Trebam li kupoprodajni ugovor ovjeriti kod javnog bilježnika? Obvezni javnobilježnički poslovi. Transakcija kupoprodaje nekretnina ovjerena kod javnog bilježnika
- glavni dokument u provedbi transakcije koja se odnosi na prodaju stana. U ovoj transakciji sudjeluju dvije strane - kupac i prodavač. Obje strane moraju pripremiti dokumente koji su im potrebni da bi se transakcija, zapravo, dogodila.
Dragi čitatelji! Članak govori o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, ali svaki je slučaj individualan. Ako želite znati kako riješi točno svoj problem- kontaktirajte konzultanta:
PRIJAVE I POZIVI PRIMAJU SE 24/7 i BEZ DANA.
Brzo je i JE BESPLATNO!
Priprema dokumenata dovodi do novčanih troškova, jer ljudi često nisu svjesni ispravnosti sastavljanja određenog sporazuma.
Isto vrijedi i za kupoprodajni ugovor za stan - ovdje morate platiti stručnjake koji će formirati sadržaj uzimajući u obzir cjelokupni zakonodavni okvir.
Ali koliko trebate platiti za usluge stručnjaka? Tko bi trebao platiti - prodavač ili kupac? Hoće li biti dodatne potrošnje?
Tko plaća
Ako uzmemo u obzir "novčane obveze" prodavatelja stana i njegovog kupca, može se zamisliti sljedeće:
Svi dokumenti za stan | izvadak iz USRR-a, potvrda o stanju osobnog računa, potvrda o legaliziranoj obnovi - prodavatelj se priprema, odnosno, u svojoj obvezi platiti sve iznose "zatražene od strane države" |
Istodobno, izrada tehničke putovnice i drugih sličnih dokumenata pada na ramena prodavača. | cijena ovisi o području, regiji i drugim čimbenicima |
Sva registracija transakcije i odgovarajuća priprema dokumenata | to je sudbina kupca. Ispada da bi plaćanje za sastavljeni kupoprodajni ugovor trebao izvršiti kupac. Također će biti plaćena državna pristojba za registraciju transakcije u Rosreestru i drugi mogući troškovi, na primjer, plaćanje usluga agencije za nekretnine |
Eventualne gotovinske troškove treba dogovoriti unaprijed - još u fazi uplate avansa za stan, kako u budućnosti ne bi bilo financijskih i organizacijskih problema.
Koliko košta ugovor o kupoprodaji stana?
Nemoguće je dati točan odgovor na pitanje koliko košta kupoprodajni ugovor - ovdje treba uzeti u obzir regije i vrijednosti cijena za pravne usluge, kao i kvalifikacije stručnjaka koji daje dokument usluga izrade nacrta. Opširno možete razmotriti problem ako predstavite cijenu usluga za svaki ured.
Kod bilježnika
Ugovor koji sastavlja javni bilježnik može se neznatno razlikovati od jednostavnog pisanog dokumenta (samotiskanog). Zašto? Činjenica je da javni bilježnik provodi dodatnu ovjeru dokumenta, što znači da jedna kopija ostaje kod njega u pohrani - to je prikladno u slučaju gubitka ili u slučaju drugih problema.
Štoviše, javni bilježnik dodatno provjerava pravnu "čistoću" stana koji se prodaje, što znači da se dodatno raspituje državnim tijelima za dobivanje relevantnih izvadaka.
Takve radnje osiguravaju sigurnost transakcije za kupce - često postoje slučajevi prodaje stanova koje su oduzeli crni trgovci nekretninama ili su ih ponudili u fazi razmatranja nasljednog slučaja.
Naravno, dodatni rad javnog bilježnika mora se platiti „odozgo“. Zbog opisane činjenice, u prosjeku se trošak usluga za izvršenje ugovora o kupoprodaji stana prikazuje na sljedeći način:
- ako je trošak kupljenog stana do 1 milijun rubalja, cijena javnobilježničkih usluga izračunava se na sljedeći način - 3 tisuće rubalja + 0,4% iznosa transakcije (iznos transakcije je trošak kupljenog stana);
- ako je trošak stana od 1 do 10 milijuna rubalja, cijena se izračunava kao 7 tisuća rubalja + 0,2% iznosa transakcije;
- ako je trošak stana veći od 10 milijuna rubalja, cijena će biti - 25 tisuća rubalja + 0,1% iznosa transakcije.
Fiksni iznosi mogu se neznatno razlikovati ovisno o gospodarskoj situaciji u regiji, ali postotak cijene stana često ostaje nepromijenjen.
Ako se, osim toga, javni bilježnik mora baviti tehničkim radom - pripremom dokumenata, morat ćete platiti još 5 do 10 tisuća rubalja.
Preliminarni
Ako stranke u transakciji sumnjaju u namjere druge strane, mogu sastaviti predugovor o prodaji. Da biste to učinili, potrebno je pripremiti isti paket dokumenata koji je potreban za glavni ugovor.
Za uslugu se možete obratiti odvjetniku ili agentu za nekretnine - oni često imaju uzorke sadržaja dokumenta.
Trošak takve usluge varira od 2 do 6 tisuća rubalja, ovisno o regiji i kvalifikacijama stručnjaka - cijena usluga posrednika je mnogo niža.
U preliminarnom ugovoru možete navesti sva pojašnjenja i dogovore transakcije. Na primjer, dokument navodi:
- iznos akontacije ili njegovu veličinu od ukupne cijene stana, kao i rok za prijenos Novac;
- jamstva kupca da će preostala sredstva položiti prije određenog vremena;
- uvjeti raskida ugovora u slučaju promjene situacije - povrat predujma i druge značajke.
Ni u kojem slučaju se ne sklapa sporazum ako u razgovoru nije prisutan jedan od vlasnika. Može se ispostaviti da je jedan od vlasnika stana protiv prodaje, što znači da će kupci dodatno potrošiti novac na izvršenje transakcije.
U MFC-u
Često ljudi predstavljaju rad MFC-a kao posrednika između ljudi i raznih vladinih agencija. No, ovdje se nude i pravne usluge, a iznimka nije ni sklapanje kupoprodajnog ugovora za stan. Štoviše, prikladnije je koristiti njihove usluge.
Prvo, u MFC-u možete naručiti izvod iz Jedinstvenog državnog registra pravnih osoba i druge dokumente koji će biti potrebni za registraciju zajedno s pripremom ugovora o kupoprodaji.
Drugo, uz prisutnost svih dokumenata potrebnih za upis prava vlasništva, kao i prilikom prijenosa sredstava, stranke mogu podnijeti zahtjev za podnošenje dokumenata za upis uz prateću sastavljanje kupoprodajnog ugovora.
Prvi slučaj prisiljava stranke da ponovno posjete poslovnicu MFC-a radi potpisivanja kupoprodajnog ugovora i potvrde o prihvaćanju i prijenosu stana. Drugi slučaj je jednostavno podnošenje paketa dokumenata bez kupoprodajnog ugovora.
U odjelu s kupcem i prodavateljem će se sastaviti ugovor u kojem će strane potpisati. Nakon toga slijedi prijenos paketa dokumenata za naknadnu upis prava vlasništva.
Kupci se na određeni dan obraćaju MFC-u za izvadak iz USRR-a, koji će svjedočiti o ponovnoj registraciji vlasništva kupljenog stana.
Trošak ugovora varira od 3 do 10 tisuća rubalja, tako da se MFC ne traži često za registraciju.
U većini slučajeva ugovore sastavljaju trgovci nekretninama ili se stranke obraćaju odvjetnicima koji poznaju uzorke i uzimaju u obzir važeće zakonodavstvo. \
Plaćanje državne pristojbe
Državna pristojba za ugovor o kupoprodaji stana plaća se 2 puta. Prvi put je platiti državnu registraciju ugovora. Drugi put je plaćanje državna registracija potvrditi vlasništvo nad kupljenim stanom.
Prva uplata se dijeli na jednake dijelove između kupca i prodavatelja, druga uplata je samo kupac. Veličina državne pristojbe za pojedince ne prelazi 2 tisuće rubalja.
Cijena za prodavača
Kao što je već spomenuto, prodavatelj ne sudjeluje u plaćanju usluge sastavljanja ugovora o kupoprodaji stana - to su samo troškovi kupca. Međutim, ako inicijator sastavljanja predugovor postane prodavatelj, onda mora platiti.
Tijekom transakcije od kupaca se traži samo prijenos sredstava i sastavljanje glavnog ugovora. U slučaju problema s kupcem, koji su doveli do otkazivanja transakcije, akontacija od prodavatelja nije potrebna natrag.
Ali ako prodavatelj iznenada ima problema, dužan je vratiti predujam uz naknadu. Naknada se odnosi na naknadu troškova kupaca kao i drugih troškova.
Kako bi se zaštitili od prikazanih troškova, prodavači često iniciraju izradu predugovora za prodaju stana.
Cijena pravne podrške
Pravna podrška je prisutnost stručnjaka, au ovom slučaju dolazi o odvjetniku, tijekom cijele transakcije. Često su agencije koje nude pravnu podršku ograničene samo na izvršenje ugovora i drugih dokumenata.
Međutim, odvjetnici koji nude svoje usluge moraju biti prisutni na sastanku između kupca i prodavatelja, objasniti rizike za svaku stranu ili samo za svog klijenta – u većini slučajeva to su kupci.
Štoviše, tijekom pravne podrške, odvjetnici moraju stalno besplatno konzultirati klijenta - beskrupulozni stručnjaci zahtijevaju od klijenata dodatnu naknadu za konzultacije po ekvivalentnoj cijeni ponuđenih usluga.
Što je pravna podrška za transakciju? Potpuno je pravni due diligence stambeni prostor za prodaju – prilika da se stvar privede kraju i otklone rizici raskida transakcije.
Ako se obratite odvjetniku ili, na primjer, agentu za nekretnine, koji također može pratiti transakciju, cjelokupno prikupljanje dokumenata i sva registracija transakcije može se obaviti za 4 dana.
Odnose između subjekata u pravnom području najlakše je definirati ugovorom. Ugovor je dokument koji ne utvrđuje ograničenja broja stranaka i njihovog pravnog statusa.
Odnosno, stranke mogu biti građani i pravne osobe. Na zakonodavnoj razini RF definira kategorije ugovora koji zahtijevaju ovjeru, inače neće imati pravnu snagu. izdaje se na numeriranim obrascima s više razina zaštite. Naziv i broj upisuju se u odgovarajući registar.
Notarski ugovor: kada ne možete bez pomoći javnog bilježnika
Ovjerena isprava daje strankama povjerenje u ispravnost izrade, usklađenost s važećim zakonodavstvom, pravnu snagu dokumenta. Javnobilježnički ugovori uključuju:
- dodaci javnobilježničkom ugovoru;
- ugovor o doživotnom uzdržavanju;
- najam;
- bračni ugovor;
- ugovor o plaćanju alimentacije;
- oporuku i sve izmjene izvorne ovjerene isprave;
- punomoći za izvršenje javnobilježničkih isprava i za preustupanje;
- sporazum o namjeri (ako glavni mora biti ovjeren);
- ugovor o zalozi, dopune uz njega;
- hipoteka;
- kupoprodaja nekretnina;
- ugovor preveden sa stranih jezika.
Prednost kontaktiranja javnog bilježnika je pomoć u ispravnoj izradi dokumenta. Sve dokumente možete poslati unaprijed radi provjere podataka ili sastaviti ugovor već u javnobilježničkom uredu.
U ugovoru o doživotnom uzdržavanju i najamnini predmet su imovinska prava na pokretnini i nekretnina odnosno. Prisutnost obiteljskih veza između stranaka nije potrebna. Prijenos vlasništva nad nekretninom odvija se u zamjenu za doživotno održavanje. Ugovorom su detaljno opisani uvjeti pritvora - njega, plaćanje liječenja, kupnja proizvoda, mjesečna plaća fiksni iznos sredstava (sa ili bez indeksacije). Dokument predviđa korištenje imovine prenositeljici do trenutka njezine smrti.
Bračnim ugovorom definiraju se uvjeti za raspolaganje imovinom stečenom u braku i podjelu kapitala u slučaju razvoda braka. Svi uvjeti su postavljeni pojedinačno i nisu ograničeni zakonom. Potreban je pristanak dviju strana. Bez sklapanja bračnog ugovora sva imovina se smatra zajedničkom, a u slučaju razvoda dijeli se na pola ili sporazumno.
Ugovor o plaćanju alimentacije sklapa se nakon razvoda braka ili ako postoje dokazi o očinstvu. Potpisivanje se može izvršiti na inicijativu stranaka ili nakon utvrđivanja sudske odluke.
Oporukom se utvrđuje postupak raspolaganja ostavinom nakon njegove smrti. Inicijator je sam ostavitelj. Nasljednici mogu biti rođaci, osobe koje nemaju rodbinske veze s ostaviocem, pravne osobe, maloljetnici i nerezidenti zemlje. Također, može se sastaviti oporuka kako bi se utvrđene osobe isključile iz broja nasljednika (osim određenih obveznih nasljednika u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije). Kapital se može podijeliti kao postotak ili dodijeliti u naravi za svakog nasljednika.
Ugovor o zalogu i hipoteci ovjerava se kod javnog bilježnika ako je imovina koja je predmet isprave stečena ili se stječe u braku. Također, nekretnina može imati više vlasnika koji nemaju rodbinske veze. U tom slučaju javni bilježnik dobiva dopuštenje za kupnju ili prodaju od drugog supružnika (ili drugog vlasnika).
Prijevod ugovora sa stranog jezika ovjerava se kod javnog bilježnika radi stjecanja pravne snage na teritoriju Rusije. Ovjera je neophodna čak i za ugovore koji nisu uvršteni na popis obvezne ovjere u zemlji podrijetla.
Tipičan oblik javnobilježničkog ugovora
Na vrhu ugovora naznačen je njegov naziv i broj. Broj može odrediti javni bilježnik ili jedna od stranaka. Obavezno navedite datum i mjesto sastavljanja dokumenta. Nadalje, određuju se osobe između kojih je sklopljen ugovor. Obavezni podaci za fizičke osobe:
- puno ime, prezime, patronim;
- podaci o osobnom dokumentu (putovnica, privremena potvrda);
- punu adresu registracije i stvarno prebivalište (ako se adrese razlikuju).
Za pravno lice:
- naznaka oblika vlasništva (JP, LLC, CJSC ili drugo);
- puno ime (prema potvrdi);
- podatke zastupnika - ravnatelja, v.d. odgovorna osoba, koji ima pravo zastupati tvrtku prema punomoći (po analogiji s podacima pojedinca);
- podaci o punomoći - broj, datum potpisivanja.
Prvi stavak označava predmet ugovora s Detaljan opis... Ako je riječ o kupnji stana, na primjer, naznačena je njegova adresa, podaci iz registra upisa nekretnina i tehnička putovnica. Trošak predmeta ugovora je naznačen u nacionalna valuta, označeno, napisano brojevima i riječima. Ako se nalazi izvana Ruska Federacija, napravljen u stranoj državi, ili za njegovo stjecanje jedna od stranaka podiže zajam u strana valuta, ugovorom je naveden trošak u stranoj valuti i njegova protuvrijednost u nacionalnoj valuti po važećem tečaju na dan potpisivanja ugovora.
Za utvrđivanje Tržišna vrijednost pokretne i nepokretne stvari moraju se naručiti neovisna procjena... Uslugu mogu pružati samo tvrtke s odgovarajućom licencom. Također se prakticiraju opcije za navođenje knjige, likvidacije, ugovorne vrijednosti ili vrijednosti od proizvođača. Određivanje niže cijene za predmet ugovora za plaćanje niže naknade dovest će do problema u postupku rješavanja sporova.
Druga točka - obveze stranaka - određuje točne uvjete za interakciju stranaka u odnosu na predmet ugovora: uvjete plaćanja, uvjete za prijenos imovine na korištenje. Plaćanje može biti jednokratno i u cijelosti ili podijeljeno na dijelove - uz akontaciju, plaćanje na rate, obračun za svaku fazu radova (za ugovore o uslugama).
Treća klauzula ugovora je odgovornost stranaka. Definira kazne (kazna, kamate, novčana kazna) za kršenje klauzula ugovora. Na primjer:
- nepravodobna isporuka robe, prijenos imovine na korištenje;
- kasno plaćanje;
- prijenos imovine u neodgovarajućem stanju;
- nedosljednost u kvaliteti i vremenu pružanja usluga.
Iznos novčane kazne može se naznačiti kao postotak od naznačene vrijednosti predmeta ugovora ili u fiksni iznos za svaki dan kašnjenja u ispunjenju obveza. Također je vrijedno identificirati radnje stranaka u slučaju više sile - okolnosti, čija pojava ne ovisi o strankama.
Ugovor o prijenosu imovine može ukazivati na prisutnost nedostataka (ako ih ima). Tako će se stranke zaštititi od budućih potraživanja. Opis mora biti detaljan i točan. Ako postoji nedostatak, na primjer, ogrebotina, onda je vrijedno naznačiti njegovo mjesto, veličinu, oblik.
Četvrti stav ukazuje na uvjete za raskid ili raskid ugovora. Ugovor se može smatrati ispunjenim potpisivanjem potvrde o prihvatu, potvrde o prihvatu ili nakon uplate punog iznosa vrijednosti predmeta transakcije. Možete mijenjati javnobilježničke ugovore, vršiti izmjene i dopune. Da bi se omogućila ova mogućnost, potrebno je navesti odgovarajuću klauzulu u glavnom ugovoru. Promjene se mogu izvršiti samo u pisanom obliku. Vrijedno je spomenuti mogućnost izmjene na jednostrano... Dokument mora biti ovjeren kod javnog bilježnika.
Uvjeti za prijevremeni raskid ugovora određeni su Građanskim zakonikom Ruske Federacije. U sporazumu se možete pozivati na odredbe Građanskog zakona Ruske Federacije ili formulirati uvjete raskida na individualnoj osnovi.
U ostalim prilozima (peta klauzula) naznačeni su uvjeti za rješavanje sporova, slučajevi u kojima su stranke oslobođene odgovornosti, mogućnost uključivanja trećih osoba u ispunjavanje uvjeta ugovora. Naveden je i podatak o vremenu obavještavanja stranaka o promjeni njihovih podataka ili nastanku više sile.
Šesta točka su podaci i potpisi stranaka. Svaka od stranaka navodi puno ime (puno ime) i adresu registracije. Pojedinci ostavljaju potpis. Za pravna lica daju se potpis odgovorne osobe u čije ime se sklapa ugovor i pečat društva.
Ugovor je otisnut na javnobilježničkim obrascima, a stranke potpisuju svaku stranicu u podnožju (pravne osobe dodatno stavljaju svoj pečat). Svaka stranica je numerirana, nema prelamanja riječi između stranica. Na zadnjem obrascu nije dopušteno stavljati samo stavku s podacima o strankama.
Ovisno o vrsti ugovora, može se dopuniti klauzulama. Prilikom sklapanja javnobilježničkog ugovora vrijedi zapamtiti da što je više uvjeta napisano u dokumentu, to će biti lakše za daljnju suradnju između strana. Zato je vrijedno kontaktirati bilježnika za kvalificirani savjet.
Sastavljanje ugovora kod javnog bilježnika
Javnobilježnički ured i prevoditeljska agencija u Okskaya pruža usluge izrade i ovjere ugovora. Za sastavljanje ugovora kod javnog bilježnika možete dostaviti preslike dokumenata u tiskanom ili u elektroničkom formatu:
- identifikaciju stranaka (za fizičke osobe) i potvrde o registraciji i dozvole za obavljanje djelatnosti (pravne osobe);
- punomoći, prema kojima osobe zastupaju interese poduzeća ili građana;
- dokumenti koji prate predmet ugovora - tehničke putovnice, potvrde o vlasništvu, kupoprodajni ugovori i drugo.
Na dan transakcije strane daju originale dokumenata na provjeru. Ugovor se može sastaviti prema obrascu koji dostavljaju naručitelji ili prema standardnom obrascu. Kako bi se uzele u obzir sve značajke transakcije, potrebno je navesti detaljne uvjete transakcije. Javni bilježnik se upoznaje sa sadržajem ugovora te na zahtjev klijenata vrši dopune ili ispravlja postojeće klauzule.
Za izvršenje ugovora po principu ključ u ruke stranke mogu javnom bilježniku dati punomoć da ih dostavi nadležnom tijela državne uprave i usluge. Na taj način klijenti će si uštedjeti muke da sami pripremaju dokumente. Važno je uzeti u obzir da javni bilježnik objašnjava uvjete ugovora i njihove posljedice te ne može stati na stranu samo jedne od ugovornih strana.
Ukoliko je nemoguće sklopiti posao u javnobilježničkom uredu, nudimo uslugu posjeta bilježnika Vašoj kući ili uredu. Za ovjeru ugovora u svakom slučaju potrebna je osobna prisutnost svih strana i prisutnost dokumenata koji dokazuju njihov identitet.
Je li moguće osporiti ugovor o kupoprodaji stana sklopljen kod javnog bilježnika?
Odgovori na pitanja o obavljanju kupoprodajnih poslova u javnobilježničkom obliku
Odvjetnik za nekretnine
Gordon A.E.
Kako javni bilježnik formalizira nagodbe za transakciju kupoprodaje stana u banci?
Prilikom kontaktiranja javnog bilježnika za kupoprodaju stana, prodavatelj i kupac moraju znati:
Javni bilježnici prema zakonu obavljaju javnobilježničke radnje, čija je jedna od vrsta ovjera prometa. Prilikom ovjere prometa nekretnine javni bilježnik obavlja niz radnji:
1) identificira strane u transakciji ili njihove zastupnike
2) provjerava poslovnu sposobnost građana (pravnu sposobnost pravnih osoba) sudionika u prometu
3) objašnjava strankama značenje i značaj nacrta sporazuma koji su stranke u transakciji predstavile
4) provjerava odgovara li sadržaj ugovora stvarnim namjerama stranaka
5) provjerava da li nacrt posla nije u suprotnosti sa zahtjevima zakona
6) ovjerava vlasništvo nekretnine prodavatelju ili zloćudnom
7) objašnjava strankama u prometu prava i obveze, upozorava na posljedice izvršenih javnobilježničkih radnji, tako da se pravno neznanje ne može koristiti na njihovu štetu.
8) odbije izvršiti javnobilježnički čin u slučaju njegove nesuglasnosti sa zakonodavstvom Ruske Federacije ili međunarodnim ugovorima
10) Javni bilježnik vrši ovjerni upis na ugovor
11) Javni bilježnik upisuje izvršenu javnobilježničku radnju u odgovarajući registar javnog bilježnika.
Dakle, poseban javnobilježnički akt „nagodbe za kupoprodajni posao“, korištenje hipoteke itd. radnje u vezi s plaćanjem nekretnina nisu zakonom predviđene.
Istodobno, javni bilježnik može ovjeriti kupoprodajni ugovor posjetom mjestu njegovog stvarnog izvršenja, na primjer, u banci. S obzirom da se javnobilježničke radnje obavljaju u mjestu javnog bilježnika, odlazak se vrši uz posebnu naknadu iu dogovoru s bilježnikom.
Nazovi, piši:
Osporiti ugovor o kupoprodaji stana sklopljen kod javnog bilježnika?
Osporavanje ugovora o kupoprodaji stana sklopljenog kod javnog bilježnika moguće je po više osnova. Na primjer:
Prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, nevaljana transakcija ne povlači pravne posljedice, osim onih koje se odnose na njezinu nevaljanost, i nevažeća je od trenutka njezina izvršenja (članak 167. Građanskog zakonika Ruske Federacije) . Transakcija je nevažeća iz razloga utvrđenih zakonom, na temelju njenog priznanja kao takve od strane suda (poništiva transakcija) ili bez obzira na takvo priznanje (ništava transakcija) (članak 166. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Zahtjev za proglašenje poništive transakcije nevaljanom može podnijeti stranka u transakciji ili druga osoba određena zakonom.
Ugovor o kupoprodaji stana, prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, je transakcija koja ima za cilj prijenos nekretnine (stana) s prodavatelja (vlasnika) na kupca (novog vlasnika). Posljedica ugovora je prijenos vlasništva nad stanom s prodavatelja na kupca.
Tako je moguće osporiti ugovor o kupoprodaji stana sklopljen kod javnog bilježnika!
Za osporavanje ugovora strana u ugovoru ili druge osobe moraju se obratiti sudu sa zahtjevom da se ugovor o prodaji stana proglasi nevažećim.
Druga opcija - ugovor o kupoprodaji stana je vrsta ugovora o kupoprodaji i mora ispunjavati uvjete građanski zakonik RF. U nedostatku obveznih uvjeta utvrđenih Građanskim zakonikom Ruske Federacije u ugovoru o kupoprodaji stana, ugovor o kupoprodaji stana smatra se nesklopljenim.
Treća opcija je da svaka od ugovornih strana ima pravo na sudu zahtijevati promjenu ili raskid ugovora u slučaju bitne povrede ugovora od strane druge strane. Povreda ugovora od strane jedne od stranaka priznaje se značajnom, koja za drugu stranu prouzrokuje takvu štetu da je u velikoj mjeri lišena onoga na što je imala pravo računati pri sklapanju ugovora.
Dakle, ugovor o kupoprodaji stana ovjeren kod javnog bilježnika može se pobijati na sudu.
Primjerice, često je osnova za osporavanje ugovora o kupoprodaji stanova zbog njegove nepravomoćnosti osporavanje poslovne sposobnosti prodavatelja stana. To je tipično za nove ili nezadovoljne nasljednike koji osporavaju oporuku.
Trebate li iskusnog odvjetnika za transakcije stanova u Moskvi?
Nazovi, piši:
Podržavamo transakcije u Moskvi od 2004. godine. Konzultacije o fazama transakcija. Kupoprodaja po sistemu ključ u ruke!
Daje li javnobilježnički ugovor o kupoprodaji stana 100% jamstvo?
Prilikom ovjere prometa nekretnine javni bilježnik mora:
1) utvrditi identitet građanina koji je podnio zahtjev za javnobilježnički čin, njegovog zastupnika ili zastupnika pravne osobe
2) provjeriti poslovnu sposobnost građana i poslovnu sposobnost pravnih osoba koje su se prijavile za javnobilježnički čin
3) objasniti strankama značenje i značaj nacrta sporazuma koji su stranke u transakciji predstavile
4) provjeriti odgovara li sadržaj ugovora stvarnim namjerama stranaka
5) provjeriti da nacrt posla nije u suprotnosti sa zahtjevima zakona
6) ovjerava vlasništvo ove nekretnine osobi koja je otuđuje ili daje u zalog
7) objasniti strankama u prometu prava i obveze, upozoriti na posljedice izvršenih javnobilježničkih radnji, kako se pravno neznanje ne može koristiti na njihovu štetu.
8) odbiti izvršiti javnobilježnički čin u slučaju njegove nesuglasnosti sa zakonodavstvom Ruske Federacije ili međunarodnim ugovorima
9) ugovor se naglas čita sudionicima u transakciji i potpisuje u nazočnosti javnog bilježnika
10) Izraditi atestni natpis na ugovoru.
11) Upisati obavljenu javnobilježničku radnju u odgovarajući registar javnog bilježnika.
Iz raznih razloga, uključujući namjerne nepoštene radnje kako sudionika u kupoprodajnom poslu tako i javnog bilježnika, u transakciji može nastati pravni nedostatak. Na primjer, prilikom potvrđivanja identiteta prodavatelja stana bilježnik se nije uvjerio u vanjsku sličnost, a prodavač se pokazao prevarantom. Kao rezultat toga, transakciju nije izvršio vlasnik. Postoje razlozi za pobijanje kupoprodajnog ugovora.
Ili je Prodavatelj prešutio kupnju stana u braku. Drugi bračni drug ima razloga za pobijanje kupoprodajnog ugovora. Takve se situacije događaju redovito, često namjerno. Jedinstvena baza Matični ured za vjenčanje ne postoji. Sudovi često prekidaju takve transakcije i tada je Kupcu vrlo teško vratiti novac.
Ili je bilježnik utvrdio poslovnu sposobnost prodavatelja, dok je on bio ograničen u poslovnoj sposobnosti, ili u trenutku transakcije nije mogao biti svjestan svojih radnji i kontrolirati ih.
Postoje i druge okolnosti.
Svaki od navedenih nedostataka temelj je za pobijanje ugovora o kupoprodaji stana od strane suda zbog nevaljanosti.
Za kupca bi trebalo biti važno: Zakon ne sadrži popise potrebnih mjera pri obavljanju javnobilježničkih radnji koje jamče neosporivost javnobilježničkog posla. Stoga kupac sam mora voditi računa o pouzdanosti svoje transakcije.
Osim toga, prilikom pružanja pravne potpore za kupoprodaju stanova potrebno je nositi se sa situacijama kada nezakonite radnje obavljaju sami bilježnici, ili se takve radnje vide u prethodno izvršenim transakcijama sa stanom.
Sama po sebi, javnobilježnička ovjera transakcije kupoprodaje stana ne štiti od mogućnosti njenog spora u budućnosti.
Trebate li iskusnog odvjetnika za transakcije stanova u Moskvi?
Nazovi, piši:
Podržavamo transakcije u Moskvi od 2004. godine. Konzultacije o fazama transakcija. Kupoprodaja po sistemu ključ u ruke!
Kako teče transakcija kupoprodaje stana kod javnog bilježnika?
Kupoprodaja stana kod javnog bilježnika kompliciranija je, dugotrajnija i nervoznija te se stoga morate pažljivije pripremiti za javnobilježnički posao nego za kupoprodaju u jednostavnom pisanje... I morate pažljivije voditi javnobilježnički posao.
Činjenica je da ovjera ugovora o kupoprodaji stana kod javnog bilježnika ne poništava prodavatelja, a što je najvažnije za kupca, potrebu prolaska kroz preostale faze kupoprodajne transakcije stana:
- - uplatiti akontaciju za stan,
- - provjerite povijest stana,
- - provjerite prodavača,
- -pripremite sam posao, što znači prikupiti Potrebni dokumenti, pripremiti sigurne nagodbe: dogovoriti s bankom zakup sefa (bankovnog računa), dogovoriti kupoprodajni ugovor s bankom, dogovoriti uvjete pristupa sefu (bankovnom računu) ,
- - završiti posao (potpisati kupoprodajni ugovor),
- -organizirati upis prijenosa vlasništva kupca
- -dostaviti dokumente za registraciju i dobiti ih natrag
- - napraviti izračune,
- - dovršite posao.
S ovog popisa ovjera transakcije kod javnog bilježnika samo je jedna faza - potpisivanje ugovora o kupoprodaji, možda dvije, ako javni bilježnik još uvijek izvrši upis prava.
Koristiš se za kupnju hipoteka, to se ne tiče javnog bilježnika. Dogovor postaje kompliciraniji, s dvije nove faze:
- odobrenje objekta za hipoteku,
- dogovaranje uvjeta kupoprodaje s bankom.
Osim toga, ograničeni ste u odabiru banke – samo one koja izdaje kredit.
Štoviše, svaka od faza zahtijeva dobivanje dodatni dokumenti, uključujući ovu okolnost treba uzeti u obzir, na primjer, prilikom davanja predujma.
A ako imate "alternativnu pogodbu" - prodajete li vi ili prodavatelj u isto vrijeme drugi stan i, sukladno tome, plaćanje se vrši na teret kupca drugog stana? Odnosno, morate istovremeno izvršiti dvije ili tri transakcije s istovremenom namirivanjem za svaki stan.
A ako jedan od njih uključuje i hipotekarni zajam?
Javni bilježnici nisu pomoćnici u takvim situacijama.
Pomoći će vam odvjetnici za nekretnine, odvjetnici za transakcije ili trgovci nekretninama.
Kako se obavlja javnobilježnički kupoprodajni posao
Kako bi obavili javnobilježnički posao, prodavatelj i kupac posjećuju bilježnika na dan koji je prethodno utvrdio bilježnik.
Prodavatelj mora imati dokumente za stan i putovnicu, kupac mora imati putovnicu. A ako je potrebno, ostali dokumenti određuju se pojedinačno prema karakteristikama nekretnine i sudionika u transakciji.
Ugovor o kupoprodaji stana moraju biti pripremljeni, oduzeti i dogovoreni od strane stranaka unaprijed. Od 2017. godine greške i tiskarske pogreške u javnobilježničkim ugovorima su vrlo česte i puno ih je teže ispraviti nego u kupoprodajnim ugovorima u jednostavnom pisanom obliku.
Svi uvjeti bitni za prodavatelja i kupca moraju biti navedeni u ugovoru o kupoprodaji stana. Javni bilježnici u pravilu "ne zatrpaju sporazum" nepotrebnim detaljima. Isto vrijedi i za postupak plaćanja. Ako su vam neki zahtjevi bitni, inzistirajte na njihovom uključivanju u ugovor. Najteže je uvjeriti bilježnika.
Kontroverzne situacije potrebno je otkloniti u fazi pripreme transakcije i ugovora o kupoprodaji stana. Koje su teške točke konkretno u vašem dogovoru – morate analizirati kada ga planirate. Budući da javni bilježnik ne prati u cijelosti transakciju, javnobilježnički ugovor o kupoprodaji je formalan i rijetko sadrži specifičnosti određene situacije.
Nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora od strane prodavatelja i kupca, javni bilježnik ga ovjerava i vrši odgovarajuće upise u registre.
Kupac postaje vlasnik nakon što izvrši registracijski zapis u Državni registar nekretnina.
Budući da transakcije sa stanovima uvijek imaju svoje posebnosti, preporučamo da se posavjetujete s transakcijskim odvjetnikom ili odvjetnikom za nekretnine koji se bave pravnom podrškom transakcija u regiji u kojoj se nekretnina nalazi.
Trebate li iskusnog odvjetnika za transakcije stanova u Moskvi?
Nazovi, piši:
Podržavamo transakcije u Moskvi od 2004. godine. Konzultacije o fazama transakcija. Kupoprodaja po sistemu ključ u ruke!
- prilično ozbiljan i odgovoran posao. Ima puno suptilnosti, posebno - je li potrebno ovjeriti takav sporazum kod javnog bilježnika. A također i pogodnosti koje može donijeti ovjera.
Ovjera javnog bilježnika je poseban postupak kojim se povećava sigurnost transakcije. Prilikom ovjere ugovora javni bilježnik:
- Provjerava je li sastavljena (ili) ispravno.
- Objašnjava stranama njegovo značenje i posljedice.
- Potvrđuje da su ugovor potpisale upravo one osobe koje su u njemu navedene.
- I da razumiju prirodu posla.
- Ako se ugovor odnosi na nekretninu na koju je upisan, javni bilježnik provjerava kome ona stvarno pripada.
Ovjera ugovora o kupoprodaji memorijskog uređaja
Svi poslovi imaju svoje karakteristike. Razmotrimo nijanse povezane s ovjerom zemljišnih čestica.
U većini slučajeva nije potrebno ovjeravati ugovor o kupoprodaji zemljišta. Ovo je obavezno samo za neke transakcije, i to:
- Ako je jedan od vlasnika ili je nesposoban.
- Ako se proda.
Ako je zemljište stečeno brakom, bit će potreban muž ili žena. Sam ugovor u takvim situacijama nije ovjeren.
Značajke i prednosti
Često se stranke ipak radije obraćaju bilježniku, čak iu slučajevima kada to nije potrebno. To je u interesu i bivšeg i novog vlasnika. Kupac može biti siguran da:
- On kupuje parcelu od nekoga tko je ima pravo prodati.
- Ugovor je ispravno sastavljen, a njegovo pravo na zemljište bit će uknjiženo.
U suprotnom riskira da postane žrtva prevaranta i ostane bez zemljišna parcela... Transakcija može biti poništena ili nije registrirana kod Rosreestra. Povrat novca također može biti težak, pogotovo ako se prodavač skriva. Možda će vam trebati pomoć agencija za provođenje zakona, itd.
Ovjera ugovora je također korisna za prodavatelja. Uostalom, ako se prodaja poništi, izgubit će barem vrijeme traženja kupca i sklapanja posla. Može se dogoditi da će se propustiti najbolje vrijeme na prodaju, jer tržište zemljišta ima sezonska kolebanja.
Kako se provodi certifikacija
Ugovor se ovjerava u prisustvu stranaka. Cijena ovisi o cijeni stranice:
- Ako je trošak stranice manji od milijun rubalja, morat ćete platiti 3000 rubalja i još 4% iznosa.
- Unutar 1-10 milijuna rubalja - 7000 rubalja i 0,2% troškova koji prelaze 1 milijun rubalja.
- Ako je parcela skuplja od 10 milijuna rubalja - 25.000 rubalja plus 0,1% iznosa koji prelazi 10 milijuna, ali u isto vrijeme ne više od 100.000 rubalja.
Postoje i pogodnosti ako se transakcija izvrši između bliskih rođaka:
- U prvom i drugom slučaju morat ćete platiti 3000 rubalja i još 2% od iznosa troška iznad 1 milijun.
- U trećem - 23.000 rubalja i 0,1% iznosa preko 10 milijuna, ali ne više od 50.000 rubalja.
Uz to se plaća i tehnički rad, odnosno sastavljanje ugovora. U različitim uredima ova usluga može koštati 6.000-10.000 rubalja.
Postupak registracije
Prilikom kontaktiranja javnog bilježnika, on ili njegov pomoćnik sastavljaju, što uključuje uvjete dogovorene između stranaka. Rjeđe mu donose gotov ugovor, koji stručnjak provjerava ispravnost sastavljanja.
Zatim javni bilježnik čita ispravu i po potrebi objašnjava njezino značenje. Nakon toga stranke potpisuju svaki primjerak. Javni bilježnik ovjerava njihov identitet (putovnicama ili drugim dokumentima) i ovjerava njihove potpise. Jedan od primjeraka ugovora ostaje u javnobilježničkom uredu. Za registraciju će biti potreban još jedan, a za svakog sudionika ostaje po jedan. Tako, minimalni broj primjeraka ugovora o kupoprodaji zemljišta uz ovjeru je četiri.
Početkom lipnja kupci i prodavači kuća ponovno su morali požuriti naučiti kako sklapati poslove prema novim pravilima. Na snagu su stupile izmjene i dopune zakona kojima se razvija trend, započet u prosincu prošle godine, uključivanja javnih bilježnika u izvršenje prometa nekretnina. Promjene su se dogodile jednako brzo i iznenadile su tržište kao i norme donesene krajem prošle godine.
Donedavno su javnobilježničke transakcije na stambenom tržištu bile iznimka nego pravilo. Dana 29. prosinca 2015., Zakon br. 391-FZ „O izmjenama i dopunama određenih zakonodavni akti Ruska Federacija“, kojim se uvodi obvezno sudjelovanje javnih bilježnika u izvršenju niza transakcija nekretninama. Od tog trenutka stranke moraju angažirati javnog bilježnika za ovjeru transakcije prilikom prodaje stana, među čijim vlasnicima su malodobna djeca, a također i ako se udio u vlasništvu stana prodaje stranoj osobi.
Nakon 2. lipnja 2016. godine proširen je popis transakcija koje su predmet izvršenja kod javnog bilježnika. To sada uključuje apsolutno sve transakcije s udjelima u vlasništvu nekretnina. Bez sudjelovanja javnog bilježnika sada je nemoguće prodati, pokloniti ili zamijeniti udio u stanu.
Transakciju će biti potrebno ovjeriti i kod javnog bilježnika ako se udio u vlasništvu stana prodaje drugom suvlasniku. A i kada se stan prodaje kao cjelina, koji je u zajedničkom vlasništvu svih članova obitelji. Primjerice, stan je u jednakim udjelima u vlasništvu dva roditelja i punoljetne djece, a prilikom prodaje morate se obratiti javnom bilježniku. Ako se to ne učini, Rosreestr neće registrirati prijenos prava.
Osim toga, otuđenje stanova maloljetnika podliježe upisu kod javnog bilježnika. U praksi to znači da bez javnog bilježnika stranke ne mogu ne samo prodati stan, već i sklopiti ugovor o zamjeni.
Izdaje notar:
Bez javnog bilježnika nemoguće je ne samo prodati stan, već i sklopiti ugovor o zamjeni.
Istodobno, transakcije koje se odnose na imovinu zajedničkog investicijskog fonda ili činjenicu da je dionica investicijski fond kupljeno. Prema zakonu, takva imovina je u zajedničkom vlasništvu sudionika zajedničkog fonda, pod kontrolom je Centralne banke, ne treba je dodatno ovjeravati, postojeća norma je bila pretjerana, pa je ovjera ovih transakcija poništena.
“Od 2. lipnja stupio je na snagu saveznog zakona 172-FZ, kojim se mijenja zakon „O državnoj registraciji prava na nekretnini i transakcijama s njima“, objašnjava Elena Abramova, notar, član uprave javnobilježničke komore Krasnojarskog teritorija. - I od 1. siječnja 2017. iste promjene u novi zakon o državnoj registraciji nekretnina br. 218-FZ, koja će zamijeniti postojeću."
Koje poslove obavlja javni bilježnik prilikom ovjere transakcije?
Javni bilježnici dužni su provjeravati takozvanu pravnu čistoću stana: moraju se pobrinuti da nema zakonskih prepreka za transakciju, da kupoprodajom ne budu narušeni interesi trećih osoba. Kako bi se u to uvjerio, javni bilježnik treba prikupiti sve dokumente potrebne za prodaju i provjeriti ima li u njima spornih točaka koje bi kasnije mogle dovesti do poništenja transakcije.
“Ovjera transakcije kod javnog bilježnika daje povećano jamstvo”, objašnjava Elena Abramova, “s obzirom na činjenice koje su potvrđene javnobilježničkim dokumentima, utvrđena je povećana dokazna snaga. Ako se utvrdi da je pogreška javnog bilježnika dovela do poništenja transakcije, kupcu će se nadoknaditi materijalna šteta."
U ovom slučaju treba napomenuti da je riječ o konkretnoj transakciji ovjerenoj kod javnog bilježnika. Ako su u prethodnom razdoblju, prilikom obavljanja transakcija, počinjeni prekršaji zbog kojih će transakcija biti osporena, za to nitko ne odgovara.
Prema riječima Elene Abramove, javni bilježnik također traži dokumente koji nedostaju za transakciju. "Građani moraju doći kod bilježnika s dokumentima o vlasništvu na stanu, ako neki dokumenti nisu dovoljni za dovršetak transakcije, javni bilježnik će sam zatražiti te podatke", kaže Elena Abramova, "tražimo informacije od USRR-a, mi dobiti ne samo javno dostupne informacije. Postoje registri ograničene uporabe, iz kojih dobivamo podatke o lišenju poslovne sposobnosti građana, da li pojedinac bankrot, bračne ugovore i valjanost putovnica.
Skraćeni su uvjeti upisa prava vlasništva na temelju javnobilježničkih poslova. Ako dokumente za upis podnosi elektronički bilježnik, upis traje jedan dan. Ukoliko građani sami podnose dokumente za upis, upis prava obavlja se u roku od tri radna dana. Samo kupac, bez prodavača, može se obratiti upisnom tijelu uz ugovor ovjeren kod javnog bilježnika.
Cijena javnobilježničkih usluga se mijenja
Trošak javnobilježničkih usluga za izvršenje prometa nekretnina sastoji se od dva dijela:
- državna pristojba za obavljanje javnobilježničkih radnji
- te naknade za pravne i tehničke poslove.
Visina državne pristojbe ovisi o iznosu transakcije. Prema članku 333.24 Porezni broj RF, iznosi 0,5% iznosa ugovora, ali ne više od 20 tisuća rubalja. Dakle, pri prodaji stana koji je pripadao maloljetnom djetetu, u vrijednosti od 3 milijuna rubalja, javnobilježnička pristojba za ovjeru transakcije iznosit će 15 tisuća rubalja.
Drugi dio plaćanja - trošak pravnih i tehničkih radova - utvrđuje centralno javnobilježnička komora u svakoj od regija.
"To je učinjeno kako bi se osiguralo da postoji jedinstven pristup određivanju plaćanja usluga", objašnjava Elena Abramova. - Kao što pokazuje praksa, ranije, gdje nije bilo takvih centralno utvrđenih tarifa, troškovi javnobilježničkih usluga bili su veći nego u drugim regijama. U cilju racionalizacije visine naknada za javnobilježničke usluge, Federalna javnobilježnička komora ove je godine donijela akt koji je obavezan za sve komore konstitutivnih entiteta Federacije, a kojim se utvrđuje maksimalni iznos tarifa za pravno-tehničke poslove. Razlikuje se ovisno o temi i fokusira se na vrijednost količine dnevnica u ovoj ili onoj regiji".
Maksimalni prag naknada za pravni i tehnički rad javnog bilježnika pri ovjeravanju ugovora, za koji je zakonom propisan javnobilježnički oblik registracije, na Krasnojarskom teritoriju u 2016. iznosio je 6835 rubalja.
"U praksi će naknada najvjerojatnije biti manja, pet tisuća rubalja", kaže Elena Abramova. - U slučajevima kada ugovor na temelju zakona nije potreban za ovjeru, građani se po volji obraćaju javnom bilježniku, maksimalna tarifa za pravni rad iznosi 13.671 rublju. Pretpostavlja se da će biti znatno niži i da će iznositi dvije tisuće rubalja.
Istom odlukom Savezne javnobilježničke komore utvrđene su beneficije za maloljetnike za plaćanje tarife za pravne i tehničke poslove. Treba razumjeti da će tijekom transakcije sudionici transakcije biti oslobođeni plaćanja samo u onom dijelu udjela u kojem stan pripada maloljetnoj osobi. Na primjer, ako je stan u zajedničkom vlasništvu jednog roditelja i jednog maloljetno dijete i prodana jednom kupcu, cijena pravnih i tehničkih radova bit će smanjena za jednu trećinu. Do sada je iznos plaćanja za pravne i tehničke radove na Krasnojarskom teritoriju u takvim slučajevima iznosio 3000 rubalja. Ove izmjene stupaju na snagu 1. srpnja 2016.
Mišljenje stručnjaka za nekretnine
Aleksej Lagutin, ravnatelj Akademije znanosti "Krom"
Gotovo sve transakcije na sekundarnom stambenom tržištu sada podliježu obveznoj ovjeri. Primjenjuje se na sve one objekte gdje postoji zajedničko vlasništvo. To su dogovori s privatiziranih stanova, sa stanovima kupljenim sredstvima materinski kapital... Jedan od uvjeta za korištenje rodiljnih naknada je obdarenost djece udjelom u vlasništvu nad objektom.
Razlog za inovacije je, općenito, jasan: država nema dovoljno novca, a ove promjene su prilika za dobivanje prilično ozbiljnih sredstava. Visina javnobilježničke naknade nije tako velika kao 1998. godine, kada su troškovi javnobilježničkih usluga iznosili do 1,5 posto iznosa transakcije. Sada, u prosjeku, troškovi stranaka su od 10 do 25 tisuća rubalja. Što se tiče toga tko točno treba platiti rad javnog bilježnika, prodavatelja ili kupca stambenog prostora, ovdje se pitanje rješava individualno, dogovorno. U većini slučajeva, troškovi se dijele na pola između vlasnika kuće i kupca kuće. Promjene su uvedene nedavno, još nema ustaljene prakse.
Elena Abramova, notar, član odbora javnobilježničke komore Krasnojarskog teritorija
Federalni zakon 172-FZ, koji je stupio na snagu početkom ljeta, pojašnjava pitanja koja su se pojavila u praksi nakon uvođenja izmjena prošle godine. Dakle, zakonodavci su utvrdili da su oni poslovi u kojima svi sudionici u zajedničkom vlasništvu prodaju svoje udjele podložni javnobilježničkoj ovjeri, odnosno prodaje se cijeli stan koji je u zajedničkom vlasništvu.
Elena Katz, voditeljica odjela za pravnu podršku Ureda Rosreestr za teritorij Krasnojarsk
Nakon uvođenja obvezne javnobilježničke ovjere niza transakcija nekretninama, pravna ekspertiza, koju tijekom registracije provodi Ured Rosreestr za teritorij Krasnojarsk, ograničena je na javnobilježničke transakcije. U tom slučaju javni bilježnik je odgovoran za provjeru zakonitosti uvjeta transakcije koja se sklapa.
Izdaje notar:
- poslovi otuđenja (prodaja, zamjena, darivanje) udjela u pravu zajedničkog vlasništva bilo kojoj osobi (uključujući i jednog od suvlasnika);
- otuđenje (prodaja, zamjena, darivanje) stana u vlasništvu maloljetnog djeteta;
- transakcije u kojima se stan koji je u zajedničkom vlasništvu članova obitelji (utvrđuju se udjeli svakog od članova obitelji) prodaje kao cjelina.
Nije potrebna notarska ovjera:
- pri prodaji stana koji je u zajedničkom vlasništvu supružnika;
- pri prodaji stana s jednim vlasnikom.
- Pukovnija smrti: muškarci radnici još uvijek umiru ponekad češće od žena Smrtnost u Rusiji iz godine u godinu
- Plodnost i obiteljska politika u Norveškoj: razmišljanja o trendovima i mogućim vezama Norveška Stanovništvo po godinama
- Kineska nova demografska politika Kineska nova demografska politika
- RBC studija: koliko Rusija zapravo troši na svoje građane