Civilni režim nekretnina. Građanskopravni režim nekretnina Kategorije nekretnina u građanskom pravu
Djelo je posvećeno nekretninama i nekretninama na ruskom jeziku građansko pravo... Svrha studije je razmotriti pojam nekretnina i nekretnina u ruskom građanskom pravu.
Nekretnine su jedna od središnjih kategorija građanskog prava, gospodarski promet, tržište. Istodobno, kako se s pravom primjećuje u suvremenoj pravnoj literaturi: "nekretnine su zakonodavni pojam, rođen po zakonu, a njime promijenjen".
Pravni značaj podjele stvari na pokretne i nepokretne povezan je s uspostavom drugačijeg pravnog režima za pokretne i pokretne stvari, prema sljedećim osnovnim kriterijima:
Prvo, otuđenje i stjecanje nekretnina provodi se isključivo u načinu publiciteta koji je povezan s potrebom državna registracija transakcije s nepokretnostima (članci 164., 223.) Građanski zakonik RF), dostupno za pregled trećim stranama. Državna registracija transakcija s pokretnim stvarima provodi se samo u slučajevima koji su posebno određeni zakonom.
Drugo, pruža drugačiji poredak stjecanje vlasništva nad nepokretnim i pokretnim stvarima bez vlasnika (članak 225. Građanskog zakonika Ruske Federacije) i stvarima koje je vlasnik odbio (članak 226. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Treće, hipoteka se može uspostaviti samo u odnosu na nepokretne stvari (članak 338. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Četvrto, nasljeđivanje nepokretnih stvari i njihovo pravni režim određuju se prema normama zakona na snazi u mjestu njihovog smještaja, pokretne stvari (u slučaju nasljeđivanja) - prema normama zakona na snazi u posljednjem stalnom mjestu stanovanja nasljednika.
Peto, sporovi o vlasništvu i drugim vlasničkim pravima na nepokretnostima razmatraju se na mjestu gdje se nalaze nepokretne stvari (članak 30. Zakona o parničnom postupku Ruske Federacije), sporovi o sličnim pravima na pokretnim stvarima - na mjestu tuženika (članak 28 Zakona o parničnom postupku Ruske Federacije), au slučajevima navedenim u zakonu - na mjestu određenom po izboru tužitelja (članak 29 Zakona o parničnom postupku Ruske Federacije).
Govoreći o posebnom pravnom režimu nekretnina (nekretnina), u pravnoj literaturi nazivaju se sljedeći znakovi nekretnina:
Ovo je stvar, objekt materijalnog svijeta. U literaturi se ta značajka također naziva "fizička opipljivost"; u predrevolucionarnoj pravnoj literaturi kao "sama imovina nepokretne imovine - ne možete je sakriti kao pokretnu". Od ove značajke nekretnine mogu se također razlikovati kao što su: "nepokretna imovina važnija je od pokretne", koja ima veću vrijednost, to je "imovina koja ima vlast nad pokretnom", "vezana za pokretnu kao glavnu stvar. "
Pojedinačno definirano vlasništvo;
Nezamjenjiva imovina;
Posjeduju snažnu vezu sa zemljištem, čije je kretanje nemoguće bez nesrazmjerne štete njegovoj namjeni, ili se kao takvo naziva zakonodavnim aktom.
Razlikuju se sljedeće povezane značajke:
opetovana uporaba u proizvodnom procesu i u druge svrhe; nezamjenjivost; upravljivost;
detaljna regulacija prometa nekretnina od strane državnih tijela.
Nepokretne stvari su opipljivi, fizički opipljivi, pojedinačni i nezamjenjivi predmeti prirodnog podrijetla ili rezultati ljudskog rada koji imaju svojstvo snažne veze sa zemljom, kao i stvari pokretne po svojim prirodnim svojstvima - zrakoplovi, morski brodovi, kopno plovila za plovidbu, svemirski objekti koji podliježu državnoj registraciji i imaju gospodarski oblik robe te su stoga predmeti civilnog prometa.
Prema stavku 1. članka 130. Građanskog zakonika Ruske Federacije za nepokretne stvari ( nekretnina, nekretnine) uključuju zemljište, zemljišne čestice i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno objektima, čije je kretanje nemoguće bez nesrazmjerne štete u njihovoj namjeni, uključujući zgrade, građevine, objekte nedovršene gradnje. Nepokretnost također uključuje zrakoplove i morska plovila koja podliježu državnoj registraciji, plovila za unutarnju plovidbu i svemirske objekte. Ostala se imovina također može zakonom klasificirati kao nepokretna.
Stvari koje su po svojoj prirodi nepokretne spadaju u dvije kategorije:
a) zemljišne parcele, zemljišne čestice, t.j. objekti koji čine jedinstvenu cjelinu sa zemljišnim česticama;
b) objekti koji su čvrsto povezani sa zemljištem, čije je kretanje nemoguće bez nesrazmjernog oštećenja njihove namjene, na primjer, šume, višegodišnje zasade, zgrade, građevine. Vrste nekretnina:
Pravnu klasifikaciju nekretnina, kako je već napomenuto, dao je zakonodavac u stavku 1. članka 130. Građanskog zakonika Ruske Federacije, gdje su sve nekretnine podijeljene u dvije glavne vrste:
Nekretnine po prirodi,
Nekretnine imenovane kao takve po sili zakona.
Stvari koje se zbog prirode smatraju nepokretnima uključuju zemljišne čestice, zgrade i građevine, stambene prostore.
Stvari koje se prema zakonu smatraju nepokretnima uključuju zrakoplove i brodove, plovila za unutarnju plovidbu, svemirske objekte (zrakoplove koje je napravio i lansirao čovjek u svemir).
Moguće klasifikacije nekretnina prema različitih razloga... Dakle, prema oblicima vlasništva, nepokretne stvari dijele se na:
1) privatno, odnosno u vlasništvu građana ( pojedinci) ili u vlasništvu pravnih osoba;
2) javno pravo, odnosno vlasništvo javnih subjekata... S druge strane, javno vlasništvo uključuje:
Objekti u federalnom vlasništvu;
Objekti u vlasništvu subjekata federacije;
Objekti u općinskom vlasništvu;
Mješovito vlasništvo, odnosno zajedničko vlasništvo različitih subjekata građanskog prava - privatnog, javnog prava.
Pokretne stvari koje su prema zakonu klasificirane kao nekretnine (zrakoplovi i morska plovila, plovila za unutarnju plovidbu, svemirski objekti). Kao što je već napomenuto, stvari koje se prema zakonu smatraju nepokretnima uključuju zrakoplove i morska plovila, plovila za unutarnju plovidbu, svemirske objekte (zrakoplove koje je napravio i lansirao čovjek u svemir). Popis naveden u stavku 2. članka 130. Građanskog zakonika Ruske Federacije nije iscrpan. I drugi se objekti zakonom mogu klasificirati kao takve nepokretne stvari.
Ovom formulacijom neće biti razloga tvrditi da su nekretnine "ne činjenični, već pravni" fenomen, budući da će jedini kriterij za klasifikaciju objekata kao nekretnine ostati snažna veza sa zemljištem. Što se tiče objekata koji ne zadovoljavaju ovaj kriterij, ali zahtijevaju sličan pravni režim nekretnina, oni će se u smislu ovog pravnog režima izjednačiti s nekretninama, ali se neće smatrati nekretninama, što će u potpunosti odgovarati stvarno stanje stvari.
Kako bi se izbjeglo kršenje jedinstva kriterija za definiranje nekretnine, potrebno je zadržati čisto objektivan pristup ovom konceptu umjesto traženja subjektivnih kriterija za njegovu definiciju. Uklanjanje nedostatka konkretnosti postojeće definicije moguće je samo uspostavljanjem dodatnih znakova koji karakteriziraju vezu objekta i tla. Ti se atributi mogu pronaći u području inženjerskih disciplina vezanih za arhitekturu i graditeljstvo. Tek se ovdje mogu razviti koncepti i pokazatelji koji će u svakom slučaju dati objektivno rješenje pitanja klasifikacije određenog objekta kao nekretnine.
Podjela stvari na pokretne i nepokretne bila je dobro poznata rimskom pravu. Nekretnine u rimskom pravu nisu se smatrale samo zemljišnim česticama (praedia, fundi) i utrobom zemlje, već i svime što je stvoreno tuđim radom na zemljištu vlasnika. Prepoznat je kao prirodni ili svojinski dio površine zemlje (res soli). Nekretnine su uključivale, osobito, zgrade, usjeve, zasade. Objekti povezani sa Zemljom ili temeljno vezani za njezinu površinu smatrani su njezinim sastavnim dijelovima i poštivali su pravilo superficies solo cedit (učinjeno iznad površine slijedi površinu). Stoga nije bilo dopušteno osnivanje zasebnog vlasništva nad kućom, a shodno tome ni na zemljištu. Zračni prostor iznad mjesta također se smatrao dijelom površine. Vitryansky V.V. Kupoprodajni ugovor i njegove zasebne vrste / V.V. Vitryansky.-M.: Statut, 2001.-284 str. No, ipak, općenito, rimsko pravo, kako je primijetio I.A. Pokrovsky, bavio se „jedinstvenim konceptom vlasničkih prava, koji sadrži svu puninu slobode raspolaganja. Razlika između pokretne i nepokretne imovine u rimskom pravu ima najmanji značaj (različita razdoblja stjecajne zastare i neka druga), sadržaj prava vlasništva i oblici prometa u njemu određeni su za obje kategorije stvari u na isti način: ogromno vlasništvo može formalno prelaziti iz ruke u ruku kao i najbeznačajnija sitnica " . Pokrovsky I.A. Glavni problemi građanskog prava. M., 1998., str. 195.
Što se tiče nekretnina, može se raditi s takvim konceptom kao "pravni režim". Što se tiče pravnog režima nekretnina, već su u zakonima XII tablice (V stoljeće prije Krista) postojali određeni elementi posebnog pristupa koji su se razlikovali od pristupa pravnom režimu pokretnih stvari: za stjecanje vlasništva zemljišne parcele ograničenjem posjeda, rok je bio potreban dva puta dulje od istog razdoblja u pogledu pokretnih stvari. U doba principata (27. pr. Kr. - 193. poslije Krista) pojavila su se posebna pravila koja su osigurala javnost relevantnih transakcija.
Govoreći o "pravnom režimu", treba definirati sadržaj ovog pojma. Dakle, prema S.S. Alekseevu. pravni režim definiran je kao „konačno pravno stanje objekta koje je složeni rezultat aktivnosti svih osoba s pravom (pojedinaca, pravnih osoba, države) na njegovu uporabu. To je kao dio vladavine prava, stanje reda odnosi s javnošću na određenom objektu ". Tumačeći takav pseudoznanstveni pojam, postaje gotovo nemoguće identificirati pravu bit pravnog režima, a posebno pravnog režima nekretnina. Čini se da je pravni režim uvijek sustav određenih pravnih normi koje odražavaju posebnosti određenog predmeta prava. Pravni režim nekretnina skup je obveznih pravnih normi koje sadrže posebna pravila koja odražavaju specifičnosti sudjelovanja nekretnina u imovinsko -pravnim obvezama. Ova specifičnost leži u prisutnosti niza zakonski utvrđenih ograničenja, zabrana i postupaka. Grishaev S.P. Značajke pravnog režima nekretnina / S.P. Grishaev // Civilist.-2007.-№3.-S.27. Poseban pravni režim za nekretnine ugrađen je u razne zakonodavni akti tvoreći određeni sustav. Osim onih utvrđenih u Građanskom zakoniku Opća pravila, koje se primjenjuju na sve vrste nekretnina, mogu se razlikovati osnovane u drugim pravni akti posebna pravila koja vrijede samo za određene vrste nepokretnih stvari. Među njima su zakoni (Zakon o zemljištu, Zakon o vodama), kao i Zakon o državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom itd.
Prema čl. 130 GK sve nekretnine mogu se podijeliti u tri skupine:
- 1. Objekti nekretnina koji su po prirodi nepokretni (zemljište, zemljišna zemljišta, izolirana vodna tijela).
- 2. Objekti koji su čvrsto povezani sa tlom., A njihovo kretanje povlači za sobom nesrazmjerno oštećenje njihove namjene (zgrade, građevine itd.)
- 3. Objekti koji su po svojoj fizičkoj prirodi pokretni, ali ih je zakonodavac klasificirao kao nekretnine.
Poseban desni način rada postavlja se zasebno i za zemljište i za nekretnine koje se na njemu nalaze. U klasičnom prometu imovine uvijek je najvažnije zemljište (zemljište), a objekti koji se na njemu nalaze, uključujući nekretnine (koje, kada su otuđene, po općem pravilu, moraju slijediti sudbinu glavne stvari) smatraju se pripadajućim . Međutim, trenutno možemo govoriti o hipotetičkoj mogućnosti takvog ishoda. Važeći propisi Ruska Federacija smatra zemljišne čestice i nekretnine koje se na njima nalaze kao dva različita neovisna objekta, koji neovisno sudjeluju u građanskom zakonodavstvu. U isto vrijeme možemo govoriti o nesavršenosti. zakonska regulativa odnosi povezani s nastankom i prestankom vlasništva i drugim vlasničkim pravima na zemljištu te s prometom nekretnina koje se nalaze na ovom zemljištu. Općenito, rusko građansko zakonodavstvo, u mjeri u kojoj je namijenjeno uređivanju vlasničkih odnosa na zemljištu i zgradama ili objektima ili drugim objektima nekretnina koji se na njima nalaze, smatra ih s jedne strane neovisnim objektima koji sudjeluju u promet potpunije neovisno, međusobno, za koje se mogu uspostaviti različiti pravni režimi, s druge strane - kao fizičke i pravne vrste nekretnina.
Proglašena Zemljišnim zakonom (u daljnjem tekstu ZK), ideja o "jedinstvenoj sudbini zemljišne čestice i objekata čvrsto povezanih s njom" neostvariva je u okvirima sadašnjeg zakonodavstva. Umjesto toga, na ovu ideju se može gledati kao na daleku perspektivu. To je zbog sljedećih razloga:
1. Prije svega, valja napomenuti da je njihov pravni režim drugačiji. Dakle, na zemljišnoj čestici, za razliku od zgrada i građevina, osim imovinskih prava kao što su vlasnička prava, prava gospodarskog upravljanja, prava operativnog upravljanja, služnosti, proširuje se i pravo trajnog (neograničenog) korištenja i doživotno naslijeđeno vlasništvo . 2. Promet zemljišnih čestica podliježe značajnom broju ograničenja i iznimaka, koji nisu tipični za nekretnine koje se na njima nalaze. 3. Osim toga, u skladu sa stavkom 1. čl. 271. Građanskog zakonika, ako iz zakona, odluke o davanju zemljišta u državnom ili općinskom vlasništvu, ili iz ugovora ne slijedi drugačije, vlasnik zgrade ili građevine (što može biti bilo koji subjekt prava) ima pravo trajno koristiti dio zemljišne čestice na kojoj se radi o nekretnini. Istodobno, sukladno stavku 1. čl. 20 Zemljišnog zakona na trajno korištenje, zemljišne čestice daju se samo državnim i općinskim institucijama, saveznim državnim poduzećima, kao i državnim tijelima i tijelima lokalna uprava... Stoga dolazi do proturječja između zemljišnog i građanskog zakonodavstva. 4. Također treba imati na umu da je za određene vrste transakcije sa zgradama i objektima, uspostavljen je poseban pravni režim koji se ne odnosi na zemljišne čestice. Dakle, prema stavku 2. čl. 651 GK, ugovor o zakupu zgrade ili građevine sklopljen na manje od godinu dana podliježe državnoj registraciji. Za zemljišne čestice ne postoji takvo pravilo. 5. Čak iu okvirima građanskog zakonodavstva postoji drugačiji pravni režim u odnosu na ove objekte. Dakle prema stavku 3. čl. 552. Građanskog zakonika, prodaja zgrade koja se nalazi na zemljišnoj čestici u vlasništvu prodavatelja po pravu vlasništva moguća je bez istodobne prodaje zemljišne čestice tom kupcu, a sukladno čl. 69. Zakona o hipoteci zgrade ili građevine bez istodobne hipoteke zemljišta na kojem se nalazi nije dopušteno. Štoviše, prema čl. 35. Zemljišnog zakona zabranjeno je otuđivanje zemljišne čestice bez otuđenja zgrada i građevina koje se na njoj nalaze, ako parcela i građevine (građevine) pripadaju istom vlasniku.
Kao izlaz iz ove situacije predlaže se popravljanje norme prema kojoj čim zemljišna čestica i sve na njoj postane vlasništvo jedne osobe, zakon mora proglasiti potrebu spajanja dva objekta nekretnine u jedan - zemljište. Bogatyrev F. Kako dodatno regulirati promet nekretnina // Gospodarstvo i pravo.-2003.-No.11.-P.128. S takvim prijedlogom teško se može složiti. Kao što je gore navedeno, promet zemljišnim česticama znatno je manji od prometa nekretnina koje se na njima nalaze. Dakle, vlasnik zemljišne čestice o kojoj se ne može pregovarati lišen je prava raspolaganja nekretninama koje se nalaze na ovoj zemljišnoj čestici. Grishaev S.P. Značajke pravnog režima nekretnina / S.P. Grishaev // Civilist.-2007.-№3.-S.28
Također možete govoriti o posebnom pravnom režimu takozvanih pravnih nekretnina. Takva se imovina naziva zakonom. Osobito uključuje zračna i morska plovila unutarnje plovidbe, svemirske objekte. Kako je rekao D.I. Meyer “nema potrebe da se pravna podjela imovine na nepokretnu i pokretnu imovinu podudara s fizičkom nepokretnošću ili pokretljivošću stvari; definicija koja se odnosi na nepokretnu imovinu primjenjuje se na pokretnu imovinu, tada će se ta definicija primijeniti na pokretnu imovinu i obrnuto. Također treba napomenuti da je koncept nekretnine na temelju zakona također tipičan za zakonodavstvo drugih zemalja. Dakle, prema stavku 658. Građanskog zakona države Kalifornije, prema zakonu moguće je klasificirati imovinu kao nepokretnu.
Pravno priznavanje navedene imovine kao nepokretne (iako je inherentno pokretno) od strane različitih odvjetnika objašnjava se različitim razlozima. Konkretno, vjeruje se da je to skupo i stoga zahtijeva poseban postupak registracije, koji je predviđen za nekretnine. Istodobno, tijela za registraciju ne samo da registriraju prava na njih, već i vrše kontrolu nad tim objektima. Izraženo je mišljenje da se pravni režim nekretnina proširuje na ove objekte zbog potrebe za državnom registracijom, čija svrha nije samo potvrda prava na njih, već i njihovo zadovoljenje u skladu s tehničkim i operativnim zahtjevima iz sa stajališta sigurnosti uporabe. Syroedov N.A. Upis prava na zemljište i druge nekretnine // Država i pravo 1999.-№8.S92.
Opća značajka pravnog režima nekretnina je, prije svega, da je za njega uspostavljen poseban postupak za državnu registraciju prava na njima. Zakon o državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom primjenjuje se samo na nekretnine koje su takve prirode. Tako, ovog zakona ne odnosi se na zrakoplove, morska plovila, plovila za unutarnju plovidbu, svemirske objekte za koje su predviđena pravila registracije, propisana uglavnom u poveljama i kodovima prijevoza, kao i u odjelima propisi usvojeni u skladu s njima.
Na primjer, Zračni zakon (u daljnjem tekstu VC) iznio je koncept zrakoplova "Zrakoplov - zrakoplov podržan u atmosferi zbog interakcije sa zrakom, osim interakcije sa zrakom koji se reflektira s površine zemlje ili vode" (čl. 32 VC), te postupak državne registracije i državne registracije zrakoplova (čl. 34 VK).
U skladu sa stavkom 2. čl. 15 Kodeksa unutarnjeg vodnog prometa, vlasništvo nad brodom ili dijelom broda proizlazi od trenutka državne registracije takvog prava u Državnom registru brodova, Ruskom međunarodnom registru brodova ili Registru malih plovila. Usporedno je isto u Kodeksu trgovačkog otpreme, čl. 33 Brod podliježe državnoj registraciji u jednom od registra brodova Ruske Federacije (u daljnjem tekstu - upisnici brodova):
1) Državni registar brodova; 2) registar malih plovila; 3) registar čartera bareboat čartera; 4) Ruski međunarodni registar brodova; 5) registar brodova u izgradnji. Odredba 3. istog članka glasi „upis u Državni registar brodova, Ruski međunarodni registar brodova ili Registar malih plovila vlasništva i drugih vlasničkih prava na brodu, ograničenja (tereti) tih prava, njihovo nastajanje, prijenos i prestanak, jedini je dokaz postojanja upisanih prava, ograničenja (tereta) tih prava i transakcija, koja se mogu osporiti samo na sudu. "
Danas su objekti građanskih prava dobra materijalne i nematerijalne prirode, u pogledu kojih se razvijaju odgovarajući pravni odnosi. Što to znači? Koja je klasifikacija po ovom pitanju? Postoje li danas problemi u vezi s imovinskim kompleksima? Odgovore na ova i druga pitanja možete pronaći u procesu proučavanja ovog članka.
Pojam vlasništva u građanskom pravu
Kako se ispostavilo, vlasništvo je objekt vlasničkih prava. Kako građansko pravo definira ovaj pojam? U skladu s člankom 128 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ono se temelji na određenim vrstama građanskih prava: stvari, uključujući novac i vrijednosne papire; drugi imovinski kompleksi, uključujući imovinska prava; radovi i usluge; informacije (kao intelektualno vlasništvo); nematerijalne koristi.
S ovog popisa proizlazi da pojam koji se razmatra u najširem smislu obuhvaća stvari, prava vlasničkog tipa i, naravno, slične obveze. Zašto je toliko važno točno definirati stvarni pojam u članku u smislu specifičnih pravnih odnosa? Činjenica je da je kolektivne prirode, što je raznolikiji u odnosu na svoj sastav.
Suvremeno tumačenje pojma
Danas se imovina može tumačiti kao jedna stvar, ili kao njihova kombinacija. Tako su u člancima 301-303, kao i 305 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji prvenstveno predviđaju metode zaštite u vezi s imovinskim pravima i drugim pravima materijalne prirode, navedeni Zanimljivosti. Koncept imovine izjednačuje se s stvari ili određenim brojem stvari koje su iz vlasništva ili vlasnika ili pojedinca koji ima pravo na doživotni posjed ispali iz nasljedstva, nasljeđivanja ili upravljanja, samo u slučaju uništenja ovih imovinskih kompleksa iz tuđeg posjeda.
U drugom smislu, pojam koji se razmatra u članku također se odnosi na stvari i imovinska prava. Na primjer, u trećem stavku 63. članka Građanskog zakonika Ruske Federacije, imovina podliježe likvidaciji pravna osoba, koji se ostvaruje u skladu s pravilima javne dražbe, uključuje i stvari i imovinska prava. Koncept imovine definira se na sličan način kada se govori o odgovornosti poslovnog subjekta za njegove obveze prema vjerovnicima s apsolutno svim imovinskim kompleksima koji mu pripadaju kao materijalna priroda. Važno je to dodati posljednji primjer izravno je povezan s takvim područjem građanskog prava kao što je pravo obvezujuće prirode.
Koncept nekretnine u građanskom pravu
Praksa provođenja zakona sugerira da je pitanje koncepta nekretnina danas, na ovaj ili onaj način, potrebno ozbiljno proučavanje kako u znanstvenom tako i u zakonodavnom smislu. Prije svega, takva je tvrdnja izravno povezana s isključenjem jedinstva s obzirom na teorijske poglede, koji se odnose na znakove koji čine osnovu pojma, kriterije za klasifikaciju bilo koje vrste imovine kao nepokretne itd. Dakle, dugo se pojavljivao na stranicama publikacija o znanstvenim i pravnim temama. Jedinstven pogled na tumačenje ovog koncepta danas jednostavno nije. Zapravo, nije tako strašno. Zastrašujuće je to što kriteriji koji izravno određuju nisu sasvim jasni.
Definicija pojma
Domaći znanstvenici definiraju pojam nekretnine kao skup objekata čije su kretanje isključene bez vidljivih oštećenja u smislu njihove namjene, kao i drugih objekata klasificiranih kao nekretnine izravnom naznakom zakonodavstva. Dakle, u moderno doba nekretnine su prepoznate, na primjer,: zemljišne čestice, podzemlje, građevine i zgrade, kao i zrakoplovi i morska plovila. Na temelju navedenog valja napomenuti da je danas razumijevanje nekretnina u građanskom pravu najvažniji aspekt pravne znanosti općenito.
Aktualna pitanja podjele imovine na pokretne i nepokretne
U skladu s ruskim građanskim pravom, uobičajeno je dijeliti imovinu na pokretnu i nepokretnu. Drugi stavak 130. članka Građanskog zakonika Ruske Federacije uključuje apsolutno sve stvari, uključujući unovčiti i vrijednosni papiri koje nisu nekretnine. U skladu s općim pravilom, prava izravno na pokretnu imovinu ne upisuju se, osim ako je zakonom predviđen drugačiji postupak.
Zakonom je moguće uspostaviti registraciju kojom se potvrđuje pravo na. U pravilu, ova praksa korelira s transakcijama u vezi s određenim vrstama pokretnih stvari u skladu s stavkom dva članka 164. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Upečatljiv primjer za to su stvari koje su donekle ograničene u smislu prometa. Tek tada akt o registraciji igra pravnu ulogu, a također utječe na stvarnost transakcija izvršenih s tim predmetima. Takvu registraciju ne treba miješati s tehničkom registracijom prema kojoj se, primjerice, registriraju vozila ili oružje za gađanje. Ima utjecaj isključivo na ostvarivanje određenih građanskih prava, ali ne i na njihovo potpuno formiranje, dodavanje ili prestanak.
Razvrstavanje u odnosu na nekretnine
U skladu s člankom 130. Građanskog zakonika Ruske Federacije razlikuju se neke nepokretne prirode:
- Predmeti nepokretne imovine koji su nepokretni u skladu s vlastitom prirodom. To bi trebalo uključivati, na primjer, zemljišne čestice ili vodna tijela zasebno.
- Objekti koji su fizički pokretne prirode, ali zakonski klasificirani kao nekretnine. To uključuje, na primjer, građansko vlasništvo: brodovi, svemirski mehanizmi i tako dalje.
- Predmeti koji su čvrsto povezani sa tlom, čije kretanje podrazumijeva oštećenja nesrazmjerna njihovoj namjeni.
Koje je pitanje?
Kako se pokazalo, posljednja kategorija neprimjereno može izazvati štetne učinke. Praksa pokazuje da dodjeljivanje imovinskih kompleksa u prvoj i drugoj grupi nekretnina u pravilu ne izaziva velike poteškoće. Slične operacije u odnosu na treću skupinu danas su prilično problematične i izazivaju znatan broj pitanja. U skladu s člankom 130. Građanskog zakonika Ruske Federacije, kvalitativna kvalifikacijska značajka nekretnine isključivo je veza sa zemljištem koja je trajne prirode, kao i nemogućnost promjene lokacije određenih objekata u vezi sa njihovom svrhom.
Zašto je tako teško razlikovati? Činjenica je da se problem čvrstoće veze između strukture objekta i tla ne rješava na temeljni način. Konačna odluka prvenstveno ovisi o okolnostima u odnosu na svaki slučaj posebno.
Znakovi vrednovanja imovine kao nekretnine
Savezni zakon o vlasništvu kaže da je za opisivanje zaključnog grupiranja u kontekstu snažne veze izravno sa zemljištem i kretanja objekata s početkom neusporedivosti oštećenja njihove izravne namjene potrebno izdvojiti neke skupove znakova ocjenjivanja imovinskih kompleksa kao nepokretnih:
- Pravna skupina polazi od veze između zemljišta i objekta nekretnine, kao i od kvalifikacija ovog objekta u odnosu na regulatorne dokumente.
- Ocjenjivački tim treba procijeniti vrijednost objekta u različitim fazama u vremenskom smislu.
- Tehnički tim povezuje objekt izravno s tlom i karakterizira ga u tehničkom aspektu.
Kriteriji za klasifikaciju imovine kao nepokretne
Do danas u zakonodavnim aktima ne postoji klasifikacija objekta kao nekretnine. Dakle, potrebno je istaknuti neke kriterije koji se odnose na klasifikaciju imovinskih kompleksa kao nepokretnih, među kojima je glavni „zemljište (neraskidiva veza među njima).
Dakle, u pravnoj literaturi uobičajeno je razlikovati dvije glavne odredbe o ovoj stvari. Jedan od njih kaže da je pitanje nekretnina pravni pojam, a ne činjenični. Suprotno mišljenje iznosi V.V. Vitryansky: da bi se stvar priznala kao nepokretnu, potrebna je samo njezina snažna povezanost s određenom zemljišnom česticom i isključenje kretanja bez nesrazmjerne štete za njezinu neposrednu namjenu. Valja napomenuti da se ove odredbe o odnosu trajne prirode ne mogu odrediti samo vremenskim faktorom. Građanski zakonik Ruske Federacije, koji regulira institut nekretnina, ne uključuje naznaku privremenosti snažne veze. Zato u odnosu na praksu provođenja zakona u procesu rješavanja odgovarajućeg problema prevladavaju norme javne grane prava koje nedvosmisleno ne žele priznati privremeno ugrađene objekte kao objekte nekretnina, bez obzira na snagu njihove izravnu vezu sa zemljištem.
Koje objekte treba klasificirati kao nekretnine?
Osim neraskidive veze između zemljišta i nekretnine, danas su poznati i sljedeći kriteriji za klasifikaciju imovine kao nepokretnosti:
- Sposobnost obavljanja određenih funkcija danim objektom istim redoslijedom, čak i nakon promjene položaja u prostoru.
- Nemogućnost konzumiranja stvari, individualna izvjesnost i apsolutna nedjeljivost.
- Svrha stvari u tehničkom smislu.
- Dodjela objekta izravno brojnim kapitalnim strukturama (treba napomenuti: kada se gradi na određeno vrijeme, objekt se ne smije klasificirati kao nekretnina).
- Mogućnost dovođenja komunikacija stacionarne prirode do objekta.
- Značajke materijala izrade objekta, u skladu s kojim se sklopiva konstrukcija mora pripisati nekretninama.
Primjeri nekretnina
Kako se pokazalo, nekretnine zauzimaju poseban položaj u odnosu na civilni promet. U skladu s normama važećeg zakonodavstva Ruske Federacije, sljedeće pozicije pripadaju nekretninama:
- Zemljišta.
- Grudi.
- Vodena tijela u zasebnom aspektu.
- Šume.
- Plantaže višegodišnje prirode.
- Razne zgrade i građevine.
- Nestambeni prostori.
- Kuće namijenjene stanovanju.
- Neki dijelovi stambenog prostora.
- Stanovi ili njihovi dijelovi.
- Ostali stambeni prostori u pojedinim zgradama pogodni i za stalni i za privremeni boravak.
- Garaže i druge zgrade potrošačke prirode.
- Poduzeća u ulozi imovinskih kompleksa itd.
građansko pravo nekretnina
Sažimajući gore navedeno, napominjemo da se podjela stvari na pokretne i nepokretne temelji na njihovim prirodnim svojstvima. Nepokretne se stvari u pravilu ne mogu premjestiti, one su pojedinačno definirane i nezamjenjive. Pokretne se mogu slobodno kretati i biti pojedinačno definirane i generičke.
Pojam nekretnine i njezine vrste propisuje zakonodavac u čl. 130 GK. Prije svega, članak 130. stavak 1. Građanskog zakonika uključuje objekte prirodnog podrijetla - zemljišne, podzemne i izolirane vodene površine. Valja napomenuti da su zakoni o prirodni resursi ti su objekti nešto drukčije definirani u odnosu na imovinska prava. Dakle, Zakon o podzemlju priznaje objekt državno vlasništvo podzemlje u cjelini, kao dio zemljine kore, smješteno ispod sloja tla, a u njegovom nedostatku - ispod zemljine površine i dna vodnih tijela, a proteže se do dubina dostupnih za geološka proučavanja i razvoj, unutar teritorija Ruska Federacija, njezin kontinentalni pojas i more ekskluzivna zona... Podzemne parcele u obliku rudarskog zakupa Zakon se smatra objektima koji se mogu dati na korištenje.
Kodeks o vodama propisuje da su objekt državnog vlasništva općenito vodna tijela, a vodno tijelo se shvaća kao njegov dio. Odvojena vodna tijela (zatvorena vodna tijela) mogu biti u vlasništvu ne samo države, već i općinskog. Samo dio vodnog tijela, odnosno dio vodene površine, također može djelovati kao objekt prava korištenja ili prava vlasništva (javna ili privatna služnost).
Drugo, sve što je čvrsto povezano sa zemljištem klasificirano je kao nekretnine - zgrade, građevine, šume, višegodišnje zasade i drugi objekti čije je kretanje nemoguće bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni. Ove se nekretnine smatraju nekretninama sve dok su čvrsto povezane sa zemljištem. Odvojeni od nje, postaju pokretne stvari. Poduzeće u cjelini također se priznaje kao nepokretno kao kompleks imovine (članak 132.).
Građanski zakonik utvrđuje značajke pravnog režima nekretnina:
- 1) Vlasnička i druga imovinska prava na nekretninama, ograničenja tih prava, njihovo nastajanje, prijenos i prestanak podliježu državnoj registraciji (članak 132.).
- 2) Obveza, čiji je predmet nekretnina, u pravilu se izvršava na mjestu njenog položaja.
- 3) Pravo vlasništva na novostvorenoj nekretnini ili preneseno na temelju ugovora proizlazi od trenutka državne registracije te nekretnine (članak 219.) ili prijenosa vlasništva na nju na kupca (članak 551.).
- 4) Utvrđen je poseban postupak za stjecanje prava vlasništva na nepokretnostima bez vlasnika (članak 225.) i dulja razdoblja zastare stjecanja za nepokretnost (članak 234.); ovrha na hipotekarnu nekretninu (članak 349.); raspolaganje državnim i općinsko poduzeće nekretnine koje im pripadaju (članak 295.).
- 5) Postoje posebna pravila za obavljanje transakcija s nekretninama koja predviđaju ovisnost prava na zemljišnoj čestici od prava na nekretninama. Dakle, zalog nekretnine (hipoteka) dopušten je samo uz istovremenu hipoteku prema istom ugovoru o zemljištu na kojem se nalazi, bilo da je njegov dio nužan za njezino korištenje, ili pravo na korištenje založnog dužnika ove čestice ili njegov dio (članak 340).
Pri prodaji ili zakupu zgrada, građevina i poduzeća, istodobno s prijenosom vlasništva na kupca, prenose se prava na onaj dio zemljišne čestice koji je zauzet nekretninama i nužan je za njezino korištenje. Ako se samo zemljište prodaje ili daje u zakup, vlasnik nekretnine zadržava pravo korištenja onog njegovog dijela koji zauzima ta nekretnina i koji je nužan za njezino korištenje, pod uvjetima predviđenim ugovorom, a u njihova odsutnost, pravo ograničene uporabe (služnost) (članak 552., 553. i 652., 653.). Odredbe Građanskog zakonika o ugovorima o darovanju i najmu ne sadrže slična pravila za nekretnine i zemljište na kojem se ona nalazi. Čini se da bi se na njih analogno trebala primijeniti pravila kupoprodaje nekretnina. GC također uključuje neke stvari pokretne po svojim prirodnim svojstvima - zrakoplove i plovila, plovila za unutarnju plovidbu i svemirske objekte - kao nekretnine. Nekretnine su samo one od njih koje podliježu državnoj registraciji od strane tijela ovlaštenih za vršenje kontrole nad tim objektima.
Koncept ovih Vozilo otkriveno u poveljama i kodovima o transportu, te svemirskim objektima - u međunarodnim konvencijama (ugovori, sporazumi). Zrakoplov je zrakoplov podržan u atmosferi interakcijom sa zrakom odbijenim od zemljine površine. Plovilo, pomorska ili unutarnja plovidba, je samohodna ili nesamohodna plutajuća konstrukcija namijenjena za plovidbu morskim i unutarnjim plovnim putovima. Rusko zakonodavstvo (Zakon o RF -u od 20. kolovoza 1993. "O svemirskim djelatnostima" - RG od 6. listopada 1993.) ne definira strip predmet. Međunarodni dokumenti odnose se na njih objekte lansirane u svemir ili isporučene na nebeska tijela ili izgrađene na njima.
Neki od međunarodnih akata smatraju svemirskim objektima ne samo objekt u cjelini, već i njegove sastavne dijelove, kao i sredstva dostave (njegov dio), ukazuju na vrste svemirskih objekata (stanice, instalacije, oprema, svemirski brodovi) . Postupak registracije zrakoplova određen je člankom 32. Zračnog zakona. Civilni zrakoplovi podliježu registraciji u Državnom registru civilnih zrakoplova Ruske Federacije. Održavanje državni registar dodijeljen posebno ovlaštenom tijelu u području civilnog zrakoplovstva. Državni zrakoplovi registrirani su na način koji utvrđuje posebno ovlašteno tijelo iz područja obrane u dogovoru sa posebno ovlaštenim tijelima s jedinicama državnog zrakoplovstva. Morska plovila registriraju se u skladu s postupkom utvrđenim člankom 23. Kodeksa trgovačkog brodarstva SSSR -a, a plovila unutarnje plovidbe - člankom 26. Povelje SSSR -a o unutarnjem plovnom prometu. Morska plovila podliježu registraciji, tehnički nadzor za koje se provodi Tehnički registar, te brodovi za prijevoz unutarnjim plovnim putovima, koji su na vlastiti pogon, kao i oni koji nisu samohodni, čija nosivost prelazi 5 tona. Morska plovila upisuju se u Državni registar brodova u jedna od morskih ili riječnih luka, te plovila za prijevoz unutarnjim plovnim putovima - u brodskim registrima riječnih slivova ili pomorskim pregledima (plovila koja stalno plove u blizini morskih luka smještenih na rijekama, a ispod ovih luka podliježu upisu u brodske registre ovih luka ). Međutim, do usvajanja odgovarajućih savezni zakoni na temelju odredbi članka 131. stavka 1. Građanskog zakonika, trebao bi se primijeniti dosadašnji postupak upisa prava na te objekte (stavak 1. članka 33. Zakona o registraciji nekretnina). Svemirski objekti podliježu državnoj registraciji, postupak za koji utvrđuje Vlada Ruske Federacije. Uz to, na ovom području na snazi je Konvencija od 14. siječnja 1975. o registraciji objekata lansiranih u svemir.
Registracija zrakoplova, brodova, plovila za unutarnji vodni promet i svemirskih objekata od strane ovlaštenih tijela ne zamjenjuje upis prava na njima kao nekretninama, na način propisan člankom 131. Građanskog zakona, navedenim u stavku 2. stavka 1. članak 130., ali samo na temelju izravne naznake zakona. Pokretna imovina su stvari, uključujući novac i vrijednosne papire, koje prema Građanskom zakonu i drugim zakonima nisu klasificirane kao nekretnine. Prava na pokretne stvari (općenito pravilo) ne podliježu državnoj registraciji. Međutim, zakon može predvidjeti potrebu za takvom registracijom za određene vrste pokretne imovine. Dakle, trenutno je na snazi uredba Vlade RF od 12. kolovoza 1994. br. 938 „O državnoj registraciji motornih vozila i drugih vrsta samohodne opreme na teritoriju Ruske Federacije“ (SZ RF, 1994., 17. , članak 1999.). Analizirajući sve navedeno, valja reći da je zakonodavac, unatoč mnogim drugim, usvojio klasifikaciju nepokretne imovine u nepokretnu imovinu po svojoj biti i na temelju zakona. Ova klasifikacija i poseban pravni režim važni su za državnu registraciju (o tome ćemo kasnije). Također bih želio istaknuti probleme u građanskom pravu koji se odnose na podjelu imovine na pokretnu i nepokretnu. A podjela nepokretne imovine, pak, na gore navedene vrste. Zakonodavac smatra da su pojmovi "nepokretne stvari", "nepokretna imovina", "nekretnine" sinonimi, što dokazuje članak 130. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Prema njoj, kao što je gore spomenuto, nepokretne stvari uključuju zemljišne čestice, zemljišne površine, izolirana vodna tijela i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno objekte, čije je kretanje nemoguće bez nesrazmjerne štete u njihovu namjenu, uključujući šume , višegodišnje nasade, zgrade, građevine.
Zakonodavac također pokretne stvari koje podliježu državnoj registraciji svrstava u kategoriju nepokretnih: zrakoplove i plovila na moru, plovila za unutarnju plovidbu, svemirske objekte. Oni nisu samo sposobni za prostorno kretanje bez utjecaja na njihovu svrhu, već su i posebno dizajnirani za to. Tako je zakonodavac podijelio nepokretne dejure stvari u dvije vrste: nepokretne (zemljišne parcele, zemljišne čestice itd.) I pokretne po prirodi, ali klasificirane kao nepokretne. Ne postoji konsenzus o tome zašto je zakonodavac smatrao potrebnim uvrstiti pokretne stvari u broj nepokretnosti i na njih proširiti pravila prodaje nekretnina. Dakle, A.P. Sergeev vjeruje da je to posljedica visoke cijene ovih objekata i s tim povezanih potreba povećana pouzdanost pravila civilnog prometa.
MI. Braginsky pak primjećuje: "Zakonodavac ih je kombinirao s prirodno nepokretnim stvarima, budući da su obje predmet državne registracije." Čini se da zakonodavac nije uzeo u obzir bitne pojedinosti da se stvari pokretne po svojoj prirodi mogu i pojedinačno utvrđivati i generički. To je njihova bitna razlika od nekretnina koje se uvijek pojedinačno utvrđuju. Činjenica je da je pravilo o posljedicama prijenosa nekretnine neadekvatne kvalitete, utvrđeno člankom 557. Građanskog zakonika, koje kaže: „U slučaju da prodavatelj prenese na kupca nekretninu koja nije u skladu sa odredbe ugovora o prodaji nekretnine na njezinoj kvaliteti, primjenjuju se pravila iz članka 475. ovog zakonika, s izuzetkom odredbi o pravu kupca da zahtijeva zamjenu robe neodgovarajuće kvalitete robom koja je u skladu s ugovor ", primjenjivo na nepokretne zrakoplove i plovila na moru, plovila za unutarnju plovidbu, svemirske objekte (članak 130. Građanskog zakonika) priznate od strane zakonodavca, kao i na druge pokretne stvari koje su naknadno, u skladu s istom normom, sadržane u dio 2. stavka 1. članka 130. Građanskog zakonika, može se zakonom pripisati nepokretnim stvarima, samo ako su te stvari pojedinačno utvrđene. U odnosu na generičke stvari, ovo stanje je neprihvatljivo. U ovoj situaciji zakonodavac ne štiti interese kupca, već djeluje suprotno njima, stvarajući besmislene prepreke normalnom prometu takve robe. Pretpostavimo da je došlo do sklapanja ugovora o prodaji zrakoplova, koji je bio "svjedok" važnog događaja (potpisivanje od strane šefova država povijesno značajnog dokumenta koji je odigrao velika uloga u daljnjem razvoju njihova odnosa), što je potvrđeno dokumentima ili svjedočenjem. Ovdje se radi o pojedinačno definiranoj stvari. Čak i ako se slični zrakoplovi (iste tvrtke, modela itd.) Proizvode ili nastavljaju proizvoditi u velikim količinama, predmet ugovora nije generička stvar. Doista, u ovom slučaju dolazi o kupnji ne samo i ne toliko vozila koliko povijesno vrijedne stvari. Predmet ovog ugovora je rijetkost, jedinstvena stvar, jedinstvena, koja mu omogućuje da dobije status individualno definiranog. Slijedom toga, u slučaju da prodavatelj prenese na kupca već okarakterizirani proizvod koji ne ispunjava uvjete ugovora o svojoj kvaliteti, pravila se primjenjuju u skladu s člankom 557. Građanskog zakona, člankom 475. Građanskog zakonika, s izuzetkom odredbi o pravu kupca da zahtijeva zamjenu robe neodgovarajuće kvalitete s robom koja je u skladu s ugovorom. U gornjem primjeru ne treba sumnjati u legitimnost zakonodavca, a u slučaju značajnog kršenja uvjeta za kvalitetu robe kupac može samo odbiti ispunjenje kupoprodajnog ugovora i zahtijevati povrat novac plaćen za robu. svota novca... On nema pravo zahtijevati zamjenu robe, budući da se potonja određuje pojedinačno. Pretpostavimo, međutim, da je sklopljen ugovor o prodaji serije serijski proizvedenih zrakoplova. Ovdje više ne govorimo o pojedinačno - određenoj stvari, već o generičkim stvarima. Ako nakon prijenosa robe kupcu otkrije značajne povrede njezine kvalitete, primjenjuje se članak 557. Građanskog zakonika s pozivom na članak 475. stavak 2. Zakona. Pretpostavimo da je u ovom primjeru pet od dvadeset prodanih aviona loše kvalitete. Prema članku 557. Građanskog zakonika, kupac nema pravo zahtijevati zamjenu robe - zakon mu daje pravo odbiti ispunjenje ugovora i zahtijevati povrat novca uplaćenog za robu.
Čak i ako prodavatelj može zamijeniti pet nekvalitetnih zrakoplova, čime štedi i svoje vrijeme i novac i kupca, zakon mu ne daje takvo pravo. Međutim, interes kupca i prodavatelja je da se u tom slučaju novac ne vraća kupcu, već se vrši zamjena nekvalitetnih zrakoplova. Naravno, čl. 557. Građanskog zakonika prilično se primjenjuje na odnos povezan sa svim, bez iznimke, nepokretnim stvarima, budući da se uvijek pojedinačno utvrđuju. Međutim, u odnosu na pokretne stvari, njegove se norme moraju primjenjivati samo kada se radi o pojedinačno definiranim stvarima. Postoji mišljenje da čl. 557. Građanskog zakonika mora se izmijeniti i reći kako slijedi: „U slučaju da prodavatelj prenese na kupca nekretninu koja nije u skladu s uvjetima ugovora o prodaji nekretnine na njezinoj kvaliteti, primjenjuju se pravila čl. . 475. ovog zakonika, s izuzetkom odredbi o pravu kupca da zahtijeva zamjenu robe neodgovarajuće kvalitete robom koja je u skladu s ugovorom.
Ako su predmet ugovora o prodaji nekretnine stvari navedene u dijelu 1. stavka 1. članka 130. ovog zakonika, te ako su te stvari određene generičkim obilježjima, u ovom slučaju pravila iz članka 475. ovog zakonika primjenjivat će se bez iznimke. " Predložena formulacija čl. 557. Građanskog zakonika zahtijeva jasniju zakonodavnu definiciju nepokretnih stvari i stvari po svojoj prirodi pokretnih, ali zakonom klasificiranih kao nepokretnih. Stoga je uputno izmijeniti čl. 130 GK. Doista, dio 2, stavak 1. članka 130. Zakonika govori isključivo o stvarima pokretnim po prirodi, a sadržaj dijela 1. stavka 1. članka 130., osobito: »sve što je čvrsto povezano sa zemljom, tj. objekata, kretanje koje je nemoguće bez nesrazmjernog oštećenja njihove namjene ”- čini se da nije potpuno potpuno i točno. Ova bi norma dobila jasniju konsolidaciju, a njezina bi primjena u praksi postala jednostavnija i prikladnija ako se ovako kaže: "Zakon može uključivati i drugu pokretnu (po prirodi) imovinu". Izmjene članka 130. Zakonika nužne su ne samo zato što će poslužiti za jasniju primjenu predložene verzije članka 557. Građanskog zakonika u praksi, već i zato što je članku 130. Građanskog zakonika potrebna preciznija formulacija za njegovu ispravnu primjenu i u drugom pogledu.