Kakvoj konkurenciji pripada tržište nekretnina? Vrste tržišta
Ekonomsko tržište je mehanizam interakcije između prodavača koji pružaju ponudu i kupaca koji pružaju potražnju. Tijekom toga uspostavlja se razina ravnotežne tržišne cijene. Za svaki proizvod postoji određeno ograničenje cijene.
Sudionici na tržištu djeluju u vlastitim interesima: prodavače zanima prodaja robe po cijeni koja će im osigurati maksimalan profit, dok kupac, naprotiv, želi postići minimalnu cijenu i ostvariti veću korist od njegove kupnje. Obično se posao izvršava s posrednom opcijom, to je ravnotežna cijena.
Struktura i vrste tržišta
Strukturu karakterizira unutarnja struktura tržišta, odnos između pojedinih elemenata, njihov udio u ukupnom volumenu. Osnova koja određuje dizajn je oblik vlasništva koji djeluje u gospodarstvu. Može biti javni, privatni, kolektivni ili mješoviti.
Glavni ekonomski agent tržišnog gospodarstva su kućanstvo, poslovna organizacija i vlada. Interakcija između ovih elemenata javlja se na svim vrstama tržišta.
Ovisno o artiklima za zamjenu, u gospodarstvu se razlikuju sljedeće vrste tržišta:
- tržište čimbenika proizvodnje;
- tržište finalne robe i usluga;
- financijsko tržište;
- tržište inteligentnih proizvoda.
Tržište robe i usluga
Glavna značajka potrošačkog tržišta je da se politika cijena formira nakon proizvodnje proizvoda. Nažalost, ova vrsta je najsklonija krizama.
Tržište proizvodnih čimbenika
Ova vrsta uključuje još tri međusobno povezana tržišta:
- tržište rada;
- tržište kapitala;
- tržište nekretnina ili zemljišta.
Ovaj odnos karakterizira ovisnost ponude i potražnje. Uzmimo konkretan primjer: razina cijena na tržištu rada porasla je, a sukladno tome povećala se i plaća. Kao rezultat toga, tvrtke povećavaju kapital i zamjenjuju rad koji je poskupio.
Karakteristična značajka ove vrste tržišta je izvedena priroda potražnje. Ovdje je glavni cilj stvaranje dobiti, a kapital, ljudski resursi i zemlja uvjeti su neophodni za proizvodnju. Sukladno tome, potražnja je generirana željom poduzeća ili poduzeća da ostvari što veću dobit.
Financijsko tržište
Ova vrsta je vrlo raznolika i višestrana. Predmet prodaje i kupnje je uvijek novac koji se pruža u različitim oblicima.
Vrste financijskih tržišta klasificirane su na nekoliko načina:
Na takvom se tržištu razmjenjuju vrijednosni papiri, plemeniti metali i strane valute.
Vrste financijskih tržišta:
- Tržište valuta.
- Tržište zlata.
- Tržište kapitala.
- Tržište novca.
- Tržište dionica i bodova.
- Tržište osiguranja.
Tržište inteligentnih proizvoda
To uključuje razne znanstvene izume, inovacije ili informacijske usluge. Pametna tržišta također uključuju književna djela i razne umjetničke oblike.
Vrste tržišta određuju se prema nekoliko kriterija.
Zemljopisni položaj:
- lokalna tržišta;
- nacionalno;
- svjetsko tržište.
Stupanj ograničenja konkurencije:
- monopolistički;
- olipolitički;
- monopsonija;
- besplatno;
- mješoviti.
Po prirodi prodaje u gospodarstvu postoje takve vrste tržišta:
- veleprodaja;
- maloprodaja.
Vrste i vrste tržišta prema razini zasićenja:
- ravnoteža;
- blagoglagoljiv;
- oskudna.
U skladu s važećim zakonodavstvom, vrste svjetskih tržišta su:
- pravni;
- ilegalno (crno).
Industrijski kriterij:
- računalo;
- odjeća;
- knjiga;
- namirnice itd.
Glavne vrste tržišta kategorizirane su u podskupine i tržišne segmente.
Segmenti tržišta su dijelovi tržišta ili potrošačke skupine koje ujedinjuju isti zahtjevi za određeni proizvod ili uslugu.
Prema demografskom načelu, tržište je segmentirano prema dobi, spolu, bračnom statusu potrošača.
Natjecanje
Temelj konkurencije je slobodan izbor potrošača, koji se očituje u ostvarivanju maksimalne novčane dobiti. To je glavni zadatak prijedloga.
Vrste tržišta, ovisno o stupnju konkurencije i prirodi cijena, postoje četiri vrste:
- Onaj u kojem postoji slobodno (čisto, savršeno) natjecanje.
- Monopolistički.
- Oligopolistički.
- Čisti monopol.
Moguće je odrediti vrstu tržišta, uzimajući u obzir konkurenciju, na temelju broja kupaca i prodavača.
Tržište slobodne konkurencije
Drugim riječima, na takvom tržištu postoji čista ili savršena konkurencija. Ovo je najčešći tip. Njegova glavna značajka je da postoji velik broj prodavača (najmanje četrdeset) i još veći broj kupaca. Cijene postavlja samo tržište i nijedan ih prodavač ne može precijeniti, jer će u protivnom uskratiti kupce.
Vrste tržišta sa slobodnom konkurencijom karakterizira homogenost ponuđene robe: proizvodi, odjeća, metali itd. To moraju biti isti ili zamjenjivi proizvodi.
Politika cijena formira se na temelju analize ponude i potražnje, niti jedna tvrtka ne može značajno utjecati na cijene.
Danas su vrste i tipovi tržišta s čistom ili slobodnom konkurencijom burze, sajmovi i gradske tržnice ili bazari.
Tržište monopolističke konkurencije
Sljedeći najveći tip tržišta. Ovdje ima deset do četrdeset prodavača. Glavna je razlika u cjenovnoj politici: ona varira u prilično širokom rasponu. Ponuđena roba međusobno se razlikuje i nije uvijek zamjenjiva.
Cijene se odvijaju u konkurentnom okruženju organizacija koje proizvode slične, ali zamjenjive robe. Svako poduzeće ima specifične značajke proizvodnje, što im omogućuje da samostalno određuju cijene vlastitih proizvoda. S tim u vezi, oni su na neki način monopolisti.
To uključuje sljedeće vrste proizvoda: bezalkoholna pića (sokovi, mineralna voda), duhanski proizvodi, alkoholna pića, slastičarstvo, lijekovi, odjeća i obuća s logotipom robne marke, kemikalije za kućanstvo, sportska oprema, vodovod, alati, oprema itd.
Suvremeni ekonomski sustav Ruske Federacije ima sve mogućnosti za razvoj tržišta s ovom vrstom konkurencije i stvaranje sfere konkurentnih cijena.
Tržište oligopolne konkurencije
Ovo je posebna vrsta koja se sastoji od malog broja velikih tvrtki koje svojim proizvodima pružaju cijelo tržište. Obično se broj poduzeća kreće od sedam do deset. Mogu ponuditi i homogenu i zamjenjivu robu (crni i obojeni metali, aluminij, plastika itd.) I međusobno se razlikuju (elektrotehnika, automobili, računala, mobiteli).
Ova je vrsta tržišta praktički zatvorena za pridošlice, jer sadrži uglavnom svjetske marke koje se razvijaju desetljećima. Svaki prodavač nadgleda cijene konkurenata, ali to često ne utječe na njegovu cjenovnu politiku.
Na teritoriju suvremene Rusije većina industrijskih proizvoda, kao i neke vrste usluga, proizvode se u oligopolističkim industrijama. To su uglavnom tvrtke za proizvodnju i preradu nafte: Lukoil, Rosneft, Onako, Yukos, Tatneft i druge. To uključuje industriju ugljena, crnu i obojenu metalurgiju (aluminij, kositar, olovo, cink itd.), Proizvodnju automobila, elektrotehniku, traktore, električna vozila, kao i kemijsku industriju.
Čisto tržište monopola
Ovo je posebna vrsta tržišta koja se sastoji od samo jednog prodavača. Ovo je često državna agencija.
Privatna monopolska tvrtka neovisno postavlja visoku cijenu svojih proizvoda. Ne fokusira se na druge tvrtke, niti lokalne samouprave ili upravu. Tržište "monopola" također je neovisno o bilo kakvim promjenama u gospodarstvu zemlje.
Organizacije ne traže uvijek najvišu moguću cijenu, boje se da država može regulirati cjenovnu politiku i privući nova poduzeća, stvarajući konkurenciju na tržištu ili da će neki kupci i kupci izgubiti.
Uz potpunu slobodu u određivanju cijena, tvrtke se vode razinom potražnje, što im pomaže da optimalno procijene svoje proizvode.
Ekonomske vrste tržišta ne mogu se naći u čistom obliku. Svaka tvrtka ima priliku predstaviti nekoliko proizvoda na različitim tržištima.
Situacija u Rusiji
Rusku Federaciju karakterizira visoka monopolizacija tržišta. Njegova razina u nekim sektorima gospodarstva doseže 80-100%. Uz prirodni i industrijski monopol (vozila, kombajni itd.), Postoji i dominacija države. Stoga proizlazi da je vrsta tržišta u Rusiji monopolistička, ali s elementima slobodne konkurencije (za određene vrste robe, posebno hranu).
Međutim, svi se ekonomski procesi odvijaju u skladu s važećim zakonodavstvom.
Nerazvijenost tržišnih institucija Ruske Federacije očituje se u:
- Što se tiče vlasništva: razvoj sive ekonomije, niska razina legitimiteta vlasničkih prava itd.
- U predmetima gospodarstva: niska razina ugovorne discipline, nedovršeni proces prilagodbe suvremenim tržišnim uvjetima, nedostatak vlasničkih prava na sve resurse.
- U mehanizmu samoregulacije tržišta: velike administrativne barijere, snažna manifestacija monopola, poslovni oligarhizam, niska razina zaštite potrošača, slabost srednje klase, disfunkcija novca.
Analiza tržišta ne nudi gotova rješenja za određivanje cjenovne politike, ali je potrebna kako bi se utvrdio obrazac određivanja cijena, koji ovisi o omjeru ponude i potražnje.
Pri odabiru bilo koje strategije cijena, poduzeće ili poduzeće uzima u obzir sljedeće čimbenike:
- Cijene roba ili usluga redovito se pregledavaju.
- Većina proizvoda prodaje se na sniženim cijenama na kraju sezone.
- Potražnja je elastična.
- Kupci su osjetljivi na cijene i padaju na niže cijene.
- Pri sastavljanju cijena uzimaju se u obzir konkurencija, potražnja, kvaliteta proizvoda, podaci o kupcima.
- Vrste tržišta u gospodarstvu omogućuju vam razumnu izgradnju cjenovne politike poduzeća.
- Najmanje jednom u tromjesečju potrebno je provesti temeljitu analizu tržišta i pratiti promjene cijena konkurenata.
- Troškovi proizvodnje izračunavaju se redovito.
Tržište je izuzetno složena struktura. Njegova studija zahtijeva uzimanje u obzir ogromnog broja čimbenika i značajki.
Tržište nekretnina
Tržišno gospodarstvo temelji se na pravu na privatno vlasništvo - pravu posjedovanja, korištenja i raspolaganja imovinom. To omogućava građanima ili privatnim poduzećima, prema njihovom nahođenju, stjecanje, korištenje i prodaju materijalnih resursa i sklapanje ugovora koji su pravno obvezujući i obvezujući za partnere.
Vlasnik nekretnine ima pravo u amanet, t.j. pravo imenovanja nasljednika ove imovine nakon njegove smrti, što u osnovi podržava instituciju privatnog vlasništva. Treba napomenuti da pod tržišnim modelom postoji i državno vlasništvo, kao i vlasništvo u mješovitim oblicima. Naravno, zakonodavstvo bi trebalo predvidjeti zakonska ograničenja prava privatnog vlasništva koja se odnose na interese društva u cjelini.
Sloboda poduzetništva i izbora izravno je povezana s privatnim vlasništvom. Sloboda poduzetništva omogućuje vam organiziranje proizvodnog procesa iz raspoloživih resursa i prodaju proizvedene robe (proizvoda, usluga) na tržištu po vlastitom nahođenju. Odluka o ulasku na određeno tržište (vrstu djelatnosti) ili izlasku s njega u rukama je poduzetnika.
Sloboda izbora potrošača, t.j. sloboda potrošača, u granicama dohotka, da kupuje robu i usluge u skupu koji je najprikladniji za zadovoljenje njegovih potreba dominira među ostalim slobodama i određuje granice slobode izbora dobavljača materijalnih i ljudskih resursa. Rezultat je da potrošač odlučuje što bi gospodarstvo trebalo proizvesti.
Osobni interes oblikuje ponašanje različitih subjekata na tržištu nekretnina kada ostvaruju slobodan izbor. Svatko od njih nastoji učiniti ono što je za njega ekonomski korisno. Dakle, vlasnici nekretnina nastoje dobiti maksimalnu cijenu prilikom prodaje ili davanja u zakup, stanari pokušavaju izvući maksimalan profit od korištenja iznajmljenog prostora. Poticanje osobnog interesa jedno je od karakterističnih obilježja tržišnog gospodarstva koje mu u velikoj mjeri daje smjer i red u funkcioniranju. Sloboda izbora, koja se ostvaruje za svakog sudionika na tržištu u obliku želje za osobnim dohotkom, služi kao osnova za gospodarsko natjecanje ili konkurenciju.
Konkurencija na tržištu nekretnina uključuje:
· prisutnost na tržištu velikog broja neovisno djelujućih prodavača i kupaca određene robe, proizvoda, resursa i usluga;
· sloboda za prodavače i kupce da ulaze i izlaze s određenih tržišta prema vlastitom nahođenju.
Međutim, bit konkurencije leži u činjenici da tržište nekretnina ima toliko velik broj prodavača da svaki od njih, pružajući mali udio u ukupnoj ponudi, praktički nije u mogućnosti utjecati na cijenu robe. Isti omjer vrijedi i za one koji na tržištu nekretnina djeluju kao nositelji potražnje. Kupca je mnogo i jedan kupac ne može upravljati tržištem u svoju korist. Konkurencija postavlja ograničenja za prodavače i kupce nekretnina koji prodaju svoje osobne interese.
Najčešći oblik natjecanja je smanjenje cijena. Leži u činjenici da je prodavači nekretnina, nastojeći povećati (ubrzati) broj prodaja, nude po nižim cijenama od konkurenata. Da bi to učinio, svaki prodavač mora sve učiniti na takav način da prodaje po istim cijenama kao konkurent ili jeftinije. Poduzetnik koji u tom pogledu nema dovoljno vještina mora prije ili kasnije napustiti tržište nekretnina. Suprotno tome, vješt poduzetnik ostvaruje visoku dobit, što mu omogućuje razvoj posla.
Jedan od načina natjecanja je kroz inovacije stvorene za privlačenje kupaca. U relativno kratkom razdoblju formiranja tržišta nekretnina u Rusiji, to se vrlo jasno očitovalo u aktivnostima realtors.
Osim izravnog rivalstva, poduzetnici koji posluju na tržištu nekretnina nalaze se uvučeni u neizravnu konkurenciju. Ovo je natjecanje između različitih sektora gospodarstva i različitih skupina roba i usluga. Primjerice, ljudi koji žele kupiti stan mogu se predomisliti i kupiti automobil ili otići na skupo putovanje, kuće od opeke mogu zamijeniti drvene zgrade, trgovina na malo ima prednost u dobivanju bankovnog zajma za razliku od transakcija sa zemljišnim parcelama.
Analizirajmo tržište stambenih nekretnina kako bi utvrdilo njegovu usklađenost s vrstom tržišne strukture. Prema ekonomskoj teoriji, vrste tržišnih struktura razlikuju se na temelju sljedećih karakteristika: broja prodavača i kupaca, stupnja diferencijacije robe, prepreka za prodor na tržište za proizvođače i prodavače, cjenovne elastičnosti ponude i potražnje, prisutnosti ekonomske dobiti i specifičnosti konkurencije u industriji.
1. Na tržištu stambenih nekretnina ima mnogo prodavača nekretnina: građevinske tvrtke (na primarnom tržištu) - 2009. u Ruskoj Federaciji iznosi 11%, a 2011. 16% i kućanstva (na sekundarnom tržištu) - 2009. 89%, i 84% za 2011. godinu. Međutim, na sekundarnom tržištu prodavači (kućanstva) u pravilu ne djeluju samostalno, već putem posrednika, koji su i mali individualni poduzetnici i srednje velike tvrtke za promet nekretninama. Prema Ruskom cehu nekretnina, samo u gradu Tomsku postoje certificirani trgovci nekretninama (NGSR), koji je od rujna 2010. obuhvaćao 27 tvrtki. Dakle, na temelju toga, sekundarno tržište stambenih nekretnina pripada tipu tržišne strukture "monopolistička konkurencija". Primarno tržište nekretninama, gdje su prodavači srednje i velike tvrtke, a broj tvrtki za promet nekretninama je mali, ima znakove oligopola. Uz to, na sveruskom tržištu nekretnina postoje tako velike financijske i industrijske skupine i udjeli kao što su:
2. Na tržištu stambenih nekretnina postoji značajna diferencijacija robe. Tipično, sekundarno tržište nekretnina podijeljeno je na: staro stanovanje, staro stanovanje nakon većih popravaka, kuće staljinističkog razdoblja, Hruščov, Brežnjevka, panelne kuće 60-70-ih, panelne kuće 80-90-ih, ciglene kuće. "Tomsk ima svoju neslužbenu klasifikaciju prema kojoj se stambene nekretnine dijele na elitne stanove, luksuzne kuće, stanove s poboljšanim planiranjem i standardno stanovanje." Što se tiče primarnog tržišta nekretnina, "najčešće za osnovu uzimaju moskovsku klasifikaciju i stanove dijele u četiri klase: elita, premija, posao i gospodarstvo". Također, stanovanje svake klase razlikuje se prema vrsti materijala, području smještaja (uključujući okolnu situaciju), kvaliteti podova, veličini soba, kuhinje i drugih pomoćnih prostorija te, kao rezultat toga, po cijenama. Pojedinačne karakteristike kućišta su: pod, pogled s prozora, raspored, preuređenje, stanje električne ožičenja, vodoopskrbe i sustava grijanja itd., Uklj. dostupnost cjelovitog paketa dokumenata za transakciju. „Prilagođavanje proizvoda čini ga još skupljim. Količine proizvodnje pojedinačne i serijske robe ne dosežu svoj ekonomski optimum, odnosno minimalne prosječne troškove. Roba potrošača košta više nego u uvjetima savršene konkurencije, ali potrošač pristaje "platiti užitak" živjeti u stanu koji mu je prikladniji po položaju i rasporedu ili u vlastitoj kući. Dakle, na toj osnovi tržište stanova pripada tipu "monopolističkog natjecanja s diferencijacijom proizvoda".
3. Prepreke ulasku u industriju. Na primarnom tržištu nekretnina postoje velike prepreke za ulazak u industriju za prodavače (kupce, programere). Da biste stvorili građevinsku tvrtku, morate proći postupak za državnu registraciju pravne osobe. Nadalje, za provođenje građevinskih, projektnih i inženjerskih istraživanja od 1. siječnja 2010. godine potrebno je pristupiti samoregulacijskoj organizaciji (SRO) i dobiti potvrdu o pristupu određenim vrstama radova. Ostatak prepreka odnosit će se na izgradnju svakog novog objekta zasebno. Prema tržišnim stručnjacima, glavne su prepreke na putu povećanja obujma gradnje usvajanje Saveznog zakona br. 214-FZ "O sudjelovanju u zajedničkoj gradnji stambenih zgrada i drugih objekata na nekretninama i o izmjenama i dopunama nekih zakonodavnih akata Ruske Federacije" od 30. decembra 2004., koji predviđa programer ima pravo prikupljati sredstva od vlasnika kapitala samo ako postoji: - dokument o državnoj registraciji nositelja vlasništva nad zemljištem u izgradnji ili ugovor o zakupu za takvu parcelu; - građevinske dozvole; - izjava o projektu, koja se mora objaviti u medijima, jer programer može sklopiti ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji s prvim dioničarom tek nakon dva tjedna od datuma objave. Također je potrebno primijetiti i druge prepreke svojstvene primarnom tržištu nekretnina: - nedovoljan broj ponuđenih zemljišnih parcela, njihova visoka cijena i netransparentnost ponuda za njihovu prodaju. Obično se istovremeno nude 1-2 zemljišne čestice po okrugu. Trenutno se trošak zemljišnih parcela koje programer može steći za vlastitu izgradnju višespratnih stambenih zgrada u gradu Tomsk razlikuje od 230 tisuća rubalja. do 1 milijun rubalja. za sto četvornih metara. Što se tiče cijena zemljišnih parcela za nisku izgradnju individualne stambene izgradnje kako u gradu tako i u predgrađu, raspon cijena ovdje je od 30 do 500 tisuća rubalja. za stotinu četvornih metara; - neformalni zahtjevi za građevinski posao u obliku različitih vrsta socijalnih obveza. Često se prakticira dodjela zemljišta građevinskoj tvrtki za vlastitu izgradnju na prikladnom mjestu u zamjenu za njezinu obvezu izgradnje ili rekonstrukcije objekata socijalne infrastrukture: vrtića, škole, bolnice itd. Ili ustupanje uprave dijelu podignutih stanova potrebnih za provedbu državnih socijalnih programa ; - potreba za raznovrsnom visoko specijaliziranom opremom (toranjske dizalice različitih visina i nosivosti, oprema za zabijanje pilota ili postrojenja za prešanje pilota, betonare i jedinice za miješanje betona, betonske pumpe itd. ), koji je neučinkovit za kupnju s obzirom na mali obim i privremenu prirodu posla, te ga je potrebno unajmiti, što je povezano s rizicima nedostatka tržišne ponude. Primjerice, nema uvijek smisla kupiti toranjsku dizalicu, jer će građevinska tvrtka morati dodati nekoliko ljudi odmah nakon kupnje (1-2 rukovatelja dizalicama, bravar odgovoran za tehničko stanje dizalice, električar plus dodatni posao za sigurnosnog inženjera). Kao posebno opasno gradilište, dizalica mora biti registrirana u gradskom odjelu Rostekhnadzor, kao i stavljena u bilancu poduzeća. Kupljena oprema mora se skladištiti pod određenim uvjetima i svakih 10 mjeseci mora se provoditi planirani pregled. Svi ovi čimbenici značajno povećavaju troškove. Uz to, za različite vrste građevinskih radova, uzimajući u obzir uvjete gradnje, potrebne su toranjske dizalice s različitim tehničkim karakteristikama, koje uključuju: nosivost, visinu, dohvat nosača, samostojeće na željezničkoj pruzi ili na sidrenom postolju s samoširivim toranjom krana i mogućnost pričvršćivanja kule do zgrade u izgradnji itd. S tim u vezi, raspon cijena je od 1,5 do 20 milijuna rubalja. za kupnju ove građevinske opreme. Raspon cijena također je zbog činjenice da je maksimalni vijek trajanja dijela toranjskih dizalica, ovisno o vrsti čelika, 10–18 godina, stoga se na tržištu nudi velik broj rabljene opreme po nižoj cijeni. Iznajmljivanje racionalno odabrane toranjske dizalice koštat će programera od 700 rubalja. do 5000 rubalja po strojnom satu (od 5600 rubalja i više po smjeni) i osloboditi ga dodatnih troškova povezanih s održavanjem, popravkom, održavanjem, skladištenjem, prisilnim zastojima itd .; - prekidi u opskrbi građevinskim materijalom. Ovdje je najupečatljiviji primjer "cementna kriza" koja je zahvatila europski dio Rusije u posljednjih nekoliko godina. Cement je glavni građevinski materijal na osnovi kojeg se izrađuju betoni i žbuke. Količina potražnje za njom ovisi o dobu godine, jer su ljeti aktivni: industrijska i stambena izgradnja, popravak i rekonstrukcija velikih objekata; individualna stambena izgradnja; popravak stanova; popravak i rekonstrukcija privatnih kuća; izgradnja, popravak i rekonstrukcija vikendica, vrtnih kućica i raznih zgrada na osobnim pomoćnim parcelama. Na domaćem tržištu kritično nedostaje ovog materijala. Doista, „rast tržišta cementa u Rusiji u godini iznosio je 9–12% (svjetski rast - 4–6%). Tijekom protekle godine u većini regija ovaj je građevinski materijal poskupio za 50-60%. Danas u Rusiji postoji oko 50 cementara, od kojih je sedam velikih. Ukupni proizvodni kapacitet je 69 milijuna tona. Istodobno, sveruska potrošnja premašuje 90 milijuna tona, što nedvosmisleno pretpostavlja deficitno tržište. A ako se velike tvrtke osiguravaju od manjka cementa sklapanjem dugoročnih ugovora s dobavljačima, tada mali programeri i kućanstva moraju platiti više ili, u slučaju potpunog nedostatka cementa na tržištu, potpuno odgoditi vrijeme gradnje; - nedostatak kvalificiranog osoblja. Izbor obrazovnih institucija koje obrazuju osoblje za građevinsku industriju vrlo je ograničen. S jedne strane, životni ciklus građevinske tvrtke u prosjeku je 5-7 godina, što čini neučinkovitim cjelokupni skup potrebne skupe dugotrajne imovine s dugim vremenom povrata. Istodobno, svaka tvrtka posjeduje dovoljan udio dugotrajne imovine koja joj omogućuje da ostane na tržištu kada se reorganizira ili se na temelju nje stvori nova tvrtka. Također je potrebno dobiti pristup novim natječajima (natječaji za izgradnju objekata). Istodobno, imovina mora biti dovoljno likvidna da bi se povremeno mogla lako prodati i prestati poslovati - tako tvrtke smanjuju izlazne barijere. U pravilu građevinske tvrtke stječu vlasništvo nad: niskotonažnim kamionima (automobili Gazela od 300 do 700 tisuća rubalja, ovisno o konfiguraciji i godini proizvodnje), manipulatorima (od 800 do 2,5 tisuća rubalja), utovarivačima (od 600 tisuće rubalja do 5 milijuna rubalja, ovisno o godini proizvodnje i nosivosti, snazi, kapacitetu kašike itd.), dizelskim generatorima i dizelskim elektranama (od 160 do 2800 tisuća rubalja, ovisno o marki, snazi \u200b\u200bi ostalim karakteristikama), bageri (od 1,8 milijuna rubalja); geodetski instrumenti: razine (od 6,5 tisuća rubalja), teodoliti (od 28 tisuća rubalja), taheometri (od 250 tisuća rubalja) itd. Sve to svjedoči o činjenici da u građevinskoj industriji često ne postoje jasne granice između tvrtke i tržišta, kako se tumače u teoriji R. Coasea. Razdvajanje određenih vrsta poslova (elektroinstalacijski radovi, vodovod, farbanje i žbukanje, proizvodnja i ugradnja prozora i vrata, itd.) U neovisne tvrtke uz održavanje temelja od strane matične tvrtke ili sklapanje sporazuma s neovisnim tvrtkama izvođačima smatraju se dvije prihvatljive tržišne alternative koje imaju svoje za i protiv. Stvaranje i održavanje "vlastitih" tvrtki prilično je čest fenomen u građevinskom poslu. S jedne strane, to osigurava učinkovitiju organizaciju industrije. Uz to, održavanje kontrole nad ovim vrstama rada omogućuje nam prevladavanje elemenata tržišne nesigurnosti. S druge strane, takva se „raspršenost“ aktivnosti često događa nauštrb kvalitete. Uz to, tvrtke za podršku također moraju ugovoriti ugovor s trećim stranama kako bi osigurale puni opseg posla i potrebne povrate na opseg. Istodobno, prenošenje pojedinačnih poslova na tržište često jamči veću kvalitetu zbog kontinuiranog izbora dobavljača. Istodobno, to stvara rizik od nesklapanja ugovora, što znači prekide u građevinskim radovima. Jedna od posljedica neizvjesnosti u građevinskoj industriji je nedostatak jasnih rasporeda rada i mreža. Oni su, naravno, razvijeni, ali u praksi ih se rijetko točno slijedi. Nesigurnost u industrijskoj proizvodnji može se smatrati dodatnom preprekom ulasku u industriju. Gore navedene prepreke ulasku u industriju za prodavače na primarnom tržištu nekretnina karakteristične su za tržišne strukture "oligopol" i "monopolistička konkurencija". Na sekundarnom tržištu stambenih nekretnina postoje manje prepreke ulasku u industriju. Kućanstva se najčešće koriste uslugama posrednika - agencija za promet nekretninama. Za stvaranje tvrtke za promet nekretninama potrebna je državna registracija pravne osobe, međutim dovoljna je registracija kao individualnog poduzetnika. Važnu ulogu igra i reputacija posredničkog poduzeća, što je njegova konkurentska prednost. Ugled trgovca nekretninama formira se iz različitih okolnosti njegove djelatnosti: vremena njegove prisutnosti na tržištu, broja ureda, prisutnosti pozitivnih i negativnih kritika u medijima, odražavanja aktivnosti u stručnim publikacijama itd. Neke konkurentske prednosti za tvrtku za prodaju nekretnina je i sudjelovanje u profesionalnom udruženju (neprofitno partnerstvo) RGR-a i / ili NGR-a. Da biste to učinili, morate: 1) pribaviti potvrdu o usklađenosti brokerskih usluga koje se pružaju sa zahtjevima Standarda; 2) posjedovati ili službeno koristiti nestambene prostore koji imaju posebno opremljenu sobu za pregovore, osiguravajući povjerljivost; 3) zaključiti ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti za prodavatelja; 4) pribaviti dokument o pravu korištenja zaštitnog znaka registriranog na propisani način pod kojim se pružaju brokerske usluge. Na tržištu nekretnina postoji svojevrsni zaštitni znak - u ovom je poslu vrlo važno imati dobru povijest i javno priznanje. Primjerice, činjenica da je agencija za nekretnine Vybor prepoznata rezultatima sveruskog natjecanja "Profesionalno priznanje - 2011", koje je održao Ruski ceh nekretnina, kao pobjednik u nominaciji "Najbolja brokerska tvrtka na domaćem tržištu prodaje 2011" (više od 100 zaposlenih) daje realtoru jaka konkurentska prednost. Učinak povjerenja u javno mnijenje i ponašanje javnosti ovdje je varijacija učinka pridruživanja većini, poznata iz ekonomske teorije - bez razumijevanja zamršenosti funkcioniranja tržišta nekretnina, neprofesionalni kupci i prodavači (kućanstva) radije kontaktiraju agente najtraženije na tržištu ili preporučene od poznanika i prijatelja ... Ugled, povjerenje, prednost marke - sve ove prepreke ulasku u industriju karakteristične su za strukturu tržišta "monopolističko natjecanje". Za neprofesionalne prodavače i kupce na sekundarnom tržištu nekretnina (kućanstva) zapreke ulasku na tržište su minimalne. Dakle, prodavač sklapa preliminarni ugovor s tvrtkom za prodaju nekretnina za prodaju, koja ga gotovo ni za što ne veže. Nakon toga posrednik oglašava robu (stan), prikazuje je potencijalnim kupcima, pregovori se vode u ime prodavatelja. Agent ima neplaćene transakcijske i proizvodne troškove, što je u mnogim aspektima vezano za njegovo daljnje ponašanje. Što duže agent surađuje s klijentom, to su veći troškovi i on je zainteresiraniji da ih učini produktivnima, odnosno da dovrši odnos s klijentom odabirom prihvatljive opcije prodaje i zaključivanjem posla. To je zbog činjenice da se agencijske usluge obično plaćaju u trenutku zaključenja kupoprodajnog ugovora ili prijenosa dokumenata za registraciju prava vlasništva. Isti neprofesionalni prodavač nekretnina ne snosi početne troškove, što ukazuje na gotovo potpuno odsustvo zapreka za ulazak i izlazak iz tržišnih odnosa. Ova okolnost približava tržište nekretnina za kućanstva tipu savršene konkurencije. Istodobno, odnosi detaljne vrste mogu se protumačiti kao „neizraziti ugovor“ koji pruža opasnost od oportunizma od strane najmanje ranjive strane.
4. Elastičnost potražnje za cijenom nekretnine u cjelini je velika zbog visoke cijene robe (učinak dohotka), ali se razlikuje za različite segmente kupaca i različite klase nekretnina. Tako je za ljude s visokim dohotkom cjenovna elastičnost potražnje niža nego za osobe s nižim dohotkom. Elastičnost potražnje za luksuznim i premium stanovima niža je nego za poslovnom i ekonomskom klasom. Uz to, potražnja za vrhunskim stanovima potražnja je za složenim dobrom, uključujući i sam stan (uvjeti života) i pojedinačnu infrastrukturu (na zahtjev), te razinu sigurnosti (uključujući ekološku prihvatljivost) područja. Integriranom gradnjom stvara se svojevrsno socijalno okruženje - ljudi s istim prihodima, problemima i potrebama živjet će okolo. Kupci elitnih stanova spremni su platiti za klabing (u kući nema više od 10 stanova), jedinstveno društveno okruženje (prodavač provodi strogi odabir stanara), lokaciju (u povijesnom dijelu grada), kao i lokaciju kuće u prestižnom kvartu (kazališta, muzeji , butici), nedostatak masovne infrastrukture kod kuće (kuću treba lišiti „dodatne usluge“, budući da kupci elitnih stanova obično već imaju vlastitog frizera, kuhara, teniski teren itd.), prisutnost parkirališta za goste i podzemnog parkinga (gdje svaki stan ima dva mjesta za automobile vlasnika stanova), visok stupanj sigurnosti za stanovnike (naoružani čuvari, video nadzor, ulazne plastične kartice za stanovnike itd.), autonomna inženjerska oprema (vlastita elektrana, vodovod, grijanje, vatrogasna služba itd.), uporaba u građevinarstvu i dorada samo najboljih materijala. Jedinstvenost takvog proizvoda čini druge proizvode nesavršenim zamjenama. Istodobno se smanjuje cjenovna elastičnost potražnje. Uz to, precijenjeni trošak po četvornom metru (od rujna 2011. u Tomsku cijena četvornog metra elitnog stanovanja kreće se od 55 do 83 tisuće rubalja) stvara učinak prestižnog dobra čiji interes za određene društvene slojeve raste, a potražnja postaje još manje cjenovno elastičan. Cjenovna elastičnost potražnje ovisi o svrsi stjecanja nekretnina. Prema ovom kriteriju sve stambene nekretnine mogu se podijeliti u dva segmenta. Prvo je stanovanje kupljeno u sklopu promjene u izboru potrošača. Drugo je stanovanje kao investicijska roba, čija se ulaganja vrše u svrhu preprodaje (dobivanje privremene arbitraže o cijenama). Za drugi je segment cjenovna elastičnost potražnje veća, jer ulaganja u nekretnine imaju druge mogućnosti ulaganja. Što se tiče cjenovne elastičnosti ponude, ona za prvi segment nije visoka, odnosno s porastom cijene neće doći do pojave novih prodavača. U drugom segmentu ponašanje prodavača ovisi o njihovim očekivanjima u pogledu daljnjih promjena cijena. Ako je, sa stajališta prodavača, cijena već dosegla svoj maksimum, prazna imanja kupljena u investicijske svrhe ući će na tržište, što može dovesti do smanjenja cijene. No, kolaps cijena teško se može očekivati \u200b\u200bzbog malenkosti ovog tržišnog segmenta. U očekivanju daljnjeg povećanja cijena, pojedinačni prodavači i trgovci nekretninama "držat će" stanove. Dakle, cjenovna elastičnost ponude veća je u drugom segmentu tržišta. Konačno, za primarno stambeno tržište cjenovna elastičnost ponude dugoročno je veća nego kratkoročno. To je zbog činjenice da je prodor novih proizvođača i prodavača (građevinskih kupaca) na tržište povezan s velikim materijalnim troškovima i trajanjem izgradnje novog objekta. Poboljšanje ekonomskog okruženja u kratkom će roku dovesti do veće dobiti za postojeće programere, ali malo je vjerojatno da će se opseg gradnje i prodaje značajno povećati. Dugoročno će se konkurencija pojačati zbog pojave novih poduzeća (uključujući ponovno profiliranje), koja će sudjelovati u raspodjeli ukupne dobiti.
5. Značajke konkurencije na tržištu nekretnina. Uzimajući u obzir veliku važnost pojedinačnih karakteristika stambenog prostora prilikom odabira od strane određenog kupca (kvaliteta stanovanja, životni okoliš, reputacija tvrtke koja se bavi gradnjom nekretnine ili posredničke tvrtke za promet nekretninama, jamstvo graditelja, pružanje usluga osiguranja vlasništva nad imovinom, pomoć pri dobivanju hipoteke itd.), Među prodavačima prevladava necjenovna konkurencija. Cjenovna konkurencija na tržištu stanova igra sporednu ulogu i stupa na snagu ako je transakcija hitna. Na tržištu nekretnina postoji lojalna konkurencija, ali u suvremenim uvjetima postoje i takva obilježja nelojalne konkurencije kao što su smanjenje kvalitete materijala i građevinskih radova, kršenje interesa kupaca, podmićivanje službenika (radi dobivanja raznih vrsta dozvola, kupnja parcela itd.), Potkopavanje ugleda konkurenti širenjem lažnih glasina, uklj. korištenje medija, industrijska špijunaža i druge radnje koje nisu u skladu sa zakonom i poslovnom etikom. Sekundarno tržište stambenih nekretnina tipičan je primjer "tržišta limuna" - robe različite kvalitete sa skrivenim karakteristikama za jednu od strana u transakciji (kupca) i prisutnosti druge strane u transakciji (prodavatelja) privatnih podataka o kvaliteti ponuđene robe. Kao što je pokazao autor teorije o "pogoršanju selekcije" J. Akerlof, roba s dobrim karakteristikama ("breskve") nestaje na tržištima ove vrste, ostaje samo nekvalitetna roba ("limun"), štoviše s jasno napuhanom cijenom. Drugim riječima, neka su svojstva prodana tijekom godina ili su se više puta vratila na tržište, gdje kupcu postaje vrlo teško pronaći "breskvu" među "trulim limunima". Budući da ne postoji masovno tržište breskvi, ono ga zamjenjuje individualna prodaja, uključujući onu koja se temelji na osobnim vezama.
6. Izvori ekonomske dobiti na tržištu nekretnina. Za programere je podrijetlo ekonomske dobiti povezano s oligopolističkom strukturom tržišta. Mogućnost ostvarivanja super dobiti u građevinskoj industriji i sektoru usluga nekretninama određuje trenutna makroekonomska situacija u zemlji, kao i očekivanja ljudi i njihova procjena razvojnih izgleda, dinamika dohotka stanovništva, mogućnost i uvjeti za dobivanje hipotekarnog kredita itd. Od posrednika (tvrtki za promet nekretninama) na tržištu nekretnina dobit je nagrada za rizik, kao i za prevladavanje informacijske nesigurnosti koja proizlazi iz potrošača usluga u svakoj fazi transakcije. Također, velike agencije za promet nekretninama mogu ostvariti špekulativnu dobit ulaganjem u nekretnine i privremenom arbitražom cijena. Stanovi kojima je hitnost transakcije važan čimbenik posebno su profitabilni investicijski objekti. Postoje i nepošteni načini stvaranja viška dobiti čiji je izvor nelojalna konkurencija. Proučavanje karakteristika tržišta stambenih nekretnina prema različitim kriterijima omogućuje nam zaključiti da je prikladnije za vrstu tržišne strukture „monopolistička konkurencija“, iako neki od njegovih segmenata imaju obilježja „oligopola“, pa čak i „savršene konkurencije“. Uz to, ovo tržište karakterizira ekstremna heterogenost, što određuje osobitosti njegovog funkcioniranja.
Tržište nekretnina ima razgranatu strukturu i može se razlikovati prema različitim kriterijima: vrsti financijske imovine, zemljopisnom čimbeniku, funkcionalnoj namjeni i ostalim pokazateljima (tablica 4.2).
Primarno tržišteu Rusiji se formira kroz novoizgrađene objekte i privatizacijom državnih i općinskih poduzeća, zemljišnih parcela, zgrada i prostora i imovinskih prava. Osigurava prijenos nekretnina u ekonomski promet. Sve naredne transakcije se troše sekundarnibudući da su povezani s preprodajom ili drugim oblicima prijenosa predmeta koji su ušli na tržište od jednog vlasnika do drugog.
Organizirano tržišteje ekonomski promet nekretnina i prava na njih u strogom skladu s važećim zakonodavstvom uz sudjelovanje licenciranih profesionalnih posrednika. Ovo tržište jamči pravnu čistoću transakcija i zaštitu prava njihovih sudionika. NeorganiziranoTržište (ulice) ne osigurava uvijek pouzdanost transakcija.
Tržište zamjene je kupnja i prodaja predmeta na burzi nekretnina, na natječajima i aukcijama koje drže državni i općinski fondovi imovine, zemljišne vlasti, općinski stambeni odbori ili posebno ovlaštene organizacije.
OTC tržište je izvršavanje transakcija izvan burze. Može se organizirati i neorganizirati. Organizirano OTC tržište temelji se prvenstveno na računalnim komunikacijskim sustavima licenciranih agencija za promet nekretninama.
Tablica 4.2. Klasifikacija tržišta nekretnina na fasetiran način
P / p br. |
Atribut klasifikacije |
Vrste tržišta nekretnina |
Vrsta predmeta (proizvoda) |
1. Zemljište. 2. Zgrade. 3. Strukture. 4. Poduzeća. 5. Prostorije. 6. Vlasnička prava. 7. Ostali predmeti |
|
Zemljopisni (teritorijalni) faktor |
1. Lokalno. 2. Urban. 3. Regionalni. 4. Nacionalni. 5. Širom svijeta |
|
Funkcionalna svrha |
1. Industrijske zgrade. 2. Kućište. 3. Neindustrijske zgrade i prostori (uredi, skladišta itd.) |
|
Operativna spremnost |
|
|
Tip sudionika |
1. Pojedinačni prodavači i kupci. 2. Srednji prodavači. 3. Općine. 4. Komercijalne organizacije |
|
Vrsta transakcija |
1. Kupovina i prodaja. 2. Najamnine 3. Hipoteke. 4. Raspolaganje materijalom (zakup, zalog, itd.) |
|
Pripadnost industriji |
1. Industrijski objekti. 2. Poljoprivredni objekti. 3. Javne zgrade. 4. Ostali |
|
Vrsta vlasništva |
1. Državni i općinski objekti. 2. Privatni objekti |
|
Način transakcija |
1. Primarno i sekundarno. 2. Organizirano i neorganizirano. 3. Razmjena i OTC. 4. Tradicionalni i informatizirani |
Prema glavnom obilježju - tipu nekretnina - postoji najmanje osam specifičnih tržišta (vidi tablicu 4.2.), Među kojima su od opće važnosti najrazvijenija tržišta za zemljišne parcele, stambene i nestambene prostore. Budući da je zemljište uključeno u sastav gotovo svih objekata nekretnina, detaljnije ćemo pogledati strukturu tržišta zemljišta, njegovu segmentaciju i osnovne parametre.
Tržište zemljišta kao složeni neovisni tip tržišta nekretnina, uobičajeno je dijeliti se na relativno homogene podvrste ili sorte prema namjeni zemljišta, koje se zatim razlikuju prema nizu drugih karakteristika (veličina, položaj itd.) (slika 4.8).
Sljedeća komponenta tržišta zemljišta je tržišni segment - posebno istaknuti dio te vrste, skupina elemenata koji imaju određene zajedničke karakteristike (kvaliteta zemljišta, udaljenost od industrijskih središta itd.).
Najprofitabilniji tržišni segment karakteriziraju:
- o visoka razina trenutne ili očekivane prodaje;
- o visoke stope rasta prodaje zemljišnih parcela;
- o brzi obrt sredstava i prihvatljiva stopa povrata. Segmentacija tržišta jedan je od najvažnijih marketinških alata. Uspjeh u konkurenciji uvelike ovisi o ispravnom odabiru tržišnog segmenta.
Brojni su kriteriji i značajke koji se mogu koristiti za segmentiranje tržišta zemljišta.
Predmeti segmentacije su kupci, sam proizvod, zemljište i sudionici na tržištu - komercijalne organizacije i poduzetnici.
Značajka segmentacije faktor je kojim se razlikuju tržišni segmenti.
Ovisno o ciljevima segmentacije, kao obilježja mogu se koristiti čimbenici koji karakteriziraju kupovno ponašanje fizičkih i pravnih osoba, parametri zemljišnih čestica, ekonomski pokazatelji komercijalnih organizacija. Trenutno se tvrtke za promet nekretninama koriste višestrukom segmentacijom, tj. segmentacija po nekoliko osnova istodobno (model višefaktorske segmentacije).
Shema 4.8.
i u određenoj kombinaciji s drugima, kako bi se točnije utvrdilo čije i kakve potrebe zadovoljava ova ili ona vrsta zemljišnih čestica (slika 4.9).
Kriterij segmentacije - ovo je čimbenik kojim se procjenjuje valjanost izbora određenog tržišnog segmenta. Najčešći kriteriji su: kvantitativni parametri segmenta, značajnost, profitabilnost, kompatibilnost segmenta s tržištem glavnih konkurenata, učinkovitost rada za odabrani segment, zaštita odabranog segmenta od konkurenata.
Segmentacija tržišta po proizvodima - na terenu - omogućuje vam utvrđivanje koji parametri određene web stranice mogu biti privlačni kupcima. Istodobno se koriste takve karakteristike zemljišta kao što su njihova kvaliteta, udaljenost od industrijskih centara (u Moskvi - od Moskovskog prstena), veličina parcela, investicijska atraktivnost, prestiž itd.
Dakle, u Moskovskoj regiji brojni se segmenti počeli isticati na tržištu zemljišta, ovisno o razini kvalitete.
Shema 4.9.
- 1. Visoko kvalitetne parcele - elita. Kupuju ih bogati građani i velike organizacije. To uključuje zemlje prestižnih zapadnih pravaca unutar zone od 30 kilometara. Na takvim se mjestima najčešće podižu udobne vikendice za stalno nastanjenje.
- 2. Parcele srednje kvalitete zainteresirani za ljude s prosječnim i relativno visokim primanjima. Njihova udaljenost od Moskovske kružne ceste varira od 10 do 60 km; na takvim se mjestima grade skromnije ladanjske kuće.
- 3. Zemljišta niske kvalitete kupuju ljudi s niskim primanjima, ali relativno jeftinim cijenama. U takvom segmentu ekologija, infrastruktura i prestiž gube utjecaj na ponašanje potrošača. Ova se kategorija zemljišta nalazi u gotovo svim smjerovima na udaljenosti većoj od 50 km od Moskve (tablica 4.3).
Istočni i jugoistočni distrikti Moskve nisu prestižni i ekološki nepovoljni, a u blizini Moskovske obilaznice - Kosino, Žulebino, smješteni u blizini takvih centara zagađenja kao što su industrijske zone (na primjer, Kapotnya).
Velika diferencijacija tržišta zemljišta također se primjećuje u pogledu prestiža. Ekološki izvrsna zemljišta nalaze se na jugozapadu i zapadu Moskovske regije, na primjer, obale rijeke Pakhra, duž autoceste Rublevo-Uspenskoe, itd. Kazanjski smjer je nepopularan. Zemlje južnog i istočnog smjera smatraju se neprestižnima i neprivlačnima.
Pravilnost utjecaja udaljenosti dionica od Moskovskog prstena na njihove cijene općenito se izražava sljedećom ovisnošću - što je daljnja, jeftinija.
Sljedeći znak segmentacije - veličina parcela. Velike su parcele obično tražene i, prema tome, vrednuju se više samo u prestižnim područjima. Općenito, međutim, cijena jedinice zemljišta u velikim dijelovima znatno je niža od cijene malih parcela. Istodobno, trošak od stotinu četvornih metara na malim i velikim površinama može se značajno razlikovati ovisno o brojnim čimbenicima.
Stupanj razvijenosti infrastrukture ima velik utjecaj na cijenu. Parcele na dobro razvijenim zemljišnim parcelama vrednuju se puno skuplje nego na nerazvijenim. Razlika između cijena razvijenih i nerazvijenih područja, s obzirom na istu veličinu, bit će približno jednaka ukupnim troškovima razvoja infrastrukture i troškovima upravljanja kapitalom ("trošak vremena" za razvoj lokaliteta).
Tablica 4.3. Segmentacija tržišta zemljišta u moskovskoj regiji
Znakovi |
Segmenti tržišta |
1. Kvaliteta zemljišta |
|
2. Udaljenost od MKAD-a |
|
3. Mjesto |
|
4. Veličina parcela |
|
5. Svrha |
|
6. Vrsta vlasništva |
|
7. Motivacija ulaganja |
|
|
|
9. Ponašanje kupca |
o Odnos prema zemlji i prirodi za uzgoj proizvoda: rekreacija; poduzetništvo itd. |
Povećanje cijene zemljišne parcele ovisno o dostupnosti komunikacija,%:
Izbor tržišne niše također igra važnu ulogu, t.j. njegov mali dio, koji nisu zauzeti ili premalo iskorišteni od konkurenata i dobro definiran krug kupaca.
Tržište stanova segmentirano prema kvaliteti kuća (5 katova - panel, opeka, blok; masovna gradnja - 9-, 12-, 16-, 22-kata, uglavnom panel; prestižna moderna cigla i luksuz), prema broju soba (1-, 2 - i trosobni, višesobni apartmani), prema rasporedu (standardni, poboljšani raspored), prema površinama smještaja (ladanjske vikendice, kuće itd.).
Stambeni fond čini više od 20% ponovljivih nekretnina u Rusiji, a uzimajući u obzir stambene zgrade u vrtu i ljetnim vikendicama - oko 30%. Opseg ulaganja u stambenu izgradnju iznosi oko četvrtine ukupnog obima; oko 13% radno sposobnog stanovništva zaposleno je u izgradnji i radu stanova. Gotovo 10 milijuna obitelji i pojedinaca živi u komunalnim stanovima, spavaonicama ili iznajmljuje prostor od privatnika, preko 2 milijuna ljudi živi u trošnim i trošnim kućama, 5-6 milijuna obitelji čeka u redu da poboljša svoje životne uvjete, milijuni ljudi žive u skučenim uvjetima. površine 5 m2 po osobi. No, samo 1,5-2% onih koji trebaju bolje uvjete stanovanja mogu istovremeno platiti troškove stana ili kuće. Prema riječima stručnjaka, troškovi stanovanja ne bi trebali prelaziti 12-15% godišnjeg dohotka obitelji s prosječnim dohotkom. Ako takva obitelj trećinu svojih prihoda koristi za otplatu bankovnog zajma s kamatama, tada će kupnja stana trajati više od 30 godina.
Broj stambenih prostora karakterizira 20-30 pokazatelja, uključujući veličinu kuhinje, prisutnost balkona ili loggie, raspored soba, kupaonicu, pogled s prozora itd. Elitno stanovanje u Moskvi odnosi se na stanove koji se nalaze u zgradama koje udovoljavaju sljedećim zahtjevima. Trebali bi ih sagraditi (ili rekonstruirati) relativno nedavno (prije ne više od 15 godina) i smjestiti ih u Centar ili u ekološki čisto područje uz Centar, ili čak u udaljenom području (ponekad izvan Moskovske kružne ceste), ali istodobno mora postojati prilika brzo doći do Centra. U kući je obavezno imati vratar ili osiguranje, a u idealnom slučaju - čuvati susjedni teritorij. Rad službi odgovornih za održavanje i održavanje reda u zgradi mora se izvoditi na visokoj razini; također je poželjno imati autonomnu opskrbu toplinom i vodom. Sve važniju ulogu ima prisutnost garaže ili čuvanog parkirališta na teritoriju ili u neposrednoj blizini zgrade (idealno je da je to podzemna garaža). Važan znak elitnog stanovanja je odsutnost osoba s niskim socijalnim statusom među stanovnicima. Potonji mogu ući u stanove visoke klase tijekom rekonstrukcije zgrade. Prema postojećim normama, bivši stanovnici takvih kuća, preseljeni tijekom obnove, imaju pravo na povratak nakon završetka. Kupnja stanova u takvim kućama ima određene prednosti: pravna čistoća transakcije, mogućnost da u početku uredite svoj dom prema vlastitom ukusu, homogeno socijalno okruženje.
Kuće koje udovoljavaju većini gore navedenih zahtjeva raznolike su: cigle, monolitne, čak postoje i panelne kuće. Apartmani u luksuznim kućama mogu se nalaziti na jednoj ili dvije razine. Broj katova zgrada također je različit - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 katova. Istodobno se može primijetiti karakteristična značajka - broj katova raste s udaljenošću od Centra. Infrastruktura elitnih kuća također se razlikuje u svom razvoju: oni mogu imati sportski kompleks, kućanske usluge, bazen, saunu, zimski vrt.
Ukupna površina stana je 120-150 m2 i više, na ulazu se nalazi dvorana od 20 m2 s malom fontanom i akvarijem, dvije kupaonice, kuhinja-blagovaonica od 15 m2, gostinjski i majstorski prostor na dvije razine.
Primarno tržište stambenog prostora formira se i funkcionira na štetu dva izvora: prodaje stanova izgrađenih javnim sredstvima od strane općinskih vlasti i prodaje privatiziranih stanova od strane građana.
Za praćenje stambenog tržišta u Moskvi prati se i analizira 12 pokazatelja stanova ponuđenih na prodaju u 173 okruga, uglavnom u blizini metro stanica. Obrazac za praćenje predstavljen je u tablici. 4.4.
Tablica 4.4.
Oznake u tablici. 4.4:
STmes - cijena ponude (u USD) od prosječno 1 m2 ukupne površine tijekom posljednja četiri tjedna;
MINdev (MAXdev) - minimalno (maksimalno) odstupanje (u dolarima) prosječne ponuđene cijene od 1 m2 ukupne površine sa 70% razine pouzdanosti;
PRmes (PRkv) - potrošački prioritet okruga za posljednji mjesec (tromjesečje);
STkv - cijena ponude (u USD) za prosječno 1 m2 ukupne površine tijekom zadnjih 12 tjedana;
Mmes (Mkv) - matematičko očekivanje tjednih stopa promjene cijene ponude (u dolarima) za posljednji mjesec (za posljednja tri mjeseca);
Yakrat (kered) - kratkoročni (srednjoročni) rizici transakcija nekretninama. Karakteriziraju udio rizika koji unosi nesigurnost tržišta u cjelini. Što su vrijednosti bliže Ja na nulu (0< Ja < 1), što je haotičnije ponašanje stambenog tržišta i upraviteljeva odluka treba biti uravnoteženija;
PIU je skupina atraktivnosti nekretnina, određena cjelovitim tržišnim karakteristikama područja (nazivi grupa su uvjetni):
"+++" - izuzetno atraktivan;
<<++" - очень привлекательная; " + >\u003e - vrlo atraktivan; "+/-" - prilično atraktivno; "- / +" - atraktivan;
"-" - nije baš atraktivan; radije neatraktivan nego atraktivan (valjanost transakcija treba potvrditi čimbenicima koji nisu uzeti u obzir u analizi); neprivlačan (valjanost transakcija mora biti potvrđena čimbenicima koji su poznati samo sudionicima transakcije);
mjesto u jedinici za provedbu projekata - redno mjesto regije u skupini atraktivnosti nekretnina, određeno njezinim cjelovitim tržišnim karakteristikama.
Na primarnom i sekundarnom tržištu nestambenih prostora, prema njihovoj funkcionalnoj namjeni, postoje četiri glavna segmenta: industrijski, skladišni, uredski i maloprodajni objekti čija se opća obilježja temelje na uzimanju u obzir lokacije, površine, kvalitete prostora, roka najma, cijene ili najamnine i drugih čimbenika.
Uredski prostori čine drugi (nakon stanovanja) segment moskovskog tržišta nekretnina po veličini, gdje potražnja premašuje ponudu. Ovisno o karakteristikama kvalitete, uredski prostori podijeljeni su u četiri razreda: A, B, C, D.
DO razred A uključuju uredski prostor u specijaliziranim poslovnim centrima u središnjim četvrtima grada i u blizini glavnih prometnih pravaca. Svi uredi u ovoj kategoriji opremljeni su u skladu sa zapadnim standardima, od najmodernijih telekomunikacijskih sustava do sustava za kontrolu klime. Unutarnji prostori, zgrade i okolica održavaju se u uzornom stanju, postoje vlastite službe upravljanja, održavanja i osiguranja, čuvano parkiralište.
Uredske prostorije razred Bimaju gotovo sve gore navedene karakteristike, ali s manjim popisom dodatnih usluga. Cijena najma je od 700 do 900 dolara po 1 m2 godišnje.
Uredske prostore klase A i B iznajmljuju zapadne tvrtke i velike ruske tvrtke.
Većina domaćih tvrtki radije iznajmljuje uredski prostor niže kvalitete klase Ci D.Prvi od njih predstavljaju uredi u hotelima, adaptirani prostori (istraživački instituti, obrazovne ustanove itd.) Smješteni izvan središta grada, ali na križanju prometnih pravaca, u blizini metro stanica. Cijene najma kreću se od 400 do 600 američkih dolara, ovisno o udaljenosti od Vrtnog prstena, pruženim uslugama i uvjetima najma.
Neprikladne prostorijesmještene izvan prometnih raskrižja pripadaju klasi D. Njihova nesumnjiva prednost je mogućnost dobivanja površine potrebnih dimenzija za prihvatljivu naknadu.
Cijene najma variraju ovisno o vrsti prostora i mjestu.
Tržište skladišta razlikuje se prema vrsti i opremi:
- o skladišni specijalizirani kompleksi opremljeni modernim tehničkim sredstvima, grijanjem i ostalim sadržajima;
- o moderno opremljeni hangari;
- o podrumi i polupodrumi;
- o prvi katovi raznih zgrada;
- o preuređena skloništa za bombe;
- o ostale prostorije.
Poduzeća kao imovinski kompleksi još uvijek ulaze na primarno tržište nekretnina u procesu privatizacije državne i općinske imovine.
Tržište u tijeku formira se na štetu općinskih i privatnih objekata koji nisu opskrbljeni financijskim, materijalnim i radnim resursima. Temelji se na principu uzajamne koristi - sporazuma o 50% raspodjeli izgrađenog prostora između investitora i vlasnika (grada, tvrtke).
Tržište vikendica brzo se razvija u svim regijama zemlje. Primjerice, u Moskovskoj regiji na površini od oko 48 tisuća hektara izgrađeno je 160 tisuća vikendica na štetu privatnih ulaganja pod uvjetima: 35% vikendica dobiva investitor, od čega 15% prodaje na zatvorenim aukcijama lokalnim stanovnicima, 40% Moskva kupuje po troškovnoj cijeni, a 10% se donira gradu i regiji.
U zaključku treba naglasiti da funkcioniranje tržišta nekretnina pridonosi razvoju ukupnog gospodarskog prometa zemlje (slika 4.10).
Shema 4.10.