Gdje mogu kupiti prodaju stana. Uvjeti ugovora o prodaji stana
Otkup nekretnina nužno prati zaključivanje kupoprodajnog ugovora. Na što trebate obratiti pozornost prilikom zaključivanja i na što treba razmotriti prije potpisivanja dokumenta.
Značajke ugovora
Koji su dokumenti potrebni za ugovor
Paket dokumenata potreban za sklapanje ugovora o prodaji stana ovisi o pravnom statusu predmeta prodaje, odnosno stana, te stranama ugovora, odnosno prodavatelja i kupca.
- Vlasnički dokumenti za stan - ugovor o darovanju, privatizacija, prodaja itd.
- Potvrda o državnoj registraciji prava na stan.
- EZD - pojedinačni stambeni dokument, čija je valjanost 1 mjesec.
- Pomoć narkologa i psihologa.
- Podaci o vrijednosti nekretnine s BTI-om, kao i o tehničkim karakteristikama kuće.
- Ovjereni pristanak supružnika za zaključivanje transakcije ili njegovo osobno sudjelovanje u njegovom dovršenju.
- Ovjereno punomoć za zastupanje ako sudionik u transakciji ni iz kojeg razloga ne može biti prisutan pri njegovom zaključivanju.
- Osobni dokumenti prodavatelja i kupca, koji dokazuju njihov identitet.
Dokumenti se daju u izvornicima ili u ovjerenom primjerku. Supružnikovo odobrenje za prodaju stana je obavezno, jer u protivnom zadržava pravo da ga ospori na sudu i dobar je razlog za poništenje ugovora.
Ako je u stanu prijavljeno maloljetno dijete
Ako je maloljetno dijete prijavljeno u stanu koji se prodaje, tada je potreban pisani pristanak roditelja na njegovu prepisku s novim prebivalištem. Ako je stan puno ili zajedničko vlasništvo maloljetnog djeteta (nasljedstvo, dar itd.), Tada je potrebno dopuštenje organa starateljstva.
Obvezna mjesta registracije ugovora o prodaji stana
Sam ugovor može izvršiti i nekretnina i službenik ovlašten za obavljanje takvih radnji. No, ovjera o kupoprodajnoj transakciji ima dokaze na sudu. Prema ugovoru je u pisanom obliku.
Obvezne odredbe ugovora su:
- Podaci stranaka, naime njihovo ime, mjesto prebivališta i podaci o putovnicama.
- Trošak stana.
- Podaci kupljenog stana - adresa lokacije, površina i njegova stambena namjena.
- Opterećenja ili njihova odsutnost u stanu.
- Ako je prodavač oštećen, tada mora biti naznačeno supružničko dopuštenje za završetak transakcije. U nedostatku supružnika, to je naznačeno i u ugovoru.
- Izostanak drugih vlasnika i osoba prijavljenih u stanu.
8. PRODAVAČ nije u braku u trenutku kupnje navedenog stana.
9. Od trenutka registracije ovog sporazuma s uredom Savezne službe za državnu registraciju katastra i kartografije u Moskvi i državnom registracijom prijenosa vlasništva, KUPAC stječe vlasništvo nad navedenim stanom i preuzima u skladu s Čl. 26. Zakona Ruske Federacije "O osnovama savezne stambene politike" obveze za plaćanje poreza na imovinu, kao i u skladu s troškovima popravka, rada i održavanja stana i, srazmjerno zauzetom životnom prostoru, uključuju troškove povezane s održavanjem i popravkom, uključujući inženjersku opremu, zajedničke prostore kuće, održavanje susjednog područja i popravak, uključujući remont cijele kuće.
10. Prije potpisivanja akta o prijenosu, rizik od slučajne smrti ili slučajne štete u stanu i odgovornost za njegovu sigurnost snosi PRODAVATELJ.
11. Prilikom potpisivanja ovog sporazuma, stranke potvrđuju da djeluju dobrovoljno, a ne nevoljno, na obostrano korisnim uvjetima, razumiju važnost svojih postupaka i nisu u zabludi oko transakcije, nisu lišene slobode i nisu im ograničene u pravnoj sposobnosti, nisu pod starateljstvom i starateljstvom, ne pate od bolesti, sprječavajući ih da shvate suštinu potpisanog sporazuma, a također nemaju okolnosti koje ih prisiljavaju da izvrše ovu transakciju pod krajnje nepovoljnim uvjetima za sebe.
12. Ovaj se ugovor smatra ispunjenim pod uvjetom da je KUPAC u potpunosti platio PRODAVAČA za prodani stan, kao i prodavatelj prebacio navedeni stan KUPCU u roku utvrđenom ovim sporazumom, u skladu s aktom o transferu koji su potpisale obje strane.
13. Stranke ovog ugovora, vođene člancima (Sloboda ugovora), (Prodavačeva odgovornost u slučaju oduzimanja robe od kupca) Građanskog zakonika Ruske Federacije, složile su se da ako sud proglasi ovaj ugovor nevažećim ili raskine ovaj ugovor zbog okolnosti proisteklih iz krivnje PRODAVATELJ ili zbog kršenja prava trećih osoba (od strane PRODAVATELJA) za koje sud smatra da su predmetom zadovoljstva i oduzimanja navedenog stana od KUPCA, PRODAVAC pristaje kupiti od naziv KUPCA je ekvivalentni stambeni prostor u kući slične kategorije u istom području grada Moskve, ili na drugi način osigurati sredstva za samostalnu kupnju stana, na temelju troškova sličnog stanovanja koji je na snazi \u200b\u200bna tržištu u trenutku raskida ugovora, kao i nadoknadu svih nastalih troškova i gubitaka vezan za stjecanje ovog stana. U tom slučaju stan se ne može preuzeti od KUPCA do potpune nadoknade gubitaka.
14. Sadržaj članka (Državna registracija nekretnina), (Pismeni oblik transakcije), (Transakcije zaključene u jednostavnom pisanom obliku), (Opće odredbe o posljedicama nevaljanosti transakcije), (Prava vlasnika da posjeduje, koristi i raspolaže svojom imovinom), (Teret održavanja imovine), (Rizik od slučajnog gubitka imovine), (Razlozi za stjecanje vlasničkih prava), (Vrijeme nastanka imovinskih prava), (Vlasništvo nad stanom), (Stan kao objekt vlasničkih prava), (Zajedničko vlasništvo vlasnika stanova u višestambenoj zgradi kuća), (Prava članova obitelji vlasnika stana), (Razlozi odgovornosti za kršenje obveza), 433 (Trenutak sklapanja ugovora), (Oblik ugovora), (Razlozi za izmjenu i raskid ugovora), (Izmjena i raskid ugovora zbog značajnih promjena okolnosti), (Postupak izmjene i raskida ugovora), (Posljedice izmjene i raskida ugovora), (Opća definicija ugovora o prodaji i opseg primjene), (Prijenos robe bez prava trećih strana), (Prodavačeva odgovornost u slučaju izuzeća ia robe s kupcem od strane trećih osoba), (Obveze kupca i prodavatelja u slučaju zahtjeva za oduzimanje robe),
Ugovaranje je vrlo težak proces. I što je važnija operacija, to će više nijansi imati. U posljednje vrijeme u Rusiji je potražnja za stambenim nekretninama. Važno je da svaki stanovnik zna kako dogovoriti prodaju stana. Ako ovo pogledate, možete izbjeći puno problema. Što bi svi trebali znati o procesu? Koje su osobine i nijanse posla prodaje stambenih nekretnina? Kamo potražiti pomoć? Sve će to biti opisano kasnije. U stvarnosti je sve jednostavnije nego što se čini.
Priprema imovine
Prvi korak je razgovor o postupcima vlasnika stana. Prije prodaje svoje imovine treba provesti procjenu imovine. Za to su pozvani specijalizirani radnici.
Procjenitelji izrađuju proračun, koji pokazuje procijenjenu vrijednost stana. Dokument će vam pomoći u utvrđivanju cijene koja se traži za transakciju.
Ako građanin razmišlja o tome kako dogovoriti prodaju stana, također mora staviti oglas o nagodbi. Na njima se moraju nalaziti fotografije nekretnina. Oglasi se poslužuju u novinama i na Internetu. Teško je zamisliti ugovor bez ovoga.
Načini izvršenja transakcije
Sve ove manipulacije potrebne su kako bi se pronašli kupci. Što učiniti ako je već tamo? Kako se prodaje prodaja stana? Kako po zakonu sastaviti odgovarajući sporazum?
Postoji nekoliko scenarija. Svaki prodavač samostalno bira koja će metoda u određenom slučaju djelovati.
- kontaktirajte tvrtke za prodaju nekretnina kako biste sastavili ugovor;
- samostalno sklopiti ugovor s javnim bilježnikom.
Nema više mogućnosti. Registracija kupnje i prodaje ne provodi se potpuno samostalno. U praksi je prva metoda djelovanja sve češća. To spasi i prodavatelja i kupca od većine problema.
Kamo potražiti pomoć
Gdje dobiti prodaju stana? Sve ovisi o odabranom algoritmu obrade transakcija. Kada govorimo o tijelima koja će se morati posjetiti, puno ih je.
Ali sam ugovor je:
- javni bilježnički uredi;
- u agencijama za nekretnine.
Kao što je već spomenuto, bez ikakve organizacije neće funkcionirati. Uz to ćete morati posjetiti:
- tvrtki za upravljanje koja se bavi održavanjem kuća;
- do Rosreestr-a ili katastarske komore;
- u BTI.
To je minimum. Posjeti raznim tijelima i organizacijama uglavnom su povezani s potragom potrebnih dokumenata za transakciju. Nema ih mnogo. U svakom slučaju, postupak kupovine i prodaje stanova nije tako težak. A ako se unaprijed brinete o svim značajkama postupka, tada će transakcija donijeti samo pozitivne emocije.
Zbirka dokumenata (za prodavatelja)
Jasno je gdje sastaviti ugovor o prodaji stana. Bez obzira na odabrani algoritam djelovanja, prodavač mora prikupiti određeni paket vrijednosnih papira. Bez njih će se transakcija smatrati nezakonitom.
Popis dokumenata od prodavatelja u pravilu je sljedeći:
- lična karta vlasnika (putovnica Ruske Federacije);
- dokumenti koji govore o vlasništvu stana;
- ekstrakt iz BTI;
- potvrda o osobnom računu stana;
- pristanak drugih vlasnika kuća na transakciju (s nekoliko vlasnika);
- pristanak supružnika (partnera) na prodaju (ako govorimo o zajedničkom vlasništvu);
- vjenčani list (za zajednički stan);
- katastarsku i tehničku putovnicu;
- procjena troškova (izborno);
- sporazum.
Ovo je popis najčešćih. Ali puno toga ovisi o konkretnoj situaciji. Na primjer, od organa starateljstva može se zatražiti pristanak za operaciju. To su slučajevi u kojima je maloljetna djeca upisana u stanu ili ako imaju udio u stanu.
Uz to, vlasnik nekretnine mora platiti državnu naknadu za transakciju. Danas je to 2.000 rubalja. Iznos dijele svi vlasnici nekretnina.
Sastavljanje ugovora
Kako izvršiti prodaju stana? Ključno je sastaviti ugovor. Tiskana je u nekoliko primjeraka. Upravo zbog ove osobine mnogi se građani obraćaju agencijama za prodaju nekretnina. Stvar je u tome što s takvim prijemom odgovarajući posrednik u potpunosti prati transakciju. I ugovor sastavljaju Realtors.
Ipak, među glavnim nedostacima ove tehnike je provizija za operaciju. Stoga morate razmišljati o tome kako sastaviti ugovor o prodaji stana kod javnog bilježnika ili samostalno.
Ovaj dokument mora sadržavati sljedeće podatke:
- adresa nekretnine
- podatke o prodavaču;
- podatke o kupcu (ispunjeno na mjestu);
- trošak stana;
- parametri stanovanja;
- rok za prijenos imovine u vlasništvo;
- način polaganja sredstava za stjecanje imovine;
- informacije o raspodjeli troškova prilikom zaključivanja transakcije.
Zapravo, u takvom postupku nema ništa teško. Svaki je građanin u mogućnosti sastaviti ugovor o prodaji. Ako naiđete na poteškoće, preporučuje se da se s odgovarajućim zahtjevom obratite javnom bilježniku. Prethodno navedene papire morate ponijeti sa sobom. Uz naknadu, javni bilježnik pomoći će sastaviti ugovor za dogovor o prijenosu imovine.
Ponašanje kupca
Nije tako teško svladati kupnju i prodaju stana. Spraviti dogovor s pravim pristupom lakše je nego što zvuči. Najveći dio posla snosi vlasnik nekretnine. Ali kupac također mora poduzeti neke mjere kako bi ubrzao transakciju i zaštitio se.
Kako postupiti prema osobi koja želi kupiti stan? Za takve građane najsigurnija opcija je kontaktiranje nekretnina. Pokupit će smještaj, pomoći da se pokaže, sastaviti dokumente. Potpuna podrška "od A do Z" uz naknadu.
Ali samoregistracija također ima niz prednosti. Stoga ponekad morate razmišljati o tome što bi kupac trebao učiniti ako ugovor planira potpisati javni bilježnik.
U svakom slučaju, potrebno je:
- Provjerite dokumente prodavatelja. Preporučljivo je zatražiti od građanina kopiju i originalnu putovnicu.
- Procijenite stanje imovine. Preciznije, vidjeti stan, koji se planira izdati.
- Provjerite sigurnost transakcije. Da biste to učinili, dovoljno je usporediti papire koje je prodavač ponudio s prethodno predloženim popisom.
Gotovina se, naravno, priprema unaprijed. Predujam ili cjelovito plaćanje transakcije se ne preporučuje. Naročito s operacijama samopodržavanja.
Dokumenti za kupca
Koji se dokumenti mogu zahtijevati od građanina koji planira kupovinu stana? Kako sve dogovoriti? Kupnja i prodaja udjela stana ili čitave kuće i nije toliko bitna. Od kupca se ne traži mnogo papira. Popis je ograničen na:
- putovnica Ruske Federacije;
- podatke o računu s kojeg se novac prenosi;
- pristanak supružnika na transakciju (+ potvrda o braku).
U pravilu u praksi dovoljno ID. No, začuditi se da prodavac zahtijeva suglasnost muža / žene kupca ne bi trebalo biti. To je zakonsko pravo. Uostalom, ako supružnik ne pristane trošiti ukupni novac, transakcija se može otkazati.
Ukratko o prijavi kod javnog bilježnika
Dakle, osnovne informacije o nadolazećem događaju već su poznate. Što slijedi? Kako izdati ugovor o prodaji stana? Na primjer, kod javnog bilježnika.
Ovaj se postupak općenito svodi na sljedeći algoritam postupaka:
- Prodavatelj prikuplja prethodno navedene dokumente i traži kupca.
- Budući vlasnik upoznat je s nekretninama i vrijednosnim papirima sadašnjeg vlasnika.
- Sklapa se ugovor (najmanje 2 primjerka).
- Građani dolaze s dogovorom i paketom dokumenata kod javnog bilježnika. Ako ugovor nije sastavljen, to će pomoći u stvaranju na licu mjesta. O tome se unaprijed izvještava javni bilježnički ured.
- Javni bilježnik pregledava dostavljene papire i ugovor. Stranke potpisuju sporazum. Ugovor ovjerava javni bilježnik.
- U dogovoreno vrijeme novac se prenosi prodavaču. Kupac dobiva potvrdu o prijenosu sredstava.
- Dokumenti se ponovno izdaju za novog vlasnika. Obično se ovaj postupak provodi zajedno s prijenosom novca.
Ovako je ukratko opisan algoritam djelovanja za samostalnu prodaju stambenih nekretnina. Jednostavno, brzo, lako. Lakše je sastaviti kupoprodajni ugovor kod javnog bilježnika nego što se možda čini.
Ukratko o radnjama u agenciji
Ali do sada, u praksi, najčešće ljudi pokušavaju raditi uz pomoć posrednika. Riječ je o agencijama za promet nekretninama. Realtors, kao što je već spomenuto, naplaćuju određenu naknadu za svoje akcije. Viši je nego što to bilježi notar. No treba napomenuti da je stranama zajamčena sigurnost i potpuna podrška transakcijama.
Kako se odvija takva kupnja i prodaja stana? Kako sklopiti dogovor s sudjelovanjem posrednika? To je lako učiniti. Dovoljno je slijediti algoritam male upute.
- Prodavatelj prikuplja prethodno predloženi paket dokumenata. Obavezno fotografirajte stan.
- Prodavač kontaktira agenciju za nekretnine. S organizacijom se potpisuje ugovor o pružanju usluga. Kupac također kontaktira tvrtku.
- Budući i sadašnji vlasnici kuća traže jedni druge. Zaposlenik agencije za promet nekretninama pomaže strankama da dogovore sastanak i pregledaju dom.
- Nakon toga se sklapa ugovor. U uredu za nekretnine trebate podnijeti zahtjev za putovnice i druge dokumente. Stranke se pozivaju da potpišu ugovor u 3 primjerka. Jedna ostaje u uredu, preostale primjerke kod prodavatelja i kupca.
- Postoji prijenos sredstava u dogovoreno vrijeme. Možete zatražiti potvrdu o plaćanju / primanje novca.
- Izrađuju se prava vlasništva nad nekretninama. Ovaj se postupak ne razlikuje od neovisne podrške za transakcije.
Zapravo, sve nije tako zastrašujuće. Glavna stvar je da su glavne značajke već poznate. Svatko mora odlučiti gdje će sastaviti ugovor o prodaji stana. Samo je predloženi algoritam djelovanja pogodan uglavnom za prodaju svih kuća. A ako trebate prodati udio u stanu? Što onda učiniti?
Na prodaju dionica
Postupak će biti malo težak, ali se općenito ne razlikuje od svih gore navedenih radnji. Ako građanin posjeduje cjelokupno stanovanje i planira napustiti udio u njemu, možete sigurno djelovati na gore navedenim shemama. No, kada objekat ima nekoliko vlasnika, morate pokušati.
Glavni problem je što, po zakonu, drugi vlasnici nekretnina imaju prednostno pravo kupnje. To znači da je, prije svega, prodavač dužan suvlasnicima ponuditi otkup dionica.
Ali kako sve urediti ispravno? Otkup i prodaja udjela u stanu u praksi je komplicirana činjenicom da drugi vlasnici na svaki mogući način izbjegavaju odgovor na pitanje otkupa. Dok on nije, ne možete ponuditi transakciju trećim osobama.
Prema tome, kako postupak ne bi bio kompliciran, budući prodavač mora djelovati u skladu sa sljedećom shemom:
- Ponudite svim vlasnicima stanova da otkupe udio. To se radi pismeno. Provedba ideje događa se slanjem preporučenih pisama s obavijesti o primitku. Jedan primjerak morate poslati sebi.
- Pričekajte odgovor suvlasnika. Pismo mora naznačiti da odgovor mora biti poslan u roku od 30 dana od primitka. U protivnom, odbijanje odluke smatrat će se nevoljkošću kupnje stana.
- Dobijte odgovore ili jednostavno prikupite obavijesti o primitku. Oni će poslužiti kao dokaz legitimnosti radnji.
- Kako mogu organizirati prodaju stana kod javnog bilježnika ili nekretnina? Nakon gornjih radnji predloženo je djelovanje u okviru već poznatih algoritama.
Nema više mogućnosti za rad s dionicama nekretnina. Posebnu pozornost treba obratiti na prijenos sredstava po zaključenju sporazuma. Doista, ljudi se na ovom području plaše obmane.
O prijenosu novca
Odsad je jasno kako dovršiti transakciju kupnje i prodaje stana. Razmatrane su sve ključne točke, osim pitanja prijenosa novca. Što je s najvažnijom točkom u procesu?
Prijenos sredstava može biti gotovinski ili bezgotovinski. U svakom slučaju, preporučuje se kupcu da zatraži potvrdu o primanju novca. Ovaj trik jamči sigurnost transakcije.
Uz bezgotovinsko plaćanje sve je jasno - to proizvodi banka. Gotovinska opcija dijeli se na osobni prijenos novca, kao i pomoću bankovne ćelije. Prvi scenarij zahtijeva sigurnost i svjedoke, drugi - određene troškove za održavanje ćelije.
Kako postupiti? Sve ovisi o preferencijama stranaka. Kako i kako je postupak završen?
Ponovno izdavanje dokumenata
Dakle, dogodila se kupovina i prodaja stana. Napraviti ugovor nije tako teško. Ugovor je potpisan i ovjeren, novac se prebacuje prodavaču - što dalje?
Posljednja faza je, kao što je već naglašeno, obnova dokumenata za novog vlasnika. To možete učiniti:
- u Rosreestr;
- u katastarskoj komori;
- na MFC-u.
Postupak teče na isti način kao i s početnom prijavom stanovanja u objektu. Kako izvršiti prodaju stana? Kupac treba sa sobom ponijeti:
- kupoprodajni ugovor (potrebna kopija, ovjera);
- katastarsku putovnicu za stan koji je kupio;
- lična karta
- potvrda o vlasništvu stana (na ime prodavača preporučljivo je imati kopiju putovnice starog vlasnika);
- izvadak iz kućne knjige (preuzet od prodavatelja);
- primitak od prijašnjeg vlasnika (izborno).
Zatim se sastavlja izjava o izmjeni dokumenta. Građaninu se izdaje potvrda - u njoj se navodi datum izdavanja potvrde o vlasništvu stanovanja. U naznačeno vrijeme potrebno je vratiti se tijelu koji je upisao registraciju s putovnicom i potvrdom o primanju nove katastarske putovnice i potvrde o vlasništvu.
Odsad je jasno kako dovršiti transakciju kupnje i prodaje stana. Operacija nije najteža, uobičajena je u Rusiji. Možda je najteže sastaviti ugovor, kao i pronaći kupca. Ako slijedite sve predložene preporuke i pravila, sporazum neće biti odbijen. Kako dogovoriti prodaju stana? Sada odgovor na ovo pitanje neće staviti građanina u neugodan položaj. Možete samostalno odabrati jedan ili drugi algoritam akcija i, pridržavajući se ga, prodati kućište.
Kupnja i prodaja stana ozbiljan je proces koji zahtijeva temeljitu pripremu. Uostalom, govorimo o prilično velikoj količini novca. Pronaći standardni ugovor nije teško. Na prvi pogled možete jednostavno zamijeniti svoje podatke i ugovor je spreman za potpisivanje. Ali da biste samostalno pravilno pripremili ugovor o prodaji stana, morate provjeriti sve dokumente i uzeti u obzir sve nijanse.
Priprema za prodaju
Nakon što su se prodavač i kupac "našli" i dogovorili cijenu, potrebno je riješiti pravnu stranu problema. Prije svega, kupac mora provjeriti zakonitost buduće transakcije i pravnu čistoću stana, odnosno, aktivnost bi trebala biti u potpunosti u okviru važećeg zakonodavstva. Kupac ima pravo zahtijevati sljedeće dokumente za pregled:
- Putovnica ili drugi identifikacijski dokument prodavatelja (prodavača, ako ih ima nekoliko).
- Dokaz o vlasništvu nad nekretninama.
- Tehnička putovnica.
- Dozvola organa starateljstva ako je vlasnik maloljetnik.
- Pristanak supružnika na prodaju stana, ovjeren kod javnog bilježnika, ako je stan kupljen u braku.
- Detaljan izvod iz kućne knjige. Na taj će se način osigurati da treće osobe nisu upisane u stan, a zatim ih neće morati prisiljavati na otpisivanje.
- Izvod iz osobnog računa. Ako postoji dug za komunalne račune, u ugovoru mora biti propisan postupak njihove otplate.
Ugovor je sastavljen jednostavnim pisanjem. Ovjeravanje nije potrebno. Ali često sudionici transakcije smatraju da prisutnost javnog bilježnika jamči "čistoću" transakcije. To je, u određenoj mjeri, istina. Istodobno, notarijarizacija snosi dodatne troškove. Mogu se podijeliti sporazumno.
U ugovoru moraju nužno biti navedeni svi bitni uvjeti transakcije. Ovo je jamstvo da će obje strane ostvariti svoje ciljeve.
Standardni kupoprodajni ugovor treba sadržavati sljedeće podatke:
- Mjesto i datum potpisivanja ugovora.
- Prepoznavanje podataka o strankama. To mogu biti podaci o putovnici ili puno ime, ako je pravna osoba.
- Predmet ugovora.
- Link do naslovnih dokumenata.
- Trošak objekta i postupak izračuna.
- Prava i obveze stranaka.
- Potpisi stranaka i pečat ako je bilo koja strana pravna osoba.
Predmet ugovora je stan koji prema Stambenom zakoniku mora ispunjavati sljedeće zahtjeve:
- Imati odgovarajuće higijenske uvjete.
- Namjena prostorija je stalni boravak ljudi.
- Izolacija prostorije.
U skladu s LCD-om, imovina koja će se prodati u kupoprodajnom ugovoru mora biti detaljno opisana, u protivnom se ugovor može proglasiti nevažećim. Potrebno je navesti adresu stana, ukupni i stambeni prostor, kat na kojem se nalazi i katastarski broj.
Ako nije kupljen cijeli stan, već njegov dio, tada bi u ovom ugovoru trebalo biti jasno naznačena veličina tog udjela u obliku jednostavnog udjela.
Prema LC RF, prodavač u ugovoru mora nužno navesti sve osobe koje imaju pravo boravka u ovom stanu.
U ugovoru se moraju navesti sve obveze i odgovornosti stranaka, u slučaju da se transakcija proglasi nevažećom. To se može dogoditi, na primjer, ako postane poznato da su kupac ili prodavac nesposobni. Također, transakcija se može otkazati ako je bilo koja od stranaka u neadekvatnom stanju ili je potpisala sporazum o prisili.
Bitna poanta je cijena stana. U ugovoru bi se trebali utvrditi troškovi stanovanja i postupak izračuna. Ako ugovor predviđa plaćanje na rate, tada je potrebno detaljno opisati postupak izračuna s naznakom iznosa i datuma otplate. Trošak treba navesti u rubaljima i napisati riječima. Novac se može prenijeti putem bankovne ćelije, u gotovini ili bankovnim prijenosom.
Stranke mogu, dogovorom, u ugovoru navesti podcijenjenu vrijednost stana kako bi se izbjeglo oporezivanje ili smanjio njegov iznos. Prodavač može napisati potvrdu u kojoj će biti naveden puni iznos. Ali ova je praksa vrlo rizična za kupca. Ako se iz bilo kojeg razloga transakcija proglasi nevažećom, kupac će moći vratiti samo iznos naveden u ugovoru.
Ako se stan prodaje s nekretninom koja se nalazi u njemu, tada je vrijedno napraviti kompletan popis s detaljnim opisom. Također se preporučuje da ugovor navodi odgovornost za slučajno oštećenje imovine prije stvarnog prijenosa imovine.
Ugovor o prodaji stana trebao bi detaljno opisati postupak stvarnog prijenosa imovine. To je, određeni datum do kojeg prodavač mora napustiti kuću i prenijeti setove ključeva novom vlasniku. Vrijedno je napisati tko će snositi troškove plaćanja komunalnih računa do ovog trenutka.
Sve dodatne odredbe mogu se dodati ugovoru na važnim mjestima za stranke. Glavno je da oni nisu u suprotnosti s trenutnim zakonodavstvom.
Nakon što strane potpišu sporazum, on stupa na snagu. Ali potreban je postupak registracije za prijenos vlasničkih prava.
Neke značajke
Ne mogu se sve transakcije zaključiti na temelju standardnog ugovora., Na primjer, stan ne može prodati sam vlasnik, već skrbnik, prema punomoći. U ovoj je situaciji važno osigurati da je punomoć zakonita i nije opozvana.
Posebno pazite na transakciju ako je vlasnik maloljetan., Prodavatelj mora dostaviti potvrdu Upravnog odbora. Obično ukazuje da će na ime djeteta biti stečeno drugo imanje, a njegovi životni uvjeti neće biti pogoršani.
Ako se ne prodaje cijeli stan, već samo njegov udio, prodavač mora sve ostale vlasnike pismeno obavijestiti.
Raskid ugovora
Sporazum se može raskinuti sporazumno ili po nalogu suda.:
- Prekid prodaje prema dogovoru stranaka vrši se u pisanom obliku.
- Odlukom suda, ugovor se može proglasiti nevažećim ako ugovor ne odgovara stvarnoj stvarnosti, upotrebi lažnih dokumenata, izvršenju prisilne transakcije itd. Nakon toga stan treba vratiti u vlasništvo prodavatelja, a novac vratiti kupcu. Povraci mogu biti teški.
Ako su stranke odlučile sastaviti kupoprodajni ugovor bez pribjegavanja notarskim uslugama, bilo bi vrijedno konzultirati se s profesionalnim odvjetnikom. To će pomoći u smanjenju rizika od prevare, gubitka novca i stana.
Ako vam treba pomoć u sastavljanju pravno kompetentnog i sveobuhvatnog ugovora o prodaji stana koji će vas u potpunosti zaštititi od gubitka novca i imovine, napišite o tome u donjem obrascu. Naš državni dežurni odvjetnik kontaktirat će vas uskoro.
Kako se odvija transakcija prodaje i kupovine stana, zanimljivo je kako onima koji se s tim prvi put suočavaju, tako i onima koji su u procesu sudjelovali relativno nedavno: zakonodavstvo se mijenja, postupak se poboljšava. Faze zaključivanja transakcija ostaju nepromijenjene.
Nakon što ste se našli među nekoliko prijedloga, u kojem živite svoje snove, budite spremni na dugi postupak registracije transakcije kupnje i prodaje stana.
Gotovo sva nekretnina prodaje se preko posrednika.
Standardni ugovor s agencijom za prodaju nekretnina predviđa njegovu obvezu odabira nekretnine, pružanja savjetodavnih usluga. U stvari, s gledišta zakona oni ne mogu jamčiti pravnu čistoću stanovanja, a samim tim i same transakcije. U ugovoru o prodaji (preliminarnom i uglavnom), nekretnina nije ni naznačena.
U početku, prije potpisivanja ugovora s nekretninom, pravna se čistoća predmeta provjerava putem studije:
- obrazac 7 (tehničke karakteristike objekta) i (ili) katastarske putovnice;
- obrazac 9 koji sadrži podatke o svima koji su prijavljeni u stanu;
- primici za plaćanje komunalnih računa, potvrde o nepostojanju duga;
- vlasnički dokumenti na objektu - potvrda o vlasništvu i dokument koji potvrđuje osnovu za nastanak takvog prava (ugovor o razmjeni, privatizacija, prodaja i kupovina, potvrda o nasljeđivanju).
U ovoj fazi Realtors obično proizvode kopije. Zahtijevajte originale, jer će oni možda biti registrirani pravdi za drugu transakciju, a predujam (zalog) će već biti plaćen.
Do trenutka sklapanja glavnog ugovora prodavač mora uz gore navedeno osigurati:
- izvadak iz Jedinstvenog državnog registra koji će naznačiti trenutne vlasnike i opterećenja (je li imovina oduzeta, ako je založena);
- punomoć koju izdaje supružnik (ako postoji);
- ako je jedan od vlasnika pod starateljstvom (dijete ili pravno nesposobni), tada će biti potrebno odobrenje organa starateljstva. Dokument se izdaje u roku od mjesec dana od dana žalbe.
Ne biste trebali računati na posebnu pomoć kreditne organizacije s hipotekom. Zajmodavac će braniti vlastite interese - objekt, život (a ponekad i naslov) dužnika će biti osiguran, a njegova obveza u cijelosti vratiti dug (ako su plaćanja osiguranja nedovoljna) navedena je u ugovoru.
Važno: prilikom provjere popisa osoba koje su ikada registrirane na ovom području, morate navesti:
- da li su poštovana prava svih registriranih u vrijeme privatizacije, posebno maloljetnika i pravno nesposobna;
- krug nasljednika, ako je stambeni objekt naslijeđen i ima li pitanja.
Sumnje će pomoći otjeranju potvrda iz mentalne bolnice i organa starateljstva, ali samo ih vlasnik kuće može dobiti. Odbijanje davanja takvih podataka u spornim situacijama povod je za temeljitiju provjeru ostalih vrijednosnih papira i, ako se transakcija još uvijek dogodila, osigurati pravo vlasništva (rizik od otuđenja - gubitak vlasništva - imovine).
Ako je iznos potreban za kupnju dostupan, provjerom dokumenata za stan možete zaključiti posao. Da biste zaštitili predmet po vašem izboru od potraživanja drugih kupaca, ako treba pričekati (s hipotekom, s prodajom druge imovine), preliminarni ugovor o kupoprodaji pomoći će vam.
U ovom dokumentu, pored osnovnih stavki o predmetu prodaje i strankama, važno je navesti:
1 - datumi:
- sklapanje sporazuma;
- prijenos novca;
- stvarni prijenos stana kupcu;
- brisanje neovlaštenih osoba za kupca;
2 - postupak nagodbe:
- - hoće li biti avansnog plaćanja i u kojem obliku:
avansno plaćanje (u slučaju otkazivanja kupoprodajnog ugovora na inicijativu kupca, ovaj iznos ostaje na prodavaču)
zalog koji će se vratiti kupcu ukoliko jedna od strana odbije potpisati glavni dokument;
- izvori plaćanja za vrijednost predmeta (koji se dio plaća na teret vlastitih sredstava, a na štetu posuđenih sredstava);
- iznosi plaćanja i načini prijenosa novca;
- na plaćanje komunalija;
- posebni uvjeti (hoće li biti namještaja, skupog vodovoda, koji se u trenutku prijenosa stana može zamijeniti jeftinijim analogom itd.).
Treba ugovoriti i propisati u ugovoru (i uglavnom i preliminarnom) tko će platiti povezane troškove prijenosa novca (trošak najma ćelije, provizija za bankovni prijenos), na čije ime će se sredstva prenijeti.
Izrada glavnog ugovora još je važniji postupak od izrade preliminarnog sporazuma.
Pojasnit će postupak nagodbe između stranaka, precizirati tko i kako će dobiti novac. Ako je plaćen predujam (depozit), to se svakako mora naznačiti.
Obratite pažnju na opis stana: što se više radi, to je bolje. Pored adrese treba biti naslikan:
- katastarski broj;
- područje je ukupno i stambeno;
- parametri kuće (godina njene izgradnje, materijal od kojeg je sagrađena);
- mjesto objekta unutar kuće (ulazni broj, kat).
Navedite ostale točke (prema uvjetima prenosa stanovanja, prema popisu imovine koja ostaje u stanu).
računanje
Proračun je moguć na sljedeće načine:
- u gotovini;
- prijenosom novca;
- kroz sef;
- akreditivom.
U prvom se slučaju obično radi o predujmu (zalogu). Prijenos novca treba izdati po primitku. Piše se ručno ili se upisuje na računalu. Ali trebao bi to opisati što detaljnije:
- tko je primio novac (koji od prodavača, ako ih ima nekoliko), njegove podatke o putovnici, podatke o svom prebivalištu (registraciji);
- osnova plaćanja (ugovor o prodaji, njegov rezultat);
- preporučljivo je dovesti svjedoka koji će zabilježiti da su sredstva prebačena u njegovoj nazočnosti. Dokument treba navesti i svoje podatke o putovnici.
Oni pokušavaju izvršiti bankovni prijenos izravno na dan transakcije prije posjete javnom bilježniku ili pravosudnim tijelima. Potvrda o prijenosu novca bit će troškovnik koji izdaje banka. Kopija papira može se predati prodavaču nakon predstavljanja originala.
Bankovna ćelija često se koristi prilikom kupovine stana na hipoteci. Prodavač i kupac zajedno sklapaju ugovor s bankom o njegovom otvaranju. U dokumentu će biti precizirano tko i pod kojim uvjetima ima pravo ući u siguran prostor i koristiti ključ, tj. dobiti novac.
U uobičajenom tijeku transakcije na dan sklapanja, kupac prima posuđena sredstva ili donosi svoju gotovinu. I prodavatelj i kupac zajedno odlaze u sigurni prostor, provjeravaju pakete, usklađenost založenog iznosa s odredbama ugovora, stavljaju novac u sef i ostavljaju za transakciju. Nakon registracije ima pravo na povrat novca:
- prodavatelj, nakon što predoči zaposleniku banke registrirani ugovor o prodaji i putovnicu;
- kupac nakon dogovorenog razdoblja, ako se transakcija nije dogodila.
Akreditiv - bankovni račun koji je otvorio kupac, prodavatelj ima pravo raspolagati nakon što je registrirao transakciju i predočio potrebne vrijednosne papire. Krug je sličan krugu sa sigurnom kutijom.
Registracija operacije
Vlasništvo nad nekretninom javlja se samo u vrijeme upisa državne prijave ove činjenice u državni registar (USRP), a ne odmah nakon prijenosa dokumenata matičnom registru.
Dokumenti potrebni za registraciju:
- putovnice (izvod iz matične knjige rođenih za maloljetnike, boravišna dozvola ili nacionalna putovnica s ATS registracijskom oznakom za strance) i kopije sa svih sudionika u operaciji;
- punomoć ako jedna od strana djeluje preko zastupnika ili je u braku (tada je potrebna i potvrda o zaključenju);
- dopuštenje organa starateljstva ako je jedan od prodavača maloljetan ili nesposoban;
- katastarska putovnica;
- vlasnički dokumenti;
- zahtjev za registraciju (ispisuje ga matičar);
- primitak (preslika) plaćanja državne pristojbe.
Nakon provjere paketa papirima obje stranke izdaju potvrdu o primitku. Dokument je potreban za:
- praćenje postupka registracije putem interneta ili telefona;
- dobivanje potvrde o vlasništvu i registrirani ugovor.
Transakciju može formalizirati javni bilježnik, ali prijenos vlasništva nad stanom još uvijek podliježe isključivo državnoj registraciji kod pravosudnih tijela. Sličnu uslugu pruža MFC.
Prisutnost pogrešaka u dokumentima (bilo kojih), pružanje nepotpunog skupa papira osnova je obustave registracije ili njezinog odbijanja.
Ako je nekretnina u vlasništvu manje od 5 godina (ako je bilo davanje, nasljedstvo ili privatizacija - 3 godine) i košta više od milijun rubalja, tada će prodavač biti obvezan platiti 13% poreza na dohodak od iznosa transakcije koji prelazi navedeni. Da bi se to izbjeglo, ugovor navodi nižu cijenu. Za kupca je to ispunjeno činjenicom da će u slučaju parnice na sudu, potonji polaziti od činjenice da se za stan plaća samo iznos koji je napisan u dokumentu.
Izlaz je naznačiti da se nekretnina prodaje za milijun rubalja, ali na nju se primjenjuju nerazdvojna poboljšanja s troškovima X-rubalja, gdje je X ukupna vrijednost predmeta minus milion rubalja. Slične formulacije pogodne su i za kreditne organizacije koje izdaju hipotekarne kredite.
Ali kupac jednom u životu ima pravo na odbitak poreza u vezi s kupnjom stambenog prostora za iznos propisan u ugovoru (ne više od 2 milijuna rubalja). Ako navedete nižu vrijednost, on može izgubiti dio iznosa poreznog odbitka. Ako u dokumentima bude milijun, a plaćeno je 2 milijuna, gubici će biti:
(2.000.000 - 1.000.000) x 0,13 \u003d 260 000 rubalja.
Također, prodavač je oslobođen poreza na dohodak ako proda svoje jedino stambeno zbrinjavanje.
Ne stidi se! Niste sigurni - zahtijevajte da papirima i predmetu pokažete uvijek iznova, pažljivo (iako polako) provjerite ih. Plaćate puno novca, imate pravo provjeriti sve što vam se čini sumnjivim, razjasniti sva sporna pitanja.
Ako se potraživanja odnose na kvalitetu stanovanja - pregovarajte. Sasvim je moguće smanjiti potreban iznos za dio troškova budućih popravaka.
Ako uvjeti ne odgovaraju, trebali biste odbiti transakciju ili je odgoditi.