Zabrana kapitalnog sudjelovanja u građevinarstvu. Potpuna zabrana zajedničke gradnje: vlasti su snažno odlučne u zakonu o financiranju stambenih zgrada
Ukazom predsjednika Rusije razvija se prijedlog zakona kojim se ukida zajednička gradnja i prelazi na pouzdanije financiranje projekata. Zakon mora stupiti na snagu u roku od tri godine.
Razlike između kapitalne izgradnje i financiranja projekata
Dijeljena gradnja je gradnja koja uključuje novac kupaca (vlasnika kapitala). U Rusiji je ovo najpopularnija vrsta financiranja novih zgrada. Shema sudjelovanja u kapitalu je sljedeća: dio troškova gradnje preuzimaju vlasnici kapitala, a u slučaju da građevinska tvrtka nema dovoljno sredstava za dovršetak projekta, programeri započinju novi građevinski projekt i novac koriste za dovršetak prethodni objekt. U nekom trenutku novac prestaje biti dovoljan za građevinske radove i nova se zgrada može zamrznuti do neodređenog vremena. Zajednička gradnja zamijenit će se projektnim financiranjem novih zgrada.
Projektno financiranje je izgradnja višestambenih zgrada na štetu financijske sigurnosti banaka, a ne pojedinaca. Financiranje projekata bit će organizirano privlačenjem kredita, što će pak utjecati na cijenu stanova.
Što će se promijeniti nakon otkazivanja zajedničke gradnje
Reforma će smanjiti rizike vlasnika kapitala i učiniti sustav tržišta stambenih nekretnina transparentnijim. Danas u Rusiji postoji više od 800 problematičnih građevinskih projekata, a broj prevarenih građana dosegnuo je 150-200 tisuća ljudi.
Prednost inovacije je u novoj zgradi. Ljudi će kupiti gotov stan koji mogu odmah prijaviti kao svoje vlasništvo. Brzina gradnje kuća će se povećati, jer stopa prodaje novih zgrada neće utjecati na proračun programera.
Nedostatak otkazivanja zajedničke gradnje je povećanje vrijednosti nekretnina. Ulaganje u nove zgrade u niskim fazama gradnje gubi svoje koristi. Male ili čak srednje velike građevinske tvrtke koje nude povoljne stanove mogu nestati. Sa smanjenjem obujma stambene izgradnje, cijena će mu zasigurno rasti.
Vlada sada aktivno raspravlja o načinima prelaska na financiranje projekata i mogućnosti državne potpore ili smanjenja kamatnih stopa banke.
Stručnjaci vjeruju da će za svakog programera biti potreban individualni pristup, uzimajući u obzir njegovu reputaciju i financijsku potporu.
Hoće li stanovanja poskupjeti nakon otkazivanja zajedničke gradnje?
Analitičari predviđaju porast nakon usvajanja novog zakona. Uzimajući u obzir trenutne kamatne stope banaka, cijena će se povećati za 10-30%. Na primjer, cijena jednosobnog stana u razvijenom području je 1,5 milijuna rubalja, ako dodate 25%, dobit ćemo 1,85 milijuna rubalja.Također, kupci gube mogućnost uštede ili zarade kupujući stan u niskoj fazi gradnje, a to je oko 10-30% njegovih ukupnih troškova.
Troškovi stanovanja bit će izravno povezani s kamatnim stopama koje nude banke. Malim tvrtkama ili „početnicima“ bit će vrlo teško nadmetati se s partnerskim programerima banaka ili velikim građevinskim tvrtkama.
Smanjit će se konkurencija na tržištu novih zgrada, smanjit će se opseg gradnje, što će povećati cijene nekretnina. Hoće li se zemlja suočiti s novom stambenom krizom ili globalnim rastom cijena, ovisi o vladinoj podršci programera i promišljenosti faza prijelaza na novu shemu.
Isplati li se sada kupiti stan ili čekati otkazivanje zajedničke gradnje?
Nakon stupanja na snagu zakona će rasti. Sada, u pozadini smanjenih hipotekarnih stopa i pristupačnih cijena, možete uspjeti kupiti stan po povoljnoj cijeni za ulaganje ili ugodan život. Stručnjaci za nekretnine s web stranice 23kvartiry pomoći će smanjiti rizike. Stručnjaci neovisnog portala o nekretninama pomoći će vam odabrati stan od pouzdanog programera, otvoriti i kupiti stanove na daljinu. Usluge naših stručnjaka i menadžera su besplatne.
Ruski građani kupuju stanove u okviru sheme zajedničke gradnje više od 20 godina. Sudjelovanje u zajedničkoj gradnji omogućuje vam relativno jeftinu kupnju stana. U fazi iskopavanja stanovanje će vas koštati 10-20% jeftinije od gotovog stana u novoj zgradi.
Međutim, zajedno s mogućnostima ulaganja, zajednička gradnja nosi velike rizike za vlasnike kapitala. Tijekom razdoblja zakona o kapitalnom sudjelovanju u izgradnji novih stanova na tržištu sazreli su mnogi problemi, središnja je povećanje broja prevarenih vlasnika kapitala.
Idealno je kad programer savjesno izvršava svoje obveze i pravovremeno prenese stan dioničaru. Ali ponekad se dogodi potpuno suprotna situacija - tada dioničar ne samo da ne dobije gotov stan na vrijeme, već nepovratno gubi novac. Kako bi zaštitili građane od takvih situacija, odlučeno je da se u potpunosti promijeni mehanizam kupnje stanova u novim zgradama.
Nova pravila igre na novom tržištu nekretnina osmišljena su tako da eliminiraju rizik od prijevare programera. Na prvi pogled inicijativa nije loša, ali ni tako jednostavna.
Pooštravanje zahtjeva za programere
Od 1. srpnja 2018 zakonski su pooštreni zahtjevi za programere. Kako bi se smanjio rizik dugotrajne gradnje i obmane građana koji sudjeluju u gradnji, predviđene su razne mjere, kako financijske, tako i formalne.
Prvo se uvodi princip "jedna rezolucija - jedan objekt".
Jedan građevinski projekt dodjeljuje se jednoj projektnoj tvrtki. Istodobno, tvrtka mora ispuniti stroge kriterije - barem da naruči 10 tisuća četvornih metara nekretnina barem 3 godine raditi. Dakle, jedan programer ima pravo ishoditi građevinsku dozvolu za jednu kuću.
Jasno je da će takav pristup omogućiti transparentniju kontrolu nad gradnjom, ali će istovremeno usporiti izgradnju velikih, složenih projekata. Veliki programeri morat će potražiti nove načine za izlazak iz situacije, a to gotovo uvijek znači gubljenje vremena na birokratske formalnosti.
Nedavno je objavljeno da je vlada spremna ublažiti ovo pravilo i na pola puta se sastati s onim programerima koji provode sveobuhvatan razvoj teritorija. Izmjene i dopune su u fazi projekta, pa je prerano govoriti kojem će programeru zapravo olakšati život.
Drugo, financijski se zahtjevi pooštravaju.
- Tijekom cijelog razdoblja gradnje od programera će se tražiti da na računu ima vlastita sredstva u iznosu od najmanje 10% od cijene gradnje.
- U vrijeme kada programer dobije dozvolu za prikupljanje novca od vlasnika kapitala, na njegovom računu kod ovlaštene banke moraju biti sredstva u iznosu od najmanje 10% od projektnih troškova gradnje.
- Programer će biti obvezan prenijeti doprinose u državnu zaštitu dioničara u iznosu 1,2% od troškova gradnje.
Treće, pojačat će se kontrola nad financijskim poslovanjem građevinskih tvrtki. Programer će biti obvezan imati jedan račun u određenoj banci s popisa koji će sastaviti Središnja banka Ruske Federacije. Prilike za graditelje da zloupotrijebe novac vlasnika kapitala bit će smanjene zbog stroge kontrole banaka nad potrošnjom.
Sve su ove promjene osmišljene kako bi smanjile rizike vlasnika kapitala. Istodobno, postaje očito da će svi financijski i privremeni gubici poduzetnika nastali izmjenama zakona u konačnici biti prebačeni na ramena sudionika u gradnji. Jednostavno rečeno, cijene nekretnina će rasti.
Osim toga, samo građevinsko tržište pretrpit će puno promjena. Pooštreni zahtjevi i povećani financijski teret prisilit će mala poduzeća da prestanu sa svojim aktivnostima. Na tržištu će ostati samo veliki programeri.
S jedne strane, ovo je pozitivna promjena, jer velika tvrtka najčešće cijeni svoju reputaciju i savjesno izvršava svoje dužnosti. S druge strane, konsolidacija podrazumijeva monopolizaciju, a zatim - postavljanje visokih cijena za nova stanovanja.
Kada će biti zabranjeno sudjelovanje u kapitalu?
Dioničko sudjelovanje postupno će se ukidati. Naravno, projekti koji se sada pojavljuju bit će dovršeni - nitko ih neće zabraniti. Međutim, to se već očekuje do 2021. godine sudjelovanje u kapitalu postat će povijest, a zamijenit će ga progresivniji i pouzdaniji instrument financiranja gradnje - financiranje projekata.
Gledaj video
Opća shema novog instrumenta:
- Banka daje programeru zajam za izgradnju kuće i otvara poseban
- Kupci, sklapajući ugovore, svoj novac ne prenose programeru, već na escrow račun banke, gdje se čuvaju do završetka gradnje.
- Tijekom procesa izgradnje banka kontrolira financijske tokove programera.
Nakon isporuke predmeta, novac građana prikupljen na escrow računu prenosi se programeru.
Dakle, kupac je zaštićen od gubitka novca, jer programeri nisu trošili njegova sredstva, a tijekom cijelog razdoblja gradnje držali su se u banci. U slučaju da projekt nikada ne bude dovršen, građanin će moći vratiti potrošeni novac.
Prema ovoj shemi sve građevinske rizike snose programer i banka.
Treba napomenuti da je uporaba takve sheme već danas dostupna. Prijelaz na esrow račune postat će obvezan od 1. srpnja 2019.
Uz svu svoju pouzdanost, shema će nedvosmisleno dovesti do viših cijena stanova zbog pojave posrednika (banke) i preraspodjele rizika.
- Pri zaključivanju ugovora o sudjelovanju u kapitalu u graditeljstvu nakon 1. srpnja 2018. provjerite ispunjava li programer sve nove zahtjeve.
- Da biste smanjili rizike od kapitalne izgradnje, pronađite programera koji radi u okviru sheme financiranja projekata koristeći escrow račun.
- Pripremite se za rast cijena stanova. Cijene nekretnina ionako će rasti.
Popularnost kupnje stanova u fazi iskopavanja i sudjelovanje građana u njegovoj izgradnji očuvana je tijekom posljednjih godina. Unatoč riziku da se pridruže redovima prevarenih vlasnika kapitala, Rusi i dalje smatraju da je sporazum o sudjelovanju u kapitalu koristan - DDU.
Jeste li planirali postati članom predškolske odgojne ustanove, ali ste čuli za otkazivanje ugovora o sudjelovanju u kapitalu od 1. srpnja 2018? Otkrili smo je li to tako i što možemo očekivati \u200b\u200bod svih nas.
Glavno je pitanje hoće li zajednička gradnja biti otkazana 2018. godine?
Ne... Svi građevinski projekti s potpisanom predškolskom odgojno-obrazovnom ustanovom do 1. srpnja 2018. godine provodit će se na temelju starih pravila. Treba napomenuti da su tvrtke programeri, shvativši da se planiraju promjene, unaprijed dobile dozvole za izgradnju stanova. Dakle, svi programeri koji vam nude da postanete sudionici predškolske obrazovne ustanove, najvjerojatnije, već imaju dopuštenje i neće biti otkaza ugovora.
Što će se dogoditi s "ponudama dionica" nakon 1. srpnja 2018?
Ako se odlučite za članstvo u predškolskoj odgojnoj ustanovi nakon 1. srpnja 2018. godine, tada morate saznati je li se programer uspio dogovoriti o gradnji po staroj shemi prije 1. srpnja 2018. godine (30. lipnja 2018. godine). Ako je odgovor da, tada možete zaključiti DDU od srpnja 2018. do 2019. Promjene utječu samo nova stambena naseljakoji nisu izdali građevinsku dozvolu do 1. srpnja 2018.
Hoće li 2019. biti zabranjen predškolski odgoj?
Putokaz vlade Ruske Federacije sadrži zabranu zaključivanja novih ugovora nakon 1. srpnja 2019... Ruski predsjednik Vladimir Putin, na godišnjoj izravnoj liniji u 2018. godini, potvrdio je da nove predškolske obrazovne ustanove s kupcima domova neće biti zaključene od srpnja 2019. godine.
Ipak, prema stručnjacima, programeri imaju na lageru oko 3-4 godine. Primjerice, novi se projekti mogu pojaviti u prodaji 2020. godine, s dozvolama dobivenim prije 1. srpnja 2018. Stoga im neće biti zabranjene. To znači da neće doći do naglog i naglog prelaska s predškolskog odgoja.
A što će se dogoditi umjesto DDU-a?
Bila bi alternativa predškolskom odgoju i obrazovanju na tržištu nekretnina financiranje projekata. Za razliku od zajedničke gradnje, kada se stanovi grade novcem dobivenim od građana za kupnju stanova, uz financiranje projekata, banka plaća izgradnju. Banka daje zajam programeru. Građani ne prenose uplate prema sporazumu na račun građevinske tvrtke, već na poseban račun kod kreditne institucije (escrow račun).
Važno:
- Također će biti moguće kupiti stanovanje u fazi iskopa.
- Novac kupca ostat će na računu banke dok se kuća ne izda. Kada zadani od strane programera, novac građana će se otključati i dani njihovim vlasnicima.
Kako će se cijene promijeniti nakon otkazivanja dionica?
Prema stručnjacima, zabrana zajedničke gradnje može dovesti do rast cijena za 20%. Bit će dodatnih troškova zbog pojave banaka u lancu. Na primjer, kamate na ciljni zajam, troškovi njegovog servisiranja, troškovi bankarskog nadzora i kontrole nad građevinskim projektima. Također, na trošak mogu utjecati troškovi održavanja posebnih escrow računa.
U Rusiji se planira prijeći na novu shemu kupnje stanova u izgradnji - umjesto zajedničke gradnje, doći će financiranje projekata. RBC-Real Estate objašnjava kako se nova shema razlikuje od prodaje pod DDU-om
Ruski predsjednik Vladimir Putin poduzet će mjere do postupne zamjene kapitalne izgradnje bankarskim zajmovima i drugim izvorima financiranja do 15. prosinca ove godine. Prijelaz na shemu financiranja projekata za graditelje stanova, koja bi trebala smanjiti rizik građana, trajat će tri godine.
To znači da programeri u budućnosti neće moći privući sredstva vlasnika kapitala za financiranje gradnje. Ova praksa ograničenog sudjelovanja pojedinaca u stanogradnji na snazi \u200b\u200bje u mnogim stranim zemljama i uključuje financiranje građevinskih projekata na teret banaka.
Glavna svrha inovacija je riješiti problem prevarenih vlasnika kapitala. “Građani neće riskirati svoja sredstva, već će kupiti već izgrađeni stan, koji se odmah može uknjižiti kao vlasništvo. Ali istodobno, potrebno je osigurati da cijena četvornog metra ne postane transcendentalna, a banke su spremne davati zajmove po poštenim kamatama, "- tako je šef Ministarstva graditeljstva Rusije Mihail Muškarci su objasnili potrebu za promjenama u komentaru za RBC-Nekretnine.
Urednici RBC nekretnina shvatili su koje će rizike otkloniti novi sustav financiranja za kupce novih zgrada i kako će to utjecati na tržište stanova u Rusiji.
Alternativa zajedničkoj gradnji
Trenutno se oko 80% novih zgrada u Rusiji provodi zaključivanjem sporazuma o zajedničkoj gradnji (DAC). Ova shema pretpostavlja da se stambena izgradnja izvodi na štetu vlasnika kapitala - pojedinaca koji zapravo dijele sve rizike s programerima.
Danas postoje tri izvora financiranja za bilo koji građevinski projekt: sredstva vlasnika kapitala, financiranje iz banaka (projekata) i vlastita sredstva programera. „Vlastita sredstva programera čine od 20% do 40% ukupnih kapitalnih ulaganja potrebnih za izgradnju [odvojenog stambenog kompleksa], sredstava vlasnika kapitala - oko 50%. Ostatak su posuđena sredstva od kreditnih institucija (financiranje projekata, ne više od 50%) ”, kaže Marina Lyubelskaya, zamjenica generalnog direktora koncerna Krost. Ali u praksi programer odabire ne više od 30% dodijeljenog kreditnog limita za projekt, a prodaja budućih brojila u DDU započinje od trenutka početka gradnje, dodaje Vladimir Sergunin, partner međunarodne konzultantske tvrtke Colliers International .
Financiranje projekata, za koje se planira potpuno prebaciti za tri godine, pretpostavlja da će izgradnju u većoj mjeri financirati banka. Istodobno, još nisu najavljeni posebni programi i uvjeti za interakciju između banaka, programera i kupaca novih zgrada. Na razvijenim tržištima nekretnina (vidi rez ispod), prema ovoj shemi, banka ulaže u provedbu stambenih projekata koji djeluju kao kolateral za dužničke obveze, a sredstva kreditne institucije vraćaju se ne na štetu imovine programera, ali na štetu novčanih tokova generiranih novim projektom. Drugim riječima, izgradnju kuće financira banka. Istodobno, financiranje projekata ne znači pozajmljivanje: stope za financiranje projekata mogu biti puno niže nego za trenutne zajmove za graditelje.
„Nova shema uklonit će rizik za građane da izgube ulaganja u stanove u izgradnji, a da zbog toga ne dobiju stan. Za programere će se pojednostaviti mehanizam prikupljanja sredstava za izgradnju (umjesto brojnih pojedinaca, to će biti jedna ili dvije banke i ograničeni broj profesionalnih investitora). Uz to, uklonit će se rizici neusklađenosti između obujma privučenog financiranja i faza izgradnje - financiranje će se provoditi u okviru odobrenog opsega prema potrebi “, rekao je Mihail Men.
Shema bankovnog financiranja stambene izgradnje također smanjuje rizike za državu - umanjuje "vjerojatnost potrebe za proračunskom potporom industriji", dodao je ministar. To znači da će se u slučaju neispunjenja zahtjeva od strane graditelja, kuće dovršiti ne na teret državnog proračuna, već na teret banaka koje su financirale projekt ili osiguravajućih društava.
Kako će prijeći na novu shemu
Prva faza u prijelazu s zajedničke gradnje na financiranje projekata bila je pojava Fonda za zaštitu prava dioničara u Ministarstvu graditeljstva. Druga faza bit će stupanje na snagu normi 218-FZ od 1. srpnja 2018. godine, koje podrazumijevaju promjene u zakonodavstvu o zajedničkoj gradnji. Također u ovoj fazi planirano je stvaranje jedinstvenog sustava nadzora nad zajedničkom izgradnjom u regijama.
Sljedeća faza će općenito procijeniti kako će banke financirati izgradnju stanova. „Ako se opravda u ovom području, tada će dugoročno, uzimajući u obzir kompetentnu procjenu rizika i smanjenje troškova kreditnih sredstava, omogućiti postupnu zamjenu zajedničke gradnje financiranjem projekata, uzimajući u obzir očuvanje pristupačnosti stanova ”, rekao je Mikhail Men za RBC-Real Estate ...
Šef Ministarstva graditeljstva napomenuo je da privatna ulaganja u stambenu izgradnju iznose oko 3,5 bilijuna rubalja. u ovom trenutku. „Prije svega, moramo dobiti odgovor iz bankarskog sektora: koliko dugo i po kojoj cijeni novca će banke moći zamijeniti ovih 3,5 bilijuna rubalja. Je li bankarski sustav sposoban za takav opseg financiranja? I ako da, u kojem razdoblju? Potrebno je izračunati prije prelaska na civiliziraniji stav, kada izgradnju stanova ne financiraju građani, već banke ", komentirao je čelnik Ministarstva graditeljstva.
Zajednička gradnja u Rusiji
Danas se oko 80% stanova koji se grade u Rusiji financira na štetu sudionika u zajedničkoj gradnji - prema 214-FZ. U cijeloj je zemlji u trećem tromjesečju 2017. registrirano oko 1,1 milijun djelujućih predškolskih ustanova. Prema Banci Rusije, dug građana na hipotekama preuzetim pod sigurnost predškolske ustanove iznosi oko 1 bilijun rubalja, a uzimajući u obzir sredstva prve rate, taj se iznos penje na 1,5 bilijuna rubalja.
Sljedećih 20% uglavnom je prodaja stanova u gotovim kućama prema preliminarnim kupoprodajnim ugovorima; tu je i izdavanje stambenih certifikata (izuzetno rijetko) ili shema stambenih građevinskih zadruga koje još nisu u potpunosti napustile tržište.
Strahovi programera
Općenito, programeri i trgovci nekretninama s kojima je razgovarao RBC Real Estate slažu se sa stavom vlasti da će financiranje projekata ukloniti sve rizike za kupce i državu u pogledu pojave novih prevarenih vlasnika kapitala. Istodobno, neki igrači na tržištu nekretnina da će prijelaz na novu shemu povećati troškove stanovanja, uključujući i zbog skupih kredita za programere.
Predsjednik Grupe tvrtki Osnova i bivši šef Mortona, Alexander Ruchev, ne vidi nikakve posebne poteškoće i prepreke za prelazak na financiranje projekata. Prema njegovim riječima, danas tržište radi prema ovoj shemi, i to prilično uspješno - bez porasta cijene gradnje i rasta cijena. „Na primjer, provodimo projekt u Moskovskoj regiji s privlačenjem projektnog financiranja od Sberbank Rusije. Da, privlačimo novac od dioničara, ali oni nemaju utjecaja na financiranje gradnje i mi nismo ovisni o njima ”, kaže Ruchev. Prema njegovom mišljenju, male tvrtke koje nemaju marginu stabilnosti bit će lišene mogućnosti prikupljanja novca od banaka i, možda, napustiti tržište.
Teoretski, kapitalno financiranje može se zamijeniti projektnim financiranjem, kaže Marina Lyubelskaya, ali primjećuje uvjet: efektivna stopa takvog financiranja projekata trebala bi biti jednaka stopi inflacije plus poštena naknada. Dakle, ako je inflacija 4% godišnje, zajedno s nagradom za rizik, konačna stopa ne bi trebala biti veća od 8%. "Ova će stopa omogućiti, zadržavajući prevladavajuću razinu cijena na tržištu za krajnje korisnike, da zamijeni značajan udio projekata koji uključuju sredstva vlasnika kapitala financiranjem projekata, bez gubitka na marginalnosti programera", objašnjava ona.
Kako bi se izbjeglo povećanje cijena, prema Nataliji Štalini, potrebno je pokrenuti program državne potpore za financiranje projekata, u okviru kojeg će programeri moći primati zajmove po pristupačnijim cijenama. Prema Natalyi Shatalina, glavni razlozi mogućeg porasta cijena stanova su nedostatak mogućnosti za kupnju predmeta u izgradnji po pristupačnijim cijenama - na primjer, u početnoj fazi gradnje stan se može kupiti 25-30 % jeftinije nego u gotovoj kući. Ako uzmemo u obzir samo gotove kuće, tada možemo pretpostaviti rast cijene do 10% na temelju postojećih stopa zajmova za programere, predviđa ona.
Istodobno, prema Romanu Rodiontsevu, šefu odnosa s ključnim partnerima Est-a-Tet-a, oštar skok cijena definitivno se ne očekuje u slučaju odbijanja od zajedničke gradnje ili iz bilo kojeg drugog razloga. Stručnjak to objašnjava činjenicom da kvartalno na tržište kapitala ulazi velik volumen nove ponude po niskim cijenama, što sputava ukupnu razinu troškova opskrbe u novim zgradama. „Čak i ako novi projekti izađu s projektnim financiranjem, na tržištu će se prodati sloj stanova po ugovorima o zajedničkoj gradnji. Za provedbu samo onih 3,4 milijuna kvadrata m stambenog prostora, koji se sada nude u novim zgradama, uz trenutni tempo prodaje potrajat će najmanje četiri godine “, sažima Rodiontsev.
U budućnosti će najvjerojatnije ostati individualni pristup određivanju kamatne stope, budući da svi projekti imaju različitu atraktivnost i različite razine rizika, prognozirala je pres-služba Ministarstva graditeljstva. Profesionalnom programeru biti će isplativo raditi prema modelu financiranja projekata, jer će mehanizam za prikupljanje sredstava za izgradnju biti pojednostavljen i proceduralno i u smislu zajamčenog tijeka sredstava za izgradnju od investitora, navodi Ministarstvo graditeljstva .
Kako prodati stan u izgradnji u inozemstvu
U zapadnoj Europi projektno se financiranje koristi kao glavna shema za prikupljanje sredstava za izgradnju. Izgradnja stanova izvodi se pomoću posuđenih sredstava, a novac kupaca odlazi na posebne escrow račune banaka koji se otkrivaju tek nakon što se objekti puste u rad, a tek tada programer donosi profit.
U Njemačkoj postoje štedne banke u zgradama - budući kupac nekretnina novac prvo ulaže u štedionice, a nakon nekoliko godina može se prijaviti za stambeni zajam za kupnju kuće. Sredstva sa računa štedionica mogu se koristiti isključivo za izgradnju kuća.
U Velikoj Britaniji stambene nekretnine prodaju se prema sljedećem principu: tijekom građevinskog ciklusa projekta programer sam financira gradnju i može si priuštiti predujam do 5% za stan, ostatak - vlastita i posuđena sredstva programera ili investitora. Potpunu uplatu prima kad se objekt pusti u rad, a u većini slučajeva objekti se dovršavaju doradom. Troškovi financiranja projekata za programere ne prelaze 5-6%, a troškovi hipotekarnih zajmova su 1,5-3%.
U Izraelu se shema financiranja glavnicom raspodjeljuje s vremenom: dioničar daje 10% cijene stana u fazi izdavanja građevinske dozvole, sljedeći dio - u trenutku kada objekt napušta zemlju, ostatak - po završetku svega posla. Odnosno, plaćanje dioničara vezano je za građevinsku spremnost objekta.