Trebam li ovjeriti kupoprodajni ugovor kod javnog bilježnika? Obvezne notarske transakcije. Transakcija kupnje i prodaje javnih bilježnika
- Glavni dokument u provedbi posla koji se odnosi na prodaju stanova. U ovoj su transakciji uključene dvije strane - kupac i prodavač. Obje strane moraju pripremiti potrebne dokumente kako bi se transakcija, zapravo, odvijala.
Poštovani čitatelji! U članku se govori o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, ali svaki je slučaj individualan. Ako želite znati kako riješite svoj problem - obratite se savjetniku:
PRIJAVE I POZIVI PRIHVATAJU se 24 sata i bez isključenih dana.
Brzo je i SLOBODAN!
Priprema dokumenata dovodi do novčanih troškova, jer ljudi često nisu svjesni ispravnosti sastavljanja ugovora.
Isto se odnosi i na ugovor o prodaji stana - ovdje ćete morati platiti stručnjake koji će oblikovati sadržaj uzimajući u obzir cjelokupni zakonodavni okvir.
Ali koliko košta plaćanje usluga stručnjaka? Tko treba platiti - prodavač ili kupac? Hoće li biti dodatnih troškova?
Tko plaća
Ako uzmemo u obzir "novčane obveze" prodavatelja stana i njegovog kupca, možemo zamisliti sljedeće:
Svi dokumenti za stan | izvadak iz Jedinstvenog državnog registra, potvrda o statusu osobnog računa, potvrda o ponovnom preuređivanju - prodavatelj priprema, odnosno, svoju odgovornost da plati sav iznos „koji traži država“ |
U isto vrijeme, izrada tehničke putovnice i drugih sličnih dokumenata ovisi o prodavaču | trošak ovisi o području, regiji i drugim čimbenicima |
Sva registracija transakcije i odgovarajuća izrada dokumenata | To je sudbina kupca. Ispada da bi isplatu za sastavljeni kupoprodajni ugovor trebao izvršiti kupac. Platit će se i državna pristojba za registraciju transakcije u Rosreestr-u i drugi mogući troškovi, primjerice, plaćanje usluga agencije za promet nekretninama |
Eventualne novčane troškove treba dogovoriti unaprijed - čak i u fazi plaćanja avansa za stan kako ne bi bilo daljnjih problema financijske i organizacijske prirode.
Koliko košta ugovor o prodaji stana
Nemoguće je dati točan odgovor na pitanje koliko košta ugovor o kupoprodaji - trebalo bi uzeti u obzir regije i vrijednosti cijena pravnih usluga, kao i kvalifikacije stručnjaka koji pruža uslugu pripreme dokumenata. Problem možete široko razmotriti ako zamislite troškove usluga svakog ureda.
Kod javnog bilježnika
Ugovor koji sastavi javni bilježnik može se malo razlikovati od jednostavnog pismenog dokumenta (tiskanog samostalno). Zašto? Činjenica je da bilježnik vrši dodatnu ovjeru isprave, što znači da jedan primjerak ostaje u njegovom vlasništvu - što je prikladno u slučaju gubitka ili u slučaju drugih problema.
Nadalje, javni bilježnik dodatno provjerava zakonsku čistoću stana koji se prodaje - što znači da podnosi dodatne zahtjeve vladinim agencijama za dobivanje relevantnih izjava.
Ovakve radnje osiguravaju sigurnost transakcije kupcima - često postoje slučajevi prodaje stanova koje su oduzeli crni realisti ili predloženi u fazi razmatranja slučaja nasljeđivanja.
Naravno, dodatni rad javnog bilježnika treba plaćati „odozgo“. Zbog opisane činjenice, u prosjeku su troškovi usluga za registraciju ugovora o prodaji stana sljedeći:
- ako je trošak kupljenog stana do milijun rubalja, cijena notarskih usluga izračunava se na sljedeći način - 3 tisuće rubalja + 0,4% iznosa transakcije (iznos transakcije je trošak kupljenog stana);
- ako je trošak stana od 1 do 10 milijuna rubalja, cijena se izračunava kao 7 tisuća rubalja + 0,2% iznosa transakcije;
- ako je cijena stana veća od 10 milijuna rubalja, cijena će biti 25 tisuća rubalja + 0,1% iznosa transakcije.
Fiksni iznosi mogu se neznatno razlikovati ovisno o ekonomskoj situaciji u regiji, ali postotak troškova stana često ostaje nepromijenjen.
Ako, osim toga, javni bilježnik mora obaviti tehnički posao - pripremu dokumenata, morat će se platiti još 5 do 10 tisuća rubalja.
preliminaran
Ako stranke u transakciji sumnjaju u namjere druge strane, mogu sastaviti preliminarni kupoprodajni ugovor. Da biste to učinili, morate pripremiti isti paket dokumenata koji je potreban za glavni ugovor.
Za uslugu se možete obratiti odvjetniku ili zastupniku - često oni imaju uzorke sadržaja dokumenta.
Trošak takve usluge varira od 2 do 6 tisuća rubalja, ovisno o regiji i kvalifikacijama stručnjaka - troškovi usluga za nekretnine su mnogo niži.
U preliminarnom ugovoru možete navesti sva pojašnjenja i dogovore o transakciji. Na primjer, dokument propisuje:
- predujam ili njegova veličina ukupnog troška stana, kao i rok za prijenos sredstava;
- kupac jamči da će položiti preostala sredstva do određenog vremena;
- uvjeti za raskid ugovora u slučaju izmijenjene situacije - predujam i druga obilježja.
Ni u kojem slučaju nije zaključen ugovor ako jedan od vlasnika nije prisutan u razgovoru. Može se ispostaviti da je jedan od vlasnika stana protiv prodaje, što znači da će kupci potrošiti dodatni novac u obradi transakcije.
Na MFC-u
Često ljudi predstavljaju rad MFC-a kao posrednika između ljudi i različitih vladinih agencija. No, ovdje se nude i pravne usluge, a izvršenje ugovora o prodaji stana nije iznimka. Štoviše, praktičnije je koristiti njihove usluge.
Prvo, na MFC-u možete, zajedno s sastavljanjem kupoprodajnog ugovora, naručiti izvadak iz Jedinstvenog državnog registra i druge dokumente koji će biti potrebni za registraciju.
Drugo, u nazočnosti svih dokumenata potrebnih za upis vlasničkih prava, kao i u provedbi prijenosa sredstava, stranke mogu podnijeti zahtjev za podnošenje dokumenata za upis uz prateću sastavljanje ugovora o kupoprodaji.
Prvi slučaj prisiljava stranke da ponovno posjete poslovnicu MFC-a radi potpisivanja ugovora o kupoprodaji i akta o prihvatanju i prenosu stana. Drugi je slučaj jednostavno podnošenje paketa dokumenata bez kupoprodajnog ugovora.
U odjelu će se sastaviti ugovor s kupcem i prodavateljem u kojem će stranke potpisati. Nakon toga će uslijediti prijenos paketa dokumenata za naknadnu registraciju vlasničkih prava.
Kupci se u određeni dan prijavljuju MFC-u za izvod iz Jedinstvenog državnog registra poduzeća, koji će navesti obnovu vlasništva nad kupljenim stanom.
Trošak ugovora varira od 3 do 10 tisuća rubalja, pa se MFC ne prijavljuje tako često za registraciju.
U većini slučajeva ugovore sastavljaju realtors ili se stranke obraćaju pravnicima koji poznaju obrasce i uzimaju u obzir trenutno zakonodavstvo. \\
Plaćanje državne pristojbe
Državna pristojba za ugovor o kupoprodaji stana plaća se 2 puta. Prvo je plaćanje državnog računovodstva za ugovor. Drugi put je plaćanje državne registracije za potvrdu vlasništva nad stečenim stanom.
Prvo plaćanje dijeli se podjednako između kupca i prodavatelja, drugo plaćanje je samo kupac. Iznos državne pristojbe za pojedince ne prelazi 2 tisuće rubalja.
Cijena za prodavača
Kao što je gore spomenuto, prodavatelj ne sudjeluje u plaćanju usluga za pripremu ugovora o prodaji stana - to su samo troškovi kupca. Međutim, ako prodavač postane inicijator preliminarnog ugovora, tada mora platiti.
Od kupaca tijekom transakcije potreban je samo prijenos sredstava i priprema glavnog ugovora. Ako postoje problemi s kupcem, što je dovelo do otkazivanja transakcije, avansno plaćanje od strane prodavatelja nije potrebno nazad.
Ali ako je prodavač iznenada imao problema, dužan je vratiti predujam zajedno s naknadom. Nadoknada se odnosi na nadoknadu troškova kupcima, kao i druge troškove.
Da bi se zaštitili od podnesenih troškova, prodavači često postaju inicijatori sastavljanja preliminarnog ugovora o prodaji stana.
Cijena pravne podrške
Pravna podrška je prisutnost stručnjaka, a u ovom slučaju govorimo o odvjetniku, tijekom cijele transakcije. Agencije koje pružaju pravnu podršku često su ograničene samo na izvršenje ugovora i drugih dokumenata.
Međutim, odvjetnici koji nude svoje usluge trebali bi biti prisutni na sastanku kupca i prodavatelja, objasniti rizike za svaku stranu ili samo za svog klijenta - u većini slučajeva to su kupci.
Nadalje, odvjetnici tijekom pravne podrške trebaju stalno savjetovati klijenta za besplatne radnike - beskrupulozni stručnjaci zahtijevaju dodatno plaćanje od klijenta za konzultacije uz jednaku cijenu ponuđenih usluga.
Koja je pravna podrška za transakciju? Ovo je potpuna pravna provjera prodanih stanova - prilika za dovršetak slučaja i uklanjanje rizika prestanka transakcije.
Ako se obratite odvjetniku ili, primjerice, nekretnini koji također može pratiti transakciju, cijela zbirka dokumenata i cijela obrada transakcije mogu potrajati 4 dana.
Najlakše je odrediti odnose između entiteta u pravnom polju pomoću sporazuma. Ugovor je dokument kojim se ne utvrđuju ograničenja broja stranaka i njihovog pravnog statusa.
Odnosno, stranke mogu biti građani i pravne osobe. Na zakonodavnoj razini Ruske Federacije definirane su kategorije sporazuma koji zahtijevaju notarsku ovjeru, jer u protivnom neće imati pravnu snagu. sastavljen na numeriranim obrascima s nekoliko razina zaštite. Ime i broj upisuju se u odgovarajući registar.
Javni javni bilježnički ugovor: u kojim slučajevima se ne može bez pomoći javnog bilježnika
Ovjereni dokument daje strankama povjerenje u ispravnost sastavljanja, usklađenost s primjenjivim zakonom, pravnu snagu dokumenta. Notarski sporazumi uključuju:
- dopune ovjerenog ugovora;
- ugovor o održavanju života;
- najam;
- predbračni sporazum;
- sporazum o uzdržavanju djece;
- testament i sve promjene izvornog ovjerenog dokumenta;
- punomoći za izvršenje ovjerenih isprava i uvjeravanje;
- ugovor o namjeri (ako glavni mora biti ovjeren);
- ugovor o zalogu, dodaci uz njega;
- hipoteka;
- kupnja i prodaja nekretnina;
- ugovor preveden sa stranih jezika.
Prednost kontaktiranja javnog bilježnika je pomoć u ispravnoj pripremi dokumenta. Sve dokumente možete unaprijed poslati za provjeru podataka ili sastaviti ugovor već u uredu javnog bilježnika.
U ugovoru o doživotnom uzdržavanju i anuitetu predmet su imovinska prava na pokretnoj i nepokretnoj imovini. Nije nužno prisustvo rodbinskih odnosa između stranaka. Prijenos vlasništva nad imovinom odvija se u zamjenu za doživotno održavanje. Ugovor detaljno opisuje uvjete pritvora - njegu, plaćanje liječenja, kupnju proizvoda, mjesečno plaćanje određenog iznosa sredstava (sa ili bez indeksacije). Dokument predviđa uporabu imovine od strane prenositelja do njezine smrti.
Bračni ugovor utvrđuje uvjete za raspolaganje imovinom stečenom u braku i podjelom kapitala u slučaju razvoda. Svi su uvjeti uspostavljeni pojedinačno i nemaju ograničenja u zakonodavstvu. Obvezan je dogovor dviju strana. Bez sklapanja predbračnog sporazuma sva se imovina smatra zajedničkom i nakon razvoda dijeli se na pola ili obostrano.
Ugovor o plati alimentacije zaključuje se nakon razvoda ili ako postoje dokazi o očinstvu. Potpisivanje se može obaviti na inicijativu stranaka ili nakon utvrđivanja sudske odluke.
Oporukom se utvrđuje redoslijed raspolaganja imovinom testatora nakon njegove smrti. Inicijator je sam oporučitelj. Nasljednici mogu biti rođaci, osobe koje nisu u srodstvu s ostaviteljem, pravne osobe, maloljetnici i nerezidenti zemlje. Može se sastaviti i oporuka kojom se utvrđene osobe isključuju iz broja nasljednika (osim nekih obveznih nasljednika u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije). Kapital se može podijeliti u postotku ili rasporediti u naturi za svakog nasljednika.
Ugovor o zalogu i hipoteka ovjerava se ako je imovina koja je predmet isprave stečena ili stečena u braku. Također, nekretnina može imati nekoliko vlasnika koji nemaju obiteljske veze. U tom slučaju javni bilježnik izdaje dozvolu za kupnju ili prodaju drugom supružniku (ili drugom vlasniku).
Prijevod ugovora s stranog jezika ovjerava javni bilježnik za stjecanje pravne sile u Rusiji. Potvrda je potrebna čak i za ugovore koji nisu uključeni na popis obvezne ovjere u zemlji podrijetla.
Standardni oblik javnobilježničkog sporazuma
Na vrhu ugovora naznačeno je njegovo ime i broj. Broj može utvrditi javni bilježnik ili jedna od stranaka. Obavezno navedite datum i mjesto pripreme dokumenta. Slijede osobe između kojih je zaključen ugovor. Obvezni podaci za pojedince:
- puno ime, prezime, patronim;
- podaci osobnog dokumenta (putovnica, privremena potvrda);
- puna adresa prijave i stvarno prebivalište (ako se adrese razlikuju).
Za pravnu osobu:
- naznaka oblika vlasništva (PE, LLC, ZAO ili drugi);
- puno ime (prema potvrdi);
- podaci predstavnika - direktora, vršioca dužnosti direktora, odgovorne osobe koja ima pravo zastupati poduzeće prema punomoći (analogno podacima fizičke osobe);
- podaci o punomoći - broj, datum potpisivanja.
Prvi odlomak naznačuje predmet ugovora s detaljnim opisom. Ako je riječ o kupnji stana, primjerice, navode se adresa, podaci iz registra nekretnina i tehnička putovnica. Vrijednost predmeta ugovora navedena je u nacionalnoj valuti, naznačeno, propisano brojevima i riječima. Ako se nalazi izvan Ruske Federacije, proizvedeno u stranoj državi, ili za njezino stjecanje jedna od ugovornih strana odobrava zajam u stranoj valuti, u ugovoru se navodi vrijednost u stranoj valuti i njezin protuvrijednost u domaćoj valuti prema trenutnom tečaju na dan potpisivanja ugovora.
Za utvrđivanje tržišne vrijednosti pokretne i nepokretne imovine potrebno je naručiti neovisno vrednovanje. Usluga ima pravo pružiti odgovarajuću licencu samo tvrtkama. Također se primjenjuju opcije za označavanje knjigovodstvene vrijednosti, likvidacije, ugovorne vrijednosti ili vrijednosti od proizvođača. Navođenje podcijenjene cijene predmeta sporazuma za plaćanje manjeg iznosa naknade dovodi do problema u postupku rješavanja spora.
Drugi stavak - obveze stranaka - određuje točne uvjete interakcije stranaka u odnosu na predmet ugovora: uvjete plaćanja, uvjete prijenosa imovine na korištenje. Plaćanje može biti jednokratno i u cijelosti ili podijeljeno na dijelove - uz plaćanje unaprijed, otplatu na rate, nagodbu za svaku fazu posla (za ugovore o usluzi).
Treći stavak ugovora odgovornost su stranaka. U njemu su određene kazne (oduzimanje, kazna, novčana kazna) za kršenje klauzula sporazuma. Na primjer:
- neblagovremena dostava robe, prijenos imovine na upotrebu;
- kašnjenje u plaćanju;
- prijenos imovine u neprikladnom stanju;
- neusklađenost kvalitete i vremena izvršenih usluga.
Veličina novčane kazne može se naznačiti u postotku od naznačene vrijednosti predmeta ugovora ili u fiksnom iznosu za svaki dan kašnjenja u ispunjavanju obveza. Također bi trebalo navesti postupke stranaka u slučaju više sile - okolnosti čiji nastup ne ovisi o strankama.
Ugovor o prenosu imovine može ukazivati \u200b\u200bna postojanje nedostataka (ako ih ima). Tako će se stranke osigurati od budućih zahtjeva. Opis treba biti detaljan i točan. Ako je, na primjer, nedostatak ogrebotina, tada vrijedi navesti njegovu lokaciju, veličinu, oblik.
Četvrti stavak navodi uvjete raskida ili raskida ugovora. Ugovor se može smatrati ispunjenim nakon potpisivanja potvrde o prihvaćanju, akta izvršenja ili nakon plaćanja cjelokupnog iznosa predmeta transakcije. Javni bilježnički sporazumi mogu se dovršiti, izmijeniti i dopuniti. Da biste predvidjeli tu mogućnost, potrebno je navesti odgovarajuću klauzulu u glavnom ugovoru. Izmjene su moguće samo u pisanom obliku. Vrijedi navesti mogućnost unošenja promjena jednostrano. Dokument mora biti ovjeren.
Uvjeti za prijevremeni raskid ugovora određeni su Građanskim zakonikom Ruske Federacije. U ugovoru se možete pozivati \u200b\u200bna odlomke Građanskog zakonika Ruske Federacije ili pojedinačno formulirati uvjete raskida.
U ostalim aneksima (peti stavak) navode se uvjeti za rješavanje sporova, slučajevi u kojima su stranke oslobođene odgovornosti, mogućnost privlačenja trećih strana da ispune uvjete ugovora. Informacije su također naznačene o vremenu obavijesti stranaka o promjeni svojih podataka ili pojavi više sile.
Šesti stavak - detalji i potpisi stranaka. Svaka od stranaka navodi puno ime (puno ime) i adresu registracije. Pojedinci ostavljaju potpis. Za pravne osobe daje se potpis odgovorne osobe, u čije ime se zaključuje ugovor i pečat poduzeća.
Ugovor se ispisuje na notarskim obrascima, a na svakoj stranici u podnožju stranke stavljaju svoje potpise (pravne osobe dodatno pečat). Svaka stranica je označena brojevima, prebacivanje riječi se ne provodi između stranica. Na posljednjem obrascu nije dopušteno stavljati samo predmet s podacima o strankama.
Ovisno o vrsti ugovora, može se dopuniti klauzulama. Prilikom sklapanja javnobilježničkog ugovora vrijedno je zapamtiti da što je više uvjeta navedeno u dokumentu, to će biti lakše za daljnju suradnju stranaka. Zbog toga je vrijedno kontaktirati javnog bilježnika radi kvalificiranog savjeta.
Sastavljanje ugovora kod javnog bilježnika
Javni bilježnički ured i ured za prevođenje na Okskoj pružaju usluge sastavljanja i ovjere. Za sastavljanje ugovora, javni bilježnik može dostaviti kopije dokumenata u tiskanom ili elektroničkom obliku:
- identificiranje stranaka (za fizičke osobe) i registracijskih potvrda i dozvola za obavljanje djelatnosti (pravne osobe);
- punomoći prema kojima osobe zastupaju interese poduzeća ili građana;
- dokumenti koji prate predmet ugovora - tehničke putovnice, potvrde o vlasništvu, kupoprodajni ugovor i drugo.
Na dan transakcije stranke dostavljaju originalne dokumente na provjeru. Ugovor se može zaključiti u obliku koji pružaju kupci ili u standardnom obliku. Da biste uzeli u obzir sve značajke transakcije, potrebno je navesti detaljne uvjete transakcije. Javni bilježnik upoznaje se sa sadržajem ugovora i na zahtjev kupaca donosi dopune ili prilagođava postojeće klauzule.
Za izvršenje ugovora "ključ u ruke" stranke mogu javnobilježniku pružiti punomoć kako bi ih zastupao u odgovarajućim državnim tijelima i službama. Tako će se kupci spasiti od potrebe da samostalno pripremaju dokumente. Važno je napomenuti da javni bilježnik objašnjava uvjete ugovora i njihove posljedice i ne može zauzeti stranu samo jedne od stranaka ugovora.
Ako je nemoguće potpisati transakciju u uredu javnog bilježnika, nudimo uslugu odlaska bilježnika u vaš dom ili ured. Za ovjeru ugovora u svakom slučaju potrebna je osobna prisutnost svih strana i prisustvo dokumenata koji dokazuju njihov identitet.
Je li moguće osporiti ugovor o prodaji stana sklopljen kod javnog bilježnika?
Odgovori na pitanja o provođenju ovjerenih prodajnih transakcija
Pravnik za nekretnine
Gordon A.E.
Kako bilježnik izračunava transakciju prodaje stana u banci?
Obraćajući se javnom bilježniku da dovrši transakciju kupovine i prodaje stana, prodavač i kupac moraju znati:
Prema zakonu, javni bilježnici vrše javnobilježničke radnje, od kojih je jedno ovjeravanje transakcija. Kod ovjere posla s nekretninama javni bilježnik izvršava niz radnji:
1) utvrđuje identitet strana u transakciji ili njihovih zastupnika
2) provjerava pravnu sposobnost građana (pravnu sposobnost pravnih osoba) učesnika u transakciji
3) objasniti strankama značenje i značaj nacrta ugovora koji su dostavile stranke u transakciji
4) provjeriti je li sadržaj ugovora sukladan stvarnim namjerama stranaka
5) provjerava nije li nacrt transakcije u suprotnosti sa zahtjevima zakona
6) provjeriti vlasništvo nad nekretninom prodavaču ili počinitelju
7) pojašnjava sudionike u transakcijskim pravima i obvezama, upozorava na posljedice javnobilježničkih djela kako se pravno neznanje ne bi moglo upotrijebiti na njihovu štetu
8) odbije obavljati javnobilježničke radnje u slučaju neusklađenosti sa zakonodavstvom Ruske Federacije ili međunarodnim ugovorima
10) Javni bilježnik na ugovor daje natpis ovjere
11) Zabilježeni javni bilježnički zapisnik bilježi u odgovarajućem bilježničkom registru.
Dakle, zasebna notarska radnja „nagodba o prodaji“, korištenje hipoteke, itd. radnje u vezi s plaćanjem nekretnina nisu zakonom predviđene.
Istodobno, javni bilježnik može ovjeriti kupoprodajni ugovor s posjetom mjestu njegove stvarne ispunjenosti, na primjer, u banci. S obzirom da se notarske radnje obavljaju na mjestu bilježnika, odlazak se obavlja uz naknadu i u dogovoru s bilježnikom.
Nazovite, pišite:
Osporiti ugovor o prodaji stana sklopljen kod javnog bilježnika?
Osporavanje ugovora o prodaji stana sklopljenog kod javnog bilježnika moguće je iz više razloga. Na primjer:
Prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, nevažeća transakcija ne povlači pravne posljedice, s izuzetkom onih povezanih s njenom nevaljanošću, i nije valjana od trenutka dovršetka (članak 167. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Transakcija je nevažeća na zakonom utvrđenim osnovama, na osnovu priznavanja suda (sporna transakcija) ili bez obzira na takvo priznanje (nevažeća transakcija) (članak 166. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Zahtjev za proglašavanje sporne transakcije nevažećim može podnijeti stranka u transakciji ili druga osoba navedena u zakonu.
Ugovor o prodaji stana, u skladu s Građanskim zakonikom Ruske Federacije, transakcija je namijenjena nadoknadivom prijenosu nekretnine (stana) od prodavatelja (vlasnika) na kupca (novog vlasnika). Posljedica ugovora je prijenos vlasništva stana s prodavatelja na kupca.
Dakle, možete osporiti ugovor o prodaji stana zaključen kod javnog bilježnika!
Da bi osporili ugovor, stranka ugovora ili druge osobe moraju se obratiti sudu sa zahtjevom za proglašavanje ugovora o prodaji stana nevažećim.
Druga mogućnost - ugovor o prodaji stana vrsta je ugovora o prodaji i mora biti u skladu s uvjetima Građanskog zakonika Ruske Federacije. U nedostatku obaveznih uvjeta utvrđenih u Građanskom zakonu Ruske Federacije u ugovoru o prodaji stana, ugovor o prodaji stana smatra se nepotpunim.
Treća opcija - svaka od ugovornih strana ima pravo zahtijevati na sudu promjenu ili raskid ugovora u slučaju značajne povrede ugovora od strane druge strane. Kršenje sporazuma jedne od strana priznato je kao značajno što povlači za sobom drugu štetu koja gubi u velikoj mjeri ono na što se imala pravo osloniti prilikom zaključivanja sporazuma.
Dakle, ugovor o prodaji stana ovjeren kod javnog bilježnika može se osporiti na sudu.
Na primjer, često je osnova za osporavanje ugovora o prodaji stanova zbog njegove nevaljanosti osporavanje nesposobnosti prodavatelja stana. To je tipično za izazivanje oporuke novih ili nezadovoljnih nasljednika.
Trebate iskusnog odvjetnika za stan u Moskvi?
Nazovite, pišite:
Pratimo transakcije u Moskvi od 2004. godine. Savjetovanje o fazama transakcija. Kupnja i prodaja ključ u ruke!
Da li jamstvo 100% jamči ovjereni ugovor o prodaji stana?
Kod ovjere posla s nekretninama, javni bilježnik je dužan:
1) identificirati osobu koja je podnijela zahtjev za javnobilježničku radnju građana, njegov zastupnik ili zastupnik pravne osobe
2) radi provjere pravne sposobnosti građana i poslovne sposobnosti pravnih osoba koje podnose zahtjev za javnobilježničku radnju
3) objasniti strankama značenje i značaj nacrta ugovora koji su dostavile stranke u transakciji
4) provjeriti je li sadržaj ugovora sukladan stvarnim namjerama stranaka
5) provjeriti je li nacrt transakcije u suprotnosti sa zahtjevima zakona
6) provjeriti vlasništvo nad ovom nekretninom osobi koja je otuđiva ili hipoteku napravila
7) objasniti sudionicima u transakciji prava i obveze, upozoriti na posljedice javnobilježničkih djela, kako se pravno neznanje ne bi moglo iskoristiti na njihovu štetu
8) odbiti obavljanje notarskog postupka u slučaju nepoštivanja zakona Ruske Federacije ili međunarodnih ugovora
9) ugovor se glasi naglas strankama u transakciji i oni se potpisuju u nazočnosti javnog bilježnika
10) Na ugovor napravite natpis ovjere.
11) Snimljeni ispunjeni javni bilježnički akt upišite u odgovarajući javni bilježnički registar.
Iz različitih razloga, uključujući namjerne nepoštene radnje oba sudionika u transakciji kupnje i prodaje i javnog bilježnika, u transakciji može nastati pravni propust. Na primjer, prilikom identifikacije prodavatelja stana, bilježnik nije potvrdio sličnost, a prodavač se pokazao kao prijevara. Kao rezultat toga, transakciju vlasnik nije završio. Postoji razlog za osporavanje kupoprodajnog ugovora.
Ili je prodavač šutio o kupnji stana u braku. Drugi supružnik ima razloga osporavati kupoprodajni ugovor. Takve se situacije događaju redovito, često namjerno. Ne postoji jedinstvena baza podataka matičnih ureda o braku. Sudovi često prekidaju takve transakcije i tada je Kupac vrlo teško vratiti novac.
Ili je bilježnik utvrdio prodajnu sposobnost prodavatelja, iako je on bio ograničen u pravnoj sposobnosti, ili u vrijeme transakcije nije mogao biti svjestan njegovih radnji i upravljati njima.
Postoje i druge okolnosti.
Svaka od ovih nedostataka osnova je osporavanja ugovora o kupoprodaji stana od strane suda zbog nevaljanosti.
To bi trebalo biti važno za kupca: Zakon ne sadrži popis potrebnih mjera pri obavljanju javnobilježničkih radnji kojima se jamči nespornost notarske transakcije. Stoga bi kupac trebao voditi računa o pouzdanosti svoje transakcije.
Uz to, s pravnom potporom prodaje stanova treba se suočiti sa situacijama kada javni bilježnici sami počine protuzakonite radnje ili se takve radnje vide u transakcijama koje su prethodno bile učinjene sa stanom.
Javna ovjera transakcija kupnje i prodaje stana ne štiti se od mogućnosti da se u budućnosti izazove.
Trebate iskusnog odvjetnika za stan u Moskvi?
Nazovite, pišite:
Pratimo transakcije u Moskvi od 2004. godine. Savjetovanje o fazama transakcija. Kupnja i prodaja ključ u ruke!
Kako izgleda transakcija kupnje i prodaje stana kod javnog bilježnika
Transakcija kupnje i prodaje stana kod javnog bilježnika je teža, dugotrajna i nervozna, pa se stoga trebate pažljivije pripremiti za notarsku transakciju nego za prodaju jednostavnim pisanjem. A notarska transakcija treba biti pažljivija.
Činjenica je da potvrda ugovora o kupoprodaji stana kod javnog bilježnika ne poništava prodavatelja, a što je najvažnije za kupca, potrebu da prođe kroz preostale faze transakcije kupnje i prodaje stana:
- - unaprijed izvršiti stan,
- -provjerite povijest apartmana,
- -provjerite prodavača,
- -pripremiti samu transakciju, što znači prikupiti potrebne dokumente, pripremiti sigurna poravnanja: dogovoriti se s bankom o najmu ćelije (bankovnog računa), uskladiti ugovor o kupnji i prodaji s bankom, dogovoriti uvjete za pristup ćeliji (na bankovni račun),
- - za dovršavanje transakcije (potpisivanje kupoprodajnog ugovora),
- -organizirati upis prijenosa vlasništva kupca
- - predajte registracijske dokumente i vratite ih natrag
- -računati,
- -potpuniti posao.
S ovog popisa, ovjeravanje javnog bilježnika je samo jedan korak - potpisivanje kupoprodajnog ugovora, možda dva, ako će bilježnik ipak upisati prava.
Koristite hipoteku za kupnju, to se ne odnosi na javni bilježnik. Dogovor se zakomplicira, pojavljuju se dvije nove faze:
- odobrenje hipoteke,
- koordinacija uvjeta prodaje s bankom.
Uz to, ograničeni ste u odabiru banke - samo one koja daje kredit.
Nadalje, svaka od faza zahtijeva primanje dodatnih dokumenata, uključujući tu činjenicu, primjerice, treba uzeti u obzir prilikom izrade predujma.
A ako imate "alternativnu transakciju" - prodajete li vi ili prodavatelj drugi stan ili, u skladu s tim, plaćanje na štetu kupca drugog stana? Odnosno, trebate istodobno provesti dvije ili tri transakcije uz istodobnu nagodbu za svaki stan.
A ako netko od njih također uključuje hipoteku?
Javni bilježnici u takvim situacijama nisu pomagači.
Odvjetnici za nekretnine, pravnici za transakcije ili trgovci nekretninama pomoći će vam.
Kako se vrši ovjerena prodajna transakcija
Za obavljanje notarske transakcije na dan koji unaprijed odredi javni bilježnik, prodavatelj i kupac su kod javnog bilježnika.
Prodavač treba sa sobom imati dokumente za stan i putovnicu, kupac treba imati putovnicu. A po potrebi se i ostali dokumenti određuju pojedinačno prema značajkama nekretnine i sudionika u transakciji.
Sporazum o kupnji i prodaji stana moraju stranke unaprijed pripremiti, odbiti i dogovoriti. Od 2017. godine pogreške u pogreškama, pogrešaka u notarskim ugovorima vrlo su česte, a ispraviti ih je mnogo teže nego u kupoprodajnim ugovorima u jednostavnom pisanom obliku.
U ugovoru o prodaji stana moraju biti utvrđeni svi uvjeti bitni za prodavatelja i kupca. U pravilu, javni bilježnici s nepotrebnim pojedinostima "ne krpe ugovor". Isto se odnosi na postupak plaćanja. Ako su za vas bilo kakvi zahtjevi bitni - inzistirajte na njihovom uključivanju u ugovor. Najteže je uvjeriti bilježnika.
Sporovi bi se trebali eliminirati u fazi pripreme transakcije i ugovora o prodaji stana. Koji su konkretni teški trenuci u vašoj transakciji - to morate analizirati pri planiranju. Budući da javni bilježnik ne prati transakciju u cijelosti, javni bilježnički ugovor je formalni i rijetko sadrži obilježja određene situacije.
Nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora od strane prodavatelja i kupca, javni bilježnik to ovjerava i vrši odgovarajuće upise u očevidnike.
Kupac postaje vlasnik nakon upisa upisa u državni registar nekretnina.
Budući da transakcije s stanovima uvijek imaju značajke, preporučujemo da se savjetujete s odvjetnikom o transakcijama ili s odvjetnikom za nekretnine koji su uključeni u pravnu podršku transakcijama u regiji u kojoj se nekretnina nalazi.
Trebate iskusnog odvjetnika za stan u Moskvi?
Nazovite, pišite:
Pratimo transakcije u Moskvi od 2004. godine. Savjetovanje o fazama transakcija. Kupnja i prodaja ključ u ruke!
- prilično ozbiljan i odgovoran posao. Ima puno suptilnosti, posebno - treba li ovjeriti takav sporazum kod javnog bilježnika. A također i koristi koje notarsko ovjeravanje može donijeti.
Ovjeravanje je poseban postupak koji povećava pouzdanost transakcije. Kod ovjere ugovora javni bilježnik:
- Provjerava je li sastavljen pravilno (ili).
- Objašnjava svoje značenje i posljedice za stranke.
- Potvrđuje da ugovor potpisuju točno osobe koje su u njemu navedene.
- I da oni razumiju suštinu transakcije.
- Ako se ugovor odnosi na imovinu za koju je registriran, javni bilježnik provjerava kome on zapravo pripada.
Potvrda ugovora o prodaji memorije
Sve transakcije imaju svoje karakteristike. Razmislite o nijansama povezanim s notarizacijom zemljišnih parcela.
U većini slučajeva nije potrebno ovjeravanje ugovora o prodaji web mjesta. Ovo je obavezno samo za neke transakcije, i to:
- Ako je jedan od vlasnika - ili nesposoban.
- Ako se prodaje.
Ako je zemljište stečeno u braku, bit će potrebni muž ili žena. Sam ugovor nije ovjeren u takvim situacijama.
Značajke i prednosti
Često se stranke radije obraćaju javnom bilježniku, čak i u slučajevima kada to nije potrebno. To je u interesu i bivšeg i novog vlasnika. Kupac može biti siguran da:
- Zemljište nabavlja od nekoga tko ima pravo prodati ga.
- Ugovor je sastavljen korektno i upisat će se njegovo pravo na zemljište.
U protivnom, riskira da postane žrtva prevaranta i ostane bez zemljišta. Transakcija se može proglasiti nevažećom ili nije upisana u Savezni registar. Povrat novca također može biti težak, pogotovo ako se prodavač krije. Možda će vam trebati pomoć tijela za provođenje zakona i.
Potvrđivanje ugovora korisno je za prodavatelja. Uostalom, ako se prodaja otkaže, izgubit će barem vrijeme za traženje kupca i dovršavanje transakcije. Može se dogoditi da propusti najbolje vrijeme za prodaju, jer tržište zemljišta ima sezonske fluktuacije.
Kako se provodi certifikacija
Ugovor se ovjerava u nazočnosti strana. Trošak ovisi o cijeni parcele:
- Ako je cijena parcele manja od milijun rubalja, morat ćete platiti 3000 rubalja i još 4% iznosa.
- U rasponu od 1-10 milijuna rubalja - 7000 rubalja i 0,2% troškova koji prelazi milijun.
- Ako je web mjesto skuplje od 10 milijuna rubalja - 25.000 rubalja, plus 0,1% iznosa veće od 10 milijuna, ali istodobno ne više od 100 000 rubalja.
Prednosti mogu biti i ako se napravi transakcija između bliskih srodnika:
- U prvom i drugom slučaju morat ćete platiti 3.000 rubalja i još 2% iznosa troškova koji premašuje milijun.
- U trećem - 23 000 rubalja i 0,1% iznosa preko 10 milijuna, ali ne više od 50 000 rubalja.
Dodatno se plaća za tehnički rad, odnosno pripremu ugovora. U različitim uredima ova usluga može koštati 6 000-10 000 rubalja.
Redoslijed prijave
Kod kontaktiranja javnog bilježnika, on ili njegov pomoćnik sastavljaju, što uključuje i uvjete dogovorene između stranaka. Manje često mu se donosi gotov ugovor, koji specijalist provjerava na ispravnost sastavljanja.
Tada javni bilježnik pročita dokument i po potrebi objasni njegovo značenje. Nakon toga stranke potpisuju na svakom primjerku. Javni bilježnik provjerava njihov identitet (prema putovnicama ili drugim dokumentima) i ovjerava potpise. Jedan od primjeraka ugovora ostaje u uredu javnog bilježnika. Za prijavu će trebati još jedan, a jedan ostaje kod svakog od sudionika. Na ovaj način minimalni broj primjeraka ugovora o prodaji web mjesta nakon ovjere je četiri.
Početkom lipnja prodavači i kupci domova ponovno su morali žurno naučiti obavljati transakcije prema novim pravilima. Promjene u zakonodavstvu stupile su na snagu, razvijajući tendenciju koja je započela u prosincu prošle godine kako bi se javni bilježnici uključili u registraciju transakcija nekretninama. Promjene su se dogodile jednako brzo i bile su neočekivane za tržište kao i norme usvojene krajem prošle godine.
Donedavno su notarizirane transakcije na stambenom tržištu bile prije izuzetak nego pravilo. Dana 29. prosinca 2015. godine stupio je na snagu Zakon br. 391-FZ o izmjeni nekih zakonodavnih akata Ruske Federacije, kojim se uvodi obvezno sudjelovanje javnih bilježnika u izvršenju niza transakcija nekretninama. Od ovog trenutka stranke moraju privući javnog bilježnika radi ovjere transakcije prilikom prodaje stana, čiji su vlasnici maloljetna djeca, a također ako se udio u vlasništvu stana proda strancu.
Nakon 2. lipnja 2016., popis transakcija koje će obavljati javni bilježnik se proširio. Sada uključuju apsolutno sve transakcije s dionicama u vlasništvu nad nekretninama. Bez sudjelovanja javnog bilježnika sada je nemoguće prodati, donirati ili zamijeniti udio u stanu.
Javni bilježnik će također morati ovjeriti transakciju ako se udio u vlasništvu stana proda drugom suvlasniku. A također i kada je čitav stan u zajedničkom vlasništvu svih članova obitelji. Na primjer, stan imaju u jednakim udjelima dva roditelja i odrasla djeca, a kad ga prodate, potrebno je kontaktirati javnog bilježnika. Ako se to ne učini, Rosreestr neće prenijeti prijenos prava.
Uz to, raspolaganje stanova za maloljetnike podliježe registraciji kod javnog bilježnika. U praksi to znači da bez javnog bilježnika stranke mogu ne samo prodati stan, već i zaključiti ugovor o razmjeni.
Izdao javni bilježnik:
Bez javnog bilježnika ne možete samo prodati stan, već i zaključiti ugovor o razmjeni.
Istovremeno, transakcije vezane za imovinu uzajamnog investicijskog fonda ili one koje stječe uzajamni investicijski fond isključene su s popisa javnih bilježnika. Po zakonu je takva imovina u zajedničkom vlasništvu sudionika uzajamnog fonda, kontrolira ih Središnja banka, ne treba ih dodatno ovjeravati, postojeća norma je bila prekomjerna, pa je notarija ove transakcije otkazana.
"2. lipnja stupio je na snagu savezni zakon 172-FZ, kojim se izmjenjuje zakon" O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom ", objašnjava Elena Abramova, bilježnica, članica upravnog odbora Notarske komore Krasnojarskog teritorija. "I od 1. siječnja 2017. iste će izmjene stupiti na snagu u novom zakonu o državnoj registraciji nekretnina br. 218-FZ, koji će zamijeniti postojeći."
Koji posao radi javni bilježnik prilikom ovjere transakcije?
Javni bilježnici terete provjeru takozvane pravne čistoće stana: moraju se pobrinuti da nema pravnih prepreka za transakciju, da interesi trećih strana neće biti narušeni kao rezultat prodaje. Da bi se uvjerili u to, javni bilježnik mora prikupiti sve dokumente potrebne za prodaju i provjeriti postoje li sporni problemi koji bi mogli dovesti do nevaljanja transakcije.
"Ovjeravanje transakcije daje veće jamstvo", objašnjava Elena Abramova, "s obzirom na činjenice koje su dokumentirane notarskim ovjerenim dokumentima, uspostavljena je veća dokazna snaga. Ako se utvrdi da je bilježnička greška dovela do priznanja transakcije nevažećom, kupcu će se nadoknaditi materijalna šteta. "
Treba napomenuti da govorimo o ovoj konkretnoj transakciji koju je ovjerio javni bilježnik. Ako su tijekom transakcije u prethodnom razdoblju počinjene bilo kakve povrede zbog kojih će se transakcija osporiti, za to nitko ne snosi odgovornost.
Prema Eleni Abramova, bilježnik traži i dokumente koji nedostaju za transakciju. "Građani moraju doći kod javnog bilježnika s vlasničkim dokumentima za stan, ako neki dokumenti nisu dovoljni za dovršavanje transakcije, bilježnik će ih zatražiti", kaže Elena Abramova, "ako tražimo podatke iz Jedinstvenog državnog registra, ne dobivamo samo javno dostupne podatke. Postoje matični registri s ograničenom uporabom iz kojih dobivamo informacije o lišenju poslovne sposobnosti, o tome je li neka osoba u stečaju, bračnim ugovorima i valjanosti putovnica.
Smanjeni su uvjeti za registraciju vlasničkih prava na temelju notarsko ovjerenih transakcija. Ako javni bilježnik preda dokumentaciju za registraciju u elektroničkom obliku, registracija traje jedan dan. Ako građani predaju dokumente za registraciju sami, registracija prava vrši se u roku od tri radna dana. Uz ugovor ovjeren kod javnog bilježnika, samo se kupac, bez prodavača, može prijaviti registracijskom tijelu.
Cijena javnih bilježnica mijenja se
Trošak javnih bilježnica za registraciju transakcija nekretninama sastoji se od dva dijela:
- državna carina za javnobilježničke radnje
- i naknade za pravni i tehnički rad.
Visina državne carine ovisi o iznosu transakcije. Prema članku 333.24 Poreznog zakona Ruske Federacije, to je 0,5% iznosa ugovora, ali ne više od 20 tisuća rubalja. Dakle, prilikom prodaje stana maloljetnom djetetu u vrijednosti od 3 milijuna rubalja, notarska tarifa za ovjeru transakcije bit će 15 tisuća rubalja.
Drugi dio plaćanja - trošak rada pravne i tehničke naravi - postavlja središnja bilježnička komora u svakoj od regija.
"To se radi kako bi se imao isti pristup određivanju naknada za usluge", objašnjava Elena Abramova. - Kao što pokazuje praksa, ranije kada nije bilo tako centralno utvrđenih tarifa, troškovi notarskih usluga bili su viši nego u drugim regijama. Kako bi se pojednostavio iznos naknada za notarske usluge, Federalna notarska komora je ove godine usvojila akt koji obvezuje sve komore konstitutivnih entiteta Federacije, kojim je utvrđena maksimalna veličina tarifa za pravni i tehnički rad. Ona se razlikuje ovisno o temi i usredotočuje se na vrijednost troškova života u određenoj regiji. "
Maksimalni prag za naknade za pravni i tehnički rad javnog bilježnika prilikom ovjere ugovora za koji se zakonom zahtijeva notarski obrazac za registraciju, u teritoriju Krasnojarsk za 2016. iznosio je 6 835 rubalja.
"U praksi će naknada najvjerojatnije biti manja od pet tisuća rubalja", kaže Elena Abramova. - U slučajevima kada ugovor nije potreban za ovjeru po sili zakona, građani se obraćaju bilježniku po volji, maksimalna stopa za legalni rad je postavljena na 13.671 rubalju. Pretpostavlja se da će biti značajno niža i iznositi dvije tisuće rubalja. "
Istom odlukom Savezne bilježničke komore uspostavljena je naknada za maloljetnike da plate tarifu za pravni i tehnički rad. Treba imati na umu da će prilikom obavljanja transakcije stranke u transakciji biti oslobođene plaćanja samo u onom dijelu udjela u kojem stan pripada maloljetniku. Na primjer, ako je stan u zajedničkom vlasništvu jednog roditelja i jednog maloljetnog djeteta, a prodaje se jednom kupcu, tarifa za pravni i tehnički rad smanjuje se za jednu trećinu. Do sada je iznos naknada za pravni i tehnički rad u Krasnojarskom teritoriju u takvim slučajevima iznosio 3.000 rubalja. Te promjene stupaju na snagu 1. srpnja 2016.
Mišljenje stručnjaka na tržištu nekretnina
Alexey Lagutin, direktor Akademije znanosti Krom
Gotovo sve transakcije na sekundarnom tržištu stanova sada potpadaju pod obveznu ovjeru. Primjenjuje se na sve one objekte u kojima postoji zajedničko vlasništvo. Riječ je o transakcijama s privatiziranim stanovima, sa stanovima kupljenim uz sudjelovanje majčinstva. Jedan od uvjeta upotrebe rodiljnih naknada je dati djeci udio u vlasništvu nad objektom.
Razlog za inovacije, općenito je razumljiv: država nema dovoljno novca, a ove promjene prilika su za pribavljanje prilično ozbiljnih sredstava. Veličina notarske tarife nije toliko velika kao što je to bio slučaj 1998. godine, kada su troškovi notarskih usluga iznosili 1,5 posto iznosa transakcije. Sada je prosječni trošak stranaka od 10 do 25 tisuća rubalja. Što se tiče toga tko točno treba platiti rad javnog bilježnika, prodavača ili kupca stambenog prostora, ovdje se pitanje rješava pojedinačno, dogovorom. U većini slučajeva troškovi se dijele na pola između vlasnika i kupca nekretnine. Promjene su uvedene nedavno, a zasad nema uspostavljene prakse.
Elena Abramova, bilježnica, članica upravnog odbora Notarske komore Krasnojarskog teritorija
Federalni zakon 172-FZ, koji je stupio na snagu početkom ljeta, pojašnjava ona pitanja koja su se pojavila u praksi nakon uvođenja promjena prošle godine. Dakle, zakonodavci su utvrdili da te transakcije podliježu i notarskom ovjeri, u kojoj svi sudionici u zajedničkom vlasništvu prodaju svoje dionice, odnosno prodaje se cijeli stan u zajedničkom vlasništvu.
Elena Katz, voditeljica odjela pravne podrške, Ured Federalne službe registracije za područje Krasnojarsk
Nakon uvođenja obvezne ovjere za niz transakcija nekretninama, pravni pregled koji provodi uprava Rosreestr za područje Krasnojarsk tijekom registracije ograničen je na notarske transakcije. Odgovornost za provjeru zakonitosti uvjeta transakcije u ovom je slučaju notar.
Izdao javni bilježnik:
- transakcije otuđenja (prodaja, razmjena, darivanje) dionica u zajedničkom pravu bilo koje osobe (uključujući i jednog od suvlasnika);
- otuđenje (prodaja, razmjena, dar) stana u vlasništvu maloljetnog djeteta;
- transakcije u kojima se stan, koji je u zajedničkom vlasništvu članova obitelji (određuju se udjeli svakog člana obitelji), prodaje u cjelini.
Nužna ovjera:
- kod prodaje stana koji su u zajedničkom vlasništvu supružnika;
- kod prodaje stana s jednim vlasnikom.