaklada za zaštitu državnih prava - sudionika u izgradnji dionica" započeo je svoj rad.
Nemoguće se ne slažem da će novi mehanizam doista dati dodatna jamstva dioničarima, takav sustav je pouzdaniji od djeluje sada. Sredstva koja su već formirana u fondu mnogo je lakše koristiti od hipotetske naknade za osiguranje ili bankovne isplate.
U isto vrijeme, zakonodavci su ostali ispravni za sebe i prethodno preuzeli opći tečaj o samoregulacije pojedinaca poslovanja, stavljajući dužnost da financira rad temelja na samim članovima sudionika - programeri i građani.
Sekvencijalno provođenje planiranih politika financiranja, zakonodavci, kao alternativu financijskom opterećenju o stvaranju Fonda, osigurali su prijelaz na programeru da koristi ESCro račune.
Važno je napomenuti da zakon određuje maksimalni iznos naknade, koji je definiran kao proizvod ukupne površine svih stambenih prostora koji će se prenijeti na građanin - sudionik u kapitalu (ali ne više od 120 m2 .m.) i pokazatelj prosječne tržišne vrijednosti od 1 kV. Mjerač u relevantnom predmetu Ruske Federacije, čija se vrijednost određuje u određenom razdoblju saveznog izvršnog tijela.
Dakle, vlasnici elitnih stanova nisu bili u potpunosti zaštićeni, čija je metrarhea često premašila 120 četvornih metara. m.
Osim toga, postavlja pitanje o omjeru tržišne vrijednosti četvornog metra u određenom programeru i "srednjoj tržišnoj vrijednosti", koja je određena saveznim izvršnim tijelom i može biti znatno niža nego u stvarnosti.
Banaka
Tužba bankarskog predvorja bila je pružanje širokih ovlasti za poslovne banke, čiji je popis posebno definiran od strane Vlade Ruske Federacije.
Developer je dužan otvoriti račun samo u ovlaštenoj banci, dok ima pravo imati samo jedan račun namire, kroz koji će se izvršiti sva naselja.
Svi ključni sudionici gradnje, kao što su developer, tehnički kupac i generalni izvođač, moraju imati račune u jednoj ovlaštenoj banci.
Većina inovacija za raspravu bila je pravilo, prema kojem će se provesti posebna kontrola banke za svaku isplatu programera. Banka će provjeriti DDU, druge srodne ugovore, djela prihvaćanja obavljenog posla, akata prihvaćanja i prijenosa robe, režije trgovine itd. U slučaju otkrivanja fiktivnih operacija i drugih povreda postojećeg zakonodavstva, Banka će biti dužna izvijestiti u nadzornom tijelu.
Pružanje banaka, koje su komercijalne organizacije, nadzorne ovlasti zajedno s ovlaštenim ovlaštenjem izvršnih tijela sastavnih subjekata Ruske Federacije, doista je neočekivana odluka.
Rasprostranjena interakcija nekih komercijalnih struktura (programeri) s drugim komercijalnim strukturama (banke), osobito kada su prvi ovisni o drugoj, gotovo uvijek daje široko polje za zlostavljanje i korupciju.
U isto vrijeme, nemoguće je ne prepoznati da takva dvostruka kontrola nad financijskim tokovima graditelja smanjuje rizik od imovine izgradnje i naknadnog namjernog bankrota developera.
Konačno, kontrola banke može se smatrati neobičnim testom za mogućnosti banaka da kontroliraju tržište izgradnje kapitala.
Podsjetimo se da je prema mapi ceste reforme Instituta za izgradnju dionica, od 1. srpnja 2019. godine, očekuje se potpuni prijelaz na korištenje eScro račune i / ili posebnih računa. Posljednja činjenica također uzrokuje mnoge sporove o prirodi zakonodavnih promjena.
Posebno, naznačeno je da glavni korisnik (korisnik) iz uvođenja ESCRO račune na primarnom tržištu nekretnina nije programere (zbog svih kompliciranih uvjeta za njihov rad), a ne sudionicima u kapitalu (iako za njih Rizik od ulaganja u izgradnju se smanjuje, ali postoji velika vjerojatnost rasta cijena za primarne nekretnine), a izravno same bankarske strukture.
Na primjer, banka izdaje hipotekarnih kredita sudioniku u kapitalu u skladu s relevantnim prilično visokim interesom. Zatim, kada sudionik zajedničke građevine stječe stan, banka vraća isti novac ESKROW-u. A onda Banka ponovno krediti u programeru za izgradnju kuće, a opet na postocima. Istovremeno, sama developer pod uvjetima ugovora o zajmu podliježe potpunoj kontroli Banke.
Tako, u stvari, "bez uklanjanja" novca iz banke, kreditna institucija dobiva priliku za primanje interesa i od sudionika u kapitalu, a od developera.
Izlaz
Promjene izrađene u 214 f ez mogu se okarakterizirati kao značajne. Pojavili su se novi zahtjevi za stvaranje i rad developera, financiranje izgradnje i proces stvaranja višegodišnjih kuća, novi način pružanja obveza developera u obliku javno-pravne tvrtke "Zaklada za zaštitu stvoren je građanitelj-prava.
Očigledan rezultat romana u praksi će se brinuti od većine malih i srednjih građevinskih tvrtki, od kojih mnogi neće moći raditi pod novim pravilima. Takve tvrtke ili će biti prisiljeni ići na SCR schemes i LNG, preliminarni ugovori, ili prenose svoje gradilišta na većim programerima koji međusobno dijele oslobođeni potencijal.
Važne preferencije već su sada primljene od strane bankarskih struktura s kojima će programeri biti prisiljeni raditi, a s pravilima od kojih će programeri biti prisiljeni računati. Čak i veće koristi mogu dobiti u budućnosti tijekom provedbe vladine mape puta.
Korištenje escrow računa u trenutnom trenutku nije obavezno, ali to znači da je institucija kapitala u izgradnji i dalje radi.
Istodobno se poduzima opći tečaj kako bi se zamijenilo sudjelovanje kapitala od strane kredita banaka i drugih obrazaca za financiranje.
Očito je da u isto vrijeme mogu postojati poteškoće u provedbi drugog vladinog tečaja - stvoriti pristupačno stambeno tržište. Uostalom, monopolizacija tržišta građevinskog tržišta je velika razvojna poduzeća, komplikacija njihovog rada kao rezultat zakonodavstva i kontrole banaka, smanjenje prijedloga kroz odlazak s tržišta za mnoge male i srednje programere, protiv Pozadina povećanja potražnje potrošača može dovesti do značajnog povećanja cijena za stanove u stambenim zgradama u izgradnji.
Međutim, to je jasno i druga važna pitanja mogu biti u mogućnosti pružiti praktičnu primjenu zakonodavstva u životu.
Datum objave 11. siječnja 2018U Rusiji, 1. srpnja 2018. stupio je na snagu u odnosu na zajednička gradnjakoji su savezni zakon 01.07.2018 br. 175-FZ. Prema novim pravilima, uvjeti za programere su se stegnuli, kako u odnosu na kontrolu svojih građevinskih aktivnosti iu dizajnu transakcije s dioničarima, također financirajući izgradnju stambenih objekata.
Promjene u FZ-u. "O sudjelovanju u kapitalu konstrukcije stambenih zgrada i drugih objekata nekretnina ..." 30. prosinca 2004. br. 214-fz (u daljnjem tekstu: 214-FZ) primjenjuju se samo na one projekte za koje će se nakon toga sklapati ugovori o sudjelovanju u kapitalu (u daljnjem tekstu: DDU) 1. srpnja 2018.
Ugovori potpisani i registrirani na određeni datum nastavljaju svoje učinke, a programeri koji su primili dopuštenje za izgradnju do 1. srpnja biti u mogućnosti da se bave izgradnjom starih pravila.
Savezni zakon 01.07.2018. 175-FZ odlučio je uvesti korištenje escrou računa koji će biti obvezno od 1. srpnja 2019. godine.
Prijelaz treba provesti na korištenje takozvanih escrow računa za položaj novca. U prvoj fazi, to će biti dobrovoljna rješenja. Ali nastavimo od činjenice da će u godini ove vrste tranzicije već biti obvezna.
D. Medvedev
Escrow račune Posebni bankovni računi pozivaju se na skladištenje pod određenim uvjetima sredstava građana uneseni prilikom kupnje stambenih nekretnina od developera.
Banka će u ovom slučaju će kontrolirati tijek izgradnje i rashoda za to (kako bi se spriječilo ne-ciljana sredstva), a ESCUU račun je nužan element u pozajmljivanje programera u financiranju projekta. Napominje se da će primjena novih građevinskih mehanizama gradnje omogućiti bolje upravljanje većinom pogled na rizike izgradnje kapitalaNego prilikom transakcije u fazi jame.
Suština escrow u dionicama je sljedeća:
- novac za distributere se ne prenosi izravno na programeru, kao što je bio prije, i preveden za jedan račun novih zgradau kojem se nalazi apartman;
- ta sredstva ne može se koristiti developer prije kraja izgradnje;
- nakon stavljanja kuće, novac koji se nalazi na escroy računu može se koristiti od strane programera otplatiti kredit ispred banke koja se financiraju svojim građevinskim aktivnostima, a ostali će se razmotriti dobit;
- ako programer bankrotira, novac će biti vratio se građanimakoji eliminira problem prevarenih dioničara.
Međutim, prijelaz na račune ESKROW-a ne poništava pojavu drugog problema - mogućnost zatvaranja banke. Da bi se spriječilo njezin sprječavanje novca, dioničari će biti osigurani od strane agencije za osiguranje depozita, maksimalno količina naknade će biti 10 milijuna rubalja. Za jedan apartman u istoj kući.
Prijelaz developera za korištenje escroy računa
Zastupnici u svakom pogledu koji sada guraju programere idite na mehanizam escrow računa, Za one koji provode tranziciju, neki zahtjevi i dalje smanjuju i pružaju brojne prednosti:
- Prvo, ako će programer izdati i proći će putem escroy računa, može se smanjiti brzina povećanja za izgradnju (oko 5%). To se objašnjava činjenicom da se sredstva primljuju na račun (od ulaska u transakcije s građanima), iznos se akumulira, koji se na kraju zajamče plaća Banci.
- Drugo, prijelaz na Escrou račun omogućuje izgradnju samo ovisno o financiranju od strane banke, prodaja ne utječe na tempo gradnje.
- Treće, izgradnja financirana od strane Banke privlačnije je za kupce apartmana kroz osiguranje i povoljne uvjete za skladištenje sredstava.
Prema RBC-u, trenutno su već odobreni, imaju pravo na otvaranje escrow račune (njihov popis objavljuje na web stranici središnje banke), među kojima je Sberbank, Binbank, Alfa-banka, Raiffeisenbank i drugi zabilježeni.
Što će se dogoditi s kapitalom izgradnje i ddd od 1. srpnja 2019.?
Ići financiranje projekta u stambenoj izgradnji Završava 1. srpnja 2019., što ukazuje na zabranu programera da sklapaju transakcije s dioničarima u starim pravilima. To znači da će atrakcija sredstava od građana biti moguća samo putem escrow računa (za svaki dioničar - poseban račun).
Do 31. prosinca 2020. planirano je da će udio ugovora sklopljenih pomoću escrow računa biti 95%.
Međutim, projekti, građevinsko odobrenje za dobivanje prije unosa promjena u 214 fz, nova se pravila ne primjenjuju, a prodaja stanova u takvim stambenim kompleksima izdat će se kroz zaključak dda u staroj narudžbi.
Budući da je otkriće jednakog računa nemoguće bez sudjelovanja banke, sporazum o sudjelovanju Također očekujte promjene. Ovaj sporazum u istom obliku je zastario i nije relevantan za nove zahtjeve u području izgradnje kapitala. Ugovor postaje tripartitan - Valjak, developer, banka - što će u skladu s tim podrazumijevati promjenu i dodavanje uvjeta ugovora. Također je vjerojatno da će se dokument nazvati inače.
Prijelaz na financiranje projekta nesumnjivo znači početak procesa. otkazivanje izgradnje kapitala, prema prognozama zakonodavca prestaje postojati do 2021. godine.
Kako će se cijene nekretnina promijeniti nakon otkazivanja sudjelovanja u kapitalu
Na pitanje - hoće li se stanovi porasti u cijeni Nakon otkazivanja izgradnje kapitala - stručnjaci i stručnjaci u stambenoj izgradnji su dvosmisleni. Mišljenja o ovom računu su podijeljene:
- Neki vjeruju da porast cijena stanova može biti značajno. To se objašnjava činjenicom da je sudjelovanje banaka (kamata na zajam na projektu izgradnje, troškovi korištenja escrow računa, itd.) Može podrazumijevati niz dodatnih troškova za razvojnog programera, koji može pomaknuti neke troškove kupca povećanjem cijena stanova.
- Drugi se oslanjaju na činjenicu da, ako su cijene podignute, onda neznatno (ne više od 8%). Prema ovoj skupini, sve ovisi o bankama će formirati cijene stanova i pružiti povlaštene stope pri kreditiranju programera.