Kada se zabrani dionička gradnja. Otkazivanje zajedničke gradnje: Kada očekivati rast cijena stanova? Nedovršeni veliki i mali
Građevinske organizacije moći će dobiti novac od dioničara za stanove koje su kupili tek nakon predaje kuća. 1. srpnja počele su djelovati izmjene i dopune Saveznog zakona "O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji ...". Glavna promjena u njemu je pojava escrow računa. Banke će novac dobiven prodajom stanova zadržati na sebi do kraja izgradnje. I dajte graditeljima zajmove uz kamatu za određeni projekt kod kuće.
Dakle, kupac stana sklapa ugovor s investitorom za kupnju stana u novogradnji.
"Ovaj ugovor bit će registriran u Rosreestru", objasnio je novi sustav Nikolay Alekseenko, generalni direktor Agencije za ocjenjivanje građevinskog kompleksa.
Programer će ih dobiti tek nakon završetka izgradnje. Tako će sredstva dioničara biti zaštićena od rasipanja. Pretpostavlja se da će s prijelazom na novi financijski model programeri ulagati u gradnju više vlastitih sredstava. Njihov minimalni volumen propisan je novim zakonom. Projektanti su dužni rezervirati 10 posto vlastitih sredstava prije početka izgradnje. To može biti dobit ostvarena provedbom već provedenih projekata.
A što više developer ulaže u posao, to će mu trebati manje bankovnih kredita. Što jeftinije, što znači da će njegovi stanovi biti konkurentniji na tržištu.
Upravo će posuđeni novac kasnije postati glavni izvor financiranja nakon napuštanja zajedničke gradnje u Rusiji.
Kako se novac tijekom gradnje ne bi preusmjeravao u druge svrhe, uspostavljena je zabrana izvođenja projekata koji nisu vezani uz stambenu izgradnju, uvođenje obvezne bankovne potpore projektima i pooštravanje kontrole trošenja sredstava investitora.
Neće svi programeri odmah prijeći na escrow račune od 1. srpnja. Ovaj mehanizam se nesumnjivo uvodi za one objekte za koje će se ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji s prvim dioničarom predati na državnu registraciju nakon 1. srpnja 2019. godine.
Značajke primjene stručnjaka za zakonodavstvo "RG" u naslovu "Pravni savjet". Možete im postaviti svoja pitanja
"Descrow računi ostat će rijetkost u bliskoj budućnosti", kaže Maria Litinetskaya, upravljački partner Metriuma. Osim toga, zbog velikog broja projekata koji su već lansirani na tržište, kupci će moći pronaći stan koji se može kupiti bez korištenja escrow računa još najmanje dvije godine, kaže Alexander Khrustalev, čelnik NDV Grupe .
Druga stvar je što je kupcu escrow računa to samo isplativije od dosadašnje procedure zajedničke gradnje. Sudionici na tržištu kažu da nova financijska shema kupcima jamči sigurnost bez presedana u transakcijama na tržištu nekretnina sa stambenim zgradama u izgradnji. Zapravo, postoji nekoliko mehanizama osiguranja odjednom, koji se pokreću ovisno o nastaloj situaciji.
"Ako banka ima problema, na primjer, opoziv licence, DIA jamči vlasnicima kapitala povrat do 10 milijuna rubalja", kaže Nikolaj Alekseenko. će dovršiti projekt ".
Promjene ne samo da će jamčiti povrat novca, već će i ubrzati proces. Do kraja godine mogu se napraviti promjene vezane uz redoslijed stečaja developera.
"Postupak povlačenja objekta radi dovršetka bit će ubrzan", kaže Alexander Khrustalev. Sada stečaj može trajati nekoliko godina, ljudi ne dobivaju svoj novac, nedovršeni projekti se ne prenose novim građevinskim tvrtkama na završetak. Novi mehanizam mogao bi omogućiti povrat novca ili prijenos kuća novim građevinskim tvrtkama u roku od tri do pet mjeseci, rekao je Khrustalev.
Osim toga, Državna duma usvojila je izmjene i dopune koje će omogućiti da se odmakne od principa "kotla" u izgradnji. To je jedan od glavnih razloga za pojavu dugotrajne gradnje i spriječit će zlouporabu sredstava od strane građevinskih organizacija, što će pridonijeti njihovoj financijskoj stabilnosti. Promijenjena je i uredba "jedna građevinska dozvola - jedna tvrtka". Programeri sada mogu koristiti više građevinskih dozvola ako su projekti koji se provode dio istog projekta.
Novinarima sam ispričao predsjednikove upute da se kroz bankovnu potporu razradi mogućnost prijelaza s dioničke izgradnje na projektno financiranje. Nije govorio ni o kakvim konkretnim datumima.
Ministar je još ljeti govorio o potrebi odustajanja od zajedničke gradnje. “Naravno, moramo nastojati jednog dana pobjeći od zajedničke gradnje, otići na bankovnu podršku, ali to nije danas ili sutra, dok je naš zadatak maksimalno zaštititi ljude koji sudjeluju u zajedničkoj gradnji”, rekao je Men.
Developeri još uvijek uglavnom koriste kredite za realizaciju svojih projekata, komentiraju sudionici na tržištu. No, sredstva dioničara su im puno jeftinija.
“Ovdje se ne radi o samom mehanizmu financiranja projekta, već o visini stope po kojoj banke kreditiraju investitore. Bankovna sredstva za programere danas su puno skuplji resurs od novca dioničara”, rekao je generalni direktor razvojne tvrtke Ingrad.
Na tržištu postoje igrači koji grade stambene objekte bez privlačenja bankovnog financiranja, ali oni su u manjini, kaže financijski direktor razvojne grupe City-XXI stoljeće. To su ili najveće tvrtke, ili tvrtke povezane s bankarskim ili državnim strukturama, ili tvrtke koje pažljivo izračunavaju razinu kreditnog opterećenja i grade uglavnom vlastitim sredstvima.
Danas samo četvrtina developera gradi o svom trošku, prema Grupi tvrtki Granel. Također dodaju da potpuni prijelaz na financiranje projekata može dovesti do činjenice da na regionalnoj razini do 90% programera može napustiti tržište.
“Trošak izgradnje u regijama je oko 25 tisuća rubalja. po četvornom m. Prodaja u prosjeku - 35 tisuća rubalja. po kvadratu m. Ovi uvjeti su financijski opterećujući za regije i poslovanje postaje neisplativo “, kažu u tvrtki.
Uzmemo li u obzir izmjene zakona o zajedničkoj gradnji, onda će na tržištu ostati samo financijski stabilne tvrtke koje profitiraju ne samo od razvoja, budući da se profitabilnost ovog posla svake godine sve više smanjuje, dodaje Andrey Tsvet, Direktor razvoja Granel grupe ...
Riječ je o izmjenama i dopunama zakona o dijeljenoj gradnji koje stupaju na snagu 1. srpnja 2018. godine. Zabranjuju ishođenje više građevinskih dozvola odjednom, obvezuju glavnog izvođača, tehničkog naručitelja i projektanta da imaju račun u istoj banci i međusobno se obračunavaju korištenjem escrow računa.
“Nakon što se na programere primjenjuju strogi zahtjevi, možemo govoriti o drugim prilagodbama - promijenit će se struktura razvojnog tržišta iz kojeg će napustiti mali igrači koji su “pretvrdi” s novim pravilima igre. Istodobno, ako je moguće predvidjeti promjenu strukture industrije i konsolidaciju tvrtki, tada je prerano govoriti o smanjenju obujma ponude “, podijelio je. Voditelj odnosa s ključnim partnerima Est-a-Tet.
Podsjetimo da su prošle godine pooštreni zahtjevi za minimalni odobreni kapital za programere koji privlače sredstva stanovništva. Iznos temeljnog kapitala izračunava se pojedinačno za svakog graditelja, ovisno o maksimalnoj površini svih objekata zajedničke gradnje.
Minimalna veličina je 2,5 milijuna rubalja, s planovima za izgradnju 1,5 tisuća četvornih metara. Istodobno, ako programer namjerava graditi 500 tisuća četvornih metara uz sudjelovanje sredstava građana, tada njegov temeljni kapital mora biti najmanje 1,5 milijardi rubalja.
Osim toga, ljetos je predsjednica potpisala zakon o Fondu za zaštitu prava dioničara (Fond za naknadu štete), koji utvrđuje jedinstvenu stopu doprinosa za programere - 1,2% cijene svakog ugovora s dioničarom. Istodobno, veličina vlastitih sredstava programera za projekt, koji se planira za implementaciju, mora biti najmanje 10% njegovog troška tijekom cijelog razdoblja izgradnje.
Ako se provede nova inicijativa predsjednika, shema se, zapravo, teško da će se promijeniti, budući da banka financira izgradnju, istaknuo je Sobolev. Međutim, vremenski period za korištenje bankovnog novca se mijenja.
“Banka će posuđivati novac na duži period – takozvani “dugoročni novac”. Kako bi dobili sredstva od kupaca, programeri će prvo morati izgraditi objekt. Zapravo, govorimo o prodaji stanova po istoj shemi prema kojoj se sada prodaje sekundarno stanovanje “, rekao je stručnjak.
Uvjeren je da možemo očekivati smanjenje broja tvrtki i daljnju monopolizaciju tržišta. U ovom slučaju neizbježni su porast cijene po četvornom metru i povećanje cijena stanova zbog smanjenja konkurencije.
Ostali sudionici na tržištu također su uvjereni da će troškovi stanovanja rasti. Financiranje projekta dodjeljuje se u iznosu od 13-20% godišnje, što, uzimajući u obzir trajanje projekata, daje od 20% do 60% preplate zajma. Ti će iznosi nedvojbeno utjecati na cijenu kvadrata, koja će poskupjeti nego sada, kaže upravljački partner Metrium grupe.
“Da bi financiranje projekta funkcioniralo, zajam mora biti jeftin i dugoročan, ali u Rusiji danas postoji akutni nedostatak upravo takvih investicija. A u uvjetima visoke cijene kapitala povećava se potreba za ubrzanjem njegove otplate, pa je neisplativo ni programerima ni bankama da se uključe u duge i skupe projekte “, smatra ona.
Prema njezinim riječima, za dugoročna ulaganja iznimno su važni makroekonomska stabilnost i predvidljivost, posebice na deviznom tržištu. Danas također ne postoji, a nedostatak jamstva da se devalvacija iz 2014. neće ponoviti glavna je prepreka provedbi projektnog financiranja.
Uz puno projektno financiranje, nema potrebe za prodajom stanova pod predškolskom ustanovom, stoga će se na tržištu pojaviti samo nove zgrade koje su puštene u rad. Oni će, naravno, biti skuplji od onih koji se prodaju u fazi iskopavanja.
“U sadašnjoj fazi, prijelaz na projektno financiranje ne bi se trebao doživljavati kao perspektiva za blisku budućnost. Na tržište će utjecati tek kada vidimo konkretne korake za stvaranje uvjeta za razvoj ove sheme financiranja izgradnje. Sada uspješno koegzistira s privlačenjem sredstava dioničara i, po mom mišljenju, situacija se neće promijeniti u sljedećih 5-10 godina “, istaknuo je stručnjak.
Pavel Poselyonov također smatra da se u kratkom vremenu neće moći u potpunosti preći na financiranje projekata, možemo govoriti o pet godina ili više.
U međuvremenu, problem prevarenih investitora u nekretnine u Rusiji je akutan. Predsjednik joj se više puta obratio u svojim izjavama. Danas su regije dale putokaze za rješavanje problema gotovo 40 tisuća prevarenih građana.
No, prema brojnim zamjenicima, problem je puno veći, a riječ je o 150 tisuća ljudi koji su uložili u gradnju kuća, a nisu dobili stambeno zbrinjavanje.
Mihail Men govori o nedostatku odgovarajuće kontrole nad zajedničkom gradnjom u sastavnicama. Također napominje da se planira uspostaviti jedinstveni postupak za provođenje nadzora u području zajedničke gradnje u svim sastavnim jedinicama zemlje i povjeriti ovlasti kontrole državnim tijelima za nadzor gradnje konstitutivnih entiteta Ruske Federacije.
"Time će se osigurati istovremena kontrola vremena i kvalitete izgradnje te kontrola ciljanog korištenja sredstava dioničara", rekao je ministar u materijalima resora.
Odbijanje zajedničke gradnje moglo bi se dogoditi ove godine umjesto 1. srpnja 2019., a prodaja stanova u zgradama u izgradnji bit će potpuno zabranjena 2020. godine.
Takvi se zaključci mogu izvesti na temelju informacija koje su završile u rukama poslovnog tiska nakon sastanka predsjednika Vladimira Putina s državnim dužnosnicima i developerima.
Pooštravanje položaja vlasti ima za cilj zaštitu građana od beskrupuloznih programera. No, i sami profesionalni sudionici na tržištu kažu da bi mjera mogla dovesti do povećanja cijena nekretnina i oligopolizacije građevinskog tržišta.
Velika većina novih zgrada u Rusiji (oko 80%) prodaje se putem ugovora o zajedničkoj gradnji (DAC), prema kojima se nekretnine grade o trošku investitora (vlasnika). Budući da takva shema nosi rizike da građani izgube novac i postanu beskućnici, nakon što su se svrstali u red "prevarenih investitora u nekretnine", nadležni su odlučili promijeniti pravila igre i isključiti veliki broj investitora iz projekta izgradnje. Prema različitim procjenama, broj kupaca, s kojima nisu ispunjeni uvjeti ugovora o dionicama, premašio je 100 tisuća ljudi u zemlji, što nije moglo ne upozoriti i savezne i regionalne vlasti.
Odluka o odustajanju od zajedničke gradnje donesena je još 2017. godine, no kako bi se rizici od kolapsa na tržištu sveli na najmanju moguću mjeru, proces prelaska na projektno financiranje sektora produžen je za tri godine. Tijekom tog vremena programeri su morali naučiti kako funkcionirati u novim realnostima projektnog financiranja, ovladati svim nijansama interakcije s bankama i potpuno "napustiti" sredstva građana i steći vlastiti kapital.
Prema usvojenim izmjenama i dopunama zakona o zajedničkoj izgradnji N 214-FZ, od 1. srpnja 2019. programeri će dobiti sredstva za prodane stanove tek nakon isporuke stambenog prostora kupcima. Do tog trenutka novac klijenata će se čuvati na posebnim bankovnim računima koji su nedostupni ni "građevinu" ni budućim vlasnicima kuća. Istodobno, osigurani iznos, u slučaju problema, nadoknađen iz Fonda za osiguranje depozita, ograničen je na 10 milijuna rubalja.
Prema izvješćima tiska, na sastanku sa šefom države programeri su pokušali postići opuštanje, ali sve se pokazalo upravo suprotno: s odbijanjem zajedničke gradnje morat će požuriti, jer situacija na tržištu postaje sve bolja. kritično.
Naftna supersila: Cijene benzina će porasti za još 10%
Ulje na vatru dolila je problematična Urban Group, a u slučaju bankrota popis pogođenih dioničara povećat će se za 16 tisuća ljudi. U ovom trenutku tvrtka, koja ima obveze za 80 milijardi rubalja, objavila je prestanak prodaje nekretnina. Programer se našao na rubu bankrota zbog grubih grešaka i kršenja u sustavu upravljanja tvrtkom. Prema medijskim napisima, riječ je o povlačenju sredstava kroz sumnjive sheme.
"Na tržištu koje se smanjuje, gdje je kupovna moć kupaca u padu, mnoge se odluke moraju donositi brže", objasnila je u intervjuu za Tsargrad Direktor istraživanja "Tržišne informacije" LLC Svetlana Podchalina. Općenito, možemo reći da je situacija na građevinskom tržištu slična onoj u bankarskom sektoru.
No, problem prevarenih dioničara oduvijek je bio prioritet, a u predizborno vrijeme još je više porasla pažnja vlade prema njemu, ističu u komentarima analitičari VTB-Capitala. Istodobno, tvrtka je napomenula da uvedena pravila, posebice zabrana primanja plaćanja za stanove prije završetka izgradnje i pooštravanje zahtjeva za građevinsku tvrtku, značajno mijenjaju "ekonomsku osnovu poslovanja sektora".
Za programere u ovom trenutku bit će dostupne samo dvije sheme financiranja: vlastita sredstva i kredit. Prema gospođi Podchalina, treba imati na umu da malo programera gradi na vlastitim sredstvima.
"Kada bi graditelji morali financirati gradnju samo vlastitim ili kreditnim sredstvima, njezin bi se trošak povećao za oko 20%", ističu oni. analitičari VTB kapital . Prema njihovom mišljenju, nova pravila igre osiguravaju konkurentsku prednost za velike programere "s dobro uspostavljenim vezama s bankama, te stvaraju preduvjete za konsolidaciju sektora velikih razmjera".
Stručnjaci su uvjereni da će odluka vlasti izazvati ozbiljne probleme za programere, pa čak i bankrot na tržištu. Prije svega, govorimo o malim tvrtkama. Daljnja oligopolizacija tržišta utjecat će ne samo na cijenu novih zgrada, već i na kvalitetu stambenog prostora koji se gradi. Oligopol isključuje konkurenciju, objašnjavaju analitičari.
"Mali developeri vjerojatno će napustiti tržište jer neće moći igrati po novim pravilima, prvenstveno zbog nedostatka sredstava za izgradnju", kaže S. Podchalina ... “Istodobno, banke u principu vrlo oklijevaju kreditirati čak i velike programere koji imaju dugu i uspješnu povijest postojanja, a još više male programere.”
Porast cijena novih stanova u suprotnosti je s ciljevima koje je predsjednik Rusije postavio u novom majskom dekretu, rekao je u intervjuu za BFM Član uprave Opora Rossii Dmitrij Kotrovski ... Jedan od zadataka u okviru poboljšanja života građana je i izgradnja 40 milijuna četvornih metara pristupačne stambene zgrade kako bi 5 milijuna građana moglo poboljšati svoje životne uvjete. "Ovo apsolutno nije u korelaciji jedno s drugim", tvrdi on.
Prema riječima stručnjaka, samo će veliki igrač moći odrediti marginalnost koja će u konačnici formirati konačnu cijenu proizvoda. “Ne mogu zamisliti da je moguće ići ukorak s takvom mogućnošću za druge sudionike na tržištu, posebno one koji rade u regijama”, zaključio je gospodar Kotrovsky .
Istina, potrošač neće odmah osjetiti sve te negativne pojave, neko će vrijeme tržište postojati po inerciji.
"U 2018.-2020. najvjerojatnije će doći do prenatrpanosti tržišta, jer su mnogi programeri pokušali započeti izgradnju projekata u razvoju prema staroj shemi", predviđa S. Podchalina. - Istodobno, ne poštuje se potreban obujam potražnje kupaca. Prije svega, ovo preopterećenje će utjecati na Moskvu i moskovsku regiju."
Prema njezinim riječima, kao rezultat toga, u sljedećih godinu i pol, cijene stanova neće rasti.
"U ovoj situaciji vrlo je teško planirati i dvije godine, jer će se promijeniti tržište, promijeniti se njegova topografija i krajolik", smatra stručnjak. ...
Zasad nema preduvjeta za rast cijena, a prije svega zato što nema preduvjeta za povećanje domaće efektivne potražnje. Kako je Tsargrad već izvijestio, dok je problematična Urban Group podvrgnuta vanjskoj reviziji, stručnjaci se pitaju tko će i programeri pokupiti projekte "sirota". Među onima kojima se developer obratio za pomoć su Ingrad, PIK i Granel.
Međutim, stručna zajednica sumnja u interes developera za spašavanje Urban grupe. U nedostatku potražnje tržišna je pozicija klimava, a onih koji su spremni preuzeti nove rizike u nestabilnom okruženju je na minimumu.
1. srpnja 2018. došao je novi zakon „O izmjenama i dopunama Federalnog zakona“ o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji višestambenih zgrada i drugih nekretnina i o izmjenama i dopunama određenih zakonskih akata Ruske Federacije (br. 175-FZ). stupio na snagu u Rusiji.
Novim zakonom 2018. reformirat će se postojeći sustav zajedničke stambene izgradnje. Postoji još od "nulte" godine i omogućuje pojedincima kupnju nekretnina (uglavnom stanova) tijekom gradnje po nižoj cijeni. Uzimajući u obzir izrazito napuhane cijene nekretnina u Rusiji, posebno u Moskvi i Sankt Peterburgu, shema dionica omogućuje stanovništvu kupnju stambenog prostora po relativno pristupačnoj cijeni. Programeri koriste privatnu štednju za financiranje svojih aktivnosti. Većina stambenih objekata koji se grade u zemlji trenutno se prodaje na temelju ugovora o vlasničkom sudjelovanju.
S druge strane, postojeći sustav omogućuje beskrupuloznim programerima da često prevare svoje investitore, a da za to ne snose ozbiljnu odgovornost. Iznenadni stečajevi tvrtki, tzv. "Dugotrajna gradnja", razne prijevarne sheme s još nepostojećim nekretninama odavno su postale "uobičajena pojava" u Rusiji. Broj žrtava prijevara na ovim prostorima je, prema nekim procjenama, nekoliko milijuna ljudi.
- Prije svega, to pooštrava zahtjeve za programere. Moraju imati iskustva s uspješnim projektima u prošlosti i imati značajan vlasnički kapital (najmanje 10% planiranih troškova projekta).
- Također zahtijeva izostanak dospjelih dužničkih obveza i odbitak od oko 1% cijene svakog novog stana u poseban Fond za zaštitu dioničara.
- Gradilište mora biti u zakupu ili u vlasništvu dotične tvrtke.
- Programerima je sada zabranjeno sudjelovati u neosnovnim aktivnostima. Za svaki objekt moraju dobiti posebnu dozvolu.
Izmjene i dopune važećih propisa osmišljene su kako bi se otklonila situacija kada investitor koristi privučeni kapital za izgradnju drugih objekata, za plaćanje svojih financijskih obveza ili u druge svrhe.
Druga važna novost je uvođenje državnih komercijalnih banaka u proces izgradnje. Oni ne samo da mogu izdavati povlaštene zajmove programerima, već i zadržati privučeni novac privatnih ulagača na računima posebnih pričuva. Ova sredstva bit će doznačena tek nakon završetka projekta. Ako developer ode u stečaj, sav novac se vraća investitorima. Naime, novi zakon predlaže faznu zamjenu postojećeg sustava zajedničke stambene izgradnje shemom tzv. "Financiranje projekta".
Valja naglasiti da će svi projekti započeti prije 1. srpnja 2018. biti završeni po istim pravilima, t.j. ne planira se otkazivanje već sklopljenih dioničkih ugovora. Prijedlog o potpunoj zabrani prodaje nedovršenih objekata još nije naišao na podršku vlasti. Do 1. srpnja 2019. godine bit će prijelazno razdoblje tijekom kojeg programeri mogu samostalno birati između starih i novih pravila. Problemi prethodno prevarenih dioničara ostaju neriješeni. Malo je vjerojatno da će im država pružiti bilo kakvu pomoć.
Implikacije promjene
Uvedene zakonske novine značajno će ispraviti “pravila igre” na tržištu nekretnina. Među najočitijim promjenama u zajedničkoj gradnji:
- povećanje sigurnosti ulaganja u nekretnine za fizičke osobe;
- napuštanje tržišta beskrupuloznih i pravednih malih građevinskih tvrtki;
- povećanje tržišnog udjela velikih poduzetnika u državnom vlasništvu i povezanih financijskih institucija;
- smanjena konkurencija, monopolizacija tržišta nekretnina, osobito izvan Moskve i Sankt Peterburga;
- povećanje vremena izgradnje stambenih kompleksa zbog potrebe za ishođenjem posebne dozvole za svaki objekt, t.j. problem "dugoročne gradnje" ostaje neriješen i može se čak pogoršati;
- inflacija cijena kuća (prema nekim stručnjacima, za 20-30% ili više u bliskoj budućnosti). To je neizbježno, budući da će sve troškove povećanja sigurnosti ulaganja, pripreme potrebne dokumentacije, bankovnih kredita i usluga na ovaj ili onaj način platiti krajnji kupac.
Većina analitičara preporučuje da Rusi koji imaju viška novca kupuju zajedničke nekretnine tijekom početka prijelaznog razdoblja, ne čekajući da nova pravila u potpunosti stupe na snagu. Inače, privatni ulagači mogu zadržati svoju ušteđevinu, ali riskiraju da zbog značajnog rasta cijena ostanu bez novih stanova.
Dugo vremena je kupnja stanova temeljem ugovora o udjelu bila gotovo jedini način uštede i kupnje stambenog prostora po pristupačnoj cijeni. Programeri su, zahvaljujući shemi dioničkog sudjelovanja u izgradnji, uspjeli zasititi tržište stanovanjem, a mnogi su ljudi riješili svoj stambeni problem uz pomoć predškolske ustanove. Osim toga, državna registracija predškolske ustanove isključila je mogućnost ponovne prodaje stanova. Pa zašto je Rusija odlučila promijeniti pravila za izgradnju i prodaju stanova? Vlasti objašnjavaju: ne samo novi stanovi, već i nedovršeni stambeni kompleksi, te tvrtke u stečaju postale su rezultat sheme podjele udjela.
Ako kuću kupite u početnoj fazi izgradnje, nitko vam ne može jamčiti da će kuća biti predana u navedenom roku, moguće je da će vaš novac otići za završetak prethodnog projekta građevinske tvrtke. Zajednička gradnja stvorila je uvjete za formiranje financijskih piramida na tržištu, što je dovelo do bankrota nekih developera i pojave prevarenih dioničara.
Reforma dijeljene gradnje, naime, već je počela. Nedavno je ruski predsjednik Vladimir Putin, tijekom izravne veze s televizijskim gledateljima, najavio da se nove predškolske obrazovne ustanove s kupcima kuće neće zatvarati od srpnja 2019. godine. Izmjene su uvedene u 214-FZ, neke od izmjena i dopuna su na snazi od 1. siječnja 2018.: na primjer, uvedena su nova pravila o stečaju investitora, potrebna je transparentnost informacija od građevinske tvrtke, svi podaci o programer mora biti upisan u Jedinstveni sustav stambene izgradnje. No, glavne izmjene zakona o zajedničkoj gradnji u 2018. stupit će na snagu 1. srpnja. Što će se promijeniti za kupce kuća? Je li moguće ukinuti zakon o udjelu u graditeljstvu? Razgovarajmo o svemu potanko.
Nove izmjene zakona o dijeljenoj gradnji koje stupaju na snagu 1. srpnja 2018. Dijeljena gradnja od 01.07.2018.
Promjene u zakonodavstvu usmjerene su na zaštitu prava vlasnika kapitala, pa su zahtjevi za programere postali mnogo stroži. Navodimo glavne izmjene i dopune 214-FZ, koje stupaju na snagu 1. srpnja 2018.:
1. Jamstva za kupce stambenih objekata u izgradnji dat će Fond za zaštitu dioničara. Programer mora prenijeti u fond 1,2% cijene svakog stana, koji se kupuje pod DDU. Ako programer ne prenese novac, ugovor neće biti registriran.
2. Prije nego što počne graditi kuću, građevinska tvrtka mora dokazati svoju financijsku isplativost. Za to je novim zakonom propisano da investitor, osim kredita, mora imati i vlastita sredstva za izgradnju. Prema novim pravilima dijeljene gradnje, vlastita sredstva tvrtke iznose najmanje 10% ukupnih troškova izgradnje. Građevinska tvrtka ne bi trebala imati dugove po kreditima i zajmovima.
3. Prema izmjenama i dopunama Saveznog zakona o zajedničkoj izgradnji, investitor mora imati pravo vlasništva ili pravo zakupa zemljišta na kojem se planira izgradnja stambenog kompleksa.
4. Novi zakon zahtijeva posebnu građevinsku dozvolu za graditelja svakog objekta (po principu: jedan izvođač - jedna građevinska dozvola). Osim toga, developeru je zabranjeno sudjelovati u bilo kakvim drugim aktivnostima (osim gradnje).
5. Zahtjevi za profesionalnost programera postaju sve stroži: građevinska tvrtka mora imati iskustvo uspješnih projekata (najmanje 10.000 četvornih metara).
6. Programeri neće moći koristiti više od 30% troškova stanovanja za plaćanje unaprijed.
7. Izmjenama je predviđeno projektno financiranje izgradnje. To znači da građevinske tvrtke moraju angažirati ovlaštene banke za rad na projektima. Odnosno, osim graditelja i kupca stambenog prostora, u udjelu će sudjelovati i banke akreditirane od strane države. Prvo, programer će moći uzeti ciljani zajam od banke. Drugo, novac primljen od kupca za stan čuvat će se u banci na posebnom računu (escrow račun). Ovi depoziti će biti zamrznuti, programer će ih moći primiti tek nakon završetka stambene izgradnje.
Hoće li zajednička gradnja biti otkazana 2018.?
Ako ste planirali kupiti stan u novogradnji, onda vas vjerojatno brine pitanje: hoće li se ove godine ukinuti predškolski odgoj? Požurimo vas uvjeriti - ugovori o sudjelovanju u kapitalu neće odmah nestati s tržišta dionica."Nema govora o potpunoj zabrani svih predškolskih odgojno-obrazovnih ustanova", objašnjava Maria Litinetskaya, izvršna partnerica Metriuma i članica partnerske mreže CBRE. “Projekti za koje je prvi predškolski odgoj zaključen prije 1. srpnja 2018. nastavit će se provoditi po starim pravilima.”
Planirano ukidanje dioničkog sudjelovanja u izgradnji u 2018. godini dovelo je do toga da od početka godine investitori aktivno dobivaju građevinske dozvole. "Zaliha projekata koji će se provoditi prema starim pravilima bit će dovoljna neko vrijeme da prijelaz na nova pravila bude relativno gladak", kaže Kirill Ignakhin, izvršni direktor Level Groupa (programer stambenog kompleksa Level Amurskaya). Prema službenim podacima, u Moskvi je u prvom tromjesečju 2018. izdano 560 građevinskih dozvola ukupne površine od gotovo 3,8 milijuna četvornih metara.
Kako će se odvijati prijelaz s dioničke izgradnje na projektno financiranje?
Već postoji alternativa zajedničkoj gradnji. Nakon ukidanja zajedničke gradnje, koja bi se, prema riječima predsjednika Ruske Federacije, trebala održati od 1. srpnja 2019. godine, tržište nekretnina prijeći će na projektno financiranje. Pretpostavlja se da će se u budućnosti escrow računi koristiti za prodaju stambenih objekata u izgradnji. Udaljavanje od posla počet će u bliskoj budućnosti. Programeri rade po starim pravilima do 30. lipnja 2018. godine. Ali već od 01.07.2018. mogu početi koristiti shemu escrow računa. Roman Lyabikhov, izvršni direktor Grupe tvrtki Atlant, kaže da će u ovom slučaju kupci svoja sredstva prenijeti ne izravno investitoru, već banci koja financira izgradnju stambenog kompleksa. U vrijeme izgradnje, ta sredstva se rezerviraju na bankovnom računu i prenose investitoru nakon što on preda ključeve vlasnicima kapitala. U slučaju bankrota developera, vlasnici kapitala dobivaju svoj položeni novac natrag.
Novi zakon o zajedničkoj gradnji u Rusiji od 2018. Hoće li nakon 1. srpnja 2018. prestati sklapati ugovore o predškolskom odgoju i obrazovanju?
Nova pravila se ne primjenjuju na projekte koji su dobili građevinsku dozvolu prije stupanja na snagu izmjena i dopuna Saveznog zakona-214. Dakle, ako namjeravate kupiti stan na temelju ugovora o vlasničkom sudjelovanju u stambenom kompleksu, čiju je izgradnju koordinirao programer prema staroj shemi, tada će se izvršiti kupnja prema DDU-u. U takvim projektima, predškolske obrazovne ustanove mogu se zaključiti ne samo nakon 01.07.2018., već i dalje, uključujući 2019. Promjene u odnosu na predškolski odgoj zahvatit će samo nove LCD-e. Ako su se u stambenom kompleksu stanovi za DDU počeli prodavati prije 1. srpnja 2018., tada će se u takvom projektu prodaja i dalje odvijati prema ovoj shemi.
“Mapa puta, koju je Vlada usvojila nekoliko mjeseci prije objave predsjednice, propisuje zabranu sklapanja novih sporazuma nakon 1. srpnja 2019.”, objašnjava Maria Litinetskaya. Prema riječima stručnjaka, programeri još uvijek imaju oko 3-4 godine na zalihama. Prvo, unutar sljedeće godine programeri mogu staviti u prodaju nove projekte koji neće potpasti pod zabranu prodaje prema DDU-u. Drugo, u idućih nekoliko godina moći će pratiti kako ide prodaja novih projekata, ali i pokrenuti vlastite, "probne" male projekte. Stoga će prijelaz s izgradnje s vlasničkim udjelom na financiranje projekata i dalje biti glatki, a ne nagli, a ukidanje predškolskog odgoja i obrazovanja odvijat će se postupno.
Novi zakon o zajedničkoj gradnji u Rusiji od 2018. Što će se dogoditi umjesto DDU-a?
Koji se sporazumi pripremaju da zamijene ugovore o udjelu u kapitalu? Olga Barabanova, komercijalna direktorica Sezar Grupe, napominje: „U prvoj fazi nema govora o potpunom napuštanju prakse predškolskog odgoja, proces stjecanja nekretnine sa stajališta kupca 1. srpnja 2018. ne mijenjati. Što se tiče dugoročne perspektive izbjegavanja prakse zajedničke gradnje, do sada sudionici industrije imaju više kontradikcija i pitanja nego rješenja. Do danas je izrečena "mapa puta" o tome kako će se reforma provoditi na razini određenih mehanizama - to je zadatak koji tek treba riješiti."
Najvjerojatnije će se promijeniti oblik ugovora koji se koristi za prodaju stambenog prostora, budući da će u transakciji, osim developera i kupca stana, sudjelovati i banka. Sporazum će, barem, postati trilateralan i, moguće, više se neće zvati DDU, ali inače.
Što će se pokazati zabranom dijeljenja?
Naravno, najviše od svih potrošača brine pitanje što prijeti ukidanje dioničke gradnje, kakve će biti posljedice prijelaza s gradnje s vlasničkim sudjelovanjem na projektno financiranje i, što je najvažnije, hoće li cijene stanova porasti nakon otkazivanje zajedničke gradnje? Roman Sychev, izvršni direktor Tekta Group (programer stambenog kompleksa Mayakovsky), smatra da poskupljenja mogu biti vrlo značajna - oko 20%. “U okviru novog sustava regulacije primarnog stambenog tržišta gradi se lanac sljedećih sudionika: dioničari, banka, developer i regulatori. Ako se izgradnja financira privlačenjem zajma, onda će se troškovi projekta nesumnjivo povećati. Prije svega, to će biti uzrokovano dodatnim troškovima povezanim sa sudjelovanjem banaka u projektu. Među takvim troškovima izdvajaju se kamate na ciljani kredit i trošak njegovog servisiranja, trošak bankarskog nadzora i kontrole građevinskih projekata. Moguće je da će u trošak kreditiranja biti uključeni i troškovi servisiranja escrow računa, kako se ne bi prenijeli na kupca, koji je dužan uplatiti novac na takav račun. Uzeti zajedno, svi ovi čimbenici utječu na cijenu konačnog proizvoda”, objašnjava stručnjak.
Dakle, posljedica zabrane zajedničke gradnje bit će poskupljenje novih stanova. Kupci se moraju pripremiti na činjenicu da će stanovi u novim zgradama poskupjeti.
Novi zakon o zajedničkoj gradnji u Rusiji od 2018. Zaključak
Zajednička gradnja neće biti zabranjena odmah, a ne preko noći, prijelaz na projektno financiranje će ići glatko.
Stanovi za DDU nastavit će se prodavati u onim stambenim kompleksima za koje su dobili građevinsku dozvolu prije stupanja na snagu izmjena i dopuna Saveznog zakona-214.
Ako su se stanovi u stambenom kompleksu počeli prodavati pod DDU-om prije 1. srpnja 2018., tada će se u takvom projektu prodaja nastaviti prema ovoj shemi.
Nakon ukidanja dijeljene gradnje, stanovi će vjerojatno poskupjeti, stručnjaci predviđaju rast cijena u novogradnjama do 20%
materijalNovi zakon o zajedničkoj gradnji u Rusiji od 2018
- Pukovnija smrti: muškarci radnici još uvijek umiru ponekad češće od žena Smrtnost u Rusiji iz godine u godinu
- Plodnost i obiteljska politika u Norveškoj: razmišljanja o trendovima i mogućim vezama Norveška Stanovništvo po godinama
- Kineska nova demografska politika Kineska nova demografska politika
- RBC studija: koliko Rusija zapravo troši na svoje građane