Hipoteka na temelju zakonske definicije. Koja je razlika između hipoteke na temelju zakona i hipoteke temeljem ugovora: kako ukloniti teret
Hipoteka(od lat. hypotheca - zalog, od grč. hypoteke) - ovo je vrsta zaloga u kojoj nekretnina, ali istovremeno ostaje u vlasništvu dužnika. Ako dužnik ne ispuni svoje obveze, vjerovnik ima pravo na namirenje prodajom ove imovine.
Potrebno je razlikovati koncepte hipoteke i, u kojima kredit izdaje banka osiguran nekretninama. Hipotekarni kredit je jedna od komponenti hipotekarni sustav... Prilikom dobivanja kredita za kupnju nekretnine, sama stečena nekretnina ulazi u hipoteku (zalog) banci kao jamstvo otplate kredita.
Službe za odabir, upis i dobivanje hipotekarnih kredita nazivaju se hipotekarno posredovanje... Posredovanjem hipotekarnih kredita bavi se stručnjak osposobljen za ovu djelatnost - hipotekarni posrednik.
Hipoteka je i zalog postojeće nekretnine vlasnika za dobivanje kredita ili kredita, koji će se usmjeriti ili za popravak ili gradnju, ili za druge potrebe prema ocjeni zajmoprimca-zalogoprimca.
U slučaju neispunjenja glavne obveze, ovrha se primjenjuje samo na založenu nekretninu, a založni vjerovnik ima pravo prednosti namirenja svojih tražbina u odnosu na ostale vjerovnike dužnika.
Razlozi za nastanak hipoteke i njezino uređenje
Sadašnje zakonodavstvo predviđa dvije vrste razloga za nastanak hipoteke:
- na temelju zakona;
- temeljem ugovora.
Hipoteka na temelju zakona
Hipoteka na temelju zakona (legalna hipoteka) je hipoteka koja nastaje nastupom određenih činjenica utvrđenih zakonom, bez obzira na volju stranaka u odnosu na nastanak hipoteke, kada se vlasništvo nad nekretninom prenosi s jedne osobe na drugu, točnije, kada to pravo stječe novi vlasnik, ali uz obvezno nastupanje činjenica utvrđenih zakonom.
Hipoteke na temelju zakona nastaju u sljedećih pet glavnih i uobičajenih slučajeva:
- Kupnja stambenih zgrada, stanova, zemljišne parcele korištenjem kreditna sredstva banka ili drugo kreditna institucija odnosno sredstva ciljanog zajma.
- Izgradnja stambenih kuća, zgrada, objekata ili stanova kreditnim sredstvima banke ili druge kreditne institucije ili sredstvima ciljanog kredita.
- Prodaja na kredit.
- Najam.
- Zalog prava vlasništva.
Hipoteka temeljem ugovora
Hipoteka temeljem ugovora (ugovorna hipoteka) je hipoteka koja nastaje temeljem ugovora o hipoteci (zalog nekretnine).
Ugovor o hipoteci nije samostalna obveza, već se sastoji u osiguranju obveze po ugovoru o zajmu, ugovoru o zajmu ili drugoj obvezi.
Po zakonu se hipoteka razlikuje od hipoteke koja nastaje na temelju sporazuma samo po tome što prva nastaje izravnom naznakom u zakonu i automatski se upisuje zajedno s drugim ugovorom i bez izjave stranaka, a hipoteka, temeljem sporazuma, podliježe upisu na poseban zahtjev stranaka. Budući da hipoteka po zakonu nastaje ciljanim kreditom za kupnju stambenog prostora, prilikom upisa takve hipoteke mijenja se vlasnik nekretnine, točnije, takva hipoteka nastaje istovremeno s stjecanjem nekretnine. posjed od strane zajmoprimca.
Nekretnina koja se može staviti pod hipoteku
Imovina koja može biti predmet hipoteke definirana je člankom 5. Zakona o hipotekama - nepokretne stvari navedene u članku 130. Građanskog zakonika Ruske Federacije, čija su prava upisana na način utvrđen za državnu registraciju prava. na nekretninu i promet s njom.
Te stvari uključuju:
- zemljišne čestice, osim zemljišnih čestica navedenih u članku 63. Zakona o hipoteci;
- poduzeća, kao i zgrade, građevine i druge nekretnine koje se koriste u djelatnosti;
- stambene zgrade, stanovi i dijelovi stambenih zgrada i stanova koji se sastoje od jedne ili više izoliranih prostorija;
- vikendice, vrtne kućice, garaže i druge potrošačke zgrade;
- zrak i morska plovila, plovila unutarnje plovidbe i svemirski objekti.
Procjena solventnosti dužnika
Procjena solventnosti dužnika (osiguravanje) je procjena sposobnosti Klijenta za servisiranje izdanog hipotekarnog kredita, odnosno izračun iznosa kredita koji zajmoprimac može platiti, uzimajući u obzir karakteristike samog zajmoprimca (vrsta zaposlenja, mjesečna primanja i mogućnost koja to potvrđuje, prisutnost sudužnika ili jamaca, sastav obitelji, prisutnost maloljetnih uzdržavanih osoba itd.). Klijent prolazi kroz postupak osiguranja dva puta: prilikom kontaktiranja hipotekarnog posrednika (provodi ga osiguravatelj brokersko društvo) prije sklapanja ugovora o pružanju usluga, kao i u banci (koju provode kreditni analitičari banke) prilikom razmatranja zahtjeva za hipotekarni kredit.
Kratak opis postupka preuzimanja osiguranja u banci. Izračun koeficijenata:
Ove omjere banke su razvile zajedno sa Federalna agencija na hipoteku stambeno kreditiranje na temelju iskustava SAD-a i europskih zemalja. Upravo ovaj skup pokazatelja odražava potpunu sliku solventnosti zajmoprimca, a također vam omogućuje standardizaciju postupka za odobravanje i izdavanje hipotekarnog kredita. U svakom bankarskom programu ovi se omjeri unaprijed odobravaju, ali se u nekim slučajevima mogu prilagoditi, primjerice, prema načinu potvrđivanja prihoda. K / Z, O / D i P / D mogu varirati ovisno o subjektu Ruske Federacije, veličini prosjeka plaće i preferencije određene banke.
Nakon što se izvrši izračun prema tim koeficijentima, obično se bira minimalni iznos, što će biti iznos kredita. Prihodi i način na koji se potvrđuju jedan su od glavnih čimbenika koji utječu na iznos kredita. Većina banaka razumije da se svi prihodi budućih zajmoprimaca ne odražavaju u računovodstvu poslodavca, pa razvijaju različiti putevi dokaz o prihodima, na primjer: račun dobiti i gubitka slobodnog oblika.
Značajke hipotekarnog kredita
Kredit se izdaje na dugi rok (do 50 godina). Kamatna stopa na hipotekarni kredit je niža nego na ostale vrste kredita. Zajmoprimac hipotekarnog kredita mora imati tzv. “kapara” - dio vrijednosti kupljene nekretnine bez uzimanja u obzir hipotekarnog kredita (iako u nekim bankama ovaj uvjet nije potreban). Veličina polog obično utječe kamatna stopa kredita i kreće se od 0% do 70% vrijednosti hipotekarne nekretnine. Banka pred zajmoprimca hipotekarnog kredita postavlja niz posebnih zahtjeva: dokaz o prihodima, prisutnost kontinuiranog radnog iskustva itd. Obvezni sudionici hipotekarni kredit su osiguravajuća i procjeniteljska društva koja banci daju sigurnost transakcije. Otplata hipotekarnog kredita obično se provodi u jednakim ratama – anuitetima. Iznos takve trajne isplate anuiteta (A) izračunava se pomoću formule.
Problemi vezani uz upis hipoteke temeljem zakona i sporazuma uzrokuju brojne probleme i sporove. To je zbog prilično nejasne granice između korištenih izraza. U okviru ovog članka analizirat ćemo što hipoteka znači po zakonu, koje su značajke, slučajevi primjene i po čemu se hipoteka na temelju ugovora razlikuje od one predviđene zakonom.
Hipoteka na temelju zakona
Ispravna definicija pojma hipoteka temeljem zakona, što to znači i koja su pravila regulirana, moguća je samo uz pravilnu upotrebu sljedećih osnovnih financijskih definicija:
- hipoteka;
- hipoteka(zajam).
Mnogi građani krivo identificiraju ove pojmove i pretpostavljaju da u oba slučaja dolazi o dobivanju kredita za kupnju kuće, što je tipično samo za hipotekarni kredit.
Hipoteka je jedan od načina osiguranja ispunjenja obveza iz ugovora, pa tako i kreditnog, pod kojim je nekretnina založena. Vlasnik takve imovine zapravo je lišen prava raspolaganja njome bez pribavljanja suglasnosti založnog vjerovnika, odnosno obavljanja poslova kupoprodaje, zamjene, darivanja i dr.
Obveze po sili zakona temelje se na djelovanju podzakonskih akata koji utvrđuju, bez obzira na želju stranaka, obvezu zalaganja nekretnina. Normativnu osnovu takvih odnosa čine:
Građanski zakonik Ruske Federacije;
- Savezni zakon od 13.07.2015 N 218-FZ "O državnoj registraciji nekretnina";
- Savezni zakon od 16.07.1998. N 102-FZ "O hipoteci (zalogu nekretnina)";
- Savezni zakon od 21.07.1997. N 122-FZ "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcija s njima" (u cijelosti postaje nevažeći od 01.01.2020.).
Iz značenja ovih normi može se zaključiti da hipoteka, na temelju zakona, ima sljedeće karakteristične značajke:
- banka ili druga kreditna organizacija djeluje kao vjerovnik i založni vjerovnik;
- nekretnine se stječu korištenjem posuđenih sredstava;
- uvjete i uvjete za zalog sadrži ugovor o zajmu;
- za upis zalogoprimac ili založni vjerovnik mora na temelju zakona podnijeti zahtjev za hipoteku i priložiti ugovor o zajmu na temelju kojeg Državni registar unose se podaci o strankama;
- upis vlasništva na kupljenom objektu i zalog provode se istovremeno.
Provedena analiza omogućuje nam da klasificiramo vrste hipoteka na temelju zakona, ovisno o razlozima za nastanak:
- korištenje kreditnih sredstava pri kupnji nekretnine u fazi izgradnje - unatoč odsutnosti nekretnine u trenutku upisa ugovor o kreditu navodno je založeno;
- upis kredita za kupnju gotove nekretnine - upis prava hipotekarnog vjerovnika provodi se u trenutku prijenosa prava na nekretnini na zalogodavca;
- koji proizlaze iz uvjeta zakupnine;
- drugim slučajevima izravno predviđenim pravilima zakona.
Treba napomenuti da stranke podliježu posebnom povlaštenom režimu, koji oslobađa plaćanja državne pristojbe nakon registracije.
Hipoteka temeljem ugovora
Iako zakon spominje vrstu imovinskog zaloga koji proizlazi iz uvjeta ugovora, on to nije jasno regulirao i ne sadrži pojam što je hipoteka po ugovoru. Iz značenja navedenih normi treba razumjeti sve vrste zaloga nekretnina koje nemaju predznake hipoteke utvrđene na zakonodavnoj razini.
Kolateral koji proizlazi iz ugovora može nastati u raznim situacijama, primjerice, prilikom podizanja kredita, ili može biti jamstvo za ispunjenje drugih obveza. Bez obzira na osnovu za nastanak založnih obveza, mora se sklopiti zaseban samostalni ugovor o hipoteci koji sadrži podatke o strankama i predmetu zaloga.
Upis tereta provodi se prema sljedećim pravilima:
- potrebna je zajednička prijava zalogodavca i zalogoprimca ili prijava javnog bilježnika koji je ovjerio ugovor;
- podaci u USRN unose se strogo u skladu s izvršenom transakcijom;
- upis se provodi zasebno i ne podrazumijeva promjenu vlasništva i drugih imovinskih prava na objektu;
- upis u državni registar vrši se nakon plaćanja državne pristojbe - 1000 rubalja (članak 28., dio 1. članka 333.33 Poreznog zakona Ruske Federacije).
Prijenos imovine u zalog provodi se na dobrovoljnoj osnovi, na primjer, radi dobivanja veći iznos potrošački kredit ili zajam s minimalnom kamatnom stopom.
Prepoznatljive značajke
Ispravna klasifikacija postojećih pravnih odnosa u okviru založnih obveza omogućit će ne samo upis tereta prema pravilima, već i utvrđivanje je li potrebno platiti državnu pristojbu u određenom slučaju.
Radi lakše percepcije, karakteristične značajke prikazane su u tablici.
Upis hipoteke na temelju zakona je relevantan za sve hipotekarne kredite, uključujući i one izdane za posebne vladinih programa... Opterećenje imovine prema pravilima hipoteke temeljem sporazuma koriste predstavnici velikih i srednjih poduzeća za otvaranje kreditne linije ili dobivanje kredita za razvoj svoje djelatnosti, kao i pojedinci u slučaju međusobnog kreditiranja osiguranog nekretninama.
Razlozi za nastanak hipoteke - ovaj izraz se odnosi na čimbenike zbog čega postoji jedna od sljedećih vrsta hipoteka:
- Hipoteka na temelju zakona.
- Hipoteka temeljem ugovora.
Hipoteka na temelju zakona
Hipoteka na temelju zakona (zakonska hipoteka) nastaje kao rezultat nastanka okolnosti navedenih u saveznom zakonu (članak 1. stavak 2. Saveznog zakona od 16. srpnja 1998. N 102-FZ "O hipoteci") (u daljnjem tekstu - Zakon N 102-FZ) ... Takva hipoteka nastaje isključivo kod ciljanog kredita za kupnju stambenog prostora, te stoga uz njenu upis nužno dolazi i promjena vlasnika nekretnine.
Jednostavnim riječima: hipoteka po zakonu je kada se stan kupljen za kreditna sredstva upiše u vlasništvo kupca-zajmoprimca i kada isti stan postane kolateral za uzeti kredit (što je standardna shema za davanje hipotekarnog kredita) .
Primjer: zajmoprimac uzima od banke ciljani kredit za kupnju stana, koji postaje kolateral za ovaj kredit.
Rusko zakonodavstvo predviđa sljedeće razloge za nastanak legalne hipoteke:
- Hipoteka stambenih zgrada i stanova. Stambeni prostori(stambene kuće i stanovi) kupljene ili izgrađene kreditnim sredstvima banke (ili bilo koje druge kreditne institucije) zajmodavac je založio od trenutka državne registracije hipoteke (članak 1. članka 77. Zakona N 102-FZ). Isto se odnosi i na kupnju zemljišta (članak 1. članka 64.1. Zakona N 102-FZ), kao i na stjecanje i izgradnju nestambenih prostorija(Članak 69.1 Zakona N 102-FZ).
- Kreditna prodaja... Ako ugovorom o kupoprodaji nije drugačije određeno, roba prodana na kredit od trenutka prijenosa na kupca pa do plaćanja priznaje se kao založena od strane prodavatelja (članak 5. članka 488. Građanskog zakona Ruska Federacija). Ista pravila vrijede i za prodaju robe na kredit, uz uvjet plaćanja na rate (članak 3. članka 489. Građanskog zakona Ruske Federacije).
- Anuitet (doživotno ovisno uzdržavanje). Prilikom prijenosa bilo koje nekretnine uz plaćanje zakupnine, primatelj zakupnine stječe pravo zaloga na ovoj nekretnini kao osiguranje obveze platitelja (čl. 1. članka 587. Građanskog zakona Ruske Federacije).
Upis hipoteke na temelju zakona
Državna registracija hipoteke na temelju zakona događa se istodobno s upisom ugovora o kupoprodaji. Odnosno, u potvrdi za stan koji ste kupili, u rubrici "tereti" već će biti naznačeno da je stan kupljen kreditnim sredstvima i ne može se prodati bez suglasnosti zajmodavca (banke).
Zakonska hipoteka upisuje se na temelju zahtjeva hipotekarnog vjerovnika (zajmoprimca) ili hipotekara (zajmodavca), odnosno javnog bilježnika koji je ovjerio ugovor koji je doveo do nastanka ove vrste hipoteke (čl. 2. č. 20. Zakona br. 102-FZ). Pročitajte više o upisu hipoteke.
Bilješka! Za državnu registraciju hipoteke koja proizlazi iz zakona - ne naplaćuje se pristojba (podstavak 6. stavka 3. članka 333.35 Poreznog zakona Ruske Federacije).
Hipoteka temeljem ugovora
Hipoteka na temelju sporazuma (ugovorna hipoteka) nastaje na temelju ugovora o hipoteci (čl. 1. stavka 2. Zakona N 102-FZ). Drugim riječima, nastanak takve hipoteke postaje moguć samo ako postoji poseban sporazum stranaka o zalogu.
Jednostavnim riječima: hipoteka temeljem ugovora - to je kada kupac-zajmoprimac:
- Izrađuje stan kupljen za kreditna sredstva u vlastitoj imovini (prilikom dobivanja "čiste" potvrde, tj. - bez tereta).
- Prikuplja paket dokumenata(ovo se obično daje do 3 mjeseca) upravo za stan koji bi trebao postati predmetom zaloga (tj. u ovom slučaju, i kreditni stan i svaka druga imovina u hipotekarnom vlasništvu mogu postati predmetom zaloga zajmoprimac).
- Zajedno sa zajmodavcem (bankom) sastavlja i upisuje poseban ugovor o hipoteci(tek nakon toga na nekretninu se nameće teret – odnosno od ovog trenutka hipoteka stupa na snagu).
Primjer: zajmoprimac uzima ciljani kredit za kupnju nekretnine osiguran postojećim stambenim prostorom.
Pristankom na ugovornu hipoteku banka je izložena velikom riziku... Doista, do trenutka upisa ugovora o hipoteci zajmodavac (banka) formalno neće imati nikakva prava na nekretnini kupljenoj u okviru hipotekarnog kreditiranja. Kreditne organizacije izlaz iz ove situacije pronalaze u jamcima. Za vrijeme do davanja stambenog prostora u zalog zahtijevaju od zajmoprimca da osigura nekoliko pojedinaca odn pravna lica spreman jamčiti za njega. Istovremeno, za isto vrijeme banke obično precjenjuju kamatnu stopu na kredit.
Upis hipoteke temeljem ugovora
Na temelju ugovora hipoteka se ne upisuje zajedno s ugovorom o kupoprodaji stana, kao što je slučaj sa zakonskom hipotekom, već zasebno, na temelju posebnog ugovor o hipoteci.
Državna registracija hipoteke na temelju sporazuma provodi se na temelju zajedničkog zahtjeva hipotekarnog vjerovnika i hipotekara. Ako je hipoteka nastala temeljem ovjerenog ugovora o hipoteci, tada se upis može izvršiti na temelju zahtjeva bilježnika koji je ovjerio ovaj ugovor (članak 1. članka 20. Zakona N 102-FZ). Možete saznati više o upisu hipoteke.
Hipoteka: po zakonu, na temelju sporazuma - razlike
Dakle, kako se hipoteka na temelju zakona razlikuje od hipoteke koja proizlazi iz sporazuma:
hipoteka na snazi |
pojava | založeno može biti | registracija: 1 - kada 2 - na čiji zahtjev |
Naknada za registraciju |
Zakon | automatski bez pristanka stranaka | posuđen stan | 1) istodobno s državnom registracijom prava vlasništva 2) može se izvršiti na temelju zahtjeva jedne od strana u prometu (zalogoprimac, zalogodavac, javni bilježnik) |
nije naplaćeno |
ugovor | prilikom sastavljanja posebnog ugovora | posuđen ili bilo koji drugi stan u vlasništvu zajmoprimca | 1) nakon upisa ugovora o kupoprodaji, na temelju posebnog ugovora o hipoteci 2) provodi se strogo na temelju zajedničke prijave zalogoprimca i zalogodavca |
naplaćeno |
Hipoteka je zalog nekretnine, koji je formaliziran kao kolateral na temelju ugovora o zajmu, ugovora o zajmu ili druge okolnosti. Ugovorom o hipoteci zajmodavac ima pravo povući založenu imovinu ili primiti novac u visini vrijednosti založene imovine u slučaju neisplate sredstava u ugovorenom roku. Određuje se redoslijed provedbe postupaka Savezni zakon"O hipoteci (hipoteci nekretnine)".
Ugovorom o hipoteci mogu se založiti sljedeće nekretnine:
- poduzeća, zgrade i građevine koje se koriste u poslovanju;
- stambeni stanovi, kuće ili njihovi izolirani dijelovi;
- zemljište;
- garaže, vikendice, ljetnikovci i drugi slični objekti;
- plovila unutarnje plovidbe, svemirski objekti, brodovi i zrakoplovi.
Hipoteka podrazumijeva da imovina koja je založena tijekom cijelog trajanja ugovora ostaje u posjedu i korištenju zalogodavca. Potonji može biti ili dužnik ili treća osoba koja nije strana u obvezi.
U Rusiji postoje dvije vrste hipoteka: na temelju zakona i na temelju sporazuma. Što je to i koje razlike postoje između njih, razmotrit ćemo dalje.
Hipoteka na temelju zakona
Ova vrsta zaloga ne nastaje kao rezultat posebnog ugovora o zalogu, već zbog određenih zakonskih činjenica. Drugi naziv koncepta je legalna hipoteka. Ne uključuje plaćanje državna dužnost te posjet registracijskoj službi djelatnika banke ili druge kreditne organizacije koja je dala kredit za kupnju stambenog prostora. Na temelju zakona, hipoteka nastaje na temelju upisa (pod uvjetom da kreditna sredstva idu u promet) sljedećih dokumenata:
- ugovor vlasničko sudjelovanje u građevinarstvu;
- vlasništvo;
- ugovor o ustupanju.
Državna registracija hipoteke na temelju zakona odvija se na temelju inicijalnog ugovora (zajma, kredita i dr.), što je dovelo do pojave ove vrste kolaterala. Uknjižba prava vlasništva osobe koja je opterećena hipotekom provodi se preko noći, osim ako zakonom nisu utvrđene druge okolnosti.
Hipoteka se aktivira kada se kreditna sredstva u cijelosti ili djelomično koriste za stjecanje / izgradnju i daljnju državnu registraciju sljedećih objekata:
- Zemljište.
- Nestambeni prostori, zgrade ili građevine sa zemljištem.
- Stambeni prostori (kuće, stanovi).
- Roba (prema kupoprodajnom ugovoru).
Također, temeljem zakona, hipoteka nastaje pri prijenosu uz plaćanje najamnine zemljišna parcela ili druge nekretnine. Dakle, glavni razlog za aktiviranje legalnih hipoteka je dobivanje ciljani zajam te stvaranje uvjeta kada je potrebno kupiti imovinu i uknjižiti je na državnoj razini.
Navedimo ilustrativan primjer. Recimo da ste kupili stan kreditom od banke. Budući da ovaj novac nije vaše vlasništvo, transakcija ima oblik kupoprodajnog ugovora korištenjem kreditnih sredstava. Nakon uknjižbe, korisnik kredita zapravo postaje vlasnik stana, ali istovremeno stambeni prostor daje banka u zalog, budući da kredit još nije otplaćen.
Hipoteka na temelju ugovora: što je to?
Ova vrsta kolaterala nastaje u slučajevima koji po zakonu ne podrazumijevaju aktiviranje hipoteke. Osnova za formiranje hipoteke temeljem sporazuma je sklapanje između stranaka ugovora (ugovora) o hipoteci nekretnine. Dokument i u njemu propisane obveze stupaju na snagu od trenutka njegove državne registracije. Za upis hipotekarni dužnik i hipotekarni vjerovnik moraju napisati zajedničku izjavu. Ugovor o zalogu nije samostalna obveza i sklapa se istovremeno s ugovorom o zajmu.
Dajmo da damo konkretan primjer... Recimo da želite uzeti veliki bankovni kredit koji planirate potrošiti na skupu opremu. Odlazite u banku, dižete kredit, potpisujete ugovor i istovremeno sastavljate ugovor o hipoteci u kojem piše da je vaš stan u zalogu banke.
Razlike između dvije vrste hipoteka
Postoji temeljna razlika između navedenih pojmova. Glavne razlike su sljedeće:
- Uvjet za davanje kredita za hipoteku temeljem ugovora je davanje imovine koja je već u vlasništvu zajmoprimca kao zalog. Hipoteka na temelju zakona definira zalog nedavno stečene imovine za ciljana sredstva kredita.
- Prema zakonu, novac uzet na hipotekarni kredit može se potrošiti samo za određenu namjenu navedenu u dokumentima. Kolateral na temelju ugovora omogućuje vam da raspolažete kreditom po vlastitom nahođenju.
V novije vrijeme hipoteka je široko rasprostranjena među zajmoprimcima jer vam omogućuje posuđivanje sredstava od banke ili druge financijske institucije na povoljni uvjeti... Glavna svrha upisa zaloga je stjecanje nekretnine, koje će služiti kao jamstvo banke.
Upis ugovora o hipoteci; Budite oprezni pri sastavljanju ugovora; Isplati li se uzeti hipoteku?
Među mnogim načinima da se stan uzme na kredit, hipoteka na temelju zakona je najkontroverznija i najrizičnija metoda. Ali ponekad je ova metoda jedina moguća i za zajmoprimca i za zajmodavca.
Koje vrste hipoteka postoje
Ako se nekretnina kupuje kreditnim sredstvima, tada postoje dvije zakonske opcije za upis tereta, dvije: hipoteka na temelju zakona i na temelju sporazuma: razlike između ovih metoda su male, ali temeljne.
Prilikom upisa nekretnine u zalog u postupku hipoteke temeljem ugovora, podaci o teretima upisuju se u registar na temelju ugovora o zalogu (hipoteci) istovremeno s upisom ugovora o stjecanju nekretnine. imanje. U tom slučaju se uvijek sastavlja ugovor o hipoteci ili se sastavlja hipoteka.
Hipoteka, na temelju zakona Građanskog zakonika Ruske Federacije, definira se kao državna registracija ugovora o stjecanju nekretnine, koji sadrži hipotekarnu obvezu. To može biti bilo kakav ugovor, ali najčešće je to kupoprodajni ugovor. Izvadak o pravima na takvom objektu ukazati će na postojeća ograničenja opterećenja prava: hipoteka na temelju zakona.
Što znači hipoteka na temelju zakona?
Zakonski, pitanja hipoteke regulirana su Saveznim zakonom "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom" br. 122-FZ od 21. srpnja 1997., kao i Saveznim zakonom "O hipoteci (zalogu nekretnina) "Broj 102-FZ od 16. srpnja 1998.
Osnova za izradu upisa u registar tereta je državna registracija kupoprodajni ugovor, koji sadrži podatak da je kupnja izvršena korištenjem posuđenih sredstava.
Govoreći jednostavnim riječima, hipotekarna obveza (opterećenje) se upisuje u registar kada novi vlasnik dođe u teritorijalnu podružnicu Rosreestra sa ugovorom o prijenosu prava vlasništva radi preknjižbe kupljene nekretnine na svoje ime.
Ako podaci navedeni u ugovoru o kupoprodaji nekretnine nisu dovoljni za upis tereta u državni registar, tada zalogodavac i založni vjerovnik mogu podnijeti zajednički zahtjev za upis hipotekarne obveze. Uz njega se prilaže odgovarajući ugovor o zajmu ili ugovor o zajmu.
Po obostranom dogovoru strana u transakciji, registracija hipotekarnih tereta u Rosreestru ne može se primijeniti. Za to je u ugovoru o kupoprodaji nekretnine propisana odgovarajuća klauzula.
Prijave
Hipoteka po sili zakona može nastati u sljedećim situacijama:
- Stjecanje zemljišta, stanova, drugih nekretnina o trošku posuđen novac, bankovni kredit, ciljni kredit pravne osobe.
- Kupnja, izgradnja nekretnine uz potpunu ili djelomičnu otplatu iz posuđenih sredstava.
- Anuitet ili doživotni sadržaj. U tom slučaju založno pravo na nekretnini ispisuje se primatelju zakupnine.
- Upis zaloga prava vlasništva pri kupnji nekretnine u izgradnji.
Uvijek pažljivo čitajte hipoteke i kreditni ugovori kako ne bi pali u ruke prevarantima. Tržište nekretnina, posebno u velikim gradovima, golem je broju kriminalaca nezakonit izvor prihoda, stoga pokušajte transakcije obavljati preko uglednih agencija za nekretnine i cijenjenih javnih bilježnika.
Značajke hipoteke na temelju zakona
Teško je identificirati prednosti i nedostatke nastanka kolaterala na temelju zakona, jer potencijalne nepredviđene okolnosti mogu imati i negativne i pozitivne konotacije, ovisno o tome čije se gledište uzima kao osnova.
Razmotrite glavne zamke prilikom registracije hipotekarne obveze prema zakonu.
1. Kompilacija jedan ugovor kupoprodaja nekretnina. Odsutnost ugovora o hipoteci smanjuje financijski rashodi kupac i prodavatelj u transakciji, ali snosi rizike za zajmodavca, koji prije registracije ugovora s Rosreestrom ne posjeduje kolateralna prava.
Osim toga, postoji mogućnost naknadnog osporavanja stjecanja nekretnine na sudu, zbog čega se prostor vraća prodavatelju, a zajam, zajedno s hipotekom u Jedinstvenom državnom registru, i dalje ostaje kod kupac-zajmoprimac.
2. Rizik neotplate hipoteke nakon otplate kredita. Može doći do situacije kada je kupac u cijelosti platio iznos kredita, ali ne može potvrditi tu činjenicu zbog odsutnosti ili nestanka zajmodavca, u kombinaciji s nedostatkom popratnih dokumenata. Kao rezultat toga, zalog može postati "vječan", te postaje gotovo nemoguće zaobići postojeća ograničenja na teret prava (hipoteka po zakonu).
3. Prestanak hipoteke do potpune otplate cjelokupnog iznosa kredita. Ova situacija može nastati ako je imovina prodana zbog neplaćanja kredita zajmoprimca.
Nakon prodaje hipotekarne nekretnine, obveze dužnika prema banci smatraju se ugašenim. Međutim, prihod od prodaje možda neće biti dovoljan za otplatu zajma. U ovoj situaciji banka postaje oštećenik.
4. Osporavanje hipoteke. Zbog slabog pravnog znanja stanovništva, mnogi ne razumiju bit dokumenata koji se potpisuju prilikom kupnje nekretnine. Zbog toga ljudi vjeruju da kupoprodajni ugovor nije temelj za zalog imovine i pokušavaju osporiti njegovu podobnost na sudu. Uslijed toga nastaju pravni postupci koji su nepoželjni za vjerovnika.