Rizike otklanjamo prije prodaje i kupnje nekretnine. Ugovor o prodaji nekretnine: pojam, opće karakteristike Podaci o teretima stana
Kupnja i prodaja nekretnina: pravila o isključenju rizika
Značajke pravne regulative i specifičnosti predmeta ugovora o prodaji nekretnine bitno ga razlikuju od ostalih vrsta ugovora o prodaji. Razgovarajmo o obliku i sadržaju ugovora o kupoprodaji nekretnine, o izvedivosti predugovora između stranaka i načinu formaliziranja takvog sporazuma, o rizicima koji se moraju predvidjeti te o kamenu temeljcu koji obje strane moraju predvidjeti. do sklopljenog sporazuma ne može zaobići.
Pravilo broj 1. Poštujemo formu ugovora
Nepoštivanje oblika ugovora o prodaji nekretnine od strane stranaka na temelju izravne naznake zakona () povlači njegovu nevaljanost. Za ugovor o kupoprodaji nekretnine predviđena je obavezna pisana forma.
Postoje različiti načini za sklapanje ugovora u pisanom obliku: osim sastavljanja jednog dokumenta potpisanog od strane stranaka, dopuštena je i razmjena pisama, brzojava, teleksa, telefaksa, elektroničkih dokumenata itd. (). Međutim, u odnosu na ugovor o kupoprodaji nekretnine, zakonodavac ne samo da je utvrdio obvezni pisani oblik, već je imperativno naznačio način njegovog ispunjenja: izradu jednog dokumenta potpisanog od strane stranaka.
Nepoštivanje drugih formalnosti od strane strana (na primjer, ako listovi ugovora nisu spojeni i numerirani, nema potpisa ili pečata strana na firmware-u) ne ukazuje na nedostatak u obliku sklopljenog ugovora . Sudovi dolaze do ovog zaključka ().
Dosadašnja praksa primjene ovih pravila pokazuje da druge pisane dokaze koji potvrđuju činjenicu sklapanja i izvršenja ugovora o prodaji nekretnine sudovi često ocjenjuju kao nepoštivanje od strane stranaka pravilnog oblika transakcije. Na primjer, Moskovski gradski sud nije prihvatio kao dokaz da su se stranke pridržavale obveznog obrasca ugovora o kupoprodaji nekretnina koji je sastavio prodavatelj nakon primitka sredstava od kupca za prodanu nekretninu ().
Pravilo broj 2. Nudimo bitne uvjete
Da bi se ugovor o kupoprodaji nekretnine smatrao sklopljenim, stranke moraju ne samo poštivati zakonom propisanu formu, već i postići suglasnost o svim bitnim uvjetima ugovora.
U odnosu na svaki ugovor bitan je uvjet o njegovom predmetu. Štoviše, definicija predmeta u ugovoru o prodaji nekretnine mora sadržavati specifične informacije koje vam omogućuju identificiranje nekretnine (). Obvezni podaci uključuju podatke o lokaciji nekretnine koja se prodaje na zemljištu ili kao dio druge nekretnine (na primjer, prilikom prijenosa vlasništva nad prostorijom u kući).
Bitan je i uvjet o cijeni nekretnine koja se prodaje (). Trošak nekretnine stranke mogu odrediti u fiksnom novčanom iznosu za cijeli objekt ili po jedinici njegove površine, što također mora biti navedeno u ugovoru.
U pogledu prodaje i kupnje stambene zgrade, stana ili udjela u navedenoj nekretnini, na kojoj treća lica zadržavaju pravo stanovanja, popis takvih osoba je bitan uvjet. Osim popisa, u uvjetima ugovora treba biti predviđeno kakvo je točno pravo i u kojoj mjeri kupac dužan osigurati tim osobama.
Izbjegavajte oštre kutove:
Ugovorom o kupoprodaji nekretnine (ugovoru o prodaji nekretnine) prodavatelj se obvezuje prenijeti u vlasništvo kupca zemljište, zgradu, građevinu, stan ili drugu nekretninu, a kupac se obvezuje prihvatiti ovu imovinu i platiti za nju cijenu koju su stranke odredile (stav 1. čl. 549. st. 1. č. 454. Građanskog zakona).
Bitni uvjeti ugovora o prodaji nekretnine uključuju uvjete o predmetu prodaje i cijenu nekretnine koja se prodaje.
Zakon nalaže da ugovor o kupoprodaji nekretnine sadrži podatke koji omogućavaju definitivno utvrđivanje nekretnine koja će se ugovorom prenijeti na kupca, uključujući podatke koji određuju lokaciju nekretnine na predmetnoj zemljišnoj čestici ili kao dio druge nekretnine. U nedostatku navedenih podataka u ugovoru, uvjet o nekretnini koja se prodaje i prenosi se smatra nedosljednim, te se ugovor ne sklapa.
NA različit od ugovora o prodaji pokretnine, ugovor o kupoprodaji nekretnine mora sadržavati uvjet o cijeni nekretnine koju su strane ugovorile u pisanom obliku. U nedostatku uvjeta o cijeni, ugovor o prodaji nekretnine smatra se nesklopljenim (čl. 1. čl. 555. Građanskog zakona). U pravilu cijena nekretnine koja se nalazi na zemljišnoj čestici koju su stranke ugovorile uključuje cijenu pripadajućeg dijela zemljišne čestice prenesenog s tom nekretninom ili prava na njoj (čl. 2. članka 555. ZPP-a). Kodirati). Međutim, ovo pravilo je dispozitivno.
Cijena nekretnine u ugovoru o kupoprodaji nekretnine stranke mogu odrediti na razne načine. U slučajevima kada je cijena nekretnine određena za jedinicu njezine površine ili drugi pokazatelj njezine veličine, ukupna plativa cijena te nekretnine utvrđuje se na temelju stvarne veličine nekretnine koja se prenosi na kupca (stav 3. članak 555. Građanskog zakonika).
Glavna odgovornost kupac po ugovoru o kupoprodaji nekretnine, uz obvezu prihvaćanja kupljene nekretnine, ima i obvezu plaćanja iste. Oblik, postupak i način plaćanja ugovorne strane određuju samostalno. Zakon dopušta plaćanje kupljene nekretnine na rate i na kredit, kao i akontaciju.
U nedostatku klauzule u ugovoru o raspodjeli troškova za državnu registraciju prijenosa vlasništva, te troškove mora snositi prodavatelj.
Ugovor o prodaji nekretnine sklapa se u pisanom obliku sastavljanjem jedne isprave koju potpisuju strane.
nepoštivanje oblik ugovora o prodaji nekretnine povlači njegovu ništavost. Prijenos vlasništva nekretnine prema ugovoru o prodaji nekretnine na kupca podliježe državnoj registraciji.
Ugovor o prodaji poduzeća
Prema ugovoru o prodaji poduzeća, prodavatelj se obvezuje prenijeti poduzeće kao cjelinu kao imovinski kompleks u vlasništvo kupca (članak 132. Građanskog zakonika Ruske Federacije), s izuzetkom prava i obveza. da prodavatelj nema pravo prenijeti na druge osobe (članak 1. članka 559. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Dodjela ugovora o prodaji poduzeća kao samostalne vrste ugovora o prodaji nekretnine uvjetovana je specifičnostima subjekta - poduzeća kao imovinskog kompleksa koji se koristi za poduzetničku djelatnost.
Ugovor o prodaji poduzeća je sporazumni, kompenzirani, obostrani.
Predmet ovog ugovora je poduzeće kao imovinski kompleks. Struktura poduzeća kao imovinskog kompleksa uključuje sve vrste imovine namijenjene njegovoj djelatnosti, uključujući zemljišne čestice, zgrade, građevine, opremu, inventar, sirovine, proizvode, prava potraživanja, dugove, kao i prava na oznake koje individualiziraju poduzeće, njegovi proizvodi, rad i usluge (marka, zaštitni znakovi, uslužni znakovi) i druga isključiva prava. Zakonom ili sporazumom u sastav poduzeća mogu se uključiti i drugi imovinski i neimovinski elementi.
Stranke ugovora su prodavatelj - fizička ili pravna osoba koja ima pravo vlasništva na predmetnom imovinskom kompleksu i kupac - u pravilu individualni poduzetnik ili pravna osoba koja može posjedovati imovinski kompleks određene Svrha.
Zahtjeve za oblik ugovora o prodaji poduzeća treba smatrati posebnim. Prvo, to su naznake stvarnog oblika ugovora i njegove registracije, a drugo, naznake dokumenata priloženih uz ugovor, čiji je popis iscrpan. Nepoštivanje oba ova zahtjeva povlači za sobom ništavost ugovora.
Ugovor o nabavi: pojam, vrste i elementi
Ugovorom o nabavi dobavljač-prodavatelj koji obavlja poduzetničku djelatnost obvezuje se u određenom roku ili rokovima prenijeti robu koju je on proizveo ili kupio kupcu za korištenje u poduzetničkoj djelatnosti ili u druge svrhe koje nisu vezane za osobne, obiteljske, kućanske i druge slične namjene.
Ovaj sporazum je sporazumni, kompenzirani i obostrani.
Isporuka najčešće uključuje ugovor o opskrbi za državne potrebe, ugovor o opskrbi energijom i ugovorni ugovor.
Elementi ugovora o nabavi su sljedeći: strane, predmet, cijena, rok, oblik i postupak sklapanja, sadržaj ugovora.
Stranke ugovora - osobe koje obavljaju poslovnu djelatnost, t.j. prema čl. 2. Građanskog zakonika - trgovačke organizacije (ponekad neprofitne) ili građani - individualni poduzetnici.
Predmet ugovora su u pravilu stvari definirane generičkim karakteristikama. Prava kupca uključuju pravo na zamjenu nekvalitetne robe, nadoknadu manjkavosti od drugih osoba uz pripisivanje dobavljaču troškova njihove nabave. Individualno definirane stvari ne mogu biti predmet ugovora. Cijena ugovora utvrđuje se sporazumom stranaka (osim za one vrste robe za koje se provodi državna regulacija cijena).
Rok za ispunjenje obveza prijenosa robe i plaćanja robe također se utvrđuje sporazumom stranaka.
Obrazac ugovora je pisani, koji se u praksi formalizira, u pravilu, potpisivanjem i sastavljanjem jednog dokumenta od strane strana. Sadržaj ugovora sastoji se od obveza stranaka (dobavljač - da robu preda kupcu sa svim potrebnim priborom i dokumentima u dogovorenoj količini, asortimanu i kompletu, utvrđene kvalitete, bez prava trećih osoba, u odgovarajućem pakiranju ili spremnicima, a kupac - da robu prihvati i plati je).
Isporuka robe za državne potrebe
Isporuka dobara za državne potrebe obavlja se na temelju državnog ugovora o isporuci dobara za državne potrebe, kao i prema njemu sklopljenih ugovora o isporuci dobara za državne potrebe.
Potrebe Ruske Federacije ili sastavnica Ruske Federacije, utvrđene u skladu sa zakonom utvrđenim postupkom i osigurane na teret proračuna i izvanproračunskih izvora financiranja, priznaju se kao državne potrebe.
Državni ugovor o isporuci dobara za državne potrebe je vrsta ugovora o opskrbi i u tom smislu se može okarakterizirati kao kompenzirani, onsenzualni i međusobni ugovor.
Državnim ugovorom o isporuci dobara za državne potrebe isporučitelj (izvršitelj) se obvezuje prenijeti robu državnom kupcu ili, po njegovom nalogu, drugoj osobi, a državni kupac se obvezuje osigurati plaćanje isporučene robe.
Državni ugovor sklapa se na temelju naloga državnog kupca za isporuku dobara za državne potrebe, koji prihvaća dobavljač (izvršitelj).
Za državnog kupca koji je dao narudžbu prihvaćenu od strane dobavljača (izvršitelja) obvezno je sklapanje državnog ugovora. Sklapanje ugovora obvezno je za dobavljača (izvršitelja) samo u slučajevima utvrđenim zakonom, i pod uvjetom da će državni kupac nadoknaditi sve gubitke koji mogu biti prouzročeni dobavljaču (izvršitelju) u svezi s izvršenjem ugovora. .
Ako se narudžba za isporuku robe za državne potrebe daje putem natječaja, za državnog je kupca obvezno sklapanje ugovora s dobavljačem (izvršiteljem) koji je proglašen pobjednikom natječaja.
U slučajevima određenim zakonom, državni kupac ima pravo u potpunosti ili djelomično odbiti robu, čija je isporuka predviđena državnim ugovorom, uz naknadu dobavljaču za gubitke uzrokovane takvim odbijanjem.
ugovorni ugovor
Ugovornim ugovorom proizvođač poljoprivrednih proizvoda obvezuje se uzgojene (proizvedene) poljoprivredne proizvode predati dobavljaču - osobi koja te proizvode otkupljuje radi prerade ili prodaje.
Ovaj ugovor je sporazumni, plaćeni i bilateralni.
Ugovaranje je specifično za strane i predmet ugovora. Prodavatelj prema ugovornom ugovoru mogu biti ne samo poljoprivredne komercijalne organizacije i seljačka (poljoprivredna) poduzeća za koje je proizvodnja i prodaja poljoprivrednih proizvoda poduzetnička djelatnost, već i građani koji proizvode poljoprivredne proizvode na okućnicama, okućnicama i vikendicama. Kupac (kupac) je osoba koja kupuje poljoprivredne proizvode za daljnju preradu ili prodaju, t.j. za korištenje u poslovnim aktivnostima.
Ugovornim ugovorom prodaju se samo oni poljoprivredni proizvodi koje uzgaja (proizvodi) prodavatelj u količini i asortimanu utvrđenom ugovorom. To mogu biti proizvodi buduće žetve ili već dostupni kod proizvođača pri sklapanju ugovora. Prema ugovoru o nabavi, mogu se prodavati i proizvodi proizvedeni i kupljeni od strane prodavatelja.
Ugovorom se prodaju poljoprivredni proizvodi koji nisu prošli nikakvu preradu. Prerađeni poljoprivredni proizvodi odnose se na industrijske proizvode koji se prodaju na temelju ugovora o opskrbi ili maloprodajnog ugovora.
Ugovor o opskrbi energijom
Ugovor o opskrbi energijom je javni ugovor.
Prema ugovoru o opskrbi električnom energijom, elektroopskrbna organizacija se obvezuje opskrbljivati pretplatnika (potrošača) energijom putem priključene mreže, a pretplatnik se obvezuje plaćati primljenu energiju, kao i pridržavati se načina njezine potrošnje predviđenih u sporazuma, kako bi osigurao sigurnost rada energetskih mreža pod njegovom kontrolom i ispravnost uređaja i opreme koju koristi, a vezano uz potrošnju energije.
Ugovor o opskrbi električnom energijom sklopljen je s pretplatnikom ako ima uređaj za prijam električne energije koji udovoljava utvrđenim tehničkim zahtjevima, priključen na mreže elektroopskrbne organizacije i drugu potrebnu opremu, kao i osiguravanje obračuna potrošnje energije.
Ovo je ugovor konsenzualno, budući da prava i obveze stranaka nastaju od trenutka sklapanja ugovora, a opskrbljivač se obvezuje opskrbljivati energijom pretplatnika tijekom važenja ugovora; osim toga, ovo je plaćeni i zajednički dogovor i jedan je od javnih ugovora.
Strane ovog sporazuma su organizacija za opskrbu električnom energijom i pretplatnik. Poduzeća za opskrbu energijom su komercijalne organizacije koje potrošačima prodaju proizvedenu ili kupljenu električnu i (ili) toplinsku energiju.
Pretplatnik po ugovoru o opskrbi energijom (kupac energije) može biti pravnim ili pojedinac. Entitet može primati energiju za izravnu potrošnju ili za daljnju prodaju. građana, u pravilu sklapaju ugovor o opskrbi električnom energijom radi dobivanja energije za domaću potrošnju. Međutim, ugovor može predvidjeti korištenje energije za poslovne aktivnosti.
Građanski zakonik ne sadrži posebne zahtjeve za oblik ugovora o opskrbi energijom. Stoga se prilikom njegovog izvršenja moraju poštivati opće odredbe o obliku transakcija. Prilikom sklapanja ugovora o opskrbi energijom s pretplatnikom - pravnom osobom, potreban je jednostavan pisani obrazac. Registracija ugovornih odnosa odvija se "stvarnim priključenjem" na propisani način na spojenu mrežu (čl. 1. čl. 540. Građanskog zakona). Stvarnom priključenju prethodi podnošenje zahtjeva od strane građanina energetskoj organizaciji, pregled njegovih električnih ožičenja, plombiranje brojila itd., nakon čega, ako se utvrdi njihova usklađenost s trenutnim tehničkim zahtjevima, energetska organizacija otvara osobnu račun na ime pretplatnika i predaje mu "platnu knjižicu" za izdavanje uplatnih dokumenata za utrošenu električnu energiju. Pauza u posluživanju, prekid ili ograničenje isporuke energije moguć je: - sporazumom stranaka; - ako nezadovoljavajuće stanje pretplatničkih elektrana prijeti nesrećom ili predstavlja prijetnju životu ili sigurnosti građana; - po potrebi poduzeti hitne mjere za sprječavanje ili otklanjanje nesreće u sustavu energetskog poduzeća.
Po ugovor o kupoprodaji nekretnine(ugovor o prodaji nekretnine), prodavatelj se obvezuje prenijeti vlasništvo nad zemljištem, zgradom, građevinom, stanom ili drugom nekretninom na kupca (članak 1. članka 549. Građanskog zakona Ruske Federacije).
Kupoprodaja je jedna od najčešćih kod nekretnina.
Ugovor o prodaji nekretnine je kompenzacijski, sporazumni, uzajamni.
Opće odredbe o prodaji nekretnina sadržane su u § 7 pogl. 30 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Značajke prodaje zemljišnih parcela predviđene su Zemljišnim zakonikom Ruske Federacije, morskim plovilima - KTM RF.
Predmeti ovog ugovora su prodavatelj i kupac. To mogu biti kako građani koji aktivno prodaju i kupuju svoje stanove, zemljišne parcele, vikendice i sl., tako i pravne osobe koje kupuju nekretnine za svoje urede, poduzeća i sl. U nekim slučajevima, prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora, drugi subjekti građanska prava (Ruska Federacija, subjekti Ruske Federacije, općine) također mogu sudjelovati u prodaji nekretnina kao prodavatelj i kupac.
U većini slučajeva prodavatelj nekretnine je vlasnik. Iznimno, prodavači mogu biti i subjekti prava gospodarskog vođenja i operativnog upravljanja - državna i općinska poduzeća, ustanove i poduzeća u državnom vlasništvu.
Državna ili općinska poduzeća nemaju pravo otuđivati nekretnine bez suglasnosti vlasnika (članak 2., članak 295., članak 1., članak 297. Građanskog zakona Ruske Federacije). Što se tiče institucije, ona može otuđiti samo onu nekretninu koja je stečena na teret prihoda od djelatnosti dopuštenih njezinom statutom i koja se vodi u posebnoj bilanci (članak 2. članka 298. Građanskog zakona Ruske Federacije) .
Sadržaj ugovora o kupoprodaji nekretnine
Bitni uvjeti ugovora su predmet i cijena.
Predmet može biti i zemljišna čestica i zgrada, građevina ili stan, kao i druge nekretnine.
Ugovor mora sadržavati podatke koji omogućavaju definitivno utvrđivanje nekretnine koja se ugovorom prenosi na kupca, uključujući i podatke kojima se utvrđuje položaj nekretnine na odgovarajućoj zemljišnoj čestici ili u sastavu druge nekretnine (čl. 554.). Građanskog zakonika Ruske Federacije). Dakle, ako predmet ugovor je zgrada, građevina, prostor, u ugovoru mora biti naznačeno mjesto, adresa, namjena, godina izgradnje, površina i sl. U nedostatku tih podataka u ugovoru, smatra se uvjet o nekretnini koja se prenosi nije dogovoreno od strane strana i nije zatvoren.
Cijena zgrade, građevine ili druge nekretnine koje se nalaze na zemljišnoj čestici, uključuje cijenu pripadajućeg dijela zemljišne čestice koja se prenosi s ovom nekretninom ili pravo na njoj, osim ako zakonom ili ugovorom o prodaji nekretnine nije drugačije određeno ( stavak 2. članka 555.). U nedostatku naznake cijene nekretnine u ugovoru, smatra se da nije sklopljen (1. st. čl. 555.).
Budući da je nekretnina u većini slučajeva u neraskidivoj vezi sa zemljišnom česticom, prilikom prijenosa vlasništva nad nekretninom potrebno je riješiti pitanje prava na zemljišnoj čestici, odnosno kod promjene vlasnika zemljišne čestice, postavlja se pitanje prava na nekretninama koje se nalaze na njoj.
U čl. 552 Građanskog zakona Ruske Federacije fiksira prava na zemljišnu parcelu prilikom prodaje zgrade.
U pravilu se po ugovoru o kupoprodaji zgrade, građevine ili druge nekretnine kupcu, istovremeno s prijenosom vlasništva te nekretnine, priznaju i prava na onom dijelu zemljišne čestice na kojem se nalazi ova nekretnina. prenose se posjed i potrebni za njegovo korištenje.
Ako je prodavatelj vlasnik zemljišne čestice na kojoj se nalazi nekretnina koja se prodaje, kupcu se prenosi pravo vlasništva ili mu se priznaje pravo zakupa ili drugo pravo predviđeno ugovorom o prodaji nekretnine na odgovarajući dio zemljišne parcele.
Ako ugovorom nije određeno pravo na odgovarajuću zemljišnu česticu koja se prenosi na kupca nekretnine, na kupca se prenosi pravo vlasništva na onom dijelu zemljišne čestice koji je pod nekretninom i koji je neophodan za njezino korištenje.
Istovremeno, dopuštena je prodaja nekretnine koja se nalazi na zemljišnoj čestici koja ne pripada prodavatelju na pravu vlasništva bez suglasnosti vlasnika ove čestice, ako to nije u suprotnosti s uvjetima korištenja takve čestice. parcela utvrđena zakonom ili sporazumom. Prilikom prodaje takve nekretnine kupac stječe pravo korištenja odgovarajućeg dijela zemljišne čestice pod istim uvjetima kao i prodavatelj nekretnine.
Članak 553. Građanskog zakona Ruske Federacije utvrđuje prava na nekretninu prilikom prodaje zemljišne parcele.
Ako se zemljište na kojem se nalazi zgrada, građevina ili druga nekretnina u vlasništvu prodavatelja proda bez prijenosa te nekretnine u vlasništvo kupca, prodavatelj zadržava pravo korištenja dijela zemljišne čestice koji je zauzet. nekretninom i nužan je za njezino korištenje, pod uvjetima utvrđenim kupoprodajnim ugovorom.
Ako ugovorom o kupoprodaji nisu definirani uvjeti korištenja odgovarajućeg dijela zemljišne čestice, prodavatelj zadržava pravo ograničenog korištenja (služnosti) na onom dijelu zemljišne čestice koji zauzima nekretninu i potrebno je za njegovo korištenje u skladu s njegovom namjenom.
Prijenos nekretnina ima određene značajke. Formizira se potpisivanjem ugovora o prijenosu od strane stranaka ili drugog dokumenta koji potvrđuje prijenos imovine od strane prodavatelja i prihvaćanje od strane kupca (članak 556. Građanskog zakona Ruske Federacije). Izbjegavanje jedne od stranaka od potpisivanja dokumenta o prijenosu nekretnine pod uvjetima predviđenim ugovorom smatra se odbijanjem prodavatelja da ispuni obvezu prijenosa nekretnine, a kupca - od obveze prihvaćanja nekretnine.
Prihvaćanje od strane kupca nekretnine koja nije u skladu s uvjetima ugovora, uključujući i kada je takva neusklađenost navedena u dokumentu o prijenosu nekretnine, nije temelj za oslobađanje prodavatelja od odgovornosti za neispravno izvršenje ugovora. ugovor.
Uvjeti za oblik ugovora o prodaji nekretnine utvrđeni su čl. 550 Građanskog zakona Ruske Federacije. Ugovor o prodaji nekretnine je u pisanom obliku sastavljanjem jednog dokumenta potpisanog od strane stranaka (članak 2. članka 434. Građanskog zakona Ruske Federacije). Nepoštivanje obrasca ugovora o kupoprodaji nekretnine povlači njegovu ništavost.
Valja napomenuti da sadašnje zakonodavstvo ne predviđa obveznu ovjeru ugovora o prodaji nekretnine (stranke to mogu učiniti prema vlastitom nahođenju). Međutim, prijenos vlasništva na kupca podliježe državna registracija(Članak 1., članak 551. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Državna registracija podrazumijeva se kao pravni akt kojim država priznaje i potvrđuje nastanak, ograničenje (opterećenje), prijenos ili prestanak prava na nekretninu u skladu s Građanskim zakonikom Ruske Federacije.
Državna registracija jedini je dokaz o postojanju upisanog prava koji se može osporiti samo na sudu. Postupak registracije utvrđen je Zakonom o državnoj registraciji prava na nekretninama i prometa s njima.
Nekretnina prelazi na stjecatelja od trenutka državne registracije, a njezino izvršenje do ovog trenutka (prijenos dokumenata, deložacija i nagodba itd.) ne povlači za sobom prijenos vlasništva, teret uzdržavanja i rizik od slučajnog gubitka nekretnine. imovine stjecatelju (članci 210, 211 Građanskog zakona Ruske Federacije).
Međutim, ako jedna od stranaka izbjegne državnu registraciju prijenosa vlasništva nad nekretninom, sud ima pravo, na zahtjev druge strane, donijeti odluku o državnoj registraciji prijenosa vlasništva.
Valja napomenuti da upisu u pravilu ne podliježe sam ugovor, čiji je predmet nekretnina, već prijenos prava na nju.
Značajke prodaje stambenih prostora
Bitan uvjet ugovora o kupoprodaji stambene zgrade, stana, dijela stambene zgrade ili stana u kojem žive osobe koje u skladu sa zakonom zadržavaju pravo korištenja ovog stambenog prostora nakon što ga kupac stekne. , je popis ovih osoba s naznakom svojih prava korištenja stambenog prostora koji se prodaje.
Ugovor o prodaji stambene zgrade, stana, dijela stambene zgrade ili stana podliježe državnoj registraciji i smatra se sklopljenim od trenutka takve registracije.
Slučaj N 11-B02-49
(ekstrakt)
K. je podnio tužbu protiv E., srodnika L., za priznavanje valjane transakcije kupoprodaje zemljišta i zgrada i priznavanje vlasništva nad tim objektima, obrazlažući zahtjeve na sljedeći način. U lipnju 1999. između nje i L. postignut je sporazum o prodaji zemljišta u potrošačkom društvu hortikulturnog partnerstva (POST) "Proljeće-2" sa zgradama koje se nalaze na njemu za 35 tisuća rubalja, au kolovozu 1999. - o prijenosu vrtne kućice u posjed. L. je 19. srpnja 1999. godine tužiteljici izdala punomoć za zastupanje njezinih interesa po pitanju prikupljanja dokumentacije za prodaju vrtne kućice i zemljišne čestice. K. je svaki mjesec plaćala određeni iznos za plaćanje kuće na računima, ukupno je prenijela 25 tisuća rubalja, a obvezala se platiti preostali iznos nakon sklapanja ugovora o prodaji. Međutim, 21. lipnja 2000., nakon što je kompletirala sve papire, saznala je da je 5. lipnja 2000. L. umrla. Dana 01. prosinca 2000. godine tužiteljica se obratila javnobilježničkom uredu i uplatila dospjeli novac od njega na javnobilježnički polog, u vezi s čime je smatrala da su obveze s njezine strane ispunjene u cijelosti.
Odlukom mirovnog suca sudskog okruga Tukaevsky okruga Republike Tatarstan od 13. studenog 2001. godine, zahtjevi su odbijeni.
Odlukom o žalbi Okružnog suda Tukaevsky Republike Tatarstan od 10. prosinca 2001., odluka mirovnog suda je poništena, donesena je nova odluka kako bi se zadovoljili zahtjevi.
Dana 21. kolovoza 2002. Predsjedništvo Vrhovnog suda Republike Tatarstan ostavilo je žalbu nepromijenjenom, a prosvjed zamjenika predsjednika Vrhovnog suda Ruske Federacije, koji je pokrenuo pitanje poništenja žalbene odluke, bio je nezadovoljan.
Dana 8. listopada 2002. godine Sudski kolegij za građanske predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije udovoljio je prosvjedu zamjenika predsjednika Vrhovnog suda Ruske Federacije o poništenju žalbene odluke i odluke predsjedništva, dok je odluka mirovnog suda ostavljena je na snazi iz sljedećih razloga.
Ukidanjem rješenja mirovnog suca i donošenjem novog rješenja o udovoljavanju tužbenog zahtjeva, žalbeni sud se pozivao na činjenicu da su ugovor o prodaji okućnice sa zgradama stranke stvarno ispunile, potvrđuje i dokaze izvedene u predmetu, posebice L.-ovom izjavom od 13. srpnja 1999. godine, u kojoj je tražila isključenje iz članova vrtlarskog društva u vezi s prodajom K.-ove okućnice, kao i K.-ina molba od istog datuma da je primi u članstvo POST-a "Proljeće-2".
Ne možemo se složiti s ovakvim zaključkom suda.
Na temelju čl. 30 Federalnog zakona od 15. travnja 1998. N 66-FZ "O hortikulturnim, vrtlarskim i dacha nekomercijalnim udrugama građana" vlasnici vrtova, vrtova i dacha zemljišnih parcela imaju pravo prodati, darovati, založiti, iznajmiti, hitno koristiti, zamijeniti, sklopiti ugovor o najmu ili ugovor o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim licem, kao i dobrovoljno napustiti te prostore.
Naznaka nadzornog suda da je L. hortikulturnom društvu podnijela zahtjev za isključenje iz društva, a tužiteljica je podnijela zahtjev za prijem u POST, platila dug za poreze i doprinose, u svezi s kojim je sklopljen ugovor o prodaja se može smatrati zaključenom, ne može se smatrati zakonitom, budući da predmet ne sadrži protokol glavne skupštine hortikulturnog društva o isključenju L. iz društva i prihvaćanju K.
Osim toga, temeljem čl. 550 Građanskog zakona Ruske Federacije, ugovor o prodaji nekretnine sklapa se u pisanom obliku sastavljanjem jednog dokumenta koji potpisuju strane (članak 2., članak 434.). Nepoštivanje obrasca ugovora o kupoprodaji nekretnine povlači njegovu ništavost.
Sukladno čl. 554 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ugovor o prodaji nekretnine mora sadržavati podatke koji omogućavaju definitivno utvrđivanje nekretnine koja će se na temelju ugovora prenijeti na kupca, uključujući podatke koji određuju lokaciju nekretnine. na odgovarajućoj zemljišnoj čestici ili u sklopu druge nekretnine.
U nedostatku ovih podataka u ugovoru, uvjet o nekretnini koja se prenosi smatra se da nije dogovoren između strana, a odgovarajući ugovor se ne smatra sklopljenim.
U čl. 555 Građanskog zakonika Ruske Federacije propisuje da se u nedostatku pisanog sporazuma između stranaka o cijeni nekretnine smatra da ugovor o prodaji nekretnine nije sklopljen.
Prema čl. 556 Građanskog zakonika Ruske Federacije, prijenos nekretnine od strane prodavatelja i njezino prihvaćanje od strane kupca provode se prema aktu o prijenosu koji potpisuju stranke ili drugom dokumentu o prijenosu.
U spisu predmeta nema dokumenata koji potvrđuju da se transakcija dogodila. Izvedeni dokazi mogu samo svjedočiti o namjeri stranaka da sklope ugovor o kupoprodaji zemljišne čestice i vrtne kućice.
U takvim okolnostima nije bilo zakonom predviđenih razloga za ukidanje odluke mirovnog suca o odbijanju tužbe, odluku suda treba priznati zakonitom, a odluku o žalbi i odluku predsjedništva ukinuti, ostavljajući na snazi odluku prvostupanjskog suda.
koncept - Ugovorom o prodaji nekretnine prodavatelj se obvezuje prenijeti u vlasništvo kupca zemljište, zgradu, građevinu, stan ili drugu nekretninu, a kupac se obvezuje prihvatiti tu nekretninu i platiti cijenu utvrđenu stranke za to.
Ugovor o kupoprodaji nekretnine karakterizira se kao sporazumni, dvostrani i obostrani.
Bitni uvjeti ugovora o prodaji nekretnine uključuju uvjete o predmetu prodaje i cijenu nekretnine koja se prodaje.
Ovaj ugovor ističe se kao samostalna verzija ugovora o prodaji prema predmet - nekretnina:
Prenosive zemljišne čestice - zemljište i drugi prirodni resursi mogu se prenositi samo u obimu navedenom u zemljišnim zakonima;
Podzemne parcele koje su zbog fizikalnih svojstava nepokretne, a sve što je čvrsto povezano sa zemljom, t.j. predmeti čije kretanje nije moguće bez razmjernih oštećenja;
Zračna i pomorska plovila koja podliježu državnoj registraciji, plovila unutarnje plovidbe i svemirski objekti;
Stambeni prostor - to je izolirana prostorija koja je nepokretna, pogodna za stalni boravak građana, odnosno ispunjava utvrđene sanitarno-tehničke propise i propise, druge zahtjeve zakona;
Nestambeni prostori unutar zgrada;
Poduzeća kao imovinski kompleks;
Objekti u izgradnji - prava na objektima u izgradnji upisuju se na temelju posebnih isprava: isprave o pravu vlasništva ili pravu korištenja; građevinska dozvola; projektna dokumentacija; dokumenti koji sadrže opis objekta izgradnje u tijeku.
Zakon nalaže da ugovor o kupoprodaji nekretnine sadrži podatke koji omogućavaju definitivno utvrđivanje nekretnine koja će se ugovorom prenijeti na kupca, uključujući podatke koji određuju lokaciju nekretnine na predmetnoj zemljišnoj čestici ili kao dio druge nekretnine. U nedostatku navedenih podataka u ugovoru, uvjet o nekretnini koja se prodaje i prenosi se smatra nedosljednim, te se ugovor ne sklapa. Popis i priroda dokumenata koji sadrže podatke koji omogućavaju pouzdanu identifikaciju nekretnine koja se prodaje određena je zakonodavstvom o državnoj registraciji prava na nekretninama i prometu s njima te propisima o tehničkom računovodstvu nekretnina.
Predmeti ugovora o kupoprodaji nekretnine:
prodavač i kupac po ugovoru o kupoprodaji nekretnine mogu biti i pravne i fizičke osobe. Pritom treba imati na umu da se poveljom ili posebnim odredbama zakona pravnoj osobi mogu nametnuti ograničenja stjecanja i otuđenja nekretnine. Na primjer, u većini slučajeva, prodaja skupih nekretnina je velika transakcija, za koju prodavatelj - dioničko društvo - mora udovoljiti zahtjevima dioničkog zakonodavstva za takve transakcije.
U pravilu, vlasnik nekretnine može djelovati kao prodavač. Prodavatelj može biti i osoba koju je vlasnik ovlastio na temelju zakona ili ugovora.
Ugovor o prodaji nekretnine mora biti sklopljen u pisanom obliku. oblik sastavljanjem jedne isprave koju potpisuju stranke. Nepoštivanje utvrđenog oblika ugovora o kupoprodaji nekretnine povlači njegovu ništavost.
Prijenos vlasništva nekretnine s prodavatelja na kupca podliježe državnoj registraciji. Dakle, pravo vlasništva nekretnine proizlazi od kupca na temelju složene pravne strukture - sklopljenog ugovora o prodaji nekretnine i akta državne registracije prijenosa vlasništva.
Dakle, ako stranke u ugovoru navedu uvjet da obveze prijenosa nekretnine i plaćanja iste moraju ispuniti prije državne registracije prijenosa vlasništva, tada svaka od zainteresiranih strana može zahtijevati njihovo izvršenje.
Do državne registracije prijenosa vlasništva, prodavatelj, koji je ispunio obvezu prijenosa nekretnine u posjed kupca, zadržava ovlast zaštite prava vlasništva. Stoga prodavatelj nekretnine može podnijeti vindikacijske i negativne tužbe.
U nedostatku uvjeta na cijena smatra se da ugovor o prodaji nekretnine nije sklopljen. U pravilu, cijena nekretnine koja se nalazi na zemljišnoj čestici koju su stranke dogovorile uključuje cijenu pripadajućeg dijela zemljišne čestice koja se prenosi s tom nekretninom ili prava na njoj. Međutim, ovo pravilo je dispozitivno. Cijenu nekretnine u ugovoru o prodaji nekretnine stranke mogu odrediti na različite načine. U slučajevima kada je cijena nekretnine određena po jedinici njezine površine ili drugom pokazatelju njezine veličine, ukupna plativa cijena te nekretnine utvrđuje se na temelju stvarne veličine nekretnine koja se prenosi na kupca.
Izvršenje ugovora o prodaji nekretnine. Postupak prijenosa vlasništva i rizika na kupca. Prava na zemljišnoj čestici pod nekretninom. Značajke prodaje stambenih prostora
Izvršenje ugovora o prodaji nekretnine:
Prodavač trebao bi predati, a kupac trebao bi prihvatiti nekretnine na temelju prijenosne isprave ili druge isprave o prijenosu. Prijenosni akt ili druga isprava o prijenosu potrebna je kao obvezni uvjet za upis prijenosa vlasništva nad prodanom nekretninom. Izbjegavanjem jedne od stranaka od potpisivanja dokumenta o prijenosu nekretnine smatra se odbijanje prodavatelja da ispuni obvezu prijenosa nekretnine, a kupca - od obveze prihvaćanja nekretnine. Slijedom toga, druga strana ima pravo zahtijevati naknadu štete ili oduzimanje stvari.
Prodavač mora prenijeti imovinu dobra kvaliteta. Prilikom prijenosa tehnički složenih građevina i građevina, stranke mogu odrediti da je preduvjet za uredno ispunjenje obveze prijenosa da prodavatelj, o svom trošku, od strane specijalizirane organizacije, provodi radnje kontrole i provjere radi utvrđivanja kvalitativnog stanja nekretnine, komunalne usluge, informacijske mreže i sl. koje opslužuju ovaj objekt.
Ako prodavatelj nije naznačio nedostatke robe, kupac, na kojeg je preneseno vlasništvo neodgovarajuće kvalitete, ima pravo, po svom izboru, zahtijevati od prodavatelja:
Proporcionalno smanjenje kupovne cijene;
Besplatno otklanjanje nedostataka na robi u razumnom roku;
Naknada njihovih troškova za otklanjanje nedostataka na robi.
U slučaju bitne povrede uvjeta za kvalitetu robe, kupac ima pravo odbiti ispunjenje kupoprodajnog ugovora i zahtijevati povrat uplaćenog iznosa za robu. Kupac nema pravo zahtijevati zamjenu nekvalitetne nekretnine visokokvalitetnom homogenom nekretninom. Ova iznimka se objašnjava činjenicom da je imovina individualno određena stvar, što isključuje mogućnost njezine zamjene zbog prirode i sadržaja obveze.
Prihvaćanje od strane kupca nekretnine koja nije u skladu s uvjetima ugovora nije osnova za oslobađanje prodavatelja od odgovornosti za neuredno izvršenje ugovora.
Kupac mora platiti vlasništvo. Oblik, postupak i način plaćanja ugovorne strane određuju samostalno. Zakon dopušta plaćanje kupljene nekretnine na rate i na kredit, kao i akontaciju. Kada se nekretnina prodaje na kredit, takva se nekretnina priznaje kao zalog prodavatelju kako bi se osiguralo da kupac ispuni svoje obveze plaćanja robe.
U slučaju neispunjenja obveze plaćanja, prodavatelj ima pravo zahtijevati plaćanje nekretnine i plaćanje kamata za korištenje tuđih sredstava.