Kako izgraditi privatnu kuću vlastitim rukama. Kako jeftino izgraditi kuću
Projektna deklaracija za izgradnju stambene zgrade uključuje ogromnu količinu raznih informacija, čija analiza može potencijalnom dioničaru dati razumijevanje o pouzdanosti programera i približan pogled na buduću kuću. O tome koji su podaci uključeni u deklaraciju projekta i kako odrediti vrijedi li vjerovati određenom zajmoprimcu pročitajte u ovom članku.
Ugovor vlasničko sudjelovanje u izgradnji stambene zgrade - glavni dokument koji regulira odnos između stranaka prilikom kupnje kuće u projektima u izgradnji. Registracija odnosa na temelju bilo kojeg drugog dokumenta može ozbiljno zakomplicirati život vlasnika nekretnine u budućnosti. Međutim, ako imate ugovor o vlasničkom sudjelovanju, također ne biste trebali zanemariti neke nijanse koje su opisane u ovom članku.
Izgradnja stambene zgrade
Svaka građevinska tvrtka vrijedna je poštovanja ako se bavi izgradnjom pojedinačnih ili višestambenih zgrada, koje će se u budućnosti pretvoriti u ogroman stambeni kompleks mnogih višekatnih zgrada. Ali uostalom, nije svatko u stanju oživjeti takvu ideju. Ne radi se samo o visokoj cijeni projekta, već iu poteškoćama dobivanja suglasnosti od regionalnih vlasti za izgradnju stambenih zgrada.
Kako ne bismo uranjali u složenu terminologiju, već govorili jednostavnim jezikom, definicija će biti takva. Višekatnica je građevina u čijoj sredini privatni trgovci odn pravna lica daje se pravo posjedovanja soba, stanova ili poslovnih prostora. U takvoj zgradi mogu biti dva ili više stanova u isto vrijeme. Osim toga, svaki od njih ima svoj osobni izlaz u dvorište ili u javne prostorije, na primjer, na stubište ili u hodnik.
Osim stanova ili soba, u ovoj zgradi (najčešće na 1. katu) mogu se smjestiti i nestambeni maloprodajni prostori. Takvi prostori se koriste kao trgovine, poslovni uredi, recepcije. U višekatnici se također nalaze prostori za opću upotrebu stepenica i hodnika, balkona i lođa, dizala i stubišta.
Erekcija stambena zgrada može se podijeliti u nekoliko faza. Ove faze podrazumijevaju poštivanje obavljanja poslova učinkovito i profesionalno, jer je visokogradnja vrlo složena građevina čiji je glavni kriterij osiguravanje sigurnosnih mjera za stanare. Također, važan čimbenik bit će stvaranje ugodnih uvjeta za stanovanje i opskrba svim potrebnim komunalnim uslugama.
Izbor površine zemljišta za gradnju
Početna faza u izgradnji ove strukture bit će izbor zemljišta za izgradnju. Odabir mjesta provodi se prema planu formiranja gradske zgrade.
Najlakši način će biti dobiti zemljište unutar grada, gdje je mali broj kuća, a planirana je izgradnja dodatnih stambenih zgrada. Ono što se ne može reći o centru grada, glavne višekatnice su tamo smještene prilično gusto.
Prilikom izgradnje višekatnih zgrada važno je:
- Prvo morate uzeti u obzir prisutnost telefonskih žica za povezivanje s internetom i TV-om. Uostalom, danas moderna osoba ne može zamisliti život bez takvih revolucionarnih tehnologija. Što su potrebne komunikacije bliže, to je manje početni trošak za jednog četvorni metar.
- Drugo, urbana infrastruktura igra značajnu ulogu u ljudskom životu. Treba imati na umu da blizina autobusnih i trolejbuskih stanica, metro stanica i supermarketa značajno povećava cijenu budućih stanova.
Međutim, to nije sve. Svaki grad ima svoje urbanistički plan, prema kojem se erekcije provode u sljedećih nekoliko godina. Ispada da je puno lakše dobiti pravo na gradnju stambenih višestambenih zgrada na području na kojem će se graditi za određeni broj godina. A to će biti još lakše za one građevinske tvrtke koje provode državni poseban nalog.
Kako bi se izbjeglo hlađenje i smrzavanje vanjskih zidova stana, stručnjaci preporučuju da ih obložite izolacijom.
Nakon što ste dobili građevinsku dozvolu za odabrano mjesto, možete prijeći na sljedeću fazu izgradnje višekatnice. Ova faza će biti geološka istraživanja i topografsko snimanje kopnenog područja. U ovoj fazi utvrđuje se:
- blizina podzemnih voda
- opće stanje tla
- klimatska situacija
- bitne karakteristike terena
Na temelju podataka geoloških studija donosi se zaključak koje tehnologije i materijale koristiti za gradnju.
U fazi projektiranja provodi se projektni plan višekatnica, kao i susjedni prostor i unutarnje prostorije, posebice raspored stanova. Projektiranje je najvažniji korak prije izgradnje stambene zgrade.
Cilj projektanata bit će otežan razvoj dizajna zgrade i lokalnog prostora. Važno je da se vanjski interijer uklopi u urbani krajolik. Stanovnici kuće bit će izuzetno neugodni ako su zidovi nove zgrade vidljivi izvan njihovog prozora. Potrebno je pridržavati se urbanističkog plana kako bi se izbjegli takvi nedostaci.
Prilikom projektiranja razvija se i polaganje inženjerskih mreža. Detaljno. O značajkama polaganja vodoopskrbnog sustava za izgradnju višekatnih zgrada pročitajte u ovom članku.
Izgradnja stambene zgrade i uređenje susjednog teritorija
Treća faza u procesu izgradnje kuće je izgradnja stambena zgrada... Potrebno je završiti fasade i unutarnje prostorije. U ovoj fazi bit će korisna pomoć profesionalnih stručnjaka iz područja arhitekture, dizajna, dizajna i inženjeringa. Zgrada treba biti priključena na grijanje, kanalizaciju i vodovodnu mrežu. Telefonske komunikacije su spojene na kuću, a do njih su dovedeni i strujni kabeli.
Poboljšanje zemljišta sastoji se od sljedećih točaka:
- Postavljanje nogostupa.
- Izgradnja podzemnih ili nadzemnih parkirališta.
- Postavljanje igrališta.
Što je kuća bolje uređena, to će kupcima biti primamljivija.
Sama po sebi gradnja stambenih zgrada nije najskuplji dio financija. Bit će jako skupo prikupiti sve potrebne dokumente, te povezivanje gradskih komunikacija. Ali uz sve to, programeri uspijevaju dobro zaraditi na ovom poslu.
Po završetku građevinskih i fasadnih radova građevinska tvrtka daje kuću na korištenje. Dakle, projekt izgradnje stambene zgrade ovisit će o mnogim aspektima.
Cilj pravog muškarca, kao što znate, je odgojiti sina, posaditi drvo i izgraditi kuću. A ako prva dva zadatka ne postavljaju nikakva posebna pitanja, onda je izgradnja vlastitog doma nedostižan cilj za većinu jačeg spola.
Yudaev-Racei Yuri. Rano proljeće u Domodedovu. Mokra autocesta. 1982
A poanta ovdje nije čak ni trudoljublje i nedostatak posebnog znanja i iskustva, već potreba za ozbiljnim ulaganjima, jer će čak i izgradnja male, prilično skromne seoske kuće zahtijevati značajna sredstva.
Naravno, teoretski, proces izgradnje ljetne kuće, vikendice, vile, dvorca zamišljaju svi. Čini se da nema ništa teško - odabrati zemljište, izgraditi čvrst temelj i izgraditi zidove. Međutim, izgradnja je složen proces i ima niz nijansi, osobito ako dolazi ne o uobičajenom jednom- ili dvokatnica, te o neboderu sa stotinjak pa i više stanova.
Početak gradnje stambene zgrade - odabir zemljišta
Prva faza u izgradnji višekatnice je odabir odgovarajućeg zemljišta. Građevinska tvrtka bavi se odabirom gradilišta, uzimajući u obzir niz čimbenika:
- blizina urbane infrastrukture. Naravno, što je bliže središnjim četvrtima grada, to je bolje, međutim, ovdje je zemljište skuplje, a puno je teže dobiti dopuštenje od vlasti. Istodobno, stanovi u zgradi koja se nalazi daleko izvan grada, gdje nema redovitih, povoljnih prometnih veza, bit će malo traženi među kupcima, odnosno, cijena kvadratnog metra u stanovima ovdje će biti niža;
- dostupnost potrebnih komunikacija, blizina elektroenergetskih mreža, opskrbe toplinom i telefonskih kabela. Sada mnogi stambeni kompleksi imaju takve prednosti kao što je autonomno grijanje, tako da blizina centralnog grijanja više nije toliko važna, ali potreba za "povlačenjem" vodovodnih cijevi i postavljanjem nosača za polaganje dalekovoda može povećati cijenu izgradnje.
Valja napomenuti da se razvoj bilo kojeg grada, uključujući izgradnju višekatnih zgrada, provodi strogo prema odobrenom urbanističkom planu. Često, broj dozvola za početak gradnje na određenom zemljišna parcela, osobito u središnjem području, doseže 50! Najlakši način za dobivanje dozvole za gradnju višekatnice na području gdje je još uvijek malo novih zgrada, a glavni plan predviđa izgradnju nekoliko objekata.
Makovoy Valery. Izgradnja sela Belaja-Berezka. 80-ih godina. Etida. 1986
Proces ishođenja građevinskih dozvola i dodjele zemljišta također je uvelike olakšan ako su same gradske vlasti kupac ove građevine. Međutim, najčešće se u ovom slučaju grade stanovi za kategorije stanovništva s niskim prihodima, stanove ekonomske klase.
Topografska izmjera i geološka vještačenja
Radi se topografsko snimanje zemljišne parcele koja će uskoro postati gradilište precizna definicija koordinate lokacije buduće građevine, kao i za određivanje glavnih karakteristika područja i okolnog krajolika.
Ovo je vrlo važan dio izgradnje višekatnice, koji, uz geološka istraživanja, omogućuje da saznate koliko se duboko nalazi podzemna voda i procijenite opće stanje tla, vjerojatnost i stupanj mogućeg skupljanja. zaklade.
Takve ankete i ankete provode specijalizirane organizacije koje imaju odgovarajući pristup. Nakon završetka radova, projektant dobiva detaljno izvješće o obavljenom poslu, u kojem se, između ostalog, navode karakteristike reljefa, meteorološke i klimatske karakteristike, geološka struktura, fizička svojstva i sastav tla, hidrogeološki uvjeti i još mnogo toga.
Na temelju geološka istraživanja izbor je napravljen Građevinski materijal i tehnologije građenja, budući da je u slučaju teškog terena ili bliskog pojavljivanja podzemnih voda potrebno koristiti posebne metode.
Projektiranje stambene zgrade težak je i iznimno odgovoran zadatak, jer o projektantu ovisi koliko će biti uspješan i udoban raspored stanova, njihova površina i izgled kuće.
Belyakova Evgeniya. Arhitekt. 2005
Proces dizajna može se povjeriti samo profesionalcima - stručnjacima tvrtki koje su relevantne samoregulatorne organizacije i dobio je prijam za obavljanje ove vrste poslova.
Arhitekti i projektanti se rukovode odobrenim građevinskim propisima i sanitarni zahtjevi, također se uzimaju u obzir seizmološki uvjeti i klimatske značajke područja. Na primjer, sanitarno zakonodavstvo regulira takve parametre stana kao što su rasvjeta i ventilacija, a sustav toplinske zaštite se razvija uzimajući u obzir prosječnu godišnju temperaturu, ako je potrebno, projekt predviđa dodatnu izolaciju fasade.
Složenost zadatka koji stoji pred arhitektom leži i u činjenici da je osim zahtjeva naručitelja, koji može samostalno izvršiti izmjene plana buduće zgrade, projektant dužan finalni projekt uskladiti s gradskim arhitektonskim i nadležnim tijelima za gradnju te strogo poštivati utvrđene sanitarne standarde i zahtjeve.
Također, projektiranje zgrade predviđa optimalan način lokacija komunikacija, koja će osigurati energetsku učinkovitost zgrade (u novije vrijeme standardi "zelene" gradnje postaju sve rašireniji u našoj zemlji, što povećava zahtjeve za ekonomičnom potrošnjom topline i energije), ekološke zahtjeve, značajke okolnog prostora i druge nijanse.
Obično arhitekt nudi nekoliko opcija za dizajn pročelja zgrade, od kojih kupac bira onu koja mu se najviše sviđa.
Osim toga, tijekom izgradnje višekatnice, a posebno visoka zgrada(iznad 22 kata), potrebno je vrlo pažljivo razmisliti i izračunati opterećenje temelja, pouzdanost potpornih konstrukcija, koje se moraju nositi s tako velikom težinom.
Još jedan važan detalj- prilikom izrade projekta arhitekt mora uzeti u obzir ne samo značajke krajolika, već i izglede za daljnji razvoj područja. Bez uzimanja u obzir ove nijanse, u budućnosti se pogled s prozora zgrade može dramatično promijeniti, a fasada će se oštro razlikovati od susjednih zgrada, na primjer, izgrađenih u potpuno drugačijem stilu.
Ova faza je iznimno važna za uspješan završetak gradnje, jer samo kompetentno izrađen, više puta ispitan i zadovoljavajući sve standarde i zahtjeve projekt jamči da će se na ovoj lokaciji uskoro pojaviti atraktivan, pouzdan i siguran projekt. apartmanska kuća, a sama građevina neće izgledati kao "čudovište" koje unakazuje cijeli krajolik.
Prije nego što se prijeđe na najuočljiviju i najvažniju fazu u izgradnji višekatnice - građevinski radovi, često se provodi još jedna faza: natječaj za odabir izvođača radova kojem će se povjeriti provedba projekta.
Izvođači se obično biraju na konkurentskoj osnovi, a iskustvo u ovom području, dostupnost kvalificiranih djelatnika i građevinske opreme su od velike važnosti.
Stukoshin Fedor. Dva radnika. 1967. godine
Samu fazu izgradnje objekta možemo podijeliti na sljedeće najvažnije dijelove:
- Priprema mjesta. To uključuje takve pripremne radove kao što je ograđivanje zemljišne parcele, što vam omogućuje da izbjegnete pojavu stranaca na gradilištu i osigurate sigurnost materijala i opreme; čišćenje gradilišta, uključujući rušenje postojećih građevina; preusmjeravanje inženjerskih mreža koje ometaju gradnju; postavljanje privremenih cesta i potrebnih komunikacija; uređenje privremenih kućanskih, upravnih, skladišnih i drugih prostorija. Također u ovoj fazi potrebno je zaštititi Gradilište od mogućeg nakupljanja kišnice.
- Označavanje osi zgrade. Još jedna važna faza koja zahtijeva pažljivu provjeru i točan izračun, budući da će najmanja odstupanja tada biti gotovo nemoguće ispraviti. Označavanje se provodi pomoću točnih modernih mjernih instrumenata.
- Iskopavanje. Glavni pogled zemljani radovi prilikom izgradnje višekatnice - kopanje temeljne jame, a radovi na iskopu uključuju i polaganje rovova za komunikacije. U ovoj fazi, naravno, ne može se bez posebne opreme - bagera i buldožera, budući da obujam posla može biti vrlo velik.
- Rad temelja. To je temelj koji podnosi najveće opterećenje, to je temelj zgrade i jamstvo njezine trajnosti i otpornosti. Vrsta temelja ovisi o svojstvima tla, često se koristi zasipanje pijeskom ili šljunkom, a glavni dio posla je nasipanje visokokvalitetnim betonom koji može izdržati težinu zgrade visine 9,12 ili čak 24 kata. .
- U sljedećoj fazi izgradnje počinje podizanje vanjskih zidova zgrade, treba napomenuti da tehnologija izgradnje kuće od opeke, armirano-betonskih ploča ili monolitne zgrade ima ozbiljne razlike. Danas je sve popularnija monolitna gradnja za koju su potrebne samo oplata, armatura i beton.
- Dovod komunikacija do kuće - voda, struja, plin, kanalizacija. Rovovi za cijevi iskopani su u fazi zemljanih radova, sada se postavljaju komunikacije te je zgrada priključena na centraliziranu vodovodnu i druge mreže.
- Ugradnja krova. Ova faza ovisi i o odobrenoj vrsti krova, mnoge moderne novogradnje imaju tzv. eksploatirani krov na kojem se može urediti, primjerice, zimski vrt.
- Ugradnja unutarnjih pregrada. Strogo govoreći, podjela višekatnice na zasebne stanove, prema odobrenom projektu. U ovoj fazi odvija se ugradnja tako važnog elementa višekatnice kao što je oprema za dizalo.
- Ugradnja metalno-plastičnih prozora. Kako bi se nastavili unutarnji radovi, potrebno je zaštititi prostor od klimatskih utjecaja, stoga se sada provodi ugradnja prozora. U svaki stan mogu se ugraditi i metalna vrata.
- Uređaj internih komunikacijskih mreža. To uključuje raspodjelu svjetla po svim prostorijama zgrade, polaganje kanalizacijskih cijevi, uređenje plinovoda, grijanja, opskrbe hladnom i toplom vodom. Također, nakon razvoda komunikacija, u svaki stan se postavljaju brojila za struju i vodu.
- Podne estrihe. U ovoj fazi ponovno se koristi mješavina betona i pijeska, pod se pažljivo izravnava, s podnog estriha počinju grubi završni radovi.
- Unutarnji završni radovi. Može se podijeliti na grubo i završno, često programeri prodaju stanove s grubom završnom obradom, pružajući priliku novim vlasnicima da samostalno dovedu stan u životno stanje, što zahtijeva značajna ulaganja vremena i novca.
- Vanjska obrada fasade i izvođenje sanacijskih radova na svim javnim površinama. Ako se stan može prodati nakon grubih završnih radova, onda u hodniku, ulazu, stepenicama, zajedničkom krovu i drugim prostorijama uobičajena upotreba svi završni radovi moraju biti u potpunosti završeni.
Mnogi stambeni kompleksi nude i poslovne prostore, na primjer, praonica rublja, kozmetički salon, poslovnica banke ili mala trgovina mješovitom robom mogu se nalaziti u prizemlju. Prisutnost takvih prostorija treba osigurati, naravno, čak iu fazi izrade projekta, a izgradnja obične stambene zgrade i višenamjenskog kompleksa mora proći kroz sve gore navedene faze.
Za isplativu prodaju stanova u novoizgrađenoj višekatnici, kao iu skladu s urbanističkim standardima, investitor mora voditi računa i o uređenju susjedni teritorij... Općeprihvaćena praksa postala je postavljanje igrališta ispred kuće, prisutnost zelenila, cvjetnjaka, polaganje ploča za popločavanje ili asfalt ispred ulaza, osiguranje prilaza za vozila, ponekad i uređenje parking za stanare i njihove goste, uređenje ulične rasvjete.
Mefokov Nikolaj. Saratovsko dvorište. 2004
Višekatnice, koje tvrde da su elitni stambeni kompleksi, mogu se pohvaliti zatvorenim, zaštićenim prostorom, uređenim krajobraznim dizajnom, a često čak i bazenom, jednostavnijim neboderima - samo uređenim malim dvorištem s ljuljačkom i malim cvjetnjak ispred ulaza.
Kao što vidite, proces izgradnje stambene zgrade prilično je složen, višestupanjski i odgovoran. Mnogi programeri primjećuju da glavne poteškoće nastaju upravo u fazi dobivanja građevinskih dozvola, prikupljanja svih potrebnih dokumenata, kao i izrade i odobravanja projekta, dok Građevinski radovi ne oduzimaju puno vremena. Međutim, mnoge građevinske tvrtke štede vrijeme i novac korištenjem standardnih projekata, što se ponekad ispostavi da nije najgora opcija.
Anna Sedykh, rmnt.ru
Vjerojatno je za svaku građevinsku organizaciju najveći stupanj uspjeha izgradnja prve stambene zgrade, a kasnije - cijele stambeni kompleks iz nekoliko višekatnica. Ali ne uspijeva svatko takvu ideju pretočiti u stvarnost. I ne radi se samo o visokim troškovima tako velikog projekta. Ulaganja u izgradnju stambene zgrade su, naravno, vrlo impresivna. Ali glavni problem je ishoditi građevinsku dozvolu od uprave kotara u kojem se planira izgradnja objekta. I također sažimanje svih komunikacija.
Što je takva struktura?
Ako ne ulazite u pojmove i govorite jednostavno i razumljiv jezik, Taj će opis biti sljedeći. Višestambena zgrada je zgrada u kojoj vlasnici i pravne osobe posjeduju sobe, stanove ili poslovne prostore. U takvoj zgradi moraju biti dva ili više stanova u isto vrijeme. Svaki od njih mora imati vlastiti izlaz na ulicu ili na zajednički prostor (hodnik ili stubište).
Uz stanove ili sobe, takva kuća (najčešće u prizemlju) može sadržavati i nestambene poslovne prostore. Koriste se kao uredi, trgovine, recepcije. Također u stambenoj zgradi se nalaze zajednički prostori - hodnici, stubišta, liftovi, stepenice, balkoni i terase. Prijeđimo s definicije na glavne faze. I krenimo od onog najvažnijeg.
Odabir zemljišta za izgradnju stambene zgrade
Mi ćemo se obratiti iskusnim građevinske tvrtke i da vidimo na što, prije svega, obraćaju pažnju kada traže zemljište za buduću zgradu. Prije svega, to je blizina gradskih toplinskih, vodovodnih i strujnih mreža. Odnosno, potreban minimum za ugodan boravak.
Drugo, dostupnost telefonskih mreža i kabela za povezivanje interneta i televizije. Danas većina ljudi ne može zamisliti svoj život bez ovih civilizacijskih blagodati i nikada neće kupiti stan u kojem vodeći internet provajderi još nisu produžili kablove. Što su sve potrebne komunikacije bliže mjestu buduće izgradnje, to će biti niži trošak po četvornom metru. To znači da će potencijalni kupci moći računati na najpovoljnije cijene. A vi ćete zauzvrat moći sve brzo prodati ili predati.
Treće, prisutnost urbane infrastrukture u blizini gradilišta stambene zgrade igra veliku ulogu. Zapamtite da blizina tramvajskih linija, autobusnih stanica, metro stanica, trgovačkih i kulturnih organizacija ozbiljno utječe na konačnu cijenu budućih stanova. Ali u isto vrijeme, zemljište negdje u centru grada, gdje su sve blagodati civilizacije, skupo će vas koštati. Idealno - nova područja sa razvijena infrastruktura na periferiji grada. Ali to nije sve.
Svaki grad ima svoj urbanistički plan uređenja prema kojem će se u idućih nekoliko godina provoditi uređenje zemljišta. To implicira sljedeće. Puno je lakše dobiti dozvolu za gradnju višestambene zgrade na područjima gdje je urbanističkim planom predviđena gradnja stambenih zgrada u sljedećih nekoliko godina. Još je lakše onim građevinskim tvrtkama koje grade kuće po državnoj narudžbi. Dobivanje svih potrebnih dozvola (a ima ih pedesetak!) Za gradnju u ovom slučaju je puno lakše.
Druga faza - topografija i geološka ekspertiza
Uz pomoć topografskog snimanja i geoloških istraživanja područja na kojem će se nalaziti buduća kuća utvrđuje se:
- Stanje i svojstva tla.
- Mogući stupanj skupljanja strukture.
- Dubina podzemne vode.
- Važne komponente reljefa područja.
- Vremenski i klimatski uvjeti.
Sve je to potrebno za ispravan dizajn buduće kuće, odabir najprikladnije gradnje i završni materijali... Na kraju svih anketa i pregleda koje provode specijalizirane organizacije, dobit ćete cjelovito izvješće koje će se koristiti u sljedećoj fazi.
Priprema projekta kuće
U prethodnim fazama najteže je bilo dobivanje svih vrsta dozvola i usklađivanje brojnih pitanja s tijelima samouprave. No projektiranje je najvažniji korak prije same izgradnje stambene zgrade. U ovoj fazi trebat će vam pomoć pravih profesionalaca - arhitekata, dizajnera, inženjera, planera. Samo o njima ovisi uspjeh cijele kampanje.
U fazi projektiranja izrađuje se projekt dizajna za buduću kuću, susjedni teritorij i unutarnje prostore (uključujući raspored stanova). Zadaci projektanata ne uključuju samo razvoj vanjskog izgleda zgrade, dvorišnog prostora i "unutrašnjosti" zgrade. Važno je da se eksterijer stambene zgrade dobro uklopi u urbani krajolik. Potrebno je voditi računa o urbanističkom planu kako za nekoliko godina vaša kuća ne bi izgledala kao bijela vrana. A pogled s prozora stanova, za koje su stanovnici spremni platiti više, može se pogoršati kada se ispred kuće grade nove zgrade. Sve to treba uzeti u obzir čak iu fazi projektiranja.
Izgradnja stambene zgrade i uređenje dvorišnog prostora
Tako smo došli do najvažnije stvari. U ovoj fazi Građevinska tvrtka podiže zgradu kuće, provodi i povezuje potrebne komunikacije, izvodi početno ili kompletno uređenje stanova. Mislimo da nije vrijedno reći da izbor izvođača treba shvatiti vrlo ozbiljno.
Nakon što je kuća podignuta, obično prelaze na poboljšanje susjednog teritorija. Postavljaju se, grade se parkirališta, igrališta, sade travnjaci i drveće. Što je kuća bolje opremljena, to je atraktivnija za potencijalne kupce. I trošak stanova u takvoj zgradi značajno se povećava.
Govoreći o cijenama, i općenito o prednostima ove vrste poslovanja. Sama izgradnja kuće daleko je od najskupljeg dijela ovog procesa. Vrlo je skupo prikupiti sve potrebne papire, te izgraditi i povezati gradske komunikacije. Ali čak ni to ne sprječava programere da zgrabe debeo komad kolača.
Prema riječima stručnjaka, ukupni trošak jednog četvornog metra stana, čak iu vrlo lijepa kuća ne prelazi oznaku od 23-25 tisuća rubalja. Što se tiče cijena gotovih stanova, rijetko se ispostavi da su ispod 35-40 tisuća rubalja po četvornom metru. I najčešće u kući nije jedan, već nekoliko desetaka stanova. Na temelju toga moguće je procijeniti stvarne izglede ove vrste poslovanja.
primio
pristojba 50%
Pozdrav Evgeny. Na zemljištu namijenjenom individualnoj stambenoj izgradnji nemoguće je graditi stambenu zgradu, bez obzira za koju namjenu.
Moguća je gradnja samo individualne stambene kuće, ali može sadržavati i izolirane stanove koji se mogu iznajmljivati.
Izgradnja stambene zgrade podrazumijeva promjenu namjene zemljišne čestice - za izgradnju stambene zgrade. Što je najvjerojatnije nemoguće.
razgovor
Boltunova Marina
Odvjetnik, Moskva
Besplatna procjena vaše situacije
4979 odgovora
2.522 recenzije
Zdravo.
Ako uprava utvrdi činjenicu da je kuća stambena zgrada, na primjer, po pritužbi susjeda, onda se može obratiti sudu s tužbom za rušenje kuće. bit će to neovlaštena gradnja.
Rezolucija Federalne antimonopolske službe Sjevernokavkaskog okruga od 26. ožujka 2012. u predmetu N A32-19509 / 2011.
Odbijajući udovoljiti zahtjevu, sud je odbio zahtjeve tužitelja za priznanjem vlasništva nad stambenom zgradom koju je podigao tužitelj. Kako je sud ukazao, sukladno odredbi čl. 51 Urbanistički kodeks RF, čl. 3 Federalni zakon "O arhitektonskoj djelatnosti u Ruskoj Federaciji" izgradnja, rekonstrukcija objekata kapitalna gradnja kao i njihova remont provodi se na temelju građevinske dozvole koju izdaje nadležno tijelo lokalne samouprave na lokaciji zemljišne čestice na kojoj se planira gradnja. Istodobno, u skladu sa stavkom 26. Rezolucije Plenuma Oružanih snaga RF i Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda RF od 29. travnja 2010. N 10/22, nepostojanje građevinske dozvole samo po sebi ne može poslužiti kao osnova za odbijanje tužbenog zahtjeva za priznanje vlasništva nad neovlaštenom gradnjom; poduzima li osoba koja je neovlaštenu gradnju izvršila odgovarajuće mjere za legalizaciju, a posebno radi ishođenja građevinske dozvole i/ili akta o puštanju objekta u funkciju. Kako je utvrdio sud, tužitelj ima dozvolu za gradnju trokatnice individualne stambene zgrade. Međutim, zapravo je tužitelj podigao peterokatnicu, koja ne odgovara dozvolama. Dokaz o promjeni vrste dopuštene uporabe zemljišne čestice, poštivanje utvrđenog postupka za dobivanje dozvole za izgradnju petokatnice, prisutnost projektna dokumentacija o podignutom objektu, kao ni žalbe nadležnim tijelima za odobrenje izgradnje spornog objekta nisu uvrštene u spis predmeta. Dakle, nema osnova za namirenje tužbenih zahtjeva tužitelja.
OKRUŽNI SUD KOSTROM
DEFINICIJA ŽALBE
od 5. prosinca 2014. godine u predmetu broj 33-1885
Naredbom Odjeljenja za imovinsko-zemljne odnose Kostromske regije od DD.MM.GGGG N gore navedeno zemljište s ukupnom površinom 748 četvornih metara m, koji se nalazi na adresi:<адрес>, osigurao Kh.A.I. bez naknade u vlasništvu kao vlasnik nekretnine, uz dopuštenu uporabu "za rad individualne stambene kuće". Vlasništvo nad zemljištem je prešlo državna registracija, što potvrđuju dokazi od DD.MM.GGGG.
Podnošenjem zahtjeva za rušenje objekta na adresi:<адрес>, tužiteljica je istaknula da objekt ima znakove neovlaštene gradnje, budući da se radi o stambenoj zgradi, podignut je bez građevinske dozvole, kršeći namjenu zemljišne čestice, prilikom izgradnje povrijeđeni su tehnički normativi i pravila, te stoga zgrada ugrožava život i zdravlje građana.
Stav strane tuženika bio je da je kuća individualna, trokatnica, građena za stanovanje jedne obitelji, u vezi s tim nije bilo potrebno ishoditi dozvolu za gradnju kuće, izraditi i odobriti projektnu dokumentaciju. Izgradnja objekta nije završena, svi utvrđeni prekršaji su otklonivi i bit će otklonjeni tijekom izgradnje.
Nakon ocjene i ispitivanja izvedenih dokaza sukladno čl. 67. Zakona o građanskom postupku Ruske Federacije, prvostupanjski sud je zaključio da sporni objekt ima obilježja stambene zgrade. Tuženik je napravio novogradnju, prije nego što je započeo izradu projektne dokumentacije sukladno čl. 48 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji podliježe ispitivanju, nije provedena, nije dobivena građevinska dozvola, u postupku izdavanja koje se utvrđuju vrste dopuštene gradnje i njezini granični parametri, usklađenost s urbanističkim planiranjem. propisa sukladno čl. 51 Građanskog zakona Ruske Federacije. Uzimajući u obzir utvrđene okolnosti, prvostupanjski sud je zaključio da sporni objekt ima sve znakove neovlaštene gradnje: izgrađena je višestambena zgrada na zemljištu koje nije dodijeljeno za te namjene u skladu sa zakonom utvrđenim postupkom, bez ishođenja potrebnih dozvola, uz bitnu povredu urbanističkih i građevinskih standarda i pravila, uklj. djelomično se nalazi izvan granica zemljišne čestice, krši prava i legitimne interese trećih osoba, predstavlja prijetnju životu i zdravlju građana. Pod navedenim okolnostima, nepokretnost koja se nalazi na adresi:<адрес>, podložan rušenju.
Dakle, sporni objekt je neovlaštena građevina, koja je podignuta protivno građevinskim propisima i propisima na zemljištu koje nije namijenjeno za izgradnju stambene zgrade, dijelom na zemljištu koje nije u vlasništvu tuženika, te predstavlja opasnost za život i zdravlje ljudi.
Posljedice neovlaštene gradnje utvrđene su čl. 222 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Osoba koja je izvršila neovlaštenu gradnju ne stječe vlasništvo na njoj. Nema pravo raspolaganja zgradom - prodavati, darovati, davati u zakup, obavljati druge transakcije. Neovlaštenu gradnju podliježe rušenju od strane osobe koja ju je izvršila ili o njenom trošku, osim u slučajevima iz stavka 3. ovog članka... Pravo vlasništva na neovlaštenoj gradnji može sud, a u slučajevima određenim zakonom, na drugačiji način propisan zakonom, priznati osobi koja posjeduje doživotno naslijeđeni posjed, čija je trajna (neograničena) uporaba zemljište na kojem je izvršena gradnja. U tom slučaju osoba kojoj se priznaje vlasništvo nad zgradom dužna je osobi koja ju je izvršila naknaditi troškove zgrade u iznosu koji odredi sud. Navedenoj osobi ne može se priznati pravo vlasništva na neovlaštenu gradnju ako se očuvanjem građevine povrijeđuju prava i zakonom zaštićeni interesi drugih osoba ili ugrožava život i zdravlje građana.
U skladu s pravnim stavom Ustavnog suda Ruske Federacije, navedenim u Definiciji od 3. srpnja 2007. N 595-OP, neovlaštena gradnja je prekršaj koji se sastoji u kršenju normi zemljišnog zakonodavstva koje uređuju odredbe građevinsko zemljište, urbanistički normativi koji uređuju projektiranje i građenje. U doslovnom smislu stavka 1. čl. 222 Građanskog zakona Ruske Federacije, sankcija sadržana u njemu može se primijeniti ako se dokaže krivnja građanina u provedbi neovlaštene gradnje. Neovlaštena gradnja je krivo djelo, čiji je dokaz uspostavljanje najmanje jednog od tri uvjeta navedena u stavku 1. članka 222. Građanskog zakona Ruske Federacije.
Podložno, kao i odredbama st. 2 str. 2 čl. 222 Građanskog zakonika Ruske Federacije, stavka 3. čl. 76 Zemljišni zakonik RF, obvezu rušenja neovlaštene zgrade treba dodijeliti osobi koja je izvršila neovlaštenu gradnju, odnosno vlasniku Kh.A.AND.
U skladu s pojašnjenjima sadržanim u stavku 23. rezolucije Plenuma Vrhovni sud RF N 10 i Plenum Vrhovnog Arbitražnog suda RF N 22 od 29. travnja 2010. „O nekim pitanjima koja proizlaze iz jurisprudencija pri rješavanju sporova vezanih za zaštitu prava vlasništva i drugih imovinskih prava", odluka suda o namirivanju tužbenog zahtjeva za rušenje neovlaštene zgrade služi kao osnova za upis u Jedinstveni državni registar registara o prestanku važenja. vlasništvo tuženika na neovlaštenoj gradnji.
S obzirom na navedeno, ova odluka je temelj za prestanak rada u Unificiranom državni registar prava na nekretnina i transakcije s njim evidencije o vlasništvu H.A.AND. i V. objektu individualne stambene izgradnje - stambenoj zgradi od 3 kata ukupne površine<данные изъяты>sq. m inventarni broj N slovo B na:<адрес>.
Za izgradnju stambene zgrade potrebno je promijeniti vrstu dopuštene uporabe zemljišne čestice, ako zemljište pripada zemljištima naselja.
KOD GRADSKOG PLANIRANJA RUSKOG FEDERACIJE
Članak 37. Vrste dopuštene uporabe zemljišne parcele i projekti kapitalne izgradnje
1. Dopušteno korištenje zemljišnih čestica i objekata kapitalne izgradnje može biti sljedećih vrsta:
1) glavne vrste dopuštene uporabe;
2) uvjetno dopuštene uporabe;
3) pomoćne vrste dopuštene uporabe, dopuštene samo kao dodatne u odnosu na glavne vrste dopuštene uporabe i uvjetno dopuštene vrste uporabe i koje se provode zajedno s njima.
2. Za svaku teritorijalnu zonu utvrđuju se vrste dopuštenog korištenja zemljišnih čestica i objekata kapitalne izgradnje.
3. Promjena jedne vrste dopuštene namjene zemljišnih čestica i objekata kapitalne gradnje u drugu vrstu takve namjene vrši se u skladu s propisima o uređenju prostora, u skladu sa zahtjevima tehničkih propisa.
4. Odabiru se glavne i pomoćne vrste dopuštenog korištenja zemljišnih čestica i objekata kapitalne izgradnje od strane nositelja prava na zemljišnim česticama i objektima kapitalne izgradnje, s izuzetkom državnih tijela, jedinica lokalne samouprave, državnih i općinskih institucija, državnih i općinskih jediničnih poduzeća. samostalno bez dodatnih dozvola i odobrenja...
5. Odluke o izmjeni jedne vrste dopuštene uporabe zemljišnih čestica i projekata kapitalne izgradnje koji se nalaze na zemljištu koje ne podliježe propisima o uređenju prostora ili za koje nisu utvrđeni urbanistički propisi, za drugu vrstu takve namjene donose se u skladu s federalnim propisima. zakonima.
Pozdrav Evgeny.
Sigurno ćete imati poteškoća:
1. Može vam biti odbijen upis vlasništva nad nekretninom
2. Vaša stambena zgrada može biti prepoznata kao neovlaštena zgrada i srušena.
Potvrda izrečenog je brojna sudska praksa, pa tako i u Moskvi i Moskovskoj regiji!
"Pregled prakse sudskog rješavanja sporova koji nastaju u vezi sa sudjelovanjem građana u zajedničkoj izgradnji višestambenih zgrada i drugih objekata nekretnina" (odobreno od strane Predsjedništva Vrhovnog suda Ruske Federacije 12.4.2013. )
ČOVJEK. na 600 četvornih metara. m, namijenjena individualnoj stambenoj izgradnji, na temelju građevinske dozvole, stambena zgrada ukupne površine 1005,9 četvornih metara. m. Tijela koja provode državnu registraciju prava na nekretninama i transakcije s njima, upisano vlasništvo M.A. na ovoj kući. Na temelju ugovora o kupoprodaji nekretnina, vlasnici stambene zgrade koja se nalazi na navedenoj zemljišnoj čestici na temelju prava zajedničkog vlasništva su, osim M.A.N., i B.K.V., G.O.A., G.V. A., OML, RLN i drugi (ukupno 14 osoba).
Odlukom Gradskog suda Lyubertsy Moskovske regije zahtjevi tužitelja grada Lyubertsyja u Moskovskoj regiji udovoljeni su u interesu T.Yu.A., općina"Urbano naselje Malakhovka općinskog okruga Lyubertsy Moskovske regije" M. o rušenju neovlaštene zgrade. Odluka sudskog kolegija za građanske predmete Moskovskog regionalnog suda potvrdila je odluku suda.
Odlukom sudskog kolegija za upravne predmete Okružnog suda u Moskvi, koji je razmatrao žalbe B.K.V., G.O.A., G.V.A., O.M.L., R.L.N., sudske odluke poništene, udovoljeni su tužbeni zahtjevi tužitelja grada Ljubercija, Moskovska regija. .
Kao što je vidljivo iz materijala predmeta (izvještaj o inspekciji, tehnička dokumentacija i dr.), na navedenoj zemljišnoj čestici podignuta je stambena trokatnica (dva prizemlja i potkrovlje). Na svakom od katova zapravo ima 8 ili 9 pojedinačni stanovi, svi su numerirani, imaju poseban izlaz u hodnik, zasebno kupatilo, zasebnu kuhinju opremljenu štednjakom. Stambena zgrada ima jedan izlaz u prizemlju na zemljište uz kuću.
Stambena zgrada koju je podigao tuženik u biti je namijenjena i zapravo služi za stanovanje nekoliko obitelji koje nisu u rodbinskim vezama s investitorom i žive u zasebnim izoliranim prostorima.
Uzimajući u obzir sadržaj stavaka 5. i 6. Uredbe o priznavanju prostora stambenim prostorom, stambene prostorije neprikladno za stanovanje i stambenu zgradu, hitno i podložno rušenju ili rekonstrukciji (odobreno Vladinom uredbom Ruska Federacija 47 od 28. siječnja 2006. godine), u kojem se utvrđuju znakovi stambene zgrade, stana, višestambene zgrade, sudsko vijeće je smatralo da ukupnost dokaza izvedenih u materijalu predmeta pouzdano potvrđuje činjenicu M.A.N. višestambena zgrada na zemljištu namijenjenoj izgradnji objekta individualne stambene izgradnje, kršeći zahtjeve građanskog zakonodavstva u pogledu namjene zemljišta. Tuženik nije dobio dozvolu za gradnju stambene zgrade, te nije podnio zahtjev za puštanje u pogon po utvrđenom postupku.
Dakle, na temelju odredbi članaka 222 (stav 1) i 263 (stav 1) Građanskog zakonika Ruske Federacije, kao i članak 7 (stav 2) i 40 (podstavak 2 stavka 1) Zakona o radu Ruske Federacije, članci 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji je podigao M.A.N. Sudski odbor za upravne predmete Regionalnog suda u Moskvi prepoznao je stambenu kuću kao neovlaštenu zgradu.
Prema stavku 2. članka 222. Građanskog zakona Ruske Federacije, stavcima 23. i 24. rezolucije Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije i Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 29. travnja, 2010 N 10/22 "O nekim pitanjima koja se pojavljuju u sudskoj praksi pri rješavanju sporova vezanih za imovinska prava obrane i druga imovinska prava" na M.A.N. povjerena je obveza izvršenja rušenja navedenog objekta.
Tako, na primjer, sudsko vijeće za građanske predmete Okružnog suda u Moskvi žalbenom presudom od 04.02.2014. u predmetu N 33-3589 / 2014. ustanovljeno:
uprava gradskog naselja općinskog okruga Odintsovo moskovske regije podnijela je tužbu protiv tuženika za rušenje neovlaštene zgrade - stambene zgrade. Tvrdnja je motivirana činjenicom da je sporna stambena zgrada podignuta bez građevinske dozvole, na zemljištu namjene za pojedinca. stambena izgradnja, na području niskogradnje, bez mogućnosti priključenja na sustave centralnog vodoopskrbe i odvodnje, uz grubo kršenje urbanističkog zakonodavstva, kao i normi i pravila tehnologije građenja (Urbanistički zakonik Ruska Federacija, SNiP 2.08.01-89, SP 30-102-99, SNiP 2.07.01-89, SNiP 31-02-2001, itd.).
Zastupnici tuženika prigovorili su na umirenje tužbenog zahtjeva, ističući da nije odobren glavni plan urbanističkog naselja, kao ni plan uređenja, te da su tuženici bili neprikladni – dakle, sukladno čl. 222 Građanskog zakona Ruske Federacije, zahtjevi za rušenje neovlaštene zgrade ne podnose se vlasniku, već developeru. Za neke vlasnike ova stambena zgrada je jedino mjesto stanovanja u Ruskoj Federaciji, ljudi su kupili stanove za osobni boravak, dvije obitelji zapravo žive u kući. Uprava sprječava promjenu namjene zemljišne čestice. Kuća je udaljena 20 metara od uprave, izgrađena je ispred uprave, a ova od 2008. godine nije postavljala pitanje nezakonitosti njene gradnje niti njenog rušenja, tužitelj nije dokazao da neovlaštena gradnja predstavlja prijetnju. za život i zdravlje građana, sam po sebi nepostojanje odobrenja za građenje ne predstavlja temelj za rušenje postojećeg objekta čija su prava upisana na zakonom propisan način. Stambena zgrada je podignuta u stambenoj zoni u skladu s Građevinskim propisima za grad Odintsovo, odobrenim Rješenjem N 931 od 03.10.2012.
Predstavnik treće strane - Ureda za arhitekturu i urbanizam Uprave Općinskog okruga Odintsovo moskovske regije - podržao je tvrdnju uprave, rekavši da je zemljište namijenjeno individualnoj stambenoj izgradnji.
Uzimajući u obzir vrstu dopuštene uporabe zemljišne čestice, dopuštena je gradnja jednostambene stambene zgrade s najviše tri etaže, namijenjene jednoj obitelji (SP 55.13330.2011, stavka 3. članka 48. Građanskog zakona). Ruske Federacije, stavka 1. članka 49. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Predstavnici Ureda za arhitekturu i urbanizam Uprave Općinskog okruga Odintsovo izvršili su obilaske s inspekcijskim nadzorom, čime je utvrđeno da je na zemljištu podignuta stambena zgrada od 4 kata.
Nositelji prava na zemljištu nisu se obratili Odjelu za urbanističku arhitekturu, t.j. nije poduzeo odgovarajuće radnje usmjerene na legalizaciju neovlaštene gradnje i poštivanje urbanističkog zakonodavstva.
S obzirom da je sporni objekt zapravo stambena zgrada, sukladno odredbi čl. 48, 49, 52, 54, 55 Građanskog zakona Ruske Federacije izgradnja sličnih objekata u obvezno trebaju obavljati specijalizirane organizacije koje imaju SRO certifikat, na temelju projektne dokumentacije koja je prošla ispit, pod nadzorom Državne službe za nadzor gradnje (ovlašteno tijelo).
Kao što slijedi iz odgovora Glavgosstroynadzora Moskovske regije od 18.02.2013. N Zh-59/31 i propisa Glavgosstroynadzora Moskovske regije N 44 i od 16.11.2011., programer se nije odnosio na tijelima državnog nadzora građenja uz obavijest o početku izgradnje objekta, državni građevinski nadzor nad izgradnjom objekta na navedenoj zemljišnoj čestici nije proveden. Na temelju rezultata linearnih mjerenja utvrđene su povrede protupožarnih razmaka između sporne građevine i stambenih zgrada koje se nalaze u susjednim područjima. Objekti nisu priključeni na centralnu vodovodnu i kanalizacijsku mrežu. Budući da kvaliteta građevinskih i instalacijskih radova u kući ne zadovoljava zahtjeve regulatornih i tehničkih dokumenata za stambene zgrade, pojavljuju se sumnje u trajnost i održivost kuće (kršenja SP 54.13330.2011 (SNiP 31-01-2003) "Stambene zgrade").
Tuženici smatraju da se ovim tužbenim zahtjevom povrijeđuju njihova ustavna prava kao vlasnika zemljišne čestice, a tužitelj nije dokazao povredu svojih prava i sloboda gradnjom građevine, zastara utvrđena čl. 199. Građanskog zakona Ruske Federacije, u vezi s kojim su tražili odbijanje zahtjeva.
Iz materijala predmeta proizlazi da su tuženici suvlasnici zemljišta za individualnu stambenu izgradnju.
Prema projektu, kuća bi se trebala grijati plinskim bojlerima iz postojećeg plinovoda, vodoopskrba iz postojećeg bunara, kanalizacija - pojedinačni lokalni pročistači, u budućnosti priključak na kanalizacijsku mrežu, odlaganje otpada - u metalne kontejnere sklapanjem ugovora o odvozu smeća. Ovaj projekt je razvijen u skladu sa sanitarnim i epidemiološkim standardima. Okrivljenici su nakon stjecanja stanova u stambenoj zgradi poduzeli mjere za legalizaciju stambene zgrade i dovođenje u stanje pogodno za stanovanje - osiguravanje kuće inženjerskim komunikacijama.
Vezano uz navod okrivljenika da je uprava propustila rok zastare, potrebno je napomenuti da je zahtjev za rušenjem neovlaštenog objekta koji predstavlja opasnost po život i zdravlje građana, ograničenje radnji ne primjenjuje.
Prema objašnjenjima iz stavka 2. članka 24. Rezolucije Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije i Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 29. travnja 2010. N 10/22 "O nekim pitanjima koji nastaju u sudskoj praksi pri rješavanju sporova vezanih za zaštitu prava vlasništva i drugih imovinskih prava”, tuženik u tužbenom zahtjevu za rušenje neovlaštene građevine je osoba koja je izvršila neovlaštenu gradnju. Ako je neovlaštena građevina u posjedu osobe koja nije izvršila neovlaštenu gradnju, tuženik u tužbenom zahtjevu za rušenje neovlaštene građevine je osoba koja bi postala vlasnik da zgrada nije bila neovlaštena.
Uvidom u sve okolnosti slučaja, sudsko vijeće je zaključilo da postoji osnova za namirenje tužbenog zahtjeva za rušenje neovlaštene zgrade, budući da je tijekom razmatranja predmeta utvrđeno da je podignuta neovlaštena stambena zgrada. na zemljištu za individualnu stambenu izgradnju.
Iskreno! G.A. Kurajev
Stan je izgrađen u regiji Tver, gdje je cijena po kvadratnom metru bila jedan i pol puta niža od tržišne
U Kalyazinu u Tverskoj regiji izgrađena je stambena zgrada čija je cijena kvadratnog metra jedan i pol puta manja od tržišne. Odmah napominjemo da je konstrukcija čvrsta, tradicionalna, nije opcija "sendvič". Tamo već žive obitelji. Kuća je izgrađena uz pomoć sustava stambeno građevinske zadruge (HSC), zakonodavni okvir koji je restauriran u Rusiji od 2011. godine. Sukladno tome, iskustvo ove gradnje može se prenijeti na bilo koju građevinu u Rusiji.
Organizator izgradnje Sergey Kachushkin, predsjednik Upravnog odbora Fonda za pomoć stambenom razvoju... Kao osoba koja se zalaže za oživljavanje građevinske zadruge, uvjeren je da je u Rusiji moguće graditi pošteno i, što je najvažnije, visokokvalitetne i pouzdane kuće. Najvažniji ideološki momenat bio je princip gradnje bez ijedne "kune" utrošene na zahvalnost, stimulaciju, povratne udarce, udarce i tako dalje. Nijanse ovog uspješnog građevinskog eksperimenta, pristup regulatornih i nadzornih tijela, kao i sustav stambene izgradnje, a ne samo razgovarao s njim u intervjuu.
"SP": - Sergej, organizirao si svojevrsni eksperiment - izgradio si kuću bez mita. Ovo je odlično! Recite nam u čemu je još posebnost ovog gradilišta na kojem se gradi kuća i je li istina da je cijena kvadrata jedan i pol puta manja od tržišne?
Sve je počelo činjenicom da je postojala inicijativa za izgradnju stambenog prostora u gradu Kalyazin, Tverska regija za socijalno ugrožene skupine: za učitelje, liječnike, medicinske sestre, odgojitelje u vrtićima, za velike obitelji... Udružili smo snage s gradskim vlastima. Zbog toga je danas u gradu izgrađena kuća u kojoj već žive 44 obitelji. Stanovanje s završnom obradom u ovoj kući košta 25 tisuća rubalja po četvornom metru. Za usporedbu, cijena takvog četvornog metra u gradu bez dorade je od 45 tisuća rubalja.
Prvi i najvažniji postulat u realizaciji ovog projekta bio je princip izgradnje bez "poticaja" kontrolnih organizacija.
"SP": - Odmaknimo se malo, a onda ćemo detaljno o provedbi ovog građevinskog eksperimenta. Problem pristupačnosti stanovanja u Rusiji jedan je od najvažnijih. U kojoj se mjeri danas grade socijalni stanovi?
U regijama je obujam izgradnje takvih stanova različit. Istodobno, postoje društveno orijentirani veliki građevinski projekti. Štoviše, ne dobivaju uvijek publicitet. Na primjer, znam da su takve kuće sagradili Vladimir Potanin i Alexey Mordashov. Svojedobno je i Roman Abramovič dosta gradio.
"SP": - Danas, prema ekonomistima, 5-7% stanovništva Rusije može priuštiti kupnju stambenog prostora u Rusiji. Uz hipoteku - 10-15%. U zemlji vlada glad za stanovanjem. A pojedinačne "zgrade" ne spašavaju situaciju.
Ovim projektom dokazali smo da će 100% stanovništva Ruske Federacije moći kupiti kuću pod hipotekom. Spreman sam to tvrditi s punom odgovornošću.
"SP": - Onda posložimo sve po policama. Što je temelj projekta?
Prvo smo uzeli kao osnovu ono što je pokrenuto i provedeno još 1958. godine u Sovjetskom Savezu, a to su stambeno-građevinske zadruge (HCC). Dopustite mi da vas podsjetim da u sovjetsko vrijeme nije bilo privatnog vlasništva nad stanovima. Svi stanovi bili su u državnom vlasništvu. Istodobno, zakonodavstvo Sovjetskog Saveza omogućilo je zajedničko vlasništvo nad javnošću. Tada je vodstvo zemlje donijelo odluku u pogledu stanovanja, usporedivo s malim NEP-om - dopušteno im je graditi stambene objekte za privatne osobe, što je ranije bilo neprihvatljivo.
Prihodi stanovništva u Sovjetskom Savezu bili su niski, ali bilo je ljudi koji su si mogli priuštiti trošenje novca na skupo stanovanje. To su bili znanstvenici, vrhunski nastavni kadar, kulturna elita i niz drugih ljudi koji su imali visoku razinu prihoda (više od 200 rubalja mjesečno). Uplativši prvu uplatu za zadrugu, osoba je počela izdvajati dovoljno iz plaće velika količina novac da dobijem stan u elitnoj zgradi. U sovjetskim vremenima, zadružna kuća je, u pravilu, konstrukcija visoke razine: cigla, s ostakljenim balkonom, s potpuno različitim područjima.
Nakon raspada SSSR-a pojavili su se problemi s financiranjem, mnoge zadruge su „zamrznute“, neke su se „gradile“ 15-20 godina, a neke su otišle u stečaj. Zatim je uslijedio niz prevarenih ulagača u nekretnine i dioničara zbog činjenice da su mnogi gospodarstvenici, nažalost, osjetili ukus veliki novac, počeo tražiti "opcije" za još više novca.
Objasnit ću detaljno kako ne bi došlo do nesporazuma. U sustavu stambene izgradnje iz sovjetskog doba, dioničari su privukli developera koji je gradio kuću. U poletnim 90-ima i već u naše vrijeme, sam programer (ili bolje rečeno, poduzetnik prerušen u programera) pokrenuo je stvaranje stambene zadruge i tamo gotovo regrutirao dioničare. Na račun tog novca počeo je graditi kuću. Kao rezultat toga, dioničari, ne shvaćajući što se događa, ne kontrolirajući developera, jednostavno su dali novac. A graditelj je gradio na način da su u gotovo gotovoj kući dioničari (poput stambenih zadruga) dugovali investitoru mnogo novca. Nadalje, programer je zaustavio gradnju, podnoseći zahtjeve protiv stambene zadruge, s kojom je imao isključivo ugovorni odnos. Još jednom želim naglasiti da je inicijator izgradnje - poduzetnik - bio u developeru. Dalje kroz osuda sve što je izgrađeno oduzeto je dioničarima za dugove: ljudi su ostali bez stanova, a trgovcu je zapravo ostala dovršena kuća.
"SP": - Ovo je prijevara na visokoj razini.
Ovdje je očita zloporaba prava. Stoga bi država trebala stvoriti takva pravila kada postane teško ili vrlo teško zlouporabiti pravo.
"SP": - Vratimo se sada projektu. Što je jedinstveno u ovoj "konstrukciji stoljeća"?
Prilikom rješavanja pitanja stambene izgradnje za socijalno nezaštićene stanovnike Kaljazina, prisjetila se ideja o stambenom kompleksu sovjetskog doba. Potrošeno vrijeme na učenje važeće zakonodavstvo... Pokazalo se da je zakonodavna osnova stambene zadruge obnovljena od 2011. i da ima niz dodatne mogućnosti a pogodnosti koje je, odmah ću rezervirati, nemoguće ostvariti. Ma tko mi išta rekao, ali je gotovo nemoguće dobiti hipoteku za socijalno nezaštićene slojeve stanovništva! Govorim o prosječnom građaninu Ruske Federacije, čiji je prihod plus ili minus 20-30 tisuća rubalja.
"SP": - 44 obitelji izgradile stanove bez hipoteke?
Uz hipoteku, ali povlaštenu. Zajedno s Rosselkhozbankom borili smo se za to deset mjeseci. Kao rezultat, stvoren je financijski proizvod. Banka je prihvatila prvi dio doprinosa stambenoj zadruzi kao plaćanje hipoteka.
Bez ovog bankarskog proizvoda, osoba je morala položiti udio prema zahtjevima stambene zadruge (kako bi stambena zadruga počela živjeti i graditi), a zatim uplatiti prilog banci za dobivanje hipotekarnog kredita. Za mnoge obične građane to je nedostupan iznos.
Kao rezultat toga, prema sporazumu s Rosselkhozbankom, stopa hipoteke iznosila je 12,9% godišnje. to visok postotak... Ali i ovo je minimalno. moguća varijanta... Tako, mjesečna plaća na hipoteku iznosio je u prosjeku 10-13 tisuća rubalja za razdoblje od 20 godina. Inače, hipoteka bez podrške koštala bi 20 tisuća rubalja mjesečno, što je za Kalyazina nepodnošljiv iznos.
Općenito, smanjenjem hipotekarnog kredita na 2-5%, Rusija bi se mogla izgraditi u najkraćem mogućem roku i milijuni obitelji dobili bi dugo očekivano stanovanje.
"SP": - Vaša stambena zadruga dobila je povlaštene uvjete, primjerice, za davanje zemljišta bez natječaja?
U praksi smo shvatili da nećemo moći prikupiti paket dokumenata koji je neophodan za stvaranje socijalno orijentirane stambene zadruge koja bi nam dala pravo na beneficije. Stoga smo odustali od ove ideje i sagradili kuću kao najobičniju, bez privilegija i beneficija.
Želio bih istaknuti nekoliko važnih točaka. Prvi postulat, o kojem sam već govorio, je da je gradnja kuće izvedena bez ijedne "kune" utrošene na zahvalnost, stimulaciju, mitanje, hvatanje i tako dalje. Posao je organiziran po sljedećem principu: kada su nam kontrolne strukture došle i rekli da je potrebno napraviti "vjerojatno, ovo je ovo", izračunali smo koliko bi to koštalo i postavili se sami sebi pitanje - treba li to učiniti ili ne? Ako to treba učiniti, nema pitanja, mi ćemo to učiniti. Ako to nije potrebno, dajte nam službeni papir, u kojem će biti potvrda. I svakako im pojasnite da im se osim "hvala" nećemo moći ni na koji način zahvaliti. I tako je bilo gotovo na svakom koraku.
Naš drugi postulat bio je da cijena po četvornom metru ne smije prelaziti 25 tisuća rubalja. Štoviše, za takav novac ne bi trebala postojati opcija sendviča, već kuća koja koristi tradicionalne klasične provjerene tehnologije. Odabrana je organizacija koja je ponudila izgradnju kuće po principu ključ u ruke za ovu cijenu, a sa stanovima sa socijalnom završnom obradom: izolirani linoleum, tapete, sve vodovodne instalacije, grijanje na toplu vodu, vrata, prozori.
Odlučili smo se i umjesto 34 m2. na jednosobni stan kako bi bio prostraniji - 45 m2. Tako je i s dvosobnim i trosobnim stanovima.
"SP": - Na kakve ste zamke naišli tijekom gradnje?
Kako bismo izbjegli rizike i u vrijeme puštanja kuće u pogon, kako ne bismo dobili pitanja od Stroynadzora o dubini temelja, koja se obično zaobilaze provjerom specijaliziranih usluga za milijun rubalja, zabilježili smo sve faze izgradnje od sam početak: od kopanja temeljne jame do konačne raspodjele ključeva.
Svi radovi na gradilištu započinju se obavještavanjem nadzornih tijela o tijeku radova koji se izvode. Onda su sve izdali Potrebni dokumenti organizacija izvođača i bez propusta zaprimila i predakte i akte o obavljenom poslu.
Dakle, prema zahtjevu "Stroynadzor" je dužan osigurati zaposlenika za gradilište. Ako struktura počne ignorirati izjavu, nad njima postoje viša nadzorna tijela i uvijek postoji tužiteljstvo. Vjerujte mi, natjerati službenika na posao nije teško ako ste i sami spremni raditi.
"SP": - Je li teško tehnički nokautirati?
To apsolutno nije teško, jer, hvala Bogu, imamo zakon. Koliko god to čudno zvučalo, zakon radi za nas!
"SP": - Recite nam o konkretnim inspekcijama regulatornih tijela.
Prva provjera vatrogasaca bila je vrlo teška: otkrili su 40-ak nedostataka. Kad su mi došli s činom primjedbi i pitali što da rade, rekao sam - eliminirati!
Na primjer, jedan od nedostataka bio je nedostatak protupožarnog štita. Mogu reći da ga 99% građevinskih projekata nikada nije imalo. Štit je srušen za dva sata, skupljajući sve atribute za njega: kantu u obliku stošca, udicu, pajser, lopatu i tako dalje. Kad su drugi put došli vatrogasci i rekli da "kanta nije crvena", odgovorio sam - dajte mi kist, ja ću ga sam slikati. Ako bi trebao biti crven, bit će. A nasuprot svake stavke zaposlenik je potpisao da je nedostatak otklonjen. Također je bilo potrebno ispraviti takve "nedostatke" kao što su ugradnja protupožarnih stuba na prazan zid, ugradnja protupožarnog sustava u svakoj prostoriji i druge "standarde" koji su namijenjeni industrijskim zgradama, a ne stambenim zgradama.
Najviše me oduševilo to što je ovaj projekt bio isključivo društveni, građen je za učitelje, liječnike, ali to, nažalost, nikoga nije zaustavilo. Iz nekog razloga, čvrsto sam vjerovao, kao pionir, da ako gradite učiteljima, nitko neće tražiti novac, već će naprotiv reći - bravo, pogledajte kakva je kuća ispala!
"SP": - Jesu li dužnosnici bolesni?
mogu te uznemiriti. I sam sam bio službenik. Ovo nije točna formulacija. Službenik je osoba, građanin. Ljudi su bolesni, a ne službenici. Ovo je temeljna razlika.
Sljedeća situacija također je bila anegdotska. Odmah sam rekao da će biti stroga kontrola financijskih sredstava: bit će predujmovi, ali će se glavni novac isplatiti po prihvatu posla. Pojavljuje se biznismen, podizvođač koji je nešto morao učiniti. Dodijeljeno mu je 5 milijuna rubalja. Prođe neko vrijeme, došao je tražiti još 4 milijuna rubalja. Pitam - jeste li zatvorili tih 5 milijuna rubalja? Odgovorio je - zatvorit ću, ali tu i ovdje hitno moramo nabaviti ovo i ovo. Zahtijevao sam da se prijavim za prvu tranšu.
Kao rezultat toga, pokazalo se da je ovaj prijatelj savladao 1,5 milijuna rubalja, a s preostalim novcem kupio je bundu za svoju ženu, auto za sebe i otišao negdje na odmor. Kada je dobio prvi poziv od agencija za provođenje zakona s riječima “dođi i objasni”, zapravo je nadoknadio sav nestali novac. Zbog toga smo morali tražiti druge izvođače. I, začudo, bilo je teže pronaći lokalne izvođače nego ih dovesti izvana. Prije sam se uvijek iznenadio kada su izvođači iz drugih regija bili angažirani za izvođenje velikog državnog ugovora. Činilo se glupo, jer ljude je trebalo dovesti, odvesti, smjestiti, podržati. Ali kad sam se i sam suočio s tim, shvatio sam da to nije glupo.
Drugi primjer: Tver regija, okolo su šume, drveće iznad krova. Počinjemo kupovati drvnu građu. Jednom - cijena je veća. Pitam - zašto su više cijene, svuda okolo? Odgovaraju – imamo takvu cijenu. Kao rezultat toga, donijeli su sve što im je bilo potrebno iz moskovske regije. Ovo je pitanje, bolesni službenici ili bolesni ljudi. Kad ljudi vide da se gradnja sporo odvija, da se polovica krade, psihologija se aktivira, dajte barem 100 rubalja. A kad se kuća gradi pod kontrolom, odmah dobijete osjećaj da je ovo indikativno gradilište i bit će puno novca, pa što je tu 100 rubalja, barem 200! To je i razlog zašto smo morali privući Korejce za završne radove.
"SP": - Je li bilo komičnih slučajeva kada su se dužnosnici ili regulatorna tijela pokušala drsko umiješati ili dobiti nešto od ove gradnje?
Općenito, shvatio sam da je vrlo jednostavno biti Zhvanetsky u našoj zemlji, samo trebate znati slušati i promatrati. Jedna "uniforma", kako narod naziva općinske zastupnike, rekla je da je potrebno srušiti ogradu koja je podignuta oko obnovljene kuće. Po njenoj logici, ranije je do najbližeg alkoholnog odjela trgovine postojao "narodni put" i ljudi su se navikli na tu rutu. Sada su naletjeli na ogradu i mogli bi se ozlijediti. Moram misliti na cijeli grad, a ne na tvojih 20 obitelji - rekao je zamjenik. Ovo je pravi slučaj. Da ne komentiram njegove razloge.
“SP”: – Tko bi trebao postati lokomotiva, pokretač ovakvih građevinskih projekata, da se takve kuće grade po cijeloj zemlji?
Tijekom provedbe projekta shvatili smo da bi inicijator ovakvih pokreta trebali biti općinske vlasti. Zanimljiva točka - pri predaji kuće bile su prisutne i regionalne vlasti.
Istovremeno, gradska uprava i regija imaju nekoliko strahova. Prvo, postoji rizik od prijevare dioničara, zbog čega će se povećati broj ljudi kojima se ponovno treba pomoći, koje treba zaštititi, trošiti novac na to, a pokazatelji će se pogoršati. Ovo je načelo "mudrog gudžara". Imate red od 100 tisuća ljudi u nevolji – pa, ne dirajte ih. A sad ti kreneš pomagati, oni će prijeći iz kategorije potrebitih u kategoriju prevarenih. To je prvi strah općinske uprave.
Druga skupina strahova povezana je sa strahom od buđenja ljudi iz hibernacije. Već dugo pričamo o društvenoj aktivnosti stanovništva, stvaramo javnu komoru, ONF i druge institucije civilnog društva. Ali mogu s povjerenjem reći da 44 obitelji u Kalyazinu, koje su sudjelovale u izgradnji, sigurno nikome neće davati mito. Ti ljudi su se uvjerili da je moguće slobodno primati javne usluge, a pritom nikome ne biti dužni. Ti ljudi su učinkoviti subjekti građanskih odnosa. Mogu sudjelovati u gospodarskom životu i dobiti učinkovite, vidljive, opipljive rezultate. I u isto vrijeme ne ovisi ni o kome. I koliko razumijem, ovdje leži Pandorina kutija.
„SP“: – Projekt je izrađen u obliku „Fonda za razvoj stambenih zadruga“. Izvorna web stranica strukture dostupna je na Internetu. Kakva je aktivnost vlasti prema takvim projektima?
Neću reći tko je već pokazao interes za ovo, ima ih puno, a nadam se da ćemo dalje razvijati ovaj smjer. No, od strane vlasti vlada određena šutnja.
Projektom u Kalyazinu dokazali smo da svatko može izgraditi kuću bez mita po adekvatnoj cijeni kvadrata. Ovu inicijativu ćemo podnijeti Državnoj dumi. U planu je i pokretanje zakonodavnog pojednostavljenja potreban paket dokumenti kojima se potvrđuje društveno nezaštićeni status.