Što je predmet ugovora o socijalnom radu. Predmet ugovora o socijalnom najmu
ST 62 ŽK RF.
1. Predmet ugovora o socijalnom najmu stambenog prostora mora biti stambeni
prostorija (stambena zgrada, stan, dio stambene zgrade ili stana).
2. Ne mogu biti neovisni predmet ugovora o socijalnoj najamnini.
biti neizolirani životni prostor, prostorije za pomoćnu uporabu i
zajedničko imanje u stambenoj zgradi.
Komentar čl. 62. Zakona o stanovanju Ruske Federacije
1. Predmet ugovora o društvenom zakupu stambenih prostora moraju biti stambeni prostori (stambena zgrada, stan, dio stambene zgrade ili stana).
U ovom slučaju, ugovor mora sadržavati točke za predviđene stambene prostore: kakav životni prostor, koja je veličina ukupne površine, broj soba, mjesto smješteno unutar granica naselja, na određenoj adresi itd.
Posebnu pozornost treba obratiti na stanje stambenih prostora: prostori su pušteni u rad u vezi s završetkom gradnje višestambene zgrade, prostori su premješteni (prenamijenjeni) iz nestambenih u stambene u skladu sa zahtjevima zakonodavstvo. Ako su drugi stanari živjeli u stambenoj zgradi, stanu, trebali biste izravno provjeriti u kakvom su stanju napustili prostor; da li su prostori dani u zakup stambeno-komunalnim organizacijama u skladu s utvrđenim postupkom; jesu li potrebni održavanje ili veći popravci; je li u svim slučajevima poželjno izravno provjeriti stanje elemenata za poboljšanje (grijanje, rasvjeta, opskrba hladnom i toplom vodom), vodovodne opreme?
Osigurani prostori moraju biti stvarno i zakonski slobodni, tj. do donošenja odluke o stambenom zbrinjavanju i zaključenja ugovora, stan mora biti prazan (tamo nitko ne živi i nema pravo prebivati).
Neprihvatljivo je sklapanje sporazuma o stanju napuštanja zauzetih prostorija "nakon nekog vremena", "iseljavanja osoba koje su ilegalno zaposjele stanovanje bez dozvole" itd.
Zaključivanje dva ili više ugovora u vezi s istim stambenim prostorom s različitim građanima koji imaju neovisna prava na stanovanje trebalo bi smatrati ništavnim transakcijama s posljedicama koje proizlaze iz odgovornosti odgovornih službenika.
2. Neizolirani stambeni prostori (susjedne prostorije), pomoćni prostori, kao i zajedničko dobro u stambenoj zgradi možda neće biti neovisni predmet ugovora o socijalnom zakupu stambenih prostora.
Primjenjujući ovaj dio članka koji se odnosi na "neovisni predmet ugovora o socijalnom zakupu stambenih prostorija ne može biti neizolirani stambeni prostor", treba obratiti pažnju na 1. dio čl. 58. Kodeksa: „Prilikom pružanja stambenih prostora prema ugovorima o socijalnom najmu, naseljavanje jedne sobe osobama različitog spola, osim supružnika, dopušteno je samo uz njihov pristanak“, tj. naseljavanje u jednu sobu osoba različitog spola, očito je, kao izuzetak od općih pravila, dopušteno samo na temelju jednog ugovora.
vidi također dekret Plenum Oružanih snaga RF "O nekim pitanjima koja su se pojavila u pravosudnoj praksi u primjeni Stambenog zakona Ruske Federacije" od 2. srpnja 2009. br. 14.
Stambeni prostori koji se pružaju građanima prema ugovorima o socijalnom najmu moraju biti:
1.izoliran;
2. pogodan za stalni boravak (odredba 2. članka 15., članak 62. ZK-a, odredba 1. članka 673. Građanskog zakonika).
Prije svega, to znači da su predmet ugovora o socijalnom najmu samo stambeni stanovi i njihovi dijelovi s posebnim ulazom. U tom svojstvu neizolirani životni prostor ne može djelovati: dio sobe ili soba povezana zajedničkom ulazom s drugom sobom (susjedna, tj. Prolazna ili "prolazna" soba) (odredba 2. čl. 62. ZK). Međutim, susjedne sobe u cjelini mogu biti predmet jednog najma.
Komentar
Štoviše, odvojene (izolirane) dnevne sobe u rezidencijalnim stanovima („dijelovi stanova“) mogu postati neovisni predmet ugovora o socijalnoj najamnini samo u dva izravno predviđena zakona:
1. kada se takva soba isprazni u komunalnom stanu (odredba 6. članka 57., odredba 4. članka 59. ZP-a);
2. prekoračenje utvrđene norme za osiguranje stana prema ovom sporazumu (odredba 2. članka 58. ZP-a).
Više detalja
U drugom slučaju slučaj se odnosi na situacije kada je stan po ugovoru o socijalnom najmu prisiljen pružiti se građaninu koji prelazi stopu opskrbe (na primjer, stan se pruža usamljenoj osobi ili građaninu koji pati od jednog od teških oblika kroničnih bolesti u kojem je nemoguć suživot s njim). Budući da se norma za osiguravanje stana po osobi ovdje ne može prekoračiti više od dva puta (odredba 2. članka 58. ZhK), ne može mu se pružiti zaseban stan, već samo izolirana soba.
Istodobno, bez pristanka građana, u jednu sobu ne smiju se smjestiti osobe različitog spola (osim supružnika) i bez obzira na njihovu dob (odredba 1. članka 58. ZK-a). To predstavlja značajnu korist za građane, zahvaljujući čemu, na primjer, samohrana majka s malim sinom može tvrditi da joj se osigurava dvosobni stan ili dvije sobe, bez obzira na veličinu rezultirajućeg viška stambenog zbrinjavanja stopa.
Norma za osiguravanje stana prema ugovoru o socijalnom najmu je minimalna veličina ukupne površine životnih prostorija koju je utvrdila lokalna samouprava, ovisno o razini opskrbe stambenim prostorima u odgovarajućoj općini i drugim čimbenicima (klauzule 1. i 2. članka 50. ZK). U svim slučajevima stambenog zbrinjavanja prema ugovoru o socijalnom najmu, ukupna površina po osobi ne smije biti manja od navedene stope. To je njegov pravni (građanski) značaj. Stopa stambenog zbrinjavanja obično premašuje stopu registracije koja se koristi za utvrđivanje potrebe za registracijom. Građani koji su registrirani na temelju saveznih zakona i zakona sastavnica Ruske Federacije koji nisu toliko loši, ti zakoni mogu uspostaviti druge norme za osiguravanje stana iz državnog stambenog fonda prema ugovorima o socijalnoj najamnini (odredba 3. članka 50.) LC-a).
Istodobno, stanovanje se pruža građanima u njihovom prebivalištu (prema članku 5. članka 57. ZhK - u granicama odgovarajućeg naselja, što ne isključuje, na primjer, preseljenje građana iz njegovog središta do periferije).
Prikladnost stana za stalni boravak građana određuje se njegovom usklađenošću s utvrđenim sanitarno-tehničkim standardima i ostalim zakonskim zahtjevima, uključujući one koji se odnose na njegovo poboljšanje (stavak 2., stavak 1. članka 673. Građanskog zakonika, stavak 2. članak 15. ZK) (trenutno je vrijeme zahtjeva kojem stan mora udovoljavati utvrđeno Uredbom o priznavanju prostora kao stana, stana neprikladnog za život i višestambene zgrade kao hitne i podložne rušenju ili rekonstrukciji, odobrila Vlada Ruske Federacije od 28. siječnja 2006. br. 47).
Stoga se ne svodi samo na određeno područje (veličinu) stanovanja, već se odnosi na kompleks njegovih različitih parametara: kapitalna priroda zgrade namijenjene građanima da žive u svim godišnjim dobima; dostupnost centraliziranog grijanja, opskrbe toplom vodom i ostalih komunalnih usluga itd. Istodobno, zakon govori o mogućnosti života "u odnosu na uvjete odnosnog naselja" (usp. Klauzulu 1. članka 89. ZP-a), uzimajući ga u obzir kao relativnu, a ne apsolutnu karakteristiku osiguranog stana . S ovog gledišta, kategorija neprikladnog za stanovanje, u svakom slučaju, uključuje prostore u vojarnama i hitnim kućama; podrumi i polupodrumi; sobe bez prirodnog svjetla; prostori za pomoćnu uporabu (dvorane, kuhinje, hodnici, spremišta itd.) i drugi slični prostori koji ne mogu biti predmet ugovora o najmu stana.
Zaključenje ugovora o socijalnom najmu stambenih prostora i pojava prava na stambeni prostor
Ugovor o socijalnom najmu zaključuje se na temelju administrativno-pravne odluke o osiguravanju stambenog prostora iz stambenog fonda za društvenu uporabu (članak 1. članka 63. ZK).
Može se zaključiti samo u prostorijama navedenim u ovoj odluci i udovoljavajući gore navedenim zakonskim uvjetima. Stoga se strane ovog sporazuma ne slažu s predmetom ovog sporazuma, a također ih ne mogu mijenjati ili pojašnjavati. Na isti način, uvjeti za korištenje stanova predviđenih ugovorom o socijalnom najmu imperativno se određuju stambenim zakonodavstvom, a ne sporazumom (obostranom voljom) strana. Dakle, sam civilno-pravni sporazum stranaka o sklapanju ovog sporazuma moguć je samo ako postoji administrativna i pravna odluka o osiguranju stana.
U ovom je slučaju budući zakupodavac vezan navedenom odlukom, prije svega u smislu nemogućnosti odbijanja sklapanja ugovora o socijalnom radu s građaninom navedenim u odluci, a ovaj, slobodno pristajući na sklapanje ugovora, vezan je upravnom pravnom odlukom u smislu da je nemoguće promijeniti predloženi predmet i niz drugih bitnih uvjeta za koji se ugovaraju.
Kao rezultat toga zaključen ugovor podliježe obveznoj pisanoj registraciji (članak 674. Građanskog zakonika) u standardnom obliku. Standardni ugovor o socijalnom najmu stambenih prostora odobrava vlada Ruske Federacije.
Istodobno, treba priznati da pravni odnos najma određenog stana i, sukladno tome, pravo korištenja građana ovog stana proizlazi samo iz ugovora o najmu stana. Odluka o pružanju stambenih prostora podrazumijeva nastanak neovisnog, sveobuhvatnog stambenog odnosa za sklapanje ugovora o socijalnom najmu (s vlastitim sastavom predmeta, sadržajem i svim ostalim svojstvima). Napokon, dok se ne zaključi ugovor o socijalnoj najamnini, ne nastaje pravni odnos najma stana; građanin, unatoč odluci o osiguravanju stana, nema pravo korištenja prostorija naznačenih u njemu, ne postoji obveza plaćanja njegovog korištenja itd. Sva ta prava i obveze mogu se steći samo od trenutka zaključenja ugovora.
Prostorije osigurane prema ugovoru o socijalnom zakupu od državnog ili općinskog stambenog fonda prenose se u ciljano vlasništvo i na korištenje njegovog stanara (klauzula 1. članka 60. ZP-a). Strogo govoreći, ovaj ugovor zaključuje radi stjecanja ovih mogućnosti građanin-poslodavac. Sadržaj tih ovlasti sastoji se u mogućnosti stanovanja samog stanara, kao i članova njegove obitelji. Istodobno, stanar, zaključivši ugovor, također stječe određene elemente prava raspolaganja, na primjer, pravo na zamjenu unajmljenog prostora, podnajam itd. (Odredba 1. članka 67. ZP-a). U cjelini, ovlasti vlasništva i korištenja unajmljenog stana (uzimajući u obzir elemente prava raspolaganja) često se nazivaju pravom na životni prostor.
Napomena o suštini zakona koja proizlazi iz ugovora
Stan se daje stanaru i članovima njegove obitelji za život u njemu, tj. kako bi zadovoljili svoje stambene potrebe (klauzula 1. članka 17. ZP-a, dio 1. članka 678. Građanskog zakonika). Stanar pod ugovorom o socijalnom najmu dužan je stanovanje koristiti samo za život, nema pravo prenijeti ga u nestambene prostore na uporabu u druge svrhe bez poštivanja uvjeta posebno predviđenih zakonom (članci 22.-24. LC). Smještaj u stambenim prostorijama komercijalnih poduzeća, uredima pravnih osoba, njihova uporaba za industrijske potrebe, za skladišta itd. Nije dopuštena. Korištenje stambenih prostorija u druge svrhe postaje (pod uvjetima utvrđenim zakonom) osnova za raskid najma stambenih prostora bez pružanja drugog stanovanja (stavak 1. članka 91. ZP-a, stavak 2. članka 4. članka 687. građanski zakonik).
Ugovorom o društvenom najmu stambenog prostora, jedna strana - najmodavac (javni vlasnik, tijelo koje je on ovlastio ili njegova ovlaštena osoba) obvezuje se prenijeti drugoj strani - građaninu (stanaru) stambeni prostor u posjed i koristiti za život u njemu pod uvjetima utvrđenim zakonom (str. 1., članak 60. ZK-a).
Po svojoj pravnoj prirodi ovaj je sporazum sporazuman, dvostrani i uzajamni (sinalagmatični); može biti nadoknađena ili besplatna (u slučajevima predviđenim zakonom kada je poslodavac oslobođen najamnine).
Važna značajka ugovora o socijalnom radu je njegova neograničena priroda, jer ne uključuje uvjetni uvjet u interesu poslodavca (a njegov otkaz iz razloga povezanih s istekom roka nije dozvoljen).
Iznajmljivač u društvenom najmu javni je vlasnik stana ili u njegovo ime djeluje državno tijelo ili tijelo lokalne uprave (javno tijelo). Za rad pripadajućeg stambenog fonda obično stvara posebne organizacije za održavanje stanova s \u200b\u200bpravima pravne osobe (uredi za održavanje stanova (ZhEKi), direkcija za rad zgrada (DEZ), uprava jednog kupca (DEZ ), itd.), što daje pravo sklapati ugovore o zakupu stambenih prostora. Zakupodavac (za to ovlašten od strane javnog vlasnika ili javnog tijela) u ugovoru koji se razmatra može biti i unitarno poduzeće ili institucija u čijoj bilanci kao pravne osobe postoji stambeni fond ili održavanje stana organizacija koju su stvorili oni.
Promjena vlasnika (odnosno subjekta prava ekonomskog upravljanja ili operativnog upravljanja), tj. zakupodavac stana, prema pravilu čl. 64 LCD (članak 675. Građanskog zakonika) ne podrazumijeva niti otkaz niti promjene uvjeta ugovora o socijalnom radu. U ovom slučaju, „pravo na praćenje” stanara (stanara), tradicionalno za najamne odnose, također postaje važno jamstvo poštivanja stambenih prava i interesa građana.
Samo građanin u odnosu na kojeg je donesena odluka da mu se osigura stan može djelovati kao podstanar u ugovoru o socijalnom najmu. Upravno-pravna priroda takve odluke isključuje ustupanje prava na dobivanje stana. Međutim, nakon sklapanja ugovora, moguće je zamijeniti poslodavca drugim sposobnim članom obitelji (članak 2. članka 82. ZP-a).
Iznajmljivač prema ugovoru o socijalnom najmu dužan je najmoprimcu prenijeti predmet ugovora - stan koji udovoljava zahtjevima stambenog zakonodavstva i slobodan je od prava drugih osoba (podstavak 1. stavak 2. članka 65. ZK-a ). Treba pretpostaviti da se to odnosi ne samo na moguće terete prava na osigurani prostor (uključujući prava službenosti), već i na obvezu održavanja istog (popravak, plaćanje komunalnih usluga itd.).
Prema stavku 2. čl. 65 ZhK, obveze najmodavca prema ovom sporazumu uključuju i remont stambenih prostorija i osiguravanje pružanja potrebnih komunalnih usluga stanaru (spajanje na opskrbu vodom, električnom energijom i (ili) plinom), kao i sudjelovanje u održavanju i popravak zajedničkog dobra stambene zgrade u kojoj se nalaze unajmljeni prostori. Ostale obveze mogu se nametnuti iznajmljivaču na temelju odredbi stambenog zakonodavstva ili ugovora o socijalnoj najamnini.
Ova posljednja "obveza" najmodavca u osnovi je pravno priznati pokušaj prebacivanja uobičajenog tereta stanara održavanja njihove zajedničke imovine na stanare kako bi se stanare potaknulo da je koriste pažljivije i pažljivije.
U slučaju da iznajmljivač ne ispunjava ili neispravno ispunjava svoju obvezu remonta stana ili druge imovine kuće u kojoj se nalazi, iznajmljivač ima pravo, po svom izboru, zahtijevati
Smanjenje naknade za korištenje odgovarajuće imovine ili
Otkloniti odgovarajuće nedostatke nadoknađivanjem troškova na teret najmodavca, ili
· Da mu se povrati pričinjena šteta (odredba 2. članka 66. ZP-a).
Prava najmodavca su u mogućnosti zahtijevati od najmoprimca pravodobno plaćanje stambenih i komunalnih naknada, kao i ispunjavanje ostalih obveza predviđenih stambenim zakonodavstvom.
Stanar po ugovoru o socijalnom najmu dužan je stanovanje koristiti samo za život, osigurati njegovu sigurnost i održavati ga u dobrom stanju, izvršiti trenutne popravke, kao i pravovremeno platiti stan i komunalne usluge te, u uz to, obavijestiti najmoprimca o promjeni osnova i uvjetima prava korištenja stana prema ovom sporazumu, na primjer o promjenama u sastavu građana koji s njim žive (članak 3. članka 67. ZhK-a, članak 678. građanski zakonik). Savezni zakoni ili sporazum mogu predvidjeti i druge obveze poslodavca.
Zakupčeva prava na obvezu socijalnog najma utvrđena su zakonom. Ima pravo zahtijevati od stanodavca pravovremenu reviziju stana koji zauzima, "pravilno sudjelovanje" u održavanju zajedničke imovine višestambene zgrade, kao i osiguravanje potrebnih komunalnih usluga (podstavak 5., stavak 1. članka 67 ZK). Ima pravo koristiti zajedničko vlasništvo kuće u kojoj se nalaze prostori koji su mu osigurani (dizala, stubišta, podrumi i tavani, pripadajući teritorij itd.).
U slučajevima privremene odsutnosti stanara (kao i članova obitelji koji s njim žive ili svih ovih građana zajedno) u stambenim prostorijama, zadržava sva prava i obveze koje proizlaze iz obveza socijalnog zapošljavanja (članak 71. ZK) , bez obzira na razloge takvog izostanka (na primjer, pozivom na službu u Oružanim snagama Ruske Federacije, dugim poslovnim putovanjem, boravkom na drugom mjestu iz drugih razloga, uključujući izdržavanje kaznene kazne u mjestima zatvora ). Zakon ne predviđa nikakve rokove za takvu odsutnost.
Uz to, stanar posjeduje i neke od mogućnosti koje mu izravno pruža zakon za raspolaganje stanom koji koristi u obliku prava:
· U posjedu drugih osoba;
· Zakup prostora;
· Odobrenje za život u prostorijama u kojima borave privremeni stanovnici;
· Razmjena ili zamjena zauzetih prostorija.
Savezni zakoni i sporazum o socijalnom zapošljavanju mogu predvidjeti i druga prava poslodavca.
§11.1. Predmet i oblik ugovora o socijalnom radu
Značajke ugovora o socijalnom radu su sljedeće:
1) predmet ugovora je izolirani stambeni prostor, što nije potrebno za ugovor o komercijalnom zakupu;
2) predmet ugovora o socijalnoj najamnini je u socijalnom stambenom fondu (državnom ili općinskom);
3) tijelo državne vlasti Ruske Federacije i njegov subjekt ili lokalna uprava djeluju kao zakupodavac; poslodavac može biti fizička osoba;
4) na zahtjev poslodavca i članova njegove obitelji može se sklopiti ugovor s jednim od članova obitelji. U slučaju smrti stanara ili njegovog povlačenja iz stana, ugovor se zaključuje s jednim od članova obitelji koji živi u stanu;
5) članovi njegove obitelji koji žive pod ugovorom o socijalnom najmu s najmoprimcem uživat će sva prava i ispunjavati sve obveze navedene u ugovoru, na jednakoj osnovi sa stanarom;
6) plaćanje za stambene prostore i režije za stanara stambenih prostora utvrđuje se u skladu s jedinstvenim tarifama;
7) ugovor o socijalnom radu je neograničene prirode.
Norma dijela 3. članka 60. ZP RF predviđa dodatna jamstva za poslodavce. Promjene osnova i uvjeta koji daju pravo na primanje stambenih prostorija prema ugovoru o socijalnom najmu nisu osnova za raskid takvog sporazuma. To je od velike važnosti zbog činjenice da su osnovi za dobivanje stana promijenjeni u Stambenom zakoniku Rusije. Gornji članak ne predviđa ograničenja na promjenu uvjeta ugovora o socijalnom najmu u slučaju promjene osnova i uvjeta koji daju pravo na dobivanje stana prema ugovoru o socijalnom najmu. Takva promjena može biti povezana, na primjer, s promjenom iznosa plaćanja (komentar po klauzuli Stambenog zakona Ruske Federacije / Pod glavnim uredništvom NM Korshunov. M.: Eksmo, 2005. S 127).
Ugovor o socijalnom najmu stambenog prostora sklapa se bez utvrđivanja roka valjanosti. Prema dijelu 1. članka 61. RF ZP-a, stanar stambenog prostora u stambenoj zgradi prema ugovoru o socijalnoj najamnini stječe pravo korištenja zajedničke imovine u ovoj zgradi.
Predmet ugovora o društvenom zakupu stambenih prostora moraju biti stambeni prostori (stambena zgrada, stan, dio stambene zgrade ili stana). Neizolirani stambeni prostori, prostori za pomoćnu upotrebu, kao i zajednička imovina u stambenoj zgradi (dio 2. članka 62. RF ZK) ne mogu biti neovisni predmet ugovora o socijalnom zakupu stambenih prostora. Ugovor o socijalnoj najamnini za stambene prostore sklapa se u pisanom obliku na temelju odluke o opskrbi stambenih prostora stambenim fondom za društvenu upotrebu (1. dio članka 63. RF ZK). Model sporazuma odobrava vlada Rusije. Prijenos vlasništva nad stanom zauzetim prema ugovoru o socijalnom zakupu, pravo gospodarskog upravljanja ili operativnog upravljanja takvim stanom ne podrazumijeva ukidanje ili promjenu uvjeta ugovora o socijalnom zakupu stana (članak 64. RF LC).
Enciklopedija sudske prakse
Predmet ugovora o socijalnom najmu
(Čl. 62 ZK)
1. Predmet ugovora o socijalnom radu
1.1. Dio stana može biti predmet ugovora o socijalnoj najamnini
Zaključenje ugovora o zakupu dijela stana na temelju čl. 62. Stambenog zakona Ruske Federacije nije u suprotnosti sa zakonom.
1.2. Predmet ugovora o socijalnom najmu su stambeni prostori općinskog ili državnog stambenog fonda
Mogućnost nastanka odnosa prema ugovoru o socijalnoj najamnini u skladu s člankom 60. Stambenog zakona Ruske Federacije posljedica je činjenice da su stambeni prostori u državnom ili općinskom vlasništvu.
Predmet ugovora o zakupu stambenih prostora u državnom i općinskom stambenom fondu društvene namjene (ugovor o socijalnoj najamnini) mogu biti stambeni prostori smješteni samo u kućama državnog ili općinskog stambenog fonda i namijenjeni samo društvenoj upotrebi, tj. stambeno zbrinjavanje koje su onima na listi čekanja osigurala (ili se osiguravaju) tijela lokalne samouprave, kao i državne ili općinske organizacije.
Kodeks stanovanja
Na odnose o korištenju stambenih prostora koji su bili u stambenim zgradama koje su pripadale državnim ili općinskim poduzećima ili državnim ili općinskim institucijama, a koristili su se kao hosteli i prenijeli u nadležnost lokalnih samouprava, bez obzira na datum prijenosa tih stambenih prostora i datumom njihovog pružanja građanima se zakonski primjenjuju norme Stambenog zakona Ruske Federacije o ugovoru o socijalnom radu.
Spavaonice koje su pripadale državnim ili općinskim poduzećima i institucijama i prelaze u drugi oblik vlasništva gube status hostela na temelju zakona i na njih se primjenjuje pravni režim uspostavljen za stambene prostore predviđene ugovorima o socijalnom najmu.
Spavaonice koje su pripadale državnim ili općinskim poduzećima i institucijama i prešle su u drugi oblik vlasništva gube svoj status spavaonica temeljem zakona i na njih se primjenjuje pravni režim uspostavljen za stambene prostore predviđene ugovorima o socijalnom najmu.
Spavaonice koje su pripadale državnim ili općinskim poduzećima i institucijama i prešle su u drugi oblik vlasništva gube svoj status spavaonica temeljem zakona i na njih se primjenjuje pravni režim uspostavljen za stambene prostore predviđene ugovorima o socijalnom najmu.
Od 2005. godine podnositelji zahtjeva zauzimaju dvije sobe koje su im osigurane na temelju jedinstvenog naloga, smještene u zgradi u sustavu hodnika prebivališta i u vlasništvu općine.
Smatrajući postupke uprave nezakonitima, prvostupanjski je sud pošao od činjenice da su podnositelji zahtjeva živjeli u dva različita stambena prostora. Sud je ovaj zaključak potkrijepio odredbama članaka 16. i RF LC, iz čega proizlazi da bi predmet ugovora o socijalnom zakupu trebala biti strukturno odvojena soba u stambenoj zgradi koja pruža izravan pristup zajedničkim prostorima u takvoj zgradi i sastoji se od jedne ili više soba, kao i prostorija za pomoćnu uporabu, dizajniranih da zadovolje kućanstvo građana i ostale potrebe povezane s njihovim prebivalištem u tako odvojenoj sobi. Zaključenje jednog ugovora o socijalnom najmu za dvije odvojene prostorije u kući sustava hodnika nezakonito je i krši prava podnositelja zahtjeva.
Nadzorni je sud ovaj zaključak proglasio nezakonitim.
Stambeno zakonodavstvo ne predviđa mogućnost sklapanja dva ugovora o socijalnom najmu za jedno stanovanje.
Postojeće stambeno zakonodavstvo ne predviđa mogućnost da jedna osoba istovremeno zaključi ugovor o socijalnom zakupu za dva stambena prostora.
Budući da stan nije bio slobodan u vrijeme sklapanja ugovora o socijalnom najmu, ugovor o socijalnom najmu nije raskinut, a važeći stambeni propisi ne predviđaju izvršenje dva ugovora o socijalnom najmu za isti životni prostor.
1.7. Ako ima više stanara, pomoćna zajednička područja ne mogu se uključiti u ugovor o socijalnom najmu sklopljen s jednim od stanara
Prostori za pomoćnu uporabu smješteni u stanu, uzimajući u obzir funkcionalnu namjenu tih prostorija, namijenjeni su zadovoljenju građana domaćinstva i ostalim potrebama povezanim s njihovim prebivalištem u određenom stambenom naselju.
Dakle, ti prostori pružaju samu mogućnost izravnog boravka građana u izoliranom stanu u obliku sobe, uključeni su u ukupnu površinu stana i, na temelju dijela 2. članka 62. Stambenog zakona iz Ruska Federacija, ne može biti neovisni subjekt društvenog ugovora.
Prostori za pomoćnu uporabu smješteni u stanu, uzimajući u obzir funkcionalnu namjenu tih prostorija, namijenjeni su zadovoljavanju kućanstva građana i ostalim potrebama povezanim s njihovim prebivalištem u određenom stambenom naselju. Ti prostori pružaju vrlo mogućnost izravnog boravka građana u izoliranom životnom prostoru u obliku sobe, uključeni su u ukupnu površinu stana i temeljem dijela 2. čl. 62. ZF RF ne može biti neovisni predmet sporazuma o socijalnom radu.
1.9. Hodnik, zahodi, toaleti, kuhinja smješteni u dnevnim boravcima i koji su prostori za pomoćnu upotrebu moraju biti uključeni u ukupnu površinu dnevnih boravaka predviđenih ugovorom o socijalnom najmu.
Sud razumno nije uzeo u obzir argumente tužbenog zahtjeva o nezakonitom uključivanju područja hodnika u ukupnu površinu stambenih prostora koje je on osigurao te da je ugovor o socijalnom najmu stambenog prostora koji se sastoji od 3 prostorije NN 4a. , 5.5a, uključujući koridor N 4, trebala bi biti naznačena stambena površina iznosi 34,5 četvornih metara, s ukupnom površinom od 40,3 četvornih metara, budući da je na temelju čl. Umjetnost. 15 ,, Stambenog zakonika Ruske Federacije, predmet ugovora o socijalnom najmu uključuje stan, dio stana i sobu s ukupnom površinom stambenog prostora zbroja površine Svi dijelovi takvih prostorija, uključujući područje prostora pomoćne namjene namijenjene zadovoljavanju kućanstva građana i ostalim potrebama vezanim za njihov život u stambenom naselju, osim balkona, loggia, verandi i terasa. Budući da su hodnik, toaleti, toaleti, kuhinja pomoćni prostori, smješteni u dnevnom boravku, oni moraju biti uključeni u ukupnu površinu stambenog prostora.
1.10. Mogu se privatizirati samo izolirani stanovi koji su neovisni predmet ugovora o socijalnom najmu
h. 2 žlice. 62. Stambenog zakona Ruske Federacije, neizolirani stambeni prostori, prostori za pomoćnu upotrebu ne mogu biti neovisni predmet društvenog ugovora.
Samo izolirani stambeni prostori (stanovi ili sobe) podliježu privatizaciji, što može biti neovisni predmet društvenog ugovora.
Samo izolirani stan (stan ili soba) podliježe privatizaciji, jer u smislu dijela 2. čl. 62. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, neizolirani stambeni prostori ne mogu biti neovisni predmet društvenog ugovora.
2. Prostori koji nisu predmet ugovora o socijalnom najmu
2.1. Nestambeni prostori ne mogu biti predmet ugovora o socijalnom najmu
Samo po sebi poboljšanje prostora i stvarna upotreba spornih prostorija od strane tužitelja i članova njene obitelji kao stambenih nisu osnova za njegovo priznavanje kao stambeno, priznavanje prava tužiteljice da posjeduje i koristi osporeni prostor i zaključuje socijalnu ugovor o najmu stana s njom.
2.3. Stambeni prostori privatnog stambenog fonda ne mogu biti predmet ugovora o socijalnom najmu
Budući da je sporni stan privatni stambeni fond (u vlasništvu pravne osobe), to ne može značiti nastanak bilo kakvih odnosa na temelju ugovora o socijalnom najmu.
2.4. Stambeni prostori specijaliziranog stambenog fonda ne mogu biti predmet ugovora o socijalnom najmu
Zakon ne predviđa sklapanje ugovora o socijalnom zakupu za stambene prostore klasificirane kao "specijalizirani stambeni prostori".
2.5. Prostori u hitnoj kući ne mogu biti predmet društvenog ugovora
Odlučujući o odbacivanju tužbenog zahtjeva, prvostupanjski sud pošao je od činjenice da je zaključkom međuresorne komisije stambena zgrada prepoznata kao hitna i podložna rušenju, što ukazuje na to da je sporna prostorija smještena u navedenoj kući bila neprimjerena za življenje. Sporna soba zbog svoje neprikladnosti za život ne može biti predmet ugovora o socijalnom radu na temelju dijela 1. čl. 62., dio 2. čl. 15 LCD RF.
2.6. Predmet društvenog ugovora ne može biti krevet
Udovoljavajući protutužbi, sud je prepoznao tužitelja kao stanara prostorije, dok sud nije uzeo u obzir da, u smislu čl. 62. Stambenog zakona Ruske Federacije, neovisni subjekt ugovora o socijalnom najmu može biti samo izolirano stanovanje, dok je tužitelj u spornoj sobi imao samo krevete.
Tužitelji zauzimaju krevet u hostelu, izolirani stan u obliku sobe koji im, u skladu s važećim zakonodavstvom, može biti predmet društvenog ugovora, nije osiguran.
Na osnovu važećeg stambenog zakonodavstva, krevet ne pripada stambenim prostorijama i stoga se ne može prenijeti u posjed i upotrebu za život u njemu pod uvjetima socijalnog zaposlenja.
Samo izolirani stambeni prostori (stanovi ili sobe) podliježu privatizaciji, što može biti neovisni predmet ugovora o socijalnom najmu, uključujući izolirane stambene prostore u hostelima, i došli do razumnog zaključka da su neizolirani stambeni prostori neovisni subjekt ugovor o socijalnom najmu, uključujući krevet, ne može biti. Slijedom toga, kreveti ne pripadaju stambenim prostorijama koje su predmet privatizacije.
Tužitelju je osigurano stanovanje u obliku kreveta, a ne cijele izolirane prostorije, dok bi predmet ugovora o socijalnom zakupu za stambene prostore trebali biti stambeni prostori (stambena zgrada, stan, dio stambene zgrade ili stana), neizolirani stambeni prostor kao neovisni predmet ugovora ne može biti socijalnog najma stambenih prostorija (članak 62. RF LC).
Naziv ugovora kao "Ugovor o socijalnom zapošljavanju" sam po sebi nema pravno značenje i ne povlači nikakve posljedice za podnositelja zahtjeva, budući da društveni ugovor o krevetu u sobi ne može biti zaključen na temelju zakona.
Ugovor o socijalnom najmu odgovarajuće sobe s navedenim osobama u skladu sa zahtjevima čl. Umjetnost. 62 i RF LC ne može se zaključiti, dakle, pravo na privatizaciju odgovarajućeg stambenog prostora, koje je izvedeno iz prava na sklapanje ugovora o socijalnom najmu, ne proizlazi za ove osobe.
Uzimajući u obzir prethodno rečeno, budući da cijela sporna soba nikada nije bila dana na korištenje tužitelju, tužitelj koji je zauzeo krevet nije stekao pravo privatizacije izolirane prostorije u kojoj se nalazi odgovarajući krevet, krevet nije izoliran i ne pripadaju stambenim prostorijama koje su predmet privatizacije, prvostupanjski je sud osnovano odbio tužbeni zahtjev.
2.7. Strogo susjedne prostorije u prostorijama ne podliježu društvenom ugovoru
Tužiteljima je odbijena registracija ugovora o socijalnom najmu za zauzete stambene prostore zbog nedostatka dokumenata za izvršenje ugovora o socijalnom najmu i činjenice da je ovaj stan u susjedstvu i da u njemu žive različite obitelji.
Činjenicu da je stan u kojem su boravili tužitelji čisto susjedni (sastoji se od tri susjedne sobe) potvrđuju karakteristike stana, preslika tlocrta i katastarska putovnica prostora, izvještaj izmjere stana od strane stambene vlasti i stranke nisu bili sporni.
Iz materijala slučaja i tužiteljevih objašnjenja proizlazi da su u početku tužitelju dodijeljene prostorije smještene u jednom dijelu hostela. Trenutno ovaj dio (4 sobe i zajedničke prostorije) obitelj tužitelja koristi kao zaseban stan, odnosno prostorije su obnovljene. Činjenica neovlaštenog ponovnog opremanja od strane tužitelja nije odbijena. Materijali predmeta ne sadrže dozvole za ponovno opremanje zauzetih prostorija niti dokaze o sukladnosti stambenih prostora stvorenih kao rezultat ponovnog opremanja zahtjeva za životnim prostorima.
U takvim okolnostima, sudačko vijeće smatra da sporni stambeni prostor ne može biti predmet ugovora o socijalnom najmu, budući da objekt koji je prvotno prihvaćen za rad izostaje zbog promjena karakteristika i parametara spornih stambenih prostora. Stanodavac nije imao osnova za sklapanje ugovora o socijalnom zakupu za zasebni životni prostor (stan) nastao kao rezultat neovlaštene preuređenja.
2.9. Preuređenje prostora nije prepreka za zaključenje ugovora o socijalnom najmu
Iz materijala slučaja proizlazi da se tužiteljica obratila odjelu za upravljanje imovinom s pitanjem sklapanja ugovora o socijalnom najmu stambenog prostora, međutim, uskraćeno joj je sklapanje ugovora o socijalnom najmu, budući da je u navedenom stambenom prostoru izvršena prenamjena , hodnik i kupaonica smješteni u stanu tužitelja zajednički su dijelovi.
Budući da je sud utvrdio da su sporni prostori predmet ugovora o socijalnoj najamnini (stan na temelju članka 62 ZP-a RF), sud je razumno nametnuo tuženiku obvezu sklapanja ugovora o socijalnom najmu s tužiteljem za spomenuti prostor s površinom koja odgovara sadašnjim tehničkim karakteristikama spornog stana.
Argumenti žalbe da provedena obnova nije bila koordinirana s tijelima lokalne uprave, također se ne mogu uzeti u obzir. Uz to, tužitelj nije tražio očuvanje stana u re-planiranom obliku, dok sud predmet razmatra u okviru navedenih zahtjeva. Preuređenje prostora u tim okolnostima nije prepreka za zaključenje ugovora o socijalnom zakupu za sporni prostor.
2.10. Ugovor o socijalnom najmu koji se odnosi na idealni udio stana koji ne odgovara izoliranom stanu ne podliježe zaključenju
Ako ste korisnik internetske verzije sustava GARANT, možete odmah otvoriti ovaj dokument ili ga zatražiti putem vruće linije u sustavu.
Ugovor, uključujući i ugovor o dodjeli stanova za socijalnu najam, dobiva pravnu snagu samo ako su stranke mogle postići dogovor o uvjetima ovog ugovora. To je navedeno u čl. 432 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Stanodavac i najmoprimac moraju utvrditi što je predmet ugovora, ističući njegove pojedinačne parametre i karakteristike.
Određivanje predmeta ugovora o socijalnom radu
Ako se okrenemo Građanskom zakoniku Ruske Federacije, tada je nemoguće pronaći jasnu definiciju onoga što predstavlja predmet ugovora o socijalnoj najamnini. Ali ako analizirate RF LC, tada možete dati definiciju ove pravne definicije.
Dakle, predmet ugovora o socijalnom zajmu, prema čl. 62 ZhK RF, životni je prostor. Istodobno, zakonodavac dodatno otkriva kriterije koji su uključeni u pojam stambenog prostora - riječ je o kući, stanu, dijelu stana ili kuće, koji imaju jedinu svrhu življenja ljudi.
Uz to, u stavku 2. ovog članka navedeno je da neovisni predmet ugovora o najmu socijalnog stana ne može biti:
- neizolirane stambene prostorije;
- predmeti s pomoćnim značenjem;
- zajedničko imanje smješteno u stambenoj zgradi.
Kriteriji životnog prostora: pravila i propisi
Zakonodavna pravila utvrđuju da se prilikom dodjele životnog prostora potrebnoj kategoriji građana prilikom sklapanja ugovora o socijalnoj najamnini moraju poštivati \u200b\u200bodređeni kriteriji koji se primjenjuju na stambene objekte (članak 89. ZKP-a).
Prvo, svaki životni prostor mora biti uređen. Međutim, u ovom slučaju uzimaju se u obzir standardi za poboljšanje stambenog fonda na određenom teritoriju, gdje bi trebao provesti dodjelu stambenog prostora stanaru. Kriteriji za život uključuju:
- dostupnost svih komunikacijskih mreža na web mjestu, posebno sustava vodoopskrbe, grijanja i električne energije.
- postojanje sanitarne jedinice, naime, WC-a i kupaonice.
- prisutnost odvoda za smeće i sustava dizala u višespratnicama.
- postojanje dodatnih prostorija klasificiranih kao zajedničko vlasništvo.
Pogodnosti nekretnina razlikovat će se od regije do regije, budući da se ekonomski pokazatelji sastavnica Ruske Federacije značajno razlikuju. Dakle, u malim je gradovima infrastruktura mnogo lošija nego u velikim gradskim područjima.
Drugo, stambeni prostor trebao bi biti sličan sanitarnim i tehničkim standardima. U ovom slučaju govorimo o stvaranju takvih uvjeta koji građanima jamče bez problema i ugodan život. Posebno moraju biti ispunjeni sljedeći uvjeti:
- osiguravanje ugodnog spavanja i odmora;
- mogućnost nesmetane prehrane;
- sposobnost održavanja ugodnih indikatora temperature u granicama životnog prostora;
- ventilacija, drugim riječima, sustav ventilacije zraka;
- zvučna izolacija zidova i izolacija od buke;
- sigurnost od požara;
- prijenos svjetlosti.
Pravila sanitarne i epidemiološke udobnosti uspostavio je glavni sanitarni liječnik Rusije 2000. godine. U slučaju da sigurnosni standardi nisu zadovoljeni, tada se takva zgrada u većini slučajeva prepoznaje kao neprikladna za stanovanje.
Treće, stambene prostorije prema sporazumu o socijalnoj najamnini trebaju se dodijeliti potrebnima u potpunosti u skladu sa stopom potrošnje i računovodstvenom stopom. Te standarde utvrđuju tijela lokalne samouprave i oni izravno ovise o osiguranju stambenog fonda spremnog za naseljavanje građana zgradama.
Četvrto, kriteriji za stanovanje ne dopuštaju naseljavanje heteroseksualnih građana koji nisu službeno vjenčani u jednu sobu bez da od njih dobiju pismeni pristanak. Ta su pravila utvrđena čl. 58 ŽK RF.
I, konačno, peto, državne vlasti dodjeljuju stanove na saveznoj ili lokalnoj razini samo u skladu s pravilima za evidentiranje zdravstvenog stanja poslodavaca. Drugim riječima, u ovom slučaju uzima se u obzir Rezolucija Vlade koja sadrži popis ozbiljnih kroničnih bolesti zbog kojih je nemoguće živjeti na istom teritoriju s bolesnim građanima.
Vrste stanova za socijalno stanovanje
Do danas zakonodavna pravila uspostavljaju specifičan popis nekretnina koje se mogu predati u posjed građana s niskim primanjima na temelju ugovora o socijalnoj najamnini.
Cjelokupni stambeni fond podijeljen je na saveznu i općinsku imovinu. Sukladno tome, ako stanar potraživa stan na saveznoj razini, odluku o dodjeli mogu donijeti samo ovlašteni predstavnici najviše razine vlade.
Ako stanar podnese zahtjev za dodjelu imovine unutar određene općine, tada se ugovor zaključuje s općinom.
Prema čl. 19 ZhK RF, stanovi koji su navedeni u kategoriji privatnog stambenog fonda ne mogu se dati u socijalni najam.
Osim toga, u pravnoj praksi često se javljaju slučajevi kada se stambeni prostori iz državnog ili općinskog fonda ustupe građanima u komercijalni najam. U ovom slučaju govorimo o dodatnoj dobiti za predviđeni prostor. Zakonska pravila sadržana u brojnim pravnim aktima sugeriraju takve situacije, jer to nije u suprotnosti sa zakonom, uključujući čl. 19 LCD RF. Međutim, s obzirom na ozbiljnost stambenog problema koji se u Ruskoj Federaciji nakuplja već dugi niz godina, takva prihvatljivost je nemoguća.
Uz gornju klasifikaciju stambenih prostora pruža se i druga vrsta nekretnine koja se dodjeljuje pojedincima na temelju ugovora o socijalnoj najamnini.
Prvo su to sobe u komunalnim stanovima. Zakonska pravila utvrđuju mogućnost pružanja građanima u potrebi životnog prostora u komunalnim stanovima. Takva je raspodjela moguća samo ako na teritoriju komunalnog stana ima slobodnih soba, odnosno nenastanjenih soba. Međutim, u ovom slučaju moraju se poštivati \u200b\u200bsvi standardi i kriteriji za stambene prostore. Osim toga, ako se takvi prostori već koriste prema ugovoru o socijalnoj najamnini, stanodavac ima pravo deložirati građane, ali na temelju pravila i zakonodavnog poretka.
Pravila za raspodjelu stanova prema ugovorima o socijalnoj najamnini predviđaju redoslijed prijavljenih osoba. Ovo se načelo poštuje i pri dodjeli soba u komunalnim stanovima.
U početku vlasti uzimaju u obzir potrebe svakog građanina, uzimajući u obzir regulatorna pravila, posebno veličinu životnog prostora koji zauzimaju subjekti, broj predstavnika obitelji, kao i druge kriterije predviđene zakonskim propisima. propis.
Ako među stanarima komunalnih stanova nema ljudi koji se žele useliti u slobodnu sobu, tada zakon predviđa mogućnost prodaje životnog prostora prodajom i kupnjom. Sredstva dobivena komercijalnom transakcijom idu u proračun općine, u čijoj je bilanci bila upisana dana nekretnina.
Drugo, to su stanovi u višestambenim zgradama. Životni prostor na teritoriju takvih kuća najčešća je opcija za dodjelu stanova siromašnim građanima i obiteljima s niskim primanjima. Istodobno, stranke sporazuma (stanari) obdarena su punim pravima i obvezama za korištenje i stambenog stana i zajedničke imovine. Uz to, ovo se načelo odnosi ne samo na subjekt koji djeluje kao stranka u ugovoru o socijalnom zajmu, već i na cijelu njegovu obitelj. Svi sudionici takvih pravnih odnosa solidarno su odgovorni za održavanje cjelovitosti i sigurnosti nekretnina koje spadaju u kategoriju socijalnog zapošljavanja.
U slučaju da stanari ne ispoštuju obveze sadržane u ugovoru, stanodavac ima pravo deložirati stanare iz stana, dok raskida ugovor prije njegovog isteka.
Bez obzira na vrstu stana koji se daje za socijalnu najam, građani ga mogu privatizirati u privatno vlasništvo. U tu svrhu moraju biti ispunjeni posebni uvjeti navedeni u regulatornim pravnim aktima. Posebno:
- svi građani koji su prijavljeni u ovom stanu ili ga posjeduju po pravu prebivališta mogu sudjelovati u privatizaciji;
- u nekim se slučajevima osigurava određeno razdoblje socijalnog zaposlenja, nakon čega postaje moguće privatizirati stan.
Socijalno zapošljavanje jedan je od najuspješnijih, iako složenih mehanizama za osiguravanje smještaja siromašnim kategorijama građana. Unatoč ozbiljnosti problema, ugovori o socijalnoj najamnini izuzetno su traženi među građanima Ruske Federacije jer daju priliku da poboljšaju svoje životne uvjete.
Pitanje odgovor
Besplatni internetski pravni savjet o svim pravnim pitanjima
Postavite pitanje besplatno i u roku od 30 minuta potražite odgovor od odvjetnika
Pitajte odvjetnika
Također će vam biti korisni sljedeći članci
- Korištenje stana prema ugovoru o zakupu stambenog fonda društvene namjene
- Iseljavanje iz stana osiguranog ugovorom o društvenoj upotrebi
- Raskid ugovora o zakupu specijaliziranih stambenih prostora
- Stanodavac pod ugovorima o zakupu stambenog fonda društvene namjene
- Postupak za osiguranje drugog stana u vezi s potrebom napuštanja unajmljenog
- Uvjeti pod kojima razmjena stana između stanara prema ugovorima o socijalnom najmu nije dopuštena
- Uzimajući u obzir legitimne interese građana prilikom osiguranja stana po ugovorima o socijalnoj najamnini
- Pružanje stanova prema ugovorima o zakupu stambenih prostora za društvenu upotrebu
- Prava i obveze strana u ugovoru o najmu stambenog fonda društvene namjene
- Trajanje ugovora o zakupu stambenog fonda društvene namjene
- Prava i obveze članova obitelji stanara stana prema ugovoru o zakupu stambenog fonda društvene namjene
- Stanodavac je prijavio zahtjeve za osiguravanje stana po ugovorima o zakupu stambenog fonda društvene namjene
- Iseljavanje stanara i članova njegove obitelji iz stana bez pružanja drugog stana
- Pravo stanara da sklopi ugovor o zakupu stambenog fonda društvene namjene na novi rok
- Pružanje drugog udobnog smještaja prema sporazumu o socijalnoj najamnini u vezi s deložacijom
- Stanar po ugovoru o zakupu stambenog fonda društvene namjene
- Iseljavanje građanina iz prostora uz osiguranje drugog stana prema ugovoru o najmu socijalnog tipa
- Iznajmljivanje stana predviđenog ugovorom o socijalnoj najamnini
- Računovodstvo za građane kojima je potrebno osiguravanje stana prema ugovorima o socijalnom najmu
- Iseljavanje stanara i njegove obitelji iz stana uz osiguranje drugog stana prema ugovoru o socijalnoj najamnini
- Predmet ugovora o zakupu stambenog fonda društvene namjene
- Zadržavanje ugovora o najmu stambenog fonda društvene namjene nakon prijenosa prava na stanovanje ili promjene stanodavca
- Ugovor o zakupu stambenih prostora stambenog fonda društvene namjene
- Raskid i raskid ugovora o socijalnom najmu stambenog prostora
- Priznanje razmjene stanova osiguranih prema ugovorima o socijalnom najmu nevažećim
- Postupak za osiguranje stana prema ugovoru o socijalnoj najamnini u vezi s rušenjem kuće
- Odgovornost stanara stambenih prostora prema ugovoru o socijalnom najmu