Što je ugovor o prodaji nekretnine? Ugovor o prodaji nekretnine: pojam, opće karakteristike, elementi (predmet, predmet, oblik, državna registracija, cijena, rok)
Sukladno čl. 549 GK po ugovoru o kupoprodaji nekretnine(ugovor o prodaji nekretnine), prodavatelj se obvezuje kupcu prenijeti vlasništvo nad zemljištem, zgradom, građevinom, stanom ili drugom nekretninom, a kupac se obvezuje prihvatiti tu nekretninu i za nju platiti utvrđenu cijenu. od strane stranaka (čl. 1. članka 454., čl. 1. članka 549. GK).
Po pravnoj prirodi ugovor o prodaji nekretnine je sporazumni, plaćeni i obostrani:
Predmet ovog ugovora može biti samo prodaja nekretnine koja ima predznak ugovaranja (čl. 129. OZ).
Ugovor o prodaji nekretnine sklapa se u pisanom obliku sastavljanjem jedne isprave koju potpisuju strane. Nepoštivanje ovog obrasca povlači ništavost ugovora o kupoprodaji nekretnine (članak 550. Građanskog zakona). Ugovor o kupoprodaji nekretnine smatra se sklopljenim od trenutka potpisivanja jedne isprave u kojoj su navedeni svi bitni uvjeti.
Prijenos vlasništva nekretnine s prodavatelja na kupca podliježe državnoj registraciji.
Ako jedna od stranaka izbjegne državnu registraciju prijenosa vlasništva nad nekretninom, sud može, na zahtjev druge strane, donijeti odluku o takvom upisu. Strana koja neopravdano izbjegne ovu registraciju mora drugoj strani nadoknaditi gubitke uzrokovane njezinim kašnjenjem (stav 3. članka 551. Građanskog zakona).
Bitan uvjet ugovora o kupoprodaji nekretnine je uvjet predmeta prodaje. Prema čl. 554. GZ-a ugovor o kupoprodaji nekretnine mora sadržavati podatke koji omogućavaju definitivno utvrđivanje nekretnine koja se ugovorom prenosi na kupca, uključujući i podatke koji određuju lokaciju nekretnine na predmetnom zemljištu. čestice ili kao dio druge nekretnine. U nedostatku ovih podataka u ugovoru, uvjet o nekretnini koja se prenosi smatra se da nije ugovorena od strane stranaka, a ugovor nije sklopljen.
Prilikom prodaje zgrada, građevina, stambenih i nestambenih prostora ugovoru se moraju priložiti dokumenti koji sadrže potrebne podatke o tim objektima. Ugovorom o prodaji nekretnine mora biti predviđena cijena ove nekretnine. U nedostatku uvjeta dogovorenog između strana o cijeni nekretnine u ugovoru, ugovor o njezinoj prodaji priznaje se kao nesklopljen.
Ugovorom o kupoprodaji zgrade, građevine ili druge nekretnine, kupcu se istovremeno s prijenosom vlasništva te nekretnine prenose prava na zemljišnoj čestici na kojoj se takva nekretnina nalazi i koja je potrebna za njezino korištenje (čl. 552. Građanskog zakonika).
Izvršenje ugovora o kupoprodaji nekretnine mora se provesti tako što prodavatelj preda nekretninu i prihvati je od strane kupca prema ugovoru o prijenosu koji potpisuju stranke, ili drugom dokumentu o prijenosu.
Posebna su pravila za prodaju stambenih nekretnina.
Dakle, bitan uvjet ugovora o prodaji stambene zgrade, stana, dijela stambene zgrade ili stana u kojem žive osobe koje u skladu sa zakonom zadržavaju pravo korištenja ovog stambenog prostora nakon njegovog stjecanja, je popis tih osoba u kojem se navode njihova prava korištenja stambenog prostora koji se prodaje (stav 1. članka 558. Građanskog zakona). Ako navedeni uvjet nije uključen u ugovor, kupac sukladno st. 2 p. 1 čl. 460. Građanskog zakona ima pravo zahtijevati smanjenje kupoprodajne cijene ili raskid ugovora o prodaji stambenog prostora. Za razliku od ugovora o prodaji ostalih nekretnina, ugovor o prodaji stambenog prostora podliježe državnoj registraciji i smatra se sklopljenim od trenutka takve registracije (čl. 2. članka 558. Građanskog zakona).
Ugovorom o prodaji nekretnine (ugovoru o prodaji nekretnine) prodavatelj se obvezuje kupcu prenijeti u vlasništvo zemljišnu česticu, zgradu, građevinu, stan ili drugu nekretninu (čl. 1. članka 130.) (članak 1. članka 520. Građanskog zakonika).
U stavku 1. čl. 520. Građanskog zakona ukazuje na glavni kvalifikacijski znak ugovora o prodaji nekretnine - nekretnine. Doktrinarna definicija ugovora o prodaji nekretnine može se temeljiti na konceptu kupoprodajnog ugovora (čl. 1. članka 424. Građanskog zakona) koji ukazuje na obvezu kupca da prihvati nekretninu i plati određeni novčani iznos ( cijena) za to.
Ugovor o kupoprodaji nekretnine je sporazumni, dvostrani, plaćeni.
Potreba za adekvatnim građanskopravnim oblikom za osiguranje prometa nekretninama nastala je u uvjetima intenzivnog formiranja tržišta nekretnina, uključujući i prijenos vlasništva nad stambenim prostorima u kojima žive građani.
Izvori pravne regulative. Glavne odredbe o prodaji nekretnina sadržane su u § 7 pogl. 30 GK. Odnose prodaje nekretnina uređuju i drugi podzakonski akti. Dakle, značajke prodaje stambenih zgrada u ruralnim područjima utvrđene su Uredbom predsjednika Republike Bjelorusije od 11. kolovoza 2005. br. 368 „O nekim pitanjima otuđenja stambenih zgrada u ruralnim naseljima“. Odredbe o postupku povlačenja i davanja zemljišnih parcela sadržane su u Uredbi predsjednika Republike Bjelorusije od 27. prosinca 2007. br. 66, itd.
Zakonom se utvrđuju specifičnosti transakcija prodaje nekretnina koje su u državnom vlasništvu.
Elementi ugovora o prodaji nekretnine
Strane u sporazumu: prodavač i kupac. Mogu biti pravne i fizičke osobe. Prodavatelj je u pravilu vlasnik nekretnine, ali može postojati i osoba koju on ovlasti. Sudjelovanje pojedinih subjekata prava u ugovoru o prodaji nekretnine, prvenstveno pravnih osoba, može biti ograničeno zakonom. Zakonodavstvo Republike Bjelorusije definira krug subjekata koji mogu sudjelovati u dražbama za prodaju objekata u državnom vlasništvu. S druge strane, značajke stjecanja državne imovine od strane stranih fizičkih i pravnih osoba, kao i pravnih osoba uz sudjelovanje stranih ulagača, određene su zakonodavstvom Republike Bjelorusije o stranim ulaganjima.
Predmet ugovora. Predmet ugovora su nekretnine. U stavku 1. čl. 520. Građanskog zakona odnosi se na zemljišne čestice, zgrade, građevine, stanove. Istodobno, to može biti i druga nekretnina (čl. 1. čl. 130. Građanskog zakona).
Raznolikost i složenost objekata nekretnina podrazumijeva potrebu da se u ugovoru točno navedu svi podaci koji omogućuju definitivno određivanje nekretnine koja se prenosi na kupca. Takvi podaci obuhvaćaju podatke koji određuju položaj nekretnine na odgovarajućoj zemljišnoj čestici ili u sklopu druge nekretnine. U skladu s dijelom 2. čl. 525. GZ-a, u nedostatku takvih podataka u ugovoru o kupoprodaji nekretnine, smatra se da uvjet o nekretnini koja će se prenositi nije dogovoren između strana, a odgovarajući ugovor se ne smatra sklopljenim.
Obrazac ugovora. Sukladno čl. 521. Građanskog zakona, ugovor o prodaji nekretnine sklapa se u pisanom obliku sastavljanjem jedne isprave koju potpisuju stranke (čl. 2. č. 404. Građanskog zakona). Nepoštivanje obrasca ugovora o kupoprodaji nekretnine povlači njegovu ništavost.
Pravila Građanskog zakona o obliku ugovora o prodaji nekretnine nisu jedina koja se odnose na značajke sklapanja ugovora. U skladu sa stavkom 1. čl. 522. Građanskog zakona, prijenos vlasništva nekretnine na temelju ugovora o prodaji nekretnine na kupca podliježe državna registracija. Prema pravilima sadržanim u čl. 131. Građanskog zakonika, nekretnine, prava na njima i transakcije s njima podliježu državnoj registraciji u slučajevima predviđenim zakonodavnim aktima. Organizacije za državnu registraciju nekretnina, prava na njima i promet s njima dužne su ovjeriti upis izdavanjem potvrde (potvrde) o državnoj registraciji podnositelju zahtjeva ili upisom upisnog natpisa na izvornom dokumentu koji izražava sadržaj registrirana transakcija.
Pravna osnova i postupak za državnu registraciju nekretnina, prava i ograničenja (opterećenja) prava na njima, kao i transakcije s njima na području Republike Bjelorusije kako bi se priznala i zaštitila državno registrirana prava, ograničenja ( tereti) prava na nekretninama i transakcije s njima definirani su Zakonom Republike Bjelorusije "O državnoj registraciji nekretnina, prava na njima i transakcija s njima". Poglavlje 7. ovog zakona utvrđuje postupak državne registracije prometa nekretninama.
Izbjegavanje jedne od stranaka u sporazumu od državne registracije prijenosa vlasništva nad nekretninama daje drugoj stranci pravo da na sudu zahtijeva odluku o državnoj registraciji prijenosa vlasništva. Prema stavku 3. čl. 522. Građanskog zakona, stranka koja neopravdano izbjegava državnu registraciju prijenosa vlasništva mora drugoj strani nadoknaditi gubitke uzrokovane kašnjenjem u registraciji.
Člankom 1. Uredbe predsjednika Republike Bjelorusije od 11. kolovoza 2005. br. 368 „O određenim pitanjima otuđenja stambenih zgrada u ruralnim naseljima” utvrđeno je da se do 31. prosinca 2010. ugovori o kupoprodaji stambenih zgrada koji se nalaze u seoskim naseljima s gospodarskim i drugim zgradama ili bez njih, nisu upisani u teritorijalne organizacije za državnu registraciju nekretnina, prava na njima i prometa s njima, o kojima su podaci upisani u kućansku knjigu prije 19. ožujka 1985. od tog datuma nisu bili predmeti prodaje, zaključuju se u pisanom obliku i podliježu registraciji kod seoskog izvršnog odbora.
Cijena u ugovoru o prodaji nekretnine. Cijena je bitan uvjet ugovora o kupoprodaji nekretnine (stav 1. članka 526. Građanskog zakona). Uvjet o cijeni nekretnine mora biti dogovoren od strane ugovornih strana i mora biti izražen u pisanom obliku. Ako se ovo pravilo ne poštuje, smatra se da ugovor o prodaji nekretnine nije sklopljen.
Ako zakonom ili ugovorom o kupoprodaji nekretnine nije drukčije određeno, cijena zgrade, građevine ili druge nekretnine koja se nalazi na zemljišnoj čestici koja je u njoj osnovana uključuje cijenu pripadajućeg dijela zemljišne čestice prenesene ovom nekretninom. ili pravo na to (članak 2. članka 526. Građanskog zakonika).
Cijena u ugovoru o prodaji nekretnine može biti izražena ne u ukupnom iznosu, već po jedinici površine nekretnine ili drugom pokazatelju veličine nekretnine (hektara i sl.). U takvim slučajevima ukupna cijena takve nekretnine utvrđuje se na temelju stvarne veličine nekretnine koja se prenosi na kupca.
Zakonom se mogu utvrditi regulatorne cijene za pojedinačne nekretnine. Cijena objekata nekretnina u državnom vlasništvu u vezi s prodajom nekretnina utvrđuje se sukladno podzakonskim aktima kojima se utvrđuje postupak procjene objekata državne imovine. Pravilnik o postupku održavanja natječaja, aukcija za prodaju objekata republičkog vlasništva predviđa, pod određenim uvjetima, mogućnost smanjenja početne cijene objekta.
Sadržaj ugovora. Glavna odgovornost prodavatelja je prenijeti nekretninu na kupca. Takav prijenos se provodi prema aktu o prijenosu koji potpisuju obje strane ili prema drugom dokumentu. Obveza prodavatelja za prijenos nekretnine smatra se ispunjenom nakon prijenosa ove nekretnine na kupca i potpisivanja isprava o prijenosu od strane strana (potvrda o prijenosu, izjave o usporedbi i sl.). Drugo može biti propisano zakonom ili ugovorom.
U odnosu na zemljišne čestice zakonom se utvrđuje poseban postupak prijenosa.
Odbijanje prodavatelja da ispuni obvezu prijenosa nekretnine, a kupca - obveze prihvaćanja ove nekretnine, izjednačava se s izbjegavanjem jedne od stranaka da potpiše ispravu o prijenosu nekretnine pod predviđenim uvjetima. po ugovoru.
Kupac je po ugovoru o prodaji nekretnine dužan prihvatiti nekretninu i za nju platiti određeni novčani iznos.
U smislu pravila sadržanog u stavku 3. čl. 522. Građanskog zakona, prodavatelj i kupac dužni su poduzeti radnje potrebne za državnu registraciju prijenosa vlasništva nekretnine. Prema čl. 33. Zakona Republike Bjelorusije „O državnoj registraciji nekretnina, prava na nju i transakcija s njima“, zahtjev za državnu registraciju moraju zajedno potpisati strane u transakciji, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.
U slučajevima kada se ugovorom o kupoprodaji nekretnine, zgrada, građevina ili drugi objekt nekretnine prenosi istovremeno s prijenosom vlasništva nad nekretninom, kupcu se prenose prava na onom dijelu zemljišne čestice koji je zauzima ovu nekretninu i nužan je za njezino korištenje.
Ako je vlasnik zemljišne čestice na kojoj se nekretnina nalazi prodavatelj te nekretnine, pravo vlasništva se prenosi na kupca, odnosno daje se pravo zakupa pripadajućeg dijela zemljišne čestice. U onim slučajevima kada ugovorom nije definirano pravo na zemljišnoj čestici koja se prenosi na kupca nekretnine, pravo vlasništva na onom dijelu zemljišne čestice koji je zauzet nekretninom i koji je neophodan za njezino korištenje prenosi se na kupca nekretnine. kupac.
Ne sprječava prodaju nekretnine nedostatak vlasništva nad zemljištem od strane prodavatelja koji se nalazi na ovoj nekretnini. U tom slučaju dopuštena je prodaja nekretnine bez suglasnosti vlasnika zemljišne čestice, ali samo ako to nije u suprotnosti s uvjetima korištenja takve čestice utvrđenim zakonom ili sporazumom.
Prema čl. 524. Građanskog zakona, u slučajevima kada se zemljište na kojem se nalazi zgrada, građevina ili druga nekretnina u vlasništvu prodavatelja prodaje bez prijenosa te nekretnine u vlasništvo kupca, prodavatelj zadržava pravo korištenja dijela. zemljišne čestice koja je zauzeta nekretninama i koja je neophodna za njezino korištenje, pod uvjetima utvrđenim ugovorom o kupoprodaji. Ako ugovorom o kupoprodaji nisu definirani uvjeti korištenja odgovarajućeg dijela zemljišne čestice, prodavatelj zadržava pravo ograničenog korištenja (služnosti) na onom dijelu zemljišne čestice koji zauzima nekretninu i potrebno je za njegovo korištenje u skladu s njegovom namjenom.
Članak 529. Građanskog zakona utvrđuje značajke prodaje stambenih prostora. Dakle, bitan uvjet ugovora o kupoprodaji stambene zgrade, stana, dijela stambene zgrade ili stana u kojem žive osobe koje u skladu sa zakonskim aktima zadržavaju pravo korištenja ovog stambenog prostora nakon njegovog stjecanja. od strane kupca, je popis ovih osoba s naznakom njihovih prava korištenja stambenog prostora. Osim toga, ugovor o prodaji stambene zgrade, stana, dijela stambene zgrade ili stana podliježe državnoj registraciji i smatra se zaključenim od trenutka takve registracije.
Postupak prodaje stambenih zgrada i stanova uređen je posebnim zakonima.
4. Prijenos nekretnine koja udovoljava uvjetima ugovora o kvaliteti.
Građanski zakonik utvrđuje posebno pravilo u odnosu na ugovor o prodaji nekretnine u odnosu na posljedice prijenosa nekretnine neodgovarajuće kvalitete.
Prema čl. 557 Građanskog zakonika Ruske Federacije, u slučaju da prodavatelj na kupca prenese nekretninu koja nije u skladu s uvjetima ugovora o prodaji nekretnine o svojoj kvaliteti, kupac ima sve ovlasti kupca koji je primio robu s nedostacima prema ugovoru o prodaji (članak 475. Građanskog zakonika Ruske Federacije), s izuzetkom prava da od prodavatelja zahtijeva zamjenu robe neodgovarajuće kvalitete za robu koja odgovara ugovoru .
Dakle, kupac ima pravo izabrati:
- zahtijevati razmjerno smanjenje kupovne cijene;
- zahtijevati besplatno otklanjanje nedostataka na robi u razumnom roku;
- zahtijevati naknadu svojih troškova za otklanjanje nedostataka na robi;
- zahtijevati primjenu mjere odgovornosti (naknada štete).
U slučaju bitne povrede zahtjeva kvalitete, kupac ima pravo odabrati:
- odbiti ispuniti ugovor (tj. vratiti imovinu) i zahtijevati povrat uplaćenog iznosa za robu;
- zahtijevati primjenu mjera odgovornosti (naknada za gubitke uzrokovane raskidom ugovora).
Obveze kupca po ugovoru o kupoprodaji nekretnine.
Kupac je po ugovoru o kupoprodaji nekretnine dužan:
1. Obratite se nadležnom tijelu za registraciju.
Kupac se mora prijaviti nadležnom tijelu za registraciju sa zahtjevom za državnu registraciju prijenosa prava ili prijenosa prava i ugovora.
Ako kupac izbjegne državnu registraciju prava (transakcije), prodavatelj ima pravo:
- ako je transakcija koja zahtijeva državnu registraciju izvršena u ispravnom obliku, zahtijevajte da se donese odluka na sudu o registraciji transakcije (članak 3. članka 165. Građanskog zakona Ruske Federacije). U ovom slučaju, transakcija se registrira u skladu s odlukom suda;
- ako samo prijenos vlasništva podliježe registraciji - zahtijevati na sudu odluku o državnoj registraciji prijenosa vlasništva (članak 3. članka 551. Građanskog zakona Ruske Federacije);
- zahtijevati primjenu mjere odgovornosti (naknada za gubitke uzrokovane kašnjenjem u registraciji).
2. Prihvatite nekretnine.
Kao što je već napomenuto, prijenos i prihvaćanje nekretnine obavlja se prema aktu o prijenosu koji potpisuju stranke ili drugom dokumentu o prijenosu.
Izbjegavanje kupca od potpisivanja isprave o prijenosu nekretnine pod uvjetima predviđenim ugovorom zakonodavac smatra odbijanjem ispunjenja obveze prihvaćanja nekretnine.
Ako kupac ne ispuni obvezu prihvaćanja nekretnine, prodavatelj ima pravo izbora (član 3. članka 484. Građanskog zakona Ruske Federacije):
- zahtijevati od kupca da prihvati robu;
- odustati od ugovora;
- zahtijevati primjenu mjera odgovornosti (naknada za gubitke; naplata kazne u slučajevima utvrđenim zakonom ili ugovorom).
3. Platite nekretninu.
Prema čl. 486 Građanskog zakonika Ruske Federacije, kupac je dužan platiti robu neposredno prije ili nakon što mu prodavatelj prenese robu, osim ako zakonskim aktima ili ugovorom o prodaji nije drugačije određeno i ne proizlazi iz prirode obveza.
Ako kupac ne plati nekretninu pravodobno (tj. kasni s plaćanjem) ili odbije platiti nekretninu, prodavatelj ima pravo na ista potraživanja kao prema općim odredbama ugovora o kupoprodaji (vidi pogl. 1).
4. Obavijestite prodavatelja o kršenju uvjeta ugovora o kvaliteti.
Obavijest se mora izvršiti u roku predviđenom zakonom, drugim pravnim aktima ili ugovorom, a ako takav rok nije utvrđen, u razumnom roku nakon što je na temelju odredbi ugovora trebalo otkriti povredu relevantnog uvjeta ugovora. priroda i svrha nekretnine (članak 483. Građanskog zakona Ruske Federacije).
Ako kupac ne obavijesti prodavatelja o kršenju ugovora, a prodavatelj dokaže da:
1) neobavještavanje je rezultiralo nemogućnošću namirenja njegovih potraživanja ili povlači za prodavatelja nesrazmjerne troškove u odnosu na one koje bi imao da je na vrijeme bio obaviješten o povredi ugovora;
2) nije znao ili nije trebao znati da roba koja je predana kupcu nije u skladu s uvjetima iz ugovora o kupoprodaji, tada prodavatelj ima pravo odbiti, u cijelosti ili djelomično, da zadovolji kupčevu kvalitetu zahtjevima.
Ugovorom o kupoprodaji nekretnine (ugovoru o prodaji nekretnine) prodavatelj se obvezuje prenijeti u vlasništvo kupca zemljište, zgradu, građevinu, stan ili drugu nekretninu, a kupac se obvezuje prihvatiti ovu imovinu i platiti za nju cijenu koju su stranke odredile (stav 1. čl. 549. st. 1. č. 454. Građanskog zakona).
Bitni uvjeti ugovora o prodaji nekretnine uključuju uvjete o predmetu prodaje i cijeni nekretnine koja se prodaje.
Zakon nalaže da ugovor o kupoprodaji nekretnine sadrži podatke koji omogućavaju definitivno utvrđivanje nekretnine koja će se ugovorom prenijeti na kupca, uključujući podatke koji određuju lokaciju nekretnine na predmetnoj zemljišnoj čestici ili kao dio druge nekretnine. U nedostatku navedenih podataka u ugovoru, uvjet o nekretnini koja se prodaje i prenosi se smatra nedosljednim, te se ugovor ne sklapa.
U različit od ugovora o prodaji pokretnine, ugovor o kupoprodaji nekretnine mora sadržavati uvjet o kojem su stranke u pisanom obliku ugovorile cijenu nekretnine. U nedostatku uvjeta o cijeni, ugovor o prodaji nekretnine smatra se nesklopljenim (čl. 1. čl. 555. Građanskog zakona). U pravilu, cijena nekretnine koja se nalazi na zemljišnoj čestici koju su stranke ugovorile uključuje cijenu pripadajućeg dijela zemljišne čestice prenesenog s tom nekretninom ili prava na njoj (čl. 2. članka 555. ZPP-a). Kodirati). Međutim, ovo pravilo je dispozitivno.
Cijena nekretnine u ugovoru o kupoprodaji nekretnine stranke mogu odrediti na razne načine. U slučajevima kada je cijena nekretnine određena za jedinicu njezine površine ili drugi pokazatelj njezine veličine, ukupna plativa cijena te nekretnine utvrđuje se na temelju stvarne veličine nekretnine koja se prenosi na kupca (stav 3. članak 555. Građanskog zakonika).
Glavna dužnost kupac po ugovoru o kupoprodaji nekretnine, uz obvezu prihvaćanja kupljene nekretnine, ima i obvezu plaćanja iste. Oblik, postupak i način plaćanja ugovorne strane određuju samostalno. Zakon dopušta plaćanje kupljene nekretnine na rate i na kredit, kao i akontaciju.
Ako u ugovoru nema uvjeta o raspodjeli troškova za državnu registraciju prijenosa vlasništva, te troškove mora snositi prodavatelj.
Ugovor o prodaji nekretnine sklapa se u pisanom obliku sastavljanjem jedne isprave koju potpisuju strane.
nepoštivanje oblik ugovora o prodaji nekretnine povlači njegovu ništavost. Prijenos vlasništva nekretnine prema ugovoru o prodaji nekretnine na kupca podliježe državnoj registraciji.
Ugovor o prodaji poduzeća
Prema ugovoru o prodaji poduzeća, prodavatelj se obvezuje prenijeti poduzeće kao cjelinu kao imovinski kompleks u vlasništvo kupca (članak 132. Građanskog zakonika Ruske Federacije), s izuzetkom prava i obveza. da prodavatelj nema pravo prenijeti na druge osobe (članak 1. članka 559. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Dodjela ugovora o prodaji poduzeća kao samostalne vrste ugovora o prodaji nekretnine uvjetovana je specifičnostima subjekta - poduzeća kao imovinskog kompleksa koji se koristi za poduzetničku djelatnost.
Ugovor o prodaji poduzeća je sporazumni, kompenzirani, obostrani.
Predmet ovog ugovora je poduzeće kao imovinski kompleks. Struktura poduzeća kao imovinskog kompleksa uključuje sve vrste imovine namijenjene njegovoj djelatnosti, uključujući zemljišne čestice, zgrade, građevine, opremu, inventar, sirovine, proizvode, prava potraživanja, dugove, kao i prava na oznake koje individualiziraju poduzeće, njegovi proizvodi, rad i usluge (marka, zaštitni znakovi, uslužni znakovi) i druga isključiva prava. Zakonom ili sporazumom u sastav poduzeća mogu se uključiti i drugi imovinski i neimovinski elementi.
Stranke ugovora su prodavatelj - fizička ili pravna osoba koja ima pravo vlasništva na predmetnom imovinskom kompleksu i kupac - u pravilu individualni poduzetnik ili pravna osoba koja može posjedovati imovinski kompleks određene Svrha.
Zahtjeve za oblik ugovora o prodaji poduzeća treba smatrati posebnim. Prvo, to su naznake stvarnog oblika ugovora i njegove registracije, a drugo, naznake dokumenata priloženih uz ugovor, čiji je popis iscrpan. Nepoštivanje oba ova zahtjeva povlači za sobom ništavost ugovora.
Ugovor o nabavi: pojam, vrste i elementi
Ugovorom o nabavi dobavljač-prodavatelj koji obavlja poduzetničku djelatnost obvezuje se, u određenom roku ili rokovima, prenijeti robu koju je on proizveo ili kupio kupcu za korištenje u poduzetničkoj djelatnosti ili u druge svrhe koje nisu vezane za osobne, obiteljske, kućanske i druge slične namjene.
Ovaj sporazum je sporazumni, kompenzirani i obostrani.
Isporuka najčešće uključuje ugovor o opskrbi za državne potrebe, ugovor o opskrbi energijom i ugovorni ugovor.
Elementi ugovora o nabavi su sljedeći: strane, predmet, cijena, rok, oblik i postupak sklapanja, sadržaj ugovora.
Stranke ugovora - osobe koje obavljaju poslovnu djelatnost, t.j. prema čl. 2. Građanskog zakonika - trgovačke organizacije (ponekad neprofitne) ili građani - individualni poduzetnici.
Predmet ugovora su u pravilu stvari definirane generičkim karakteristikama. Prava kupca uključuju pravo na zamjenu nekvalitetne robe, nadoknadu manjka od drugih osoba uz pripisivanje dobavljaču troškova njihove nabave. Individualno definirane stvari ne mogu biti predmet ugovora. Cijena ugovora utvrđuje se sporazumom stranaka (osim za one vrste robe za koje se provodi državna regulacija cijena).
Rok za ispunjenje obveza prijenosa robe i plaćanja robe također se utvrđuje sporazumom stranaka.
Obrazac ugovora je pisani, koji se u praksi formalizira, u pravilu, potpisivanjem i sastavljanjem jednog dokumenta od strane strana. Sadržaj ugovora sastoji se od obveza stranaka (dobavljač - da robu preda kupcu sa svim potrebnim priborom i dokumentima u dogovorenoj količini, asortimanu i kompletu, utvrđene kvalitete, bez prava trećih osoba, u odgovarajućem pakiranju ili spremnicima, a kupac - da robu prihvati i plati je).
Isporuka robe za državne potrebe
Isporuka dobara za državne potrebe obavlja se na temelju državnog ugovora o isporuci dobara za državne potrebe, kao i prema njemu sklopljenih ugovora o isporuci dobara za državne potrebe.
Potrebe Ruske Federacije ili sastavnica Ruske Federacije, utvrđene u skladu sa zakonom utvrđenim postupkom i osigurane na teret proračuna i izvanproračunskih izvora financiranja, priznaju se kao državne potrebe.
Državni ugovor o isporuci dobara za državne potrebe je vrsta ugovora o opskrbi i u tom smislu se može okarakterizirati kao kompenzirani, onsenzualni i međusobni ugovor.
Državnim ugovorom o isporuci dobara za državne potrebe isporučitelj (izvršitelj) se obvezuje prenijeti robu državnom kupcu ili, po njegovom nalogu, drugoj osobi, a državni kupac se obvezuje osigurati plaćanje isporučene robe.
Državni ugovor sklapa se na temelju naloga državnog kupca za isporuku dobara za državne potrebe, koji prihvaća dobavljač (izvršitelj).
Za državnog kupca koji je dao narudžbu prihvaćenu od strane dobavljača (izvršitelja) obvezno je sklapanje državnog ugovora. Sklapanje ugovora obvezno je za dobavljača (izvršitelja) samo u slučajevima utvrđenim zakonom, i pod uvjetom da će državni kupac nadoknaditi sve gubitke koji mogu biti prouzročeni dobavljaču (izvršitelju) u vezi s izvršenjem ugovora. .
Ako se narudžba za isporuku robe za državne potrebe daje putem natječaja, za državnog je kupca obvezno sklapanje ugovora s dobavljačem (izvršiteljem) koji je proglašen pobjednikom natječaja.
U slučajevima određenim zakonom, državni kupac ima pravo u potpunosti ili djelomično odbiti robu, čija je isporuka predviđena državnim ugovorom, uz naknadu dobavljaču za gubitke uzrokovane takvim odbijanjem.
ugovorni ugovor
Ugovornim ugovorom proizvođač poljoprivrednih proizvoda obvezuje se uzgojene (proizvedene) poljoprivredne proizvode predati dobavljaču - osobi koja te proizvode otkupljuje radi prerade ili prodaje.
Ovaj ugovor je sporazumni, plaćeni i bilateralni.
Ugovaranje je specifično za strane i predmet ugovora. Prodavatelj po ugovoru mogu biti ne samo poljoprivredne privredne organizacije i seljačka (poljoprivredna) domaćinstva za koje je proizvodnja i prodaja poljoprivrednih proizvoda poduzetnička djelatnost, već i građani koji proizvode poljoprivredne proizvode na okućnicama, okućnicama i vikendicama. Kupac (kupac) je osoba koja kupuje poljoprivredne proizvode za daljnju preradu ili prodaju, t.j. za korištenje u poslovnim aktivnostima.
Ugovornim ugovorom prodaju se samo oni poljoprivredni proizvodi koje uzgaja (proizvodi) prodavatelj u količini i asortimanu utvrđenom ugovorom. To mogu biti proizvodi buduće žetve ili već dostupni kod proizvođača pri sklapanju ugovora. Prema ugovoru o nabavi, mogu se prodavati i proizvodi proizvedeni i kupljeni od strane prodavatelja.
Ugovorom se prodaju poljoprivredni proizvodi koji nisu prošli nikakvu preradu. Prerađeni poljoprivredni proizvodi odnose se na industrijske proizvode koji se prodaju na temelju ugovora o opskrbi ili maloprodajnog ugovora.
Ugovor o opskrbi energijom
Ugovor o opskrbi energijom je javni ugovor.
Ugovorom o opskrbi električnom energijom, elektroopskrbna organizacija se obvezuje opskrbljivati pretplatnika (potrošača) energijom putem priključene mreže, a pretplatnik se obvezuje plaćati primljenu energiju, kao i pridržavati se načina njezine potrošnje predviđenih u sporazuma, kako bi osigurao sigurnost rada energetskih mreža pod njegovom kontrolom i upotrebljivost instrumenata i opreme koju koristi, u vezi s potrošnjom energije.
Ugovor o opskrbi električnom energijom sklopljen je s pretplatnikom ako ima uređaj za prijam električne energije koji udovoljava utvrđenim tehničkim zahtjevima, priključen na mreže elektroopskrbne organizacije i drugu potrebnu opremu, kao i osiguravanje obračuna potrošnje energije.
Ovo je ugovor konsenzualno, budući da prava i obveze stranaka nastaju od trenutka sklapanja ugovora, a opskrbljivač se obvezuje opskrbljivati energijom pretplatnika tijekom važenja ugovora; osim toga, ovo je plaćeni i zajednički dogovor i jedan je od javnih ugovora.
Strane ovog sporazuma su organizacija za opskrbu električnom energijom i pretplatnik. Poduzeća za opskrbu energijom su komercijalne organizacije koje potrošačima prodaju proizvedenu ili kupljenu električnu i (ili) toplinsku energiju.
Pretplatnik po ugovoru o opskrbi energijom (kupac energije) može biti pravnim ili pojedinac. Entitet može primati energiju za izravnu potrošnju ili za daljnju prodaju. građana, u pravilu sklapaju ugovor o opskrbi električnom energijom radi dobivanja energije za domaću potrošnju. Međutim, ugovor može predvidjeti korištenje energije za poslovne aktivnosti.
Građanski zakonik ne sadrži posebne zahtjeve za oblik ugovora o opskrbi energijom. Stoga se prilikom njegovog izvršenja moraju poštivati opće odredbe o obliku transakcija. Prilikom sklapanja ugovora o opskrbi energijom s pretplatnikom - pravnom osobom, potreban je jednostavan pisani obrazac. Registracija ugovornih odnosa odvija se "stvarnim priključenjem" na propisani način na spojenu mrežu (čl. 1. članka 540. Građanskog zakona). Stvarnom priključenju prethodi podnošenje zahtjeva od strane građanina energetskoj organizaciji, pregled njegovih električnih ožičenja, plombiranje brojila itd., nakon čega, ako se utvrdi njihova usklađenost s trenutnim tehničkim zahtjevima, energetska organizacija otvara osobnu račun na ime pretplatnika i predaje mu "platnu knjižicu" za izdavanje uplatnih dokumenata za utrošenu električnu energiju. Pauza u posluživanju, prekid ili ograničenje opskrbe energijom moguć je: - dogovorom stranaka; - ako nezadovoljavajuće stanje pretplatničkih elektrana prijeti nesrećom ili predstavlja prijetnju životu ili sigurnosti građana; - po potrebi poduzeti hitne mjere za sprječavanje ili otklanjanje nesreće u sustavu energetskog poduzeća.
Kako je propisano građanskopravnim ugovorom o prodaji nekretnine, prodavatelj se obvezuje na kupca prenijeti vlasništvo nad zemljištem, zgradom, stanom, građevinom ili drugom nekretninom. Kupoprodaja je najčešća transakcija nekretninama. Opće odredbe o prodaji nekretnina regulirane su § 7. poglavlja 30. Građanskog zakona Ruske Federacije.
Koncept ugovoraPrema ugovoru o kupoprodaji nekretnine, prodavatelj prenosi nekretninu na kupca u osobno vlasništvo, a kupac navedenu nekretninu prihvaća aktom o prijenosu i za nju uplaćuje novčani iznos koji su stranke utvrdile. Sama definicija ugovora o prodaji nekretnine razlikuje se od opće definicije ugovora o kupoprodaji samo predmetom ugovora i načinom prijenosa nekretnine s vlasnika na kupca. U važećem Građanskom zakoniku Ruske Federacije, ugovor o prodaji nekretnina prvi je put izdvojen kao samostalan zbog značajne vrijednosti predmeta ugovora. Ugovor o prodaji nekretnine okarakteriziran je kao obostrani, kompenzirani i sporazumni. Predmet i oblik ugovoraPredmet ugovora može biti zemljišna čestica, zgrada, stan ili građevina, kao i druge nekretnine. Ugovor mora sadržavati podatke koji vam omogućuju da posebno identificirate nekretninu koja se prema ugovoru prenosi na kupca. Moraju postojati i podaci kojima se može utvrditi položaj nekretnine na određenoj zemljišnoj čestici ili u sklopu druge nekretnine. To znači da ako je predmet ugovora zgrada, prostor ili građevina, u ugovoru se mora navesti njezina lokacija, adresa, površina, namjena, godina izgradnje itd. koja je predmet prijenosa, smatrat će se da nije dogovoreno od strane strana. , a sam ugovor nije sklopljen. Ugovor o prodaji nekretnine mora biti u pisanom obliku. Sastavlja se jedan dokument koji potpisuju stranke. Ako se ne poštuje oblik ugovora o prodaji nekretnine, to povlači njegovu ništavost. Važno je zapamtiti da trenutačno zakonodavstvo ne predviđa obveznu ovjeru ugovora o prodaji nekretnine, iako stranke to mogu učiniti prema vlastitom nahođenju. Međutim, prijenos vlasništva nad navedenom imovinom na kupca mora proći državnu registraciju. Ugovorna cijenaOsim predmeta, bitan uvjet ugovora je i cijena. Cijena zgrada, građevina ili druge nekretnine koja se nalazi na zemljišnoj čestici uključuje vrijednost određenog dijela zemljišne čestice koja se prenosi s tom nekretninom ili pravo na nju. Ako ugovor ne sadrži cijenu nekretnine, smatra se da nije sklopljen. Budući da je nekretnina u većini slučajeva neraskidivo povezana sa zemljišnom česticom, prilikom prijenosa vlasništva nad nekretninom potrebno je riješiti pitanje prava na zemljišnoj čestici. Na isti način, ako se promijeni vlasnik zemljišne čestice, odmah se postavlja pitanje prava na nekretnini koja se na njoj nalazi. U slučajevima kada je cijena nekretnine u ugovoru određena po jedinici njezine površine ili drugom parametru njezine veličine, ukupna cijena te nekretnine koja je plativa utvrđuje se prema stvarnoj veličini nekretnine koja se prenosi na kupac. Državna registracija prijenosa vlasništvaDržavna registracija je pravni akt kojim se potvrđuje da država priznaje nastanak, ograničenje, prijenos ili prestanak prava na nekretnini. Korištenje ovog postupka jedini je dokaz o postojanju upisanog prava koje se može osporiti samo na sudu. Postupak registracije utvrđen je Saveznim zakonom "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcija s njima". Vlasništvo nad nekretninom može se prenijeti na kupca od trenutka državne registracije. Ako je do ovog trenutka izvršeno (dokumenti su preneseni, deložacija i nagodba), prijenos vlasništva, teret održavanja i rizik slučajnog gubitka imovine kupcu nije nastupio. Međutim, ako jedna od stranaka izbjegne državnu registraciju prijenosa vlasništva nad nekretninom, na zahtjev druge strane sud ima pravo donijeti odluku o državnoj registraciji prijenosa vlasništva. Treba imati na umu da nije sam kupoprodajni ugovor, čiji je predmet nekretnina, podložan upisu, već prijenos prava na nju. Važno je zapamtiti da je zakonodavac napravio iznimku i utvrdio neke značajke prodaje stambenih prostora: ugovor o prodaji stambene zgrade ili stana, dijela stambene zgrade ili stana podliježe obveznoj državnoj registraciji i može se smatra se zaključenim tek od trenutka takve registracije (stav 2. članka 558. Građanskog zakonika Ruske Federacije). To znači da prilikom prodaje stambenih prostora državnoj registraciji podliježe ne samo prijenos vlasništva, već i odgovarajući ugovor. Ugovor o prodaji nekretnine: predmeti ugovoraSubjekti ovog ugovora su prodavatelj i kupac određene nekretnine. To mogu biti građani koji prodaju i kupuju svoje dače, zemljišne parcele, stanove i druge nekretnine, kao i pravne osobe koje kupuju nekretnine za smještaj ureda, poduzeća i sl. U nekim slučajevima sklapaju ugovore o prodaji nekretnina kao prodavatelj , a kao kupac mogu i drugi subjekti građanskih prava (općine, Ruska Federacija, subjekti Ruske Federacije). U većini slučajeva prodavatelj nekretnine su njezini vlasnici. Iznimno, prodavači mogu biti subjekti prava operativnog upravljanja i gospodarskog upravljanja - općinska i državna poduzeća, ustanove i poduzeća u državnom vlasništvu. Općinska ili državna poduzeća ne mogu otuđiti nekretnine bez dopuštenja vlasnika. Ustanove mogu otuđiti samo onu nekretninu koju su stekle za prihode od djelatnosti dopuštene njihovim statutom i koja se vodi u posebnoj bilanci. Glavni elementi ugovora
Uzorak ugovora o kupoprodaji nekretninePreuzmite uzorke ugovora Provedba ugovoraUgovorom o kupoprodaji nekretnine (građevine, građevine) kupac istovremeno sa stjecanjem vlasništva nad tom nekretninom stječe prava na dijelu zemljišne čestice koja je zauzeta nekretninom i koja je neophodna za njezino korištenje. U slučajevima kada je prodavatelj ujedno i vlasnik zemljišta na kojem se nalazi prodana nekretnina, kupac dobiva pravo vlasništva ili zakupa na navedenom dijelu zemljišta. Ako ugovorom nije određen prijenos prava na zemljišnoj čestici na kupca nekretnine, tada kupac dobiva pravo vlasništva samo na onom njezinom dijelu koji je zauzet nekretninom i koji je potreban za njezino korištenje. Prodaja nekretnine, koja se nalazi na zemljištu koje ne pripada prodavatelju na pravu vlasništva, može se izvršiti bez suglasnosti vlasnika stranice, ako to nije u suprotnosti s uvjetima korištenja takve nekretnine. mjesto. U tom slučaju kupac nekretnine dobiva pravo korištenja ovog dijela stranice pod istim uvjetima kao i prodavatelj. Prijenos prodane nekretnine od strane prodavatelja i njezino prihvaćanje od strane kupca vrši se prema aktu o prijenosu ili drugom dokumentu o prijenosu koji moraju potpisati strane. Obveza prodavatelja da prenese nekretninu na kupca smatrat će se ispunjenom tek nakon što se nekretnina preda kupcu i potpiše odgovarajući dokument. Odbijanje jedne od stranaka da potpiše dokument o prijenosu nekretnine pod uvjetima predviđenim ugovorom o prodaji nekretnine smatrat će se izbjegavanjem prodavatelja od obveze prijenosa nekretnine, a kupca - od obveze prihvaćanja. Prihvaćanje od strane kupca nekretnine koja ne ispunjava uvjete propisane ugovorom o kupoprodaji nekretnine, čak i kada je takva nesukladnost propisana u aktu o prijenosu nekretnine, ne služi kao osnov za oslobađanje prodavatelja od odgovornosti za loše izvršenje ugovora. |