Imovina se obračunava kao investicijska nekretnina. Ulaganje u nekretnine u IFRS i ruska praksa
MRS 40 Ulaganja u nekretnine primjenjuje se u vezi s priznavanjem, mjerenjem i objavljivanjem investicijskih nekretnina koje su namijenjene generiranju prihoda od najma ili povećanju troška kapitala, ili oboje.
Što je investicijska nekretnina?
Investicijska nekretnina - nekretnina koja je na raspolaganju vlasniku ili najmoprimcu temeljem financijskog najma u svrhu stjecanja plaćanja najma kapitalne dobitke, ili oboje, ali ne za:
- korištenje u proizvodnji ili opskrbi robom ili uslugama ili u administrativne svrhe;
- prodaje tijekom obične aktivnosti.
Ulaganja u nekretnine drže se radi zarade od najamnina ili kapitalnih dobitaka, ili oboje. Stoga novčani tokovi generirani investicijskim nekretninama obično nisu povezani s ostalom imovinom kreditne institucije.
Prilikom razvrstavanja materijalnog objekta u ulaganje u nekretninu potrebno je utvrditi svrhu njegove uporabe i vrstu prihoda koji vlasnik ostvaruje korištenjem te nekretnine. Istina, postoje iznimke kada privremena funkcionalna uporaba nekretnine ne dopušta da se ona prizna kao ulagačka nekretnina.
Primjer
Banka je odlučila kupiti zgradu kako bi je iznajmila. Tijekom razdoblja registracije svih dokumenata i državna registracija prodajni ugovor nestambenih prostorija potencijalni zakupnik nije mogao biti pronađen. S tim u vezi, ovu zgradu banka privremeno koristi kao ured. Na temelju funkcionalne namjene, zgradu koju je banka stekla treba evidentirati kao materijalnu stavka u skladu s MSFI 16 „Osnovna imovina“. Nakon iznajmljivanja zgrade, ovaj objekt je financijska izvješća može se priznati kao investicijska nekretnina.
Koji se objekti mogu klasificirati kao investicijske nekretnine?
- Zemljište koje se drži radi dugoročne koristi od kapitalnih dobitaka, a ne za kratkoročnu realizaciju u redovnom tijeku poslovanja.
- Zemljište čija daljnja namjena trenutno nije definirana. Ako kreditna organizacija nije odlučila hoće li zemljište koristiti kao vlasničko vlasništvo ili za kratkoročno raspolaganje u normalnom tijeku poslovanja, tada se zemljište smatra za kapitalnu dobit.
- Zgrada u vlasništvu kreditne institucije ili koja je na raspolaganju kreditnoj instituciji pod financijskim najmom i dana u zakup na temelju jednog ili više operativnih najmova.
- Zgrada koja trenutno nije zauzeta, ali se namjerava davati u najam pod jednim ili više operativnih najmova.
Koji se objekti ne mogu klasificirati kao investicijske nekretnine?
- Imovina koja se drži za prodaju u redovnom tijeku poslovanja ili u izgradnji ili razvoju u svrhu prodaje, kao što je imovina stečena isključivo za naknadnu prodaju u bliskoj budućnosti ili za razvoj i preprodaju.
- Nekretnine u izgradnji ili razvoju za račun trećih osoba.
- Vlasnička imovina koju drže zaposlenici subjekta, bez obzira plaćaju li najamninu po tržišnim cijenama ili ne, i imovina koju koriste vlasnici radi raspolaganja.
- Nekretnina u izgradnji ili razvoju u svrhu daljnje uporabe kao investicijska nekretnina. Imovina prenesena na drugi subjekt temeljem financijskog najma.
- U nekim slučajevima, dio objekta može se koristiti za dobivanje najamnine ili povećanja kapitala, a drugi dio - za proizvodnju ili isporuku dobara ili usluga ili u administrativne svrhe. Ako se takvi dijelovi predmeta mogu prodati neovisno jedan o drugom (ili neovisno jedan o drugome davati u zakup), kreditna institucija vodi odvojene računovodstvene evidencije, odnosno posebno vodi računa o tim dijelovima predmeta. Ako se dijelovi objekta ne mogu zasebno prodati, objekt se smatra ulaganjem u nekretninu samo ako je samo neznatan dio tog objekta namijenjen proizvodnji ili opskrbi roba ili usluga ili u administrativne svrhe.
Primjer
Banka je vlasnik zgrade. 25% površine zgrade zauzima dodatni ured banke, dok drugi dio zgrade (75%) banka iznajmljuje trećim organizacijama. U tom slučaju, prema stručnoj prosudbi stručnjaka u kreditnoj instituciji, ovu zgradu treba priznati kao investicijsku nekretninu, budući da je udio površine koju koristi kreditna institucija u svojoj vlastite aktivnosti, je beznačajan. Ako su udjeli površine zgrade koju zauzimaju banka i najmoprimci usporedivi ili jednaki, tada se zgrada evidentira kao nekretnina, postrojenja i oprema, a investicijske nekretnine se u ovom slučaju ne priznaju.
Određivanje je li nekretnina prihvatljivo za ulaganje u nekretnine zahtijeva profesionalnu prosudbu. Kreditna institucija samostalno razvija kriterije za dosljednu upotrebu takve profesionalne prosudbe. U skladu sa zahtjevima međunarodnih standarda objavljivanja, kreditna institucija je obvezna objaviti takve kriterije u slučajevima kada je teško klasificirati stavku.
Ponekad kreditna institucija posjeduje nekretninu koju iznajmljuje i koristi matična ili druga podružnica. Takve nekretnine se u financijskim izvještajima ne mogu klasificirati kao investicijske nekretnine, budući da su sa stajališta grupe u njima u vlasništvu. Međutim, sa stajališta subjekta koji posjeduje ovu nekretninu, riječ je o investicijskoj nekretnini, stoga najmodavac u svojim financijskim izvještajima tu nekretninu prikazuje kao ulaganje u nekretninu.
Primjer
Banka je dio velikog građevinskog holdinga. Jednu od zgrada banka je dala u zakup svojoj matičnoj tvrtki. U financijskim izvještajima banke ova zgrada je prikazana kao investicijska nekretnina, u konsolidiranim financijskim izvještajima građevinski holding ova zgrada će se evidentirati kao nekretnina, postrojenja i oprema.
Najzanimljivije je da se kao investicijska nekretnina može priznati i operativni najam kreditne institucije. U praksi se često susreće ova situacija. Primjerice, sukladno ugovoru o zakupu, banka ima pravo zakupljene prostore dati u podzakup trećim osobama. Dakle, prostori koje je banka dala u podzakup u financijskim izvještajima MSFI-ja priznat će se kao ulaganja u nekretnine.
Kada se investicijska nekretnina može priznati kao imovina?
Ulaganje u nekretnine dopušteno je priznati kao imovina samo kada:
- postoji mogućnost priljeva budućnosti ekonomske koristi povezana s ovom investicijskom nekretninom;
- vrijednost ove investicijske nekretnine može se pouzdano procijeniti.
U skladu s ovim načelom priznavanja, kreditna institucija procjenjuje sve svoje troškove ulaganja u nekretnine u trenutku kada su nastali. Ovi troškovi uključuju i one koji su prvobitno nastali u vezi s stjecanjem investicijske nekretnine, i one koji su naknadno nastali u vezi s njezinom dogradnjom, djelomičnom zamjenom ili održavanjem.
Prema načelu priznavanja, kreditna institucija ne priznaje u knjigovodstvenoj vrijednosti investicijske nekretnine troškove svakodnevnog održavanja takve nekretnine. Umjesto toga, takvi se troškovi priznaju u računu dobiti i gubitka kada su nastali. Troškovi svakodnevnog održavanja prvenstveno se sastoje od troškova rada i potrošnog materijala, a mogu uključivati i troškove nabave dijelova. Takvi se rashodi priznaju kao rashodi za obnovu nekretnine i priznaju u računu dobiti i gubitka u trenutku kada su nastali.
Stoga stručnjak treba razlikovati troškove povezane s ulaganjem u nekretninu. Neki troškovi, poput konzultantskih naknada za kupnju nekretnine, bit će klasificirani kao "izravni" transakcijski troškovi i obračunati u trošku investicijske nekretnine, dok će se troškovi održavanja nekretnine u dobrom stanju tretirati kao troškovi održavanje imovine i priznaje u dobiti ili gubitku.
Neki dijelovi sredstava mogu biti uključeni u trošak investicijske nekretnine kao rezultat njihove zamjene. Na primjer, zgrada može imati zamijenjene unutarnje zidove. Treba napomenuti da će se razlika između troška novog i starog strukturnog dijela uzeti u obzir u sastavu vrijednosti investicijske nekretnine.
Po kojem se trošku vrši početna procjena investicijske nekretnine?
Investicijske nekretnine treba početno mjeriti po trošku. Početna procjena treba uključivati transakcijske troškove.
Trošak stečene investicijske nekretnine uključuje kupoprodajnu cijenu i sve izravne troškove. Izravni troškovi uključuju, na primjer, trošak stručnjaka pravne usluge, poreze i druge transakcijske troškove.
Trošak ulaganja u nekretnine ne raste zbog sljedećih uvjeta:
- početni troškovi (osim ako su nužni za dovođenje nekretnine u stanje prikladno za korištenje u skladu s namjerama uprave);
- poslovni gubici prije nego što se dosegne planirana razina izdavanja prostora;
- višak troškova sirovina, rada ili drugih resursa nastalih u izgradnji ili razvoju nekretnine.
Primjer
Banka je zgradu kupila po tržišnoj cijeni od 15 milijuna rubalja. Kako bi zgradu dovela u ispravno stanje, banka je izvršila rekonstrukciju vrijednu 4 milijuna rubalja. Tako će fer vrijednost zgrade biti 19 milijuna rubalja. Imajte na umu da se fer vrijednost zgrade povećava tek nakon što su troškovi obnove stvarno nastali.
Ako prodavatelj odobri obročno plaćanje za ulaganje u nekretninu, tada se njezin trošak priznaje u knjigovodstvu kupca po cijeni koja ne uključuje kamate za obročnu shemu. Razlika između ukupnih plaćanja i ugovorene cijene priznaje se tijekom razdoblja rata kao trošak kamata.
Trošak prava na nekretnini u najmu koja je klasificirana kao investicijska nekretnina priznaje se po fer vrijednosti nekretnine ili sadašnjoj vrijednosti minimalnih plaćanja najma u iznosu manjem. Iznos jednak određenom mjerenju stavke priznaje se kao obveza.
Jedna ili više ulaganja u nekretnine mogu se steći u zamjenu za nemonetarnu imovinu ili imovinu ili za kombinaciju monetarne i nemonetarne imovine. Trošak takve investicijske nekretnine mjeri se po fer vrijednosti osim ako:
- operacija razmjene nema komercijalni sadržaj;
- Fer vrijednost primljene i ustupljene imovine nije pouzdano mjerljiva. Stečena imovina se mjeri na ovaj način, čak i ako subjekt ne može odmah prestati priznavati prenesenu imovinu. Ako se stečena imovina ne mjeri po fer vrijednosti, njezin trošak se mjeri po knjigovodstvenoj vrijednosti prenesene imovine.
Kako vrednovati investicijsku nekretninu nakon priznavanja?
Računovodstvenu metodu kreditna institucija mora samostalno odrediti i učvrstiti računovodstvena politika.
Kreditna institucija mora odabrati ili model fer vrijednosti ili troškovni model kao svoju računovodstvenu politiku i mora primijeniti ovu politiku na sve svoje investicijske nekretnine.
Fer vrijednost je iznos po kojem bi se imovina mogla razmijeniti u tekućoj transakciji između dobro upućenih voljnih strana u transakciji van dohvata ruke.
Određivanje fer vrijednosti uključuje istovremeni prijenos nekretnine pri prodaji i plaćanje od strane kupca. Kada se vlasništvo nad imovinom koju ima najmoprimac u okviru operativnog najma klasificira kao investicijska nekretnina, primjenjuje se model fer vrijednosti. Dobici ili gubici od promjena fer vrijednosti ulaganja u nekretnine moraju se priznati u računu dobiti i gubitka u razdoblju u kojem su nastali. Ovaj računovodstveni tretman bitno se razlikuje od alternativnog računovodstvenog tretmana nekretnina, postrojenja i opreme po revaloriziranim iznosima (MSFI 16): prema MSFI 16, takve se razlike prvo priznaju u korist računa kapitala „Revalorizacijska rezerva za nekretnine, postrojenja i opremu”, zaobilazeći račun dobiti i gubitka.
Primjer
Knjigovodstvena vrijednost zgrade je 10 milijuna rubalja. Kao rezultat revalorizacije zgrade, koja je predmet ulaganja u nekretnine, trošak zgrade povećan je za 6 milijuna rubalja. U financijskim izvještajima ovu transakciju treba prikazati kako slijedi:
Dt"Investicijska nekretnina"
CT„Drugo poslovni prihodi“- 6 milijuna rubalja.
Fer vrijednost nije procijenjena cijena koja je visoka ili niska kao rezultat posebnih uvjeta ili okolnosti, kao što su netipični aranžmani financiranja, transakcije prodaje i povratnog najma, povoljni uvjeti povrata ili popusti koje daje bilo koja strana povezana s prodajom i kupnjom. Tržišna cijena određena po principu „do najviša cijena, u razumnom vremenskom okviru ”ne treba uzeti u obzir stanje određenog vlasnika, što bi moglo smanjiti cijenu transakcije (na primjer, zbog hitne potrebe za gotovinom ili zbog zakonskih i poreznih ograničenja nametnutih vlasniku) . Naprotiv, obračunava se za prodavatelja kojeg zanima maksimalna cijena, a ne što kraće vrijeme transakcije.
Fer vrijednost ulaganja u nekretnine utvrđuje se isključujući troškove koji proizlaze iz prodaje.
Fer vrijednost investicijskih nekretnina treba odražavati tržišnim uvjetima na datum izvještavanja... Kako se tržišni uvjeti mogu promijeniti, iznos prikazan kao fer vrijednost mogao bi biti netočan ili netočan kada se mjeri na drugi datum. Osim toga, određivanje fer vrijednosti podrazumijeva razmjenu imovine i izvršenje ugovora o prodaji i kupoprodaji u isto vrijeme bez ikakve promjene cijene koja bi se mogla dogoditi tijekom transakcije između dobro upućenih strana u transakciji van dohvata ruke. razmjena imovine i izvršenje ugovora odvijaju se u različito vrijeme.
Fer vrijednost najbolje svjedoče prevladavajuće cijene na aktivnom tržištu za slične nekretnine koje se nalaze na istom području, u istom stanju i podložne sličnim najmovima i drugim ugovorima. Zadatak organizacije je identificirati sve razlike u prirodi, lokaciji i stanju nekretnine, kao iu pogledu njezinih zakupa i drugih ugovora.
U nedostatku trenutnih cijena na aktivnom tržištu, kreditna institucija uzima u obzir informacije iz različitih izvora, kao što su:
- trenutne cijene na aktivnom tržištu za druge vrste nekretnina, u drugoj državi ili na drugom teritoriju (ili nekretnine koje podliježu drugim uvjetima ugovora o zakupu ili drugim ugovorima), prilagođene za te razlike;
- najbliže cijene na manje aktivnim tržištima u vremenu, prilagođene svim promjenama ekonomskih uvjeta nakon datuma sklapanja transakcija po ovim cijenama;
- diskontirane projekcije Gotovina teče na temelju pouzdanih procjena budućih novčanih tokova temeljenih na uvjetima postojećih ugovora najmovi i drugi ugovori, kao i (gdje je moguće) podatke iz vanjskih izvora, kao što su trenutne cijene najma za slične nekretnine na istom području. koristi diskontne faktore koji odražavaju tržišno procijenjen stupanj neizvjesnosti o veličini i vremenu novčanih tokova.
U nekim slučajevima, različiti izvori informacija mogu dovesti do različitih mjerenja fer vrijednosti ulaganja u nekretnine. Kreditna institucija samostalno utvrđuje razloge ovih odstupanja kako bi dobila najpouzdaniju procjenu fer vrijednosti.
Istodobno, MRS 40 ne inzistira na uključivanju neovisnog procjenitelja za utvrđivanje fer vrijednosti. Potiče se, ali nije potrebno, da kreditna institucija utvrdi fer vrijednost investicijskih nekretnina na temelju procjene neovisnog procjenitelja s priznatim i odgovarajućim stručnim kvalifikacijama i nedavnim iskustvom u procjeni investicijskih nekretnina slične kategorije i koje se nalaze u istoj teritorija.
Napominjemo da se "priznata i odgovarajuća stručna kvalifikacija" odnosi na kvalifikacije međunarodno priznatih ocjenjivačkih tvrtki, čiji je ugled potvrđen dugogodišnjim uspješnim radom na tržištu.
Prilikom utvrđivanja fer vrijednosti ulaganja u nekretnine, kreditna institucija ne obračunava ponovno imovinu ili obveze priznate kao zasebna imovina ili obveze.
Primjer
Oprema, kao što su liftovi i sustavi klimatizacije, često je sastavni dio zgrade i stoga je općenito uključena u fer vrijednost ulaganja u nekretnine i ne prikazuje se zasebno kao nekretnine, postrojenja i oprema.
Ako se namješten ured iznajmljuje, fer vrijednost ureda općenito uključuje fer vrijednost namještaja kao najam za namješteni ured. Kada je trošak namještaja uključen u fer vrijednost ulaganja u nekretnine, subjekt ne priznaje namještaj kao zasebnu imovinu.
Fer vrijednost ulaganja u nekretnine ne odražava buduće kapitalne izdatke na nekretninu u svrhu obnove ili poboljšanja, niti buduće ekonomske koristi od takvih troškova.
Vjeruje se da kreditna institucija može pouzdano mjeriti fer vrijednost investicijskih nekretnina na kontinuiranoj osnovi. Iznimka su slučajevi kada u trenutku stjecanja investicijske nekretnine postane očito da kreditna institucija neće moći pouzdano utvrditi fer vrijednost investicijske nekretnine. To se događa samo kada su usporedive tržišne transakcije rijetke i ne postoje alternativna mjerenja fer vrijednosti. U takvim slučajevima, kreditna institucija mora mjeriti investicijsku nekretninu korištenjem modela troška nabave u skladu s MRS-om 16 Nekretnine, postrojenja i oprema, s tim da je kreditna institucija dužna primjenjivati odabranu računovodstvenu metodu tijekom cijelog vijeka trajanja imovine, čak i kada je trošak može se pouzdano utvrditi. Redoslijed mjerenja određenog sredstva odabire se pri prvom priznavanju i ne može se mijenjati. Slično, ako je imovina početno knjižena po fer vrijednosti, a kasnije je postane nemoguće utvrditi, kreditna institucija nastavlja primjenjivati metodu fer vrijednosti.
U slučajevima kada je kreditna institucija prisiljena mjeriti investicijsku nekretninu po trošku, ona nastavlja evidentirati sve ostale investicijske nekretnine po fer vrijednosti. Iako kreditna institucija može koristiti model troška za jednu investicijsku nekretninu, sve ostale nekretnine moraju se obračunati korištenjem modela fer vrijednosti.
Primjer
Kreditna institucija posjeduje zgradu koja se procjenjuje kao investicijska nekretnina za potrebe sastavljanja financijskih izvještaja po MSFI-ju. Ulaganja u nekretnine iskazuju se po fer vrijednosti. Banka je donijela odluku o kupnji nove zgrade s ciljem njenog naknadnog davanja u zakup. Zgrada koju je banka kupila nalazi se u Saratovska regija... U trenutku stjecanja ne postoji aktivno tržište nekretnina za određivanje tržišne cijene zgrade. Kao rezultat toga, banka je donijela odluku da novu investicijsku nekretninu prikaže po trošku nabave. U ovom slučaju računovodstvo drugog objekta ulaganja u nekretninu ostaje isto.
Ako je kreditna institucija prethodno iskazala investicijsku nekretninu po fer vrijednosti, trebala bi nastaviti knjižiti tu investicijsku nekretninu po fer vrijednosti do njenog otuđenja, iako se smanjio broj usporedivih transakcija na tržištu i dostupnih informacija o tržišnim cijenama.
Nakon početnog priznavanja, kreditna institucija koja je odabrala troškovni model mora mjeriti svu svoju investicijsku imovinu u skladu sa zahtjevima MSFI-ja 16 za ovaj model, odnosno po trošku umanjenom za akumuliranu amortizaciju i sve akumulirane gubitke od umanjenja vrijednosti.
Je li moguće reklasificirati objekt u kategoriju investicijskih nekretnina?
Prerazvrstavanje objekta u kategoriju investicijskih nekretnina ili isključenje iz ove kategorije dopušteno je samo ako se promijeni način njegove uporabe i to:
- vlasnik počinje zapošljavati nekretninu - objekt se prenosi iz kategorije investicijskih nekretnina u kategoriju nekretnina u vlasništvu vlasnika;
- počinje izgradnja radi prodaje - objekt se reklasificira iz investicijskih nekretnina u kategoriju zaliha;
- završava razdoblje tijekom kojeg vlasnik koristi nekretninu - nekretnina se reklasificira iz imovine u vlasništvu u kategoriju investicijskih nekretnina;
- predmet se iznajmljuje trećoj osobi pod operativnim najmom - predmet se prenosi s inventara na ulaganje u nekretninu;
- završena je faza izgradnje ili razvoja nekretnine - objekt se prenosi iz kategorije nekretnine u fazi izgradnje ili razvoja u kategoriju investicijske nekretnine.
U skladu s MRS-om 40, kreditna institucija smije reklasificirati objekt iz ulaganja u nekretnine u kategoriju zaliha samo kada se promijeni način njegove uporabe, što dokazuje početak razvoja objekta radi prodaje. Ako kreditna institucija odluči prodati investicijsku nekretninu bez njezina razvoja, nastavlja je evidentirati kao investicijsku nekretninu sve dok se ne prestane priznavati (otpiše iz bilance) i ne iskazuje u zalihama. Slično tome, ako kreditna institucija započne rekonstrukciju postojeće investicijske nekretnine za daljnju upotrebu kao investicijsku nekretninu, ova nekretnina zadržava svoj investicijski status i ne reklasificira se kao nekretnina u vlasništvu tijekom nove faze razvoja.
Kada se investicijska nekretnina koja se vodi po fer vrijednosti reklasificira u nekretninu koju koristi vlasnik ili u zalihe, trošak stavke smatra se njezinom fer vrijednošću na datum promjene načina na koji se koristi za naknadno računovodstvo.
Do trenutka kada se nekretnina koju koristi vlasnik klasificira kao investicijska nekretnina koja se vodi po fer vrijednosti, kreditna institucija amortizira nekretninu i priznaje sve gubitke od umanjenja vrijednosti. Banka uzima u obzir sve razlike nastale na taj datum između Knjigovodstvena vrijednost nekretnine i njezinu fer vrijednost, kao i revalorizaciju u skladu s međunarodnim standardom MSFI 16.
Stoga, svako smanjenje knjigovodstvene vrijednosti nekretnine tereti račun dobiti i gubitka. Iznos smanjenja u okviru povećanja vrijednosti ovog objekta iz revalorizacije otpisuje se na račun povećanja vrijednosti nekretnine iz revalorizacije.
Svako povećanje knjigovodstvene vrijednosti imovine obračunava se kako slijedi:
- ako povećanje poništi prethodni gubitak od umanjenja vrijednosti nekretnine, povećanje se priznaje u računu dobiti i gubitka. Iznos povećanja priznatog u dobiti ili gubitku razdoblja ne smije biti veći od iznosa potrebnog za vraćanje knjigovodstvene vrijednosti na iznos koji bi bio utvrđen (umanjeni za amortizaciju) da za stavku nije priznat gubitak od umanjenja vrijednosti;
- ostatak povećanja knjigovodstvene vrijednosti knjiži se izravno u glavnicu kao revalorizacijski višak. Prilikom naknadnog otuđenja investicijske nekretnine, revalorizacijski višak uključen u glavnicu može se prenijeti u zadržanu dobit. Prijenos revalorizacijskog viška u zadržanu dobit ne priznaje se u računu dobiti i gubitka.
Za reklasificiranje stavke iz zaliha u ulaganje u nekretnine koje će se voditi po fer vrijednosti, svaka razlika između fer vrijednosti stavke na taj datum i njenog prethodnog knjigovodstvenog iznosa mora se teretiti u računu dobiti i gubitka.
Računovodstvo reklasifikacije stavke iz zaliha u ulaganje u nekretnine koje će se voditi po fer vrijednosti u skladu je s računovodstvom prodaje zaliha.
Kada dolazi do prestanka priznavanja investicijske nekretnine?
Investicijska nekretnina se prestaje priznavati (odnosno, nekretnina se prestaje priznavati) nakon otuđenja ili konačnog prestanka rada kada se više ne očekuje stjecanje povezanih ekonomskih koristi. Otuđenje investicijske nekretnine može se provesti njenom prodajom ili prijenosom u financijski najam.
Dobici ili gubici koji proizlaze iz otuđenja ili otuđenja investicijske nekretnine mjere se kao razlika između neto prihoda od otuđenja i knjigovodstvene vrijednosti imovine i priznaju u računu dobiti i gubitka u razdoblju u kojem je došlo do takvog otuđenja ili otuđenja.
Potraživanje naknade prilikom otuđenja investicijske nekretnine početno se priznaje po fer vrijednosti. U slučaju odgode plaćanja za ulaganje u nekretninu, primljena naknada početno se evidentira po cijeni nekretnine u protuvrijednosti Novac... Razlika između nominalnog iznosa povrata i novčane vrijednosti cijene priznaje se kao prihod od kamata u skladu s MSFI 18 korištenjem metode efektivna stopa posto.
Naknada koju daju treće strane za umanjenje vrijednosti, gubitak ili prijenos ulaganja u nekretnine priznaje se u računu dobiti i gubitka kada je namjenska. Umanjenje vrijednosti ili gubitak ulaganja u nekretnine, povezani zahtjevi ili naknade od trećih strana, te svako naknadno stjecanje ili izgradnja zamjenske imovine zasebni su ekonomski događaji i moraju se zasebno obračunati.
MRS 40 utvrđuje osnovne zahtjeve za objavljivanje informacija o ulagačkim nekretninama u međunarodno izvještavanje... Prema standardu, kreditna institucija mora objaviti:
- koju metodu računovodstva koristi - po fer vrijednosti ili po trošku;
- ako koristi metodu fer vrijednosti, klasificira i obračunava udjele u vlasništvu povezane s operativnim najmom kao investicijske nekretnine, i ako da, pod kojim uvjetima;
- ako je klasifikacija teška, koje kriterije društvo koristi za razlikovanje između investicijskih nekretnina i sredstava koja se koriste za vlastitu upotrebu, kao i investicijskih nekretnina i sredstava koja se drže za prodaju u redovnom poslovanju;
- Metode i pretpostavke korištene za određivanje fer vrijednosti, uključujući informacije o tome je li fer vrijednost određena na temelju potvrđenih tržišnih informacija ili drugih čimbenika kao što su vlasništvo ili nedostatak usporedivih tržišnih informacija;
- je li fer vrijednost investicijske nekretnine određena kao rezultat procjene koju je proveo neovisni procjenitelj s odgovarajućom profesionalnom klasifikacijom i nedavnim iskustvom u vrednovanju investicijskih nekretnina. Ako takva procjena nije provedena, ta je činjenica također podložna otkrivanju;
- iznosi priznati u računu dobiti i gubitka.
S. B. Tinkelman
CJSC "AKG" RBS ", zamjenik direktora Odjela za revizijske usluge
o financijskim institucijama
E.S. Kazakevich
CJSC "AKG" RBS "", viši revizor Odjela za reviziju kreditnih institucija
Odjel za revizijske usluge
U suvremenom ruskom računovodstvu i izvještavanju povećava se uloga međunarodnih standarda financijskog izvještavanja (MSFI). Strategija konvergencije ruskih standarda računovodstvo(RAS) s MSFI koje provodi Vlada Ruska Federacija godinama.
Unatoč strategiji konvergencije s MSFI, načela postavljena u ruskim računovodstvenim standardima ne mogu se nazvati potpuno usklađenima s MSFI-jem, a trenutačno još uvijek postoji značajan broj razlika u definicijama i pristupima procjeni i odražavanju stavki u financijskim (računovodstvenim) izvještajima. .
Ovdje ćemo usporediti glavne zahtjeve za računovodstvo i izvještavanje o transakcijama s investicijskim nekretninama u skladu s MSFI-jem i RAS-om i moguće prilagodbe koje mogu biti potrebne prilikom transformacije financijskih izvještaja u odnosu na ulaganja u nekretnine tvrtke.
Definicija investicijske nekretnine
Investicijska nekretnina- ovo je nekretnina koje drži subjekt (kao vlasnik ili najmoprimac prema financijskom najmu) u svrhu iznajmljivanja ili povećanja vrijednosti najma, a ne za korištenje u proizvodne i administrativne svrhe ili za prodaju.
Računovodstvo ulaganja u nekretnine obuhvaćeno je MRS-om 40 Ulaganja u nekretnine. Investicijska nekretnina je nekretnina koja mora ispunjavati sva sljedeća četiri kriterija:
1) vrste nekretnina: zemljište ili zgrada; bilo koji dio zgrade; ili oboje; 2) nekretnina je u vlasništvu: vlasnika; ili najmoprimac prema ugovoru o financijskom najmu (ugovor o najmu); 3) svrha posjedovanja nekretnine: primanje najamnine; ili kapitalne dobiti; ili oboje; 4) svrhe vlasništva nisu: korištenje u proizvodnji ili opskrbi robom, pružanje usluga, u administrativne svrhe; prodaja tijekom normalnog ekonomska aktivnost.
V MRS 40 prikazani su primjeri investicijskih nekretnina:
- zemljište u posjedu, da ima koristi od povećanja njegove vrijednosti, ali ne za prodaju u kratkom roku;
- zemljište čija daljnja uporaba trenutno nije definirana;
- zgrada u vlasništvu poduzeća (vlasnika ili najmoprimca prema ugovoru o najmu) i data u operativni zakup (ali ne i financijski zakup) u cijelosti ili u dijelovima;
- zgrada koja trenutno nije useljena, ali je namijenjena za davanje u najam u cijelosti ili u dijelovima, a ne za prodaju;
- nekretnine u izgradnji ili razvoju (ali ne za račun trećih osoba), u svrhu daljnjeg korištenja kao investicijske nekretnine, a ne za prodaju;
- imovina koju drži najmoprimac pod operativnim najmom može se klasificirati i obračunati kao investicijska nekretnina samo ako takva nekretnina inače zadovoljava definiciju ulaganja u nekretnine.
U ruskom zakonodavstvu još nema analoga MSFI 40 "Ulaganja u nekretnine". Najbliži računovodstveni objekt u ruska praksa su isplativa ulaganja u materijalne vrijednosti
, knjiženo na kontu 03 "Dobitna ulaganja u materijalna sredstva".
U skladu s računovodstvenim planom isplativa ulaganja u materijalnu imovinu su ulaganja organizacije u dio imovine, zgrada, prostorija, opreme i drugih vrijednosti koje imaju materijalni oblik, koje organizacija daje uz naknadu na privremeno korištenje (privremeni posjed i korištenje) radi ostvarivanja prihoda. Dakle, postoji nesklad između koncepata ulaganja u nekretnine (MRS 40) i profitabilnih ulaganja u materijalnu imovinu (vidi sliku 1.).
Riža. 1 Omjer ulaganja u nekretnine (MRS 40) i isplativih ulaganja u materijalnu imovinu (konto 03 Kontni plan)
Područje A- to su ulaganja u nekretnine u skladu s MRS-om 40, ali ne i profitabilna ulaganja u materijalnu imovinu u skladu s rusko zakonodavstvo: nekretnina (zemljište ili zgrada, ili dio zgrade, ili oboje) koja je u posjedu (vlasnika ili najmoprimca temeljem financijskog najma) u svrhu prihod od kapitalnih dobitaka... Takvi se objekti evidentiraju prema ruskom zakonu na računu 01 „Osnovna sredstva“.
Regija B- to su objekti koji su istovremeno investicijska nekretnina u skladu s MRS-om 40 i profitabilna ulaganja u materijalnu imovinu prema ruskom računovodstvu: zemljište i zgrade koje subjekt drži u svrhu dobivanja plaćanja najma, tj. dano u poslovni leasing. Ovi objekti nekretnina prema ruskom zakonodavstvu iskazuju se na računu 03 "Profitabilna ulaganja u materijalnu imovinu".
Regija B- to su objekti koji su isplativa ulaganja u materijalnu imovinu, ali nisu ulaganja u nekretnine u razumijevanju MSFI-ja: oprema i ostali predmeti dugotrajne imovine, osim zgrada i zemljišne parcele
, kao i druge vrijednosti koje imaju materijalni oblik koje organizacija daje na privremenu upotrebu u svrhu ostvarivanja prihoda. Razmatrana materijalna imovina u skladu s Kontnim planom evidentira se na računu 03 "Dobitna ulaganja u materijalna sredstva".
Računovodstvo profitabilnih ulaganja u materijalna sredstva u ruskom računovodstvu provodi se u skladu sa PBU 6/01 "Računovodstvo dugotrajne imovine", i općenito odgovara računovodstvenom modelu za originalni trošak predviđeno MRS-om 40. Štoviše, ako je ruska organizacija iskoristila pravo na revalorizaciju prihoda od ulaganja u materijalnu imovinu, tada ova opcija neće biti u skladu s računovodstvenim modelom fer vrijednosti predloženim MRS-om 40. Važno je napomenuti, za razliku od odredbe međunarodnih standarda zemljište u skladu s ruskim zakonodavstvom, ne podliježu revalorizaciji (članak 43. Metodoloških smjernica za računovodstvo dugotrajne imovine).
U MSFI-ju je potrebno razlikovati imovinu stečenu za investicijske aktivnosti, i investicijske nekretnine. Uobičajena situacija: u izvještaju o novčanom toku rashodi su uključeni u investicijske aktivnosti, a u bilanci čine vrijednost običnog dugotrajnog sredstva.
Osim toga, rusko računovodstvo koristi izraz kao što je " dugoročno ulaganje"u području računovodstva građevinskih i investicijskih aktivnosti. U skladu s Pravilnikom o računovodstvu dugoročnih ulaganja, odobrenim dopisom Ministarstva financija Rusije od 30. prosinca 1993. N 160 (u daljnjem tekstu - Uredba br. 160), stjecanje dugotrajne imovine trajne namjene (preko jedne godine), koja se ne drži za prodaju, osim dugoročne financijska ulaganja izjaviti vrijednosne papire, vrijednosne papire i odobren kapital druge tvrtke.
Sukladno Uredbi br. 160, dugoročna ulaganja su povezana s provedbom kapitalna gradnja u vidu novogradnje, kao i rekonstrukcije, proširenja i tehničkog opremanja postojećih poduzeća i neproizvodnih objekata; nabava zgrada, objekata, opreme, Vozilo i drugi zasebni objekti (ili njihovi dijelovi) dugotrajne imovine; stjecanje zemljišnih čestica i prirodnih dobara; stjecanje i stvaranje nematerijalne imovine.
Kao što vidite, definicija dugoročnog ulaganja u skladu s Uredbom br. 160 uključuje samo objekte koji su u fazi izrade ili nabave.
Kao što slijedi iz prikazanih definicija, koncept ulaganja u nekretnine prema MSFI-ju ne podudara se u potpunosti s definicijama dugoročnih ulaganja i profitabilnih ulaganja u materijalnu imovinu prema RAS-u.
Glavne razlike između pojmova "ulaganja u nekretnine" prema MRS-u 40 i "dugoročna ulaganja" prema Uredbi br. 160 mogu se sažeti na sljedeći način:
- dugoročna ulaganja - to su samo objekti koji su u fazi proizvodnje ili nabave, dok pojam investicijske nekretnine uključuje i objekte koji su spremni za korištenje;
- ulaganja u nekretnine mogu biti samo nekretnine, dok je dugoročno ulaganje širi pojam, a to uključuje bilo kakvu dugotrajnu imovinu i nematerijalnu imovinu;
- ulaganja u nekretnine, za razliku od dugoročnih ulaganja, ne mogu biti namijenjena za korištenje u proizvodnji ili opskrbi robom, pružanju usluga, u administrativne svrhe.
Zauzvrat, postoje značajne razlike između definicija "ulaganja u nekretnine" prema MSFI i "profitabilnih ulaganja u materijalnu imovinu" prema RAS-u:
- isplativa ulaganja u materijalnu imovinu mogu biti bilo koja dugotrajna imovina, dok su samo nekretnine ulaganje u nekretnine;
- u PBU 6/01, za razliku od MRS-a 40, takva svrha vlasništva nad imovinom nije navedena kao kapitalna dobit za isplativa ulaganja u materijalnu imovinu.
- MRS 40 zahtijeva profesionalnu prosudbu kako bi se utvrdilo je li stavka prihvatljiva za ulaganje u nekretnine. Subjekt razvija kriterije za određivanje ulaganja u nekretnine u skladu sa standardom, što je posebno važno kada je klasifikacija stavke otežana. U osnovi, sve definicije u RAS-u daju jasnije kriterije koji ne uključuju korištenje profesionalne prosudbe.
Računovodstvo investicijskih nekretnina
Ulaganja u nekretnine priznaju se kao imovina samo kada je vjerojatno da će generirati ekonomske koristi u budućnosti i kada se vrijednost ulaganja u nekretnine može pouzdano izmjeriti.
U skladu s MRS-om 40, ulaganja u nekretnine moraju se početno mjeriti po trošku, uključujući transakcijske troškove. Stvarni troškovi stjecanja investicijskih nekretnina uključuju kupoprodajnu cijenu i sve izravne troškove. Izravni troškovi uključuju, na primjer, profesionalne pravne naknade, poreze na prijenos imovine i druge transakcijske troškove.
Općenito, mjerenje početne cijene ulaganja u nekretnine prema MSFI ne razlikuje se od načela mjerenja prema RAS-u, međutim, postoje neke razlike, od kojih će najznačajnije biti sljedeće:
- kod odgode plaćanja za ulaganje u nekretnine stvarni troškovi se utvrđuju kao diskontirana vrijednost, razlika između ovog iznosa i ukupan iznos plaćanja se priznaju kao trošak kamata tijekom razdoblja počeka;
- početni trošak udjela nekretnine u vlasništvu poduzeća prema ugovoru o najmu i klasificirane kao investicijske nekretnine utvrđuje se na isti način kao i za financijski leasing, t.j. imovina se mora priznati po nižoj od fer vrijednosti imovine i sadašnje vrijednosti minimalnih plaćanja najma, a ekvivalentni iznos mora biti priznat kao obveza;
- kod kupnje investicijskih nekretnina putem zamjene, uz neke iznimke prikazane u MRS-u 40, njezin trošak se mjeri kao fer vrijednost;
- kao što je već spomenuto, početni trošak prema MSFI-ju za investicijske nekretnine primljene u zakup ne podudara se uvijek s početnim troškom prema RAS-u zbog razlika u njegovim definicijama;
- pri prvoj primjeni MSFI-ja u skladu s MSFI-jem 1 "Prvo usvajanje međunarodnih standarda financijskog izvještavanja", subjekt ima pravo odmjeriti ulaganje u nekretnine po fer vrijednosti ako je odabrao model troškovnog računovodstva.
Naknadna procjena objekta investicijske nekretnine provodi se na jedan od sljedećih načina:
Računovodstvo fer vrijednosti- nakon početnog priznavanja stavki u iznosu troškova njihovog stjecanja, sve stavke se mjere po fer vrijednosti koja odražava stanje tržišnih cijena na datum izvještavanja. Dobici (gubici) od promjena fer vrijednosti priznaju se u računu dobiti i gubitka u razdoblju u kojem su nastali.
Obračun stvarnih troškova nabave- ulaganja u nekretnine mjere se po trošku nabave umanjenom za akumuliranu amortizaciju i akumulirane gubitke od umanjenja vrijednosti.
Tijekom financijskih i gospodarskih aktivnosti prema MSFI-ju može biti potrebna reklasifikacija investicijskih nekretnina. Prijenos objekta u investicijsku nekretninu ili njegovo povlačenje iz nje provodi se samo u slučaju promjene načina njegova poslovanja, što potvrđuju sljedeći događaji:
1) početak korištenja predmeta u proizvodnim djelatnostima - prijenos predmeta iz investicijske nekretnine u dugotrajna sredstva;
2) početak pripreme za prodaju - prijenos predmeta iz investicijske nekretnine u inventar;
3) prestanak uporabe u proizvodnim djelatnostima - prijenos predmeta s dugotrajne imovine na ulaganje u nekretnine;
4) početak operativnog najma - prijenos predmeta s popisa na ulaganje u nekretninu;
5) završetak gradnje ili rekonstrukcije - prijenos objekta iz vlasništva u postupku izgradnje ili rekonstrukcije (stalna imovina) na investicijsku nekretninu.
Nakon prijenosa stavke mjerene po fer vrijednosti iz investicijskih nekretnina u druge vrste imovine, stavka se počinje evidentirati u novom svojstvu po fer vrijednosti.
U RBU ne postoji praksa prijenosa dugotrajne imovine ili objekata dugoročna ulaganja u materijalnoj imovini u imovini namijenjenoj prodaji (dionice), ako je društvo odlučilo prodati te predmete. Ovi objekti će i dalje biti navedeni na računima ruskog računovodstva u skladu s njihovom početnom namjenom, kao što su, na primjer, računi 01 ili 03. Stoga će za potrebe sastavljanja financijskih izvještaja u skladu s MSFI-jem biti potrebno koristiti ne samo računovodstvene podatke, nego i znati planove tvrtke za prodaju nekih drugih nekretnina.
Transformacijske prilagodbe
Zapisi o transformaciji nakon prelaska na MSFI:
Nakon prelaska na MSFI ruske organizacije posebnu pozornost treba obratiti na prisutnost nekretnina koje zadovoljavaju kriterije za priznavanje ulaganja u nekretnine sukladno MRS-u 40 „Ulaganja u nekretnine“. Primjena računovodstveni modeli fer vrijednosti jedan od rijetkih alata za povećanje zadržane dobiti (neto dobiti izvještajnog razdoblja) organizacije u usporedbi sa sličnim pokazateljima prema RAS-u, budući da cijene nekretnina (zemljišta i zgrada) imaju tendenciju rasta.
U slučaju transformacije ruskih financijskih izvještaja u financijska izvješća pripremljena u skladu s MSFI-jem, moguće je sljedeće zapisi o transformaciji vezano uz priznavanje investicijskih nekretnina:
Zapisi o reklasifikaciji:
- prijenos dugotrajne imovine u ulaganja u nekretnine (MRS 40),
- prijenos objekata isplativih ulaganja u materijalnu imovinu u dugotrajnu imovinu (MSFI 16) ili u investicijske nekretnine (MSFI 40);
evidencije vezane za smanjenje računovodstvenih i metoda vrednovanja investicijskih nekretnina na računovodstveni model fer vrijednosti ili računovodstveni model povijesnog troška, uključujući:
“Povlačenje” rezultata ruske revalorizacije, ako je investicijska nekretnina revalorizirana u skladu s RAS 6/01;
ukidanje obračunate amortizacije, uključivanje promjene fer vrijednosti u neto dobit (gubitak) izvještajnog razdoblja (ako se primjenjuje model fer vrijednosti);
unose vremenske trake korisna upotreba, metode amortizacije, procjena preostale vrijednosti, koja odražava gubitke od umanjenja vrijednosti u skladu s MRS-om 36 (ako računovodstvene politike računovodstveni model daje se po povijesnom trošku).
Moguće prilagodbe koje mogu biti potrebne prilikom transformacije izvješća u odnosu na ulagačku imovinu društva:
- Reklasifikacija imovine koja je ulaganje u nekretnine u skladu s MSFI iz prihoda od ulaganja u materijalnu imovinu / dugotrajnu imovinu u skladu s RAS-om
- Reklasifikacija vrijednosti investicijskih nekretnina u skladu s MSFI-jem iz zaliha u skladu s RAS-om
- Priznavanje u MSFI-u investicijskih nekretnina primljenih na temelju financijskog najma koji zadovoljava definiciju ulaganja u nekretnine
- Reklasifikacija objekta u izgradnji u investicijsku nekretninu
- Priznavanje investicijskih nekretnina stečenih pod operativnim najmom koje zadovoljavaju definiciju ulaganja u nekretnine
- Prijenos investicijskih nekretnina na nekretnine, postrojenja i opremu
- Preračunavanje početnog troška ulaganja u nekretninu nakon njezina stjecanja
- Dovođenje povijesnog troška ulaganja u nekretnine na fer vrijednost nakon primitka investicijske nekretnine zamjenom
- Formiranje početnog troška ulaganja u nekretnine primljene na temelju poslovnog ili financijskog najma
- Preračun vrijednosti investicijske nekretnine zbog remonta
- Obračun gubitka od umanjenja vrijednosti ulaganja u nekretnine korištenjem metode povijesnog troška
- Povratna amortizacija ulaganja u nekretnine mjerena po fer vrijednosti
- Usklađivanje obračunate amortizacije na investicijske nekretnine
- Usklađivanje vrijednosti investicijskih nekretnina dobivenih prijenosom nekretnina, postrojenja i opreme u ulaganja u nekretnine
- Revalorizacija investicijskih nekretnina prenesenih s profitabilnih ulaganja na materijalnu imovinu ili dugotrajnu imovinu (rezultat revalorizacije naziva se "Kapital")
- Pretvorba zaliha u investicijske nekretnine
- Revalorizacija investicijskih nekretnina mjerenih po fer vrijednosti (rezultat revalorizacije se priznaje u računu dobiti i gubitka)
- Usklađivanje vrijednosti investicijskih nekretnina dobivenih prijenosom iz dugotrajne imovine namijenjene prodaji
- Otkazivanje transakcije prodaje investicijske nekretnine zbog činjenice da rizici i koristi od prodane imovine nisu prešli na kupca
- Otpis investicijskih nekretnina prenesenih na temelju financijskog najma
- Otpis investicijskih nekretnina koje su amortizirane u skladu s MSFI-jem (ili obrnuto).
Problemi s transformacijom
Pogreške u izvješćima koje je sastavio međunarodnim standardima dijele se u tri skupine. Prije svega, to su nedostaci koji su učinjeni u pripremi izvješća o Ruski standardi... Drugo, tijekom njegove transformacije. I, konačno, treće, pogreške koje nastaju tijekom sastavljanja financijskih izvještaja u skladu sa zahtjevima MSFI-ja. Pogreške koje se pripisuju prvoj i drugoj skupini mogu se pojaviti samo ako društvo priprema MSFI izvješća transformacijom. Tijekom ovog procesa, izvještaji, koji su pripremljeni u skladu s ruskim standardima, prilagođavaju se u skladu sa zahtjevima MSFI-ja. Jasno je da će, ako u prvom bude grešaka, većina njih “migrirati” na izvješća koja su sastavljena prema međunarodnim standardima. Iste tvrtke koje istovremeno vode računovodstvo u skladu s MSFI i RAS neće imati takve greške.
Pogreške u izvješćivanju pripremljenom u skladu s MSFI-jem, koje spadaju u prvu skupinu, mogu se ispraviti na dva načina. Prvi je promjena početnih podataka. to je o pokazateljima izvješćivanja, koje je sastavljeno u skladu s ruskim standardima. Drugi je napraviti dodatne prilagodbe koje se odnose na učinjene pogreške. Prilikom odabira jedne ili druge metode, tvrtke prije svega polaze od broja otkrivenih nedostataka.
Ako ima, recimo, više od stotinu pogrešaka, onda je lakše formirati novo izvještavanje prema ruskim standardima. A ako ih ima samo dva ili tri, naravno, bolje je napraviti dodatne prilagodbe. Ako ste pronašli pogreške u ruskom računovodstvu prije podnošenja izvješća Porezni ured, bolje je koristiti prvu metodu. Hajde da objasnimo zašto. Prilikom revizije financijskih izvještaja u skladu s MSFI-jem, koja je sastavljena transformacijskom metodom, revizori će usporediti podatke transformacijskih tablica s pokazateljima bilance i računa dobiti i gubitka dostavljenim poreznoj upravi. Ako pronađu odstupanja, morat ćete objasniti zašto. Ako su pogreške ispravljene ispravkama tijekom procesa transformacije, nitko neće zahtijevati dodatna objašnjenja.
Tijekom transformacije izvješćivanja, vjerojatnost pogrešaka je vrlo velika. Uostalom, ovaj proces uključuje nekoliko faza. Često se provodi bez posebnog softvera, samo kada Pomoć za Excel... Najteža je reklasifikacija prihoda, rashoda, imovine i obveza. Činjenica je da postoji veliki rizik da imovina ili troškovi neće biti reklasificirani. Ili, što je još gore, bit će isključeni iz grupe u kojoj su navedeni prema RAS-u, a neće biti uključeni u skupinu u kojoj bi trebali biti u skladu s MSFI. Navedimo primjer.
Recimo da tvrtka u svojoj bilanci ima zgradu koju daje u poslovni najam. Prema zahtjevima RAS-a, mora se uzeti u obzir kao dugotrajno sredstvo. A prema MSFI-ju, ovo je investicijska nekretnina. To znači da se prilikom sastavljanja financijskih izvještaja u skladu s MSFI-jem svaki put ova imovina mora prenijeti iz grupe dugotrajne imovine u grupu ulaganja u nekretnine. Ako tvrtka to radi bez posebnih računalnih programa, vrlo je moguće da će se pojaviti pogreške.
Na primjer, računovođe:
a) zaboravio prenijeti objekt iz grupe dugotrajne imovine u grupu investicijskih nekretnina;
b) uklonili su ga iz grupe “Osnovna imovina”, ali ga nisu stavili u grupu “Ulagačke nekretnine”;
c) netočno prikazana vrijednost objekta u grupi investicijskih nekretnina itd.
Kako bi se smanjio broj pogrešaka kako tijekom reklasifikacije tako i tijekom cijele faze transformacije, potrebno je minimizirati utjecaj “ljudskog faktora”. Da biste to učinili, dovoljno je razviti visokokvalitetne tablice transformacije i kontrolirati točnost informacija unesenih u njih. Također morate jasno navesti sve potrebne postupke za proces transformacije za svaku od vrsta imovine, obveza, prihoda i rashoda, a moguće i za pojedinačne operacije. Ovi postupci bit će različiti za svaku tvrtku. Oni ovise o vrsti aktivnosti organizacijska struktura, korištene poslovne procedure, količinu obrađenih informacija i mnoge druge kriterije.
Još je bolje ako tvrtka koristi posebne računalne programe za transformaciju izvješćivanja. Na primjer, postupci transformacije mogu se konfigurirati u istom programu u kojem tvrtka vodi računovodstvo u skladu s ruskim standardima.
Međutim, čak i unatoč svim poduzetim mjerama za sprječavanje pogrešaka, one se ne mogu u potpunosti izbjeći. Uočene nedostatke potrebno je ispraviti.
Zaključak
Uloga MSFI-ja raste u ruskom računovodstvu i izvještavanju.
Prilikom izrade računovodstvenih politika za 2012. godinu, treba imati na umu da je razlika u računovodstvenim modelima prema MSFI-u i ruska pravila zahtijevat će dodatna usklađivanja tijekom transformacije, posebice u odnosu na knjigovodstvenu vrijednost objekta, akumuliranu amortizaciju. Osim toga, prilagodbe se mogu odnositi na prilagodbe korisnog vijeka trajanja i utvrđivanje gubitaka od umanjenja vrijednosti.
- Ovaj je članak toliko jedinstven da nismo uspjeli pronaći usluge povezane s njim!
Prepoznavanje, mjerenje i otkrivanje informacija o ulaganja u nekretnine regulirano MRS-om 40 Ulaganja u nekretnine. Investicijska nekretnina je imovina kao što su zemljište i zgrade (mogu biti dio zgrade), ili oboje, koje drži tvrtka radi ostvarivanja prihoda od najma i/ili kapitalnih dobitaka.
Ako se dio nekretnine koristi za dobivanje najamnine, a drugi dio za proizvodnju dobara (radova, usluga), onda ih poduzeće mora posebno uzeti u obzir. Međutim, ako se samo mali dio koristi za proizvodnju, tada standard dopušta klasifikaciju stavke kao investicijske nekretnine. Nekretnina koju je matično ili ovisno društvo iznajmilo ne smatra se investicijskom nekretninom, jer je za grupu društava to imovina u kojoj koristi vlasnik.
Ulaganja u nekretnine priznaju se kada je vjerojatno da će pritjecati buduće ekonomske koristi i kada se njezin trošak može pouzdano izmjeriti.
Ulaganja u nekretnine početno se mjere po stvarnim troškovima kupnje, koji se sastoje od vrijednosti nekretnine i izravnih troškova kupnje. Nakon toga, društvo mora u svojoj računovodstvenoj politici odrediti odabranu metodu računovodstva ulaganja u nekretnine: po fer vrijednosti ili po trošku. U tom slučaju odabrana računovodstvena metoda mora se primijeniti na sve investicijske nekretnine.
Fer vrijednost stavke je iznos za koji bi se predmet mogao razmijeniti u transakciji između upućenih zainteresiranih strana i neovisnih strana. Promjene fer vrijednosti priznaju se u računu dobiti i gubitka u razdoblju u kojem su nastale.
Model troška nabave pretpostavlja da se ulaganja u nekretnine vode po trošku nabave umanjenom za akumuliranu amortizaciju i akumulirane gubitke od umanjenja vrijednosti (ako ih ima), što je u skladu s računovodstvom nekretnina, postrojenja i opreme.
Raskid ugovora o zakupu i prijenos imovine na nekretninu koju koriste vlasnici;
Početak rekonstrukcije u svrhu prodaje, prilikom prelaska na dionice;
Početak operativnog najma prema ugovoru.
Ulaganje u nekretnine mora se prestati priznavati kada se od imovine ne očekuje ekonomska korist. Otuđenje investicijske nekretnine događa se kada se ona proda ili prenese u financijski najam.
Obvezne objave uključuju: računovodstveni model za ulaganja u nekretnine, kriterije za klasifikaciju ulaganja u nekretnine, stupanj procjene od strane neovisnog procjenitelja, prihod od najma od ulaganja u nekretnine, izravne operativne troškove i kumulativnu promjenu fer vrijednosti.
Trenutno su široko rasprostranjene aktivnosti tvrtki koje se odnose na stjecanje ili stvaranje nekretnina u svrhu njihovog naknadnog prijenosa u operativni zakup. Istodobno, potrebno je razmotriti pitanja odraza u financijskim izvještajima navedene nekretnine, koja su regulirana MRS-om 40 "Ulaganja u nekretnine".
Smatrati sljedeće koncepte primjenjivati tijekom primjene MSFI-ja.
Investicijska nekretnina je imovina u obliku zemljišnih čestica i (ili) zgrada (dijelova zgrada - prostorija) kojima organizacija raspolaže na temelju vlasništva ili ugovora o financijskom najmu (leasingu) i koja je namijenjena isključivo namjeni putem leasinga. i (ili) primanje prihoda od povećanja vrijednosti kapitala (povećanje vrijednosti imovine).
Vlasnička imovina je imovina u obliku zemljišnih čestica i (ili) zgrada (dijelova zgrada - prostorija) kojima organizacija raspolaže na temelju vlasništva ili ugovora o financijskom najmu (zakupu) i koja je namijenjena isključivo namjeni u proizvodnom procesu i (ili) opskrbi proizvoda ili u administrativne svrhe. Ova se nekretnina mora prijaviti u skladu s MSFI 16 Nekretnine, postrojenja i oprema.
Fer vrijednost je trošak imovine naveden u transakciji između upućenih strana koje imaju namjeru ući u navedenu transakciju i neovisne su jedna o drugoj.
Rezidualna (knjigovodstvena) vrijednost - trošak po kojem se imovina priznaje u financijskim izvještajima ( bilanca stanja) umanjeno za akumuliranu amortizaciju i gubitke od umanjenja vrijednosti.
Navedeni uvjeti trebaju biti prisutni u trenutku početnog priznavanja imovine. Istodobno, organizacija može ostvariti buduće ekonomske koristi od posjedovanja investicijskih nekretnina samo kada se na nju prenesu svi rizici i koristi povezani s posjedovanjem ove imovine.
Vrijednost nekretnine obično je prilično lako procijeniti. Može se odrediti, primjerice, na temelju uvjeta kupoprodajnog ugovora.
Ulaganja u nekretnine početno se evidentiraju u MSFI-ju prema stvarna cijena, što izravno uključuje trošak stjecanja, kao i druge izravne troškove vezane uz stjecanje imovine.
Za naknadno mjerenje investicijskih nekretnina u MSFI-ju, organizacija, u skladu s računovodstvenom politikom, odabire jedan od dva moguća računovodstvena modela:
- računovodstvo po početnom trošku nabave (model troškovnog računovodstva);
- računovodstvo po fer vrijednosti (fair value accounting model).
Računovodstvo navedene nekretnine po fer vrijednosti nakon reklasifikacije kao zaliha ili nekretnina, postrojenja i opreme (nekretnina koju koristi vlasnik) bila bi fer vrijednost investicijske nekretnine na datum promjene namjene.
Organizacije u procesu obavljanja gospodarskih djelatnosti samostalno stvaraju, stječu od trećih osoba ili otuđuju u korist trećih osoba različitu imovinu koja se može klasificirati prema različitih razloga... Svaka vrsta određene imovine ima svoje karakteristike povezane s njezinim odrazom u financijskim izvještajima organizacije. Kako bi se transakcije s imovinom mogle pouzdano prikazati u MSFI-ju, potrebno je:
- dostupnost pouzdanih kriterija za klasifikaciju imovine organizacije;
- poznaju i uspješno primjenjuju značajke odražavanja transakcija sa svakom vrstom imovine u izvješćima.
Temeljna razlika je u tome što kada se dugotrajna imovina vodi po revaloriziranom trošku, višak knjigovodstvene vrijednosti imovine nad stvarnim troškom predstavlja povećanje revalorizacijske vrijednosti imovine i ne pripisuje se financijski rezultati(nije prikazano u računu dobiti i gubitka). Prema metodi fer vrijednosti, sve promjene fer vrijednosti priznaju se u računu dobiti i gubitka. Međutim, odredbe MRS-a 36 “Umanjenje vrijednosti imovine” ne primjenjuju se na investicijske nekretnine koje se vode po fer vrijednosti.
Odabir računovodstvene metode (po rezidualnoj ili fer vrijednosti) organizacija provodi samostalno i na dobrovoljnoj osnovi. Ova odluka treba se odraziti u računovodstvenoj politici organizacije. Subjekt je dužan primijeniti odabranu računovodstvenu metodu na sve investicijske nekretnine koje posjeduje. Promjena odabranog načina obračuna mora biti uvjerljivo opravdana. Njegova promjena moguća je samo ako dovede do ekonomski opravdanijeg izvještavanja.
Ulaganja u podružnice i pridružena društva.
Podružnice su definirane kao da ih kontrolira druga tvrtka koja se zove matično društvo. Kontrola je kombinacija okolnosti koja matičnom društvu omogućuje utvrđivanje financijskih i poslovnih politika podružnice kako bi ostvarila koristi od njegovih aktivnosti.
Zajednička kontrola je ugovorno dogovorena raspodjela kontrole nad gospodarske djelatnosti tvrtke.
Pridruženo društvo je društvo na koje investitor može značajno utjecati i koje po definiciji nije podružnica niti udio u zajedničkom pothvatu.
Svi pokazatelji izvješćivanja podružnica i matičnih društava moraju biti uključeni i prikazani u grupnim konsolidiranim izvještajima grupe, karakterizirajući rezultate cijele grupe za izvještajno razdoblje.
Poslovanje podružnice nije uključeno u financijske izvještaje grupe ako:
1. podružnica je stečena radi prodaje u bliskoj budućnosti;
2. podružnica je u uvjetima koji materijalno i trajno ograničavaju njegovu sposobnost prijenosa sredstava matičnom društvu.
U financijskim izvještajima matičnog društva kao samostalne organizacije o pravima pravna osoba ulaganja u podružnice mogu se obračunati:
1.Prema stvarnom trošku;
2.by Tržišna vrijednost;
3. načinom sudjelovanja.
Metoda računovodstva ulaganja po udjelu u kapitalu je da se ulaganja priznata po stvarnim troškovima ulagatelja usklađuju na kraju svakog izvještajnog razdoblja za promjene ulagačevog udjela u neto imovini društva koje je predmet ulaganja.
Udio ulagatelja u dobiti (gubitku) pridruženog društva usklađuje se na temelju procjene neto imovina pridruženo društvo na datum stjecanja po fer vrijednosti, s eliminiranim udjelom ulagatelja u nerealiziranoj dobiti (gubitku) iz međusobnih transakcija. Međutim, međusobne transakcije i stanja namire ne podliježu isključenju, budući da suradnik nije član grupe.
Investitor mora prestati koristiti metodu vlasničko sudjelovanje od dana gubitka značajnog utjecaja na suradnika.
Investicijska nekretnina je nekretnina koja je u vlasništvu vlasnika pod financijskim najmom u svrhu prikupljanja plaćanja zakupa ili povećanja kapitala, ili oboje, ali nije namijenjena za korištenje u proizvodnji, opskrbi robom, pružanju usluga ili u administrativne svrhe, ili za prodaju u redovnom tijeku poslovanja.
Vlasnički posjed je nekretnina u vlasništvu vlasnika i namijenjena za proizvodnju, opskrbu robom, pružanje usluga ili u administrativne svrhe.
Kriteriji za priznavanje vlasništva kao imovine:
1. vjerojatnost primanja budućih ekonomskih koristi;
2. mogućnost procjene investicijskih nekretnina.
Ulaganja u nekretnine početno se priznaju po trošku nabave. Naknadno dodatni troškovi treba pripisati povećanju knjigovodstvene vrijednosti ulaganja u nekretnine ako povećavaju njezin prinos. Ostali naknadni rashodi se ne kapitaliziraju, već se trebaju iskazati kao rashod u trenutku kada su nastali.
Naknadna vrednovanja objekata investicijskih nekretnina mogu se prikazati u obliku dva pristupa:
1. investicijske nekretnine, nakon početnog priznavanja, treba mjeriti po fer vrijednosti, a promjene u njima treba se priznati u računu dobiti i gubitka;
2. po povijesnom trošku, po kojem se ulaganja u nekretnine iskazuju u bilanci umanjenom za akumuliranu amortizaciju i gubitke od umanjenja vrijednosti.
Investicijska nekretnina može se isključiti iz investicijskih nekretnina ili, obrnuto, neka se nekretnina može uključiti. Procjena reklasifikacije provodi se:
1. bilo po originalnom trošku;
2. bilo po fer vrijednosti.
Razlika između fer vrijednosti na datum prijenosa i njenog prethodnog knjigovodstvenog iznosa priznaje se u računu dobiti i gubitka u izvještajno razdoblje
Otuđenje investicijskih nekretnina događa se njihovom prodajom ili financijskim najmom.