Načini prijenosa novca u notarskoj transakciji. Sheme prijenosa novca prilikom kupnje stana
Nabava stanovanja transakcija je u koju je uključena velika količina novca. Stoga je vrlo važno da se njihov prijenos ispravno evidentira i da se isključi buduća neslaganja između izvođača. U predstavljenom članku opisat ćemo koje metode prijenosa financija postoje detaljnim ispitivanjem svake od njih i mogućnošću utvrđivanja najprofitabilnije opcije.
○ Razlozi obustave ili otkazivanja prodaje.
Prodajna transakcija može biti obustavljena ili otkazana u sljedećim slučajevima:
- Plaćanje za prenesenu imovinu nije izvršeno ili nije izvršeno u cijelosti.
- Nevažeća transakcija:
- „1. Transakcija je nevažeća na zakonom utvrđenim osnovama, na osnovu priznavanja suda (sporna transakcija) ili bez obzira na takvo priznavanje (nevažeća transakcija).
- 2. Zahtjev za proglašavanje sporne transakcije nevažećim može podnijeti stranka u transakciji ili druga osoba navedena u zakonu.
- Sporna transakcija može se proglasiti ništavnom ako krši prava ili interese osobe koja osporava zakon, a koja osporava transakciju, uključujući nepovoljne posljedice za nju.
- U slučajevima kada je u skladu sa zakonom transakcija osporavana u interesu trećih strana, ona se može proglasiti nevažećom ako krši prava ili interese trećih strana zaštićenih zakonom.
- Strana čije ponašanje pokazuje volju za očuvanjem snage transakcije nema pravo osporavati transakciju na temelju koje je ta stranka znala ili trebala znati kada je pokazala svoju volju (članak 168 Građanskog zakona Ruske Federacije). "
- Pojava nepredviđenih (više sile) okolnosti. U ovom slučaju, nema greške za otkazivanje transakcije.
Ako se transakcija obustavi ili poništi prije državne registracije prijenosa vlasništva, to ne predstavlja veliki problem. Stranke se jednostavno vraćaju na svoje prvobitne položaje: prodavač dobiva stan natrag, a kupac novac.
Ako su razlozi za obustavu ili otkazivanje transakcije nastali nakon postupka registracije, o tome će se odlučivati \u200b\u200bisključivo na sudu.
○ Primjenjivi obrasci za nagodbu.
Svi oblici nagodbe imaju svoje prednosti i nedostatke, čiji značaj utvrđuje sudionik u transakciji. Svaka od njih bit će detaljno obrađena u nastavku.
○ "Iz ruke u ruku."
Naplata gotovine preuzima rizik od budućih potraživanja ako nije dokumentirana.
Osim toga, s ovim izborom postavlja se pitanje kada točno platiti, s obzirom na to državna registracija vlasnička prava ostvaruju se samo 10 dana nakon prijenosa ugovora registracijskom tijelu. Na temelju toga moguće su dvije mogućnosti izračuna:
- Predujam - prijenos novca odmah nakon potpisivanja ugovora.
- Plaćanje nakon dostave - nakon registracije vlasništva novog vlasnika kuće.
U svakom slučaju postoje zamke sudionika u transakciji. Osim toga, velika količina novca nije samo nezgodna za skladištenje i prijenos, već je i izvrstan mamac za razbojnike.
Svi ti čimbenici dovode do činjenice da se plaćanje u gotovini postupno zamjenjuje modernijim načinima plaćanja.
✔ Obavezni uvjeti.
Ako su stranke ipak odabrale gotovinsko plaćanje, uvjet za bilježenje činjenica prijenosa novca je obvezan. Za to su pozvana 2 svjedoka i izdaje se potvrda koju potpisuju svi prisutni. Račun piše primatelj novca, čime se potvrđuje činjenica primanja plaćanja za stan.
✔ rizik kupca.
Rizik za kupca nastaje ako novac prenese u trenutku transakcije. Nakon toga mogu se pojaviti razni problemi: odbijanje upisa prava, oduzimanje imovine, pojavljivanje novih registriranih osoba itd. U svim tim slučajevima, povrat novca može biti povezan s određenim problemima.
✔ Dvojbena prednost ovog oblika plaćanja.
Osim rizika da ne postanete vlasnik kupljenog stana, gotovinsko plaćanje ima i druge nedostatke. Primjerice, takav prijenos novca uključuje skrivanje od države stvarnog iznosa transakcija. Pored moralne strane pitanja, to može naknadno utjecati i na mogućnost dobivanja odbitak poreza i iznos primljene naknade.
○ Zakup depozitarne ćelije.
Ovo je pouzdan način prijenosa novca, u kojem svaka stranka može biti sigurna u poštivanje svojih prava. Zbog svoje pouzdanosti, ova metoda postaje sve popularnija svake godine, unatoč određenim financijskim troškovima povezanim s iznajmljivanjem ćelije.
- „Ugovor o skladištenju dragocjenosti u banci može osigurati njihovo pohranjivanje pomoću depozitora (klijenta) ili pružiti mu pojedinačni sef banke zaštićen od strane banke (sef, izolirana soba u banci).
- Prema ugovoru o pohranjivanju dragocjenosti u pojedinačni sef banke, klijentu se daje pravo da dragocjenosti stavi u sef i izvadi ga iz sefa, za što mu mora dati ključ sefa, karticu koja mu omogućava da identificira klijenta ili drugi znak ili dokument koji potvrđuje da klijent ima pravo na pristup. sigurno i njegov sadržaj.
- Uvjeti ugovora mogu osigurati pravo klijenta na rad u banci s dragocjenostima pohranjenim u pojedinačnom sefu (klauzula 1, članak 922 Građanskog zakonika Ruske Federacije). "
✔ Polaznici obrade.
Leasing bankarske ćelije uključuje:
- Prodavač koji ima pravo na povlačenje novca nakon što ispuni uvjete navedene u ugovoru.
- Kupac (štediša), prenosi sredstva u banku na čuvanje tijekom registracije vlasništva nad stečenim stambenim objektom.
- Banka (skrbnik) - prihvaća sredstva za pohranu i odgovorna je ne samo za njihovu sigurnost, već i za pravovremeni prijenos osobi navedenoj u ugovoru.
✔ Prednosti metode.
Glavna prednost ovog načina prijenosa sredstava je nemogućnost stranaka u transakciji da prisvoje novac ili stan.
Zbog činjenice da novac pohranjuje treća osoba isključena je mogućnost neprimjerene uporabe, kršenja rokova plaćanja i pada u ruke neovlaštenih osoba.
Ostale pogodnosti:
- Oružana zaštita na mjestu skladištenja i minimalan rizik gubitak novca.
- Mogućnost prodavatelja da povuče novac u bilo kojem trenutku bez dogovora s kupcem (pod uvjetom da ispunjava obveze iz ugovora).
- Povlačenje odgovornosti od kupca za spremanje novca, pa čak i uz neuspješan ishod transakcije, može vratiti svoj novac u bilo kojem trenutku.
- Količina koja se može staviti u ćeliju nije ograničena, a rok zakupa može se produžiti.
✔ Sklapanje zakupa i unos potrebnog iznosa.
Pri iznajmljivanju bankovne ćelije sastavlja se odgovarajući ugovor prema kojem se novac polaže u sef. Oni se mogu raspodijeliti u postocima faze transakcije. Na primjer, prodavatelj može dobiti određeni iznos nakon zaključenja ugovora i preostali iznos nakon registracije vlasništva. Takva je raspodjela pouzdanija od paušalnog prijenosa.
✔ Obračun novca i provjera autentičnosti.
Uz čuvanje, banka pruža i usluge provjere autentičnosti hipotekarnih financija i njihovog izračuna. Važno je uzeti u obzir da novac obično zalaze stranke zajedno, a u slučaju uspješne transakcije ubire ih isključivo prodavač.
✔ mobiteli.
S obzirom na rizik koji nastaje prilikom pohranjivanja ključa kod jedne od stranaka, banka ih pohranjuje kao nezainteresiranu stranu tijekom svih faza registracije transakcija.
Pristup ćeliji kupca i prodavatelja u slučaju uspjeha transakcije ili odbijanja iste.
Nakon uspješne registracije vlasništva nad kupljenim kućištem, ključ se prenosi prodavaču, koji dobiva pristup ćeliji i uzima svoj novac. A ako se transakcija iz nekog razloga nije dogodila, kupac dobiva ključ, koji vraća založeni iznos.
✔ Nedostaci ove metode.
Unatoč visokoj razini pouzdanosti, ova metoda ima i nedostatke:
- U ugovoru o zakupu bankovne ćelije navođenje količine novca prenosa za skladištenje nije obvezno. Stoga, ako postoji neslaganje, ovaj dokument ne može biti osnova za spor.
- Banka nije odgovorna za vjerodostojnost dostavljenih dokumenata. Obavezna je samo provjera vjerodostojnosti podataka kupca s onima navedenim u putovnici.
○ akreditiv
- „Kada obavlja nagodbe pod akreditivom, banka koja djeluje u ime uplatitelja za otvaranje akreditiva i u skladu sa svojim uputama (banka koja je izdala) dužna je izvršiti plaćanja primatelju sredstava ili uplatiti, prihvatiti ili uzeti u obzir mjenicu ili ovlastiti drugu banku (banku koja obavlja uplatu) za obavljanje plaćanja primatelju sredstava ili da plati, prihvati ili uzme u obzir mjenicu.
- Banka koja izdaje uplate primatelju sredstava ili plaća, prihvaća ili razmatra mjenicu primjenjuje pravila o izvršnoj banci (član 1 stav 867. Građanskog zakonika Ruske Federacije). "
Popularnost ovog oblika i njegova usporedba s prethodnim.
Izbor ovog sustava namirenja od strane mnogih zasniva se na njegovom visokom stupnju pouzdanosti. Kao u slučaju najma ćelije, ovdje je potrebna treća osoba - banka. Ona regulira obvezu kupca da plati ugovoreni iznos nakon što prodavatelj dostavi cijeli paket potrebnih dokumenata. Dakle, kupac nema priliku jednostrano otkazati ugovor.
Banka istodobno provjerava ispravnost papirologije i njihovu autentičnost. Prema tome, djeluje kao jamac za svaku stranu transakcije.
✔ Zaključivanje sporazuma i radnje stranaka.
Nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora postupak plaćanja je sljedeći:
- Kupac sklapa ugovor s bankom na 1-2 mjeseca.
- Na temelju potpisanog ugovora banka otvara poseban bankovni račun na ime klijenta.
- Banka mu prenosi novac s računa klijenta nakon što primi odgovarajuću narudžbu od vlasnika.
- Tijekom razdoblja određenog u ugovoru (1-2 mjeseca), kupac nema pravo povući uloženi iznos.
- Stranke dostavljaju dokumente za registraciju vlasništva.
Storage Spremište ključeva.
Tijekom cijelog razdoblja registracije vlasničkih prava zatvara se otvoreni račun za svaku od strana u transakciji. Stoga je banka koja nadzire kontrolu u tom razdoblju.
✔ Primanje novca na račun prodavača ili kupca.
Nakon dovršetka registracije vlasništva prodavatelj mora posjetiti banku s popisom dokumenata koji potvrđuju uspješnost transakcije. Nakon što ih banka provjeri, uplatit će novac s akreditiva na račun prodavatelja.
Ako se iz nekog razloga transakcija nije dogodila, a kupac je podnio dokaze o tome, banka prebacuje novac na svoj račun i tako donosi povrat na uloženi iznos.
✔ prednosti i nedostaci ove metode.
Otvaranje akreditiva ima brojne prednosti:
- Bezgotovinsko plaćanje ne zahtijeva iznajmljivanje ćelije, primanje i deponiranje gotovine, ponovno prepričavanje i vjerodostojnost.
- Potpuno nema rizika od gubitka novca, kako za prodavatelja, tako i za kupca.
- Odgovornost banke za bilo kakvu neovlaštenu transakciju na otvorenom akreditivu.
Štoviše, ova metoda ima samo dva minusa:
- Potreba za prikupljanjem velikog broja dokumenata (kompletan popis utvrđuje banka).
- Račun troškova održavanja.
Transakcije s nekretninama uvijek rade u višemilijunskim iznosima. A na tržištu nekretnina ima puno prijevara, prijevara i drugih "nepoštenih" ljudi.
Poštovani čitatelji! U članku se govori o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, ali svaki je slučaj individualan. Ako želite znati kako riješite svoj problem - obratite se savjetniku:
PRIJAVE I POZIVI PRIHVATAJU se 24 sata i bez isključenih dana.
Brzo je i JE BESPLATNO!
Pitanje sigurnosti nagodbi ne može se prihvatiti neodgovorno - o tome će ovisiti je li transakcija uspješno okončana ili će neka druga žrtva ući u riznicu žrtava redovnih prevaranta?
U kojem se trenutku događa
Jedno od glavnih pitanja transakcija nekretninama je vrijeme prijenosa sredstava s jedne na drugu stranu. Novac se može prenijeti i prije nego što se transakcija završi u Rosreestr-u i nakon, ali ovdje postoje neke nijanse.
Dakle, za prodavača je najprihvatljivija opcija kada kupac plati prodajnu cijenu prije nego što stan promijeni vlasnika.
Pored toga, prodavač to osigurava od rizika da bude prevaren. Na kraju krajeva, nakon promjene vlasništva, "obrnuti" postupak može se provesti samo kroz sud ako se transakcija proglasi nevažećom.
Ako kupac izgleda savjesno, trenutak prijenosa sredstava ne igra, u stvari, nikakvu ulogu. Naravno, vjerovatno je da će prodavač nakon primitka sredstava odbiti nastaviti transakciju. Srećom, malo je takvih slučajeva.
Dakle, mogu se izvući dva mala zaključka:
- poželjno je da se novac izvrši nakon potpisivanja DCT-a, ali prije državne registracije prava vlasništva;
- ako kupac na svaki mogući način izbjegne plaćanje državne registracije prava vlasništva, postoji rizik da je riječ o prevarantu koji jednostavno neće dati novac.
pravila
Pravila prijenosa novac po stanu ovisi o tržištu na kojem se kupuje stambena nekretnina kao i o nekim drugim uvjetima:
- Ako se transakcija odvija na primarnom tržištu nekretnina, stranke su kupac i poduzetnik (fizički i osoba odnosno). Uobičajeno se plaćanje u ovom slučaju vrši bankovnim prijenosom, no novac se također može platiti putem blagajne programera. Način prijenosa sredstava bira programer, a kupac na to može rijetko utjecati.
- Od 2019. godine zakonodavstvo predviđa alternativni plan namire za DDU (kapitalni ugovori) putem escrow računa. U prikazanom slučaju novac se također prenosi bankovnim prijenosom, ali ne izravno programeru, nego na poseban bankovni račun.
- Ako se transakcija obavlja na sekundarnoj razini, općenito je prihvaćeno plaćanje u gotovini, ali to je najmanje siguran način.
Da biste uspješno dovršili transakciju bez rizika da je varate, bolje je koristiti sigurne načine plaćanja, na primjer:
- putem sefa u banci;
- preporuka;
- putem notarskog depozita.
Kako se vrši prijenos novca pri prodaji stana
Razmislite koje metode postoje i koje su najprihvatljivije i najsigurnije za obje strane u transakciji.
Kroz bankarsku ćeliju
Najpopularniji način prijenosa sredstava za kupnju je plaćanje u gotovini, ali bez direktnog prijenosa novca "u ruke" prodavatelju, ali pomoću posebne ćelije u banci.
Postupak iznajmljivanja i korištenja ćelije maksimalno je prilagođen za razne transakcije s nekretninama, uključujući one s više faza.
Sef je mali sef, usporediv s ladicom za radne stolove, koja se nalazi u posebnom trezoru banke - skladištu.
Kreditna struktura pruža usluge iznajmljivanja ćelija na neograničeno razdoblje. Istodobno, kreditna institucija ne kontrolira što će točno stanar staviti u ćeliju.
Bankovna institucija pruža sigurnost samo za ćeliju i kontrolira pristup njoj. To osigurava potpunu povjerljivost u prijenosu sredstava.
Stanar sefa je obično kupac nekretnine. Također plaća novac u iznosu koji je prodavač utvrdio u sefu.
Prodavatelj može povući sredstva samo pod uvjetima navedenim u dodavanju. ugovor o zakupu sefova. Ugovor se zaključuje između 3 strane - kupca, prodavatelja i banke.
Dodatnim sporazumom stranke mogu propisati posebne uvjete za pristup ćeliji za svaku osobu.
Na primjer, prodavač mora navesti određene datume i dokumente koji moraju biti predočeni banci kako bi povukli novac iz sefa. Ako stan na vrijeme ne promijeni vlasnika, kupac će moći prikupiti svoj novac.
U pravilu, potvrda o prijenosu vlasništva nad bankom pruža se putovnicom prodavatelja i kupoprodajnim ugovorom s oznakom Rosreestr da je transakcija prošla državnu registraciju.
Stranke mogu odrediti i dodatne uvjete prodavatelja za pristup ćeliji. Na primjer, navedite izvadak iz kućne knjige koji potvrđuje odsutnost registriranih osoba c.
Putem javnog bilježnika
Zakon, posebno čl. 327. Građanskog zakonika, predviđa mogućnost dužnika novčana obveza uložiti novac u bilježnički bilježnik.
Na temelju h. 1.1. navedenog članka, dogovorom između vjerovnika i dužnika, može se odrediti uvjet da je dužnik (aka kupac stana) dužan ispuniti obvezu plaćanja kupoprodajne cijene samo polaganjem sredstava na notarski depozit.
Dakle, da bi se primijenila ova metoda namire, stranke u transakciji moraju biti naznačene u DCT-u kako bi se nagodbe mogle izvršiti putem notarskog pologa.
Kako nastaju nagodbe kod javnog bilježnika? Kupac stana jednostavno posjećuje bilježnika na mjestu transakcije i daje novac bilo u gotovini ili bankovnim prijenosom.
Javni bilježnik prihvaća novac i pohranjuje ga dok vjerovnik (prodavatelj stana) ne ispuni uvjete za državnu registraciju transakcije.
Javni bilježnik ne drži novac u svojoj kancelariji. Bez obzira na način njihovog prijenosa od strane kupca, oni se nalaze na bankovnom računu javnog bilježnika.
Imajte na umu da Građanski zakonik Ruske Federacije omogućuje kupcu da u bilo kojem trenutku povuče sredstva s javnog bilježničkog depozita.
Dakle, stranke u ugovoru moraju navesti uvjet u sporazumu o konkretnim slučajevima kada kupac može povući novac iz notarskog pologa kako bi se izbjegli nesporazumi.
Na dan transakcije
Obično je namira na dan transakcije način namire gotovine. Međutim, preporučuje se primjenu ove „djedove“ metode samo u ekstremnim slučajevima i sa 100% pouzdanošću u integritet druge ugovorne strane.
Plaćanje u gotovini prilično je uobičajeno ako se transakcija provodi, na primjer, između bliske rodbine ili prijatelja.
Rizici u novcu:
- potreba za prijevozom velike količine novca od mjesta do mjesta;
- prijevara i prevara u preračunavanju računa;
- prijenos lažnih novčanica.
S računa na račun
Strane u postupku mogu koristiti drugu, ali manje popularnu metodu (u usporedbi s bankovnom ćelijom) - akreditiv.
Akreditiv se odnosi na uslugu koju pruža kreditna institucija za prijenos sredstava s računa kupca na račun prodavatelja nakon što prodavac predoči dokumente koji potvrđuju transakciju.
Bankovna ćelija i akreditiv gotovo su identični načini prijenosa novca, s jednom iznimkom. Akreditiv je bezgotovinsko, a bankovna ćelija gotovina.
Hipotekom
U slučajevima kada potencijalni kupac uzima hipoteku za kupnju stambeni prostori, banka vjerovnica kontrolira ispravnost i zakonitost obračuna, jer je a priori zainteresirana za sigurnost posuđenih sredstava.
Ovisno o određenoj banci, nagodbe se mogu izvršiti i putem ćelije banke ili akreditiva.
Ako se nagodbe izvrše putem deponirane ćelije, banka vjerovnica može zatražiti dodatni paket dokumentacije koji prodavaču omogućuje pristup sefu.
Takvi dokumenti mogu poslužiti:
- izvadak iz Jedinstvenog državnog registra koji potvrđuje prijenos vlasništva;
- primanje novca;
- potvrda iz Regentala o prihvaćanju paketa dokumenata za državnu registraciju itd.
Glavne pogreške
Glavne pogreške koje strane čine prilikom obavljanja transakcija s prijenosom sredstava tijekom prodaje nekretnina:
- Odabir pogrešnog načina prijenosa novca.
Transakcije s nekretninama zahtijevaju oprez kancelarijski posao, Ali jednako je važno uzeti u obzir i postupak plaćanja. Koji su načini u 2019. za prijenos novca pri prodaji stana?
Poštovani čitatelji! U članku se govori o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, ali svaki je slučaj individualan. Ako želite znati kako riješite svoj problem - obratite se savjetniku:
PRIJAVE I POZIVI PRIHVATAJU se 24 sata i bez isključenih dana.
Brzo je i JE BESPLATNO!
Ljudi su već navikli na činjenicu da prilikom prodaje nekretnina trebate sastaviti pravi kupoprodajni ugovor. Njegov sadržaj detaljno je promišljen, uzima se u obzir svaka nijansa.
Ali kad je u pitanju nagodba, većina je situacija standardna. Novac se daje prije ili nakon zaključenja ugovora. I upravo bi se ovaj trenutak mogao pokazati kao najznačajniji problem.
Kako se odvija proces prijenosa novca prilikom prodaje stana u 2019. i kako se ne suočiti s prijevarom?
Opće točke
Prijenos novca prilikom prodaje stana i izbor opcije plaćanja ovise o vrsti tržišta na kojem je transakcija zaključena.
Kada se stan prodaje na primarnom tržištu, tada u transakciji sudjeluje fizička osoba u obliku kupca i pravna osoba koju zastupa programer.
Postupak za naselja utvrđuje graditelj. Novac se prebacuje s računa kupca na temelju računa kojeg izdaje programer u skladu s odredbama ugovora.
Ako se otkup stana obavlja sudjelovanjem u njemu, koristi se alternativna opcijapropisana zakonom od 2019. godine.
Novac vlasnika kamate zaštićen je prijenosom sredstava putem escrow računa.
Odnosno, primjenjuje se bezgotovinski oblik plaćanja, ali novac ide na poseban bankovni račun, a ne izravno programeru.
Mnogo teže situacije uz plaćanje na sekundarnom tržištu. Ovdje su novčana plaćanja nekako prihvaćena.
U stvari, kupac može prodati „kofer novca“ prodavaču, a potonji također može tvrditi da nije bilo prijenosa.
Rizici su prilično veliki. Povećavaju se ako nekoliko prodavača sudjeluje u transakciji, kada se prenesena sredstva odmah raspoređuju među njima.
Rizici postoje za prodavatelje sekundarnog proizvoda. Na primjer, postignut je dogovor o primanju novca nakon potpisivanja i prenosa stana.
I prodavač je ispunio svoje obveze, ali novca nije bilo. Naravno, on ima pravo raskinuti ugovor, ali to ne znači da će mu stan biti vraćen.
Za povratak nekretnine morat ćete ići na sud i potrošiti puno vremena na parnicama.
Kako ispravno riješiti problem plaćanja nekretnina i kako prenijeti novac prilikom kupnje / prodaje stana?
Osnovni koncepti
Prodaja stana uključuje prijenos vlasništva pod uvjetima ugovora. Ovaj sporazum uključuje prilično nekoliko dijelova.
Njihov ukupni broj ovisi samo o željama stranaka. Ali u svakom ugovoru mora biti stavka o cijeni.
Ugovorna cijena je iznos po kojem je prodavač procijenio stan i što namjerava dobiti od kupca u zamjenu za preneseno vlasništvo.
Klauzula o novčanom transferu uključuje:
- datum prijenosa sredstava;
- prijenos ili način prijenosa;
- druge značajne točke.
Sudionici u transakciji imaju pravo samostalno odabrati opciju plaćanja i utvrditi trenutak prijenosa sredstava.
U ovom slučaju osoba koja djeluje kao prodavač ima pravo na plaćanje stana. Ovo je vlasnik stana ili njegov zakonski zastupnik.
Postupak transakcije
Uvjetno, transakcija prodaje stana može se podijeliti u pet faza:
Što se tiče prijenosa novca za stan, logično je pretpostaviti da iznos novca treba zamijeniti za vlasništvo. I tu nastaje glavni problem.
Ako kupac prenese novac prije nego što primi stan, u budućnosti mogu postojati poteškoće s stvarnim.
Možete pričekati mjesecima kada vlasnik isprazni kućište. Kada prodavatelj prenese stan zajedno s pravom na njegovo vlasništvo prije nego što primi novac, to je rizik da uopće ne bude plaćen.
A slučajevi kada jedna od stranaka primi dospjeli iznos po transakciji i nakon toga odbije priznati tu činjenicu, također nisu neuobičajeni.
Dakle, ispravan postupak prijenosa novca prilikom prodaje stana važan je za obje strane u transakciji otuđenja stana. I ovdje, sudionici imaju nekoliko mogućnosti.
Važeći propisi
Postupak prodaje nekretnina je reguliran. zove se "Prodaja i kupnja". Odjeljak 7. ovog poglavlja odnosi se na prodaju nekretnina.
Svaki pojedinačni članak stavka odnosi se na određene aspekte transakcije - ugovor, njegov oblik, državnu registraciju, definiciju predmeta i tako dalje.
Vrijedi napomenuti da novac ne biste trebali prenijeti do registracije vlasništva. Prevaranti često koriste takav plan kada uzmu novac prije nego što se obrate Rosreestr-u.
U postupku registracije ponekad se otkrivaju nijanse koje ne dopuštaju registraciju prava vlasništva (na primjer, prodavač zapravo nije ovlašten za obavljanje transakcije).
Ali nije uvijek moguće vratiti već preneseni novac. A u nedostatku odgovarajućih dokaza, potpuno je nemoguće dokazati da je novac prebačen.
S druge strane, prodavač ne želi riskirati. Želi biti siguran da će doista dobiti novac za stan. Kako se novac prenosi u transakcijama između pojedinaca?
Najčešće se novac prenosi u gotovini. I često se kao dokaz o činjenici prijenosa sredstava koristi.
To je dobro poznato sredstvo i, naravno, ima gdje biti. Ali u modernom svijetu postoje sigurniji načini prijenosa novca prodavaču.
Rad s računanjem
U transakcijama s sekundarnom nekretninom postoje tri najsigurnija načina prijenosa novca. To:
- banka ćelija
- privlačenje javnog bilježnika;
- preporuka.
Ćelija se koristi prilikom prijenosa gotovine. Javni bilježnik može pomoći u nagodbi, kako u gotovini, tako i putem bankovnog prijenosa. Akreditiv pretpostavlja isključivo bezgotovinsko plaćanje.
Svaka od ovih metoda ima svoje prednosti. Ali istodobno, morate znati detaljnosti korištenja svake metode.
Ako ispravno primijenite odabranu opciju, vjerojatni rizici povezani s prijenosom novca svode se na gotovo nulu.
Kroz bankarsku ćeliju
Iznajmljivanje sefa u banci u posljednje vrijeme dobiva sve veću popularnost u naseljima na tržištu nekretnina. Bankovna ćelija je sef u posebnom trezoru banke (depozitorijumu).
Banka iznajmljuje takav sef za razdoblje od bilo kojeg trajanja u cilju očuvanja vrijednosti. Istovremeno banka ne provjerava što će biti spremljeno u ćeliji.
Glavni je bankarski zadatak osigurati zaštitu sigurnog i kontrolnog pristupa. Zbog toga se prijenos novca putem banke vrši na strogo povjerljiv način.
Stanar stanice je kupac. Položi u sef iznos namijenjen za prijenos prodavaču.
Potonji mogu dobiti novac samo u skladu s uvjetima dodatnog sporazuma sklopljenog između prodavatelja, kupca i banke.
Uvjeti za pristup ćeliji navedeni su u ugovoru koji se sastavlja - određeno razdoblje i dokumente koje je prodavatelj dužan dostaviti.
Suština ove metode je da prodavatelj dokumentira činjenicu određenom kupcu.
Zauzvrat, on dobija priliku za izvlačenje novca iz ćelije. Ako se prodavač nije došao na vrijeme, kupac može sam preuzeti novac.
Kod takvih izračuna gotovina se prepričava i provjerava u banci kada se pohranjuju u sef, u prisustvu prodavatelja.
U tom slučaju, ključ sefa može ostati kod kupca do prijenosa sredstava u potvrdi nakon državne registracije ili odmah prebačen na prodavatelja.
Važno! Ugovor može osigurati uvjet zajedničkog pristupa, bez obzira na druge uvjete. Na primjer, strane su odbile ugovor.
Kako se ne očekuje istek roka, sudionici predložene transakcije mogu zajednički otvoriti sef, a kupac će povući svoj novac nazad.
Za gotovinu
Prijenos gotovine može se izvršiti bez sudjelovanja banke. Na primjer, kupac prenosi sredstva, a zauzvrat prima potvrdu.
To postaje dokaz prijenosa sredstava, a po potrebi takav se dokument može koristiti i u sudskim postupcima.
Ali istodobno morate ispravno izvršiti potvrdu. Prodavatelj ga piše, po mogućnosti potpuno ručno, bez mrlja i precrtavanja, a zatim ga ovjerava svojim potpisom koji odgovara modelu putovnice.
Siguran prijenos gotovine osigurava se privlačenjem bilježnice. Novac se stavlja na poseban javni bilježnički račun prije transakcije.
Nakon što kupac izvrši pravo vlasništva, novac se prenosi prodavaču.
Uvjeti za primanje novca također su navedeni u ugovoru, kao što je slučaj s bankom u ćeliji. Javni bilježnički depozit može se koristiti i u gotovinskom plaćanju.
Druge opcije
Ostale mogućnosti uključuju akreditiv. Riječ je o bankovnoj usluzi, ili točnije obvezi izvršavanja plaćanja u računu klijenta u korist određenog primatelja nakon predočenja određenog popisa dokumenata.
Shema je općenito ista kao i kod bankarske ćelije. Razlika je u tome što se koristi bezgotovinski oblik plaćanja.
Akreditiv može imati različit izraz, ali pri prodaji stana češće se koristi pokriveni neopozivi akreditiv.
Pokriveno znači da banka kupca (banka koja izdaje) uplaćuje iznos novca u banku prodavatelja (izvršna banka).
Neopozivost podrazumijeva da banka koja je izdala novac ne može povući novac bez valjanog razloga.
Shema prijenosa
Kako se vrši prijenos novca s kupca na prodavača? Shema prijenosa novca za prodaju stana u potpunosti ovisi o metodi koju su odabrale stranke:
Novac iz ruke u ruku | kupac prenosi novac prodavaču; prodavatelj prepričava primljeni iznos (po mogućnosti provjerava račune radi vjerodostojnosti) i piše potvrdu o primitku; primitak se prenosi kupcu |
U gotovini putem bankarske ćelije | strane u transakciji sklapaju ugovor s uvjetima prijenosa i pristupa; u prisustvu svih sudionika novac se provjerava, prepričava i stavlja u ćeliju; nakon što ispuni svoje obveze, prodavatelj prezentira dogovorene dokumente i prima novac |
Kroz notarski depozit | sastavlja se dodatni ugovor o sporazumu o uvjetima prijenosa novca; novac se knjiži na račun javnog bilježnika (u gotovini ili prijenosom s računa); prodavatelj se pridržava uvjeta ugovora i pruži potrebne dokaze; bilježnik daje gotovinu ili prenosi novac na račun prodavatelja |
Akreditivom | kupac sklapa ugovor o kreditu s bankom izdavačicom; sastavljaju se potrebni dokumenti (o uvjetima plaćanja, pratećim dokumentima itd.); novac se prenosi u izvršnu banku (banka prodavatelja); prodavač ispunjava obveze (prenosi stan); kupac registrira vlasništvo; prodavac podnosi zahtjev svojoj banci za novčanim sredstvima |
U kojem se trenutku događa
Ugovor o prodaji stana uvijek propisuje trenutak prijenosa novca. To se u pravilu predviđa klauzulom "Postupak nagodbe".
Teoretski, stranke mogu samostalno odrediti trenutak prijenosa sredstava. Dakle, prilikom prijenosa novca u gotovini, izračun se može izvršiti:
Prije potpisivanja ugovora i državne registracije prava vlasništva | U ovom se slučaju formira situacija u kojoj ugovor nije potpisan, a novac je prebačen. Kao rezultat toga, i novac i imovinska prava pripadaju jednoj osobi. Značajan rizik za kupca |
Nakon potpisivanja ugovora i državne registracije stečenog prava | Ovdje su okolnosti upravo suprotne. I novac i pravo na stan imaju kupca. Istodobno, prodavatelj riskira |
Nakon potpisivanja ugovora na dan transakcije, ali prije državne registracije prava | Prodavatelj zadržava prava na stan do registracije prijenosa vlasništva. Naravno, rizik ostaje za kupca. Ali istovremeno ima dokaze u obliku sklopljenog ugovora i primitka. Ako je potrebno, svjedoci mogu biti uključeni u prijenos novca. |
Pa ipak, bez obzira na to u kojem se trenutku novac ne prenosi tijekom prodaje stana, operacija ostaje rizična. Druga stvar je kada koristite sef u banci, javni bilježnik ili akreditiv.
Video: 7 pogrešaka prilikom prijenosa novca za stan
U ovom slučaju, sam trenutak prijenosa nije osnovni. Novac za uštedu može se uložiti apsolutno u bilo kojem trenutku. Svejedno, prodavatelj će ih primiti tek nakon ispunjavanja prethodno dogovorenih uvjeta.
Mogući dodatni troškovi
Ako postoji toliko sigurnih načina prijenosa novca pri kupnji i prodaji, prirodno se postavlja pitanje zašto gotovinska plaćanja iz ruke u ruku još uvijek nisu nadživjela.
To se objašnjava željom za izbjegavanjem dodatni troškovi, Bilo koji od nabrojanih sigurnih načina prijenosa novca podrazumijeva se.
Ako koristite bankovnu ćeliju, morat ćete platiti najam sefa. U ovom slučaju vrijednost najam ovisi o roku trajanja i o veličini ćelije (ograničenje količine).
Cijena najma ćelije varira između 1-3 tisuće rubalja mjesečno. Uz to, za izvršenje dodatnog sporazuma bit će potrebno 2-5 tisuća rubalja.
Premija osiguranja ćelije i polog za ključ u slučaju gubitka također se mogu naplatiti od klijenta. Kada koristite bilježnički depozit, morat ćete platiti oko 1500 rubalja.
Ali to je pod uvjetom da se usluga pruža kao dodatna prilikom sastavljanja kupoprodajnog ugovora kod javnog bilježnika.
No treba imati na umu da banke naplaćuju naknadu za prijenos sredstava s računa na račun. U ovom slučaju ispada da se provizija naplaćuje dva puta.
Uz to, pri unovčavanju sredstava naplaćuje se dodatna provizija. Kada se primjenjuje akreditiv, trošak bankarske usluge porastu.
Povećava se i broj povezanih troškova - otvaranje računa kupca i prodavatelja, provizija za prenos između banaka, provizija za unovčavanje sredstava.
Uz to, nema mnogo banaka osigurava akreditiv, a zbog njegove rijetke upotrebe, mnoge banke jednostavno nemaju vještinu korištenja.
Novac prilikom kupnje stana prebacuje se nakon provjere dokumenata, pažljivog proučavanja svih aspekata koji se odnose na stan, analize svih vrsta rizika itd. To možete učiniti na više načina prema vlastitim uvjetima, a oni se odabiru u trenutku plaćanja unaprijed.
Depozitarna (bankarska) ćelija
Jedan od najčešćih načina prijenosa novca za kupnju stana je takozvana ćelija banke. Banka djeluje kao posrednik u ovom pitanju kojem kupac daje novac, a prodavatelj ga prima nakon što ispuni sve obveze prodaje stana. Ako je transakcija bila uspješna, banka omogućuje prodavaču da povuče novac, ako ne, iznos se vraća kupcu. U vrijeme sastavljanja ugovora o najmu ćelije, uvjeti za pristup prodavatelja do njega propisani su dodatnim sporazumom o ugovoru o najmu ćelije. To vam omogućuje da novac što sigurnije prebacite i smanjite vjerojatnost prijevare.
Uvjeti za pristup depozitarnoj ćeliji u dopunskom sporazumu mogu biti vrlo različiti, sve do: "Prodavač mora doći po novac u čizmama od čvrste kože i krznenom kaputu u srpnju." Ovaj primjer naglašava činjenicu da uvjeti vezani uz transakciju, iznos itd. Mogu biti apsolutno bilo kakvi. Stoga je vrijeme kad prodavač može uzeti novac za prodaju stana jasno naznačeno u dopunskom ugovoru. Često uvjeti predviđaju da prodavač može dobiti novac nakon što je u kupoprodajnom ugovoru stavio oznaku da je registracija vlasništva bila uspješna, a ključevi od stana prenose se kupcu. To će biti vrijeme kada trebate dati iznos. U ovom slučaju, umjesto kupca, banka će to učiniti putem ćelije (prodavatelj će se vratiti u banku i, nakon što je predao dokumente, uzeti svoj legalni novac za prodaju stana).
Uz to možete odrediti da prodavač mora dostaviti izvod iz kućne knjige u kojem stoji da drugi vlasnici ne žive u stanu i da nema drugih vlasnika, osim kupca koji je tamo registriran. U tu svrhu možete zatražiti kopije putovnica bivših vlasnika uz potvrdu o novom mjestu registracije.
Ova metoda sadrži neke nedostatke:
- Trošak. Iznajmljivanje ćelija nije najjeftinija usluga. Sve ovisi o razdoblju najma.
- Vrijeme i snaga. Potrebno je dodatno zakonski pripremiti, unajmiti ćeliju, smisliti i registrirati dodatni ugovor, pripremiti dokumente i ovjeriti njihovu autentičnost (što banka ne radi) itd.
- plaćanje unaprijed, koju još morate dati prodavaču.
Dakle, kada točno dati novac za prodaju stana, predmet je pregovora i uvjeta u dodatnom sporazumu o najmu ćelije.
Ova metoda prijenosa novca detaljnije je opisana u predstavljenom videozapisu, a također objašnjava zašto se ova metoda smatra najpouzdanijom.
Drugi načini prijenosa novca
Drugi, ali mnogo manje popularan način prijenosa novca unovčiti, odnosno prijenos iznosa "na ruke". Datumi transfera novca utvrđuju se između prodavatelja i kupca osobno. No s obzirom na minimalnu sigurnost ove vrste transakcija, praktički nitko ne koristi ovu metodu. Štoviše, prijenos novca u iznosu od nekoliko milijuna nije najbolja ideja i daleko od najpovoljnijeg.
Možete platiti za kupnju stana i preko javnog bilježnika (djelovat će kao posrednik u međusobnim nagodbama), jer od 2015. javni bilježnici imaju zakonska prava pružiti usluge kao posrednik. Štoviše, ako ugovor o kupoprodaji potpisuje isti bilježnik. Novac se prebacuje prodavaču nakon što dostavi gore navedene dokumente koji potvrđuju uspješan zaključak transakcije.
Preporuka To je metoda prijenosa novca, ali je nekoliko puta manje popularna od spomenute depozitarne ćelije. Da, i ovaj postupak košta mnogo, više puta, skuplje (ova je metoda prikladnija za organizacije nego za pojedinci) Dno crta je da kupac odmah položi novac na račun prodavatelja, ali potonji će novac moći prikupiti tek nakon što dostavi dokumentaciju koja dokazuje pravo vlasništva (osim ako ugovorom nije drugačije određeno).
Drugi način prijenosa novca je hipoteka , Da biste to učinili, napravite dopunski sporazum u banci vjerovnici. Prodavatelj će moći dobiti novac za transakciju nakon završetka postupka prodaje stana i konačne registracije vlasništva kupca.
Da rezimiramo gore, vrijeme kada daju novac za kupnju stana, odabire se pojedinačno. Stranke obično postižu sporazum nakon koje točke ili kada se daju određeni dokumenti (USRP izjava, podnošenje paketa dokumenata za registraciju itd.) Novac je potrebno prenijeti.
Kupnja kuće uključuje mnogo opcija izračuna, a jedna od najpopularnijih je prenošenje gotovine prodavaču od kupca bez posrednika. Unatoč pogodnosti, ova metoda nosi mnogo rizika, što se može izbjeći poduzimanjem sigurnosnih mjera koje ovise o specifičnim okolnostima transakcije.
Značajka kupnje stana za gotovinu je odsutnost posrednika u obliku kreditnih organizacija koje pružaju ili. Opći poredak postupci stranaka u ovoj vrsti transakcije su sljedeći:
- Kupac odabire stan i pregovara s prodavateljem o tome.
- Stranke sastavljaju, određuju datum i mjesto transakcije.
- Na određeni dan gotovina se prenosi istovremeno s potpisivanjem ugovora.
- Stranke se obraćaju Rosreestr-u sa zahtjevom za registraciju prijelaza.
U većini slučajeva, prijenos novca i potpisivanje ugovora događa se istovremeno s prihvaćanjem ključeva od stana. U trenutku kupovine sekundarno kućište najčešća opcija je zaključiti transakciju o prodanom stanu: nakon potpisivanja kupac prebacuje novac prodavatelju i dogovara se o datumu napuštanja stana.
Opcije prijenosa novca
Glavne metode prijenosa novca prilikom kupnje kuće uključuju sljedeće:
- prijenos iznosa u ruku u stanu jedne od stranaka;
- prijenos novca u stranoj valuti;
- izračun u posebnom kabinetu;
- naseljavanje u uredu nekretnina ili posredničke odvjetničke tvrtke;
- prijenos novca u nekoliko faza (u obrocima).
Mnogi javni bilježnici pružaju usluge prijenosa gotovine. Transakcija se istovremeno odvija u posebnom sigurnom kabinetu s video nadzorom u nazočnosti najmanje dva svjedoka, što smanjuje vjerojatnost.
Radnici u uredu mogu osigurati opremu za provjeru autentičnosti novca i potvrditi dobrovoljno sudjelovanje strana u transakciji.
Prijenos novca na rate analogan je i pretpostavlja da kupac u fazi zaključivanja transakcije prodavatelju prenosi samo dio iznosa kupnje ( početnu naknadu), a preostali iznos prebacuje tijekom nekoliko mjeseci ili godina uz periodična plaćanja. U ovom se slučaju evidentiraju razdoblja plaćanja, što pokazuje veličinu plaćanja i odgovornost kupca za neispunjavanje uvjeta rate.
Rasporedni plan je za obje strane, jer prodavatelj riskira raskid plaćanja od strane prodavatelja, a kupac će vjerojatno otkazati registraciju stana u slučaju financijskih poteškoća, jer će već uplaćeni novac morati vratiti sud.
Mogući rizici i sigurnosne mjere
Naplata gotovine snosi sljedeće rizike:
- velika vjerojatnost pljačke na putu do mjesta transakcije;
- moguće prevare s krivotvorenim novcem;
- pogreške u pretvorbi novca;
- privući pažnju porezna uprava.
Prijevoz oko grada velikog novčani iznosi nosi visoki rizik od gubitka sredstava s obzirom na visoku kriminalnu situaciju u gradovima. Uz slučajnu pljačku, postoji rizik od planiranog napada grupe osoba koja je primila podatke o transakciji od druge ugovorne stranke ili drugih osoba.
Da biste se zaštitili, ne biste trebali putovati sami s količinom novca ili pristati na prijenos novca na sumnjivim ili nenaseljenim mjestima, važno je također ne obavijestiti neovlaštene osobe o datumu i svrsi sastanka.Krivotvoreni novac možete izbjeći provjeravanjem kod banke ili javnog bilježnika, važno je znati i glavne znakove autentičnosti velikih novčanica, posebno prilikom plaćanja u stranoj valuti.
Jedan od značajnih rizika za kupca u gotovini je poteškoća u dokazivanju činjenice prijenosa novca - prodavatelj može odbiti sudjelovati u registraciji transakcije i tvrditi da nije primio novac od prodavatelja. To se može izbjeći primanjem potvrde od prodavatelja o prihvaćanju sredstava koja treba sadržavati sljedeće podatke:
- količina prenesena riječima;
- datum prijenosa;
- puno ime i podatke o putovnici prodavatelja i kupca;
- kontaktni podaci stranaka;
- potpisi svjedoka s podacima o njihovim putovnicama.
Trebalo bi biti najmanje dva svjedoka.
Prodavatelj mora ne samo staviti potpis na potvrdu, nego i vlastitim rukama naznačiti svoje inicijale.
Otuđenje nekretnina bez podataka o iznosu novca koji je prebačen u banke može privući pažnju poreznih vlasti, jer se gotovinske transakcije često koriste za izbjegavanje prodaje smanjenjem iznosa kupnje iz ugovora kada je tržišna cijena stana doista prenesena u ruke prodavatelja.
Dodatne provjere porezna služba može dovesti do obustave registracije, što će usporiti prijenos prava, tako da ne biste trebali umjetno podcjenjivati \u200b\u200biznos u ugovoru.
Često prodavač koji se nalazi u drugom gradu nudi prijenos novca koristeći razne usluge plaćanja. Ovom metodom može biti teško ili nemoguće dokazati plaćanje, osim toga, postoji rizik od neopozivog gubitka novca ako dođe do pogreške u pojedinostima ili kada sredstva ukradu kibernetički kriminalci, pa za prijenos novca morate inzistirati na osobnom sastanku.Rizike možete izbjeći i prilikom plaćanja kupnje kuće u gotovini pažljivim opterećivanjem i pažljivim sastavljanjem teksta ugovora, naznačujući u njemu mjere da se prodavaču smatra odgovornim za ne sudjelovanje u registraciji kupnje nakon primitka novca.
Odabir načina plaćanja u gotovini treba biti samo s povjereničkim odnosom između prodavatelja i kupca, kao i podložnim sigurnosnim mjerama pri odabiru prostorije za plaćanje i sastavljanju ugovora. Izbjegavanje rizika pomoći će sudjelovanju u transakciji javnog bilježnika i svjedoka.