Novi zakon o prodaji novih zgrada. Potpuna zabrana zajedničke gradnje: nadležni su odlučni
Zajednička gradnja u Rusiji može biti potpuno zabranjena, a o toj se temi razgovaralo na sastanku s predsjednicom. Prema izvoru Vedomosti, sam šef države predložio je ostaviti nedovršenu prodaju i to učiniti gotovo 2018. godine.
Zajednička gradnja može biti potpuno zabranjena. Kako navode Vedomosti, o toj mogućnosti razgovaralo se na sastanku s predsjednikom. Štoviše, kako je rekao jedan od izvora bliskih sudionicima sastanka, šef države je sugerirao da je šef države predložio da se odustane od prodaje nedovršenih građevinskih projekata gotovo 2018. godine.
Od sljedeće godine tržište dijeljene gradnje već čeka globalne promjene, koje bi prije svega trebale zaštititi dioničare, ali ne izazivaju oduševljenje investitora. Graditelji stanova neće moći dobiti novac od kupaca sve dok ne iznajme svoje domove. Prilozi će se voditi na posebnim računima u bankama, a tvrtke će graditi kuće ili kreditnim sredstvima ili vlastitim.
Te su amandmane mnogi kritizirali. Bilo je mišljenja: to bi moglo stati na kraj zajedničkoj gradnji.
Business FM pitao je sudionike na tržištu, kupce i stručnjake što bi se dogodilo da se u potpunosti zabrani kupnja nedovršenih objekata. Prevareni dioničar stambenog kompleksa Terletsky Park Nikita Zhevchenko smatra da se država na taj način želi osloboditi odgovornosti:
Nikita Ževčenko dioničar stambenog kompleksa "Terletsky Park"“Zajedničke gradnje, prije svega, nema nigdje u Europi. imamo ga. Zašto ga imamo? Jer imamo visoke stope na hipoteke, zbog čega je država i smislila takvu metodu. Umjesto niske hipoteke, smislili su zajedničku gradnju, tako da taj novac, koji je zapravo beskamatan, koji je bio s niskim kamatama, koji banke daju u Europi, ovdje daju dioničari. Ali u ovom slučaju, ako je država time riješila pitanje razvoja građevinskog tržišta, odnosno mora nekako zaštititi ta ulaganja. Inače, ispada da kao da perete ruke i pritom se čini da je bum u građevinarstvu, ali nemate ništa s tim ako se nešto dogodi. Kao rezultat toga, beskrupulozni programeri su to iskoristili, oni koji ne grade, ali povlače novac. Shodno tome, naravno, država snosi izravnu odgovornost za to. A sada to pokušavaju nekako prilagoditi na način da zakrpe te rupe."
Biće teško za posao bez mogućnosti zajedničke gradnje, posebno u regijama, kaže Dmitry Kotrovsky, član uprave Opora Rossii:
Dmitrij KotrovskiČlan uprave Opora Rossii“Prije svega, to će nedvojbeno dovesti do povećanja cijene stanovanja, što je, čini mi se, u potpunosti u suprotnosti sa svibanjskim uredbama koje su govorile da bi trebalo biti pušteno u rad plus 40 milijuna četvornih metara pristupačnih stanova kako bi 5 milijuna Rusa moglo bi poboljšati svoje životne uvjete. Ovo apsolutno nije u korelaciji jedno s drugim. PIK je zauzeo više od 30% tržišta, ali nije svatko u stanju baciti sjenu na cijelo tržište i prilagoditi apsolutno sve sudionike sebi. Skalabilnost koju PIK grupa tvrtki ima, naravno, omogućit će im da minimiziraju troškove. Sukladno tome, odrediti marginalnost koja će u konačnici formirati konačni trošak proizvoda. Ne mogu zamisliti da je moguće pratiti takvu priliku za druge sudionike na tržištu, posebice one koji rade u regijama. Ipak, ako govorimo o činjenici da bi 5 milijuna Rusa trebalo dobiti pristupačno stanovanje, kako se to može učiniti u svih 85 regija, uzimajući u obzir činjenicu da će investitor prvo morati negdje uzeti novac, dokazati banci da projekt je svrsishodan i relevantan, a zatim na trošak cijene dodajte opterećenje koje je usporedivo s vrijednošću novca, a vi ćete biti dužni uzimati kredite. Za mene je misterij - kako se takva dva suprotna rješenja mogu uzdići u rang državne zadaće. Ne znam kako se to može učiniti."
Stručnjaci smatraju da će, ako se u fazi izgradnje zabrani prodaja nekretnina, cijene gotovih stanova skočiti u nebo. Evo što kaže Sergey Lobzhanidze, direktor analitičke platforme BNmap.pro:
Sergej Lobžanidzedirektor analitičke platforme BNmap.pro“Osim toga što će to automatski dovesti do povećanja cijena u fazi završne izgradnje, jer sada prosječni rast tijekom izgradnje, na primjer, u Moskvi, iznosi od 18% do 27%, a kreditno opterećenje će dodati ovome. Tome će se dodati i PDV koji će se morati platiti po primitku nekretnine, tako da mislim da se ovdje može poskupjeti i do 50-60%, samo na temelju povećanja volumetrijskih troškova za proizvode. Ovdje se radi o cijeni. Što se tiče popularnosti, mogu kao primjer reći da do kraja 2017. imamo oko 54 tisuće transakcija s pojedincima, uključujući stanove-stanove, unutar granica Moskve i Nove Moskve, u okviru vlasničkih sredstava ugovori o sudjelovanju na prijenosu prava po osnovu kupoprodaje. Sekundarno tržište - oko 120 tisuća [transakcija], odnosno, u principu, gotovo polovica - to je vrlo velik postotak."
Ne javlja se jesu li donesene odluke o zabrani zajedničke gradnje. Publikacija samo napominje da se kao opcija razgovarala i o mogućnosti prodaje samo gotovih stanova od 2020. godine.
Odbijanje zajedničke gradnje moglo bi se dogoditi ove godine umjesto 1. srpnja 2019., a prodaja stanova u zgradama u izgradnji bit će potpuno zabranjena 2020. godine.
Takvi se zaključci mogu izvesti na temelju informacija koje su završile u rukama poslovnog tiska nakon sastanka predsjednika Vladimira Putina s državnim dužnosnicima i developerima.
Pooštravanje položaja vlasti ima za cilj zaštitu građana od beskrupuloznih programera. No, i sami profesionalni sudionici na tržištu kažu da bi mjera mogla dovesti do povećanja cijena nekretnina i oligopolizacije građevinskog tržišta.
Velika većina novih zgrada u Rusiji (oko 80%) prodaje se putem ugovora o zajedničkoj gradnji (DAC), prema kojima se nekretnine grade o trošku investitora (vlasnika). Budući da takva shema nosi rizike da građani izgube novac i postanu beskućnici, nakon što su stupili u red "prevarenih investitora u nekretnine", vlasti su odlučile promijeniti pravila igre i isključiti velik broj investitora iz projekta izgradnje. Prema različitim procjenama, broj kupaca, s kojima nisu ispunjeni uvjeti ugovora o dionicama, premašio je 100 tisuća ljudi u zemlji, što nije moglo ne upozoriti i savezne i regionalne vlasti.
Odluka o odustajanju od zajedničke gradnje donesena je još 2017. godine, no kako bi se rizici od kolapsa na tržištu sveli na najmanju moguću mjeru, proces prelaska na projektno financiranje sektora produžen je za tri godine. Tijekom tog vremena programeri su morali naučiti kako funkcionirati u novim realnostima projektnog financiranja, ovladati svim nijansama interakcije s bankama i potpuno "napustiti" sredstva građana i steći vlastiti kapital.
Prema usvojenim izmjenama i dopunama zakona o zajedničkoj izgradnji N 214-FZ, od 1. srpnja 2019. programeri će dobiti sredstva za prodane stanove tek nakon isporuke stambenog prostora kupcima. Do tog trenutka novac klijenata će se čuvati na posebnim bankovnim računima koji su nedostupni ni "građevinu" ni budućim vlasnicima kuća. Istodobno, osigurani iznos, u slučaju problema, nadoknađen iz Fonda za osiguranje depozita, ograničen je na 10 milijuna rubalja.
Prema izvješćima tiska, na sastanku sa šefom države programeri su pokušali postići opuštanje, ali sve se pokazalo upravo suprotno: s odbijanjem zajedničke gradnje morat će požuriti, jer situacija na tržištu postaje sve bolja. kritično.
Naftna supersila: Cijene benzina će porasti za još 10%
Ulje na vatru dolila je problematična Urban Group, a u slučaju bankrota popis pogođenih dioničara povećat će se za 16 tisuća ljudi. U ovom trenutku, tvrtka, koja ima obveze za 80 milijardi rubalja, objavila je prestanak prodaje nekretnina. Programer se našao na rubu bankrota zbog grubih pogrešaka i kršenja u sustavu upravljanja tvrtkom. Prema medijskim napisima, riječ je o povlačenju sredstava kroz sumnjive sheme.
"Na tržištu koje se smanjuje, gdje je kupovna moć kupaca u padu, mnoge odluke moraju se donositi brže", objasnila je u intervjuu za Tsargrad Direktor istraživanja "Tržišne informacije" LLC Svetlana Podčalina. Općenito, možemo reći da je situacija na građevinskom tržištu slična onoj u bankarskom sektoru.
No problem prevarenih dioničara oduvijek je bio prioritet, a tijekom predizbornog razdoblja pozornost vlade na njega je još više porasla, ističu u komentarima analitičari VTB-Capitala. Istodobno, tvrtka je napomenula da uvedena pravila, posebice zabrana primanja uplate za stanove prije završetka izgradnje i pooštravanje zahtjeva za građevinsku tvrtku, značajno mijenjaju "ekonomsku osnovu poslovanja sektora".
Za programere u ovom trenutku bit će dostupne samo dvije sheme financiranja: vlastita sredstva i kredit. Prema gospođi Podchalina, treba imati na umu da malo programera gradi na vlastitim sredstvima.
"Kada bi graditelji morali financirati gradnju samo vlastitim ili kreditnim sredstvima, njezin bi se trošak povećao za oko 20%", ističu oni. analitičari VTB kapital . Prema njihovom mišljenju, nova pravila igre osiguravaju konkurentsku prednost za velike programere "s dobro uspostavljenim vezama s bankama, te stvaraju preduvjete za konsolidaciju sektora velikih razmjera".
Stručnjaci su uvjereni da će odluka vlasti izazvati ozbiljne probleme za programere, pa čak i bankrot na tržištu. Prije svega, govorimo o malim tvrtkama. Daljnja oligopolizacija tržišta utjecat će ne samo na cijenu novih zgrada, već i na kvalitetu stambenog prostora koji se gradi. Oligopol isključuje konkurenciju, objašnjavaju analitičari.
"Mali investitori vjerojatno će napustiti tržište jer neće moći igrati po novim pravilima, prvenstveno zbog nedostatka sredstava za izgradnju", kaže S. Podčalina ... “Istodobno, banke u principu vrlo oklijevaju kreditirati čak i velike programere koji imaju dugu i uspješnu povijest postojanja, a još više male programere.”
Porast cijena novih stanova u suprotnosti je s ciljevima koje je predsjednik Rusije postavio u novom majskom dekretu, rekao je u intervjuu za BFM Član uprave Opora Rossii Dmitrij Kotrovski ... Jedan od zadataka u okviru poboljšanja života građana je i pojava 40 milijuna četvornih metara pristupačne stambene zgrade koja se pušta u rad kako bi 5 milijuna građana moglo poboljšati svoje životne uvjete. "Ovo apsolutno nije u korelaciji jedno s drugim", tvrdi on.
Prema riječima stručnjaka, samo će veliki igrač moći odrediti marginalnost koja će u konačnici formirati konačnu cijenu proizvoda. “Ne mogu zamisliti da je moguće pratiti takvu priliku za druge sudionike na tržištu, posebno one koji rade u regijama”, zaključio je gospodar Kotrovsky .
Istina, potrošač neće odmah osjetiti sve te negativne pojave, neko će vrijeme tržište postojati po inerciji.
"U 2018.-2020. najvjerojatnije će doći do preopterećenja tržišta, jer su mnogi programeri pokušali započeti izgradnju projekata u razvoju prema staroj shemi", predviđa S. Podčalina. - Istodobno, ne poštuje se potreban obujam potražnje kupaca. Prije svega, ovo preopterećenje će utjecati na Moskvu i moskovsku regiju."
Prema njezinim riječima, kao rezultat toga, u sljedećih godinu i pol, cijene stanova neće rasti.
"U ovoj situaciji vrlo je teško planirati čak i dvije godine, jer će se tržište promijeniti, njegova topografija i krajolik", smatra stručnjak. ...
Zasad nema preduvjeta za rast cijena, a prije svega zato što nema preduvjeta za povećanje domaće efektivne potražnje. Kako je Tsargrad već izvijestio, dok je problematična Urban Group podvrgnuta vanjskoj reviziji, stručnjaci se pitaju tko će i programeri pokupiti projekte "sirota". Među onima kojima se developer obratio za pomoć su Ingrad, PIK i Granel.
Međutim, stručna zajednica sumnja u interes developera za spašavanje Urban grupe. U nedostatku potražnje tržišna je pozicija klimava, a onih koji su spremni preuzeti nove rizike u nestabilnom okruženju je na minimumu.
Andrej Komissarov, šef odvjetničke komore „Komissarov i partneri":
Sada će programerima biti zabranjeno privlačenje sredstava izravno od vlasnika kapitala, a banke će financirati projekte u izgradnji. Dana 21. prosinca 2017., premijer Dmitrij Medvedev odobrio je plan za prijelaz sa zajedničke stambene izgradnje na financiranje projekata, koji su zajedno razvili Ministarstvo graditeljstva, Ministarstvo financija, AHML i Banka Rusije u ime predsjednika Vladimira Putina. Program događanja planira se realizirati do 2021. godine.
Vlasti objašnjavaju inovaciju potrebom da se konačno riješi problem prevarenih dioničara: unatoč pooštravanju zahtjeva za programere prema 214-FZ, projekti u izgradnji i dalje se "zamrzavaju", a sredstva investitora koriste se u druge svrhe. Statistika Državnog tužiteljstva o prekršajima u području dijeljene gradnje je razočaravajuća: broj registriranih kaznenih djela od 2016. do 2017. godine porastao je za 20%: s 511 na 634 presedana.
Koja je bit promjena?
Za razliku od dioničke izgradnje, u kojoj programer privlači "besplatna" sredstva građana, financiranje projekta uključuje davanje bankovnih zajmova. U shemi "programer - kupac" pojavit će se srednja karika - banka koja će akumulirati uloženi novac na računima, upravljati financijskim tokovima i pratiti aktivnosti developera do završetka izgradnje objekta.
Rizik kupca se prenosi na financijsku instituciju. U slučaju kašnjenja u izgradnji ili stečaja investitora, uloženi novac će se vratiti investitoru, a objekt se može prenijeti na pouzdanijeg graditelja.
Sama mogućnost stavljanja novca dioničara na escrow račune pruža se programerima od 1. srpnja 2017. (čl. 15.4-15.5 br. 214-FZ). U roku od 3 godine, programer će imati izbor - koristiti novu metodu financiranja ili sklopiti ugovore o udjelu u kapitalu. Pretpostavlja se da će nakon 2021. uvjet postati obvezan - vlasnici kapitala neće izravno plaćati investitoru, sredstva će banke deponirati do puštanja objekta u pogon, a gradnja će se izvoditi na teret osobnih sredstava građevinskih tvrtki. i novac primljen od banaka, uključujući i za ciljane kredite.
Plan Ministarstva graditeljstva provodit će se postupno - u nekoliko faza. U 2018. godini planira se izrada zakona i podzakonskih akata kojima će se regulirati uvođenje mehanizama financiranja projekata. Doći će do izmjena zakona o upisu nekretnina, o osiguranju depozita fizičkih lica, stečajnog i poreznog zakona, propisa Centralne banke. Prvo će se inovacija “testirati” na sudionicima dobrovoljnog programa, a “točka bez povratka” za reformu dijeljene gradnje, odnosno njezinu stvarnu zamjenu projektnim financiranjem, prema planu, bit će 1. srpnja 2019. godine.
Kako će promjene utjecati na sudionike na tržištu
Predstojeća reforma u području dijeljene gradnje oduševila je sudionike na tržištu. Ne samo da su programeri skeptični prema inovacijama, već i pregorjeli dioničari strahuju da će i ovdje biti zamki. Na web stranici RIA Nekretnine provedena je anonimna anketa kako bi se otkrilo raspoloženje javnosti. Tek petina glasova u potpunosti podržava zabranu dijeljenja gradnje, 50% informatora je kategorički raspoloženo, još 24% zabrinuto je zbog mogućeg skoka cijena stanova.
Programeri možda ne razumiju značenje radikalne inovacije u pozadini niza pooštrenih izmjena zakona o predškolskom odgoju i obrazovanju posljednjih godina koje su već uvedene. Doista, od 1. srpnja 2017. zahtjevi za programere postali su stroži: programer sada u nekim slučajevima ne može prihvatiti novac od dioničara. Konkretno, ako je u registru nesavjesnih graditelja, u postupku je likvidacije ili stečaja, ima dugovanja za poreze i naknade veće od 25% knjigovodstvene vrijednosti imovine. Veličina odobrenog kapitala značajno je porasla s 10.000 rubalja na desetke milijuna, ovisno o obujmu izgradnje. Pojavio se Jedinstveni registar graditelja i poseban fond za zaštitu prava sudionika u zajedničkoj gradnji. Ako se u sadašnjim uvjetima investitorima oduzme beskamatna ulaganja dioničara, na tržištu će ostati samo velike financijski stabilne građevinske organizacije koje su prethodno u dobroj vjeri ispunjavale svoje obveze prema dioničarima. Središnja banka može pružiti priliku malim i srednjim tvrtkama da ostanu na tržištu ako ponudi razumne stope na dugoročne kredite, primjerice, u regiji od 5-6%.
Glavna briga kupaca je rast cijena stanova u novogradnjama. Posljedica zabrane zajedničke gradnje nekretnina bit će gubitak prednosti kupnje unaprijed, kada je u fazi iskopa moguće kupiti stambeni prostor 20-30% jeftinije od konačne tržišne vrijednosti. Osim toga, programeri će morati prenijeti troškove povezane s novim postupkom financiranja na ramena kupca, uključujući troškove u troškovima stanovanja. S druge strane, banke snose sve rizike, a kupac ne riskira ništa.
Kreditne institucije imaju samo koristi od novih pravila - povećanjem obujma kreditiranja.
Možda će zakonodavac, kako bi spriječio masovne bankrote građevinskih organizacija i povećanje cijena stanova, obratiti pozornost na strana iskustva i predvidjeti mogućnost da investitori dobiju novac u dijelovima s depozitnih računa nakon završetka građevinskih radova, te kamate na krediti će se isplaćivati nakon puštanja objekta u funkciju.
Kupac koji želi ulagati u zajedničku gradnju trebao bi požuriti i to učiniti prije reforme. Promjene neće utjecati na one koji su već potpisali ugovor o udjelu u kapitalu, jer zakon nema retroaktivno djelovanje.
Odaberite fragment s tekstom pogreške i pritisnite Ctrl + Enter
Stručnjaci iz M16 Real Estate pripremili su detaljan materijal o otkazivanju zajedničke gradnje u Rusiji.
Reći ćemo vam koje promjene će se dogoditi u zakonodavstvu i na tržištu od 1. srpnja 2018., kakve će posljedice imati odbijanje korištenja sredstava dioničara i kada će zajednička gradnja biti konačno zabranjena u Rusiji.
Likvidacija zajedničke gradnje u Rusiji
Trenutačno se oko 80% svih stanova prodaje na temelju udjela u kapitalu, što je, pak, regulirano 214-FZ. Jao, zakonodavno uređenje sfere, u koju su se nekada polagale velike nade, nije urodilo velikim plodom. A od kraja 2017. broj službeno priznatih prevarenih investitora u nekretnine u zemlji iznosio je 86 tisuća.
Broj službeno priznatih prevarenih investitora u nekretnine je 86 tisuća, neslužbeno u zemlji ima oko 2 milijuna ljudi koji su patili od postupaka developera
Očito je problem dioničara koji su stradali od djelovanja građevinskih tvrtki akutan, a njegovo rješavanje zahtijeva odlučne i oštre mjere države. Upravo bi ta mjera trebala biti poništenje udjela.
Što će se dogoditi umjesto zajedničke gradnje?
Zapravo, programerima će biti zabranjeno privlačenje sredstava od građana-vlasnika za svoj rad. Umjesto toga, tvrtke će se morati zadovoljiti vlastitim sredstvima (a to je zapravo samo za državna poduzeća) ili uzeti kredite. Situacija je već dogovorena i razrađena s bankama.
Istovremeno, građani zadržavaju pravo na kupnju nedovršenih stanova. Tek sada će uplaćena sredstva biti pohranjena na posebnim escrow računima, pristup kojima će programerima biti dostupan tek nakon što se kuća isporuči.
Ako programer nije ispunio obveze, kupci jednostavno vraćaju svoja sredstva, na sreću, nisu potrošena, već strpljivo čekaju, ostajući na escrow računima.
Inače, Vlada ne isključuje mogućnost da za nekoliko godina bude uvedena zabrana prodaje nedovršenih stanova. Međutim, do sada to nigdje nije bilo pravno utemeljeno.
Mišljenje predsjednika
Predsjednik je najžešći inzistirao na ukidanju doleuke. On je bio taj koji je pokrenuo razvoj alternativnog sustava koji bi omogućio izgradnju novih stanova bez korištenja sredstava za kupnju.
Ruski predsjednik Vladimir Putin nazvao je zajedničku gradnju neciviliziranim sustavom
Ranije ovog mjeseca V. Putin je bio iznimno kritičan u svojim komentarima o zajedničkoj gradnji, nazivajući shemu neciviliziranom, a regulaciju nejasnom.
Zakon o ukidanju dijeljene gradnje
Kao takav, neće postojati poseban zakon. Umjesto toga, sve promjene bit će sadržane u 214-FZ. Prve inovacije krenut će s radom ove godine. Reforma će stupiti na snagu tek 2019. godine. Ovo vrijeme, kako Vlada očekuje, trebalo bi biti dovoljno programerima da se preorijentiraju i pripreme za rad u novom okruženju.
Novo u zajedničkoj gradnji od 2018
Prerano je očekivati potpuni otkazivanje darivanja ove godine. Međutim, tržište se i dalje suočava sa značajnim promjenama.
Glavna stvar je da zahtjevi za programere postaju sve teži. Od sada će stambenu izgradnju moći graditi samo tvrtke s najmanje 3 godine rada u stambenom naselju.
Od 1. srpnja 2018. godine, programeri će početi dobivati građevinske dozvole tek nakon potpune provedbe prethodnih projekata
Uz to, na računu tvrtke mora biti najmanje 10% planiranog troška izgradnje. Ovaj iznos će, inače, biti zamrznut.
Nakon 1. srpnja, graditelji će moći dobiti samo jednu građevinsku dozvolu. A dok se obveze prema sadašnjem projektu u potpunosti ne ispune, o novoj dozvoli ne možete ni sanjati.
Istodobno se pooštrava ispitivanje projektne dokumentacije.
Kada će u Ruskoj Federaciji biti otkazana dionička gradnja?
U početku, programeri će zadržati pravo samostalnog odabira formata izgradnje - kapital ili financiranje projekta. No, od 1. srpnja 2019. neće biti takve prilike – zajednička gradnja će biti u potpunosti ukinuta.
Tvrtke se u roku od godinu dana moraju pripremiti za prijelaz na drugi oblik financiranja i prilagoditi radne procese novim zahtjevima.
Što će se pokazati zabranom dijeljenja?
Naravno, takve velike izmjene ostavit će primjetan trag na tržištu stambenih nekretnina, a posljedice - pozitivne i negativne - osjetit će i programeri i kupci.
Sigurnost kupca
To je glavni razlog zašto bi kapitalna konstrukcija trebala potonuti u zaborav. Međutim, koliko će se nova mjera pokazati učinkovitom?
S escrow računima, na kojima će se držati novac prenesen za stan, financije kupaca će uistinu biti sigurne. A ako programer ne ispuni svoje obveze, klijenti će jednostavno dobiti svoj novac natrag.
Novi poredak zaštitit će novac dioničara, ali neće spasiti od dugotrajne gradnje
Ali to neće utjecati na pravovremeni završetak kuća. Netko može reći "vratili su novac - i dobro, možete uzeti novi stan", ali to nije sasvim točno.
Zamislite da ste kupili stan za 3 milijuna rubalja, a dvije godine kasnije programer ga je uzeo i bankrotirao. Dobili ste novac natrag, ali sada takav stan već vrijedi 4 milijuna. A mogućnost useljenja u vlastiti dom opet se odgađa na neodređeno vrijeme.
Cijene stanova
Stanovi će poskupjeti, to je činjenica. Sama cijena objekata će rasti, jer će se sada u njih ulagati troškovi kreditnih usluga. Developeri će nastojati, koliko god je to moguće, podijeliti kreditno opterećenje s kupcima, pa će stanovi stalno rasti. Prema riječima stručnjaka "M16-Nekretnine", porast cijena će biti od 15 do 30%.
S druge strane, programeri će ostati ograničeni svojom kupovnom moći koja se već dugo ne povećava (nema razloga za njezin rast ni u dogledno vrijeme).
Sudionici na tržištu
Broj programera će se osjetno smanjiti. Štoviše, tržište će se riješiti ne samo beskrupuloznih igrača, već i samo malih tvrtki. Savjesni programeri koji nemaju dovoljno sredstava u svojoj imovini bit će prisiljeni napustiti tržište.
Tržište će se riješiti beskrupuloznih programera. Male tvrtke također će biti prisiljene otići
Neke se tvrtke već preorijentiraju na generalno ugovaranje. Glavni razlog je neizvjesnost situacije uzrokovana promjenom zakonodavstva. Među takvim tvrtkama, na primjer, jedan od najstarijih programera u Sankt Peterburgu - "47 Trust".
Iako gubici Sankt Peterburga i Moskve neće biti vrlo vidljivi zahvaljujući tržišnim liderima koji rade ovdje, Rusija će općenito izgubiti značajan udio građevinskih tvrtki, uključujući i one bona fide.
Tempo izgradnje
Načelo "jedan programer - jedna građevinska dozvola" plaši programere ništa manje od mogućnosti dobivanja zajma za izgradnju.
Tvrtke strahuju da će se rokovi za realizaciju stambenih kompleksa značajno povećati, jer će sada za svaku građevinu biti potrebno ishoditi posebne dozvole. Uključujući zgrade društvene ili inženjerske infrastrukture.
Odnosno, morat ćemo zaboraviti na paralelnu izgradnju kuća i vrtića. Isto vrijedi i za pojedinačne kotlovnice, transformatorske podstanice itd. To će biti posebno vidljivo za IBP projekte. I prvi stanari morat će se priviknuti na atmosferu vječnog gradilišta.
Što će se dogoditi s prevarenim dioničarima?
Za one koji su već patili od postupaka programera, ništa se neće promijeniti. Dapače, njihovi će se problemi rješavati dosadašnjim redoslijedom.
Što sada?
Dok promjene ne stupe na snagu, programeri pokušavaju dobiti što više dozvola i brže iznijeti nekretnine na tržište. Prodaja objekata iznesenih na tržište prije 1. srpnja odvijat će se prema važećim pravilima i naknadni otkazivanje dijeljene gradnje na to ni na koji način neće utjecati.
U narednoj godini tržišni volumen će se formirati uglavnom zbog postojećeg prijedloga, cijene će biti konkurentne, rast cijena umjeren.
mišljenje iz 2019
Pavel Lipkin, voditelj odjela nekretnina u izgradnji "M16": Građevinsko tržište će od 1. srpnja konačno prijeći na obračune s dioničarima putem escrow računa. Međutim, postoje iznimke: oni koji su već prodali više od 10% površine, a spremnost kuće prelazi 30%, moći će dovršiti gradnju po starim pravilima.
Za one koji moraju graditi o svom trošku i prenijeti u riznicu društvene objekte, minimalna razina spremnosti smanjena je na 15%. A za tvrtke s “kralježnicom” prag spremnosti je smanjen na 6%, ali u Sankt Peterburgu samo nekoliko programera može se prijaviti za ovaj status.
Razdoblje od 1. srpnja 2018. postalo je „testni“ režim za građevinsko tržište. Neke su tvrtke prešle na escrow račune, ali mnoge su počele tražiti rješenja, kao što je prodaja po zadatku. Neki od stanova ponovno su izdani trećim pravnim osobama, koje sada djeluju kao prodavači na temelju ugovora o ustupanju.
Predviđeni rast cijena pokazao se manjim od očekivanog. Za prvu polovicu godine prosječan rast cijene kvadratnog metra iznosio je 7-10%. Općenito, bilo kakva procjena novih pravila i dalje će biti preuranjena, tek nakon konačnog prijelaza na escrow račune mogu se u potpunosti procijeniti tržišne promjene.
Imate još pitanja? Ostavite svoje kontakt podatke i naši stručnjaci će vas nazvati.
"Ja sam jedan od najvećih developera nekretnina u zemlji, zašto me pokušavate ubiti?" - tako je emotivno komentirao novu verziju zakona o zajedničkoj gradnji vlasnik velike razvojne tvrtke na nedavnom sastanku u Ministarstvu graditeljstva. Amandmane je predsjednica potpisala u ljeto, a na snagu bi trebali stupiti 1. srpnja 2018. I od tada dužnosnici ministarstava redovito s predstavnicima velikih građevinskih tvrtki razgovaraju o tome kako ublažiti učinak ovih promjena. Ako se to ne učini, industrija neće preživjeti, smatra većina građevinara. Glavna stvar je zaštititi dioničare, a prevaranti i male tvrtke će napustiti tržište, prigovaraju zagovornici zakona. Vedomosti su shvatile što će se točno promijeniti i zašto to zbunjuje graditelje.
Povijest problema
Kako bi se riješio problem prevarenih dioničara - ljudi koji su uložili novac u gradnju, a nisu dobili obećani stan, 2005. godine donesen je Zakon „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji višestambenih zgrada i drugih objekata nekretninama“. Zabranio je investitorima da uzimaju novac za stan prije dobivanja građevinske dozvole; obvezao ih da u ugovoru propisuju sve uvjete i kazne za njegov neuspjeh; registrirajte ugovor o isključenju dvostruke prodaje.
Programeri su shvatili kako zaobići zakon, a dužnosnici i zastupnici svaki put su pokušavali staviti barijeru na njihov put. Ali promjene su bile kozmetičke i potrebne su radikalne mjere, objašnjava Nikolaj Nikolajev, predsjednik odbora Državne dume za prirodne resurse, imovinske i zemljišne odnose. "Zašto imamo katastrofalan broj prevarenih građana?" On pita. Nema dovoljno odgovornosti programera, odgovara zamjenik. Kaže da Državna duma inzistira na stupanju na snagu novih amandmana šest mjeseci ranije - ne od 1. srpnja, već od 1. siječnja 2018. godine.
Broj prevarenih dioničara, prema mišljenju većine njihovih branitelja, i dalje je šesteroznamenkasti. Godine 2007. u Rusiji ih je, prema izračunima organizacijskog odbora prevarenih suinvestitora Moskve i Moskovske regije, bilo 200.000. U 2017. godini radna skupina za probleme prevarenih dioničara pri Općem vijeću stranke Jedinstvena Rusija izbrojala je 122.000 prevarenih dioničara. A samo Ministarstvo graditeljstva i stambeno-komunalne djelatnosti Rusije smatra da ih u zemlji sada ima samo 86 000. Istina, Ministarstvo graditeljstva ima vrlo stroge kriterije za njihovo određivanje. Na primjer, ako je osoba uložila u kuću koja se gradi u suprotnosti sa zakonima o zemljištu i urbanizmu, dužnosnici ga neće prepoznati kao lažnog dioničara. Ipak, čak i uz ovu metodu, brojka je impresivna. Zašto ih ima toliko?
Nedovršeni veliki i mali
"Svi problemi s prevarenim dioničarima nastaju zbog činjenice da su tvrtke [zbog kojih se pojavljuju] nerazumljive i male", rekao je osnivač Mirax grupe Sergej Polonski 2007. u intervjuu za Vedomosti. Tako je on, tada cijenjeni developer, suvlasnik i čelnik jedne od najpoznatijih razvojnih tvrtki u zemlji, objasnio zašto tisuće kupaca novogradnji diljem Rusije ostaju bez novca i stanova. No nakon nekoliko godina dokazao je, na primjeru vlastitog poslovanja, da nije stvar u veličini i popularnosti tvrtke. U lipnju 2013. bankrotirani Polonsky, koji je u to vrijeme bio u Kambodži, optužen je u odsutnosti za prijevaru. Prema istrazi, upravo u 2007.-2008. Voditelji Miraxa sklopili su preliminarne ugovore o kupoprodaji stanova u skupom stambenom kompleksu Kutuzovskaya Milya koji nisu odgovarali projektnoj dokumentaciji, a prihodi su korišteni za financiranje drugih projekata. Istraga je prepoznala više od 100 ozlijeđenih osoba, procjenjujući ukupan iznos štete na oko 3,2 milijarde rubalja. Polonsky je proglašen krivim za prijevaru, proveo je godinu i pol u Matrosskaya Tishina, a pušten je u srpnju 2017.
Do sada je Polonsky jedan od rijetkih primjera kada je šef građevinske tvrtke, koja nije dala stan kupcima, otišao u zatvor. Uhićeni su i vrhunski menadžeri tvrtke "SU-155" u stečaju. Konkretno, bivši generalni direktor SU-155, Alexander Meshcheryakov, optužen je za pronevjeru sredstava od dioničara koji su kupili stanove u nedovršenim stambenim kompleksima.
Kontrolirajte promjene
Vlasti rješavaju probleme dioničara na dva načina: traže novac za odštetu žrtvama i pooštravaju kontrolu nad građevinarima. Ovog tjedna, 25. listopada, počet će raditi kompenzacijski fond kako bi osigurao obveze graditelja prema ugovoru za sudjelovanje u zajedničkoj gradnji, rekao je za Vedomosti zamjenik ministra graditeljstva i stambeno-komunalnih djelatnosti Rusije Nikita Stasishin. Svi investitori koji prodaju stanove u izgradnji, prema zakonu, moraju u ovaj fond prenijeti 1,2% cijene svakog ugovora za sudjelovanje u zajedničkoj izgradnji. Sredstva fonda bit će usmjerena na završetak problematičnih kuća. Godišnji doprinosi u fond mogu iznositi oko 10 milijardi rubalja, kaže Alexander Plutnik, glavni ravnatelj Agencije za stambeno i hipotekarno kreditiranje (AHML). Fond, rekao je, ne planira prikupiti određeni iznos, već mora osigurati financijsko pokriće za postojeće rizike zajedničke gradnje.
Tko su prevareni investitori u nekretnine?
Ministarstvo graditeljstva kao prevarene dioničare priznaje samo one sudionike u zajedničkoj gradnji, prema kojima investitor ne ispunjava obveze iz ugovora o udjelu u kapitalu dulje od devet mjeseci i ne povećava ulaganja u izgradnju kuće dulje od dva izvještajna razdoblja u nizu. Osim toga, investitor nema pravnog sljednika za izgradnju objekta, a njegove obveze prema dioničaru nisu osigurane bankovnim jamstvom ili osiguranjem od građanske odgovornosti.
Ali u nekim slučajevima, prisutnost ugovora o kapitalnom sudjelovanju u izgradnji ne štiti kupca. Dioničari se ne priznaju prevarenim u sljedećim slučajevima: - u novoizgrađenoj kući isti je prostor više puta prodavan;
- kuća se gradi na parceli koja nije u vlasništvu ili u najmu investitora;
- kuća se gradi na mjestu gdje takva gradnja nije dopuštena;
- kuća se gradi u suprotnosti s urbanističkim planom, zahtjevima projekta itd.
Kupci stanova će shvatiti da sada ionako neće ništa izgubiti: dobit će ili stan ili novac natrag, kaže Stasishin. No, kako nesavjesni programeri ne bi došli u iskušenje da odgovornost prebace na državu, razvijene su izmjene i dopune zakona o zajedničkoj gradnji. Međutim, samo njihovo usvajanje bilo je iznenađenje za dužnosnike.
Dogovorena verzija, na kojoj su radili dužnosnici, bankari i građevinari, otišla je u Državnu dumu od vlade, a u zakon su unesene potpuno drugačije izmjene, žali se državni dužnosnik. Prema njegovim riječima, amandmani su prepisani doslovno noć prije razmatranja - nisu ni ušli u elektronički sustav Državne dume.
“Kada smo počeli razmatrati prijedlog zakona u prvom čitanju, ustanovili smo da riskira da postane još jedan kozmetički dokument. Stoga su zastupnici u drugom čitanju unijeli puno izmjena “, objašnjava Nikolajev.
Jedna kuća - jedan developer
Zakon uvodi načelo "jedan izvođač - jedna građevinska dozvola". Odnosno, posebna pravna osoba mora dobiti dozvolu za svaku kuću.
U tom slučaju bit će nemoguće izvesti projekte za integrirani razvoj teritorija, vjeruju graditelji. Kuće u velikim projektima grade se u fazama. Na primjer, izgradnja četvrti Akademichesky u Jekaterinburgu, koja predviđa izgradnju 13 milijuna četvornih metara. m nekretnina na 2500 hektara, trebao bi biti dovršen 2026. godine. Dobivanje dozvole za cijelo područje gotovo je nemoguć zadatak. Uostalom, za to morate odmah dizajnirati sve zgrade (to će koštati oko 2000 rubalja po 1 m²). Trebat će milijarde ulaganja i godine pripreme, objašnjava glavni developer. Sada tempo dizajna ovisi o programeru.
Također je važno da je do sada, u velikim višegodišnjim projektima, developer mogao mijenjati pojedinačne objekte ovisno o situaciji na tržištu - veličine stanova, katnosti itd. Uostalom, teško je izračunati tržište za 5 -10 godina, objašnjava Ilshat, predsjednik Granel grupe Nigmatullin. Izmijenjeni zakon isključuje takvu mogućnost.
Počinjemo sami
Sukladno novom zakonu, investitor ne može privući kredite i zajmove za kupnju zemljišta i druge potrebe. Ako je kupio zemljište na kredit prije stupanja zakona na snagu, neće moći privući sredstva od dioničara dok se kredit ne otplati.
U strukturi nabavne cijene, troškovi graditelja za registraciju zemljišno-pravnih odnosa (stjecanje prava na zemljišnim česticama, promjena vrste dopuštene uporabe, planiranje mjesta, inženjerska istraživanja, projektiranje, sklapanje ugovora o tehnološkom povezivanju ) može doseći do 30% ukupne cijene izgradnje, au Moskvi - do 50%, kaže jedan od programera.
Uz sve to, novi zakon zahtijeva od investitora da na računu prikaže sredstva u iznosu od 10% projektne cijene izgradnje. Odakle ih programer može nabaviti? Ovih 10% je samo maksimalna moguća zarada od prethodnog završenog projekta, kaže Pavel Bryzgalov, direktor za strateški razvoj FGC Leadera. Ali čak i ako ga je programer dobio, novi zakon zabranjuje korištenje dobiti za financiranje izgradnje do prijenosa svih stanova u kući na dioničare.
Jedan od programera strahuje da će nesavjesni kupci imati priliku blokirati aktivnosti developera, izbjegavajući prihvaćanje stana, pa čak i dovesti ga do bankrota. To se neće dogoditi, kaže Alexander Sidyakin, zamjenik Državne dume i šef radne skupine za zaštitu prava sudionika zajedničke izgradnje stranke Jedinstvena Rusija. Obećava da će napraviti amandmane: "U branjenju prava dioničara ne treba se upuštati u ucjenjivače koji odštetom paraliziraju izgradnju cijelog objekta."
Početnici se ne moraju brinuti
U skladu s novom verzijom zakona, programer (ili s njim povezana osoba) mora imati najmanje tri godine iskustva u izgradnji višestambenih zgrada ukupne površine od najmanje 10.000 četvornih metara. m kao programer, tehnički kupac ili generalni izvođač. “Ova norma će ograničiti pristup tržištu za nove tvrtke, čime će ojačati pozicije velikih i dugogodišnjih razvojnih struktura”, rekao je Roman Sychev, generalni direktor građevinske tvrtke Tekta Group. "Ograničenje će olakšati stvaranje partnerskih shema, u koje će biti prisiljeni ući novi programeri." Po njegovom mišljenju, regionalni centri i mali gradovi, u kojima se grade ne više od 5.000-10.000 četvornih metara. m godišnje, riskiraju da potpuno ostanu bez novih zgrada.
Investitorima će pomoći zemljište
“Problem je star gotovo 20 godina, a prevareni dioničari i dalje se pojavljuju”, kaže Tamara Matuzkova, predstavnica inicijativne grupe dioničara u Samari. Nova verzija zakona o zajedničkoj gradnji predviđa stvaranje kompenzacijskog fonda. Time će se zaštititi prava novih dioničara, ali što je sa starima, pita ona. Uostalom, vlasti za njih nisu ponudile nikakav recept. Predstavnik Ministarstva graditeljstva se s tim ne slaže: “Sve regije s prevarenim dioničarima dostavile su Ministarstvu graditeljstva Rusije planove dovršetka izgradnje problematičnih objekata, s naznakom vremena i mehanizama rješenja. Ministarstvo graditeljstva svakog tromjesečja provjerava kako se ti rokovi ispunjavaju, a također pomaže regijama dajući besplatno zemljište koje mogu koristiti investitori koji ulažu u završetak problematičnih kuća.
Novi zakon propisuje da investitor ne smije imati obveze po kreditima, zajmovima, kreditima, osim ciljanih kredita vezanih uz privlačenje sredstava od dioničara. To jest, financiranje projekata u bankama i hipoteke. Zapravo, govorimo o zabrani privlačenja nebankovnog financiranja trećih strana - kroz, primjerice, izdavanje obveznica ili zadužnica, banka će biti jedini vjerovnik, rekao je Sychev. Takvo će ograničenje povećati ovisnost građevinskih tvrtki o bankama, rekao je Ignakhin. Ali bit će teško provesti ideju. Konkretno, banka mora imati osoblje građevinskih stručnjaka koji mogu razumjeti bit ugovora i procijeniti primjerenost cijena usluga koje se pružaju prema njima, ističe Ignakhin. Ali banke nemaju takve ljude i tehničke resurse. "To znači da će financijske institucije nerado otvarati" projektne račune za programere, izvođača i kupca", kaže Ignakhin. "U svakom slučaju, kontrola će rezultirati povećanjem troškova za banke, a time i za programere kojima će pružati usluge namirenja."
Najveće banke nisu odgovorile na zahtjev Vedomosti za komentar izmjena zakona o zajedničkoj gradnji. Ako stupi na snagu u ovom obliku, odnos banaka i developera morat će se revidirati, a za sve promjene trebat će vremena i truda, odnosno može biti iznenađenja za obje strane, kaže jedan od bankara.
Gdje nabaviti novac
Prema AHML-u, prošle godine sklopljeno je oko 630.000 ugovora za sudjelovanje u zajedničkoj stambenoj izgradnji, u novčanom iznosu - 1,8 bilijuna rubalja. Ako zakon ostane nepromijenjen, developer će trebati vlastita sredstva u iznosu od 40% ukupne cijene izgradnje, rekao je glavni developer. Toliko procjenjuje minimalne troškove stjecanja zemljišta, dobivanja građevinske dozvole, plus 10% zakonom rezerviranog troška izgradnje. Ta bi sredstva zapravo trebala biti zamrznuta do prijenosa posljednjeg stana na kupce, naglašava izvor Vedomosti.
Bryzgalov smatra da će jednokratno povlačenje od strane programera sve dobiti dobivene od prethodnih projekata dovesti do nedostatka sredstava za kupnju novih lokacija i izradu urbanističke dokumentacije. A to znači potpuno povlačenje s tržišta stambene izgradnje malih tvrtki. Na tržištu Moskve i moskovske regije to su tvrtke s godišnjim prometom manjim od 10 milijardi rubalja. - budući da je ovdje samo trošak kupnje nove stranice najmanje milijardu rubalja, smatra Bryzgalov.
“Dioničari će sigurno biti zaštićeni od nedovršene gradnje i nepovrata sredstava. No, poduzimanje tako drastičnih mjera može značajno povećati cijenu stanovanja, budući da, s jedne strane, raste zaštita ulaganja i to stimulira potražnju za primarnim stanovanjem. S druge strane, to dovodi do povećanja troškova prikupljanja sredstava za izgradnju i smanjenja broja tržišnih sudionika na tržištu u cjelini. Standardni tržišni mehanizam će funkcionirati: manji rizik – manja razlika u cijeni između objekta u izgradnji i izgrađenog objekta“, priznaje jedan od glavnih developera.
Što će zakon pomoći
Među graditeljima ima i pristalica zakona. “Romani su usmjereni na povećanje transparentnosti i odgovornosti na građevinskom tržištu. Rizik od toksičnih programera, stvorenih kao piramida, smanjuje se kada se privlačenjem novca iz jednog projekta zapravo zatvaraju obveze na drugim projektima “, komentira Nikolaj Bulychev iz MR Group. Veliki developeri, prema njegovom mišljenju, ne bi trebali imati poteškoća, ali developeri, kojima gradnja nije bila osnovna djelatnost, bit će prisiljeni tražiti partnerstvo s etabliranim developerima. A budući da nema preduvjeta za povećanje tržišnih cijena, profitabilnost građevinskog tržišta u cjelini će pasti, predviđa Bulychev.
“Prije svega brinemo o sigurnosti prikupljanja sredstava od dioničara”, kaže Stasishin. “Programeri se boje da će se sve srušiti. Ništa od toga - siguran je Nikolajev. Programeri su, prema njegovim riječima, sada, zapravo, financijske strukture - tijekom razdoblja zakona o zajedničkoj izgradnji privukli su 3,3 bilijuna rubalja, koje nisu bile predmet financijskog nadzora. “Građani danas u rukama imaju oko 20 bilijuna rubalja. Ali oni će 10 puta razmišljati da kupe stan od developera prema ugovoru o zajedničkoj izgradnji “, kaže Nikolaev. Prema njegovom mišljenju, nakon uvođenja novih zahtjeva, postupno će se vraćati povjerenje građana u industriju. “Novi amandmani nisu dovoljno čvrsti. Sada radimo na prijedlogu zakona koji će uvesti supsidijarnu odgovornost korisnika razvojnih tvrtki “, obećava. Prema procjenama stručnjaka, od ukupnog broja projekata pokrenutih 2013.-2014., oko 7% je prešlo u kategoriju problematičnih - riječ je o stotinama kuća, kaže predstavnik AHML-a. Prema njegovim riječima, izmjenama zakona u potpunosti će se osigurati financijska stabilnost i transparentnost investitora, kontrolirati namjensko korištenje sredstava sudionika u zajedničkoj gradnji, a što je najvažnije isključit će se iz jamstvenog sustava očito nesolventne ili nepoštene tvrtke. Njihovi gubici ili pronevjere neće se prenijeti na industriju, već u konačnici na kupca, sažima osoba bliska vlasti.