Оценка квартиры при оформлении ипотеки. Все о процедуре оценки объектов недвижимости для обеспечения залогового кредита
Последние изменения: Июнь 2019
Ипотека всегда связана с большими расходами на подготовительном этапе сделки, и эти расходы должны в обязательно порядке учитываться покупателем. Оценка недвижимости для ипотеки относится к основным статьям расходов при согласовании сделки, а сведения из отчета оценщика играют важную роль при определении суммы кредита и других условий сотрудничества с кредитором.
Для чего нужна оценка недвижимости?
Необходимость, для чего нужна оценка недвижимости для ипотеки, подтверждена положениями ФЗ «Об ипотеке» , ведь приобретаемый объект становится залоговым обеспечением банка. Задача финансового учреждения – удостовериться, чтобы стоимость ипотечной квартиры или дома полностью обеспечивала сумму кредита. В случае проблем с выплатами, банк обратит взыскание на залоговый объект, поэтому так важно правильно определить стоимость жилья и проконтролировать, чтобы вырученных средств хватило для полного расчета с кредитором.
Покупатель и продавец могут договориться о любой цене договора, как в сторону превышения, так и в сторону уменьшения стоимости по сравнению с актуальными рыночными предложениями. Кредитор, принимая заключение оценщика, страхуя себя на случай негативных последствий, между ликвидной и рыночной стоимостью всегда выберет наименьшее значение. Это гарантирует полную финансовую защиту на случай, если плательщик не сможет погашать выданный займ, и жилье придется продавать.
Проведение независимой оценки недвижимости и в интересах покупателя:
- Чтобы убедиться в правильном назначении цены договора. Если стоимость оценки окажется гораздо ниже, возникает подозрение в завышенных требованиях продавца.
- Чтобы спланировать предстоящие расходы на первый взнос по ипотеке и определить предстоящие платежи банку.
- Для гарантий, что при неблагоприятном развитии сценария, клиент сможет рассчитаться с финансовым учреждением, продав недвижимость.
Для продавца результат оценки также поможет подтвердить оправданность назначенной цены сделки. Информация из заключения позволит проверить, не была ли занижена договорная стоимость. В результате, процесс оценки требуется всем участникам ипотечной сделки для гарантии правильного назначения суммы и благополучного расчета с кредитором.
Описание процедуры
Так как без заключения эксперта ни один банк не согласует ипотеки, инициатива проведения должна исходить от покупателя.
В процессе подготовки отчета предстоит выполнить следующие шаги:
- Сбор основной документации на будущий объект залога.
- Определение компании, которая будет проводить работы. В большинстве случаев, кредитор устанавливает ограничения по выбору эксперта из числа аккредитованных лиц.
- Проведение оценочных мероприятий с выездом по адресу расположения жилья.
- В установленные сроки организация проводит анализ полученных данных и представляет отчет согласно требованиям, определенным кредитором.
Что нужно подготовить
Оценочным работам предшествует работа по сбору информации об объекте. Помимо анализа рынка, эксперт должен изучить пакет документации на недвижимость:
Дополнительно могут потребовать любые другие документы, входящие в перечень банка-кредитора.
Чтобы не столкнуться с отказом банка принимать результаты оценки, следует заранее уточнить, к каким организациям вправе обратиться заемщик, чтобы банк принял документ к рассмотрению. У каждой финансовой организации – свой список оценщиков с различными расценками и сроками проведения. Перед тем как заказать услугу, в банке определяют, каким параметрам должен соответствовать эксперт.
Собственно, юридических ограничений банк вводить не вправе. Окончательное решение по выбору конторы для проведения работ остается за заемщиком. Однако, игнорируя правила банка, сталкиваются с отказом банка принимать отчет к рассмотрению в связи с несоответствием параметрам, установленным финансовым учреждением.
Основной список требований к организации выглядит следующим образом:
- Легитимность исполнителя работ (членство в СРО, подтверждающее принадлежность в официальной зарегистрированной организации оценщиков).
- Наличие страхового покрытия от 300 тысяч рублей по рискам гражданской ответственности.
Страховой полис гарантирует возможность возмещения ущерба клиенту, заказавшему услуги, а также свидетельствует об уровне профессионализма.
Исполнитель, по результатам проведенного исследования, обязан предоставить отчет с соблюдением требований к оформлению. Эти требования содержат стандарты Ассоциации российский банков (сокращенно, АРБ), АИЖК и банка.
Соблюдение требований к оформлению позволит кредитору иметь четкое представление о приобретаемом объекте, который далее будет оформлен в качестве залога. Чтобы исключить нарекания банка и отклонение заключения, рекомендуется подбирать эксперта из списка оценщиков, аккредитованных банком.
Что включает в себя отчет об оценке
Исследование оценщика наиболее полно описывает объект и содержит выводы относительно его реальной и ликвидной стоимости.
В отчет обязательно входят следующие показатели жилья:
- Основные характеристики недвижимости.
- Размер и количество помещений, входящих в состав объекта.
- Сведения о наличии балконов, лоджий, их размер и технические характеристики.
- Техническое состояние оцениваемого объекта.
- Высота помещений.
- Заключение о соответствии внутриквартирного расположения плану БТИ.
- Информация об инженерных коммуникациях (водоснабжение, отопительная система, электричество).
- Возраст жилого здания, в котором располагается оцениваемый объект.
- Использованный при возведении стен и перекрытий строительный материал.
- Дополнительные данные о здании – парковки, этажи под домом.
- Список выявленных дефектов, особенностей объекта, которые грозят возможными проблемами при эксплуатации и потребуют ремонта.
- Состояние здания, подъезда, фасада.
- Удаленность от транспортной инфраструктуры, остановки общественного транспорта, станции метрополитена.
- Цена квадратного метра.
- Схемы подъезда к дому, в котором расположен оцениваемый объект.
- Фотоматериал.
Согласно установленных АРБ и АИЖК требованиям, заключение независимого эксперта должно соответствовать определенным требованиям:
- Печатный вид с включением таблиц и описательной части.
- Сведения, на основании которых производились расчеты.
- Объем, не превышающий 30 страниц.
Если выбор пал на организацию, которая включена в официальный перечень аккредитованных банком оценщиков, с вероятностью 100 процентов банк примет отчет об оценке квартиры, который будет соответствовать требованиям финансового учреждения.
Трудности выбора
С учетом разнообразия на рынке оценочных услуг, определить оценщика бывает сложно. Во-первых, необходимо учитывать требования, предъявляемые к организации банком, АРБ и АИЖК.
Во-вторых, убеждаются в учете параметров, предъявляемых к самой организации, конкретному оценщику и подготовленному отчету.
Редкий банк ограничивает выбор единственным оценщиком. Как правило, таких организаций несколько, поэтому определить наиболее соответствующие условия сотрудничества с конкретной организацией не составит труда.
Задачей заемщика станет выбрать компанию:
- входящую в список аккредитованных;
- предоставляющую отчет в полном соответствии с требованиями в минимально короткие сроки;
- готовую обеспечить качественными услугами за наиболее низкую цену;
- работающую на рынке не первый год и имеющую отличные рекомендации и отзывы других заемщиков (обращают внимание на точность соответствия цены, установленной экспертом, реальным расценкам на рынке и договорной цене по текущей сделке).
Сроки подготовки и действия заключения
Процедура не проводится в один день.
Потребуется:
- провести предварительную подготовку документации;
- организовать выезд;
- проанализировать полученные сведения;
- надлежащим образом оформить новый документ.
В разных организациях, в зависимости от степени загруженности и удаленности объекта, устанавливают свои сроки – от 1 до 5 дней, однако чаще оценку проводят в течение 3-5 дней.
Результаты оценки содержат актуальные сведения, на основе существующих цен на рынке жилья. С течением времени, расценки на недвижимость меняются (растут или снижаются, исходя из конкретных изменений). Согласно нормам законодательства, срок действия отчета не превышает полугода. Если сделка, по каким-либо причинам, не состоялась в течение 6 месяцев, придется проводит экспертизу заново.
Если оценка недвижимости нужна , банк обязательно потребует проведение новой экспертизы, так как с момента сделки и переоформления кредитных отношений документ уже утратит свою актуальность.
Кто и сколько платит. Реестры оценщиков
Заказчиком оценки недвижимости является заинтересованная сторона. Она же и оплачивает услуги. Так как процесс купли-продажи не требует обязательной экспертизы со стороны продавца, а банку она обязательно нужна для определения условий ипотеки, при использовании кредитных денег в расчетах с продавцом, расходы на оценку несет покупатель, т.е. заемщик.
Что касается стоимости услуг, то каждая организация определяет собственные тарифы, нерегулируемые законодательством. В результате в различных регионах, разными оценщиками назначаются свои цены.
Так как каждый банк имеет свой перечень разрешенных организаций, то расходы покупателя определяют согласно услугам оценщиков из списка в пределах 2-7 тысяч рублей. Если объект находится далеко (например, для загородной недвижимости), тарифы увеличиваются. Для нестандартных объектов собственности также действуют повышенные тарифы, с учетом сложности проведения работ.Ниже информация о том, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, от разных организаций, работающих с различными кредитными структурами:
- В Сбербанке заключение экспертов оформляется за 3-4 тысячи рублей в стандартных ситуациях, а при удаленном расположении тариф повышается до 5-6 тысяч рублей. Перечень оценочных организаций: скачать по ссылке .
- По данным Россельхозбанка , оценка организациями из разрешенного списка проводится с применением тарифов по 35-50 рублей за 1 оцениваемый квадратный метр. Можно выбрать другого оценщика, не включенного в перечень банка, если по ипотеке клиент готов внести более 30% от стоимости жилья. По ссылке : реестр партнеров Россельхозбанка .
- Работающие с Газпромбанком эксперты выполняют работы за 3,5-7,0 тысяч рублей. Для Санкт-Петербурга тариф минимален, в московском регионе взимают до 7 тысяч за отчет. Перечень рекомендованных оценочных организаций: скачать .
- Оценщики, работающие с ВТБ в различных регионах, предлагают проведение экспертизы в широком диапазоне цен: от 2 тысяч (для Екатеринбурга и других российских городов) до 5 тысяч в Москве и 7 тысяч в Санкт-Петербурге.
Многие заемщики, стесненные в свободных средствах, с опасением относятся к процедуре оценки, ведь от нее зависит, хватит ли личных накоплений для уплаты первого взноса. Если будет выявлено отличие оценочной стоимости от ипотеки, и оценщик определит сумму ниже, чем было оговорено с продавцом, банк выдаст средства в объеме, оставшемся после вычета первого взноса. Таким образом, денег банка может не хватить для полного расчета с продавцом и потребуется искать дополнительный источник финансирования.
Бесплатный вопрос юристу
Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:
Люди, решившие приобрести жильё посредством кредита, задаются такими вопросами: нужна ли оценка квартиры при ипотеке в новостройке? Для чего необходимо проводить данную процедуру? Кто должен определить цену жилья и за чей счёт это осуществляется? Каким образом заказать услугу по оценке и на что стоит обратить внимание при выборе эксперта-оценщика? Как не натолкнуться на «подводные камни» и не потерять или не переплатить денежные средства? Попробуем ответить на все эти вопросы.
Для чего проводить оценку квартиры в новостройке при ипотеке?
Под оценкой подразумевают определение стоимости жилья на рынке, которое осуществляется лицом, обладающим лицензией на данную деятельность. Оценка потребуется, если есть намерение обратиться за ипотечным кредитом с целью приобретения квадратных метров в новом доме. ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязывает произвести определение стоимости объекта при оформлении закладной в связи с ипотекой.
Зачем оценивать объект? Прежде чем выдать деньги, финансовая организация должна быть уверена, что в ситуации, если заёмщик не сможет выполнять свои долговые обязательства, недвижимость можно будет продать и таким образом вернуть банковские средства. Полный список всего что нужно для покупки квартиры в новостройке .
Заключение оценщика также используется при следующих обстоятельствах :
- Для определения размера компенсационных выплат, если имеет место раздел имущества.
- При возникновении споров с ИФНС о размере налоговой базы.
Кем проводится оценка?
Итак, ? Определение цены может производиться как независимыми оценщиками, обладающими соответствующей лицензией, так и специалистом кредитной организации.
К эксперту предъявляются следующие требования :
- Должен застраховать деятельность не менее, чем на 12 месяцев.
- Обязан состоять в СРО (саморегулируемая организация) и уплачивать взносы на регулярной основе.
- Иметь полис ГО с суммой страхования от 300 000 рублей.
- Не быть родственником лицу, которое намеревается подписать ипотечные обязательства.
На что нужно обратить особое внимание при выборе экспертной организации?
Внимание следует уделить таким моментам, как :
- Репутация.
- Как долго компания работает на рынке.
- Наличие положительных или негативных отзывов.
Имеет смысл сделать запрос бланков договоров, отчётов, чтобы проверить, соответствуют ли они требованиям ст. ст. 10, 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности».
Важно знать, что заёмщик имеет право обратиться за услугами к фирмам, не имеющим аккредитацию банка. При обстоятельствах, когда финансовая организация ставит запрет, следует запросить отказ в письменной форме, где будут содержаться разъяснения. В случае обоснованности отказа, нужно потребовать у оценщиков устранения недочётов. Если последовал отказ устранить недостатки, стоит обратиться к эксперту, состоящему в СРО.
В ситуации, когда банковская организация даёт необоснованный отказ, у заёмщика возникает право написать исковое заявление в судебные органы. В иске должно содержаться требование принять заключение и выдать необходимую денежную сумму.
На какую сторону ложится обязанность по оплате услуги?
Оплачивать услуги эксперта обязан заёмщик. Стоимость процедуры оценки объекта в новостройке, если имеет место ипотечное кредитование, начинается от 2 500 рублей. В зависимости от региона сумма может меняться. Например, в Москве и МО придётся заплатить 3 500-4 000 рублей, в то время как в Санкт-Петербурге – 3 000-3 500.
Как заказать оценку?
В первую очередь необходимо выбрать эксперта. Чтобы ускорить процесс получения ипотечных средств и быть уверенным в правильности оценки, предпочтительно выбрать специалиста, находящегося в реестре финансовой организации. Скорость объясняется тем, что службе безопасности не придётся тратить время на проверку полномочий эксперта.
При этом нельзя забывать, что у банка нет права заставлять клиента работать с определённым оценщиком. Выбор профессионала – право заёмщика.
После того, как выбор в пользу того или иного эксперта сделан, необходимо предоставить нижеперечисленные документы :
- Паспорт лица, выступающего заёмщиком.
- Планы новостройки и помещения.
- Кадастровый паспорт, который выдают в БТИ.
- Контракт о долевом участии (если оформляется в недостроенном здании).
Заёмщик имеет право обратиться к оценщикам, не имеющим аккредитацию банка.
Процесс оценки происходит следующим образом :
- Заключение договора с экспертной организацией . В контракте необходимо прописать сроки и цели оказания услуг.
- Назначить день осмотра помещения . При этом следует принять в расчёт, что оценщик приезжает только в светлое время.
- Выдаётся заключение в течение 3-х дней с даты осмотра.
Как происходит осмотр помещения?
Осмотр состоит из нескольких шагов :
- Собственно осмотр квартиры. Время осмотра в среднем составляет минут 15.
- Фотографирование жилья и здания, в котором оно находится. Целью фотографирования является выявление дефектов либо фиксация их отсутствия.
- Производство расчётов стоимости объекта.
- Составление заключения на основании полученных данных и анализа схожей недвижимости. Заключение действительно в течение полугода. Отчёт должен включать копии документации на жильё и фотографии. Средний объём отчёта – 28-31 страница.
При определении цены принимаются во внимание не только неизменные характеристики квартиры, но и условия жизни в районе. Развитая инфраструктура увеличит оценочную стоимость.
Какие варианты оценки объектов существуют?
Выделяют следующие варианты определения стоимости недвижимости :
- Рыночный : анализ сделок на рынке, похожих на ту, которую планируется совершить.
- Затратный : рассчитываются затраты, которые бы возникли в случае строительства аналогичного объекта.
- Доходный : принимаются во внимание перспективы повышения рыночной стоимости.
День добрый, гости моего блога! В нашей семье общий день рождения у женской половины: у матери и у сестры.
Им на праздник я по традиции преподношу обеим по большому букету цветов. За ними и отправился в этот раз.
В цветочном, где обычно покупаю цветы, заболела продавец и меня обслуживала сама хозяйка, как оказалось, довольно разговорчивая.
Начала мне с порога рассказывать про свою жизнь, что хочет квартиру в ипотеку оформить. В разговоре была затронута оценка стоимости квартиры для ипотеки. О ней и хочу поведать вам сегодня.
Проведение экспертной оценки стоимости квартиры для ипотеки (равно как и любой другой недвижимости) — необязательная для ипотечного кредитования процедура.
Однако без ее проведения принятие решения со стороны банка о выдаче кредита будет затруднено.
Оценка квартиры для ипотеки влияет на множество моментов.Какую сумму банк выдаст в виде кредита, а какую заемщику необходимо внести самостоятельно? Каков будет размер обязательных платежей по кредиту, включая страхование.
В конце концов — чем рискуют банк и заемщик в случае возможного изменения рыночной ситуации, в частности — корректировки цен на жилье?
Кредитные цифры: зачем нужна оценка при ипотеке?
Определение независимым экспертом рыночной стоимости жилья, передаваемого в залог банку, является обязательным условием оформления ипотеки.
Внимание!
От этой, на первый взгляд, формальной процедуры зависит решение банка относительно суммы кредита и, как следствие, перспективы новоселья заемщика.
Одобрение банком заявки на выдачу ипотечного кредита многие покупатели воспринимают как гарантию успеха предстоящей сделки.
Документы заемщика прошли тщательную проверку, по результатам которой банк согласился одолжить ему требуемую сумму - казалось бы, теперь остается только подыскать подходящее жилье.
На деле же сумма предварительно одобренного кредита - это далеко не окончательная цифра, и в итоге она может оказаться гораздо скромнее.
Изначально банк рассчитывает сумму займа на основе уровня доходов и степени платежеспособности заемщика.
Предупреждение!
Однако ключевым фактором при определении размера кредита является оценочная стоимость предмета залога.
Цифра, фигурирующая в договоре купли-продажи, не имеет для банка практически никакого значения - ему важно иметь заключение независимого оценщика о реальной рыночной стоимости объекта.
В независимой профессиональной оценке приобретаемого в ипотеку жилья заинтересован не только кредитор, но и заемщик: вырученных денег должно хватить для полного погашения задолженности.
В связи с этим оценка залогового жилья является обязательным условием оформления ипотечного кредита в соответствии с Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Совет!
Так что как только заемщик определится с выбором квартиры, ему будет нужно заказать ее оценку. Лучше не откладывать эту процедуру до выхода на сделку.
Если оценочная стоимость жилья окажется значительно ниже назначенной продавцом цены, то у покупателя может не хватить средств на покупку, так как банк выдаст кредит лишь в пределах суммы, установленной оценщиком.
Расходы на услуги оценочной компании ложатся на плечи клиента. Если речь идет о типовой городской квартире, то стоимость оценки составит в среднем 5–6 тыс. рублей.
Покупателям загородной недвижимости придется заплатить оценщику от 25 тыс. рублей и выше в зависимости от типа объекта и его удаленности от столицы.
Разумеется, это средние цифры, и на рынке оценки есть предложения самых разных ценовых категорий.
Однако, выбирая компанию, заемщику не стоит ориентироваться только на стоимость услуг. Демпингующие фирмы-однодневки зачастую не несут никакой ответственности за свою деятельность.
Поэтому прежде чем заключить договор с оценочной компанией, стоит проверить, входит ли она в состав одной из саморегулируемых организаций оценщиков и имеет ли страховой полис гражданской ответственности.
Кроме того, нелишним будет выяснить, сколько в ее штате сотрудников, есть ли у них профильное образование и каков их опыт работы.
Внимание!
Каждый ипотечный банк предлагает клиенту свой список рекомендованных оценщиков, которые уже прошли тщательную проверку, и заемщик, как правило, может доверять выбору кредитора.
Предложенный банком перечень оценщиков не всегда устраивает клиента: его может смутить аффилированность оценочной компании или завышенная цена на услуги.
В этом случае заемщик вправе обратиться к любому другому оценщику, отвечающему требованиям кредитора. Правда, нужно быть готовым к тому, что процедура согласования с банком кандидатуры оценщика «со стороны» займет время.
Кроме того, не каждая оценочная компания будет готова тратить свои силы и время на то, чтобы предоставить по запросу банка обширный пакет документов. Сама процедура оценки проводится достаточно быстро.
На первом этапе клиент заключает с оценщиком договор и предоставляет ему необходимые документы:
- Для квартиры на вторичном рынке это копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект и кадастрового или технического паспорта с экспликацией и поэтажным планом.
- Если же жилье еще строится, то вместо свидетельства о праве собственности предоставляется договор долевого участия. Также клиент должен передать оценщику копию своего паспорта.
После этого оценщик или его представитель лично осматривает жилье, оценивая его по множеству параметров, фотографирует объект недвижимости.
Впоследствии эти фотографии подшиваются к итоговому отчету как обоснование заключений оценщика. Обычно отчет готовится в течение 1–3 дней, по загородной недвижимости - 4–5 дней.
Предупреждение!
При необходимости клиент может воспользоваться услугой экспресс-оценки недвижимости в течение 24 часов, заплатив за срочность в полтора-два раза дороже. В отчете об оценке указывается рыночная и ликвидационная стоимость жилья.
Вторая цифра зачастую имеет для банка большее значение, так как под ликвидационной стоимостью понимается цена, по которой данный объект недвижимости можно реализовать в кратчайшие сроки в формате вынужденной продажи.
Обычно она на 10–20 % ниже рыночной стоимости. При подготовке отчета оценщик должен ориентироваться на Федеральные стандарты оценки и стандарты АИЖК, так и на индивидуальные требования конкретного банка.
Кредитор всегда перепроверяет содержание и форму отчета и нередко отправляет его на доработку.
Заемщик, у которого банк отказался принять отчет по объективным причинам, должен обратиться в оценочную компанию с просьбой о внесении требуемых исправлений.
В большинстве случаев оценщик без возражений переделывает отчет, но не лишним будет оговорить это условие еще на этапе заключения договора с оценочной компанией.
Оценить по достоинству наиболее распространенный метод оценки недвижимости при ипотеке - это сравнительный анализ аналогичных объектов.
Совет!
Для определения среднерыночной цены недвижимости «подбираются аналоги, наиболее схожие с нашим объектом оценки.
Основные критерии, по которым подбираются аналоги:
- местоположение
- физические характеристики
- общая площадь
- материал стен
- этажность
- год постройки
Важно помнить, что полученная цифра сохраняет актуальность на довольно ограниченном временном промежутке.
Так как оценщик не может предсказать изменение цен на рынке недвижимости под влиянием различных факторов в средне- и долгосрочной перспективе.
Подписывая соглашение с оценщиком, не стоит просить его заранее назвать примерную стоимость жилья - он не сможет этого сделать до того, как проведет анализ объекта по перечню критериев, ряд из которых влияют на итоговую цену.
Так, к основным ценообразующим характеристикам квартиры относят ее:
- площадь
- тип и класс здания
- местоположение
- транспортную доступность
Факторами, повышающими цену объекта, являются изолированные комнаты в квартире, выходящие на разные стороны дома окна, просторная кухня (9 метров и более), раздельный санузел, застекленная лоджия или балкон.
Оценщик также учитывает качество ремонта в квартире, степень благоустройства подъезда и придомовой территории.
Стоимость квартиры могут ощутимо снизить расположение на первом или последнем этажах дома, высокая степень физического износа здания, неприглядный вид из окон и неблагополучная экологическая обстановка в районе.
Проигрывают в цене и те квартиры, в которых требуется ремонт, а также объекты с несогласованными перепланировками.
Проанализировав все основные и второстепенные характеристики жилья, оценщик подбирает в базе выставленных на продажу квартир наиболее близкие аналоги (обычно не менее шести).
Рассчитывает среднюю стоимость квадратного мера в выбранных квартирах и, применив определенные коэффициенты, определяет цену рассматриваемого объекта.
Гораздо сложнее определить рыночную стоимость загородной недвижимости, особенно построенной не по типовому проекту.
Внимание!
На стоимость квадратного метра влияет состояние дома и год постройки, категория земельного участка, обеспеченность инженерными коммуникациями, уровень безопасности.
Ключевое значение имеет расположение жилья, удаленность от центра города, качество подъездных путей. Кроме того, на цену влияет тип поселения, экологическая ситуация в районе и уровень развития инфраструктуры.
Специфической задачей для оценщика является определение рыночной стоимости строящегося жилья, которое очень часто становится предметом залога по ипотечным кредитам.
Как оценить объект, который существует только на бумаге, и нельзя быть полностью уверенным в том, что он вообще будет построен и введен в эксплуатацию?
Предупреждение!
На практике в этом случае оцениваются не эфемерные квадратные метры, а стоимость прав на возводимый объект.
Цена будущего жилья определяется исходя из стоимости уже готовых объектов со схожими характеристиками, которая затем корректируется с учетом информации о портфеле проектов застройщика, стадии строительства и рисков.
Как правило, строящееся жилье оценивается дешевле аналогичной недвижимости на вторичном рынке. Может, договоримся? Представим себе ситуацию: заемщику одобрен кредит на 5,5 млн рублей.
Своих средств у него 1 млн рублей, то есть он может купить жилье стоимостью не дороже 6,5 млн рублей. Как раз столько стоит понравившийся ему вариант.
Однако по результатам независимой оценки, необходимой для выдачи кредита, выясняется, что рыночная цена данной квартиры - 5 600 000 рублей.
Получив отчет об оценке, банк корректирует сумму кредита в соответствии с указанной рыночной стоимостью за вычетом первоначального взноса в размере 15 % - в итоге заемщик получит лишь 4 760 000 руб.
При этом договоренности с продавцом остаются неизменными, но теперь покупателю не хватает кредитных средств вкупе с собственными накоплениями, чтобы оплатить установленную собственником сумму.
Сделка оказывается на грани срыва, и чтобы спасти положение, заемщик нередко пытается «договориться» с оценочной компанией, чтобы в отчете появилась нужная ему цифра.
Совет!
Профессиональный оценщик не будет рисковать своей репутацией. Поэтому можно попробовать обратиться к другому оценщику.
Если же и во второй раз квартира будет оценена значительно ниже назначенной продавцом цены, покупателю стоит серьезно задуматься: нужно ли ему жилье по цене выше рыночной, да еще и на кредитные средства?
Возможно, результаты независимой оценки помогут договориться с собственником о дисконте, иначе заемщику придется искать другой вариант.
Рассчитывать на то, что банк выдаст в долг бОльшую сумму, нежели установленная оценщиком стоимость залога, бессмысленно - в этом случае риск и для кредитора, и для клиента будет слишком велик.
источник: ipocred.ru
Квартира, как и всякий объект жилой недвижимости, обладает определенной стоимостью.
Эквивалентом денежных средств, в той или иной валюте, которые можно получить в процессе ее продажи на рынке.
Нужно определить реальную цену квартиры как объекта залога, продав который, банк сможет погасить задолженность несостоятельного клиента.
В данном случае оценка квартиры — это основной способ, при помощи которого банки ограждают себя от возможных рисков в случае неплатежеспособности заемщиков по ипотеке.
Внимание!
Несмотря на то, что в объективной оценке квартиры нуждается, в первую очередь, сам банк, затраты на ее проведение ложатся на плечи заемщиков.
В ходе подготовки к подписанию договора ипотеки, заемщику необходимо обратиться к услугам оценочной компании, которая даст экспертное заключение относительно стоимости квартиры, оформленное в виде отчета.
Как правило, банки работают в тесном партнерстве с некоторыми аккредитованными у них оценочными компаниями, в которых рекомендуют проводить оценку квартиры для ипотеки.
Можно сказать, что банк удостоверился в их профессионализме, доверяет их отчетам и поэтому их рекомендует. Однако никто не запрещает вам самостоятельно выбирать подрядчика на оценку.
Предупреждение!
Главное, чтобы оценка проводилась в соответствии с законодательством. В ходе оценки квартиры оценщики оперируют двумя понятиями — рыночная и ликвидационная стоимость.
Оценка рыночной стоимости — это определение цены, по которой объект может быть продан на рынке при обычных условиях продажи, когда сроки его экспозиции (т.е. когда квартира выставлена на продажу) соответствуют средним по рынку.
Оценка ликвидационной стоимости — это определение цены, по которой квартира может быть продана в намного более короткие сроки, выражаясь языком профессиональных риэлторов — при <быстрой продаже>.
Сейчас практически все банки при выдаче ипотечных кредитов отдают предпочтение ликвидационной стоимости — она позволяет им существенным образом снизить риски. Как и почему это происходит — об этом далее.
Риски банков при ипотеке
Почему же банки при оформлении ипотеки отдают предпочтение ликвидационной стоимости квартир? Дело в том, что рыночная цена превышает ликвидационную на некоторую величину.
Конечный результат зависит от общего состояния рынка недвижимости, района расположения, качества и категории квартиры и т.п. Очень приблизительно, разница в оценке рыночной и ликвидационной цены может составлять от 20 до 50%.
Ориентируясь на ликвидационную стоимость квартиры, банк страхует себя и реально выдает заемщику в качестве кредита сумму, которая составляет не более 80% от рыночной стоимости объекта.
Совет!
Помните, при этом в залог по ипотеке отправляется вся квартира, в случае продажи которой (при неплатежеспособности заемщика) все 100% ее стоимости пойдут в пользу банка.
А если учесть, что помимо возможных колебаний в оценке, банк еще и попросит внести минимум 10% суммы за счет собственных средств, величина страхового запаса банка при ипотеке составляет 30-60%.
Этого вполне достаточно, чтобы при неблагоприятном развитии событий продать квартиру на рынке, погасить задолженность и покрыть все издержи.
Хотелось бы отметить еще один момент, из-за которого банки стали намного осторожней в своих действиях и, в частности — в большей мере ориентируются на ликвидационную стоимость жилья.
Огромную роль в этом сыграл финансово-экономический кризис 2009-2010 годов, в ходе которого цены на недвижимость обрушились на 20-30%, заодно превратив ипотечные портфели из растущих, в сомнительные и проблемные.
Так, до кризиса банки в отношении ипотеки занимали достаточно агрессивную и рискованную позицию.
Кредиты выдавали практически всем желающим, даже без первых взносов и на сумму, которая соответствовала оценке полной рыночной (в значительной мере — спекулятивной) стоимости квартиры.
Поэтому, когда цены на жилье, пройдя свой пик в первой половине 2008 года, обвалились на 30%, ипотечные кредиты банков оказались необеспеченными. И те не могли вернуть свои средства, даже продав жилье неплатежеспособных заемщиков.
Не в лучшей ситуации оказались и заемщики — реальные цены квартир, за которые они оказались должны банку, в некоторых случаях составляли немногим более 60% от суммы долга.
источник: ipotek.ru
Как оценить стоимость квартиры?
Придя в банк за ипотечным кредитом, покупатель квартиры сталкивается с необходимостью оценить рыночную стоимость объекта, который он хочет приобрести. От суммы, в которую оценят жилье, зависит размер выданного кредита.
На заре становления ипотеки покупатели зачастую тайком договаривались с компанией-оценщиком, которая серьезно меняла стоимость квартиры – вплоть до 20%, однако сейчас банки стали строже, и подобных случаев мошенничества — меньше.
Оценка жилья, которое выступает залогом ипотечной сделки, обязательна – без нее заемщику ни один банк не выдаст кредит.
Заказчиком оценки, как правило, выступает покупатель, и на его плечи ложится бремя оплаты услуг оценочной компании.
Заемщику придется потратить от 5 тысяч рублей (в случае покупки городской квартиры) до 35 — 40 тысяч рублей в случае загородного дома с землей.
Формально банк не вправе обязывать клиента обращаться в какую-то определенную оценочную компанию.
Но на практике во всех банках есть аккредитованные организации, отчеты которых банк готов рассматривать и оценке которых он доверяет.
Процедура оценки состоит из двух этапов:
- Вначале клиент оставляет заказ на оценку и высылает документы по квартире – свидетельство о праве собственности, план БТИ и экспликацию.
- Затем оценщики связываются с клиентом и договариваются о выезде специалиста, который делает фотографии квартиры, смотрит на ее состояние, а также проверяет соответствии планировки плану БТИ.
При определении стоимости конкретного объекта недвижимости оценщик ориентируется, прежде всего, на цену аналогичных предложений на рынке.
По итогам проверки клиент получает 2 экземпляра оценочного альбома. Сроки их изготовления варьируются в пределах 1-5 дней в зависимости от объекта.Это связано с тем, что банк потратит гораздо больше времени на перепроверку данных.
В редких случаях, когда клиент настаивает на том, чтобы аттестацию приглянувшегося ему жилья проводила компания «со стороны», процедура согласования оценки может затянуться на срок до месяца.
Мы подобрали для Вас лучшие ипотечные предложения из нашего каталога:Существенная разница
Сейчас во всех банках есть свои отделы по работе с залогами, которые проводят дополнительную экспертизу оценочного альбома и могут в одностороннем порядке корректировать оценку закладываемого объекта недвижимости.
Однако практика показывает, что банк не соглашается с результатами оценки, осуществленной оценочной компанией, достаточно редко.
Это происходит в основном при оценке дорогих объектов недвижимости, стоимость которых превышает 30 миллионов рублей.
В случае, когда оценка все же отличается от цены, о которой договорились продавец и покупатель, банк при расчете суммы кредита будет исходить из меньшей цены.
То есть, если оценщик сочтет квартиру дороже суммы покупки, банк просто будет учитывать сумму, указанную в договоре купли-продажи.
Внимание!
Если оценочная стоимость окажется ниже цены покупки, то клиент может не получить всю сумму кредита, на которую рассчитывал, так как в этом случае банк будет рассчитывать сумму кредита исходя из оценочной стоимости.
Такое возможно, когда при оценке не учитывается состояние объекта или некорректно подобраны аналоги.
В этом случае покупатель может либо попробовать донести свои доводы до оценочной компании, либо воспользоваться услугами других аккредитованных в банке оценочных компаний.
Но такие случаи скорее являются исключениями – как правило, оценочная стоимость соответствует той цене, за которую приобретается объект недвижимости.
Намеренные и случайные ошибки
До 2004 года, на заре зарождения ипотеки в России, в России были распространены мошеннические схемы, связанные с необъективной оценкой ипотечной квартиры.
Когда покупателю не хватало наличных денег на первоначальный взнос, он договаривался с оценщиком, который завышал цену квартиры, иногда довольно серьезно – на 20%.
В результате кредит выдавался на большую сумму, часть из которой покупатель использовал для оплаты взноса.
Предупреждение!
Однако в настоящее время такое невозможно, так как вне зависимости от цены объекта процедура выдачи кредита обязывает клиента подтверждать использование первоначального взноса в полном объеме.
Так, для подтверждения использования собственных средств банки обязывают клиента внести первоначальный взнос на счет или просят от продавцов расписку в том, что они получили сумму, равную первоначальному взносу, от покупателей.
Кроме того, банки многократно проверяют как сами отчеты, так и компании-партнеры, которые занимаются оценкой. Поэтому можно говорить, что случаи мошенничества практически сошли на нет.
Однако оценщик может ошибиться и без злого умысла. В ходе кризиса 2008 года случалось так, что заемщик не имел больше возможности обслуживать ипотечный кредит.
Но когда банк продавал его квартиру, оказывалось, что вырученные деньги не покрывали обязательств заемщика. В итоге покупатель не только оставался без жилья, но и еще был должен банку значительную сумму.
Такое могло произойти, если стоимость квартиры изменилась со времени получения кредита, либо если оценка изначально была произведена некорректно.
Сегодня такая ситуация маловероятна, так как аккредитованные при банках оценочные компании достаточно качественно делают свою работу.
В банках все отчеты об оценке дополнительно перепроверяются, а падение цен на рынке недвижимости, случившееся во время кризиса, уже в целом компенсировано последующим ростом.
Совет!
К тому же не надо забывать, что оценщик несет финансовую и, в отдельных случаях, уголовную ответственность за неверную оценку.
Согласно закону «Об оценочной деятельности в РФ», оценщик обязан возместить убытки, причиненные заказчику вследствие использования им итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, в полном объеме за счет своего имущества.
источник: http://сайт/riarealty.ru
Документы для оценки недвижимости
Желающие взять ипотеку знают, какой пакет документов нужен и сумму необходимого ежемесячного дохода. Вот только мало кто уделяет внимание такой важной детали, как оценка недвижимости для ипотеки.
Оценка недвижимости проводится перед тем как банк выдаст заемщику кредит и является одним из того, что нужно для получения ипотеки.
Чаще всего эта процедура осуществляется оценочными фирмами, либо частными специалистами, которые в последствие и выдают документ с итоговой стоимостью объекта, который впоследствии станет залогом.
Внимание!
В ходе подобной процедуры, учитывается специфика и особенность цели, для которой и производится сама оценка жилья.
Специфика в данном случае заключается в том, что банк-кредитор рассматривает приобретаемую жилье как имущество, которое возможно будет продать в случае невыплаты долга заемщиком.
Таким образом, банк сможет вернуть себе деньги, выданные в соответствии с кредитным договором.
На основании документа, в котором указывается оценка недвижимости для ипотеки, кредитор определяет — достаточно ли этой суммы для выдачи запрашиваемого кредита.
Какие документы необходимы?
Для того чтобы осуществить оценку требуется предоставить представителю компании, который будет ее проводить, следующие документы:
- Любой правоустанавливающий документ: свидетельство о регистрации, договор купли-продажи или свидетельство о наследстве.
- Кадастровый паспорт из территориального БТИ.
- В случае покупки квартиры в строящемся доме, необходимо предоставить любой договор с застройщиком.
В такой ситуации оценки будет подлежать право требования по данному договору, а документы из БТИ, предоставлять не нужно.
Все предоставляемые документы необходимо заверить подписью человека заказавшего оценку.
Кто осуществляет оценку квартиры для ипотеки?
Прежде чем обратиться в компанию, осуществляющую подобные услуги, кандидатуру специалиста следует согласовать с банком-кредитором.
Некоторые из банков предпочитают, чтобы вы проводили данную процедуру, прибегая к услугам аккредитованных ими оценщиков, но в последнее время многие банки отказались от аккредитации.
В данном случае предполагаемый оценщик должен соответствовать некоторым требованиям:
- Являться членом одной из зарегистрированных организаций оценщиков.
- Иметь полис страхования на сумму не меньше 300 тысяч рублей.
Данный полис страхования гражданской ответственности необходим, для тех случаев, когда оценщиком были допущены ошибки в процессе оценки.
Подобные ошибки могут быть следствием непрофессионализма самого оценщика, либо в результате преследования корыстных целей. В том или ином случае оценщик обязан покрыть материальный ущерб причиненный заказчику, то есть вам.
Предупреждение!
Сама процедура подготовки документов для банка занимает срок от одного до трех дней. Оценка квартиры для ипотеки, стоимость которой находится на уровне от 3000 до 10000 рублей, не значительно влияет на стоимость ипотеки.
В случае, когда приобретаемое жилье относится к «элитным», стоимость услуги может быть разной, в зависимости от сложности ее проведения.
Как происходит оценка квартиры для ипотеки?
Сама по себе процедура не является сложным моментом. После утверждения кандидатуры оценщика банком, вам необходимо договориться с оценщиком и соответственно заключить с ним договор на совершение оценки жилья.
Далее назначается день и время, в который данный специалист должен прибыть на место, где находится объект оценки. В процессе осмотра, эксперт должен сфотографировать все жилые помещения, а так же прилегающие к ним.
Для оценки жилья при ипотеке специалист обязан рассмотреть все факторы, которые могут оказать на нее влияние, например:
- состояние и возраст постройки;
- доступность общественного транспорта;
- наличие аптек, школ, больниц и других инфраструктур.
По окончанию осмотра эксперту потребуется несколько дней, что отследить уровень подобных предложений, а так же просмотреть существующую базу оценок.
При правильном составлении оценки квартиры, специалист так же должен учесть такой момент, как план по застройке района. И только после этого составить итоговый отчет.
Что должно быть в отчете для банка?
Обычно итоговый отчет составляет не менее 28-30 страниц. К нему прилагаются документы оценщика, требуемые банком, документы на саму недвижимость и фотографии, сделанные в процессе осмотра.
В случае оценки для ипотеки, в отчете должны быть указаны две цены: первая – рыночная стоимость ипотечной недвижимости, вторая – ликвидная цена.
Как правило банк интересует именно вторая цена, по причине того что именно за эту сумму банк сможет продать недвижимость, если заемщик не сможет погасить долг.
Что делать если оценочная стоимость ниже рыночной?
Бывают моменты, когда стоимость жилья, оказанная в отчете об оценке недвижимости, оказывается ниже стоимости на рынке недвижимости, либо цены оговоренной с продавцом.
В этом случае банк будет определять сумму кредита исходя из стоимости, указанной в соответствующем отчете, и вы рискуете получить не всю сумму, на которую рассчитывали.
Это может произойти в том случае, если оценщик не учел состояние ипотечного объекта, либо не правильно подобрал аналогичные типы недвижимости.
Совет!
Единственный выход в подобной ситуации, это попытаться убедить оценочную компанию сделать более внимательный отчет, приведя им свои доводы.
Либо воспользоваться услугами другой более компетентной компании или оценщика, а лучше всего уже проверенного на деле вашими знакомыми.
источник: ipoteka-legko.ru
Банк требует оценку, потому что предмет залога меняет форму собственности.
Когда вы брали кредит на стадии строительства, предметом залога было право на квартиру по договору долевого участия.
То есть тогда вы передали банку в залог свою долю в объекте незавершенного строительства, которым являлся строящийся дом.
Когда дом сдан, объект незавершенного строительства, доля в котором находится в залоге у банка, юридически прекращает своё существование.
Вместо него появляется множество объектов собственности - квартир, принадлежащих заемщикам банка.
А права «дольщиков» на эти объекты подлежат регистрации в Росреестре (в разговорном - юстиция) и оформляются путём выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Внимание!
В результате ваше право требования на квартиру превращается в частную собственность на неё.
Но ипотечный кредит вы ещё не выплатили, а потому ваше право собственности на квартиру уходит банку в качестве залога вместо бывшего там до окончания строительства права требования.
Стоимость права требования на квартиру значительно отличается от стоимости квартиры в сданном доме в связи с рисками, присущими инвестициям на этапе строительства. Поэтому квартире, как объекту залога, требуется переоценка.
Получение ипотечного кредита
Как говаривали классики, многих из нас испортил квартирный вопрос… Жизнь идет, люди создают семью, у них рождаются дети: так или иначе, но практически каждый из нас сталкивается с необходимостью приобретения своего жилья.
Зачастую первым приходящим на ум решением вопроса является аренда жилого помещения, и понятно почему – это сравнительно дешево и можно снять квартиру поблизости от места работы или учебы.
Однако на сегодняшний день есть вариант более эффективный – взять квартиру в ипотеку.
Преимущества этого варианта очевидны – за те же или даже чуть меньшие деньги, как если бы вы снимали квартиру, вы получаете квартиру в собственность и платите уже за свою квартиру.
И вот для этого Вам понадобится, цитируя наших клиентов - «рыночная оценка квартиры».
Чтобы взять квартиру в ипотеку, в первую очередь, необходимо обратиться в банк. Таким банком зачастую становится Сбербанк РФ, по причине сравнительно низких ставок ипотечного кредитования.
Предупреждение!
Многолетний опыт в сфере оценочных услуг позволяет нам констатировать любопытный факт - когда люди обращаются к нам за оценкой квартиры, в большей части случаев ими подразумевается оценка квартиры для Сбербанка!
Прежде чем выдать ипотечный кредит банк предложит вам сделать оценку рыночной стоимости квартиры, которую вы хотите приобрести.
Для этого вам необходимо обратиться в ООО «Союз Независимых Оценщиков и Консультантов» и заказать такую услугу, как оценка квартиры для ипотеки (Сбербанк).
Что подготовить для оценки?
- правоудостоверяющий документ на владение или пользование квартирой;
- технический паспорт (желательно)
- паспорт заказчика
Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки?
Стоимость оценки квартиры для ипотеки составляет 2000-3000 рублей.
Цена оценки квартиры зависит от срочности работ и местоположения самой квартиры, местоположение сказывается на цене вопроса так как выезд оценщика в отдалённые районы требует больше временных и финансовых ресурсов.
Процедура оценки квартиры для ипотеки
Подписывается договор на оказание информационно-консультационных услуг по оценке рыночной стоимости квартиры, в котором оговариваются сроки проведения работ, а также их стоимость
Заказчик производит авансовый платёж в кассу (возможен безналичный расчёт). Получает квитанцию об оплате.
После заключения договора и получения аванса ООО «СНО и К» проводит весь комплекс работ по оценке квартиры для ипотеки (Сбербанк РФ и другие кредитные организации).
Осуществляется выезд оценщика для осмотра и фотографирования оцениваемой квартиры, фотографии в обязательном порядке прикладываются в отчёт об оценке квартиры для ипотеки.
Срок оценки – 3-5 рабочих дня. Впрочем, сроки согласовываются с заказчиком, в случае необходимости оценка квартиры проводится быстрее.
После проведения оценочных работ вы получите отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, на основании которого банк оформит вам ипотечный кредит.
Подписание акта сдачи-приёма выполненных работ по оценке рыночной стоимости имущества.
Срок действия оценки квартиры для ипотеки
Отчёт об оценке рыночной стоимости квартиры действителен в течение 6 месяцев.
Любая квартира, как материальное имущество, имеет свою стоимость на рынке недвижимости. Ее цену полезно знать при совершении каких-либо операций, где требуется определить полный денежный эквивалент. Как правило, оценкой занимаются специально подготовленные эксперты – оценщики.
В каких случаях нужна оценка квартиры?
Купля-продажа. В том или ином случае необходимо знать рыночную стоимость квартиры. Это даст своего рода преимущество при ведении переговоров. При продаже вы сможете аргументированно отстаивать свою точку зрения и в нужный момент благоприятно закрыть сделку. А также оценщики могут снабдить вас полезной информацией, сделав прогноз изменения цен в ближайшее время на рынке недвижимости;
Оценка для банка. Нужна ли оценка квартиры при ипотеке? Да, конечно. Зачастую банки делают намного более выгодные предложения по кредитам, если в залог предоставляется недвижимое имущество. Независимая оценка стоимости квартиры поможет спрогнозировать все возможные риски при выдаче кредита;
Оформление наследства. Эта причина является одной из самых распространенных. После кончины собственника квартиры, жилплощадь, как правило, – одна, а наследников может быть гораздо больше. В этом случае независимая экспертиза помогает определить стоимость жилья и, соответственно, выделить материальную компенсацию каждому из наследников. Кстати, при дарении оценка также потребуется;
Оценка для суда. В том случае, если супруги не смогли мирным путем поделить имущество и обратились в суд, оценка стоимости квартиры просто необходима. При подаче иска возможен даже удаленный вариант оценки, при условии, что один из собственников не пускает в квартиру оценщиков;
Брачный контракт. Данный договор в обязательном порядке предписывает общую имущественную оценку состоянию супругов на момент вступления в брак. В дальнейшем это поможет избежать проблем, описанных в предыдущем пункте;
Оценка для органов опеки. Для возможности воспитания ребенка органы опеки обязательно должны быть убеждены в том, что будут обеспечены достойные условия для содержания. А также оценка квартиры может пригодиться для улучшения жилищных условий по льготным программам при опеке;
Подготовка документов для посольства. Некоторые страны для получения визы предполагают обязательное владение имуществом в родной стране, а иногда даже требуют оценочной стоимости жилья;
Страхование. Страховые компенсации, в частности их размер, напрямую зависят от рыночной стоимости недвижимости. Особенно популярной эта услуга считается в новостройке.
Существуют и другие случаи, когда возникают вопросы: нужна ли оценка квартиры? Однако все варианты предусмотреть невозможно, и некоторые из них могут наступить вполне неожиданно. Таким образом, мы рассмотрели, зачем нужна оценка квартиры. Официальных случаев существует множество, кроме того, в непредвиденных обстоятельствах также будет полезно знать, во сколько беспристрастно может быть оценено ваше жилье.
Что нужно для оценки квартиры, какие документы?
Для оценки квартиры требуется несколько групп различных документов:
- Данные непосредственно о собственнике квартиры. В этот пакет документов входят копии паспорта и ИНН;
- Правоустанавливающие документы. Им может являться любой документ из довольно широкого круга, например: договор купли-продажи, дарения, пожизненного содержания, свидетельства о праве собственности на долю имущества, о праве на наследство, о приобретении квартиры с аукциона, свидетельства, выданные органами местного самоуправления или приватизации, решение суда, подтверждающее признание права собственности. Это далеко не полный перечень тех документов, которые вы можете предоставить в данной категории;
- Данные непосредственно о квартире. Ими могут являться самые разнообразные копии документов: техпаспорта, выписки из Росреестра, фотографии квартиры для ее идентификации.
Нужна ли оценка квартиры? Ответ: да, конечно. Обстоятельства в современном мире меняются с молниеносной скоростью, но такие данные всегда будут актуальными, в том числе и для решения различных проблем.
Зачем оценивать квартиру
Перед тем, как перечислить средства на счет заемщика, банку нужна оценка ликвидности квартиры на вторичном рынке жилья и ее ликвидационной стоимости на день сделки. Чем выше ликвидность – тем меньше рисков для банка и больше шансы на получение ипотеки.
Зачем это банку
Купленная в ипотеку квартира остается в залоге у банка до момента полной выплаты долга. Если заемщик не может погасить кредит – квартиру продают в счет закрытия долга. Риски банка заключаются в том, сможет ли банк вернуть вложенные средства за счет продажи залоговой недвижимости или нет.
Что хочет узнать банк
- Рыночную цену недвижимости на момент сделки. Может получиться, что стоимость завышена продавцом, и в случае долга по кредиту банк не сможет вернуть средства после продажи квартиры.
- Состояние дома и его статус: не является ли ветхим, не находится ли в планах на снос. Все это влияет на ликвидность залогового жилья, в чем заинтересован банк.
- Соответствует ли планировка квартиры плану. Если в квартире была серьезная перепланировка, то ее будет сложно согласовать в Бюро технической инвентаризации или вернуть в исходное состояние. Банк скорее всего откажет в ипотеке.
Узнайте какую вам дадут ипотеку, получите выгодное предложение от банков-участников выставки «Недвижимость от лидеров». На выставке представлены проекты и ипотечные программы Москвы и Подмосковья.
Какие документы нужны для оценки
Для вторички
Копия паспорта занимателя. Если нужна ипотека на жилье с вторичного рынка или новые квартиры, то нужны копии или оригиналы:
- данных о госрегистрации недвижимости;
- паспорт квартиры, плана и экспликации;
- сведений из ЕГРП о том, что на недвижимости нет обременения;
Обременение – когда у определенного лица или круга лиц есть право на недвижимость, собственниками которого они не являются. Чаще всего обременением являются залог, ипотека, аренда, арест или сервитут. Если квартира обременена (не выплачена ипотека, находится в залоге и так далее), то ее нельзя продать.
- справки, подтверждающей отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
- документов, подтверждающих право владения недвижимостью;
- документов, подтверждающих первоначальную стоимость квартиры;
- разрешения на перепланировку, если она была проведена.
Для первички
Если ипотека берется на строящееся жилье, потребуется только паспорт и договор долевого участия.
Также каждый оценщик может потребовать дополнительную информацию: тут нет строго определенного пакета документов.
Снизить % по ипотеке можно получив оценку новой квартиры и оформив собственность. Как сделать это, не ожидая общей очереди получения собственности – узнайте на выставке недвижимости.
Кто и сколько платит
Платит всегда заемщик, так как он заинтересован в ипотеке.
В среднем, оценка московской квартиры обойдется в 5000-6000 рублей.
Как оценивают
Первый этап – заключение договора и передача документов. При заключении договора лучше всего отдельно обговорить с оценщиком, что банк может потребовать переделать отчет. После этого назначается дата встречи: специалист приезжает на объект, изучает состояние квартиры и дома, сравнивает планировку с планом Бюро технической инвентаризации и фотографирует. Фотографии служат обоснованием итогового заключения.
Если была перепланировка, это будет отмечено в отчете. При этом указывается, насколько она существенна, можно ли ее согласовать в БТИ или вернуть в исходное состояние.
На основании полученных после визита на объект данных рассчитывается стоимость квартиры. Есть два подхода к оценке:
- доходный – цена складывается из дохода, который может принести недвижимость на определенном временном отрезке плюс выручка от перепродажи;
- сравнительный – цена рассчитывается на основе средней стоимости аналогичной недвижимости на рынке.
Когда ждать результат
Отчет формируется в срок от одного до трех дней. У некоторых оценщиков есть услуга быстрой оценки: в течение суток после заключения договора отчет выдается на руки заказчику. Стоит услуга в 1,5-2 раза дороже.
В отчете указывается текущая рыночная цена квартиры и ее ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость обычно на 10-20% ниже, чем рыночная, и имеет основную ценность для банка – она указывает, за какую сумму квартиру можно быстро реализовать на рынке в кратчайший срок. Также указывается, какой подход использовался для оценки и документы, подтверждающие легитимность оценки. При создании отчета специалист ориентируется на стандарты Агентства ипотечного жилищного кредитования и требования банка, в котором заемщик собирается брать ипотеку.
Готовый отчет направляется в банк и анализируется, после чего выносится решение в предоставлении займа.
Как выбрать исполнителя
Перед тем как заключить договор с оценщиком, нужно согласовать его кандидатуру с банком.
Оценщик должен быть членом ассоциации оценщиков и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более 300 тысяч рублей. Членство в организации гарантирует легитимность деятельности, а полис – показывает его профессионализм и страхует клиентов от возможной ошибки в оценке.
Стоит спросить, по каким принципам составляется отчет. Большинство банков требует, чтобы отчет соответствовал не только общепринятым стандартам, но и внутренним требованиям самого банка. Отчет в привычной для банка форме позволяет службе безопасности получить полную информацию о недвижимости и быстрее согласовать размер ипотеки.
Банк всегда предоставляет список оценщиков, которым он доверяет. Можно выбрать других исполнителей, но тогда банковской службе безопасности придется долго проверять отчет, что затянет процесс получения ипотеки. Нет гарантий, что отчет в итоге будет отклонен, а на повторную оценку времени уже не будет.
Проблемы
Иван хочет купить квартиру, у него есть 1 миллион рублей. Банк одобрил Ивану кредит на 4 миллиона рублей. Иван находит подходящую квартиру стоимостью 5 миллионов. Достигнув договоренности с продавцом, он начинает готовить документы для сделки.
По результатам независимой оценки недвижимости квартира оценивается не на ту сумму, которую назвал продавец, а значительно меньшую – 3,7 миллионов рублей. Банк получает отчет и меняет размер кредита: за вычетом первоначального взноса, его сумма составляет 3 114 500 рублей. При этом условия сделки с продавцом не изменились.
У Ивана два пути решения проблемы: договориться с оценщиком, чтобы он изменил сумму в отчете на нужную Ивану, либо воспользоваться услугами другой компании. Договориться вряд ли получится – оценщик дорожит своей репутацией. Обращение к другой оценочной компании имеет смысл. Возможно, там пользуются другими подходами к оценке или делают сравнительную выборку по иной базе недвижимости.
Если во второй раз результат оценки квартиры будет ниже названной продавцом суммы, Ивану стоит задуматься: стоит ли брать ипотеку на квартиру по завышенной цене или стоит подыскать себе другой вариант? В отдельных случаях продавец идет навстречу и под страхом срыва сделки снижает стоимость до приемлемой. Банк же на уступки не пойдет: ему незачем вкладывать деньги в рискованные активы.
Хотите узнать об ипотеке на квартиру больше? Записывайтесь на нашу бесплатную специализированную выставку-ярмарку. Проводим консультации юристов и специалистов по ипотечному кредитованию, помогаем правильно выбрать недвижимость и оформить документы, даем подарки и скидки.