Prodajem stan sa bespravnom adaptacijom. Kako prodati stan s bespravnom adaptacijom
Ne smatra se preuređenjem i ne zahtijeva poseban dopuštenja i odobrenja ugradnja ili uklanjanje ugradbenih ormara, zamjena ili lagano pomicanje baterija, prijenos grijanih držača ručnika, utičnica, pomicanje plinske peći bez prijenosa plinskih uspona, promjena položaja vodovodne opreme unutar jedne prostorije, ostakljenje lođe ili balkona bez opreme za grijanje na njima .
Takve promjene uključuju i rušenje pregrada između WC-a i kupaonice, odnosno spajanje kupaonice.
Sve te promjene su male, ne mijenjati plan stana, stoga, ne zahtijevaju izmjene dokumentacije.
Pažnja! Rušenje pregrada između prostorija ne odnosi se na ovu vrstu promjene, jer se time mijenja broj prostorija.
protuzakonito
Postoje promjene koje nikada nećete moći legalizirati, jer su jednostavno zabranjene pravilima:
- Prijenos grijaćih baterija na ostakljeni balkon.
- Ugradnja podnog grijanja pomoću sustava vodoopskrbe i grijanja.
- Izgradnja kamina u panelnim kućama.
- Položaj kuhinje ili kupaonice iznad ili ispod stambenog prostora.
- Kombinacija kuhinje s plinskom opremom iz dnevnog boravka.
- Oprema niše, otvori, lukovi u nosivim zidovima.
U slučaju ovakvih promjena u stanu tijekom prodaje treba vratiti u izvorno stanje. Što se može, a što ne može učiniti tijekom preuređenja, pročitajte.
Trebali biste početi s registracijom u ZTI izvode iz katastarske putovnice stan u izvornom obliku. Tamo ti izdat će kopiju katastarski plan i certifikat o tehničkim karakteristikama stana.
S ovim dokumentima obratite se lokalnom arhitektonskom odjelu, što će uzeti u obzir promjene napravljene u izgledu.
Ove dokumenti su u skladu sa SES-om i stambenim odjelom. Ako bude odobreno u svim slučajevima, platit ćete kaznu za nezakonite radnje preuređenja i dobiti dopuštenje za izradu tehničke putovnice.
Dalje, trebate nazovite stručnjaka za BTI, koji će ispitati stan, zabilježit će sve promjene i pitanje dobivate novu potvrdu o registraciji prostora. Od ovog trenutka novo uređenje stana bit će uvršteno u katastarski plan i bit će potpuno legalno.
Cijeli proces će trajati oko 4 mjeseca i neće vas više koštati 3-4 tisuće rubalja. S ovakvim ishodom neće biti problema s prodajom stana, a posao možete sklopiti na uobičajen način.
Ako ste napravili složenu restrukturiranje prostora u svom stanu, bit će ga teško legitimirati i proces će trajati najmanje 6-7 mjeseci. To će vas također koštati puno više. Trošak ovisi o razmjeru obnove.
Za njihovo odobrenje potrebno je proći cijeli popis tijela (APU, Energonadzor, Pozhnadzor, itd.).
Započnite postupak kontaktiranjem stambene inspekcije, i tamo će vam dati odobrenja.
Ako dobijete sve potrebne papire, kontaktirajte BTI. Bit će potrebno izraditi projekt preuređenja.
Ukoliko je površina stana povećana zbog izolacije lođe, potrebno je ishoditi novi vlasnički list na temelju dobivene uknjižbe. Od kada se promijenila površina stana, a ovo je drugi objekt.
Savjet! U slučaju grandioznih promjena, stan je svrsishodniji pitati za pomoć u pripremi svih sporazuma specijalistima. To će ubrzati proces i uštedjeti vam nepotrebne živce.
Pogledajte video o tome kako legalizirati preuređenje stana i prodati ga.
Dogovorite se s kupcem
Možete sastaviti kupoprodajni ugovor bez papirologije. U ovom slučaju, potrebno je pregovarati s kupcima da će nakon transakcije izdati sve papire na svoju ruku.
U ovom slučaju budite sigurni dobiti od njih potvrdu da su upoznati s učinjenim promjenama i suglasni da sami otklone sve prekršaje.
Ova opcija smanjiti cijenu stana prosjek za 10-20%. Stoga, prije nego što odlučite koju opciju preferirati, izračunajte i procijenite sve troškove rješavanja problema.
Je li moguće prodati stan bez zakonske preuređenja ako kupci planira podići hipoteku? Teško uspjeti. Banke odbijaju izdati stanovanje s problemima na kredit.
Pročitajte je li općenito moguće dobiti dozvolu za preuređenje stana koji je pod hipotekom.
Sada znate je li potrebno legalizirati preuređenje prilikom prodaje stana. Da biste bez problema prenijeli imovinu na drugu osobu, trebate:
Ova opcija će vam biti financijski isplativija od gubitka vrijednosti stana koji se prodaje. Broj potencijalnih kupaca s ovom opcijom također će se povećati.
Izmjenu "retroaktivno" još uvijek vrijedi legalizirati, pribjegavajući pomoći stručnjaka ili posredničkih tvrtki.
Sada znate da li je moguće prodati stan s bespravnim preuređenjem. Jedina nevolja u ovom slučaju je kašnjenje u izvršenju transakcije.
Vlasnici kuća, koji žele poboljšati uvjete života, bave se preuređenjem. Ne sastavlja se uvijek u skladu sa zakonom, često ostaje nezapaženo sve dok ne postane potrebno prodati stambeni prostor. Zatim vlasnike zanima je li moguće prodati stan s bespravnom preuređenjem, je li to prepreka transakciji.
Kupac bi trebao biti zainteresiran za otkrivanje činjenice preinake stana. Ako je preuređenje nezakonito, odgovoran je za neovlaštenu preuređenje nakon kupnje. On će morati preuzeti izvođenje dozvole u skladu sa stvarnim stanjem prostora ili mu dati izgled koji odgovara izvornom tlocrtu.
Kako bi se izbjegle nevolje i materijalni gubici, kupac treba provjeriti BTI dokumentaciju za stan koji se prodaje, provjeriti da nema preuređenja. Ako su izmjene legalizirane, one se na planu označavaju crvenim linijama. Njihova odsutnost nije činjenica da rekonstrukcija nije provedena. Bolje je napraviti plan i prošetati kućištem, uspoređujući ga sa stvarnim stanjem prostora.
Vrste dopuštene preuređenja
Niz promjena u zakonodavstvu se ne odnosi na reorganizaciju, stoga je moguće prodati stan sa ili bez zakonskog odobrenja - nema potrebe za tim. To uključuje sljedeće izmjene:
- demontiran ugrađeni namještaj;
- tehnička oprema je premještena, ali je ostala u istoj prostoriji;
- ostakljeni balkon, lođa bez kršenja veličine;
- u kupaonici je srušena pregrada koja nije bila noseća konstrukcija.
Važno! Uklanjanje zida između prostorija dovodi do kršenja rasporeda. U tom slučaju potrebno je koordinirati neovlaštenu promjenu s nadležnim tijelima.
Ono što se apsolutno ne može promijeniti
Neke su preuređenja zabranjene na zakonodavnoj razini, pa ih neće biti moguće legalizirati. Strogo je zabranjeno obavljati radove ako:
- pogoršati uvjete života drugih stanovnika kuće;
- učiniti prostor neuslovnim za stanovanje;
- krše sanitarne, građevinske i protupožarne propise.
Ova pregradnja nije dosljedna, ako se pronađe, vlasnik je dužan vratiti stan u prijašnje stanje. Ostale izmjene tlocrta, ako nisu zabranjene, su dopuštene, ali se za to mora izdati dozvola. Tada neće biti dvojbi je li moguće prodati nekretninu s nezakonitim promjenama konfiguracije.
Načini prodaje s ponovnim razvojem
Kod prodaje stana s neusklađenom preuređenjem, ako se radi o dopuštenim radovima, nema posebnih prepreka za transakciju. Najbolje rješenje za obje strane je legalizirati preinaku. U ovom slučaju nitko ne riskira da će nakon nezakonite reorganizacije doći do neugodnih posljedica: stan se može prodati, sankcije ne prijete.
Za gotovinu
Najčešće se stanove s bespravnom pregradnjom traže prodati za gotovinu. Prodavatelj ne riskira, samo se vrijednost nekretnine smanjuje za 10-20%. Kupci često voljno idu na to, želeći uštedjeti novac. Ne sumnjaju ili ne žele razmišljati u kakve se neugodne posljedice može pretvoriti takav dogovor.
Važno! Ako je preuređenje stambenog prostora nezakonito, prodaja stana uz rekonstrukciju se provodi prema dokumentaciji koja ne odražava promjene. Od trenutka sklapanja ugovora kupac postaje vlasnik, a svu odgovornost za legalizaciju bespravnog rasporeda snosi on.
Ponekad se to pretvori u takav trošak da će uštede na kupnji biti manje. To se događa ako je nemoguće dogovoriti promjene u konfiguraciji stana - zabranjeni su radovi. Tada će novi vlasnik morati za svoj novac vratiti prostor u prvobitno stanje ili ga dovesti u oblik koji se može legalizirati.
Hipotekom
Kredit za stan s bespravnom pregradnjom nije moguće posvuda dobiti. Postoje banke koje organiziraju takve transakcije u hipoteku. Za prodaju nekretnine na ovaj način, vlasniku je teže pronaći kupca. Ali on djeluje otvoreno - banka i kupac znaju za nezakonitu preinaku.
Zajmodavac se osigurava. Ugovor predviđa kako se nositi s projektiranjem preuređenja. Naznačeno je da će ga novi vlasnik legalizirati, obično je za to predviđeno 6 mjeseci. Sve naknadne rizike snosi kupac, a mogu biti vrlo veliki. Može se pokazati da se promjene ne mogu legitimirati. Rosreestr također ima pravo odbiti registraciju, navodeći kao osnovu nezakonitu reorganizaciju.
Kako legalizirati preuređenje
Ako prije prodaje dogovorite preuređenje, vlasniku stana ga je lakše prodati. Prodavatelj ne mora smanjiti cijenu stanovanja kako bi na taj način privukao potencijalne kupce. Legalizacija preuređenja omogućit će ne samo prodaju stana, već i proglašavanje povećane cijene ako je promjena značajno poboljšala uvjete života.
Prije posla
Vlasnik mora jasno razumjeti koje promjene namjerava napraviti u izgledu. Potrebno je pribaviti tehničku putovnicu, koja sadrži potpuni opis prostora. Na temelju toga planiraju se budući radovi.
Potrebna je koordinacija nekih akcija s vatrogascima i vodovodom. To se odnosi na slučajeve u kojima su pogođene inženjerske komunikacije. Ako je kuća spomenik arhitekture ili povijesti, neće biti dopuštena obnova stana bez dopuštenja nadležnog povjerenstva. Trebali biste naručiti projekt preuređenja od organizacije s licencom. Ako je kuća običan model, značajne promjene nisu planirane, dovoljna je vlastita skica.
Potrebni su i drugi dokumenti: o pravu vlasništva i suglasnosti ostalih vlasnika na novi izgled, ako postoji. Sakupivši sve potrebno, vlasnik odlazi u gradsku upravu. On tamo piše.
Službenici provjeravaju dokumentaciju i planiranu reorganizaciju. Njihova je zadaća osigurati da to ne utječe na nosive konstrukcije, vitalne komunikacije, koje su zakonom dopuštene.
Imamo dva mjeseca da čekamo odluku. Ako je odgovor pozitivan, izdaje se dozvola s naznakom razdoblja u kojem je moguće mijenjati tlocrt. Kada se završi, traže novu potvrdu o registraciji, podnose dokumente Rosreestru za promjenu katastarskog stambenog plana. Sada, za prodaju nekretnine, nema prepreka.
Nakon završetka radova
Ako preuređenje stana nije legalizirano, legalizira ga prodavatelj ili novi vlasnik nakon kupnje. Teže je to učiniti nego prije nego što je posao obavljen. Kako se nositi s ilegalnim preuređenjem kako transakcija ne bi bila poništena tijekom prodaje, navedeno je u člancima 25-29 LCD-a. Razlike u pravilima legalizacije nakon izmjena i odobrenja nisu velike, potrebni dokumenti su isti:
- izjava;
- plan stana;
- ovjerene preslike dokumenata za stanovanje;
- pristanak ostalih punoljetnih stanovnika;
- potvrda o registraciji iz ZTI;
- dopuštenje povjerenstva za nadzor povijesnih i arhitektonskih spomenika.
Daju se upravi i čekaju posjet inspektora nadležnog povjerenstva. Svrha njegovog posjeta je da se uvjeri da se plan u podatkovnom listu i stvarni izgled ne podudaraju. Nakon nekog vremena, stambena inspekcija će se složiti oko preuređenja ili odbiti, s razlogom obrazlažući razloge.
Kada se stan proda, neusklađenu preuređenje legalizira kupac - novi vlasnik. On zamišlja:
- putovnica;
- dokumenti za stan;
- sporazum o trgovačkom poslu;
- potvrda o uplati državne pristojbe za upis stana;
- akt o prihvatu i prijenosu stambenog prostora.
Važno! Koordinaciju je najbolje obaviti prije prodaje stana s bespravnim preuređenjem, inače postoji opasnost da će transakcija biti poništena, novom vlasniku će biti odbijena registracija.
Kada se dobije odobrenje za dogovor o bespravnom preuređenju, vlasnik se obraća ZTI-u, uzima izvadak iz katastra. Dokumenti se predaju Odjelu za građevinarstvo i arhitekturu. Stručnjak izrađuje nacrt postojećih promjena. To će se koordinirati u sanitarnoj stanici, vatrogasnoj službi, upravi.
Nakon što je planiranje odobreno od strane regulatornih tijela, stručnjak iz BTI-a se poziva da pregleda prostorije i izradi novu dokumentaciju. Izvršavaju se prilagodbe plana i katastarske putovnice. Prije prodaje nekretnine potrebni su izvodi iz ovih ažuriranih dokumenata.
Ako pokušaj legalizacije postojećih promjena u vlasti i nadležnim službama nije uspio, posljednja je šansa odlazak na sud. Daju iste papire i rješenje o odbijanju legalizacije preuređenja. Piše se tužba, uzorak se može preuzeti. Sud razmatra predmet u roku od 30 dana i donosi odluku.
Ako je sud donio pozitivnu odluku za podnositelja zahtjeva - priznao zakonitost obnove - potrebno je pribaviti novu potvrdu o registraciji i upisati se. Ali sudska presuda nije uvijek u korist tužitelja: on može prepoznati promjene u rasporedu stana kao nezakonite, tako da ugrožavaju sigurnost stanovnika kuće. U tom slučaju će vlasnik biti dužan stan vratiti u prvobitno stanje – do tada ga je nemoguće prodati.
Rizici bespravne preuređenja za kupca
Nakon transakcije, punopravni vlasnik postaje kupac, koji je odgovoran za stan. Karakteristike stanovanja sadržane su u dokumentima ZTI i katastarskoj putovnici. Izdaju se prilikom ulaska u nekretninu i potvrđuju prava na obavljanje transakcija. Promjena obilježja stambenog prostora podrazumijeva automatsko priznavanje ovih dokumenata kao nevažećih.
Prilikom kupnje stana bespravnog rasporeda ispada da bivši vlasnik prenosi putovnicu i plan za jednu sobu, a zapravo novi vlasnik stječe drugu. Može se uvelike razlikovati po svojim karakteristikama od deklariranih - konfiguracija, površina. Ako se ne poduzmu mjere za legalizaciju preuređenja, vlasnik ubuduće neće moći prodati, oporučiti ili staviti pod hipoteku nekretninu s preinakama.
Najpovoljnija situacija za kupca nastaje kada je reprogram beznačajan, odgovara promjenama dopuštenim zakonom. Plaća se novčana kazna, sudski se legalizira tlocrt, provodi se novi dizajn.
Sankcije za bespravnu obnovu
Ako se otkrije nezakonita reorganizacija, vlasniku najmanje prijeti administrativna novčana kazna od 2-2,5 tisuća rubalja. To je ako preuređenje nije utjecalo na potporne konstrukcije, sigurnost kuće i susjeda nije ugrožena.
Ako su posljedice nezakonitog preuređenja prostora teže, pričinjena je šteta na imovini ili zdravlju drugih osoba, kazna je 5 tisuća rubalja . Osim toga, vlasnik će biti dužan prostor dovesti u stanje koje odgovara dokumentaciji za njega. Troškovi povrata mogu biti značajni.
Ako su nakon nezakonitog planiranja druge osobe teško ozlijeđene, dokaže se namjerna priroda radnji vlasnika, morat će platiti odštetu. Ako vlasnik odbije legalizirati preinaku, može biti deložiran, stan se može prodati na dražbi (čl. 29. ŽK-a).
Neovlaštena pregradnja odnosi se na nezakonite radnje i povlači pravne posljedice za vlasnika. Uvedena je zabrana prometa nekretninama, stan se ne može prodati, niti jedna druga transakcija se ne može formalizirati. To vas uvjerava i čini da shvatite je li potrebno legitimirati preuređenje vlastitog stana prilikom prodaje.
Moguća je prodaja nekretnine nelegalnog tlocrta. Rizici koji postoje tijekom sklapanja transakcije više se tiču kupca - sada ima sve obveze legalizacije rekonstrukcije, inače neće moći u potpunosti raspolagati imovinom.
A detaljnije demontirali naši urednici u posebnim objavama.
Ako imate pitanja, možete ih postaviti u komentarima ili na besplatnim konzultacijama s odvjetnikom. Registracija na našoj web stranici putem konzultanta.
Bit ćemo zahvalni na ocjeni objave, lajku i repostu.
Mnogi ni ne razmišljaju o potrebi preuređenja. A oni koji ga prave ne znaju uvijek da ga treba uredno registrirati.
Dragi čitatelji! Članak govori o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, ali svaki je slučaj individualan. Ako želite znati kako riješi točno svoj problem- kontaktirajte konzultanta:
PRIJAVE I POZIVI PRIMAJU SE 24/7 i 7 dana u tjednu.
Brzo je i BESPLATNO!
Stoga, kada dođe predstavnik nekog državnog tijela, nastaju sukobi i nesporazumi.
Što je?
Stambene organizacije sada bi trebale kontrolirati proces obnove. Često se događa kada vlasnik obavijesti BTI već kada su napravljene sve promjene.
Ali u nekim slučajevima ponovni razvoj nije moguć u skladu s važećim zakonom.
Prilikom upisa promjena putovnica nekretnine ostaje ista. Ali ako ne obavijestite pravilno stambenu organizaciju, možete dobiti kazne i posljedice nezakonite preuređenja.
Stoga mnogi žele znati što je bespravna pregradnja i kada je. Prije svega, to je promjena prostora stana bez dobivanja dozvole.
- ugradnja ugradbenog namještaja, zamjena njegovih elemenata, analiza;
- obnova zidova, farbanje stropa, tapeta;
- ugradnja novih pregrada - ne nosivi zid;
- ispravna zamjena vodovoda;
- montaža strojeva i opreme sa strane ulice;
- zamjena štednjaka, nape, baterije;
- zamjena opreme novom;
- zamjena balkona;
- ugradnja vitrina i vrata, često se postavlja pitanje prilikom uređenja trgovina;
- rušenje predvorja ili pregrade – ne nosi.
Nezakonito ima značajan utjecaj na čvrstoću strukture. Opasno je za život vlasnika i stanovnika ovog stambenog prostora.
Dodatno, to može dovesti do oštećenja i uništenja cijele strukture, od čega mogu patiti građani drugih stanova.
Obnova može otežati život drugim stanovnicima u obliku pristupa određenim područjima.
Sljedeće radnje postaju bespravna obnova:
- preuređenje koje će pogoršati uvjete života vlasnika i drugih stanovnika;
- uklanjanje nosivog zida, što će oslabiti snagu zgrade u cjelini;
- instalacija grijanja na balkonu;
- samoinicijativno postavljanje balkona iznad drugog kata;
- konsolidacija nekoliko teritorija odjednom;
- ugradnja podnog grijanja iz zajedničkog sustava grijanja;
- povezivanje nestambenog teritorija (ostave) s stambenim;
- smanjenje veličine kanala i uklanjanje ventilacije razmazivanje;
- ugradnja pregrada gdje se formira soba koja ne zadovoljava standarde;
- povećanje dodatnog opterećenja na stambenoj strukturi;
- unutarnja instalacija plinske cijevi;
- povećanje teritorija spajanjem u zajednički koridor;
- rad u tehničkoj prostoriji ili u zgradama za hitne slučajeve;
- ugradnja isključene opreme koja će utjecati na potrošnju resursa u drugom stambenom prostoru.
Zakon
Ovo pitanje regulirano je Zakonom o stanovanju Ruske Federacije.
Oni ukazuju na pojam bespravnog planiranja i rada čiji se rezultat mora evidentirati ili usuglasiti sa stambenom inspekcijom.
Neovlaštena pregradnja
S bespravnim rasporedom možete živjeti cijeli život dok ne dođe predstavnik javne vlasti i razgleda prostor.
To košta nekoliko tisuća rubalja. Ali za registraciju će trebati dosta vremena - oko dva mjeseca. Ali ako se to ne učini na vrijeme, onda će biti problema s prodajom imovine.
Kako se otkrivaju?
Možete identificirati nezakonitu obnovu:
- u slučaju pritužbe drugih vlasnika prostora, ako je popravak susjeda ometao udoban život, onda se imaju pravo žaliti stambenoj inspekciji, najčešće se to događa s oštećenom zvučnom izolacijom ili nedostatkom ventilacije;
- u slučaju nezgoda i kvarova u tehničkim komunikacijama zgrade;
- pri sklapanju kupoprodajnih poslova s ovim stambenim prostorom;
- mjerenje teritorija od strane zaposlenika BTI;
- zaobilazeći stanove komunalnim službama radi provjere komunikacija i brojila.
Učinci
Mnogi građani žele znati posljedice bespravne preuređenja.
Kao što je ranije spomenuto, svaka će osoba biti odgovorna za takav prekršaj. A bespravna pregradnja je kršenje.
Postoji nekoliko načina za kažnjavanje prekršitelja:
- Fino. Instaliran u skladu s važećim zakonima.
- Vraćanje prostora u prethodni oblik na zahtjev predstavnika BTI-a. Postoje i rokovi za ovu akciju.
- Realizacija stana na javnoj dražbi u slučaju nepoštivanja zakona i nepoštivanja uputa nadležnih.
Neusklađeni popravci koštat će vlasnika 2500 rubalja. Ovo je administrativna kazna koja se izriče osobi kako bi se smanjio rizik od kvara konstrukcije.
U skladu s važećim pravnim aktom, bespravna obnova dovodi do oštećenja komunikacija, a utječe i na rad stambenog prostora općenito. Za pravne osobe kazna će biti nešto veća.
U stambenom kodu nema fiksnih kazni. Stoga će ovisiti o konkretnoj situaciji.
U tužbi će se morati platiti i upravna kazna. Zahtjevi lokalne uprave ni na koji način ne utječu na podnošenje zahtjeva.
Daljnje radnje
Građanin nakon upozorenja treba uredno. Ako to ne učini, slučaj može ići na sud.
Postoje i dodatne mjere za utjecaj na vlasnika. Time se osigurava da je transakcija ispravno legalizirana, inače se prava mogu prodati.
Značajke sklapanja transakcija
U 2019. bespravno preuređenje prijeti svom vlasniku poteškoćama u sklapanju bilo kakvih transakcija.
Mnogi vlasnici se ne boje kazni za takvu akciju, ali ta činjenica se otkriva tijekom preprodaje. I mnogi kupci odbijaju kupnju upravo zbog neoznačenih oznaka u tehničkoj putovnici.
Prodaja
Mnogi žele znati kako prodati takvu nekretninu i koji su rizici. No, prodavači bez maraka i dalje imaju priliku prodati stan bez legitimiranja paniranja.
Ostaje otvoreno pitanje ako promjene nisu registrirane u ZTI-ju i ne znaju za njih.
U tom slučaju možete bez problema prodati stan, ako je kupac sa svime zadovoljan.
Ali treba shvatiti da sada kupac snosi svu odgovornost za registraciju preuređenja.
Kupiti
Mnogi također žele znati isplati li se takva nekretnina kupiti. A ako se ta činjenica otkrije, novom vlasniku će biti izrečena novčana kazna.
Vlasnik-prodavač nakon prodaje ništa ne riskira. Mogao bi prodati prostore i dalje sa starim tlocrtom. Ali ovdje kupac dobiva prednost - može tražiti značajan popust.
U hipoteku
U slučaju kupnje stana s bespravnom preuređenjem, ima dosta problema. Tako je, primjerice, nekretninu gotovo nemoguće kupiti o svom trošku.
Kupnja na kredit, iako nije povoljan položaj, ali vam omogućuje da ispunite svoj san u kratkom vremenu.
Ali s bespravnim preuređenjem, takva akcija nije izvediva. Kreditna institucija pažljivo provjerava imovinu zbog činjenice da je transakcija prekršena.
Ali nekim zajmodavcima to ne smeta. Prodavač ništa ne riskira. Njegov glavni zadatak je pronaći kupca koji pristaje na takve uvjete.
Zajmodavac uvijek sazna za bespravnu preuređenje, jer traži svu potrebnu dokumentaciju.
Ako je dužnik taj koji već obavlja sve radnje za preuređenje hipotekarnog stana, tada će i on biti odgovoran. Ako odluči poduzeti ovu radnju, mora pokazati stan stručnjaku i utvrditi složenost posla.
Često agenti za nekretnine uključuju predstavnike odjela za obnovu. Upravo ta instanca može pružiti informacije o vrsti preuređenja i grubu procjenu takve radnje.
Također je vrijedno zapamtiti da se hipotekarni kredit izdaje samo ako je stan u potpunosti u skladu s tehničkom dokumentacijom.
Je li potrebna procjena?
Nekretnina s preuređenjem isplativo je rješenje, ali samo ako je dokumentacija s pravne strane uredna. Uz legalnu obnovu, možete precijeniti trošak za 10%.
Nezakonito preuređenje pogoršat će financijsku situaciju stranke za 10% troškova.
Mnogi kupci se samostalno obraćaju procjeniteljima kako bi točno izračunali vrijednost nekretnine. To vam omogućuje da malo odbacite cijenu nekretnine.
Njegov trošak ovisi o individualnim karakteristikama.
Kako legalizirati?
Svi radovi na obnovi moraju biti legalizirani u ZTI. Da biste to učinili, prikuplja se paket dokumenata i donosi predstavljenoj organizaciji.
- Kako se zaštititi od neželjenog stjecanja stana "s nedostacima", što u ovom slučaju znači bespravnu preuređenje?
- Što učiniti ako ste ipak kupili takav stan? Tko je odgovoran za neovlašteno preuređenje: kupac ili prodavatelj takvog stana?
- Je li moguće raskinuti ugovor o kupoprodaji stana s neovlaštenom (bespravnom) preuređenjem?
- Na što još treba obratiti pažnju pri kupnji i prodaji kuće?
Odgovor:
Opća pitanja čistoće i sigurnosti kupoprodajne transakcije
Ranije smo pisali o nekim aspektima transakcije na koje trebate obratiti pažnju prilikom sklapanja. Preporučeno za ovu temu:
O rizicima kupca stana pisali smo u članku:
- Nesposoban prodavač - nevažeća transakcija!
- Kad još uvijek dobra vjera stjecanja nije bitna
- Kako izbjeći lošu kupnju?
Uvjeti dogovora o "čistoći" stana
Tradicionalno, kupoprodajni ugovor navodi sljedeći uvjet:
„Prodavatelj jamči da je stambeni prostor – stan broj .... na adresi ... oslobođen prava trećih osoba, da nije uhićen, založen i da nije predmet tužbe, u odnosu na prostorija ne postoji zabrana korištenja za namjeravanu svrhu ili nalog za otklanjanje bilo kojeg ili kršenja
Gornji uvjet ugovora možete dopuniti sljedećim:
"... nema znakova neovlaštene preuređenja ili reorganizacije (tj. bez dopuštenja lokalne samouprave) ovog stana."
Međutim, takva formulacija, ako zapravo postoje znakovi neovlaštene preuređenja, neće spasiti od negativnih posljedica za kupca stana, o čemu će biti riječi u nastavku. Činjenicu prisutnosti ili odsutnosti neovlaštene preuređenja u kupljenom stanu kupac utvrđuje jednostavnim vizualnim pregledom prostora i usporedbom onoga što je vidio s tehničkom dokumentacijom za stan.
Bespravno preuređenje i mogućnost raskida kupoprodajnog ugovora
Ako se iznenada, nakon stjecanja stana, pokaže da su prethodni vlasnici izvršili neovlaštenu preuređenje ili reorganizaciju, tada mogućnost raskida ugovora o prodaji na sudu ovisi o "rezultatima" preuređenja, prirodi tehničkih promjena:
1) nema razloga za raskid ugovora o kupoprodaji stambenog prostora zbog neovlaštene preuređenja, ako se kao rezultat takve preuređenja ne utvrde kršenja regulatornih zahtjeva, zahtjeva građevinskih propisa i pravila i nesrazmjerni troškovi i vremenski troškovi za otklanjanje (ili legalizacija) nisu potrebni.
Uz to, kupnji prethodi pregled i usporedba s tehničkom putovnicom stana, da se ne primjećuju bitne promjene nepažnjom kupca.
Primjer iz sudske prakse:
„Prisutnost neovlaštene preuređenja ne može poslužiti kao osnov za raskid kupoprodajnog ugovora, budući da su tužitelji za njegovu prisutnost trebali znati prilikom pregleda stana i upoznavanja sa tehničkom dokumentacijom za stan, potpisivanjem ugovora o kupoprodaji, tužitelji su iskazali volju za otkupom stana u navedenom stanju, što je potvrđeno točkom 9. ugovora prema kojoj tehničko stanje stana zadovoljava kupca.
Odbijanje ispunjenja zahtjeva za raskidom ugovora o prodaji stana povlači za sobom odbijanje ispunjenja preostalih zahtjeva koji proizlaze iz njega "(Žalbena odluka Okružnog suda u Khabarovsku od 18. prosinca 2013. u predmetu N 33-8104 / 13).
Međutim, vjerujemo da su u predmetu o kojem se raspravlja, odredbe članka 475. Građanskog zakonika Ruske Federacije sasvim primjenjive.
U čl. 475 Građanskog zakona Ruske Federacije sadrži odredbe o pravima kupca u slučaju da prodavatelj prenese nekretninu neodgovarajuće kvalitete, odnosno s nedostacima koji nisu navedeni u ugovoru o prodaji. Dakle, kupac može po svom izboru zahtijevati:
- razmjerno smanjenje kupoprodajne cijene prenesene nekretnine;
- neopravdano otklanjanje nedostataka nekretnine u razumnom roku;
- naknadu njihovih troškova za otklanjanje nedostataka prodane nekretnine.
Odnosno, trošak otklanjanja nedostataka može se nadoknaditi od prodavatelja. Smatramo da se u troškove eliminacije mogu pripisati i sredstva utrošena na legalizaciju preuređenja, koju je izvršio prodavatelj.
2) postoje razlozi za raskid ugovora o prodaji stambenog prostora zbog neovlaštene preuređenja ako se utvrdi da je preuređenjem došlo do kršenja propisa, zahtjeva građevinskih propisa i propisa te su potrebni nesrazmjerni troškovi i vremenski troškovi za otklanjanje. Na primjer, zabranjeno je preuređenje i reorganizacija, zbog čega se kupaonica nalazi iznad stambenog prostora donjeg stana (spavaća soba, hodnik itd.). Ili su, na primjer, reorganizirane inženjerske komunikacije, zbog čega je tlak vode u sustavu otežavao drugim vlasnicima primanje javnih usluga (na primjer, vodoopskrbu) ... Pa, i tako dalje.
Tko bi trebao otkloniti posljedice neovlaštene preuređenja: bivši vlasnik ili sadašnji?
A prema važećem zakonodavstvu Ruske Federacije iu sudskoj praksi, ovo je, nedvosmisleno, sadašnji vlasnik stambenog prostora, unatoč činjenici da je preuređenje napravljeno prije njega.
Jedan od primjera u sudskoj praksi o ovom pitanju:
„Tvrdnja O.-ove žalbe da je udio u spornom prostoru stekao već u preuređenom stanju ne može se uzeti u obzir i poslužiti kao osnova za poništenje sudske odluke, budući da je kao vlasnik udjela u spornog prostora, dužan je otkloniti povredu prava drugih vlasnika stambenih prostora u stambenoj zgradi vezano za rekonstrukciju, preuređenje i reorganizaciju ovog prostora "(Žalbena presuda Okružnog suda u Krasnojarsku od 09.10.2013. u predmetu N 33-9606 / 2013)
Obnova. Pravila prava. Arbitražna praksa
U okviru ovog članka nećemo se zadržavati na pitanjima neovlaštene preuređenja prostora, budući da je to pitanje detaljno obrađeno u pregledu prakse "Preuređenje i preuređenje stana. Legalizacija neovlaštene preuređenja", koja uključuje sljedeće članke:
- Preuređenje stana. koncept
- Renoviranje stana. koncept
- Rekonstrukcija. koncept
- Preuređenje i preuređenje. Vrste poslova. Razlike
- Dokumenti priloženi uz zahtjev za rekonstrukciju i preuređenje stambenog prostora
- Što se smatra nezakonitom (neovlaštenom) preuređenjem stana?
- Posljedice neovlaštene preuređenja i rekonstrukcije stambenih prostora
- Neovlaštena pregradnja i rekonstrukcija te prodaja stana na javnoj dražbi
- Kazna za neovlaštenu (bespravnu) preuređenje stana
- Legalizacija (uknjižba) preuređenja stana putem suda
- Sudska praksa legalizacije preuređenja i reorganizacije stana
- Promjena namjene prostora kao rezultat preuređenja. Arbitražna praksa