Promjene na 102 FZ na hipotekama. Savezni zakon o hipotekama u najnovijem izdanju
Zdravo! U ovom ćemo postu pogledati savezni zakon o hipoteci i osiguranju nekretnina. Možete preuzeti trenutnu verziju zakona za 2020. godinu, doznajte posljednje promjene, povijest dokumenata i stručni komentari glavnih članaka.
Tijekom 84 godine 20. stoljeća u Rusiji nije bilo hipoteke. Vlasti SSSR-a od samog početka svog režima lišile su stanovništvo zemlje prava na privatno vlasništvo. Hipoteke po novim pravilima u Rusiji pojavile su se tek krajem 20. stoljeća. Za svoj razvoj do današnjeg stanja poduzele su temeljne promjene u odnosu države prema imovinskim odnosima i stanogradnji. Uz to, bile su potrebne velike promjene u zakonodavstvu.
Tek uoči 1991. godine pojavili su se prvi preduvjeti za oživljavanje institucije hipoteke u Rusiji. To je bio Zakon o vlasništvu, donesen u prosincu 1990. Tada su, sve do 1993. godine, sukcesivno usvajani zakoni o hipoteci i o osnovama stambene politike. Glavne odredbe također su sadržane u Građanskom zakoniku. Sve se više spominju hipoteke na nekretninama.
Ti su zakoni do kraja 1994. omogućili desecima banaka da uspostave sustav izdavanja hipotekarnih zajmova. Istodobno, ovaj je posao slabo kontrolirao oskudan regrut regulatorni okvir na ovom području, što nije dopuštalo hipotekama da dosegnu visoku razinu razvoja i transparentnosti. Bio je potreban temeljno nov i moćan savezni zakon.
Usvojen je 16. srpnja 1998., mjesec dana prije najgore krize. Rusko gospodarstvo... 102 FZ za hipoteke postala je svojevrsna biblija koja je, zajedno s Građanskim zakonikom, postala ono što je sada.
Nedavne promjene i trenutna verzija zakona
U hipotekarni zakon tijekom gotovo 20 godina izvršene su brojne prilagodbe povezane s razvojem hipoteka i promjenama u drugim normativni dokumenti... Sada je revizija od 3. srpnja 2016. relevantna, s izmjenama od 01.07.2017.
Najvažniji događaji hipotekarno tržište 2016., koja je utjecala na zakonodavstvo o hipoteci, postala je:
- Zakonsko ograničenje iznosa kazne za zakašnjelu otplatu zajma (ne smije premašiti ključnu stopu Središnje banke na datum zaključenja ugovor o zajmu).
Nekoliko riječi o ključnoj stopi Središnja banka. Jednostavnim riječima- Ovo je kamatna stopa po kojoj banke uzimaju kratkoročne kredite (1 tjedan) i otvaraju depozite istog dospijeća kod Središnje banke. Od 2. svibnja 2017. stopa iznosi 9,25%.
- Obvezna ovjera transakcija s nekretninama koje su u zajedničkom vlasništvu.
Odnosno, sada, da bi se prodao stan podijeljen udjelima, nije dovoljno sklopiti kupoprodajni ugovor na jednostavan način pisanje... Potrebno je posjetiti javnog bilježnika i sastaviti transakciju u njenom obliku. Sukladno tome, troškovi registracije uvelike su porasli.
- Promjena postupka obračuna poreza na prodaju stana. Od 01.01.2016. Godine produljilo se razdoblje vlasništva nad nekretninama, nakon čega je vlasnik oslobođen plaćanja poreza na promet, s 3 na 5 godina. Uz to, sada se izračunava iznos poreza od katastarska vrijednost ili na vrijednost navedenu u kupoprodajnom ugovoru, ovisno o tome što je veće. Odnosno, transakcije s podcjenjivanjem vrijednosti u ugovoru izgubile su svoje značenje, budući da je katastarska vrijednost približno jednaka tržišnoj vrijednosti.
Tamo su dobre vijesti... Ako je pravo vlasništva registrirano prije 01.01.2016., Rok ostaje isti - 3 godine.
Primjer. Građanin Ivanov kupio je stan vrijedan 3.000.000 rubalja. u travnju 2016. godine. U svibnju 2017. prodao ga je. Katastarska vrijednost - 3.000.000 rubalja, prema ugovoru o kupoprodaji - 1.000.000 rubalja. Porez će se izračunati na temelju katastarske vrijednosti u iznosu od 2.000.000 rubalja. (minus odbitak poreza 1 milijun) i bit će jednako 260 000 rubalja.
- Još jedna dobra vijest za zajmoprimce u okviru programa “ Vojna hipoteka". Sada se podaci o takvim ugovorima neće uzimati u obzir u kreditna povijest vojnik. Zapravo, on sam ne plaća zajam. Država to čini umjesto njega.
- Od srpnja 2016. godine zakonom je utvrđeno pravo na hipoteku na parkirnim mjestima.
Opće odredbe
Glavne odredbe zakona o hipoteci utvrđuju definiciju hipoteke, osnovu za njezino nastajanje, opis zahtjeva za zalog i imovine koja se može založiti.
Zalog mora nužno biti osiguran sporazumom u kojem postoje dvije strane: založnik (vlasnik predmeta) i založni vjerovnik (vjerovnik). Štoviše, vlasnik možda uopće nema nikakve veze s zajmom, već ga samo osigurava svojom imovinom.
Sama hipoteka osnovana je ne samo prema ugovoru o zajmu. To bi moglo biti:
- ugovor o zajmu,
- ugovor o najmu,
- ugovor o radu,
- obveza temeljena na kupoprodajnom ugovoru i drugo.
Odnosno, sve obveze, ako nisu predmet osiguranja utvrđenog drugim zakonom, mogu biti predmet hipoteke.
Sporazum utvrđuje cjelovit popis obveza koje su pokrivene zalogom. Ako se nešto protivi ugovorima, založni vjerovnik također ima pravo primiti naknadu za gubitke, kamate za zlouporabu svojih sredstava, kao i pravni troškovi i troškovi prodaje založene imovine, pod uvjetom da u ugovoru nije drugačije određeno. Zbog toga je toliko važno pravilno napisati ovaj dokument.
Može se založiti sljedeće svojstvo:
- zemljišne čestice, ali ne sve (iznimke su opisane u članku 63. zakona);
- imovina koja se koristi za poslovanje;
- stambene zgrade (uključujući dijelove koji se sastoje od izoliranih prostorija);
- ljetne vikendice, vrtne kućice, kupke, garaže i druge potrošačke zgrade;
- brodovi (zrak, more, rijeka), pa čak i svemirski objekti;
- parkirno mjesto.
Glavno načelo koje se odnosi na kolateral je nedjeljivost. Odnosno, dio imovine koji se neovisno, nakon što se podijeli u naravi, ne može koristiti za namjeravanu svrhu, ne prihvaća se kao zalog. Jednostavno rečeno, ne možete postaviti samo motore aviona ili samo krov kuće.
Također je važna stvar da se stambena zgrada na zemljišnoj parceli može prihvatiti samo kao zalog zajedno sa zemljištem. Ako se stranica daje u zakup, postavlja se pravo zakupa. Istodobno, ako je rok ugovora s najmodavcem dulji od 5 godina, dopuštenje vlasnika nije ni potrebno.
Hipotekarni ugovor
Opća pravila za sklapanje svih civilnopravnih ugovora u Rusiji sadržana su u Građanskom zakoniku. Zakon o hipoteci uvodi dodatne zahtjeve koji moraju biti ispunjeni.
U obvezno u ugovoru moraju biti navedeni sljedeći podaci:
- predmet hipoteke i njegova procjena;
- bit, obujam i rok za ispunjenje obveza.
Predmet zaloge mora biti detaljno opisan kako bi ga se moglo nepogrešivo prepoznati. Ugovor bilježi naziv predmeta, opis i mjesto. U ovom slučaju, ista pravila vrijede i za unajmljenu nekretninu, dodatno naznačujući rok najma.
Ako je potrebno, stranke mogu u sporazum uključiti postupak prodaje zaloga u slučaju naplate duga na sudu ili opisati mogućnosti namirenja u pretkrivičnom razdoblju.
Kada je riječ o ugovoru o hipoteci na kredit s osobom koja kupuje nekretnine koje nisu namijenjene provedbi poduzetnička djelatnost, norme opisane u zakonu „O potrošački kredit". Odnosno, moraju se ispuniti sljedeći uvjeti:
- Potpuni trošak zajma naznačen je u ugovoru, a obvezan je na prvoj stranici.
- Zajmodavcu je zabranjeno naplaćivati zajmoprimcu radnje koje su mu dodijeljene zakonom, a koje on čini u vlastitim interesima (sve vrste provizija za izdavanje zajma i druge isplate koje nisu povezane s hipotekom).
- Uvjeti i postupak izdavanja zajma moraju biti slobodno dostupni za pregled (uključujući na Internetu).
- Zajmoprimac mora dobiti raspored plaćanja.
Hipoteka
Hipotekarna obveznica je upisani vrijednosni papir u kojem je založeno pravo založnoga prava prema zalogodavcu da ispuni obveze i pravo zaloga imovine. U zakonu ne postoji obvezni zahtjev za njegovu dostupnost za sklapanje ugovora o hipoteci. Možda nije tamo.
Ispravu sastavlja založnik ili, ako imovina pripada trećoj strani, obojica.
Zakon jasno opisuje popis podataka koji se moraju odraziti na hipoteku, kao i obvezu registracije papira kod državnog tijela (na primjer, Rosreestre). Ako barem jedna od dolje navedenih točaka nije ispunjena, hipoteka se ne može kao takva nazvati:
- Naslov dokumenta mora sadržavati riječ "hipoteka".
- Za pojedince - ime zalogodavca, detalji osobnog dokumenta. Za pravne osobe - naziv organizacije i mjesto.
- Za založnog vjerovnika isti podaci kao u odredbi 2.
- Iste pojedinosti o dužniku, ako nije založnik.
- Datum i mjesto zaključenja ugovora, kao i razlozi za nastanak obveza (na primjer, broj ugovora o zajmu).
- Iznos obveza i kamata, kao i rok za njihovo izvršenje.
- Naziv, opis i mjesto predmeta zaloga.
- Procijenjena vrijednost imovine.
- Označi o državna registracija hipoteka.
- Oznaka prisutnosti / odsutnosti tereta imovine s pravima trećih strana.
- Potpis zalogodavca i dužnika (ako nisu ista osoba).
- Navodeći datum prijenosa hipoteke na zajmodavca.
Hipoteka se može dodijeliti trećoj strani. Tada će se zahtjevi novog založnog vjerovnika temeljiti samo na informacijama koje se odražavaju u radu.
Izgubljena hipoteka može se vratiti kopijom na kojoj je na njoj označena odgovarajuća oznaka.
Nakon otplate obveza prema vjerovniku, hipoteka se vraća založnom vjerovniku, koji zatim uklanja teret s imovine u državnom tijelu.
Upis hipoteke
Na temelju zakona, hipoteke se moraju registrirati kod Rosreestr. Pored zakona „O hipotekama“, ovaj je postupak reguliran zakonom br. 218-FZ „O državnoj registraciji nekretnina“.
Državna registracija formalno se sastoji od zapisa transakcije u Jedinstvenom državnom registru nekretnina.
Osnova za registraciju transakcije je zajednička prijava zalogodavca i založnog vjerovnika ili na temelju prijave javnog bilježnika koji je ovjerio sporazum.
Upis hipoteke na temelju zakona provodi se uz istodobnu registraciju vlasništva osobe na čija prava se nameće teret. Ako je dostupna, upisuje se hipoteka.
Sigurnost hipotekarne imovine
Temeljna je stvar da zalog imovine ne pruža vjerovniku mogućnost da ograniči založno pravo za korištenje ove imovine za njezinu namjenu. Također ima pravo na korist od kolaterala, dok vjerovnik ne može zahtijevati taj prihod.
Istodobno, založni dužnik dužan je održavati imovinu u dobrom stanju i po potrebi izvršiti popravke vlastita sredstva ako u ugovoru nije drugačije navedeno.
Često se pojavljuju sporovi oko zakonitosti vjerovnikova potraživanja radi osiguranja kolaterala od štete, pogoršanja ili gubitka. Zakon kaže da se takvo osiguranje može osigurati uvjetima ugovora o zajmu. U pravilu se imovina osigurava na teret hipoteke.
Uz to, vlasnik je dužan poduzeti sve raspoložive mjere za očuvanje imovine netaknutom i sigurnom te obavijestiti založnog vjerovnika ako postoji stvarna prijetnja gubitkom zaloga.
Naknadna hipoteka
Naknadna hipoteka sastoji se u ponovnom založenju već hipoteke imovine. To može biti zalog istom vjerovniku (za ostale obveze) ili drugima.
Važno je slijediti uvjete izvornog ugovora o hipoteci. Ako sadrži izričitu zabranu naknadnih hipoteka (i u većini ugovora stambena hipoteka kakva jest), tada će takva transakcija biti poništena bez obzira na to je li potencijalni založni vjerovnik znao za nju ili ne.
Postoje i slučajevi kada ugovor određuje zahtjeve za upis naknadne hipoteke. U tom se slučaju mora sklopiti novi ugovor u skladu s tim uvjetima.
Inače, naknadna hipoteka malo se razlikuje od trenutne. Posebnu pozornost treba posvetiti samo postupku prikupljanja. Ovdje se treba voditi pravilom prvenstvenih prava potraživanja, u skladu s kojim se otplata obveza provodi redom, počevši od prvog vjerovnika. Dakle, posljednji vjerovnik možda neće imati dovoljno novca od prodaje imovine.
Zadatak
Založni vjerovnik ima pravo, prema vlastitom nahođenju, prenijeti pravo potraživanja ispunjenja obveza iz hipoteke na bilo koju treću stranu. Na primjer, ako banka želi dodijeliti instrument osiguranja trećoj strani, ne mora imati dozvolu za izvršenje hipotekarno kreditiranje.
Istodobno, osoba na koju je prešlo pravo na hipoteku dobiva i prava iz obveze osigurane zalogom. Odnosno, ta osoba zauzima mjesto prvobitnog vjerovnika.
Prijenos hipoteke vrši se sklapanjem sporazuma u jednostavnom pisanom obliku. Na vrijednosnom papiru mora se izvršiti odgovarajući unos o novom založnom vjerovniku.
Zanimljivo je da zakon izričito zabranjuje bilježenje hipoteke kako bi zabranio njezin prijenos trećim stranama. Takav je zapis apriori ništav.
Kolekcija
Ako dužnik neblagovremeno i ne otplati svoje obveze u cijelosti, čime krši uvjete zaključenog sporazuma, vjerovnik ima pravo započeti ovrha dug.
Postoje dva načina razvoja događaja:
- suđenje;
- vansudska naplata.
Ako hipotekarni ugovor ne predviđa mogućnost izvansudskog namirenja duga (uvedenog člankom 55. Zakona) prikupljanjem založene imovine, takva naplata moguća je samo sudskom odlukom.
Dva su slučaja u kojima je izvanparnična naplata nemoguća:
- Razdoblje tijekom kojeg se dug ne vraća (kašnjenje) ne prelazi 3 mjeseca.
- Stanje duga je manje od 5% duga.
U praksi se naplata duga od strane banaka prodajom hipoteke događa samo u ekstremnim slučajevima, kada druge metode ne donose željeni rezultat. Međutim, ne treba zaboraviti da je zakon u takvim slučajevima u pravilu na strani vjerovnika, jer je s dužnika povrijeđen sklopljeni hipotekarni ugovor. Stoga, ako se ipak dođu do krajnjih mjera, založenu imovinu moguće je prodati radi isplate duga.
Ostvarivanje imovine
Imovina dužnika prodaje se stavljanjem na javnu dražbu u obliku dražbe. Njegova organizacija i ponašanje nisu regulirani ovim zakonom. To je odgovornost procesnog zakonodavstva i Građanski zakonik.
Općenito, nadmetanje se provodi na sljedeći način. Ne prije 30, ali najkasnije 10 dana prije dražbe, u službenim novinama objavljuje se objava s informacijama o tome kada će se, gdje i što staviti na dražbu.
Oni koji žele sudjelovati moraju uplatiti polog u iznosu koji ne prelazi 5% od početne prodajne cijene nekretnine. Pobjednik je onaj koji je ponudio najvišu cijenu. Ostatak pologa vraća se odmah.
Na dan dražbe s pobjednikom se potpisuje protokol. Odluka vrijedi 5 dana, tijekom kojih kupac plaća ostatak vrijednosti imovine, nakon čega se, u roku od 5 dana, s njim sklapa ugovor o kupoprodaji.
Izvansudska prodaja imovine odvija se po sličnoj shemi s jedinom razlikom što dražbu u ime založnog vjerovnika organizira ovlaštena osoba. Prihod od prodaje raspodjeljuje se među svim založnim vjerovnicima, a ostatak se vraća zalogodavcu.
Zakon također navodi da vjerovnik može zadržati imovinu za sebe, ako to učini u pitanju u ugovoru. Dužnik može u bilo kojem trenutku, prije nego što je najava dražbe zatvorena, zaustaviti naplatu otplatom duga.
Dražba se može proglasiti nevažećom ako je prisutan samo jedan kupac, početni iznos nije povećan ili pobjednik nije platio nekretninu. Usput, za potonje, Građanski zakonik predviđa odgovornost koja se izražava u odšteti.
Značajke hipoteka na zemljištu
Hipoteka zemljišne čestice moguće ako promet takvih predmeta nije ograničen zakonom ili njegova veličina prelazi utvrđenu minimalnu vrijednost propisi za web stranice ove vrste i namjene.
Općinska imovina može se založiti kao zalog. Ali postoje uvjeti:
- mjesto treba dodijeliti za individualnu stanogradnju u okviru socijalnih programa;
- hipoteka bi trebala biti povezana s dobivanjem kredita za uređenje ove stranice;
- odluku o mogućnosti osiguranja donosi općinska vlast.
Zemljište stečeno na račun kreditna sredstva, založeno je od trenutka upisa vlasništva. Ako vlasnik želi sagraditi bilo kakve zgrade ili građevine na zemljištu, ne mora tražiti dozvolu hipotekarnog vjerovnika. Samo ako to nije u suprotnosti s ugovorom, i ove će zgrade postati predmetom zaloga. To je točno trenutak u kojem funkcionira načelo nedjeljivosti, tj. Zgrade ne mogu postojati odvojeno od mjesta, odnosno one su također uključene u zalog.
Razmotrite i drugi slučaj. Na primjer, građanin X posjeduje zemljište kupljeno osobnim sredstvima i bez tereta. Jednom je na ovom mjestu odlučio sagraditi stambenu zgradu novčanim sredstvima hipotekarni zajam... Banka je izdala novac i od tog je trenutka uzela zemljište kao zalog. A onda će, nakon gradnje kuće i upisa prava na nju, uzeti kuću kao zalog. Isti princip nedjeljivosti. Samo u ovom slučaju, zajmodavac je zemlju prvobitno uzeo kao zalog, budući da kućište još nije izgrađeno, a zajam mora biti osiguran nečim.
Ovrha nad zemljištem također se provodi putem otvorenih natječaja. Važna značajka je prodaja poljoprivrednog zemljišta. Dok se žetva ne ubere i ne proda, ovrha na tim zemljištima ne može se izvršiti.
Hipoteka za nestambene prostore
Hipoteka nestambenih prostorija ima niz značajki koje su opisane u odgovarajućem odjeljku zakona.
Dakle, poduzeće kao jedinstveni imovinski kompleks prenosi se na hipoteku sa svom imovinom koja se nalazi na teritoriju, uključujući zemljište.
Samostojeći nestambene prostore založio u cijelosti, zajedno sa zemljišna parcela.
Istodobno, založni vjerovnik ne može na bilo koji način ometati ili ograničavati založno pravo za korištenje imovine. Iznimka su samo transakcije s otuđenjem nekretnine i njezin prijenos kao zalog.
Poduzeće se može založiti samo ako je iznos dužničkih obveza najmanje polovica procijenjene vrijednosti imovine. Rok za podnošenje zahtjeva za naplatu zaloga je najmanje godinu dana od dana zaključenja ugovora.
Pretpostavimo da je poduzeće N pod hipotekom banke Y prema ugovoru o zajmu na razdoblje od 9 mjeseci. Ako tvrtka ne vrati dug, banka još uvijek ne može započeti postupak naplate prije 12 mjeseci od datuma potpisivanja dokumenta.
Usput, dug od hipotekarnog poduzeća moguće je naplatiti samo sudskom odlukom.
Hipoteka stambenih zgrada i stanova
DO stambene zgrade a prilikom prijenosa na hipoteku, stanovi također imaju posebne zahtjeve, jer mogu biti prebivalište ne samo založnog vjerovnika.
Treba odmah napomenuti da hipoteka stambenih prostora koji su u općinskom vlasništvu nije dopuštena. Ostali predmeti imaju niz posebnosti:
- Kada se otuđuje imovina u kojoj su registrirana maloljetna djeca, potrebno je dopuštenje organa starateljstva.
- Tijekom gradnje stambene zgrade hipoteka se može dobiti materijalima i opremom, ali nakon gradnje gotova kuća je založena.
- Prema članku 77. zakona, stambeni prostori koji su kupljeni kreditnim novcem založeni su od trenutka upisa prava vlasništva.
- Uz "vojnu hipoteku" zajmodavac je založio kućište i vladino tijelo, koja vrši plaćanja za otplatu kredita.
Usput, nedavno je Vijeće Federacije usvojilo izmjene i dopune zakona "O sustavu akumulativne hipoteke", prema kojem se novac obračunava za "Vojnu hipoteku". Sada više kategorija vojnog osoblja ima pravo vratiti svoj račun nakon ponovnog stupanja u službu.
Najvažnija točka u ovom odjeljku je klauzula o ovrhi stambenog prostora. Ova činjenica je osnova za deložaciju stanara. Provodi se u skladu sa zahtjevima zakona. Ova je točka detaljno opisana u čl. 78.
Kao što vidite, ovaj savezni zakon daje prilično jasnu ideju o hipotekama. Učinkovit je alat koji regulira hipotekarno tržište u Rusiji. Važno je da je to živi dokument koji, ako ne uvijek munjevito, reagira na promjene. Trenutna situacija i omogućuje razvoj stambene izgradnje u zemlji.
Što god mislili o hipoteci, hipoteku postaje lakše dobiti svake godine. Velika zasluga za to pripada zakonu o hipoteci. možete saznati dalje.
Ako trebate kvalificiranu pomoć hipotekarnog odvjetnika, zaštitu svojih interesa pred bankom ili drugom polovicom u slučaju razvoda, preporučujemo da se prijavite za besplatno savjetovanje s našim odvjetnikom. Pružit će stručnu pomoć i predložiti učinkovit izlaz iz vaše situacije.
Imate li još pitanja o ovoj temi? Čekamo ih u nastavku. Ocijenite post i kliknite gumbe na društvenim mrežama.
SAVEZNO PRAVO RUSKE FEDERACIJE
Br. 102-FZ o hipoteci (zalog nekretnina)
Prihvaćeno
Državna duma
Odobreno
Vijeće Federacije
POGLAVLJE I. OSNOVNE ODREDBE
Članak 1. Razlozi za pojavu hipoteke i njezino uređenje
1. Prema ugovoru o zalogu nepokretne imovine (ugovor o hipoteci), jedna strana - hipotekarni vjerovnik, koji je vjerovnik za obvezu osiguranu hipotekom, ima pravo na naknadu štete novčana potraživanja prema dužniku prema ovoj obvezi iz vrijednosti založene nepokretnosti druge strane - založnice, uglavnom ostalim vjerovnicima zalogodavca, uz iznimke utvrđene saveznim zakonom.
Založnik može biti sam dužnik pod obvezom osiguranom hipotekom ili osoba koja ne sudjeluje u toj obvezi (treća strana).
Imovina na kojoj se zasniva hipoteka ostaje kod založnog dužnika u njegovom posjedu i na korištenju.
2. Zalog nepokretne imovine koji nastaje na temelju saveznog zakona nastankom okolnosti navedenih u njemu (u daljnjem tekstu hipoteka u skladu sa zakonom) podliježe pravilima o zalogu koji proizlaze iz na osnovu ugovora o hipoteci, ako saveznim zakonom nije drugačije određeno.
3. Opća pravila o zalozima sadržanim u Građanskom zakoniku Ruska Federacija, primjenjuju se na odnose prema hipotekarnom ugovoru u slučajevima kada navedeni zakonik ili ovaj savezni zakon ne uspostavlja druga pravila.
4. Zalog zemljišnih parcela, poduzeća, zgrada, građevina, stanova i druge nepokretne imovine može nastati samo ukoliko je njihov promet dopušten saveznim zakonima.
Članak 2. Obveza osigurana hipotekom
1. Hipoteka se može ustanoviti kao jamstvo za obvezu prema ugovoru o kreditu, prema ugovoru o zajmu ili drugoj obvezi, uključujući obvezu koja se temelji na prodaji i kupnji, najmu, ugovoru ili drugom ugovoru, uzrokujući štetu, osim ako savezni savez ne predvidi drugačije zakon.
2. Obveze osigurane hipotekom podliježu računovodstvo vjerovnik i dužnik, ako jesu pravne osobe, na način propisan zakonodavstvom Ruske Federacije o računovodstvu.
Članak 3. Potraživanja osigurana hipotekom
1. Hipoteka osigurava uplatu hipoteke glavničnog iznosa duga po ugovoru o zajmu ili druge obveze osigurane hipotekom u cijelosti ili djelomično predviđenim ugovorom o hipoteci.
Hipoteka, osnovana radi osiguranja izvršenja ugovora o zajmu ili ugovora o zajmu uz uvjet plaćanja kamate, također osigurava isplatu vjerovniku (zajmodavcu) kamate koja mu pripada za korištenje zajma (posuđena sredstva).
Ako ugovorom nije drugačije određeno, hipoteka također osigurava isplatu založnom vjerovniku iznosa koji mu pripadaju:
1) kao naknadu za gubitak i / ili kao oduzimanje (novčana kazna, kazna) zbog neizvršenja, kašnjenja u izvršenju ili drugog nepravilnog izvršavanja obveze osigurane hipotekom;
2) u obliku kamate za nezakonitu upotrebu drugih u gotovini predviđena obvezom osiguranom hipotekom ili saveznim zakonom;
3) nadoknaditi pravne troškove i druge troškove prouzrokovane ovrhom založene imovine;
4) nadoknaditi troškove prodaje založene imovine.
2. Ako ugovorom nije drukčije određeno, hipoteka osigurava potraživanja založnog vjerovnika u onoj mjeri u kojoj ih ima u trenutku zadovoljenja, na račun založene imovine.
3. Ako je ugovorom o hipoteci naveden ukupan čvrst iznos potraživanja založnog vjerovnika osiguran hipotekom, obveze dužnika prema založnom vjerovniku u dijelu koji prelazi taj iznos ne smatraju se osiguranim hipotekom, osim potraživanja temeljem podstavaka 3. i 4. stavka 1 ovog članka ili na članak 4. ovog Saveznog zakona.
Članak 4. Osiguranje hipotekom dodatni troškovi založni vjerovnik
U slučajevima kada je založni vjerovnik, u skladu s uvjetima hipotekarnog ugovora ili zbog potrebe osiguranja očuvanja imovine založene prema ovom ugovoru, prisiljen snositi troškove njenog održavanja i / ili zaštite ili platiti dug zalogodavca za poreze, naknade ili režije povezane s ovom isplatom imovine, naknada založnom vjerovniku osigurava se na teret založene imovine.
Članak 5. Imovina koja može biti predmet hipoteke
1. Ugovorom o hipoteci može se založiti nepokretnost navedena u stavku 1. članka 130. Građanskog zakonika Ruske Federacije čija su prava upisana na način propisan za državnu registraciju prava na nekretninama i transakcija s njom , uključujući.
(odlomak je dopunjen Saveznim zakonom od 30. prosinca 2004. br. 216-FZ od 11. siječnja 2005.)
1) zemljišne čestice, osim zemljišnih čestica navedenih u članku 63. ovog Saveznog zakona;
2) poduzeća, kao i zgrade, građevine i druga nepokretna imovina koja se koristi u poduzetničkoj djelatnosti;
3) stambene zgrade, stanovi i dijelovi stambenih zgrada i stanova, koji se sastoje od jedne ili više izoliranih prostorija;
4) vikendice, vrtne kućice, garaže i druge potrošačke zgrade;
5) zrak i morski brodovi, plovila za unutarnju plovidbu i svemirski objekti.
Zgrade, uključujući stambene zgrade i druge građevine, i građevine izravno povezane sa zemljištem, mogu biti predmet hipoteke, u skladu s pravilima članka 69. ovog Saveznog zakona.
2. Pravila ovog Saveznog zakona primjenjivat će se na založbu nepokretne imovine u izgradnji koja se podiže na zemljišnoj parceli u skladu sa zahtjevima zakonodavstva Ruske Federacije, uključujući zgrade i građevine, u skladu s pravilima članka 69. ovog Saveznog zakona.
3. Ako ugovorom nije drukčije određeno, stvar koja je predmet hipoteke smatra se založenom zajedno s priborom (članak 135. Građanskog zakonika Ruske Federacije) u cjelini.
4. Dio imovine čija je podjela nemoguća u naravi bez promjene svrhe (nedjeljiva stvar) ne može biti neovisan predmet hipoteke.
5. Pravila o hipoteci na nepokretnoj imovini primjenjuju se u skladu s tim na zalog prava najmoprimca prema ugovoru o zakupu takve imovine (pravo najma), jer savezni zakon drugačije nije utvrdio i ne proturječi suštini odnosa najma.
Članak 6. Pravo zalaganja imovine po ugovoru o hipoteci
1. Hipoteka se može osnovati na imovini navedenoj u članku 5. ovog Saveznog zakona, koja pripada hipoteci na temelju prava vlasništva ili prava ekonomskog upravljanja.
2. Hipoteke imovine koja je povučena iz prometa, imovine koja se ne može izvršiti u skladu sa saveznim zakonom, kao i imovine za koju je zabranjena obvezna privatizacija ili privatizacija u skladu sa postupkom utvrđenim saveznim zakonom, neće biti dopuštene. * 6,2)
3. Ako je predmet hipoteke imovina za čije otuđenje je potreban pristanak ili dopuštenje druge osobe ili tijela, isti pristanak ili dopuštenje potreban je i za hipoteku ove imovine.
Odluke o zalogu nekretnine koja se nalazi u državno vlasništvo a nisu fiksirane na pravu ekonomskog upravljanja, donosi ih Vlada Ruske Federacije ili vlada (administracija) sastavnog dijela Ruske Federacije.
4. Pravo na zakup može biti predmet hipoteke uz pristanak najmodavca, ako saveznim zakonom ili ugovorom o zakupu nije drugačije određeno. U slučajevima predviđenim stavkom 3. članka 335. Građanskog zakonika Ruske Federacije, također je potreban pristanak vlasnika iznajmljene imovine ili osobe koja ima pravo gospodarskog upravljanja.
5. Zalog nepokretnosti nije osnova za oslobađanje osobe koja je po hipotekarnom ugovoru djelovala kao založnik iz ispunjavanja uvjeta pod kojima je sudjelovala u investicijskom (komercijalnom) nadmetanju, aukciji ili na drugi način u postupku privatizacije imovine koja je predmet ovog zaloga.
6. Hipoteka se odnosi na sva nerazdvojna poboljšanja predmeta hipoteke, ako sporazumom ili ovim Saveznim zakonom nije drukčije određeno.
(stavka je dodatno uključena od 11. siječnja 2005. Saveznim zakonom od 30. prosinca 2004. br. 216-FZ)
Članak 7. Hipoteka imovine u zajedničkom vlasništvu
1. Za imovinu u zajedničkom zajedničkom vlasništvu (bez određivanja udjela svakog od vlasnika u vlasništvu) hipoteka se može osnovati uz suglasnost svih vlasnika. Suglasnost mora biti dana u pisanom obliku, ako saveznim zakonom nije drugačije određeno.
2. Sudionik u zajedničkom zajedničkom vlasništvu može založiti svoj udio u pravu na zajedničko vlasništvo bez pristanka ostalih vlasnika.
U slučaju potraživanja na zahtjev založnog vjerovnika izvršenja ovog udjela tijekom njegove prodaje, vrijede pravila članaka 250. i 255. Građanskog zakonika Ruske Federacije o prvenstvenom pravu kupnje koji pripada drugim vlasnicima i o ovrsi. o udjelu u zajedničkom vlasničkom pravu, osim za slučajeve ovrhe nad udjelom u vlasništvu zajedničkog dobra stambene zgrade ( članak 290 Građanskog zakonika Ruske Federacije) u vezi s ovrhom nad stanom u ovoj kući.
POGLAVLJE II. ZAKLJUČIVANJE HIPOTEKARNOG UGOVORA
Članak 8. Opća pravila za sklapanje hipotekarnog ugovora
Hipotekarni ugovor sklapa se sukladno Opća pravila Građanskog zakonika Ruske Federacije o sklapanju ugovora, kao i odredbe ovog Saveznog zakona.
Članak 9. Sadržaj hipotekarnog ugovora
1. Hipotekarni ugovor mora naznačiti predmet hipoteke, njegovu procjenu, bit, iznos i rok za ispunjenje obveze osigurane hipotekom.
2. Predmet hipoteke određuje se u ugovoru navodeći njegovo ime, mjesto i opis dovoljan za identifikaciju ovog predmeta.
U hipotekarnom ugovoru mora se naznačiti pravo temeljem kojeg imovina koja je predmet hipoteke pripada hipoteku, te naziv tijela koje provodi državnu registraciju prava na nekretninama i transakcija s njom (u daljnjem tekstu - tijelo koji provodi državnu registraciju prava) koji je ovo pravo upisao založni vjerovnik.
Ako je predmet hipoteke pravo zakupa koje pripada hipoteku, zakupljena imovina mora biti definirana u ugovoru o hipoteci na isti način kao da je sama predmet hipoteke i mora biti naznačen rok zakupa.
3. Procjena predmeta hipoteke utvrđuje se u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije dogovorom založnog vjerovnika s hipotekarnim vjerovnikom u skladu sa zahtjevima članka 67. ovog Saveznog zakona prilikom hipoteke na zemljišnoj čestici i naznačena je u hipotekarni ugovor u novčanom iznosu.
Uz hipoteku države i općinsko vlasništvo njegova se procjena provodi u skladu sa zahtjevima utvrđenim saveznim zakonom ili na način koji on utvrđuje.
Stavak je izuzet od 13. studenoga 2001. Saveznim zakonom od 9. studenoga 2001. br. 143-FZ
U slučaju zaloga nepotpune gradnje nepokretnosti koja je u državnom ili općinskom vlasništvu, provodi se procjena Tržišna vrijednost ovo svojstvo.
(odlomak je dodatno uključen od 13. studenog 2001. Saveznim zakonom od 9. studenoga 2001. br. 143-FZ)
4. Obveza osigurana hipotekom mora biti navedena u ugovoru o hipoteci s naznakom njenog iznosa, osnove za nastanak i roka izvršenja. U slučajevima kada se ta obveza temelji na bilo kojem sporazumu, moraju biti naznačene strane u ugovoru, datum i mjesto sklapanja. Ako će se u budućnosti utvrđivati iznos obveze osigurane hipotekom, ugovor o hipoteci mora navesti postupak i druge potrebne uvjete njegova definicija.
5. Ako obveza osigurana hipotekom podliježe dijelnom ispunjavanju, ugovor o hipoteci mora navesti uvjete (učestalost) odnosnih plaćanja i njihove iznose ili uvjete koji omogućuju određivanje tih iznosa.
6. Ako su prava založnog vjerovnika u skladu s člankom 13. ovog Saveznog zakona ovjerena hipotekom, to je naznačeno u ugovoru o hipoteci, osim u slučajevima kada se hipoteka izdaje na temelju zakona.
(klauzula dopunjena 14. veljače 2002. Saveznim zakonom od 11. veljače 2002. br. 18-FZ)
Članak 10. Državna registracija hipotekarnog ugovora.
1. Hipotekarni ugovor zaključuje se u pisanom obliku i podliježe državnoj registraciji.
Sporazum koji ne sadrži nijedan podatak naveden u članku 9. ovog Saveznog zakona ili su kršena pravila stavka 4. članka 13. ovog Saveznog zakona, ne podliježe državnoj registraciji kao ugovor o hipoteci.
Nepoštivanje pravila o državnoj registraciji hipotekarnog ugovora povlači za sobom njegovu nevaljanost. Takav ugovor smatra se ništetnim.
2. Ugovor o hipoteci smatra se sklopljenim i stupa na snagu od trenutka njegove državne registracije.
3. Kada je hipotekarni ugovor uključen u zajam ili drugi ugovor koji sadrži obvezu osiguranu hipotekom, oblik i državna registracija ovog ugovora moraju biti u skladu sa zahtjevima utvrđenim za hipotekarni ugovor.
4. Ako ugovor o hipoteci ukazuje da su prava založnog vjerovnika u skladu s člankom 13. ovog Saveznog zakona ovjerena hipotekom, zajedno s takvim sporazumom, hipoteka se podnosi tijelu koje provodi državnu registraciju prava. Ako zaključenje odgovarajućeg sporazuma podrazumijeva pojavu hipoteke na temelju zakona, u slučaju sastavljanja hipoteke, predočit će se odgovarajući ugovor i hipotekarna obveznica. Tijelo koje provodi državnu registraciju prava na hipoteci označava vrijeme i mjesto državne registracije, brojeve i pečate listove hipoteke u skladu sa stavkom dvije točke 3. članka 14. ovog Saveznog zakona.
(članak izmijenjen i dopunjen Saveznim zakonom od 30. prosinca 2004. br. 216-FZ)
Članak 11. Pojava hipoteke kao tereta
1. Državna registracija hipotekarnog ugovora osnova je za upis hipoteke u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama i transakcija s njom.
Državna registracija sporazuma koji podrazumijeva pojavu hipoteke na temelju zakona temelj je za upis u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama i transakcija s njom o nastanku hipoteke na temelju zakona.
Stavak je postao nevaljan 1. siječnja 2005. - savezni zakon od 2. studenoga 2004. broj 127-FZ.
2. Hipoteka kao teret na imovini založenoj hipotekarnim ugovorom nastaje od trenutka sklapanja ovog ugovora.
U slučaju hipoteke, na temelju zakona, hipoteka kao teret imovine nastaje od trenutka državne registracije vlasništva nad ovom nekretninom, ako ugovorom nije drugačije određeno.
3. Smatrat će se da prava založnog vjerovnika (pravo zaloga) na imovinu predviđena ovim Saveznim zakonom i hipotekarnim ugovorom proizlaze od trenutka upisa hipoteke u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama i transakcijama s To, ako saveznim zakonom nije drugačije određeno. Ako je obveza osigurana hipotekom nastala nakon upisa hipoteke u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama i transakcija s njom, prava založnog vjerovnika nastaju od trenutka nastanka ove obveze.
Prava založnog vjerovnika (založno pravo) na založenoj imovini ne podliježu državnoj registraciji.
(članak izmijenjen Saveznim zakonom od 11. veljače 2002. br. 18-FZ)
Članak 12. Upozorenje založnog vjerovnika o pravima trećih strana na predmet hipoteke
Pri zaključivanju hipotekarnog ugovora hipotekarni vjerovnik dužan je hipotekarnog upisa pismeno upozoriti na sva prava trećih osoba koja su mu bila poznata u vrijeme državne registracije ugovora na predmet hipoteke (hipotekarna prava, doživotna upotreba, zakup, služnosti i druga prava). Neispunjavanje ove obveze daje založnom vjerovniku pravo zahtijevati prijevremeno izvršenje obveze osigurane hipotekom ili izmjenu uvjeta hipotekarnog ugovora.
POGLAVLJE III. HIPOTEKA
Članak 13. Osnovne odredbe o hipoteci
1. Prava založnog vjerovnika iz obveze osigurane hipotekom i prema ugovoru o hipoteci mogu se ovjeriti hipotekom, ako ovim Saveznim zakonom nije drukčije određeno.
Hipotekarna obveznica može biti ovjerena pravima hipotekarnog založnika pod hipotekom na temelju zakona i obveze osigurane ovom hipotekom, ako ovim Saveznim zakonom nije drukčije određeno.
(odlomak je dodatno uključen od 14. veljače 2002. Saveznim zakonom od 11. veljače 2002. br. 18-FZ)
2. Hipoteka je upisani vrijednosni papir koji potvrđuje sljedeća prava njezinog pravnog vlasnika:
Pravo na izvršenje novčane obveze osigurane hipotekom, bez davanja drugih dokaza o postojanju te obveze;
Pravo zaloga na imovini opterećenoj hipotekom.
(klauzula izmijenjena i dopunjena Saveznim zakonom od 11. veljače 2002. br. 18-FZ)
3. Odgovorni pod hipotekom su dužnik u skladu s obvezom osiguranom hipotekom i založni dužnik.
4. Sastavljanje i izdavanje hipoteke nije dozvoljeno ako:
1) predmet hipoteke je:
Poduzeće kao imovinski kompleks;
(paragraf je postao nevaljan 10. veljače 2004. - Savezni zakon od 5. veljače 2004. br. 1-FZ (
Šuma;
Pravo najma imovine navedene u ovom podstavku;
2) hipoteka osigurava novčanu obvezu, iznos duga za koji u vrijeme sklapanja ugovora nije određen i koji ne sadrži uvjete koji omogućuju određivanje ovog iznosa u odgovarajućem trenutku.
U slučajevima predviđenim ovim stavkom, uvjeti hipoteke u ugovoru o hipoteci su nevaljani.
5. Hipotekarnu obveznicu sačinjava založni dužnik, a ako je treća osoba, i dužnik pod obvezom osiguranom hipotekom.
Hipotekarnu obveznicu prvotnom založnom vjerovniku izdaje državno tijelo za registraciju nakon državne registracije hipoteke.
(stavak izmijenjen Saveznim zakonom od 30. prosinca 2004. br. 216-FZ)
Prijenos prava iz hipoteke i zaloga hipoteke izvršit će se u skladu s postupkom utvrđenim u člancima 48. i 49. ovog Saveznog zakona.
6. Dužnik pod obvezom osiguranom hipotekom, založnik i zakoniti vlasnik sporazumno mogu promijeniti uvjete hipoteke koje su prethodno utvrdili.
7. Pri zaključivanju sporazuma navedenog u odredbi 6. ovog članka i stavka 3. članka 36. ovog Saveznog zakona i prijenosa duga u okviru obveze osigurane hipotekom, ovi sporazumi predviđaju:
Ili mijenjati sadržaj hipoteke dodavanjem originala ovog sporazuma i naznaka u tekstu same hipotekarne obveznice na ugovor kao dokument koji je sastavni dio hipotekarne obveznice, u skladu s pravilima dijela drugog članka 15. ovog Saveznog zakona;
Ili otkazivanje hipotekarne obveznice i istovremeno izdavanje nove hipotekarne obveznice, sastavljene uzimajući u obzir relevantne promjene.
Državna registracija sporazuma o promjeni sadržaja hipotekarne obveznice mora se izvršiti u roku od jednog dana od trenutka kada se podnositelj zahtjeva prijavi tijelu koje provodi državnu registraciju prava. Državna registracija takvog sporazuma je besplatna.
U slučaju otkazivanja hipotekarne obveznice i istodobno izdavanja nove hipotekarne obveznice zajedno sa zahtjevom za izmjenu evidencije Ujedinjenog Kraljevstva državni registar prava na nekretninama i transakcija s njom zalogodavac tijelu koje provodi državnu registraciju prava prenosi novu hipoteku koja se predaje hipoteci u zamjenu za hipoteku u njegovom pravnom posjedu.
Otkazana hipotekarna obveznica čuva se u arhivi državnog registra dok se ne poništi evidencija hipoteke.
(klauzula izmijenjena i dopunjena Saveznim zakonom od 30. prosinca 2004. br. 216-FZ)
Članak 14. Sadržaj hipoteke
1. Hipoteka u trenutku izdavanja prvotnom založnom vjerovniku od strane tijela koje provodi državnu registraciju prava mora sadržavati:
(stavak je dopunjen od 14. veljače 2002. Saveznim zakonom od 11. veljače 2002. br. 18-FZ; kako je izmijenjen i dopunjen 11. siječnja 2005. Saveznim zakonom od 30. prosinca 2004. br. 216-FZ, - vidi prethodna verzija)
1) riječ "hipoteka" uključena u naslov dokumenta;
2) ime zalogodavca i naznaka mjesta njegove registracije, odnosno njegovo ime i naznaka mjesta, ako je zalogodavac pravna osoba;
3) ime izvornog založnog vjerovnika i naznaka njegova mjesta registracije, ili njegovo ime i naznaka njegovog sjedišta, ako je založni pravnik pravna osoba;
(podstavak izmijenjen Saveznim zakonom od 30. prosinca 2004. br. 216-FZ)
4) naziv ugovora o zajmu ili drugo novčana obveza, čije je izvršenje osigurano hipotekom, naznačujući datum i mjesto sklapanja takvog sporazuma ili osnovu za nastanak obveze osigurane hipotekom;
5) ime dužnika iz obveze osigurane hipotekom, ako dužnik nije založnik, i naznaka mjesta upisa dužnika ili njegovo ime i naznaka mjesta, ako je dužnik pravna osoba ;
(podstavak izmijenjen Saveznim zakonom od 30. prosinca 2004. br. 216-FZ);
6) naznaka iznosa obveze osigurane hipotekom i iznosa kamata ako su plative po ovoj obvezi ili uvjeta koji omogućuju u odgovarajućem trenutku utvrđivanje tog iznosa i kamata;
7) naznaka datuma dospijeća za plaćanje iznosa obveze osigurane hipotekom, a ako se taj iznos plaća u ratama - vrijeme (učestalost) odgovarajućih uplata i iznos svake od njih ili uvjeti koji omogućuju određivanje ovih uvjeta i iznosa plaćanja (plan otplate duga);
8) naziv i opis dovoljni za identifikaciju imovine na kojoj je hipoteka osnovana i naznaka smještaja takve imovine;
9) novčana vrijednost imovine na kojoj je hipoteka utemeljena, a u slučajevima kada je osnivanje hipoteke obvezno na temelju zakona, novčana vrijednost imovine, potvrđena mišljenjem procjenitelja;
(podstavak izmijenjen Saveznim zakonom od 9. studenoga 2001. br. 143-FZ)
10) naziv prava na osnovu kojeg imovina koja je predmet hipoteke pripada zalogodavcu i organu koji je to pravo upisao, navodeći broj, datum i mjesto državne registracije, te ako je predmet hipoteke je pravo zakupa koje pripada zalogodavcu - točan naziv imovine koja je predmet zakupa, u skladu s podstavkom 8. ovog stavka i trajanje ovog prava;
11) naznaka da je imovina koja je predmet hipoteke opterećena pravom doživotnog korištenja, zakupa, službenosti, drugim pravom ili da nije opterećena niti jednim pravom trećih osoba koje su predmet državne registracije u trenutku državna registracija hipoteke;
12) potpis zalogodavca, a ako je treća strana, i dužnika pod obvezom osiguranom hipotekom;
13) podatke o državnoj registraciji hipoteke predviđene stavkom 2. članka 22. ovog Saveznog zakona;
(podstavak izmijenjen Saveznim zakonom od 30. prosinca 2004. br. 216-FZ)
14) naznaka datuma izdavanja hipotekarne obveznice prvobitnom založnom vjerovniku. U slučaju da je hipotekarna obveznica izdana na temelju zakona, uključivanje u hipotekarnu obveznicu podataka navedenih u podstavku 10. ovog stavka osigurava tijelo koje provodi državnu registraciju prava. Postupak za uključivanje ovih podataka u hipoteku određen je člankom 22. ovog Saveznog zakona.
(podstavak je dopunjen od 14. veljače 2002. Saveznim zakonom od 11. veljače 2002
O izmjenama i dopunama nekih zakonodavnih akata Ruske Federacije u vezi s poboljšanjem reda ovrhe nad založenom imovinom
(Ekstrakt)
Članak 5.
Uvesti u Savezni zakon od 16. srpnja 1998. N 102-FZ "O hipoteci (zalog nekretnina)" (Sabrano zakonodavstvo Ruske Federacije, 1998, N 29, čl. 3400; 2002, N 7, čl. 629; 2004, N 6, 406; N 27, članak 2711; N 45, članak 4377; 2005, N 1, članak 40, 42; 2006, N 52, članak 5498; 2007, N 50, članak 6237) sljedeće promjene:
1) Članak 23. dopunjuje se stavkom 3. kako slijedi:
"3. Izmjene i dopune zapisa o upisu hipoteke u vezi s odobrenjem suda mirnim sporazumom o obvezi osiguranom hipotekom vrše se na temelju mjerodavnog pravosudnog akta kojim je odobren mirni ugovor i zahtjeva zalogodavca ili založnog vjerovnika. ";
2) dopuniti članom 25.1 kako slijedi:
"Članak 25.1. Poništavanje zapisa o upisu hipoteke u slučaju likvidacije založnog vjerovnika koji je pravna osoba
U slučaju likvidacije založnog vjerovnika koji je pravna osoba, zapisnik o upisu hipoteke poništava se na temelju prijave zalogodavca i izvoda iz jedinstvenog državnog registra pravnih osoba, kojim se potvrđuje upis u navedeni registar unos o likvidaciji ove pravne osobe. ";
3) Stavak 2. članka 40. glasi:
"2. U slučaju da založni vjerovnik naplati ovrhu nad založenom nekretninom iz osnova predviđenih saveznim zakonom ili hipotekarnim ugovorom, sva prava zakupa i druga prava korištenja u vezi s ovom imovinom, koja zalogodavac daje trećim osobama bez pristanak založnog vjerovnika nakon zaključenja stupanja na snagu sudske odluke o oduzimanju imovine, a ako su potraživanja založnog vjerovnika zadovoljena bez izlaska na sud (izvan suda), od trenutka kada je osoba koja pobijedio na dražbi zaključuje ugovor o kupoprodaji s organizatorom dražbe, pod uvjetom da se hipotekarna imovina prodaje nadmetanjem ili od trenutka državne registracije prava hipoteke na hipoteku, pod uvjetom da se hipotekarna imovina stekne vlasništvo založnog vjerovnika. ";
4) u članku 50:
a) u prvom stavku stavka 1. riječi "u članku 3." zamjenjuju se riječima "u člancima 3. i 4.";
b) klauzula 2 proglašava se nevažećom;
c) Stavak 4. navodi se u sljedećem tekstu:
"4. U slučajevima predviđenim ovim člankom, člancima 12., 35., 39., 41., 46. i 72. ovog saveznog zakona ili drugog saveznog zakona, založni vjerovnik ima pravo zahtijevati prijevremeno ispunjenje obveze osigurane hipotekom , a ako ovaj uvjet nije zadovoljen, ovrha nad založenom imovinom bez obzira na pravilno ili nepropisno izvršavanje obveze osigurane hipotekom. ";
d) dodatak klauzuli 5 kako slijedi:
"5. Posebnosti ovrhe nad hipotekom na imovini na temelju zakona u skladu sa Saveznim zakonom od 30. prosinca 2004. N 214-FZ" O sudjelovanju u zajednička gradnja stambene zgrade i drugim objektima nekretnina i o izmjenama i dopunama nekih zakonodavnih akata Ruske Federacije "(u daljnjem tekstu: Savezni zakon" O sudjelovanju u zajedničkoj gradnji stambenih zgrada i drugih objekata na nekretninama i o izmjenama i dopunama nekih zakonodavnih akata Ruske Federacije ") utvrđeni su spomenutim saveznim zakonom.";
5) Stavak 1. članka 54. glasi:
"1. Ovrha na imovini založenoj hipotekarnim ugovorom može se odbiti u slučajevima predviđenim člankom 54.1 ovog Saveznog zakona.";
6) dopuniti članom 54.1 kako slijedi:
"Članak 54.1. Razlozi za odbijanje ovrhe hipoteke na nekretnini
1. Naplata ovrhe na založenoj imovini na sudu nije dopuštena ako je povreda obveze osigurane zalogom koju je počinio dužnik krajnje beznačajna, a iznos potraživanja založnog vjerovnika očito je nesrazmjeran s vrijednošću založene imovine.
Ako se drugačije ne dokaže, pretpostavlja se da je povreda obveze osigurane zalogom izuzetno beznačajna i da je iznos potraživanja založnog vjerovnika očito nesrazmjeran vrijednosti založene imovine, pod uvjetom da su istovremeno ispunjeni sljedeći uvjeti:
iznos neispunjene obveze manji je od pet posto veličine procjene predmeta hipoteke prema ugovoru o hipoteci;
razdoblje kašnjenja u izvršenju obveze osigurane zalogom manje je od tri mjeseca.
Ako ugovorom o hipoteci nije drukčije određeno, ovrha nad imovinom založenom radi osiguranja obveze koja se mora ispuniti povremenim uplatama dopuštena je u slučaju sustavnog kršenja vremena njihovog plaćanja, odnosno u slučaju kršenja rokova plaćanja. više od tri puta u roku od 12 mjeseci, čak i ako je svako kašnjenje beznačajno.
2. Odbijanje ovrhe iz osnova navedenih u stavku 1. ovog članka nije osnov za prestanak hipoteke i prepreka za novu žalbu sudu sa zahtjevom za ovrhu na založenoj imovini, ako se takvim postupanjem eliminiraju okolnosti koja je poslužila kao osnova za odbijanje ovrhe.
3. Kada se ovrha hipoteke izvrši bez izlaska na sud (izvan suda), ovrha hipoteke ne izvršava se ako su istovremeno prisutni sljedeći uvjeti:
u vrijeme dražbe iznos neispunjene obveze osigurane hipotekom manji je od pet posto veličine procjene predmeta hipoteke prema ugovoru o hipoteci;
razdoblje kašnjenja u izvršenju obveze osigurane zalogom manje je od tri mjeseca u vrijeme dražbe.
U ovom slučaju hipoteka ne prestaje i naplata na predmetu zaloga može se izvršiti izvan suda nakon uklanjanja ovih okolnosti.
4. Oporezivanje izvršenja Životni prostori u vlasništvu fizičkih osoba nije dopušteno izvan suda. ";
7) u članku 55 .:
a) prvi se stavak stavka 1. mijenja i dopunjuje kako slijedi:
"1. Zadovoljstvo potraživanja založnog vjerovnika na račun imovine založene po hipotekarnom ugovoru bez izlaska na sud (izvan suda) dopušteno je na temelju sporazuma između založnog vjerovnika i založnog dužnika, koji se može uključiti u hipotekarni ugovor ili sklopljen kao zaseban ugovor. Ugovor se sklapa pod uvjetom da javno zabilježite pristanak zalogodavca na izvansudski postupak za ovrhu na založenoj imovini. Takav pristanak može se dati prije sklapanja hipoteke sporazum. ";
b) u stavku 2.:
podstavak 1. navodi se u sljedećem izdanju:
"1) za hipoteku na nekretnini prirodna osoba bio je potreban pristanak ili dopuštenje druge osobe ili tijela; ";
dopuniti podstavkom 5. kako slijedi:
"5) predmet hipoteke su stambeni prostori u vlasništvu fizičkih osoba;";
dopuniti podstavkom 6. kako slijedi:
"6) predmet hipoteke je imovina koja je u državnom ili općinskom vlasništvu.";
c) u podstavku 1. stavka 4. riječi "i vrijednost ove imovine" zamjenjuju se riječima "početna prodajna cijena ili postupak za njezino utvrđivanje";
d) dodatak klauzuli 6 kako slijedi:
"6. U slučaju da zalogodavac izvan suda ne izvrši ugovor o ovrsi založene imovine, dopušteno je izvansudsko ovrhavanje založene imovine, osim ako saveznim zakonom nije drugačije određeno, na osnovu izvršne bilješke javnog bilježnika u način utvrđen zakonodavstvom o izvršnom postupku. ";
8) Poglavlje IX nadopunjuje se člankom 55.1 kako slijedi:
"Članak 55.1. Ugovor o nagodbi o obvezi osiguranoj hipotekom kod ovrhe na predmetu hipoteke
1. Sklapanje sporazumnog sporazuma na način utvrđen procesnim zakonodavstvom o obvezi osiguranom hipotekom ne povlači za sobom prestanak hipoteke, ako sporazumnim sporazumom nije drukčije određeno. Od trenutka kada sud odobri sporazumni sporazum, hipoteka osigurava obvezu dužnika, izmijenjenu i dopunjenu odobrenim sporazumnim sporazumom.
2. Izmjene i dopune evidencije o upisu hipoteke u vezi s odobrenjem mirnog sporazuma od strane suda izvršit će se u skladu s postupkom utvrđenim u članku 23. stavku 3. ovog Saveznog zakona. ";
9) u članku 57:
a) navedite ime u sljedećem izdanju:
"Članak 57. Postupak održavanja javnih dražbi tijekom izvršnog postupka";
b) stavak 3. navodi se u sljedećem izdanju:
"3. Organizator javne dražbe obavještava o predstojećoj javnoj dražbi najkasnije 10 dana, ali ne ranije od 30 dana prije njihovog održavanja u časopisu, koji je službeno informativno tijelo izvršnog tijela sastavnice entiteta" Ruske Federacije, na mjestu gdje se nalazi nekretnina, a također šalje relevantne podatke za postavljanje na Internet na način propisan od Vlade Ruske Federacije.U obavijesti se navode datum, vrijeme i mjesto javne dražbe, priroda imovine koja se prodaje i njene početne prodajne cijene. ";
10) stavak 5. članka 58. dopunjuje se sljedećim stavkom:
"Smatrat će se da je založni vjerovnik ovo pravo iskoristio ako u roku od mjesec dana od dana proglašenja ponovljenih javnih dražbi nevažećom pošalje organizatoru dražbi ili, ako je ovrha izvršena na sudu, organizator aukcija i ovrhovoditelj, izjava (u pisanoj formi) o prepuštanju predmeta hipoteke sebi. Protokol o priznanju ponovljenih javnih dražbi nevaljanim, izjava založnog vjerovnika da zadrži predmet hipoteke i dokument koji potvrđuje podnošenje prijave organizatoru dražbe dovoljan je temelj za upis prava vlasništva založnog vjerovnika na predmet hipoteke. ";
11) Članak 59. glasi kako slijedi:
"Članak 59. Prodaja hipoteke po dogovoru strana
1. Prodaja predmeta hipoteke po dogovoru stranaka u izvanparničnom postupku za ovrhu nad založenom imovinom provodi se putem otvorene dražbe od strane organizatora dražbe koji djeluje na temelju sporazum s hipotekom i djeluje u njegovo ili njezino ime.
Iznos naknade organizatoru dražbe on zadržava od iznosa primljenog prodajom predmeta hipoteke. Ako naknada organizatora dražbe premašuje tri posto iznosa primljenog prodajom predmeta hipoteke, razlika između naknade predviđene sporazumom s organizatorom dražbe i tri posto iznosa primljenog na prodaja predmeta hipoteke ne podliježe nadoknadi na teret vrijednosti predmeta hipoteke i plaća se na teret hipotekarnog vjerovnika.
2. Prodaja založene imovine na zatvorenoj dražbi dopuštena je samo u slučajevima predviđenim saveznim zakonom.
3. Prije dražbe, organizator dražbe ili založni vjerovnik uputit će založnog dužnika obavijest o potrebi ispunjenja obveze osigurane hipotekom. Obavijest će se zalogodavcu poslati preporučenom poštom na adresu naznačenu u hipotekarnom ugovoru ili na drugo poznato mjesto prebivališta ili mjesto založnog dužnika. Obavijest o potrebi ispunjavanja obveze osigurane hipotekom mora sadržavati sljedeće podatke:
1) iznos neispunjene obveze na datum slanja obavijesti;
2) prijedlog za ispunjenje obveze osigurane hipotekom;
3) upozorenje da ako obveza ne bude ispunjena u roku navedenom u obavijesti, založni vjerovnik ima pravo izvršiti ovrhu nad založenom imovinom.
4. Ako zahtjevi sadržani u obavijesti o dražbi nisu ispunjeni, u roku od 10 dana od dana primitka obavijesti od strane zalogodavca ili, ako taj rok istekne ranije, 45 dana od dana kada je založni vjerovnik ili organizator aukcija šalje takvu obavijest zalogodavcu, organizator dražbe šalje zalogodavcu, založni vjerovnik obavijest o nadmetanju i objavljuje obavijest o nadmetanju.
5. Obavijest o nadmetanju mora sadržavati sljedeće podatke:
1) ime, prebivalište ili ime, mjesto zalogodavca;
2) ime, prebivalište ili naziv, mjesto založnog vjerovnika;
3) naziv obveze osigurane hipotekom. U slučajevima kada se ta obveza temelji na ugovoru, moraju biti naznačene strane u ugovoru, datum i mjesto sklapanja;
4) naziv, opis i karakteristike nepokretnosti koja je predmet hipoteke;
5) vrijeme i mjesto dražbe;
6) ime, mjesto, telefonski broj organizatora dražbe.
1) naziv, mjesto, opis i karakteristike nepokretnosti koja je predmet hipoteke;
2) iznos, rok i postupak polaganja osoba koje sudjeluju u dražbi. Iznos pologa ne smije premašiti pet posto početne prodajne cijene založene imovine;
3) postupak i uvjeti za plaćanje kupoprodajne cijene na temelju rezultata dražbe;
4) vrijeme i mjesto dražbe;
5) ime, mjesto, kontakt broj organizatora dražbe i podaci o plaćanju.
7. Obavijest o nadmetanju mora se objaviti u periodičnom izdanju, koje je službeno informativno tijelo izvršne vlasti sastavnog dijela Ruske Federacije, na mjestu gdje se nalazi nekretnina.
8. Od datuma prve objave obavijesti o dražbi, založni vjerovnik nema pravo zaključivati transakcije u vezi s predmetom hipoteke (osim transakcija s založnim vjerovnikom čiji je cilj raskid obveze osigurane hipotekom ), a ako su takve transakcije izvršene, mogu se prepoznati po tužbi zainteresirane osobe nevaljanom.
9. Od datuma prve objave obavijesti o nadmetanju do datuma nadmetanja mora proteći najmanje deset dana.
10. Ako, prilikom prodaje založene nepokretnosti bez izlaska na sud (izvan suda), ovaj Savezni zakon predviđa obvezno sudjelovanje procjenitelja, početna prodajna cijena predmeta hipoteke utvrđuje se jednaka osamdeset posto vrijednosti nepokretnosti utvrđene u izvještaju procjenitelja, pod uvjetom da ništa drugo nije određeno sporazumom stranaka o izvanparničnom ovrhi na hipoteciranoj nekretnini. Ako saveznim zakonom nije drukčije određeno, sudjelovanje procjenitelja u određivanju početne prodajne cijene založene nekretnine obvezno je kod određivanja izvršenja:
1) pravo najma nepokretne imovine;
2) prava potraživanja sudionika u zajedničkoj gradnji koja proizlaze iz sporazuma o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji koji udovoljava zahtjevima Saveznog zakona "O sudjelovanju u zajedničkoj gradnji stambenih zgrada i drugih objekata na nekretninama i o izmjenama i dopunama nekih zakonskih akata Ruske Federacije ";
3) nekretnina, čija je procjena prema ugovoru o hipoteci veća od petsto tisuća rubalja.
11. Zalogodavac je na pismeni zahtjev založnog vjerovnika, najkasnije u roku od tri radna dana od podnošenja takvog zahtjeva, obvezan predati založnom vjerovniku dokumente potrebne za održavanje dražbe i prijenos hipoteke koja je predmet vlasništva osobe koja je pobijedila na dražbi.
Ako su prije prodaje predmeta hipoteke dužnik, založni vjerovnik ili treća strana u potpunosti zadovoljili sva potraživanja založnog vjerovnika osigurana hipotekom u iznosu raspoloživom u trenutku isplate odgovarajućih iznosa, založni vjerovnik dužan je zalogodavcu vratiti sve dokumente koje mu je založnik prethodno prenio.
12. Odredbe utvrđene člancima 2., 4. - 8. članka 57. ovog Saveznog zakona također se primjenjuju na prodaju imovine po dogovoru stranaka.
13. Osnovi, postupak i posljedice proglašenja dražbe nevažećom uređeni su člankom 58. ovog Saveznog zakona.
14. Da bi prodao založenu imovinu na način propisan ovim člankom, založni vjerovnik ima pravo u svoje ime zaključiti sve transakcije potrebne za to i koje odgovaraju njegovoj poslovnoj sposobnosti (uključujući dogovore s organizatorom dražbe i procjenitelj), kao i potpisati sve potrebno za prodaju založenih imovinskih dokumenata, uključujući potvrde o prihvatu. ";
12) prvi dio članka 61. glasi kako slijedi:
"Iznos primljen od prodaje imovine založene hipotekarnim ugovorom, nakon zadržavanja iznosa potrebnog za pokriće troškova ovrhe nad ovom imovinom i njene prodaje, raspoređuje se između založnih vjerovnika koji su prijavili svoja potraživanja za naplatu, ostalih vjerovnika zalogodavca i zalogodavca. Raspodjelu vrši tijelo koje izvršava presude, a ako je ovrha nad založenom imovinom izvansudski uvedena, od strane organizatora dražbe u skladu s pravilima članka 319. stavka 1. članka 334. i stavaka 3. i 4. članka 350. Građanskog zakonika Ruske Federacije, kao i članak 46. ovog Saveznog zakona. ".
Predsjednik Ruske Federacije D. Medvedev
Moskovski Kremlj
Pravni temelj za hipoteke utvrđen je saveznim zakonom 102 Saveznog zakona "O hipotekama (zaloge nekretnina)". Ovo je glavni dokument koji osigurava prava strana u transakciji i opisuje njen postupak. Razmotrimo ključne aspekte zakonodavni akt, inovacije i točke na koje bi zajmoprimci trebali obratiti posebnu pozornost.
Što je regulirano Zakonom o hipoteci (zalog nekretnina) izmijenjenim i dopunjenim za 2020
Savezni zakon br. 102 definira osnove za nastanak hipoteke, regulira prava zainteresiranih strana i opisuje postupak upisa zaloga i sklapanja ugovora o hipoteci. U skladu sa stavkom 1. članka 1., stranke hipotekarnog ugovora su založni vjerovnik (zajmodavac) i založni vjerovnik (zajmoprimac), koji nepokretnu imovinu prenosi zajmodavcu kao jamstvo za obveze.
Ovaj pravni akt je jedan od glavnih dokumenata za hipotekarni zajmoprimci, budući da banke na temelju njega određuju uvjete ugovora.
Zakon je donesen 1998. godine, ali je tijekom godina pretrpio brojne promjene. Godine 2020. izvršene su daljnje prilagodbe. Što je novo u dokumentu:
- Stranke u transakciji mogu izdati hipoteku u u elektroničkom obliku na portalu državnih službi ili web mjestu Rosreestr. Takve izmjene pojednostavit će postupak papirologije, smanjiti materijalne troškove zajmoprimca i osigurati sigurnost dokumenta.
- Promijenili su se zahtjevi za sadržajem hipoteke. Uz osnovne podatke o tim stranama, visinu obveza i uvjete, dokument mora sadržavati proširene podatke o dužniku (SNILS i TIN) i o nekretninama (katastarski broj, karakteristike predmeta, tržišna vrijednost).
- Izmjene su utjecale na sadržaj sporazuma između zajmodavca i zajmoprimca. Od 1.07.2018., Popis osnovnih uvjeta utvrđen je Federalnim zakonom br. 353 "O potrošačkim zajmovima". Svitak obvezni predmeti ugovor se značajno proširio, što smanjuje rizik od sporova između stranaka.
- Iznos povrata duga i iznos oduzimanja od 2020. godine ovisit će o kamatna stopa Središnja banka.
- Posljednja izmjena odnosila se na uvjete prikupljanja. Sukladno čl. 61 zakon u novo izdanje, dug dužnika smatrat će se zatvorenim ako su cijene nekretnina toliko pale da banka nije mogla prodati kolateral na javnoj dražbi.
U bliskoj budućnosti očekuje se nacrt zakona s izmjenama: optimizacija upisa hipoteke uvođenjem digitalnih tehnologija, uvođenje zabrane izdavanja hipotekarnih kredita u strana valuta, mogućnost restrukturiranja deviznih hipotekarnih kredita.
Kratki opis odjeljaka
Savezni zakon br. 102 sastoji se od 14 poglavlja, od kojih svako razmatra ključne aspekte hipoteke:
- Osnovne odredbe. Odjeljak definira koncept hipoteke, osnove za nastanak i popis nekretnina koje se mogu založiti radi osiguranja dužničkih obveza.
- Hipotekarni ugovor. Ovo je poglavlje posvećeno pravilima sklapanja hipotekarnog ugovora i upisa zaloga kod Rosreestra.
- Hipoteka. Ovdje je sve o sadržaju, registraciji, registraciji i ostvarivanju prava pod hipotekom.
- Upis hipoteka. Odjeljak utvrđuje postupak upisa hipoteke, uvjete za promjenu evidencije o upisu zaloga, iznos državne dažbine i uklanjanje tereta s nekretnina.
- Sigurnost kolaterala. Poglavlje utvrđuje obvezu zalogodavatelja da osigura sigurnost nekretnina, uključujući i njezino osiguranje. Također govori o posljedicama gubitka i oštećenja zaloga za dužnika.
- Prava na vlasništvo trećih strana. Utvrđeni su uvjeti i postupak prijenosa prava na založenoj imovini na treće osobe.
- Naknadna hipoteka. Odjeljak regulira pitanje ponovnog opterećenja imovine: uvjete pod kojima je to moguće i pravila registracije.
- Ustupanje prava iz ugovora o hipoteci. Ovo poglavlje kaže da banka može prodati pravo potraživanja duga trećim stranama.
- Kolekcija. Utvrđeni su temelji za naplatu založene stvari, sudski postupak i načini rješavanja sporova.
- Realizacija hipoteke na nekretninama. Poglavlje utvrđuje postupak za održavanje ponuda i osnove za prestanak naplate imovine.
- Značajke hipoteke na zemljišnom zemljištu. Postoji popis parcela koje se mogu založiti, prava strana u transakciji na građevine smještene na hipoteciranom zemljištu, posebno prikupljanje parcele, ovisno o kategoriji zemljišta.
- Hipoteka poduzeća. Utvrđuju se rokovi za ispunjenje obveza hipoteke poduzeća, prava zajmoprimca, kao i pravila za naplatu predmeta zaloge.
- Hipoteka stambenih nekretnina. Odjeljak razmatra pravila za upis stanova i kuća pod hipotekom i utvrđuje postupak prodaje imovine u slučaju ovrhe nad njom.
Prednosti i nedostaci zakona
Račun se poboljšava svake godine. Inovacije su prije svega stvorene kako bi zaštitile prava stranaka i pojednostavile postupak registracije transakcije.
Glavne prednosti zakona:
- uzimaju se u obzir interesi svih vlasnika nekretnina koje su založene;
- s hipotekom se, na osnovu zakona, sastavlja jedan ugovor kojim se izbjegava papirologija;
- mogućnost zalaganja iste imovine odjednom za više vjerovnika.
Unatoč stalnim prilagodbama, zakon ih još uvijek ima puno slabosti... Na primjer, ne ukazuje na slučajeve kada se teret nekretnine može ukloniti u slučaju raskida kupoprodajnog ugovora. Osnovi na kojima zalog prestaje navedeni su u čl. 352 Građanskog zakonika Ruske Federacije, a također nema ni riječi o prestanku tereta u slučaju raskida ugovora o kupoprodaji. Ako je zajmoprimac kupio stan kreditnim novcem, ali je zatim raskinuo ugovor s prodavateljem, tada će evidencija hipoteke u Rosreestr ostati valjana sve dok kupac ne vrati zajam.
Drugi značajan nedostatak je pravo vjerovnika da ustupi prava na potraživanje duga. Banka može prodati dug zajmoprimca trećim stranama koje nemaju dozvolu za hipotekarno kreditiranje. Ispada da bilo koja treća strana može postati hipotekom.
Također se može primijetiti da je dokument u cjelini više usmjeren na zaštitu interesa banke, njezine mogućnosti naplate duga i realizacije zaloga.
Za one koji će podnijeti zahtjev za hipotekom, preporučljivo je znati ključne aspekte zakona:
- Imovina založena kod banke bit će opterećena dok se kredit ne vrati. To znači da zajmoprimac nema pravo obavljati transakcije s ovim predmetom tijekom cijelog razdoblja otplate bez pristanka zajmodavca. Ako je stanovanje kupljeno pod vojnom hipotekom, tada će i banka i Ministarstvo obrane djelovati kao hipoteke.
- Ako se dug ne vrati, kolateral se prodaje na dražbi, a primljeni novac šalje se banci kao naknada za neplaćene kamate, neplaćanje glavnice duga i naknada troškova na sudu.
- Ako je imovina u vlasništvu nekoliko osoba, tada je za upis zaloga potreban njihov pristanak.
- Ako među vlasnicima kuća postoje osobe s invaliditetom ili djeca, tada je za upis zaloga potreban pristanak organa skrbništva i starateljstva. Sukladno čl. 77., vlasti mogu dati pristanak samo ako prijenos stambenog prostora pod hipotekom ne krši interese maloljetnika ili nesposobnih vlasnika.
- Predmet zaloge osiguran je u svakom slučaju. Osiguranje od rizika neplaćanja zajma nije obavezno.
- Upis hipoteke vrši se na mjestu posjeda.
- Banka može zahtijevati prijevremeno plaćanje cjelokupni iznos u slučaju da dužnik krši uvjete ugovora i Savezni zakon br. 102.
- Banka ima pravo provjeriti založenu imovinu.
- Prikupljanje zaloga je neprihvatljivo ako je saldo duga manji od 5% od ukupnog iznosa zajma.
- Ako primatelj kredita ne može vratiti dug, a slučaj je otišao na sud, tada ima pravo zahtijevati odgodu prodaje kolaterala za godinu dana.
- Sukladno čl. 78 nakon prikupljanja stambenog prostora i njegove prodaje, zajmoprimac gubi pravo korištenja ove imovine.
Dakle, zakon o hipoteci temeljni je dokument na temelju kojeg se gradi odnos između banke i zajmoprimca.
Savezni zakon 102 želi pružiti sveobuhvatan pravna regulativa hipotekarno kreditiranje. Zakon se sastoji od 79 članaka, gdje su sve stranke u hipotekarnom kreditiranju detaljno opisane i pravno definirane u skladu s Građanskim zakonikom Ruske Federacije. Nabrojimo glavne odjeljke zakona i dajmo njihov kratki opis.
Osnovne odredbe. U ovom poglavlju zakon definira pojam "hipoteke", navodi osnove za sklapanje ugovora o zajmu radi stjecanja nekretnina, opisuje prava i obveze stranaka (založnog vjerovnika i založnog vjerovnika), navodi zahtjeve za kolateralna i njegov popis (stambene zgrade, stanovi, vikendice, potrošačke zgrade (garaže, kupaonice, vrtne kućice itd.), nekretnina za poslovne aktivnosti, parkirna mjesta.
Hipotekarni ugovor. U dijelu zakona navedena su pravila po kojima stranke zaključuju hipotekarni ugovor i upisuju zalog. Prema zakonu, hipoteka se mora upisati kod Rosreestr. Uz Savezni zakon 102 Savezni zakon “O hipoteci”, ovaj postupak reguliran je Saveznim zakonom 218 “O državnoj registraciji nekretnina”. Transakcija se unosi u Jedinstveni državni registar nekretnina, nakon čega se registracija smatra dovršenom. Za njegovu provedbu potrebna je zajednička izjava svake stranke, kao i javni bilježnik koji ovjerava ugovor.
Hipoteka. Zakon opisuje kakvu hipoteku treba sadržavati, oblik, način na koji se mora registrirati, postupak ostvarivanja prava iz ovog dokumenta. Promjene za srpanj 2018. uvelike su utjecale na ovo poglavlje.
Postupak upisa hipoteke. U odjeljku zakon određuje kako se upisuje ugovor o hipoteci, precizirani su uvjeti pod kojima se može promijeniti upisni zapis o hipoteci (zalog nekretnine), utvrđuje se iznos državna dužnost, postupak uklanjanja imovine s tereta je preciziran.
Osiguranje osiguranja. Odredba zakona obvezuje založnog dužnika da sačuva imovinu, uključujući korištenje postupka osiguranja. Zakonom se utvrđuje postupak za naknadu štete dužniku ako je imovina oštećena ili izgubljena njegovom krivnjom. Pri čemu obvezno osiguranje odnosi se samo na predmet osiguranja, a osiguranje od rizika neplaćanja ostaje dobrovoljni postupak.
Vlasnička prava trećih strana. Zakonom se utvrđuju uvjeti i postupak za prijenos prava na imovinu stečenu pod hipotekom na treće osobe opisani su u ovom poglavlju zakona.
Naknadni postupak hipoteke. Odredbom zakona definiran je postupak ponovnog opterećenja imovine, opisani su uvjeti pod kojima se to može provesti, navedena su pravila o registraciji.
Razlozi za ustupanje prava iz ugovora o hipoteci. U ovom odjeljku zakon definira pravo banke da potraživanje duga proda trećim stranama u slučaju neplaćanja zajma.
Postupak naplate. Zakon daje osnove i opisuje postupak za prikupljanje predmeta zaloge na sudu, a navedene su i mogućnosti za rješavanje sporova između stranaka hipotekarnog ugovora. Zajmoprimac ima pravo zahtijevati da se prodaja imovine odgodi za godinu dana na sudu. U tom razdoblju, prema zakonu, i dalje može koristiti imovinu.
Realizacija hipoteke na nekretninama. Zakonom je utvrđen postupak prodaje nekretnina na dražbi u slučaju raskida ugovora, navedeni su razlozi zbog kojih se ovrha na nekretninama prekida.
Značajke hipoteke na zemljišnom zemljištu. Zakon navodi vrste čestica na kojima se može založiti. Ovo poglavlje zakona utvrđuje prava stranaka hipotekarnog ugovora na zgrade koje se nalaze na založenom teritoriju, naznačen je postupak prikupljanja zemljišta, ovisno o njegovoj kategoriji.
Postupak zalaganja poduzeća. Utvrđeno je tijekom kojeg vremena moraju biti ispunjene obveze stranaka prema hipotekarnom ugovoru za stjecanje poduzeća, koja prava imaju zajmoprimac i zajmodavac, pravila za naplatu založene imovine.
Hipoteka stambenih nekretnina. Poglavlje zakona uspostavlja pravila za prijenos privatnih kuća i stanova kao zalog, u slučaju ovrhe nad nekretninom - postupak njegove prodaje na otvorenoj dražbi.
Prema Saveznom zakonu 102 "O hipotekama (zalog nekretnina)", zalog zgrada i drugih nekretnina dopušten je samo ako je to predviđeno saveznim zakonodavstvom. Hipoteka se može osigurati na temelju prodaje i kupnje, zakupa pod zajmom ili zajmom, a također je moguć i ugovor o zakupu, ugovoru ili kupoprodaji. Zapravo možete uspostaviti bilo kakve obveze koje zakon predviđa u pogledu osiguranja hipoteke. Vlasnik imovine koja se koristi kao zalog prema ugovoru o zajmu ne mora biti stranka u sporazumu, već mu samo pruža svoju nekretninu.
Kako bi se osigurale sve obveze između založnog vjerovnika i založnog vjerovnika, zakon "O hipoteci" definira paket dokumenata koji se moraju koristiti prilikom sastavljanja hipotekarnog ugovora.
Preferencijalne kategorije građana
Zakon "O hipoteci (zalogu)" definira kategoriju korisnika koji koriste državnu pomoć i uzimaju zajam pod olakšanim uvjetima. Uključuje velike obitelji, vojno osoblje, obitelji koje koriste majčinski kapital kao i mlade obitelji, radnici u znanosti, obrazovanju i zdravstvu.
Za svaku kategoriju, na zakonskoj osnovi, banke razvijaju posebne programe hipotekarnog kreditiranja. Oni uzimaju u obzir pripadnost zajmoprimca određenoj skupini korisnika i vrstu nekretnine. Zakon definira opcije državna potpora:
- Naknada dijela kamatne stope. Zajam se zapravo daje zajmoprimcu po nižoj stopi, budući da razliku nadoknađuje država;
- Subvencija. Da bi izvršila prvu ratu hipoteke, država plaća određeni iznos za zajmoprimca;
- Ciljana pomoć. Mogu ga koristiti građani koji primaju kapital po državnom programu, na primjer, za hipoteku, možete koristiti "Materinski kapital";
- Posebni programi. Na primjer, to može biti "Vojna hipoteka" - na njoj i hipotekarni vjerovnik kreditna institucija, djelovat će i Ministarstvo obrane.
Zakon "o hipoteci" predviđa za svaku kategoriju vlastiti popis dokumenata potrebnih prilikom sklapanja ugovora o hipoteci uz upotrebu državnih potpora.
Savezni zakon 102 određuje maksimalan broj sudužnika - ne smije biti više od tri. Ako nekoliko osoba posjeduje pravo na hipotekarni objekt, ugovor se može sklopiti samo uz njihov pismeni i javnobilježnički pristanak. Ako su vlasnici stanova koji se uzimaju pod hipotekom malodobna djeca ili nesposobni građani, potrebno je dopuštenje organa starateljstva. Članak 77. ovog zakona obvezuje ih da provjere krši li hipotekarni ugovor njihova prava.
Koji su dokumenti potrebni za hipoteku
Za svaku transakciju zakon daje vlastiti popis dokumenata.
Pojedinačni zajmoprimci dužni su pisanom zahtjevu za hipotekom priložiti osobnu iskaznicu s dozvolom boravka na teritoriju Ruske Federacije i ruskim državljanstvom, dodatni dokument- vojna iskaznica ili vozačka dozvola. Potvrda u obliku 2-NDFL također se koristi za potvrdu solventnosti dužnika i njegove kopije radna knjiga, koji ovjerava poslodavac. Osim toga, trebat će vam ugovor o radu, uključujući sve promjene u njemu. Zakon propisuje da otplata hipoteke ne smije biti veća od 60 posto prihoda (zapravo, taj je postotak obično manji). Po izvještajno razdoblje treba kopiju povrat poreza, vjenčani list. Ako zajmoprimac posjeduje vrijednosnim papirima, on mora dostaviti njihove kopije kao dokaz dodatni izvor prihod.
Uz standardni paket, koji uključuje zahtjev i putovnicu za svakog člana obitelji, trebate priložiti rodni list djece i potvrdu o sastavu obitelji, dokument Federalne porezne službe, kopiju radne knjižice i potvrda s mjesta rada, izvadak iz kućne knjige. Osim toga, trebat će vam izvadak iz Jedinstvenog državnog registra, ako govorimo o kupnji nekretnina i registraciji vlasništva nad nekretninama.
Kao što je gore spomenuto, razna imovina može se dobiti hipotekom. Glavno načelo prema kojem zakon "O hipoteci" omogućuje upotrebu imovine kao zalog je njezina nedjeljivost. To znači da se svojstvo ne može koristiti za njegovu namjenu kao zaseban objekt, ako je neki njegov dio od njega odvojen. Tako, privatna kuća mogu se kupiti uz hipoteku samo zajedno sa zemljištem na kojem se nalazi. Pored toga, hipoteka se upisuje na mjestu predmeta ugovora (nekretnina).
Da bi se sklopio hipotekarni ugovor za stjecanje svake vrste imovine, zakon uspostavlja vlastiti popis dokumenata. Za preuzimanje hipoteke na stan ili privatnu kuću, uz glavne (putovnicu i rodni list vlasnika nekretnina, koji su potrebni za sastavljanje hipotekarnog ugovora za bilo koju vrstu nekretnine), potrebno je osigurati kopije dokumenata koji potvrđuju vlasništvo nad stanom. Uključuju ugovor o prodaji, privatizaciji, donaciji ili zamjeni, kopiju katastarske putovnice iz ZTI-a, potvrdu da životni prostor nitko ne zauzima (nitko nije prijavljen u stanu ili kući). Zakon definira dokumente za zajedničku gradnju (njih često koriste mlade obitelji) i kupnju stana pod hipotekom u kući koja još nije naručena. Pored osnovnih dokumenata, standardnog sporazuma za sudjelovanje u zajedničkoj gradnji, bit će potrebne kopije sastavnih dokumenata od programera. Od porezna služba potrebno je uzeti potvrdu o registraciji i registraciji. Također će vam trebati kopija odluke programera o prodaji nekretnine zajmoprimcu i dokumenti koji potvrđuju pravo programera na prodaju nekretnina.
Zemljište se može uzeti pod hipoteku za individualni razvoj. Da biste registrirali vlasništvo nad njim, trebat će vam kupoprodajni ugovor, katastarska putovnica i potvrda o registraciji. Uz to, zakon zahtijeva građevinsku dozvolu i gotovu arhitektonski projekt zgrade koje se planiraju podići na tom mjestu, uključujući procjenu i sporazum s građevinskom tvrtkom.
Nedavne promjene zakona
102 Saveznog zakona "O hipotekama (zalog nekretnina)" neprestano se poboljšava. Dakle, 1. srpnja 2018. pretrpio je promjene u čl. 14 - "Sadržaj hipoteke". Zahtjevi za hipotekom postali su konkretniji i potpuniji. Ovo izdanje obvezuje navesti sljedeće podatke u hipotekarnoj obveznici:
- vrsta imovine;
- područje predmeta hipoteke (još jedna ključna karakteristika predmeta s kvantitativnom vrijednošću);
- katastarski broj;
- tržišna vrijednost nekretnina.
U vezi s promjenama koje je pretrpio zakon "O hipoteci", sadašnje izdanje utvrđuje da se, ako neki podaci koji moraju biti navedeni u hipoteci nisu dovoljni, smatra nevaljanima. Štoviše, ako je nevaljani dokument uključen u paket radova koji se prenose radi registracije prava, Rosreestr, kojeg zastupa Odjel za procjenu nekretnina, dužan je obustaviti registraciju. Pojedinci u dokumentu moraju navesti svoje podatke SNILS-a (pravne osobe umjesto toga moraju unesite njihov TIN i OGRN). Te se promjene odnose samo na hipoteke izdane nakon 01.07.2018., Ostale mogu zadržati obrazac koji udovoljava prethodnim zakonskim zahtjevima.
Cjelovit tekst članaka i formulacija sadržanih u najnovijem izdanju možete pronaći na consultant.ru.
Osim toga, promjene su utjecale i na bitni aspekt sporazuma između zajmoprimca i kreditne institucije. Povezani su s promjenom Saveznog zakona 353 "O potrošačkim zajmovima". Povećao se broj klauzula hipotekarnog ugovora, zbog čega je rizik od sporova između ugovornih strana postao znatno manji.Zakonom se utvrđuje iznos uplate forfeta u slučaju kašnjenja plaćanja, njegov iznos ovisi o ključna stopa TSB RF. 61 čl. Savezni zakon u najnovijem izdanju definira postupak naplate duga i utvrđuje da se dug zajmoprimca prema zajmodavcu smatra zatvorenim ako se cijena stečene imovine smanjila do te mjere da je banka nije mogla prodati na dražbi. Naplata duga zbog kršenja hipotekarnog ugovora od strane zajmoprimca nije dopuštena ako ostaje platiti manje od 5 posto iznosa zajma.
Sada stranke također mogu izdati hipoteku u elektroničkom obliku - na web mjestu Rosreestr ili na portalu "Gosuslugi". Mogućnost predaje certifikata putem interneta uvelike pojednostavljuje postupak prikupljanja potrebne dokumentacije, smanjuje vrijeme i financijski troškovi i osigurava sigurnost svih prikupljenih papira.
Među očekivanim izmjenama može se primijetiti kasniji razvoj digitalnih tehnologija, otkazivanje transakcija u stranoj valuti, primjena restrukturiranja hipotekarnih kredita.
Za i protiv zakona "O hipoteci"
Zahvaljujući promjenama koje su se dogodile tijekom cijelog trajanja zakona "O zalozi (hipoteci)", postalo je moguće učinkovito zaštititi prava zajmodavca i zajmoprimca temeljem hipotekarnog ugovora, a sam postupak dogovora pojednostavljen je. Kao i svaki zakonodavni dokument, i Savezni zakon 102 ima svoje pozitivne i negativne strane.
Pros FZ 102
Među prednostima zakona "O hipoteci" može se primijetiti da novo izdanje sada uzima u obzir interese svake strane ugovora o zajmu, pojednostavljuje postupak zaključenja transakcije, neki se postupci provode elektroničkim putem, što štedi vrijeme i trud zajmoprimca.
Zakon pokriva sve aspekte odnosa između založnog dužnika i založnog vjerovnika, navodi njihove obveze i osnove za pokretanje svakog postupka prema ugovoru, postupak zaključivanja i raskida ugovora.
Savezni zakon "O hipoteci" utvrđuje popis predmeta koji se mogu koristiti kao zalog, definira popis dokumenata za zaključivanje transakcija za svaku vrstu nekretnina.
Također, zakon ograničava različite kategorije građana, daje osnove za korištenje državne potpore prema hipotekarnom ugovoru za kupnju stana na kredit pod povlaštenim uvjetima, uključujući.
Protiv zakona "O hipoteci"
Međutim, zakon ima svojih nedostataka. Među njima su i sljedeće. Zakon još uvijek ne navodi razloge na kojima prestaje zalog (ovu odredbu trenutno regulira Građanski zakonik Ruske Federacije u članku 352).
Ako se ugovor raskine, zakon ne uklanja teret sa imovine. Dakle, ako je zajmoprimac kupio nekretninu sredstvima primljenim na kredit, ali je tada ugovor s vlasnikom imovine raskinut, evidencija trenutne hipoteke i dalje će ostati u Rosreestr dok se ne izvrše isplate po ugovoru.
Zakon zadržava pravo zajmodavca da hipotekarni dug proda trećoj strani. Na temelju toga, licencirano agencije za prikupljanje dragovoljno nadmašio pravo na povrat duga od zajmoprimca prema ugovoru o hipoteci. Osoba koja je uzela hipoteku to nikako ne može spriječiti ako s njene strane postoje povrede ugovora.
Zaključak
Rezimirajmo. Prije biste trebali proučiti ključne odredbe Saveznog zakona 102 "O hipotekama".
Prije svega, valja napomenuti da se imovina daje u zalog kreditnoj instituciji dok hipoteka ne bude zatvorena, a do tog trenutka zajmoprimac nema pravo raspolaganja imovinom dok ugovor ne raskine.
Na temelju delinkvencija zajma, banka ima pravo započeti postupak zapljene imovine, a zatim ga provesti na otvorenoj dražbi. U ovom slučaju, prihod se prenosi zajmodavcu kao naknada za troškove, uključujući troškove povezane s pravnim postupkom.
Zakon daje vjerovniku pravo da provjeri stanje nekretnine koja mu je založena i vlasništvo pojedinca nad njom.
Općenito, možemo reći da zakon u većoj mjeri štiti prava i interese zajmodavca od zajmoprimca, uključujući u smislu naplate duga i zapljene kolaterala.