Ispravak vrijednosti jedinica usporedbe za objekte-analoge za svaki element usporedbe. Uvod i obrazloženje skale prilagodbe
1) Prilagodba za "cjenkanje" omogućuje vam da ponudu ponude dovedete do prodajne cijene. Kao rezultat ankete sudionika na tržištu stambenih nekretnina u Simferopolju (Agencije za nekretnine "Ruski Krim", "Orion", "Rielcom", "Veta", "Krimski Terem", "Parada nekretnina", "VIP Šansa"), otkriveno je da je popust na cjenkanje za prodaju takvih stambenih nekretnina u prosjeku 10%.
2. Prilagodba za "usluge u prometu nekretninama" omogućuje prilagodbu cijena ponuda agencija za nekretnine trošku bez uzimanja u obzir troškova njihovih usluga. Kao rezultat analize prosječnih cijena usluga nekretninama (Agencija za nekretnine "Infoservice", "Business Crimea", "Crimea Plus", "RIO", "World of Real Estate", "Dom-Plus"), procjenitelj je utvrdio da je prosječna cijena usluga agencija za nekretnine 5%.
3. Prilagodba za “lokaciju” za sve analoge iznosila je 0%, budući da su objekt procjene i ovi analozi usporedivi u ovom faktoru.
4. Prilagodba za "zidni materijal" za sve analoge iznosila je 0%, budući da se objekt procjene i analozi nalaze u panel kućama.
5. Usklađivanje za "godinu izgradnje". Ceteris paribus, cijena stana u obrnutom razmjeru ovisi o godini izgradnje kuće zbog sve veće fizičke dotrajalosti ove zgrade. Ova prilagodba nije primijenjena jer su predmet procjene i objekti-analozi usporedivi prema ovom kriteriju.
6. Podešavanje za "pod". Stanovi smješteni na krajnjim katovima stambenih zgrada, ceteris paribus, imaju nižu vrijednost u smislu 1 m2. cijene u odnosu na stanove koji se nalaze na srednjim katovima. Ova prilagodba nije primijenjena, budući da se nekretnina koja se procjenjuje i slične nekretnine nalaze na zadnjem katu peterokatnice.
7. Prilagodba za "broj soba" svih analognih objekata je identična, tako da prilagodba nije primijenjena.
8. Prilagodba za stanje (dostupnost aparata i namještaja). Na temelju analize tržišta provedene u odjeljku 3, otkriveno je da je trošak 1 m2. stanovi s namještajem i ugradbenim aparatima u prosjeku su 12% veći nego u stanovima bez takve opreme. Stoga je procjenitelj primijenio korekciju naniže za ovaj iznos
Tablica 13
Dakle, uzorak je homogen i može se koristiti za određivanje vrijednosti predmeta procjene. Osim toga, vrijednost vrijednosti ponude odabranih analoga je u srednjem tržišnom rangu.
Voditelj odjela za vrednovanje, Eurasia Service LLC,
punopravni član SRO ROO (matični broj 0003083)
Prilikom izrade izvješća o procjeni stanova, stručnjaci naše tvrtke koriste različite metode i pristupe. Upotreba metoda usporednog pristupa nije potpuna bez korištenja prilagodbi u određivanju vrijednosti objekta koji se vrednuje.
Primjena prilagodbi (dopuna) ovisi o mnogim karakteristikama nekretnine koja se procjenjuje (datum prodaje, pregovaranje i uvjeti buduće transakcije, zakonska registracija vlasništva nad objektom te prisutnost ili odsutnost ograničenja vlasništva, lokacija i udaljenost od stajališta javnog prijevoza, kat, tip kuće, unutarnje uređenje prostora, omjer ukupne površine stambene površine i površine kuhinje u stanu, prisutnost zasebne ili zajedničke kupaonice, prisutnost balkona ili lođa, pogled s prozora stana - na vanjski dio ulice ili na dvorište).
Naravno, sve prilagodbe zahtijevaju odgovarajuće obrazloženje i obrazloženje. Stoga ćemo u nastavku pokušati objediniti i opravdati iznos jedne ili druge korekcije (dopune) prilikom procjene i utvrđivanja tržišne vrijednosti objekta.
1. Prilagodba za cjenkanje
U proučavanju trenutne situacije na tržištu u današnje vrijeme, kao i na temelju iskustva ocjenjivanja mnogih objekata, vrijednost prilagodbe za cjenkanje iznosi 7%. U rijetkim slučajevima, cijena transakcije i cijena ponude su iste. Napominjemo da se prilikom usklađivanja ponude uzima u obzir razlika između cijene transakcije koja se sklapa i cijene postojeće ponude. Kako se otkriva ta razlika? U tijeku međusobnih pregovora o cijeni, t.j. u procesu trgovanja. Početna cijena je u većini slučajeva puno viša od stvarne vrijednosti objekta. Ova premija, prema našim izračunima, iznosi iznad 7%.
2. Usklađivanje za datum prodaje (ponuda)
U mnogim slučajevima je prošlo neko vrijeme od datuma prodaje objekta procjene (na primjer, više od mjesec dana), odnosno došlo je do promjena na tržištu koje su utjecale, prije svega, na razinu cijena. Usklađivanje na dan prodaje uzima u obzir te promjene, odnosno razdoblje koje je nastupilo prije objave informacije o prodajnoj cijeni.
Usklađivanje na dan prodaje znači da su promjene u porastu cijena na tržištu uzete u obzir i uzete u obzir. Ovu je točku vrlo važno uzeti u obzir prilikom procjene i prilagodbe.
3. Prilagodba za uvjete posla
Pri ocjeni objekta u odnosu na koji subjekti namjeravaju sklopiti posao uzimaju se u obzir i uvjeti samog posla. U slučaju da je predmet procjene oslobođen prava trećih osoba (npr. nitko nije prijavljen u stanu), t.j. besplatno i pravno i fizički, tada se primjenjuje prilagodba za uvjete transakcije - 10% skuplje. Ovo je prosječna korekcija. Da bismo pojasnili, dajmo primjer - ako trebate procijeniti stan za prodaju uz istovremenu kupnju (razmjenu), tada će trošak stana biti manji za iznos navedene prilagodbe. Razlog za to je gubljenje vremena u potrazi za mogućnošću zamjene koja bi zadovoljila želje dviju strana u transakciji.
4. Prilagodba za vlasništvo
Mnogi čimbenici utječu na vrijednost objekta. Istodobno, potrebno je uzeti u obzir parametre koji smanjuju njegovu cijenu. Usklađivanje za vlasništvo odnosi se na razliku između cijene objekta u slučaju vlasništva, izdane u skladu sa zakonskim normama i zahtjevima.
Ako državna registracija prava vlasništva na objektu procjene nije provedena, tada je prilagodba 5-10% za smanjenje vrijednosti. Slična se izmjena primjenjuje ako postoje različita ograničenja vlasništva ili drugi tereti. U takvim slučajevima smanjuje se vrijednost predmeta i, sukladno tome, smanjuje se transakcijska cijena.
5. Prilagodba za mjesto
Lokacija je najčešća i jedna od najznačajnijih karakteristika nekretnine koja se procjenjuje pri utvrđivanju vrijednosti stana u uvjetima postojećih tržišnih odnosa. Potreba za ispravljanjem lokacije javlja se kada se lokacija objekta razlikuje od sličnih objekata. Ako je stan udaljen od stanice metroa ili drugih stanica javnog prijevoza, to izravno utječe na njegovu vrijednost prema dolje. I obrnuto, blizina stana stajalištima tramvaja, trolejbusa, autobusa i metro stanica povećava cijenu stana.
Prilagodba je do 15% ako je stan (objekt procjene) udaljen od autobusnog (trolejbuskog, tramvajskog) stajališta ili, da biste došli do stana od stanice metroa, trebate koristiti površinski prijevoz, to mu smanjuje cijenu . Štoviše, svakih 200 metara od stanice javnog prijevoza do stana, odnosno svake dvije minute koje trebate hodati da dođete do kuće, također utječu na njezinu cijenu niže za 1% (za svakih 200 metara).
6. Podešavanje po katu
Prilikom ocjenjivanja stana uzima se u obzir etaža na kojoj se nalazi. Čimbenik koji utječe na cijenu je na kojoj se etaži stan nalazi - na prvom katu, na vrhu ili između njih. Ako je pod prvi, onda to podrazumijeva vlažnost i nisku temperaturu zraka u stanu, a u pravilu u stanovima u prizemlju nema dovoljno prirodnog dnevnog svjetla zbog drveća ili grmlja zasađenog oko kuće. Što se zadnjeg kata tiče, velika je vjerojatnost propuštanja krova i jakog zagrijavanja prozora ljeti. Problem je i s pritiskom vode zbog gornjeg kata. Stoga će stanovi na višim katovima koštati više od stanova na nižim katovima.
Prilagodba po katu je 15% za prvi kat i 10% za zadnji.
7. Prilagodba za klasu kvalitete završne obrade
Popravak i kvalitetna završna obrada na najizravniji način utječu na cijenu stana. Besprijekorne i visokokvalitetne završne obrade povećavaju cijenu za 10%.
Prilagodba za klasu kvalitete završne obrade izračunava se po analogiji sa sličnim stanom.
Postoje četiri vrste završnih obrada:
- bez dorade - nema unutarnjih vrata, prozori, zidovi, pod i strop nisu bili podvrgnuti završnim radovima. Ovo je novogradnja kojoj je potrebno renoviranje.
- jednostavno uređenje - zidovi i stropovi stana su krečeni ili obloženi tapetama, pod je popločan, linoleum ili parket, kupaonica i kuhinja su opremljene vodovodom.
- poboljšana završna obrada - zidovi i strop su obloženi akrilnom bojom ili tapetama, pod je popločan, linoleum ili parket, kupaonica i kuhinja opremljene su visokokvalitetnom sanitarijom.
- visokokvalitetna završna obrada - stan je renoviran po visokom standardu, suvremenim građevinskim tehnologijama i visokokvalitetnim materijalima. Postojeće površine su savršeno poravnate, stan je opremljen najnovijom elektro instalacijom i vodovodom. Dopušteno je izvršiti preuređenje prema individualnom projektu koristeći strukture složene kompozitne konfiguracije.
8. Prilagodba za tip kuće
Prilikom utvrđivanja tržišne vrijednosti stana, proces procjene uzima u obzir karakteristike objekta kao što je vrsta zgrade u kojoj se ovaj stan nalazi. Na temelju opće prakse ocjenjivanja i našeg iskustva, posebno, objekt procjene koji se nalazi u blok ili panelnoj kući je 10-15% jeftiniji.
Ali takva se izmjena ne primjenjuje ako se stan nalazi u ciglenoj ili monolitnoj zgradi od opeke. Istovremeno se uspoređuju slični stanovi, koji u svim ostalim aspektima, osim po vrsti kuće, imaju slične karakteristike. Kao što je vidljivo iz suštine primijenjene prilagodbe, moderniji i ekološki prihvatljiviji materijali povećavaju vrijednost procijenjenog objekta.
9. Prilagodba za ukupnu površinu, dnevni boravak i kuhinju.
Prilikom procjene stana uzima se u obzir činjenica da velika površina objekta smanjuje cijenu po četvornom metru. Kao i stambeni i kuhinjski prostor također igra važnu ulogu pri primjeni prilagodbi. Dakle, stanovi s većom stambenom i kuhinjskom površinom imaju veću cijenu od svojih kolega s manjom stambenom i kuhinjskom površinom.
Prilikom procjene stana primjenjuje se sljedeća prilagodba površine - svakih 5 m2. smanjiti trošak jednog četvornog metra za 1%. U usporedbi sa sličnim stanom, koji se razlikuje samo po površini, procjenitelji primjenjuju ovu prilagodbu.
Osim toga, često se vrši izmjena ovisno o površini kuhinje, jer. njegova veličina utječe na ukupne troškove stana na stambenom tržištu. Prilagodba se primjenjuje po stopi od 0,5% za razliku od 1 m2. kuhinjama.
10. Podešavanje pogleda s prozora
Pogled s prozora u većini slučajeva uvelike utječe na vrijednost stana. To se jednostavno objašnjava - pri sklapanju posla i kupnji stana novi vlasnici dobivaju ne samo pogled s prozora, već i ekološku karakteristiku. Stanovi koji se nalaze sa prozorima na vanjskom dijelu ulice, na cestama ili autocestama - znatno su jeftiniji od onih stanova čiji prozori gledaju na dvorište. No, najskuplji će biti stanovi koji imaju prozore s obje strane – i na ulici i na dvorištu. Općenito, prilagodba za pogled s prozora iznosi 10-15% vrijednosti objekta procjene.
11. Prilagodba za prisutnost balkona / lođe
Bitan čimbenik u određivanju tržišne vrijednosti stana je prisutnost balkona i (ili) lođe u njemu. Osim toga, može biti nekoliko balkona (i/ili lođa), a to povećava cijenu objekta. Ako stan ima balkon (i/ili) lođu, onda se to uzima kao pozitivna karakteristika i smatra se poboljšanjem. Ovaj parametar se uzima u obzir pri procjeni gotovo svakog stana. Iznos korekcije (prilagođavanja) je od 0 do 5%. Kao što možete vidjeti, jaz između donjeg i gornjeg praga korekcije je vrlo značajan i primjenjuje se u svakom slučaju pojedinačno, ali u usporedbi s analognim stanom.
12. Prilagodba za kupaonicu
Prilikom procjene i utvrđivanja tržišne vrijednosti stana posebna se pozornost poklanja rasporedu sanitarne jedinice u stanu. Osim navedenog, u nekim slučajevima se uzima u obzir i broj kupaonica (ne postoji uvijek samo jedna kupaonica u stanu). Stan u kojem je WC odvojen od kupaonice ima veću vrijednost od sličnog stana sličnih opisnih karakteristika, ali sa zajedničkom kupaonicom. U tom slučaju usklađivanje je u prosjeku 5% vrijednosti procijenjenog objekta.
13. Usklađivanje za likvidnost udjela u stanu
Često postoje slučajevi kada je potrebna procjena ne u odnosu na stan, već na njegov dio, t.j. dionice. Pri tome su prilagodbe neizbježne, jer Na tržišnu vrijednost udjela u stanu utječe mnogo čimbenika.
Pritom se uzimaju u obzir svi oni parametri koji bi se uzeli u obzir prilikom procjene stana u cjelini, a ne samo njegovog udjela. Također, morate uzeti u obzir činjenicu da je udio u stanu puno teže prodati ili kupiti nego stan kao samostalni čvrsti objekt. Ova točka također utječe na određivanje vrijednosti udjela.
Prilikom primjene korekcije za likvidnost udjela u stanu ona se kreće od 10 do 40%. Ovo je prilično velik jaz između donjeg i gornjeg praga, tako da morate uzeti u obzir karakteristike dodijeljenog udjela, kao i karakteristike cijelog stana.
Metode za izračun cijene stanaširoko su obrađeni i teorijski razvijeni, o čemu svjedoči ogromna količina literature i metodoloških preporuka za ocjenjivanje.
Tome doprinosi razvijeno tržište nekretnina. Štoviše, broj prijedloga jednako je raznolik i na primarnom i na sekundarnom stambenom tržištu.
Postojeće zakonodavstvo i federalni standardi vrednovanja zahtijevaju korištenje tri glavna pristupa vrednovanju: komparativni, troškovni i prihodovni pristup. Međutim, u slučaju procjene nekretnine, a to je stan, troškovni i prihodovni pristupi su od male koristi. Procjena tržišne vrijednosti stana vrši se komparativnim pristupom. Algoritam je sljedeći: odabire se 7-10 analoga nekretnina koji odgovaraju objektu procjene u smislu glavnih karakteristika. U slučaju neslaganja ili razlika u odnosu na predmet ocjenjivanja, uvode se korektivni faktori. Kao što pokazuje praksa, glavne prilagodbe su:
- Do lokacije objekta
- Korekcija za fizičke karakteristike (ravna površina, omjer iskoristivosti ukupne površine, dostupnost namještaja, vrsta završne obrade, veličina kuhinje, vrsta kupaonice, kat stana u kući, balkon/lođa)
- Raspoloživost i vrsta parkinga
Nadalje, nakon primjene odgovarajućih prilagodbi, prosječna tržišna vrijednost od 1 m2. apartmani. Štoviše, treba napomenuti da postoji razlika između pojmova "tržišna vrijednost" i "prodajna cijena". Procjenitelj utvrđuje tržišnu vrijednost predmeta, što se podrazumijeva kao “najvjerojatnija cijena po kojoj se predmet procjene može otuđiti na dan procjene na otvorenom tržištu u konkurentskom okruženju” (Federalni standard procjene br. 2 Svrha procjene i vrste vrijednosti). To znači da su svi sudionici u transakcijama svjesni uvjeta i slobodni u svojim odlukama. Tržišna vrijednost je predmet istraživanja i izračuna Procjenitelja. Prodajnu cijenu, s druge strane, mogu diktirati čimbenici koji ne potpadaju pod ova ograničenja, što bitno razlikuje ekonomsko značenje ovih definicija.
Ova razlika je vidljiva na primjeru procjene udjela u stanu. U međuvremenu, velik broj građana uvjeren je u potrebu takve procjene: to je ulazak u nasljedstvo, koje je ponekad dio stana, i sudski postupci pri diobi imovine, na primjer, prilikom razvoda i , na kraju, transakcije prodaje pripadajućih udjela u stanu.
U praksi vrednovanja ne postoji jedinstveno gledište među stručnjacima. Glavna rasprava nastaje oko potrebe primjene prilagodbi, popusta po 1 m2. udio stana u odnosu na 1 m2. stanovi kao jedinstvena nekretnina. Ovu zbrku doprinosi i nedostatak punopravnog tržišta za transakcije za kupnju i prodaju udjela u stanu.
Prije svega, potrebno je jasno razumjeti kontekst i pravne nijanse u kojima se javlja potreba za ocjenom. Prvo što treba utvrditi je koliki je procijenjeni udio stana – može li se dodijeliti u naravi, u obliku sobe. Ako je odgovor potvrdan, onda ovdje rade klasične metode procjene udjela kao zasebne sobe, sobe.
Stjecanje udjela u stanu povezano je s nizom poteškoća, što obvezuje smanjenje cijene po četvornom metru pri procjeni udjela u stanu, međutim, treba napomenuti da je te probleme i neugodnosti teško prevesti u novčane Pojmovi.
Svaki suvlasnik ima jednaka prava na udio u stanu koji mu je dodijeljen. Kada se procjenom udjela u stanu poveća cijena kvadrata u odnosu na cijenu kvadrata u cijelom stanu, procjenitelj dovodi suvlasnike u donekle neravnopravan položaj, jer kupac mora platiti više za vlasništvo. cjelokupnog stana nego u slučaju kupnje sličnog stana na otvorenom tržištu . Ako se procjenom udjela u stanu umanji trošak četvornog metra u odnosu na trošak kvadrata u cijelom stanu, prodavatelj nema mogućnost za ostvareni prihod kupiti istovrijednu nekretninu.
U ovom slučaju treba poći od suštine transakcije s odgovarajućim udjelom. Primjerice, u slučaju otkupa preostalog udjela u stanu od drugih vlasnika može doći do povećanja vrijednosti udjela, jer u ovoj situaciji kupuje se dio stana koji osigurava jedinstvo vlasništva, t.j. postoji sinergijski učinak – t.j. kupiti nešto više od dijela stana. Kad je riječ o kupnji udjela trećih strana, onda, možda, primjena usklađivanja prema dolje.
Ali ni povećanje cijene jedinice površine udjela u stanu, niti smanjenje u odnosu na cijenu jedinice površine cijelog stana ne može se točno izračunati, već se može samo pretpostaviti. Treba napomenuti da se transakcijska cijena može značajno razlikovati od tržišne vrijednosti udjela u stanu.
Dakle, procjenitelji bi trebali koristiti cijenu od 1 m². dio stana pripadajućeg troška od 1 m2. stanova u cjelini, prema čl. 250 "Pravo preče kupovine" Građanskog zakona Ruske Federacije, koji glasi: "prilikom prodaje udjela u pravu zajedničkog vlasništva stranoj osobi, preostali sudionici u zajedničkom vlasništvu imaju pravo prvenstva kupnje udjela prodaje se po cijeni za koju se prodaje, a pod jednakim uvjetima, osim u slučaju prodaje javnom dražbom”, što znači obvezno poštivanje zakonske procedure za davanje prava suvlasnika stana na kupnju stana. ovaj udio u načinu rada s prioritetom.
Je li moguće povećati cijenu stana u Tjumenu ako ćete u njemu ostaviti namještaj i kućanske aparate? Odgovor ocjenjivača OKO NVO AGA T-Ots en ka" - Da i ne. Pročitajte više u našem analitičkom materijalu.
Naravno, svaki kupac može slobodno raditi što želi, ali statistike tržišta govore da poskupljenje stana ako ćete u njemu ostaviti predmete interijera nije uvijek opravdano.
Krenimo od onoga što je već postala tržišna praksa. U gotovo svim stanovima novog fonda tijekom prodaje ostaju ugradbeni namještaj i kuhinjski setovi, ponekad s ugrađenim kućanskim aparatima.
Statistika cijena pokazuje da se to više ne smatra razlogom za dodavanje dodatnih desetaka tisuća na cijenu stana. Ali prednost pri odabiru ugrađenog namještaja bit će (ako je u dobrom stanju, naravno).
Ali kako promatrati situaciju kada će prodavač napustiti stan sav namještaj, pa čak i kućanski aparati ? Jao, vremena totalne nestašice već su prošla, a rabljeni bi mogli zanimati samo oni koji kupuju stan za najam. A takvih kupaca u krizi je malo.
Kako bismo razumjeli utječe li namještaj, analizirali smo segment sekundarnih nekretnina od 1,2,3 mikrookružija u Tjumenu, razmatrajući ponude usporedivih stanova sa i bez namještaja.
Analiza je omogućila podjelu usporedivih skupina u nekoliko segmenata. U prvu kategoriju spadali su stanovi iz kategorije niskih cijena (od 44,5 do 50 tisuća rubalja/m2), – stanovi s visokim cijenama (od 70,0 do 80,5 tisuća rubalja po m2).
Podsjetimo da je prosječni trošak opskrbe u okrugu u vrijeme istraživanja iznosio 54.824 rubalja/m2.
Kako je studija pokazala, prilagodba za prisutnost namještaja u stanu ovisi o tome u koji cjenovni segment ponuda spada. Rezultati su sažeti u tablici:
Stoga se mogu izvući sljedeći zaključci:
- U nižem cjenovnom segmentu u većini slučajeva vrijedi situacija kada prodavatelj ne podiže cijenu stana. Dapače, namještaj ostaje kao “tovar”, a stanje mu je takvo da ga nitko neće dodatno platiti.
- U srednjem cjenovnom segmentu postoje kako situacije u kojima namještaj ne doplaćuju, tako i situacije kada je namještaj razlog da prodavač povisi cijenu (štoviše, prilično značajno). Sve ovisi o stanju namještaja i/ili opreme. Moderni modeli u dobrom stanju mogu samo podići cijenu za istih +15%, a stari namještaj i kućanski aparati više neće biti faktor povećanja.
- Visoki cjenovni segment pokazuje male, ali stabilne prilagodbe dostupnosti namještaja i kućanskih aparata pri prodaji stana. Naravno, ovdje se a priori razumije da su stvari u dobrom stanju, radi se o uvezenim i modernim modelima.
OKO NVO AGA T-Ots en ka nudi konzultantske usluge o izračunu moguće vrijednosti prodaje Vaše nekretnine, uzimajući u obzir sve čimbenike u formiranju tržišne cijene. Naknade za savjetovanje navedene su u našoj