Kojoj vrsti konkurencije pripada tržište nekretnina? Vrste tržišta
Tržište u ekonomiji je mehanizam interakcije između prodavača koji osiguravaju ponudu i kupaca koji osiguravaju potražnju. Pritom se utvrđuje razina ravnotežne tržišne cijene. Za svaki proizvod postoji određena granica troškova.
Sudionici tržišnih odnosa djeluju u vlastitim interesima: prodavači su zainteresirani prodati robu po cijeni koja će im osigurati maksimalnu dobit, dok kupac, naprotiv, želi dobiti po minimalnoj cijeni i dobiti veću korist od svoje kupnje. Obično se posao izvršava s međuopcijom, to je ravnotežna cijena.
Struktura i vrste tržišta
Strukturu karakterizira unutarnja struktura tržišta, odnos između pojedinih elemenata, njihov udio u ukupnom volumenu. Osnova koja određuje dizajn je oblik vlasništva koji djeluje u gospodarstvu. Može biti javna, privatna, kolektivna ili mješovita.
Glavna tema ekonomska aktivnost Ekonomija tržišta je kućanstvo, poslovna organizacija i vlada. Interakcija između ovih elemenata događa se na svim vrstama tržišta.
Ovisno o predmetima za razmjenu, u gospodarstvu se razlikuju sljedeće vrste tržišta:
- tržište faktora proizvodnje;
- tržište gotovih proizvoda i usluga;
- financijsko tržište;
- tržište inteligentnih proizvoda.
Tržište roba i usluga
Glavna značajka potrošačkog tržišta je da se cjenovna politika na njemu formira nakon proizvodnje proizvoda. Nažalost, ova vrsta je najsklonija krizama.
Tržište faktora proizvodnje
Ova vrsta uključuje još tri međusobno povezana tržišta:
- tržište rada;
- tržište kapitala;
- tržište nekretnina ili zemljišta.
Ovaj odnos karakterizira ovisnost ponude i potražnje. Razmotrite na konkretan primjer: razina cijena na tržištu rada je porasla, odnosno povećana je i stopa plaća. Kao rezultat toga, poduzeća povećavaju kapital i zamjenjuju rad koji je poskupio.
Posebnost ove vrste tržišta je derivativna priroda potražnje. Ovdje je glavni cilj ostvarivanje dobiti, a kapital, ljudski resursi, zemlja uvjeti su potrebni za proizvodnju. Prema tome, potražnja je generirana željom poduzeća ili poduzeća za što većom dobiti.
Financijsko tržište
Ova vrsta je vrlo raznolika i mnogostrana. Predmet prodaje i kupnje uvijek je novac koji se daje na korištenje u različitim oblicima.
Vrste financijskih tržišta klasificirane su na nekoliko načina:
Na takvom tržištu se vrši razmjena vrijednosne papire, dragocjeni metali i deviza.
Vrste financijskih tržišta:
- Tržište valuta.
- Tržište zlata.
- Tržište kapitala.
- Tržište novca.
- Tržište dionica i dionica.
- Tržište osiguranja.
Tržište inteligentnih proizvoda
To uključuje razne znanstvene izume, inovacije ili informacijske usluge. Pametna tržišta također uključuju književna djela i razne oblike umjetnosti.
Vrste tržišta određuju se prema nekoliko kriterija.
Geografski položaj:
- lokalna tržišta;
- nacionalni;
- svjetsko tržište.
Stupanj ograničenja konkurencije:
- monopolistički;
- olipolitički;
- monopsonija;
- besplatno;
- mješoviti.
Prema prirodi prodaje, u gospodarstvu postoje takve vrste tržišta:
- veleprodaja;
- maloprodaja.
Vrste i vrste tržišta prema razini zasićenosti:
- ravnoteža;
- blagoglagoljiv;
- oskudna.
U skladu s važeće zakonodavstvo vrste svjetskih tržišta su:
- pravni;
- ilegalno (crno).
Kriterij industrije:
- Računalo;
- odjeća;
- knjiga;
- namirnice itd.
Glavne vrste tržišta podijeljene su na podtržišta i tržišne segmente.
Tržišni segmenti su dijelovi tržišta ili grupe potrošača koje objedinjuju isti zahtjevi za određeni proizvod ili uslugu.
Prema demografskom principu tržište je segmentirano prema dobi, spolu, bračnom statusu potrošača.
Natjecanje
Temelj konkurencije je slobodan izbor potrošača, koji se očituje u ostvarivanju maksimalne novčane dobiti. To je glavni zadatak prijedloga.
Postoje četiri vrste tržišta, ovisno o stupnju konkurencije i prirodi cijena:
- Onaj u kojem postoji slobodna (čista, savršena) konkurencija.
- Monopol.
- oligopolistički.
- Čisti monopol.
Moguće je odrediti vrstu tržišta, uzimajući u obzir konkurenciju, na temelju broja kupaca i prodavača.
Slobodno tržište konkurencije
Drugim riječima, na takvom tržištu postoji čista ili savršena konkurencija. Ovo je najčešći tip. Njegovo glavna značajka sastoji se u tome što postoji veliki broj prodavača (najmanje četrdeset) i još veći broj kupaca. Cijene određuje samo tržište i nijedan ih prodavač ne može precijeniti, inače će se lišiti kupaca.
Vrste tržišta sa slobodnom konkurencijom karakterizira homogenost ponuđenih dobara: proizvodi, odjeća, metali itd. To moraju biti isti ili zamjenjivi proizvodi.
Politika cijena formira se na temelju analize ponude i potražnje, niti jedna tvrtka ne može bitno utjecati na određivanje cijena.
Danas su vrste i vrste tržnica s čistom ili slobodnom konkurencijom burze, sajmovi i gradske tržnice ili bazari.
Tržište monopolističke konkurencije
Sljedeća najpopularnija vrsta tržišta. Ovdje ima deset do četrdeset prodavača. Glavna razlika je politika cijena: ona varira u prilično širokom rasponu. Ponuđena roba se međusobno razlikuje i nije uvijek zamjenjiva.
Cijene se odvijaju u konkurentskom okruženju organizacija koje proizvode sličnu, ali zamjenjivu robu. Svako poduzeće ima specifične značajke proizvodnje, što im omogućuje da samostalno određuju cijene za vlastite proizvode. U tom smislu oni su na neki način monopolisti.
To uključuje sljedeće vrste proizvoda: bezalkoholna pića (sokovi, mineralna voda), duhanski proizvodi, alkoholna pića, slastice, lijekovi, odjeća i obuća s markiranim logotipom, kemikalije za kućanstvo, sportska oprema, vodovod, alati, oprema itd.
Suvremeni gospodarski sustav Ruske Federacije ima sve mogućnosti za razvoj tržišta s ovom vrstom konkurencije i stvaranje sfere konkurentnih cijena.
Tržište oligopolističke konkurencije
Ovo je posebna vrsta, koju čini mali broj velikih tvrtki koje svojim proizvodima opskrbljuju cijelo tržište. Obično se broj poduzeća kreće od sedam do deset. Mogu ponuditi kako homogenu, tako i zamjenjivu robu (crni i obojeni metali, aluminij, plastika itd.), te različitu jedni od drugih (elektrotehniku, automobile, računala, mobitele).
Ova vrsta tržišta praktički je zatvorena za početnike, jer se na njemu nalaze uglavnom svjetski brendovi koji se razvijaju desetljećima. Svaki prodavač prati cijene konkurenata, ali često to ne utječe na njegovu politiku cijena.
Unutar teritorija moderna Rusija većina industrijskih proizvoda, kao i neke vrste usluga, proizvode se u oligopolističkim industrijama. To su uglavnom tvrtke za proizvodnju i preradu nafte: Lukoil, Rosneft, Onako, Yukos, Tatneft i druge. To uključuje industriju ugljena, crnu i obojenu metalurgiju (aluminij, kositar, olovo, cink i dr.), proizvodnju automobila, elektrotehniku, traktore, električna vozila, kao i kemijsku industriju.
Čisto monopolsko tržište
to poseban tip tržište, koje se sastoji od samo jednog prodavača. Ovo je često državna agencija.
Privatna monopolska tvrtka samostalno postavlja visoku cijenu za svoje proizvode. Ona ne cilja nikakve druge tvrtke ili vlasti lokalne samouprave niti administracija. “Monopolski” tip tržišta također je neovisan o bilo kakvim promjenama u gospodarstvu zemlje.
Organizacije ne traže uvijek najvišu moguću cijenu, boje se da bi država mogla regulirati cjenovnu politiku i privući nova poduzeća, stvarajući konkurenciju na tržištu, ili da bi neki od kupaca i kupaca mogli izgubiti.
Uz potpunu slobodu u određivanju cijena, tvrtke se vode razinom potražnje, što im pomaže da optimalno procijene svoje proizvode.
Ekonomski tipovi tržišta ne nalaze se u svom čistom obliku. Svaka tvrtka ima mogućnost nastupa s nekoliko proizvoda na različitim tržištima.
Situacija u Rusiji
Rusku Federaciju karakterizira visoka monopolizacija tržišta. Njegova razina u nekim sektorima gospodarstva doseže 80-100%. Uz prirodni i proizvodni monopol (vozila, kombajni i sl.) postoji i dominacija države. Iz toga proizlazi da je tip tržišta u Rusiji monopolistički, ali s elementima slobodne konkurencije (za određene vrste robe, posebice hrane).
Međutim, svi gospodarski procesi odvijaju se u skladu s važećim zakonodavstvom.
Nerazvijenost tržišnih institucija Ruske Federacije očituje se u:
- Što se tiče vlasništva: razvoj sive ekonomije, niska razina legitimiteta vlasničkih prava itd.
- U gospodarskim subjektima: niska razina ugovorne discipline, nedovršen proces prilagodbe modernom tržišnim uvjetima, nedostatak vlasništva nad svim resursima.
- U mehanizmu samoregulacije tržišta: velike administrativne barijere, jaka manifestacija monopola, poslovni oligarhizam, niska razina zaštite potrošača, slabost srednje klase, kršenja funkcije novca.
Analiza tržišta ne daje gotova rješenja o uspostavljanju cjenovne politike, ali je ona potrebna kako bi se utvrdio obrazac u formiranju cijena, koji ovisi o odnosu ponude i potražnje.
Prilikom odabira bilo koje cjenovne strategije, tvrtka ili poduzeće uzimaju u obzir sljedeće čimbenike:
- Cijene roba ili usluga redovito se provjeravaju.
- Većina proizvoda prodaje se po sniženim cijenama na kraju sezone.
- Potražnja je elastična.
- Kupci su osjetljivi na cijene i padaju na niže cijene.
- Prilikom sastavljanja cijena uzimaju se u obzir konkurencija, potražnja, kvaliteta proizvoda, podaci o kupcima.
- Vrste tržišta u gospodarstvu omogućuju vam da razumno izgradite cjenovnu politiku poduzeća.
- Najmanje jednom u tromjesečju potrebno je provesti temeljitu analizu tržišta i pratiti promjene cijena od konkurencije.
- Troškovi proizvodnje se redovito obračunavaju.
Tržište je izuzetno složena struktura. Njegovo proučavanje zahtijeva uzimanje u obzir ogromnog broja čimbenika i značajki.
Tržište nekretnina
Tržišna ekonomija temelji se na pravu privatnog vlasništva – pravu posjedovanja, korištenja i raspolaganja imovinom. Time se građanima ili privatnim poduzećima omogućuje da, prema vlastitom nahođenju, stječu, koriste i prodaju materijalna sredstva te sklapaju ugovore koji su pravno obvezujući i obvezujući za partnere.
Vlasnik nekretnineima pravo oporuke, t.j. pravo na imenovanje nasljednika ove imovine nakon njegove smrti, što u biti podržava instituciju privatnog vlasništva. Treba napomenuti da kod tržišnog modela postoji državna imovina kao i vlasništvo u mješovitim oblicima. Naravno, zakonodavstvo treba predvidjeti zakonska ograničenja prava privatnog vlasništva povezana s interesima društva u cjelini.
Sloboda poduzetništva i izbora izravno je povezana s privatnim vlasništvom. Sloboda poduzetništva omogućuje vam da iz raspoloživih resursa organizirate proizvodni proces i prodate proizvedenu robu (proizvode, usluge) na tržištu po vlastitom nahođenju. Odluka o ulasku na određeno tržište (vrstu djelatnosti) ili izlasku s njega u rukama je poduzetnika.
Sloboda izbora potrošača, t.j. sloboda potrošača da u granicama svojih prihoda kupuje robu i usluge u skupu koji je najprikladniji za zadovoljenje njegovih potreba, dominantna je među ostalim slobodama i određuje granice slobode izbora dobavljača materijalnih i ljudskih resursa. Krajnji rezultat je da potrošač odlučuje što bi gospodarstvo trebalo proizvoditi.
Osobni interes oblikuje ponašanje različitih subjekata na tržištu nekretnina kada ostvaruju svoj slobodan izbor. Svatko od njih nastoji raditi ono što je za njega ekonomski korisno. Dakle, vlasnici nekretnina nastoje dobiti maksimalnu cijenu kada ih prodaju ili daju u zakup, najmoprimci nastoje izvući maksimalnu dobit korištenjem zakupljenog prostora. Poticanje vlastitog interesa je jedan od karakteristične značajke tržišno gospodarstvo te mu u velikoj mjeri daje usmjerenost i uređenost u njegovu funkcioniranju. Sloboda izbora, koja se ostvaruje za svakog sudionika na tržištu u obliku želje da za sebe dobije osobni dohodak, služi kao osnova za gospodarsko natjecanje, odnosno natjecanje.
Konkurencija na tržištu nekretnina uključuje:
· prisutnost na tržištu velikog broja neovisno djelujućih prodavača i kupaca određene robe, proizvoda, resursa i usluga;
· slobodu prodavača i kupaca da ulaze i napuštaju određena tržišta prema vlastitom nahođenju.
Međutim, bit konkurencije leži u činjenici da tržište nekretnina ima tako velik broj prodavača da svaki od njih, dajući mali udio u ukupnoj ponudi, praktički ne može utjecati na cijenu robe. Isti omjer vrijedi i za one koji na tržištu nekretnina djeluju kao nositelj potražnje. Kupaca je mnogo i jedan kupac ne može upravljati tržištem u svoju korist. Konkurencija postavlja granice prodavačima i kupcima nekretnina koji prodaju svoje osobne interese.
Najčešći oblik konkurencije je smanjenje cijena. Ona leži u činjenici da prodavači nekretnina, nastojeći povećati (ubrzati) broj prodaje, nude ih po nižim cijenama od konkurencije. Da bi to učinio, svaki prodavač treba učiniti sve na način da proda po istim cijenama kao i konkurent, ili jeftinije. Poduzetnik koji nema dovoljno znanja u tom smislu mora prije ili kasnije napustiti tržište nekretnina. S druge strane, vješt poduzetnik zarađuje visoku dobit, što mu omogućuje razvoj poslovanja.
Jedan od načina za natjecanje je kroz inovacije osmišljene da privuku kupce. U relativno kratkom razdoblju formiranja tržišta nekretnina u Rusiji, to se vrlo jasno očitovalo u aktivnostima trgovci nekretninama.
Osim izravne konkurencije, poduzetnici koji posluju na tržištu nekretnina uvučeni su u neizravnu konkurenciju. Riječ je o natjecanju između različitih sektora gospodarstva i različitih skupina roba i usluga. Na primjer, ljudi koji će kupiti stan mogu se predomisliti i kupiti auto ili otići na skupo putovanje, kuće od cigle može istisnuti drvene zgrade, maloprodaja ima prednost u dobivanju bankovnog kredita za razliku od poslovanja s zemljišnim česticama.
Analizirajmo tržište stambenih nekretnina zbog njegove usklađenosti s vrstom tržišne strukture. Prema ekonomskoj teoriji, tipovi tržišnih struktura razlikuju se na temelju sljedećih karakteristika: broja prodavača i kupaca, stupnja diferencijacije robe, barijera prodiranju na tržište za proizvođače i prodavače, cjenovne elastičnosti ponude i potražnje, prisutnost ekonomske dobiti, te specifičnosti konkurencije u industriji.
1. Na tržištu stambenih nekretnina postoji mnogo prodavača nekretnina: građevinske tvrtke (na primarnom tržištu) - 2009. u Ruskoj Federaciji je 11%, a 2011. - 16% i kućanstva (na sekundarnom tržištu) - u 2009. 89%, a 84% za 2011. godinu. Međutim, na sekundarnom tržištu prodavači (kućanstva), u pravilu, ne djeluju samostalno, već putem posrednika, a to su i mali individualni poduzetnici i srednje tvrtke za promet nekretninama. Prema Ruskom savezu trgovaca nekretninama, samo u Tomsku postoje certificirani trgovci nekretninama (NGSR), od rujna 2010. uključivao je 27 tvrtki. Dakle, po ovoj osnovi, sekundarno tržište stambenih nekretnina pripada tipu tržišne strukture "monopolističko natjecanje". Primarno tržište nekretnina, gdje su prodavači srednje i velike tvrtke, a broj developera mali, ima znakove oligopola. Osim toga, takve velike financijske i industrijske grupe i holdingi kao što su:
2. Na tržištu stambenih nekretnina postoji značajna diferencijacija robe. Obično je sekundarno tržište nekretnina podijeljeno na: staro stanovanje, staro stanovanje nakon velikih popravaka, kuće iz staljinističkog razdoblja, Hruščov, Brežnjevka, panelne kuće 60-ih i 70-ih, panelne kuće 80-ih i 90-ih, kuće od cigle. "Tomsk ima svoju neslužbenu klasifikaciju, prema kojoj se stambene nekretnine dijele na elitno stanovanje, luksuzne kuće, stanove s poboljšanim planiranjem i standardno stanovanje." Što se tiče primarnog tržišta nekretnina, "najčešće uzimaju moskovsku klasifikaciju kao osnovu i dijele stanovanje u četiri klase: elitni, premium, poslovni i ekonomski". Također, stanovanje svake klase razlikuje se po vrsti materijala, području lokacije (uključujući ekološku situaciju), kvaliteti podova, veličini prostorija, kuhinje i drugih pomoćnih prostorija i, kao rezultat, , cijene. Pojedinačne karakteristike stanovanja su: pod, pogled s prozora, raspored, preuređenje, stanje električnih instalacija, vodoopskrbe i grijanja itd., uklj. dostupnost kompletnog paketa dokumenata za transakciju. “Prilagođavanje proizvoda čini ga još skupljim. Obim proizvodnje pojedinačnih i serijskih proizvoda ne dostiže svoj ekonomski optimum, odnosno minimalne prosječne troškove. Proizvod potrošača košta više nego u uvjetima savršene konkurencije, ali potrošač pristaje “platiti za zadovoljstvo” živjeti u stanu koji mu je po lokaciji i rasporedu prikladniji ili u vlastitoj kući. Dakle, prema ovom kriteriju stambeno tržište pripada tipu “monopolističkog natjecanja s diferencijacijom proizvoda”.
3. Prepreke ulasku u industriju. Na primarnom tržištu nekretnina postoje visoke zapreke za ulazak u industriju za prodavače (kupce, programere). Da biste stvorili građevinsku tvrtku, morate proći postupak državne registracije pravne osobe. Nadalje, za provedbu djelatnosti izgradnje, projektiranja i inženjerska istraživanja od 1. siječnja 2010. potrebno je pristupiti samoregulirajuća organizacija(SRO) i dobiti potvrdu o prijamu na određene vrste poslova. Ostale barijere odnosit će se na izgradnju svakog novog objekta posebno. Prema tržišnim stručnjacima, glavne prepreke za povećanje obujma izgradnje su usvajanje Savezni zakon br. 214-FZ "O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji višestambenih zgrada i drugih nekretnina i o izmjenama i dopunama nekih zakonodavnih akata Ruske Federacije" od 30.12.2004., koji investitoru daje pravo prikupljanja sredstava od vlasnika kapitala samo ako postoji: - dokument o državnoj registraciji od strane investitora vlasništva nad zemljištem u izgradnji ili ugovor o zakupu takve čestice; - građevinske dozvole; - projektnu deklaraciju, koja mora biti objavljena u medijima, budući da investitor može s prvim dioničarom sklopiti ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji tek nakon dva tjedna od dana objave. Također je potrebno istaknuti i druge prepreke koje su svojstvene primarnom tržištu nekretnina: - nedovoljan broj ponuđenih zemljišnih čestica, njihovu visoku cijenu i netransparentnost natječaja za njihovu prodaju. Obično se istovremeno nude 1-2 zemljišne parcele po okrugu. Trenutačno se trošak zemljišnih parcela koje programer može steći za vlastitu izgradnju višekatnih stambenih zgrada u gradu Tomsku razlikuje od 230 tisuća rubalja. do 1 milijun rubalja. za 1 sto četvornih metara. Što se tiče cijena zemljišta za nisku individualnu stambenu izgradnju kako u gradu tako iu predgrađu, raspon cijena je od 30 do 500 tisuća rubalja. za 1 sto četvornih metara; - neformalni zahtjevi za građevinsko poslovanje u obliku raznih vrsta društvenih obveza. Često se prakticira dodjeljivanje zemljišta građevinskom poduzeću za vlastitu izgradnju na prikladnom mjestu u zamjenu za njegovu obvezu izgradnje ili rekonstrukcije objekata društvene infrastrukture: dječjih vrtića, škola, bolnica itd. socijalni programi; - potreba za raznolikom visoko specijaliziranom opremom (tornjeve dizalice različitih visina i kapaciteta dizanja, oprema za šipove ili instalacije za prešanje pilota, postrojenja za miješanje betona i jedinice za miješanje betona, betonske pumpe, itd.), koja je neučinkovita za kupnju s mali obim i privremena priroda posla, te se mora iznajmljivati, što je povezano s rizicima nedostatka tržišne ponude. Na primjer, nema smisla uvijek kupovati toranjsku dizalicu, jer će građevinska tvrtka odmah nakon kupnje morati dodati nekoliko ljudi (1-2 operatera dizalice, bravar odgovoran za tehničko stanje dizalice, električar plus dodatni posao za inženjera sigurnosti). Kao posebno opasno gradilište, dizalica mora biti registrirana u gradskom odjelu Rostekhnadzora, kao i stavljena u bilancu poduzeća. Kupljena oprema mora se skladištiti pod određenim uvjetima i svakih 10 mjeseci provoditi planirani pregled. Svi ovi čimbenici značajno povećavaju troškove. Osim toga, za različite vrste građevinskih radova, uzimajući u obzir uvjete izgradnje, potrebne su toranjske dizalice različitih tehničkih karakteristika, koje uključuju: nosivost, visinu, doseg grane, slobodno stojeće na tračnici ili na sidrenoj bazi s samodizajući toranj dizalice i mogućnost pričvršćivanja tornjeva na zgradu u izgradnji itd. U tom smislu, raspon cijena je od 1,5 do 20 milijuna rubalja. za kupnju ove građevinske opreme. Raspon cijena također je posljedica činjenice da je maksimalni vijek trajanja dijela toranjskog krana, ovisno o vrsti čelika, 10-18 godina, stoga se na tržištu nudi velik broj rabljene opreme po nižoj cijeni . Najam racionalno odabrane toranjske dizalice koštat će programera od 700 rubalja. do 5000 rubalja po satu stroja (od 5600 rubalja i više po smjeni) i osloboditi ga dodatnih troškova povezanih s održavanjem, popravkom, održavanjem, skladištenjem, prisilnim zastojima itd .; - prekidi u isporuci građevinskog materijala. Ovdje je najupečatljiviji primjer "cementna kriza" koja je zahvatila europski dio Rusije u posljednjih nekoliko godina. Cement je glavni građevinski materijal, na temelju kojih se izrađuju betoni i mortovi. Obim potražnje za njim ovisi o godišnjem dobu, budući da su ljeti aktivni: industrijska i stambena izgradnja, popravak i rekonstrukcija velikih objekata; individualna stambena izgradnja; renoviranje stanova; popravak i rekonstrukcija privatnih kuća; izgradnja, popravak i rekonstrukcija ljetnikovaca, vrtnih kućica i raznih objekata na osobnim pomoćnim parcelama. Na domaćem tržištu postoji kritična nestašica ovog materijala. Doista, „rast tržišta cementa za godinu u Rusiji iznosio je 9-12% (svjetski rast - 4-6%). Tijekom prošle godine, u većini regija, ovaj građevinski materijal poskupio je za 50-60%. U Rusiji danas postoji oko 50 cementara, od kojih je sedam velikih. Ukupni proizvodni kapacitet je 69 milijuna tona. Istodobno, općeruska potrošnja prelazi 90 milijuna tona, što nedvosmisleno pretpostavlja deficitarni karakter tržišta. A ako se velike tvrtke osiguravaju od manjka cementa sklapanjem dugoročnih ugovora s dobavljačima, onda mali investitori i kućanstva moraju platiti više ili, u slučaju potpunog nedostatka cementa na tržištu, potpuno odgoditi razdoblje izgradnje; - nedostatak kvalificiranog osoblja. Izbor obrazovnih institucija koje osposobljavaju kadrove za građevinsku industriju vrlo je ograničen. S jedne strane, životni ciklus građevinske tvrtke je u prosjeku 5-7 godina, što čini neučinkovitim posjedovanje cjelokupne skupe skupe dugotrajne imovine s dugim rokom povrata. Istodobno, svako poduzeće posjeduje dovoljan udio u dugotrajnoj imovini koji mu omogućuje ostanak na tržištu kada se reorganizira ili na temelju njega stvori novo poduzeće. Također je potrebno pristupiti novim natječajima (natječajima za izgradnju objekata). Istodobno, imovina mora biti dovoljno likvidna da se povremeno može lako prodati i van poslovanja - na taj način tvrtke smanjuju izlazne barijere. Obično, građevinske tvrtke steći vlasništvo nad: kamionima niske tonaže (automobil Gazela od 300 do 700 tisuća rubalja, ovisno o konfiguraciji i godini proizvodnje), manipulatorima (od 800 do 2,5 tisuća rubalja), utovarivačima (od 600 tisuća rubalja do 5 milijuna rubalja ovisno o godina proizvodnje i nosivost, snaga, kapacitet žlice itd.), dizel generatori i dizel elektrane (od 160 do 2800 tisuća rubalja, ovisno o marki, snazi i drugim karakteristikama), bageri (od 1,8 milijuna rubalja.) ; geodetski instrumenti: razine (od 6,5 tisuća rubalja), teodoliti (od 28 tisuća rubalja), taheometri (od 250 tisuća rubalja) itd. Sve to svjedoči o tome da u građevinarstvu često ne postoje jasne granice poduzeća i tržišta, kako ih tumači teorija R. Coasea. Isticanje određene vrste radovi (elektro, vodovod, farbanje i žbukanje, proizvodnja i ugradnja prozora i vrata, itd.) u samostalne tvrtke uz održavanje temelja od strane matične tvrtke ili sklapanje ugovora s nezavisnim izvođačima smatraju se dvije prihvatljive tržišne alternative koje ima svoje prednosti i mane... Osnivanje i održavanje "vlastitih" tvrtki prilično je uobičajeno u građevinarstvu. S jedne strane, to osigurava učinkovitiju organizaciju industrije. Osim toga, održavanje kontrole nad ovakvim vrstama posla omogućuje nam prevladavanje elemenata neizvjesnosti tržišta. S druge strane, takva "disperzija" aktivnosti često se događa nauštrb kvalitete. Osim toga, pomoćne tvrtke također moraju sklopiti ugovore s trećim stranama kako bi osigurale puni opseg posla i potrebne povrate od obima. Istodobno, outsourcing pojedinačnih poslova na tržištu često jamči višu kvalitetu zbog kontinuiranog izbora dobavljača. Istodobno, stvara se rizik od nesklapanja ugovora, što znači i prekide u građevinskim radovima. Jedna od posljedica neizvjesnosti u građevinarstvu je nedostatak jasnih rasporeda radova i mrežnih rasporeda. Oni se, naravno, razvijaju, ali u praksi se rijetko točno prate. Neizvjesnost u industrijskoj proizvodnji može se promatrati kao svojevrsna dodatna prepreka ulasku u industriju. Navedene prepreke za ulazak prodavatelja u industriju na primarnom tržištu nekretnina karakteristične su za tržišne strukture „oligopola” i „monopolističke konkurencije”. Na sekundarnom tržištu stambenih nekretnina postoje manje zapreke za ulazak u industriju. Najčešće kućanstva koriste usluge posrednika – agencija za nekretnine. Za osnivanje tvrtke za nekretnine potrebna je državna registracija pravne osobe, ali registracija kao individualni poduzetnik ... Važnu ulogu ima i ugled posredničke tvrtke, koja je njegova konkurentska prednost. Ugled trgovca nekretninama formira se iz različitih okolnosti njegove djelatnosti: vremena njegove prisutnosti na tržištu, broja ureda, prisutnosti pozitivnih i negativnih kritika u medijima, odraza aktivnosti u stručnim publikacijama itd. Neka konkurentska prednost za tvrtku za nekretnine je i sudjelovanje u strukovnoj udruzi (neprofitnom partnerstvu) RGR i/ili NGR. Da biste to učinili, morate: 1) dobiti potvrdu o sukladnosti pruženih brokerskih usluga sa zahtjevima Standarda; 2) posjedovati ili službeno koristiti nestambene prostore koji imaju posebno opremljenu prostoriju za pregovore, osiguravajući povjerljivost; 3) zaključiti ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti prodavatelja; 4) pribaviti ispravu o pravu korištenja žiga registriranog na propisan način, pod kojim se obavljaju posredničke usluge. Na tržištu nekretnina postoji svojevrsni efekt zaštitnog znaka – u ovom poslu vrlo je važno imati dobru povijest i javno priznanje. Na primjer, činjenica da je agencija za nekretnine Vybor prepoznata prema rezultatima sveruskog natjecanja "Profesionalno priznanje - 2011", koje je održao Ruski ceh nekretnina, kao pobjednik u nominaciji "Najbolje brokersko društvo u Home Sales Market 2011" (više od 100 zaposlenika) daje agentu nekretnina snažnu konkurentsku prednost. Učinak povjerenja u javno mnijenje i javno ponašanje ovdje je varijacija efekta pridruživanja većini poznatog iz ekonomske teorije - bez razumijevanja zamršenosti funkcioniranja tržišta nekretnina, neprofesionalni kupci i prodavači (kućanstva) radije se bave kontaktirajte agente koji su najtraženiji na tržištu ili preporučeni od strane poznanika i prijatelja. ... Reputacija, povjerenje, prednost brenda - sve ove prepreke za ulazak u industriju karakteristične su za tržišnu strukturu „monopolističke konkurencije“. Za neprofesionalne prodavače i kupce na sekundarnom tržištu nekretnina (kućanstva) prepreke za ulazak na tržište su minimalne. Dakle, prodavač sklapa predugovor s tvrtkom za promet nekretninama za prodaju, što ga gotovo ni na što ne obvezuje. Nakon toga, roba (stan) se reklamira od strane posrednika, pokazuje se potencijalnim kupcima, vode se pregovori u ime prodavatelja. Agent snosi neplaćene transakcijske i proizvodne troškove, koji uvelike obvezuju njegovo daljnje ponašanje. Što agent dulje radi s klijentom, to su ti troškovi veći i on je više zainteresiran da ih učini produktivnim, odnosno upotpuni odnos s klijentom odabirom prihvatljive opcije prodaje i sklapanjem posla. To je zbog činjenice da se usluge agencije obično plaćaju u trenutku sklapanja kupoprodajnog ugovora ili prijenosa dokumenata za upis prava vlasništva. Isti taj neprofesionalni prodavač nekretnina ne snosi početne troškove, što ukazuje na gotovo potpuni odsutnost prepreka kako ulasku tako i izlasku iz tržišnih odnosa. Ova okolnost približava tržište nekretninama za kućanstvo tipu savršene konkurencije. Istodobno, odnosi detaljne vrste mogu se tumačiti kao “nejasan ugovor” koji predviđa opasnost od oportunizma od strane najmanje ranjive strane.
4. Elastičnost potražnje za cijenu nekretnine općenito je visoka zbog visoke cijene robe (djeluje efekt dohotka), ali se razlikuje za različite segmente kupaca i različite klase nekretnina. Stoga je za osobe s visokim prihodima cjenovna elastičnost potražnje niža nego za osobe s više niskim prihodima... Elastičnost potražnje za luksuznim i premium stambenim objektima je niža nego za stanovanje poslovne i ekonomske klase. Osim toga, potražnja za vrhunskim stanovanjem je potražnja za kompleksnom pogodnošću, uključujući i sam stan (uvjeti života) i individualnu infrastrukturu (na zahtjev), te razinu sigurnosti (uključujući ekološku prihvatljivost) područja. Integriranom gradnjom stvara se svojevrsno društveno okruženje - uokolo će živjeti ljudi s istim prihodima, problemima i potrebama. Kupci elitnog stanovanja spremni su platiti klabing (u kući nema više od 10 stanova), jedinstveno društveno okruženje (prodavač provodi strogu selekciju stanara), lokaciju (u povijesnom dijelu grada), kao i kao i položaj kuće u prestižnoj četvrti (u blizini su kazališta, muzeji, butici), nedostatak masovne infrastrukture kod kuće (kuća bi trebala biti lišena " dodatna usluga“, Budući da kupci elitnih apartmana obično već imaju svog frizera, kuhara, teniski teren i sl.), postojanje parkinga za goste i podzemnog parkinga (gdje svaki stan ima dva mjesta za automobile vlasnika apartmana), visoka stupanj sigurnosti stanara (naoružani čuvari, videonadzor, ulazne plastične kartice za stanare i sl.), autonomna inženjerska oprema (vlastita elektrana, vodoopskrba, grijanje, vatrogasna služba itd.), korištenje samo najboljih materijala u konstrukcija i uređenje. Jedinstvenost takvog proizvoda čini druge proizvode nesavršenim zamjenama. Istodobno se smanjuje cjenovna elastičnost potražnje. Također, preskupo četvorni metar(od rujna 2011. u Tomsku cijena 1 četvornog metra elitnog stanovanja kreće se od 55 do 83 tisuće rubalja) stvara učinak prestižnog dobra, interes za koje se povećava iz određenih društvenih slojeva, a potražnja postaje još manje cjenovno elastična . Cjenovna elastičnost potražnje ovisi o svrsi stjecanja nekretnine. Prema ovom kriteriju, sve stambene nekretnine mogu se podijeliti u dva segmenta. Prvi je stan kupljen kao dio promjene izbora potrošača. Drugi je stanovanje kao investicijska roba, u koje se ulaže u svrhu preprodaje (dobivanje privremene cjenovne arbitraže). Za drugi segment cjenovna elastičnost potražnje je veća, budući da ulaganja u nekretnine imaju druge investicijske alternative. Što se tiče cjenovne elastičnosti ponude, za prvi segment ona nije visoka, odnosno s povećanjem cijene neće biti pojave novih prodavača. U drugom segmentu ponašanje prodavača ovisi o njihovim očekivanjima glede daljnjih promjena cijena. Ako je, sa stajališta prodavača, cijena već dosegla svoj maksimum, na tržište će ući prazne nekretnine kupljene u svrhu ulaganja, što može dovesti do pada cijene. No, zbog malenosti ovog tržišnog segmenta teško se može očekivati pad cijena. Dok se čeka daljnji rast cijene, pojedinačni prodavači i realtori će "držati" stan. Dakle, u drugom segmentu tržišta cjenovna elastičnost ponude je veća. Konačno, za primarno stambeno tržište, cjenovna elastičnost ponude viša je dugoročno nego kratkoročno. To je zbog činjenice da je prodor novih proizvođača i prodavača (kupaca-programera) na tržište povezan s visokim materijalnim troškovima i trajanjem izgradnje novog objekta. Poboljšanje gospodarskog okruženja u kratkom roku dovest će do veće dobiti za postojeće investitore, no malo je vjerojatno da će se obujam izgradnje i prodaje značajno povećati. Dugoročno, konkurencija će se intenzivirati zbog pojave novih tvrtki (uključujući ponovno profiliranje), koje će sudjelovati u raspodjeli ukupne dobiti.
5. Značajke konkurencije na tržištu nekretnina. S obzirom na veliku važnost individualnih karakteristika stambenog prostora pri odabiru istog od strane određenog kupca (kvaliteta stanovanja, životni okoliš, ugled građevinske tvrtke ili posredničke tvrtke za nekretnine, jamstvo graditelja, pružanje usluga osiguranja vlasništva, asistencija kod dobivanja hipoteke i sl.), među prodavačima prevladava necjenovna konkurencija. Natjecanje cijena na tržištu nekretnina ima sporednu ulogu i stupa na snagu ako je transakcija hitna. Na tržištu nekretnina postoji poštena konkurencija, ali u suvremenim uvjetima postoje i takve značajke nelojalne konkurencije kao što su pad kvalitete materijala i građevinskih radova, kršenje interesa kupaca, podmićivanje službenika (radi pribavljanja raznih vrste dozvola, kupnja parcela i sl.), narušavanje ugleda konkurenata širenjem lažnih glasina, uklj. korištenje medija, industrijska špijunaža i druge radnje koje nisu u skladu sa zakonom i poslovnom etikom. Sekundarno tržište stambenih nekretnina tipičan je primjer “tržnice limuna” - roba različite kvalitete sa skrivenim karakteristikama za jednu od strana u transakciji (kupca) i prisutnost druge strane u transakciji (prodavatelja) privatnih informacija o kvaliteti ponuđene robe. Kako je pokazao autor teorije "slabljenja selekcije" J. Akerlof, na tržištima ovog tipa nestaje roba dobrih svojstava ("breskve"), ostaje samo nekvalitetna roba ("limuni"), štoviše, s jasno napuhana cijena. Drugim riječima, neke nekretnine su godinama prodane ili su se više puta vraćale na tržište, gdje je kupcu vrlo teško pronaći “breskvu” među “trulim limunima”. Budući da ne postoji masovno tržište za "breskve", zamjenjuje ga individualna prodaja, uključujući i na temelju osobnih veza.
6. Izvori ekonomske dobiti na tržištu nekretnina. Za programere je podrijetlo ekonomske dobiti povezano s oligopolskom strukturom tržišta. Mogućnost ostvarivanja superprofita u građevinskoj industriji i sektoru usluga nekretninama određena je trenutnom makroekonomskom situacijom u zemlji, kao i očekivanjima ljudi i njihovom procjenom perspektiva razvoja, dinamikom dohotka stanovništva, mogućnost i uvjeti dobivanja hipotekarnog kredita i sl. Od posrednika (tvrtke za nekretnine) na tržištu nekretnina dobit je nagrada za rizik, kao i za prevladavanje informacijske nesigurnosti koja proizlazi iz potrošača usluga u svakoj fazi transakcije . Također, velike agencije za nekretnine mogu ostvariti špekulativnu dobit ulaganjem u nekretnine i dobivanjem privremene arbitraže o cijenama. Posebno su isplativi objekti ulaganja stanovi za koje je hitnost transakcije važan čimbenik. Postoje i nepošteni načini ostvarivanja viška dobiti, čiji je izvor nelojalna konkurencija. Proučavanje karakteristika tržišta stambenih nekretnina prema različitim kriterijima omogućuje nam da zaključimo da je ono prikladnije za tip tržišne strukture „monopolistička konkurencija“, iako neki od njegovih segmenata imaju obilježja „oligopola“, pa čak i „savršenog“. natjecanje”. Osim toga, ovo tržište karakterizira iznimna heterogenost, što određuje osobitosti njegova funkcioniranja.
Tržište nekretnina ima razgranatu strukturu, a može se diferencirati prema različitim kriterijima: vrsti financijske imovine, zemljopisnom čimbeniku, funkcionalnoj namjeni i drugim pokazateljima (tablica 4.2).
Primarno tržište u Rusiji nastaje zbog novoizgrađenih objekata i privatizacije državnih i općinska poduzeća, zemljišne čestice, zgrade i prostori te imovinska prava. Osigurava prijenos nekretnina u gospodarski promet. Sve naknadne transakcije su sekundarni karaktera, budući da su povezani s preprodajom ili s drugim oblicima prijenosa predmeta koji su ušli na tržište od jednog vlasnika do drugog.
Organizirano tržište- ovo je gospodarski promet nekretnine i prava na njima u strogom skladu s važećim zakonima uz sudjelovanje ovlaštenih profesionalnih posrednika. Ovo tržište jamči pravnu čistoću transakcija i zaštitu prava njihovih sudionika. Neorganizirano(ulično) tržište ne osigurava uvijek pouzdanost transakcija.
Mjenjačko tržište je kupoprodaja objekata na burzi nekretnina, na natječajima i dražbama koje održavaju fondovi države i općinsko vlasništvo, zemljišne vlasti, općinski stambeni odbori ili posebno ovlaštene organizacije.
OTC tržište je izvršenje transakcija izvan burze. Može biti organizirana i neorganizirana. Organizirano OTC tržište temelji se prvenstveno na računalnim komunikacijskim sustavima licenciranih agencija za nekretnine.
Tablica 4.2. Klasifikacija tržišta nekretnina na fasetirani način
P / p br. |
Klasifikacijski atribut |
Vrste tržišta nekretnina |
Vrsta objekta (proizvod) |
1. Zemljište. 2. Zgrade. 3. Strukture. 4. Poduzeća. 5. Prostorije. 6. Prava vlasništva. 7. Ostali objekti |
|
Geografski (teritorijalni) faktor |
1. Lokalni. 2. Urban. 3. Regionalni. 4. Nacionalni. 5. U cijelom svijetu |
|
Funkcionalna namjena |
1. Industrijske zgrade. 2. Stanovanje. 3. Neindustrijske zgrade i prostori (uredi, skladišta i sl.) |
|
Operativna spremnost |
|
|
Vrsta sudionika |
1. Pojedinačni prodavači i kupci. 2. Posrednici prodavača. 3. općine... 4. Komercijalne organizacije |
|
Vrsta transakcija |
1. Kupoprodaja. 2. Iznajmljivanje 3. Hipoteke. 4. Materijalno raspolaganje (zakup, zalog itd.) |
|
Industrijska pripadnost |
1. Industrijski objekti. 2. Poljoprivredni objekti. 3. Javne zgrade. 4. Ostali |
|
Vrsta vlasništva |
1. Državni i općinski objekti. 2. Privatni objekti |
|
Način transakcija |
1. Primarni i sekundarni. 2. Organizirano i neorganizirano. 3. Razmjena i OTC. 4. Tradicionalni i kompjuterizirani |
Prema glavnom kriteriju - vrsti nekretnina - postoji najmanje osam specifičnih tržišta (vidi tablicu 4.2.), među kojima su najrazvijenija tržišta zemljišnih čestica, stambenih i nestambenih stambene prostorije... Kako zemlja dolazi po potrebi komponenta u gotovo svakom objektu nekretnine, pogledajmo pobliže strukturu tržišta zemljišta, njegovu segmentaciju i osnovne parametre.
Tržište zemljišta kao složenu samostalnu vrstu tržišta nekretnina uobičajeno je dijeliti na relativno homogene podvrste ili varijetete prema namjeravanu svrhu zemljišta, koja se potom diferenciraju prema nizu drugih karakteristika (veličina, položaj i sl.) (slika 4.8).
Sljedeća komponenta tržišta zemljišta je tržišni segment – posebno odabrani dio tog tipa, skupina elemenata koji imaju određene zajedničke karakteristike (kvaliteta zemljišta, udaljenost od industrijskih centara itd.).
Najprofitabilniji tržišni segment karakteriziraju:
- o visoka razina trenutne ili očekivane prodaje;
- o visoke stope rasta prodaje zemljišnih čestica;
- o brz obrt sredstava i prihvatljivu stopu povrata. Segmentacija tržišta jedan je od najvažnijih marketinških alata. Uspjeh u konkurentskoj borbi uvelike ovisi o ispravnom izboru tržišnog segmenta.
Postoji niz kriterija i značajki koje se mogu koristiti za segmentiranje tržišta zemljišta.
Objekti segmentacije su kupci, sam proizvod je zemljište i sudionici na tržištu - trgovačke organizacije i poduzetnici.
Značajka segmentacije je čimbenik po kojem se tržišni segmenti razlikuju.
Ovisno o ciljevima segmentacije, čimbenici koji karakteriziraju kupovno ponašanje fizičkih i pravna lica, parametri zemljišnih čestica, ekonomski pokazatelji trgovačke organizacije. Trenutačno tvrtke za nekretnine koriste višestruku segmentaciju, t.j. segmentacija na više osnova u isto vrijeme (model višefaktorske segmentacije).
Shema 4.8.
te u određenoj kombinaciji s drugima, kako bi se točnije utvrdilo čije i kakve potrebe zadovoljava ova ili ona vrsta zemljišnih čestica (slika 4.9).
Kriterij segmentacije- to je čimbenik kojim se ocjenjuje valjanost izbora određenog tržišnog segmenta. Najčešći su sljedeći kriteriji: kvantitativni parametri segmenta, materijalnost, isplativost, kompatibilnost segmenta s tržištem glavnih konkurenata, učinkovitost rada za odabrani segment, zaštita odabranog segmenta od konkurencije.
Segmentacija tržišta prema proizvodu- na terenu - omogućuje vam da utvrdite koji parametri određene stranice mogu biti privlačni kupcima. Istodobno se koriste takve karakteristike zemljišta kao njihova kvaliteta, udaljenost od industrijskih središta (u Moskvi - od moskovske obilaznice), veličina zemljišnih parcela, investicijska privlačnost, prestiž itd.
Dakle, u moskovskoj regiji na tržištu zemljišta počelo se isticati niz segmenata, ovisno o razini kvalitete.
Shema 4.9.
- 1. Visokokvalitetne parcele - elita. Kupuju ih bogati građani i velike organizacije. To uključuje zemlje prestižnih zapadnih pravaca unutar 30-kilometarske zone. Na takvim mjestima najčešće se podižu udobne vikendice za stalni boravak.
- 2. Parcele srednje kvalitete zainteresirani za osobe s prosječnim i relativno visokim primanjima. Njihova udaljenost od moskovske obilaznice varira od 10 do 60 km, na takvim se mjestima grade skromnije seoske kuće.
- 3. Zemljišta niske kvalitete kupuju ljudi s niskim primanjima, ali relativno niskim cijenama. U takvom segmentu ekologija, infrastruktura i prestiž gube utjecaj na ponašanje potrošača. Ova kategorija zemljišta nalazi se u gotovo svim smjerovima na udaljenosti od preko 50 km od Moskve (tablica 4.3).
Istočni i jugoistočni okruzi Moskve nisu prestižni i ekološki nepovoljni, a u blizini moskovske obilaznice - Kosino, Zhulebino, smješteni u blizini takvih središta onečišćenja kao što su industrijske zone (na primjer, Kapotnya).
Uočava se i velika diferencijacija tržišta zemljišta u smislu prestiža. Ekološki izvrsna zemljišta nalaze se na jugozapadu i zapadu Moskovske regije, na primjer, na obalama rijeke Pakhra, uz autocestu Rublevo-Uspenskoe, itd. Kazanski smjer je nepopularan. Zemlje južnog i istočnog smjera smatraju se neprestižnim i neprivlačnim.
Pravilnost utjecaja udaljenosti dionica od moskovske obilaznice na njihove cijene općenito se izražava sljedećom ovisnošću - što dalje, to jeftinije.
Sljedeći znak segmentacije- veličina parcela. Velike su parcele obično tražene i, sukladno tome, više se cijene samo u prestižnim područjima. U općem slučaju, cijena jedinice zemljišta na velikim površinama je mnogo niža od cijene malih parcela. Istodobno, trošak sto četvornih metara u malim i velikim područjima može značajno varirati ovisno o nizu čimbenika.
Stupanj razvijenosti infrastrukture ima veliki utjecaj na cijenu. Parcele na dobro izgrađenim parcelama vrednuju se mnogo skuplje nego na neizgrađenim. Razlika između cijena razvijenih i neizgrađenih područja, s obzirom na istu veličinu, bit će približno jednaka ukupnim troškovima razvoja infrastrukture i troškovima upravljanja kapitalom ("trošak vremena" za razvoj lokacije).
Tablica 4.3. Segmentacija tržišta zemljišta u moskovskoj regiji
Znakovi |
Tržišni segmenti |
1. Kvaliteta zemljišta |
|
2. Udaljenost od MKAD-a |
|
3. Mjesto |
|
4. Veličina parcela |
|
5. Svrha |
|
6. Vrsta vlasništva |
|
7. Motivacija ulaganja |
|
|
|
9. Ponašanje kupaca |
o Odnos prema zemlji i prirodi za uzgoj proizvoda: rekreacija; poduzetništvo itd. |
Povećanje cijene zemljišne parcele ovisno o dostupnosti komunikacija,%:
Važnu ulogu ima i izbor tržišne niše, t.j. manji dio, nezauzet ili nedovoljno iskorišten od strane konkurenata i dobro definiranog kruga kupaca.
Tržište stanova segmentirano po kvaliteti kuća (5-kata - panel, cigla, blok; masovna izgradnja - 9-, 12-, 16-, 22-kata, uglavnom panelna; prestižna moderna cigla i luksuz), po broju soba (1 -, 2 - i 3-sobni, višesobni stanovi), prema rasporedu (tipični, poboljšani raspored), prema područjima smještaja ( seoske vikendice, kod kuće itd.).
Stambeni fond čini više od 20% reproducibilnih nekretnina u Rusiji, a uzimajući u obzir stambene zgrade u vrtu i ljetnim vikendicama - oko 30%. Obim investicija u stambenu izgradnju je oko četvrtine njihovog ukupnog obujma, a oko 13% radno sposobnog stanovništva zaposleno je u izgradnji i eksploataciji stanova. Gotovo 10 milijuna obitelji i pojedinaca živi u komunalnim stanovima, spavaonicama ili iznajmljuje prostor od privatnika, preko 2 milijuna ljudi živi u trošnim i trošnim kućama, 5-6 milijuna obitelji čeka u redu za poboljšanje uvjeti stanovanja, milijuni ljudi žive u skučenim uvjetima - na površini od 5 m2 po osobi. Ali samo 1,5-2% onih kojima su potrebni bolji uvjeti stanovanja može platiti trošak stana ili kuće odjednom. Prema riječima stručnjaka, trošak stanovanja ne bi trebao prelaziti 12-15% godišnjeg prihoda obitelji s prosječnim primanjima. Ako takva obitelj koristi trećinu svojih prihoda za otplatu bankovnog kredita s kamatama, tada će kupnja stana trajati više od 30 godina.
Broj stambenih prostora karakterizira 20-30 pokazatelja, uključujući veličinu kuhinje, prisutnost balkona ili lođe, raspored prostorija, kupaonicu, pogled s prozora itd. Apartmani smješteni u zgradama koje ispunjavaju sljedeće zahtjeve nazivaju se elitnim stanovanjem u Moskvi. Trebali bi biti izgrađeni (ili rekonstruirani) relativno nedavno (prije ne više od 15 godina) i smješteni u Centru ili u ekološki čistom području u blizini Centra, ili čak u udaljenom području (ponekad izvan Moskovske obilaznice), ali u isto vrijeme mora postojati prilika brzo doći do Centra. Obavezno je imati vratara ili zaštitara u kući, a idealno je i čuvati susjedni teritorij. Rad službi nadležnih za održavanje i održavanje reda u zgradi mora se obavljati na visokoj razini; također je poželjno imati autonomnu opskrbu toplinom i vodom. Sve važniju ulogu igra prisutnost garaže ili čuvanog parkinga na teritoriju ili u neposrednoj blizini zgrade (idealno, ovo je podzemna garaža). Važan znak elitnog stanovanja je nepostojanje osoba niskog socijalnog statusa među stanovnicima. Potonji mogu ući u stanove visoke klase tijekom rekonstrukcije zgrade. Prema postojećim normama, bivši stanovnici takvih kuća, preseljeni u vrijeme rekonstrukcije, imaju pravo, ali nakon njenog završetka, useliti se natrag. Kupnja stanova u takvim kućama ima određene prednosti: pravna čistoća ponude, mogućnost početnog uređenja doma prema vlastitom ukusu, homogeno društveno okruženje.
Kuće koje ispunjavaju većinu gore navedenih zahtjeva su raznolike: cigle, monolitne, postoje čak i panelne kuće. Stanovi u luksuznim zgradama mogu se nalaziti na jednoj ili dvije etaže. Broj katova zgrada također je različit - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 katova. Istodobno se može primijetiti karakteristična značajka - broj katova raste s udaljenosti od središta. Infrastruktura elitnih kuća također je različita u svom razvoju: mogu imati sportski kompleks, kućanske usluge, bazen, saunu, zimski vrt.
Ukupna površina stana je 120-150 m2 i više, na ulazu se nalazi hodnik od 20 m2 sa malom fontanom i akvarijem, dvije kupaonice, kuhinja-blagovaona od 15 m2, gostinjski i magistarski prostor na dvije razine.
Primarno stambeno tržište formira se i funkcionira na račun dva izvora: prodaje općinskih vlasti stanova izgrađenih javnim sredstvima i prodaje privatiziranih stanova od strane građana.
U Moskvi, radi praćenja stambenog tržišta, prati se i analizira 12 pokazatelja stanova koji se nude na prodaju u 173 okruga, uglavnom u blizini metro stanica. Obrazac praćenja prikazan je u tablici. 4.4.
Tablica 4.4.
Oznake u tablici. 4.4:
STmes - ponuda cijena (u USD) 1 m2 ukupna površina u prosjeku u posljednja četiri tjedna;
MINdev (MAXdev) - minimalno (maksimalno) odstupanje (u dolarima) prosječne cijene ponude za 1 m2 ukupne površine s razinom pouzdanosti od 70%;
PRmes (PRkv) - potrošački prioritet okruga za zadnji mjesec (tromjesečje);
STkv - cijena ponude (u USD) 1 m2 ukupne površine u prosjeku u posljednjih 12 tjedana;
Mmes (Mkv) je matematičko očekivanje tjedne stope promjene cijene ponude (u dolarima) za zadnji mjesec (za posljednja tri mjeseca);
Yakrat (kered) - kratkoročni (srednjoročni) rizici transakcija nekretninama. Oni karakteriziraju udio rizika koji unosi neizvjesnost tržišta u cjelini. Što su vrijednosti bliže JA SAM na nulu (0< JA SAM < 1), što je ponašanje stambenog tržišta kaotičnije i što bi odluka upravitelja trebala biti uravnoteženija;
PIU je skupina privlačnosti nekretnina, određena integralom karakteristike tržišta okrug (nazivi grupa - uvjetno):
"+++" - izuzetno atraktivan;
<<++" - очень привлекательная; " + >> - vrlo atraktivna; "+/-" - prilično atraktivno; "- / +" - atraktivno;
"-" - nije baš privlačno; prije neprivlačan nego privlačan (valjanost transakcija treba potvrditi čimbenicima koji nisu uzeti u obzir u analizi); neprivlačan (valjanost transakcija mora biti potvrđena čimbenicima poznatim samo sudionicima u transakciji);
mjesto u PIU-u - redovno mjesto regije u skupini atraktivnosti nekretnina, određeno njegovim integralnim tržišnim karakteristikama.
Na primarnom i sekundarnom tržištu nestambenih prostora, prema funkcionalnoj namjeni, postoje četiri glavna segmenta: proizvodni, skladišni, uredski i maloprodajni objekti, opće karakteristike koji se temelji na uzimanju u obzir lokacije, površine, kvalitete prostora, roka zakupa, cijene ili najma i drugih čimbenika.
Uredski prostori po veličini čine drugi (nakon stanovanja) segment moskovskog tržišta nekretnina, gdje potražnja premašuje ponudu. Ovisno o karakteristike kvalitete Uredski prostori su podijeljeni u četiri klase: A, B, C, D.
DO razred A uključuju uredske prostore u specijaliziranim poslovnim centrima u središnjim četvrtima grada i u blizini glavnih prometnih arterija. Svi uredi u ovoj kategoriji opremljeni su po zapadnim standardima, počevši od najsuvremenijih telekomunikacijskih sustava do sustava kontrole klime. Unutarnji prostori, zgrade i susjedni teritorij održavaju se u izvrsnom stanju, postoje vlastite službe upravljanja, održavanja i osiguranja, čuvano parkiralište.
Uredske sobe razred B imaju gotovo sve gore navedene karakteristike, ali s manjim popisom dodatne usluge... Cijena najma je od 700 do 900 dolara po 1 m2 godišnje.
Uredske prostore klase A i B iznajmljuju zapadne tvrtke i velike ruske tvrtke.
Većina domaćih tvrtki radije iznajmljuje uredski prostor slabije kvalitete razredi C i D. Prvi od njih predstavljaju uredi u hotelima, prilagođeni prostori (istraživački instituti, obrazovne ustanove itd.) koji se nalaze izvan centra grada, ali na raskrižju prometnih cesta, u blizini metro stanica. Cijene najma kreću se od 400 do 600 dolara, ovisno o udaljenosti od Vrtnog prstena, pruženim uslugama i uvjetima najma.
Neprikladne prostorije koji se nalaze izvan prometnih raskrižja pripadaju klasi D. Njihova nedvojbena prednost je mogućnost dobivanja površine potrebnih dimenzija uz prihvatljivu naknadu.
Cijene najma variraju ovisno o vrsti prostora i lokaciji.
Tržište skladišta razlikuje se po vrsti i opremi:
- o specijalizirani skladišni kompleksi opremljeni suvremenom tehničkom opremom, grijanjem i drugim sadržajima;
- o moderno opremljeni hangari;
- o podrumi i polupodrumi;
- o prvi katovi raznih zgrada;
- o preuređena skloništa za bombe;
- o druge prostorije.
Poduzeća kao imovinski kompleksi još uvijek ulaze na primarno tržište nekretnina u procesu privatizacije državne i općinske imovine.
Tržište u tijeku formira se na teret komunalnih i privatnih objekata koji nisu opskrbljeni financijskim, materijalnim i radnim resursima. Temelji se na principu obostrane koristi - dogovoru o 50% raspodjeli izgrađenog prostora između investitora i vlasnika (grada, poduzeća).
Tržište vikendica se brzo razvija u svim regijama zemlje. U moskovskoj regiji, na primjer, izgrađeno je 160 tisuća vikendica na površini od oko 48 tisuća hektara na račun privatnih ulaganja pod uvjetima: 35% vikendica dobiva investitor, od čega 15% prodaje na zatvorenim aukcijama lokalnim stanovnicima 40% otkupljuje Moskva po cijeni koštanja, a 10% donira gradu i regiji.
Zaključno, treba naglasiti da funkcioniranje tržišta nekretnina doprinosi razvoju ukupnog gospodarskog prometa zemlje (slika 4.10).
Shema 4.10.