Isu hipotekarni certifikati. Što je hipotekarna potvrda o sudjelovanju? Kvantitativne i kvalitativne karakteristike objekta procjene
Hipotekarna potvrda o sudjelovanju (ISU)- registrirani vrijednosni papir kojim se potvrđuje udio njegovog vlasnika u pravu zajedničkog vlasništva hipotekarnog pokrića, pravo da zahtijeva od izdavatelja propisno upravljanje hipotekarnim pokrićem, pravo na primanje Novac primljena za ispunjenje obveza čiji uvjeti predstavljaju hipotekarno pokriće, kao i druga prava predviđena zakonom saveznog zakona od 11. studenog 2003. N 152-FZ "O hipoteci vrijedne papire Oh".
Shema izdavanja ISU-a
ISU se može izdati samo trgovačke organizacije licenciran za obavljanje poslova upravljanja investicijski fondovi, fondovi uzajamnog ulaganja i nedržavni mirovinski fondovi, kao i kreditne institucije.
Izdavanje MIS-a temelj je za nastanak zajedničkog zajedničkog vlasništva vlasnika hipotekarnih potvrda o hipotekarnom pokriću pod kojim su izdani, te institucija povjerenja upravljanja takvim hipotekarnim pokrićem. Zajedničko vlasništvo nad hipotekarnim pokrićem nastaje u isto vrijeme kada i upravitelj tog hipotekarnog pokrića.
Povjereničko upravljanje hipotekarnim pokrićem uspostavlja se sklapanjem ugovora o povjereničkom upravljanju hipotekarnim pokrićem.
Shema izdavanja ISU-a:
- banka prenosi pokriće hipoteke na upravitelja upravljanje povjerenjem vlastiti hipotekarni portfelj;
- upravitelj hipotekarnog pokrića u suradnji s posebnim depozitarom i registratorom izdaje IMS;
- MIS izdani od strane upravitelja hipotekarnog pokrića prenose se izvornoj banci radi daljnje prodaje investitorima;
- održavanje hipotekarnog portfelja, koji je dio hipotekarnog pokrića za izdani MIS, obavlja uslužna tvrtka / izvorna banka.
Prednosti za investitore
- Dobivanje mogućnosti za diversifikaciju investicijskog portfelja (planirani prinos je veći od hipotekarnih obveznica, međutim likvidnost i jamstvo su niži protok novca);
- Kupnja isplativog instrumenta za srednjoročno ulaganje;
- Ulaganje u instrument s kvalitetnim i pouzdanim hipotekarnim pokrićem; neovisni serviser;
- Mogućnost potpunog eliminiranja prekida tijeka plaćanja zbog njegovog pomaka u vremenu uključivanjem financijskih rizika investitora u strukturu osiguranja.
Glavne razlike između ISU-a i hipotekarnih obveznica
Hipotekarni certifikati o sudjelovanju (ISU) | Obveznice osigurane hipotekom |
---|---|
Sav prihod od hipoteka distribuira se investitorima, umanjen za infrastrukturne troškove (bez tranširanja) |
Fiksni kuponski prinos na staru tranšu (tranša izdavanja obveznica) |
Niski troškovi izdavanja i održavanja vrijednosnih papira | Visoki troškovi izdavanja i održavanja vrijednosnih papira |
Kratki rokovi organizacije izdanja (u prosjeku - 3-5 mjeseci) |
Dugoročna organizacija pitanja (u prosjeku - 9-12 mjeseci) |
Rizici u bazenu hipoteka ravnomjerno su raspoređeni među vlasnicima MIS-a | Prekomjerni hipotekarni rizici maksimalno su koncentrirani na vlasnika mlađe tranše ( začetnik) |
Niska likvidnost, ne može se uključiti na Lombard listu (trenutačno); uvrštavanje u kotacijske liste, uklj. top popisa citata | Visoka likvidnost, može se uključiti u Lombard listu i kotacijske liste, uklj. top popisa citata |
IMS amortizacija u skladu sa prijevremena otplata hipoteke | Visoka stopa amortizacije obveznica zbog subordinacije emisije |
Internetom već dugo kruže vicevi o robovanju hipotekama: ovdje je “hipoteka na pola stoljeća”, a na vratima banke čovjek u kratkim hlačama s potpisom “otplatio hipoteku”, i mnogo više. Doista: malo je ljudi koji su spremni uzeti kredit na 20-30 godina, plaćajući prilično pristojnu mjesečnu ratu i preplaćujući kao rezultat vrlo značajan iznos (poput postotka na saldu duga tijekom cijelog razdoblja otplate duga) , posebno u situaciji kada vas iznenadna kriza može lišiti posla. Ali što ako na situaciju gledate s druge strane? Banke koje daju hipotekarne kredite trebaju novac i zašto veći iznos izdanih kredita, banka ima manju likvidnost u trenutnom trenutku, unatoč tome što s vremenom prima pristojan postotak. U isto vrijeme, neka vrijednosna papira, koja potvrđuje udio svog vlasnika u vlasništvu nad hipotekarnim pokrićem, bila bi dobra prednost za ulagače treće strane - rizika gotovo da nema (jer ako zajmoprimac prestane plaćati, tada u pravilu , gubi stan), a postotak je veći od prosjeka bankovni depoziti... Za udobno uvjeti hipoteke nećeš imenovati.
Ova ideja bila je temelj za izdanje. potvrde o hipotekarnom sudjelovanju (ISU, analog američkih hipotekarnih vrijednosnih papira), koji mogu biti u vlasništvu i privatnih (ulaz od oko 100.000 rubalja) i institucionalnih ulagača s visokom likvidnošću - poput nedržavnih mirovinskih fondova i osiguravajućih društava. Iako je zakon o hipotekarnim vrijednosnim papirima usvojen još 2003. godine, razvoj ovog tržišta započeo je sasvim nedavno: 2013. u Rusiji je provedeno 20 izdanja hipotekarnih vrijednosnih papira u ukupnom iznosu od više od 140 milijardi rubalja. Prva tvrtka koja je organizirala izdavanje IMS-a u Rusiji bila je GFT CAPITAL Management Company, koja je dio financijske grupe GFT. Dionice hipotekarnih potvrda mogu se kupiti i na Moskovskoj burzi (broker uplaćuje mjesečnu kamatu na trgovački depozit investitora; popis MIS-a možete pronaći odabirom "Hipotekarni certifikat" u "Vrsta instrumenta"). Općenito, dok je alat prilično nov i možda ima dobru budućnost. Osim toga, trenutno bi hipotekarni vrijednosni papiri mogli biti dodatno zanimljivi zbog visoke ključne stope.
U suštini, hipotekarni certifikati vrlo su slični investicijskim fondovima, ali su povoljni u usporedbi s zajamčenim povratom. Pravno, sve izgleda ovako. Skup hipoteka koje je banka primila od hipotekarni zajmoprimci, za prodaju društvo za upravljanje(ide pod njezino povjerenje). Istovremeno, banka obnavlja likvidnost. MC za primljene hipoteke izdaje ISU i prodaje ih investitorima. Sav novčani tok koji dolazi iz ovog bazena ide ulagačima koji su kupili hipotekarne certifikate. Ako zajmoprimac ne plati hipoteku, tada se društvo za upravljanje obično obraća agenciji za naplatu - budući da je stan kolateral, ulaganja u hipotekarne potvrde o sudjelovanju su prilično pouzdano zaštićena. Razmjena se odvija prema drugoj shemi: banka prenosi hipoteke na Kazneni zakon, a ona za njih izdaje IMS i daje certifikate banci koja se i sama bavi njihovom prodajom (međutim, investitori i dalje primaju dividende od Kazneni zakon); ova opcija izgleda ovako:
Izdavanje hipotekarnih potvrda o participaciji moguće je ako su ispunjeni sljedeći uvjeti:
iznos njihovog izdavanja ne bi trebao prelaziti ukupne troškove svih hipotekarna imovina;
rok njihovog optjecaja ne bi trebao prelaziti rok trajanja ugovora o hipotekarnom zajmu;
ukupna vrijednost svih potvrda izdanih od strane izdavatelja ne smije biti veća od 50-strukog kapitala izdavatelja;
minimalni obujam izdavanja potvrda mora biti najmanje jednak iznosu od sto tisuća eura po tečaju Narodne banke.
Glavni nedostatak MIS-a je u tome što se profitabilnost na njima može pokazati manjom od planirane (jer ovisi o točnosti otplate plaćanja), ali je rizik od gubitka glavnice ulaganja u hipotekarne certifikate iznimno mali. Budući da se skupovi često sastoje od tisuća hipoteka, dobra diverzifikacija smanjuje rizik nedovoljne zarade. Osim toga, niska likvidnost certifikata (moguće privremena) i vječni rizik ekonomska nestabilnost u Rusiji snižavaju i cijenu ovog dugoročnog (zapravo, dva desetljeća) instrumenta ulaganja.
"IZVJEŠTAJ br. 2016 / 3538-50 / 1 o procjeni tržišne vrijednosti, 246.080 hipotekarnih potvrda o udjelu (IMS) GK-3 pod upravljanjem LLC" UK Capital PIF", ..."
IZVJEŠĆE broj 2016 / 3538-50 / 1
o procjeni tržišne vrijednosti,
246.080 hipotekarnih potvrda o sudjelovanju (ISU)
GK-3 pod upravljanjem LLC UK Capital PIF,
Moskva 2017
1 KLJUČNE ČINJENICE I ZAKLJUČCI
2 OCJENJIVANJE U SKLADU SA FEDERALNIM STANDARDIMA OCJENJIVANJA ... 5
3 DETALJI O KUPCU OCJENE I O OCJENJIVAČU
4 PRIHVAĆENA OCJENA OCJENA OCJENA
6 OPIS OBJEKTA OCJENJIVANJA
6.1 POPIS DOKUMENTA KOJE JE KORISTI OCJENJIVAČ I NAVEDE KVANTITATIVNE I KVALITATIVNE
ZNAČAJKE OBJEKTA OCJENJIVANJA6.2 KVANTITATIVNE I KVALITATIVNE KARAKTERISTIKE OBJEKTA Ocjenjivanja
1 Pojedinosti o predmetu
6.2.2 Ekonomski objekti procjene
6.2.2.1 Klasifikacija vrijednosnih papira zaštićenih hipotekom
6.2.2.2 Karakteristike hipotekarnih potvrda o sudjelovanju koje se odražavaju u Saveznom zakonu ......... 11 6.2.2.3 Kratki opis ugovori o ustupanju prava, ugovori o kreditu i ugovori o hipoteci ........... 12 6.2.2.4 Iznos hipotekarnog pokrića na dan 01.11.2016.
6.2.2.5 Informacije o upravitelju pokrića hipoteka
6.2.2.6 Pojedinosti o hipotekarnom pokriću
6.2.2.7 Podaci o prihodima i obvezama na dan procjene
6.2.2.8 Podaci o tržišnim kotacijama objekata procjene
7 ANALIZA TRŽIŠTA OBJEKATA VREDNOVANJA, ČIMBENIKA KOJE FORMIRAJU CIJENE, KAO I VANJSKIH ČIMBENIKA,
UTJEČAJ NA NJEGOVI TROŠKOVI7.1 ANALIZA TRŽIŠTA INDUSTRIJE
7.1.1 Tržište hipotekarnih certifikata
7.1.2 Tržište ustupanja bankovnog duga
8 OPIS PROCESA EVALUACIJE OBJEKTA EVALUACIJE U DIJELU PRIMJENE PRISTUPA (PROSTUPA) U
PROCJENA8.1 KORACI U Ocjenjivanju
8.3 PRISTUPI Ocjenjivanju
8.3.1 Troškovni pristup
8.3.2 Komparativni pristup
8.3.3 Pristup dohotku
8.4 ODREĐIVANJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI VRIJEDNJENIH OBJEKATA
8.4.1 Utvrđivanje iznosa novčanog toka po ugovoru o kreditu
8.4.1.1 Metodologija za ocjenu prava potraživanja za kreditni ugovori i normativna baza procjena 21 8.4.1.2 Zaključci o financijskom stanju zajmoprimca
8.4.1.3 Popust na vjerojatnost plaćanja duga,% (ovisno o financijsko stanje) .............. 25 Nakon procjene tržišne vrijednosti predmeta kolaterala, koji je kolateral za kredit, utvrđeno je da postoji značajan nedostatak kolaterala za zajam. S iznosom glavnice duga na razini od 24.630.000.000 RUB, tržišna cijena kolateralna iznosio.... trljati.
(izračuni tržišne vrijednosti založene imovine prikazani su u Dodatku 4. ovog Izvješća). S obzirom na navedeno, kvaliteta servisiranja duga na dan procjene uzeta je kao “prosječna”. 27 8.4.1.4 Utvrđivanje vjerojatnog iznosa novčanog toka u okviru ispunjenja obveza organizacije zajmoprimca prema ugovoru o zajmu
8.4.1.5 Određivanje vrijednosti diskontne stope
8.4.1.6 Metodologija za procjenu tržišne vrijednosti hipotekarnih potvrda o sudjelovanju (IMS)
8.4.1.7 Određivanje visine naknade za upravljanje hipotekarnim pokrićem
8.4.1.8 Utvrđivanje visine naknade, specijalizirani depozitar hipotekarnog pokrića i registrar koji vodi registar imatelja hipotekarnih potvrda o sudjelovanju 31 8.4.1.9 Utvrđivanje stope poreza na dohodak i porezne osnovice
9 OPIS POSTUPKA OCJENJIVANJA I ZAKLJUČCI
OSNOVA PRORAČUNA RAZLIČITIM PRISTUPOMPropisi
Referentna literatura
Metodička literatura
PRIMJENA
Prilog 1
KORIŠTENA TERMINOLOGIJA
Dodatak 2
KOPIJE DOKUMENTA KOJI POTVRĐUJU PRIHVATLJIVOSTI OCJENJIVANJA ................ 47 Dodatak 3
____________________________________________________________________________________
- & nbsp– & nbsp–
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
____________________________________________________________________________________
- & nbsp– & nbsp–
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
____________________________________________________________________________________
- & nbsp– & nbsp–
Puni naziv pravne osobe s kojom je procjenitelj sklopio ugovor o radu: Društvo s ograničenom odgovornošću Centar za samostalno vještačenje imovine.
- & nbsp– & nbsp–
Poštanska adresa pravne osobe s kojom je procjenitelj sklopio ugovor o radu: Ruska Federacija, 107023, St.
Moskva, ul. Malaja Semenovskaja, 9, zgrada 3.
Podaci o vanjskim organizacijama i stručnjacima uključenim u ocjenu te u ocjenu i pripremu izvješća o ocjeni nisu bili uključeni u pripremu izvješća.
procjena organizacija i stručnjaka LLC "Centar za neovisno vještačenje imovine"
____________________________________________________________________________________
4 PRIHVAĆA SE U PROCJENI PROCJENE OBJEKTA
PRETPOSTAVKE1. Ovo izvješće je pouzdano samo u cijelosti, pojedini dijelovi izvješća ne mogu biti samostalni dokumenti.
2. Tijekom postupka procjene nije provedena posebna pravna kontrola dokumenata vezanih za imovinsko-pravna prava na objektu procjene.
3. Mišljenje procjenitelja o tržišnoj vrijednosti nekretnine vrijedi samo od datuma procjene vrijednosti navedenog u ovom izvješću, i to samo za svrhe i funkcije navedene u ovom izvješću. Procjenitelj ne preuzima nikakvu odgovornost za promjene u političkim , ekonomskih, pravnih i drugih čimbenika koji mogu nastati nakon ovog datuma i utjecati na stanje na tržištu, te, kao posljedicu, tržišnu vrijednost objekta.
4. Izvješće o procjeni sadrži stručno mišljenje Procjenitelja o tržištu i nije jamstvo da će se nekretnina prodavati na slobodnom tržištu po cijeni jednaku vrijednost objekt koji je naveden u ovom izvješću.
5. Kupac jamči da će sve informacije, prosudbe, analitička kretanja Procjenitelja i druge materijale ovog izvješća koristiti isključivo u skladu sa svrhama i funkcijama navedenim u ovom izvješću.
6. Procjenitelj i Kupac jamče povjerljivost informacija koje su primili tijekom postupka procjene, osim ako nije drugačije navedeno važeće zakonodavstvo Ruska Federacija.
7. Prilikom provođenja analize i izračuna, Procjenitelj je koristio početne podatke o objektu procjene koje je dostavio Naručitelj. Procjenitelj ne preuzima odgovornost za točnost izvornih podataka koje mu je dostavio Kupac.
8. Informacije, pokazatelji, karakteristike itd., koje je koristio procjenitelj i sadržane u ovom izvješću, dobivene su iz izvora koji su, prema mišljenju procjenitelja, pouzdani. Međutim, Procjenitelj ne daje jamstva niti druge oblike potvrde njihove pune točnosti. Svi podaci koje je Procjenitelj koristio u izvješću, uz poveznice na izvore informacija, ne mogu se smatrati njegovim vlastitim izjavama.
9. Procjenitelj nije odgovoran za zakonski opis prava na predmet procjene niti za pitanja u vezi s razmatranjem tih prava.
10. Procjenitelj pretpostavlja nepostojanje bilo kakvih skrivenih (odnosno onih koje se ne mogu otkriti tijekom vizualnog pregleda objekta) činjenica koje utječu na ocjenu. Procjenitelj nije odgovoran ni za postojanje takvih skrivenih činjenica, niti za potrebu njihovog otkrivanja.
11. Procjenitelj nije dužan svjedočiti niti se pojavljivati na sudu ili drugim ovlaštenim tijelima kao rezultat ocjenjivanja predmeta ocjenjivanja, osim na službeni poziv suda ili drugih ovlaštenih tijela.
12. Izvješće o ocjeni predstavlja stajalište procjenitelja bez ikakvih jamstava s njegove strane u pogledu uvjeta za naknadnu provedbu objekta procjene.
5 PRIMJENJIVI STANDARDI EVALUACIJE
U provođenju ove procjene koristili smo se propisi i saveznih standarda za aktivnosti procjene vrijednosti, kao i standarda za procjenu vrijednosti koje je utvrdio samoregulirajuća organizacija(SRO procjenitelja), čiji je procjenitelj član, koji je pripremio:Federalni zakon Ruske Federacije "O djelatnosti procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji" od 29. srpnja 1998., br. 135-FZ;
Federalni zakon Ruske Federacije „O izmjenama i dopunama Saveznog zakona „O djelatnosti procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji”“ od 27. srpnja 2006., br. 157-FZ;
Savezni zakon "O izmjenama i dopunama određenih zakonodavni akti Ruske Federacije o pitanjima djelatnosti procjene "od 13. srpnja 2007., br. 129-FZ;
Savezni standard procjene " Opći pojmovi procjene, pristupi i zahtjevi za ocjenjivanje (FSO br. 1) (odobreno naredbom Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 20. svibnja 2015. br. 297);
Federalni standard vrednovanja "Svrha vrednovanja i vrste vrijednosti" (FSO br. 2) (odobren od
Federalni standard vrednovanja "Zahtjevi za izvješće o vrednovanju" (FSO br. 3) (odobrio
Federalni standard procjene "Procjena nekretnina" (FSO br. 7) (odobren naredbom Ministarstva ekonomskog razvoja Ruske Federacije od 25. rujna 2014. br. 611);
Federalni standard vrednovanja "Procjena poslovanja" (FSO br. 8) (odobren naredbom Ministarstva ekonomskog razvoja Ruske Federacije od 1. lipnja 2015. br. 326);
Standardi i pravila vrednovanja - SRO RAO (odobreno odlukom Vijeća SRO Regionalna udruga procjenitelji“, Zapisnik broj 7 od 24.01.2012.
Međunarodni standardi IES 2011 procjene Međunarodnog odbora za standarde vrednovanja (ICSO);
Europski standardi vrednovanja ECO 2012 i naknadne publikacije Europske udruge procjenitelja (EGAO).
Primjena međunarodnih i europskih standarda uvjetovana je činjenicom da ovi standardi definiraju temeljna načela ocjenjivanja koja se koriste u radu ocjenjivanja, što je neophodno za daljnje postizanje dosljednosti u praksi ocjenjivanja na globalnoj razini. Korištenje ovih standarda procjene dopušteno je u slučajevima kada je bilo potrebno primijeniti i njihovu usklađenost (identitet, primjerenost) sa zahtjevima domaćih zakonodavnih i podzakonskih akata.
Procjena je provedena uz djelomičnu primjenu ostalih primjenjivih regulatornih dokumenata.
- & nbsp– & nbsp–
6 OPIS OBJEKTA OCJENJIVANJA
6.1 POPIS DOKUMENATA KOJE JE KORISTIO EVALUATOR I UGRADNJA
KVANTITATIVNE I KVALITATIVNE KARAKTERISTIKE OBJEKTA OCJENJIVANJA
- & nbsp– & nbsp–
Pretpostavlja se da su podaci koje daju Kupac ili stručnjaci treće strane pouzdani i točni. Nedostatak informacija nadoknađen je informacijama iz drugih izvora, postojećom bazom podataka Procjenitelja i vlastitim iskustvom Procjenitelja.
regulatorni dokumenti (pogledajte cijeli popis u odjeljku "Popis korištene literature");
referentnu literaturu (cijeli popis pogledajte u odjeljku "Popis korištene literature");
metodička literatura (potpuni popis vidi u odjeljku "Popis korištene literature");
U skladu s člankom 19. FSO-a br. 1, procjenitelj mora provesti analizu dostatnosti i pouzdanosti informacija, koristeći sredstva i metode koje su mu za to dostupne.
Provedena analiza i doneseni zaključci prikazani su u nastavku.
Analiza dovoljnosti informacija.
Dovoljan - zadovoljava svaku potrebu, dostupan u potrebnoj količini, prilično velik.
Analiza je pokazala da su dostupni svi potrebni podaci za izračun tržišne vrijednosti objekta procjene, uzimajući u obzir pretpostavke iznesene u Izvješću.
Analiza pouzdanosti informacija.
Autentičan - autentičan, nepogrešiv, nepogrešiv.
Ova je analiza provedena korelacijom imovine i obveza s popisa zaprimljenog od Kupca i popisa navedenog u dokumentima (koji je također dostavio Kupac) za tu imovinu i obveze.
Analiza je pokazala da popis imovine i obveza za procjenu korelira s imovinom i obvezama navedenim u dostavljenim dokumentima.
Pretpostavka. U okviru ovog Izvješća Izvođač nije izvršio pregled primljenih dokumenata te je polazio od pretpostavke da su kopije koje je dostavio Naručitelj originalne, a informacije primljene u slobodnom obliku (u obliku proračunskih tablica i potvrda) su pouzdan.
Procjena je napravljena na temelju sljedećih pretpostavki:
Procijenjeni objekti nisu opterećeni dodatnim služnostima koje nisu uzete u obzir prilikom procjene objekata.
Pravno ispitivanje prava nije provedeno.
- & nbsp– & nbsp–
Vlasnik ima puna prava na stavke procjene. Vlasništvo, prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, dio 1 (čl. 209), uključuje pravo posjedovanja, korištenja i raspolaganja imovinom. Vlasnik ima pravo, prema vlastitom nahođenju, poduzeti sve radnje u odnosu na njegovu imovinu koje nisu u suprotnosti sa zakonom i drugim pravni akti i ne krše prava i interese drugih osoba, uključujući prijenos njihove imovine u vlasništvo drugih osoba;
prenijeti na njih, dok ostaju vlasnik, pravo posjedovanja, korištenja i raspolaganja imovinom.
6.2.2 EKONOMSKI OBJEKTI VRIJEDNOSTI 6.2.2.1 KLASIFIKACIJA HIPOTEKNIH VRIJEDNOSNIH PAPIRA Prema Saveznom zakonu br. 152-FZ od 14. listopada 2014. "O hipotekarnim vrijednosnim papirima", hipotekarni vrijednosni papiri mogu biti dvije vrste:
hipotekarna obveznica - obveznica po kojoj je ispunjenje obveza u cijelosti ili djelomično osigurano hipotekom osiguranom hipotekom;
potvrda o hipotekarnom sudjelovanju - registrirani vrijednosni papir kojim se potvrđuje udio njegovog vlasnika u pravu zajedničkog vlasništva hipotekarnog pokrića, pravo zahtijevati od izdavatelja hipotekarnog pokrića pravilno upravljanje povjerenjem, pravo na primanje sredstava primljenih za ispunjenje obveza, zahtjevi koji predstavljaju hipotekarno pokriće, kao i druga prava predviđena ovim saveznim zakonom.
Neke definicije sadržane u Saveznom zakonu br. 152-FZ od 14. listopada 2014. "O vrijednosnim papirima osiguranim hipotekom":
Hipotekarno pokriće mogu biti samo potraživanja osigurana hipotekom za otplatu glavnice duga i (ili) za plaćanje kamata po ugovorima o kreditu i zajmu, uključujući i one ovjerene hipotekama, i (ili) potvrde o sudjelovanju u hipoteci koje ovjeravaju udio njihovih vlasnika u pravu zajedničkog vlasništva nad drugim hipotekarnim pokrićem, gotovinom u valuti Ruske Federacije ili strana valuta kao i državne vrijednosne papire i nekretnine;
Izdavanje potvrda o hipotekarnom sudjelovanju temelj je za nastanak zajedničkog udjela u vlasništvu nositelja hipotekarnih potvrda o hipotekarnom pokriću pod kojim su izdani, te institucija za upravljanje povjerenjem za takvo hipotekarno pokriće. Zajedničko vlasništvo nad hipotekarnim pokrićem nastaje u isto vrijeme kada i upravitelj tog hipotekarnog pokrića.
Potraživanja i druga imovina koja čini pokriće hipoteke jesu zajedničko vlasništvo vlasnici hipotekarnih potvrda o sudjelovanju i pripadaju im na pravu
- & nbsp– & nbsp–
zajedničko zajedničko vlasništvo. Nije dopuštena dioba imovine koja čini hipotekarno pokriće i izdvajanje iz nje udjela u naravi.
Rizik neispunjenja ili neispunjenja obveza, čiji su uvjeti pokriće hipotekom, snose nositelji hipotekarnih potvrda.
6.2.2.2 KARAKTERISTIKE HIPOTEKNIH CERTIFIKATA O SUDJELOVANJU ODRAŽENE U FEDERALNOM
ZAKON1. Svaka potvrda o sudjelovanju u hipoteci potvrđuje isti iznos prava, uključujući isti udio u zajedničkom vlasništvu hipotekarnog pokrića.
2. Hipotekarni certifikat o sudjelovanju nije vlasnički vrijednosni papir.
Prava ovjerena potvrdom o sudjelovanju u hipoteci evidentiraju se u nedokumentarnom obliku.
Broj potvrda o hipotekarnom sudjelovanju kojima se potvrđuje udio u zajedničkom vlasništvu hipotekarnog pokrića određen je pravilima za povjereničko upravljanje tim hipotekarnim pokrićem.
3. Hipotekarni list o sudjelovanju nema nominalnu vrijednost.
4. Izdavanje izvedenica iz hipotekarnih potvrda o sudjelovanju vrijednosnih papira nije dopušteno.
5. Potvrde o hipotekarnom sudjelovanju slobodno se kruže, uključujući organizirane aukcije.
Upis prava na potvrde o hipotekarnom sudjelovanju obavlja se na osobnim računima u registru vlasnika potvrda o hipotekarnom sudjelovanju i, ako je to predviđeno pravilima o povjereničkom upravljanju hipotekarnim pokrićem, na depo računima depozitara, za koje se otvaraju osobni računi. nominalnih imatelja otvaraju se u registru vlasnika hipotekarnih potvrda za te namjene. Istodobno, depozitari, s izuzetkom depozitara koji vode evidenciju prava na hipotekarne potvrde o sudjelovanju, a koji su u opticaju u organiziranom trgovanju, nemaju pravo otvarati depo račune drugim depozitarima koji djeluju kao nominirani vlasnici vrijednosnih papira svojih klijenata (deponenta). ).
Upisnik koji vodi registar vlasnika hipotekarnih potvrda o udjelu, na zahtjev vlasnika hipotekarnih potvrda o udjelu, ovlaštene osobe ili nominalnog nositelja, dužan je potvrditi prava tih osoba na hipotekarne potvrde izdavanjem, u roku od pet dana. , izvadak iz registra vlasnika hipotekarnih potvrda o sudjelovanju.
Sastav hipotekarnog pokrića hipotekarnih potvrda o sudjelovanju može uključivati samo potraživanja za obveze osigurane hipotekom, potvrde o hipotekarnom sudjelovanju kojima se potvrđuje udio u zajedničkom vlasništvu drugog hipotekarnog pokrića, nekretnine i sredstva primljena u svezi s ispunjenjem obveza, potraživanja za koje čine hipotekarno pokriće, ovrha na navedenim zahtjevima, njihova prodaja, ispunjenje obveza iz potvrda o hipotekarnom sudjelovanju koje čine hipotekarno pokriće, prodaja nekretnine koja čini hipotekarno pokriće, druga provedba povjereničkog upravljanja takvim hipotekarnim pokrićem.
Nepokretna imovina može predstavljati hipotekarno pokriće za potvrde o hipotekarnom sudjelovanju samo kao rezultat njezina stjecanja (zadržavanja) u svezi nameta na nju u slučaju neispunjenja ili neispravnog ispunjenja obveza osiguranih hipotekom, čiji uvjeti predstavljaju hipoteku. pokriti.
- & nbsp– & nbsp–
6.2.2.8 INFORMACIJE O TRŽIŠNIM KUTACIJAMA OBJEKATA VRIJEDNOSTI Objektima procjene u neznatnim količinama trguje se na Moskovskoj burzi. Podaci o troškovima prikazani su u nastavku.
- & nbsp– & nbsp–
7 ANALIZA TRŽIŠTA OBJEKATA VREDNOVANJA, FORMIRANJE CIJENE
ČIMBENICI I VANJSKI ČIMBENICI KOJI UTJEČU NA TO
CIJENA7.1 ANALIZA INDUSTRIJSKOG TRŽIŠTA 7.1.1 TRŽIŠTE HIPOTEKNIH CERTIFIKATA izdavanje papira, bez nominalne vrijednosti. Glavna svrha IMS-a je potvrditi udio svog vlasnika u zajedničkom imovinskom pravu za pokriće hipoteke, osim toga, potvrdom o sudjelovanju potvrđuje se pravo na primanje sredstava za ispunjene obveze, zahtjevi za koje čine pokriće hipoteke. Ova i druga prava određena su Saveznim zakonom br. 152 "O hipotekarnim vrijednosnim papirima". Unatoč činjenici da u 2016. potvrde o sudjelovanju u hipotekama još uvijek imaju praznine u zakonodavstvu, oni također imaju određene prednosti.
U nastavku su prikazani glavni pokazatelji tržišta hipotekarnih vrijednosnih papira u 2016. godini.
http: //dom.rf/wp-content/uploads/2016/04/razvitie_rynkov_ipoteki_1h_2016.pdf http://ipoteka-expert.com/ipotechnye-sertifikaty-uchastiya/
- & nbsp– & nbsp–
7.1.2 TRŽIŠTE CESIJE BANKARSKIH DUGOVA U 2016. godini banke se nastoje riješiti portfelja problematičnih kredita i prodaju ih inkasantima brže nego u prethodnim razdobljima.
Pozitivan trend je više od 2,5 puta smanjenje udjela "4+" plasmana (plasman ne znači prodaju, već prijenos portfelja "loših").
dugovanja po ugovoru o posredovanju). To ukazuje da banke tijekom krize nastoje što brže obraditi portfelj i staviti ga na prodaju kako bi maksimizirale dobit. Uostalom, cijena portfelja u ovom će slučaju biti nekoliko puta veća nego u situaciji kada je postavljen pet ili šest puta.
U posljednjih godinu dana u više od trećine slučajeva banke su tri puta posegnule za agencijskim ugovorima s inkasatorima prije nego što su im prodale portfelj dospjelih kredita. Istodobno, u više od trećine slučajeva kreditne institucije su odgađale trenutak prodaje, pokušavajući riješiti taj problem kroz agencijski ugovor s kolekcionarima. Broj takvih pokušaja mogao bi biti i do sedam. Međutim, 2016. godine situacija se promijenila - banke pokušavaju ne posegnuti za više od tri plasmana, a zatim portfelj prodati kolekcionarima.
Istodobno, rani plasmani su se smanjili u 2016., ali je to lako objasniti, napominju novine. U posljednje dvije godine znatno se smanjio obujam kreditiranja stanovništva, a sukladno tome praktički nema novog "kašnjenja". Otuda i pad prvih plasmana. Plasman "4+" je već prilično stara odgoda, koju su banke sada u potpunosti rezervirale. Kreditnim je institucijama isplativije takve portfelje prodati, doduše za sitniš, nego ih držati u bilanci.
U budućnosti, sa pooštravanjem zahtjeva za akumulacije, obujam plasmana "4+"
se smanjiti. Trenutno je problem "loših" dugova na bankarskom tržištu prilično akutan, a stupanje na snagu zakona o aktivnostima naplate 2017. moglo bi donekle zakomplicirati rad ruskih banaka." Konkretno, prema novom zakonu, zajmoprimac ima pravo odbiti prenijeti svoj dug s banke vjerovnika na treću stranu (naplatitelja).
U tom slučaju, banka će moći naplatiti dug samo sudskim putem, što će dovesti do povećanja kašnjenja u bilanci banke (koju je prethodno mogla prodati). agencija za naplatu) i povećanje administrativnih troškova povezanih s brojnim pravnim troškovima.
Stoga banke pokušavaju imati vremena prodati "loše" dugove kolektorima prije nove godine.
Prema predviđanjima, u 2016. obujam tržišta cesije iznosit će 0,5 bilijuna rubalja, što je 4-5% više nego 2015. godine.
Izvori: http://www.banki.ru/news/lenta/?id=9341460
- & nbsp– & nbsp–
8 OPIS PROCESA EVALUACIJE OBJEKTA VREDNOVANJA U DIJEL.
PRIMJENA PRISTUPA (PROSTUPA) PROCJENJIVANJU
8.1 FAZE PROCJENE U skladu s člankom 14 FSO-a br. 1 "Opći koncepti ocjenjivanja, pristupi ocjenjivanju i zahtjevi za ocjenjivanje", odobrenim nalogom Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 20.07.2007., br. 256, procjena objekta uključuje sljedeće faze:
sklapanje Ugovora o evaluaciji, uključujući evaluacijski zadatak;
prikupljanje i analiza informacija potrebnih za ocjenjivanje;
Procjenitelj proučava kvantitativne i kvalitativne karakteristike predmeta procjene, prikuplja podatke bitne za određivanje vrijednosti predmeta procjene pristupima i metodama koje bi, na temelju procjene procjenitelja, trebale primijeniti u ocjenjivanju, uključujući:
a) podatke o političkim, ekonomskim, društvenim i okolišnim i drugim čimbenicima koji utječu na vrijednost nekretnine koja se procjenjuje;
b) podatke o ponudi i potražnji na tržištu kojem predmet procjene pripada, uključujući podatke o čimbenicima koji utječu na ponudu i potražnju, kvantitativne i kvalitativne karakteristike tih čimbenika;
c) podatke o predmetu procjene, uključujući vlasničke dokumente, podatke o teretima povezanim s predmetom procjene, podatke o fizičkim svojstvima predmeta procjene, njegovim tehničkim i operativnim karakteristikama, istrošenosti i zastarjelosti, prošlosti i očekivanju prihodi i troškovi, podaci računovodstvo i izvješćivanje u vezi s predmetom ocjenjivanja, kao i druge podatke bitne za utvrđivanje vrijednosti predmeta ocjenjivanja.
primjena pristupa vrednovanju, uključujući izbor metoda vrednovanja i provedbu potrebnih izračuna;
suglasnost (generalizacija) rezultata primjene pristupa ocjenjivanju i utvrđivanje konačne vrijednosti vrijednosti predmeta ocjenjivanja;
priprema izvješća o procjeni.
8.2 ANALIZA NAJUČINKOVITIJE UPOTREBE OBJEKATA Ocjenjivanja
Najučinkovitija uporaba (NEI) objekata procjene je slučaj korištenja koji postiže maksimalni učinak s ekonomskog stajališta. Analiza najučinkovitije upotrebe provodi se u četiri glavna smjera (uzimajući u obzir trenutno stanje odgovarajućeg tržišnog segmenta):fizička sposobnost – izbor je najveći učinkovita opcija korištenje objekata procjene iz postojećih fizički mogućih slučajeva uporabe;
zakonski dopuštena uporaba - izbor najučinkovitije opcije za korištenje objekata procjene iz postojećih zakonom dopuštenih slučajeva uporabe;
financijska izvedivost - izbor najučinkovitije opcije za korištenje predmeta procjene sa stajališta financijske izvedivosti;
maksimalna produktivnost - izbor najučinkovitije opcije za korištenje objekata procjene u smislu maksimalne ekonomske produktivnosti (koristi).
Samo moguća opcija korištenje predmeta ocjenjivanja s obzirom na njihove specifične značajke njihova je namjena.
8.3 PRISTUPI PROCJENI Prilikom utvrđivanja tržišne vrijednosti predmeta procjene obično se koriste tri glavna pristupa:
skup pristup;
komparativni pristup;
profitabilan pristup.
Svaki od ovih pristupa dovodi do dobivanja različitih cjenovnih karakteristika objekata. Daljnja komparativna analiza omogućuje nam da odvagnemo prednosti i nedostatke svake od korištenih metoda i utvrdimo konačnu ocjenu svojstva na temelju podataka metode ili metoda koje se smatraju najpouzdanijima.
8.3.1 TROŠKOVNI PRISTUP Troškovni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti objekta procjene na temelju utvrđivanja troškova potrebnih za reprodukciju ili zamjenu procijenjenog predmeta, uzimajući u obzir trošenje i zastarjelost.
Uzimajući u obzir specifičnosti predmeta procjene i dostupnost informacija kojima raspolaže procjenitelj, kao i na temelju članka 11. Federalnog standarda ocjenjivanja „Opći koncepti ocjenjivanja, pristupi ocjenjivanju i zahtjevi za ocjenjivanje " (FSO br. 1), odobren naredbom Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 20. svibnja 2015. br. 297 i čl. 14 FZ-135 "O aktivnostima procjene u Ruskoj Federaciji", Procjenitelj je odbio koristiti troškovni pristup za procjenu tržišne vrijednosti hipotekarnih potvrda o sudjelovanju (IMS).
8.3.2 KOMPARATIVNI PRISTUP Pristup usporedbe prodaje je skup metoda za procjenu vrijednosti artikla procjene koji se temelji na usporedbi stavke procjene s predmetima koji su analogni artiklu procjene za koji postoje podaci o cijenama.
Predmet - analog predmeta procjene u svrhu procjene je predmet koji je po glavnim ekonomskim, materijalnim, tehničkim i drugim karakteristikama koji određuju njegovu vrijednost sličan predmetu procjene.
Komparativni pristup temelji se na principu supstitucije, odnosno pretpostavlja se da racionalan kupac za određenu nekretninu neće platiti više nego što bi koštalo stjecanje druge slične nekretnine s istom korisnošću.
Prilikom primjene komparativnog pristupa vrednovanju, ocjenjivač bi trebao:
odabrati jedinice usporedbe i provesti komparativnu analizu objekta procjene i svakog analognog objekta za sve elemente usporedbe;
prilagoditi vrijednosti jedinice usporedbe za analogne objekte za svaki element usporedbe, ovisno o omjeru karakteristika objekta procjene i analognog objekta za ovaj element usporedbe;
dogovoriti rezultate ispravljanja vrijednosti jedinica usporedbe za odabrane analogne objekte.
Usporedni pristup koristi se kada postoje pouzdane i dostupne za analizu informacije o cijenama i karakteristikama analognih objekata.
Predmet procjene su hipotekarne potvrde o sudjelovanju (ISU). Detaljne informacije o transakcijama u otvorenim izvorima prikazane su u odjeljku 6.2.2.8. Obim transakcija po objektima vrednovanja je beznačajan. Uzimajući u obzir gore navedeno, na temelju članka 11. Federalnog standarda ocjenjivanja "Opći koncepti ocjenjivanja, pristupi ocjenjivanju i zahtjevi za ocjenjivanje" (FSO br. 1), odobrenog naredbom Ministarstva ekonomskog razvoja Ruske Federacije od 20. svibnja 2015. broj 297, kao i čl. 14 FZ-135 "O aktivnostima procjene u Ruskoj Federaciji", Procjenitelj je odbio koristiti usporedni pristup procjeni tržišne vrijednosti hipotekarnih potvrda o sudjelovanju (IMS).
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
8.3.3 PRIHODOVNI PRISTUP Dohodovni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti predmeta procjene, na temelju utvrđivanja očekivanog prihoda od korištenja predmeta procjene.
Pristup prihoda temelji se na principu očekivanja.
Načelo očekivanja je načelo procjene vrijednosti nekretnine, prema kojem je tržišna vrijednost nekretnine jednaka sadašnjoj vrijednosti budućih prihoda ili koristi ostvarenih nekretninama, sa stajališta tipičnih kupaca i prodavača. kao i troškovi povezani s predmetom procjene. Prilikom primjene dohodovnog pristupa, procjenitelj utvrđuje visinu budućih prihoda i rashoda te trenutke njihovog primitka.
Procjenitelj ima pouzdane informacije za primjenu dohodovnog pristupa. S obzirom na gore navedeno, na temelju članka 11. FSO br. 1, odobrenog naredbom Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 20. svibnja 2015. br. 297, čl. 14 FZ-135 "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji", Procjenitelj je primijenio profitabilan pristup procjeni tržišne vrijednosti hipotekarnih potvrda o sudjelovanju (IMS).
- & nbsp– & nbsp–
8.4.1 ODREĐIVANJE VRIJEDNOSTI NOVČANOG TOKA PREMA UGOVORU O ZAJMU
8.4.1.1 METODOLOGIJA ZA PROCJENU PRIHVATLJIVOSTI KREDITNIH UGOVORA I REGULATORNI OKVIR
PROCJENA
Analiza početnih informacijaZa procjenu prava potraživanja potrebno je analizirati:
1. Pravna i druga opća dokumentacija o transakciji kredita ( najnovija revizija ugovori o zajmu, uključujući sve priloge i dodatke; ugovori o jamstvu; ugovori o zalozi sklopljeni radi osiguranja ovih ugovora o zajmu i sl., ugovora o cesiji) sa stajališta ispravnosti izvršenja, prisutnosti (odsutnosti) nepopravljivih nedostataka i uvjeta (ciljne prirode zajma, obilježja osiguranja i sl.) za identifikaciju predmeta zaloga, neperspektivan (nemoguć) za naknadnu provedbu.
2. Podaci o zajmoprimcu (sastavni dokumenti; računovodstvene isprave s prijepisima svih bilančnih stavki; podatke o teretima; informacije o tekućim sudskim sporovima uz sudjelovanje dužnika i sl.) za procjenu vjerojatnosti povrata iznosa duga od prihoda od gospodarskih aktivnosti (uključujući procijenjena (moguća) sredstva za dovođenje poduzeća u rentabilnost) i/ili putem prodaje imovine zajmoprimca.
3. Podaci o založenim stvarima (dokumenti koji potvrđuju zalogodavčevo vlasništvo nad založenim stvarima; dokumenti koji potvrđuju karakteristike založenih stvari, uključujući kolateral i tržišnu vrijednost i sl.) radi utvrđivanja stupnja otplate ukupnog duga na zajam na teret vrijednosti založene imovine.
4. Popis dokumenata i podataka čiji sadržaj utječe na vrijednost prenesenih prava tražbine nije iscrpan i može se dopuniti uzimajući u obzir pojedinačne karakteristike kreditne transakcije, prava potraživanja po kojima se trebaju biti dodijeljen.
- & nbsp– & nbsp–
Faze procjene Prva faza: Analiza dostupnih informacija o kreditnoj transakciji.
a. Utvrđivanje ukupnog duga po kreditu.
Zbirni dug po kreditu (Cd) - uzet u iznosu jednakom saldu duga po kreditu, dug po obračunatim kamatama (hitnim i dospjelim), neprimljena provizija po kreditu, iskazana u računovodstvenim računima prvog dana u mjesecu u na kojem se vrši izračun i iznos gubitaka (kazne, penali), uključujući i one obračunate u slučaju neispunjenja/nepravilnog ispunjenja obveza zajmoprimca iz kreditne transakcije (ne odražavaju se u bilanci).
b. Analiza financijskog stanja zajmoprimca kako bi se utvrdila vjerojatnost otplate duga od strane zajmoprimca (ako su takve informacije dostupne).
Ako dužnik ima općenito stabilnu novčano stanje, zatim se provodi analiza mogućnosti otplate duga na teret očekivanih diskontiranih novčanih tokova iz gospodarske aktivnosti zajmoprimca.
Ako je financijsko stanje zajmoprimca nezadovoljavajuće, onda se mogućnost povrata duga razmatra u okviru ovršni postupak ili izvansudski na teret založenih stvari.
c. Procjena i analiza kolaterala.
Trošak založene imovine utvrđuje se, uzimajući u obzir razdoblje ovrhe, vrijeme provedbe, uzimaju se u obzir provizije i drugi troškovi, uklj. troškovi privlačenja neovisnog procjenitelja (tj. novčani tokovi koji se očekuju od prodaje založene imovine, uzimajući u obzir vrijeme ovrhe na založenoj imovini, vrijeme njezine prodaje, umanjeno za troškove povezane s prodajom ove nekretnine i drugi troškovi).
Utvrđivanje postojanja stvarnog prava (prava tražbine) u slučaju nezadovoljavajućeg financijskog stanja poduzeća dužnika Glavni zadatak u ocjeni prava potraživanja (u slučaju nezadovoljavajućeg financijskog stanja poduzeća dužnika je utvrđivanje dostupnost i mogućnost povrata nekretnine, koja je jamstvo po ugovoru o zajmu, sukladno zakonu.
Prema ustaljenoj bankarskoj praksi u području kreditiranja pravnih osoba, najčešće su vrste osiguranja za ispunjenje obveza iz kreditni ugovori može djelovati:
zalog inventara, zemljišne parcele, nekretnine, Vozilo, vrijednosni papiri i druga imovina;
jamstvo pravne osobe;
jamstvo pojedinca.
Na sl. 8.4.1 je kratki dijagram koji prikazuje sastav mogućeg kolaterala koje ruske kreditne institucije koriste u praksi poslovnih transakcija na temelju ugovora o kreditu između kreditne institucije i pravnih osoba, u slučaju da je zajam osiguran kolateralom. Ova shema ne uzima u obzir opcije za kolateral u obliku jamstava fizičkih ili pravnih osoba.
- & nbsp– & nbsp–
Dobiveni rezultati analize kolaterala ocjenjuju se prema sljedećoj gradaciji agregatnih rizika:
0-15% - nizak rizik, mogućnost dobivanja kolaterala je velika;
15-25% - srednji rizik, postoji mogućnost dobivanja kolaterala;
25-50% - visok stupanj rizika, mogućnost dobivanja kolaterala postoji, ali je povezana s dodatnim troškovima;
Iznad 50% - visok stupanj rizika, koji ne dopušta govoriti o mogućnosti ovrhe na zalog.
(Izvor: " Generalni principi procjena prava tražbine po ugovorima o kreditu banaka / M.N. Lepeškina, E.G. Sinogeykina, P.A.
Tyukov. - M .: Sveruski javna organizacija"Rusko društvo procjenitelja", 2011. - 47, str. : bolestan. - (Enciklopedija procjene).
Članak 128. Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji daje popis vrsta objekata civilnog prometa, klasificira imovinska prava kao objekte građanska prava zajedno sa stvarima, uključujući novac i vrijednosne papire, drugu imovinu, radove i usluge; zaštićeni rezultati intelektualne djelatnosti i s njima izjednačena sredstva individualizacije (intelektualno vlasništvo); nematerijalne koristi.
Jedna od glavnih značajki predmeta pravnog odnosa je da takvi objekti moraju predstavljati određenu vrijednost, koja se očituje u njihovoj sposobnosti da zadovolje određene pravno značajne interese subjekata prava.
Naravno, prava tužbe imaju takvu materijalnu vrijednost, što znači da pravo (tražbina) može biti predmet građanskog prometa.
Ovu odredbu potvrđuje postojanje članaka koji sadrže norme o ustupanju prava tražbine u poglavlju 24. Građanskog zakonika.
Prema čl. 8 Građanskog zakonika Ruske Federacije, temelj za nastanak građanskih prava i obveza je sporazum i druge transakcije itd.
Članak 307. Građanskog zakona Ruske Federacije utvrđuje razloge za nastanak obveza - to je sporazum, šteta, neopravdano bogaćenje i drugo (dio 2. članka 307. Građanskog zakona Ruske Federacije).
Dakle, ugovor je temelj za nastanak građanskih prava i obveza, te obveza.
Građanska prava te obveze i obveze nastaju u odnosu na određeni objekt.
Po obvezi jedna osoba (dužnik) dužna je izvršiti određenu radnju u korist druge osobe (vjerovnika), kao što je: prenijeti imovinu, obaviti posao, isplatiti novac i sl. ili se suzdržati od određene radnje. , a vjerovnik ima pravo zahtijevati od dužnika ispunjenje svoje obveze (dio 1. članka 307. Građanskog zakona Ruske Federacije).
Dakle, imovinsko pravo, uz ostalu imovinu, je ono oko čega nastaju obveze.
Građansko pravo koristi pojam "obveze" u različitim značenjima, i to: obveza u širem smislu, i užem smislu, t.j. posebna prava vjerovnikove tražbine prema dužniku.
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
Ugovor može sadržavati (i najčešće sadrži) skup prava i pripadajućih obveza. Dakle, u kupoprodajnom ugovoru može se razlikovati pravo kupca da zahtijeva prijenos robe i odgovarajuća obveza prodavatelja da prenese robu (prva obveznica). U okviru ovog ugovora, prodavatelj ima pravo zahtijevati plaćanje robe i obvezu kupca da je plati (druga obvezujuća obveznica).
Vjerovnik i dužnik mogu biti naznačeni samo u jednostavnom pravnom odnosu, a ne u okviru ugovora u cjelini.
U složenom pravnom odnosu, koji je u pravilu ugovor, postoje stranke, t.j. subjekti s pravima i odgovornostima, t.j.
vjerovnici i dužnici u isto vrijeme.
Poglavlje 24 Građanskog zakonika Ruske Federacije "Promjena osoba u obvezi" predviđa postupak zamjene stranke u jednom pravnom odnosu (dužnik ili vjerovnik), a ne ugovorne strane (ili druge obveze u u širem smislu), od kojih svaki može biti i dužnik i vjerovnik za različite obveze obuhvaćene konstrukcijom jednog ugovora.
U čl. Umjetnost. 382 - 390 Građanskog zakona Ruske Federacije za označavanje osobe koja je "posjedovala" ustupljeno pravo, koristi se izraz "vjerovnik". Vjerovnik je aktivni subjekt koji ima pravo zahtijevati radnju (uzdržavanje od radnje) od dužnika.
U ugovoru čiji je sadržaj samo jedna pravna veza, jedna prosta obveza, promjena aktivne strane u obvezi (vjerovnika) je i zamjena ugovorne strane. Primjer takve obveze je zajam: prijenos prava tražbine na drugu osobu znači zamjenu ugovorne strane – zajmodavca.
Često je pravni obvezni odnos složen, t.j. svaka od njegovih stranaka ima niz prava i snosi niz odgovornosti. Cjelokupnost niza protuprava i obveza stranaka treba smatrati jednim pravnim odnosom. Razdvojena prava stranaka u obvezama u pravnoj su literaturi označena pojmom "ovlasti".
Pritom se ukazuje da su dio subjektivnog prava koje ima složenu strukturu. Promjenom osoba u obvezi mijenja se i njezin predmetni sastav, a ostaju sustavne veze između ovlasti i dužnosti.
Novozastupnik po ugovoru o ustupanju prava tražbine ne prenosi zasebnu ovlast osobe koja umirovlje (pravo tražbine), već cjelokupnu ukupnost svojih ovlasti koje su mu bile dostupne u trenutku prijenosa.
Zakonodavac koristi koncept zakona (zahtjev) u normama poglavlja 24. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Dakle, temeljem čl. 382 Građanskog zakonika Ruske Federacije, pravo (potraživanje) koje pripada vjerovniku na temelju obveze on može prenijeti na drugu osobu u okviru transakcije (ustupa potraživanja) ili prenijeti na drugu osobu na temelju zakona.
Analizirajući pravila o ustupanju prava (potraživanja) može se zaključiti da je zahtjev
To nije pravo subjekta da zahtijeva, već ono što ovlaštena osoba tvrdi (zahtijeva) da dobije, t.j. čije izvršenje on (nastupom određenih uvjeta) može zahtijevati od obveznika svojim pravom, oslanjajući se na prisilnu silu države.
U ovom slučaju potrebno je samo imati na umu da prilikom ustupanja prava na način propisan pog. 24. Građanskog zakonika Ruske Federacije, i praksa i teorija polaze od činjenice da je cesija dopuštena samo u odnosu na pravo koje proizlazi iz obveze.
Prema stavku 4. članka 454. Građanskog zakona Ruske Federacije, primjenjuje se prodaja imovinskih prava općim odredbama o prodaji i kupnji, osim ako iz sadržaja i prirode ovih prava ne proizlazi drugačije.
Istovremeno, postoji više stajališta u pogledu priznavanja imovinsko-pravnog statusa za prava (tražbine), od potpunog negiranja njihove imovinsko-pravne prirode do priznavanja prava vlasništva na pravu tražbine (" pravo na pravo") i razlika između prava kao sadržaja i prava kao objekta.
U svakom slučaju, imajući materijalna vrijednost prava (tražbine), budući da su u biti obvezna prava, ujedno su i predmet prometa, uz ostalu imovinu (npr. imovinska prava).
- & nbsp– & nbsp–
8.4.1.2 ZAKLJUČCI O FINANCIJSKOM STANJU PODUZEĆA ZAJMOPRIMACA Na dan podnošenja financijskih izvještaja, društvo zajmoprimac STONBELL TRADING & INVESTMENTS LIMITED (Cipar) je operativno društvo.
U nastavku je analiza troškova neto imovina i analizu izvješća o financijski rezultati za vjerojatnost otplate duga zbog očekivanih diskontiranih novčanih tokova iz poslovanja zajmoprimca.
- & nbsp– & nbsp–
Izlaz:
Dug je moguće vratiti ispunjavanjem obveza dužnika iz ugovora o kreditu. Treba napomenuti da je u vremenskom razdoblju od trenutka sklapanja ugovora o kreditu do dana procjene, društvo zajmoprimac u potpunosti ispunilo svoje obveze, izbjegnuvši nastanak dospjelih dugova. Potrebno je uzeti u obzir rizike povezane s niskom cijenom kolaterala, što je znatno manje od iznosa duga organizacije - zajmoprimca.
Osim toga, Procjenitelj nije dostavljen financijska izvješća zajmoprimca na dan procjene.
- & nbsp– & nbsp–
8.4.1.4 ODREĐIVANJE VJEROJATNE VRIJEDNOSTI NOVČANOG TOKA U OKVIRU UČINKA
OBVEZE ZADUŽBENE ORGANIZACIJE PREMA UGOVORU O ZAJMU
Procjeniteljici je dostavljen plan plaćanja po Ugovoru o kreditu broj 1141KL/15 od 20.05.2015.godine od 31.10.2016.Treba napomenuti da je prema uvjetima ugovora o zajmu kamatna stopa za zajam promjenjiva: Ključna stopa Banka Rusije porasla je za 5% godišnje.
- & nbsp– & nbsp–
8.4.1.5 ODREĐIVANJE DISKONTIRANJA nekretnina) koje banke pružaju već duže vrijeme. Ovaj izbor je opravdan činjenicom da vlasnici IMS-a zapravo imaju rizike slične onima kod kreditnih institucija koje kreditiraju velike iznose i na duga razdoblja. Za utvrđivanje stope na dan procjene, Procjenitelj je prihvatio objavljene podatke o kamatne stope za zajmove koje kreditne institucije odobravaju nefinancijskim organizacijama u rubljama (http://www.banki.ru).
U nastavku se nalazi analiza programa i uvjeta kreditiranja pravnih osoba na velike iznose i na dugi rok.
- & nbsp– & nbsp–
8.4.1.6 ZNAČAJKE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI HIPOTEKNIH CERTIFIKATA SUDJELOVANJA (IMS)
Procjena tržišne vrijednosti hipotekarnih potvrda o sudjelovanju utvrđuje se na temelju vrijednosti potraživanja po ugovorima o kreditu prenesenih po ugovorima o cesiji u pokriće hipoteke.Za utvrđivanje tržišne vrijednosti hipotekarnih potvrda o sudjelovanju (IMS) potrebno je uskladiti tržišnu vrijednost prava potraživanja po ugovorima o kreditu, uzimajući u obzir predviđene odbitke za: novo izdanje broj 3 s izmjenama).
8.4.1.7 ODREĐIVANJE IZNOSA NAKNADE KOJA UREĐUJE POKRIVANJE HIPOTEKE
Prema odgovarajućem odjeljku pravila za povjereničko upravljanje hipotekarnim pokrićem, iznos naknade upravitelju hipotekarnog pokrića ne smije biti veći od 2,0% iznosa ispunjenih obveza, čiji uvjeti čine hipotekarno pokriće, za jedan mjesec. Naime, iznos naknade koju zadržava upravitelj hipoteke iznosi 2,5% iznosa ispunjenih obveza.8.4.1.8 ODREĐIVANJE IZNOSA NAKNADE SPECIJALIZIRANOG DEPOZITARA
HIPOTEKARNO POKRIVANJE I REGISTAR KOJI VODI REGISTAR VLASNIKA
HIPOTEKE O SUDJELOVANJU
- & nbsp– & nbsp–
8.4.1.9 UTVRĐIVANJE STOPE POREZA NA DOBIT I OPOREZNE Osnovice
Prema pod. 1 str. 4 čl. Umjetnost. 284 Porezni broj U Ruskoj Federaciji, porezna stopa koja se primjenjuje na dohodak osnivača povjereničkog upravljanja hipotekarnim pokrićem primljenim na temelju stjecanja IMS-a ne ovisi o načinu na koji upravitelj isplaćuje prihod prema IMS-u osnivač uprave.Porezna stopa u ovom slučaju ovisi o tome je li IMS izdan upravitelju prije 1. siječnja 2007. (u ovom slučaju na dohodak osnivača primjenjuje se stopa od 9% u skladu s podstavkom 2. točke 4. članka 284. Porezne uprave Kodeksa Ruske Federacije) ili nakon 1. siječnja 2007. (porezna stopa 15% prema podstavku 1. stavka 4. članka 284. Poreznog zakona Ruske Federacije). S obzirom da se IMS može kupiti kao vrijednosni papir na sekundarnom tržištu (čl. 5. čl. 20. Zakona o hipotekarnim vrijednosnim papirima), za utvrđivanje porezne stope na transakcije s IMS-om nije datum njegovog stjecanja od strane poreznog obveznika. koji je značajan, ali datum izdavanja od strane upravitelja (odnosno datum izdavanja potvrde u promet).
Dakle, svaki prihod osnivača uprave prilikom primanja prihoda od upravitelja hipotekarnog pokrića (u obliku prijenosa kamata na hipoteka isplaćene upravitelju zajmoprimca, kamate na državne vrijednosne papire uključene u pokriće hipoteke, dohodak od korištenja nekretnina uključenih u pokriće i sl.) oporezuje se po smanjenju. Porezna stopa na 15%.
- & nbsp– & nbsp–
9 OPIS POSTUPKA UGOVORA ZA REZULTATE
PROCJENE I ZAKLJUČCI DOBIJENI NA TEMELJU OD
IZRAČUNI IZVRŠENI RAZLIČITIM PRISTUPOM
Usklađivanje rezultata ocjenjivanja - dobivanje konačne ocjene na temelju rezultata dobivenih različitim metodama ocjenjivanja.Zadatak usklađivanja je spojiti različite rezultate u jedinstvenu integriranu procjenu vrijednosti imovine. Prilikom usklađivanja rezultata procjene troškova, uzimajući u obzir doprinos svakog od njih, značajno se povećava vjerojatnost dobivanja točnije i objektivnije vrijednosti vrijednosti objekta.
U općem slučaju, u konačnom dogovoru, svaki od rezultata dobivenih različitim pristupima dobiva svoju težinu. Obrazloženje za ponderiranje odgovarajućeg pristupa ovisi o čimbenicima kao što su svrha vrednovanja i definicija korištenog troška, količina i kvaliteta podataka koji podržavaju svaku korištenu metodu.
Budući da je pri izračunu tržišne vrijednosti objekata procjene korišten jedan pristup - isplativ za ocjenu tržišne vrijednosti hipotekarnih potvrda o udjelu, onda će u ovom slučaju tržišna vrijednost objekata procjene biti rezultat dobiven u izračunu od strane gornji pristup.
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
10 ZAKLJUČAK O TRŽIŠNOJ VRIJEDNOSTI VRIJEDNJENIH OBJEKATA
Predmeti procjene u okviru ovog Izvješća su:
246.080 hipotekarnih potvrda o sudjelovanju (ISU) GK-3 kojima upravlja LLC “UK Capital PIF”, reg. br. 0034;
Napravljeni izračuni nam omogućuju da zaključimo da je tržišna vrijednost objekata procjene na dan procjene:
- & nbsp– & nbsp–
POPIS KORIŠTENIH IZVORA
Propisi1. građanski zakonik RF. Dio I - II // Savezni zakon br. 15 - FZ od 26.01.1996.
2. Federalni zakon Ruske Federacije od 2. listopada 2007. br. 229-FZ "O izvršnom postupku";
3. "Zakon o arbitražnom postupku Ruske Federacije" od 24.07.2002. N 95-FZ (s izmjenama i dopunama od 29.06.2015.) (s izmjenama i dopunama, stupio na snagu 10.10.2015.);
4. Federalni zakon Ruske Federacije "O djelatnosti procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji" od 29. srpnja 1998., br. 135-FZ;
5. Federalni zakon Ruske Federacije „O izmjenama i dopunama Saveznog zakona „O djelatnosti procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji““ od 27. srpnja 2006., br. 157-FZ;
6. Federalni zakon "O izmjenama i dopunama određenih zakonskih akata Ruske Federacije o djelatnosti procjene vrijednosti" od 13. srpnja 2007., br. 129-FZ;
7. Federalni standard ocjenjivanja "Opći koncepti ocjenjivanja, pristupi i zahtjevi za ocjenjivanje (FSO br. 1) (odobren nalogom Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 20. svibnja 2015. br. 297);
8. Federalni standard vrednovanja "Svrha vrednovanja i vrste vrijednosti" (FSO br. 2) (odobren.
9. Federalni standard ocjenjivanja "Zahtjevi za izvješće o ocjenjivanju" (FSO br. 3) (odobrio
10. Federalni standard procjene "Procjena nekretnina" (FSO br. 7) (odobren naredbom Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 25. rujna 2014. br. 611);
11. Federalni standard vrednovanja "Procjena poslovanja" (FSO br. 8) (odobren naredbom Ministarstva ekonomskog razvoja Ruske Federacije od 1. lipnja 2015. br. 326);
12. Standardi i pravila ocjenjivanja - SRO RAO (odobren odlukom Vijeća Regionalnog udruženja procjenitelja SRO, Zapisnik br. 7 od 24.01.2012.);
13. Međunarodni standardi vrednovanja IES 2011 Međunarodni odbor za standarde vrednovanja (ICSO);
14. Europski standardi vrednovanja ECO 2012 i naknadne publikacije Europske udruge procjenitelja (EGAO).
Referentna literatura
1. Internetski resursi: www.economy.gov.ru; www.cbr.ru; www.gks.ru; www.akm.ru;
www.expert.ru; www.skrin.ru; www.e-disclosure.ru; http://www.troika.ru/;
www.deloshop.ru; www.biznesmarket.ru; www.businessforsale.ru Metodička literatura
2. Abdullaev N.A. Semenikhin A.I., Sokolov B.N. Financijska analiza industrijsko poduzeće: Vodič... - M .: Viša škola za privatizaciju i poduzetništvo, 2000.
3. Valdaitsev S.V. Procjena poslovanja i inovativnosti - M .: Informativno-izdavačka kuća "Filin", 1997.
4. Gribovskaya S. "Metode kapitalizacije prihoda" Tečaj predavanja, M., 1997.
5. Grigoriev V.Yu., Fedotova M.A. Procjena poduzeća: teorija i praksa. M.: INFRA - M., 1997
6. Desmond G.M., Kelly R.E. Vodič za procjenu poslovanja / Per. engleski / Ed. broj: I.L.
Artemenkov (glavni urednik), A.V. Voronkin. - M, 1996.
7. Efimova O.V. Financijska analiza... Ed. "Računovodstvo", M: 1986.
8. Kovalev A.P. Kako procijeniti imovinu poduzeća. - M .: Finstatprom, 1996.
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
9. Procjena poslovanja: Udžbenik / Ur. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. - M .: Financije i statistika, 1999 .-- 512 str.
10. Pratt S. Procjena poslovanja: analiza i vrednovanje zatvorenih društava. Po. s engleskog CH.
1-4, 9, 11-15. M.: 1994.
11. Principi korporativnih financija, R. Brailey, S. Myers, ur. "Olymp-Business", Moskva, 1997.
12. Vodič za vrednovanje poslovanja. Glenn M. Desmond, Richard E. Kelly, 1996., 262 str.
13. Fedotova MA Koliko košta poslovanje? Metode ocjenjivanja. - M .: Perspektiva, 1996–103 str.
- & nbsp– & nbsp–
KORIŠTENA TERMINOLOGIJA
Poslovno – poduzetničku djelatnost obavlja na teret vlastitog odn posuđen novac na vlastitu odgovornost i na vlastitu odgovornost, postavljajući glavne ciljeve ostvarivanja dobiti i razvoja vlastitog poslovanja.
Poslovni plan - detaljan plan poduzetničku djelatnost za određeno razdoblje, postavljajući pokazatelje koje poduzeće mora postići. Za nova poduzeća, poslovni plan je dokument koji morate imati i koji pomaže prikupiti kapital ili dobiti zajam.
Datum vrednovanja (datum vrednovanja, datum utvrđivanja vrijednosti) - datum na koji se utvrđuje vrijednost objekta procjene.
Poduzeće kćer je pravno samostalno poduzeće odvojeno od glavnog (matičnog) poduzeća i ono osnovano prijenosom dijela svoje imovine. Često djeluje kao podružnica matične tvrtke koja ju je osnovala.
Osnivač podružnice odobrava statut i zadržava neke upravljačke, uključujući i kontrolne, funkcije u vezi s njim.
Prihodovni pristup – skup metoda za procjenu vrijednosti predmeta procjene, na temelju utvrđivanja očekivanog prihoda od korištenja procjeniteljskog predmeta.
Troškovni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti predmeta procjene na temelju utvrđivanja troškova potrebnih za reprodukciju ili zamjenu objekta procjene, uzimajući u obzir trošenje i zastarjelost. Troškovi reprodukcije objekta procjene su troškovi potrebni za izradu točne kopije objekta procjene korištenjem materijala i tehnologija korištenih za izradu objekta procjene.
Troškovi zamjene predmeta procjene su troškovi potrebni za stvaranje sličnog predmeta korištenjem materijala i tehnologija koje se koriste na datum procjene.
Ukupna vrijednost vrijednosti predmeta procjene je vrijednost vrijednosti predmeta procjene, dobivena kao rezultat generalizacije rezultata izračuna vrijednosti predmeta procjene od strane procjenitelja koristeći različite pristupe ocjenjivanje i metode ocjenjivanja.
Preostala vrijednost procijenjenog objekta je izračunata vrijednost koja odražava najvjerojatnije cijenu po kojoj se predmetni predmet procjene može otuđiti tijekom razdoblja izloženosti procijenjenog objekta, a koja je manja od tipičnog razdoblja izloženosti za tržišnim uvjetima, u uvjetima kada je prodavatelj prisiljen na transakciju otuđenja imovine.
Metoda procjene - metoda izračuna vrijednosti objekta procjene unutar jednog od pristupa procjene.
Predmet procjene su objekti građanskih prava, u pogledu kojih zakonodavstvo Ruske Federacije utvrđuje mogućnost njihovog sudjelovanja u građanskom prometu.
Poduzeće je samostalni gospodarski subjekt s pravima pravne osobe koji proizvodi i prodaje proizvode, obavlja poslove i pruža usluge.
Poduzeće ima pravo sudjelovati u bilo kojem gospodarske djelatnosti koja nije zakonom zabranjena i ispunjava ciljeve propisane statutom poduzeća. Poduzeće ima neovisna ravnoteža, obračunske i druge bankovne račune, žig sa svojim imenom.
Kontrolna premija – dodatni trošak svojstven kontrolnom interesu (kontrolnom interesu), koji odražava njegovu moć kontrole za razliku od manjinskog interesa (MP-6, 3.13).
Tržišna vrijednost je najvjerojatnija cijena po kojoj se predmet vrednovanja može otuđiti na otvorenom tržištu u konkurentskom okruženju, kada stranke u transakciji postupaju razumno, raspolažući svim potrebnim informacijama, a na vrijednost se ne odražavaju nikakve izvanredne okolnosti. cijena transakcije, odnosno kada:
jedna od stranaka nije dužna otuđiti predmet procjene, a druga strana nije dužna prihvatiti ispunjenje;
strane u transakciji dobro poznaju predmet transakcije i djeluju u vlastitom interesu;
predmet procjene iznosi se na prodaju u obliku javne ponude, tipične za slične objekte procjene;
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
cijena transakcije je razumna naknada za predmet vrednovanja i prisile da sklopi transakciju u odnosu na strane u transakciji s tuđe strane;
plaćanje za predmet procjene izraženo je u novčanom obliku”.
Popust zbog nedostatka kontrole - iznos ili postotak koji se odbija od proporcionalnog udjela vrijednosti 100% paketa dionica u poslovanju, koji odražava odsutnost nekih ili svih ovlasti kontrole (MR-6, 3.14) Popust za nedovoljnu likvidnost - iznos ili postotak koji se odbija od vrijednosti udjela u kapitalnim društvima kako bi se odrazio relativni stupanj likvidnosti dionice ili dionice.
Komparativni pristup – skup metoda za procjenu vrijednosti objekta procjene na temelju usporedbe objekta procjene s objektima – analozima predmeta procjene za koje postoje podaci o cijenama. Predmet - analog predmeta procjene u svrhu procjene je predmet koji je po glavnim ekonomskim, materijalnim, tehničkim i drugim karakteristikama koji određuju njegovu vrijednost sličan predmetu procjene.
Razdoblje izloženosti predmeta procjene - vremensko razdoblje od dana podnošenja do otvoreno tržište(javna ponuda) predmeta procjene prije datuma transakcije s njim.
Trošak poslovnog poduzeća je trošak jednog imovinskog kompleksa, utvrđen u skladu s rezultatom funkcioniranja uspostavljene proizvodnje. U skladu s definicijom IES - 2007, vrijednost neograničenog poslovanja je vrijednost stvorena djelatnostima za koje se poslovanje osniva. Izražava vrijednost nekog uspostavljenog poslovanja i izvodi se kapitaliziranjem njegove dobiti. Dobivena vrijednost uključuje doprinose od zemljišta, zgrada, strojeva i opreme, kao i goodwilla i druge nematerijalne imovine. ukupan iznos Vrijednosti u upotrebi za svu imovinu je vrijednost koja se kreće u poslovanje.
Cijena - svota novca, ponuđena ili plaćena za predmet ocjenjivanja ili njegov ekvivalent.
Pod dionicama se podrazumijevaju vrijednosni papiri koje izdaje dioničko društvo prilikom njegovog osnivanja, kao i za prikupljanje sredstava prilikom povećanja postojećeg temeljnog kapitala. Stoga se udio može smatrati dokazom o doprinosu određenog udjela u odobren kapital dioničko društvo.
Zakon RF "O tržištu vrijednosnih papira" daje sljedeću definiciju dionice:
Dionica je vlasnički vrijednosni papir kojim se osiguravaju prava njegova imatelja (dioničara) na primanje dijela dobiti dioničkog društva u obliku dividende, na sudjelovanje u upravljanju i na dio imovine preostale nakon njegove likvidacije."
Sa stajališta prava dioničara, dionice se dijele na obične i povlaštene.
Redovne dionice daju vlasniku pravo sudjelovanja glavna skupština dioničari s pravom glasa o svim pitanjima. Vlasnik obične dionice ima pravo na primanje dividende, a u slučaju likvidacije poduzeća - pravo na primanje dijela imovine poduzeća u visini vrijednosti dionica u njegovom vlasništvu.
Nominalna vrijednost dionice je ono što je naznačeno na njenom licu, zbog čega se ponekad nominalna vrijednost naziva nominalnom vrijednošću. Nominalna vrijednost svih redovnih dionica društva mora biti ista i svim dioničarima tog društva omogućiti jednak opseg prava.
Prema Zakonu „O dionička društva»Ovlašteni kapital društva čini nominalna vrijednost dionica društva koje su stekli dioničari, a koja je zbroj nominalnih vrijednosti dionica u optjecaju.
Tada dolazi do vrednovanja dionica tijekom inicijalne ponude, kada je potrebno utvrditi emisionu cijenu. Ovo je cijena dionice po kojoj je prvi imatelj kupuje. Uplatu dionica društva po osnivanju vrši ono
- & nbsp– & nbsp–
KOPIJE DOKUMENTA KOJI POTVRĐUJU
PRIHVATLJIVOSTI ZA IZVRŠENJE PROCJENE
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
KOPIJE DOKUMENTA KOJE KORISTE OCJENJIVAČ I
POSTAVLJANJE KVANTITATIVNOG I KVALITATIVNOG
ZNAČAJKE OBJEKTA OCJENJIVANJA
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
DOO "Centar za neovisno vještačenje imovine"
Mašina za šišanje EL3000 Debljina šava koja se može povratiti Debljina šava 2,5-5,5 m Maksimalni kapacitet 2295 kW Kapacitet sustava za napajanje 2 150 kW 2 200 KS Maksimalna snaga motora za rezanje 2 860 kW 2 1380 KS na 60 Hz Značajke Snažan upravljački sustav Moderna veza ... "
“Glenn Doman Harmoničan razvoj djeteta KAKO DIJETE UČINITI FIZIČKI SAVRŠENIM Svim roditeljima koji su ikada postojali na svijetu, koji su se radovali stavljajući svoju djecu na ramena i pritom govoreći: Pogledaj ovaj svijet, dušo. KAKO POVEĆATI UMNI KAPACITET DJETETA Posvetivši ..."
“Obrazovanje i znanost. 2012. № 6 (95) KONZULTACIJE UDK 159.922.74 EV Rybka KORIŠTENJE DEBATNE METODE U NASTAVI ARGUMENTACIJE DJECE 10–12 GODINA Napomena. Članak istražuje značajke uporabe debatne metode u poučavanju argumentacije djece od 10 do 12 godina. Svrha studije bila je identificirati najučinkovitije načine i okruženja..."
O S O BEN N O S T I R S T A I RA ZVI T I O N O N O N O N O N O J S I S T E APPLE VERSUS YU WESTERN I TI WEST K A REL I JA Prvi put smo izvukli ..."
"Model. i analiza inform. sustava. V. 20, broj 3 (2013) 43–57 c Glyzin SD, Shokin PL, 2013 UDC 517.9 Difuzijski kaos u reakciji – problem difuzije s domenom u obliku bučice prostorne varijable Glyzin SD, Shokin P. L. Yaroslavl. Država ... "
„Projekt“ Čimbenici formiranja poduzetničke aktivnosti učenika: institucionalni pristup „Rezultati provedbe 1. faze projekta u 2014. Izgradnja konceptualnih modela i empirijska provjera Na temelju analize literature i s ciljem daljnji razvoj projekta identificirana su dva područja istraživanja..."
«Na dva O dva staroruska staroruska natpisa s natpisa iz Bjelorusije i Bjelorusije Poljske i Poljske Savva M. Mikheev Savva Mihajlovič Mikhejev Institut za slavistiku Instituta za slavistiku RAS (Moskva) Ruska akademija nauka (Moskva) Rz e yume U ovoj se bilješci smatraju dva drevna ruska grafita ... "4069/12 Moskva 10. srpnja 2012. Prezidij Višeg Arbitražnog suda Rusija..."
2017 www.site - "Besplatna elektronska knjižnica - razna građa"
Materijali na ovoj stranici su objavljeni radi pregleda, sva prava pripadaju njihovim autorima.
Ako se ne slažete da je vaš materijal objavljen na ovoj stranici, pišite nam, mi ćemo ga izbrisati u roku od 1-2 radna dana.
ISU (Hotgage Certificate of Participation) jedna je od najčešćih vrsta takvih dokumenata na tržištu dugoročnih zajmova.
Hipotekarne potvrde o sudjelovanju
Nositelji hipotekarnih certifikata dobivaju pravo zahtijevati od izdavatelja vrijednosnog papira sudjelovanje u upravljanju hipotekarnim pokrićem, kao i inicirati primanje sredstava u obliku financijskih primitaka iz akumuliranog fonda privučene hipotekarne imovine. Svaki pojedinačni hipotekarni list dokaz je određenih prava u istom iznosu, što potvrđuje jednak udio općih imovinskih prava u okviru hipotekarnog pokrića.
Hipotekarne potvrde o sudjelovanju s hipotekarnim pokrićem
Izdavanje MIS-a za pokriće hipoteke događa se kako bi se popravilo udio pojedini akteri u procesu. Vrijednosni papiri u obliku certifikata također služe kao osnova na kojoj se temelje i uspostavljaju procesi upravljanja hipotekama. Zajedničko vlasništvo nad općim hipotekarnim pokrićem javlja se u trenutku odobrenja. U sklopu procesa upravljanja hipotekarnim pokrićem moguće je potpisati ugovor o povjerenju na razdoblje od 1 do 40 godina.
Obračun potvrda o hipotekarnom sudjelovanju
Vrijednosni papiri ove vrste nemaju nominalnu vrijednost, ali su istovremeno dostupni na tržištu vrijednosnih papira po principu slobodnog prometa. Izvedeni vrijednosni papiri na temelju hipotekarnih potvrda o sudjelovanju se ne izdaju. Za potrebe detaljnijeg knjigovodstva prava koja proizlaze iz pojedinih vrijednosnih papira, preporuča se voditi registar u kojem potrebne informacije o vlasnicima ISU-a. Ako je potrebno potvrditi postojeća prava, izdaje se izvadak iz registra utvrđenog obrasca. Dokument se izdaje u roku od pet dana od trenutka kada vlasnik IMS-a kontaktira matičara.
Postupak priznavanja hipotekarne potvrde o sudjelovanju u banci
Ugovor o predmetu upisa vlasnika IMS-a u obliku registra sklapa se samo s jednim od upisnika. Postupak i osnova vođenja evidencije uređuju se na temelju normativno-pravnih akata koje donosi izvršna vlast na saveznoj razini. U slučaju nepravilnog ispunjavanja obveza vođenja registra, registrar snosi supsidijarnu odgovornost prema vlasnicima IMS-a. Odgovarajuća formulacija data je u savezni zakon, navedeni su u ugovoru koji se sklapa s upraviteljem i koji se sklapaju uz pravila koja vrijede za upravljanje hipotekarnim pokrićem.
Savjet s Compare.ru: Potvrde o hipotekarnom sudjelovanju su vremenski provjereno i praktično sredstvo za razvoj tržišta dugoročnih kredita. Uz pomoć IMS-a na tržištu se postavljaju temelji upravljanja povjerenjem, pojednostavljuje se postupak potvrđivanja prava na određene obveze, a postaju mogući i drugi poslovi koji pojednostavljuju i ubrzavaju rad s hipotekarnim obvezama svih vrsta.
Hipotekarna potvrda o sudjelovanju (ISU)- registrirani vrijednosni papir koji potvrđuje udio njegovog vlasnika u pravu zajedničkog vlasništva hipotekarnog pokrića, pravo da od izdavatelja zahtijeva pravilno upravljanje hipotekarnim pokrićem, pravo na primanje sredstava primljenih za ispunjenje obveza, zahtjevi za koje čine hipotekarno pokriće, kao i druga prava propisana zakonom Federalnog zakona od 11. studenog 2003. N 152-FZ "O hipotekarnim vrijednosnim papirima".
Shema izdavanja ISU-a
Izdavanje IMS-a mogu obavljati samo komercijalne organizacije koje imaju dozvolu za obavljanje djelatnosti upravljanja investicijskim fondovima, investicijskim fondovima i nedržavnim mirovinskim fondovima, kao i kreditne organizacije.
Izdavanje MIS-a temelj je za nastanak zajedničkog zajedničkog vlasništva vlasnika hipotekarnih potvrda o hipotekarnom pokriću pod kojim su izdani, te institucija povjerenja upravljanja takvim hipotekarnim pokrićem. Zajedničko vlasništvo nad hipotekarnim pokrićem nastaje u isto vrijeme kada i upravitelj tog hipotekarnog pokrića.
Povjereničko upravljanje hipotekarnim pokrićem uspostavlja se sklapanjem ugovora o povjereničkom upravljanju hipotekarnim pokrićem.
Shema izdavanja ISU-a:
- banka svoj formirani hipotekarni portfelj prenosi upravitelju hipotekarnog pokrića radi povjerenja;
- upravitelj hipotekarnog pokrića u suradnji s posebnim depozitarom i registratorom izdaje IMS;
- MIS izdani od strane upravitelja hipotekarnog pokrića prenose se izvornoj banci radi daljnje prodaje investitorima;
- održavanje hipotekarnog portfelja, koji je dio hipotekarnog pokrića za izdani MIS, obavlja uslužna tvrtka / izvorna banka.
Prednosti za investitore
- Dobivanje mogućnosti za diversifikaciju investicijskog portfelja (planirani prinos je veći od hipotekarnih obveznica, ali niža likvidnost i jamstvo novčanog toka);
- Kupnja isplativog instrumenta za srednjoročno ulaganje;
- Ulaganje u instrument s kvalitetnim i pouzdanim hipotekarnim pokrićem; neovisni serviser;
- Mogućnost potpunog eliminiranja prekida tijeka plaćanja zbog njegovog pomaka u vremenu uključivanjem financijskih rizika investitora u strukturu osiguranja.
Glavne razlike između ISU-a i hipotekarnih obveznica
Hipotekarni certifikati o sudjelovanju (ISU) | Obveznice osigurane hipotekom |
---|---|
Sav prihod od hipoteka distribuira se investitorima, umanjen za infrastrukturne troškove (bez tranširanja) |
Fiksni kuponski prinos na staru tranšu (tranša izdavanja obveznica) |
Niski troškovi izdavanja i održavanja vrijednosnih papira | Visoki troškovi izdavanja i održavanja vrijednosnih papira |
Kratki rokovi organizacije izdanja (u prosjeku - 3-5 mjeseci) |
Dugoročna organizacija pitanja (u prosjeku - 9-12 mjeseci) |
Rizici u bazenu hipoteka ravnomjerno su raspoređeni među vlasnicima MIS-a | Prekomjerni hipotekarni rizici maksimalno su koncentrirani na vlasnika mlađe tranše ( začetnik) |
Niska likvidnost, ne može se uključiti na Lombard listu (trenutačno); uvrštavanje u kotacijske liste, uklj. top popisa citata | Visoka likvidnost, može se uključiti u Lombard listu i kotacijske liste, uklj. top popisa citata |
Amortizacija IMS-a u skladu s prijevremenom otplatom hipoteke | Visoka stopa amortizacije obveznica zbog subordinacije emisije |