Procjena stana prilikom podnošenja zahtjeva za hipoteku. Sve o proceduri procjene nekretnine za osiguranje kredita
Zadnja izmjena: lipanj 2019
Hipoteke su uvijek povezane s visokim troškovima u pripremnoj fazi transakcije, a te troškove kupac nužno mora uzeti u obzir. Procjena nekretnine za hipoteku jedna je od glavnih izdataka prilikom ugovaranja transakcije, a podaci iz izvješća procjenitelja imaju važnu ulogu u određivanju iznosa kredita i drugih uvjeta za suradnju s zajmodavcem.
Zašto vam je potrebna procjena nekretnine?
Nužnost, zašto je potrebna procjena nekretnine za hipoteku, potvrđuju i odredbe Saveznog zakona "O hipoteci", jer stečeni predmet postaje kolateral banke. Zadatak financijske institucije je osigurati da vrijednost založenog stana ili kuće u potpunosti osigurava iznos kredita. U slučaju problema s plaćanjem, banka će izvršiti ovrhu na predmetu kolaterala, stoga je toliko važno ispravno odrediti trošak stanovanja i osigurati da prihod bude dovoljan da se u potpunosti podmiri s zajmodavcem.
Kupac i prodavatelj mogu dogovoriti bilo koju cijenu ugovora, kako u smjeru prekoračenja, tako i u smjeru smanjenja troška u odnosu na trenutne tržišne ponude. Vjerovnik će, prihvaćajući mišljenje procjenitelja, osiguravajući se od negativnih posljedica, uvijek izabrati najmanju vrijednost između likvidne i tržišne vrijednosti. Time se jamči potpuna financijska zaštita u slučaju da platitelj ne otplati izdani kredit, a stambeno će se morati prodati.
Provođenje neovisne procjene nekretnine iu interesu kupca:
- Kako bi bili sigurni da je ugovorna cijena ispravno postavljena. Ako je vrijednost procjene znatno niža, postoji sumnja da su zahtjevi prodavatelja previsoki.
- Planirati nadolazeće troškove predujma hipoteke i odrediti nadolazeća plaćanja banci.
- Zajamčiti da će u slučaju nepovoljnog scenarija klijent moći isplatiti financijsku instituciju prodajom nekretnine.
Prodavatelju će rezultat procjene također pomoći da se potvrdi da je navedena cijena transakcije opravdana. Podaci iz zaključka će Vam omogućiti da provjerite nije li ugovorna cijena podcijenjena. Kao rezultat toga, sve strane uključene u hipotekarnu transakciju zahtijevaju postupak procjene kako bi se osiguralo da je iznos ispravno dodijeljen i da je zajmodavac sigurno podmiren.
Opis postupka
Budući da se niti jedna banka neće dogovoriti o hipoteci bez stručnog mišljenja, inicijativa bi trebala doći od kupca.
U procesu pripreme izvješća potrebno je poduzeti sljedeće korake:
- Prikupljanje osnovne dokumentacije za budući predmet zaloga.
- Određivanje tvrtke koja će izvoditi radove. U većini slučajeva zajmodavac postavlja ograničenja na odabir stručnjaka među akreditiranim osobama.
- Provođenje procjeničkih poslova uz posjetu adresi lokacije stanovanja.
- Organizacija blagovremeno analizira primljene podatke i podnosi izvješće u skladu sa zahtjevima koje je odredio vjerovnik.
Što pripremiti
Radu ocjenjivanja prethodi rad na prikupljanju podataka o objektu. Osim analize tržišta, stručnjak mora proučiti paket dokumentacije nekretnine:
Osim toga, mogu biti potrebni svi drugi dokumenti uključeni u popis banke vjerovnika.
Kako se ne bi suočili s odbijanjem banke da prihvati rezultate procjene, potrebno je unaprijed razjasniti s kojim organizacijama zajmoprimac ima pravo kontaktirati kako bi banka prihvatila dokument na razmatranje. Svaka financijska institucija ima svoj popis procjenitelja s različitim stopama i uvjetima. Prije naručivanja usluge banka utvrđuje koje parametre stručnjak mora zadovoljiti.
Zapravo, banka nema pravo uvoditi zakonska ograničenja. Konačna odluka o izboru ureda za posao ostaje na zajmoprimcu. Međutim, ignorirajući pravila banke, suočeni su s odbijanjem banke da prihvati izvješće na razmatranje zbog nepoštivanja parametara koje je postavila financijska institucija.
Glavni popis zahtjeva za organizaciju je sljedeći:
- Legitimnost izvođača radova (članstvo u SRO-u, koji potvrđuje pripadnost službeno registriranoj organizaciji procjenitelja).
- Dostupnost osiguranja od 300 tisuća rubalja za rizike građanske odgovornosti.
Polica osiguranja jamči mogućnost naknade štete klijentu koji je naručio usluge, a također ukazuje na razinu profesionalnosti.
Izvođač je, na temelju rezultata elaborata, dužan dati izvješće u skladu sa zahtjevima za registraciju. Ovi zahtjevi sadrže standarde Udruženja ruskih banaka (skraćeno ARB), AHML i banke.
Usklađenost sa zahtjevima za registraciju omogućit će zajmodavcu da ima jasnu predodžbu o stečenom objektu, koji će potom biti registriran kao kolateral. Kako bi se isključile pritužbe banke i odbijanje zaključka, preporuča se odabir stručnjaka s liste akreditiranih procjenitelja od strane banke.
Što je uključeno u evaluacijsko izvješće
Elaborat procjenitelja najcjelovitije opisuje predmet i sadrži zaključke o njegovoj stvarnoj i likvidnoj vrijednosti.
Izvješće mora sadržavati sljedeće stambene pokazatelje:
- Glavne karakteristike nekretnina.
- Veličina i broj soba uključenih u objekt.
- Informacije o prisutnosti balkona, lođa, njihovoj veličini i tehničkim karakteristikama.
- Tehničko stanje procijenjenog objekta.
- Visina prostorije.
- Zaključak o usklađenosti lokacije unutar stana s planom ZTI.
- Informacije o inženjerskim komunikacijama (vodoopskrba, sustav grijanja, struja).
- Starost stambene zgrade u kojoj se nalazi procijenjeni objekt.
- Građevinski materijal koji se koristi u izgradnji zidova i stropova.
- Dodatne informacije o objektu - parking, etaže ispod kuće.
- Popis identificiranih nedostataka, značajke objekta koje prijete mogućim problemima tijekom rada i zahtijevaju popravak.
- Stanje zgrade, ulaz, fasada.
- Udaljenost od prometne infrastrukture, stajališta javnog prijevoza, metro stanica.
- Cijena po kvadratnom metru.
- Sheme ulaza u kuću u kojoj se nalazi procijenjeni objekt.
- Foto materijal.
Prema zahtjevima koje su utvrdili ARB i AHML, mišljenje neovisnog stručnjaka mora ispunjavati određene uvjete:
- Tiskani prikaz s uključenim tablicama i opisnim dijelom.
- Podaci na temelju kojih su napravljeni izračuni.
- Obim ne veći od 30 stranica.
Ako je izbor pao na organizaciju koja je uvrštena na službeni popis procjenitelja akreditiranih od strane banke, s vjerojatnošću od 100 posto banka će prihvatiti izvješće o procjeni stana koji će zadovoljiti zahtjeve financijske institucije.
Poteškoće izbora
S obzirom na raznolikost na tržištu usluga procjene, može biti teško identificirati procjenitelja. Prvo, potrebno je uzeti u obzir zahtjeve za organizaciju banke, ARB i AHML.
Drugo, brinu se da se uzmu u obzir parametri za samu organizaciju, konkretnog procjenitelja i pripremljeno izvješće.
Rijetka banka ograničava izbor na jednog procjenitelja. U pravilu postoji nekoliko takvih organizacija, pa neće biti teško odrediti najprikladnije uvjete za suradnju s određenom organizacijom.
Zadatak zajmoprimca bit će odabrati tvrtku:
- uvršten na popis akreditiranih;
- davanje izvješća u potpunosti u skladu sa zahtjevima u najkraćem mogućem roku;
- spremni pružiti kvalitetne usluge po najnižoj cijeni;
- posluju na tržištu više od godinu dana i imaju izvrsne preporuke i recenzije drugih zajmoprimaca (obratite pažnju na točnost cijene koju je odredio stručnjak, stvarne cijene na tržištu i ugovorenu cijenu za trenutnu transakciju).
Uvjeti izrade i valjanost zaključka
Postupak se ne provodi u jednom danu.
Trebalo bi:
- izvršiti prethodnu pripremu dokumentacije;
- dogovoriti odlazak;
- analizirati primljene informacije;
- pravilno izdati novi dokument.
U različitim organizacijama, ovisno o stupnju opterećenja i udaljenosti objekta, postavljaju svoje uvjete - od 1 do 5 dana, ali češće se procjena provodi u roku od 3-5 dana.
Rezultati procjene sadrže ažurne informacije, temeljene na trenutnim cijenama na stambenom tržištu. S vremenom se cijene nekretnina mijenjaju (povećavaju ili smanjuju, ovisno o određenim promjenama). Prema zakonu, razdoblje valjanosti izvješća ne prelazi šest mjeseci. Ako se transakcija iz nekog razloga ne dogodi u roku od 6 mjeseci, morat ćete ponovno provesti pregled.
Ako je potrebna procjena nekretnine, banka će svakako zahtijevati novi pregled, jer će od trenutka transakcije i ponovne uknjižbe kreditnih odnosa dokument već izgubiti na važnosti.
Tko i koliko plaća. Registri procjenitelja
Naručitelj procjene nekretnine je zainteresirana strana. Ona također plaća usluge. Budući da postupak kupoprodaje ne zahtijeva obvezno stručno znanje prodavatelja, a banci je svakako potrebno za utvrđivanje uvjeta hipoteke, pri korištenju kreditnog novca u obračunima s prodavateljem padaju na teret troškovi procjene. od strane kupca, tj zajmoprimac.
Što se tiče troškova usluga, svaka organizacija određuje svoje tarife, koje nisu regulirane zakonom. Kao rezultat toga, u različitim regijama različiti procjenitelji određuju svoje cijene.
Budući da svaka banka ima svoj popis dopuštenih organizacija, troškovi kupca određuju se prema uslugama procjenitelja s popisa u rasponu od 2-7 tisuća rubalja. Ako je objekt udaljen (na primjer, za prigradske nekretnine), tarife se povećavaju. Za nestandardna svojstva također su povećane stope, uzimajući u obzir složenost posla.U nastavku su informacije o tome koliko košta procjena stana za hipoteku, od raznih organizacija koje rade s raznim kreditnim strukturama:
- U Sberbank stručno mišljenje se izdaje za 3-4 tisuće rubalja u standardnim situacijama, a s udaljenom lokacijom tarifa se penje na 5-6 tisuća rubalja. Popis organizacija za procjenu: preuzmite s linka .
- Prema Rosselkhozbank, procjena organizacija s popisa dopuštenih provodi se pomoću tarifa od 35-50 rubalja po 1 procijenjenom četvornom metru. Možete odabrati drugog procjenitelja, koji nije uključen u popis banke, ako je klijent spreman platiti više od 30% cijene stanovanja na hipoteku. Veza : registar partnera Rosselkhozbank .
- Raditi sa Gazprombank stručnjaci obavljaju posao za 3,5-7,0 tisuća rubalja. Za Sankt Peterburg je tarifa minimalna, u moskovskoj regiji naplaćuju do 7 tisuća po prijavi. Popis preporučenih organizacija za procjenu vrijednosti: preuzimanje.
- Procjenitelji koji rade s VTB u raznim regijama, nudi stručnost u širokom rasponu cijena: od 2 tisuće (za Jekaterinburg i druge ruske gradove) do 5 tisuća u Moskvi i 7 tisuća u St.
Mnogi zajmoprimci, sputani slobodnim sredstvima, strahuju od postupka procjene, jer ovisi o tome je li osobna štednja dovoljna za plaćanje prve rate. Ako se otkrije razlika između procijenjene vrijednosti i hipoteke, a procjenitelj utvrdi da je iznos manji od dogovorenog s prodavateljem, banka će izdati sredstva u iznosu preostalom nakon odbitka prve rate. Dakle, novac banke možda neće biti dovoljan da se u potpunosti namiri s prodavateljem te će biti potrebno tražiti dodatni izvor financiranja.
Slobodno pitanje za odvjetnika
Trebate li savjet? Postavite pitanje izravno na web mjestu. Sve konzultacije su besplatne / Kvaliteta i potpunost odgovora odvjetnika ovisi o tome koliko potpuno i jasno opišete svoj problem:
Ljudi koji se odluče za kupnju stambenog prostora putem kredita postavljaju si sljedeća pitanja: je li potrebna procjena stana za hipoteku u novogradnji? Zašto je ovaj postupak neophodan? Tko bi trebao određivati cijenu stanovanja i o čijem se trošku to radi? Kako naručiti uslugu procjene i na što obratiti pozornost pri odabiru stručnog procjenitelja? Kako ne naletjeti na "zamke" i ne izgubiti ili preplatiti novac? Pokušajmo odgovoriti na sva ova pitanja.
Zašto procijeniti stan u novogradnji s hipotekom?
Procjena vrijednosti podrazumijeva utvrđivanje vrijednosti stambenog prostora na tržištu, koje provodi osoba koja ima licenciju za ovu djelatnost. Procjena će biti potrebna ako postoji namjera podnošenja zahtjeva za hipotekarni kredit za stjecanje četvornih metara u novom domu. Savezni zakon od 16. srpnja 1998. N 102-FZ (sa izmjenama i dopunama od 31. prosinca 2017.) "O hipoteci (zalogu nekretnina)" obvezuje utvrditi vrijednost objekta prilikom upisa hipoteke u vezi s hipotekom.
Zašto ocjenjivati objekt? Prije nego što posudi novac, financijska institucija mora biti sigurna da u situaciji kada zajmoprimac ne ispuni svoje dužničke obveze, imovinu može prodati, a time i vratiti sredstva banke. Kompletan popis svega što vam je potrebno za kupnju stana u novogradnji.
Izvješće procjenitelja također se koristi u sljedećim okolnostima:
- Za utvrđivanje iznosa naknade, ako postoji podjela imovine.
- U slučaju sporova s IFTS-om o visini porezne osnovice.
Tko provodi ocjenu?
Dakle, ? Određivanje cijene mogu obavljati neovisni procjenitelji koji imaju odgovarajuću licencu i stručnjak kreditne institucije.
Zahtjevi za stručnjaka su::
- Djelatnost mora osigurati najmanje 12 mjeseci.
- Mora biti član SRO-a (samoregulatorne organizacije) i redovito plaćati doprinose.
- Imati policu civilne obrane s iznosom osiguranja od 300.000 rubalja.
- Ne biti u srodstvu s osobom koja namjerava potpisati hipotekarne obveze.
Na što trebate obratiti posebnu pozornost pri odabiru stručne organizacije?
Treba obratiti pozornost na takve točke kao:
- Ugled.
- Koliko dugo je tvrtka na tržištu?
- Prisutnost pozitivne ili negativne povratne informacije.
Ima smisla napraviti zahtjev za obrasce ugovora, izvješća, kako bi se provjerilo jesu li u skladu sa zahtjevima čl. Umjetnost. 10, 11 Saveznog zakona "O djelatnostima procjene".
Važno je znati da zajmoprimac ima pravo tražiti usluge od tvrtki koje nisu akreditirane od strane banke. U okolnostima kada financijska institucija izriče zabranu, potrebno je pismeno zatražiti odustajanje koje će sadržavati objašnjenje. Ako je odbijanje opravdano, potrebno je zahtijevati da procjenitelji otklone nedostatke. Ako je došlo do odbijanja otklanjanja nedostataka, vrijedi kontaktirati stručnjaka koji je član SRO-a.
U situaciji kada bankarska organizacija daje neopravdano odbijanje, zajmoprimac ima pravo napisati tužbu pravosudnim tijelima. Zahtjev mora sadržavati zahtjev za prihvaćanje zaključka i izdavanje potrebnog iznosa novca.
Koja je strana odgovorna za plaćanje usluge?
Zajmoprimac je dužan platiti usluge stručnjaka. Trošak postupka procjene objekta u novoj zgradi, ako se hipotekarni kredit odvija, počinje od 2500 rubalja. Iznos može varirati ovisno o regiji. Na primjer, u Moskvi i Moskovskoj regiji morat ćete platiti 3.500-4.000 rubalja, dok u Sankt Peterburgu - 3.000-3.500.
Kako naručiti ocjenu?
Prije svega, morate odabrati stručnjaka. Da biste ubrzali proces dobivanja hipotekarnih sredstava i bili sigurni u točnost procjene, poželjno je odabrati stručnjaka koji je u registru financijske institucije. Brzina se objašnjava činjenicom da zaštitarska služba ne mora trošiti vrijeme na provjeru vjerodajnica stručnjaka.
Pritom ne smijemo zaboraviti da banka nema pravo prisiliti klijenta da radi s određenim procjeniteljem. Izbor stručnjaka pravo je zajmoprimca.
Nakon što je napravljen izbor u korist jednog ili drugog stručnjaka, potrebno je dostaviti sljedeće dokumente:
- Putovnica osobe koja djeluje kao zajmoprimac.
- Novi planovi gradnje i prostorija.
- Katastarska putovnica koju izdaje BTI.
- Ugovor o vlasničkom sudjelovanju (ako je sklopljen u nedovršenoj zgradi).
Zajmoprimac ima pravo podnijeti zahtjev procjeniteljima koji nemaju bankovnu akreditaciju.
Proces evaluacije je sljedeći:
- Sklapanje ugovora sa stručnom organizacijom. Ugovor mora navesti uvjete i ciljeve pružanja usluga.
- Zakažite termin gledanja. U tom slučaju treba uzeti u obzir da procjenitelj dolazi samo tijekom dana.
- Iznosi se zaključak u roku od 3 dana od dana pregleda.
Kako se vrši pregled imovine?
Inspekcija se sastoji od nekoliko koraka:
- Pravi pregled stana. Prosječno vrijeme posjete je 15 minuta.
- Fotografiranje stana i zgrade u kojoj se nalazi. Svrha fotografiranja je identificirati nedostatke ili popraviti njihov nedostatak.
- Izrada kalkulacija troškova objekta.
- Izrada zaključka na temelju dobivenih podataka i analiza sličnih nekretnina. Zaključak vrijedi šest mjeseci. Izvješće mora sadržavati preslike stambene dokumentacije i fotografije. Prosječni volumen izvješća je 28-31 stranica.
Prilikom utvrđivanja cijene ne uzimaju se u obzir samo stalne karakteristike stana, već i uvjeti stanovanja u okruženju. Razvijena infrastruktura povećat će procijenjenu vrijednost.
Koje vrste procjena nekretnina postoje?
Postoje sljedeće mogućnosti za određivanje vrijednosti nekretnine:
- Tržište: analiza transakcija na tržištu, slična onoj koja se planira napraviti.
- skupo: Izračunava troškove koji bi nastali u slučaju izgradnje sličnog objekta.
- Profitabilno: Uzimaju se u obzir izgledi za povećanje tržišne vrijednosti.
Dobar dan, gosti mog bloga! U našoj obitelji ženska polovica ima zajednički rođendan: majka i sestra.
Tradicionalno, obojici poklanjam veliki buket cvijeća za blagdan. Slijedio ih i ovaj put otišao.
U cvjećarnici, gdje inače kupujem cvijeće, prodavačici je pozlilo, a posluživala me sama domaćica, ispostavilo se da je bila prilično pričljiva.
Počela mi je s praga pričati o svom životu, da želi urediti stan pod hipotekom. U razgovoru je bilo riječi o procjeni cijene stana za hipoteku. I danas vam želim reći o tome.
Provođenje stručne procjene cijene stana za hipoteku (kao i bilo koje druge nekretnine) neobvezna je procedura za hipotekarni kredit.
No, bez njegove provedbe, odluka banke o izdavanju kredita bit će teška.
Procjena stana na hipoteku utječe na mnoge stvari.Koliko će banka izdati u obliku kredita, a koliko dužnik mora platiti sam? Koliki će biti iznos obveznih plaćanja po kreditu, uključujući osiguranje.
Uostalom, koji su rizici za banku i zajmoprimca u slučaju moguće promjene situacije na tržištu, a posebno prilagodbe cijena stanova?
Brojevi kredita: zašto vam je potrebna procjena hipoteke?
Određivanje tržišne vrijednosti stambenog prostora založenog banci od strane neovisnog stručnjaka preduvjet je za dobivanje hipoteke.
Pažnja!
Od toga, na prvi pogled, formalna procedura ovisi o odluci banke o visini kredita, a time i izgledima zajmoprimca.
Mnogi kupci prihvaćaju bankovno odobrenje zahtjeva za hipotekarni kredit kao jamstvo uspjeha nadolazeće transakcije.
Dokumenti zajmoprimca temeljito su provjereni, zbog čega je banka pristala posuditi mu potreban iznos - čini se da sada ostaje samo pronaći odgovarajući smještaj.
Dapače, iznos unaprijed odobrenog kredita daleko je od konačne brojke, a na kraju može ispasti i puno skromniji.
U početku banka izračunava iznos kredita na temelju razine prihoda i stupnja solventnosti zajmoprimca.
Upozorenje!
Međutim, ključni čimbenik u određivanju veličine kredita je procijenjena vrijednost kolaterala.
Brojka koja se pojavljuje u kupoprodajnom ugovoru za banku praktički nema nikakvog značenja - važno joj je da ima mišljenje neovisnog procjenitelja o stvarnoj tržišnoj vrijednosti objekta.
Ne samo zajmodavac, već i zajmoprimac zainteresiran je za neovisnu profesionalnu procjenu stambenog prostora kupljenog na hipoteku: prihod bi trebao biti dovoljan da u potpunosti otplati dug.
S tim u vezi, procjena hipotekarnog stanovanja je preduvjet za dobivanje hipotekarnog kredita u skladu sa Federalnim zakonom br. 102-FZ "O hipoteci (zalog nekretnina)".
Savjet!
Dakle, čim se zajmoprimac odluči o izboru stana, morat će naručiti njegovu procjenu. Bolje je ne odgađati ovaj postupak dok se posao ne zaključi.
Ako je procijenjeni trošak stanovanja znatno niži od cijene koju je odredio prodavatelj, tada kupac možda neće imati dovoljno novca za kupnju, jer će banka izdati kredit samo u iznosu koji je odredio procjenitelj.
Troškove usluga procjeniteljske tvrtke snosi naručitelj. Ako govorimo o tipičnom gradskom stanu, tada će trošak procjene biti u prosjeku 5-6 tisuća rubalja.
Kupci prigradskih nekretnina morat će platiti procjenitelja od 25 tisuća rubalja ili više, ovisno o vrsti objekta i njegovoj udaljenosti od glavnog grada.
Naravno, ovo su prosječne brojke, a na tržištu ocjenjivanja postoje ponude raznih cjenovnih kategorija.
Međutim, prilikom odabira tvrtke, zajmoprimac se ne bi trebao fokusirati samo na cijenu usluga. Dumping jednodnevne tvrtke često ne snose nikakvu odgovornost za svoje aktivnosti.
Stoga prije sklapanja ugovora s procjeniteljskom tvrtkom vrijedi provjeriti je li ona dio jedne od samoregulacijskih organizacija procjenitelja te ima li policu osiguranja od građanske odgovornosti.
Osim toga, bilo bi korisno saznati koliko ima zaposlenih, imaju li stručnu spremu i kakvo im je radno iskustvo.
Pažnja!
Svaka hipotekarna banka klijentu nudi vlastiti popis preporučenih procjenitelja koji su već prošli temeljitu provjeru, a zajmoprimac, u pravilu, može vjerovati izboru zajmodavca.
Popis procjenitelja koje je predložila banka ne odgovara uvijek klijentu: može ga zbuniti pripadnost tvrtki za procjenu ili prenapuhana cijena usluga.
U tom slučaju, zajmoprimac ima pravo podnijeti zahtjev bilo kojem drugom procjenitelju koji ispunjava zahtjeve zajmodavca. Istina, morate biti spremni na činjenicu da će postupak dogovora s bankom o kandidaturi procjenitelja "izvana" potrajati.
Osim toga, neće svaka tvrtka za procjenu biti spremna potrošiti svoje vrijeme i energiju na pružanje opsežnog paketa dokumenata na zahtjev banke. Sam proces evaluacije je prilično brz.
U prvoj fazi klijent sklapa ugovor s procjeniteljem i dostavlja mu potrebne dokumente:
- Za stan na sekundarnom tržištu to su preslike potvrde o državnoj registraciji vlasništva nad objektom te katastarske ili tehničke putovnice s obrazloženjem i tlocrtom.
- Ako je stambeni prostor još u izgradnji, tada se umjesto potvrde o vlasništvu daje ugovor o udjelu u kapitalu. Također, klijent mora dati procjenitelj presliku svoje putovnice.
Nakon toga, procjenitelj ili njegov predstavnik osobno pregledava kućište, procjenjujući ga prema raznim parametrima, fotografira nekretninu.
Naknadno se te fotografije prilažu uz završno izvješće kao opravdanje zaključaka procjenitelja. Obično se izvješće priprema u roku od 1-3 dana, za prigradske nekretnine - 4-5 dana.
Upozorenje!
Po potrebi klijent može koristiti uslugu ekspresne procjene imovine u roku od 24 sata, uz plaćanje hitnosti jedan i pol do dva puta skuplje. Izvješće o procjeni pokazuje tržišnu i otkupnu vrijednost nekretnine.
Za banku je često važnija druga brojka, budući da je likvidacioni iznos cijena po kojoj se ta imovina može prodati u najkraćem mogućem roku u obliku prisilne prodaje.
Obično je 10-20% ispod tržišne vrijednosti. Prilikom izrade izvješća, procjenitelj se treba rukovoditi Federalnim standardima vrednovanja i AHML standardima, kao i pojedinačnim zahtjevima određene banke.
Zajmodavac uvijek dvaput provjerava sadržaj i oblik izvješća i često ga šalje natrag na reviziju.
Zajmoprimac, čija je banka iz objektivnih razloga odbila prihvatiti izvješće, trebao bi se obratiti procjeniteljskoj tvrtki sa zahtjevom da izvrši potrebne ispravke.
U većini slučajeva procjenitelj bez prigovora prerađuje izvješće, ali ne bi bilo suvišno navesti ovaj uvjet u fazi sklapanja ugovora s procjeniteljskom tvrtkom.
Cijenite najčešći način procjene nekretnina u hipoteci je komparativna analiza sličnih objekata.
Savjet!
Za određivanje prosječne tržišne cijene nekretnine “odabiru se analozi koji su najsličniji našem objektu procjene.
Glavni kriteriji po kojima se odabiru analozi:
- mjesto
- fizičke karakteristike
- ukupna površina
- zidni materijal
- katnost
- godina izgradnje
Važno je zapamtiti da rezultirajuća brojka ostaje relevantna za prilično ograničeno vremensko razdoblje.
Budući da procjenitelj ne može predvidjeti promjene cijena na tržištu nekretnina pod utjecajem različitih čimbenika u srednjoročnom i dugoročnom razdoblju.
Prilikom potpisivanja ugovora s procjeniteljem, ne biste ga trebali tražiti da unaprijed navede približnu cijenu stanovanja - on to neće moći učiniti prije nego što analizira objekt prema popisu kriterija, od kojih brojni utječu na konačni cijena.
Dakle, glavne cjenovne karakteristike stana uključuju:
- područje
- vrsta i klasa zgrade
- mjesto
- prometna dostupnost
Čimbenici koji povećavaju cijenu objekta su izolirane sobe u stanu, prozori okrenuti na različite strane kuće, prostrana kuhinja (9 metara ili više), zasebna kupaonica, ostakljena lođa ili balkon.
Procjenitelj također uzima u obzir kvalitetu popravaka u stanu, stupanj poboljšanja ulaza i susjednog teritorija.
Trošak stana može se značajno smanjiti zbog položaja na prvom ili posljednjem katu kuće, visokog stupnja fizičke dotrajalosti zgrade, neuglednog pogleda s prozora i nepovoljne ekološke situacije na tom području.
Gube u cijeni i oni stanovi u kojima su potrebni popravci, kao i objekti s nekoordiniranim preuređenjem.
Nakon analize svih glavnih i sekundarnih karakteristika stanovanja, procjenitelj odabire najbliže analoge (obično najmanje šest) iz baze stanova koji se nude na prodaju.
Izračunava prosječnu cijenu kvadrata u odabranim stanovima i primjenom određenih koeficijenata utvrđuje cijenu predmetnog objekta.
Puno je teže odrediti tržišnu vrijednost prigradskih nekretnina, posebice onih koje nisu izgrađene po tipskom projektu.
Pažnja!
Na cijenu po četvornom metru utječu stanje kuće i godina izgradnje, kategorija zemljišne čestice, dostupnost komunalnih usluga i razina sigurnosti.
Od ključne važnosti je lokacija stanovanja, udaljenost od centra grada, kvaliteta pristupnih cesta. Osim toga, na cijenu utječe i tip naselja, ekološka situacija na tom području i stupanj razvijenosti infrastrukture.
Specifičan zadatak procjenitelja je utvrđivanje tržišne vrijednosti stambenog prostora u izgradnji, koji vrlo često postaje predmet hipotekarnih kredita.
Kako ocijeniti objekt koji postoji samo na papiru, a ne može se biti potpuno siguran da će uopće biti izgrađen i pušten u funkciju?
Upozorenje!
U praksi se u ovom slučaju ne procjenjuju efemerni četvorni metri, već trošak prava na objekt koji se gradi.
Cijena budućeg stanovanja utvrđuje se na temelju cijene gotovih objekata sličnih karakteristika, koja se zatim prilagođava uzimajući u obzir podatke o portfelju projekata programera, fazi izgradnje i rizicima.
Stanovi u izgradnji u pravilu se vrednuju jeftinije od sličnih nekretnina na sekundarnom tržištu. Možda se možemo složiti? Zamislite situaciju: zajmoprimcu je odobren zajam od 5,5 milijuna rubalja.
Ima 1 milijun rubalja vlastitih sredstava, odnosno može kupiti stambene objekte u vrijednosti ne više od 6,5 milijuna rubalja. Toliko vrijedi opcija koja mu se sviđa.
Međutim, prema rezultatima neovisne procjene potrebne za izdavanje kredita, ispada da je tržišna cijena ovog stana 5.600.000 rubalja.
Nakon primitka izvješća o procjeni, banka prilagođava iznos kredita u skladu s navedenom tržišnom vrijednošću, minus predujam od 15% - kao rezultat toga, zajmoprimac će dobiti samo 4.760.000 rubalja.
Istodobno, ugovori s prodavateljem ostaju nepromijenjeni, ali sada kupac nema dovoljno kreditnih sredstava, zajedno s vlastitom štednjom, da plati iznos koji je odredio vlasnik.
Posao je na rubu neuspjeha, a kako bi spasio stvar, zajmoprimac često pokušava "pregovarati" s tvrtkom za procjenu kako bi se u izvješću pojavila brojka koja mu je potrebna.
Savjet!
Profesionalni procjenitelj neće riskirati svoj ugled. Stoga možete pokušati kontaktirati drugog procjenitelja.
Ako je po drugi put cijena stana znatno niža od cijene koju je odredio prodavatelj, kupac bi trebao ozbiljno razmisliti: treba li mu stanovanje po cijeni većoj od tržišne, pa čak i uz kreditna sredstva?
Možda će rezultati neovisne procjene pomoći u pregovorima o popustu s vlasnikom, inače će zajmoprimac morati tražiti drugu opciju.
Besmisleno je očekivati da će banka posuditi veći iznos od vrijednosti kolaterala koju je odredio procjenitelj – u tom će slučaju rizik i za zajmodavca i za klijenta biti prevelik.
izvor: ipocred.ru
Stan, kao i svaka druga stambena nekretnina, ima određenu vrijednost.
Protuvrijednost gotovine, u određenoj valuti, koja se može dobiti u procesu prodaje na tržištu.
Potrebno je utvrditi stvarnu cijenu stana kao predmeta kolaterala, prodajom koje će banka moći isplatiti dug nesolventnog klijenta.
U ovom slučaju, procjena stana je glavni način na koji se banke štite od mogućih rizika u slučaju nelikvidnosti hipotekarnih zajmoprimaca.
Pažnja!
Unatoč činjenici da je, prije svega, samoj banci potrebna objektivna procjena stana, troškove njezine provedbe snose zajmoprimci.
U pripremi za potpisivanje ugovora o hipoteci, zajmoprimac se treba obratiti uslugama procjeniteljske tvrtke, koja će dati stručno mišljenje o cijeni stana, sastavljeno u obliku izvješća.
Banke u pravilu usko surađuju s nekim od njih akreditiranih procjeniteljskih tvrtki koje preporučuju procjenu stana za hipoteku.
Možemo reći da je banka uvjerena u njihovu profesionalnost, vjeruje njihovim izvješćima i stoga ih preporučuje. Međutim, nitko vam ne zabranjuje da samostalno odaberete izvođača za ocjenu.
Upozorenje!
Glavna stvar je da se procjena provodi u skladu sa zakonom. Prilikom procjene stana procjenitelji posluju s dva koncepta – tržišnom i otkupnom vrijednošću.
Procjena tržišne vrijednosti je određivanje cijene po kojoj se predmet može prodati na tržištu u normalnim uvjetima prodaje, kada uvjeti njegove izloženosti (tj. kada se stan stavlja na prodaju) odgovaraju tržišnom prosjeku.
Procjena spasonosne vrijednosti je određivanje cijene po kojoj se stan može prodati u mnogo kraćem vremenu, jezikom profesionalnih posrednika u prodaji nekretnina – kada<быстрой продаже>.
Sada gotovo sve banke, kada izdaju hipotekarne kredite, daju prednost likvidacijskoj vrijednosti - to im omogućuje značajno smanjenje rizika. Kako i zašto se to događa - više o tome kasnije.
Hipotekarni rizici banaka
Zašto banke pri podnošenju zahtjeva za hipoteku preferiraju otkupnu vrijednost stanova? Činjenica je da tržišna cijena za određeni iznos premašuje cijenu likvidacije.
Konačni rezultat ovisi o općem stanju na tržištu nekretnina, lokaciji, kvaliteti i kategoriji stana itd. Vrlo otprilike, razlika u procjeni tržišne i likvidacijske cijene može biti od 20 do 50%.
Usredotočujući se na likvidacijsku vrijednost stana, banka se osigurava i zapravo daje zajmoprimcu kao kredit iznos koji nije veći od 80% tržišne vrijednosti objekta.
Savjet!
Zapamtite, istovremeno se cijeli stan šalje kao hipoteka na hipoteku, u slučaju čije prodaje (u slučaju nelikvidnosti dužnika) svih 100% njegove vrijednosti ide banci.
A ako uzmemo u obzir da će osim mogućih fluktuacija u procjeni, banka tražiti i polaganje najmanje 10% iznosa o svom trošku, iznos bankine pričuve osiguranja za hipoteku iznosi 30-60% .
To je sasvim dovoljno za prodaju stana na tržištu u slučaju nepovoljnog razvoja događaja, otplatu duga i pokrivanje svih troškova.
Želio bih napomenuti još jednu točku, zbog koje su banke postale mnogo opreznije u svojim postupcima, a posebno su više usredotočene na likvidacijske vrijednosti stambenih objekata.
Veliku ulogu u tome odigrala je financijska i gospodarska kriza 2009.-2010., tijekom koje su se cijene nekretnina srušile za 20-30%, istovremeno pretvarajući hipotekarne portfelje iz rasta u sumnjive i problematične.
Tako su banke prije krize zauzimale prilično agresivan i rizičan stav u odnosu na hipoteke.
Krediti su davani gotovo svima, čak i bez predujma i na iznos koji je odgovarao procjeni pune tržišne (uglavnom špekulativne) vrijednosti stana.
Dakle, kada su cijene kuća pale za 30% nakon vrhunca u prvoj polovici 2008., hipoteke banaka nisu bile osigurane. I nisu mogli vratiti svoja sredstva, čak ni prodaju stanova nesolventnih zajmoprimaca.
Ni zajmoprimci nisu bili u najboljoj situaciji - stvarne cijene stanova za koje su bili dužni banci u pojedinim slučajevima iznosile su nešto više od 60% duga.
izvor: ipotek.ru
Kako procijeniti vrijednost stana?
Došavši u banku za hipotekarni kredit, kupac stana suočava se s potrebom da procijeni tržišnu vrijednost objekta koji želi kupiti. Visina odobrenog kredita ovisi o iznosu po kojem se nekretnina procjenjuje.
U prvim danima hipoteka, kupci su često krišom pregovarali s procjeniteljem, što je ozbiljno promijenilo vrijednost stana - i do 20%, no sada su banke postale strože, a takvih je slučajeva prijevare sve manje.
Procjena stambenog prostora, koja djeluje kao zalog hipotekarne transakcije, je obvezna - bez nje niti jedna banka neće izdati kredit zajmoprimcu.
Naručitelj procjene je u pravilu kupac, a teret plaćanja usluga procjeniteljske tvrtke pada na njegova pleća.
Zajmoprimac će morati potrošiti od 5 tisuća rubalja (u slučaju kupnje gradskog stana) do 35 - 40 tisuća rubalja u slučaju seoske kuće sa zemljištem.
Formalno, banka nema pravo obvezivati klijenta da se obrati nekoj određenoj procjeniteljskoj tvrtki.
No u praksi sve banke imaju akreditirane organizacije čija je izvješća banka spremna razmotriti i čijoj ocjeni vjeruje.
Postupak evaluacije sastoji se od dvije faze:
- Prvo, klijent ostavlja nalog za procjenu i šalje dokumente za stan - potvrdu o vlasništvu, BTI plan i objašnjenje.
- Zatim procjenitelji kontaktiraju klijenta i dogovaraju se o posjetu stručnjaka koji fotografira stan, pregledava njegovo stanje, a također provjerava usklađenost izgleda s planom BTI.
Prilikom utvrđivanja vrijednosti pojedine nekretnine, procjenitelj se prvenstveno fokusira na cijenu sličnih ponuda na tržištu.
Na temelju rezultata provjere, klijent dobiva 2 primjerka evaluacijskog albuma. Uvjeti njihove izrade variraju u roku od 1-5 dana ovisno o objektu, a to je zbog činjenice da će banka potrošiti mnogo više vremena na ponovnu provjeru podataka.
U rijetkim slučajevima, kada klijent inzistira da procjenu nekretnine koja mu se sviđa izvrši neka “vanjska” tvrtka, postupak odobravanja procjene može potrajati i do mjesec dana.
Za vas smo odabrali najbolje hipotekarne ponude iz našeg kataloga:značajna razlika
Sada sve banke imaju svoje odjele za rad s kolateralom, koji provode dodatni pregled albuma za procjenu i mogu jednostrano korigirati procjenu hipotekarne imovine.
Međutim, praksa pokazuje da se banka vrlo rijetko ne slaže s rezultatima procjene koju provodi procjeniteljsko društvo.
To se događa uglavnom pri procjeni skupih nekretnina čija vrijednost prelazi 30 milijuna rubalja.
Ako se procjena i dalje razlikuje od cijene koju su dogovorili prodavatelj i kupac, banka će pri izračunu iznosa kredita polaziti od niže cijene.
Odnosno, ako procjenitelj smatra da je stan skuplji od iznosa kupnje, banka će jednostavno uzeti u obzir iznos naveden u kupoprodajnom ugovoru.
Pažnja!
Ukoliko je procijenjena vrijednost niža od kupoprodajne, klijent možda neće dobiti puni iznos kredita koji je očekivao, jer će u tom slučaju banka na temelju procijenjene vrijednosti obračunati iznos kredita.
To je moguće kada procjena ne uzima u obzir stanje objekta ili su analozi pogrešno odabrani.
U tom slučaju kupac može ili pokušati iznijeti svoje argumente procjeniteljskoj tvrtki ili koristiti usluge drugih procjeniteljskih tvrtki koje je akreditirala banka.
Ali takvi su slučajevi prije iznimke - u pravilu procijenjena vrijednost odgovara cijeni za koju je nekretnina kupljena.
Namjerne i slučajne pogreške
Sve do 2004., u zoru hipoteka u Rusiji, prijevarne sheme vezane uz pristranu procjenu hipotekarnog stana bile su raširene u Rusiji.
Kada kupac nije imao dovoljno gotovine za kaparu, pregovarao je s procjeniteljem, koji je cijenu stana precijenio, ponekad prilično ozbiljno - za 20%.
Kao rezultat toga, kredit je izdat na veliki iznos, od čega je kupac platio ratu.
Upozorenje!
No, za sada to nije moguće, jer, bez obzira na cijenu objekta, postupak izdavanja kredita obvezuje klijenta da potvrdi korištenje kapare u cijelosti.
Dakle, za potvrdu korištenja vlastitih sredstava banke obvezuju klijenta da uplati predujam na račun ili od prodavača traže potvrdu da su od kupaca primili iznos jednak kapaturi.
Osim toga, banke u više navrata provjeravaju i same izvještaje i partnerske tvrtke koje su uključene u procjenu. Stoga možemo reći da su slučajevi prijevare praktički nestali.
Međutim, procjenitelj može pogriješiti bez zle namjere. Tijekom krize 2008. dogodilo se da zajmoprimac više nije mogao servisirati hipotekarni kredit.
No, kada je banka prodala njegov stan, pokazalo se da prihodi ne pokrivaju obveze dužnika. Kao rezultat toga, kupac ne samo da je ostao beskućnik, već je i dugovao banci značajan iznos.
To bi se moglo dogoditi ako se cijena stana promijenila od primitka kredita ili ako je procjena u početku bila netočna.
Danas je takva situacija malo vjerojatna, budući da procjeniteljske tvrtke akreditirane od banaka dosta dobro rade svoj posao.
U bankama se dodatno provjeravaju svi izvještaji o procjeni vrijednosti, a pad cijena na tržištu nekretnina koji se dogodio tijekom krize već je dobrim dijelom nadoknađen kasnijim rastom.
Savjet!
Osim toga, ne smijemo zaboraviti da procjenitelj snosi financijsku, a u nekim slučajevima i kaznenu odgovornost za netočnu procjenu.
Prema zakonu "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji", procjenitelj je dužan nadoknaditi gubitke uzrokovane kupcu kao rezultat korištenja konačne vrijednosti tržišne vrijednosti predmeta procjene, u cijelosti na trošak njegove imovine.
izvor: http://site/riarealty.ru
Dokumenti za procjenu nekretnina
Oni koji žele uzeti hipoteku znaju koji je paket dokumenata potreban i iznos potrebnih mjesečnih primanja. Ali malo ljudi obraća pozornost na tako važan detalj kao što je procjena nekretnine za hipoteku.
Procjena nekretnine provodi se prije nego što banka izda kredit zajmoprimcu i jedna je od stvari koje su vam potrebne za dobivanje hipoteke.
Najčešće ovaj postupak provode procjeniteljske tvrtke ili privatni stručnjaci, koji naknadno izdaju dokument s konačnim troškom objekta, koji će naknadno postati zalog.
Pažnja!
Prilikom takvog postupka uzima se u obzir specifičnost i posebnost namjene zbog koje se provodi procjena stanovanja.
Specifičnost u ovom slučaju leži u činjenici da banka vjerovnik kupljeni stan smatra nekretninom koja se može prodati ako dužnik ne plati dug.
Tako će banka moći vratiti novac izdan u skladu s ugovorom o kreditu.
Zajmodavac na temelju dokumenta, koji pokazuje procjenu imovine za hipoteku, utvrđuje je li taj iznos dovoljan za izdavanje traženog kredita.
Koji su dokumenti potrebni?
Za provođenje procjene potrebno je predstavniku tvrtke koji će je provesti dostaviti sljedeće dokumente:
- Bilo koji vlasnički dokument: potvrda o registraciji, ugovor o prodaji ili potvrda o nasljeđivanju.
- Katastarska putovnica iz teritorijalnog BTI.
- U slučaju kupnje stana u kući u izgradnji, morate dostaviti bilo koji ugovor s developerom.
U takvoj situaciji, pravo na zahtjev prema ovom sporazumu bit će podložno procjeni, a dokumenti iz ZTI-a neće biti potrebni.
Svi dostavljeni dokumenti moraju biti ovjereni potpisom naručitelja ocjenjivanja.
Tko procjenjuje stan za hipoteku?
Prije kontaktiranja tvrtke koja pruža takve usluge, kandidaturu stručnjaka treba dogovoriti s bankom vjerovnikom.
Neke od banaka preferiraju da ovaj postupak provedete uz usluge od njih akreditiranih procjenitelja, no nedavno su mnoge banke odbile akreditaciju.
U tom slučaju, budući procjenitelj mora ispuniti određene zahtjeve:
- Budite član jedne od registriranih organizacija procjenitelja.
- Imati policu osiguranja u iznosu od najmanje 300 tisuća rubalja.
Ova polica osiguranja od građanske odgovornosti potrebna je u slučajevima kada je procjenitelj napravio pogreške u postupku procjene.
Takve pogreške mogu biti posljedica neprofesionalnosti samog procjenitelja ili kao posljedica težnje za sebičnim ciljevima. U ovom ili onom slučaju, procjenitelj je dužan pokriti materijalnu štetu nanesenu kupcu, odnosno Vama.
Upozorenje!
Postupak pripreme dokumenata za banku traje od jednog do tri dana. Procjena stana za hipoteku, čija je cijena na razini od 3.000 do 10.000 rubalja, ne utječe značajno na cijenu hipoteke.
U slučaju kada je kupljeno stanovanje klasificirano kao "elitno", trošak usluge može biti drugačiji, ovisno o složenosti njegove provedbe.
Kako se stan procjenjuje za hipoteku?
Sam postupak nije težak. Nakon što banka odobri kandidaturu procjenitelja, potrebno je pregovarati s procjeniteljem i u skladu s tim sklopiti ugovor s njim za provođenje procjene stambenog prostora.
Zatim se određuju dan i vrijeme kada ovaj stručnjak mora doći na mjesto gdje se nalazi predmet procjene. Prilikom očevida vještak mora fotografirati sve stambene prostore, kao i one uz njih.
Za procjenu stanovanja s hipotekom, stručnjak mora uzeti u obzir sve čimbenike koji mogu utjecati na to, na primjer:
- stanje i starost zgrade;
- dostupnost javnog prijevoza;
- dostupnost ljekarni, škola, bolnica i druge infrastrukture.
Na kraju inspekcije, stručnjak će trebati nekoliko dana da prati razinu takvih prijedloga, kao i da pregleda postojeću bazu procjene.
Uz ispravnu procjenu stana, stručnjak također mora uzeti u obzir takav trenutak kao što je plan razvoja područja. I tek nakon toga napraviti završni izvještaj.
Što bi trebalo biti na bankovnom izvodu?
Završno izvješće obično ima najmanje 28-30 stranica. Uz njega se prilažu dokumenti procjenitelja koje traži banka, dokumenti za samu nekretninu i fotografije snimljene tijekom pregleda.
U slučaju procjene hipoteke, u izvješću se moraju navesti dvije cijene: prva je tržišna vrijednost hipoteke, druga je likvidna cijena.
Banka je u pravilu zainteresirana za drugu cijenu, jer će upravo za taj iznos banka moći prodati nekretninu ako dužnik ne može vratiti dug.
Što ako je procijenjena vrijednost ispod tržišne?
Postoje slučajevi kada je vrijednost stambenog prostora, navedena u izvješću o procjeni nekretnine, niža od vrijednosti na tržištu nekretnina, odnosno cijene dogovorene s prodavateljem.
U tom slučaju banka će odrediti iznos kredita na temelju troška navedenih u odgovarajućem izvješću, a vi riskirate da ne dobijete cijeli iznos koji ste očekivali.
To se može dogoditi ako procjenitelj nije uzeo u obzir stanje hipotekarnog objekta ili nije pravilno odabrao slične vrste nekretnina.
Savjet!
Jedini izlaz u takvoj situaciji je pokušati uvjeriti tvrtku za procjenu vrijednosti da sastavi temeljitije izvješće navodeći svoje argumente.
Ili koristite usluge druge kompetentnije tvrtke ili procjenitelja, a najbolje od svega, već su ga u praksi isprobali vaši prijatelji.
izvor: ipoteka-legko.ru
Banka zahtijeva procjenu jer predmet kolaterala mijenja oblik vlasništva.
Kada ste digli kredit u fazi izgradnje, predmet osiguranja je bilo pravo na stan po ugovoru o zajedničkom sudjelovanju.
Odnosno, tada ste banci založili svoj udio u objektu izgradnje u tijeku, a to je bila kuća u izgradnji.
Primopredajem kuće, objekt u tijeku izgradnje, u kojem je udio založen banci, pravno prestaje postojati.
Umjesto toga pojavljuje se mnogo imovinskih objekata - stanova u vlasništvu zajmoprimaca banke.
A prava "dioničara" na ove objekte podliježu registraciji u Rosreestru (kolokvijalno - pravda) i formaliziraju se izdavanjem potvrde o državnoj registraciji vlasništva nad stanom.
Pažnja!
Kao rezultat, vaše pravo na traženje stana prelazi u privatno vlasništvo nad njim.
Ali još niste otplatili hipotekarni kredit, pa stoga vaše vlasništvo nad stanom ide u banku kao zalog umjesto prava tražbine koje je bilo do kraja izgradnje.
Trošak prava potraživanja stana značajno se razlikuje od cijene stana u iznajmljenoj zgradi zbog rizika svojstvenih ulaganjima u fazi izgradnje. Stoga stan, kao predmet kolaterala, zahtijeva revalorizaciju.
Dobivanje hipotekarnog kredita
Kako su govorili klasici, mnoge od nas je razmazio stambeni problem ... Život ide dalje, ljudi stvaraju obitelj, imaju djecu: na ovaj ili onaj način, ali gotovo svatko od nas suočen je s potrebom kupnje naše vlastito stanovanje.
Često je prvo rješenje koje vam padne na pamet iznajmiti stan, a jasno je i zašto – relativno je jeftin i možete unajmiti stan u blizini mjesta rada ili studiranja.
Međutim, danas postoji učinkovitija opcija - uzeti stan u hipoteku.
Prednosti ove opcije su očite – za isti ili čak nešto manje novca, kao da iznajmljujete stan, dobivate stan u svom vlasništvu i već plaćate svoj stan.
A za to će vam trebati, citirajući naše klijente - "tržišna procjena stana."
Za uzimanje stana na hipoteku, prije svega, trebate kontaktirati banku. Sberbank Ruske Federacije često postaje takva banka zbog relativno niskih stopa hipotekarnih kredita.
Upozorenje!
Dugogodišnje iskustvo u području usluga procjene omogućuje nam da navedemo zanimljivu činjenicu – kada nam se ljudi obrate za procjenu stana, u većini slučajeva misle na procjenu stana za Sberbank!
Prije izdavanja hipotekarnog kredita banka će Vam ponuditi procjenu tržišne vrijednosti stana koji želite kupiti.
Da biste to učinili, trebate kontaktirati Sindikat nezavisnih procjenitelja i konzultanata LLC i naručiti uslugu kao što je procjena stana za hipoteku (Sberbank).
Što pripremiti za evaluaciju?
- isprava o posjedu ili korištenju stana;
- tehnički list (opcionalno)
- putovnica kupca
Koliko košta procjena stana na hipoteku?
Trošak procjene stana za hipoteku je 2000-3000 rubalja.
Cijena procjene stana ovisi o hitnosti radova i lokaciji samog stana, lokacija utječe na cijenu izdavanja, budući da odlazak procjenitelja u udaljena područja zahtijeva više vremena i financijskih sredstava.
Proces procjene hipoteke
Potpisuje se ugovor o pružanju informatičkih i savjetodavnih usluga za procjenu tržišne vrijednosti stana u kojem su navedeni uvjeti radova, kao i njihova cijena.
Kupac vrši uplatu akontacije na blagajnu (mogućnost bankovnog prijenosa). Prima potvrdu o uplati.
Nakon sklapanja ugovora i primitka predujma, SNO i K LLC obavlja cijeli niz radova na procjeni stana za hipoteku (Sberbank Ruske Federacije i druge kreditne organizacije).
Posluje se procjenitelj da pregleda i fotografira procijenjeni stan, fotografije se prilažu uz izvješće o procjeni stana za hipoteku.
Razdoblje evaluacije je 3-5 radnih dana. No, uvjeti se dogovaraju s kupcem, po potrebi se procjena stana vrši brže.
Nakon obavljene procjene, dobit ćete izvješće o procjeni tržišne vrijednosti stana na temelju kojeg će Vam banka izdati hipotekarni kredit.
Potpisivanje akta predaje i prijema izvedenih radova na procjeni tržišne vrijednosti nekretnine.
Rok važenja procjene stana za hipoteku
Izvještaj o procjeni tržišne vrijednosti stana vrijedi 6 mjeseci.
Svaki stan, kao i materijalna imovina, ima svoju vrijednost na tržištu nekretnina. Korisno je znati njegovu cijenu pri obavljanju bilo kakvih operacija kod kojih je potrebno odrediti punu novčanu protuvrijednost. U procjeni su u pravilu angažirani posebno educirani stručnjaci – procjenitelji.
Kada trebate procjenu stana?
Kupnja i prodaja. U ovom ili onom slučaju morate znati tržišnu vrijednost stana. To će dati svojevrsnu prednost u pregovorima. Prilikom prodaje moći ćete razumno obraniti svoje stajalište i povoljno zaključiti posao u pravo vrijeme. Također, procjenitelji vam mogu pružiti korisne informacije tako što će napraviti prognozu promjena cijena u bliskoj budućnosti na tržištu nekretnina;
Procjena za banku. Trebam li procjenu hipoteke? Da naravno. Banke često daju puno bolje ponude za kredite ako su nekretnine založene kao kolateral. Neovisna procjena cijene stana pomoći će predvidjeti sve moguće rizike pri izdavanju zajma;
Formiranje nasljedstva. Ovaj razlog je jedan od najčešćih. Nakon smrti vlasnika stana, stambeni prostor u pravilu je jedan, a nasljednika može biti puno više. U ovom slučaju, neovisno ispitivanje pomaže u određivanju troškova stanovanja i, sukladno tome, dodjeljivanju materijalne naknade svakom od nasljednika. Inače, prilikom darivanja bit će potrebna i procjena;
Ocjena presude. U slučaju da supružnici nisu mogli mirno podijeliti imovinu i otišli su na sud, procjena troška stana jednostavno je neophodna. Prilikom podnošenja zahtjeva moguća je čak i opcija procjene na daljinu, pod uvjetom da jedan od vlasnika ne pušta procjenitelje u stan;
Bračni ugovor. Ovim se sporazumom obavezno propisuje opća imovinska procjena stanja bračnih drugova u vrijeme sklapanja braka. U budućnosti će to pomoći da se izbjegnu problemi opisani u prethodnom odlomku;
Procjena za organe starateljstva. Kako bi mogli odgajati dijete, organi starateljstva moraju biti uvjereni da će se osigurati pristojni uvjeti za uzdržavanje. Procjena stana također može biti korisna za poboljšanje stambenih uvjeta prema povlaštenim programima za skrbništvo;
Priprema dokumenata za veleposlanstvo. Neke zemlje za dobivanje vize zahtijevaju obvezno posjedovanje imovine u matičnoj zemlji, a ponekad čak zahtijevaju i procijenjenu cijenu stanovanja;
Osiguranje. Naknade iz osiguranja, posebice njihova veličina, izravno ovise o tržišnoj vrijednosti nekretnine. Ova se usluga smatra posebno popularnom u novogradnji.
Postoje i drugi slučajevi kada se postavljaju pitanja: je li potrebna procjena stana? Međutim, nemoguće je predvidjeti sve opcije, a neke od njih mogu se pojaviti sasvim neočekivano. Stoga smo razmotrili zašto je potrebna procjena stana. Postoji mnogo službenih slučajeva, osim toga, u nepredviđenim okolnostima također će biti korisno znati koliko se vaše stanovanje može nepristrano procijeniti.
Što vam je potrebno za procjenu stana, koji dokumenti?
Za procjenu stana potrebno je nekoliko skupina različitih dokumenata:
- Podaci izravno o vlasniku stana. Ovaj paket dokumenata uključuje kopije putovnice i TIN-a;
- Legalni dokumenti. To može biti bilo koji dokument iz prilično širokog raspona, na primjer: ugovor o kupoprodaji, darovanju, doživotnom uzdržavanju, potvrde o vlasništvu udjela u imovini, pravo na nasljeđivanje, stjecanje stana na dražbi, potvrde izdane od strane lokalne vlasti ili privatizacija, sudska odluka kojom se potvrđuje priznanje vlasništva. Ovo nije potpuni popis dokumenata koje možete dostaviti u ovoj kategoriji;
- Informacije o stanu. To mogu biti razne kopije dokumenata: potvrde o registraciji, izvodi iz Rosreestra, fotografije stana za njegovu identifikaciju.
Trebate li procjenu stana? Odgovor: da, naravno. Okolnosti u suvremenom svijetu mijenjaju se brzinom munje, ali takvi će podaci uvijek biti relevantni, uključujući i za rješavanje raznih problema.
Zašto procjenjivati stan
Prije prijenosa sredstava na račun zajmoprimca banka treba procijeniti likvidnost stana na sekundarnom stambenom tržištu i njegovu otkupnu vrijednost na dan transakcije. Što je veća likvidnost, manji su rizici za banku i veće su šanse za dobivanje hipoteke.
Zašto je banka
Stan kupljen hipotekom ostaje u zalogu banke sve dok se dug ne isplati u cijelosti. Ako zajmoprimac ne može otplatiti kredit, stan se prodaje radi zatvaranja duga. Rizici banke su hoće li banka moći vratiti uložena sredstva prodajom kolateralnih nekretnina ili ne.
Što banka želi znati?
- Tržišna cijena nekretnine u trenutku transakcije. Može se pokazati da je trošak precijenjen od strane prodavatelja, a u slučaju duga po kreditu, banka neće moći vratiti sredstva nakon prodaje stana.
- Stanje kuće i njen status: je li oronula, je li u planu za rušenje. Sve to utječe na likvidnost hipotekarnih stanova, za koje je banka zainteresirana.
- Poklapa li se raspored stana s planom? Ako je stan imao ozbiljnu preuređenje, onda će ga biti teško uskladiti s Zavodom za tehnički inventar ili vratiti u prvobitno stanje. Banka će vjerojatno odbiti hipoteku.
Saznajte kakvu će vam hipoteku dati, dobit ćete povoljnu ponudu od banaka koje sudjeluju na izložbi Nekretnine od lidera. Izložba predstavlja projekte i hipotekarne programe u Moskvi i Moskovskoj regiji.
Koji su dokumenti potrebni za evaluaciju
Za preprodaju
Kopija putovnice poslodavca. Ako vam je potrebna hipoteka za stanovanje sa sekundarnog tržišta ili nove stanove, onda su vam potrebne kopije ili originali:
- podaci o državnoj registraciji nekretnina;
- putovnica stana, plan i eksplikacija;
- podatak iz USRR-a da na nekretnini nema tereta;
Opterećenje – kada određena osoba ili krug osoba ima pravo na nekretnini čiji vlasnici nisu. Najčešće je teret zalog, hipoteka, zakup, uhićenje ili služnost. Ako je stan opterećen (hipoteka nije plaćena, stavljena pod hipoteku i sl.), onda se ne može prodati.
- potvrda koja potvrđuje nepostojanje neplaćenih računa za komunalne usluge;
- dokumenti koji potvrđuju pravo posjedovanja nekretnine;
- dokumenti koji potvrđuju početni trošak stana;
- građevinska dozvola, ako postoji.
Za primarnu
Ako se hipoteka uzima na stambeni prostor u izgradnji, potrebni su samo putovnica i ugovor o udjelu.
Također, svaki procjenitelj može zahtijevati dodatne informacije: ne postoji strogo definiran paket dokumenata.
Postotak na hipoteku možete smanjiti tako da dobijete procjenu novog stana i upišete nekretninu. Kako to učiniti bez čekanja na opći red za primanje nekretnine - saznajte na izložbi nekretnina.
Tko i koliko plaća
Zajmoprimac uvijek plaća, jer je zainteresiran za hipoteku.
U prosjeku, procjena moskovskog stana koštat će 5.000-6.000 rubalja.
Kako procijeniti
Prva faza je sklapanje ugovora i prijenos dokumenata. Prilikom sklapanja ugovora najbolje je posebno razgovarati s procjeniteljem da banka može zahtijevati preradu izvještaja. Nakon toga se određuje termin sastanka: stručnjak dolazi na mjesto, pregledava stanje stana i kuće, uspoređuje raspored s planom Zavoda za tehničku inventuru i fotografira. Fotografije služe kao opravdanje za konačni zaključak.
Ako je došlo do preuređenja, to će biti navedeno u izvješću. Pritom je naznačeno koliko je to značajno, može li se dogovoriti s ZTI-jem ili vratiti u prvobitno stanje.
Na temelju podataka dobivenih nakon posjeta objektu, obračunava se trošak stana. Postoje dva pristupa evaluaciji:
- isplativo - cijena se sastoji od prihoda koji nekretnina može donijeti u određenom vremenskom razdoblju plus prihod od preprodaje;
- usporedna - cijena se izračunava na temelju prosječne cijene slične nekretnine na tržištu.
Kada očekivati rezultate
Izvješće se generira u roku od jednog do tri dana. Neki procjenitelji imaju uslugu brze procjene: u roku od 24 sata nakon sklapanja ugovora, izvještaj se predaje kupcu. Usluga košta 1,5-2 puta skuplja.
U izvješću je navedena trenutna tržišna cijena stana i njegova otkupna vrijednost. Likvidacijska vrijednost je obično 10-20% niža od tržišne, a za banku ima glavnu vrijednost - označava za koji iznos se stan može brzo prodati na tržištu u najkraćem mogućem roku. Također pokazuje koji je pristup korišten za ocjenu i dokumente koji potvrđuju legitimnost procjene. Prilikom izrade izvješća, stručnjak se rukovodi standardima Agencije za stambeno hipotekarno kreditiranje i zahtjevima banke u kojoj će zajmoprimac uzeti hipoteku.
Gotovo izvješće se šalje u banku i analizira, nakon čega se donosi odluka o odobravanju kredita.
Kako odabrati umjetnika
Prije sklapanja ugovora s procjeniteljem potrebno je s bankom dogovoriti njegovu kandidaturu.
Procjenitelj mora biti član udruge procjenitelja i imati policu osiguranja od građanske odgovornosti u iznosu većem od 300 tisuća rubalja. Članstvo u organizaciji jamči legitimnost djelatnosti, a politika pokazuje njegovu profesionalnost i osigurava klijente od moguće greške u procjeni.
Vrijedi se zapitati na kojim se principima sastavlja izvješće. Većina banaka zahtijeva da izvješće bude u skladu ne samo s općeprihvaćenim standardima, već i s internim zahtjevima same banke. Izvješće u formi poznatom banci omogućuje sigurnosnoj službi da dobije potpune podatke o nekretnini i brzo dogovori visinu hipoteke.
Banka uvijek daje popis procjenitelja u koje vjeruje. Možete birati druge izvođače, ali tada će služba sigurnosti banke morati dugo provjeravati izvješće, što će odgoditi proces dobivanja hipoteke. Nema jamstva da će izvješće na kraju biti odbijeno i neće biti vremena za ponovnu procjenu.
Problemi
Ivan želi kupiti stan, ima milijun rubalja. Banka je Ivanu odobrila kredit od 4 milijuna rubalja. Ivan pronalazi odgovarajući stan vrijedan 5 milijuna kuna. Nakon što je postigao dogovor s prodavateljem, počinje pripremati dokumente za transakciju.
Prema rezultatima neovisne procjene nekretnine, stan se ne procjenjuje na iznos koji je prodavač naveo, već na mnogo manji iznos - 3,7 milijuna rubalja. Banka prima izvješće i mijenja iznos kredita: minus predujam, njegov iznos je 3.114.500 rubalja. Pritom se uvjeti posla s prodavateljem nisu promijenili.
Ivan ima dva načina da riješi problem: pregovarati s procjeniteljem da iznos u izvještaju promijeni u onaj koji Ivanu treba ili koristiti usluge druge tvrtke. Malo je vjerojatno da će se biti moguće složiti - procjenitelj cijeni svoj ugled. Ima smisla obratiti se drugoj tvrtki za procjenu. Možda koriste druge pristupe vrednovanju ili prave usporedni uzorak na drugoj bazi nekretnina.
Ako je po drugi put rezultat procjene stana manji od iznosa koji je naveo prodavatelj, Ivan bi trebao razmisliti: isplati li se uzeti hipoteku na stan po preskupoj cijeni ili treba tražiti drugu opciju? U nekim slučajevima prodavatelj izlazi na pola puta i, u strahu od ometanja transakcije, snižava trošak na prihvatljivu. Banka neće činiti nikakve ustupke: ne mora ulagati u rizičnu imovinu.
Želite li saznati više o hipotekama na kuću? Prijavite se na našu besplatnu specijaliziranu izložbu-sajam. Savjetujemo odvjetnike i stručnjake za hipotekarne kredite, pomažemo vam odabrati pravu nekretninu i sastaviti dokumente, darovati i popuste.