Nekretnine u građanskom pravu. Građanski režim nekretnina Kategorije nekretnina u građanskom pravu
Djelo je posvećeno nekretninama i nekretninama na ruskom građansko pravo, Svrha studije je razmotriti pojam nekretnina i nekretnina u ruskom građanskom pravu.
Nekretnine su jedna od centralnih kategorija građanskog prava, gospodarskog prometa i tržišta. Istovremeno, kao što se s pravom primjećuje u suvremenoj pravnoj literaturi: „nekretnine su zakonski pojmovi, rođeni zakonom, koji su ih izmijenili“.
Pravni značaj dijeljenja stvari na pokretne i nepokretne povezan je s uspostavom različitog pravnog režima za nepokretne i pokretne stvari, prema sljedećim osnovnim kriterijima:
Prvo, otuđenje i stjecanje nepokretnosti vrši se isključivo na način promidžbe povezan s potrebom državna registracija transakcije s nekretninama (članci 164., 223. Građanskog zakonika Ruske Federacije), dostupne za pregled trećim stranama. Državna registracija transakcija pokretnim stvarima vrši se samo u slučajevima posebno određenim zakonom.
Drugo, pod uvjetom drukčijeg reda stjecanje vlasništva nad nepokretnim i pokretnim stvarima bez vlasnika (članak 225 Građanskog zakona Ruske Federacije) i stvarima koje je vlasnik odbio (članak 226. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Treće, hipoteka se može postaviti samo na nepokretnim stvarima (članak 338. Građanskog zakona Ruske Federacije).
Četvrto, nasljeđivanje nepokretnih i njihovih pravni režim određeno pravnim pravilima koja su na snazi \u200b\u200bu mjestu njihova prebivališta, pokretne stvari (za vrijeme nasljeđivanja) - pravnim pravilima koja vrijede u posljednjem stalnom prebivalištu nasljednika.
Peto, sporovi o pravu vlasništva i drugim stvarnim pravima na nepokretnostima razmatraju se na mjestu nepokretnosti (članak 30. Zakona o parničnom postupku Ruske Federacije), sporovi o sličnim pravima na pokretnim stvarima - na mjestu tuženika (članak 28. Zakona o parničnom postupku Ruske Federacije). ), a u slučajevima navedenim u zakonu, na mjestu koje je određeno izborom tužitelja (članak 29. Zakona o parničnom postupku Ruske Federacije).
Kada govorimo o posebnom pravnom režimu nekretnina (nekretnine), u pravnoj se literaturi nazivaju sljedeći znakovi nekretnina:
To je stvar, predmet materijalnog svijeta. U literaturi se ovo svojstvo naziva i "fizičkom opipljivošću"; u predrevolucionarnoj pravnoj literaturi kao "samo svojstvo nepokretne imovine - ne možete to sakriti kao pokretnu imovinu". Iz ove osobine nekretnine također se može razlikovati: „nepokretna imovina je važnija od pokretne“, s većom vrijednošću, „imovina koja ima dominaciju nad pokretnom“, „povezana sa pokretnom kao glavnom stvari“.
Pojedinačno definirano vlasništvo;
Nezamjenjiva imovina;
Imati snažnu povezanost sa zemljom, kretanjem, što je nemoguće bez nesrazmjernog oštećenja njegove namjene, ili se naziva takvim zakonodavnim aktom.
Razlikuju se sljedeće značajke:
opetovana upotreba u procesu proizvodnje i druge svrhe; irreplaceability; upravljivost;
detaljna regulacija transakcija s nekretninama od strane državnih tijela.
Nepokretne stvari - materijalni, fizički opipljivi, pojedinačni i nezamjenjivi predmeti prirodnog podrijetla ili rezultati ljudskog rada, koji posjeduju trajno svojstvo snažne povezanosti sa zemljom, kao i stvari koje se mogu kretati po svojim prirodnim svojstvima - zrakoplov, morska plovila, plovila za unutarnju plovidbu, svemirski objekti podložni državi registracija i ekonomski oblik robe te su stoga predmeti civilnog prometa.
Prema odredbi 1., članak 130. Građanskog zakona Ruske Federacije na nepokretnoj imovini ( nekretnina(nekretnine) uključuju zemljišne parcele, parcele podzemlja i sve što je čvrsto povezano sa zemljom, odnosno predmete koji se ne mogu premjestiti bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni, uključujući zgrade, objekte, izgradnju u tijeku. Nepokretne stvari uključuju i zrakoplove i morska plovila, plovila u unutrašnjosti, svemirski objekti koji podliježu državnoj registraciji. Zakon može uključivati \u200b\u200bi drugu imovinu na nepokretnu imovinu.
Stvari nepokretne po svojoj prirodi dijele se u dvije kategorije:
a) zemljišne čestice, podzemne čestice, tj. predmeti koji čine jedinstvenu cjelinu sa zemljom;
b) predmeti koji su čvrsto povezani sa zemljištem, a čije je kretanje bez nesrazmjernog oštećenja njihove namjene nemoguće, poput šuma, višegodišnjih zasada, zgrada, građevina. Vrste nekretnina:
Pravnu klasifikaciju nekretnina, kao što je već napomenuto, zakonodavac daje u stavku 1. članka 130. Građanskog zakona Ruske Federacije, u kojem su sve nekretnine podijeljene u dvije glavne vrste:
Nekretnine po prirodi,
Nekretnine, nazvane takvima po sili zakona.
Stvari koje se zbog prirode smatraju nepokretnim uključuju zemljište, zgrade i građevine, stambene prostore.
Stvari koje se prema zakonu smatraju nepokretnim uključuju zrakoplove i brodove, plovila za unutarnju plovidbu, svemirske objekte (zrakoplove koje su ljudi napravili i izbacili u svemir).
Moguća klasifikacija nekretnina po raznim osnovama, Dakle, vlasništvo se nepokretne stvari dijeli na:
1) privatni, odnosno u vlasništvu građana (fizičkih osoba) ili u vlasništvu pravnih osoba;
2) javno pravo, to jest vlasništvo subjekata javnog prava. Zauzvrat, javnopravna imovina uključuje:
Objekti u saveznom vlasništvu;
Objekti u vlasništvu Federacije;
Općinsko vlasništvo
Mješoviti oblik vlasništva, to jest u zajedničkom vlasništvu različitih subjekata građanskog prava - privatnog, javnog prava.
Pokretne stvari koje su po zakonu klasificirane kao nekretnine (zrakoplovi i brodovi, plovila za unutarnju plovidbu, svemirski objekti). Kao što je već napomenuto, stvari koje se prema zakonu smatraju nepokretnim uključuju zrakoplove i morska plovila, plovila za unutarnju plovidbu, svemirske objekte (zrakoplove koje su ljudi napravili i izbacili u svemir). Popis naveden u stavku 2. članka 130. Građanskog zakona Ruske Federacije nije iscrpan. Ostali predmeti mogu se zakonom klasificirati kao takve nepokretne stvari.
Ovakvim formulacijom nestat će razlozi za tvrdnju da je nekretnina "ne stvarna, nego pravna" pojava, jer će jedini kriterij za razvrstavanje nekretnine kao nekretnine ostati čvrsta veza sa zemljom. Što se tiče objekata koji ne zadovoljavaju ovaj kriterij, ali zahtijevaju pravni režim sličan režimu nekretnina, oni će se, prema ovom pravnom režimu, izjednačavati s nekretninama, ali neće se smatrati nekretninama, što će u potpunosti odgovarati stvarnom stanju.
Da bi se izbjeglo kršenje jedinstva kriterija za određivanje nekretnine, potrebno je održati čisto objektivan pristup ovom konceptu, a ne tražiti subjektivne kriterije za njegovo definiranje. Nedovoljna konkretnost postojeće definicije može se otkloniti samo uspostavljanjem dodatnih značajki koje karakteriziraju povezanost objekta sa tlom. Ove značajke mogu biti u području tehničkih disciplina vezanih za arhitekturu i graditeljstvo. Tek se ovdje mogu razviti koncepti i pokazatelji koji će u svakom slučaju pružiti objektivno rješenje pitanja dodjele određenog objekta nekretninama.
Podjela stvari na pokretne i nepokretne bila je dobro poznata rimskom pravu. Nekretnine su se u rimskom pravu smatrale ne samo zemljom (praedia, fundi) i zemljom utrobom, već i svime što je stvoreno radom drugih ljudi na zemlji vlasnika. Bila je prepoznata kao prirodni ili imovinski dio zemlje u zemlji (res soli). Nekretnine uključuju, posebno, zgrade, usjeve, zasade. Predmeti koji se odnose na zemlju ili su u osnovi vezani za njegovu površinu smatrani su njezinim sastavnim dijelovima i pridržavali su se pravila superficies solo cedit (učinjeno iznad površine koja slijedi površinu). Stoga nije bilo dopušteno osnivanje zasebnog prava vlasništva na kući i, prema tome, na zemljišnoj parceli. Zračni prostor iznad nalazišta također se smatra dijelom površine. Vitryansky V.V. Ugovor o prodaji i njegove pojedinačne vrste / V.V. Vitryansky.-M .: Statut, 2001.-284 str. Ali, ipak, u općem rimskom pravu, kako je napomenuo I.A. Pokrovsky, bavio se „jednim konceptom prava vlasništva, utjelovljujući punoću slobode raspolaganja. Razlika između pokretnih i nekretnina ima najmanji smisao u rimskom pravu (različita razdoblja stjecanja recepcije i neka druga), i sadržaj prava vlasništva i oblik prometa imovine u njemu su određeni za obje kategorije stvari potpuno isto: ogromna imovina može promijeniti ruke kao bezobličan kao najznačajnija sitnica ” . Pokrovsky I.A. Glavni problemi građanskog prava. M., 1998., s. 195.
U vezi s nekretninama, možete djelovati s takvim konceptom kao što je "pravni režim". Što se tiče pravnog režima nekretnina, već su u zakonima tablica XII (V st. Pr. Kr.) Postojali posebni elementi posebnog pristupa koji se razlikuje od pristupa pravnom režimu pokretnih stvari: za vlasništvo zemljišne parcele ograničenjem posjedovanja potrebno je razdoblje od dva puta istog razdoblja za pokretne stvari. U doba principata (27. pr. Kr. - 193. Pr. Kr.) Pojavila su se posebna pravila čiji je cilj osigurati javnost relevantnih transakcija.
Govoreći o "pravnom režimu", trebalo bi utvrditi sadržaj ovog pojma. Dakle, prema Alekseev S.S. pravni režim definira se kao „konačni pravni status predmeta, što je složen rezultat aktivnosti svih ovlaštenih osoba (pojedinaca, pravnih osoba, države) u njegovoj upotrebi. To je, naime, dio vladavine zakona, stanje urednosti odnosa s javnošću određenog objekta. " Kada se tumači takav znanstveno sličan koncept, gotovo je nemoguće utvrditi pravu prirodu pravnog režima i posebno pravnog režima. Čini se da je pravni režim uvijek sustav određenih pravnih normi koji odražavaju specifičnosti određenog predmeta prava. Pravni režim nekretnina predstavlja skup pravnih normi koje sadrže posebna pravila koja odražavaju specifičnosti sudjelovanja nekretnina u imovinsko-odgovornim odnosima. Ta se specifičnost nalazi u prisutnosti niza zakonom utvrđenih ograničenja, zabrana i postupaka. Grishaev S.P. Značajke pravnog režima nekretnina / S.P. Grishaev // Civilist.-2007.-No3.-P.27. Posebni pravni režim nepokretne imovine ugrađen je u različite zakonodavne akte koji tvore određeni sustav. Pored onih utvrđenih u Građanskom zakoniku opća pravilakoja se primjenjuju na sve vrste nekretnina, možete istaknuti posebna pravila utvrđena u drugim pravnim aktima koja se odnose samo na određene vrste nekretnina. Među njima se mogu razlikovati šifre (zemljišni zakonik, vodni kodeks), kao i Zakon o državnoj registraciji prava na nekretninama i prometima s njima itd.
Prema čl. 130 GK svi se nekretnine mogu podijeliti u tri skupine:
- 1. Objekti s nekretninama nepokretne prirode (zemljište, podzemne parcele, izolirana vodna tijela).
- 2. Objekti koji su čvrsto povezani sa zemljom., A njihovo kretanje povlači nesrazmjerno oštećenje njihove namjene (zgrade, građevine itd.)
- 3. Predmeti koji su po svojoj fizičkoj prirodi pokretni, ali ih je zakonodavac klasificirao kao nekretnine.
Posebno ispravni režim postavlja se odvojeno i za zemljište i za nekretnine koje se nalaze na njemu. U klasičnom prometu nekretninama, glavna stvar uvijek se prepoznaje kao zemlja (zemlja) i kao objekt koji se nalazi na njoj, uključujući i nekretnine (koje se prilikom odlaganja opće pravilo mora pratiti sudbinu glavne stvari). Međutim, trenutno se može govoriti o hipotetičkoj mogućnosti takvog ishoda. Važeće zakonodavstvo Ruske Federacije smatraju zemljišne parcele i nekretnine smještene na njima kao dva različita objekta neovisna jedna o drugoj, koja neovisno sudjeluju u građanskom pravu. Štoviše, možemo govoriti o nesavršenosti pravnog uređenja odnosa koji se odnose na nastanak i prestanak vlasničkih prava i drugih vlasničkih prava na zemljišnim parcelama i s prometom nekretnina koje se nalaze na ovoj zemljišnoj parceli. Općenito, rusko civilno zakonodavstvo, u onoj mjeri u kojoj je namijenjeno uređivanju imovinskih odnosa na zemljišnoj parceli i na zgradama ili građevinama smještenim na njima ili drugim objektima nekretnina, s jedne strane ih smatra objektima neovisnima i u potpunosti uključenima u promet jedni od drugih, za koje se mogu uspostaviti različiti pravni režimi, s druge, kao fizičke i pravne vrste nekretnina međusobno povezanih.
Proglašena Zemljiškim zakonikom (u daljnjem tekstu: KZ), ideja „jedinstvene sudbine zemljišta i objekata s njom čvrsto povezanih“ nije izvediva u okviru zakona o djevicama. Umjesto toga, ovu ideju možemo promatrati kao daleku perspektivu. To je zbog sljedećih razloga:
1. Prije svega, valja napomenuti da je njihov pravni režim različit. Dakle, na zemljišnoj parceli, za razliku od zgrada i građevina, osim imovinskih prava kao što su pravo vlasništva, pravo gospodarskog upravljanja, pravo operativnog upravljanja, služnost, pravo trajnog (neograničenog) korištenja i doživotno nasljednog posjeda. 2. Promet zemljišta podliježe velikom broju ograničenja i izuzetaka koji nisu tipični za nekretnine koje se nalaze na njima. 3. Osim toga, prema stavku 1. čl. 271. Građanskog zakonika, ako zakon ne predviđa odluku o pružanju zemljišta u vlasništvu državne ili općinske imovine ili sporazumom na drugi način, vlasnik zgrade ili građevine (što može biti bilo koja pravna osoba) ima pravo na trajno korištenje dijela zemljišta na kojem se nalazi ovo je nekretnina. Istodobno, u skladu sa stavkom 1. čl. 20 Zakona o zemljištu za trajno korištenje, zemljišne čestice daju se samo državnim i općinskim institucijama, saveznim državnim preduzećima, kao i državnim vlastima i tijelima lokalna uprava, Dakle, postoji kontradikcija između zemljišnog i građanskog zakona. 4. Također treba imati na umu da je za određene vrste transakcija sa zgradama i zgradama uspostavljen poseban pravni režim koji se ne odnosi na zemljišne parcele. Dakle, prema stavku 2. čl. 651. Građanskog zakonika, ugovor o zakupu zgrade ili građevine zaključen na razdoblje kraće od godinu dana podliježe državnoj registraciji. Što se tiče zemljišta, ne postoji takvo pravilo. 5. Čak i u okviru građanskog prava, postoji različit pravni režim u odnosu na ove predmete. Dakle, prema stavku 3. čl. 552 KZ, prodaja zgrade koja se nalazi na zemljišnoj parceli u vlasništvu prodavatelja s pravom vlasništva moguća je bez istodobne prodaje zemljišta tom kupcu, a sukladno čl. 69. Zakona o hipoteci zgrade ili građevine bez istodobne hipoteke na zemlji na kojoj se nalazi nije dopuštena. Štoviše, prema čl. 35 Zakona o zemljištu zabranjeno je otuđenje zemljišne parcele bez otuđenja zgrada i građevina koje se nalaze na njoj, ako zemljišna čestica i zgrade (građevine) pripadaju istom vlasniku.
Kao izlaz iz ove situacije, predlaže se popraviti normu, prema kojoj čim zemlja i sve na njoj postane vlasništvo jedne osobe, zakon bi trebao proglasiti potrebu spajanja dvije nekretnine u jednu - zemlju. Bogatyrev F. Kako dalje regulirati promet nekretninama // Gospodarstvo i pravo.-2003.-№11.-P.128. S takvim se prijedlogom teško može složiti. Kao što je već napomenuto gore, promet zemljišta mnogo je manji od prometa nekretninama koje se nalaze na njima. Dakle, vlasniku zemljišne parcele o kojoj se ne može pregovarati oduzima se pravo raspolaganja imovinom koja se nalazi na ovoj zemljišnoj parceli. Grishaev S.P. Značajke pravnog režima nekretnina / S.P. Grishaev // Civilist.-2007.-No3.-P.28
Također možete razgovarati o posebnom pravnom režimu takozvane pravne nekretnine. Takva se imovina naziva zakonom. Posebno uključuje zrakoplove i morska plovila unutarnje plovidbe, svemirske objekte. Kako je svojevremeno pisao D.I. Meyer "nema potrebe da se pravna podjela imovine na nepokretnu i pokretnu podudara s fizičkom nepokretnošću ili pokretljivošću stvari, u području prava to nije važno, nepomično je po prirodi ili je pokretno - sve je to isto i ako zakonodavac smatra da je potrebno definicija koja se odnosi na nepokretnu imovinu također se primjenjuje na pokretnu imovinu, tada će se ta definicija odnositi i na pokretnu imovinu i obrnuto. Također treba napomenuti da je pojam nekretnine po zakonu karakterističan i za zakonodavstvo drugih zemalja. Dakle, prema članku 658. Kalifornijskog građanskog zakonika, imovinu je moguće klasificirati zakonom po zakonu.
Pravni priznavanje naznačene imovine kao nepokretne (iako je pokretna u svojoj fizičkoj suštini) različiti pravnici obrazlažu iz različitih razloga. Konkretno, postoji mišljenje da je skupo i stoga zahtijeva poseban postupak registracije koji se predviđa za nekretnine. Istovremeno, tijela za registraciju ne samo da registriraju prava na njih, već i vrše kontrolu nad tim objektima. Izraženo je mišljenje da se pravni režim nekretnina proširio i na ove objekte zbog potrebe državne registracije, čija svrha nije bila samo potvrđivanje prava na njih, već i njihovo zadovoljavanje u skladu s tehničkim i operativnim zahtjevima sa stajališta sigurnosti uporabe. Syroedov N.A. Registracija prava na zemljište i drugu nekretninu // Država i pravo, 1999.-Nr. 8.C92.
Zajedničko obilježje pravnog režima nekretnina je, prije svega, da ima poseban postupak državne registracije prava na njemu. Zakon o državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcije s njim odnosi se samo na nekretnine koje su takve prirode. Dakle, ovaj se zakon ne primjenjuje na zrakoplove, morska plovila, plovila u unutrašnjosti, svemirske objekte za koje su propisana pravila o registraciji, a koja su propisana uglavnom u prijevoznim poveljama i šiframa, kao i na odjeljenske normativne akte donesene u skladu s njima.
Na primjer, Zračni kôd (u daljnjem tekstu VK) definira pojam zrakoplova "Zrakoplov - zrakoplov koji se održava u atmosferi interakcijom s zrakom koji nije interakcija sa zrakom koji se reflektira s površine zemlje ili vode" (čl. 32 VK) i postupak državne registracije i državnog obračuna zrakoplova (čl. 34. VK).
Sukladno stavku 2. čl. 15. Zakona o unutarnjem vodnom prometu, vlasništvo nad brodom ili dijelom broda nastaje od trenutka državne registracije takvog prava u Državnom registru brodova, Ruskom međunarodnom registru brodova ili registru malih plovila. Usporedno ista stvar je u Zakonu o trgovačkoj plovidbi, čl. 33 Plovilo podliježe državnoj registraciji u jednom od očevidnika plovila Ruske Federacije (u daljnjem tekstu: očevidnici):
1) Državni registar brodova; 2) registar malih plovila; 3) registar za najam bareboat-a; 4) ruski međunarodni registar brodova; 5) registar brodova u izgradnji. Odredba 3. istog članka glasi „upis u Državni registar brodova, Ruski međunarodni registar brodova ili registar malih brodova prava vlasništva i drugih vlasničkih prava na brodu, ograničenja (opterećenja) tih prava, njihovo pojavljivanje, prijenos i prestanak jedini su dokaz postojanja registriranog prava, ograničenja (opterećenja) ovih prava i transakcija, koja se mogu osporiti samo na sudu. "
Danas su građanska prava blagodati opipljive i nematerijalne prirode, u odnosu na koje se razvijaju odgovarajući pravni odnosi. Što to znači? Kakva je klasifikacija u vezi s tim pitanjem? Postoje li problemi u vezi s imovinskim kompleksima? Odgovore na ova i druga pitanja možete pronaći u procesu proučavanja ovog članka.
Pojam vlasništva u građanskom pravu
Kao što se ispostavilo, imovina je objekt vlasničkih prava. Kako građansko pravo definira ovaj pojam? U skladu s člankom 128. Građanskog zakona Ruske Federacije, zasniva se na određenim vrstama građanskih prava: stvari, uključujući novac i vrijednosne papire; ostali imovinski kompleksi, uključujući vlasnička prava; radovi i usluge; informacije (kao intelektualno vlasništvo); nematerijalna roba.
S ovog popisa proizlazi da izraz u najširem smislu obuhvaća stvari, imovinska prava i, naravno, slične obveze. Zašto je toliko važno kompetentno odrediti pojam u članku u smislu posebnih pravnih odnosa? Činjenica je da je po prirodi kolektivna, što je raznovrsnija što se tiče njezinog sastava.
Moderna interpretacija pojma
Danas se imovina može tumačiti kao jedna stvar i kao kombinacija istih. Tako članci 301-303, kao i 305 Građanskog zakona Ruske Federacije, koji prvenstveno predviđaju metode zaštite u vezi s vlasničkim pravima i drugim pravima vlasništva, pružaju zanimljive činjenice. Pojam vlasništva To je jednaka stvarima ili određenom broju stvari koje su izravno oduzete od vlasnika ili pojedinca kojem je dodijeljeno pravo na životno vlasništvo nasljeđivanjem, vođenjem kuće ili upravljanja, samo ako su ti imovinski kompleksi istrijebljeni iz tuđeg posjeda.
U drugom smislu, izraz koji se razmatra u članku odnosi se i na stvari i imovinska prava. Na primjer, u trećem stavku članka 63. Građanskog zakona Ruske Federacije, imovina pravne osobe koja je predmet likvidacije, a koja se prodaje u skladu s pravilima javnog nadmetanja, uključuje i stvari i imovinska prava. Pojam vlasništva Određuje se na sličan način kada se odnosi na odgovornost poslovnog subjekta za njegove obveze prema vjerovnicima po svim imovinskim kompleksima koji mu pripadaju na temelju materijalnih prava. Važno je dodati da je posljednji primjer izravno povezan s takvim poljem građanskog prava kao zakonom obvezujućeg karaktera.
Pojam nekretnina u građanskom pravu
Praksa provođenja zakona sugerira da je pitanje koncepta nekretnina danas, na ovaj ili onaj način, potrebno ozbiljno proučavanje i u znanstvenom i u zakonodavnom pogledu. Prije svega, takva je tvrdnja izravno povezana s isključenjem jedinstva u odnosu na teorijska stajališta koja se odnose na znakove koji čine osnovu pojma, kriterije za razvrstavanje sorte svojstava kao nepokretne i slično. Dakle, odavno je prikazan na stranicama znanstvenih i pravnih publikacija. Danas jednostavno ne postoji jedinstveno stajalište o tumačenju ovog koncepta. Zapravo, to i nije tako zastrašujuće. Zastrašujuće je da kriteriji koji izravno određuju nisu potpuno jasni.
Definicija pojma
Domaći znanstvenici definiraju pojam nekretnina kao skup predmeta, čije je kretanje isključeno bez vidljive štete u smislu njihove namjene, kao i druge predmete koji se mogu pripisati nekretninama putem izravne indikacije zakona. Dakle, u moderno doba nekretnine se prepoznaju, na primjer,: zemljište, mineralni resursi, građevine i zgrade, kao i zračna i morska plovila. Na temelju prethodnog treba napomenuti da je razumijevanje nekretnina u građanskom pravu danas važan aspekt pravne znanosti uopće.
Stvarna pitanja podjele imovine na pokretnu i nepokretnu
U skladu s ruskim građanskim zakonom, uobičajeno je podijeliti imovinu na pokretnu i nepokretnu. Drugi stavak članka 130. Građanskog zakona Ruske Federacije odnosi se na pokretne imovinske komplekse apsolutno sve stvari, uključujući gotovinu i hartije od vrijednostine-nekretnine. U skladu s općim pravilom, prava na pokretnoj imovini se ne registriraju izravno, ako zakonom nije drukčije određeno.
Zakonom je moguće uspostaviti registraciju kojom se potvrđuje pravo na. U pravilu se ova praksa odnosi na transakcije u vezi s određenim vrstama pokretnih stvari u skladu s stavkom dva članka 164. Građanskog zakona Ruske Federacije. Živi primjer toga su pomalo ograničene cijene prometa. Tek tada akt o registraciji igra pravnu ulogu i također utječe na stvarnost transakcija s tim predmetima. Takvu registraciju ne treba brkati s tehničkom, prema kojoj su, na primjer, registrirana vozila ili oružje za pucanje. To isključivo utječe na ostvarivanje određenih građanskih prava, ali ne i na njihovo formiranje, dodavanje ili ukidanje.
Klasifikacija imovine
U skladu s člankom 130. Građanskog zakona Ruske Federacije, raspoređuju se neke nepokretne naravi:
- Objekti s nekretninama koji su nepokretni u skladu sa svojom prirodom. To bi trebalo uključiti, na primjer, zemljište ili vodena tijela odvojeno.
- Objekti koje je priroda fizički motivirala, ali zakonski klasificirani kao nekretnine. To može uključivati, na primjer, vlasništvo građana: brodovi, svemirski mehanizmi i tako dalje.
- Predmeti koji su čvrsto povezani sa zemljom, a čije kretanje povlači nerazmjernu štetu njihovoj namjeni.
Koje je pitanje?
Kao što se pokazalo, potonja kategorija neprimjereno može izazvati štetne učinke. Praksa pokazuje da dodjela imovinskih kompleksa u prvu i drugu skupinu nekretnina, u pravilu, ne pravi velike poteškoće. Slične operacije u odnosu na treću skupinu danas su prilično problematične i pokreću značajan broj pitanja. U skladu s člankom 130. Građanskog zakona Ruske Federacije, kvalitativni kvalificirani atribut nekretnine je isključivo veza s kopnom, koja je trajna, kao i nemogućnost promjene lokacije određenih objekata u vezi s njihovom namjenom.
Zašto je tako teško razlikovati? Činjenica je da problem čvrstoće veze između strukture objekta i tla nije načelno riješen. Konačna odluka prvenstveno ovisi o okolnostima u odnosu na svaki slučaj pojedinačno.
Znakovi procjene vrijednosti imovine
Savezni zakon o imovini kaže da bi trebalo opisati zaključnu skupinu u kontekstu snažne povezanosti izravno sa zemljištem i kretanjem objekata s početkom nesrazmjerne štete od njihove neposredne namjene: neke skupine znakova za procjenu imovinskih kompleksa kao nepokretnih:
- Pravna skupina polazi od priključenja zemljišta i nekretnine, kao i od kvalifikacije ovog objekta u odnosu na regulatorne dokumente.
- Evaluacijska skupina procjenjuje vrijednost predmeta u različitim fazama u vremenu.
- Tehnička skupina izravno povezuje objekt sa zemljom i karakterizira ga u tehničkom aspektu.
Kriteriji za razvrstavanje imovine kao nekretnine
Do danas u zakonodavnim aktima ne postoji klasifikacija objekta kao nekretnine. Dakle, potrebno je istaknuti neke kriterije u vezi s klasifikacijom imovinskih kompleksa kao nekretnina, među kojima je glavni „zemljište (neraskidiva veza između njih).
Dakle, u literaturi pravne prirode uobičajeno je razlikovati dvije glavne odredbe o ovoj temi. Jedan od njih sugerira da je pitanje nekretnina pravni koncept, a ne stvarni. Suprotno mišljenje izražava V. V. Vitryansky: da bi se stvar prepoznala kao nepokretna, potrebna je samo njezina snažna povezanost s određenom zemljišnom parcelom i isključenje kretanja bez neizmjerne štete njezinoj neposrednoj namjeni. Treba primijetiti da se ove odredbe o komunikacijama trajne prirode ne mogu odrediti samo vremenskim faktorom. Građanski zakonik Ruske Federacije, koji regulira instituciju nekretnina, ne uključuje naznaku vremenske čvrstoće. Zbog toga, s obzirom na praksu provođenja zakona, u procesu rješavanja odgovarajućeg problema prevladavaju standardi javne grane prava koji očito ne žele priznati privremeno postavljene građevine kao objekte nekretnina, bez obzira na jačinu njihove veze izravno sa zemljištem.
Koje predmete treba pripisati nekretnini?
Uz neraskidivu vezu zemljišta i nekretnine, danas su poznati sljedeći kriteriji za razvrstavanje imovine kao nekretnine:
- Mogućnost izvršavanja određenih funkcija pomoću ovog objekta istim redoslijedom čak i nakon promjene položaja u prostoru.
- Nemogućnost konzumiranja stvari, individualna sigurnost i apsolutna nedjeljivost.
- Svrha stvari u tehničkom pogledu.
- Dodjeljivanje objekta izravno više kapitalnih struktura (valja napomenuti: kada se gradi za određeno vremensko razdoblje, objekt se ne smije klasificirati kao nekretnine).
- Sposobnost dovođenja do objekta komunikacije stacionarnog karaktera.
- Značajke proizvodnog materijala objekta, u skladu s kojima se sklopiva struktura mora pripisati nekretninama.
Primjeri nekretnina
Kako se ispostavilo, nekretnine imaju poseban položaj u odnosu na civilni promet. U skladu s normama važećeg zakonodavstva Ruske Federacije, sljedeće nekretnine pripadaju nekretninama:
- Zemljišta.
- Grudi.
- Vodena tijela u zasebnom aspektu.
- Šumska područja.
- Biljke višegodišnje prirode.
- Razne građevine i građevine.
- Nestambeni prostori.
- Kuće namijenjene za život.
- Neki dijelovi stambenih prostorija.
- Apartmani ili njihovi dijelovi.
- Ostali stambeni prostori u određenim zgradama koji su pogodni i za stalni i za privremeni boravak.
- Garaže i druge građevine potrošačke naravi.
- Poduzeća u ulozi imovinskih kompleksa i tako dalje.
građansko pravo na nekretninama
Rezimirajući gore navedeno, napominjemo da se podjela stvari na pokretne i nepokretne temelji na njihovim prirodnim svojstvima. Nepokretne stvari se, u pravilu, ne mogu premjestiti, one su pojedinačno definirane i nezamjenjive. Pokretni se može slobodno kretati i biti pojedinačno određen i generički.
Pojam nekretnine i njezine vrste zakonodavac je utvrdio u čl. 130 GK. Prvo, nekretnine uključuju objekte prirodnog podrijetla - zemljišne parcele, podzemne parcele i izolirana vodna tijela. Treba napomenuti da zakoni o prirodnim resursima na nešto drugačiji način definiraju te objekte u odnosu na pravo vlasništva. Dakle, Zakon o podzemlju priznaje kao državno vlasništvo podzemlje u cjelini, kao dio zemljine kore, smješten ispod sloja tla, a u njegovoj odsutnosti, ispod zemljine površine i dna vodnih tijela, i prostire se do dubina dostupnih za geološka istraživanja i razvoj, unutar teritorija Ruska Federacija, njen kontinentalni pas i marina ekskluzivna zona, Parcele podzemlja u obliku nanosa rudara Zakon smatraju predmetima koji se mogu pružiti na korištenje.
Vodeni kodeks predviđa da su objekt državnog vlasništva vodna tijela u cjelini, a vodno tijelo također znači njegov dio. Odvojena vodna tijela (zatvorena vodna tijela) mogu biti ne samo u državnom vlasništvu, nego iu općinskom vlasništvu. Samo dio vodnog tijela, odnosno dio vodene površine, može također djelovati kao predmet prava korištenja ili prava vlasništva (javna ili privatna služnost).
Drugo, nekretnine uključuju sve što je čvrsto povezano sa zemljištem - zgrade, građevine, šume, višegodišnje nasade i druge objekte, čije je kretanje nemoguće bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni. Ova svojstva priznaju se kao nekretnine sve dok su čvrsto povezana sa zemljištem. Odvojeni od nje, postaju pokretne stvari. Poduzeće u cjelini, kao imovinski kompleks, također je prepoznato kao nepokretno (članak 132.).
Građanski zakonik objedinjuje obilježja pravnog režima nekretnina:
- 1) Pravo vlasništva i druga imovinska prava na nekretninama, ograničenja tih prava, njihovo pojavljivanje, prijenos i prestanak podliježu državnoj registraciji (članak 132.).
- 2) Obveza, čija je nekretnina, u pravilu se izvršava na njenom mjestu.
- 3) Vlasničko pravo na novostvorenu nekretninu ili preneseno temeljem ugovora proizlazi od trenutka državne registracije ove nekretnine (članak 219.) ili prijenosa vlasništva nad njom na kupca (članak 511.).
- 4) utvrđen je poseban postupak za stjecanje prava vlasništva na nepokretnim stvarima bez vlasništva (članak 225) i dulji rok stjecanja recepta za nekretnine (članak 224.); ovrha na založene nekretnine (članak 349.); vlada i općinsko poduzeće nekretnine u njihovom vlasništvu (čl. 295.).
- 5) Postoje posebna pravila za transakcije s nekretninama, koja predviđaju ovisnost prava na zemljišnoj parceli od prava na nekretninama. Dakle, hipoteka na nekretninu (hipoteka) dopuštena je samo uz istodobnu hipoteku temeljem istog ugovora zemljišta na kojem se nalazi, ili dijela potrebnog za njegovu upotrebu, ili prava korištenja hipoteke ovog zemljišta ili njegovog dijela (članak 340).
Nakon prodaje ili zakupa zgrada, građevina i poduzeća istovremeno s prijenosom vlasništva nad njima na kupca, prenose se pravo na onaj dio zemljišta koji je zauzet nekretninama i potreban za njegovu upotrebu. Ako se prodaje ili daje u zakup samo zemljišna čestica, vlasnik nekretnine zadržava pravo korištenja dijela koji je zauzeta ovom nekretninom i potreban je za njezinu upotrebu, pod uvjetima predviđenim ugovorom, a u njihovoj odsutnosti - pravom ograničene uporabe (služnosti) (članak 522.) 553 i 652, 653). Odredbe Građanskog zakonika o ugovorima o darovanju i anuiteti ne sadrže slična pravila za nekretnine i zemlju na kojoj se nalaze. Čini se da bi se, analogno tome, na njih trebala primijeniti pravila prodaje nekretnina. GC također uključuje neke stvari koje su pokretne po svojim prirodnim svojstvima - zrakoplove i morska plovila, plovila za unutarnju plovidbu i svemirski objekti. Nekretnine su samo one koje podliježu državnoj registraciji od strane tijela ovlaštenih za kontrolu tih objekata.
Koncept naveden vozilo objavljeni u prijevoznim poveljama i šiframa, a svemirski objekti - u međunarodnim konvencijama (ugovorima, sporazumima). Zrakoplov je zrakoplov koji se održava u atmosferi interakcijom sa zrakom koji se reflektira sa zemljine površine. Brodska, pomorska ili unutarnja plovidba je plutajuća konstrukcija s pogonom na vlastite ili samohodne automobile namijenjena plovidbi morskim i unutrašnjim vodnim putovima. Ruski zakon (Zakon Ruske Federacije od 20. kolovoza 1993. "O svemirskim aktivnostima" - WG od 6. listopada 1993.) ne definira komični objekt. Međunarodni dokumenti uključuju predmete koji su lansirani u svemir ili isporučeni ili izgrađeni na nebeskim tijelima.
Neki međunarodni akti kao svemirski objekti smatraju ne samo objekt u cjelini, već i njegove sastavne dijelove, kao i načine isporuke (njegov dio), navode vrste svemirskih objekata (stanice, instalacije, oprema, svemirski brodovi). Postupak registracije zrakoplova utvrđen je člankom 32. Kodeksa zračnog prometa. Civilna plovila podliježu upisu u Državni registar civilnih zrakoplova Ruske Federacije. Vođenje državnog registra povjereno je posebno ovlaštenom tijelu iz područja civilnog zrakoplovstva. Državni zrakoplovi registrirani su na način koji propisuje posebno ovlašteno tijelo u području obrane u koordinaciji s posebno ovlaštenim tijelima koja imaju državne zrakoplovne jedinice. Morska plovila registrirana su na način kako je propisano člankom 23. Kodeksa trgovačkog broda SSSR-a, a plovila na unutarnjim vodama - člankom 26. Povelje SSSR-a za unutarnji vodni promet. Pomorska plovila podliježu registraciji, čiji tehnički nadzor provodi Tehnički registar, a unutarnja plovila, koja su samohodna i samohodna, nosivosti veće od 5 tona. Morska plovila upisuju se u Državni registar brodova u jednoj od morskih ili riječnih luka, a unutarnja plovila vodni prijevoz - u brodske registre riječnih slivova ili brodske inspekcije (brodovi koji stalno plove blizu morskih luka smještenih na rijekama, a ispod tih luka podliježu upisu u brodske registre ovih luka). Međutim, do usvajanja relevantnih savezni zakonina temelju odredbi člana 1. stavke 1. odredbe Građanskog zakonika, treba primijeniti trenutni postupak upisa prava na ove objekte (stavka 1. članka 33. Zakona o registraciji nekretnina). Svemirski objekti podliježu državnoj registraciji, postupak čiji postupak odredi Vlada Ruske Federacije. Uporedo s tim, na ovom je području na snazi \u200b\u200bi Konvencija od 14. siječnja 1975. o registraciji predmeta koji su lansirani u svemir.
Registracija zrakoplova, morskih plovila, plovila unutarnjih plovnih putova i svemirskih objekata od strane ovlaštenih tijela ne zamjenjuje upis prava na njih kao nekretnine, na način propisan člankom 131. Građanskog zakonika. Građanski zakonik ne isključuje mogućnost proširenja režima nekretnina na drugu imovinu, pored naveden u stavku 2. stavku 1. članka 130, ali samo na temelju izravne indikacije zakona. Pokretna imovina su stvari, uključujući novac i vrijednosne papire, koje Građanski zakonik i drugi zakoni ne klasificiraju kao nekretnine. Prava na pokretne stvari (u pravilu) ne podliježu državnoj registraciji. Međutim, zakon može predvidjeti potrebu takve registracije za određene vrste pokretne imovine. Dakle, Vlada Ruske Federacije od 12. kolovoza 1994. godine 938 „O državnoj registraciji motornih vozila i drugih vrsta samohodne opreme u Ruskoj Federaciji“ na snazi \u200b\u200bje (SZ RF, 1994, 17, članak 1999). Analizirajući sve gore navedeno, treba reći da je zakonodavac, unatoč mnogim drugima, usvojio razvrstavanje nekretnina u nekretnine u svojoj biti i na osnovu zakona. Ova klasifikacija i poseban pravni režim važan je za državnu registraciju (o njoj će se govoriti kasnije). Želim također istaknuti probleme građanskog prava koji se odnose na podjelu imovine na pokretnu i nepokretnu. A podjela nepokretnih, zauzvrat, u gore navedene vrste. Zakonodavac smatra sinonimima pojmova „nepokretne stvari“, „nepokretna imovina“, „nekretnine“, kako je dokazano člankom 130 Građanskog zakona Ruske Federacije. Prema njemu, kao što je već spomenuto, nepokretna imovina uključuje zemljišne parcele, parcele podzemlja, izolirana vodna tijela i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno predmete koji se ne mogu premjestiti bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni, uključujući šume, višegodišnje zasade, građevine, građevine.
Zakonodavac smatra i pokretne stvari podložne državnoj registraciji na kategoriju nepokretnih: zrakoplove i morska plovila, plovila za unutarnju plovidbu, svemirski objekti. Oni nisu samo sposobni za prostorno kretanje bez uticaja na njihovu svrhu, već su i posebno dizajnirani za to. Tako je zakonodavac podijelio nepokretne stvari u dvije vrste: nepokretne (zemljište, podzemlje itd.) I pokretne po prirodi, ali klasificirane kao nepokretne. Ne postoji konsenzus o tome zašto je zakonodavac smatrao potrebnim da u pokretne stvari uvrsti broj nepokretnih stvari i proširi učinak pravila prodaje nekretnina na njih. Dakle, A. P. Sergeev vjeruje da je to zbog visoke cijene tih objekata i povezane potrebe povećana pouzdanost pravila civilnog prometa.
MI. Braginsky, pak, primjećuje: "Zakonodavac ih je kombinirao s prirodno nepokretnim stvarima, jer su obje podložne državnoj registraciji." Čini se da zakonodavac nije uzeo u obzir bitne pojedinosti da stvari koje pokreće priroda mogu biti pojedinačno definirane ili generičke. To je njihova značajna razlika od nepokretnih, koje su uvijek pojedinačno definirane. Činjenica je da se pravilo o posljedicama prijenosa imovine neadekvatne kvalitete, utvrđeno člankom 555. Građanskog zakonika, kaže: „U slučaju da prodavatelj prenese imovinu kupcu koji ne ispunjava uvjete ugovora o prodaji imovine o njezinoj kvaliteti, primjenjuju se pravila člana 475. ovog Kodeksa, osim odredaba o kupčevom pravu da zahtijeva zamjenu robe neodgovarajuće kvalitete s proizvodima koji odgovaraju ugovoru ", primjenjuje se na nepokretne zrakoplove i morska plovila, plovila za unutarnju plovidbu, svemirske objekte priznate od strane zakonodavca (članak 130. Građanskog zakonika), kao i na ostale pokretne stvari, koje naknadno u skladu s ista norma, sadržana u dijelu 2. stavka 1. članka 130. Građanskog zakonika, zakonom se može dodijeliti nepokretnim stvarima, samo ako su te stvari pojedinačno definirane. U odnosu na generičke stvari, ovo stanje je neprihvatljivo. Zakonodavac u ovoj situaciji ne štiti interese kupca, već djeluje suprotno njima, stvarajući besmislene prepreke za normalan promet ove vrste robe. Pretpostavimo da je sklopljen sporazum o prodaji zrakoplova, koji je bio "svjedok" važnog događaja (potpisivanje šefova država povijesno značajnog dokumenta koji je odigrao veliku ulogu u daljnjem razvoju njihovih odnosa), što je potvrđeno dokumentarnim dokazima ili svjedočenjem. Ovdje se bavimo pojedinačno definiranom stvari. Čak i ako su se takvi zrakoplovi (iste tvrtke, modela itd.) Proizvodili ili se i dalje proizvode u velikim količinama, predmet ugovora nije generička stvar. Doista, u ovom slučaju dolazi o kupnji ne samo i ne toliko vozila koliko povijesno vrijedne stvari. Predmet ovog ugovora je rijetkost, jedinstvena stvar, jedinstvena, zbog čega mu se može dodijeliti pojedinačno definirani status. Stoga, u slučaju kada prodavač kupcu prebaci već okarakterizirani proizvod koji ne ispunjava uvjete sporazuma o njegovoj kvaliteti, primjenjuju se pravila u skladu s člankom 557. Građanskog zakonika Članak 475. Građanskog zakonika, s izuzetkom odredbi kupčevog prava da zahtijeva zamjenu robe neodgovarajuće kvalitete s proizvodima koji su u skladu s ugovorom. U navedenom primjeru ne bi trebalo biti sumnje u ispravnost zakonodavca, a u slučaju značajne povrede zahtjeva za kakvoću robe, kupac može samo odbiti ispuniti kupoprodajni ugovor i zatražiti povrat novca plaćenog za robu. On nema pravo tražiti zamjenu robe, jer se potonja pojedinačno utvrđuje. Pretpostavimo, međutim, da je sklopljen ugovor o prodaji serije zrakoplova proizvedenih u seriji. Ovdje više ne govorimo pojedinačno - o određenoj stvari, nego o generičkim stvarima. Ako nakon prijenosa robe kupcu otkrije značajne povrede njegove kvalitete, primjenjuje se članak 557. Građanskog zakona s pozivom na stavak 2. članka 475. Zakonika. Pretpostavimo da je u ovom primjeru pet od dvadeset prodanih zrakoplova bilo loše kvalitete. Prema članku 557. Građanskog zakona, kupac nema pravo tražiti zamjenu robe - zakon mu daje pravo da odbije ispuniti ugovor i zatraži povrat novca plaćenog za robu.
Čak i ako prodavač može zamijeniti pet nekvalitetnih zrakoplova, štedeći na taj način vrijeme i novac svog i kupca, zakon mu ne daje takvo pravo. Međutim, interes kupca i prodavatelja je da u tom slučaju kupac ne dobije povrat, a nekvalitetni zrakoplovi se zamjenjuju. Naravno, čl. 557. Građanskog zakona dosta je primjenjivo na odnose povezane sa svim stvarima, bez izuzetka, nepokretne prirode, jer su one uvijek pojedinačno definirane. Međutim, što se tiče pokretnih stvari, njegove se norme moraju primjenjivati \u200b\u200bsamo kad su u pitanju pojedinačno definirane stvari. Postoji mišljenje da je čl. 557. Građanskog zakona mora se izmijeniti i izreći na sljedeći način: „U slučaju da prodavatelj kupcu prenese nekretninu koja po njegovoj kvaliteti ne ispunjava uvjete iz ugovora o prodaji nekretnine, primjenjuju se pravila čl. 475. ovog Kodeksa, osim odredbi o pravu kupca da zahtijeva zamjenu robe neodgovarajuće kvalitete s proizvodima koji su u skladu s ugovorom.
Ako su predmet ugovora o prodaji nekretnina stvari utvrđene u članku 1. stavku 1. stavku 1. ovoga članka i ako su te stvari određene generičkim karakteristikama, u ovom slučaju primjenjuju se pravila članka 475. ovog Kodeksa bez izuzeća. " Predloženi tekst čl. 557. Građanskog zakona zahtijeva jasniju zakonodavnu definiciju nepokretnih stvari i stvari, po svojoj prirodi, pokretnih, ali prema zakonu klasificirane kao nepokretne. Stoga je poželjno izvršiti izmjene čl. 130 GK. Doista, dio 2. odredbe 1. članka 130. Kodeksa odnosi se isključivo na stvari koje su po prirodi pokretne, a na sadržaj prvog dijela članka 1. članka 130, posebno: „sve što je čvrsto povezano sa zemljom, odnosno predmete, kretanje a što je bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni nemoguće ”- nije sasvim cjelovito i točno. Ova bi norma bila jasnije sadržana i njezina primjena u praksi postala bi jednostavnija i praktičnija ako bi se izjasnilo kako slijedi: „Druga pokretna (po prirodi) imovina može se zakonom dodijeliti nepokretnoj imovini“. Izmjene i dopune članka 130. Kodeksa potrebne su ne samo zato što će to služiti jasnijoj primjeni predložene verzije članka 557. Građanskog zakonika, već i zato što je za članak 130. Građanskog zakonika potrebno preciznije formulacije za njegovu ispravnu primjenu u drugim aspektima.