Kako izgraditi privatnu kuću vlastitim rukama. Kako izgraditi kuću jeftino
Projektna deklaracija za izgradnju stambene zgrade uključuje ogromnu količinu različitih informacija, čija analiza može dati potencijalnom dioničaru razumijevanje pouzdanosti graditelja i približan pogled buduće kuće. Pročitajte o tome koji su podaci uključeni u deklaraciju o projektu i kako odrediti vjerujete li određenom dužniku u ovom članku.
Ugovor o zajedničkom sudjelovanju u izgradnji stambene zgrade glavni je dokument koji regulira odnos strana prilikom kupovine stanova u građevinskim projektima. Registracija odnosa na temelju bilo kojeg drugog dokumenta može ozbiljno zakomplicirati život dioničara u budućnosti. Međutim, ako imate ugovor o kapitalu, također ne biste trebali izgubiti iz vida neke nijanse koje su opisane u ovom članku.
zgrada stambene zgrade
Svako građevinsko poduzeće vrijedno je poštovanja ako se bavi izgradnjom individualnih ili stambenih zgrada, koje će se u budućnosti pretvoriti u ogroman stambeni kompleks mnogih višestambenih zgrada. Ali na kraju krajeva, ne može svatko takvu ideju oživjeti. Situacija nije samo u visokoj cijeni projekta, već i u poteškoćama u dobivanju suglasnosti od okružnih vlasti za izgradnju stambenih zgrada.
Kako se ne bi udubio u složene terminologije, već govorio jednostavnim jezikom, definicija će biti sljedeća. Višestambena zgrada zgrada je usred koje privatni vlasnici ili pravne osobe daju pravo na posjedovanje soba, stanova ili komercijalnih prostora. U takvoj strukturi mogu istovremeno biti dva ili više stanova. Pored toga, svaki od njih ima svoj osobni izlaz u dvorište ili prostorije za zajedničku upotrebu, na primjer, za slijetanje ili u hodnik.
Pored stanova ili soba, u ovoj zgradi (najčešće na 1. katu) mogu se nalaziti nestambeni maloprodajni prostori. Takva područja koriste se kao trgovine, poslovni uredi, prihvat. Kao i u višestambenoj zgradi, postoje prostorije za opću upotrebu stepenica i hodnika, balkoni i lođe, dizala i slijetanja.
Izgradnja stambene zgrade može se podijeliti u nekoliko faza. Ove faze podrazumijevaju učinkovito i profesionalno poštivanje radova, jer je visokogradnja vrlo teška struktura, čiji je glavni kriterij osiguranje sigurnosnih mjera za stanovnike. Također, važan čimbenik bit će stvaranje ugodnih uvjeta za smještaj i opskrba svim potrebnim inženjerskim komunikacijama.
Izbor zemljišta za izgradnju
Početna faza u izgradnji ovog dizajna bit će odabir zemljišta za izgradnju. Odabir mjesta provodi se u skladu s planom formiranja gradskih zgrada.
Najlakši način bit će pribavljanje kopnene površine unutar grada, gdje je mali broj kuća i planirana je izgradnja dodatnih stambenih zgrada. Što se ne može reći o središtu grada, glavne zgrade na više kata nalaze se tamo prilično gusto.
Pri izgradnji višestambenih zgrada važno je:
- Prvo, trebate uzeti u obzir prisutnost telefonskih žica za povezivanje s Internetom i TV-om. Doista, današnji moderni čovjek ne može zamisliti život bez takvih revolucionarnih tehnologija. Što su potrebne komunikacije bliže, niži su početni troškovi za jednu četvorni metar.
- Drugo, urbana infrastruktura igra značajnu ulogu u ljudskom životu. Treba imati na umu da blizina autobusnih i trolejbuskih stajališta, stanica metroa i supermarketa značajno povećava troškove budućih stanova.
Međutim, to je daleko od svih. Svaki grad ima svoju osobnu urbanistički planprema kojoj se u sljedećih nekoliko godina provodi erekcija. Ispada sljedeće, da je puno lakše dobiti pravo na izgradnju stambenih višestambenih zgrada na području na kojem će se graditi nakon određenog broja godina. A to će biti još lakše onim građevinskim tvrtkama koje ispunjavaju državne posebne naloge.
Kako bi se izbjeglo hlađenje i zamrzavanje vanjskih zidova stana, stručnjaci preporučuju oblaganje izolacijom.
Nakon što dobijete dozvolu za izgradnju odabranog mjesta, možete prijeći na sljedeću fazu izgradnje višestambene zgrade. Takva faza bit će provođenje geoloških istraživanja i topografskih izmjera kopnenog područja. U ovoj fazi utvrđuje se:
- blizina podzemne vode
- opće stanje tla
- klimatska situacija
- važne karakteristike terena
Na temelju podataka geoloških studija zaključuje se koje tehnologije i materijali koriste za izgradnju.
U fazi projektiranja provodi se dizajnerski plan visoka zgrada, kao i susjedni prostor i unutarnje prostorije, posebno raspored stanova. Dizajn je najvažniji korak prije izgradnje stambene zgrade.
Cilj dizajnera neće biti lako razviti dizajn zgrade i lokalnog prostora. Važno je da se vanjski interijer uklopi u gradski krajolik. Stanovnicima kuće bit će krajnje neugodno ako su zidovi nove zgrade vidljivi izvan njihovog prozora. Potrebno je slijediti urbanistički plan razvoja kako bi se izbjegli takvi nedostaci.
Prilikom projektiranja razvija se i polaganje inženjerskih mreža. Detaljno. O značajkama polaganja vodovodne cijevi tijekom izgradnje višestambenih zgrada pročitajte u ovom članku.
Izgradnja stambene zgrade i uređenje susjednog teritorija
Treća faza u procesu izgradnje kuće je izgradnja stambene zgrade. Potrebno je završiti fasade i unutarnje prostorije. U ovoj je fazi korisna pomoć profesionalnih stručnjaka iz područja arhitekture, dizajna, dizajna, inženjerstva. Zgrada bi trebala biti povezana s grijanjem, kanalizacijom i vodovodnom mrežom. Telefonska komunikacija isporučuje se kući, a na njih su priključeni kablovi za napajanje.
Uređenje okoliša sastoji se od sljedećih stavki:
- Polaganje pločnika.
- Izgradnja podzemnog ili nadzemnog parkinga za automobile.
- Instalacija igrališta.
Što će kuća biti bolje uređena, to će ona biti privlačnija kupcima.
Izgradnja višestambenih zgrada sama po sebi ne uzima najtrofejniji dio financija. Bit će vrlo skupo prikupiti sve potrebne dokumente i povezati gradsku komunikaciju. Ali uz sve to, programeri uspijevaju dobro zaraditi na ovom poslu.
Po završetku izgradnje i okrenutim radovima, građevinska tvrtka daje kuću u pogon. Dakle, projekt izgradnje stambene zgrade ovisit će o mnogim aspektima.
Cilj pravog muškarca, kao što znate, odgajati je sina, posaditi drvo i izgraditi kuću. A ako prva dva zadatka ne postavljaju nikakva posebna pitanja, tada je izgradnja vlastitog doma neuhvatljiv cilj za većinu pripadnika jačeg spola.
Yudaev-Rachei Jurij. Rano proljeće u Domodedovu. Vlažna autocesta. 1982
I poanta ovdje nije ni marljiva i nedostatak posebnog znanja i iskustva, već potreba za ozbiljnim ulaganjima, jer i za izgradnju male, prilično skromne seoske kuće bit će potrebna značajna sredstva.
Naravno, teoretski, proces izgradnje ljetne kuće, vikendice, vile, dvorca zamišljaju svi. Čini se da nije ništa teško odabrati zemljište, graditi pouzdan temelj i graditi zidove. Međutim, gradnja je složen proces i ima niz nijansi, pogotovo ako ne govorimo o običnoj jednokatnoj ili dvokatnoj kući, već o visokoj zgradi sa stotinama ili čak više stanova.
Početak gradnje stambene zgrade - izbor zemljišta
Prva faza izgradnje višestambene zgrade je odabir pogodnog zemljišta. Građevinska organizacija bavi se odabirom građevinske parcele uzimajući u obzir niz čimbenika:
- blizina urbane infrastrukture. Naravno, što je bliže središnjim dijelovima grada, to je bolje, ali ovdje je zemlja skuplja, a dopuštenje vlasti mnogo je teže. Istovremeno, stanovi u kući koja se nalazi daleko izvan grada, gdje ne postoji redovna, praktična prometna veza, bit će malo potražnje među kupcima, odnosno cijena kvadratnog metra u stanovima ovdje će biti niža;
- dostupnost potrebne komunikacije, blizina mrežnih mreža, opskrbe toplinom i telefonskih kablova. Sada mnogi stambeni kompleksi imaju prednost autonomnog grijanja, tako da blizina centralnog grijanja sada nije toliko bitna, ali potreba da se „povuku“ vodovodne cijevi i naprave potpornji za polaganje dalekovoda mogu povećati troškove izgradnje.
Vrijedi napomenuti da se razvoj bilo kojeg grada, uključujući izgradnju visokih zgrada, odvija strogo u skladu s odobrenim urbanističkim planom. Često broj dozvola za započinjanje gradnje na određenoj zemljišnoj parceli, posebno u središnjoj regiji, doseže 50! Najlakši način je dobiti dozvolu za izgradnju višestambene zgrade na području gdje je još uvijek malo novih zgrada, a generalnim planom predviđena je izgradnja nekoliko objekata.
Makova Valery. Izgradnja sela. Bijelo-Breza. 80-ih. Etida. 1986
Proces dobivanja građevinskih dozvola i izdavanja zemljišne čestice također je uvelike olakšan ako su gradske vlasti kupci ove građevine. Međutim, najčešće se u ovom slučaju gradi stanovanje za kategorije s niskim dohotkom stanovništva, stanove ekonomske klase.
Geodetska i geološka ispitivanja
Provodi se topografska izmjera zemljišta, koje će uskoro postati gradilište, kako bi se točno utvrdile koordinate položaja buduće građevine, kao i radi utvrđivanja glavnih karakteristika terena i okolnog krajolika.
Ovo je vrlo važan dio izgradnje višestambene zgrade, koji vam, uz geološka snimanja, omogućuje otkrivanje duboke podzemne vode i procjenu općeg stanja tla, vjerojatnosti i stupnja mogućeg skupljanja temelja.
Takve ankete i ankete provode specijalizirane organizacije s odgovarajućim pristupom. Nakon završetka radova, programer dobiva detaljno izvješće o obavljenom radu, koje između ostalog ističe i karakteristike terena, meteorološke i klimatske karakteristike, geološku strukturu, fizička svojstva i sastav tla, hidrogeološke uvjete i još mnogo toga.
Na temelju geoloških istraživanja vrši se izbor građevinski materijal i građevinsku tehnologiju, jer u slučaju složenog reljefa ili bliske pojave podzemnih voda, potrebne su posebne metode.
Projektiranje stambene zgrade težak je i izuzetno odgovoran zadatak, jer od dizajnera ovisi koliko će uspješan i udoban biti raspored stanova, i njihova površina i izgled kuće.
Belyakova Eugene. Arhitekt. 2005
Postupak dizajna može se povjeriti samo profesionalcima - stručnjacima tvrtki koje se sastoje u relevantnim samoregulatorne organizacije i primio priznanje za obavljanje ove vrste rada.
Arhitekti i dizajneri vode se odobrenim građevinskim pravilima i sanitarni zahtjevitakođer uzimaju u obzir seizmološke situacije i klimatske značajke područja. Na primjer, sanitarno zakonodavstvo regulira parametre stana poput rasvjete i ventilacije, a sustav toplinske zaštite razvija se uzimajući u obzir prosječnu godišnju temperaturu, ako je potrebno, projekt predviđa dodatnu izolaciju fasade.
Složenost zadatka s kojim se arhitekt suočava je da je, pored zahtjeva naručitelja, koji može izvršiti izmjene u planu buduće zgrade, projektant dužan uskladiti konačni projekt s graditeljskim i građevinskim vlastima grada i strogo slijediti utvrđene sanitarne standarde i zahtjeve.
Također, projekt izgradnje predviđa optimalan način uređenja komunikacija koji će osigurati energetsku učinkovitost zgrade (u posljednje vrijeme u našoj zemlji zeleni standardi gradnje postaju sve rašireniji što povećava zahtjeve za ekonomičnom upotrebom topline i energije), ekološke potrebe, posebno okolice i ostale nijanse.
Arhitekt obično nudi nekoliko opcija dizajna za fasadu zgrade iz koje kupac odabire onu koja mu se najviše sviđa.
Osim toga, tijekom izgradnje višestambene, a posebno visokogradnje (iznad 22 kata), potrebno je pažljivo razmotriti i izračunati opterećenje temelja, pouzdanost potpornih konstrukcija koje se moraju nositi s tako ogromnom težinom.
Još jedan važan detalj - arhitekt je prilikom izrade projekta dužan voditi računa ne samo o krajobraznim značajkama, već i o izgledima za daljnji razvoj područja. Ne uzimajući u obzir ovu nijansu u budućnosti, pogled s prozora zgrade može se radikalno promijeniti, a pročelje će se oštro suprotstaviti susjednim zgradama, na primjer, izgrađenim u potpuno drugačijem stilu.
Ova faza izuzetno je važna za uspješan završetak gradnje, jer samo dobro osmišljen, višestruko provjeren i zadovoljavajući sve standarde i zahtjeve projekta osigurava da se ubrzo na ovom mjestu pojavi atraktivno, pouzdano i sigurno mjesto. apartmanska kuća, a sama zgrada neće izgledati kao "čudovište" koje je osakatilo cijeli krajolik.
Prije nego što započnemo najupečatljiviju i najvažniju fazu izgradnje višestambene zgrade - građevinski radovi, često se provodi još jedan korak: natječaj za odabir izvođača radova kojem će se projekt povjeriti.
Obično se izvođači biraju na natjecateljskoj osnovi, iskustvo u ovom području, dostupnost kvalificiranih zaposlenika i građevinske opreme su od velikog značaja.
Stukoshin Fedor. Dvoje radnika. 1967
Faza izgradnje same građevine može se podijeliti na sljedeće kritične dijelove:
- Priprema gradilišta. To uključuje takve pripremne radove kao ograde zemlje, čime se izbjegava pojava neovlaštenih ljudi na gradilištu i osigurava sigurnost materijala i opreme; raščišćavanje teritorija, uključujući rušenje postojećih zgrada; preusmjeravanje inženjerskih mreža koje ometaju izgradnju; izgradnja privremenih cesta i potrebnih komunikacija; uređaj privremenih kućanskih, upravnih, skladišnih i drugih prostora. Također u ovoj fazi potrebno je zaštititi gradilište od mogućeg nakupljanja kišnice.
- Označavanje sjekira zgrade. Drugi je važan korak, koji zahtijeva pažljivu provjeru i točan izračun, jer će i najmanja odstupanja biti gotovo nemoguće ispraviti. Označavanje se provodi pomoću točnih modernih mjernih instrumenata.
- Iskopavanje. Glavni prikaz zemljani radovi tijekom izgradnje višestambene zgrade - iskopavanje temeljne jame za temelje, radovi na iskopavanju uključuju i polaganje rovova za komunikacije. U ovoj se fazi, naravno, ne može bez posebne opreme - bageri i buldožera, jer obujam radova može biti vrlo velik.
- Rad zaklade. Temelj je najveći teret, to je temelj zgrade i jamstvo njene trajnosti i trajnosti. Vrsta temelja ovisi o svojstvima tla, često se koristi pijesak ili šljunak, a najveći dio posla izlijeva se visokokvalitetnim betonom, koji može podnijeti težinu zgrade visoke 9,12 ili čak 24 kata.
- U sljedećoj fazi gradnje započinje izgradnja vanjskih zidova zgrade, treba napomenuti da tehnologija izgradnje kuće od opeke, armiranobetonskih ploča ili monolitne zgrade ima ozbiljne razlike. Danas je monolitna gradnja sve popularnija, za koju su potrebni samo oplata, armatura i beton.
- Opskrba kućom komunikacija - voda, struja, plin, kanalizacija. U fazi iskopavanja iskopani su rovovi za cijevi, sada slijedi polaganje komunikacija i zgrada je povezana s centraliziranim vodovodnim i drugim mrežama.
- Ugradnja krova. Ova faza ovisi i o odobrenoj vrsti krova, mnoge moderne novogradnje imaju takozvani eksploatirani krov na kojem se, primjerice, može urediti zimski vrt.
- Ugradnja unutarnjih pregrada. Zapravo podjela višestambene zgrade u zasebne stanove, prema odobrenom projektu. U ovoj fazi postavljanje tako važnog elementa višekatnice kao što je oprema dizala.
- Ugradnja plastičnih prozora. Za nastavak unutarnjeg rada potrebno je zaštititi sobu od klimatskih utjecaja, pa se ugradnja prozora vrši sada. Metalna vrata također se mogu ugraditi u svaki stan.
- Uređaj unutarnjih komunikacijskih mreža. To uključuje distribuciju svjetlosti u prostorijama zgrade, polaganje kanalizacijskih cijevi, uređenje opskrbe plinom, grijanje i opskrbu hladnom i toplom vodom. Također, nakon ožičenja komunikacija u svakom stanu ugrađuju se vodomjeri za svjetlo i vodu.
- Uređaj podnih estriha. U ovoj se fazi ponovno koristi betonsko-pijeska smjesa, pod se pažljivo izravnava, s podnom estrihom počinju grubi završni radovi.
- Unutarnji završni radovi. Može se podijeliti na nacrt i završnu obradu, često programeri prodaju stanove grube obrade, pružajući mogućnost novim vlasnicima da samostalno dovedu stan u stambeno stanje, za što su potrebna značajna ulaganja vremena i novca.
- Vanjski ukrasi i popravke fasada u svim javnim prostorima. Ako se stan može prodati nakon grubih završnih radova, onda u predvorju, trijemu, na stepenicama, općem krovu i drugim sobama uobičajena uporaba svi završni radovi moraju biti u potpunosti dovršeni.
Mnogi stambeni kompleksi nude i komercijalne prostore, na primjer, u prizemlju se može nalaziti praonica rublja, kozmetički salon, poslovnica banke ili mala trgovina prehrambenih proizvoda. Prisutnost takvih prostora trebalo bi osigurati, naravno, već u fazi izrade projekta, a izgradnja obične stambene zgrade i višenamjenskog kompleksa mora proći kroz sve gore navedene faze.
Da bi se rentabilno prodali stanovi u novoizgrađenoj višekatnici, kao i prema urbanističkim standardima, programer je dužan pobrinuti se i za uređenje teritorija kuće. Postala je uobičajena praksa postavljanje igrališta ispred vašeg doma, prisustvo zelenila, cvjetnih kreveta, ploča za popločavanje ili asfalt ispred trijema, osiguravanje pristupnih puteva za vozila, ponekad uređaj za parkiranje za stanovnike i njihove goste i ulična rasvjeta.
Mefokov Nikolaj. Vrt u Saratovu. 2004
Visoke zgrade, za koje tvrde da su elitni stambeni kompleksi, krase se zatvorenim zaštićenim prostorom ukrašenim uređenjem krajolika, a često čak i bazenom, jednostavnijim neboderima - samo uređenim malim dvorištem s ljuljačkama i malom cvjetnom krevetom ispred ulaza.
Kao što vidite, postupak izgradnje stambene zgrade prilično je kompliciran, višeslojan i odgovoran. Mnogi programeri primjećuju da glavne poteškoće nastaju upravo u fazi dobivanja građevinskih dozvola, prikupljanja svih potrebnih dokumenata, kao i stvaranja i odobravanja projekta, dok građevinski radovi ne oduzimaju puno vremena. Međutim, mnoge građevinske tvrtke štede vrijeme i novac koristeći standardni dizajn, što ponekad i nije najgora opcija.
Anna Sedykh, rmnt.ru
Vjerojatno je za bilo koju građevinsku organizaciju najveći stupanj uspjeha izgradnja prve stambene zgrade, a kasnije i cijele stambeni kompleks iz nekoliko visokih zgrada. Ali samo što svi nisu uspjeli takvu ideju pretočiti u stvarnost. I poanta nije samo u visokoj cijeni tako velikog projekta. Ulaganja u izgradnju stambene zgrade, naravno, vrlo su impresivna. No, glavni problem je pribavljanje građevinske dozvole u upravi četvrti u kojoj se planira izgradnja zgrade. Kao i zbrajanje svih komunikacija.
Kakva je slična struktura?
Ako ne idete u riječi i govorite jednostavnim i razumljivim jezikom, opis će biti sljedeći. Stambena zgrada je zgrada unutar koje vlasnici i pravne osobe posjeduju sobe, stanove ili poslovne prostore. U takvoj zgradi moraju se istovremeno nalaziti dva ili više stanova. Svaki od njih trebao bi imati vlastiti izlaz na ulicu ili zajedničku sobu (u hodnik ili na stubište).
Pored stanova ili soba, u takvoj kući (obično u prizemlju) mogu se nalaziti i nestambeni poslovni prostori. Koriste se kao uredi, trgovine, recepcije. Također u zgradi s više apartmana nalaze se zajednički prostori - hodnici, slijetanja, dizala, stepenice, balkoni i terase. Nastavljamo od definicije do glavnih faza. A krenimo od najvažnijeg.
Izbor zemljišta za izgradnju stambene zgrade
Za pomoć ćemo se obratiti iskusnim građevinske tvrtke i pogledajte na što oni, prije svega, obraćaju pažnju prilikom traženja zemljišta za buduću izgradnju. Prvo, to je blizina urbanih mreža topline, vode i električne energije. Odnosno, neophodni minimum za ugodan boravak.
Drugo, prisutnost telefonskih mreža i kablova za povezivanje Interneta i televizije. Danas većina ljudi ne može zamisliti svoj život bez ovih civilizacijskih blagodati i nikada neće kupiti stan u kojem vodeći davatelji internetskih usluga još nisu povukli kablove. Što se bliže mjestu buduće gradnje nalaze sve potrebne komunikacije, to će biti niži trošak po četvornom metru. To znači da će potencijalni kupci moći računati na najpovoljnije cijene. A vi ćete zauzvrat moći brzo sve prodati ili predati.
Treće, prisutnost urbane infrastrukture u blizini mjesta izgradnje apartmanske zgrade igra ogromnu ulogu. Imajte na umu da blizina tramvajskih staza, autobusnih stajališta, stanica metroa, trgovačke i kulturne organizacije ozbiljno utječu na konačnu cijenu budućih stanova. Ali istodobno će vas zemljište parcele negdje u centru grada, na kojem postoje sve blagodati civilizacije, skupo koštati. Idealno - nova područja sa razvijena infrastruktura na periferiji grada. Ali to nije sve.
Svaki grad ima svoj urbanistički plan razvoja prema kojem će se u sljedećih nekoliko godina provesti razvoj zemljišta. To podrazumijeva sljedeće. Mnogo je lakše pribaviti dozvolu za izgradnju stambene zgrade u onim dijelovima u kojima urbanistički plan predviđa izgradnju stambenih zgrada u narednih nekoliko godina. Još je lakše onim građevinskim tvrtkama koje grade kuće po državnom nalogu. Dobiti sve potrebne dozvole (a ima ih pedesetak!) Za gradnju je u ovom slučaju mnogo lakše.
Druga faza - topografija i geološki pregled
Pomoću topografskih snimanja i geoloških studija područja na kojem će se smjestiti buduća kuća utvrdite:
- Stanje i svojstva tla.
- Mogući stupanj skupljanja konstrukcije.
- Dubina podzemnih voda.
- Važne komponente reljefa područja.
- Vremenske i klimatske prilike.
Sve je to potrebno za pravilan dizajn budućeg doma, odabir najprikladnije zgrade i materijali za ukrašavanje, Na kraju svih snimanja i pregleda koje provode specijalizirane organizacije, dobivate cjelovito izvješće, koje ćete koristiti u sljedećem koraku.
Priprema domaćeg projekta
U prethodnim fazama najteže je bilo pribaviti sve vrste dozvola i koordinirati brojna pitanja s tijelima samouprave. Ali projektiranje je najvažniji korak prije neposredne izgradnje stambene zgrade. U ovoj fazi trebat će vam pomoć stvarnih profesionalaca - arhitekata, dizajnera, inženjera, dizajnera. Uspjeh cijele kampanje ovisi samo o njima.
U fazi projektiranja kreira se dizajnerski projekt budućeg doma, susjednog teritorija i unutarnjih prostora (uključujući raspored stanova). Zadaci dizajnera uključuju ne samo razvoj izgleda zgrade, dvorišta i "unutrašnjosti" zgrade. Važno je da se izgled stambene zgrade dobro uklapa s urbanim krajolikom. Potrebno je uzeti u obzir urbanistički razvojni plan, tako da nakon nekoliko godina vaša kuća ne izgleda poput bijele vrane. A pogled s prozora stanova, za koji su stanari spremni platiti više, može se pogoršati kada se ispred kuće naprave nove zgrade. Sve to treba uzeti u obzir u fazi dizajna.
Izgradnja stambene zgrade i uređenje dvorišta
Tako smo došli do najvažnijeg. U ovoj fazi, građevinska organizacija podiže zgradu kuće, provodi i spaja potrebne komunikacije, vrši početno ili cjelovito uređenje stanova. Smatramo da nije vrijedno govoriti da je izbor izvođača radova trebalo uzeti vrlo ozbiljno.
Nakon što je kuća sagrađena, obično nastavite oplemeniti okolni prostor. Postavljaju se parkirališta za automobile, igrališta, postavljaju travnjaci i drveće. Što je kuća bolja uređena, to je privlačnija za potencijalne kupce. I troškovi stanova u takvoj kući značajno se povećavaju.
Kada je u pitanju cijena, i općenito o prednostima ove vrste poslovanja. Sama gradnja kuće nikako nije najskuplji dio ovog postupka. Skupo je prikupiti sve potrebne papire, sažeti i povezati gradsku komunikaciju. Ali čak ni to ne sprečava programere da zgrabe debeli komad torte.
Prema stručnjacima, ukupni trošak jednog četvornog metra stana, čak i u vrlo dobroj kući, ne prelazi 23-25 \u200b\u200btisuća rubalja. Što se tiče cijena gotovih stanova, rijetko se ispostave da su ispod oznake od 35-40 tisuća rubalja po četvornom metru. I, najčešće, kuća nije jedan, već nekoliko desetaka stanova. Na temelju toga može se procijeniti stvarna perspektiva ove vrste poslovanja.
primljen
pristojba 50%
Pozdrav, Eugene. Nije važno graditi stambenu zgradu, u koju svrhu, na zemljišnoj parceli namijenjenoj individualnoj stambenoj izgradnji, nemoguće je.
Možete graditi samo pojedinačnu stambenu zgradu, a mogu biti i izolirani stambeni prostori koje možete unajmiti.
Izgradnja stambene zgrade uključuje promjenu namjene zemljišta - za izgradnju stambene zgrade. Što je najvjerojatnije nemoguće.
razgovor
Boltunova Marina
Pravnik, Moskva
Besplatna procjena vaše situacije
4979 odgovora
2.522 recenzije
Zdravo.
Ako uprava utvrdi činjenicu da je kuća stambena zgrada, na primjer, nakon pritužbe susjeda, onda će možda ići na sud s tužbom o rušenju kuće, jer bit će to neovlaštena zgrada.
Odluka Savezne antimonopolske službe okruga Sjeverni Kavkaz od 26. ožujka 2012. u slučaju broj A32-19509 / 2011
Odbijajući da udovolji zahtjevu, sud je odbio zahtjev tužitelja za priznavanje vlasništva nad višestambenom zgradom koju je podigao tužitelj. Kao što je sud naznačio, u skladu s odredbama čl 51 Kodeks prostornog uređenja Ruske Federacije, čl. 3 Savezni zakon "O arhitektonskim djelatnostima u Ruskoj Federaciji" gradnja, rekonstrukcija objekata kapitalna gradnjakao i njihovi remont provode se na temelju građevinske dozvole koju izdaje lokalna uprava na mjestu zemljišne čestice na kojoj se planira gradnja. Štoviše, prema stavku 26. Rezolucije Plenuma Oružanih snaga Ruske Federacije i Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 29. travnja 2010. N 10/22, odsutnost građevinske dozvole ne može služiti kao osnova za odbijanje zahtjeva za priznavanje vlasništva nad neovlaštenom gradnjom, potrebno je utvrditi da li je osoba koja je stvorila neovlaštenu zgradu, odgovarajuće mjere za legalizaciju, posebno za dobivanje građevinske dozvole i / ili akt stavljanja objekta u uporabu. Kako je utvrdio sud, tužitelj ima dozvolu za izgradnju trokatne individualne stambene zgrade. Međutim, zapravo je tužitelj podigao zgradu s pet spratova, koja nije u skladu s dozvolama. Dokaz o promjeni vrste dozvoljenog korištenja zemljišta, poštivanje utvrđene procedure za dobivanje dozvole za izgradnju petokatne stambene zgrade, dostupnost projektna dokumentacija na izgrađenom objektu, kao i žalbe nadležnim tijelima za odobrenje izgradnje spornog objekta u spisu predmeta nedostaju. Dakle, nema razloga za udovoljavanje tužiteljevim zahtjevima.
REGIONALNI SUD KOSTROMA
ŽALBENA DEFINICIJA
od 5. prosinca 2014. u predmetu broj 33-1885
Naredbom Odjela za imovinsko-zemljišne odnose regije Kostroma iz DD.MM.YYYYY N iznad zemlje s ukupnom površinom 748 četvornih metara m smještena na:<адрес>osigurava H.A.I. besplatno kao vlasništvo vlasnika nepokretne imovine, s ovlaštenim korištenjem "za rad pojedine stambene zgrade". Vlasništvo nad zemljom je prošlo državna registracija, o čemu svjedoči potvrda tvrtke DD.MM.YYYY.
Zatraživanje rušenja objekta na:<адрес>, tužitelj je istaknuo da objekt ima znakove neovlaštene konstrukcije, budući da je riječ o stambenoj zgradi, podignut je bez građevinske dozvole, što je kršilo predviđenu namjenu zemljišne čestice, tijekom njegove gradnje povrijeđene su tehničke norme i pravila, zbog čega građevina ugrožava život i zdravlje građani.
Položaj optuženikove strane sveden je na činjenicu da je kuća individualna, trokatna, izgrađena za jednu obitelj, pa nije bilo potrebno pribaviti i odobriti projektnu dokumentaciju. Izgradnja objekta nije završena, svi utvrđeni prekršaji su popravljivi i bit će otklonjeni tijekom izgradnje.
Nakon ocjene i ispitivanja dokaza iznesenih u skladu s čl. 67. Zakona o parničnom postupku Ruske Federacije, prvostupanjski sud zaključio je da sporni predmet ima znakove stambene zgrade. Tuženik je novogradnju napravio prije izrade projektne dokumentacije sukladno čl. 48. Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji podliježe ispitivanju, nije provedeno, nije dobijena građevinska dozvola tijekom izdavanja kojih vrsta dozvoljene gradnje i njeni granični parametri, u skladu s urbanističkim propisima u skladu s čl. 51 GR Ruske Federacije. S obzirom na okolnosti, prvostupanjski sud je zaključio da sporni objekt ima sve znakove neovlaštene gradnje: stambena zgrada podignuta je na zemljišnoj parceli koja nije namijenjena za ove namjene na način propisan zakonom, bez pribavljanja potrebnih dozvola, uz značajnu povredu urbanističkog i građevinskog standarda i pravila, uključujući djelomično smješten izvan granica zemlje, krši prava i zakonite interese trećih osoba, predstavlja opasnost za život i zdravlje građana. U navedenim okolnostima, nekretnina se nalazi na:<адрес>, podložno rušenju.
Dakle, sporni objekt je neovlaštena građevina, koja je podignuta u suprotnosti s građevinskim pravilima na zemljišnoj parceli koja nije dodijeljena u svrhu izgradnje stambene zgrade, djelomično na zemljišnoj parceli koja ne pripada tuženima i predstavlja prijetnju ljudskom životu i zdravlju.
Posljedice neovlaštene gradnje utvrđene su čl. 222. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Osoba koja je izvršila neovlaštenu izgradnju ne stječe pravo vlasništva na njoj. Nema pravo raspolagati zgradom - prodavati, davati, iznajmljivati, obavljati druge transakcije. Neovlaštena gradnja podliježe rušenju osobe koja ju je izvela ili o njenom trošku, osim ako je predviđeno stavkom 3. ovog članka, Pravo vlasništva na neovlaštenoj gradnji sud može priznati, a u slučajevima predviđenim zakonom na drugačiji način propisan zakonom, za osobu, koja je u vlasništvu, doživotno naslijeđeno vlasništvo, čije je trajno (neograničeno) korištenje zemljišna čestica na kojoj se provodi gradnja. U ovom slučaju osoba kojoj je priznato pravo vlasništva nad zgradom nadoknadit će osobi koja ju je ostvarila za troškove gradnje u iznosu koji je sud odredio. Pravo vlasništva na neovlaštenoj zgradi navedena osoba ne može priznati ako očuvanje zgrade krši prava i interese drugih zaštićenih zakonom ili predstavlja opasnost za život i zdravlje građana.
U skladu s pravnim stavom Ustavnog suda Ruske Federacije utvrđenim Uredbom od 3. srpnja 2007. N 595-O-P, neovlaštena gradnja predstavlja prekršaj koji predstavlja kršenje normi zemljišnog zakonodavstva koje uređuju pružanje zemljišne čestice za izgradnju, urbanističkih normi kojima se uređuje projektiranje i izgradnja. U doslovnom smislu stavka 1. čl. 222. Građanskog zakona Ruske Federacije, sankcija sadržana u njemu može se primijeniti ako se dokaže krivnja građana u neovlaštenoj gradnji. Neovlaštena gradnja kriv je čin, čiji je dokaz utvrđivanje barem jednog od tri uvjeta navedena u stavku 1. članka 222. Građanskog zakona.
Podložno, kao i odredbama st. 2. st. 2. Članak 222. Građanskog zakonika, točka 3., čl 76 Zakona o zemljištu Ruske Federacije, obaveza rušenja neovlašteno podignute građevine trebala bi se dodijeliti osobi koja je izvela neovlaštenu izgradnju, odnosno vlasniku Kh.A.I.
U skladu s objašnjenjima koja su sadržana u stavku 23. rezolucije Plenuma Vrhovni sud RF N 10 i Plenum Vrhovnog Arbitražni sud RF N 22 od 29. travnja 2010. „O nekim pitanjima koja se javljaju u sudska praksa pri rješavanju sporova koji se odnose na zaštitu imovinskih prava i drugih imovinskih prava ", odluka suda o udovoljavanju zahtjevu za rušenje neovlaštene zgrade služi kao osnova za upis u Jedinstveni državni registar o prestanku vlasništva okrivljenika nad neovlaštenom zgradom.
Sukladno prethodnom, ova odluka je osnova za prekid u Single-u državni registar prava na nekretninama i transakcije s njim evidencije o vlasništvu i V. na objektu individualne stambene gradnje - 3-kata stambena zgrada ukupne površine<данные изъяты> sq. m inventarni broj N slovo B na:<адрес>.
Za izgradnju stambene zgrade potrebno je promijeniti vrstu dozvoljenog korištenja zemljišta, ako zemljište pripada zemljištima naselja.
KODEKS PLANIRANJA RUSKE FEDERACIJE
Članak 37. Vrste dozvoljene uporabe zemljišnih čestica i objekata kapitalne gradnje
1. Dozvoljena uporaba zemljišta i kapitalnih projekata može biti sljedeće vrste:
1) glavne vrste dozvoljene uporabe;
2) uvjetno dopuštena uporaba;
3) pomoćne vrste dopuštene uporabe, dopuštene samo kao dodatne glavne vrste dozvoljene uporabe i uvjetno dopuštene vrste uporabe, a koje se provode zajedno s njima.
2. U odnosu na svaku teritorijalnu zonu utvrđuju se vrste dozvoljene uporabe zemljišnih čestica i objekata kapitalne izgradnje.
3. Promjena jedne vrste dozvoljene uporabe zemljišnih čestica i kapitalnih građevinskih projekata u drugu vrstu takve uporabe provodi se u skladu s urbanističkim propisima, u skladu sa zahtjevima tehničkih propisa.
4. Glavne i pomoćne vrste dozvoljene uporabe zemljišnih čestica i projekata kapitalne gradnje od strane nositelja prava na zemljišnim česticama i kapitalnih građevinskih projekata, s izuzetkom državnih tijela, lokalnih vlasti, državnih i općinskih institucija, državnih i općinskih unitarnih poduzeća, biraju se samostalno, bez dodatnih odobrenja i odobrenja ,
5. Odluke o promjeni jedne vrste dozvoljene uporabe zemljišnih čestica i objekata kapitalne gradnje smještenih na zemljištima za koja se ne primjenjuju urbanistički propisi ili za koja nisu utvrđeni urbanistički propisi donesu se za drugu vrstu takve uporabe u skladu sa saveznim zakonima.
Pozdrav, Eugene.
Sigurno ćete imati poteškoća:
1. Možda će vam biti odbijena registracija vlasništva nad nekretninom
2. Vaša stambena zgrada može se prepoznati kao neovlaštena gradnja i srušena.
Potvrda gore spomenute brojne sudske prakse, uključujući Moskvu i moskovsku regiju!
„Pregled prakse rješavanja sporova u vezi sa sudjelovanjem građana u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina“ (odobreno Prezidijumom Vrhovnog suda Ruske Federacije 04.04.2013.)
ČOVJEK. na njegovoj zemljišnoj parceli od 600 četvornih metara u njegovom vlasništvu m, namijenjena individualnoj stambenoj izgradnji, na temelju dozvola za gradnju izgrađena je stambena zgrada ukupne površine 1005,9 četvornih metara. m. Tijela koja vrše državnu registraciju prava na nekretninama i transakcije s njom upisala su pravo vlasništva do ove kuće. Na temelju ugovora o kupoprodaji nekretnina, vlasnici stambenog objekta koji se nalazi na naznačenoj zemljišnoj parceli na temelju prava zajedničkog zajedničkog vlasništva su, osim M.A.N., još B.K.V., G.O.A., G.V. A., O.M.L., R.L.N. i drugi (ukupno 14 osoba).
Odluka Gradskog suda Lyubertsy u moskovskoj oblastitužba tužitelja grada Lyubertsyja u moskovskoj regiji u interesu T.Yew.A.-a, općinskog entiteta "Gradsko naselje Malahovka općinskog okruga Lyubertsy u regiji Moskva" protiv M. o rušenju neovlaštene zgrade bila je zadovoljena, a odluka suda ostavljena je bez sudske odluke o građanskim predmetima moskovske regije mijenja.
Odluka pravosudnog odbora za upravne slučajeve Moskovskog regionalnog suda, koja je ispitivala žalbe B.K.V., G.O.A., G.V.A., O.M.L., R.L.N.-a, sudske odluke otkazano, potraživanja tužitelja grada Lyubertsyja u moskovskoj regiji su zadovoljena.
Kao što se vidi iz spisa predmeta (izvještaj o inspekciji, tehnička dokumentacija itd.), Na naznačenoj zemljišnoj parceli podignuta je trokatna stambena zgrada (dva prizemlja i potkrovlje). Na svakom katu ih je zapravo 8 ili 9 pojedinačni apartmani, svi su numerirani, imaju zaseban izlaz u hodnik, zasebnu kupaonicu, zasebnu kuhinju opremljenu peći. Iz apartmanske zgrade u prizemlju nalazi se jedan izlaz prema zemljištu uz kuću.
Stambena zgrada koju je tuženi podigao u osnovi je namijenjena i zapravo se koristi za nekoliko obitelji koje nisu povezane s graditeljem i žive u odvojenim izoliranim sobama.
Uz sadržaj stavaka 5. i 6. Uredbe o priznavanju prostora kao stambenih prostora, stambeni prostori neodgovarajući za život i stambenu zgradu u hitnim slučajevima i podložan rušenju ili rekonstrukciji (odobreno vladinom uredbom Ruska Federacija od 28. siječnja 2006. godine N 47), u kojem su definirani znakovi stambene kuće, stana, stambene zgrade, sudski odbor utvrdio je da ukupnost dokaza iznesenih u spisu pouzdano potvrđuje činjenicu izgradnje M.A.N. stambenu zgradu na zemljišnoj parceli namijenjenoj za izgradnju pojedinačnog objekta stambene gradnje, kršeći građanskopravne zahtjeve koji se tiču \u200b\u200bnamjene korištenja zemljišta. Okrivljenik nije dobio dozvolu za izgradnju stambene zgrade, nije podnio zahtjev za puštanje u pogon na utvrđeni način.
Dakle, na temelju odredaba članaka 222. (klauzula 1) i 263 (klauzula 1) Građanskog zakona Ruske Federacije, kao i klauzula 7 (odredba 2) i 40 (točka 2 odredbe 1) Zakona o radu RF, odredbe 1, 2, 8, 9, 30 , 36, 44, 47, 48, 55 Građanskog zakona Ruske Federacije podignut od strane M.A.N. pravosudni odbor za upravne slučajeve Okružnog suda u Moskvi priznaje stambenu zgradu kao neovlaštenu zgradu.
Prema stavku 2. članka 222. Građanskog zakona Ruske Federacije, stavcima 23. i 24. odluke Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije i Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 29. travnja 2010. N 10/22 „O nekim pitanjima koja se pojavljuju u sudskoj praksi u rješavanju sporova u vezi s obranom vlasnička prava i druga imovinska prava ” na M.A.N. obveza izvršenja rušenja navedene građevine.
Na primjer, sudski odbor u građanskim stvarima Apelacijski sud u Moskvi od 2. travnja 2014. u predmetu N 33-3589 / 2014instaliran:
uprava gradskog naselja općinskog okruga Odintsovo Moskovske regije podnijela je tužbu tuženima zbog rušenja neovlaštene zgrade - stambene zgrade. Tužba je motivirana činjenicom da je sporna stambena zgrada podignuta bez građevinske dozvole, na zemljišnoj parceli namjenske namjene za pojedinca stambena gradnja, u zoni niskih zgrada, bez mogućnosti povezivanja na centralni vodovodni i kanalizacijski sustav, uz grubo kršenje urbanističkog zakonodavstva, kao i normi i pravila tehnologije za izgradnju objekata (urbanistički kodeks Ruske Federacije, SNiP 2.08.01-89, SP 30-102-99, SNiP 2.07.01-89, SNiP 31-02-2001 itd.).
Predstavnici okrivljenika usprotivili su se zadovoljavanju tužbe, navodeći da generalni plan gradskog naselja i plan razvoja nisu odobreni, tuženici su bili neprimjereni - pa sukladno čl. 222. Građanskog zakonika Ruske Federacije, zahtjevi za rušenje neovlaštene zgrade predstavljeni su ne vlasniku, već nositelju. Za neke vlasnike, ova apartmanska kuća je jedino prebivalište u Ruskoj Federaciji, ljudi su kupili stanove za osobno prebivalište, u kući zapravo žive dvije obitelji. Uprava sprječava promjenu namjene zemljišta. Kuća stoji 20 metara od uprave, izgrađena je ispred uprave, a od 2008. godine nije postavljala pitanje nezakonitosti njezine gradnje ili rušenja, tužitelj nije dokazao da neovlaštena gradnja predstavlja prijetnju životu i zdravlju građana, sama po sebi izostanak dozvole za izgradnja ne služi kao osnova za rušenje postojećeg objekta, čija su prava upisana na način propisan zakonom. Stambena zgrada podignuta je u stambenom prostoru u skladu s Pravilnikom o razvoju grada Odintsovo, odobrenim dekretom N 931 od 03.10.2012.
Predstavnik treće strane - Odjela za arhitekturu i urbanizam Uprave općinskog okruga Odintsovo u moskovskoj regiji - podržao je tužbu uprave, rekavši da je zemljišno zemljište namijenjeno individualnoj stambenoj gradnji.
S obzirom na vrstu dozvoljene uporabe zemljišne čestice, dopušteno je podići jednosobnu stambenu zgradu s ne više od tri kata, namijenjenu jednoj obitelji (SP 55.13330.2011, stavak 3. članka 48. Građanskog zakona Ruske Federacije, stavak 1. članka 49. Građanskog zakonika Ruske Federacije )
Predstavnici Odjela za arhitekturu i urbanizam uprave Općinske četvrti Odintsovo obavili su posjete inspekcijskim pregledom, što je rezultiralo uspostavom četverokatnice višestambene stambene zgrade na zemljišnoj parceli.
Nositelji prava na zemljišnu česticu nisu se prijavili na Odjel za urbanističku arhitekturu, t.j. nisu poduzeli odgovarajuće radnje s ciljem legalizacije neovlaštene gradnje i poštivanja urbanističkog zakonodavstva.
S obzirom na to da je sporni objekt zapravo stambena zgrada, sukladno odredbama čl. 48, 49, 52, 54, 55 Građanskog zakonika Ruske Federacije, izgradnju takvih objekata moraju obavljati specijalizirane organizacije koje imaju potvrdu SRO-a, na temelju projektne dokumentacije koja je prošla ispitivanje, pod nadzorom Državne agencije za nadzor građevine (ovlašteno tijelo).
Kako proizlazi iz odgovora Glavgosstrojnadzora Moskovske regije od 18. veljače 2013. br. Zh-59/31 i Direktive Glavgosstrojnadzora moskovske regije br. 44i od 16.11.2011., Graditelj nije kontaktirao tijela državne građevinske inspekcije s obaviješću o početku izgradnje, državnom nadzoru nad gradnjom građevine na navedenom zemljištu nije izvršeno. Na temelju rezultata linearnih mjerenja utvrđene su povrede udaljenosti od požara između sporne građevine i stambenih zgrada smještenih u susjednim područjima. Objekti nisu povezani s centralnom vodovodnom i kanalizacijskom mrežom. Budući da kvaliteta građevinskih i instalacijskih radova u kući ne zadovoljava zahtjeve regulatornih i tehničkih dokumenata potrebnih za stambene zgrade, postoje sumnje u trajnost i održavanje kuće (kršenja SP 54.13330.2011 (SNiP 31-01-2003) "Stambene višestambene zgrade").
Tuženi smatraju da ovaj zahtjev krši njihova ustavna prava kao vlasnici zemljišne parcele, a tužitelj nije dokazao povredu njegovih prava i sloboda postavljanjem strukture, zastare utvrđene čl. 199 Građanskog zakonika Ruske Federacije, u vezi s kojim su tražili da odbije tužbu.
Iz materijala slučaja koji su tuženi dijelili vlasnici zemljišta za individualnu stambenu izgradnju.
Prema projektu, kuća bi se trebala grijati plinskim bojlerima iz postojećeg plinovoda, vodu treba isporučiti iz postojećeg bunara, kanalizaciju - pojedinačne lokalne uređaje za pročišćavanje, ubuduće, priključak na kanalizacijske mreže, odlaganje otpada - u metalnim kontejnerima sklapanjem sporazuma o odvozu smeća. Ovaj je projekt razvijen u skladu sa sanitarnim i epidemiološkim standardima. Nakon što su kupili stanove u stambenoj zgradi, optuženi su poduzeli mjere da legaliziraju stambenu zgradu i dovedu je u pogodne uvjete za život - opskrbivši kuću komunalnim uslugama.
Što se tiče izjave optuženika o donošenju zastare od strane uprave, treba napomenuti da zahtjev za rušenje neovlaštene zgrade koji predstavlja opasnost za život i zdravlje građana, tj. ograničenje radnji ne primjenjuje.
Prema pojašnjenjima koja su dana u stavku 2. stavka 24. Rezolucije Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije i Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 29. travnja 2010. godine, N 10/22 „O nekim pitanjima koja se pojavljuju u sudskoj praksi pri rješavanju sporova koji se odnose na zaštitu imovinskih prava i druga imovinska prava ”, tuženik u zahtjevu za rušenje neovlaštene zgrade je osoba koja je izvršila neovlaštenu izgradnju. Ako je neovlaštena zgrada u posjedu osobe koja nije izvršila neovlaštenu gradnju, tuženik u zahtjevu za rušenje neovlaštene zgrade je osoba koja bi postala vlasnik da nije neovlašteno.
Istražujući sve okolnosti slučaja, pravosudni odbor je došao do zaključka da postoje razlozi za udovoljavanje postavljenom zahtjevu za rušenje neovlaštene zgrade, jer je tijekom razmatranja slučaja utvrđena činjenica postavljanja neovlaštene stambene zgrade na zemljišnoj parceli za individualnu stambenu izgradnju.
S poštovanjem! G.A. Kuraev
Stambeni prostor izgrađen je u regiji Tver, gdje je cijena kvadratnog metra bila jedan i pol puta niža od tržišne
U Kalyazinu, regiji Tvera, izgrađena je stambena zgrada čija je cijena po četvornom metru jedan i pol puta manja od tržišne cijene. Samo imajte na umu da je konstrukcija čvrsta, tradicionalna, to nije opcija "sendviča". Obitelji već žive tamo. Kuća je sagrađena korištenjem sustava stambene zadruge (HBC), zakonodavni okvir koja se u Rusiji obnavlja od 2011. godine. U skladu s tim, iskustvo ove konstrukcije može se prenijeti na bilo koju građevinu u Rusiji.
Organizator izgradnje Sergej Kačuškin, predsjednik Upravnog odbora Fonda za pomoć za razvoj stanova, Kao osoba koja se zalaže za oživljavanje građevinskog društva, uvjerena je da Rusija može graditi poštene i, što je najvažnije, kvalitetne i pouzdane kuće. Najvažniji ideološki trenutak bio je princip konstrukcije bez ijednog „sitnog novca“ utrošenog na zahvalnost, poticaj, odboje, pribor i sve ostalo. O nijansama ovog uspješnog eksperimenta gradnje, pristupu nadzornih vlasti, kao i HBC sustavu, a ne samo da su s njim razgovarali u intervjuu.
"SP": - Sergej, organizirao si svojevrsni eksperiment - sagradio si kuću bez mita. Ovo je odlično! Recite nam u čemu je još jedinstvenost ovog gradilišta na kojem se kuća gradi i je li istina da je cijena kvadratnog metra jedan i pol puta niža od tržišne?
Sve je započelo inicijativom za gradnjom stanova u gradu Kalyazinu, Tverskoj oblasti za socijalno ugrožene skupine: za učitelje, liječnike, medicinske sestre, nastavnike u vrtićima, za velike obitelji, Ujedinili smo snage s gradskim vlastima. Kao rezultat toga, danas je sagrađena kuća u gradu u kojoj već žive 44 obitelji. Kućište s ukrasom u ovoj kući košta 25 tisuća rubalja po četvornom metru. Za usporedbu, cijena takvog četvornog metra u gradu bez ukrasa kreće se od 45 tisuća rubalja.
Prvi i najvažniji postulat u provedbi ovog projekta bio je princip izgradnje bez „poticaja“ kontrolnih organizacija.
"SP": - Odmaknemo se malo, a zatim ćemo detaljno razgovarati o provedbi ovog eksperimenta građevine. Problem pristupačnosti stanovanja u Rusiji jedan je od najvažnijih. Koliko se danas gradi socijalno stanovanje?
U subjektima je opseg izgradnje takvih kućišta različit. U isto vrijeme postoje društveno orijentirani veliki građevinski projekti. Štoviše, oni ne dobivaju uvijek publicitet. Na primjer, znam da su Vladimir Potanin i Aleksej Mordashov gradili takve kuće. Svojedobno je Roman Abramovič sagradio dosta toga.
"SP": - Danas, 5-7% ruskog stanovništva može sebi priuštiti kupovinu stanova u Rusiji, tvrde ekonomisti. Uz hipoteku - 10-15%. Zemlja gladuje zbog stanovanja. A pojedine „zgrade“ ne spašavaju situaciju.
Ovim projektom dokazali smo da će 100% stanovništva Ruske Federacije moći kupiti stanovanje s hipotekom. Spreman sam to tvrditi sa svom odgovornošću.
"SP": - Analizirajmo sve na policama. Što je osnova projekta?
Kao prvo, uzeli smo za osnovu ono što je pokrenuto i provedeno još davne 1958. godine u Sovjetskom Savezu, a to su stambene zadruge (stambene zadruge). Podsjetim vas da u sovjetsko vrijeme nije bilo privatnog vlasništva nad stanovanjem. Sva stanovanja bila su u državnom vlasništvu. Istodobno, zakonodavstvo Sovjetskog Saveza omogućilo je posjedovanje društvene zajedničke imovine. Tada je vodstvo zemlje donijelo odluku u pogledu smještaja, usporedivo s malim NEP-om - dozvolili su privatnim vlasnicima da grade stambene objekte, što je ranije bilo neprihvatljivo.
Prihodi stanovništva u Sovjetskom Savezu nisu bili visoki, ali bilo je ljudi koji su si mogli priuštiti trošenje novca na skupo stanovanje. To su bili znanstvenici, vrhunsko nastavno osoblje, kulturna elita i brojni drugi ljudi koji su imali visoku razinu prihoda (više od 200 rubalja mjesečno). Učinivši prvu ratu za zadrugu, osoba je počela izdvajati dovoljno veliku količinu novca od svoje plaće da bi dobila stan u elitnoj kući. U sovjetskim vremenima zadružna kuća obično je građevina visokog stupnja: opeka, s ostakljenom lođom, s potpuno različitim površinama.
Nakon raspada SSSR-a, pojavili su se problemi s financiranjem, mnoge su zadruge bile "zamrznute", neke su "građene" 15-20 godina, neke su bankrotirale. Zatim je došao niz zavedenih dioničara i dioničara zbog činjenice da su mnogi gospodarstvenici, nažalost, kušajući puno novca, počeli tražiti „opcije“ za još više novca.
Detaljno ću objasniti kako ne bi došlo do nesporazuma. U stambenom sustavu sovjetske vlasti, dioničari su uključivali programera koji je gradio kuću. U prljavim 90-ima, a već u naše vrijeme, sam programer (ili radije poduzetnik pod krinkom programera) pokrenuo je stvaranje stambene zadruge i gotovo zaposlio tamo dioničare. Zbog tog novca počeo je graditi kuću. Kao rezultat toga, dioničari, ne shvaćajući što se događa, bez nadgledanja programera, jednostavno su dali novac. A graditelj je izgradio na takav način da su u gotovo dovršenoj kući dioničari (poput HBC-a) graditelju dugovali puno novca. Nadalje, programer je zaustavio izgradnju, tuživši HBC, s kojim je imao čisto ugovorni odnos. Još jednom naglašavam da je pokretač izgradnje, gospodarstvenik, bio u programeru. Dalje kroz osuda sve što je izgrađeno povučeno je od dioničara zbog dugova: ljudi su ostali bez stanova, a gospodarstvenik je zapravo ostao dovršene kuće.
„SP“: - Ovo je prijevara na visokoj razini.
Ovdje je očita zlouporaba zakona. Stoga bi država trebala stvoriti takva pravila kada postaje teško ili vrlo bojno zloupotrebiti pravo.
„SP“: - Vratite se projektu. Što je jedinstveno u ovoj „izgradnji stoljeća“?
Prilikom odlučivanja o izgradnji stanova za socijalno ugrožene stanovnike Kalyazina povučena je ideja o stambeno-komunalnim uslugama sovjetske ere. Vrijeme je utrošeno na proučavanje važećeg zakonodavstva. Pokazalo se da je pravni okvir stambenih zadruga obnovljen od 2011. godine i ima niz dodatne mogućnosti i koristi, koje je, odmah rezervacija, nemoguće ostvariti. Tko mi god kaže, ali praktično je nemoguće dobiti hipoteku za socijalno ugrožene slojeve stanovništva! Govorim o prosječnom građaninu Ruske Federacije, čiji je prihod plus ili minus 20-30 tisuća rubalja.
"SP": - 44 obitelji gradilo stanove bez hipoteke?
Sa hipotekom, ali preferencijalnom. Zajedno s Rosselkhozbankom borili smo se za to deset mjeseci. Kao rezultat toga, stvoren je financijski proizvod. Banka je kao doprinos prihvatila prvu dionicu upisanu u stambenu zadrugu hipoteka.
Bez ovog bankarskog proizvoda osoba je trebala napraviti udio u skladu sa zahtjevima HBC-a (tako da je HBC počeo živjeti i graditi), a zatim dati doprinos banci kako bi dobio hipotekarni kredit. Za mnoge obične građane ovo je nepodnošljiv iznos.
Kao rezultat, prema sporazumu s Rosselkhozbank, stopa hipoteke iznosila je 12,9% godišnje. to visok postotak, Ali to je minimalno moguća varijanta, Na ovaj način, mjesečna plaća na hipoteku u prosjeku 10-13 tisuća rubalja u razdoblju od 20 godina. Usput, hipoteka bez podrške koštala bi 20 tisuća rubalja mjesečno, što je nepodnošljiv iznos za Kalyazina.
Općenito, smanjenjem hipotekarnog kredita na 2–5%, Rusija bi bila u mogućnosti obnoviti se u najkraćem mogućem roku i milijuni obitelji dobili bi dugo očekivano stanovanje.
"SP": - Vaša stambena zadruga dobila je preferencijalne uvjete, na primjer, da osigura mjesto bez natječaja?
U praksi smo shvatili da nećemo moći prikupiti paket dokumenata koji su potrebni za stvaranje socijalno orijentirane stambene zadruge koja bi nam dala pravo na beneficije. Stoga smo odustali od te ideje i sagradili kuću kao najobičniju, bez privilegija i koristi.
Primjetit ću nekoliko temeljnih točaka. Prvi postulat o kojem sam već govorio jest da je izgradnja kuće provedena bez ijednog "sitnog novca" utrošenog na zahvalnost, stimulaciju, udarce, pribor i sve ostalo. Rad se razvijao po sljedećem principu: kad su nam se obratile kontrolne strukture i rekle da je potrebno učiniti "vjerojatno ovo", izračunali smo koliko će to koštati i postavili smo vlastito pitanje - treba li to učiniti ili ne? Ako to treba učiniti, nema pitanja, mi ćemo to učiniti. Ako to ne treba učiniti, dajte nam službeni papir u kojem će biti potvrda. Obavezno im pojasnite da pored "hvala" ne možemo im ni na koji način zahvaliti. I tako je bilo na gotovo svakom koraku.
Naš drugi postulat bio je da cijena po metru kvadratnom ne smije biti veća od 25 tisuća rubalja. A za takav novac ne bi trebala biti opcija za sendviče, već kuća koja koristi tradicionalne klasične provjerene tehnologije. Odabrali smo organizaciju koja je predložila da se za ovu cijenu izgradi kuća "ključ u ruke", i to sa stanovima s društvenim ukrasom: izolirani linolej, tapete, svi vodovod, grijaća jedinica za toplu vodu, vrata, prozore.
Također smo odlučili zamijeniti 34 m². na jednosobni stan, učinite to prostranijim - 45 m² Isto je i s dvosobnim i trosobnim apartmanima.
"SP": - Koje su zamke naišle tijekom izgradnje?
Kako bismo izbjegli rizike i da u vrijeme puštanja u pogon ne dobijemo pitanja od Stroynadzora o dubini temelja, što obično košta provjeru specijaliziranih službi za milijun rubalja, zabilježili smo sve faze izgradnje od samog početka: od kopanja jame do konačne distribucije ključeva.
Svaki rad na gradilištu počeo je činjenicom da su nadzorni organi obavijestili o napretku radova. Potom su izdali svu potrebnu dokumentaciju izvođaču i bez jamstva dobili i preliminarne akte i potvrde o završetku.
Dakle, prema izjavi "Stroynadzor" je dužan osigurati zaposlenika za gradilište. Ako struktura počne ignorirati izjave, nad njima su viša nadzorna tijela i tužiteljstvo je uvijek tu. Vjerujte mi, pravljenje službenog posla nije teško ako ste i sami spremni raditi.
"SP": - Je li teško tehnički pobijediti?
To je apsolutno jednostavno, jer, hvala Bogu, imamo zakon. Koliko god to čudno zvučalo - zakon djeluje na nas!
"SP": - Recite nam o konkretnim inspekcijama regulatornih tijela.
Prva provjera vatrogasaca bila je vrlo teška: otkriveno je oko 40 kvarova. Kad su mi se obratili s činom komentara i pitali što da radim, rekao sam - eliminirajte!
Primjerice, jedan od nedostataka bio je nedostatak vatrogasnog štita. Mogu reći da nikad nije bilo 99% građevinskih projekata. Štit je srušen u dva sata, a istovremeno je prikupljao sve atribute: kantu u obliku konusa, kuku, lopaticu, lopaticu i drugo. Kad su vatrogasci došli drugi put i rekli da "kanta nije crvena", odgovorio sam - dajte mi četkicu, ja ću je sam slikati. Ako bi trebala biti crvena, onda će i biti. I nasuprot svakoj stavci, zaposlenik je potpisao da je kvar otklonjen. Također sam morao ispraviti takve „nedostatke“, kao što sam instalirao protupožarni protupožarni sustav na prazan zid, instalirao „kišni“ vatrogasni sustav u svakoj sobi i druge „standarde“ koji su namijenjeni industrijskim zgradama, a ne stambenim zgradama.
Ono što me je najviše pogodilo je to što je ovaj projekt bio čisto socijalni, izgrađen je za učitelje, liječnike, ali, nažalost, to nikoga nije zaustavilo. Iz nekog razloga, ja sam, kao pionir, čvrsto vjerovao da, ako gradite učitelje, nitko neće tražiti novac, već reći, "dobro učinjeno, pogledati kako izgleda kuća!"
"SP": - Jesu li dužnosnici bolesni?
Mogu te uznemiriti. I ja sam bio službenik. Ovo je netočna izjava. Službena osoba je osoba, građanin. Ljudi su bolesni, a ne službenici. To je temeljna razlika.
Sljedeća situacija također je nastala anegdotska. Odmah sam rekao da će biti žestoka kontrola financijskih sredstava: bit će predujmova, ali najveći dio novca bit će isplaćen nakon prihvaćanja posla. Pojavljuje se poslovni čovjek, kooperant koji je trebao nešto poduzeti. Njemu je dodijeljeno 5 milijuna rubalja. Prođe neko vrijeme, došao je tražiti još 4 milijuna rubalja. Pitam - a oni su zatvorili tih 5 milijuna rubalja? Odgovorio je: "Zatvorit ću ih, ali ovdje i ovdje hitno moramo dobiti ovo i ovo." Zahtijevao sam da se prijavim za prvu tranšu.
Kao rezultat toga, ispostavilo se da je ovaj drug savladao 1,5 milijuna rubalja, a za preostali novac kupio sam suprugu krzneni kaput, automobil za sebe, otišao se negdje odmoriti. Kad je primio prvi poziv policijske službe s riječima "dođi objasniti", zapravo je nadoknadio sav nestali novac. Zbog toga smo bili prisiljeni tražiti druge izvođače. I, začudo, bilo je teže pronaći lokalne izvođače nego dovesti izvana. Prije toga uvijek sam se iznenadio kad su angažirani izvođači iz drugih regija za obavljanje velikog državnog ugovora. Izgledalo je glupo, jer morate ljude dovesti, odvesti, smjestiti, zadržati. Ali kad sam i sam naišao na to, shvatio sam da to nije glupo.
Još jedan primjer: Tverska regija, okružena šumom, drveće iznad krova. Počinjemo kupovati drvo. Jednom - cijena je veća. Pitam, - zašto postoje veće cijene u odnosu na druge cijene? Odgovaraju - imamo takvu cijenu. Kao rezultat toga, iz moskovske regije su donijeli sve što je potrebno. To je pitanje, bolesni službenici ili bolesni ljudi. Kad ljudi vide da se građevina odvija sporo, da je polovica ukradena, aktivira se psihologija - dajte barem 100 rubalja. A kad se kuća gradi pod kontrolom, odmah dobijete osjećaj da je to indikativna konstrukcija i tamo će biti puno novca, pa što ima 100 rubalja, barem 200! Uključujući iz tog razloga, morali smo privući Koreance za završne radove.
„SP“: - Je li bilo komičnih slučajeva kada su se službenici ili regulatorna tijela pokušali nametljivo nametnuti ili dobiti nešto s ovog gradilišta?
Općenito, shvatio sam da je Zhvanetsky vrlo lako biti u našoj zemlji, samo trebate moći slušati i promatrati. Jedna "mundepka", kako je narod naziva općinski zastupnici, rekla je da je potrebno srušiti ogradu, koja je sagrađena oko obnovljene kuće. Prema njenoj logici, ranije je postojao "narodni trag" do najbližeg alkoholnog odjela trgovine i ljudi su se naviknuli na ovu rutu. Sada se nađu na ogradu, mogu biti ozlijeđeni. Trebao bih razmišljati o cijelom gradu, a ne o tvojih 20 obitelji ", kazao je zamjenik. To je stvarni slučaj. Neka ne komentiram njegove razloge.
„SP“: - Tko bi trebao postati lokomotiva, pokretač takvih građevinskih projekata, tako da se takve kuće grade širom zemlje?
Tijekom provedbe projekta shvatili smo da bi inicijator takvih pokreta trebao biti općinska vlast. Zanimljiva točka - kod isporuke kuće bile su i regionalne vlasti.
U isto vrijeme, uprava grada i regija imaju nekoliko strahova. Prvo, rizik od obmanjivanja vlasnika udjela, kao rezultat toga povećaće se broj ljudi kojima je potrebna pomoć ponovo, koji se trebaju zaštititi, troše novac na to, dok će se pokazatelji pogoršavati. To je princip "mudrog gudgena". Imate li red od 100 tisuća ljudi kojima je potrebna - dobro, nemojte ih dirati. A sada ćete početi pomagati, oni će također preći iz kategorije potrebitih u kategoriju prevarenih. To je prvi strah općinske uprave.
Druga skupina strahova povezana je sa strahom da će ljude probuditi iz hibernacije. Dugo smo razgovarali o društvenoj aktivnosti stanovništva, stvaramo javnu komoru, ONF i druge institucije civilnog društva. Ali s pouzdanjem mogu reći da 44 obitelji u Kalyazinu koje su sudjelovale u izgradnji više neće nikome dati mito. Ti su ljudi bili uvjereni da je moguće besplatno primati vladine usluge i istovremeno nikoga biti obavezani. Ti su ljudi učinkoviti subjekti civilnih pravnih odnosa. Oni mogu sudjelovati u ekonomskom životu i dobiti učinkovite, vidljive, opipljive rezultate. A u isto vrijeme ne ovise ni o kome. I kako ja razumijem, ovdje leži Pandorina kutija.
„SP“: - Projekt je razvijen u obliku „Fonda za razvoj stambene pomoći“. Izvorno mjesto strukture dostupno je na Internetu. Kakva je aktivnost vlasti prema takvim projektima?
Neću reći tko je već pokazao interes za to, ima ih mnogo i nadam se da ćemo nastaviti razvijati ovo područje. Ali vlasti su izvjesne šutnje.
Projektom u Kalyazinu dokazali smo da svatko može sagraditi kuću bez mita po adekvatnoj cijeni po kvadratnom metru. Izaći ćemo s ovom inicijativom u Državnoj dumi. Planovi također pokreću zakonodavno pojednostavljenje potrebnog paketa dokumenata radi potvrđivanja socijalno nezaštićenog statusa.