Predugovor o prodaji zemljišta sa kućom. Predugovor o prodaji kuće - pravne nijanse
Preliminarni dogovor kupnja i prodaja zemljišna parcela je između prodavača i kupca kako bi popravili svoje namjere da sklope posao. Ovaj dokument se mora sastaviti kada u ovom trenutku nije moguće formalizirati glavni ugovor. Najčešći uzroci:
- osoba koja stječe nekretninu nema potreban iznos novca za plaćanje (primjerice, može podnijeti zahtjev za kredit ili uštedjeti potrebna sredstva);
- vlasnik nije spreman dati potpuni paket dokumenata, potrebno je vrijeme za njegovu pripremu;
- ne postoji fizička mogućnost dogovora o kupoprodaji.
Predugovor je način da se osigura suglasnost obje strane za kupoprodaju zemljišta sa ili bez kuće. Ujedno, prodavatelj ima jamstva da druga strana neće odbiti transakciju, a kupac - da prodavatelj neće promijeniti uvjete ugovora.
Zakonodavstvo
Ako jedna od stranaka naknadno odbije transakciju, pravila sadržana u stavku 4. čl. 445 Građanskog zakona Ruske Federacije. Izvršenje ugovora možete zahtijevati u roku od šest mjeseci od trenutka kada je jedna od stranaka prekršila svoje obveze.
Članak 550. Građanskog zakonika navodi da samo pisani sporazum ima pravnu snagu.
Članak 550. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Obrazac ugovora o prodaji nekretnine
Ugovor o prodaji nekretnine je pisanje sastavljanjem jedne isprave koju potpisuju stranke (stav 2. članka 434.).
Nepoštivanje obrasca ugovora o kupoprodaji nekretnine povlači njegovu ništavost.
Razlike od glavnog sporazuma
Predugovor o prodaji zemljišne čestice sa ili bez kuće je primarni dokument na temelju koje se sastavlja glavni ugovor. Sadrži informacije o sudionicima transakcije, predmetu i uvjetima potpisivanja glavnog (pročitajte o nijansama sastavljanja i sklapanja ugovora o prodaji zemljišta, a od vas ćete saznati o značajkama i razlikama ugovor o prodaji zemljišne čestice između fizičkih osoba odn pravna lica). Glavne razlike između navedenih dokumenata:
- Stvar. U prvom slučaju predmet je namjera da se izvrši kupoprodaja nekretnine, u drugom - izravni predmet transakcije (kuća i zemljište).
- Datum stupanja na snagu. Predugovor stupa na snagu od trenutka potpisivanja. Glavni ugovor - nakon registracije kod Rosreestra.
- Jedina pravna posljedica inicijalnog ugovora je nastanak obveza za sklapanje glavnog posla.
- Plaćanje po predugovoru nije izravno moguće, dopušteno je samo uz buduća plaćanja (kao unaprijed transfer ili depozit).
- Primarni dokument je privremene prirode, za razliku od glavnog.
- Glavni ugovor podliježe državnoj registraciji, primarni ne.
Izrada i zaključak
Preporučljivo je sastaviti predugovor o prodaji zemljišta na određeno vrijeme, potrebno, na primjer, za pripremu dokumentacije ili za kupnju parcele (ako je opterećena). U procesu sastavljanja i potpisivanja dokumenta potrebno je uzeti u obzir ključne točke:
- građanski zakonik Ruska Federacija navodi da je ugovor valjan samo kada je u pisanom obliku;
- preliminarni ugovor treba sadržavati glavne točke sporazuma stranaka, posebno - predmet transakcije (namjera kupnje određene zemljišne čestice s oznakom specificirajućih podataka: mjesto, područje, katastarski broj);
- cijena predmeta prodaje mora biti navedena u dokumentu (prema članku 555. Građanskog zakona Ruske Federacije);
- ako postoje nesuglasice između strana u sporazumu u vezi s troškom zemljišne čestice, sporazum se ne može smatrati sklopljenim;
- v bez greške prodavatelj obavještava kupca o opterećenju dodjele, ako postoji; u skladu s člankom 37. Zemljišnog zakonika Ruske Federacije, ta se činjenica odražava u dokumentu.
Dokumentacija
Prije sklapanja predugovora potrebno je pripremiti kompletan paket dokumenata. Za sastavljanje i potpisivanje ugovora trebat će vam:
- potvrda o vlasništvu nad zemljištem koje se prodaje, tehnička putovnica;
- katastarska putovnica;
- dokument kojim se označavaju granice zemljišne parcele - plan granica; ako razlika nije napravljena ranije, prije kupoprodaje bit će potrebno izvršiti izmjeru zemljišta;
- čin usklađivanja granica zemljišne čestice sa susjedima;
- isprava na temelju koje je prodavatelj stekao pravo vlasništva - kupoprodajni ugovor, darovanje, upravna uredba o prijenosu nekretnine u vlasništvo, oporuka i sl.;
- potvrda o odsutnosti uhićenja, tereta na mjestu - izvadak iz Unified državni registar nekretnina;
- dopuštenje prodaje drugim vlasnicima, kao i organima starateljstva u prisutnosti malodobne djece.
Zakonodavstvo nameće određene zahtjeve za izradu predugovora.
Trebao bi uključivati:
- Preambula. Sadrži naziv dokumenta, datum i mjesto njegova potpisivanja; podaci o sudionicima u transakciji: kontakti, podaci o putovnici, adresa registracije.
- Predmet ugovora. Ovaj odjeljak odnosi se na dogovor stranaka o kupoprodaji nekretnina. Potrebno je detaljno opisati predmet budućeg glavnog ugovora (adresa, granice, ukupna površina, katastarski broj, kategorija zemljišta, tereti i sl.).
- Cijena. Ovaj obavezna stavka u dokumentu. Cijena se može određivati slobodno prema nahođenju prodavatelja, ne mora biti vezana uz tržišnu ili katastarsku vrijednost.
- Podaci o depozitu, ako postoji.
- Rok sklapanja glavnog ugovora. Ako ovo stanje nije navedeno, automatski se odobrava razdoblje od godinu dana.
- U paragrafu “Prava i obveze stranaka” treba upisati obvezu budućeg potpisivanja glavnog ugovora.
- Odjeljak “Odgovornost” opisuje postupak postupanja u situaciji kada prodavatelj ili kupac prekrši uvjete ugovora.
- Posljednja faza je određivanje uvjeta za stupanje na snagu ugovora, mogućnost produljenja i raskida. Detalji i potpisi.
Ako se stavi uz kuću
Ako se zemljište kupuje zajedno sa stambenim zgradama, mora se uzeti u obzir da su ti objekti nekretnina neraskidivo povezani (kako sastaviti ugovor o prodaji zemljišta s stambena zgrada, možete saznati). U skladu s propisima Zemljišni zakonik Ruske Federacije, kao i Građanski zakonik, otuđenje kuće neraskidivo je povezano s otuđenjem zemljišta na kojem je zgrada podignuta.
U situaciji kada nije predmet prodaje cijela zgrada, već samo njezin dio, provodi se razgraničenje i naknadno otuđenje odgovarajućeg udjela zemljišne čestice.
Pažnja: ugovor o prodaji mora naznačiti prijenos vlasništva ne samo nad građevinom, već i nad zemljištem. U protivnom, ugovor može biti poništen.
Kada se zemljište prodaje zajedno s kućom, u predmetu ugovora navode se i glavne karakteristike građevine: opće i živi prostor, broj katova, soba itd. Cijena kuće i zemljišta, kao i kupoprodajna cijena, naznačeni su posebno.
Važna točka je izvedba dva tehnička plana za svaku od nekretnina. Nacrti i parametri dvaju nekretnina ne mogu biti uključeni u jedan dokument. Trošak se također ne može prikazati u jednom iznosu, mora se navesti zasebno za kuću i zemljište. Nakon što je propisana cijena cjelokupne transakcije.
Polaganje depozita
Polog pri kupnji stambene kuće je izvjestan svota novca prenesena na prodavatelja prema uvjetima iz predugovora radi osiguranja obveza. Uplaćuje se na račun budućih nagodbi prema glavnom ugovoru (preporuča se naznačiti ovaj trenutak u tekstu dokumenta).
Ako je bilo prethodnog plaćanja, ali transakcija nije izvršena, posljedice se razlikuju ovisno o tome koja od strana ju je prouzročila:
- krivnjom kupca - depozit ostaje prodavatelju;
- zbog krivnje prodavatelja - naknada se vraća kupcu u dvostrukoj veličini (prema čl. 381. Građanskog zakona Ruske Federacije).
Članak 381. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Posljedice prestanka i neispunjenja obveze osigurane pologom
- Po prestanku obveze prije početka njezina izvršenja sporazumom stranaka ili zbog nemogućnosti izvršenja (), polog se mora vratiti.
- Ako je za neizvršenje ugovora odgovorna strana koja je dala polog, on ostaje na drugoj strani. Ako je za neizvršenje ugovora odgovorna strana koja je primila polog, dužna je drugoj strani isplatiti dvostruki iznos pologa.
Štoviše, odgovorna strana za neispunjenje ugovora dužna je drugoj strani nadoknaditi gubitke, prebijanjem iznosa pologa, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.
Što se mijenja na popisu dokumenata?
Kupoprodaja zemljišta uz sklapanje predugovora može se izvršiti uz uplatu pologa. Ako se novac polaže za plaćanje buduće vrijednosti nekretnine, važno je osigurati uvjete za povrat u određenim situacijama, kao i dobiti potvrdu o prijenosu određenog iznosa.
U tom slučaju plaćanje se može izvršiti u gotovini i bezgotovinski oblik. Proces prijenosa Novac moraju biti dokumentirani. Kada se unaprijed uplati na račun prodavatelja, takav će dokaz biti isprava o plaćanju(ček, potvrda), izvod s tekućeg računa kupca, prijenos gotovine u prisutnosti javnog bilježnika, kao i potvrda o primitku pologa ili poseban ugovor. primjereno je u predugovoru naznačiti da će se sredstva uplaćena kao depozit koristiti za plaćanje kupljenog zemljišta. Takva naizgled očita nijansa može spriječiti pojavu konfliktnih situacija u budućnosti.
Nijanse
Vrijedno je ozbiljno shvatiti pripremu preliminarnog ugovora za prodaju kuće s zemljištem, jer će ovaj dokument postati temelj za sastavljanje glavnog ugovora. To je dvostruko važno ako su sudionici transakcije odlučili uplatiti depozit.
Činjenica je da depozit djeluje kao jamac obveza, što znači da ako do transakcije ne dođe, jedna od strana može pretrpjeti materijalne gubitke.
Prilikom sklapanja ovog ugovora posebnu pozornost treba obratiti na dostupnost kompletnog paketa dokumenata od prodavatelja za svaku nekretninu posebno - za zemljište i za kuću, provjeriti ovlaštenje vlasnika za prodaju nekretnine, provjeriti da nema tereta. ili drugi pravni problemi zbog kojih se transakcija možda neće dogoditi.
Trebam li se registrirati?
Predugovor prema kojem se stranke obvezuju na kupnju i prodaju nekretnine u budućnosti ne podliježe upisu. To stoji u stavku 14. Informativnog pisma Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije broj 59 od 16. veljače 2001. godine. Samo izravan prijenos vlasništva podliježe upisu (pročitajte što trebate znati pri upisu ugovora o prodaji zemljišta).
Predugovor je jamac za ispunjenje obveza za sklapanje sporazuma kupoprodaja nekretnina. Međutim, njegovo potpisivanje nije temelj za nastanak imovinskopravnih odnosa. Dodatna potvrda ozbiljnosti namjera stranaka može biti zalog, u slučaju neispunjenja obveza u ovom slučaju, sudionici će biti financijski odgovorni. Kompetentan pristup pripremi ovog dokumenta postat će temelj za uspješnu transakciju.
Ako pronađete pogrešku, označite dio teksta i kliknite Ctrl+Enter.
Kad se postavi pitanje potpisivanja papira kao što je predugovor o kupoprodaji kuće, ljudi se boje da se u tome krije nekakva kvaka.
Što je ovo dokument i koje su nijanse u ovom postupku?
Takav dokument sastavljaju kupac i prodavatelj privatne kuće ako se transakcija ne može izvršiti odmah. Obično se predugovor o prodaji kuće mora potpisati kada je kupac zadovoljan svime - rasporedom, lokacijom, stanjem konstrukcijskih elemenata, čak i cijenom.
Ali postoje objektivni razlozi za odgađanje dogovora:
- kupac još nema potreban iznos u cijelosti, ali za mjesec dana situacija bi se trebala riješiti;
- prodavatelj nije upisao nasljedstvo;
- prodavatelj čeka stupanje na snagu sudske odluke i sl.
Potpisivanjem predugovora obje strane buduće transakcije ostvaruju korist: budući vlasnik nekretnine može prestati s potragom, siguran da će kupiti upravo tu kuću, po već dogovorenoj cijeni koja mu je prihvatljiva. Prodavatelj može sigurno završiti papirologiju, znajući točno kada i za koji iznos će prodati ovu kuću.
Što se tiče zakonitosti takvog postupka, građani koji sumnjaju mogu se uvjeriti: po zakonu, u osobi iz čl. 1. čl. 429 Građanskog zakonika Ruske Federacije predviđeno je potpisivanje preliminarnog ugovora o kupoprodaji. Važno je razumjeti da ovaj ugovor o budućem poslu nije samo papir, već ozbiljan dokument, s određenim obvezama koje proizlaze iz činjenice da obje strane imaju određene obveze jedna prema drugoj.
Da bi takav ugovor imao pravnu težinu, mora oblikovno u potpunosti ispunjavati sve uvjete iz čl. 2. čl. 429 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Ne biste trebali pokušavati u jednom dokumentu navesti sve strane u vezi s obvezivanjem imovine na vašu želju da je preuzmete u posjed: obrazac preliminarnog ugovora o kupoprodaji ne sadrži podatke o prijenosu depozita.
Isporuka pologa, obveza povrata ispravno je sastavljena u posebnom dokumentu, koji se zove ugovor o depozitu.
To znači da predugovor, u koji je uključena klauzula o prijenosu pologa, kada se razmatra na sudu, pogrešno sastavljen ugovor neće moći pomoći vlasniku kuće da zadrži polog, novac će imati biti vraćen.
Predugovor o kupoprodaji kuće samo na papiru fiksira namjere stranaka da se u budućnosti, iako nedaleko, obveže na prijenos vlasništva nad stambenom zgradom.
Glavne točke predugovora
Kako sastaviti predugovor za prodaju kuće? Ovaj dokument mora sadržavati sljedeće podatke:
- Ime mjesto, datum;
- Puno ime oba predstavnika stranaka;
- u stavku "Predmet ugovora" potrebno je navesti karakteristike kuće i zemljišta;
- cijena, algoritam izračuna;
- obveze stranaka vezane uz datume izvršenja;
- potraživanja jedni protiv drugih;
- potpise stranaka.
Prilikom opisa „Predmeta ugovora“ potrebno je detaljno navesti adresu, kao i karakteristike stambene zgrade, te ne zaboravite navesti katastarske brojeve zgrade i zemljišne čestice, kao i gdje a kada je zasebno upisano vlasništvo nad kućom i zemljištem.
Nedostatak vlasničke isprave za nekretnine ne daje vlasniku pravo sudjelovanja u postupku pretprodajne tvrtke, uz sklapanje preventivnog ugovora.
Ugovoru o preventivi potrebno je priložiti sljedeće dokumente:
- preslike potvrde o uknjižbi kuće i katastarske putovnice za zemljište, ovjerene kod javnog bilježnika;
- akt o prihvaćanju i prijenosu stambenog objekta (zajedno sa zemljištem);
- ugovor o ustupanju.
Takav ozbiljan papir sastavljen je u 3 primjerka: po jedan za svaku od stranaka, a treći će se zajedno s glavnim ugovorom morati prenijeti u Federalnu registracijsku službu. Ako se ugovor o pologu ne sastavlja zasebno, tada će se iznos koji je prenesen kao depozit uzeti u obzir kao predujam.
Preventivni ugovor ne zahtijeva registraciju, a sudjelovanje javnog bilježnika nije potrebno, iako je poželjno.
Nijanse koje treba uzeti u obzir
Svaki odlomak preliminarnog rada mora se pažljivo pročitati i razumjeti, a ako vam nešto ne odgovara, onda trebate inzistirati na isključenju ovog stavka.
Ako je sve što je rečeno i napisano u ovom sporazumu istina, obje strane predstavljaju normalni, pristojni ljudi, onda nema ništa loše u tome da se pod takvim dokumentom potpisujete. Ali postoje i nijanse koje ukazuju na prisutnost rizika.
Obavezno provjerite recept tehničke putovnice za nekretninu.
Ako je kupac stručnjak za građevinarstvo ili za poslove trgovanja nekretninama, tada će nakon upoznavanja s izgledom kuće u naravi moći saznati koliko točno potvrda o registraciji odgovara stvarnoj lokaciji prostora.
Činjenica je da naknadno može doći do neslaganja: potvrda o registraciji bila je priložena dugogodišnjoj, a izvršena obnova nije bila uokvirena.
Još uvijek postoji opasnost od stjecanja stambenog objekta s maloljetnom djecom registriranom u ovom stambenom naselju ili sa podstanarom - uostalom, preventivni ugovor ne zahtijeva davanje potvrde o prijavljenim najmoprimcima, ne samo arhivskim, već čak i normalan izgled. Stoga vrijedi zatražiti od vlasnika arhivsku potvrdu o stanarima na ovoj adresi.
Također nema potpune sigurnosti da se unaprijed potpisani papir ne odnosi na stambenu zgradu s teretima (to postaje vidljivo pri izradi glavne verzije dokumenta za prodaju, na zahtjev javnog bilježnika).
Važno je razjasniti ovu nijansu (odsutnost založnog prava, zaloga itd.) kupcu prije nego što stavi svoj potpis na preliminarnu verziju.
Može se dogoditi da kupac do potpisivanja glavnog kupoprodajnog ugovora nije uspio naplatiti cjelokupan iznos troška kuće sa zemljištem.
U nekim slučajevima, prilikom kupnje nekretnine, sastavlja se predugovor kojim se kupoprodajna transakcija odgađa na vrijeme. Nekoliko je važnih točaka na koje biste trebali obratiti pažnju pri dizajnu: o tome ćete naučiti upravo sada.
Uzorak obrasca možete preuzeti na kraju članka.
Prilikom kupnje određenog imovinskog objekta (stana, zemljišta, automobila i sl.) stranke mogu, ali nisu dužne, sklopiti tzv. predugovor o kupoprodaji. Zakonitost takve radnje, kao i činjenica postojanja takvog dokumenta, ogleda se u Građanski zakonik (članak 429.).
Glavna svrha je da obje strane preuzmu određene obveze prije nego što se transakcija dogodi:
- prodavatelj preuzima obvezu da predmet proda ovom kupcu;
- kupac se obvezuje kupiti predmet od ovog prodavatelja.
Stranke potvrđuju namjeru sklapanja glavnog ugovora u predhodnom postupku, kada se izvrši kupoprodajni posao. Istodobno, strane podrazumijevaju da će glavni ugovor biti potpisan pod istim uvjetima.
Svrha predugovora je da svaka strana u transakciji može potvrditi svoje namjere i istovremeno preuzeti pisanu obvezu druge strane o svojim namjerama. Najčešće je dogovor o daljnjem stjecanju stana fiksan. Obično je takav dokument potreban u sljedećim slučajevima:
- Prodavatelj i kupac su dogovorili transakciju, ali prodavatelj nema neke dokumente za stan ili su oni pogrešno izdani.
- Kupac nema dovoljno sredstava za jednokratnu kupnju, ali dio iznosa odmah prenosi, a ostatak se obvezuje u određenom roku uplatiti u cijelosti.
- Prilikom kupnje stana na hipoteku, sklapanje predugovora je uobičajena praksa, budući da je postupak kompliciran potrebom dobivanja dozvole banke koja će uzeti stambeni prostor kao zalog za davanje kreditnih sredstava.
Ugovor se razlikuje od glavnog po tome što ga nije potrebno registrirati u Rosreestru ili ovjeriti kod bilježnika. U tom smislu isprava nosi određene rizike ukoliko stranke ne dostave dokumente koji dokazuju da stan nije opterećen (zalog, uhićenje, potraživanja trećih osoba i sl.).
Unaprijed potpisani ugovor nosi određena jamstva, kao i rizike strana - o čemu se detaljno govori u sljedećem odjeljku.
Predugovor: jamstva
Predugovor sadrži 2 važna jamstva koja štite interese obiju strana:
- Kupcu ovaj dokument jamči da će mu stan biti prodan i to točno po navedenoj cijeni.
- Ugovor daje prodavatelju jamstvo da će upravo taj kupac od njega kupiti stan najkasnije u navedenom roku.
Ako netko izbjegne svoje obveze, svaka strana se može obratiti sudu da se glavni ugovor izvrši prisilno, a transakcija se izvrši. Zahtjev se može podnijeti u roku od 6 kalendarskih mjeseci od dana kada je, prema predugovoru, potrebno zaključiti glavni (odnosno rok).
Komentar vještaka o značajkama predugovora prikazan je u videu.
Predugovor: rizici
Glavni rizici povezani su s činjenicom da stranke mogu izbjeći svoje obveze. Štoviše, ako u roku od šest mjeseci ne ispolje zahtjeve, tada preliminarni kupoprodajni ugovor automatski prestaje djelovati.
Sam po sebi ovaj dokument ne nosi rizike u smislu da ne nastaje pravo vlasništva od prodavatelja do kupca na temelju njegovog potpisivanja. Ako jedna strana traži da prisili drugu stranu da dovrši transakciju, tuženik može podnijeti protutužbu za poništavanje ugovora.
BILJEŠKA. Ako je predugovor sklopljen prilikom kupnje nove zgrade (s tvrtkom za razvoj), onda u slučaju neizvršenja, tužitelj se može obratiti sudu kako bi prisilio tuženika da potpiše ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji.
Inače, predugovor je povezan s rizicima koji općenito prate transakcije na tržištu nekretnina:
1. U nekim slučajevima, predugovor može sud priznati kao nesklopljen.
To je moguće u 2 slučaja:
- ugovor je sastavljen s očitim kršenjima (nisu navedeni svi detalji stana, postoje činjenične pogreške);
- Stan ne postoji ili je još u izgradnji.
2. Rizik zbog činjenice da se stan može prodati više puta. Ova situacija nastaje u slučaju da programer provodi lažnu shemu: na primjer, može sklopiti nekoliko identičnih ugovora o prodaji istog stana.
3. Rizik povezana s gubitkom sredstava utrošenih na kupnju stana. To se također odnosi na slučajeve stjecanja stana izravno u kući u izgradnji. Važno je razumjeti da su uložena sredstva (prema ugovoru upravljanje povjerenjem) kada se gradnja zaustavi, ne vraćaju se uvijek - često se tvrtka proglasi stečajem, a oštećeni se može nadati samo djelomičnom nadoknadom gubitka.
Dakle, nakon potpisivanja predugovora, stranke su obvezne potpisati glavni ugovor pod potpuno istim uvjetima (promjene su moguće samo sporazumno).
U slučaju privatnih građana (prilikom kupnje kuće na sekundarno tržište) glavni rizici povezani su upravo s činjenicom da stranke neće ispuniti svoje obveze. Ako se stan kupi u novoj zgradi, opasnost se dramatično povećava - sve ovisi o poštenju programera.
Predugovor: uzorak 2017
Uvjeti za sastavljanje predugovora o kupoprodaji nisu se mijenjali ove godine. standardna forma jednostavan za preuzimanje i ispis.
Prilikom popunjavanja važno je uzeti u obzir da se svi bitni uvjeti odražavaju u dokumentu - bolje je provjeriti odgovaraju li svi podaci onima navedenim u relevantnim dokumentima (putovnica vlasnika stana, potvrda o vlasništvu) . Posebna se pozornost posvećuje sljedećim točkama:
- Cijena ugovora, tj. po kojoj se cijeni prodavatelj obvezuje prodati stan u dogovorenom roku.
- U predugovoru moraju biti navedene sve osobe koje u ovom trenutku žive s prodavateljem. Navedeno je njihovo puno ime i podaci o putovnici.
- Ako vlasnik živi negdje drugdje, bolje je navesti obje adrese: i onu stvarnu i onu upisanu u putovnici.
- Ugovor mora posebno opisati činjenicu da prodavatelj jamči: stan nije založen, uhićen, druge osobe ga ne potražuju.
- Trajanje predugovora bitan je uvjet njegove valjanosti: nakon tog datuma ugovor prestaje važiti.
- Ugovorom je nužno propisana procedura plaćanja troškova stanovanja: na primjer, prvo kupac plaća 10% ukupnog iznosa, a zatim preostalih 90%. Činjenica plaćanja dodatno je potvrđena ugovorom o depozitu (na zahtjev članka 380. Građanskog zakona). Isti dokument naziva se potvrda - sastavlja se u bilo kojem obliku i također ga potpisuju obje strane.
- Opisuje se i odgovornost za neispunjenje obveza: misli se na pretkrivičnu nagodbu. Na primjer, strana koja je izbjegla transakciju plaća drugoj strani polog u dvostrukom iznosu.
Bez navođenja bilo kojeg od ovih bitnih uvjeta, praktički je nemoguće priznati predugovor pravno valjanim, zbog čega ga neće biti moguće koristiti kao jedan od dokaza u sudskom postupku.
Uzorak ugovora nalazi se u nastavku.
Također treba napomenuti da izrada takvog ugovora ne predviđa prijenos stambenog prostora u vlasništvo kupca. Prema tome, nema potrebe:
- sastaviti prijenosni akt;
- dati izvode iz osobnog računa, koji dokazuju nepostojanje neplaćenih računa za komunalne usluge;
- narediti izvadak iz USRN-a kojim se dokazuje da stan nije opterećen;
- uz predugovor priložiti tehničku putovnicu stana.
Nakon što stranke sklope kupoprodajni posao i potpišu glavni ugovor, prethodni se smatra nevažećim. Na tu činjenicu ne sastavljaju se posebni dokumenti - stranke mogu jednostavno uništiti ovaj dokument.
Preuzmite uzorak obrasca:
Prilikom stjecanja nekretnine (u našem slučaju kupnje kuće s okućnicom) potrebna je posebna pažnja obje strane u transakciji. Treba napomenuti da jedna transakcija svojstva imovine prenosi vlasništvo nad dva različita objekta. U članku ćemo detaljno razmotriti postupak sastavljanja ugovora o depozitu za kupnju kuće i zemljišta u 2019. godini.
Preuzmite uzorke dokumenata
Zakonodavni okvir
- Građanski zakon Ruske Federacije (čl. 380, 381, 451, 1102);
- O zaštiti prava potrošača (čl. 10., 12.).
Koje dokumente prikupiti da biste kupili zemljište s kućom?
Postupak kupoprodaje parcele s kućom uključuje:
- Vrednovanje objekata;
- Priprema dokumenata;
- Izrada i potpisivanje predugovora;
- Prijenos novca;
- Registracija;
- Plaćanje PDV-a.
Prodavatelj mora imati sve vlasničke dokumente. Da biste kupili zemljište, morate pripremiti dokumente:
- Potvrda o vlasništvu;
- Tehnička putovnica za kuću;
- Putovnica za zemlju;
- Pristanak svih stanara na izvod iz kuće, koji mora biti ovjeren kod javnog bilježnika;
- Izvadak iz USRR-a;
- Pomoć od poreza.
Obično, prilikom sklapanja transakcije, strane žele dobiti određena jamstva. Takva jamstva su osigurana prijenosom depozita i izvršenjem ugovora o depozitu, što će pomoći da se izbjegne poništenje transakcije, neočekivano povećanje cijene zemljišta s kućom, te će osigurati sve rokove za provedbu sporazuma.
O depozitu pri kupnji kuće
Depozit je reguliran člancima 380. i 381. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Riječ je o određenom novčanom iznosu koji jedna od strana u transakciji izdaje na račun plaćanja koja joj pripadaju prema ugovoru drugoj strani kao dokaz ozbiljnosti njihovih namjera - da sklope ugovor i osiguraju njegove odredbe. Ugovor o depozitu pri kupnji kuće s zemljištem ili nekom drugom nekretninom sastavlja se u pisanom obliku.
Novac se prenosi s kupca na prodavatelja tek nakon potpisivanja ugovora o depozitu. Prilikom sastavljanja dokumenta potrebno je pridržavati se pravila koja štite interese stranaka: inače će jedna strana izgubiti novac, druga će prodati kuću trećoj strani.
Polog jamči uspjeh transakcije, stimulirajući obje strane na ispunjavanje uvjeta sklopljenog ugovora. Obje su ugovorne strane osigurane, što je i poanta sastavljanja ugovora o depozitu.
Zakonodavstvo ne regulira veličinu pologa pri kupnji kuće ili druge nekretnine, iznos se utvrđuje sporazumom stranaka. Obično se uzima 10% cijene cjelokupnog objekta koji se prodaje.
Vraća li se polog ako odustanete od kupnje kuće?
Polog se vraća ako je obveza prestala prije početka njezina izvršenja sporazumom stranaka ili ako ju je nemoguće ispuniti. Ako je ugovor prekršen zbog kupca, novac ostaje prodavatelju. Ako prodavatelj prekrši ugovor predomislivši se o prodaji kuće ili njenoj trećoj osobi, mora drugoj strani platiti puni iznos pologa u dvostrukom iznosu.
Sklapanje depozita prilikom kupnje kuće
Ugovor o depozitu mora biti sastavljen u pisanom obliku. Treba napomenuti da je usmeni dogovor neprihvatljiv. Dokument se potpisuje nakon što kupac pregleda zemljište i nakon što su strane razgovarale o svim bitnim točkama nadolazeće transakcije.
Ugovor mora sadržavati:
- Predmet ugovora;
- Veličina depozita;
- Postupak izračuna;
- Razdoblje tijekom kojeg se sklapa glavni kupoprodajni ugovor;
- Posebni uvjeti za buduću kupoprodajnu transakciju.
Za sastavljanje ugovora o depozitu prilikom kupnje zemljišne parcele nije potrebno posjetiti javnog bilježnika.
Za sastavljanje predugovora pri kupnji kuće uz polog, potrebni su vam sljedeći dokumenti:
- Putovnica prodavatelja i kupca;
- Isprava o vlasništvu na zemljišnoj čestici;
- Katastarska putovnica;
- Vlasničke isprave za građevine, zgrade i druge objekte koji se nalaze na zemljištu;
- Možda će vam trebati i dodatne dozvole, potvrde, izvadci u vezi sa zemljištem.
Katastarska putovnica - vladin dokument, koji izdaje Rosreestr, sadrži potpune podatke o zemljištu. Katastarska putovnica se izdaje kada mjesto prođe postupak registracije s dodjelom broja. Dokument se sastoji od nekoliko A4 listova.
U nedostatku katastarske putovnice, vlasnik će morati dokazati svoje pravo raspolaganja nekretninom. U slučaju elementarne nepogode vlasnik neće moći dobiti materijalnu naknadu za nastalu štetu.
Pogledajte koristan video
Uzorak predugovora o depozitu za kupnju kuće sa zemljištem
Obrazac ugovora o depozitu pri kupnji kuće s zemljištem ispisuje se na računalu. Zakonodavstvo ne regulira obvezni oblik ugovora.
U gornjem lijevom kutu navedite datum i mjesto sklapanja ugovora. Sve numeričke vrijednosti moraju biti napisane.
Uzorak dokumenta možete preuzeti na . I možete vidjeti primjer u nastavku:
Mi, dolje potpisani, Ivanov Valery Rostislavovich, rođen 02.11.1986, sa prebivalištem na adresi __ (navesti detaljnu adresu), u daljnjem tekstu "Strana 1", i Andreev Yuri Nikolaevich, rođen 26.05.1981, sa prebivalištem u ( navedite detaljnu adresu), u daljnjem tekstu "Stranka 2", kao i zajednički nazvane "Stranke", kako bi se osiguralo ispunjenje obveza Strana, koje su utvrđene u skladu s predprodajom i kupnjom sporazum, sklopili su ugovor o sljedećem:
Strana 1 je prenijela, a strana 2 primila je polog u iznosu od 100.000 rubalja (sto tisuća rubalja) kao jamstvo za potpisivanje ugovora o kupoprodaji ___ (naveden je objekt, na primjer: stambena zgrada sa gospodarske zgrade s uvjetnim brojem _____, koji se sastoji od glavne brvnare s ukupnom površinom stambene prostorije ___ četvornih metara).
Navedena stambena zgrada sa zgradama nalazi se na zemljištu ukupne površine ____ četvornih metara. Katastarski broj ____, kategorija zemljišta ___.
Stambena zgrada s gospodarskim zgradama u vlasništvu je Stranke 2 na temelju Potvrde o pravu na nasljeđivanje po zakonu od __________ godine _____ (u daljnjem tekstu se navodi matični broj u upisniku, datum i mjesto izdavanja).
Stranke su se složile da je trošak stambene zgrade ___ (naveden je uvjetni broj objekta, područje, adresa) ____ rubalja (iznos je dupliciran riječima).
Upis i upis ugovora o kupoprodaji stambene zgrade plaćaju se posebno.
Polog je prebačen na stranu 2___ (navesti način prijenosa sredstava).
Obveze i odgovornosti stranaka
Strana 1 se obvezuje kupiti navedeni predmet, a Strana 2 - prodati navedeni predmet u roku važenja ovog ugovora.
U slučaju neispunjenja obveza od strane 1., polog ostaje kod 2. Strane sukladno čl. 381 građanski zakonik RF.
U slučaju neispunjenja obveza od strane 2. Stranke 1. depozit se vraća u roku od 7 dana u dvostrukom iznosu sukladno čl. 381 Građanskog zakonika Ruske Federacije.
Strana 2 obvezuje se prenijeti kuću u obliku u kojem je bila u trenutku potpisivanja ovog depozitnog ugovora prema potvrdi o prihvatu.
Novčani iznos naveden u točki 4. ovog ugovora o depozitu, umanjen za već uplaćeni depozit, polaže se prije transakcije u sef banke ____ (navedena je adresa banke) naveden u predugovoru.
Valjanost
Ovaj ugovor vrijedi ___ (navesti dan, mjesec, godinu) do __ (navesti datum) uključujući.
Dodatni uvjeti
Ugovor je sastavljen u __ (navesti broj primjeraka), po jedan za svaku od Strana u transakciji.
(Svaki drugi uvjeti mogu se navesti na zahtjev stranaka).
Prilikom sastavljanja ugovora u donjem lijevom kutu naznačuju “Preneseno”, ispod je potpisan prijepis, datum. U donjem desnom kutu - "Primljeno", potpis s dekodiranjem, datum.
Razlike između depozita i predujma
Depozit se ne smije miješati s konceptom predujma. Za razliku od depozita, zakonodavstvo nema jasnu definiciju predujma, a Građanski zakonik Ruske Federacije ne sadrži posebne zahtjeve za ugovor o predujmu.
Predujam, za razliku od depozita, ne jamči ispunjenje obveza iz ugovora, već obavlja funkciju plaćanja. U slučaju neispunjenja ugovora, strana koja je izdala akontaciju ima pravo zahtijevati njezin povrat u jednokratnom iznosu. Strana odgovorna za prekid transakcije ne mora platiti nikakve sankcije. Ali ovdje postoji iznimka: kazna se plaća ako je ugovorom predviđeno plaćanje kazne.
Od uplate akontacije novčana obveza, odbijanje se priznaje kao neopravdano obogaćivanje koje podliježe povratu. Za neopravdano korištenje tuđih sredstava odgovorna je strana koja odbije vratiti novac u vidu plaćanja kamata na iznos tih sredstava.
Predujam - iznos akontacije koji kupac prenosi prodavatelju na račun budućih plaćanja po transakciji, dok nema sigurnosne funkcije. Ako transakcija nije obavljena, predujam se mora vratiti. Predujam je isto što i depozit, ali bez teških posljedica za strane u transakciji.
Kako vratiti polog za kuću?
Ako se ugovor raskine iz razloga na koje obje strane ne mogu utjecati ili sporazumno, iznos pologa se vraća. Ako ne postoje valjani razlozi za raskid ugovora, može se vratiti tek nakon parnice.
Ponekad kupac zahtijeva raskid ugovora. Na primjer, u slučaju kada prodavatelj pokušava prodati nekretninu s nedostatkom pravna čistoća. Tada kupac ima priliku vratiti polog putem suda, ali uz velike poteškoće.
Nekoliko mjeseci prije prodaje kuće ili stana može se ispostaviti da nekretnina ima drugog vlasnika koji je u zatvoru ili na dugotrajnom/obveznom liječenju. To nije bilo naznačeno u ugovoru, kupac to slučajno sazna.
Ako prodavatelj ne želi vratiti polog, svoje interese možete zaštititi na sudu prema članku 451. Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji propisuje da je značajna promjena okolnosti od kojih su strane polazile prilikom sklapanja ugovora osnova za njegovu izmjenu ili raskid, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.
Ako agent pokušava prevariti kupca, a on želi odbiti transakciju nakon uplate depozita, možete primijeniti Zakon o zaštiti potrošača, članci 10, 12 za lažne podatke o proizvodu. Kuća je također roba.
Izvođač ili prodavatelj mora kupcu pravodobno pružiti pouzdane informacije o proizvodu, što mu omogućuje pravi izbor. Ako su lažni, netočni ili nepotpuni podaci doveli do kupnje robe koja nema kvalitete potrebne za kupca, on može raskinuti ugovor i zahtijevati naknadu štete.
Ako je polog prebačen na posrednika ili posrednika, a treća osoba počne kupca voditi za nos, krši uvjete ugovora, možete raskinuti ugovor i zahtijevati povrat depozita. Treća osoba može odbiti i pozvati se na činjenicu da je ovaj depozit uplata na račun provizije. Ako ugovor ne navodi da je depozit jednak proviziji, hitno je pripremiti dokumente za sud, kvalificirajući radnje treće strane kao neopravdano obogaćivanje (članak 1102. Građanskog zakona Ruske Federacije).
Postoji mogućnost povrata depozita:
- Kada banka odbije izdati kredit;
- Ako ugovor sadrži uvjet prema kojemu možete kupiti kuću nakon što kupac proda svoju kuću, ali ona nije na prodaju, a prodavač se umori od čekanja;
- Po dogovoru stranaka.
Polog prilikom kupnje kuće potvrda je činjenice da je izvršena prethodna kupoprodajna transakcija, da je između kupca i prodavatelja uspostavljen ugovorni odnos. Ali čak i ako se dio novca uplati, kupac u ovoj fazi neće postati vlasnik nekretnine.
Završna faza stjecanja zemljišne parcele s kućom je potpisivanje glavnog ugovora o prodaji, prema kojem će se vlasništvo nad objektom prenijeti na kupca.
Ovom vrstom ugovora strane preuzimaju određene obveze da će u budućnosti izvršiti kupoprodajni posao. Prodavatelj se obvezuje prenijeti predmet na kupca. Važno je jasno naznačiti koja će se nekretnina prodavati, na kojoj adresi, koji je njezin matični broj i druge pojedinosti. Pritom je važno navesti i podatke o kući i mjestu na kojem se nalazi.
Trošak objekta i izračun
Trošak susjedne parcele uključen je u ukupnu cijenu kuće, što mora biti navedeno u ugovoru. Akontacija se plaća pri sklapanju predugovora, a puni iznos - nakon sklapanja glavnog ugovora.
Plaćanje se vrši u uvjetima unaprijed navedenim u ugovoru. Također, plaćanja se mogu izvršiti prema zakonskim normama.
Obveze prema ugovoru
Nakon potpisivanja dokumenata, na snagu stupaju obveze o budućem sklapanju glavnog ugovora. Prekid transakcije podliježe kaznama.
- Zajmovi za refinanciranje Refinanciranje mikrofinancijskih kredita
- Uzorak tužbenog zahtjeva za poništenje u smislu ugovora o zajmu Raskid ugovora o mikrozajmu
- Koje je radno iskustvo potrebno za dobivanje kredita od Sberbanke?
- Zašto je Sberbank debitna kartica postala prekoračenje Kako provjeriti debitnu ili prekoračenje Sberbank kartice